(1)

U listopadu i studenome 2011. novinski članci i informacije koje su poslali građani privukli su pozornost Komisije na navodnu državnu potporu u korist nogometnog kluba Real Madrid Club de Fútbol (dalje u tekstu: „Real Madrid”) koja je odobrena u obliku povoljnog prijenosa imovine. Dana 20. prosinca 2011. od Španjolske se tražilo da dostavi svoje primjedbe na tu informaciju i ona je to učinila 23. prosinca 2011. i 20. veljače 2012. Na temelju dodatnog zahtjeva za informacije koji joj je Komisija uputila 2. travnja 2012. Španjolska je dostavila dodatne informacije 18. lipnja 2012.

(2)

Dopisom od 18. prosinca 2013., Komisija je obavijestila Španjolsku da je odlučila pokrenuti postupak iz članka 108. stavka 2. Ugovora u vezi s potporom. Dopisom od 16. siječnja 2014. Španjolska je dostavila primjedbe na tu odluku.

(3)

Odluka Komisije o pokretanju postupka (dalje u tekstu: „Odluka o pokretanju postupka”) objavljena je u Službenom listu Europske unije (2). Komisija je pozvala zainteresirane strane da dostave svoje primjedbe na mjeru.

(4)

Komisija je zaprimila primjedbe zainteresiranih strana. Proslijedila ih je Španjolskoj, koja je imala priliku dostaviti svoj odgovor. Komisija je zaprimila primjedbe Španjolske u dopisu od 17. studenoga 2014. Komisija se 4. studenoga 2015. i 14. ožujka 2016. sastala s predstavnicima kluba Real Madrid. Ona je 6. studenoga 2015. održala telefonsku konferenciju s predstavnicima grada Madrida. Španjolska je 9. ožujka 2016. poslala dodatne informacije.

(5)

Komisija je 22. travnja 2015. Španjolskoj poslala procjenu vrijednosti zemljišta koju je zatražila od neovisnog ureda za procjenu vrijednosti zemljišta CEIAM Cabré Alegret (dalje u tekstu: „CEIAM”) kako bi Španjolska mogla pripremiti moguće primjedbe. Dopisom od 15. lipnja 2015. Španjolska je dostavila svoje primjedbe na tu studiju. Dopisom od 9. srpnja 2015. Real Madrid dostavio je svoje primjedbe na tu studiju.

(6)

Gradsko vijeće grada Madrida (Ayuntamiento de Madrid) i klub Real Madrid potpisali su 29. srpnja 2011. sporazum kojim se rješava pravni spor između njih u pogledu sporazuma iz 1991. i zamjene nekretnina koje su bile predmetom naknadnih sporazuma između njih 1996. i 1998. (dalje u tekstu: „Sporazum o namiri iz 2011.” ili „predmetna mjera”).

(7)

Gradsko vijeće grada Madrida, Gerencia Municipal de Urbanismo i klub Real Madrid potpisali su 20. prosinca 1991. sporazum o rekonstrukciji stadiona kluba Real Madrid, Santiago Bernabéu (dalje u tekstu: „Sporazum iz 1991.”). Tim sporazumom klub Real Madrid obvezao se izgraditi podzemno parkiralište. On nije izvršio tu obvezu.

(8)

Dana 29. studenoga 1996. klub Real Madrid i općina Madrid (Comunidad de Madrid) sklopili su sporazum o zamjeni zemljišta (convenio de permuta de suelo) (dalje u tekstu: „Sporazum o zamjeni zemljišta iz 1996.”). Tim se sporazumom klub Real Madrid suglasio prenijeti na općinu Madrid i gradsko vijeće grada Madrida zemljište veličine 30 000 kvadratnih metara u području kompleksa „Ciudad Deportiva”. Gradsko vijeće grada Madrida u zamjenu se obvezalo dati klubu Real Madrid neke zemljišne čestice u javnom vlasništvu te prava na druga javna zemljišta. Zemljišne čestice i prava koja će gradsko vijeće grada Madrida prenijeti trebalo je utvrditi kasnije. Stranke su utvrdile da je vrijednost transakcije zamjene 27 milijuna EUR.

(9)

Klub Real Madrid i gradsko vijeće grada Madrida sklopili su 29. svibnja 1998. novi sporazum u cilju provedbe zamjene koja je predviđena Sporazumom o zamjeni iz 1996. (dalje u tekstu: „Sporazum o provedbi iz 1998.”). U sporazumu je predviđeno da će polovinu zemljišne čestice (15 000 kvadratnih metara) kompleksa Ciudad Deportiva preuzeti općina Madrid, a preostalih 15 000 kvadratnih metara gradsko vijeće grada Madrida. Klub Real Madrid potom je prenio te zemljišne čestice u kompleksu Ciudad Deportiva. Gradsko vijeće grada Madrida zauzvrat se obvezalo da će klubu Real Madrid dati zemljište koje odgovara njegovim obvezama prema klubu, odnosno prenijeti zemljišne čestice u vrijednosti od otprilike 13 500 000 EUR. U tu se svrhu čestice u području Julian Camarillo Sur (čestice 33 i 34) i čestica B-32 u području Las Tablas (čestica B-32) trebale prenijeti na klub Real Madrid. Čestica B-32 obuhvaća površinu od 70 815 kvadratnih metara.

(10)

Za potrebe te zamjene tehničke službe općinske uprave grada Madrida procijenile su 1998. vrijednost čestice B-32 na 595 194 EUR. Ta procjena vrijednosti izvršena je na temelju zakonodavstva u kojemu je propisana metodologija za utvrđivanje vrijednosti gradskog zemljišta (Real Decreto 1020/1993 (3)). Španjolska tvrdi da su tehničke službe općinske uprave grada Madrida pri procjeni vrijednosti čestice B-32 provedenoj 1998. uzele u obzir stupanj razvoja tog područja te mogućnosti za razvoj. Posebno su uzele u obzir činjenicu da je za to područje donesen tek prostorni plan, ali ne i urbanistički plan te činjenicu da još nisu počele aktivnosti gradnje.

(11)

Gradsko vijeće grada Madrida kasnije je, 1998., prenijelo zemljišne čestice 33 i 34. na klub. Čestica B-32 još nije bila prenesena jer gradsko vijeće grada Madrida 1998. još nije bilo zakonski vlasnik te zemljišne čestice. U pogledu toga u Sporazumu o provedbi iz 1998. predviđeno je da bi se prijenos trebao izvršiti sedam dana nakon upisa gradskog vijeća grada Madrida kao vlasnika čestice B-32 u španjolskom registru nekretnina (Registro de la Propiedad). Gradsko vijeće grada Madrida steklo je 28. srpnja 2000. zakonsko vlasništvo nad zemljišnom česticom B-32. Međutim, zemljišna čestica B-32 upisana je u registar nekretnina kao vlasništvo gradskog vijeća grada Madrida tek 11. veljače 2003.

(12)

Prijenos zemljišne čestice B-32 u konačnici nije izvršen. U skladu s urbanističkim pravilima čestica B-32 razvrstana je kao zemljište za osnovnu sportsku namjenu (equipamiento básico deportivo). Ta je podjela izvorno navedena u Djelomičnom planu (plan parcial) za područje „UZI 0.08 Las Tablas” od 28. srpnja 1995. Naknadno je uključena u prostorni plan Madrida (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, dalje u tekstu: „PGOU”) koji su gradsko vijeće grada Madrida i općina Madrid odobrili 17. travnja 1997.

(13)

Stranke Sporazuma o provedbi iz 1998. bile su svjesne činjenice da je čestica B-32 razvrstana za osnovnu sportsku namjenu ali su, prema mišljenju Španjolske, smatrale da razvrstavanje za sport ne bi isključivalo njezin prijenos u privatno vlasništvo i, budući da je klub Real Madrid planirao na tom zemljištu izgraditi sportsku infrastrukturu, gradsko vijeće grada Madrida pretpostavilo je da bi se zemljišna čestica B-32 mogla prenijeti ako klub Real Madrid zajamči sportsku namjenu te čestice i ako se bude toga pridržavao.

(14)

Međutim, u članku 64. Zakona 9/2001 od 17. srpnja o zemljištu općine Madrid (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, dalje u tekstu: „Zakon 9/2001”) utvrđeno je da se sve zemljišne čestice, objekti, građevine i zgrade moraju upotrebljavati u skladu sa svojom kvalifikacijom, razvrstavanjem ili zakonskim položajem prema prostornom planu. U članku 7.7.2. PGOU-a čestice namijenjene za sportsku uporabu opisane su kao zemljišne čestice u javnom vlasništvu. Kada je gradsko vijeće grada Madrida 2003. upisano kao vlasnik čestice B-32 i kada je tu česticu bilo dužno prenijeti na klub Real Madrid, Zakon 9/2001 već je bio stupio na snagu. Zakonom 9/2001 propisano je da zemljišna čestica osnovne sportske namjene mora biti u javnom vlasništvu. Prijenos takve čestice na privatni subjekt ne bi bio moguć jer bi zbog javnog vlasništva (bien de naturaleza demanial) ona bila neotuđiva. Stoga je gradsko vijeće grada Madrida smatralo da je pravno nemoguće prenijeti česticu B-32 na klub Real Madrid. Stoga 2003. nije prenijelo česticu kako je propisano Sporazumom o provedbi iz 1998.

(15)

Nadalje, sud Tribunal Superior de Justicia de Madrid presudio je 2004. da bi se razvrstavanjem u skladu s prostornim planovima, kao što je PGOU, onemogućilo da bilo koji privatni subjekt bude zakonski vlasnik površine razvrstane kao čestica B-32 (4). Tom je presudom pojašnjeno pravno tumačenje načela prostornog planiranja. Zbog toga čestica B-32 nije prenesena na klub Real Madrid.

(16)

Sporazumom o namiri iz 2011. gradsko vijeće grada Madrida i klub Real Madrid potvrdili su da pravno nije moguće prenijeti česticu B-32 na klub Real Madrid („Existe, aunque no una imposibilidad fisica, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela”). Zbog toga se gradsko vijeće grada Madrida suglasilo da će klubu Real Madrid nadoknaditi neuspjeli prijenos zemljišne čestice B-32 u skladu sa Sporazumom iz 1998. iznosom koji predstavlja vrijednost te čestice iz 2011. Tehničke službe gradskog vijeća grada Madrida zadužene za procjenu vrijednosti zemljišta u izvješću o procjeni vrijednosti koje je objavljeno 27. srpnja 2011. procijenile su da je vrijednost čestice B-32 u 2011. iznosila 22 693 054,44 EUR. U toj procjeni vrijednosti zemljišne čestice B-32 upotrebljavali su se isti opći kriteriji za utvrđivanje vrijednosti općinske imovine kao oni primijenjeni 1998., uzimajući u obzir isto razvrstavanje zemljišta i uz pretpostavku mogućnosti prijenosa čestice.

(17)

Stranke su se suglasile da će gradsko vijeće grada Madrida nadoknaditi prijenos zemljišne čestice B-32 prijenosom nekoliko drugih zemljišnih čestica na klub Real Madrid. Te su se čestice sastojale od nekretnina smještenih između ulica Rafael Salgado, Paseo de la Castellana i Concha Espina od 3 600 kvadratnih metara, nekoliko dijelova područja „Mercedes Arteaga, Jacinto Verdaguer” u susjedstvu Carabanchel ukupne površine 7 966 kvadratnih metara i površine od 3 035 kvadratnih metara u „Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas”. Tehničke službe gradskog vijeća grada Madrida zadužene za procjenu vrijednosti zemljišta procijenile su da je zajednička vrijednost tih zemljišnih čestica 19 972 348,96 EUR.

(18)

Stranke su se isto suglasile da klub Real Madrid duguje gradskom vijeću grada Madrida iznos od 2 812 735,03 EUR kao naknadu za neispunjenje svoje ugovorne obveze u skladu sa Sporazumom iz 1991. u pogledu izgradnje podzemnog parkirališta.

