PRILOG I.

KRITERIJI USKLAĐENOSTI ZA PREPORUKE

1.   Preporuka A

Smatrat će se da su nacionalna makrobonitetna tijela usklađena s preporukama A(1) i A(2), kada ona:

(a)	procjenjuju jesu li odgovarajući pokazatelji o standardima kreditiranja za kredite za kupnju stambenih nekretnina uzeti u obzir ili provedeni u okviru praćenja rizika sektora poslovnih nekretnina u njihovoj državi;

(b)	procjenjuju napredak u korištenju pokazatelja navedenih u Preporuci A(1) za takvo praćenje;

(c)	procjenjuju opseg do kojega su već dostupne informacije ili za koje se očekuje da će biti dostupne u budućnosti o odgovarajućim pokazateljima dovoljno reprezentativne za sadašnje standarde kreditiranja na njihovom tržištu kredita za kupnju stambenih nekretnina;

(d)	procjenjuju predstavlja li kupnja stambene nekretnine radi davanja u najam značajan izvor rizika koji proizlazi iz domaćeg građevinskog sektora ili čini značajan udio stanja ili tokova ukupnog kreditiranja za kupnju stambenih nekretnina;

(e)

u slučajevima kada se kupnja stambene nekretnine radi davanja u najam smatra značajnim izvorom rizika koji proizlazi iz domaćeg građevinskog sektora ili čini značajan dio stanja ili tokova ukupnog kreditiranja za kupnju stambenih nekretnina, procjenjuju napredak korištenja pokazatelja za praćenje rizika navedenog u Preporuci A(2).

Smatrat će se da nacionalna makrobonitetna tijela udovoljavanju preporukama A(3) i A(4) kada ona:

(a)	osiguravaju donošenje metoda navedenih u Prilogu IV. za izračun pokazatelja navedenih u preporukama A(1) i A(2);

(b)	u slučajevima kada se koristi druga metoda osim one navedene u Prilogu IV. za izračun odgovarajućih pokazatelja, izvješćuju o tehničkim značajkama metode i njezinoj učinkovitosti u praćenju rizika koji proizlaze iz sektora stambenih nekretnina;

(c)	osiguravaju da se odgovarajući pokazatelji navedeni u preporukama A(1) i A(2) koriste radi praćenja rizika u sektoru stambenih nekretnina najmanje na godišnjoj osnovi.

2.   Preporuka B

Smatrat će se da nacionalna makrobonitetna tijela udovoljavaju preporukama B(1) i B(2) ako:

(a)	procjenjuju napredak u praćenju jednovarijantne raspodjele i odabranih zajedničkih raspodjela odgovarajućih pokazatelja kako su navedeni u obrascu A Priloga II.;

(b)	procjenjuju napredak pri korištenju informacija navedenih u Preporuci B(2) i obrascu A Priloga II. kao smjernica za praćenje relevantnih rizika.

U slučajevima kada se kupnja stambene nekretnine radi davanja u najam smatra značajnim izvorom rizika koji proizlazi iz domaćeg građevinskog sektora ili čini značajan dio stanja ili tokova ukupnog kreditiranja za kupnju stambenih nekretnina, smatrat će se da nacionalna makrobonitetna tijela udovoljavaju Preporuci B(3) kada ona:

(a)	procjenjuju napredak u vezi s odvojenim praćenjem odgovarajućih pokazatelja za kupnju stambenih nekretnina radi davanja u najam i nekretnina koje koristi vlasnik;

(b)	procjenjuju napredak u vezi s praćenjem relevantnih podataka raščlanjenih prema dimenzijama kako je navedeno u obrascima A i B Priloga II.

3.   Preporuka C

Smatrat će se da nacionalna makrobonitetna tijela udovoljavaju Preporukama C(1) i C(2) kada:

(a)	procjenjuju jesu li uzeti u obzir ili primijenjeni odgovarajući pokazatelji za domaće izloženosti poslovnih nekretnina u okviru praćenja rizika za sektor poslovnih nekretnina u svojoj državi;

(b)

osiguravaju uključivanje okvira za praćenje rizika pokazatelja na fizičkom tržištu, pokazatelja kreditnih izloženosti financijskog sustava i pokazatelja standarda kreditiranja; kada prikupljanje ovih vrsta pokazatelja na fizičkom tržištu nije u okviru ovlasti makrobonitetnog tijela, ta će se ta nemogućnost smatrati dovoljnom za objašnjavanje nepostupanja odgovarajućeg tijela u fazi procjene;

(c)	procjenjuju predstavljaju li ulaganja značajan izvor financiranja za domaći sektor poslovnih nekretnina;

(d)	u slučajevima kada se ulaganja smatraju značajnim izvorom financiranja za domaći sektor poslovnih nekretnina, procjenjuju napredak u vezi s korištenjem dodatnih pokazatelja za praćenje rizika navedenih u Preporuci C(2);

(e)	procjenjuju napredak u odnosu na uporabu pokazatelja utvrđenih barem u Preporuci C(1), i prema potrebi, u Preporuci C(2);

(f)	procjenjuju jesu li informacije o ovim pokazateljima (koje su već dostupne ili za koje se očekuje da će biti dostupne) dovoljno reprezentativne za domaće tržište poslovnih nekretnina.

Smatrat će se da nacionalna makrobonitetna tijela udovoljavaju preporukama C(3) i C(4) kada:

(a)	osiguravaju donošenje metoda za izračun pokazatelja navedenih u Preporuci C(1) i Preporuci C(2) kako je navedeno u Prilogu V. i kada je primjenjivo, za poslovne nekretnine u Prilogu IV.;

(b)	u slučajevima kada se koristi druga metoda osim one navedene u Prilogu IV. i Prilogu V. za izračun odgovarajućih pokazatelja, izvješćuju o tehničkim značajkama metoda i njihovoj učinkovitosti u praćenju rizika koji proizlaze iz sektora poslovnih nekretnina;

(c)

osiguravaju da se koriste pokazatelji navedeni u Preporuci C(1) radi praćenja napretka u sektoru poslovnih nekretnina najmanje tromjesečno za pokazatelje fizičkog tržišta, tokove kreditiranja (uključujući tokove loših kredita i rezervacija za gubitke po kreditima) i odgovarajućih standarda kreditiranja, i najmanje jednom godišnje za stanja kredita (uključujući stanja loših kredita, rezervacija za gubitke po kreditima) i odgovarajućih standarda kreditiranja.

(d)

u slučajevima kada se ulaganja smatraju značajnim izvorom financiranja za domaći sektor poslovnih nekretnina, osiguravaju da se pokazatelji navedeni u Preporuci C(2) upotrebljavaju za praćenje kretanja u sektoru poslovnih nekretnina najmanje tromjesečno za tokove investicija (uključujući prilagodbe vrednovanja za investicije) i najmanje jednom godišnje za stanja ulaganja (uključujući prilagodbe vrednovanja za investicije).

4.   Preporuka D

Smatrat će se da nacionalna makrobonitetna tijela udovoljavaju Preporuci D ako:

(a)	procjenjuju napredak u praćenju odgovarajućih pokazatelja kako su navedeni u obrascima A, B i C Priloga III.;

(b)	procjenjuju napredak pri korištenju odgovarajućih informacija kako su navedene u Preporuci D(2) i navedene u obrascima A, B i C Priloga III. kao smjernice za praćenje odgovarajućih rizika;

(c)	u slučajevima kada se ulaganja smatraju značajnim izvorom financiranja za domaći sektor poslovnih nekretnina, procjenjuju napredak u odnosu na upotrebu bitnih informacija kako je određeno u Preporuci D(3) i navedeno u obrascu B Prilogu III. kao uputa za praćenje odgovarajućih rizika.

(d)	u slučajevima kada se koriste dodatni pokazatelji za praćenje napretka u sektoru poslovnih nekretnina, dostavljaju dodatne informacije korištene za praćenje rizika.

5.   Preporuka E

Smatrat će se da europska nadzorna tijela udovoljavaju Preporuci E ako:

(a)	utvrde obrazac za objavu podataka o izloženostima subjekata temeljem obuhvata svoga nadzora na svakom nacionalnom tržištu poslovnih nekretnina u Uniji;

(b)	najmanje jednom godišnje objavljuju agregirane podatke prikupljene temeljem postojećih izvještajnih zahtjeva o izloženostima subjekata koji su u obuhvatu njihovog nadzora na svakom tržištu poslovnih nekretnina u Uniji.

PRILOG II.

INDIKATIVNI OBRASCI ZA POKAZATELJE GRAĐEVINSKOG SEKTORA STAMBENIH NEKRETNINA

1.   Obrazac A: pokazatelji i povezane raščlambe za kredite za stambene nekretnine

TOKOVI = novo izdanje kredita za kupnju stambenih nekretnina unutar izvještajnog razdoblja, kako je procijenjeno od strane zajmodavca. Nacionalna makrobonitetna tijela koja su u stanju razlikovati doista nove kredite za kupnju stambenih nekretnina i ponovne sporazume o uvjetima kreditiranja, imaju mogućnost utvrditi ponovne sporazume o uvjetima kreditiranja kao posebnu raščlambu. STANJA: Podaci za stanja hipotekarnih kredita na izvještajni datum (npr. krajem godine) nv = iznos u nacionalnoj valuti # = broj ugovora y = godina(e) Avg = prosjek odgovarajućeg omjera o/w = od toga.

