–

A, edustajanaan M. Scheeper, advocaat,

–

Tšekin hallitus, asiamiehinään M. Smolek, J. Vláčil ja S. Šindelková,

–

Euroopan komissio, asiamiehinään M. van Beek ja N. Ruiz García,

1

Ennakkoratkaisupyyntö koskee kuluttajasopimusten kohtuuttomista ehdoista 5.4.1993 annetun neuvoston direktiivin 93/13/ETY (EYVL 1993, L 95, s. 29) liitteessä olevan 1 kohdan e alakohdan tulkintaa.

2

Tämä pyyntö on esitetty asiassa, jossa vastakkain ovat A, joka on sosiaalisesti tuetun asunnon vuokranantaja, ja hänen vuokralaisensa B ja alivuokralainen C ja joka koskee erityisesti yhtäältä sopimussakon maksamista tässä asunnossa asumista koskevan velvollisuuden ja alivuokrauskiellon rikkomisesta ja toisaalta B:n alivuokraamisesta saamaa perusteetonta hyötyä vastaavan summan maksamista.

3

Direktiivin 93/13 1 artiklassa säädetään seuraavaa:

”1.   Tämän direktiivin tarkoituksena on lähentää jäsenvaltioiden elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välillä tehtyjen sopimusten kohtuuttomia ehtoja koskevia lakeja, asetuksia ja hallinnollisia määräyksiä.

2.   Tämän direktiivin säännökset eivät koske pakollisia lakeja tai asetuksia heijastavia sopimusehtoja eikä kansainvälisten sopimusten, joissa jäsenvaltiot ja yhteisö ovat osallisina, määräyksiä tai periaatteita, varsinkaan liikenteen alalla.”

4

Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan tämän direktiivin 2 artiklan mukaan ”jokaista luonnollista henkilöä tai oikeushenkilöä, joka tämän direktiivin kattamia sopimuksia tehdessään harjoittaa joko julkisen tai yksityisen alan ammatti- tai liiketoimintaa”.

5

Kyseisen direktiivin 3 artiklassa säädetään seuraavaa:

”1.   Sopimusehtoa, josta ei ole erikseen neuvoteltu, pidetään kohtuuttomana, jos se hyvän tavan vastaisesti aiheuttaa kuluttajan vahingoksi huomattavan epätasapainon osapuolten sopimuksesta johtuvien oikeuksien ja velvollisuuksien välille.

– –

3.   Liitteessä on ohjeellinen luettelo, joka ei ole tyhjentävä, niistä ehdoista, joita voidaan pitää kohtuuttomina.”

6

Direktiivin 93/13 4 artiklan 1 kohdassa säädetään seuraavaa:

”Sopimusehdon kohtuuttomuutta arvioidaan ottaen huomioon sopimuksen kohteena olevien tavaroiden ja palvelujen luonne ja viitaten sopimuksentekohetkellä kaikkiin sopimuksen tekoon liittyviin olosuhteisiin sekä kaikkiin muihin sopimuksen ehtoihin tai toiseen sopimukseen, josta se on riippuvainen, sanotun kuitenkaan rajoittamatta 7 artiklan soveltamista.”

7

Tämän direktiivin 6 artiklan 1 kohdassa säädetään seuraavaa:

”Jäsenvaltioiden on säädettävä, että elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisen sopimuksen kohtuuttomat ehdot eivät sido kuluttajia niiden kansallisen lainsäädännön mukaisesti ja että sopimus jää muilta osin osapuolia sitovaksi, jos sopimus voi olla olemassa ilman kohtuuttomia ehtoja.”

8

Mainitun direktiivin liitteen otsikko on ”Ehdot, joita tarkoitetaan 3 artiklan 3 kohdassa”. Liitteessä olevan 1 kohdan e alakohdan sanamuoto on seuraava:

”Ehdot, joiden tarkoituksena tai seurauksena on:

– –

– –”

9

Siviililain (Burgerlijk Wetboek) 6:104 §:n mukaan on niin, että jos henkilö, joka on vastuussa toiseen henkilöön nähden lainvastaisesta teosta tai tätä toista henkilöä koskevan velvollisuuden laiminlyönnistä, on saanut tästä teosta tai laiminlyönnistä hyötyä, tuomioistuin voi tämän toisen henkilön vaatimuksesta arvioida vahingon määrän tämän hyödyn tai sen osan suuruiseksi.