(19)

U ugovoru u nagodbi iz 2011. klub Real Madrid i gradsko vijeće grada Madrida suglasili su se prebiti svoje uzajamne dugove. Prvo, iznos od 92 037,59 EUR poreza na nekretnine koji je klub Real Madrid plaćao od 2002. za česticu B-32 dodan je potraživanju kluba Real Madrid od 22 693 054,44 EUR za česticu B-32. Potom je iznos od 2 812 735,03 EUR neplaćenih dugovanja u skladu sa Sporazumom iz 1991. odbijen od potraživanja kluba Real Madrid prema gradskom vijeću grada Madrida u iznosu od 19 972 357,00 EUR. Potraživanje je prebijeno iznosom od 19 972 348,96 EUR vrijednosti nekretnina kojima se klubu Real Madrid nadoknađuje nemogućnost prijenosa zemljišne čestice B-32. Kao rezultat ostalo je neto potraživanje od 8,04 EUR kluba Real Madrid prema gradskom vijeću grada Madrida.

(20)

U skladu s naknadnim sporazumom sklopljenim u rujnu 2011. između gradskog vijeća grada Madrida i kluba Real Madrid (dalje u tekstu: „Sporazum o urbanističkom razvoju iz 2011.”), klub Real Madrid preuzeo je obvezu prijenosa nekretnina Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer koje su bile dio nekretnina prenesenih na klub Real Madrid Sporazumom o namiri iz 2011. natrag na gradsko vijeće grada Madrida, prijenosa kompleksa trgovačkog centra u njegovom vlasništvu na gradsko vijeće grada Madrida i izvršavanja jednokratne uplate od 6,6 milijuna EUR gradskom vijeću grada Madrida. Gradsko vijeće grada Madrida zauzvrat se obvezalo prenijeti na klub Real Madrid zemljište površine 5 216 kvadratnih metara u njegovu vlasništvu ispred stadiona kluba Real Madrid Bernabéu na kojem je klub Real Madrid planirao izgraditi trgovački centar i hotel. U kontekstu potonjeg prijenosa, Vijeće i općina Madrid izmijenili su PGOU te prenamijenili zemljište ispred stadiona kako bi se omogućila njegova gušća pokrivenost zgradama i komercijalna uporaba. Međutim, nedavnom presudom suda Tribunal Superior de Justicia de Madrid od 2. veljače 2015. (5) ta je izmjena PGOU-a poništena.

(21)

U svojoj odluci o pokretanju postupka Komisija je zauzela prethodno stajalište da naknada koju je klubu Real Madrid isplatilo gradsko vijeće grada Madrida u skladu sa Sporazumom o namiri iz 2011. čini državnu potporu u korist kluba Real Madrid u smislu članka 107. stavka 1. Ugovora.

(22)

U podnescima Komisiji prije pokretanja formalnog istražnog postupka Španjolska je tvrdila da zbog toga što zakonski ne može izvršiti svoju obvezu iz Sporazuma o provedbi iz 1998. povezanu s prijenosom zemljišne čestice B-32 na klub Real Madrid, gradsko vijeće grada Madrida ima zakonsku obvezu isplatiti naknadu klubu Real Madrid na temelju vrijednosti predmetne zemljišne čestice iz 2011. Komisija se stoga pitala je li prijenos zemljišta na klub Real Madrid zaista bio nemoguć te koje bi posljedice u skladu sa španjolskim građanskim pravom mogla snositi stranka ugovora koje ne može izvršiti svoju ugovornu obvezu.

(23)

Komisija je u Odluci o pokretanju postupka smatrala da obveze o ništavnosti ugovora u španjolskom Građanskom zakonu ne dovode nužno do obveze plaćanja naknade stranci koja ne može izvršiti svoju obvezu.

(24)

Komisija je dalje smatrala da nije sigurno da je vrijednost čestice B-32 pretpostavljena u Sporazumu o namiri iz 2011. utemeljena na tržišnoj cijeni. Iako su španjolska nadležna tijela dostavila izvješća o procjeni vrijednosti zemljišta u kojima se dokazuje visoka vrijednost navodno usporedivih zemljišnih čestica koje su namijenjene za različite uporabe, ali nisu državne, usporedivost bi bila otežana jer su se površine koje navodi Španjolska mogle prenositi na privatne osobe i stoga i stavljati na tržište.

(25)

Komisija je u Odluci o pokretanju postupka izrazila dvojbe u pogledu znatnog povećanja navodne vrijednosti zemljišne čestice B-32 od 1998. do 2011. Vrijednost te zemljišne čestice, koja je u trenutku stjecanja procijenjena na 595 194 EUR, navodno se povećala na više od 22 milijuna EUR, što je povećanje od trideset i sedam puta. Komisija je pitala španjolska nadležna tijela zašto gradsko vijeće grada Madrida nije pokušalo izbjeći potraživanje koje premašuje 22 milijuna EUR.

(26)

Komisija je također dvojila je li vrijednost nekretnina prenesenih na klub Real Madrid daljnjom razmjenom zemljišta oko njegova stadiona Bernabéu na temelju Sporazuma o urbanističkom planu iz 2011. u skladu s njihovom tržišnom vrijednosti. Komisija je stoga smatrala da bi i te transakcije mogle uključivati potporu u smislu članka 107. stavka 1. Ugovora.

(27)

Komisija je također izrazila dvojbe u pogledu spojivosti moguće potpore s unutarnjim tržištem. Budući da ne postoje posebne smjernice o primjeni pravila o državnim potporama na komercijalne sportske aktivnosti, procjena bi se morala temeljiti izravno na članku 107. stavku 3. točki (c) Ugovora. U skladu s tom odredbom potpora se može smatrati spojivom s unutarnjim tržištem ako se njome u zajedničkom interesu olakšava razvoj određenih gospodarskih djelatnosti ili određenih gospodarskih područja. Komisija je dvojila da postoji cilj od zajedničkog interesa kojim bi se mogla opravdati selektivna potpora snažnom dioniku u vrlo konkurentnom gospodarskom sektoru.

(28)

Ona je u skladu s time pozvala Španjolsku i zainteresirane strane da dostave odgovarajuće informacije o tome je li prijenos zemljišne čestice B-32 na klub Real Madrid u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998. zaista bio pravno nemoguć za gradsko vijeće grada Madrida te o tome koje su moguće posljedice takvog prijenosa u skladu sa španjolskim zakonodavstvom. Komisija je također zatražila dostavljanje primjedbi o vrijednosti zemljišnih čestica iz Sporazuma o nagodbi iz 2011. i iz Sporazuma o urbanističkom razvoju iz 2011.

(29)

Španjolska je potvrdila da je prijenos zemljišne čestice B-32 bio, i još uvijek jest, pravno nemoguć. Ona tvrdi da pravno stanje u pogledu prenosivosti zemljišta nije bilo jasno u trenutku potpisivanja Sporazuma iz 1998. Pravna nemogućnost postala je jasna 2004., kada je donesena presuda br. 77/2015 suda Tribunal Superior de Justicia de Madrid spomenuta u uvodnoj izjavi 20. Španjolska smatra da se presuda odnosila na zakonodavstvo koje je već bilo na snazi 1998., kada je sklopljen Sporazum o provedbi iz 1998. između gradskog vijeća grada Madrida i kluba Real Madrid. Španjolska se stoga slaže da je prijenos zemljišne čestice B-32 bio ab inicio nemoguć. Španjolska tvrdi da bi zbog te pravne nemogućnosti, u skladu s člankom 1303. Građanskog zakona, ugovorne stranke morale jedna drugoj vratiti ono što su dobile. U skladu s člankom 1307. Građanskog zakona, ako se objekt koji je predmet ništavnog ugovora ne može vratiti jer je izgubljen, strana mora vratiti iznos njegove vrijednosti u trenutku gubitka. Cilj bi bio ponovno uspostaviti stanje kao da ugovor nikada nije postojao.

(30)

Španjolska tvrdi da bi se ugovor koji obuhvaća nekoliko predmeta i obveza trebao smatrati ništavnim u cijelosti osim ako se može pretpostaviti da bi stranke željele da se ostatak nastavi primjenjivati. To ovisi o hipotetskoj volji stranaka. Španjolska smatra da se ne čini opravdana pretpostavka da bi gradsko vijeće grada Madrida i klub Real Madrid nastavili provoditi ostatak Sporazuma o provedbi iz 1998. da su znali za pravnu nemogućnost prijenosa čestice B-32 u skladu s tim sporazumom.

(31)

U tom kontekstu Španjolska pretpostavlja da je Sporazum iz 1998. ništavan u cijelosti i zaključuje da bi klub Real Madrid i gradsko vijeće grada Madrida trebali vratiti i ostale dijelove zemljišta obuhvaćenog Sporazumom o zamjeni iz 1996. i Sporazumom o provedbi iz 1998. Međutim, budući da su te zemljišne čestice u međuvremenu prodane i ne mogu se vratiti u naravi, gradsko vijeće grada Madrida moralo bi vratiti vrijednost tih zemljišnih čestica u trenutku prodaje. Drugim riječima, gradsko vijeće grada Madrida dužno je platiti klubu Real Madrid vrijednost od 15 000 kvadratnih metara zemljišta u dijelu grada „Ciudad Deportiva” u trenutku njegove prodaje koja je, kako tvrdi Španjolska, iznosila 53 578 623 EUR. Takav ishod više bi koristio klubu Real Madrid i više bi opterećivao gradsko vijeće grada Madrida od onog dogovorenog Sporazumom o namiri iz 2011.

(32)

Španjolska dalje upućuje na sudsku praksu kojom se podupire stajalište da bi gradsko vijeće grada Madrida moralo platiti naknadu klubu Real Madrid zbog neizvršenja svojih obveza iz Sporazuma o provedbi iz 1998. Ona upućuje na presude koje se odnose na nemogućnost ex-post, namjernu nemogućnost ili zbog nemara jedne od stranaka. Španjolska tvrdi da se ta sudska praksa temelji na nastavku valjanosti ugovora i činjenici da ga jedna od stranaka nije izvršila; stranka koja izvrši svoj dio ima pravo na sadašnju vrijednost onoga što nije zaprimila jer bi to inače bilo u njezinom vlasništvu. To bi potraživanje postojalo neovisno o namjerama ili krivnji vjerovnika. Španjolska upućuje na članak 1124. Građanskog zakona u skladu s kojim stranka može zatražiti naknadu od druge stranke ugovora zbog neizvršenja važećeg bilateralnog ugovora, u slučaju da posebno izvršenje više nije moguće. Stoga je Sporazumom o namiri iz 2011. gradsko vijeće grada Madrida namirilo svoje postojeće pravne obveze prema klubu Real Madrid u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998.

(33)

U pogledu moguće promjene namijenjene uporabe zemljišne čestice B-32 u PGOU-u, Španjolska potvrđuje da, u načelu, gradsko vijeće grada Madrida ima ovlasti predložiti općini Madrid izmjenu PGOU-a. Međutim, Španjolska tvrdi da te promjene moraju ići u korist općeg interesa. Ona upućuje na opće načelo zadržavanja javnog zemljišta kojim se zabranjuje prodaja zemljišta u javnom vlasništvu bez kupnje novog zemljišta sličnih obilježja. Ciljem izbjegavanja visokih potraživanja naknade ne bi se mogla opravdati promjena zoniranja zemljišta u ovom slučaju budući da bi takva promjena bila arbitrarna. Člankom 67. stavkom 2. Zakona 9/2001 nije dopuštena prenamjena zemljišta namijenjenog za javnu uporabu bez kompenzacijskih mjera u istom području.

(34)

Naposljetku, Španjolska je napomenula da državne potpore ne bi bilo da je klub Real Madrid 2011. kupio zemljišnu česticu pa stoga naknada koju zaprima u skladu sa Sporazumom o namiri iz 2011. od gradskog vijeća grada Madrida jer ono nije izvršilo obvezu prijenosa te čestice zemljišta ne može činiti državnu potporu jer je ta naknada jednaka vrijednosti te zemljišne čestice tijekom 2011.