JEDNOVARIJANTNA RASPODJELA

Pregled portfelja hipotekarnih kredita za stambene nekretnine		TOKOVI			Omjer servisiranja kredita i prihoda kod odobrenja (LSTI-O)		TOKOVI
Isplaćeni krediti		nv,#			PONDERIRANI PROSJEK		Avg (u %)
o/w kupoprodaja s namjerom najma		nv,#			o/w kupoprodaja s namjerom najma		Avg (u %)
o/w nekretnina kojom se koristi vlasnik		nv,#			o/w nekretnina kojom se koristi vlasnik		Avg (u %)
o/w kupci koji prvi put kupuju nekretninu		nv,#			o/w kupci koji prvi put kupuju nekretninu		Avg (u %)
o/w krediti u stranoj valuti		nv,#			o/w krediti u stranoj valuti		Avg (u %)
o/w u cijelosti amortizirajući		nv,#			o/w u cijelosti amortizirajući		Avg (u %)
o/w djelomično amortizirajući		nv,#			o/w djelomično amortizirajući		Avg (u %)
o/w neamortizirajući (*1)		nv,#			o/w neamortizirajući (*1)		Avg (u %)
o/w ≤ jednogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#			o/w ≤ jednogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		Avg (u %)
o/w ≤ ] jednogodišnje; petogodišnje ]početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#			o/w ≤ ] jednogodišnje; petogodišnje ]početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		Avg (u %)
o/w ≤ petogodišnje; desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#			o/w ≤ petogodišnje; desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		Avg (u %)
o/w > desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#			o/w > desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		Avg (u %)
o/w sklopljen ponovni sporazum (fakultativno)		nv,#			RASPODJELA
					≤10 %		nv,#
					]10 % ; 20 %]		nv,#
Omjer vrijednosti kredita i imovine kod odobrenja (LTV-O);		TOKOVI			]20 % ; 30 %]		nv,#
					]30 % ; 40 %]		nv,#
PONDERIRANI PROSJEK		Avg (u %)			]40 % ; 50 %]		nv,#
o/w kupoprodaja s namjerom najma		Avg (u %)			]50 % ; 60 %]		nv,#
o/w nekretnina kojom se koristi vlasnik		Avg (u %)			>60 %		nv,#
o/w kupci koji prvi put kupuju nekretninu		Avg (u %)			Nije dostupno		nv,#
o/w krediti u stranoj valuti		Avg (u %)
o/w u cijelosti amortizirajući		Avg (u %)
o/w djelomično amortizirajući		Avg (u %)			Omjer otplate duga prema dohotku kod odobrenja (DSTI-O)		TOKOVI
o/w neamortizirajući (*1)		Avg (u %)
RASPODJELA					PONDERIRANI PROSJEK		Avg (u %)
≤ 50 %		nv,#			RASPODJELA
]50 % ; 60 %]		nv,#			≤10 %		nv,#
]60 % ; 70 %]		nv,#			]10 % ; 20 %]		nv,#
]70 % ; 80 %]		nv,#			]20 % ; 30 %]		nv,#
]80 % ; 90 %]		nv,#			]30 % ; 40 %]		nv,#
]90 % ; 100 %]		nv,#			]40 % ; 50 %]		nv,#
]100 % ; 110 %]		nv,#			]50 % ; 60 %]		nv,#
>110 %		nv,#			>60 %		nv,#
Nije dostupno		nv,#			Nije dostupno		nv,#

Trenutni omjer vrijednosti kredita i imovine (LTV-C);			STANJA		Omjer kredita i prihoda kod odobrenja (LTI-O);		TOKOVI
PONDERIRANI PROSJEK			Avg (u %)		PONDERIRANI PROSJEK		Avg
RASPODJELA					RASPODJELA
≤ 50 %			nv,#		≤3		nv,#
]50 % ; 60 %]			nv,#		]3 ; 3,5 ]		nv,#
]60 % ; 70 %]			nv,#		]3,5 ; 4]		nv,#
]70 % ; 80 %]			nv,#		]4 ; 4,5 ]		nv,#
]80 % ; 90 %]			nv,#		]4,5 ; 5]		nv,#
]90 % ; 100 %]			nv,#		]5 ; 5,5 ]		nv,#
]100 % ; 110 %]			nv,#		]5,5 ; 6]		nv,#
>110 %			nv,#		> 6		nv,#
Nije dostupno			nv,#		Nije dostupno		nv,#

Dospijeće kod odobrenja		TOKOVI			Omjer duga i prihoda kod odobrenja (DTI-O);		TOKOVI
PONDERIRANI PROSJEK		Avg (u godinama)			PONDERIRANI PROSJEK		Avg
RASPODJELA					RASPODJELA
≤ 5y		nv,#			≤3		nv,#
]5y ; 10y]		nv,#			]3 ; 3,5 ]		nv,#
]10y ; 15y]		nv,#			]3,5 ; 4]		nv,#
]15y ; 20y]		nv,#			]4 ; 4,5 ]		nv,#
]20y ; 25y]		nv,#			]4,5 ; 5]		nv,#
]25y ; 30y]		nv,#			]5 ; 5,5 ]		nv,#
]30y ; 35y]		nv,#			]5,5 ; 6]		nv,#
> 35y		nv,#			]6,5 ; 7]		nv,#
Nije dostupno		nv,#			> 7		nv,#
					Nije dostupno		nv,#

ZAJEDNIČKA RASPODJELA

TOKOVI		Omjer servisiranja kredita i prihoda kod odobrenja (LSTI-O)				TOKOVI		Omjer servisiranja kredita i prihoda kod odobrenja (LSTI-O)
		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %		Početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %
LTV-O ≤ 80 %						o/w ≤ 1y		nv,#	nv,#	nv,#
Dospijeće kod odobrenja						o/w ] 1y; 5y]		nv,#	nv,#	nv,#
≤ 20y		nv,#	nv,#	nv,#		o/w ] 5y; 10y]		nv,#	nv,#	nv,#
]20y ; 25y]		nv,#	nv,#	nv,#		o/w > 10y		nv,#	nv,#	nv,#
> 25y		nv,#	nv,#	nv,#
LTV-O ]80 %-90 %]						TOKOVI		Omjer duga i prihoda kod odobrenja (DTI-O);
Dospijeće kod odobrenja
≤ 20y		nv,#	nv,#	nv,#		Omjer vrijednosti kredita i imovine kod odobrenja (LTV-O);		≤ 4	]4; 6]	> 6
]20y ; 25y]		nv,#	nv,#	nv,#		LTV-O ≤ 80 %		nv,#	nv,#	nv,#
> 25y		nv,#	nv,#	nv,#		LTV-O ]80 %90 %]		nv,#	nv,#	nv,#
LTV-O ]90 %-110 %]						LTV-O ]90 %110 %]		nv,#	nv,#	nv,#
Dospijeće kod odobrenja						LTV-O >110 %		nv,#	nv,#	nv,#
≤ 20y		nv,#	nv,#	nv,#
]20y ; 25y]		nv,#	nv,#	nv,#
> 25y		nv,#	nv,#	nv,#
LTV-O >110 %
Dospijeće kod odobrenja
≤ 20y		nv,#	nv,#	nv,#
]20y ; 25y]		nv,#	nv,#	nv,#
> 25y		nv,#	nv,#	nv,#

2.   Obrazac B: pokazatelji i povezane raščlambe za kredite za kupnju stambenih nekretnina za nekretnine kupljene radi davanja u najam i kredite za kupnju nekretnina kojima se koristi vlasnik

TOKOVI = novo izdanje kredita za kupnju stambenih nekretnina unutar izvještajnog razdoblja, kako je procijenjeno od strane zajmodavca. Nacionalna makrobonitetna tijela koja su u stanju razlikovati doista nove kredite za kupnju stambenih nekretnina i ponovne sporazume o uvjetima kreditiranja, imaju mogućnost utvrditi ponovne sporazume o uvjetima kreditiranja kao posebnu raščlambu. STANJA: Podaci za stanja hipotekarnih kredita na izvještajni datum (npr. krajem godine) nv = iznos u nacionalnoj valuti # = broj ugovora y = godina(e) Avg = prosjek odgovarajućeg omjera o/w = od toga.

KUPOPRODAJNI KREDITI S NAMJEROM NAJMA

Pregled kupoprodajnih kredita s namjerom najma		TOKOVI		omjer pokrića kamata kod odobrenja (ICR-O)		TOKOVI
Isplaćeni krediti		nv,#		PONDERIRANI PROSJEK		Avg
o/w kupci koji prvi put kupuju nekretninu		nv,#		RASPODJELA
o/w krediti u stranoj valuti		nv,#		≤ 100 %		nv,#
o/w u cijelosti amortizirajući		nv,#		] 100 % ; 125 %]		nv,#
o/w djelomično amortizirajući		nv,#		] 125 % ; 150 %]		nv,#
o/w neamortizirajući (*2)		nv,#		] 150 % ; 175 %]		nv,#
o/w ≤ jednogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#		] 175 % ; 200]		nv,#
o/w ≤ ] jednogodišnje; petogodišnje ]početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#		>200 %		nv,#
o/w ≤ petogodišnje; desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#
o/w > desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#		Omjer otplate duga prema najmu kod odobrenja (LTR-O);		TOKOVI
				PONDERIRANI PROSJEK		Avg
Omjer vrijednosti kredita i imovine kod odobrenja (LTV-O);		TOKOVI		RASPODJELA
				≤5		nv,#
PONDERIRANI PROSJEK		Avg (u %)		]5 ; 10]		nv,#
RASPODJELA				]10 ; 15]		nv,#
≤ 50 %		nv,#		]15 ; 20]		nv,#
]50 % ; 60 %]		nv,#		> 20		nv,#
]60 % ; 70 %]		nv,#
]70 % ; 80 %]		nv,#
]80 % ; 90 %]		nv,#
]90 % ; 100 %]		nv,#
]100 % ; 110 %]		nv,#
>110 %		nv,#
Nije dostupno		nv,#