10

A, joka on sosiaalisesti tuettuja asuntoja vuokraava säätiö, vuokrasi 12.4.2017 voimaan tulleella sopimuksella B:lle Amsterdamissa (Alankomaat) sijaitsevan sosiaalisesti tuetun asunnon, jonka kuukausivuokra on tällä hetkellä 648,96 euroa (jäljempänä kyseessä oleva sopimus).

11

Kyseessä olevaan sopimukseen sovelletaan sosiaalisesti tuetuista asunnoista 1.11.2016 annettuja yleisiä ehtoja (Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016, jäljempänä yleiset ehdot). Yleisiin ehtoihin sisältyy useita sopimussakkoehtoja, jotka koskevat muun muassa asunnon alivuokrauskieltoa sekä velvollisuutta asua asunnossa itse ja luovuttaa se kokonaisuudessaan sopimuksen päättyessä. Yleisten ehtojen 7.14 kohdassa määrätään, että jos asunnon alivuokrauskieltoa rikotaan, vuokralaisen on maksettava vuokranantajalle välittömästi perittävissä oleva 5000 euron sopimussakko tämän vaikuttamatta viimeksi mainitun oikeuteen vaatia täyttä korvausta kärsimästään vahingosta. Yleisiin ehtoihin sisältyy myös niin sanottu toissijainen lauseke eli yleinen sopimussakkoehto, jota sovelletaan, jos vuokralainen ei noudata jotakin sopimusvelvoitteistaan ja mikään muu erityinen sopimussakkoehto ei tule sovellettavaksi.

12

Kohteessa tehdyn tarkastuksen seurauksena A nosti ennakkoratkaisua pyytäneessä tuomioistuimessa, rechtbank Amsterdamissa (Amsterdamin alioikeus, Alankomaat) kanteen, jossa se vaati kyseessä olevan sopimuksen päättämistä, vuokralaisen B ja alivuokralaisen C häätämistä, viivästyneiden vuokrien maksamista sekä 5000 euron sopimussakkoa alivuokrauskiellon rikkomisesta sekä rikkomisesta saadun hyödyn korvaamista siltä osin kuin B on alivuokrannut kyseisen asunnon korkeammalla vuokralla kuin se vuokra, jota hän on itse sopimuksen nojalla ollut velvoitettu maksamaan.

13

Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin toteaa, että B ei ole noudattanut yleisten ehtojen, erityisesti niiden 7.14 kohdan, mukaista asumisvelvollisuutta ja alivuokrauskieltoa.

14

Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin on kuitenkin epävarma siitä, onko yleisten ehtojen 7.14 kohta mahdollisesti direktiivin 93/13 3 artiklan 1 kohdan ja siitä 21.4.2016 annetussa tuomiossa Radlinger ja Radlingerová (C-377/14, EU:C:2016:283) tehdyn tulkinnan mukainen kohtuuton ehto.

15

Vaikka ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin katsoo, ettei tämä ehto, jossa asetetaan alivuokrauskiellon noudattamatta jättämisestä 5000 euron suuruinen sopimussakko, ole erillään tarkasteltuna kohtuuton, koska kyseessä on sosiaalisesti tuettu asunto, se tiedustelee kuitenkin, onko sen otettava tällaisessa arvioinnissa huomioon kaikki kyseessä olevaan sopimukseen sisältyvät sopimussakkoehdot, kuten unionin tuomioistuin on täsmentänyt mainitussa tuomiossa.