(35)

Kada je riječ o procjeni vrijednosti zemljišta, Španjolska objašnjava da su procjenu obavile tehničke službe općine Madrid na temelju utvrđenih kriterija koji se upotrebljavaju za sva zemljišta u vlasništvu općine. Stručnjake koji su zaposleni u tim službama obvezuju načela objektivnosti, profesionalizma i nepristranosti. Državne uprave dužne su u skladu sa zakonom utvrditi vrijednost zemljišta prvo uz pomoć svojih službenika i službi.

(36)

Na temelju modela izračuna (Módulo básico de repercusión de suelo, dalje u tekstu: „MBR”) utvrđuje se cijena po kvadratnom metru za Madrid. Vrijednost čestica B-32 tijekom 2011. utvrđena je na sljedeći način:

(37)

Španjolska upućuje i na izvješće Ministarstva financija iz 2011. u kojem je vrijednost čestice B-32 procijenjena na 25 776 296 EUR. Španjolska ističe da bi imala pravnu obvezu procijeniti vrijednost svih zemljišnih čestica u svojem vlasništvu neovisno o njihovoj pravnoj prirodi javnog ili privatnog vlasništva.

(38)

Kada je riječ o studiji koju je za Komisiju izradio CEIAM, Španjolska kritizira tu studiju jer se jedan od scenarija temelji na procjeni vrijednosti u pogledu uporabe zemljišne čestice za socijalne stanove. Takva uporaba ne bi se temeljila na pretpostavci najviše i najbolje uporabe zemljišta. Stoga je u studiji utvrđena vrijednost koja je bila 50 % ispod vrijednosti za uporabu javnih službi (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: obrazovanje, kulturne ustanove i institucije, bolnice, crkve) koja predstavlja najvišu i najbolju uporabu zemljišta namijenjenog za javnu uporabu. Vrijednost u scenariju za uporabu u privatne svrhe, kao što su stambeni ili uredski objekti, bila bi veća za dodatnih 30 %.

(39)

Na temelju uporabe zemljišta za javne usluge, Španjolska predlaže izračun vrijednosti zemljišta metodom jednostavne kapitalizacije. To počinje od očekivane prodajne cijene po kvadratnom metru zgrade koja se temelji na usporedivim projektima 2011. u tom dijelu Madrida. Nakon oduzimanja građevinskih troškova, koji se utvrđuju na temelju standardnog modela koji primjenjuje općina Madrid, Španjolska je došla do vrijednosti od 22 708 633,52 EUR. Međutim, ta se procjena vrijednosti izvršava pod pretpostavkom da je zemljište namijenjeno za „različite vrste javne uporabe” i Španjolska priznaje da zemljište nije namijenjeno za „različite vrste javne uporabe” već za „javnu sportsku namjenu” te da bi za uporabu za druge aktivnosti osim sporta trebalo izmijeniti općinski prostorni plan njegovom formalnom izmjenom.

(40)

Španjolska predlaže i usporedbu s drugom zemljišnom česticom namijenjenom za bolničku uporabu. Neovisnom procjenom vrijednosti utvrđena je vrijednost od 900 EUR po kvadratnom metru građevinske površine za tu zemljišnu česticu.

(41)

U pogledu razlike između procjene vrijednosti zemljišta 1998. i 2011., Španjolska objašnjava da se znatna razlika može objasniti vrlo ranim i osnovnim urbanističkim razvojem zemljišta iz 1998. U tom trenutku bilo je dovršeno samo planiranje. Gradsko vijeće grada Madrida još je trebalo kupiti zemljište i razviti ga. Stoga bi prošlo nekoliko godina dok bi bilo moguće nešto na njemu graditi. Ta se situacija potpuno promijenila do 2011. U oba slučaja procjena vrijednosti temeljila se na uobičajenim standardima koje gradsko vijeće grada Madrida primjenjuje na procjenu vrijednosti zemljišta.

(42)

U pogledu predviđenih uporaba nekretnina u skladu s urbanističkim planom iz 2011., Španjolska je smatrala da je presudom br. 77/2015 suda Tribunal Superior de Justicia de Madrid od 2. veljače 2015. poništena izmjena PGOU-a u pogledu zemljišta oko stadiona Bernabéu i onemogućeno stupanje na snagu urbanističkog plana iz 2011.

(43)

Nakon objave Odluke o pokretanju postupka, Komisija je zaprimila primjedbe kluba Real Madrid, udruga Ecologistas en Acción, Asociación para la Defensa del Estado de Derecho i građana koji su obavijestili Komisiju o predmetnoj transakciji nekretninama.

(44)

Kada je riječ o kontekstu Sporazuma o provedbi iz 1998., klub Real Madrid objašnjava da je gradsko vijeće grada Madrida bilo zainteresirano za kompleks Ciudad Deportiva jer je planiralo razviti tu središnju lokaciju, a klub Real Madrid morao je prodati fiksnu imovinu da bi mogao otplatiti dugove.

(45)

Klub Real Madrid izjavljuje da je u više navrata zatražio od gradskog vijeća grada Madrida da prenese zemljišnu česticu B-32. On se slaže da razvrstavanje čestice kao zemljišta za „osnovnu sportsku namjenu” (deportivo de carácter básico) čini pravnu prepreku za njegovu prodaju privatnim strankama. Međutim, on smatra da bi se mogao omogućiti prijenos zemljišne čestice. Namjena zemljišta utvrđena u prostornom planu nije nepromjenjiva ni izvan kontrole gradskog vijeća grada Madrida. Gradsko vijeće grada Madrida moglo je ukinuti postojeću namjenu zemljišne čestice (desafectación) i prenamijeniti ga. Tim korakom zemljište bi se premjestilo iz „javne domene” u „privatnu domenu” kako bi se omogućilo izvršenje ugovorne obveze prijenosa zemljišne čestice na klub Real Madrid.

(46)

Takva prenamjena mogla se 1998. provesti bez posebnih pravnih prepreka. Međutim, stanje se promijenilo 2001., kao rezultat stupanja na snagu Zakona 9/2001. U članku 67.2 Zakona 9/2001 predviđeno je da odluka o prenamjeni zemljišta javne namjene (desafecte el suelo de un destino público) mora biti popraćena kompenzacijskim mjerama u cilju održavanja kvalitete i količine takvih javnih sredstava u predmetnom području (6). Stoga 2003., nakon dospijeća obveze prijenosa čestice B-32, gradsko vijeće grada Madrida nije moglo prenamijeniti tu zemljišnu česticu bez donošenja mjera kojima bi se osiguralo da to neće utjecati na kvalitetu i količinu osnovnih sportskih objekata u području Las Tablas.

(47)

Stoga bi gradsko vijeće grada Madrida moralo kupiti zemljište u području Las Tablas koje je bilo slične veličine zemljišnoj čestici B-32 i razvrstati ga kao zemljište za „osnovnu sportsku namjenu”. To bi bilo vrlo skupo jer su sva raspoloživa zemljišta u tom području 2011. bila razvrstana kao „stambena” ili „komercijalna”. Zemljište s takvim klasifikacijama imalo je znatno višu tržišnu cijenu od zemljišta razvrstanog kao zemljište za „osnovnu sportsku namjenu”. U studiji koju je dostavio klub Real Madrid procjenjuje se da bi trošak takvih kompenzacijskih mjera za gradsko vijeće grada Madrida iznosio između 58 milijuna EUR i 240 milijuna EUR, odnosno znatno više od naknade od 22 693 054,44 EUR dogovorene u Sporazumu o namiri iz 2011. (7)

(48)

Stoga je, s pravnog gledišta, gradsko vijeće grada Madrida moglo prevladati prepreke izvršenju ugovora da je tako željelo. U tom pogledu klub Real Madrid tvrdi da ugovorna obveza može biti ništavna u skladu s doktrinom španjolskog privatnog prava o početnoj nemogućnosti ako prepreke izvršenju postoje od samog početka, ako su apsolutne, trajne i izvan kontrole stranaka.

(49)

Iz istog razloga gradsko vijeće grada Madrida nije moglo izbjeći svoju ugovornu obvezu prema klubu koja se sastojala od prijenosa zemljišne čestice B-32 pozivanjem na doktrinu španjolskog prava o naknadnoj nemogućnosti (imposibilidad sobrevenida). Gradsko vijeće grada Madrida moglo je izbjeći odgovornost samo ako su prepreke izvršenju bile nepremostive i potpuno izvan njegove kontrole.

(50)

Da je gradsko vijeće grada Madrida izvršilo svoju ugovornu obvezu prijenosa zemljišne čestice B-32 na klub Real Madrid 2011., značilo bi to da bi klub Real Madrid stekao zemljište tržišne vrijednosti od 22 693 054,44 EUR. Stoga je gospodarska vrijednost prava kluba Real Madrid da traži izvršenje ugovora bila jednaka tržišnoj vrijednosti zemljišne čestice B-32 tijekom 2011.

(51)

Klub Real Madrid ističe da za njega ne bi imalo smisla prihvatiti namiru kojom se njegovom ugovornom pravu na česticu B-32 dodjeljuje vrijednost niža od trenutačne tržišne vrijednosti zemljišne čestice. Klub Real Madrid ne bi bio voljan prihvatiti namiru kojom se njegovo pravo na česticu B-32 procjenjuje prema tržišnoj vrijednosti te čestice u 1998. ili 2003. Klub Real Madrid pokrenuo bi sudski postupak za zaštitu potpune vrijednosti svoga prava na traženje izvršenja Sporazuma o provedbi iz 1998.

(52)

Alternativa Sporazumu o namiri iz 2011. bila bi da klub Real Madrid insistira na svojim ugovornim pravima. To je mogla biti naknada za povredu ugovora ako je povreda uzrokovana namjerno ili nemarom na temelju članka 1101. Građanskog zakona. To bi dovelo do potraživanja naknade po vrijednosti koju zemljište ima u trenutku donošenja presude, što bi bila vrijednost pretpostavljena u Sporazumu o namiri iz 2011. Klub Real Madrid mogao je i raskinuti ugovor u skladu s člankom 1124. Građanskog zakona, što bi za posljedicu imalo pravo na vraćanje onoga što je već izvršeno u skladu s člankom 1123. Građanskog zakona i zahtjev za odštetu.

(53)

Klub Real Madrid ističe da je Sporazum o namiri iz 2011. povoljniji za gradsko vijeće grada Madrida od potpunog vraćanja. Vraćanje bi se odnosilo na povrat na stanje prije Sporazuma o provedbi iz 1998. U načelu bi gradsko vijeće grada Madrida moralo vratiti 15 000 kvadratnih metara koje je dobilo u kompleksu Ciudad Deportiva klubu Real Madrid, koji bi njemu morao vratiti zemljišne čestice 33 i 34. Međutim, povrat čestica kao takvih ne bi bio izvediv. Stranke su prije mnogo godina prodale zemljište trećim stranama koje su ga kupile u dobroj vjeri. U takvim slučajevima stranke moraju, u skladu sa španjolskim zakonodavstvom, vratiti drugoj stranki trenutačnu vrijednost zemljišta koje je predmet vraćanja u trenutku donošenja presude.