KREDITI ZA KUPNJU NEKRETNINE KOJIMA SE KORISTI VLASNIK

Pregled kredita za kupnju nekretnine kojima se koristi vlasnik		TOKOVI		Omjer servisiranja kredita i prihoda kod odobrenja (LSTI-O)		TOKOVI
Isplaćeni krediti		nv,#		PONDERIRANI PROSJEK		Avg (u %)
o/w kupci koji prvi put kupuju nekretninu		nv,#		o/w kupci koji prvi put kupuju nekretninu		Avg (u %)
o/w krediti u stranoj valuti		nv,#		o/w krediti u stranoj valuti		Avg (u %)
o/w u cijelosti amortizirajući		nv,#		o/w u cijelosti amortizirajući		Avg (u %)
o/w djelomično amortizirajući		nv,#		o/w djelomično amortizirajući		Avg (u %)
o/w neamortizirajući (*2)		nv,#		o/w neamortizirajući (*2)		Avg (u %)
o/w ≤ jednogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#		o/w ≤ jednogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		Avg (u %)
o/w ≤ ] jednogodišnje; petogodišnje ]početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#		o/w ≤ ] jednogodišnje; petogodišnje ]početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		Avg (u %)
o/w ≤ petogodišnje; desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#		o/w ≤ petogodišnje; desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		Avg (u %)
o/w > desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		nv,#		o/w > desetogodišnje početno razdoblje fiksiranja kamatne stope		Avg (u %)
				RASPODJELA
Trenutni omjer vrijednosti kredita i imovine (LTV-C);		TOKOVI		≤10 %		nv,#
				]10 % ; 20 %]		nv,#
PONDERIRANI PROSJEK		Avg (u %)		]20 % ; 30 %]		nv,#
o/w kupci koji prvi put kupuju nekretninu		Avg (u %)		]30 % ; 40 %]		nv,#
o/w krediti u stranoj valuti		Avg (u %)		]40 % ; 50 %]		nv,#
o/w u cijelosti amortizirajući		Avg (u %)		]50 % ; 60 %]		nv,#
o/w djelomično amortizirajući		Avg (u %)		>60 %		nv,#
o/w neamortizirajući (*2)		Avg (u %)		Nije dostupno		nv,#
RASPODJELA
≤ 50 %		nv,#
]50 % ; 60 %]		nv,#		Omjer kredita i prihoda kod odobrenja (LTI-O);		TOKOVI
]60 % ; 70 %]		nv,#
]70 % ; 80 %]		nv,#		PONDERIRANI PROSJEK		Avg
]80 % ; 90 %]		nv,#		RASPODJELA
]90 % ; 100 %]		nv,#		≤3		nv,#
]100 % ; 110 %]		nv,#		]3 ; 3,5 ]		nv,#
>110 %		nv,#		]3,5 ; 4]		nv,#
Nije dostupno		nv,#		]4 ; 4,5 ]		nv,#
				]4,5 ; 5]		nv,#
				]5 ; 5,5 ]		nv,#
				]5,5 ; 6]		nv,#
				> 6		nv,#
				Nije dostupno		nv,#

Trenutni omjer vrijednosti kredita i imovine (LTV-C);			STANJA
PONDERIRANI PROSJEK			Avg (u %)
RASPODJELA
≤ 50 %			nv,#
]50 % ; 60 %]			nv,#
]60 % ; 70 %]			nv,#
]70 % ; 80 %]			nv,#
]80 % ; 90 %]			nv,#
]90 % ; 100 %]			nv,#
]100 % ; 110 %]			nv,#
>110 %			nv,#
Nije dostupno			nv,#
Dospijeća kod odobrenja u godinama		TOKOVI
PONDERIRANI PROSJEK		Avg (u godinama)
RASPODJELA
≤ 5y		nv,#
]5y ; 10y]		nv,#
]10y ; 15y]		nv,#
]15y ; 20y]		nv,#
]20y ; 25y]		nv,#
]25y ; 30y]		nv,#
]30y ; 35y]		nv,#
> 35y		nv,#
Nije dostupno		nv,#

---

(*1)  Kada je primjenjivo, neamortizirajući krediti za koje postoje mehanizmi otplate, potrebno je posebno utvrditi.

(*2)  Kada je primjenjivo, neamortizirajući krediti za koje postoje mehanizmi otplate, potrebno je posebno utvrditi.

PRILOG III.

INDIKATIVNI OBRASCI ZA POKAZATELJE GRAĐEVINSKOG SEKTORA POSLOVNIH NEKRETNINA

1.   Obrazac A: pokazatelji na fizičkom tržištu

	Pokazatelj		Raščlamba
		Učestalost	Vrsta nekretnine (1)	Mjesto gdje se nekretnina nalazi (2)
Fizičko tržište	Indeks cijena poslovnih nekretnina	Tromjesečno	I	I
	Indeks najma	Tromjesečno	I	I
	Indeks prinosa od najma	Tromjesečno	I	I
	Stope slobodnih poslovnih nekretnina	Tromjesečno	O	O
	Početak izgradnje	Tromjesečno	#	#

2.   Obrazac B. pokazatelji izloženosti financijskog sustava

	Pokazatelj		Raščlamba
		Učestalost	Vrsta nekretnine (3)	Mjesto gdje se nekretnina nalazi (4)	Vrsta investitora (5), (10)	Vrsta davatelja kredita (6)	Nacionalnost investitora (10) / davatelja kredita (7)	Ukupno
Tokovi  (8)	Investicije u poslovne nekretnine (10)	Tromjesečno	nv	nv	nv		nv	nv
	— od toga izravna držanja poslovnih nekretnina	Tromjesečno	nv	nv	nv		nv	nv
	— od toga neizravna držanja poslovnih nekretnina	Tromjesečno			nv		nv	nv
	Prilagodbe vrednovanja u odnosu na investicije za poslovne nekretnine	Tromjesečno	nv	nv	nv		nv	nv
	Kreditiranje poslovnih nekretnina (uključujući nekretnine u izgradnji)	Tromjesečno	nv	nv		nv	nv	nv
	— od toga nekretnine u izgradnji	Tromjesečno	nv	nv		nv	nv	nv
	Loši krediti za poslovne nekretnine (uključujući nekretnine u izgradnji)	Tromjesečno	nv	nv		nv	nv	nv
	— od toga nekretnine u izgradnji	Tromjesečno	nv	nv		nv	nv	nv
	rezervacije za gubitke po kreditima za kreditiranje poslovnih nekretnina (uključujući nekretnine u izgradnji)	Tromjesečno	nv	nv		nv	nv	nv
	— od toga nekretnine u izgradnji	Tromjesečno	nv	nv		nv	nv	nv

	Pokazatelj		Raščlamba
		Učestalost	Vrsta nekretnine (3)	Mjesto gdje se nekretnina nalazi (4)	Vrsta investitora (5), (10)	Vrsta davatelja kredita (6)	Nacionalnost investitora (10) / davatelja kredita (7)	Ukupno
Stanja  (9)	Investicije u poslovne nekretnine (10)	Godišnje	nv	nv	nv		nv	nv
	— od toga izravna držanja poslovnih nekretnina	Godišnje	nv	nv	nv		nv	nv
	— od toga neizravna držanja poslovnih nekretnina	Godišnje			nv		nv	nv
	Prilagodbe vrednovanja za investicije za poslovne nekretnine	Godišnje	nv	nv	nv		nv	nv
	Kreditiranje poslovnih nekretnina (uključujući nekretnine u izgradnji)	Godišnje	nv	nv		nv	nv	nv
	— od toga loši krediti za poslovne nekretnine	Godišnje	nv	nv		nv	nv	nv
	Rezervacije za gubitke po kreditima za kupnju poslovnih nekretnina	Godišnje	nv	nv		nv	nv	nv
	Kreditiranje nekretnine u izgradnji (kao dio kreditiranja poslovnih nekretnina)	Godišnje	nv	nv		nv	nv	nv
	— od toga loši krediti	Godišnje	nv	nv		nv	nv	nv
	Rezervacije za gubitke po kreditima za kreditiranje kupnje poslovnih nekretnina u izgradnji	Godišnje	nv	nv		nv	nv	nv

3.   Obrazac C: pokazatelji o standardima kreditiranja  (11)

	Pokazatelj	Učestalost	Ponderirani prosjek omjera
Tokovi  (12)	Omjer kredita i vrijednosti nekretnine u vrijeme odobravanja kredita (LTV-O)	Tromjesečno	O
	Omjer pokrića kamate u vrijeme odobravanja kredita (ICR-O)	Tromjesečno	O
	Omjer pokrića otplate duga u vrijeme odobravanja kredita (DSCR-O)	Tromjesečno	O

	Pokazatelj	Učestalost	Ponderirani prosjek omjera
Stanja  (13)	Omjer kredita i vrijednosti nekretnine u vrijeme odobravanja kredita (LTV-O)	Godišnje	O
	Trenutačna pokrivenost kredita vrijednošću kolaterala (LTV-C)	Godišnje	O
	Trenutačni omjer pokrića kamate (ICR-C)	Godišnje	O
	Trenutačni omjer pokrića otplate duga (DSCR-C)	Godišnje	O

---

(1)  Vrsta nekretnine raščlanjuje se na urede, trgovine na malo, industrijske nekretnine, stambene nekretnine i drugo (sve na domaćem tržištu).

