(1)

Komissiolle ilmoitettiin 24. heinäkuuta 2014 toimitetulla kantelulla, että Viron maaseutuministeriö (aiemmin maatalousministeriö, tällä hetkellä alue- ja maatalousministeriö), jäljempänä ’ministeriö’, oli väitetysti myöntänyt sääntöjenvastaista valtiontukea AS Tartu Agrolle. Komissio kirjasi kantelun 28. heinäkuuta 2014.

(2)

Kantelijan mukaan ministeriö on myöntänyt sääntöjenvastaista valtiontukea AS Tartu Agrolle vuokraamalla sille Tarton maakunnassa sijaitsevaa maatalousmaata hintaan, joka alittaa markkinahinnan, vuokrasopimuksen voimaantulosta eli vuodesta 2000 alkaen.

(3)

Komissio toimitti kantelun Viron viranomaisille 14. elokuuta 2014 ja pyysi viranomaisia toimittamaan tietoja ja esittämään huomautuksia kantelijan väitteistä. Viron viranomaiset vastasivat 3. lokakuuta 2014.

(4)

Komissio ilmoitti Virolle 27. helmikuuta 2017 päivätyllä kirjeellä päätöksestään aloittaa edellä kuvatun asian osalta Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen, jäljempänä ’SEUT-sopimus’, 108 artiklan 2 kohdassa tarkoitettu menettely, jäljempänä ’tutkintamenettely’.

(5)

Tutkintamenettelyn aloittamista koskeva komission päätös (2), jäljempänä ’aloittamispäätös’, julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä, ja komissio kehotti asianomaisia osapuolia esittämään huomautuksensa (3) kuukauden kuluessa aloittamispäätöksen julkaisemisesta.

(6)

Viron viranomaiset toimittivat huomautuksensa 21. huhtikuuta 2017.

(7)

Lisäksi komissio vastaanotti asianomaisilta yhteensä kaksi huomautusta. Nämä huomautukset toimitettiin Viron viranomaisille 10. ja 12. toukokuuta 2017. Viron viranomaiset toimittivat näitä huomautuksia koskevat huomautuksensa 28. kesäkuuta 2018.

(8)

Kantelija esitti 11. kesäkuuta 2017 lisähuomautuksia, jotka toimitettiin viidessä liitteessä. Koska kolmea näistä liitteistä ei ollut mahdollista avata, kantelija toimitti ne uudelleen 19. kesäkuuta 2017. Nämä huomautukset toimitettiin Viron viranomaisille 3. heinäkuuta 2017. Viron viranomaiset toimittivat näitä huomautuksia koskevat huomautuksensa 21. heinäkuuta 2017.

(9)

AS Tartu Agro otti yhteyttä komissioon 30. elokuuta 2017 päivätyllä kirjeellä, johon komissio vastasi 11. syyskuuta 2017 päivätyllä kirjeellä.

(10)

Kantelija otti komissioon yhteyttä 9. tammikuuta 2018, 30. tammikuuta 2019 ja 14. heinäkuuta 2019 päivätyillä kirjeillä, joihin komissio vastasi 7. helmikuuta 2018, 1. maaliskuuta 2019 ja 17. heinäkuuta 2019 päivätyillä kirjeillä.

(11)

Viron viranomaisten kanssa järjestettiin etäneuvottelu 7. helmikuuta 2019.

(12)

Komissio lähetti 15. helmikuuta 2019 Viron viranomaisille lisätietopyynnön, johon Viron viranomaiset vastasivat 17. huhtikuuta 2019 päivätyllä kirjeellä.

(13)

Komissio antoi 24 päivänä tammikuuta 2020 ensimmäisen lopullisen päätöksensä (4), jossa se totesi, että Viro on myöntänyt sääntöjenvastaisesti valtiontukea AS Tartu Agrolle vuokraamalla sille maatalousmaata markkinahintaa alhaisempaan hintaan, ja rikkonut siten SEUT-sopimuksen 108 artiklan 3 kohtaa, jäljempänä ’ensimmäinen päätös.

(14)

Komission päätelmänä oli, että AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksaman vuokran lisäksi 50 prosenttia maanparannusjärjestelmään tehdyistä investoinneista ja 100 prosenttia vuotuisista maaveroista olisi pitänyt katsoa osaksi vuokramaksuja. Komissio käytti markkinahinta-arviona ulkoisen asiantuntijan arviointiraportissa (Uus Maan raportti) arvioidun hintojen vaihteluvälin keskiarvoa ja Viron tilastokeskuksen tietoja asianomaisen ajanjakson osalta.

(15)

Ensimmäisessä päätöksessä todettiin, että Viron olisi lopetettava toimenpide ja perittävä myönnetty sääntöjenvastainen tuki takaisin AS Tartu Agrolta, ellei tukea ole myönnetty johonkin tiettyyn hankkeeseen, joka myöntämishetkellä täytti kaikki ryhmäpoikkeusasetuksen, vähämerkityksistä tukea koskevan asetuksen tai komission hyväksymän tukiohjelman ehdot (ks. ensimmäisen päätöksen johdanto-osan 17 kappale). Viron viranomaiset panivat ensimmäisen päätöksen täytäntöön: sääntöjenvastainen tuki perittiin takaisin, ja 29. joulukuuta 2020 Viron viranomaiset korottivat vuokraa ensimmäisessä päätöksessä esitetyn menetelmän mukaisesti ja sovelsivat sitä takautuvasti 1. päivästä tammikuuta 2020.

(16)

Unionin yleinen tuomioistuin kumosi ensimmäisen päätöksen kokonaisuudessaan 13. heinäkuuta 2021, jäljempänä ’unionin yleisen tuomioistuimen tuomio’ (5).

(17)

Viron viranomaiset lähettivät komissiolle 29. syyskuuta 2022 unionin yleisen tuomioistuimen tuomiota koskevan kirjeen. Komissio vastasi Viron viranomaisille 7. lokakuuta 2022.

(18)

Viron viranomaiset vastasivat komission 7. lokakuuta 2022 päivättyyn kirjeeseen 12. lokakuuta 2022 päivätyllä kirjeellä, jonka ne lähettivät 13. lokakuuta 2022. Komissio vastasi Viron viranomaisille 16. marraskuuta 2022.

(19)

AS Tartu Agro lähetti komissiolle 22. marraskuuta 2022 kirjeen, jossa se esitti näkemyksensä unionin yleisen tuomioistuimen tuomiosta ja menetelmästä, jolla edun arvo oli määritetty. Komissio vastasi AS Tartu Agrolle 14. joulukuuta 2022 sekä toimitti sen lähettämän kirjeen Viron viranomaisille ja pyysi niitä esittämään huomautuksensa kirjeestä. Lisäksi komissio pyysi Viron viranomaisilta lisätietoja 22. joulukuuta 2022. Viron viranomaiset toimittivat huomautuksensa 6. helmikuuta 2023 kirjeellä, joka oli päivätty 3. helmikuuta 2023. AS Tartu Agro lähetti 17. huhtikuuta 2023 komissiolle kirjeen, jossa se ilmaisi näkemyksensä ja esitti huomautuksia Viron viranomaisten 6. helmikuuta 2023 toimittamista huomautuksista.

(20)

Komission yksiköt pyysivät 5. kesäkuuta 2023 Viron viranomaisia vahvistamaan, että niiden 6. helmikuuta 2023 päivätty kirje ei sisällä luottamuksellisia tietoja. Viron viranomaiset vastasivat komissiolle 13. kesäkuuta 2023 ja vahvistivat, etteivät niiden toimittamat tiedot sisältäneet luottamuksellisia tietoja.

(21)

Komission yksiköt toimittivat 26. kesäkuuta 2023 Viron viranomaisten 6. helmikuuta 2023 päivätyn kirjeen AS Tartu Agrolle. AS Tartu Agro vastasi komission 26. kesäkuuta 2023 päivättyyn kirjeeseen 25. heinäkuuta 2023 ja pyysi tapaamista komission edustajan kanssa.

(22)

Komission yksiköt pitivät AS Tartu Agron kanssa puhelinneuvottelun 27. syyskuuta 2023.

(23)

AS Tartu Agro lähetti 27. syyskuuta 2023 pidetyssä puhelinneuvottelussa suullisesti antamansa selostuksen kirjallisena 3. lokakuuta 2023.

(24)

Lisäksi AS Tartu Agro lähetti komissiolle 24. lokakuuta 2023 kirjeitse huomautuksia ja liiteasiakirjoja.

(25)

Tallinnan hallintotuomioistuin hylkäsi 16. toukokuuta 2024 AS Tartu Agron kanteen, joka koski takaisin perityn sääntöjenvastaisen tuen palauttamista asiassa 3-20-620.

(26)

Viro suostuu poikkeuksellisesti luopumaan vetoamasta SEUT-sopimuksen 342 artiklasta, luettuna yhdessä neuvoston asetuksen N:o 1 (6) 3 artiklan kanssa, johtuviin oikeuksiinsa ja hyväksymään tämän päätöksen, jäljempänä ’päätös’, sekä sitä koskevan tiedoksiannon laatimisen englannin kielellä.

(27)

Tuensaaja AS Tartu Agro on nykyään yksityinen osakeyhtiö, joka toimii maatalouden alkutuotannon ja metsätalouden alalla. Se tuottaa muun muassa maitoa, lihaa ja viljaa (7).

(28)

Viron AS Tartu Agrolle myöntämät toimenpiteet, jäljempänä ’toimenpiteet’, koostuvat seuraavista:

(29)

Komissio katsoo, että aloittamispäätöksen ja siten myös käsillä olevan päätöksen soveltamisalaan kuuluvat vuokrasopimuksen osapuolten (Viron ja AS Tartu Agron) neuvottelemat ja toteuttamat toimenpiteet. Viron 29. joulukuuta 2020 yksipuolisesti tekemä takautuvasti sovellettu muutos, jolla ensimmäinen päätös pantiin täytäntöön, on muuttanut vuokrasopimusta olennaisesti. Sen vuoksi tämä olennainen muutos ei kuulu käsillä olevan päätöksen soveltamisalaan. Näin ollen mahdollisia Tartu Agrolle 1. tammikuuta 2020 jälkeen myönnettyjä muita etuja olisi tarkasteltava erikseen, koska tällaiset mahdolliset edut olisivat neuvoston asetuksen (EU) 2015/1589 (8) 1 artiklan c alakohdassa tarkoitettua ’uutta tukea’.

(30)

AS Tartu Agro, alun perin ’Tartu Riigimajand’, on Viron korkeimman neuvoston päätöksellä (9) vuonna 1992 perustetun valtion maatilan seuraaja. Valtion maatila perustettiin siementen viljelyä ja karjaan liittyvän tutkimuksen toteuttamista varten.

(31)

Vuonna 1997 Tartu Riigimajand muutettiin AS Tartu Agro -nimiseksi osakeyhtiöksi.

(32)

Ministeriö vuokrasi AS Tartu Agrolle 16. marraskuuta 2000 viljelylohkoja varten maata 25 vuodeksi. Lohkojen koko oli yhteensä 3 089,17 hehtaaria (ha), ja ne sijaitsevat Tähtveren kunnassa.

(33)

Elokuussa 2001 valtio päätti myydä AS Tartu Agron osakkeet. Osakkeet myytiin 2. lokakuuta 2001 yksityisomistuksessa olevalle yritykselle OÜ Tartlandille. Vuonna 2002 OÜ Tartland sulautui AS Tartu Agroon.

(34)

Valtiontukea koskevien sääntöjen noudattaminen tuli Viron tasavallalle, jäljempänä ’Viro’, pakolliseksi 1. toukokuuta 2004, jolloin Viro liittyi Euroopan unioniin. Toimenpiteistä ei ilmoitettu komissiolle neljän kuukauden kuluessa liittymispäivästä (ks. johdanto-osan 469 kappale).

(35)

Alkuperäinen vuokrasopimus, mukaan lukien vuokranmaksuun liittyvät ehdot, on 1. toukokuuta 2004 jälkeen neuvoteltu useita kertoja uudelleen (ks. johdanto-osan 75–82 kappale).

(36)

Komissio totesi aloittamispäätöksessään, ettei se voinut sulkea pois sitä mahdollisuutta, että tarkasteltaviin toimenpiteisiin sisältyy SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Tarkemmin sanottuna komissio epäili, oliko vuokra, jota AS Tartu Agro maksoi 16. marraskuuta 2000 voimaan tulleen, 25 vuodeksi vahvistetun vuokrasopimuksen perusteella, markkinahintaa alhaisempi, ja saiko AS Tartu Agro siten taloudellista etua.

(37)

Komissio muistutti, että tarkasteltaessa kysymystä, aiheutuuko julkisyhteisön liiketoimista etua liiketoimen toiselle osapuolelle, on arvioitava, toteutettiinko liiketoimet tavanomaisissa markkinaolosuhteissa. Lisäksi on arvioitava, ovatko osapuolet tosiasiallisesti toimineet tehdyn sopimuksen ja tavanomaisten markkinaehtojen mukaisesti.

(38)

Jos omaisuuden vuokraaminen toteutetaan avoimen, läpinäkyvän, syrjimättömän ja ehtoja sisältämättömän tarjouskilpailun perusteella julkisia hankintoja koskevien periaatteiden (10) mukaisesti, voidaan yleensä olettaa, että vuokraaminen on markkinaehtojen mukaista, edellyttäen, että sopimuksen osapuolet toimivat sovitulla tavalla. Komissio ei pystynyt aloittamispäätöksessä päättelemään, että tarjouskilpailu olisi ollut läpinäkyvä, syrjimätön ja ehtoja sisältämätön (ks. aloittamispäätöksen johdanto-osan 58 kappale).

(39)

Lisäksi Viron viranomaisten toimittaman Uus Maan laatiman riippumattoman raportin mukaan vaikutti siltä, että AS Tartu Agron maksama vuokra oli markkinahintaa alhaisempi. Tämän vuoksi komissio päätteli, ettei voida sulkea pois sitä mahdollisuutta, että AS Tartu Agrolle on mahdollisesti myönnetty etua.

(40)

Etu vaikutti olevan valikoiva, koska maata vuokrattiin vain yhdelle yritykselle eli AS Tartu Agrolle. Muut SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa luetellut edellytykset (valtion varojen käyttö, kilpailun vääristyminen ja vaikutus kauppaan) näyttivät täyttyvän (ks. aloittamispäätöksen johdanto-osan 43–45 ja 65–67 kappale), erityisesti kun otettiin huomioon, että AS Tartu Agro toimii maatalouden alkutuotannossa, sillä kyseisellä alalla toimii tavallisesti lukuisia mikroyrityksiä sekä pieniä ja keskisuuria yrityksiä, jäljempänä ’pk-yritykset’, jotka ovat alttiita kilpailun vääristymiseen liittyville ja kauppaan kohdistuville vaikutuksille. Lisäksi vuokraustoimi oli vuokratun alueen koon ja vuokrasopimuksen keston puolesta poikkeuksellinen.

(41)

Komissio arvioi myös, voitaisiinko toimenpiteet katsoa sisämarkkinoille soveltuviksi. Koska valtiontuki, jota myönnetään vuokraamalla maata perusteettoman alhaiseen hintaan, on toimintatukea, sillä se alentaa tuensaajan tavanomaisia toimintakustannuksia, kyseinen toimintatuki katsottiin erityisesti SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla ensi näkemältä sisämarkkinoille soveltumattomaksi (11).

(42)

Päätös alkuperäisen vuokrasopimuksen tekemisestä AS Tartu Agron kanssa perustui rajoitettuun tarjouskilpailumenettelyyn. Viron viranomaiset eivät ole toimittaneet tausta-asiakirjoja, joista olisi käynyt ilmi, miksi alkuperäinen vuokrasopimus tehtiin poikkeuksellisen pitkäksi ajaksi ja poikkeuksellisen laajasta alueesta.

(43)

Valintamenettelyn ensimmäisessä vaiheessa tarjouskilpailusta ilmoitettiin virallisesti. Tarjouskilpailuilmoitus julkaistiin virallisissa ilmoituksissa 6. heinäkuuta 2000 ministeriön pyynnöstä, jäljempänä ’virallinen tarjouskilpailuilmoitus’. Virallisessa tarjouskilpailuilmoituksessa asetettiin ehdoksi, että AS Tartu Agron maataloustuotantoon liittyvää toimintaa olisi jatkettava, jäljempänä ’AS Tartu Agron maataloustuotannon jatkamista koskeva ehto’. Määräaika tarjousten jättämiselle oli 26. heinäkuuta 2000.

(44)

Virallisessa ilmoituksessa todettiin seuraavaa: ”Maatalousministeriö ilmoittaa neuvottelumenettelynä toteutettavasta valikoivasta tarjouskilpailumenettelystä valtion omistamien maayksiköiden vuokraamiseksi. Vuokrattavien yksiköiden koko on yhteensä 3 089,17 hehtaaria, ja ne sijaitsevat Tähtveren kunnassa Tarton maakunnassa. Asianomainen maa-ala luokitellaan käyttötarkoitukseltaan voiton tavoitteluun käytettäväksi maaksi, ja vuokrauksen edellytyksenä on, että AS Tartu Agron maataloustuotantoa jatketaan.”

(45)

Virallisessa tarjouskilpailuilmoituksessa edellytettiin, että osallistujat toimittavat i) hakemuksen, ii) kuitin 1 000 Viron kruunun (63,91 euroa (12)) osallistumismaksun maksamisesta, iii) tarjouksen vuokrasta ja iv) liiketoimintasuunnitelman, jäljempänä ’valintaperusteet’.

(46)

Kuten edellä johdanto-osan 43 kappaleessa todetaan, virallisessa tarjouskilpailuilmoituksessa asetettiin ehdoksi, että AS Tartu Agron maataloustuotantoa olisi jatkettava.

(47)

Ensimmäisen menettelyn lopputuloksena laadittiin esivalittujen hakijoiden luettelo valintaperusteiden perusteella. Esivalituilla ehdokkailla oli sen jälkeen mahdollisuus neuvotella vuokrasopimuksen tarkemmista ehdoista, jäljempänä ’rajoitettu neuvottelu’.

(48)

Tarjouksen jätti kaksi yritystä, AS Tartu Agro ja Aiu Põllumajanduse OÜ.

(49)

Päätös rajoitetun neuvottelun vaatimukset täyttävistä ehdokkaista tehtiin 27. heinäkuuta 2000. Arviointilautakunta arvioi toimitetut tarjoukset ja laati pöytäkirjan arvioinnin tuloksista. Pöytäkirjan (13) perusteella päätettiin, että neuvottelut aloitettaisiin AS Tartu Agron kanssa ja että toinen tarjoaja – Aiu Põllumajanduse OÜ – jätettäisiin neuvottelujen ulkopuolelle.

(50)

Arviointilautakunnan pöytäkirjan mukaan AS Tartu Agro oli toimittanut tarjouskilpailuilmoituksessa edellytetyt asiakirjat. Tarjous vuokrasta oli […] Viron kruunua (*1) (noin […] euroa) vuodessa eli […] Viron kruunua hehtaarilta ([…] euroa/ha).

(51)

Lisäksi AS Tartu Agro tarjoutui maksamaan […] Viron kruunun (noin […] euroa) maaveron ja tekemään vuosittain investointeja enintään […] Viron kruunun (noin […] euroa) arvosta. AS Tartu Agro tarjoutui tekemään vuokrasopimuksen 10–25 vuodeksi.

(52)

Myös toinen tarjoaja, Aiu Põllumajanduse OÜ, toimitti hakemuksen. Hakemuksesta puuttuivat kuitenkin yrityksen hallituksen päätös tarjouskilpailuun osallistumisesta sekä rekisterikortti rekisteröitymisestä yksityiseksi osakeyhtiöksi Viron kaupparekisterissä. Lisäksi liiketoimintasuunnitelman ei katsottu täyttävän eräitä vaatimuksia analyysien ja suunnitelmien osalta. Tarjous vuokrasta oli 200 Viron kruunua hehtaarilta (noin 12,78 euroa/ha) vuodessa.

(53)

Näistä syistä Aiu Põllumajanduse OÜ päätettiin jättää neuvottelujen ulkopuolelle ja neuvottelut aloitettiin tarjouskilpailun voittaneen AS Tartu Agron kanssa.

(54)

AS Tartu Agroa pyydettiin toimittamaan neuvotteluja varten selvitys ja yksityiskohtainen luettelo vuotuisista investoinneista.

(55)

Ministeriö ja AS Tartu Agro allekirjoittivat alkuperäisen vuokrasopimuksen 16. marraskuuta 2000. Sopimuksen kestoksi sovittiin 25 vuotta.

(56)

Vuokrattuja lohkoja on mukautettu ja alun perin sovittu vuokra on neuvoteltu uudelleen ja sitä on korotettu yksipuolisesti sopimuksen 25-vuotisen keston aikana, jäljempänä ’vuokraustoimi’.

(57)

Alkuperäinen vuokrasopimus, joka koski 3 061,93 hehtaarin alaa Tähtveren kunnassa Tarton maakunnassa, tehtiin neuvottelumenettelyn perusteella. Vuokrasopimusta koskevassa tarjouspyynnössä (14) lohkojen kooksi määritettiin yhteensä 3 061,17 hehtaaria (ha).

(58)

Vuokrattavan maan omistaa Viron valtio.

(59)

Alkuperäisen vuokrasopimuksen mukaan vuokrasopimuksen tarkoituksena oli käyttää maata tuloja tuottavana maatalousmaana ja vuokralaisen tulee käyttää maata järkevästi varmistaen erityisesti kestävä kannattavuustaso.

(60)

Vuokra-alueen vuotuiseksi vuokraksi sovittiin yhteensä 10 000 Viron kruunua (noin 639 euroa) kalenterivuodessa. Vuokra erääntyisi kaksi kertaa vuodessa, 50 prosenttia siitä 1. heinäkuuta ja 50 prosenttia 1. joulukuuta. Ensimmäinen alkuperäisen vuokrasopimuksen mukainen vuokramaksu erääntyi 1. joulukuuta 2000.

(61)

Alkuperäiseen vuokrasopimukseen sisältyvän vuokraa ja veroja koskevan osion mukaan vuokralainen on velvollinen maksamaan kaikki vuokrasopimuksen kohteeseen liittyvät verot. Lisäksi osapuolet sopivat muiden vuokralaista koskevien sopimukseen perustuvien oikeuksien ja velvollisuuksien osalta tietyistä vuokralaiselle asetettavista taloudellisista velvoitteista, kuten johdanto-osan 68 kappaleessa tarkemmin kuvataan.

(62)

Alkuperäiseen vuokrasopimukseen ei sisältynyt indeksointia koskevia tai muita sellaisia määräyksiä, jotka olisivat mahdollistaneet automaattisen vuotuisen vuokrankorotuksen ilman osapuolten sopimusta, mutta sen sijaan sopimuksessa määrättiin ehdoista, joiden mukaisesti alkuperäistä vuokrasopimusta voitaisiin muuttaa tai se voitaisiin irtisanoa.

(63)

Ensinnäkin alkuperäisen vuokrasopimuksen 9.3 kohdan mukaan vuokrasopimus ja vuokran määrä tarkistettaisiin kerran vuodessa (15).

(64)

Toiseksi alkuperäisen vuokrasopimuksen 13 kohdan mukaan osapuolet voivat tietyin edellytyksin pyytää vuokrasopimuksen muuttamista osapuolten velvoitteiden alkuperäisen tasapainon palauttamiseksi.