(54)

Na temelju pravnog savjeta i izvješća o procjeni vrijednosti zemljišta konzultantskog društva za nekretnine Aguirre Newman (dalje u tekstu: „Izvješće društva Aguirre Newman”) koje je klub Real Madrid zaprimio u travnju 2014., on objašnjava kako bi se vraćanje izvršenih obveza iz ugovora iz 2011. moglo provesti u skladu sa španjolskim privatnim pravom te koje bi bile financijske posljedice tog vraćanja. Klub Real Madrid smatra da bi se vraćanjem potaknula sljedeća plaćanja između gradskog vijeća grada Madrida i kluba Real Madrid: gradsko vijeće grada Madrida moralo bi platiti klubu Real Madrid trenutačnu vrijednost (2011.) 15 000 kvadratnih metara u kompleksu Ciudad Deportiva, čiju je vrijednost društvo Aguirre Newman procijenilo na 65,346 milijuna EUR (8); klub Real Madrid morao bi platiti gradskom vijeću grada Madrida vrijednost čestica 33 i 34 iz 2011., koju je društvo Aguirre Newman procijenilo na 32,246 milijuna EUR (9). Stoga bi neto učinak povrata u prethodno stanje bio da bi gradsko vijeće grada Madrida trebalo klubu Real Madrid platiti 33,1 milijuna EUR, što je 10,407 milijuna EUR više nego što je klub zaprimio u skladu sa Sporazumom o namiri iz 2011. To znači da se klub Real Madrid pristajanjem na Sporazum o namiri iz 2011. u osnovi odrekao dodatnih 10,407 milijuna EUR potraživanja od gradskog vijeća grada Madrida.

(55)

Klub Real Madrid stoga tvrdi da su raskid sporazuma o provedbi iz 1998. i potpuni povrat u prijašnje stanje u skladu s tim ugovorom te sporazum o zamjeni iz 1996. činili stvaran i opipljivi rizik za gradsko vijeće grada Madrida 2011. Sklapanjem sporazuma o namiri iz 2011., gradsko vijeće grada Madrida uspjelo je izbjeći taj rizik uz trošak koji je bio otprilike 10,407 milijuna EUR niži od onoga što bi klub Real Madrid mogao potraživati da je raskinuo Sporazum o provedbi iz 1998. i tražio povrat u prethodno stanje.

(56)

U konačnici, klub Real Madrid tvrdi da je mogao tražiti naknadu štete nastale zbog toga što je gradsko vijeće grada Madrida prekršilo ugovor. U članku 1124. Građanskog zakona i u utvrđenoj sudskoj praksi navedeno je da su raskid i ugovorna odšteta uzajamno dopunjujući pravni lijekovi. Svrha je takve odštete staviti vjerovnika u isti položaj kao da je dužnik izvršio svoje obveze iz ugovora.

(57)

Ako se pretpostavi ništavnost Sporazuma o provedbi iz 1998., klub Real Madrid tvrdi da bi pravna posljedica ništavnosti ugovora, u skladu s člankom 1303. Građanskog zakona, bio povrat onoga što su stranke izvršile na temelju ništavnog ugovora. U članku 1307. Građanskog zakona predviđeno je da se bi stvar koja se ne može vratiti jer je izgubljena trebalo zamijeniti za njezinu vrijednost u trenutku gubitka, uvećanu za kamate. Prodaja trećoj strani u dobroj vjeri jednaka je gubitku (10), što znači da se zemljišnim česticama prodanima nakon sklapanja Sporazuma o provedbi iz 1998. u načelu ne bi trebala pripisivati njihova trenutačna vrijednost već vrijednost koju su imale kada su prodane trećim stranama.

(58)

Taj pristup doveo bi do sljedećih plaćanja između gradskog vijeća grada Madrida i kluba Real Madrid: gradsko vijeće grada Madrida trebalo bi platiti klubu Real Madrid svoj prihod od prodaje 15 000 kvadratnih metara u kompleksu Ciudad Deportiva izvršene 2003. u iznosu od otprilike 53 milijuna EUR, uvećanom za kamate od tog datuma. Klub Real Madrid trebao bi platiti gradskom vijeću grada Madrida svoj prihod od prodaje čestica 33 i 34 tijekom 1998., koji je iznosio otprilike 12,9 milijuna EUR, uvećan za kamate. Stoga bi neto učinak takvog vraćanja 2011., bez kamata, bio da bi gradsko vijeće grada Madrida trebalo platiti klubu Real Madrid iznos od 40,1 milijun EUR. Taj iznos je otprilike za 17,407 milijuna EUR veći od naknade plaćene klubu u skladu sa Sporazumom o namiri iz 2011. i otprilike za 7 milijuna EUR veći od iznosa koji bi gradsko vijeće grada Madrida trebalo vratiti klubu u slučaju raskida Sporazuma o provedbi iz 1998. zato što je gradsko vijeće grada Madrida prekršilo ugovor.

(59)

Pretpostavljene vrijednosti zemljišta iz 1998. utvrdili su iskusni, stručni službenici Odjela za urbanistički razvoj gradskog vijeća grada Madrida („Gerencia Municipal de Urbanismo”) primjenom metodologije za procjenu vrijednosti propisane u španjolskom zakonodavstvu. U skladu s tim procjenama vrijednosti, čestice koje je trebalo prenijeti na klub imale su istu ukupnu vrijednost kao 15 000 kvadratnih metara koje je trebalo prenijeti na gradsko vijeće grada Madrida.

Tablica 1.

Procjene vrijednosti u sporazumu o provedbi iz 1998.

(60)

U skladu s time, na temelju procjena vrijednosti koje je gradsko vijeće grada Madrida 1998. upotrijebilo kao osnovu za prijenos zemljišnih čestica B-32, 33 i 34 nije se moglo zaključiti da će klubu Real Madrid biti isplaćena prekomjerna naknada.

(61)

Klub Real Madrid odbacuje stav da procjene vrijednosti koje su izvršili tehnički stručnjaci Odjela za urbanistički razvoj u skladu s nacionalnim pravom nisu „neovisne”. On upućuje na Komunikaciju Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti (11) (Komunikacija o prodaji zemljišta), u kojoj se potvrđuje da se državni uredi za procjenu vrijednosti, javni službenici ili zaposlenici smatraju neovisnima pod uvjetom da je stvarno isključen svaki neosnovan utjecaj na njihove zaključke.

(62)

Metodologiju procjene vrijednosti zemljišta koja je upotrijebljena za procjenu vrijednosti čestica u Sporazumu iz 1998. primjenjuju državna tijela u cijeloj Španjolskoj za objektivno utvrđivanje vrijednosti zemljišta (12). Službenici koji sastavljaju izvješća o procjeni vrijednosti stručnjaci su u tome području i dužni su postupati u skladu s primjenjivim zakonom i postupcima te poštovati načela objektivnosti, neutralnosti i nepristranosti. Procjene vrijednosti koje oni sastavljaju smatraju se poštenima i točnima, uključujući kada se upotrebljavaju u sudskim postupcima pred španjolskim sudom. Namjerna prilagodba vrijednosti (na više ili na niže) u korist privatne stranke i na štetu državne uporabe nezakonita je u skladu sa španjolskim zakonodavstvom.

(63)

Zbog toga klub Real Madrid smatra da su procjene vrijednosti izvršene 1998. za Sporazum o provedbi iz 1998. bile procjene neovisnih stručnjaka u smislu Komunikacije o prodaji zemljišta.

(64)

Nadalje, u izvješću društva Aguirre Newman procijenjena je tržišna vrijednost čestice B-32 i 15 000 kvadratnih metara u kompleksu Ciudad Deportiva tijekom 1998. Rezultati izvješća društva Aguirre Newman razlikuju se od procjena vrijednosti dogovorenih za Sporazum o provedbi iz 1998. Međutim, rezultatima se potkrepljuje stajalište da klub Real Madrid nije 1998. zaprimio prekomjernu naknadu. U izvješću je navedeno da je u Sporazumu o provedbi iz 1998. zapravo podcijenjena vrijednost utvrđena 1998. za 15 000 kvadratnih metara u kompleksu Ciudad Deportiva, a precijenjena vrijednost zemljišne čestice B-32 i čestica 33. i 34.

Tablica 2.

Procjene vrijednosti u sporazumu o provedbi iz 1998. u usporedbi s onima iz izvješća društva Aguirre Newman

(65)

Tim bi se elementima potvrdilo stajalište da je gradsko vijeće grada Madrida postupilo kao privatni kupac kada je 1996. sklopilo Sporazum o zamjeni i 1998. Sporazum o provedbi i nije prenijelo nikakvu korist na klub Real Madrid. Naknadnom prodajom kompleksa Ciudad Deportiva za 53 milijuna EUR potvrdilo bi se da klub Real Madrid zaista nije dobio prekomjerni iznos za prodaju kompleksa Ciudad Deportiva. Nadalje, prodajom zemljišta u Julián Camarillo Sur koje je klub Real Madrid prodao trećim stranama 1999. za cijenu koja je bila gotovo jednaka vrijednosti dodijeljenoj za Sporazum o provedbi iz 1998. potvrđuje se točnost procjena vrijednosti gradskog vijeća grada Madrida.

(66)

U pogledu procjene vrijednosti zemljišta za česticu B-32 iz 2011., klub Real Madrid smatra da je i procjena vrijednosti tehničkih službi Odjela za urbanistički razvoj gradskog vijeća grada Madrida neovisna. Klub Real Madrid zatražio je i od društva Aguirre Newman da procijeni vrijednost čestice B-32 tijekom 2011. Na temelju procjene vrijednosti koju je izvršilo trgovačko društvo primjenom utvrđenih međunarodnih načela za procjenu vrijednosti utvrđeno je da je tržišna vrijednosti zemljišne čestice B-32 iznosila 2011. ukupno 22 690 000 EUR, odnosno gotovo jednako procjeni iz Sporazuma o namiri iz 2011.

(67)

Nadalje, klub Real Madrid upućuje na činjenicu da je vrijednost koju je čestici B-32 dodijelio Katastar nekretnina (Catastro Inmobiliario) 2011. bila još viša i iznosila je 25 776 296 EUR. Katastar nekretnina državno je tijelo pri Ministarstvu financija i javne uprave. Ono ne ovisi o gradskom vijeću grada Madrida ni o bilo kojem drugom općinskom tijelu ili tijelu u Madridu. Klub Real Madrid smatra razumnim pretpostaviti da zaposlenici katastra nisu znali za pregovore između kluba Real Madrid i gradskog vijeća grada Madrida koji su doveli do Sporazuma o namiri iz 2011. U skladu sa zakonom katastarska vrijednost ne smije premašiti tržišnu vrijednost predmetnog zemljišta i temelji se na informacijama o stvarnim tržišnim transakcijama. Stoga tržišna vrijednost zemljišne čestice B-32 2011. nije trebala biti niža od 25 776 296 EUR.

(68)

Kada je riječ o povećanju vrijednosti od 1998., klub Real Madrid objašnjava da je 1998. površina obuhvaćena zemljišnom česticom B-32 bila neproduktivno zemljište koje se nalazilo u potpuno nerazvijenom području. Iako je gradsko vijeće grada Madrida odobrilo urbanistički plan 1997., to odobrenje nije jamstvo stvarnog razvoja zemljišta, za koji su potrebna znatna ulaganja privatnih ulagača koji su voljni preuzeti rizik. Prve građevinske dozvole u području Las Tablas nisu izdane prije 2001.

(69)

Od tog trenutka započela je znatna izgradnja i postajalo je jasno da će Las Tablas vjerojatno postati uspješan projekt. Trgovačko društvo Telefónica premjestilo je svoj središnji ured u Las Tablas, a nakon njega i ostala velika trgovačka društva. To je područje potpuno razvijeno 2011. i postalo je vrlo popularna stambena i poslovna zona. Ta potpuna preobrazba područja Las Tablas u potpuno razvijeno i izgrađeno područje okruženo skupim stambenim zgradama i sjedištima multinacionalnih korporacija snažno je utjecala na vrijednost zemljišne čestice B-32.