(2)  Mjesto gdje se nekretnina nalazi raščlanjuje se na prvenstveno domaće i koje nije prvenstveno domaće.

I= indeks

O= omjer

#= kvadratni metar

(3)  Vrsta nekretnine raščlanjuje se na urede, trgovine na malo, industrijske nekretnine, stambene nekretnine i drugo.

(4)  Mjesto gdje se nekretnina nalazi raščlanjuje se na prvenstveno domaće, koje nije prvenstveno domaće i inozemstvo.

(5)  Vrsta investitora raščlanjuje se na banke, društva za osiguranje, mirovinske fondove, investicijske fondove, društva za upravljanje nekretninama i drugo.

(6)  Vrsta davatelja kredita raščlanjuje se na banke, društva za osiguranje, mirovinske fondove, investicijske fondove, društva za upravljanje nekretninama i drugo.

(7)  Nacionalnost se raščlanjuje na domaće, Europski gospodarski prostor i ostatak svijeta.

(8)  Tokovi su na bruto osnovi za investicije, kreditiranje i loše kredite (samo su novi krediti/investicije obuhvaćeni bez uzimanja u obzir otplata ili smanjenja postojećih iznosa).

Tokovi su na neto osnovi za smanjenja investicija i rezervacije za gubitke po kreditima.

(9)  Podaci o stanjima za stanja investicija u poslovne nekretnine, smanjenja investicija u poslovne nekretnine, kredite (loše) za poslovne nekretnine i rezervacije za gubitke po kreditima za kreditiranje poslovnih nekretnina na izvještajni datum.

(10)  Samo u slučaju ako investicije predstavljaju značajni udio financiranja stambenih nekretnina.

nv= iznos u nacionalnoj valuti

(11)  Isključuje nekretnine u izgradnji, koje je moguće pratiti upotrebom omjera kredita i troška (LTC).

(12)  Podaci o tokovima za nove kredite za poslovne nekretnine tijekom izvještajnog razdoblja.

(13)  Podaci o stanjima za stanja kredita za poslovne nekretnine na izvještajni datum.

O= omjer

PRILOG IV.

SMJERNICE U VEZI S METODAMA ZA MJERENJE I IZRAČUN POKAZATELJA

Ovaj Prilog osigurava smjernice visoke razine u vezi s metodama za izračun pokazatelja korištenih u obrascima iz Priloga II. i kada je primjenjivo, također iz Priloga III. Njegov cilj nije osigurati detaljne tehničke upute za popunjavanje obrazaca u svim mogućim slučajevima. Nadalje, ovu smjernicu potrebno je tumačiti kao obuhvaćanje ciljnih definicija i ciljnih metoda, a u nekim slučajevima razlike mogu biti opravdane radi prilagodbe posebnostima tržišta i segmentima tržišta.

1.   Omjer kredita i vrijednosti nekretnine u vrijeme odobravanja kredita (LTV-O)

1.

Omjer kredita i vrijednosti nekretnine u vrijeme odobravanja kredita (LTV-O) definira se kako slijedi:

2.

Za potrebe izračuna, „L”: (a) Uključuje sve kredite ili tranše kredita osigurane od strane korisnika kredita nepokretnom imovinom u trenutku odobravanja kredita (neovisno o namjeni kredita), nakon svrstavanja kredita „prema korisniku kredita” i „prema kolateralu”. (b) Mjeri se na temelju isplaćenih iznosa i stoga ne uključuje nepovučene iznose kreditnih linija. U slučaju nekretnine koja je još u izgradnji, „L” je zbroj svih kreditnih tranši isplaćenih do izvještajnog datuma, a LTV-O se izračunava na datum isplate svake nove tranše kredita (1). Alternativno, ako gore naveden način izračuna nije na raspolaganju ili ne odgovara prevladavajućoj praksi na tržištu, LTV-O se također može izračunati na temelju ukupno odobrenog kredita i očekivane vrijednosti prilikom izgradnje stambene nekretnina čija je izgradnja u tijeku. (c) Ne uključuje kredite koji nisu osigurani nekretninom, osim ako davatelj kredita koji izvješćuje smatra neosigurane kredite dijelom financijskih transakcija stambenog kreditiranja, kombiniranjem osiguranih i neosiguranih kredita. U tom slučaju, neosigurani krediti trebali bi također biti uključeni u „L”. (d) Nije prilagođen za prisustvo drugih smanjenja kreditnih rizika. (e) Ne uključuje troškove i naknade povezane kreditom za stambenu nekretninu. (f) Ne uključuje subvencije kredita.

3.

Za potrebe izračuna, „V”: (a) Izračunava se na temelju vrijednosti nekretnine u vrijeme odobravanja kredita, mjereno kao niža od: 1. transakcijske vrijednosti, npr. kako je upisana u javnobilježničkoj potvrdi, i 2. vrijednosti koju je procijenio neovisni vanjski ili unutarnji procjenitelj. Ako je dostupna samo jedna vrijednost, potrebno je upotrijebiti tu vrijednost. (b) Ne uzima u obzir vrijednost planirane obnove ili građevinskih radova. (c) U slučaju nekretnine koja je još uvijek u izgradnji, „V” odgovara ukupnoj vrijednosti nekretnine do izvještajnog datuma (odgovara povećanju vrijednosti zbog napretka građevinskih radova). „V” se procjenjuje nakon isplate svake nove tranše, dozvoljavajući izračunavanje ažuriranog LTV-O. (d) Prilagođen je ukupnom iznosu kredita za stambenu nekretninu, isplaćenog ili ne, koji je osiguran putem „prethodnih” tereta na nekretnini. U slučaju tereta na nekretnini s pravom prvenstva, ukupan iznos duga osiguran tim teretom s pravom prvenstva potrebno je oduzeti. Ako se radi o „teretima jednakog prvenstva”, potrebno je izvršiti primjerenu razmjernu prilagodbu. (e) Nije prilagođen za prisustvo drugih smanjenja kreditnih rizika. (f) Ne uključuje troškove i naknade povezane s kreditom za stambenu nekretninu. (g) Ne izračunava se kao „dugoročna vrijednost”. Ako bi korištenje dugoročne vrijednosti moglo biti opravdano procikličnošću „V”, LTV-O ima za cilj obuhvatiti standarde kreditiranja u vrijeme odobravanja kredita. Stoga, ako, u trenutku kad je kredit za stambenu nekretninu odobren, a LTV-O zabilježen, „V” nije predstavljao vrijednost imovine u vrijeme odobravanja kako je iskazano u evidencijama davatelja kredita, ne bi na odgovarajući način obuhvatio trenutnu kreditnu politiku davatelja kredita koji se odnosi na LTV-O.

4.

Ako se kreditna tržišta za nekretnine koje se kupuju radi davanja u najam i nekretnine kojima se koristi vlasnik promatraju odvojeno, primjenjuje se definicija LTV-O, uz sljedeće iznimke: (a) za kredite za kupnju radi davanja u najam: — „L” uključuje samo kredite ili tranše kredita, osigurane od strane korisnika kredita nekretninama u trenutku odobravanja kredita, u vezi s kreditom za nekretninu kupljenu radi davanja u najam. — „V” uključuje samo vrijednost u vrijeme odobravanja kredita za kupnju imovine radi davanja u najam. (b) za kredite za nekretnine kojima se koristi vlasnik: — „L” uključuje samo kredite ili tranše kredita, osigurane od strane korisnika kredita na nekretninama u trenutku odobravanja kredita, u vezi s kreditom za nekretninu kojom se koristi vlasnik. — „V” uključuje samo vrijednost u vrijeme odobravanja kredita za nekretninu kojom se koristi vlasnik.

5.

Nacionalna makrobonitetna tijela trebala bi obratiti pažnju na činjenicu da su omjeri LTV-a procikličke prirode i stoga trebaju pažljivo promatrati takve omjere u svakom okviru promatranja rizika. Oni bi također mogli provjeriti korištenje dodatnih parametara kao što su kredit i dugoročna vrijednost, gdje se vrijednost prilagođava u skladu s dugoročnim razvojem indeksa tržišne cijene.

2.   Trenutni omjer kredita i vrijednosti nekretnine (LTV-C)

1.

LTV-C definiran je kako slijedi:

2.

Za potrebe izračuna, „LC”: (a) Mjeri se kao nepodmireno stanje kredita, utvrđeno kao „L” u odjeljku 1(2), na izvještajni datum, uzimajući u obzir povrat glavnice kapitala, restrukturiranja kredita, novih isplata glavnice, obračunate kamate, a u slučaju kredita u stranoj valuti, promjenu tečaja. (b) Prilagođen je da uzme u obzir prikupljenu ušteđevinu na investicijskom instrumentu koji ima za cilj otplatu glavnice kredita. Akumulirana ušteđevina može se odbiti od „L C” samo ako su ispunjeni sljedeći uvjeti: 1) akumulirana ušteđevina bezuvjetno je založena vjerovniku s izričitom svrhom otplate glavnice kredita na ugovorom predviđene datume; i 2) primjenjuje se odgovarajući korektivni faktor, određen od strane nacionalnog makrobonitetnog tijela, radi odražavanja tržišnih rizika ili rizika treće strane povezane s osnovnim investicijama.

3.