16

Tältä osin ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin toteaa, että kyseessä olevan sopimuksen osalta on osoitettu vain kahden toisiinsa tiiviisti liittyvän sopimusvelvoitteen noudattamatta jättäminen eli yhtäältä vuokralaiselle asetetun velvollisuuden käyttää asuntoa henkilökohtaisesti ensisijaisena asuinpaikkana ja toisaalta alivuokrauskiellon rikkominen. A kuitenkin pyrkii saamaan kanteellaan vain kyseessä olevan sopimuksen mukaisen alivuokrausta koskevan sopimussakon ja sen vaatimus, joka koskee B:n saaman hyödyn palauttamista sille, ei perustu sopimukseen vaan siviililain 6:104 §:ään.

17

Näissä olosuhteissa rechtbank Amsterdam on päättänyt lykätä asian käsittelyä ja esittää unionin tuomioistuimelle seuraavat ennakkoratkaisukysymykset:

18

Heti aluksi on alustavasti todettava, että kaikki kolme pääasian asianosaista kuuluvat direktiivin 93/13 henkilölliseen soveltamisalaan, vaikka pääasiassa kantajana oleva A on säätiö, joka vastaa sosiaalisesti tuettujen asuntojen vuokraamisesta.

19

Direktiivin 93/13 2 artiklan mukaan direktiivissä ”elinkeinonharjoittajalla” tarkoitetaan nimittäin ”jokaista luonnollista henkilöä tai oikeushenkilöä, joka tämän direktiivin kattamia sopimuksia tehdessään harjoittaa joko julkisen tai yksityisen alan ammatti- tai liiketoimintaa”. Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa ennakkoratkaisupyyntöön ei sisälly mitään, minkä perusteella voitaisiin päätellä, että tämän säätiön vuokraustoiminta olisi vain hyvin vähäistä tai ei olisi sen liiketoimintaa.

20

Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin tiedustelee kahdella kysymyksellään, joita on syytä tarkastella yhdessä, pääasiallisesti, onko direktiivin 93/13 3 artiklan 1 ja 3 kohtaa sekä 4 artiklan 1 kohtaa tulkittava siten, että kun kansallinen tuomioistuin tutkii, onko kuluttajasopimuksen ehto näissä säännöksissä tarkoitetulla tavalla kohtuuton, on otettava huomioon kaikki tämän sopimuksen ehdot vai ainoastaan tietyt näistä ehdoista, ja tarkemmin ottaen arvioitaessa, onko kuluttajalta vaadittu korvaus suhteettoman suuri tämän direktiivin liitteessä olevan 1 kohdan e alakohdassa tarkoitetulla tavalla, tällaisen tutkimuksen tulee koskea vain niitä ehtoja, jotka koskevat samaa noudattamatta jättämistä.

21

Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa mainitut kysymykset liittyvät riita-asiaan, jossa vuokranantaja vaatii kyseessä olevan sopimuksen päättämisen ja asukkaiden häätämisen lisäksi alivuokrauskieltoa koskevan sopimussakon maksamista ja tästä alivuokrauksesta saadun hyödyn luovuttamista.

22

Kuten ennakkoratkaisupyynnöstä käy ilmi, tältä osin yhtäältä kyseessä olevaan sopimukseen sisältyy alivuokrauksen nimenomaisesti kieltävä ehto. Toisaalta alivuokrauksesta saatujen voittojen palauttamista vaaditaan kansallisen siviilioikeudellista vastuuta koskevan säännöstön perusteella, joka tässä asiassa on siviililain 6:104 §.

23

Tässä yhteydessä on muistutettava, että direktiivissä 93/13 jäsenvaltiot velvoitetaan säätämään mekanismista, jolla varmistetaan, että sopimusehtoa, josta ei ole erikseen neuvoteltu, voidaan valvoa, jotta voidaan arvioida, onko se mahdollisesti kohtuuton (tuomio 7.11.2019, Profi Credit Polska, C-419/18 ja C-483/18, EU:C:2019:930, 53 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