(65)

Vuokrasopimus voidaan myös irtisanoa tietyin ehdoin.

(66)

Vuokrahinnan osalta alkuperäisen vuokrasopimuksen 13.5 kohdassa todetaan, että jos vuokra ylittää vuokrattavan maan tavanomaisesta hoidosta saatavat tulot tai jos se poikkeaa yli puolella molempien osapuolten sopimusvelvoitteisiin nähden kohtuullisesta (16) vuokrasta, vuokraa voidaan vaatia alennettavaksi tai korotettavaksi kohtuullisella määrällä (17) vuokran maksamisen jälkeen esittämällä pyyntö vuokran muuttamisesta. Vuokralainen ei voi vaatia vuokran muuttamista sen perusteella, että sopimuksen kohteen arvo muuttuu vuokralaisen taloudellisen toiminnan seurauksena.

(67)

Lisäksi alkuperäisessä vuokrasopimuksessa todetaan, että sen ehtoja voidaan muuttaa vain osapuolten kirjallisella suostumuksella, lukuun ottamatta tapauksia, joissa muutos johtuu sopimuksesta tai lainsäädännöstä.

(68)

Alkuperäisessä vuokrasopimuksessa vuokralainen velvoitettiin myös maksamaan maan hoidosta ja parantamisesta aiheutuvat kustannukset, jäljempänä ’taloudelliset velvoitteet’, mukaan lukien seuraavat:

(69)

Alkuperäisen vuokrasopimuksen mukaan AS Tartu Agron tekemistä parannuksista, joista on sovittu vuokranantajan kanssa etukäteen kirjallisesti (ja jotka eivät siis sisälly sovittuihin investointeihin), tulee vuokranantajan omaisuutta ja vuokranantaja sitoutuu ostamaan ne vähintään normaalihinnalla vuokrasopimuksen päättyessä (ks. johdanto-osan 133 kappale).

(70)

Sen jälkeen, kun alkuperäinen vuokrasopimus oli tehty (16. marraskuuta 2000), valtio päätti myydä osakkeensa AS Tartu Agrossa elokuussa 2001.

(71)

AS Tartu Agro myytiin 2. lokakuuta 2001 OÜ Tartlandille (18), jäljempänä ’hallinnollinen päätös AS Tartu Agron osakkeiden myymisestä OÜ Tartlandille’, rajoitetun tarjouskilpailumenettelyn tuloksen perusteella, jäljempänä ’yksityistäminen’.

(72)

OÜ Tartlandin tarjous valittiin sillä perusteella, että siinä esitetty investointisitoumus oli suurempi kuin korkeimman hinnan tarjonneen osallistujan esittämä sitoumus.

(73)

Sopimus AS Tartu Agron osakkeiden myynnistä, jäljempänä ’myyntisopimus’, allekirjoitettiin marraskuussa 2001. Myyntisopimuksessa

(74)

Edellä kuvatun osakekaupan jälkeen OÜ Tartland sulautui 30. toukokuuta 2002 AS Tartu Agroon siten, että AS Tartu Agro oli hankkivana yrityksenä ja OÜ Tartland, jäljempänä ’emoyhtiö’, lakkasi olemasta, jäljempänä ’sulautuma’.

(75)

Alkuperäistä vuokrasopimusta on muutettu useita kertoja vuoden 2004 jälkeen.

(76)

Vuokra on neuvoteltu uudelleen ja sitä on tarkistettu kolme kertaa. Lisäksi Viro korotti vuokraa yksipuolisesti vuonna 2020 ensimmäisen päätöksen noudattamiseksi (ks. johdanto-osan 15 kappale).

(77)

Tarkkaan ottaen vuokraa korotettiin 14. tammikuuta 2005 […] Viron kruunuun ([…] euroa) kalenterivuodessa. Lisäksi osapuolet sopivat, että vuokraa voidaan muuttaa sopimuksella tai toisen osapuolen pyynnöstä kahden vuoden välein.

(78)

Maaliskuun 21 päivänä 2007 vuokraa korotettiin […] Viron kruunuun ([…] euroa) kalenterivuodessa.

(79)

Toukokuun 12 päivänä 2009 vuoden 2009 vuotuista vuokraa korotettiin […] Viron kruunuun ([…] euroa). Lisäksi AS Tartu Agron oli maksettava maavero ja investoitava vähintään […] Viron kruunua ([…] euroa) kalenterivuodessa maanparannusjärjestelmiin.

(80)

Osapuolet sopivat, että vuokraa muutetaan vuodesta 2010 alkaen edellisen vuoden yhtenäisen pinta-alatuen (19) huomioon ottamiseksi (ks. johdanto-osan 136 kappale). Osapuolet sopivat, että vuokran tulisi vastata noin kolmasosaa edellisvuoden yhtenäisestä pinta-alatuesta, josta vähennettäisiin vuokralaiselle asetetut maaveroon ja maanparannusjärjestelmien parantamista koskeviin investointeihin liittyvät maksuvelvoitteet.

(81)

Ministeriö korotti vuokraa yksipuolisesti 29. joulukuuta 2020 noudattaakseen ensimmäistä päätöstä, jossa Viron todettiin myöntäneen AS Tartu Agrolle sääntöjenvastaista valtiontukea (ks. johdanto-osan 15 kappale). Vuokrankorotus tuli voimaan takautuvasti 1. päivästä tammikuuta 2020 (20).

(82)

Ministeriö toteutti vuokrankorotuksen ensimmäisen päätöksen perusteella (ks. johdanto-osan 13–15 kappale). Kyseisessä päätöksessä komissio määritti asianmukaisen markkinavuokrien vertailuarvon Viron tilastokeskuksen tilastojen perusteella. Tämän mukaisesti ministeriö on perustanut yksipuoliset vuokrankorotuksensa vuodesta 2020 lähtien Viron tilastokeskuksen julkaisemiin tietoihin (ks. johdanto-osan 213 ja 304 kappale), kuten ensimmäisessä päätöksessä kehotettiin.

(83)

Vaikka AS Tartu Agro on maksanut vuokraan yksipuolisesti tehdyn korotuksen, se on todennut, että se saattaa komission muodollisen tutkintamenettelyn tuloksesta riippuen hakea ministeriöltä korvausta sopimuksessa sovitun vuokran ja Viron tilastokeskuksen julkaisemiin tietoihin perustuvan vuokran erotuksesta. Kyseisellä yksipuolisella vuokrankorotuksella muutetaan vuokrasopimusta olennaisesti, minkä vuoksi se ei kuulu tämän päätöksen soveltamisalaan (ks. johdanto-osan 29 kappale).

(84)

Lisäksi vuokrasopimusta on muutettu yhdeksän kertaa osapuolten välisillä sopimuksilla, mutta nämä muutokset rajoittuivat vuokratun alueen vähäisiin pienennyksiin, joiden myötä vuokra ei muuttunut.

(85)

AS Tartu Agro ei ole maksanut vuotuista vuokraa vuokrasopimuksessa sovitun mukaisesti. Jäljempänä olevassa taulukossa 1 esitetään vuotuiset vuokramaksut, jotka AS Tartu Agro tosiasiallisesti maksoi Viron viranomaisten mukaan vuokrasopimuksen nojalla kunakin vuonna vuoteen 2019 asti (ks. johdanto-osan 29 kappale).

Taulukko 1

AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksamat vuotuiset vuokramaksut 2000–2019

(86)

Vuokrattuun alueeseen on tehty vähäisiä muutoksia osapuolten keskinäisellä sopimuksella, ja aluetta on tarkistettu vuokrasopimuksen keston aikana jäljempänä olevan taulukon mukaisesti (ks. taulukko 2).

(87)

Lisäksi vain osa vuokratusta maasta on EU:n yhteisen maatalouspolitiikan, jäljempänä ’YMP’, nojalla tukikelpoista maatalousmaata, kuten jäljempänä olevassa taulukossa esitetään (ks. taulukko 2).

Taulukko 2

Vuokrasopimuksen mukainen hehtaarimäärä ja YMP:n nojalla tukikelpoinen pinta-ala (ha)

(88)

AS Tartu Agron eri vuosina tosiasiallisesti maksama vuotuinen vuokra euroina peltomaahehtaaria kohti esitetään jäljempänä olevassa taulukossa (ks. taulukko 3).

(89)

AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksama vuotuinen vuokra muunnettiin euroiksi hehtaaria kohti seuraavasti:

(90)

Virossa maanomistajat maksavat maaveroa, jonka määrä perustuu maa-alueen verotettavaan arvoon. Osapuolet kuitenkin sopivat alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, että AS Tartu Agro maksaa maaverot itse. Jäljempänä olevassa taulukossa 4 esitetään maavero, jonka AS Tartu Agro maksoi Viron viranomaisten mukaan alkuperäisen vuokrasopimuksen allekirjoitusvuoden sekä niiden vuosien osalta, joina vuokra neuvoteltiin uudelleen tai joina sitä tarkistettiin yksipuolisesti.

Taulukko 4

AS Tartu Agron maksama maavero (euroa/vuosi)

(91)

Viron viranomaiset toimittivat 6. helmikuuta 2023 lisätietoja sitoumuksesta investoida […] Viron kruunua ([…] euroa]) kalenterivuodessa maanparannusjärjestelmien uudistamiseen. Nämä tiedot eivät olleet saatavilla ensimmäisessä päätöksessä tehdyn arvioinnin aikaan.

(92)

Viron viranomaiset selittivät, että vuokrasopimuksen kattaman valtion maan maanparannusjärjestelmien uudistamista hoitaa kaksi maanparannusyhdistystä (21).

(93)

Maanparannuslain (maaparandusseadus) mukaan maanparannusyhdistykset ovat yksityisoikeuden alaisia oikeushenkilöitä. Niiden jäseninä on maanparannusjärjestelmien omistajia sekä muita toimijoita, jotka hyötyvät yhdistysten toiminnasta.

(94)

Viro ja AS Tartu Agro ovat jäsenenä kahdessa maanparannusyhdistyksessä, joista kullakin on lisäksi noin 200 muuta jäsentä. Viro omistaa suurimman osan maasta, jonka ylläpitämisestä nämä kaksi yhdistystä vastaavat.

(95)

Lisäksi Viron viranomaiset selittivät, että yleensä maanparannusyhdistykset keräävät investointeja varten tarvittavan rahoituksen jäseniltään. Tarkasteltavana olevan vuokrasopimuksen kattaman maa-alueen osalta suurin osa investointien rahoituksesta ei ollut kuitenkaan yhdistysten jäseniltä kerättyä rahoitusta vaan maanparannusyhdistyksille myönnettyä ulkoista tukea.

(96)

Viron viranomaiset selittivät, että maanparannusyhdistykset saivat vuosina 2004–2019 yhteensä 2 102 953,38 euroa tukea maanparannusjärjestelmiin tehtäviin investointeihin Euroopan maatalouden ohjaus- ja tukirahastosta (22) ja Euroopan maaseudun kehittämisen maatalousrahastosta, jäljempänä yhdessä ’YMP-rahastot’. Tästä määrästä 1 410 024 euroa käytettiin maanparannusjärjestelmiin tehtäviin investointeihin vuokrasopimuksen kattamalla maa-alueella.

(97)

YMP-rahastoista myönnetyn tuen lisäksi investointeihin kerättiin rahoitusta yhdistysten jäseniltä.

(98)

AS Tartu Agro kattoi vuosina 2004–2019 Viron viranomaisten suostumuksella yhteensä […] euroa vuokrasopimuksen kattamaa maa-aluetta koskevasta rahoituksesta.

(99)

Viron viranomaisten mukaan AS Tartu Agro rahoitti ja toteutti vuosina 2004–2019 jäljempänä olevassa taulukossa 5 esitetyt investoinnit.

Taulukko 5

AS Tartu Agron tosiasiallisesti rahoittamat investointisitoumukset

(100)

Tarkasteltavana olevassa tapauksessa tiedot maan vuokrahinnoista perustuvat seuraaviin

(101)

Lisäksi koska yhtenäinen pinta-alatuki vaikuttaa maanvuokraussopimuksiin, myös kyseisen tuen kehittyminen on arvioinnin kannalta merkityksellinen näkökohta.

(102)

Komission käytettävissä oli myös kolme ulkopuolisen asiantuntijan laatimaa arviointiraporttia (ks. 2.5.8.3–2.5.8.5 jakso):

(103)

Viron viranomaiset kuitenkin vetivät Pindi Kinnisvaran raportin (johdanto-osan 116 kappaleessa tarkoitettu ulkopuolisen asiantuntijan raportti) takaisin 6. helmikuuta 2023 johdanto-osan 212 kappaleessa selitetyistä syistä. Viron viranomaiset toimittivat ensimmäistä päätöstä edeltäneen tutkintamenettelyn aikana Uus Maan raportin komission yksiköiden ilmoitettua niille, ettei Pindi Kinnisvaran raporttia voida pitää riippumattomana, koska se oli vuokralaisen teettämä.

(104)

Vaikka Viron viranomaiset vetivät Pindi Kinnisvaran raportin takaisin, raportti sisältyy edelleen hallinnolliseen asiakirja-aineistoon, koska AS Tartu Agro perustaa väitteensä kyseiseen raporttiin.

(105)

Uus Maan ja Domuksen raporteissa esitetään arvio vuokrahinnoista eri ajanjaksoina. Näissä raporteissa esitetyt arviot markkinavuokrista perustuvat vuokrattujen viljelylohkojen yksityiskohtaiseen arviointiin. Pindi Kinnisvaran raportissa ei sen sijaan tarkasteltu hintoja lohkotasolla eikä siinä esitetty arviota markkinahinnoista eri ajanjaksoina. Lisäksi ulkopuolisten asiantuntijoiden raportit eroavat huomattavasti toisistaan siinä, miten niissä on otettu huomioon johdanto-osan 61 ja 68 kappaleessa tarkoitetut taloudelliset velvoitteet.

(106)

Viron viranomaiset toimittivat 17. huhtikuuta 2019 ja 6. helmikuuta 2023 Viron tilastokeskuksen, jäljempänä ’tilastokeskus’, tilastotietoja maatalousmaan vuokrien markkinahinnoista. Tiedot ovat saatavilla julkisessa tietokannassa (taulukko PM59 (23)).

(107)

Jäljempänä olevassa taulukossa esitetään julkaistut vuokrahinnat vuoden, maakunnan ja maatalousmaan tyypin mukaan (ks. taulukko 6 ja taulukko 7).

Taulukko 6

Vuokrahinnat vuoden ja maatalousmaan tyypin mukaan, Viro (euroa/ha)

Taulukko 7

Vuokrahinnat vuoden ja maatalousmaan tyypin mukaan, Tarton maakunta (euroa/ha)

(108)

Viron viranomaiset ilmoittivat 3. helmikuuta 2023 päivätyllä kirjeellä, että tilastokeskus on julkaissut tietoa maatalousmaan vuokrista vuodesta 2009 lähtien. Tietojen lähde, tiedonkeruumenetelmät ja julkaistut tilastot ovat vaihdelleet vuodesta toiseen. Peltomaan ja pysyvän nurmen vuokrahinnat maakunnittain on julkaistu vuosilta 2013–2018.

(109)

Viron viranomaiset selostivat, että tiedot sisältävät vuoteen 2020 asti myös tiedot maksutta vuokratuista maa-alueista sekä etuyhteydessä olevien osapuolten välisistä liiketoimista, joissa hinta ei välttämättä vastaa vakiokäytännön mukaista markkinahintaa (ks. johdanto-osan 213 ja 304 kappale).

(110)

Viron viranomaiset toimittivat 6. helmikuuta 2023 maankäyttöviraston vuokraamia maatalousmaa-alueita koskevia tietoja, jotka eivät olleet ensimmäistä päätöstä edeltäneen tutkintamenettelyn aikana komission käytettävissä.

(111)

Maankäyttövirasto on Virossa toimiva viranomainen, joka järjestää maa-alueiden arvonmäärityksen, valvoo ja myy valtion omistamaa maata ja vuokraa laajempia maatalouskäyttöön soveltuvia maa-alueita tai peltomaata, joita voidaan tulevaisuudessa tarvita julkisiin tarkoituksiin. Jäljempänä olevassa taulukossa 8 esitetään maankäyttöviraston Tarton maakunnassa julkisissa huutokaupoissa vuosina 2005–2022 vuokraaman maatalousmaan keskimääräiset toteutuneet vuokrahinnat, mukaan lukien AS Tartu Agrolle vuokrattu maatalousmaa.

Taulukko 8

Maankäyttöviraston vuokraamien alueiden vuokrahinnat (euroa/ha)

(112)

Maankäyttövirasto tekee vuokrasopimukset yleensä viiden vuoden määräajaksi. Maa-alue vuokrataan tai myydään korkeimpaan julkisessa huutokaupassa tarjottuun hintaan. Julkiset huutokaupat ovat kaikille avoimia, ja niissä tarjoukset tehdään sähköisesti.

(113)

Korkeimman tarjouksen jättänyt taho saa sekä oikeuden vuokrata maa-alueen että etuoikeuden jatkaa maan käyttöä vuokrasopimuksen päätyttyä joko ostamalla alueen tai jatkamalla sen vuokraamista valtion päätöksellä (johdanto-osan 144 kappale).

(114)

Vuokralaisen velvollisuutena on

(115)

Lisäksi silloin kun vuokralaisen kanssa on tehty kirjallinen sopimus, vuokratulla maa-alueella voidaan tavanomaisen kunnossapidon lisäksi tehdä myös muita muutoksia ja parannuksia, joista aiheutuvat investointikustannukset vähennetään myöhemmin vuokrasta.

(116)

Viron viranomaiset toimittivat 3. lokakuuta 2014 AS Tartu Agron tilaaman raportin, joka on päivätty 12. huhtikuuta 2013 ja jossa esitetään yksityisen kiinteistöyhtiön AS Pindi Kinnisvaran tekemän asiantuntija-arvioinnin tulokset, jäljempänä ’Pindi Kinnisvaran raportti’. Kuten johdanto-osan 103 ja 104 kappaleessa todetaan, 6. helmikuuta 2023 Viron viranomaiset kuitenkin vetivät Pindi Kinnisvaran raportin takaisin (ks. myös johdanto-osan 305 kappale). Pindi Kinnisvaran raportissa esitetyn arvioinnin tavoitteena oli vastata seuraavaan kysymykseen: ”Mikä on sijainniltaan houkuttelevan maatalousmaan nettovuokrahinta euroina hehtaaria kohti vuodessa Tarton maakunnassa olettaen, että noin 90 prosenttia maasta on peltoa ja vuokralaisella on velvollisuus tehdä peltomaan osalta kohdennettuja investointeja (maanparannusjärjestelmien uudistaminen, kasvinsuojelu, lannoittaminen kivennäislannoitteilla, lannoittaminen orgaanisilla lannoitteilla, kalkitus, hukkakauran torjunta ja tienvarsien kunnossapito) noin 104 euron arvosta peltomaahehtaaria kohti vuodessa?”.

(117)

Pindi Kinnisvaran raportissa todetaan, että kysymyksen kuvausta vastaavan maan markkinaehtoinen nettovuokrahinta on 20–30 euroa peltomaahehtaaria kohti vuodessa. Raportissa todetaan, että vuokrasopimuksissa ei yleensä velvoiteta tekemään kysymyksen kuvausta vastaavia tapauskohtaisia investointeja ja että tällaisiin investointeihin liittyvät taloudelliset velvoitteet vaikuttavat nettovuokrahintaan käänteisesti suhteessa sopimusvelvoitteen rahalliseen arvoon vuokratun alueen pinta-alayksikköä kohti.

(118)

Raportissa esitetyt vuokrien markkinahinnat perustuvat viljelijöiden haastatteluissa kerättyihin tietoihin. Raportin mukaan markkinahinnat ovat seuraavanlaiset:

Taulukko 9

Pindi Kinnisvaran raportissa esitetyt vuokrahinnat (euroa/ha)

(119)

Viron viranomaiset toimittivat 1. helmikuuta 2016 yksityisen kiinteistöyhtiön Uus Maa Tartu büroo OÜ:n tekemän arvioinnin tuloksia käsittelevän raportin, joka on päivätty 10. joulukuuta 2015, jäljempänä ’Uus Maan raportti’. Uus Maan raportti on Viron viranomaisten tilaama, kun taas Pindi Kinnisvaran raportin tilaajana oli AS Tartu Agro.

(120)

Uus Maan raportissa arvioidaan vuokrasopimuksen kohteena olevaa aluetta. Raportissa esitetään yksityiskohtainen kuvaus lohkoista, muun muassa rakennusoikeudesta, maankäytöstä ja maaperän laadusta.

(121)

Uus Maan raportin arvioinnilla oli kaksi tavoitetta: ensinnäkin pyritään arvioimaan omaisuuserien markkinavuokrahinta eli vuokrahinta, jonka niistä olisi todennäköisesti saanut vapailla markkinoilla, vuosina 2000–2014, ja toiseksi arvioidaan, oliko vuokrasopimuksen 10.2 kohta, joka koski vuokrasopimuksessa määrättyjä taloudellisia velvoitteita (ks. johdanto-osan 68 kappale), tavanomainen markkinakäytäntö.

(122)

Uus Maan raportissa todetaan, että 2000-luvun alussa vuokrasopimukset olivat melko perustasoisia ja yleisluonteisia, sillä niissä määrättiin vain vuokrahinta ja maksuehdot. Raportissa todetaan, että maanparannukseen ja tavanomaiseen tienvarsien kunnossapitoon liittyvät velvoitteet kuuluvat vuokralaiselle, koska vuokralainen on kiinteistön käyttäjä ja hyötyy kiinteistöstä. Raportin mukaan nämä velvoitteet on tavallisesti esitetty vuokrasopimuksissa yleisluonteisesti, kun taas tarkasteltavana olevassa vuokrasopimuksessa määritellään yksityiskohtaisesti, miten vuotuiset kunnossapidon määrärahat olisi käytettävä. Lisäksi raportissa todetaan, että maanparannusjärjestelmien rakentaminen tai korvaaminen on investointi omistajalle kuuluvaan kiinteistöön, ja jos tällaisesta sovitaan, kyseessä on vuokranmaksun ohella tärkeä velvoite, joka yleensä myös määritellään sopimuksissa erikseen.

(123)

Uus Maan raportissa todetaan, että taloudellisten velvoitteiden sisällyttäminen vuokrasopimuksiin rahallisesti mitattavissa olevassa muodossa ei ole ollut tavanomaista ja että tarkasteltavana oleva vuokrasopimus ei ole missään nimessä tavanomainen, kun otetaan huomioon sopimuksen kesto ja vuokrattu hehtaarimäärä. Uus Maan raportissa myönnetään, että erityisesti vuokrasopimuksen keston vuoksi siinä oli tärkeää määrätä, että maan käyttötarkoitus ja viljavuus oli säilytettävä.

(124)

Uus Maan raportissa käsitellään myös vuokrauskäytäntöjen kehitystä: erityisesti vuodesta 2005 alkaen vuokrasopimuksiin on lisätty maaveron ja muiden vuokrasopimukseen liittyvien maksujen, ennen kaikkea tuloveron, maksuvelvollisuus, ja vuodesta 2010 lähtien niihin on lisätty maan käyttötarkoitusta ja järkeviä maatalouskäytäntöjä koskevia yleisluonteisia lausekkeita, niin että vuokralainen on edelleen itse voinut päättää, mitä resursseja käytetään ja kuinka paljon investoidaan, sillä nämä seikat riippuvat suoraan viljeltävästä kasvista sekä vuokrattavan maan sijainnista ja luonteesta.