Za potrebe izračuna, „VC”: (a) Odražava promjene u vrijednosti „V”, kako je utvrđena u odjeljku 1(3), od posljednje procjene nekretnine. Trenutna vrijednost nekretnine treba biti procijenjena od strane neovisnog vanjskog ili unutarnjeg procjenitelja. Ako takva procjena nije dostupna, trenutna vrijednost nekretnine može se procijeniti korištenjem granularnog indeksa vrijednosti nekretnine (npr. na temelju transakcijskih podataka). Ako takav indeks vrijednosti nekretnine također nije dostupan, može se koristiti granularni indeks cijene nekretnine nakon primjene prikladno odabranog sniženja radi odražavanja smanjenja vrijednosti nekretnine. Svaka vrijednost nekretnine ili indeks cijene trebao bi biti dovoljno diferenciran prema zemljopisnoj lokaciji nekretnine i vrsti nekretnine. (b) Prilagođen je promjenama u prethodnim teretima na nekretnini. (c) Računa se godišnje.

4.

Ako se tržište kredita za stambene nekretnine za nekretnine koje se kupuju radi davanja u najam i tržište nekretnina kojima se koristi vlasnik prate odvojeno, primjenjuje se definicija LTV-C uz sljedeće iznimke: (a) za kredite za kupnju radi davanja u najam: — „LC” uključuje samo kredite ili tranše kredita, koje je osigurao korisnik kredita na nekretnini u trenutku odobravanja kredita, povezane s kreditom za kupnju radi davanja u najam. — „VC” se odnosi na tekuću vrijednost nekretnine kupljene radi davanja u najam. (b) za kredite za nekretnine kojima se koristi vlasnik: — „LC” uključuje samo kredite ili tranše kredita, koje je korisnik kredita osigurao na nekretninama u trenutku odobravanja kredita, u odnosu na kredit za kupnju nekretnine kojom se koristi vlasnik. — „VC” uključuje samo sadašnju vrijednost nekretnine koju koristi vlasnik.

3.   Omjer kredita i prihoda u vrijeme odobravanja kredita (LTI-O)

1.

LTI-O definiran je kao:

2.

Za potrebe izračuna, „L” ima isto značenje kao u odjeljku 1(2).

3.

Za potrebe izračuna, „I” je ukupan godišnji raspoloživ prihod korisnika kredita kako je evidentiran od strane davatelja kredita u trenutku odobravanja kredita za kupnju stambene nekretnine.

4.

Pri određivanju „raspoloživog prihoda” korisnika kredita, potiče se adresate da se usklade s definicijom (1) u najvećoj mogućoj mjeri i najmanje s definicijom (2): Definicija (1): „raspoloživi prihod” = prihod zaposlenika + prihod samozaposlene osobe (npr. dobit) + prihod od javnih mirovina + prihod od privatnih i profesionalnih mirovina + prihod od potpore nezaposlenima + prihod od socijalnih transfera osim potpora nezaposlenima + redovni privatni transferi (kao što su alimentacije) + bruto prihod od najma nekretnine + prihod od financijskih investicija + prihod od privatnog poduzetništva ili partnerstva + redovan prihod od drugih izvora + subvencije za kredite - porezi - zdravstvena zaštita/ socijalno osiguranje / premije za zdravstveno osiguranje + porezni odbici. Za potrebe ove definicije: (a) „bruto prihod od najma nekretnine” uključuje prihod od najma nekretnine u vlasništvu na kojoj trenutno ne postoji nepodmireni kredit za stambenu nekretninu i nekretninu kupljenu radi davanja u najam. Prihod od najma trebao bi se utvrditi iz informacije koja je dostupna bankama ili pribavljena na drugi način. Ako detaljne informacije nisu dostupne, trebala bi biti osigurana najbolja procjena prihoda od najma od strane izvještajne institucije, i trebala bi biti opisana metodologija korištena radi njezina dobivanja; (b) „porezi” bi trebali uključiti, prema redoslijedu važnosti, poreze na plaće, potraživanja na osnovi poreza, mirovine ili premije osiguranja, ako se obračunavaju na ukupan prihod, posebne poreze, npr. poreze na imovinu i druge nepotrošačke poreze; (c) „zdravstvena zaštita/ socijalno osiguranja/ premije za zdravstveno osiguranje” trebali bi uključiti fiksne i obvezne troškove koji se u nekim državama plaćaju nakon poreza; (d) „porezni odbici” trebali bi uključiti povrate od poreznih tijela koji su povezani s odbitkom kamate na kredite za stambenu nekretninu. (e) „subvencije za kredit” trebale bi uključivati sve intervencije javnog sektora čiji je cilj olakšavanje otplate duga za dužnike (npr. subvencionirane kamatne stope, subvencije za otplatu). Definicija (2): „Raspoloživi prihod” = prihod zaposlenika + prihod samozaposlene osobe (npr. dobit) - porezi.

5.

Ako se tržišta kredita za stambene nekretnine koji se odnose na nekretnine kupljene radi davanja u najam i nekretnine kojima se koristi vlasnik prate odvojeno, definicija LTI-O primjenjuje se u skladu sa sljedećim izuzecima: (a) za kredite za kupnju radi davanja u najam: — „L” uključuje samo kredite ili tranše kredita, osigurane od strane korisnika kredita, nekretninama u trenutku odobravanja kredita, u vezi s kreditom za nekretninu kupljenu radi davanja u najam. (b) za kredite za nekretnine kojima se koristi vlasnik: — „L” uključuje samo kredite ili tranše kredita, osigurane od strane korisnika kredita, na nekretninama u trenutku odobravanja kredita, u vezi s nekretninom kojom se koristi vlasnik. — Ako korisnik kredita ima kredit za nekretninu kojom se koristi vlasnik i kredit za nekretninu kupljenu radi davanja u najam, samo se prihod od nekretnine kupljene radi davanja u najam umanjen za troškove otplate kredita za nekretninu kupljene radi davanja u najam može koristiti radi potpore plaćanja kredita za nekretninu koju koristi vlasnik. U ovom slučaju, prva najbolja definicija „raspoloživog prihoda” je: „raspoloživi prihod” = prihod zaposlenika + prihod od samozapošljavanja, npr. dobit + prihod od javnih mirovina + prihod od privatnih i strukovnih mirovina + prihod od potpora nezaposlenima + prihod od socijalnih transfera osim potpora nezaposlenima + redovni privatni transferi, npr. alimentacija) + (bruto prihod od najma nekretnine - troškovi otplate duga od nekretnine koja se daje u najam) + prihod od financijskih investicija + prihod od privatnog poduzetništva ili partnerstva + redovan prihod iz drugih izvora + subvencije za kredit - porezi - zdravstvena zaštita/ socijalno osiguranje/ premije za zdravstveno osiguranje + porezni odbici.

4.   Omjer duga i prihoda u vrijeme odobravanja kredita (DTI-O)

1.

DTI-O definiran je kao:

2.

Za potrebe izračuna „D” uključuje ukupan dug korisnika kredita, neovisno o tome je li osiguran nekretninom, uključujući sve nepodmirene financijske kredite, tj. kredite koje su odobrile banke i drugi davatelji kredita za stambene nekretnine, i drugi zajmodavci u trenutku odobravanja kredita za stambenu nekretninu.

3.

Za potrebe izračuna „I” ima isto značenje kao u odjeljku 3(4).

5.   Omjer otplate kredita i prihoda u vrijeme odobravanja kredita (LSTI-O)

1.

LSTI-O definira se kao:

2.

Za potrebe izračuna, „LS” je godišnji trošak otplate duga kredita za stambenu nekretninu, definiran kao „L” u odjeljku 1(2) u trenutku odobravanja kredita.

3.

Za potrebe izračuna, „I” ima isto značenje kao u odjeljku 3(4).

4.

Ako se tržišta kredita za stambene nekretnine koji se odnose na nekretnine kupljene radi davanja u najam i nekretnine kojima se koristi vlasnik prate odvojeno, definicija LSTI-O primjenjuje se uz sljedeće izuzetke: (a) za kredite za nekretnine kupljene radi davanja u najam: — „LS” je godišnji trošak otplate duga u odnosu na kredit za nekretninu kupljenu radi davanja u najam u vrijeme odobravanja kredita. (b) za kredite za nekretnine kojima se koristi vlasnik: — „LS” je godišnji trošak otplate duga povezan s kreditom za kupnju nekretnine kojom se koristi vlasnik, u trenutku odobravanja kredita. — Relevantna prva najbolja definicija „raspoloživog prihoda” je: „raspoloživi prihod” = prihod zaposlenika + prihod samozaposlene osobe, npr. dobiti + prihodi od javnih mirovina + prihod od privatne i strukovne mirovine + prihod od potpora nezaposlenima + prihod od socijalnih transfera osim potpora nezaposlenima + redovni privatni transferi, npr. alimentacije + (bruto prihod od najma nekretnine - troškovi otplate duga nekretnine koja se iznajmljuje + prihod od financijskih investicija) + prihod od privatnog poduzetništva ili partnerstva + redovan prihod iz drugih izvora + subvencije za kredit - porezi - zdravstvena zaštita/ socijalno osiguranje/ premije za zdravstveno osiguranje + porezni odbici.

6.   Omjer otplate duga i prihoda u vrijeme odobravanja kredita (DSTI-O)

1.

DSTI-O definira se:

2.

Za potrebe izračuna „DS” je godišnji trošak otplate duga ukupnog duga korisnika kredita, definiran kao „D” u odjeljku 4(2) u trenutku odobravanja kredita.

3.

Za potrebe izračuna, „I” ima isto značenje kao u odjeljku 3(4).

4.