(70)

Kada je riječ o procjeni vrijednosti zemljišta u studiji koju je Komisiji dostavio CEIAM, klub Real Madrid primjećuje da rezultat te studije nije odgovarajuća tržišna vrijednost koju bi zainteresirani i voljan kupac bio spreman platiti. U studiji CEIAM-a utvrđuje se samo ulagačka vrijednost, koja prema klubu Real Madrid čini vrijednost imovine za vlasnika ili mogućeg vlasnika za pojedinačna ulaganja i operativne ciljeve te kako bi se došlo do te ulagačke vrijednosti metodom koju upotrebljava CEIAM (dalje u tekstu: „nalog ECO 805/2003”) dobiva se „hipotekarna vrijednost”. Osnovno načelo hipotekarne vrijednosti jest „načelo opreza”. Ono odražava činjenicu da je riječ o posebno opreznoj procjeni trajne, dugoročne vrijednosti dok se pojam „tržišne vrijednosti” odnosi na vrijednost u transakciji između neovisnih stranaka, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja. Pojmom tržišne vrijednosti procjenjuje se cijena koja bi se mogla dobiti za imovinu na dan procjene vrijednosti.

(71)

S druge strane, predviđena svrha hipotekarne vrijednosti bila bi osigurati dugoročnu, održivu vrijednost kao stabilnu osnovu za prosuđivanje prikladnosti imovine kao osiguranja na hipoteku koje će trajati unatoč mogućim nestabilnostima na tržištu. Klub Real Madrid tvrdi da će dobivena vrijednost vjerojatno biti ispod tržišne vrijednosti. Klub Real Madrid smatra primjerenijim upotrebljavati metodu statičke preostale vrijednosti, koja se temelji na procjenama infrastrukture i troškova gradnje i očekivanje prodajne cijene jedinica koje će se graditi.

(72)

Klub Real Madrid upućuje na različite scenarije koji su se upotrebljavali u izvješću CEIAM-a, a posebno na onaj u kojem se pretpostavlja uporaba za sport. On smatra da je izvješće prepuno pogrešaka. Prema njegovom mišljenju glavne su pogreške u izvješću CEIAM-a u pogledu procjene vrijednosti čestice B-32 kao sportskog zemljišta sljedeće:

(73)

Klub Real Madrid objašnjava da je, u pogledu izmjene PGOU-a povezane s površinom oko stadiona Bernabéu i okruga Carabanchel kako je dogovoreno u Sporazumu o urbanističkom razvoju iz 2011., u predviđenoj izmjeni urbanističkog plana predviđeno povećanje građevinske površine („edificabilidad”) kako bi se omogućilo proširenje stadiona i njegovo pokrivanje krovom. U španjolskom zakonu predviđeno je da će, kao naknadu za te promjene, vlasnik prenijeti 10 % vrijednosti povećanja građevne površine („aprovechamiento”) na javno tijelo. U tom se slučaju planiralo da se takva naknada sastoji od prijenosa zemljišnih čestica u području Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer na gradsko vijeće grada Madrida. To bi se zemljište prenamijenilo iz „stambene” („residencial”) u „zelenu površinu” i „javne objekte” („equipamiento público”).

(74)

Međutim, nedavnom presudom br. 77/2015 suda Tribunal Superior de Justicia de Madrid od 2. veljače 2015. ta je izmjena PGOU-a iz 2011. poništena. Ta je presuda postala obvezujuća i sprječava stupanje na snagu Sporazuma o urbanističkom razvoju iz 2011. Klub Real Madrid ističe da taj sporazum nema nikakve veze sa Sporazumom o namiri iz 2011. Do sada između gradskog vijeća grada Madrida i kluba Real Madrid nije preneseno nikakvo zemljište u skladu sa Sporazumom o urbanističkom razvoju iz 2011. Odgovarajući planovi stranaka otkazani su.

(75)

Udruga Ecologistas en acción tvrdi da se zemljišne čestice koje su prenamijenjene za javne usluge, kao što je javna sportska namjena, nisu mogle prenijeti na privatne stane ni 1998. Ta bi se zabrana primjenjivala i na zemljište koje općina još nije kupila, ali koje je upisano u urbanističke planove s takvom namjenom. Zakonom 9/2001 nisu uvedene nikakve promjene.

(76)

Kao i klub Real Madrid, udruga Ecologistas en acción upozorila je Komisiju na presudu br. 77/2015 suda Tribunal Superior de Justicia de Madrid od 2. veljače 2015., kojom je poništena izmjena PGOU-a u pogledu zemljišta oko stadiona Bernabéu. Vrhovni sud (Tribunal Superior) zaključio je da ne postoji opći interes kojim bi se mogle opravdati promjene urbanističkog plana povezane sa zemljištem oko stadiona, što je navedeno u stavku 18. odluke o pokretanju postupka. Sud je utvrdio u pogledu transakcije između kluba Real Madrid i gradskog vijeća grada Madrida da ona nije u skladu s općim javnim interesima općine već da se temelji samo na potrebama kluba u pogledu njegova projekta modernizacije stadiona.

(77)

Sud Tribunal Superior de Justicia de Madrid istaknuo je da odluke o urbanističkom planiranju nadležnih tijela moraju biti u općem interesu, a ne u interesu jednog ili više vlasnika zemljišta te čak ni u interesu same općine.

(78)

Ostale zainteresirane strane nisu pridonijele dodatne elemente u pogledu činjenica ili zakona.

(79)

Prema informacijama koje su dostavili Španjolska i klub Real Madrid, presudom br. 77/2015 suda Tribunal Superior de Justicia de Madrid od 2. veljače 2015. poništena je izmjena PGOU-a u pogledu zemljišta oko stadiona Bernabéu kluba Real Madrid. Zbog te presude obje su strane raskinule Sporazum o urbanističkom razvoju iz 2011. Stoga se taj sporazum više neće provoditi pa Komisija ne mora provoditi procjenu Sporazuma o urbanističkom razvoju iz 2011.

(80)

U ovoj Odluci stoga se u skladu s pravilima o državnim potporama ispituje samo Sporazum o namiri iz 2011.

(81)

U skladu s člankom 107. stavkom 1. Ugovora potpora koju dodijeli država članica ili koja se dodjeljuje putem državnih sredstava u bilo kojem obliku kojim se narušava ili prijeti da će se narušiti tržišno natjecanje stavljanjem određenih poduzetnika ili proizvodnje određene robe u povoljniji položaj nije spojiva s unutarnjim tržištem, u mjeri u kojoj to utječe na trgovinu među državama članicama.

(82)

U skladu s utvrđenom sudskom praksom, da bi se mjera mogla smatrati potporom u smislu članka 107. stavka 1. Ugovora, moraju biti ispunjeni svi uvjeti iz te odredbe (13). Stoga je utvrđena praksa da se mjera može smatrati državnom potporom u smislu te odredbe prvo ako postoji intervencija države ili se ona dodjeljuje iz državnih sredstava; drugo, mora postojati mogućnost da će intervencija utjecati na trgovinu među državama članicama; treće, njome se poduzetniku mora osiguravati selektivna prednost i, četvrto, njome se mora narušavati ili prijetiti da će se narušiti tržišno natjecanje (14).

(83)

Međutim, prethodni je uvjet za primjenu pravila o državnim potporama da primatelj te navodne potpore mora biti „poduzetnik” u smislu članka 107. stavka 1. Ugovora. Prema utvrđenoj sudskoj praksi, poduzetnik je svaki subjekt koji obavlja gospodarsku djelatnost, bez obzira na njegov pravni oblik i način njegova financiranja (15). Uzimajući u obzir ciljeve Europske unije, na sport se primjenjuje pravo tržišnoga natjecanja Europske unije ako je on gospodarska djelatnost (16). U ovom slučaju klub Real Madrid profesionalni je nogometni klub koji ostvaruje dobit na temelju prihoda od prodaje karata, marketinških aktivnosti, prava emitiranja, prodaje robe, sponzoriranja i slično. Klub Real Madrid u skladu s time trebao bi se smatrati poduzetnikom za potrebe članka 107. stavka 1. Ugovora.

(84)

U pogledu ostalih uvjeta za utvrđivanje državne potpore, Sporazum o namiri iz 2011. sklopilo je gradsko vijeće grada Madrida, koje je javno tijelo, i na temelju tog sporazuma ono je nadoknadilo klubu Real Madrid neispunjenje svoje ugovorne obveze za prijenos zemljišne čestice prijenosom ostalih zemljišnih čestica u vrijednosti 19 972 348,96 EUR. Stoga je ispunjen prvi uvjet za utvrđivanje državne potpore jer se Sporazum o namiri iz 2011. može pripisati gradskom vijeću rada Madrida i njime je ostvaren prijenos državnih sredstava u obliku prijenosa zemljišnih čestica u vlasništvu gradskog vijeća grada Madrida na klub Real Madrid.

(85)

U pogledu drugog uvjeta za utvrđivanje državne potpore, potporom koja je odobrena klubu Real Madrid moglo bi se utjecati na trgovinu unutar Unije jer klub Real Madrid zarađuje prihod prodajom karata, marketinškim aktivnostima, prodajom robe, pravima emitiranja i sponzorstvom, ne samo u Španjolskoj već i iz izvora diljem Unije. Nadalje, on se natječe s profesionalnim nogometnim klubovima u cijeloj Uniji i u Španjolskoj u zaradi tih prihoda i kupovini nogometnih igrača pa bi stoga svaka potpora dodijeljena tom klubu mogla utjecati na trgovinu unutar Unije i narušiti tržišno natjecanje jer će se tom potporom ojačati financijski položaj kluba Real Madrid u odnosu na njegove konkurente na tržištu profesionalnog nogometa (17). Stoga je u ovom slučaju ispunjen i drugi uvjet za utvrđivanje državne potpore.

(86)

U pogledu trećeg i posljednjeg uvjeta za utvrđivanje postojanja državne potpore, Sporazum o namiri iz 2011. selektivan je jer je sklopljen samo s klubom Real Madrid. Jedino pitanje koje preostaje jest osigurava li se tim sporazumom gospodarska prednost klubu Real Madrid, što će Komisija u nastavku detaljnije razmotriti.

(87)

Za potrebe članka 107. stavka 1. Ugovora prednost je svaka gospodarska korist koju poduzetnik ne bi ostvario u uobičajenima tržišnim uvjetima, odnosno bez intervencije države. (18)

(88)

Kako bi se moglo utvrditi je li klub Real Madrid Sporazumom o namiri iz 2011. ostvario gospodarsku prednost, nužno je ispitati bi li klub Real Madrid mogao ostvariti jednaku prednost na tržištu kao što je ona koja mu je osigurana državnim sredstvima. U skladu sa sudskom praksom, gospodarskim transakcijama koje je izvršilo javno tijelo ili javni poduzetnik ne osigurava se prednost i stoga one ne čine potporu, ako se provode u skladu s uobičajenim tržišnim uvjetima (19). Kako bi se moglo utvrditi je li određena transakcija koju je izvršilo javno tijelo izvršena u skladu s uobičajenim tržišnim uvjetima, nužno je usporediti postupanje tog javnog tijela s postupanjem sličnog hipotetskog „subjekta u tržišnom gospodarstvu” koji djeluje u uobičajenim tržišnim uvjetima. Ako bi „subjekt u tržišnom gospodarstvu” izvršio predmetnu transakciju pod sličnim uvjetima, može se isključiti postojanje prednosti u pogledu te transakcije (20).

(89)

Da bi se primjenjivalo to načelo subjekta u tržišnom gospodarstvu (dalje u tekstu. „MEOP”), javno tijelo mora dokazati da je postupalo na isti način kako bi u sličnim okolnostima postupao razuman subjekt u tržišnom gospodarstvu. Svaki razuman subjekt u tržišnom gospodarstvu obično bi obavio vlastitu ex-ante procjenu tržišne opravdanosti sklapanja određenog sporazuma (21). Stoga, ako država članica tvrdi da je određena transakcija u skladu s načelom subjekta u tržišnom gospodarstvu, ona, u slučaju sumnje, mora dostaviti dokaze da je odluka o provođenju transakcije donesena u to vrijeme na pouzdanim gospodarskim evaluacijama koje su slične onima koje bi u sličnim okolnostima obavio razuman privatni subjekt u tržišnom gospodarstvu (s obilježjima sličnima predmetnom javnom tijelu) kako bi mogao utvrditi profitabilnost ili gospodarske prednosti transakcije. U tu svrhu, evaluacije provedene nakon izvršenja transakcije, na temelju retrospektivnog zaključka da je ona bila gospodarski racionalna, ili na temelju naknadnih opravdanja stvarno odabranog načina postupanja, nisu relevantne (22).

