COMMUNICATION DE LA COMMISSION AU CONSEIL ET AU PARLEMENT EUROPEEN - Levée de l'option d'achat dans les contrats emphytéotiques conclus par la Commission dans le cadre de sa politique immobilière dans la Région bruxelloise.

Bruxelles étant un des sièges des Institutions européennes et notamment celui de la Commission, celle-ci y occupe à ce jour 63 immeubles. La plupart de ceux-ci font l'objet d'un contrat de location. Ce statut de locataire n'est cependant pas compatible avec la nécessaire continuité des Services de la Commission. Il implique aussi des négociations fréquentes avec les propriétaires d'immeuble qui prennent avantage de l'inamovibilité géographique du siège de la Commission pour tenter d'imposer leurs conditions. Une analyse coût/bénéfice de la situation a démontré que ce statut représente aussi un coût financier supplémentaire par rapport au coût qui serait à charge de la Commission si celle-ci pouvait acheter les immeubles occupés.

En tenant compte des facteurs précédents, la Commission a envisagé d'autres possibilités contractuelles lui permettant de remédier à ces inconvénients.

C'est ainsi qu'au cours des dernières années, la Commission a conclu 18 contrats d'emphytéose acquisitive représentant une charge financière annuelle indexée de quelques 75 mio EUR (chiffre prévu à la fin 2002) sur un budget global de 150 mio EUR. La superficie couverte par ce type de contrat représente à ce jour 38% des surfaces « bureaux » occupées par la Commission et représentera 57% des surfaces après réoccupation du Berlaymont.

A l'instar des autres Institutions européennes et en l'absence d'autres solutions tel que l'emprunt sur les marchés financiers, il est dans l'intention de la Commission de continuer à pratiquer cette solution contractuelle pour la plupart (jusqu'à un maximum d'environ 80% des surfaces occupées) des immeubles qu'elle occupe.

En effet, ces contrats, de droit belge, ont les avantages suivants :

* ils sont de longue durée (minimum 27 ans) et assurent ainsi la Commission d'une certaine stabilité,

* le montant de la redevance est inférieur au loyer qui serait payé en cas de location, cette économie étant partiellement compensée par la charge financière liée aux gros entretiens des immeubles,

* ils prévoient la faculté pour la Commission d'exercer, avant l'échéance du contrat, une option d'achat lui permettant ainsi de devenir, sans coût significatif supplémentaire, définitivement propriétaire de l'immeuble en question. En attendant la levée de cette option, le tréfonds du bâtiment reste dans les mains du propriétaire,

* ils permettent à la Commission de jouir de l'immeuble en fonction de ses propres critères et selon ses propres besoins,

* ils bénéficient d'un statut fiscal particulier auprès de l'Administration belge évitant notamment le paiement du précompte immobilier.

Par contre, il subsiste l'inconvénient que la faillite ou la déconfiture du propriétaire, avec lequel a été passé le contrat d'emphytéose, pourrait empêcher la Commission de devenir propriétaire des bâtiments pour lesquels des redevances emphytéotiques auront été payées durant ces 27 années. Ceci résulterait de l'inopposabilité à l'égard du tiers du propriétaire failli de l'option d'achat dont bénéficie la Commission sur base du contrat d'emphytéose.

Une élimination de ce risque est donc hautement souhaitable puisqu'elle permettrait de préserver les intérêts financiers de la Commission.

A cette fin, la Commission souhaite informer l'Autorité budgétaire :

* que, dans un premier stade, elle a l'intention de lever l'option d'achat stipulée dans le contrat emphytéotique relatif à la crèche Palmerston sise avenue Palmerston. Cette éventualité avait déjà été annoncée dans la note des Services de la Commission visant à informer préalablement l'Autorité budgétaire au sujet de la prise en location long terme avec option d'achat de l'immeuble Palmerston transmise le 18 mars 2002 au Président du Comité budgétaire du Conseil et au Président de la Commission des Budgets du Parlement.

* que le coût budgétaire et financier de cette opération est symbolique puisqu'il équivaudra à 1 EUR et que la levée de cette option ne changera rien aux conditions financières du contrat puisque la Commission continuera à payer la redevance emphytéotique conformément aux conditions contractuelles pendant la durée restante.

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FICHE FINANCIERE

Le coût budgétaire et financier de cette opération est symbolique puisqu'il équivaudra à 1 EUR et que la levée de cette option ne changera rien aux conditions financières du contrat puisque la Commission continuera à payer la redevance emphytéotique conformément aux conditions contractuelles pendant la durée restante.

La levée d'option d'achat supprime tous risques en cas de faillite du propriétaire et permet de préserver les intérêts financiers de la Commission.

La ligne budgétaire est : A 02000-C1-OIB loyers et redevances emphytéotiques.