24

Direktiivin 93/13 3 artiklan 1 kohdan mukaisesti tällaista ehtoa pidetään kohtuuttomana, jos se lojaliteettiperiaatteen vastaisesti aiheuttaa kuluttajan vahingoksi huomattavan epätasapainon osapuolten sopimuksesta johtuvien oikeuksien ja velvollisuuksien välille. Tämän direktiivin 3 artiklan 3 kohdassa säädetään, että sen liitteessä on ohjeellinen luettelo, joka ei ole tyhjentävä, niistä ehdoista, joita voidaan pitää kohtuuttomina. Vaikka kansallisen tuomioistuimen arvioitavana olevan ehdon kohtuuttomuutta ei siis voida automaattisesti todeta yksin sillä perusteella, että sen sisältö vastaa tässä liitteessä olevan ehdon sisältöä, se on kuitenkin olennainen seikka, johon tuomioistuin voi perustaa sen arvioitavana olevan ehdon kohtuuttomuutta koskevan arviointinsa (ks. vastaavasti tuomio 26.4.2012, Invitel, C-472/10, EU:C:2012:242, 26 kohta).

25

Kansallisen tuomioistuimen on direktiivin 93/13 4 artiklan 1 kohdan mukaan otettava sopimusehdon, johon sen käsiteltäväksi saatettu vaatimus perustuu, mahdollisen kohtuuttomuuden arvioinnissa huomioon kaikki muut kyseisen sopimuksen ehdot (ks. vastaavasti määräys 16.11.2010, Pohotovosť, C-76/10, EU:C:2010:685, 59 kohta; tuomio 21.4.2016, Radlinger ja Radlingerová, C-377/14, EU:C:2016:283, 94 kohta ja tuomio 11.3.2020, Lintner, C-511/17, EU:C:2020:188, 46 kohta).

26

Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan ehtojen kohtuuttomuuden arviointi tehdään tapauskohtaisesti ja velvollisuus ottaa huomioon kaikki muut sopimuksen ehdot selittyy sillä, että riitautetun ehdon tutkinnassa on otettava huomioon kaikki seikat, joilla saattaa olla merkitystä ehdon ymmärtämiseksi asiayhteydessään, koska sopimuksen sisällöstä riippuen voi olla niin, että kyseisen ehdon kohtuuttomuuden arvioinnin kannalta saattaa olla tarpeen arvioida kyseisen sopimuksen kaikkien ehtojen kumulatiivinen vaikutus (ks. vastaavasti tuomio 21.4.2016, Radlinger ja Radlingerová, C‑377/14, EU:C:2016:283, 95 kohta ja tuomio 11.3.2020, Lintner, C-511/17, EU:C:2020:188, 47 kohta). Kaikki sopimuksessa olevat ehdot eivät nimittäin ole yhtä tärkeitä ja tietyn sopimusehdon ja muiden sopimusehtojen välisen vuorovaikutuksen aste riippuu väistämättä kunkin niiden ulottuvuudesta sekä siitä, missä määrin kukin niistä vaikuttaa siihen, että osapuolten kyseessä olevasta sopimuksesta johtuvien oikeuksien ja velvollisuuksien välille aiheutuu mahdollinen huomattava epätasapaino direktiivin 93/13 3 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla.

27

Toisin kuin 21.4.2016 annetun tuomion Radlinger ja Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283) taustalla olleessa asiassa, johon ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin viittaa ennakkoratkaisupyynnössään ja jossa oli kysymys sopimuksesta, jossa määrätyistä velvoitteista yhden ainoan laiminlyönnistä seurasi useiden sopimussakkoehtojen samanaikainen soveltaminen, on siis täsmennettävä, kuten kaikki kirjallisia huomautuksia esittäneet osapuolet nyt käsiteltävänä olevassa asiassa ovat esittäneet, että jos yhteen ja samaan noudattamatta jättämiseen liittyy kaksi sopimussakkoehtoa, kuten edellä mainitun tuomion taustalla olleessa asiassa, kyseisiä ehtoja on tutkittava yhdessä.

28

Vaikka ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin viittaakin nyt käsiteltävänä olevassa asiassa siihen, että kyseessä olevassa sopimuksessa on muita erityisiä sopimussakkoehtoja ja niin sanottu toissijainen sopimussakkoehto, tämä tuomioistuin toteaa kuitenkin, että ne eivät ole A:n kanteen perusteena, joten kyseessä ei voi olla samaa noudattamatta jättämistä koskevien seuraamusten kumulaatio.