DTI-O trebao bi se smatrati kao fakultativni pokazatelj budući da u nekim državama davatelji kredita ne smiju imati pristup potrebnim informacijama radi izračuna ovog brojnika. Međutim, u državama gdje davatelji kredita imaju pristup takvim informacijama (npr. putem kreditnih registara ili poreznih evidencija), makrobonitetna tijela snažno se potiču da uključe ovaj pokazatelj i u svoj okvir za praćenje rizika.

7.   Omjer pokrića kamate (ICR)

1.

ICR definira se:

2.

Za potrebe izračuna: (a) „bruto godišnji prihod od najma” je godišnji prihod od najma nastao od stambenih nekretnina kupljenih radi davanja u najam, koji uključuje sve operativne troškove radi održavanja vrijednosti nekretnina i poreze; (b) „godišnji trošak kamate” jesu godišnji troškovi kamate povezani sa stambenom nekretninom kupljenom radi davanja u najam.

3.

Omjer se može odnositi na vrijednost u vrijeme odobravanja kredita (ICR-O) ili na trenutnu vrijednost (ICR-C).

8.   Omjer kredita i najma u vrijeme odobravanja kredita (LTR-O)

1.

LTR-O definira se:

2.

Za potrebe izračuna: (a) „kredit zbog kupnje radi davanja u najam” ima isto značenje kao „L” u odjeljku 1(2), ali je ograničen na kredite za stambene nekretnine kojima se financira nekretnina koja se kupuje radi davanja u najam; (b) „neto godišnji prihod od najma” je godišnji prihod od najma nastao od nekretnine kupljene radi davanja od najam umanjen za operativne troškove radi održavanja vrijednosti nekretnine, ali koji uključuje sve poreze; (c) „bruto godišnji prihod od najma” je godišnji prihod nastao od iznajmljivanja nekretnine kupljene radi davanja u najam korisnicima najma, koji uključuje sve operativne troškove radi održavanja vrijednosti nekretnina i poreze. Neto godišnji prihod od najma trebao bi se koristiti za izračun LTR-O. Ako ova informacija nije dostupna, kao alternativa može se koristiti bruto godišnji prihod od najma.

---

(1)  U slučaju nekretnine koja je još u izgradnji, LTV-O se u danom trenutku n može izračunati kao:

Ako se odnosi na tranše kredita isplaćene do vremena n, je početna vrijednost nekretnine koja služi kao kolateral (npr. zemljište), a predstavlja promjenu u vrijednosti nekretnine koja je nastala tijekom razdoblja do isplate posljednje tranše kredita do vremena n.

PRILOG V.

SMJERNICE O DEFINICIJAMA I POKAZATELJIMA POVEZANIM S POSLOVNIM NEKRETNINAMA

Ovaj prilog daje smjernice o specifičnim pitanjima povezanim s definicijom poslovnih nekretnina, pokazateljima poslovnih nekretnina i posebno o Prilogu III. Njegova svrha nije osigurati detaljne tehničke upute za popunjavanje obrazaca iz Priloga III. koji obuhvaća sve moguće slučajeve. Nadalje, ovu smjernicu potrebno je tumačiti kao obuhvaćanje ciljnih definicija i ciljnih metoda, a u nekim slučajevima razlike mogu biti opravdane radi prilagodbe posebnostima tržišta i segmentima tržišta.

1.   Definicije poslovne nekretnine

Trenutno ne postoji definicija poslovne nekretnine jedinstvena za Uniju koja je dovoljno precizna za makrobonitetne potrebe.

(a)

Uredba (EU) br. 575/2013 definira stambene nekretnine u članku 4. stavku 1. točki 75., ali ne daje preciznu definiciju poslovne nekretnine osim one kojom je opisana kao „uredi ili druge poslovne prostorije” u članku 126. Ova Uredba također zahtijeva da vrijednost nekretnine ne smije biti ovisna o kreditnoj kvaliteti korisnika kredita ili provedbi osnovnog projekta u odnosu na poslovnu nekretninu.

(b)	EBA osigurava korisni dodatni kriterij: pretežita svrha nekretnine „trebala bi biti povezana s gospodarskom aktivnošću” (1). Iako koristan, ovaj kriterij ipak nije dovoljno precizan za makrobonitetne potrebe.

(c)

Uredba (EU) 2016/867 Europske središnje banke (ESB/2016/13) (2) drugi je mogući izvor definicije poslovne nekretnine. Međutim, u ovoj fazi, Uredba definira poslovnu nekretninu kao nekretninu koja nije stambena nekretnina (kako je definirana u Uredbi navedenoj pod točkom (a)). Takva definicija je preširoka za potrebe financijske stabilnosti budući je ovdje glavni interes mjera u kojoj će tokovi gotovine koji se očekuju od poslovne nekretnine, kao što je najamnina, biti dovoljni za otplatu kredita kojom je nekretnina financirana.

(d)

Inicijativa skupine G20 o prazninama u podacima (3) je skup 20 preporuka o poboljšanju ekonomske i financijske statistike koja je objavljena radi poboljšanja mogućnosti i usporedivosti ekonomskih i financijskih podataka nakon izbijanja financijske krize 2007. - 2008. Preporuka 19. naglašava zahtjeve radi poboljšanja dostupnih statističkih podataka o stambenim i poslovnim nekretninama. Daljnje postupanje temeljem ove inicijative, uključujući dogovaranje definicije poslovne nekretnine, još je uvijek u tijeku i može osigurati određeni doprinos podacima koji se zahtijevaju za potrebe ESRB-a.

(e)

Dokument o savjetovanju o revizijama standardiziranog pristupa kreditnom riziku Bazelskog odbora za nadzor banaka (4) također definira poslovne nekretnine kao suprotnost stambenim nekretninama. Izloženost stambene nekretnine definirana je kao izloženost osigurana nekretninom koja ima narav stambenog objekta i zadovoljava sve primjenjive zakone i propise koji omogućuju da nekretnina bude korištena za potrebe stanovanja, tj. kao stambena nekretnina. Izloženost poslovne nekretnine se onda definira kao izloženost osigurana nekretninom koja nije stambena nekretnina.

U pogledu ograničenja gore navedenih definicija, ova Preporuka daje radnu definiciju poslovne nekretnine posebno za makrobonitetne potrebe. Ona definira poslovnu nekretninu kao nekretninu koja ostvaruje prihod, osim socijalnih stambenih nekretnina, nekretnina koje drži krajnji korisnik i stambenih nekretnina kupljenih radi davanja u najam.

O pitanju treba li nekretninu u izgradnji smatrati poslovnom nekretninom može se raspravljati. Nacionalne prakse razlikuju se u vezi s tim pitanjem. Međutim, iskustvo brojnih država članica tijekom nedavne financijske krize pokazalo je da je važno za potrebe financijske stabilnosti pratiti investicije i financiranje ove gospodarske aktivnosti. Nadalje, očekuje se da će nova nekretnina u izgradnji povećati buduće stanje poslovnih nekretnina kad bude dovršena. Za potrebe ove Preporuke, nekretnine u izgradnji stoga se smatraju potkategorijom poslovnih nekretnina.

Socijalne stambene nekretnine složen su segment tržišta nekretnina, budući da mogu imati različite oblike diljem i unutar država. Trebale bi biti isključene iz definicije poslovne nekretnine kada na transakcijsku vrijednost nekretnine ili najamnine koju plaćaju najmoprimci u takvim nekretninama izravno utječe javno tijelo, što ima za posljedicu da je najam niži nego onaj promatran na trenutnom tržištu. Nacionalna tijela trebala bi u svojim državama odrediti granicu između socijalnih stambenih nekretnina i privatnog sektora najma u skladu s ovim kriterijem.

Stambene nekretnine kupljene radi davanja u najam odnose se na svaku stambenu nekretninu koja je u izravnom vlasništvu privatnog kućanstva (5) s osnovnim ciljem da bude dana u najam najmoprimcima. Za sada, ova aktivnost značajna je samo u nekoliko država članica. Stambene nekretnine kupljene radi davanja u najam su također granično područje između stambene nekretnine i poslovne nekretnine. Međutim, budući da se ova aktivnost tipično poduzima povremeno od strane neprofesionalnih najmodavaca s malim portfeljem nekretnina, ovo se može tumačiti za potrebe financijske stabilnosti kao da pripada više sektoru stambenih nekretnina nego sektoru poslovnih nekretnina. Međutim, zbog njegove određene karakteristike rizika, nacionalnim makrobonitetnim tijelima preporučuje se da prate napredak u ovom podtržištu, koristeći brojne dodatne i posebne pokazatelje, ako bi ova aktivnost predstavljala značajan izvor rizika ili značajan udio stanja ili tokova ukupnog kreditiranja kupnje stambenih nekretnina.

2.   Izvori podataka o poslovnim nekretninama

2.1.   Pokazatelji fizičkog tržišta poslovnih nekretnina

Pokazatelji poslovnih nekretnina na fizičkom tržištu mogu se dobiti putem:

(a)	javnih izvora, npr. nacionalnih zavoda za statistiku ili zemljišnih knjiga; ili

(b)	osiguravatelja podataka privatnog sektora koji obuhvaćaju značajan dio tržišta poslovnih nekretnina.

Izvještaj ESRB-a o poslovnim nekretninama i financijskoj stabilnosti u EU osigurava pregled dostupnih indeksa cijena i moguće izvore podataka (6).