(90)

Predmetna mjera u ovom slučaju jest sporazum između javnog tijela i subjekta u tržišnom gospodarstvu kojim se rješava pravni spor. Na temelju tog sporazuma, klub Real Madrid suglasio se da će se odreći svog zahtjeva za traženje pravnog lijeka zbog nemogućnosti gradskog vijeća grada Madrida da izvrši obveze iz Sporazuma o provedbi iz 1998. ako mu gradsko vijeće grada Madrida plati naknadu.

(91)

Španjolska tvrdi da je gradsko vijeće grada Madrida, zbog pravne nemogućnosti izvršenja svoje obveze u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998. da prenese zemljišnu česticu B-32 na klub Real Madrid, imalo obvezu, u skladu sa španjolskim zakonodavstvom, platiti klubu Real Madrid naknadu za neizvršenje tog ugovora na temelju tekuće vrijednosti predmetne zemljišne čestice. Zbog toga je gradsko vijeće grada Madrida odlučilo sklopiti Sporazum o namiri iz 2011., kojim je preuzelo potpunu pravnu odgovornost za neizvršenje te obveze i klubu Real Madrid platilo naknadu za neizvršenje te obveze u iznosu od 22 693 054,44 EUR, koji je jednak vrijednosti koju je čestica B-32 imala 2011., kako su procijenile tehničke službe zadužene za procjenu vrijednosti zemljišta gradskog vijeća grada Madrida.

(92)

Sa stajališta subjekta u tržišnom gospodarstvu, usklađenost sklapanja takvog sporazuma o namiri s tržišnim uvjetima ovisi o dva čimbenika: prvo, o vjerojatnosti da će se on smatrati odgovornim za nemogućnost izvršenja ugovornih obveza (izvor pravnog spora) i drugo, o najvećem stupnju njegove financijske izloženosti koja je posljedica tako utvrđene odgovornosti. Oba čimbenika određuju je li sklapanje sporazuma o namiri u skladu s tržišnim uvjetima i pod kojim uvjetima, odnosno iznos ponuđene naknade za rješavanje pravnog spora.

(93)

Primjenjujući ta dva čimbenika na ovaj slučaj, Komisija smatra da subjekt u tržišnom gospodarstvu koji je u sličnoj situaciji kao i gradsko vijeće grada Madrida ne bi sklopio Sporazum o namiri iz 2011. Uzimajući u obzir pravne nesigurnosti koje su postojale 2011. u pogledu pitanja je li gradsko vijeće grada Madrida odgovorno nadoknaditi klubu Real Madrid štetu nastalu zbog neprenošenja čestice B-32 u skladu sa sporazumom o provedbi iz 1998., subjekt u tržišnom gospodarstvu u istoj situaciji kao i gradsko vijeće grada Madrida prvo bi tražio pravni savjet prije sklapanja Sporazuma o namiri iz 2011. u cilju utvrđivanja toga je li on stvarno odgovoran za to neizvršenje obveze, što gradsko vijeće grada Madrida nije učinilo. Drugo, subjekt u tržišnom gospodarstvu u sličnoj situaciji kao i gradsko vijeće grada Madrida ne bi prihvatio platiti klubu Real Madrid naknadu od 22 693 054,44 EUR u skladu s takvim sporazumom jer taj iznos premašuje najveći stupanj njegove pravne odgovornosti za neizvršenje prijenosa zemljišne čestice B-32.

(94)

Kada je riječ o vjerojatnosti da bi se u sudskom postupku utvrdila odgovornost gradskog vijeća grada Madrida, Komisija je tražila od Španjolske da joj dostavi pravni savjet koji je gradsko vijeće grada Madrida zatražilo prije sklapanja Sporazuma o namiri iz 2011. i u kojem je navedeno da će se vjerojatno smatrati odgovornim za neuspjeli prijenos zemljišne čestice B-32 u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998., što Španjolska nije mogla dostaviti (23). Budući da nije bilo pravnog savjeta, Komisija smatra da hipotetski subjekt u tržišnom gospodarstvu u sličnoj situaciji ne bi preuzeo potpunu pravnu odgovornost za neizvršenje ugovorne obveze, kao što je to učinilo gradsko vijeće grada Madrida, s obzirom na pravne nesigurnosti u pogledu moguće nemogućnosti izvršenja te obveze, pravnih posljedica te moguće nemogućnosti i sposobnosti gradskog vijeća grada Madrida da ispravi tu pravnu nemogućnost drugim sredstvima.

(95)

Prvo, nije jasno je li gradsko vijeće grada Madrida moglo zakonski preuzeti obvezu prijenosa zemljišne čestice B-32 u trenutku sklapanja Sporazuma o provedbi iz 1998. Španjolska i klub Real Madrid tvrde da su stranke Sporazuma o provedbi iz 1998. znale da je zemljište razvrstano kao zemljište za osnovnu sportsku namjenu i pretpostavile su u to vrijeme da je sporazum sklopljen kako bi se tako razvrstano zemljište moglo prenijeti na privatnu stranku, ako ta strana planira upotrebljavati česticu za sportsku namjenu. Međutim, nema naznaka da je ta pretpostavka bila točna u trenutku sklapanja Sporazuma o provedbi iz 1998.

(96)

Nakon donošenja Zakona 9/2001 stranke su trebale dovesti u pitanje tu pretpostavku jer u skladu s tim zakonom zemljište u javnoj domeni mora ostati u javnom vlasništvu. Komisija napominje u tom pogledu da je gradsko vijeće grada Madrida postalo registrirani vlasnik zemljišne čestice B-32 tek 2003. i, u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998., moralo je prenijeti tu česticu sedam dana nakon što je postalo njezin registrirani vlasnik.

(97)

Nadalje, nakon presude suda Tribunal Superior de Justicia de Madrid iz 2004. (24), objema strankama trebalo je biti jasno da se takve zemljišne čestice kao što je B-32 ne mogu zakonski prenijeti na privatnu osobu ili privatni subjekt. Stoga, kada je gradsko vijeće grada Madrida pristalo, u skladu sa Sporazumom o namiri iz 2011., preuzeti potpunu pravnu odgovornost za neizvršenje prijenosa zemljišne čestice B-32 u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998., objema strankama sigurno je već bilo potpuno jasno da se čestica B-32 ne može zakonski prenijeti.

(98)

Drugo, u trenutku sklapanja Sporazuma o namiri iz 2011. nisu bile jasne posljedice pravne nemogućnosti gradskog vijeća grada Madrida da izvrši svoju obvezu iz Sporazuma o provedbi iz 1998., odnosno, da prenese zemljišnu česticu B-32, u pogledu mogućeg zahtjeva za odštetu kluba Real Madrid. Španjolska tvrdi da bi u skladu s općim pravilima španjolskog građanskog prava pravna nemogućnost izvršenja ugovora značila da je taj ugovor ništavan u skladu s privatnim pravom. U tom slučaju nije jasno bi li oštećena stranka imala pravo na naknadu ili odštetu jer više ne postoji ugovor, za razliku od zahtjeva za vraćanje onoga što je već dano na temelju ugovora. U tom pogledu Španjolska i klub Real Madrid tvrde da pravna nemogućnost gradskog vijeća grada Madrida da prenese zemljišnu česticu B-32 podrazumijeva ništavnost cijelog Sporazuma o provedbi iz 1998. i stoga povrat svih zemljišnih čestica iz sporazuma i Sporazuma o zamjeni iz 1996. ili, ako povrat nije moguć, njihovu vrijednost u trenutku gubitka, odnosno prodaje.

(99)

Međutim, nije jasno je li u španjolskom građanskom pravu predviđena ništavnost cijelog sporazuma ako jedna od stranaka sporazuma o provedbi iz 1998. nije mogla izvršiti svoju obvezu iz tog sporazuma. Djelomična ništavnost složeno je pitanje u skladu sa španjolskim građanskim pravom i gradsko vijeće grada Madrida nije prije sklapanja Sporazuma o namiri iz 2011. zatražilo pravni savjet.

(100)

Komisija u pogledu toga napominje, prvo, da je u skladu s Sporazumom o provedbi iz 1998. gradsko vijeće grada Madrida trebalo prenijeti na klub Real Madrid tri zasebne čestice u vrijednosti od 13 522 772 EUR, od kojih se čestica B-32 nalazila u različitom području i stoga nije povezana s druge dvije čestice koje je trebalo prenijeti (čestice 33 i 34 koje su se nalazile u području Julian Camarillo Sur). Nadalje, vrijednost zemljišne čestice B-32 procijenjena je na 595 194 EUR, što je manje od 5 % od vrijednosti cijelog Sporazuma o provedbi iz 1998.

(101)

Komisija dalje napominje da je gradsko vijeće grada Madrida sklopilo Sporazum o provedbi iz 1998. kako bi izvršilo svoju obvezu nadoknade klubu Real Madrid za prijenos kompleksa Ciudad Deportiva na gradsko vijeće u skladu sa Sporazumom o zamjeni iz 1996. Iz Sporazuma o zamjeni iz 1996. razvidno je da je postojao istaknuti interes gradskog vijeća grada Madrida za kupnju kompleksa Ciudad Deportiva, što je potvrdio klub Real Madrid, te da je Sporazum o provedbi iz 1998. sklopljen kako bi gradsko vijeće grada Madrida moglo izvršiti svoju obvezu iz Sporazuma o zamjeni iz 1996. da prenese zemljište određene vrijednosti na klub Real Madrid u zamjenu za kompleks Ciudad Deportiva. Stoga nije postojao istaknuti interes kluba Real Madrid za uključivanje zemljišne čestice B-32 u Sporazum o provedbi iz 1998. i, da su strane znale za pravnu nemogućnost prijenosa te zemljišne čestice u trenutku sklapanja Sporazuma o provedbi iz 1998., ta bi se čestica vjerojatno zamijenila drugom zemljišnom česticom slične vrijednosti.

(102)

Treće, sam sporazum o namiri iz 2011. pokazuje da su stranke željele riješiti problem pravne nemogućnosti prijenosa čestice B-32 odvojeno od provedbe Sporazuma o provedbi iz 1998. u cijelosti i nisu dovele u pitanje valjanost prijenosa ostalih zemljišnih čestica iz tog sporazuma. Nadalje, Španjolska je u svojem podnesku s informacijama od 18. lipnja 2012. tijekom preliminarne istrage ovog predmeta izjavila da su stranke sporazuma o namiri iz 2011. željele zadržati na snazi dijelove Sporazuma o provedbi iz 1998. koji se nisu odnosili na zemljišnu česticu B-32.

(103)

Četvrto, u trenutku sklapanja Sporazuma o namiri iz 2011. nije bilo jasno je li gradsko vijeće grada Madrida moglo ispraviti pravnu nemogućnost nastalu u skladu sa Sporazumom o namiri iz 1998. prenamjenom zemljišta u skladu s urbanističkim planom u zemljište za osnovnu sportsku namjenu. Klub Real Madrid tvrdio je da bi takva promjena bila moguća. Gradsko vijeće grada Madrida doista je ponudilo takvu izmjenu PGOU-a u kontekstu Sporazuma o urbanističkom razvoju iz 2011.