29

Näin ollen – kuten myös ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin katsoo – unionin tuomioistuimen 21.4.2016 antamassaan tuomiossa Radlinger ja Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283), joka koskee kulutusluottosopimusta, tekemään ratkaisuun ei voida suoraan nojautua pääasiassa kyseessä olevan kaltaisessa tilanteessa, jossa sosiaalisesti tuetun asunnon vuokranantaja vaatii yhden ainoan sopimussakon maksamista.

30

Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen on kuitenkin selvitettävä, onko elinkeinonharjoittaja vedonnut kuluttajaa vastaan saman noudattamatta jättämisen osalta muihin kyseessä olevan sopimuksen ehtoihin tai voiko se vedota tällaisiin ehtoihin kuluttajaa vastaan nostetuissa erillisissä kanteissa. Jos näin on, ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen on otettava huomioon kaikkien näiden ehtojen kumulatiivinen vaikutus, vaikka kyseiset ehdot eivät itsessään vaikuta kohtuuttomilta, kun se arvioi käsiteltäväkseen saatetun vaatimuksen perusteena olevan sopimusehdon kohtuuttomuutta.

31

Joka tapauksessa on muistutettava, että kun arvioidaan sopimusehdon mahdollista kohtuuttomuutta, on tämän saman ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen tehtävä lausua tämän ehdon luokittelusta käsiteltävän asian olosuhteet huomioon ottaen ja unionin tuomioistuin johtaa direktiivin 93/13 säännöksistä ne perusteet, joita kansallinen tuomioistuin voi soveltaa tai joita sen täytyy soveltaa, kun se tutkii sopimusehtoja nämä säännökset huomioon ottaen (ks. vastaavasti tuomio 23.4.2015, Van Hove, C-96/14, EU:C:2015:262, 28 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).

32

Tältä osin unionin tuomioistuin on toistuvasti katsonut, että on kiinnitettävä huomiota siihen, mikä on velvoitteen luonne kyseisessä sopimussuhteessa, ja erityisesti siihen, onko tämä velvoite mahdollisesti olennainen (ks. vastaavasti tuomio 14.3.2013, Aziz, C-415/11, EU:C:2013:164, 73 kohta; määräys 14.11.2013, Banco Popular Español ja Banco de Valencia, C-537/12 ja C-116/13, EU:C:2013:759, 70 kohta ja tuomio 26.1.2017, Banco Primus, C-421/14, EU:C:2017:60, 66 kohta).

33

Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa yleisten ehtojen 7.14 kohdassa määrätään seuraamus alivuokrauskiellon ja vuokrattua tilaa koskevan henkilökohtaisen asumisvelvollisuuden noudattamatta jättämisestä. Koska sopimus koskee sosiaalisesti tuettua asuntoa, on ilmeistä, että tällä kiellolla ja tällä velvoitteella on erityinen luonne, joka on olennainen sopimussuhteen kannalta.

34

A:n vaatiman vahingonkorvauksen, joka koskee B:n alivuokrauksesta saamaa hyötyä ja joka tarvittaessa kumuloidaan sopimukseen perustuvan 5000 euron korvauksen kanssa, osalta on muistutettava, että direktiivin 93/13 1 artiklan 1 kohdan ja 3 artiklan 1 kohdan mukaan direktiiviä sovelletaan elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välillä tehtyjen sopimusten ehtoihin, joista ei ole erikseen neuvoteltu (tuomio 7.11.2019, Profi Credit Polska, C-419/18 ja C-483/18, EU:C:2019:930, 51 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen ja tuomio 4.6.2020, Kancelaria Medius, C-495/19, EU:C:2020:431, 24 kohta).

