Accept Refuse

EUR-Lex Access to European Union law

Back to EUR-Lex homepage

This document is an excerpt from the EUR-Lex website

Document 31997Y0710(01)

Komunikacija Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti Tekst značajan za EGP

OJ C 209, 10.7.1997, p. 3–5 (ES, DA, DE, EL, EN, FR, IT, NL, PT, FI, SV)
Special edition in Czech: Chapter 08 Volume 001 P. 143 - 145
Special edition in Estonian: Chapter 08 Volume 001 P. 143 - 145
Special edition in Latvian: Chapter 08 Volume 001 P. 143 - 145
Special edition in Lithuanian: Chapter 08 Volume 001 P. 143 - 145
Special edition in Hungarian Chapter 08 Volume 001 P. 143 - 145
Special edition in Maltese: Chapter 08 Volume 001 P. 143 - 145
Special edition in Polish: Chapter 08 Volume 001 P. 143 - 145
Special edition in Slovak: Chapter 08 Volume 001 P. 143 - 145
Special edition in Slovene: Chapter 08 Volume 001 P. 143 - 145
Special edition in Bulgarian: Chapter 08 Volume 003 P. 56 - 58
Special edition in Romanian: Chapter 08 Volume 003 P. 56 - 58
Special edition in Croatian: Chapter 08 Volume 004 P. 3 - 5

08/Sv. 004

HR

Službeni list Europske unije

3


31997Y0710(01)


C 209/3

SLUŽBENI LIST EUROPSKE UNIJE

10.07.1997.


Komunikacija Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti

(97/C 209/03)

(Tekst značajan za EGP)

I.   UVOD

Posljednjih godina Komisija je u nizu prilika istraživala prodaje zemljišta i zgrada u javnome vlasništvu kako bi utvrdila postoji li element državne potpore u korist kupaca. Komisija je izradila opću uputu državama članicama kako bi opći pristup problemu državne potpore kroz prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti postao transparentan i kako bi se smanjio broj slučajeva koje je potrebno istražiti.

Sljedeća uputa državama članicama:

opisuje jednostavni postupak kojim se državama članicama omogućuje da se prodaja zemljišta i zgrada odvija na način koji automatski isključuje državnu potporu,

jasno navodi slučajeve prodaje zemljišta i zgrada koji se moraju prijaviti Komisiji kako bi se omogućila ocjena o tome uključuje li određena transakcija potporu i, ako je odgovor potvrdan, je li potpora usklađena sa zajedničkim tržištem ili nije,

omogućuje Komisiji da brzo odgovori na sve pritužbe ili podneske trećih strana koje ju upozoravaju na slučajeve navodne potpore vezane uz prodaju zemljišta i zgrada.

Ova uputa uzima u obzir činjenicu da u većini država članica postoje proračunske odredbe koje osiguravaju da se javna imovina, u načelu, ne može prodati ispod svoje vrijednosti. Stoga su postupovne mjere predostrožnosti koje se preporučuju kako bi se izbjegla primjena propisa o državnim potporama, oblikovane na način koji bi državama članicama trebao omogućiti da se usklade s uputom bez izmjena svojih nacionalnih postupaka.

Ova se uputa odnosi samo na prodaju zemljišta i zgrada u javnome vlasništvu. Ne odnosi se na javnu kupnju zemljišta i zgrada ili na davanje u zakup ili najam zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti. Spomenute transakcije mogu također uključivati elemente državne potpore.

Ova uputa ne utječe na posebne odredbe ili praksu država članica kojima se promiče kvaliteta i pristup privatnom stanovanju.

II.   NAČELA

1.   Prodaja kroz postupak bezuvjetne ponude

Prodaja zemljišta i zgrada kroz dovoljno objavljivan, otvoreni postupak s bezuvjetnom ponudom, koji se može usporediti s aukcijom i koji prihvaća najbolju ili jedinu ponudu, prema definiciji se odvija po tržišnoj vrijednosti te stoga ne sadrži državnu potporu. Činjenica da je prije ponudbenog postupka postojala drugačija procjena zemljišta i zgrada, npr. u računovodstvene svrhe ili kako bi se predložila početna najniža ponuda, nije relevantna.