(125)

Markkinavuokrahintojen osalta Uus Maan raportissa esitetään tiedot peltomaan markkinavuokrahinnoista Tarton maakunnassa (raportin 7.1 kohta) sekä vuokrasopimuksen kattaman maa-alueen vuokrahintojen kehityksestä 15 viime vuoden ajalta (raportin 8.2.2 kohta). Raportissa esitetään arviot vain tiettyjen ajanjaksojen osalta (24). Nämä ajanjaksot ovat vuodet 2000–2004 (ajanjakso ennen Viron liittymistä EU:hun), 2005–2009 ja 2010–2014 (ks. taulukko 11 ja taulukko 12).

(126)

Raportissa selitetään Viron EU:hun liittymistä edeltäneen ajanjakson osalta, että alkuperäistä vuokrasopimusta tehtäessä (vuonna 2000) ja ennen Viron liittymistä EU:hun ei ollut odotettavissa välitöntä eksponentiaalista kasvua peltomaa-alassa eivätkä vuokrasopimukset olleet erityisen yleisiä. Raportissa todetaan seuraavaa:

(127)

Uus Maan raportissa tarkennetaan vuosien 2001–2003 osalta, että vuokrasopimukset alkoivat yleistyä vasta vuonna 2001, kun Viron liittyminen EU:hun alkoi näyttää todennäköiseltä. Raportissa todetaan seuraavaa:

(128)

Vuoden 2004 osalta Uus Maan raportissa todetaan seuraavaa:

(129)

Vuosien 2005–2009 osalta Uus Maan raportissa todetaan seuraavaa:

(130)

Raportissa korostetaan, että Viron EU-jäsenyysnäkymät vaikuttivat maan vuokrahintoihin. Raportin mukaan jäsenyysnäkymät vaikuttivat myös vuokrasopimusten kestoihin: sopimuksia tehtiin 2–3 vuodeksi, koska katsottiin, että EU:hun liittyminen voisi vaikuttaa maa-alueiden vuokramarkkinoihin ja vuokrahintojen tasoon.

(131)

Uus Maan raportissa esitetään yhteenveto vuokratun maan osalta sovelletuista tavanomaisista markkinakäytännöistä kolmena eri ajanjaksona vuosina 2000–2014 (ks. taulukko 12).

Taulukko 12

Vuokrasopimuksen kattaman maan osalta sovelletut markkinakäytännöt Uus Maan raportin mukaan

(132)

Uus Maan raportissa todetaan, että vuokrasopimuksen olemassaolo ei vaikuttanut arvonmäärityksen tulokseen, joka perustui sen tavoitteeseen. Raportissa todetaan, että kun otetaan huomioon kiinteistön sijainti, koko ja kunto, sen likviditeettiä voidaan pitää hyvänä. Lisäksi raportissa todetaan, että arvonmäärityksen tarkkuus on keskitasoa ja että todellinen vuokrahinta voi poiketa arviosta ± 20 prosenttia.

(133)

Vuokralaisen liitännäisvelvoitteista ja muista sille asetetuista sopimukseen perustuvista oikeuksista ja velvollisuuksista Uus Maan raportissa todetaan, että vuokralaisen tekemistä parannuksista, joista on sovittu vuokranantajan kanssa etukäteen kirjallisesti, tulee vuokranantajan omaisuutta ja vuokranantaja sitoutuu ostamaan ne normaalihinnalla vuokrasopimuksen päättyessä (ks. johdanto-osan 69 kappale).

(134)

Uus Maan raportti sisältää myös yleiskatsauksen Viron markkinoista ja tarkemman katsauksen Tarton maakunnan maatalousmaan markkinoista.

(135)

Uus Maan raportissa todetaan tilastokeskuksen julkaisemien tietojen osalta, että tilastokeskus on vuodesta 2009 lähtien kerännyt tietoja maatalousmaan vuokrahinnoista, mutta peltomaan todellinen keskimääräinen vuokrahinta on ollut korkeampi kuin tilastoissa ilmoitetut hinnat (ks. johdanto-osan 109, 213 ja 214 kappale).

(136)

Lisäksi raportissa todetaan, että yhtenäisen pinta-alatuen käyttöönoton jälkeen peltomaan vuokrahinnat olivat suoraan yhteydessä yhtenäisen pinta-alatuen yksikkömääriin ja ne johdettiin epäsuorasti näistä määristä (ks. johdanto-osan 80 kappale). Raportin mukaan yhtenäistä pinta-alatukea maksettiin taulukossa 13 esitetyn mukaisesti.

Taulukko 13

Virossa maksetut yhtenäisen pinta-alatuen määrät Uus Maan raportin mukaan (euroa/ha)

(137)

Viron viranomaiset toimittivat 7. helmikuuta 2023 yksityisen kiinteistöyhtiön Domus Kinnisvaran raportin, jossa esitetään kyseisen ulkopuolisen asiantuntijan AS Tartu Agrolle vuokraamasta maasta tekemän arvioinnin tulokset, jäljempänä ’Domuksen raportti’.

(138)

Domuksen raportti on päivätty 14. maaliskuuta 2020, ja arvopäivä (25) on 18. helmikuuta 2020.

(139)

Arvioinnin tavoitteena oli määrittää vuokrahinta ja markkina-arvo vuokrattavan maa-alueen lähtöhinnan määrittämiseksi huutokauppaa varten.

(140)

Kuten Domuksen raportissa todetaan, kyseisen arvioinnin tavoitteesta seuraa, että siinä ei oteta huomioon tarkasteltavana olevaa vuokrasopimusta, jonka voimassaolo päättyy 15. marraskuuta 2025 (ks. johdanto-osan 55 kappale).

(141)

Domuksen raportissa todetaan ilman tarkempaa analyysia, että […].

(142)

Domuksen raportissa tarkastellaan viljelijöiden vuokraamien maiden vuokrahintoja Tarton maakunnassa vuonna 2020.

(143)

Komissio huomauttaa, että tässä tutkimuksessa tarkastellaan 31. joulukuuta 2019 päättynyttä ajanjaksoa (ks. johdanto-osan 15 kappale). Näin ollen Domuksen raportissa esitetty arvio vuoden 2000 vuokrahinnoista ei ole tarkasteltavana olevan tapauksen kannalta merkityksellinen. Avoimuuden vuoksi komissio toteaa kuitenkin, että kyseisen raportin mukaan vuokrasopimusten kattaman maan kokonaispinta-ala oli 667,14 hehtaaria, vuokrahintojen mediaani 140 euroa hehtaarilta vuodessa ja keskimääräinen vuokrahinta 150 euroa hehtaarilta vuodessa. Keskimääräinen vuokrahinta oli alhaisempi Peipsin kunnassa ja korkeampi Tartossa. Domuksen raportissa todetaan, että maankäyttöviraston mukaan Tarton maakunnassa valtion omistaman vuokramaan vuokrahintojen mediaani vuonna 2019 oli 174 euroa hehtaarilta vuodessa ja keskimääräinen vuokrahinta 186 euroa hehtaarilta vuodessa, kun taas nurmen vuokrahintojen mediaani oli 59 euroa hehtaarilta vuodessa ja keskimääräinen vuokrahinta 73 euroa hehtaarilta vuodessa.

(144)

Domuksen raportissa todetaan, että valtion järjestämissä huutokaupoissa vuokrahinnat nousevat yleensä yksityisen sektorin hintoja korkeammiksi – tarkasteltaessa viljelijöiden Tarton maakunnassa vuokraamien maiden keskimääräistä vuokrahintaa julkisten huutokauppojen lähtöhinta on 150 euroa hehtaarilta. Domuksen raportissa arvioidaan, että arvonmäärityksen tarkkuus on ± 10 prosenttia arvioidusta lähtöhinnasta.

(145)

Vuokratun maan laatua koskevat tiedot perustuvat seuraaviin:

(146)

Pindi Kinnisvaran raportissa (ks. johdanto-osan 104 ja 305–308 kappale) ei arvioida AS Tartu Agrolle vuokratun maan laatua, joten se ei sisällä hyödyllisiä tietoja tästä aiheesta. Raportissa todetaan kuitenkin, että arvioinnin tavoitteena oli määrittää Tarton maakunnassa sijaitsevan sijainniltaan houkuttelevan maatalousmaan arvo (ks. johdanto-osan 116 kappale).

(147)

Myös osapuolet ilmaisivat näkemyksensä vuokratun maan laadusta.

(148)

Uus Maan raportissa analysoitiin vuokratun maan laadun osalta yksityiskohtaisesti seuraavia 52:ta kiinteistörekisterilohkoa sekä niiden laatua, käyttöä ja sijaintia. Maaperän osalta raportissa todetaan, että maankäyttöviraston maaperäkartan perusteella suurin osa arvioitavana olevasta maasta koostuu keskimääräisestä viljelykäytössä olevasta peltomaasta, hyvästä peltomaasta sekä yksittäisistä nurmityypin peltolohkoista (ks. taulukko 14).

Taulukko 14

Vuokrattujen kiinteistörekisterilohkojen käyttötarkoitus (Uus Maan raportti)

(149)

Peltomaasta 22 prosenttia luokiteltiin hyvälaatuiseksi ja 78 prosenttia laadultaan keskimääräiseksi, kuten jäljempänä olevan taulukon 15 aluekohtaisesta erittelystä käy ilmi.

Taulukko 15

Vuokrattujen kiinteistörekisterilohkojen laatu (Uus Maan raportti)

(150)

Uus Maan raportissa todetaan, että peltomaan maaperän soveltuvuutta voidaan arvioida parhaiten boniteettipisteytyksen (0–100) perusteella.

(151)

Raportin mukaan AS Tartu Agrolle vuokratun maan osalta kyseisen indikaattorin pistemäärä on Viron sekä Tarton maakunnan keskimääräisen viljavan maaperän pistemäärää suurempi.

(152)

Raportin mukaan kaikkiaan 5 prosenttia maasta on rakennettua, puustoista tai viljavuudeltaan heikkotasoista maata. Maaperän osalta todetaan, että suurin osa arvioidusta maasta on keskimääräistä tai hyvää peltomaata.

(153)

Uus Maan raportissa kukin kolmesta laadun osatekijästä arvioidaan erikseen ja kullekin niistä määritetään laatuluokka (A, B tai C, joista A on korkein ja C alhaisin). Kiinteistön kokonaislaatu määräytyy näiden kolmen osatekijän arvioinnin lopputuloksen perusteella.

(154)

Uus Maan raportissa todetaan, että kaikkien arvioitavaan kiinteistöön kuuluvien lohkojen laatuluokka on AA.

(155)

Domuksen raportissa arvioidaan yksityiskohtaisesti AS Tartu Agrolle vuokrattua 1 373,91 hehtaarin suuruista maa-alaa. Raportissa käsitellään yksityiskohtaisesti kyseisten kiinteistörekisterilohkojen piirteitä, muun muassa maaperän laatua sekä lohkojen käyttöä peltomaana, nurmena, metsänä tai muuna alueena.

(156)

Domuksen raportissa todetaan, että kiinteistön kokonaislaatu asteikoilla A–C (jossa A on korkein ja C alhaisin) on B– –.

(157)

Raportissa mainitaan neljä myönteistä laatutekijää (kyseessä on suuri joukko samalla alueella sijaitsevia pelkolohkoja, peltomaa on viljelykäytössä ja niittyjä hoidetaan, peltomaa ja nurmialueet ovat YMP:n nojalla tukikelpoisia, ja lohkot sijaitsevat pääosin yleisen tien vieressä) ja yksi kielteinen laatutekijä (maaperä on joissakin lohkoissa heikkolaatuisempaa).

(158)

Domuksen raportissa maan myyntiarvoa arvioidaan vertailukohtana käytettävien muiden liiketoimien avulla. Vertailukohtana käytettäviä liiketoimia ja arvioitavia omaisuuseriä vertailtiin analysoimalla tiettyjä piirteitä yksityiskohtaisesti ja tekemällä vertailukohtana käytettäviin liiketoimiin vastaavat oikaisut. Oikaisujen tarkoituksena oli arvioida, kuinka paljon arvioitavan omaisuuserän tietyn parametrin muutos vaikuttaa vertailukohtana käytetyn liiketoimen markkina-arvoon.

(159)

Domuksen raportissa esitetyssä arvioinnissa kiinnitetään huomiota seuraaviin tekijöihin: liiketoimen toteuttamishetki, mittakaavavaikutus (alueen koko), peltomaan osuus, sijainnin yhtenäisyys, viljavuus, peltomaan kunto, käyttötarkoitus, tukikelpoisuus YMP:n nojalla sekä saavutettavuus.

(160)

Maaseutuministeriö toimitti komissiolle 6. helmikuuta 2023 tietoja AS Tartu Agrolle vuokratun maan laatuluokituksesta sekä maan laatuluokituksesta muualla Tarton maakunnassa ja Virossa yleisesti. Tiedot toimitettiin 3. helmikuuta 2023 päivätyllä kirjeellä.

(161)

Viron viranomaiset selittivät, että maatalousmaan viljavuuteen vaikuttavia merkittäviä tekijöitä on useita, mutta näistä maaperän luokitus (arvio maan pitkän aikavälin ominaisuuksista) on mitattavissa oleva indikaattori.

(162)

Maankäyttöviraston toimittamat tiedot osoittavat, että sen vuokraaman maatalousmaan painotettu keskimääräinen luokitus on hieman parempi (44 pistettä) kuin keskimääräinen luokitus Virossa yleisesti (41 pistettä) ja että Tarton maakunnassa vuokratun maatalousmaan painotettu keskimääräinen luokitus on 45 pistettä.

(163)

AS Tartu Agrolle vuokratun maatalousmaan painotettu keskimääräinen luokitus on 47 pistettä (vaihteluväli 32–62 pistettä).

(164)

Viron kanta muuttui unionin yleisen tuomioistuimen tuomion jälkeen. Ennen tuomiota esitetyt väitteet poikkeavat huomattavasti tuomion jälkeen esitetyistä väitteistä eroja erityisesti tuen olemassaolon osalta (ks. johdanto-osan 184 ja 216 kappale). Koska Viro ei kuitenkaan virallisesti vetänyt takaisin aiempia väitteitään, komissio esittää myös nämä väitteet.

(165)

Ennen unionin yleisen tuomioistuimen tuomiota Viro totesi tarjouskilpailumenettelyn osalta, että tarjouskilpailumenettelyssä noudatettiin vuokrasopimuksen allekirjoittamishetkellä voimassa ollutta kansallista lainsäädäntöä.

(166)

Läpinäkyvyyden ja syrjimättömyyden osalta Viron viranomaiset selittivät, että Aiu Põllumajanduse OÜ jätettiin neuvottelujen ulkopuolelle, koska se ei täyttänyt tarjouskilpailuilmoituksessa määritettyjä vaatimuksia (ks. johdanto-osan 52 ja 53 kappale).

(167)

Yrityksen hakemus ei sisältänyt sen hallituksen päätöstä tarjouskilpailuun osallistumisesta eikä kaupparekisteristä saatavaa yrityksen rekisterikorttia, joka olisi osoittanut sen oikeuskelpoisuuden. Näiden asiakirjojen esittämisen pakollisuus kävi selvästi ilmi sääntöjen kohdista 32 ja 55. Nämä asiakirjat olivat välttämättömiä, jotta tarjouskilpailun järjestänyt viranomainen voi olla varma siitä, että yritys on tosiasiassa olemassa ja että tarjouksen toimittaneella henkilöllä oli oikeus edustaa kyseistä oikeushenkilöä.

(168)

Aiu Põllumajanduse OÜ ei toimittanut edellä mainittuja tietoja, joten ministeriön oli pakko sulkea kyseinen yritys tarjouskilpailun ulkopuolelle sääntöjen 33 kohdan nojalla. Näin ollen Viron viranomaisten mukaan tarjouskilpailumenettely ei ollut syrjivä eikä siitä puuttunut läpinäkyvyyttä.

(169)

Liiketoimintasuunnitelman osalta Viron viranomaiset totesivat, että vuonna 2000 ei ollut käytössä erityisiä vaatimuksia, mutta tavallisesti liiketoimintasuunnitelman tuli sisältää osiot, joissa kuvaillaan muun muassa liikeideaa, resursseja, rahoitusennusteita (mukaan lukien kustannus-hyötyanalyysi) ja riskinarviointia. Liiketoimintasuunnitelmaa edellytettiin sen vuoksi, että sen avulla pystyttäisiin arvioimaan tarjoajan näkemystä ja mahdollisuuksia käyttää maatalousmaata, myös mahdollisuuksia säilyttää kansallinen siemenvarasto ja lisätä korkeatuottoisia siemenlajikkeita OECD:n normien mukaisesti, toimitettujen talousennusteiden perusteella.

(170)

Viron viranomaisten mukaan AS Tartu Agron liiketoimintasuunnitelma sisälsi tarvittavat tiedot päätösten tekemiseksi.

(171)

Aiu Põllumajanduse OÜ:n liiketoimintasuunnitelmassa ei selitetty, miten yrityksen näkemys toteutettaisiin. Arviointilautakunnan raportissa todetaan seuraavaa: ”Toimitettu liiketoimintasuunnitelma ei täytä vaatimuksia; se ei sisällä minkäänlaista analyysia tai suunnitelmaa. Tarjottu vuokra on 200 Viron kruunua hehtaarilta, mutta on epäselvää, miten vuokran maksaminen taataan.” Viron viranomaisten mukaan ei ollut näin ollen varmuutta siitä, että Aiu Põllumajanduse OÜ olisi pystynyt taloudellisen tilanteensa, kokemuksensa ja valmiuksiensa perusteella maksamaan tarjouksessa esitetyn vuokran koko vuokrasopimuksen keston ajalta. Samoin ei ollut selvää käsitystä siitä, miten Aiu Põllumajanduse OÜ olisi voinut taata, että tarjouskilpailuilmoituksessa määritetyt vaatimukset täyttyisivät.

(172)

Kysymykseen siitä, sisälsikö tarjouskilpailu ehtoja, Viron viranomaiset totesivat, että päätös asettaa tarjouskilpailuun lisävaatimus (ks. johdanto-osan 44 kappale), jossa edellytettiin, että AS Tartu Agron maataloustuotantoa jatketaan, ei sisältänyt ehtoja. AS Tartu Agron maataloustuotannon jatkamista koskevan vaatimuksen tarjouskilpailuilmoitukseen lisäämisen tavoite ei liittynyt AS Tartu Agron toimintaan yrityksenä vaan sen maataloustuotantoon eli tarpeeseen ja velvoitteeseen lisätä tiettyjä korkeatuottoisia siemenlajikkeita, jotka täyttävät OECD:n normit, ja varastoida ne kansalliseen siemenvarastoon. Tästä syystä vaatimukselle oli Viron viranomaisten mukaan puolueeton perustelu.

(173)

Lisäksi Viron viranomaiset katsoivat, että siementen lisäystä ja varastointia koskeva vaatimus oli puolueeton ja antoi kaikille asianomaisille mahdollisuuden osallistua tarjouskilpailuun. Tarjouskilpailuun osallistuneita ei määrätty käyttämään mitään erityistä menetelmää. Tavoitteena oli sitä vastoin varmistaa, että tarjouskilpailuun voisi osallistua mahdollisimman laaja valikoima maatalousyrityksiä. Siksi ministeriö ei asettanut aikarajoja tai tilarajoituksia maataloustuotannon jatkamista koskevan vaatimuksen täyttämiseksi, ja kaikilla tarjouskilpailuun osallistumisesta kiinnostuneilla oli mahdollisuus päättää itse, miten näiden siemenlajikkeiden lisäys- ja varastointivelvoite täytetään.

(174)

Alun perin tämä OECD:n normit täyttävien siementen lisäystä ja kansalliseen siemenvarastoon varastointia koskeva vaatimus otettiin käyttöön 30. huhtikuuta 1997 annetun maatalousministerin määräyksen nro 55 perusteella. Määräyksellä siementen lisäys ja varastointi määrättiin AS Tartu Agron edeltäjälle, joka oli Tartu Riigimajand.

(175)

Edellä esitetyn perusteella Viron viranomaiset katsoivat, että tarjouskilpailumenettely oli läpinäkyvä, syrjimätön ja ehtoja sisältämätön.

(176)

Lisäksi Viron viranomaiset olivat sitä mieltä, että vuokrahinnan arvo vastasi markkina-arvoa seuraavista syistä. Ensinnäkin maan laatua ei otettu asianmukaisesti huomioon aloittamispäätöksessä, koska vähintään 12,34 prosenttia vuokramaasta ei soveltunut maataloustuotantoon. Yhteensä 377,92 hehtaaria koostui i) 42,4 hehtaarista metsämaata, ii) 260,5 hehtaarista pysyvää nurmea (eli Emajoen tulva-alue (luonnonniittyä)), ja iii) 75,02 hehtaarista kiinteistölohkojen välisiä teitä, polkuja ja ojia. Lisäksi kiinteistölohkojen sisällä oli teitä, polkuja ja ojia, joiden kokonaispinta-alaa ei selvitetty.

(177)

Toiseksi Viron maataloustuottajien taloudelliset valmiudet tarjouskilpailuajankohtana olivat hyvin heikot. Vuodelta 2001 peräisin olevien tietojen mukaan maatilan keskimääräinen koko oli 15,6 hehtaaria. Yli 2 000 hehtaarin kokoisia tiloja oli yhteensä 24, joista vain kahdeksan oli verrattavissa tarjouksen kohteeseen eli niiden käytössä oleva maatalousmaa oli yli 3 000 hehtaaria. Siksi oli vain vähän sellaisia maataloustuottajia, jotka olivat kiinnostuneita vuokraamaan yli 3 000 hehtaaria maatalousmaata, jonka käyttötarkoitus oli määritetty, ja jotka olivat valmiita ottamaan riskin ja joilla oli valmiudet siihen.

(178)

Kolmas mahdollista vuokrahintaa rajoittanut tekijä olivat olemattomat vuokramarkkinat. Vuokrasopimuksen allekirjoittamishetkellä maata annettiin käyttöön yleensä maksutta, jotta sitä ei hylättäisi. Tästä syystä ministeriön oli asetettava vaatimuksensa järkevästi ja joustavasti.

(179)

Neljänneksi Viron viranomaiset katsoivat, että taloudellisia sitoumuksia olisi pidettävä ministeriön vuokratuloina.

(180)

Tässä yhteydessä Viron viranomaiset korostivat, että investointien tekeminen maanparannusjärjestelmiin ei ollut valinnanvaraista, vaan siihen velvoitettiin vuokrasopimuksessa ja lainsäädännössä. Tuolloin voimassa olleen maanparannuslain (27) (maaparandusseadus) 16 §:n 1 momentin mukaan maanparannusjärjestelmän uudistaminen oli maanomistajan, tässä tapauksessa valtion, velvoite. Vuokrasopimuksen mukaan AS Tartu Agro oli kuitenkin velvoitettu pitämään vuokramaan olennaiset osat ja tarvikkeet moitteetonta hallinnointia vastaavassa kunnossa ja uusimaan ne tarvittaessa. Viron viranomaiset väittivät tältä osin, että olisi ollut missä tahansa markkinaolosuhteissa toimivien yksityisten investoijien edun mukaista siirtää nämä velvoitteet ja tämä riski vuokralaiselle.