(104)

Međutim, Španjolska je objasnila da gradsko vijeće grada Madrida nije moglo samo izvršiti takvu promjenu već bi moralo općini Madrid predložiti izmjenu PGOU-a. Nadalje, takva promjena mora biti u općem interesu. To je stajalište od tada potvrđeno presudom iz 2015. u kojoj je sud Tribunal Superior de Justicia poništio izmjenu PGOEU-a u pogledu zemljišta oko stadiona Bernabéu koje je bilo predmetom Sporazuma o urbanističkom razvoju iz 2011. Međutim, budući da je Sporazum o urbanističkom razvoju iz 2011. sklopljen ubrzo nakon sklapanja Sporazuma o namiri iz 2011., činilo se da to pravno pitanje nije primjereno riješeno u to vrijeme pa je postojala pravna nesigurnost u pogledu toga je li gradsko vijeće grada Madrida moglo ispraviti pravnu nemogućnost koja proizlazi iz Sporazuma o provedbi iz 1998. prenamjenom zemljišne čestice B-32.

(105)

Na temelju prethodno navedenog, Komisija smatra da bi razumni subjekt u tržišnom gospodarstvu suočen s istim pravnim nesigurnostima zatražio pravni savjet prije sklapanja Sporazuma o namiri iz 2011. i prihvaćanja potpune pravne odgovornosti za neizvršenje prijenosa čestice B-32 u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998., što gradsko vijeće grada Madrida nije učinilo.

(106)

U pogledu iznosa naknade koji je gradsko vijeće grada Madrida pristalo platiti klubu Real Madrid radi rješenja pravnog spora proizašlog iz Sporazuma o provedbi iz 1998., Komisija smatra da iznos od 22 693 054,44 EUR koju je gradsko vijeće grada Madrida pristalo platiti za zemljišnu česticu B-32 kao rezultat Sporazuma o namiri iz 2011. znatno premašuje najveći stupanj njegove pravne odgovornosti za neizvršeni prijenos te zemljišne čestice na klub Real Madrid.

(107)

Tehničke službe Madrida utvrdile su 2011. da je vrijednost zemljišne čestice B-32 iznosila 22 693 054,44 EUR u skladu s istim općim kriterijima za utvrđivanje vrijednosti općinske imovine koji su se već primjenjivali 1998. Španjolska napominje da procjena vrijednosti ima obilježja katastarske vrijednosti koja se upotrebljava kao referentna osnova za, primjerice, oporezivanje prijenosa zemljišta ili unutarnje vrijednosti za općinu, za računovodstvene potrebe. Španjolska i klub Real Madrid upućuju u tom pogledu i na izvješće Ministarstva financija iz 2011. u kojem je vrijednost čestice B-32 procijenjena na 25 776 296 EUR. Španjolska ističe da bi imala pravnu obvezu procijeniti vrijednost svih zemljišnih čestica u svojem vlasništvu neovisno o njihovoj pravnoj prirodi državnog ili privatnog vlasništva. Klub Real Madrid ističe vrijednost od 22 690 000 EUR izračunanu u izvješću društva Aguirre Newman, koje je izrađeno nakon donošenja odluke o pokretanju postupka.

(108)

Komisija napominje da se sve te procjene vrijednosti temelje na pogrešnoj pretpostavci da se zemljišna čestica B-32 mogla prenijeti 2011. što se, kako je objašnjeno u prethodnoj uvodnoj izjavi 97., čini pravno nemogućim. Ako se pretpostavi da se gradsko vijeće grada Madrida ne može smatrati odgovornim za tu pravnu nemogućnost, u pogledu koje nikad nije tražilo pravni savjet, u najmanju ruku se može tvrditi da bi vrijednost zemljišne čestice u ovom odnosu s klubom Real Madrid iznosila nula jer se predmetno zemljište ne može prenijeti.

(109)

Komisija ipak prihvaća da je svrha sklapanja sporazuma o namiri kupiti pravnu sigurnost u zamjenu za naknadu. Ako bi gradsko vijeće grada Madrida moglo smatrati u cijelosti odgovornim za nemogućnost prijenosa zemljišne čestice B-32 na klub Real Madrid, onda njegova financijska izloženost u pogledu te odgovornosti ne može premašivati vrijednost čestice u trenutku sklapanja Sporazuma o namiri iz 2011.

(110)

Španjolska priznaje u tom pogledu da tehničke službe gradskog vijeća grada Madrida pri procjeni vrijednosti 2011. nisu upotrijebile ispravnu namjenu čestice B-32 (javna sportska namjena), već su smatrale da ta zemljišna čestica pripada u kategoriju „različite vrste javne namjene”. Nadalje, katastarska vrijednost od 25 776 296 EUR koju spominju Španjolska i Real Madrid temeljila se, među ostalim, na informacijama o stvarnim tržišnim transakcijama u referentnom području, dok se vrijednost od 22 690 000 EUR iz izvješća društva Aguirre Newman temeljila na metodi statičke preostale vrijednosti, koja se temelji na scenariju prodaje različitih jedinica neposredno nakon izgradnje sportske infrastrukture na tom zemljištu.

(111)

Budući da je zemljišna čestica B-32 razvrstana 2011. kao zemljište za sportsku namjenu i klub Real Madrid planirao ju je upotrebljavati u sportske svrhe, Komisija smatra da je ispravni parametar za procjenu vrijednosti te zemljišne čestice dugoročno iskorištavanje zemljišta u sportske svrhe. U tom pogledu, studija CEIAM-a koju je naručila Komisija polazi, u pogledu predviđene sportske namjene zemljišne čestice B-32, od pretpostavke da ulagač kupuje zemljište, gradi infrastrukturu za različite vrste sportova i ostvaruje prihod naplaćivanjem pristojbi korisnicima. Scenarij koji je predložio CEIAM čini se razumnim jer je dugoročno iskorištavanje sportske infrastrukture na zemljišnoj čestici B-32 koje obavlja jedan subjekt jedina realistična mogućnost s obzirom na namjenu tog zemljišta koja određuje njegovu uporabu i isključuje daljnju prodaju.

(112)

Na temelju te pretpostavke u studiji CEIAM vrijednost zemljišne čestice B-32 izračunana je 2011. u iznosu od 4 275 000 EUR (25).

(113)

Španjolska kritizira činjenicu da se u studiji CEIAM-a jedan od scenarija procjene vrijednosti temelji na uporabi zemljišta za socijalne stanove, čime je dobivena vrijednost od 12 245 000 EUR i 18 000 000 EUR, jer se tim scenarijem ne bi osigurala najviša i najbolja uporaba zemljišta (26). Španjolska tvrdi da je u studiji CEIAM-a utvrđena vrijednost koja je bila 50 % ispod vrijednosti usporedive zemljišne čestice za uporabu javnih službi (uso lucrativo de interés general, obrazovanje, kulturne ustanove i institucije, bolnice, crkve) što bi predstavljalo najvišu i najbolju uporabu zemljišta namijenjenog u javne svrhe.

(114)

Komisija u svom odgovoru napominje da je alternativni scenarij upotrijebljen u studiji CEIAM-a za potrebe usporedbe. Odgovarajuća referenca za konačni ishod studije jest scenarij sportske namjene jer gradsko vijeće grada Madrida nije promijenilo javnu namjenu čestice B-32 niti je moglo zakonski promijeniti tu namjenu iz sportske namjene, iz razloga navedenih u prethodnoj uvodnoj izjavi 104.

(115)

Klub Real Madrid kritizira studiju CEIAM-a u nekoliko točaka (27).

(116)

On prvo kritizira procjenu vrijednosti alternativnih scenarija koji ne uključuju sportsku namjenu jer bi se temeljili na previše subjektivnih i diskrecijskih elemenata i pretpostavljaju uporabu zemljišne čestice B-32 koja nije u skladu s postupanjem hipotetskog subjekta u tržišnom gospodarstvu koji bi želio ostvariti najveću moguću dobit.

(117)

Drugo, u pogledu procjene vrijednosti utemeljene na sportskoj namjeni, klub Real Madrid primjećuje da rezultat studije nije odgovarajuća tržišna vrijednost. CEIAM bi upotrebljavao samo nacionalnu metodu procjene vrijednosti („nalog ECO 805/2003”) kojom se dobiva samo hipotekarna vrijednost koja je posebno oprezna procjena trajne, dugoročne vrijednosti i bila bi niža od „tržišne vrijednosti” koja se odnosi na vrijednost u ravnopravnoj transakciji između voljnog kupca i voljnog prodavatelja. Ta bi se tržišna vrijednost trebala utvrditi na temelju statičke metode procjene preostale vrijednosti kako je opisano u uvodnoj izjavi 110.

(118)

Treće, klub Real Madrid kritizira CEIAM iz nekoliko razloga:

(119)

Te kritike nisu uvjerljive.

(120)

Prvo, kada je riječ o hipotetskim scenarijima alternativne uporabe, kako je objašnjeno u uvodnoj izjavi 114., njihova je svrha samo usporediti različite hipotetske vrste uporabe zemljišta jer se sportska namjena zemljišta nije promijenila i ne može se promijeniti. Analizom se pokazuje da bi vrijednost zemljišne čestice B-32 mogla biti barem približna vrijednosti koju pretpostavlja gradsko vijeće grada Madrida u slučaju namjene s većim tržišnim potencijalom. Međutim, budući da gradsko vijeće grada Madrida nije prenamijenilo zemljišnu česticu B-32 niti bi zakonski moglo promijeniti dodijeljenu sportsku namjenu, odgovarajuća referenca za konačni ishod studije jest scenarij sportske namjene.

(121)

Drugo, u pogledu navodne procjene vrijednosti zemljišta na temelju hipotekarne vrijednosti ili pretpostavke jednostavnog prava na uporabu zemljišta, klub Real Madrid tvrdi da se te pretpostavke ne upotrebljavaju u studiji CEIAM-a. Naprotiv, kako je objašnjeno u odjeljku 2.5. studije u kojem se govori o scenariju sportske namjene, vrijednost se u studiji određuje na temelju investicijske vrijednosti zemljišta koja predstavlja vrijednost zemljišta za trenutačnog ili mogućeg vlasnika. U odjeljku 2.3.2. studije CEIAM-a objašnjava se da se primjenom metode opisane u nalogu ECO/805/2003, koju kritizira klub Real Madrid, nastoji utvrditi tržišna vrijednosti zemljišne čestice (28). Neovisno o svrhama za koje se primjenjuje nalog ECO/805/2003, u njoj se opisuje metoda utvrđivanja vrijednosti zemljišta koje može proizvesti prihod povezan s određenom gospodarskom djelatnošću i nije povezana s hipotekarnom vrijednosti. U tu svrhu primjenjuje opće prihvaćene standarde koji ne ovise o razlogu procjene vrijednosti. Ta metoda ovisi o postojanju investicijskog projekta jer se vrijednost utvrđuje na temelju neto sadašnje vrijednosti dugoročnih budućih novčanih tokova najvjerojatnijeg investicijskog projekta (u slučaju izgradnje sportske infrastrukture na zemljišnoj čestici B-32 i upravljanja njome).

(122)

Za razliku od statičke metode preostale vrijednosti koja se upotrebljava u izvješću društva Aguirre Newoman, koju je dostavio klub Real Madrid, izračun u studiji CEIAM ne temelji se na cijeni koju bi ulagač u sportsku infrastrukturu mogao dobiti u slučaju kratkoročne prodaje infrastrukture već u slučaju tržišnog iskorištavanja tijekom sljedećih desetljeća. Metoda koju predlaže CEIAM posebno je primjerena za česticu B-32 jer nema mogućnosti prodaje zemljišta s infrastrukturom jer su način uporabe i državno vlasništvo tog zemljišta dugoročno određeni. Statička metoda preostale vrijednosti koju predlaže klub Real Madrid nije primjerena u slučaju predviđenog upravljanja sportskom infrastrukturom uz plaćanje pristojbi za korištenje. Ta se metoda može primjenjivati samo ako se zemljište i infrastruktura na tome zemljištu mogu prodati i samo ako se prodaja obavlja neposredno nakon izgradnje.