2.2.   Pokazatelji izloženosti financijskog sustava u odnosu na poslovne nekretnine

Podaci o izloženosti sudionika na tržištu, barem onih financijskog sektora, može se prikupiti iz nadzornog izvješćivanja. ESB i EIOPA su već prikupili neke podatke na nacionalnoj razini. Međutim, ti podaci nisu jako detaljni. Novi nadzorni izvještajni obrasci za banke, tj. Financijsko izvješćivanje (FINREP) i Zajedničko izvješćivanje (COREP) za osiguravatelje i Direktiva 2009/138/EZ Europskog parlamenta i Vijeća (7) i za investicijske fondove temeljem Direktive 2011/61/EU Europskog parlamenta i Vijeća (8) mogu osigurati granularniji uvid u izloženost financijskih institucija u odnosu na poslovne nekretnine.

Klasifikacije osigurane u statističkoj klasifikaciji gospodarskih aktivnosti u Europskoj zajednici (NACE, rev 20) mogu se koristiti za zamjenu izloženosti financijskih institucija u odnosu na poslovne nekretnine jer je o njima postignut dogovor od strane institucija Unije i koriste se u redovnim izvještajnim obrascima za banke i osiguravajuća društva. U tom smislu značajna su dva odjeljka:

(a)   Odjeljak F: izgradnja, osim niskogradnje; i

(b)   Odjeljak L: aktivnosti s nekretninama, osim agencija za poslovanje s nekretninama.

Glavni nedostatak korištenja NACE klasifikacija je što su one usmjerene na gospodarske sektore, a ne na kredite. Primjerice, kredit odobren društvu za poslovanje nekretninama za kupnju voznog parka bit će iskazan pod odjeljkom L, iako se ne radi o kreditu za kupnju poslovne nekretnine.

2.3.   Korištenje podataka privatnog sektora

Ako nacionalna makrobonitetna tijela koriste podatke od pružatelja podataka iz privatnog sektora radi sastavljanja pokazatelja za poslovne nekretnine, očekuju se da će utvrditi razlike u obuhvatu i definicijama u usporedbi s onima koji se zahtijevaju ovom Preporukom. Također bi trebali biti u mogućnosti osigurati podatke o osnovnoj metodologiji koju koristi pružatelj i uzorak pokrivenosti. Podaci od pružatelja iz privatnog sektora trebali bi biti reprezentativni za općenito tržište i odgovarajuće raščlambe iz Preporuke D:

(a)	vrsta nekretnine;

(b)	mjesto na kojem se nekretnina nalazi;

(c)	vrsta investitora i nacionalnost;

(d)	vrsta davatelja kredita i nacionalnost.

3.   Relevantne raščlambe pokazatelja

U odnosu na relevantne raščlambe iz Preporuke D, nacionalna makrobonitetna tijela trebala bi biti u mogućnosti osigurati procjenu relevantnosti takvih raščlambi za svoja tržišta poslovnih nekretnina kada ih koriste za potrebe praćenja, uzimajući također u obzir načelo razmjernosti.

„Vrsta imovine” odnosi se na osnovnu uporabu poslovne nekretnine. Za pokazatelje za poslovne nekretnine, ova raščlamba treba uključivati sljedeće kategorije:

(a)	stambene, npr. objekti s više stanova;

(b)	za najam, npr. hoteli, restorani, trgovački centri;

(c)	uredi, npr. nekretnine koje se prvenstveno koriste kao službeni ili poslovni uredi;

(d)	industrijski, npr. nekretnine koje se koriste za potrebe proizvodnje, distribucije i operativne logistike;

(e)	druge vrste poslovnih nekretnina.

Ako nekretnina ima mješovitu uporabu, treba se smatrati kao različite nekretnine (temeljem primjerice površine namijenjene za svaku uporabu) kad god je moguće napraviti takvu raščlambu; u protivnom, nekretnina se može razvrstati sukladno njezinoj prevladavajućoj uporabi.

„Mjesto na kojem se nekretnina nalazi” odnosi se na zemljopisnu raščlambu (npr. po regijama) ili na podtržišta nekretnina koja također moraju uključivati prvorazredne lokacije i lokacije koje nisu prvorazredne. Prvorazredna lokacija obično se smatra najboljim mjestom na određenom tržištu, što se također odražava u prinosu od najma (obično najniži na tržištu). Za poslovne zgrade ovo može biti središnja lokacija u glavnom gradu. Za stambene zgrade ovo se može odnositi na središte grada s mnogo pješačkih zona ili središnje pozicioniranim trgovačkim centrima. Za zgrade za operativnu podršku ovo se može odnositi na lokaciju gdje se nalaze potrebne infrastruktura i usluge, koja ima odličan pristup prometnim mrežama.

„Vrsta investitora” odnosi se na široke kategorije investitora kao što su:

(a)

banke;

(b)	osiguravajuća društva;

(c)	mirovinski fondovi;

(d)	investicijski fondovi;

(e)	društva za poslovanje nekretninama;

(f)

ostalo.

Vjerojatno je da će biti dostupni samo podaci o evidentiranim korisnicima kredita ili investitorima. Međutim, nacionalna makrobonitetna tijela trebala bi biti svjesna da se evidentirani korisnici kredita ili investitori mogu razlikovati od krajnjih korisnika kredita ili investitora, na kojima leži konačni rizik. Stoga se tijela potiču da također prate informacije o krajnjim korisnicima kredita ili investitorima kad god je to moguće, npr. putem informacija prikupljenih od sudionika na tržištu, kako bi imali bolje razumijevanje ponašanja sudionika na tržištu i rizika.

„Vrsta davatelja kredita” odnosi se na široke kategorije davatelja kredita, kao što su:

(a)	banke, uključujući „loše banke”;

(b)	osiguravajuća društva;

(c)	mirovinski fondovi.

Nacionalna makrobonitetna tijela možda će trebati prilagoditi popis vrsta investitora i davatelja kredita kako bi se odrazile značajke lokalnog sektora poslovnih nekretnina.

„Nacionalnost” se odnosi na državu osnivanja sudionika na tržištu. Nacionalnost investitora i davatelja kredita treba biti raščlanjena na najmanje tri sljedeće zemljopisne kategorije:

(a)

domaće;

(b)	ostatak Europskog gospodarskog prostora;

(c)	ostatak svijeta.

Nacionalna makrobonitetna tijela trebala bi biti svjesna da evidentirana nacionalnost investitora ili davatelja kredita može biti različita od nacionalnosti krajnjih investitora ili davatelja kredita na kojima leži krajnji rizik. Stoga se tijela potiču da također prate informacije o nacionalnosti krajnjih davatelja kredita ili investitora, npr. pomoću informacija prikupljenih od sudionika na tržištu.

4.   Metode za izračun pokazatelja fizičkog tržišta

Cijena poslovne nekretnine odnosi se na trajnu vrijednost kvalitete, tj. tržišnu vrijednost nekretnine s oduzetim smanjenjem vrijednosti (i zastarijevanjem) ili povećanje vrijednosti (npr. obnova) pomoću prilagodbe kvalitete.

Smjernice proizašle iz rada koji je započeo Eurostat preporučuju da bi se podaci o cijenama trebali prikupljati iz stvarnih transakcija. Ako ovi podaci nisu dostupni i/ili nisu u potpunosti reprezentativni mogu biti procijenjeni procjenom podataka za vrednovanje sve dok ti podaci odražavaju trenutnu tržišnu cijenu, a ne bilo koji održivi pristup mjerenja cijena.

5.   Procjena izloženosti financijskog sustava u odnosu na poslovne nekretnine

Izloženost financijskog sustava u odnosu na poslovne nekretnine sastoji se od davanja kredita, često od strane banaka, a ponekad od osiguravajućih društava i investicija, često od strane osiguravajućih društava, mirovinskih fondova i investicijskih fondova. Investicije se mogu odnositi na izravna držanja poslovnih nekretnina, npr. posjedovanje vlasništva nad poslovnom nekretninom i na neizravna držanja poslovnih nekretnina, npr. putem vrijednosnih papira i investicijskih fondova. U slučaju da zajmodavac ili investitor upotrebljavaju subjekt posebne namjene (SPV) kao posebna način financiranja za poslovne nekretnine, ti krediti ili ulaganja trebali bi se smatrati kao izravno kreditiranje za poslovne nekretnine ili držanja („transparentni pristup”).

Kada procjenjuju ove izloženosti za sustav kao cjelinu, nacionalna makrobonitetna tijela trebala bi biti svjesna rizika dvostrukog uračunavanja. Investitori mogu ulagati izravno i neizravno u poslovne nekretnine. Primjerice, mirovinski fondovi i osiguravajuća društva često neizravno ulažu u poslovne nekretnine.

Također može biti teže obuhvatiti izloženosti sudionika na stranim tržištima koji čine značajan dio tržišta (9). Budući da su ovi tržišni sudionici važni za funkcioniranje tržišta poslovnih nekretnina, savjetuje se praćenje njihovih aktivnosti.

Budući da su gubici od aktivnosti u vezi s poslovnim nekretninama često koncentrirani na kreditiranje poslovnih nekretnina od strane banaka, nacionalna makrobonitetna tijela potiču se da obrate posebnu pažnju na ovu aktivnost prilikom praćenja.

6.   Metode za izračun omjera kredita i vrijednosti nekretnine (LTV)

U Prilogu IV. navode se metode za izračun omjera kredita i vrijednosti nekretnine u vrijeme odobravanja kredita (LTV-O) i omjera kredita i trenutne vrijednosti nekretnine (LTV-C). Međutim, postoje brojne specifičnosti koje je potrebno uzeti u obzir kad se ovi omjeri izračunavaju za poslovne nekretnine.