(181)

Edellä esitetyistä syistä Viron viranomaiset katsoivat, että maanparannusjärjestelmiin tehtyjä investointeja olisi pidettävä osana ministeriön vuokratuloja sopimuksen nojalla maksettavan vuokran lisäksi ja ne olisi otettava huomioon arvioitaessa, onko vuokrasopimus markkinaehtojen mukainen.

(182)

Maan kunnossapitoon ja maaperän laadun parantamiseen liittyvien menojen osalta Viron viranomaiset katsoivat, että nämä menot olivat välttämättömiä sen varmistamiseksi, että maatalousmaa pysyisi käyttökelpoisena pidempään. Ilman näitä menoja vuokratun maatalousmaan laatu ja taloudellinen arvo olisivat heikentyneet. Maataloustutkimuskeskus vahvistaa, että maaperän ravinteiden tasapainon parantamiseen kohdistetut AS Tartu Agron menot johtivat viljavuuden vakautumiseen. Näin ollen valtion kannalta oli sekä kannattavaa että välttämätöntä tehdä vuokrasopimus tässä muodossa. Vuokralaisen velvoitteiden vuoksi valtion ei tarvinnut vastata itse kustannuksista, vaan se saattoi siirtää ne AS Tartu Agrolle vuokrahinnan lisäksi.

(183)

Verojen maksamisen osalta maaverolain (28) (maamaksuseadus) 3 ja 10 §:n nojalla maanomistajan tai maan käyttäjän on maksettava maavero. Maan käyttäjän on maksettava vero, jos maata ei ole rekisteröity uudelleen maareformilaissa (Maareformi seadus) säädetyn menettelyn mukaisesti. Kyseisten säännösten mukaisesti Viron valtio olisi ollut velvollinen maksamaan maaveron.

(184)

Näin ollen Viron viranomaiset katsoivat, että vuokra yhdessä muiden taloudellisten velvoitteiden määrän kanssa tarkasteltuna oli markkinaehtojen mukainen, koska ne olivat vähintään verrattavissa markkinoiden vuokraan tai sitä suurempia.

(185)

Viron viranomaisten mukaan ministeriö halusi saada mahdollisimman paljon tuloja maan vuokraamisesta.

(186)

Viron viranomaiset katsoivat myös, että valinta allekirjoittaa alkuperäinen sopimus AS Tartu Agron kanssa tarjouskilpailun päätyttyä ei ollut valikoiva, koska AS Tartu Agron valinta oli läpinäkyvä, syrjimätön ja ehtoja sisältämätön. Valtio toimi tässä valintamenettelyssä loogisesti, noudattaen asianmukaista huolellisuutta ja tarjouskilpailumenettelyn toteuttamisajankohtana voimassa ollutta kansallista lainsäädäntöä. Viron viranomaiset eivät vastaavasti myöskään hyväksyneet aloittamispäätöksessä esitettyä arviota, jonka mukaan toimenpide oli omiaan vääristämään kilpailua ja vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Viron viranomaiset väittivät, että mahdollisuus siihen, että toimenpide vääristäisi kilpailua ja vaikuttaisi jäsenvaltioiden väliseen kauppaan, oli pelkästään hypoteettinen ja että komissio ei selittänyt vuokrasopimuksen vaikutuksia eikä sitä, miten se nimenomaisesti vääristää kilpailua ja vaikuttaa kauppaan. Siksi ei voitu sulkea pois sitä, että mahdollisuus siihen, että vuokrasopimus vääristää kilpailua ja vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan, on pelkästään hypoteettinen.

(187)

AS Tartu Agro pysyy ennen unionin yleisen tuomioistuimen tuomiota esittämässään kannassa, jota se on täydentänyt lisäperusteluilla.

(188)

AS Tartu Agro väitti, ettei saanut sääntöjenvastaista valtiontukea Viron hallitukselta vuonna 2000, koska se ei katsonut saaneensa taloudellista etua missään vaiheessa vuokrasopimuksen aikana.

(189)

AS Tartu Agron mukaan vuokrasopimus tehtiin kilpailullisen, läpinäkyvän, syrjimättömän ja ehtoja sisältämättömän tarjouskilpailun perusteella allekirjoittamishetkellä voimassa olleen lainsäädännön mukaisesti.

(190)

Kysymykseen siitä, sisälsikö maan vuokraamisesta järjestetty tarjouskilpailu ehtoja, AS Tartu Agro totesi, että oli tärkeää varmistaa, että yrityksellä oli tuotantovälineet maatalousmaan muodossa ennen yksityistämistä vuonna 2001. Muutoin kukaan ei olisi halunnut hankkia AS Tartu Agron osakkeita, joten niiden arvo olisi laskenut nollaan. Siinä tapauksessa valtio ei olisi toiminut markkinatalousperiaatteiden mukaisesti toimivan yksityisen sijoittajan tavoin. Jotta osakkeiden myynti toteutuisi ja niille saataisiin myös korkein mahdollinen hinta, maan vuokraus oli yhdistettävä ehtoon, jonka mukaan AS Tartu Agron maataloustoimintaa oli jatkettava. AS Tartu Agron mukaan tämä ehto asetettiin tarjouksessa riittävän avoimessa muodossa, jolloin kaikki tarjoajat pystyivät esittämään oman näkemyksensä sen täyttämisestä.

(191)

Lisäksi AS Tartu Agro selvensi, että yritys oli strategisesti tärkeä Viron hallitukselle (29), koska se oli nimetty siemenkeskukseksi ja ministeriön koulutus- ja testauspaikaksi.

(192)

AS Tartu Agro totesi, että vuokrasopimuksen osapuolet eivät voi muuttaa sopimusta tai vetäytyä siitä yksipuolisesti, vaikka markkinaolosuhteet muuttuisivat sopimuksen voimassaoloaikana. Tämä johtuu Viron sopimusoikeudesta (võlaõigusseadus-lain (30) 8 §:n 2 momentti), jonka mukaan sopimukset sitovat osapuolia. Näin ollen vuokrasopimuksen osapuolet eivät pysty jatkuvasti mukauttamaan pitkäaikaista sopimusta markkinaolosuhteisiin (ks. johdanto-osan 402 kappale).

(193)

AS Tartu Agron mukaan vuokra ja vuokralaisen lisävelvoitteet ovat keskinäisesti ja erottamattomasti sidoksissa toisiinsa ja ne on katsottava yhdeksi yhdistetyksi todelliseksi vuokratuloksi. Valtio toimi omistajana varovaisuusperiaatteen mukaisesti asettaessaan velvoitteen tehdä investointeja vuokramaan arvon ja viljavuuden säilyttämiseksi. As Tartu Agron mukaan valtio toimi näin varmistaakseen maan arvon nousun pitkällä aikavälillä, mikä osoittaa, että valtio toimi markkinataloustoimijaperiaatteen mukaisesti.

(194)

Verojen osalta todettiin, että maaverolain (31) (maamaksuseadus) 8 §:n 1 momentin nojalla maanomistajan olisi maksettava maavero, jolleivät omistaja ja vuokralainen ole toisin sopineet.

(195)

AS Tartu Agro väitti lisäksi, että merkittävää osaa vuokramaasta ei olisi voitu käyttää maataloustuotantoon. Se viittasi tässä yhteydessä Uus Maan raporttiin, jonka mukaan vain 2 833,60 hehtaaria vuokramaasta oli peltomaata. Muu vuokramaa sisälsi 116,58 hehtaaria luonnonniittyä, 44,06 hehtaaria metsää, 0,3 hehtaaria vähän liikennöityä aluetta ja 76,33 hehtaaria muuta maa-aluetta (esimerkiksi tiet, ojat ja veden alle jäänyt alue). Lisäksi noin 283 hehtaarin kokoinen peltoala koostui pysyvästä nurmesta, jota ei voitu käyttää maataloustuotantoon ja josta AS Tartu Agrolle ei maksettu maataloustukea, mutta joka oli voimassa olevan lainsäädännön mukaan säilytettävä pysyvänä nurmena. Näin ollen vain 2 550,60:tä hehtaaria eli 83,3:a prosenttia yhteensä 3 061,9 hehtaarin laajuisesta vuokramaasta käytettiin aiottuun käyttötarkoitukseen. Loppuja 16,7:ää prosenttia vuokramaasta ei käytetty maataloustuotantoon. Tämän perusteella AS Tartu Agro katsoo, että todellinen vuokra hehtaarilta on 16,7 prosenttia suurempi kuin sopimuksenmukainen vuokra.

(196)

Lisäksi vuokrasopimuksen mukaista nettovuokraa on korotettu yli […]-kertaisesti sopimuksen ensimmäisten 16 vuoden aikana ([…] eurosta/ha […] euroon/ha), kun taas markkinahinta on Uus Maan raportin mukaan noussut (kymmenkertaisesti) hitaammin. AS Tartu Agro väittää myös, ettei ole oikein verrata tätä sopimusta vuokrasopimuksiin, jotka ovat kooltaan pienempiä ja kestoltaan lyhyempiä, koska vuokralaisen ja vuokranantajan motiivit ja siten myös sopimusvelvoitteiden tasapaino näissä sopimuksissa poikkeavat merkittävästi tarkasteltavana olevasta vuokrasopimuksesta.

(197)

Kantelija toimitti tietoja vain ennen unionin yleisen tuomioistuimen tuomiota.

(198)

Tarjouskilpailumenettelyn osalta kantelija huomautti, että tarjouskilpailun ehdoissa ei mainittu lainkaan velvoitteita, kuten maaveron maksamista, vuotuisia investointeja maanparannusjärjestelmään tai maan kunnossapidosta ja maaperän laadun parantamisesta aiheutuvia menoja, jäljempänä ’muut velvoitteet’.

(199)

Maan hoitoa ja maaperän laadun parantamista koskevista velvoitteista aiheutuvien menojen osalta kantelija väitti ministeriön myöntäneen, ettei se ole tarkastanut, onko AS Tartu Agro täyttänyt kyseiset johdanto-osan 225 kappaleessa tarkoitetut velvoitteet. Kantelija oli yleisesti ottaen sitä mieltä, että muita velvoitteita ei olisi pitänyt ottaa huomioon vuokran suuruutta arvioitaessa.

(200)

Vuokratun alueen koon osalta kantelija totesi, että maankäyttöviraston maantieteelliseltä portaalilta peräisin olevien tietojen perusteella vuokrasopimuksen kohteen tarkka koko vuonna 2016 oli 3 053,59 hehtaaria.

(201)

Ero vuokrasopimuksessa määritettyyn pinta-alaan johtuu siitä, että ministeriö oli lohkonut ja rekisteröinyt uudelleen eräät rekisteröidyt lohkot, mutta näitä muutoksia ei sisällytetty vuokrasopimukseen. Vuokramaasta 2 831,55 hehtaaria (92,73 %) on kokonaan peltoa ja 1 033,00 hehtaaria hoidettua luonnonniittyä. Vain yksi 26,60 hehtaarin lohko on suoraan suljettu maatalouskäytön ulkopuolelle, koska siitä 90 prosenttia on metsää. Kantelija totesi, että ministeriö on myös antanut AS Tartu Agrolle vuotuisen puunkaatoluvan kyseisen metsän hoitoa varten.

(202)

Lisäksi vain 3,02 prosenttia vuokramaasta on ’muuta maa-aluetta’. Nimitys kattaa muun muassa kaikki yhdystiet ja tienvarret, ojanpenkat, peltojen viljelemättömät reunat, pelloilla sijaitsevat viheralueet ja kivikasat, sillat, tulvapenkereet, sadevesirummut ja suoalueet. Lisäksi AS Tartu Agro on antanut työntekijöilleen luvan käyttää yhden lohkon reunaa alueena, jolle voidaan perustaa puutarhapalstoja ja kasvihuoneita. Näin ollen vuokrasopimuksen kohteesta on taloudellisesti käyttökelpoista maatalousmaata yhteensä 2 934,85 hehtaaria (96,11 %). Näillä perusteilla kantelija kiistää ministeriön kannan, jonka mukaan jopa 12 prosenttia vuokrasopimuksen kohteesta ei sovellu maatalouskäyttöön.

(203)

Lisäksi Viron maatalouden rekisteri- ja tietoviraston (ARIB) verkkokartan tiedoista käy ilmi, että AS Tartu Agro on hakenut EU:n maataloustukea alueelle, joka kattaa 2 900,81 hehtaaria eli 95 prosenttia vuokra-alueesta. Nämä hakemukset koskevat yhtenäistä pinta-alatukea, ilmaston ja ympäristön kannalta suotuisiin maatalouskäytäntöihin myönnettävää tukea sekä ympäristölle suotuisan tuotannon perusteella maksettavaa tukea.

(204)

Kantelijan mukaan AS Tartu Agro on saanut maasta myös muita lisätuloja. Kantelijan ministeriöstä saamien tietojen mukaan AS Tartu Agrolle myönnettiin vuosina 2000–2015 puunkaatolupia noin 5 000 m3:lle puuta (koivua, kuusta, mäntyä, haapaa ja leppää).

(205)

Yksityismetsäkeskuksen tiedoista (32) (SA Erametsakeskus) käy ilmi, että puutavaran markkinahinnat Virossa vaihtelivat vuosina 2004–2016 seuraavasti: koivu-, mänty- ja kuusitukit 58–83 euroa/m3, haapa- ja leppätukit 29–46 euroa/m3 ja polttopuu 16–31 euroa/m3. Kyseisenä ajanjaksona valtion metsänhoitokeskus (33) myi puutavaraa metsistään keskihintaan 42–46 euroa/m3. Näiden tietojen perusteella kantelija katsoo, että AS Tartu Agro on saanut puutavarasta 210 000–230 000 euron tulot vuosina 2000–2016.

(206)

Lisäksi kantelija viittaa maankäyttöviraston tietoihin, joiden mukaan todelliset vuokrahinnat ovat korkeammat kuin Uus Maan raportissa ilmoitetut vuokrahinnat siten, että maan keskivuokra oli Tarton maakunnassa vuonna 2015 noin 200 euroa hehtaarilta (34).

(207)

Lisäksi kantelija kehotti kiinnittämään huomiota siihen, että tarjouskilpailumenettelyn aikaan AS Tartu Agro oli yksityisoikeudellinen oikeushenkilö, joka oli kokonaan valtion omistuksessa, ja että vuokrattu alue on niin ikään valtion omistama.

(208)

Ministeriö oli nimetty molempien omaisuuserien luovuttamisesta vastaavaksi viranomaiseksi, joten sekä AS Tartu Agron osakkeet että vuokrattu alue olivat kokonaisuudessaan ministeriön taseessa. Näin ollen ministeriö kävi tarjousneuvottelut käytännössä itsensä kanssa.

(209)

Kantelija totesi myös, että AS Tartu Agron tarjouskilpailuun toimittamasta liiketoimintasuunnitelmasta käy ilmi, että yritys katsoi suurimman riskin liittyvän pääasialliseen tuotantovälineeseen eli maahan. Jos maa olisi päätynyt toisen omistajan tai vuokralaisen käsiin, yrityksen olisi ollut mahdotonta jatkaa maataloustuotantoaan. Kantelijan mukaan tämä selittää, miksi tarjouskilpailu sisälsi ehdon, jonka mukaan AS Tartu Agron maataloustuotantoa oli jatkettava. Tarjouskilpailun tavoitteena oli käytännössä tehdä vuokrasopimus kyseisen yrityksen kanssa.

(210)

Ministeriö kertoi unionin yleisen tuomioistuimen tuomion jälkeen ehdottaneensa AS Tartu Agrolle vuokran korottamista, mutta vuokralainen ei ole hyväksynyt ministeriön ehdotuksia. Ministeriö kertoi ehdottaneensa alueellisen keskihinnan käyttöä vuodesta 2023 alkaen maksettavan vuokran laskentaperusteena. Ministeriö pitää vuokrankorotusta tarpeellisena, mutta vuokrasopimuksen 13 kohdan mukaan vuokrasopimusta voidaan muuttaa vain hyvin rajatuissa tapauksissa.

(211)

Viron viranomaiset toteavat, että vaikka vuokrasopimuksen kattama maa-alue poikkeaa maankäyttöviraston vuokraamasta maasta kokonsa ja vuokrasopimusten keston suhteen, niiden mielestä maankäyttöviraston käyttämä menetelmä on verrattavissa menetelmään, joka esitetään Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtiontuen käsitteestä annetun komission tiedonannon (35) 84 kohdan ii alakohdassa.

(212)

Viron viranomaiset vetivät 6. helmikuuta 2023 Pindi Kinnisvaran raportin takaisin. Viranomaiset selittivät, että raportin oli tilannut AS Tartu Agron edustaja ja että sen sisältö oli liian yleisluonteinen, jotta sen perusteella olisi ollut mahdollista tehdä päätelmiä viitehinnoista. Raportissa viitataan haastatteluihin, mutta siinä käytetyt menetelmät, mukaan lukien päätelmien perustana ollut otos, ja raportin kattama ajanjakso eivät ole tiedossa.

(213)

Tilastokeskuksen tietojen osalta Viron viranomaiset selostivat, että kyseiset tiedot sisälsivät vuoteen 2020 asti myös tiedot maksutta tai maaveron maksamista vastaan vuokratuista maa-alueista. Lisäksi ne sisälsivät myös tiedot etuyhteydessä olevien osapuolten välisistä liiketoimista, joissa hinta ei välttämättä vastaa vakiokäytännön mukaista markkinahintaa. Tällaisia ovat esimerkiksi liiketoimet, joissa maatila – joka on yritys – vuokraa viljelijältä tai tämän perheenjäseniltä maata maksutta tai markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla. Vuodesta 2021 lähtien tilastokeskuksen tiedot eivät ole sisältäneet myöskään tietoja maanvuokrasopimuksista, joissa vuokraksi on sovittu vain maaveron maksuvelvollisuus.

(214)

Lisäksi Viron viranomaiset huomauttivat, että pinta-alaperusteisen maataloustuen osalta tilastokeskuksen menetelmässä on otettu huomioon tiedot kahden erillisen käytännön mukaisista liiketoimista. Joissakin vuokrasopimuksissa oikeus hakea pinta-alaperusteista maataloustukea on siirretty vuokralaiselle, kun taas toisissa tapauksissa tukea voi hakea vain maanomistaja. Silloin kun vuokraajalla on oikeus hakea pinta-alaperusteista tukea, sovittu vuokra on yleensä alhaisempi.

(215)

Viron viranomaiset totesivat myös, että ne eivät ole samaa mieltä AS Tartu Agron väitteestä (ks. johdanto-osan 195 kappale), jonka mukaan ainoastaan peltomaan osuus olisi otettava huomioon. Ministeriö huomauttaa, että vuokrasopimuksen kohteena on maa-alue eivätkä viljelylohkot. Lisäksi ministeriö toteaa, että kun kyseessä on muu kuin maatalousmaa, YMP:n toimenpiteiden mukaisen pinta-alaperusteisen tuen hakemiselle ei ole perusteita, ja että luonnonniityt katsotaan Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EU) 2021/2115 (36) 4 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaiseksi maatalousmaaksi. Ministeriö katsoo, että pinta-alaperusteisen tuen hakumenettelyssä ja pinta-alaperusteisten tukien maksamisen yhteydessä maatalousmaaksi määritetty maa on katsottava maatalousmaaksi.

(216)

Ministeriö toteaa lisäksi, että

(217)

AS Tartu Agro toteaa, että vuokrasopimus tehtiin kilpailullisen, läpinäkyvän, syrjimättömän ja ehtoja sisältämättömän tarjouskilpailun perusteella allekirjoittamishetkellä voimassa olleen lainsäädännön mukaisesti. Vaihtoehtoisesti se väittää, että vuokrasopimus tehtiin osana yksityistämisen valmistelua AS Tartu Agron osakkeiden myynnistä saatavien tulojen maksimoimiseksi tai AS Tartu Agron tarjoamien julkisten palvelujen korvaamiseksi.

(218)

AS Tartu Agro väittää, että se ei saanut sääntöjenvastaista valtiontukea Viron hallitukselta vuonna 2000, koska se ei katso saaneensa taloudellista etua missään vaiheessa vuokrasopimuksen aikana. Vaihtoehtoisesti AS Tartu Agro väittää, että sen osakkeiden myynti ja sulautuma poistivat mahdollisen vuokrasopimukseen liittyvän taloudellisen edun.

(219)

Lisäksi AS Tartu Agro väittää, että mahdollinen valtiontuki muodostaa tässä tapauksessa poikkeuksen ja soveltuu sisämarkkinoille.

(220)

AS Tartu Agro väittää myös, että tuen mahdollinen takaisinperintä olisi luottamuksensuojan ja oikeusvarmuuden periaatteiden vastaista tai poissuljettua joko komission ensimmäisen toimen ja lopullisen päätöksen välillä kuluneen ajan vuoksi tai Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 108 artiklan soveltamista koskevista yksityiskohtaisista säännöistä annetun asetuksen (EU) 2015/1589 17 artiklan nojalla.

(221)

AS Tartu Agro väittää, että seuraavista syistä vuokrasopimuksesta ei aiheutunut taloudellista etua missään vaiheessa vuokrasopimuksen aikana:

(222)

Vuokrien markkinahintojen osalta AS Tartu Agro toteaa seuraavaa:

(223)

Vuokrahinnan osalta AS Tartu Agro väittää, että seuraavat erät olisi otettava huomioon osana sen maksamaa vuokraa:

(224)

Vuokralaiselle asetettiin velvoite investoida vähintään […] Viron kruunua ([…] euroa) vuodessa maanparannusjärjestelmien uudistamiseen aikana, jolloin tällaiset velvoitteet eivät olleet tavallisia, kuten Uus Maan raportista käy ilmi. Siksi tämä muodosti vuokralaiselle merkittävän velvoitteen vuokran lisäksi. Velvoite oli selvästi hyödyllinen ja tärkeä valtiolle, ja se on siksi väistämättä sidoksissa vuokrahintaan.

(225)

Maan kunnossapitoon ja maaperän laadun parantamiseen liittyvien vuokralaisen kustannusten osalta AS Tartu Agro toteaa, että nämä velvoitteet olivat tärkeitä valtiolle silloin, kun maa-alue vuokrattiin pitkäksi ajaksi. Vaikka viljavuuden parantaminen on vuokralaisen edun mukaista, se hyödyttää myös valtiota siinä mielessä, että se lisää maan arvoa. Velvoitteista aiheutui AS Tartu Agrolle […] Viron kruunun ([…] euron) vuotuiset menot.

(226)

AS Tartu Agron yksityistämisen ja sulautuman osalta AS Tartu Agro toteaa seuraavaa:

(227)

Edellä esitetyn perusteella AS Tartu Agro väittää, että

(228)

Lisäksi AS Tartu Agro väittää, että mahdollinen valtiontuki muodostaisi tässä tapauksessa poikkeuksen ja soveltuisi sisämarkkinoille tai se olisi vähämerkityksistä tukea, kun otetaan huomioon taloudelliset olosuhteet, joissa vuokrasopimus tehtiin, ja se, että AS Tartu Agro harjoitti OECD:n normien mukaisten siemenlajikkeiden lisäämistoimintaa ja toimi Viron biotieteiden yliopiston oppimis- ja testausympäristönä.

(229)

AS Tartu Agro toteaa, että se on strategisesti tärkeä Viron hallitukselle, koska se on nimetty siemenkeskukseksi ja ministeriön koulutus- ja testauspaikaksi. Tässä yhteydessä todetaan, että siemenjärjestelmiä käsittelevä OECD:n neuvosto päätti 13. lokakuuta 1997 hyväksyä Viron OECD:n siemenjärjestelmiin, ja AS Tartu Agro sisällytettiin OECD:n siementen viljelyjärjestelmään. AS Tartu Agrolla oli näin ollen merkittävä tehtävä siemenkeskuksena, koska se varmisti sertifioitujen siementen lisäyksen ja kansallisen siemenvaraston säilyttämisen.