(123)

Za potrebe utvrđivanja trenutačne vrijednosti čestice radi određivanja vrijednosti zahtjeva za naknadu koji ovisi o toj vrijednosti, čini se da nije primjereno pretpostaviti ili utvrditi hipotetsku vrijednost na temelju obilježja koja utječu na vrijednost zemljišta, ali koja nisu ispunjena. U slučaju zahtjeva za naknadu od gradskog vijeća grada Madrida, relevantna vrijednost zemljišne čestice B-32 jest vrijednost koju ona ima za gradsko vijeće grada Madrida koje ne bi moglo imati koristi od hipotetske vrijednosti čestice kada bi bila prenosiva.

(124)

Treće. studija CEIAM-a sadržava detaljnu i pažljivu usporedbu s ostalim sportskim objektima različitih obilježja i privlačnosti za potrebe procjene troškova i prihoda.

(125)

U pogledu navodnog neuzimanja u obzir priljeva prihoda od drugih djelatnosti osim sporta i neiskorištavanja mogućnosti gradnje na zemljištu u cijelosti, u odjeljku 1.6.4. studije opisani su hipotetski načini kako bi se zemljište moglo upotrijebiti za nekoliko mješavina sportske infrastrukture. To uključuje parkiralište, trgovine i restorane i očekivane prihode od pristojbi korisnika detaljno razrađene za različite infrastrukture.

(126)

CEIAM objašnjava u odjeljku 1.6.5. studije da je svjestan da se njegovim pretpostavkama ne iscrpljuju u cijelosti sve pravno moguće uporabe zemljišta u pogledu terena na kojem se može izgraditi (mogućnost gradnje). U urbanističkim planovima često se određuju vrlo visoki postoci uporabe zemljišta kako bi se omogućila prilagodba na promjene potražnje do ostvarenja očekivane uporabe. Međutim, to ne bi bilo neobično u slučaju zemljišta za javnu namjenu jer u tim slučajevima nisu u potpunosti ostvareni ti najveći postoci. Intenzitet uporabe zemljišta ovisio bi o očekivanoj potražnji i o vrsti sportskih aktivnosti ili ponuđenoj infrastrukturi. U tom pogledu CEIAM je analizirao 22 usporediva sportska kompleksa za razvoj scenarija koji se upotrebljava u studiji.

(127)

U pogledu postotka korisnika sportske infrastrukture u susjedstvu, koji klub Real Madrid smatra preniskim, u studiji su se upotrebljavali postojeći službeni statistički podaci o sportskoj aktivnosti stanovnika prihvatnog područja sportskih objekata na zemljišnoj čestici B-32 u Madridu, što je navedeno u odjeljku 3.2. informativnog priloga studiji. U studiji se uzima u obzir i moguća potražnja zaposlenika okolnih ureda. U tom pogledu klub Real Madrid nije dostavio brojke dobivene istraživanjem tržišta u susjedstvu kako bi potkrijepio svoje tvrdnje da je postotak korisnika sportske infrastrukture prenizak, pa Komisija mora prihvatiti opreznije procjene koje je dostavio CEIAM.

(128)

Naposljetku, u pogledu činjenice da se vrijednost zemljišta procjenjuje na temelju scenarija s jednostavnim pravom na uporabu zemljišta (derecho de superficie), a ne na prijenosu potpunog prava posjeda i vlasništva nad zemljištem, Komisija upućuje na prethodnu uvodnu izjavu 111., posebno na opažanje da ne postoji mogućnost prodaje zemljišta s infrastrukturom jer se vrsta uporabe i državno vlasništvo nad tim zemljištem utvrđuju dugoročno.

(129)

Iz svih prethodno navedenih razloga, Komisija smatra da su kritike koje su izjavili Španjolska i klub Real Madrid u pogledu studije CEIAM-a neutemeljene. Klub Real Madrid nije dokazao koliko se navodnim nedostacima u izvješću CEAIM-a utječe na znatno podcjenjivanje vrijednosti. Stoga se nije moglo pretpostaviti da je 2011. vrijednost zemljišne čestice B-32 bila veća od 4 275 000 EUR kako je procijenjeno u studiji CEIAM-a pa razuman subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi u sličnim okolnostima sklopio sporazum o namiri iz 2011. kojim se gradsko vijeće grada Madrida suglasilo nadoknaditi klubu Real Madrid iznos od 22 693 054,44 EUR za otkup nesigurne pravne odgovornosti za neispunjenje obveze prijenosa zemljišne čestice B-32 u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998.

(130)

Uzimajući u obzir nesigurnu vjerojatnost da bi se gradsko vijeće grada Madrida smatralo odgovornim za neizvršenje prijenosa zemljišne čestice B-32 u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998. i znatan nesklad između iznosa koji se gradsko vijeće grada Madrida suglasilo nadoknaditi klubu Real Madrid u skladu sa Sporazumom o namiri iz 2011. (22 693 054,44 EUR) i najvećeg stupnja njegove pravne odgovornosti (4 275 000 EUR), Komisija zaključuje da razumni subjekt u tržišnom gospodarstvu koji djeluje u sličnim okolnostima kao i gradsko vijeće grada Madrida ne bi sklopio Sporazum o namiri iz 2011.

(131)

Komisija stoga zaključuje da gradsko vijeće grada Madrida sklapajući sporazum o namiri s klubom Real Madrid 2011. nije postupilo onako kako bi u sličnim okolnostima postupio subjekt u tržišnom gospodarstvu. Stoga bi se trebalo smatrati da se Sporazumom o namiri iz 2011. klubu Real Madrid osigurava gospodarska prednost u iznosu razlike između iznosa naknade i najvećeg iznosa njegove pravne odgovornosti te on stoga čini državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. Ugovora.

(132)

Naposljetku, u pogledu tvrdnje Španjolske da potpora ne bi postojala da je gradsko vijeće grada Madrida prenijelo zemljišnu česticu B-32 na klub Real Madrid 2011., Komisija smatra da ta tvrdnja nije relevantna za njezin zaključak da je klub Real Madrid Sporazumom o namiri iz 2011. ostvario gospodarsku prednost. Gradsko vijeće grada Madrida moglo je prenijeti zemljišnu česticu B-32 samo ako je za to bilo zakonski ovlašteno. U tom slučaju ne bi bilo potrebe sklapati Sporazum o namiri iz 2011. već bi klub Real Madrid dobio zemljišnu česticu na koju je imao pravo u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998. pa ne bi bilo potrebe ocjenjivati odgovara li nadoknada ponuđena klubu Real Madrid umjesto tog zemljišta vrijednosti tog zemljišta. Drugim riječima, gradsko vijeće grada Madrida provelo bi Sporazum o provedbi iz 1998. koji nije predmet ove odluke.

(133)

Državna potpora smatra se spojivom s unutarnjim tržištem ako se može razvrstati u jednu od kategorija iz članka 107. stavka 2. Ugovora (29) i može se smatrati spojivom s unutarnjim tržištem ako Komisija zaključi da pripada u jednu od kategorija iz članka 107. stavka 3. Ugovora (30). Međutim, država članica koja odobrava potporu dužna je dokazati da je državna potpora koju je odobrila spojiva s unutarnjim tržištem u skladu s člankom 107. stavcima 2. i 3. Ugovora (31).

(134)

Španjolska i klub Real Madrid nisu tvrdili da se u ovom slučaju primjenjuje ijedna od iznimki iz članka 107. stavka 2. i članka 107. stavka 3. Ugovor.

(135)

Komisija napominje u tom pogledu da budući da se predmetnom potporom ostvaruje prihod koji klub Real Madrid ne bi uobičajeno ostvario obavljanjem svojih poslovnih djelatnosti, trebalo bi smatrati da se Sporazumom o namiri iz 2011. klubu Real Madrid dodjeljuje operativna potpora. Takva se potpora u načelu ne može smatrati spojivom s unutarnjim tržištem u skladu s člankom 107. stavkom 3. točkom (c) Ugovora jer se njome ne olakšava razvoj određenih djelatnosti.

(136)

Stoga državna potpora dodijeljena klubu Real Madrid Sporazumom o namiri iz 2011. nije spojiva s unutarnjim tržištem.

(137)

U skladu s člankom 108. stavkom 3. Ugovora, države članice dužne su obavijestiti Komisiju o planovima za dodjelu potpore (obveza prijave) i ne smiju primijeniti predložene mjere potpore dok Komisija ne donese konačnu odluku o predmetnoj potpori (obveza mirovanja).

(138)

Komisija napominje da ju Španjolska nije obavijestila da planira dodijeliti potporu Sporazumom o namiri iz 2011. i da nije poštovala obvezu mirovanja z članka 108. stavka 3. Ugovora. Stoga u skladu s člankom 1. točkom (f) Uredbe Vijeća (EU) br. 2015/1589 (32), Sporazum o namiri iz 2011. čini nezakonitu potporu koja je provedena protivno članku 108. stavku 3. Ugovora.

(139)

U skladu s Ugovorom i utvrđenom sudskom praksom Suda EU-a, Komisija je nadležna odlučiti da predmetna država članica mora ukinuti ili izmijeniti potporu kada utvrdi da je ona nespojiva s unutarnjim tržištem (33). Sud je također dosljedno smatrao da je svrha obveze države članice da ukine potporu koju Komisija smatra nespojivom s unutarnjim tržištem obnoviti prethodno stanje (34). U tom kontekstu Sud je utvrdio da je taj cilj ostvaren kada je primatelj otplatio iznose isplaćene temeljem nezakonite potpore i time se odrekao prednosti koju je imao nad konkurentima na tržištu i kada je obnovljeno stanje koje je postojalo prije plaćanja potpore (35).

(140)

Člankom 16. stavkom 1. Uredbe (EU) 2015/1589 utvrđuje se obveza Komisije da zahtijeva povrat nezakonite i nespojive potpore. U toj je odredbi također predviđeno da predmetna država članica poduzima sve potrebne mjere za povrat nezakonite potpore za koju je utvrđeno da je nespojiva. U članku 16. stavku 2. Uredbe (EU) 2015/1589 propisano je da potpora koja se vraća uključuje kamatu koja se naplaćuje počevši od dana kada je nezakonita potpora stavljena na raspolaganje korisniku do dana povrata njezinog iznosa. U Uredbi Komisije (EZ) br. 794/2004 (36) razrađeni su načini izračuna kamate na povrat. U članku 16. stavku 3. Uredbe (EU) 2015/1589 navedeno je sljedeće: „povrat potpore izvršava se bez odgađanja i u skladu s postupcima predviđenim nacionalnim pravom dotične države članice, pod uvjetom da isti omogućavaju neposredno i stvarno izvršenje odluke Komisije.”

(141)

Nijednom odredbom prava Unije ne zahtijeva se od Komisije da, kada nalaže povrat potpore koja je proglašena nespojivom s unutarnjim tržištem, utvrdi točan iznos potpore koju treba vratiti. Dovoljno je da odluka Komisije uključuje informacije na temelju kojih adresat odluke može sam izračunati taj iznos bez pretjeranih teškoća (37).

(142)

Komisija u ovom predmetu ipak smatra da je potpora koja proizlazi iz Sporazuma o namiri iz 2011. čiji povrat Španjolska mora ostvariti od kluba Real Madrid jednaka razlici između vrijednosti zemljišne čestice B-32 dogovorene u Sporazumu o namiri iz 2011. u iznosu od 22 693 054,44 EUR i najvećeg stupnja njegove pravne odgovornosti u skladu sa Sporazumom o provedbi iz 1998., pri čemu se iznos od 4 275 000 EUR uzima kao točna tržišna vrijednost čestice B-32 u 2011. Španjolska stoga mora, kako bi uklonila prednost osiguranu klubu Real Madrid Sporazumom o namiri iz 2011., osigurati od tog subjekta povrat 18 418 054,44 EUR.

(143)

Komisija zaključuje da je Španjolska Sporazumom o namiri iz 2011. sklopljenim između gradskog vijeća grada Madrida i kluba Real Madrid nezakonito odobrila državnu potporu klubu Real Madrid kršeći time članak 108. stavak 3. Ugovora te da je dužna osigurati povrat te potpore od kluba Real Madrid u skladu s člankom 16. Uredbe (EU) 2015/1589,