Ako se radi o sindiciranom kreditu, omjer kredita i vrijednosti nekretnine u vrijeme odobravanja kredita (LTV-O) treba izračunavati kao početni iznos kredita odobren korisniku kredita u odnosu na vrijednost imovine u vrijeme odobravanja kredita. Ako se radi o nekoliko nekretnina, omjer kredita i vrijednosti nekretnine u vrijeme odobravanja kredita (LTV-O) treba se izračunati kao omjer početnog iznosa kredita u odnosu na ukupnu vrijednost dotične nekretnine.

Budući da je u sektoru poslovnih nekretnina broj nekretnina mnogo manji i da su nekretnine raznovrsnije nego u sektoru stambenih nekretnina, prikladnije je izračunati omjer kredita i trenutne vrijednosti nekretnine (LTV-C) na temelju procjene vrijednosti pojedine nekretnine nego korištenjem indeksa vrijednosti ili indeksa cijena.

Konačno, nacionalna makrobonitetna tijela trebaju pratiti raspodjelu omjera kredita i vrijednosti nekretnine (LTV), s posebnim naglaskom na najrizičnije kredite, tj. one s najvišim omjerom kredita i vrijednosti nekretnine (LTV), budući da su gubici često rezultat takvog ekstremnog rizika.

7.   Metode za izračun omjera pokrića kamate (ICR) i omjera pokrića otplate duga (DSCR)

Omjer pokrića kamate (ICR) i omjer pokrića otplate duga (DSCR) odnose se na prihod od najma koji donosi poslovna nekretnina ili skup nekretnina, umanjen za poreze i operativne troškove koji moraju nastati korisniku kredita radi održavanja vrijednosti nekretnine.

Omjer pokrića kamate (ICR) definira se:

Za potrebe izračuna ICR-a:

(a)	„neto godišnji prihod od najma” uključuje godišnji prihod od najma nastao od davanja u najam poslovnih nekretnina zakupcima umanjen za poreze i sve operativne troškove radi održavanja vrijednosti nekretnine;

(b)	„godišnji troškovi kamate” su godišnji troškovi kamate povezani s kreditom osiguranim poslovnom nekretninom ili skupom nekretnina.

Svrha ICR-a je izmjeriti mjeru do koje je prihod koji ostvaruje nekretnina dovoljan za plaćanje troškova kamate koji su nastali korisniku kredita radi kupnje te nekretnine. ICR bi stoga trebao biti analiziran na razini nekretnine.

Omjer pokrića otplate duga (DSCR) definira se:

Za potrebe izračuna DSCR-a:

(a)	„neto godišnji prihod od najma” je godišnji prihod od najma nastao od davanja u najam poslovne nekretnine zakupcima umanjen za poreze i operativne troškove radi održavanja vrijednosti nekretnine.

(b)	„godišnja otplata duga” je godišnja otplata duga povezana s kreditom osiguranim poslovnom nekretninom ili skupom nekretnina.

Svrha DSCR-a je procijeniti težinu općeg tereta duga koju nekretnina stvara korisniku kredita. Stoga, nazivnik uključuje ne samo troškove kamate, nego također amortizaciju kredita, tj. plaćanja glavnice. Glavno pitanje takvog pokazatelja jest treba li se izračunati na razini nekretnine ili na razini korisnika kredita. Financiranje poslovne nekretnine obično se osigurava na neregresnoj osnovi, tj. davatelj kredita ovlašten je samo na otplatu od prihoda od nekretnine, a ne od drugih prihoda korisnika kredita ili imovine. Stoga je realističnije i prikladnije izračunavati omjer pokrića otplate duga (DSCR) na razini nekretnine. Nadalje, usmjeravanje na sveukupan prihod korisnika kredita dovelo bi do značajnih pitanja konsolidacije koja bi otežala definiranje parametara usporedivih u državama članicama.

8.   Dodatni pokazatelji relevantni za nekretnine u izgradnji

Za poslovne nekretnine u izgradnji, umjesto omjera kredita i vrijednosti nekretnine (LTV), nacionalna makrobonitetna tijela mogu pratiti omjer kredita i troška (LTC). Omjer kredita i troška (LTC) predstavlja početni iznos odobrenog kredita u odnosu na troškove povezane s izgradnjom poslovne nekretnine do dovršetka izgradnje.

Pored toga, nacionalna makrobonitetna tijela trebala bi usmjeriti svoje praćenje na najrizičnija kretanja, tj. ona koja pretrpe vrlo niske omjere prije davanja u najam ili prije prodaje. Za svaku zgradu u izgradnji, omjer prije davanja u najam jednak je površini koju građevinski poduzetnik već iznajmljuje u vrijeme isplate kredita u odnosu na ukupnu površinu koja će biti dostupna kad nekretnina bude dovršena; slično, omjer prije prodaje jednak je površini koju je građevinski poduzetnik već prodao u vrijeme isplate kredita u odnosu na ukupnu površinu koja će biti dostupna kada nekretnina bude dovršena.

9.   Godišnja objava izloženosti u odnosu na poslovne nekretnine od strane europskih nadzornih tijela

Na temelju informacija raspoloživih iz redovnih izvještajnih obrazaca, europskim nadzornim tijelima preporučuje se da objave barem jednom godišnje, agregirane podatke o izloženosti u odnosu na poslovne nekretnine, različitim nacionalnim tržištima poslovnih nekretnina u Uniji za subjekte u području primjene njihova nadzora i na pojedinačnoj osnovi. Očekuje se da takva javna objava poboljša znanje nacionalnih makrobonitetnih tijela o aktivnosti subjekata iz drugih država članica na njihovom domaćem tržištu poslovnih nekretnina. U slučaju nedoumica u pogledu opsega ili kvalitete objavljenih podataka, objavljivanje mora biti popraćeno odgovarajućim primjedbama.

Kao opće pravilo, europska nadzorna tijela trebala bi omogućiti za sva nacionalna makrobonitetna tijela u Uniji da procjene izloženosti svih financijskih institucija u Uniji u odnosu na nacionalna tržišta. To podrazumijeva da bi podaci prikupljeni za sve financijske institucije u Uniji trebali biti agregirani na razini države.

Pri objavljivanju takvih agregiranih informacija, europska nadzorna tijela trebala bi iskoristiti informacije u redovnim izvještajnim obrascima koji osiguravaju zemljopisnu raščlambu kreditnih izloženosti i/ili (izravne i neizravne) investicije. Ako izvještajni obrasci osiguravaju raščlambu prema NACE (10) oznakama, poslovne nekretnine mogu se navoditi kao „F” i kao „L” odjeljci, iako bi, u užem smislu riječi, neke potkategorije trebale biti isključene zbog definicije poslovne nekretnine iz ove Preporuke.

---

(1)  Vidi: EBA pitanje ID 2014_1214 od 21. studenoga 2014.

(2)  Uredba (EU) 2016/867 Europske središnje banke od 18. svibnja 2016. o prikupljanju granularnih podataka o kreditima i kreditnom riziku (ESB/2016/13) (SL L 144, 1.6.2016., str. 44.).

(3)  Odbor za financijsku stabilnost, Međunarodni monetarni fond, Financijska kriza i informacijske praznine – izvješće ministrima financija guvernerima središnjih banaka skupine G-20, 29. listopada 2009.

(4)  Bazelski odbor za nadzor banaka, Revizije standardiziranog pristupa kreditnom riziku - drugi dokument o savjetovanju, prosinac 2015.

(5)  Prema točki 2.118 poglavlja 2. Priloga A. Uredbi (EU) br. 549/2013 Europskog parlamenta i Vijeća od 21. svibnja 2013. o Europskom sustavu nacionalnih i regionalnih računa u Europskoj uniji (SL L 174, 26.6.2013., str. 1.), „sektor kućanstava […] sastoji se od pojedinaca ili skupina pojedinaca kao potrošača i poduzetnika koji proizvode tržišna dobra i nefinancijske i financijske usluge (tržišni proizvođači), pod uvjetom da proizvodnju dobara i usluga ne obavljaju zasebni subjekti koji se tretiraju kao kvazidruštva. Također uključuje pojedince ili skupine pojedinaca koji proizvode dobra i pružaju nefinancijske usluge isključivo za vlastitu konačnu uporabu.”

(6)  ESRB, „Izvješće o poslovnim nekretninama i financijskoj stabilnosti u EU”, prosinac 2015., posebno Prilog II., Odjeljak 2.2.

(7)  Direktiva 2009/138/EZ Europskog parlamenta i Vijeća od 25. studenoga 2009. o osnivanju i obavljanju djelatnosti osiguranja i reosiguranja (Solventnost II) (SL L 335, 17.12.2009., str. 1.).

(8)  Direktiva 2011/61/EU Europskog parlamenta i Vijeća od 8. lipnja 2011. o upraviteljima alternativnih investicijskih fondova i o izmjeni direktiva 2003/41/EZ i 2009/65/EZ te uredbi (EZ) br. 1060/2009 i (EU) br. 1095/2010 (SL L 174, 1.7.2011., str. 1.).

(9)  ESRB, „Izvješće o poslovnim nekretninama i financijskoj stabilnosti u EU”, prosinac 2015., posebno odjeljak 2.3 i polje 1.

(10)  Uredba (EZ) br. 1893/2006 Europskog parlamenta i Vijeća od 20. prosinca 2006. o utvrđivanju statističke klasifikacije ekonomskih djelatnosti NACE Revision 2 te izmjeni Uredbe Vijeća (EEZ) br. 3037/90 kao i određenih uredbi EZ-a o posebnim statističkim područjima (SL L 393, 30.12.2006., str. 1.).