(230)

AS Tartu Agro toimii myös Viron biotieteiden yliopiston koulutus- ja testauspaikkana eläinlääketieteen, kotieläintalouden, eläingenetiikan, eläinjalostuksen ja kasvinsuojeluyhteistyön aloilla. Siksi AS Tartu Agro on arvokas Viron hallitukselle koulutuksellisten tavoitteiden täytäntöönpanossa.

(231)

Lisäksi AS Tartu Agro katsoo, ettei maankäyttöviraston tilastoja ja tarkasteltavana olevaa vuokramaata voi verrata keskenään. Kyseiset tilastot ovat yleisluontoisia, eikä niissä oteta huomioon tarkasteltavana olevan maan erityispiirteitä. Sekä peltomaan vuokrahinta että maaperän laatu riippuvat myös muista tekijöistä, joita ei otettu analyysissa huomioon. AS Tartu Agron mukaan maankäyttöviraston tiedot eivät sisällä tietoja vuokratun maan laadusta, vaan virasto ilmoittaa vain vuokratun maatalousmaan painotetun keskimääräisen laadun täsmentämättä kyseessä olevaa ajanjaksoa. Maankäyttöviraston vuokrasopimukset eivät ole myöskään sisällöltään vertailukelpoisia tarkasteltavana olevan sopimuksen kanssa, koska niihin ei yleensä sisälly vuokralaisille asetettuja lisävelvoitteita.

(232)

Lisäksi AS Tartu Agro väittää, että Domuksen raportissa ei oteta huomioon vuokrasopimuksen kattaman maa-alueen ominaisuuksia. Raportissa esitetyn arvioinnin tarkoituksena on ainoastaan määrittää lähtöhinta huutokauppaa tai myyntiä tai vuokrausta varten, eikä se sovellu käytettäväksi valtiontukimenettelyssä. Raportin tavoitteena ei ole arvioida jälkikäteen tarkasteltavana olevan vuokrasopimuksen markkinahintaa sopimuksen voimassaoloaikana. Lisäksi yksi raportissa esitetyn arvioinnin perustana käytetyistä tietolähteistä on maankäyttöviraston tietokanta, jonka kattamat liiketoimet eivät ole vertailukelpoisia vuokratun maa-alueen kanssa.

(233)

Vuokrasopimus allekirjoitettiin 16. marraskuuta 2000 eli ennen Viron liittymistä Euroopan unioniin, se on voimassa 25 vuotta, ja sitä on muutettu useita kertoja. Näin ollen ensimmäiseksi on määritettävä ajankohdat, joina valtiontukea myönnettiin, sekä ajanjaksot, joille sitä myönnettiin.

(234)

Valtiontuen valvonta ja valtiontukea koskevan EU:n oikeudellisen kehyksen noudattaminen tuli Virolle pakolliseksi 1. toukokuuta 2004, jolloin Viro liittyi Euroopan unioniin, jäljempänä ’liittyminen’. Alkuperäinen vuokrasopimus allekirjoitettiin ja sen täytäntöönpano aloitettiin ennen Viron liittymistä Euroopan unioniin, mutta kestonsa vuoksi vuokrasopimus, sellaisena kuin se on muutettuna, on ollut liittymisestä lähtien voimassa (ks. johdanto-osan 55 kappale). Alkuperäiseen vuokrasopimukseen tehdyistä muutoksista on sovittu liittymisen jälkeen, ja vuokrasopimus on edelleen voimassa vuoteen 2025 asti.

(235)

Johdanto-osan 228–230 kappaleessa kuvattujen AS Tartu Agron väitteiden osalta komissio myöntää, että ennen Viron liittymistä EU:hun maassa oli tehty vain vähän peltomaata koskevia vuokrasopimuksia ja että AS Tartu Agron alkuperäisenä tarkoituksena oli siementen tuottaminen ja tutkimustoiminta (ks. johdanto-osan 30 kappale), ei voiton maksimoiminen, ja että alkuperäiseen vuokrasopimukseen ja myyntisopimukseen sisältyi ehtoja, joilla pyrittiin varmistamaan maataloustoimintojen jatkuminen ja vuokratun maan laadun säilyminen (ks. johdanto-osan 44 kappale). Komissio kuitenkin toteaa, että kysymys siitä, soveltuiko alkuperäinen vuokrasopimus sisämarkkinoille sen allekirjoitushetkellä tai jonakin muuna ajankohtana ennen Viron liittymistä Euroopan unioniin, ei kuulu tämän menettelyn soveltamisalaan, koska kuten johdanto-osan 234 kappaleessa todetaan, valtiontukisääntöjä on sovellettu Virossa vasta siitä lähtien, kun maa liittyi Euroopan unioniin (37). Näin ollen päätelmän väitetyn edun olemassaolosta on perustuttava sopimuksen ominaisuuksiin päivämääränä, jona Viro liittyi Euroopan unioniin.

(236)

Ajankohdista, jolloin väitetty tuki myönnettiin AS Tartu Agrolle, komissio toteaa, että vaikka alkuperäinen vuokrasopimus allekirjoitettiin vuonna 2000, sen ehtoja on muutettu useita kertoja vuoden 2004 jälkeen (ks. johdanto-osan 28 kappaleen b kohta ja 75–82 kappale). Lisäksi alkuperäisen vuokrasopimuksen mukaan vuokran määrää tarkistettaisiin kerran vuodessa ja vuokrasopimus mahdollisti vuokran korottamisen tietyin ehdoin. Alkuperäiseen vuokrasopimukseen sisältyi erityisesti mahdollisuus tehdä sopimukseen lainsäädännöstä johtuvia muutoksia (ks. johdanto-osan 62 ja 64 kappale). Näin ollen vuodesta 2004 lähtien maksetut vuokrat eivät johdu pelkästään alkuperäiseen vuokrasopimukseen perustuvien oikeuksien täytäntöönpanosta.

(237)

Tästä seuraa, että tukea myönnettiin aina, kun Viro poikkesi tavanomaisesta markkinakäyttäytymisestä, eli alkuperäisen vuokrasopimuksen allekirjoittamishetkellä vuonna 2000 sekä säilytettäessä sopimus alkuperäisessä muodossaan Viron liittyessä Euroopan unioniin vuonna 2004 mutta myös silloin, kun vuokra neuvoteltiin uudelleen.

(238)

Tarkemmin sanottuna tukea myönnettiin liittymisen jälkeen seuraavina päivämäärinä:

(239)

Kun Viron todettiin ensimmäisessä päätöksessä myöntäneen AS Tartu Agrolle sääntöjenvastaista valtiontukea SEUT-sopimuksen 108 artiklan 3 kohdan vastaisesti, se määrättiin lopettamaan toimenpiteet (ks. johdanto-osan 15 kappale). Sen vuoksi Viro muutti vuokrasopimuksen ehtoja 29. joulukuuta 2020 (ks. johdanto-osan 81 ja 82 kappale) korottamalla yksipuolisesti vuokraa takautuvasti. Vuoden 2020 jälkeen vuokrasopimuksen ehdot eivät siis ole olleet sopimuspuolten neuvottelemia ehtoja, vaan ne ovat johtuneet ensimmäisen päätöksen täytäntöönpanosta. Ensimmäisen päätöksen noudattamisen vuoksi tarkistettu vuokrasopimus ei kuulu tämän päätöksen soveltamisalaan (ks. johdanto-osan 29 kappale).

(240)

Komissio toteaa, että tässä päätöksessä tarkasteltava ajanjakso ulottuu 1. päivästä toukokuuta 2004, jolloin Viron liittyi Euroopan unioniin, 31. päivään joulukuuta 2019.

(241)

SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa määrätään, että ”[j]ollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan”.

(242)

Jotta toimenpide voitaisiin katsoa kyseisessä määräyksessä tarkoitetuksi tueksi, sen on näin ollen täytettävä seuraavat kumulatiiviset ehdot: i) toimenpide johtuu valtiosta ja rahoitetaan valtion varoista, ii) toimenpiteestä aiheutuu etua tietyille yrityksille, iii) etu on valikoiva ja iv) toimenpide vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua ja vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

(243)

Valtion käsite kattaa SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaisessa merkityksessä kaikki valtionhallinnon elimet keskushallinnosta hallinnolliselle tasolle. Kyseessä oleva maa on valtion omistuksessa (ks. johdanto-osan 58 kappale), ja sen antaa vuokralle ministeriö (ks. johdanto-osan 32 kappale). Virallinen tarjouskilpailuilmoitus maan vuokraamiseksi (ks. johdanto-osan 43 kappale) julkaistiin viranomaisen päätöksestä. Myös ensimmäisen sopimuksen tekeminen, sen muuttaminen ja valtion oikeuksien käyttäminen kyseisen sopimuksen nojalla perustuvat sellaisten henkilöiden tai viranomaisten toimiin, joilla on valtuudet toimia valtion puolesta. Näin ollen toimenpiteet johtuvat valtiosta ja ne rahoitettiin valtion varoista, koska kaikissa väitetyissä markkinahintoja alhaisemmiksi sovituissa vuokrissa on kyse valtion varojen siirrosta menettämättömien tulojen muodossa (38) (39).

(244)

Toimenpiteistä on koiduttava etua yritykselle, jotta kyseessä olisi SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu valtiontuki. Yrityksiä ovat taloudellista toimintaa harjoittavat yksiköt riippumatta niiden oikeudellisesta muodosta tai rahoitustavasta.

(245)

Se, että AS Tartu Agro oli virallisen tarjouskilpailuilmoituksen julkaisuajankohtana 6. heinäkuuta 2000 (ks. johdanto-osan 43 ja 48 kappale) valtion omistama julkinen osakeyhtiö, ei ole olennaista, koska unionin oikeusjärjestys ei puutu omistusoikeusjärjestelmiin.

(246)

Taloudellista toimintaa on kaikki toiminta, jossa tavaroita tai palveluja tarjotaan tietyillä markkinoilla. Toimenpiteiden tuensaaja on AS Tartu Agro, joka tuottaa ja myy maataloustuotteita (ks. johdanto-osan 27 kappale). Se on näin ollen SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys. Yksityistäminen (ks. johdanto-osan 70 kappale) tai myöhempi sulautuminen (ks. johdanto-osan 74 kappale) ei vaikuttanut tuensaajan luokitteluun yritykseksi, koska sama taloudellinen toiminta jatkui myös näiden tapahtumien jälkeen. Myöskään se, että AS Tartu Agro toimii Viron hallituksen nimittämänä siemenkeskuksena sekä ministeriön ja Viron biotieteiden yliopiston koulutus- ja testausympäristönä (ks. johdanto-osan 228 ja 229 kappale), ei aseta kyseenalaiseksi sen luokittelua yritykseksi. Vaikka toimiminen valtiollisena siemenkeskuksena ja yliopiston koulutus- ja testausympäristönä voidaan tietyissä olosuhteissa katsoa muuksi kuin taloudelliseksi toiminnaksi, on silti niin, että kun maata vuokrataan yhteisölle, joka harjoittaa sekä taloudellista että väitetysti muuta kuin taloudellista toimintaa, etu hyödyttää väistämättä molempia näitä toimintoja. Tämä johtuu siitä, että käytännössä ei ole mahdollista varmistaa, että tiettyjä osia vuokratusta maa-alueesta käytetään yksinomaan taloudellisiin tai muihin kuin taloudellisiin tarkoituksiin, ja vaikka tämä olisikin mahdollista, ristiintukemisen riskiä ei silti voitaisi sulkea pois. AS Tartu Agron pääasiallinen toiminta on epäilemättä taloudellista toimintaa, joka liittyy maataloustuotteiden tuotantoon ja kaupan pitämiseen (ks. johdanto-osan 27 ja 284 kappale). Näin ollen toimenpiteiden tuensaaja eli AS Tartu Agro oli yritys koko tutkimusajanjakson ajan.

(247)

SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu etu on mikä tahansa taloudellinen hyöty, jota yritys ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa (40), toisin sanoen ilman valtion toimenpidettä (41). Ollakseen tukea toimenpiteestä on koiduttava tuensaajalle etuja, jotka vapauttavat sen maksuista, jotka tuensaajan yleensä olisi maksettava. SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla edun käsitteellä ei tarkoiteta ainoastaan positiivisia suorituksia, kuten avustuksia, vaan myös toimenpiteitä, jotka eri tavoin alentavat edunsaajayrityksen vastattavaksi tavallisesti kuuluvia kustannuksia (42).

(248)

Valtiontukina pidetään sellaisia toimenpiteitä, jotka muodossa tai toisessa ovat omiaan suosimaan yrityksiä suoraan tai välillisesti tai joita on pidettävä sellaisena taloudellisena etuna, jota edunsaajayritys ei olisi saanut tavanomaisin markkinaehdoin (43). Edusta on kyse aina, kun yrityksen taloudellinen tilanne paranee sellaisen valtion toimenpiteen johdosta, jonka ehdot poikkeavat tavanomaisista markkinaehdoista. Tätä voidaan arvioida vertaamalla yrityksen taloudellista asemaa toimenpiteen jälkeen sen taloudelliseen tilanteeseen, jos toimenpidettä ei olisi toteutettu (44).

(249)

Tavaroiden tai palvelujen toimittaminen suosivin ehdoin voi olla SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea (45). Tästä on kyse myös silloin, kun viranomaiset vuokraavat omaisuuseriä markkinahintaa alhaisemmilla hinnoilla, mistä voi koitua taloudellista etua vuokralaiselle. Maan vuokraamista tavallista edullisemmaksi väitettyyn hintaan voidaan verrata siihen, että viranomainen myy maa-alueen yritykselle (46). Tässä tapauksessa on tutkittava, onko oletettu tuensaaja maksanut hinnan, johon se ei olisi voinut saada kyseistä maa-aluetta normaalein markkinaehdoin. Tällaisessa tilanteessa tuen arvo on tuensaajan maksaman todellisen hinnan ja sen hinnan välinen ero, jonka tuensaaja olisi kyseisenä ajankohtana joutunut maksamaan normaalein markkinaehdoin (47).

(250)

Tätä taustaa vasten komissio tekee monimutkaisen taloudellisen arvioinnin, jonka yhteydessä sen on pystyttävä arvioimaan toimenpiteiden arvo riittävän tarkasti, minkä jälkeen sen on määritettävä hinta, joka on mahdollisimman lähellä markkina-arvoa (48).

(251)

Jos liiketoimi, kuten omaisuuserien vuokraaminen, toteutetaan kilpailullisen, läpinäkyvän, syrjimättömän ja ehtoja sisältämättömän tarjouskilpailun perusteella SEUT-sopimuksessa määrättyjen julkisia hankintoja koskevien periaatteiden (49) mukaisesti, voidaan yleensä olettaa, että liiketoimi on markkinaehtojen mukainen, edellyttäen, että vuokralaisen valinnassa on käytetty asianmukaisia kriteerejä (50) (51).

(252)

Määrittääkseen, sisältyykö vuokrasopimukseen tukea, komissio soveltaa markkinataloustoimijaperiaatetta (ks. 5.2.3.2 jakso), jonka avulla se selvittää, vastaako oletetun tuensaajan maksama hinta myyntihintaa, johon normaalissa kilpailutilanteessa toimiva yksityinen sijoittaja olisi todennäköisesti päätynyt (52).

(253)

Näin ollen arvioidakseen edun olemassaoloa komissio tutkii ensin, onko sopimus tehty kilpailullisen, läpinäkyvän, syrjimättömän ja ehtoja sisältämättömän tarjouskilpailun perusteella, minkä jälkeen se soveltaa markkinataloustoimijatestiä.

(254)

Jos liiketoimi, kuten omaisuuserien vuokraaminen, toteutetaan kilpailullisen, läpinäkyvän, syrjimättömän ja ehtoja sisältämättömän tarjouskilpailun perusteella SEUT-sopimuksessa määrättyjen julkisia hankintoja koskevien periaatteiden mukaisesti (53), voidaan yleensä olettaa, että liiketoimi on markkinaehtojen mukainen, edellyttäen, että vuokralaisen valinnassa on käytetty asianmukaisia kriteerejä (54) (55). Näin ollen liiketoimen voidaan suoraan todeta olevan markkinaehtojen mukainen, mikäli se on toteutettu kilpailullisen, läpinäkyvän, syrjimättömän ja ehtoja sisältämättömän tarjouskilpailun perusteella. Toisaalta, jos vuokrasopimusta edeltänyt tarjouskilpailumenettely ei täytä näitä ehtoja, tämä on jo itsessään vahva viite edusta ja se vaikuttaa myös vuokrasopimuksen ehtojen tulkintaan ja vuokrahinnan arviointiin.

(255)

Komissio esitti aloittamispäätöksessä epäilyjä siitä, oliko maan vuokraamiseen käytetty tarjouskilpailumenettely läpinäkyvä, syrjimätön ja ehtoja sisältämätön.

(256)

Tässä tapauksessa vuokraamista koskevan tarjouskilpailun virallisessa ilmoituksessa asetettiin ehdoksi, että AS Tartu Agron maataloustuotantoa jatketaan (ks. johdanto-osan 44 kappale).

(257)

Kun tarkastellaan sitä, sisältyykö tarjouskilpailumenettelyyn ehtoja, voidaan todeta, että omaisuuden, tavaroiden tai palvelujen myyntiä koskevaan tarjouskilpailuun ei liity ehtoja, jos mahdollinen ostaja voi yleisesti ottaen hankkia myytävät omaisuuserät, tavarat tai palvelut ja käyttää niitä omiin tarkoituksiinsa riippumatta siitä, harjoittaako se tietynlaista toimintaa. Vuokrasopimusta koskevassa tarjouskilpailussa tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen voi vapaasti käyttää vuokrattua maata mihin tahansa tarkoitukseen.

(258)

Jos ehtona on, että ostajalle tai vuokralaiselle asetetaan viranomaisten hyväksi tai yleisen edun nimissä erityisvelvoitteita, jotka ovat muita kuin yleisestä kansallisesta lainsäädännöstä tai suunnitteluviranomaisten päätöksistä johtuvia velvoitteita ja joita yksityinen myyjä ei olisi edellyttänyt, ei voida katsoa, että tarjouskilpailuun ei liity ehtoja (56).

(259)

Viron viranomaisten mukaan johdanto-osan 44 kappaleessa tarkoitetun ehdon tarkoituksena ei ollut, että AS Tartu Agron toimintaa yrityksenä jatketaan, vaan ehto liittyi sen erityiseen maataloustuotantoon.

(260)

Komissio toteaa, että tarjouskilpailuilmoituksessa ei täsmennetty, että mahdollisen tarjoajan olisi lisättävä ja varastoitava tiettyjä siemenlajikkeita, vaan siinä todettiin ainoastaan, että tietyn yrityksen – AS Tartu Agron – maataloustoimintaa oli jatkettava vuokramaan hankinnan jälkeen. Komissio katsoo tämän olevan tarjouskilpailuun sisältyvä ehto. Tapauksen tausta eli se, että ainoa tarjouskilpailun ehdot täyttänyt osallistuja oli tämä sama yritys, vahvistaa, että tarjouskilpailu oli räätälöity ja puolueellinen ja sisälsi siten ehtoja.

(261)

Lisäksi se, että maa-alueen vuokraamisen edellytykseksi asetettiin tietyn yrityksen maataloustuotannon jatkuminen, rajoitti selvästi maan käyttöä mahdollisen tarjoajan kannalta. Näin ollen Viro ei pyrkinyt saamaan suurinta mahdollista vuokraa eli se ei toiminut yksityisen markkinatoimijan tavoin vaan pikemminkin viranomaisena, joka pyrki toimintapoliittisiin tavoitteisiin harjoittaessaan maatalousmaan vuokraamiseen liittyvää taloudellista toimintaa. Yksityinen markkinatoimija, jolla ei olisi ollut näitä rajoituksia, olisi pystynyt houkuttelemaan useampia tarjouksia ja saamaan korkeamman vuokrahinnan.

(262)

Näin ollen komissio päättelee, ettei tarjouskilpailumenettely ollut ehtoja sisältämätön.

(263)

Edellä esitetyn perusteella asianomaisen maan vuokraamista koskeva tarjouskilpailumenettely ei täyttänyt johdanto-osan 254 kappaleessa tarkoitettuja edellytyksiä, joiden on täytyttävä, jotta liiketoimi voidaan katsoa markkinaehtojen mukaiseksi.

(264)

Jäsenvaltiot voivat puuttua markkinoiden toimintaan eikä SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa määrätty kielto koske niitä, jos niiden toiminta vastaa järkevän ja voittoa tavoittelevan yksityisen markkinatoimijan toimintaa vastaavassa tilanteessa tavanomaisissa markkinaolosuhteissa. Toisin sanoen julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot tai investoinnit eivät anna etua vastapuolelle, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (57).

(265)

Markkinataloustoimijaperiaatteen mukaan julkisyhteisöjen toimintaa olisi verrattava samankaltaisten yksityisten talouden toimijoiden toimintaan tavanomaisissa markkinaolosuhteissa sen määrittämiseksi, aiheutuuko julkisyhteisöjen toteuttamista taloudellisista transaktioista etua niiden vastapuolille. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna etua vastapuolelle, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja.

(266)

Sitä, onko valtion toimenpide markkinaehtojen mukainen, on tutkittava toimenpidettä edeltäneiden tietojen perusteella, jotka olivat saatavilla toimenpiteestä päätettäessä (58). Itse asiassa järkevästi toimiva markkinataloustoimija arvioisi tavallisesti etukäteen hankkeen strategiaa ja rahoitusnäkymiä (59). Järkevästi toimiva markkinataloustoimija käyttää yleensä useita eri menetelmiä arvioidessaan suunnittelemiaan toimenpiteitä etukäteen.

(267)

Markkinataloustoimijaperiaatetta soveltaessaan komissio arvioi koko vuokrasopimusta ja siihen tehtyjä muutoksia määrittääkseen, onko ministeriö toiminut markkinataloudessa toimivan järkevän markkinataloustoimijan tavoin. Arvioidessaan tarkasteltavana olevia toimenpiteitä komissio tarkastelee kaikkia niihin liittyviä merkityksellisiä seikkoja ja toimenpiteiden asiayhteyttä (60).

(268)

Näin ollen komissio katsoo, että käsiteltävänä olevassa asiassa on sovitun vuotuisen vuokrahinnan lisäksi otettava huomioon muut sopimukseen liittyvät näkökohdat, kuten olosuhteet, joissa toimenpide hyväksyttiin, samankaltaisten liiketoimien markkinahinta kyseisenä ajankohtana, vuokratun alueen koko ja laatu, vuokratun maa-alueen eri osista saadut tulot, vuokrasopimuksen kesto sekä siihen sisältyvät taloudelliset velvoitteet ja ehdot, joissa määrätään vuokrasopimuksen muuttamisen edellytyksistä, sekä vuokrasopimuksen täytäntöönpano (ks. johdanto-osan 75–84 kappale). Komissio toteaa tässä yhteydessä, että Viron viranomaiset eivät ole toimittaneet alkuperäisen vuokrasopimuksen tai siihen tehtyjen muutosten osalta asiakirjatodisteita, jotka olisivat osoittaneet, että ne arvioivat ennakkoon alkuperäisen vuokrasopimuksen ja siihen tehtyjen muutosten markkinaehtoisuutta ja sitä, pyrittiinkö sopimuksella ja siihen tehdyillä muutoksilla mahdollisimman hyviin kannattavuusnäkymiin.