(a)

Ponuda je „dovoljno objavljivana” ako je u razumno dugom razdoblju (dva mjeseca ili više) opetovano objavljivana u nacionalnome tisku, specijaliziranim časopisima za nekretnine ili drugim prikladnim publikacijama te je objavljivana preko agencija za nekretnine koje se obraćaju velikom broju potencijalnih kupaca, kako bi se o njoj obavijestili svi potencijalni kupci.

Namjera prodaje zemljišta i zgrada koje bi zbog svoje visoke vrijednosti ili drugih značajki mogle privući ulagače koji posluju na europskoj ili međunarodnoj razini treba se najaviti u publikacijama koje se redovito objavljuju u međunarodnim nakladama. O ovakvim ponudama također se obavješćuju agencije koje se obraćaju klijentima na europskoj ili međunarodnoj razini.

(b)

Ponuda je „bezuvjetna” kada svaki kupac, bez obzira na to bavi li se nekom djelatnošću ili bez obzira na vrstu djelatnosti koju obavlja, u načelu ima pravo na kupnju zemljišta i zgrada te na njihovu uporabu u vlastite svrhe. Mogu se uvesti ograničenja radi sprečavanja javnog onečišćenja zbog zaštite okoliša ili izbjegavanja isključivo špekulativnih ponuda. Ograničenja koja se odnose na uporabu zemljišta i zgrada, koja se zbog urbanističkog i regionalnog planiranja nameću vlasnicima u skladu s domaćim zakonodavstvom, ne utječu na bezuvjetnost ponude.

(c)

Ako se prodaja budućem vlasniku uvjetuje preuzimanjem posebnih obveza – osim onih koje proizlaze iz općeg domaćeg zakonodavstva ili odluke urbanističkih tijela ili onih koja se bave općom zaštitom i očuvanjem okoliša ili javnog zdravlja – u korist tijela javne vlasti ili u općem interesu javnosti, ponuda se smatra „bezuvjetnom” u smislu gore navedene definicije samo ako bi svi potencijalni kupci morali i mogli ispuniti tu obvezu bez obzira na to bave li se nekom djelatnošću ili ne ili bez obzira na vrstu djelatnosti.

2.   Prodaja bez postupka bezuvjetne ponude

(a)

Neovisna stručna procjena

Ako javna tijela ne namjeravaju slijediti postupak opisan u točki 1., prije početka pregovora o prodaji jedan ili više neovisnih stručnjaka za nekretnine trebaju izraditi neovisnu procjenu kako bi se na temelju opće prihvaćenih tržišnih pokazatelja i cjenovnih standarda utvrdila tržišna vrijednost. Tako utvrđena tržišna cijena je minimalna kupovna cijena koja se može ugovoriti bez dodjele državne potpore.

„Stručnjak za nekretnine” je osoba dobrog ugleda koja:

posjeduje odgovarajuću diplomu priznatog učilišta ili istovrijednu akademsku kvalifikaciju,

ima odgovarajuće iskustvo i kompetentna je za izradu procjene zemljišta i zgrada s obzirom na njihovu lokaciju i vrstu nekretnine.

Ako u nekoj državi članici nisu utvrđene odgovarajuće akademske kvalifikacije, stručnjak za nekretnine treba biti član priznatog stručnog tijela nadležnog za procjenu zemljišta i zgrada i:

imenovan i od strane suda ili tijela jednakovrijednog statusa, ili

posjeduje, barem, priznatu svjedodžbu o srednjoškolskom obrazovanju, zadovoljavajući stupanj obuke te najmanje trogodišnje praktično iskustvo nakon postizanja kvalifikacije, te znanje na području postupka procjene zemljišta i zgrada na toj određenoj lokaciji.

Stručnjak za nekretnine treba biti neovisan u izvođenju svojih zadaća, tj. tijela javne vlasti ne bi trebala biti ovlaštena za izdavanje naloga u odnosu na rezultate procjene. Državni uredi za procjenu vrijednosti, javni službenici ili zaposlenici smatraju se neovisnima pod uvjetom da je stvarno isključen svaki neosnovan utjecaj na njihove zaključke.