35

Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa tuomioistuimelle toimitetusta asiakirja-aineistosta käy ilmi, ettei tämä korvausvaatimus perustu vuokrasopimukseen vaan kansalliseen siviilioikeudellista vastuuta koskevaan lainsäädäntöön ja tarkemmin ottaen siviililain 6:104 §:ään, jossa säädetään, että jos henkilö, joka on vastuussa toiseen henkilöön nähden lainvastaisesta teosta tai tätä toista henkilöä koskevan velvollisuuden laiminlyönnistä, on saanut tästä teosta tai laiminlyönnistä hyötyä, tuomioistuin voi tämän toisen henkilön vaatimuksesta arvioida vahingon määrän tämän hyödyn tai sen osan suuruiseksi.

36

Tältä osin se seikka, että tämän vaatimuksen perusteena on kansallinen säännöstö, on esteenä sille, että siviililain 6:104 §:n kaltainen kansallisen oikeuden säännös voisi kuulua direktiivin 93/13 soveltamisalaan.

37

Sopimuksen ehtojen kohtuuttomuuden arvioinnissa on tosin otettava huomioon sääntelyllinen konteksti, joka määrittää yhdessä tämän ehdon kanssa osapuolten oikeudet ja velvollisuudet (ks. analogisesti tuomio 15.3.2012Pereničová ja Perenič, C-453/10, EU:C:2012:144, 42 kohta).

38

On kuitenkin ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen tehtävä selvittää, miltä osin siviililain 6:104 §:n, jossa säädetään pääasiassa kyseessä olevan vuokrasumman kaltaisen perusteettoman edun takaisin perimisestä, soveltamisen voi rinnastaa seuraamukseen.

39

Esitettyihin kysymyksiin on edellä esitetyt näkökohdat huomioon ottaen vastattava, että direktiivin 93/13 3 artiklan 1 ja 3 kohtaa ja 4 artiklan 1 kohtaa on tulkittava siten, että kun kansallinen tuomioistuin tutkii, onko kuluttajasopimukseen sisältyvä ehto kohtuuton näissä säännöksissä tarkoitetulla tavalla, on direktiivin soveltamisalaan kuuluvien ehtojen osalta otettava huomioon kyseisen sopimusehdon ja muiden ehtojen välisen vuorovaikutuksen aste siten, että otetaan huomioon erityisesti kunkin ehdon ulottuvuus. Arvioitaessa, onko kuluttajalle määrätty korvaus suhteettoman suuri kyseisen direktiivin liitteessä olevan 1 kohdan e alakohdassa tarkoitetulla tavalla, on painotettava erityisesti niitä näistä ehdoista, jotka koskevat samaa noudattamatta jättämistä.

40

Pääasian asianosaisten osalta asian käsittely unionin tuomioistuimessa on välivaihe kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevan asian käsittelyssä, minkä vuoksi kansallisen tuomioistuimen asiana on päättää oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta. Oikeudenkäyntikuluja, jotka ovat aiheutuneet muille kuin näille asianosaisille huomautusten esittämisestä unionin tuomioistuimelle, ei voida määrätä korvattaviksi.

Näillä perusteilla unionin tuomioistuin (kuudes jaosto) on ratkaissut asian seuraavasti:

Kuluttajasopimusten kohtuuttomista ehdoista 5.4.1993 annetun neuvoston direktiivin 93/13/ETY 3 artiklan 1 ja 3 kohtaa ja 4 artiklan 1 kohtaa on tulkittava siten, että kun kansallinen tuomioistuin tutkii, onko kuluttajasopimukseen sisältyvä ehto kohtuuton näissä säännöksissä tarkoitetulla tavalla, on direktiivin soveltamisalaan kuuluvien ehtojen osalta otettava huomioon kyseisen sopimusehdon ja muiden ehtojen välisen vuorovaikutuksen aste siten, että otetaan huomioon erityisesti kunkin ehdon ulottuvuus. Arvioitaessa, onko kuluttajalle määrätty korvaus suhteettoman suuri kyseisen direktiivin liitteessä olevan 1 kohdan e alakohdassa tarkoitetulla tavalla, on painotettava erityisesti niitä näistä ehdoista, jotka koskevat samaa noudattamatta jättämistä.