(269)

Komissio arvioi oikeuskäytännön (61) perusteella, voidaanko toimenpiteitä pitää taloudellisesti, kaupallisesti ja rahoituksellisesti järkevinä, kun otetaan huomioon niiden kannattavuusnäkymät lyhyellä tai pidemmällä aikavälillä ja muut niihin sisältyvät kaupalliset tai taloudelliset edut Yksityisen toimijan toimintaa ohjaavat lähtökohtaisesti kannattavuusnäkymät. Tästä seuraa, että jos julkisen toimijan tietyn yrityksen hyväksi toteuttamassa toimenpiteessä ei ole otettu huomioon kannattavuusnäkymiä, ei voida katsoa, että toimenpide olisi toteutettu markkinataloustoimijaperiaatteen mukaisesti.

(270)

Tarkasteltavana olevassa asiassa sopimuksen kesto on 25 vuotta eikä sopimukseen sisälly indeksointia koskevia määräyksiä (ks. johdanto-osan 62 kappale), minkä osalta komissio toteaa, että järkevä markkinataloustoimija voi asettaa pitkän aikavälin kannattavuusnäkymät etusijalle, mutta tällöin riskistä ja aika-arvosta olisi saatava riittävä korvaus.

(271)

Toimenpiteiden toteuttamisolosuhteiden osalta komissio toteaa, että toimenpiteet koostuvat Viron viranomaisten toimista eri ajankohtina sopimuksen 25 vuoden voimassaoloaikana. Komissio toteaa, että sen arvioinnin kannalta merkityksellistä näyttöä ovat tiedot, jotka olivat saatavilla Viron viranomaisten tehdessä asiaa koskevat päätökset, sekä kyseisinä ajankohtina ennakoitavissa ollut kehitys.

(272)

Komissio huomauttaa, että tarkasteltavana olevassa asiassa Viron liittymisen vaikutukset maatalousmaan vuokrahintoihin eivät olleet alkuperäisen vuokrasopimuksen tekoajankohtana ennakoitavissa. Tästä seuraa, että pelkästään siitä seikasta, että markkinavuokrahinnat nousivat vuokrasopimuksen 25-vuotisen keston aikana, ei yksinään aiheudu etua.

(273)

Lisäksi komissio toteaa asiayhteyden osalta, että osapuolten väitteillä, jotka koskevat alkuperäisen vuokrasopimuksen tekohetkellä vallinneita olosuhteita tai Tartu Riigimajandin merkitystä, ei ole juurikaan merkitystä komission arvioidessa, onko ministeriö toiminut markkinataloudessa toimivan järkevän markkinataloustoimijan tavoin pannessaan vuokrasopimuksen täytäntöön sen jälkeen, kun Viro oli liittynyt EU:hun, yritystä koskevan taloudellisen transaktion yhteydessä (ks. johdanto-osan 246 kappale).

(274)

Komissio katsoo, että kun otetaan huomioon, että alun perin sovitussa alhaisessa vuokrahinnassa ei otettu asianmukaisesti huomioon sopimuksen kestoa ja että Viron viranomaiset eivät ole hyödyntäneet kaikkia alkuperäisen vuokrasopimuksen tarjoamia mahdollisuuksia korottaa vuokraa (ks. johdanto-osan 403, 455 ja 456 kappale), järkevä markkinataloustoimija ei olisi tehnyt 25-vuotista vuokrasopimusta, joka ei sisällä indeksointi koskevia ehtoja tai muita määräyksiä, jotka olisivat mahdollistaneet yksipuoliset tai automaattiset vuotuiset vuokrankorotukset ilman osapuolten suostumusta.

(275)

Verrannollisessa tilanteessa olevalla hypoteettisella järkevällä markkinataloustoimijalla ei olisi ollut taloudellista perustetta tehdä sopimusta niin pitkäksi ajaksi. Pelkästään se seikka, että vuokrattavan maan laatu säilytetään tai se jopa paranee aktiivisen viljelyn avulla, ei yksinään ole riittävä peruste 25 vuoden kestolle, koska samat vuokrattavan maan laatuun liittyvät myönteiset vaikutukset olisi voitu saada aikaan lyhyemmällä vuokrasopimuksella ja maankäyttöviraston käyttämiä ehtoja vastaavilla ehdoilla. Vuokrasopimuksen kesto on poikkeuksellisen pitkä verrattuna tavanomaiseen markkinakäytäntöön (ks. johdanto-osan 130 kappale). Lisäksi vuokranantaja ei saanut mitään tosiasiallista hyötyä vuokralaisen tekemistä investoinneista (ks. johdanto-osan 277 kappale ja 5.2.3.3.2.6.4 jakso).

(276)

Ehdoista, joiden mukaan vuokralainen oli velvollinen maksamaan kaikki vuokrasopimuksen kohteeseen liittyvät verot (ks. johdanto-osan 61 kappale), komissio katsoo, että järkevän markkinataloustoimijan tavoin toimivan vuokranantajan edun mukaista olisi ollut sisällyttää vuokrasopimuksiinsa tällainen ehto, koska ehto koskee vuokranantajan lakisääteisiä kuluja. Uus Maan raportin ja maankäyttöviraston tietojen mukaan julkisen maan vuokraamisen yhteydessä tavanomainen käytäntö on, että vuokralainen maksaa maaveron (ks. johdanto-osan 361–364 kappale). Näin ollen asianomaisessa vuokrasopimuksessa vuokralaiselle asetettu velvollisuus maksaa maavero vastaa järkevän markkinataloustoimijan noudattamia vakiokäytäntöjä. Komissio toteaa kuitenkin, että etua arvioitaessa ratkaisevaa on, onko kyseessä AS Tartu Agrolle asetettu ylimääräinen velvoite, jota ei ole asetettu muille yrityksille.

(277)

Kunnossapitokuluja koskevan sitoumuksen osalta (ks. johdanto-osan 68 kappaleen b kohta) komissio katsoo, että järkevän markkinataloustoimijan tavoin toimivan vuokranantajan etu ei olisi vaatinut sisällyttämään vuokrasopimuksiin tällaista rahamääräistä ehtoa, jolla ohjataan vuokralaisen toimintaa, sillä kyseinen ehto koskee maatalouden alkutuotannossa toimivan yrityksen toimintakuluja eikä sen tarkoituksena ole pienentää valtion kuluja (ks. 5.2.3.3.2.6.4 jakso). Komissio toteaa maa-alueen laadun säilyttämistä koskevan tavoitteen osalta, että myös maankäyttöviraston vuokrasopimuksissa – jotka vastaavat tavanomaista markkinakäytäntöä julkisen maan vuokraamisen osalta – asetetaan kunnossapitovelvoitteita, mutta ne eivät sisällä rahallisesti ilmaistuja sitoumuksia. Riippumatta siitä, miten kyseiset kunnossapitokustannuksia koskevat sitoumukset on ilmaistu vuokrasopimuksessa ja siihen tehdyissä muutoksissa, 5.2.3.3.2.6.4 jaksossa esitetty arviointi osoittaa, että näiden kustannusten ei kuuluisi olla osa vuokraa (ks. johdanto-osan 377 ja 69 kappale).

(278)

Vastaavasti myyntisopimuksen osalta (ks. johdanto-osan 73 kappale) todetaan, että järkevän markkinataloustoimijan etu ei olisi vaatinut sitä sisällyttämään eikä sillä olisi ollut syytä sisällyttää myyntisopimukseen investointeja tai keskimääräistä työntekijämäärää koskevia yksityiskohtaisia ehtoja. Tässä tapauksessa oli kyse julkisen yrityksen myynnistä/yksityistämisestä, jossa myyjän päätösten olisi normaalisti perustuttava myynnistä saatavaan voittoon eikä sosiaalisiin näkökohtiin tai maa-alueella tehtäviin investointeihin, jotka hyödyttävät vuokralaista.

(279)

Investointisitoumuksen osalta (ks. johdanto-osan 68 kappaleen a kohta) komissio katsoo, että koska kyseiset investoinnit olivat tärkeitä maan laadun säilyttämiseksi, järkevän markkinataloustoimijan edun mukaista olisi ollut toteuttaa investoinnit itse (tavanomaisen käytännön ja sovellettavien vuokranantajan lakisääteisten velvoitteiden mukaisesti) tai, jos ne olisi jätetty vuokralaisen vastuulle, varmistaa, että ne toteutetaan.

(280)

Tältä osin komissio muistuttaa, että maankäyttöviraston vuokrasopimuksissa – jotka vastaavat tavanomaista markkinakäytäntöä julkisen maan vuokraamisen osalta – asetetaan vain joitakin tiettyjä kunnossapitovelvoitteita eivätkä ne sisällä rahallisesti ilmaistuja investointisitoumuksia. Lisäksi maanparannuslain mukaan tällaiset investoinnit ovat vuokranantajan vastuulla (ks. johdanto-osan 180 kappale). Komissio katsoo kuitenkin, että se seikka, että AS Tartu Agro suostui rahoittamaan kyseiset investoinnit, ei yksinään riitä osoittamaan, että vuokrasopimus olisi markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen (62).

(281)

Lisäksi komissio toteaa, että investointisitoumuksen täytäntöönpanoa ei ole valvottu ministeriön ja AS Tartu Agron sopimalla tavalla (ks. johdanto-osan 99 kappale). AS Tartu Agron maanparannusjärjestelmien uudistamiseen investoima määrä on pienempi kuin investointisitoumuksessa sovittiin. Järkevä markkinataloustoimija olisi varmistanut, että vuokralainen toteuttaa investoinnit sitoumuksessa sovitun suuruisina.

(282)

Komissio päättelee, että samanlaisessa tilanteessa oleva järkevä markkinataloustoimija, joka on tehnyt pitkäkestoisen 25 vuoden sopimuksen, olisi varmistanut, että investointisitoumus pannaan täytäntöön.

(283)

Väitteistä, joiden mukaan alkuperäistä vuokrasopimusta on käytetty siemenpalvelujen hankkimiseen (ks. johdanto-osan 228–230 kappale), komissio toteaa, että Virolla saattoi olla aito tarve ostaa siemenlajikkeiden lisäämiseen ja varastointiin liittyvät palvelut ja se saattoi pyrkiä tällä aitoon yleisen edun mukaiseen tavoitteeseen, erityisesti silloin, kun AS Tartu Agro toimi valtion tilana.

(284)

Komissio kuitenkin huomauttaa, että Tartu Agron vuokrasopimus ja sen toiminta yleisesti kuuluvat taloudellisen toiminnan piiriin (ks. johdanto-osan 246 kappale). Viron viranomaiset eivät ole myöskään toimittaneet minkäänlaisia asiakirjatodisteita, jotka olisivat osoittaneet niiden arvioineen etukäteen kyseisten palvelujen hinnoittelun markkinaehtoisuutta ja sitä, mikä olisi ollut asianmukainen vertailuarvo kyseisille palveluille. Alkuperäisessä vuokrasopimuksessa ei myöskään viitattu millään tavalla siemenlajikkeiden lisäystä ja varastointia koskeviin erityisvelvoitteisiin tai täsmennetty tällaisia velvoitteita. Viron viranomaiset eivät vedonneet siihen, että kyseinen toiminta täyttäisi yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyvien palvelujen kriteerit, saatikka osoittaneet tätä.

(285)

Se, että i) vuokrasopimuksen ehdoissa (ks. johdanto-osan 59 kappale), ii) AS Tartu Agron maataloustuotannon jatkamista koskevassa ehdossa (ks. johdanto-osan 43 kappale) ja iii) myyntisopimuksessa (ks. johdanto-osan 73 kappaleen b kohta) edellytettiin maataloustuotannon jatkamista, ei yksinään viittaa siihen, että Viron viranomaisten toiminta niiden vuokratessa maa-alueen ei olisi ollut taloudellista toimintaa. Riippumatta siitä, mistä syistä Viron viranomaiset tekivät vuokrasopimuksen ja muuttivat sitä, sopimus tehtiin yrityksen kanssa ja sen olisi pitänyt olla valtiontukisääntöjen mukainen siitä lähtien, kun Viro liittyi unioniin (ks. johdanto-osan 289 kappale).

(286)

Koska ministeriö eli julkinen toimija on suosinut yritystä AS Tartu Agro ja jättänyt huomioimatta kannattavuusnäkymät tarjoamalla maa-alueen vuokralle edulliseen ja liian alhaiseen hintaan (ks. johdanto-osan 457 kappale), sen ei voida katsoa noudattaneen yksityistä toimijaa koskevaa periaatetta tai markkinataloustoimijaperiaatetta, kuten seuraavissa jaksoissa yksityiskohtaisesti selostetaan. Komissio päättelee, että Viro ei toiminut voittoa tavoittelevan yksityisen markkinatoimijan tavoin tehdessään vuokrasopimuksen, muuttaessaan sitä ja pannessaan sen täytäntöön.

(287)

Käsiteltävänä olevassa asiassa tavanomaista edullisemmaksi väitetystä vuokrahinnasta aiheutuu etua tuensaajalle, kun sitä verrataan tavanomaisten markkinaehtojen mukaiseen vuokrahintaan. Toisin sanoen komissio arvioi, vastaako Viron viranomaisten määrittämä vuokrahinta vuokraa, johon tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa toimiva yksityinen toimija olisi todennäköisesti päätynyt, ottaen huomioon, että ainoa merkityksellinen näyttö ovat tiedot, jotka olivat saatavilla, kun sopimuspuolet tekivät vuokrasopimuksen ja muuttivat sitä, sekä kyseisinä ajankohtina ennakoitavissa ollut kehitys. Aina, kun AS Tartu Agron taloudellinen tilanne on parantunut Viron Euroopan unioniin liittymisen jälkeen, komissio arvioi, johtuuko tämä parantuminen tavanomaisista markkinaehdoista poikkeavasta vuokrasopimuksesta.

(288)

Kuten komissio toteaa edellä, alkuperäistä vuokrasopimusta ei tehty ehtoja sisältämättömän tarjouskilpailun perusteella (ks. johdanto-osan 262 kappale). Lisäksi AS Tartu Agro ei ollut alkuperäisen vuokrasopimuksen tekohetkellä (valtiosta) riippumaton yhteisö, vaan se toimi ministeriön valvonnassa. Sen vuoksi tarjouskilpailu ei tarjoa suoraa ja selkeää näyttöä siitä, että kyseessä olisi ollut liiketoimi, jossa osapuolet toimivat riippumattomasti sekä oman etunsa ja markkinaehtojen mukaisesti. Arvioinnissa toimenpiteitä verrataan tavanomaisiin markkinaehtoihin, ja lisäksi on verrattava AS Tartu Agron taloudellista tilannetta vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen sen taloudelliseen tilanteeseen, jos toimenpidettä ei olisi toteutettu.

(289)

Merkitystä on ainoastaan sillä, millaisia vaikutuksia alkuperäisellä vuokrasopimuksella (ks. johdanto-osan 28 kappaleen a kohta), siihen tehdyillä muutoksilla (ks. johdanto-osan 28 kappaleen b kohta) ja sen täytäntöönpanolla (ks. johdanto-osan 28 kappaleen c kohta) oli 1. toukokuuta 2004 (Viron Euroopan unioniin liittymisen päivämäärä) ja vuoden 2019 lopun välisenä aikana (eli tässä päätöksessä tarkasteltavana ajanjaksona; ks. johdanto-osan 29 kappale)). Sen sijaan valtion toimenpiteen syy tai tavoite alkuperäisen vuokrasopimuksen tekohetkellä eivät ole merkityksellisiä seikkoja (63). Toisin sanoen sillä, mistä syistä Viron viranomaiset tekivät vuokrasopimuksen AS Tartu Agron kanssa tai mihin tavoitteisiin ne tällä pyrkivät ja pyrkivätkö ne tällä tavoin esimerkiksi varmistamaan korkealaatuisen siementuotannon Virossa, ei ole tässä yhteydessä merkitystä.

(290)

Komissio toteaa, että vaikka Viron liittyminen Euroopan unioniin (1. toukokuuta 2004) tapahtui ennen vanhentumisajan päättymistä (ks. 5.5.1 jakso), tämä ei estä komissiota toteamasta sääntöjenvastaista tukea vanhentumisajan päättymisen jälkeen (14. elokuuta 2004; ks. johdanto-osan 497 ja 498 kappale) tai kansallisia tuomioistuimia määräämästä sitä takaisinperittäväksi omien vanhentumisaikaa koskevien sääntöjensä mukaisesti.

(291)

Maanvuokraussopimuksessa, josta AS Tartu Agrolle aiheutui etua, oli kyse taloudellisesta toiminnasta eikä valtion käyttämästä julkisesta vallasta tai sen harjoittamasta muusta kuin taloudellisesta toiminnasta (ks. johdanto-osan 246 kappale). Markkinavuokran määrittämiseksi komissio laskee erotuksen AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksaman vuokran ja vertailukelpoisen markkinahinnan välillä ottaen huomioon tietyt valikoidut tekijät, jotka ovat suoraan tai välillisesti merkityksellisiä määritettäessä käypä markkina-arvo yksilöidyillä markkinoilla. Arvioimalla seuraavia tekijöitä varmistetaan, että vuokran markkinahinta määritetään kattavasti, tarkasti ja niin, että kaikki merkitykselliset markkinaolosuhteet ja tekijät otetaan huomioon:

(292)

Vuokrasopimuksessa sovittua vuokrahintaa ei voi tarkastella erillään muista näkökohdista, vaan arvioinnissa on otettava huomioon edellä luetellut tekijät. Nämä tekijät ovat olennainen osa vuokrasopimusta, eikä niitä voi jättää huomiotta perusteellisessa arvioinnissa, jonka tarkoituksena on määrittää tavanomaiset markkinaolosuhteet ja verrata sopimusta niihin.

(293)

Arvioitaessa, saiko AS Tartu Agro etua tavallista edullisemman vuokrahinnan muodossa eli onko se maksanut markkinahintaa alhaisempaa vuokraa, on tarkasteltava johdanto-osan 68 kappaleessa tarkoitettuja vuokrasopimukseen sisältyviä taloudellisia velvoitteita. Sen vuoksi komissio arvioi 5.2.3.3.2.6.2 jaksossa, onko näihin velvoitteisiin liittyvät menot katsottava osaksi vuokraa ja voidaanko niitä pitää osana vuokranantajan vuokratuloja.

(294)

Sopimuksen keston osalta komissio toteaa, että perustana olevan markkinahinnan vaihtelu, jäljempänä ’hintariski’, pitkäaikaisen sopimuksen voimassaoloaikana ei yksinään vielä tarkoita, että kyse olisi valtiontuesta aiheutuvasta edusta, kunhan vuokrasopimuksen kesto ja hintariski on otettu huomioon sovittaessa alkuperäisestä hinnasta ja tarkistettaessa sitä myöhemmin kunkin muutoksen yhteydessä. Pelkästään siitä, että spot-hinnat vaihtelevat pitkäaikaisen sopimuksen voimassaoloaikana, ei välttämättä vielä aiheudu etua, kunhan hintariski on otettu asianmukaisesti huomioon tavanomaisten markkinakäytäntöjen mukaisesti (ks. johdanto-osan 436 kappale).

(295)

Edellä esitetyn vuoksi komissio arvioi johdanto-osan 391–400 kappaleessa, onko sopimuksen kesto – 25 vuotta, jonka aikana tehtiin useita muutoksia – otettu asianmukaisesti huomioon.

(296)

Komissio katsoo, että sen arvioidessa etua ja määrittäessä sen määrää ratkaisevaa on, miten vuokrasopimus on tosiasiallisesti pantu täytäntöön ja miten täytäntöönpanoa on valvottu, eikä niinkään se, mitä sopimuspuolet ovat virallisesti sopineet keskenään. Tässä tapauksessa AS Tartu Agron puolivuosittain tosiasiallisesti maksama vuokra on poikennut sovitusta vuokrasta. Myöskään investointisitoumusta ei ole pantu täytäntöön vuokrasopimuksessa määritellyllä tavalla. Tästä syystä etua arvioitaessa markkinahintoihin on verrattava AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksamaa vuokraa eikä osapuolten sopimaa vuokraa ja vain tosiasiallisesti täytäntöönpantu osa investointisitoumuksesta on lisättävä vuokraan, kun vuokrahintaa verrataan vuokramarkkinoiden hintojen vertailuarvoon.

(297)

Lisäksi on varmistettava, että AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksamaa vuokran määrää voidaan verrata markkinavuokrien vertailuarvoon. Tätä varten vuotuiset maksetut vuokrat on muunnettava hehtaarikohtaisiksi arvoiksi käyttämällä nimittäjää, joka perustuu vuokrattua maata vastaavaan maatyyppiin. Tätä menetelmää käyttämällä varmistetaan parempi vertailtavuus.

(298)

Yleensä liiketoimen voidaan suoraan todeta olevan markkinaehtojen mukainen, mikäli se on toteutettu kilpailullisen, läpinäkyvän, syrjimättömän ja ehtoja sisältämättömän tarjouskilpailun perusteella. Sen vuoksi komissio arvioi 5.2.3.1 jaksossa johdanto-osan 42–54 kappaleessa kuvattua tarjouskilpailumenettelyä. Vuokrasopimusta edeltänyt tarjouskilpailumenettely ei täyttänyt edellä lueteltuja kriteereitä, vaan siinä asetettiin ehdoksi tuensaajan toiminnan jatkuminen asianomaisella maa-alueella, mikä on jo itsessään vahva viite edusta ja mikä vaikuttaa myös vuokrasopimuksen ehtojen tulkintaan ja vuokrahinnan arviointiin. Tässä yhteydessä muistutetaan, että vuokrahinta on ollut markkinahintaa alhaisempi sopimuksen, sellaisena kuin se on muutettuna, koko voimassaoloajan (ks. johdanto-osan 423 kappale).

(299)

Laskeakseen erotuksen sen välillä, kuinka paljon AS Tartu Agro maksoi vuokraa ja kuinka paljon sen olisi pitänyt maksaa vuokraa tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, komissio

(300)

Lisäksi komissio

(301)

Markkinahinnan määrittämiseksi ei ole saatavilla yleisesti eikä siten myöskään tarkasteltavana olevassa tapauksessa yhtä yksittäistä lähdettä, joka kattaisi sopimuksen koko keston eli ajanjakson vuodesta 2000 vuoteen 2025 (jolloin sopimus päättyy) tai edes vuoteen 2019 (johon tutkimusajanjakso päättyy). Sen sijaan komission on käytettävä oikean markkinoiden vertailuarvon määrittämiseksi Viron ja AS Tartu Agron toimittamia erilaisia tietoja.

(302)

Vuokratun maa-alueen markkinavuokran määrittämiseksi komissio voi käyttää riippumattoman asiantuntijan markkina-arvon vahvistamiseksi ennen myyntineuvotteluja antamaa arviota, joka perustuu yleisesti hyväksyttyihin markkinaindikaattoreihin ja arvostusstandardeihin (64). Tarkasteltavana olevassa asiassa komissio on arvioinut asiantuntijoiden arvonmääritysraportit ja pyytänyt Viron viranomaisilta lisätietoja saatavilla olevista markkinoiden vertailuarvoista. Lisäksi komissio pyysi Viron viranomaisilta 14. joulukuuta 2022 ja 22. joulukuuta 2022 lisätietoja saatavilla olevien tilastotietojen tarkkuudesta. Vastauksessaan pyyntöön Viron viranomaiset toimittivat lisätietoja maan vuokrahinnoista.