„Tržišna vrijednost” označava cijenu po kojoj bi se zemljište i zgrade mogli prodati na temelju privatnog ugovora između dobrovoljnog prodavača i neovisnog kupca na dan procjene; podrazumijeva se da je imovina javno ponuđena na tržištu, da tržišni uvjeti dozvoljavaju redovnu prodaju i da se, uzimajući u obzir vrstu imovine, raspolaže uobičajenim razdobljem za pregovore o prodaji (1).

(b)

Odstupanja

Ako je nakon razumnog napora da se zemljište i zgrade prodaju po tržišnoj cijeni jasno da se ne može postići vrijednost koju je odredio stručnjak za nekretnine, odstupanje do 5 % od te vrijednosti može se smatrati da je u skladu s tržišnim uvjetima. Ako je nakon daljnjeg razumnog razdoblja jasno da se zemljište i zgrade ne mogu prodati po cijeni umanjenoj za 5 % od one koju je utvrdio stručnjak za nekretnine, može se provesti nova procjena koja treba uzeti u obzir stečeno iskustvo i zaprimljene ponude.

(c)

Posebne obveze

Posebne obveze koje se odnose na zemljište i zgrade, a ne na kupca ili njegovu gospodarsku djelatnost, u javnom se interesu mogu vezati uz prodaju pod uvjetom da svi potencijalni kupci moraju i u načelu mogu ispuniti spomenute obveze, bez obzira na to bave li se nekom djelatnošću ili ne i bez obzira na vrstu djelatnosti. Neovisni stručnjaci trebaju zasebno procijeniti ekonomske gubitke zbog ovakvih obveza pa se oni mogu koristiti za snižavanje kupovne cijene. Obveze čije je ispunjenje barem djelomično u interesu kupca trebaju se procijeniti uzevši u obzir tu činjenicu: prednost za kupca može biti, na primjer, u obliku oglašavanja, sponzorstva u sportu ili umjetnosti, imidža, unaprjeđenja kupčeva vlastitog okruženja ili rekreativnih sadržaja za njegove vlastite zaposlenike.

Ekonomsko opterećenje vezano uz obveze koje su na teret svih vlasnika u skladu s općim zakonodavstvom ne oduzimaju se od kupovne cijene (ove obveze uključuju, na primjer, skrb za zemljišta i zgrade a isto tako i njihovo održavanje kao dio uobičajenih društvenih obveza vezanih uz vlasništvo imovine ili plaćanje poreza ili sličnih naknada).

(d)

Troškovi tijela javne vlasti

Primarni troškovi tijela javnih vlasti za kupnju zemljišta i zgrada su pokazatelji tržišne vrijednosti osim u slučaju ako je između kupnje i prodaje zemljišta i zgrada proteklo značajno vremensko razdoblje. Iz tog razloga utvrđena tržišna vrijednost ne bi trebala, u načelu, biti manja od primarnih troškova u razdoblju od najmanje tri godine nakon kupnje, osim ako je neovisni stručnjak za nekretnine posebno utvrdio opći pad tržišnih cijena zemljišta i zgrada na mjerodavnom tržištu.

3.   Prijava

Stoga, ne dovodeći u pitanje pravilo o potporama male vrijednosti (de minimis) (2), države članice prijavljuju Komisiji sljedeće transakcije kako bi joj omogućile da utvrdi postojanje državne potpore i, ako je to slučaj, da ocijeni njezinu usklađenost sa zajedničkim tržištem.

(a)

svaku prodaju koja nije zaključena na temelju otvorenoga postupka bezuvjetne ponude kojim se prihvaća najbolja ili jedina ponuda; i

(b)

svaku prodaju koja je, u nedostatku takvog postupka, zaključena po cijeni manjoj od tržišne vrijednosti koju su odredili neovisni stručnjaci za nekretnine.

4.   Pritužbe

Kada Komisija od trećih strana zaprimi pritužbu ili drugi podnesak treće strane o navodnom elementu državne potpore koji je sadržan u ugovoru o prodaji zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti, Komisija će pretpostaviti da državna potpora nije uključena ako podaci dostavljeni od strane predmetne države članice pokazuju da su gore spomenuta načela ispoštovana.


(1)  Članak 49. stavak 2. Direktive Vijeća 91/674/EEZ (SL L 374, 31.12.1991., str. 7.).

(2)  SL C 68, 6.3.1996., str. 9.


Top