(303)

Viron toimittamat tiedot maa-alueiden vuokrahinnoista koostuvat kahdesta tilastotietolähteestä (maankäyttövirasto ja tilastokeskus) sekä kolmesta ulkopuolisen asiantuntijan laatimasta arviointiraportista (ks. johdanto-osan 102 kappale).

(304)

Tilastokeskuksen julkaisemien tietojen osalta komissio toteaa, että kyseisissä tiedoissa ei esitetä asianmukaista markkinavuokrien vertailuarvoa ja johdanto-osan 109, 113, 213 ja 214 kappaleessa selitetyistä syistä näissä tiedoissa esitetty vertailuhinta on asiaankuuluvia markkinahintoja alhaisempi, koska tiedoissa on otettu huomioon myös vuokrasopimukset, jotka koskevat maksutta tai maaveron maksamista vastaan vuokrattuja maa-alueita. Kyseisissä tiedoissa ei myöskään esitetä arviota viranomaisen vuokraaman maan osalta, jonka vuokrahinnat ovat asiantuntijoiden mukaan korkeampia kuin yksityisten toimijoiden vuokraaman maan hinnat, koska viranomaisen vuokraamaan maahan liittyy etuoikeus jatkaa maan käyttöä vuokrasopimuksen päätyttyä joko ostamalla maa-alue tai jatkamalla sen vuokraamista valtion päätöksellä. Tämä päätelmä vastaa Uus Maan raportissa esitettyjä päätelmiä (ks. johdanto-osan 135 kappale). Oikeuskäytännöstä (65) seuraa, että markkina-arvon määrittämiseksi käytettävissä menetelmissä olisi otettava huomioon hintojen ajantasaistaminen silloin, kun hinnat nousevat voimakkaasti, jotta tosiasiallisesti maksettu hinta olisi mahdollisimman lähellä markkina-arvoa. Komissio katsoo, että tilastokeskuksen julkaisemat tiedot eivät täytä tätä edellytystä.

(305)

Pindi Kinnisvaran raportin (ks. johdanto-osan 104 ja 116–118 kappale) osalta komissio huomauttaa, että se oli AS Tartu Agron tilaama ja että Viron viranomaiset vetivät sen takaisin. Raportissa ei myöskään täsmennetä ajanjaksoa, jolta arvonmääritys on tehty.

(306)

Lisäksi komissio toteaa, että Pindi Kinnisvaran raportissa esitetään markkinahinta-arvio Tarton maakunnassa sijaitsevalle sijainniltaan houkuttelevalle maatalousmaalle, josta noin 90 prosenttia on käytössä olevaa maata, ja raportissa esitetyssä vertailuarvossa on otettu huomioon taloudelliset velvoitteet sekä lohkojen sijainti, koko ja käyttötarkoitus (tässä yhteydessä muistutetaan, että vuokralaisella on velvollisuus tehdä kohdennettuja investointeja; ks. johdanto-osan 116 kappale).

(307)

Pindi Kinnisvaran raportissa ei kuitenkaan käsitellä tai selitetä sitä, miten nämä arvioinnin kannalta merkitykselliset seikat on otettu huomioon. Raportissa ei täsmennetä, miten kohdennettuja investointeja koskeva velvoite (104 euroa hehtaarilta; ks. johdanto-osan 116 kappale) on laskettu ja miten se vaikuttaa AS Tartu Agron maksaman vuokrahinnan arviointiin.

(308)

Tästä syystä komissio katsoo, että Pindi Kinnisvaran raportissa ei esitetä luotettavaa, tarkkaa ja käyttökelpoista hinta-arviota vuokratulle maa-alueelle. Näin ollen komissio päättelee, ettei raportissa esitettyä markkinahinta-arviota voida käyttää arvioinnissa.

(309)

Uus Maan raportin osalta komissio toteaa, että siinä esitetään tarkat markkinahinta-arviot Viron EU:hun liittymistä edeltäneen ajanjakson osalta. Liittymisen jälkeisen ajanjakson osalta Uus Maan raportissa mainitaan hintatason nousu sekä esitetään viiden vuoden ajanjaksoille yleiset vuokrahinta-arviot vaihteluväleinä. Koska kukin näistä vaihteluväleistä edustaa asianomaisen ajanjakson aikana tapahtunutta hintakehitystä, esitettyjen vaihteluvälien keskiarvot eivät kuvaa täsmällisesti markkinahintaa ajanjakson lopussa tai alussa, erityisesti kun otetaan huomioon hintojen nousu. Oikeuskäytännöstä (66) seuraa, että markkina-arvon määrittämiseksi käytettävissä menetelmissä olisi otettava huomioon hintojen ajantasaistaminen silloin, kun hinnat nousevat voimakkaasti, jotta tosiasiallisesti maksettu hinta olisi mahdollisimman lähellä markkina-arvoa. Komissio katsoo, että se, että Uus Maan raportissa esitetään Viron EU:hun liittymisen jälkeiseltä ajanjaksolta vain hintojen vaihteluvälit, heikentää merkittävästi Uus Maan raportin tietojen tarkkuutta vuonna 2005 alkaneen ajanjakson osalta.

(310)

Uus Maan raportissa esitetty analyysi perustuu AS Tartu Agron vuokraaman maan yksityiskohtaiseen arviointiin. Lisäksi Uus Maan raportissa tarkastellaan vuokrasopimusta ja todetaan sen osalta, että sopimuksessa täsmennetään yksityiskohtaisesti AS Tartu Agrolle asetetun kunnossapitotöitä koskevan velvoitteen olemassaolo ja se, millaisia töitä tämä velvoite sisältää, vaikka normaalin markkinakäytännön mukaan tällaiset kunnossapitovelvoitteet kuvataan vuokrasopimuksissa vain yleisluonteisesti. Lisäksi Uus Maan raportissa todetaan, että vuokrasopimuksen kesto on poikkeuksellisen pitkä ja sen kohteena oleva alue poikkeuksellisen suuri tavanomaiseen markkinakäytäntöön verrattuna (ks. johdanto-osan 123 kappale).

(311)

Komissio toteaa, että Uus Maan raportissa ei selitetä eikä tarkastella vuokrasopimuksen pitkää kestoa, sen kohteena olevan alueen laajuutta, vuokranantajan velvollisuutta ostaa vuokralaisen tekemät investoinnit sopimuksen päättyessä eikä sopimukseen sisältyviä taloudellisia velvoitteita (ks. johdanto-osan 61 ja 68 kappale). Komissio katsoo, että tämä heikentää merkittävästi komission mahdollisuuksia käyttää Uus Maan raporttia analyysissaan.

(312)

Näin ollen komissio päättelee, että Uus Maan raportin luotettavimpia tietoja ovat siinä esitetyt tiedot vuokratun maan laadusta, markkinahinnasta ennen liittymistä sekä liittymän vaikutuksista vuokrien markkinahintoihin, sillä raportissa esitetään tarkat markkinavuokrien vertailuarvot kyseisten ajankohtien osalta. Sen vuoksi komissio käyttää Uus Maan raporttia vuoden 2004 vuokran arvioinnissa huomauttaen tässä yhteydessä, että maankäyttöviraston tiedot ovat saatavilla vasta vuodesta 2005 alkaen (ks. johdanto-osan 314 kappale).

(313)

Domuksen raportissa arvioidaan yksityiskohtaisesti noin 45:tä prosenttia päätöksessä tarkasteltavasta vuokramaasta (ks. johdanto-osan 155 kappale). Kuten 2.5.9 jaksossa todetaan, maan laatu voi kuitenkin vaihdella. Raportissa esitetään myös arvio lähtöhinnaksi julkisen maan vuokrausta koskevaa huutokauppaa varten (raportissa käytetty arvopäivä (67) on 18. helmikuuta 2020). Domuksen raportissa ei esitetä menneisyyttä koskevia hinta-arvioita, minkä vuoksi tästä raportista ei ole juurikaan hyötyä komission arvioinnissa, sillä vuosi 2020 on päätöksen kattaman tutkimusajanjakson ulkopuolella (ks. johdanto-osan 15 kappale) (68).

(314)

Maankäyttöviraston tiedot sisältävät tietoja toteutuneista maatalousmaan vuokrasopimuksista tarkasteltavana olevan kaltaisissa eli julkisomisteisen maan myyntiä tai vuokrausta koskevissa liiketoimissa. Komissio muistuttaa, että julkisen maan vuokrien hintataso on korkeampi kuin yksityisten toimijoiden vuokraaman maan hintataso, koska julkisen maan tapauksessa korkeimman tarjouksen tehnyt saa sekä oikeuden vuokrata maan että etuoikeuden jatkaa sen käyttöä vuokrasopimuksen päätyttyä joko ostamalla maan tai jatkamalla sen vuokraamista valtion päätöksellä (ks. johdanto-osan 111–113 kappale). Lisäksi maankäyttöviraston tiedot vastaavat sellaisissa liiketoimissa sovellettuja markkinahintoja, jotka on toteutettu avoimen ja ehtoja sisältämättömän julkisen tarjouskilpailun perusteella. Maankäyttöviraston tiedot sisältävät toteutuneet hintatiedot vuodesta 2005 lähtien. Komissio on tietoinen siitä, että maankäyttöviraston vuokraaman maan laatu ja vuosittain tehtyjen vuokrasopimusten määrä vaihtelee. Lisäksi todetaan, että maankäyttöviraston kanssa sopimuksen tehneet vuokralaiset velvoitetaan tekemään tiettyjä sitoumuksia (ks. johdanto-osan 114 kappale), jotka ovat osittain samanlaisia kuin tarkasteltavana olevaan vuokrasopimukseen sisältyvät sitoumukset. Näin ollen todetaan, että maankäyttöviraston tiedoissa esitetään vuodesta 2005 lähtien vuotuinen markkinahintojen vertailuarvo, joka perustuu asiaankuuluvilla markkinoilla (julkisen maatalousmaan vuokraaminen) ehtoja sisältämättömien julkisten tarjouskilpailujen perusteella tehtyihin toteutuneisiin liiketoimiin.

(315)

Komissio toteaa, että asianmukaisen vertailuarvon määrittämiseksi on kiinnitettävä erityistä huomiota vuokrasopimuksen kohteena olevan maan tyyppiin (maatalousmaa), kyseessä olevaan toimijaan ja liiketoimeen (pitkäaikainen vuokrasopimus) sekä kyseessä oleviin markkinoihin (julkisen tahon vuokraama maa) (69).

(316)

Toinen erityisen merkityksellinen seikka on liiketoimen ajoittuminen, silloin kun on tapahtunut merkittäviä talouteen vaikuttavia kehityskulkuja, kuten Viron liittyminen EU:hun, ja kun saatavilla olevissa asiantuntijaraporteissa käytetään eri arvopäiviä, koska niissä on käytetty eri vuosia vuokrahinnan arvioimiseksi, eikä saatavilla ole yhtä ainoaa raporttia, joka kattaisi vuokrasopimuksen koko keston.

(317)

Tapauksen olosuhteiden ja niiden olosuhteiden osalta, joissa vertailuarvon määrittämismenetelmää käytetään, komissio toteaa seuraavaa:

(318)

Komissio toteaa, että Viron liittyminen Euroopan unioniin vuonna 2004 vaikutti merkittävästi maatalousmaan vuokramarkkinoihin. Maatalousmaamarkkinat, mukaan lukien vuokrataso, ovat myös kehittyneet huomattavasti. Oikeuskäytännöstä (70) seuraa, että markkina-arvon määrittämiseksi käytettävissä menetelmissä olisi otettava huomioon hintojen ajantasaistaminen silloin, kun hinnat nousevat voimakkaasti, jotta tosiasiallisesti maksettu hinta olisi mahdollisimman lähellä markkina-arvoa. Vuosien mittaan tapahtunutta hintakehitystä kuvaavan hintojen vaihteluvälin keskiarvo ei ole asianmukainen vuokrahintojen vertailuarvo silloin, kun hinnat ovat nousseet, sillä se ei välttämättä kuvaa hintavaihteluja asianmukaisesti. Määritettäessä markkina-arvojen vertailuarvoa on olennaisen tärkeää ottaa huomioon tietyn ajanjakson aikana tapahtuneet hintavaihtelut, jotta arviointi on mahdollisimman tarkka ja kattava. Näin ollen komissio päättelee käytettävissään olevia tietoja ja niiden luotettavuutta arvioituaan (ks. 5.2.3.3.2.1 jakso), että markkina-arvoja koskevien tietojen vertailun tulos on täsmällisin, kun vertailu tehdään vuosikohtaisten tietojen perusteella. Näin ollen vuokrien vertailuarvo on asianmukaisinta muodostaa vuosikohtaisesti. Vuokratun maan laadun osalta komissio toteaa seuraavaa:

319)

Lisäksi komissio toteaa, että vuokrattua maata yksityiskohtaisesti arvioineet ulkopuoliset asiantuntijat (Uus Maan ja Domuksen raportit) eivät katsoneet, että kyseisellä maa-alueella olisi olennaisia haittoja verrattuna muuhun Tarton maakunnassa vuokrattuun maahan.

(320)

Lisäksi todetaan, että AS Pindi Kinnisvaraa pyydettiin arvioimaan Tarton maakunnassa sijaitsevan ja sijainniltaan houkuttelevan maa-alueen arvo.

(321)

Lisäksi komissio katsoo, että AS Tartu Agron väite, jonka mukaan maankäyttöviraston tietoja ei voi verrata vuokrasopimukseen, ei pidä paikkaansa (ks. johdanto-osan 231 kappale). Itse asiassa maankäyttöviraston huutokaupoissa täsmennetään, että vuokralaisen on vuokran maksamisen lisäksi maksettava maavero ja sitouduttava pitämään maa hyvässä kunnossa. Huutokaupoissa täsmennetään myös, että silloin kun vuokralaisen kanssa on tehty kirjallinen sopimus, vuokratulla maa-alueella voidaan tavanomaisen kunnossapidon lisäksi tehdä myös muita muutoksia ja parannuksia, joista aiheutuvat kustannukset vähennetään myöhemmin vuokrasta (toisin sanoen tällaiset kustannukset on katsottava osaksi vuokraa). Näin ollen maankäyttöviraston käytännön ja vuokrasopimuksen välillä on vain yksi ero, joka liittyy siihen, että vuokrasopimuksen tapauksessa vuokralainen rahoittaa maanparannusjärjestelmiin tehtävät investoinnit. Tässä yhteydessä todetaan, että sekä vuokran määrä että kunnossapitoa ja maanparannusjärjestelmiin tehtäviä investointeja koskevien sitoumusten määrät ovat tiedossa (ks. johdanto-osan 68, 85, 89 ja 99 kappale), joten näitä arvoja voidaan vertailla erillään vertailuarvosta. Näin ollen riittää, kun maanparannusjärjestelmiin tehtävistä investoinneista aiheutuvat kustannukset yksilöidään ja erotellaan muista kustannuksista, jotta vuokrasopimusta voidaan verrata maankäyttöviraston tietoihin, sillä maankäyttöviraston tekemät sopimukset ovat muilta osin samankaltaisia kuin vuokrasopimus. Näin ollen komissio päättelee, että maankäyttöviraston vuokrasopimukset ovat vertailukelpoisia vuokrasopimuksen kanssa, kunhan niitä oikaistaan maanparannusjärjestelmiin tehtyjen investointien kustannusten huomioon ottamiseksi. Vuokrasopimuksen kattaman maan laadun osalta komissio toteaa, että laadultaan kyseinen maa-alue ei poikkea maankäyttöviraston tietojen kattamista alueista, ja komissio päättelee, että vuokrasopimuksen kohteena oleva vuokramaa vastaa sopimuksen kestoa ja vuokrattujen hehtaarien määrää lukuun ottamatta maankäyttöviraston vuokraamia maa-alueita. Erityisesti todetaan, että koska maankäyttöviraston tiedot koskevat viranomaisen omistaman maan vuokrasopimuksia, ne ovat vertailukelpoisia ja koskevat samantyyppisiä (julkisia) liiketoimia.

(322)

Edellä esitetyn perusteella komissio päättelee, että maankäyttöviraston tekemät vuokrasopimukset kaikissa maakunnissa (ks. johdanto-osan 111 kappale) muodostavat asianmukaisimman markkinavuokrien vertailuarvon vuoden 2004 jälkeisen ajanjakson osalta, sillä maankäyttöviraston vuokrasopimuksissa sovitut vuokrahinnat vastaavat hintaa, johon tavanomaisessa kilpailutilanteessa oleva yksityinen toimija olisi todennäköisesti päätynyt. Komissio toteaa, että tämä päätelmä pätee, vaikka maankäyttöviraston käyttämät sopimukset eivät olekaan täsmälleen samanlaisia kuin tarkasteltavana oleva vuokrasopimus (komissio myöntää, että maankäyttöviraston vuokraaman maan laatu ja vuosittain tehtyjen vuokrasopimusten määrä vaihtelee, minkä lisäksi maankäyttöviraston sopimuksissa vuokralainen velvoitetaan tekemään tiettyjä sitoumuksia (ks. johdanto-osan 114 kappale), jotka ovat vain osittain samanlaisia kuin tarkasteltavana olevaan vuokrasopimukseen sisältyvät sitoumukset (ks. johdanto-osan 314 kappale). Nämä erot eivät kuitenkaan heikennä maankäyttöviraston tietojen arvoa vertailuarvona, sillä tiedot ovat silti luotettavia ja yhtenäisiä ja tarjoavat riittävän perustan mahdollisimman lähellä markkina-arvoa olevan vuokran laskemiseksi (71). Komissio katsoo tältä osin (ks. myös johdanto-osan 321 kappale), että se, että maankäyttöviraston arvioima vuokrattu maatalousmaa on julkista maata, on tässä yhteydessä tärkein tekijä, koska se tarkoittaa, että maankäyttöviraston arvioinnissa keskitytään julkisen (eikä yksityisen) maatalousmaan vuokramarkkinoihin. Lisäksi tiedot koskevat todellisia liiketoimia, joten ne ovat luotettavia. Lisäksi se, että maankäyttöviraston tiedot eivät sisällä tietoja sopimuksista, joissa määrätään tekemään samanlaisia investointeja kuin tarkasteltavana olevassa vuokrasopimuksessa, voidaan kompensoida lisäämällä näiden investointien kustannukset vuokrahintaan (ks. johdanto-osan 114 kappale). Lopuksi todetaan, että erot maankäyttöviraston tietojen kattamien maa-alueiden keskimääräisen laadun ja tarkasteltavana olevan vuokrasopimuksen kattaman maa-alueen arvioidun laadun välillä (ks. johdanto-osan 162 ja 163 kappale) eivät ole niin suuria, että ne asettaisivat edellä esitetyn päätelmän kyseenalaiseksi, joten tiedot ovat yhdenmukaisia.

(323)

Komissio toteaa, että alkuperäisen vuokrasopimuksen tekoajankohdan (vuoden 2000) osalta ainoat komission käytettävissä olevat tiedot ovat Uus Maan raporttiin sisältyvät tiedot eivätkä Viron viranomaiset ole toimittanut mitään analyysia, jossa ne olisivat ennakkoon arvioineet alkuperäisessä vuokrasopimuksessa sovittua vuokran määrää ja sopimuksen ehtoja.

(324)

Pindi Kinnisvaran raportissa ja Domuksen raportissa ei esitetä menneisyyttä koskevia hinta-arvioita, ja Tilastokeskus on julkaissut tietoja maatalousmaan vuokrahinnoista vasta vuodesta 2009 lähtien ja maankäyttövirasto tietoja toteutuneista liiketoimista vuodesta 2005 lähtien.

(325)

Uus Maan raportissa esitetään markkinahintojen vertailuarvo vuodelle 2000 (ks. johdanto-osan 428 kappale). Kyseinen raportti perustuu kattavaan markkina-analyysiin sekä vuokrasopimuksen kattamasta maasta ja myös Tarton maakunnan maa-alueista tehtyyn perusteelliseen analyysiin. Uus Maan raportissa analysoidaan yleistä markkinatilannetta ja vuokratun maa-alueen ominaisuuksia. Vaikka Uus Maan raportissa ei arvioida taloudellisia velvoitteita, siinä on kuitenkin otettu huomioon tarkasteltavana olevan vuokrasopimuksen erityispiirteet eli sen kesto ja taloudelliset lisävelvoitteet (ks. 2.5.8.4 jakso).

(326)

Edellä esitetyn perusteella komissio päättelee, että Uus Maan raportti tarjoaa pätevän vertailuarvon maatalousmaan vuoden 2000 markkinahinnan osalta. Lisäksi vuokrasopimuksen kattama maa vastaa hyvin keskimääräistä maata Virossa (ks. johdanto-osan 318 ja 319 kappale).

(327)

Uus Maan raportissa todetaan, että ennen Viron liittymistä EU:hun ei ollut odotettavissa välitöntä eksponentiaalista kasvua peltomaa-alassa. Vuonna 2000 kohtuullisessa kunnossa olevan peltomaan vuokrahinta Tarton maakunnassa oli arviolta 100 Viron kruunua hehtaarilta (6,4 euroa/ha) (ks. johdanto-osan 125 kappale sekä taulukko 10 ja taulukko 11).

(328)

Komissio toteaa, että vaikka valtiontukisääntöjen noudattamisesta tuli Virolle pakollista 1. toukokuuta 2004, kun Viro liittyi Euroopan unioniin, ja vaikka alkuperäisessä vuokrasopimuksessa todetaan, että sen ehtoja voidaan muuttaa sopimuksen tai lainsäädännön niin edellyttäessä, Viron viranomaiset eivät muuttaneet vuokrasopimusta vuonna 2004.

(329)

Markkinahinnoista saatavilla olevien tietojen osalta komissio toteaa, että vuoden 2004 osalta, jolloin Viron liittyi EU:hun, ainoat saatavilla olevat tiedot perustuvat Uus Maan raporttiin (ks. taulukko 10 ja taulukko 11).

(330)

Näin ollen komissio katsoo, että vuoden 2004 eli sen vuoden, jona Viron liittyi EU:hun, markkinahinta-arvio olisi määritettävä Uus Maan raportin perusteella.

(331)

Noudattaakseen varovaista lähestymistapaa vuotta 2004 koskevan markkinavuokrien vertailuarvon määrittämisessä komissio toteaa Uus Maan raportin tietojen osoittavan, että

(332)

Komissio katsoo, että vertailuarvoa määritettäessä tarkimmat ja siten parhaiten paikkansapitävät tiedot ovat ne, jotka koskevat itse vuokrasopimusta. Vertailuarvon määrittämiseksi voidaan kuitenkin käyttää myös Tarton maakunnassa sijaitsevan maan arvoa koskevia tietoja, kunhan näissä tiedoissa esitetyt arviot ovat yhdenmukaisia ja luotettavia. Komissio toteaa vuoden 2004 osalta, että Uus Maan raportissa ei esitetä vuokrasopimuksen kattaman maa-alueen osalta vuosikohtaisia arvioita vaan vain arvio, joka kattaa vuodet 2000–2004 (ks. johdanto-osan 331 kappaleen 3 kohta). Komissio katsoo kuitenkin, että kun otetaan huomioon, että vuosi 2004 on tämän ajanjakson loppupuolella ja seuraavan ajanjakson (eli vuosien 2005–2009) alhaisin arvo on 10 euroa hehtaarilta, tämä hinta (10 euroa hehtaarilta) on luotettavin arvio vuoden 2004 markkinahinnaksi (josta vähennetään vielä 20 % tietojen herkkyyden huomioon ottamiseksi) (ks. johdanto-osan 334 ja 514 kappale). Tätä tukee se, että maan markkinavuokrahinnat nousivat yleisesti ajan mittaan, kuten samassa raportissa selitetään (ks. johdanto-osan 331 kappaleen 1 kohta). Tämän päätelmän vahvistavat myös samassa raportissa esitetyt muut tiedot, jotka koskevat maan arvoa Tarton maakunnassa, ja näissä tiedoissa esitetyt markkinahinnat vuodelta 2004: kuten taulukosta 16 (Maan arvioitu vuokrahinta Tarton maakunnassa) käy ilmi, vuokrahintojen vaihteluvälin alhaisin arvo on niin ikään 10 euroa/ha. Yleensä tietyn vuoden hintatiedot ovat luotettavampia ja paremmin osviittaa antavia kuin tietyn ajanjakson kattava leveämpi hintahaitari.

(333)

Vuoden 2004 markkinahintojen vertailuarvoksi määritetty 10 euroa hehtaarilta on myös linjassa Tarton maakuntaa koskevien tietojen kanssa (ks. johdanto-osan 331 kappaleen 2 kohta), joiden mukaan vuokrat saattoivat olla vuonna 2004 myös korkeampia, jopa 20 euroa hehtaarilta, joka on edelleen tämän vaihteluvälin sisällä.

(334)

Näin ollen analysoituaan ristiin Uus Maan raportissa esitettyjä kahta tietokokonaisuutta (ks. taulukko 10 ja taulukko 11) komissio päättelee johdanto-osan 331–333 kappaleen perusteella kohtuullisen ja varovaisen lähestymistavan mukaisesti, että vuoden 2004 markkinahintojen vertailuarvo on 10 euroa peltomaahehtaaria kohti, josta vähennetään 20 prosenttia tietojen herkkyyden huomioon ottamiseksi (ks. johdanto-osan 514 kappale).

(335)

Komissio toteaa, että kuten johdanto-osan 322 kappaleessa todetaan, täsmällisin ja asianmukaisin vertailuhinta saadaan määrittämällä se maankäyttöviraston vuokrasopimusten perusteella.

(336)

Maankäyttöviraston toteutuneita vuokrasopimuksia koskevat tiedot ovat saatavilla vuodesta 2005 lähtien, joten vuonna 2005 alkaneen ajanjakson osalta asianmukainen markkinahinta-arvio saadaan määrittämällä se maankäyttöviraston tiedoissa esitetyn Viron vuokrahintojen mediaaniarvon perusteella.

(337)

Vuokran määrä on sovittu vuosikohtaisesti, kun taas saatavilla olevat markkinatiedot on ilmaistu euroina hehtaaria kohti. Tämä tarkoittaa, että näiden arvojen vertailemiseksi sovittu vuosivuokra on muunnettava euroiksi hehtaaria kohti.

(338)

Arvoja muunnettaessa on otettava huomioon maan laatu käyttämällä nimittäjää, joka vastaa markkinahinta-arvion kattamaa maata, jotta varmistetaan, että nämä kaksi arvoa ovat keskenään vertailukelpoisia.

(339)

Maankäyttöviraston tiedot koskevat julkisesta maatalousmaasta tehtyjä vuokrasopimuksia. Komissio toteaa, että päätöksessä tarkasteltava vuokrasopimus kattaa paitsi maatalous- myös metsätalousmaata. Voidakseen verrata vuokrasopimuksessa sovittua vuokraa ja maankäyttöviraston hintatietoja (eli vertaillakseen samankaltaisia maa-alueita keskenään) komissio ottaa laskelmassa huomioon vain YMP:n nojalla tukikelpoisen pinta-alan (72). Komissio pitää tätä varovaisena menetelmänä sen arvioimiseksi, mikä vuokran olisi pitänyt olla, ja/tai edun olemassaolon toteamiseksi. Näin ollen komissio toteaa, että vuosivuokraa ja maankäyttöviraston tietoja vertailtaessa nimittäjänä olisi käytettävä YMP:n nojalla tukikelpoista aluetta.

(340)

Komissio myöntää, että tämän menetelmän avulla saatavat luvut ovat vain arvioita, sillä

(341)

Komissio katsoo kuitenkin, että johdanto-osan 339 kappaleessa kuvatulla menetelmällä saadaan riittävän vertailukelpoinen arvio vertailukelpoisista alueista ja se on varovainen tapa määrittää, kuinka suuri vuokran olisi pitänyt olla, ja siten se, aiheutuuko vuokrasopimuksesta etua.

(342)

Koska Uus Maan raportissa selostetaan, että vuonna 2000 oli olemassa markkinat vain kohtuullisessa kunnossa olevalle peltomaalle, komissio päättelee, että kun otetaan huomioon YMP:n nojalla tukikelpoista maata koskevat tiedot, Viron EU:hun liittymistä edeltävien vuosien osalta tarkin arvio kohtuullisessa kunnossa olevan peltomaan alasta on Uus Maan raportissa esitetty peltomaan hehtaarimäärä (2 839,5 hehtaaria; ks. johdanto-osan 89 kappale), ja siten tätä hehtaarimäärää olisi käytettävä nimittäjänä, kun vuosivuokria verrataan Uus Maan raporttiin perustuvaan markkinavuokrien vertailuarvoon.

(343)

Seuraavassa taulukossa esitetään tietolähteittäin komission laatima yhteenveto käytettävistä nimittäjistä, kun vuosivuokrat muunnetaan euroiksi hehtaaria kohti.

Taulukko 17

Käytettävät nimittäjät (aluetyypit), kun vuosivuokrat muunnetaan euroiksi hehtaaria kohti

(344)

Menetelmässä, jolla vuosivuokrat muunnetaan euroiksi hehtaaria kohti käyttäen perustana ainoastaan YMP:n nojalla tukikelpoista osaa maasta, oletetaan, että muulla kuin YMP:n nojalla tukikelpoisella maalla ei ole lainkaan arvoa. Näin ollen edun olemassaolo voidaan vahvistaa, mikäli vuokrahinta on markkinahintaa alhaisempi, vaikka puutavaran myynnistä tai kiinteistöjen vuokraamisesta mahdollisesti saatavat tulot jätettäisiin huomiotta.

(345)

Puutavaran myynnistä saatavien tulojen osalta komissio toteaa, että puutavaran myynnistä saatavia lisätuloja ei voida määrittää pelkästään oletettujen myyntimäärien ja keskimääräisten myyntihintojen perusteella, koska tällaisessa lähestymistavassa oletetaan, että puutavaran myynnistä ei aiheudu lainkaan menoja. Sen sijaan on tarkasteltava joko toteutuneita puutavaran nettomyyntituloja tai metsämaan arvioituja markkinavuokria. Metsätalouden tuotantosykli on yleensä useita vuosikymmeniä eli huomattavasti pidempi kuin vuokrasopimuksen kesto (25 vuotta). Sen vuoksi metsätalousmaan markkinavuokria koskevat tiedot eivät välttämättä ole luotettava arvio markkinahinnasta tiettynä ajanjaksona.

(346)

Koska tarkasteltavana olevassa tapauksessa metsämaa-alan koko on suhteellisen pieni verrattuna maatalousmaahan, komissio katsoo, että varovaisuuden ja yksinkertaisuuden nimissä metsämaan arvoa ei pitäisi ottaa huomioon etua arvioitaessa.

(347)

Kuten johdanto-osan 291 kappaleen d kohdassa ja 292 kappaleessa todetaan, johdanto-osan 60 ja 68 kappaleessa tarkoitetut taloudelliset velvoitteet voivat olla väitetyn edun arvioinnin kannalta olennaisia seikkoja vuokrasopimuksessa. Tarkasteltaessa kyseisten taloudellisten velvoitteiden vaikutuksia AS Tartu Agron taloudelliseen ja rahoitustilanteeseen verrattuna muihin markkinaehdoin toimiviin yrityksiin olennaista on,

(348)

Komissio toteaa, että kun otetaan huomioon, että vuokrasopimuksen kesto on poikkeuksellisen pitkä ja että sopimus kattaa poikkeuksellisen laajan alueen, pelkästään se seikka, että vuonna 2000 ei ollut tavanomainen markkinakäytäntö sisällyttää vuokrasopimuksiin taloudellisia velvoitteita rahallisesti mitattavissa olevassa muodossa (ks. johdanto-osan 122 ja 123 kappale), ei automaattisesti tarkoita, että näillä velvoitteilla olisi kielteinen vaikutus AS Tartu Agron taloudelliseen tilanteeseen, niin että ne olisi etua arvioitaessa katsottava kokonaisuudessaan tai osittain osaksi vuokran määrää.

(349)

Myöskään maaperän viljavuuden varmistamista ja siten valtion omaisuuden arvon säilyttämistä ja kasvattamista koskeva valtion väitetty tavoite vuonna 2000 ei ole yksinään ratkaiseva seikka komission arvioidessa, olisiko taloudelliset velvoitteet katsottava osaksi vuokraa vuodesta 2004 alkaen.

(350)

Komissio toteaa, että alkuperäisessä vuokrasopimuksessa asetettu määräys, jonka mukaan AS Tartu Agron velvollisuutena oli maksaa kaikki vuokrattuun maa-alueeseen liittyvät verot, sisältyi vuokranmaksua koskeviin määräyksiin, kun taas maanparannusjärjestelmiin tehtävät investoinnit ja kunnossapitokulujen maksamista koskeva velvoite katsottiin osaksi muita sopimukseen perustuvia oikeuksia ja velvollisuuksia.

(351)

Kun vuokrasopimusta muutettiin vuonna 2009, osapuolet sopivat, että vuodesta 2010 alkaen vuokralaisen maksuvelvoitteensa nojalla maksamat investoinnit maanparannusjärjestelmien uudistamiseen on vähennettävä vuokrasta, joka riippui yhtenäisen pinta-alatuen määrästä (ks. johdanto-osan 79 ja 80 kappale).

(352)

Komissio toteaa kuitenkin, että se, luokitellaanko taloudelliset velvoitteet vuokrasopimuksessa muodollisesti osaksi vuokraa vai osaksi muita velvoitteita, ei ole ratkaiseva tekijä, sillä se ei määritä niiden taloudellista vaikutusta.

(353)

Komissio toteaa, että edun olemassaoloa arvioitaessa on otettava huomioon, että saatavilla olevat markkinahintojen lähteet eroavat huomattavasti toisistaan siinä, miten taloudellisten velvoitteiden vaikutukset on otettu niissä huomioon.

(354)

Markkinahinta-arviosta riippuen taloudelliset velvoitteet on joko otettu kokonaisuudessaan tai osittain huomioon hinta-arviossa tai jätetty kokonaan pois siitä.

(355)

Arvioinnissa on otettava huomioon, että esimerkiksi Domuksen raportissa kyseisten taloudellisten velvoitteiden vaikutus jätettiin nimenomaisesti pois hinta-arviosta (ks. johdanto-osan 143 kappale), kun taas Pindi Kinnisvaran raportissa maatalousmaan markkinahinta-arvio on muodostettu sen oletuksen pohjalta, että vuokralaisella on velvollisuus maksaa tietyt kustannukset (104 euroa hehtaaria kohti; ks. johdanto-osan 116 kappale).

(356)

Maankäyttöviraston vuokrasopimuksissa vuokralaiselle asetetaan tiettyjä vero- ja kunnossapitovelvoitteita, mutta kunnossapitovelvoitteita ei ole määritelty rahallisesti eikä sopimuksissa määritetä mitään tiettyä vuotuista määrää, joka vuokralaisen on käytettävä kunnossapitoon.

(357)

Uus Maan raportissa tarkastellaan sitä, mikä on tavanomainen markkinakäytäntö taloudellisten velvoitteiden osalta. Siinä ei kuitenkaan erikseen kuvailla tai selitetä, miten taloudellinen velvoite tai muut vuokrasopimuksessa määrätyt seikat vaikuttavat raportissa esitettyyn arviointiin, mikä vähentää raportin hyödyllisyyttä tämän asian osalta.

(358)

Edellä esitetyn vuoksi komissio arvioi 5.2.3.3.2.6.3–5.2.3.3.2.6.5 jaksossa, missä määrin vuokralaisen velvollisuus i) maksaa maavero, ii) maksaa kunnossapitokustannukset ja iii) tehdä investointeja maanparannusjärjestelmien uudistamiseen on otettava huomioon eli missä määrin nämä kulut on katsottava osaksi vuokratuloja, kun sovittua vuokraa verrataan asianmukaiseen markkinavuokraan.

(359)

Komissio katsoo, että koska maaveron maksaminen on maan omistajan lakisääteinen velvollisuus, vuokrasopimuksessa vuokralaiselle asetettu velvollisuus maksaa johdanto-osan 61 kappaleessa tarkoitettu maavero palvelee vuokranantajan etua ja se vaikuttaa kielteisesti AS Tartu Agron taloudelliseen tilanteeseen.

(360)

Tästä seuraa, että laskettaessa erotusta AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksaman vuokran ja sen vuokran välillä, jonka sen olisi tavanomaisissa markkinaolosuhteissa kulloisenakin ajankohtana pitänyt maksaa, ratkaisevaa on, aiheuttaako maaveron maksuvelvollisuus AS Tartu Agrolle muihin yrityksiin verrattuna ylimääräisen rasitteen, joka olisi katsottava osaksi vuokraa.

(361)

Maankäyttöviraston tietojen osalta komissio toteaa, että valtion tekemissä vuokrasopimuksissa vuokralainen maksaa maaveron (ks. johdanto-osan 114 kappale). Koska maaveron maksuvelvollisuus koskee kaikkia vuokralaisia julkisissa vuokrasopimuksissa, alkuperäisessä vuokrasopimuksessa asetettu maaveron maksuvelvollisuus ei ole ylimääräinen velvoite eikä aiheuta AS Tartu Agrolle ylimääräistä rasitetta, kun sen maksamia vuokria verrataan maankäyttöviraston tietoihin perustuvaan markkinahintaan.

(362)

Koska maankäyttöviraston huutokaupat edustavat tavanomaista julkisen maan vuokraamisessa noudatettavaa käytäntöä, velvoite on tavanomaisten markkinakäytäntöjen mukainen.

(363)

Uus Maan raportissa todetaan, että vuoteen 2010 asti maaveron maksaminen oli yleensä vuokralaisen vastuulla (ks. johdanto-osan 124 kappale). Koska maaveron määrääminen vuokralaisen maksettavaksi oli tavanomainen markkinakäytäntö, alkuperäisessä vuokrasopimuksessa asetettu maaveron maksuvelvollisuus ei ole ylimääräinen velvoite eikä aiheuta AS Tartu Agrolle ylimääräistä rasitetta, kun sen maksamia vuokria verrataan Uus Maan raportin tietoihin perustuvaan markkinahintaan. Kun AS Tartu Agron maksamaa vuokraa verrataan Uus Maan raportissa esitettyyn markkinahinta-arvioon vuosille 2000–2004, maaveron maksuvelvollisuus ei aiheuta AS Tartu Agrolle ylimääräistä rasitetta, koska kyseessä on tavanomaisten markkinakäytäntöjen mukainen velvoite.

(364)

Edellä esitetystä seuraa, että AS Tartu Agron maksamaa maaveroa ei pitäisi katsoa osaksi sen maksamia vuotuisia vuokria, kun niitä verrataan seuraaviin lähteisiin perustuviin markkinavuokrien vertailuarvoon:

(365)

Vuotuiset kunnossapitokulut ovat taloudellisesti tarkasteltuna toimintakuluja, jotka tuottavat tuloja ja/tai nostavat maan arvoa lyhyellä aikavälillä riippumatta siitä, että myös aktiivinen ja kestävä maatalous vaikuttaa maan arvoon myönteisesti.

(366)

Kaikkien alkutuotannossa toimivien yritysten myös tavanomaisissa markkinaolosuhteissa on vastattava näistä kuluista.

(367)

Komissio toteaa, että Uus Maan raportissa käsitellään sitä, millainen on ollut normaali markkinakäytäntö vuokralaisten lisävelvoitteiden suhteen. Raportissa todetaan erityisesti, että maanparannustoimet ja tienvarsien tavanomainen kunnossapito on määritetty sopimuksissa vuokralaisen eli kiinteistöä käyttävän ja siitä hyötyvän tahon velvoitteiksi. Tavallisesti nämä velvoitteet on kuitenkin esitetty vuokrasopimuksissa yleisluonteisesti, kun taas tarkasteltavana olevassa vuokrasopimuksessa määritellään yksityiskohtaisesti, miten vuotuiset kunnossapidon määrärahat olisi käytettävä. Lisäksi Uus Maan raportissa korostetaan, että vuokrasopimus koskee poikkeuksellisen laajaa aluetta ja sen kesto on poikkeuksellisen pitkä.

(368)

Komissio katsoo, että se, että kunnossapitokustannuksia koskeva sitoumus on määritetty yksityiskohtaisesti ja rahallisesti, ei muuta näiden kustannusten taloudellista luonnetta. Se ei myöskään muuta sitä, että kyseiset kulut palvelevat AS Tartu Agron etua, koska se voi hyötyä niiden maksamisesta vuokrasopimuksen 25-vuotisen voimassaolon aikana. Lisäksi todetaan, että kaikkien alkutuotannossa toimivien yritysten myös tavanomaisissa markkinaolosuhteissa on vastattava samanlaisista kuluista.

(369)

Pelkästään se seikka, että Viron viranomaisilla saattoi vuonna 2000 olla yleisen edun mukaisena tavoitteena valvoa AS Tartu Agron operatiivisia päätöksiä vuokrasopimuksen kautta määräämällä kunnossapitokustannusten käytöstä, ei muuta sitä, että näiden kustannusten maksaminen palvelee ennen kaikkea AS Tartu Agron etua sen käyttäessä maata maataloustoimintaan, ja kaikkien alkutuotannossa toimivien yritysten myös tavanomaisissa markkinaolosuhteissa on vastattava samanlaisista kuluista. Johdanto-osan 229 ja 230 kappaleessa esitettyjen huomautusten osalta komissio toteaa, että sillä, mistä syistä Viron viranomaiset sisällyttivät kunnossapitokuluja koskevan sitoumuksen vuokrasopimukseen tai mihin tavoitteisiin ne tällä pyrkivät, ei ole merkitystä.

(370)

Komissio myös huomauttaa, että vuokrasopimukseen sisältyy ehto, jonka mukaan vuokraa voidaan alentaa, jos vuokra ylittää vuokratulla maalla harjoitettavasta tavanomaisesta maataloustoiminnasta saatavat tulot (ks. johdanto-osan 66 kappale). Tämän perusteella komissio päättelee, että kyseisellä ehdolla siirretään tosiasiallisesti operatiivista riskiä vuokralaiselta vuokranantajalle ja se vähentää mahdollista taloudellista rasitetta, jota tiettyihin toimintakuluihin liittyvästä sitoumuksesta on voinut aiheutua vuokralaiselle.

(371)

Kunnossapitokuluja koskeva sitoumus eli velvollisuus maksaa johdanto-osan 68 kappaleen b kohdassa tarkoitetut vuotuiset kunnossapitokulut ei siis vaikuta kielteisesti AS Tartu Agron taloudelliseen tilanteeseen verrattuna muihin markkinoilla toimiviin yrityksiin. Nämä kulut ovat osa vuokralaisen toimintakuluja.

(372)

Komissio myöntää, että vuotuisten toimintamenojen maksamista koskevalla sopimusvelvoitteella voi olla merkittäviä taloudellisia vaikutuksia, mutta vain, jos yrityksen olisi lopetettava toimintansa maatalouden alkutuotannon alalla. Näin ollen niin kauan kuin AS Tartu Agron toiminnan oletetaan jatkuvan, vuotuisten toimintamenojen maksamista koskeva sopimusvelvoite ei vaikuta kielteisesti sen taloudelliseen tilanteeseen, kun sitä verrataan muihin yrityksiin.

(373)

Myöskään se, että kunnossapitokustannuksia koskevan sitoumuksen mukainen nimellismäärä alkuperäisen vuokrasopimuksen tekohetkellä oli suurempi kuin keskimääräiset kunnossapitokustannukset alalla (ks. johdanto-osan 222 kappaleen f kohta), ei yksinään vaikuta kielteisesti AS Tartu Agron taloudelliseen asemaan, kun sitä verrataan muihin alalla toimiviin yrityksiin vuokrasopimuksen 25-vuotisena voimassaoloaikana.

(374)

Lisäksi komissio toteaa, että Uus Maan raportissa kuvataan, miten kunnossapitovelvoitteiden sisällyttäminen vuokrasopimuksiin on muuttunut maanvuokrausmarkkinoiden kehittyessä vuokrasopimuksen voimassaoloaikana (ks. johdanto-osan 122–124 kappale), ja että maankäyttöviraston vuokrasopimuksiin sisältyy velvoite, jonka mukaan vuokraajan on sitouduttava pitämään maa hyvässä kunnossa (ks. johdanto-osan 114 kappale). Näin ollen se, että kunnossapitovelvoite ilmaistaan rahallisesti, ei tarkoita, että maankäyttöviraston vuokrasopimuksiin – jotka edustavat tavanomaista markkinakäytäntöä – ei sisältyisi velvoitetta, jolla olisi vastaava taloudellinen vaikutus.

(375)

Lisäksi komissio toteaa johdanto-osan 60 ja 61 kappale huomioon ottaen, että vuokrasopimuksen muoto ei viittaa siihen, että osapuolten tarkoituksena olisi ollut katsoa vuotuiset kunnossapitokustannukset osaksi vuokraa, sillä ne eivät virallisesti ole yhteydessä vuokraan.

(376)

Viron viranomaiset eivät myöskään ole toimittaneet mitään ennakkoon tehtyä analyysia, joka olisi osoittanut, että vuotuiset kunnossapitokustannukset katsottiin osaksi vuokraa tai edes korvaukseksi menetetyistä vuokratuloista.

(377)

Edellä esitetystä seuraa, että koska kunnossapitokuluja koskeva sitoumus ei vaikuta haitallisesti AS Tartu Agron taloudelliseen tilanteeseen, sitoumuksen mukaisia kuluja ei pitäisi katsoa osaksi vuosivuokraa verrattaessa sitä markkinavuokrien vertailuarvoon.

(378)

Johdanto-osan 68 kappaleen a kohdassa tarkoitetut investoinnit maanparannusjärjestelmiin ovat taloudellisesti tarkasteltuna investointeja, jotka tuottavat tuloja pitkällä aikavälillä, mahdollisesti vuokrasopimuksen päättymisen jälkeenkin, ja siten ne voivat tuottaa etua maan omistajalle.

(379)

Komissio toteaa, että

(380)

Johdanto-osan 379 kappaleen perusteella komissio toteaa ensinnäkin, että ainoastaan niillä investoinneilla, jotka ovat suoraan vuokrasopimuksesta johtuvia ylimääräisiä investointeja, voi olla kielteinen vaikutus AS Tartu Agron taloudelliseen tilanteeseen, toisin sanoen ainoastaan investoinnit, jotka on tehty johdanto-osan 68 kappaleen a kohdassa tarkoitetun investointisitoumuksen täyttämiseksi, voivat olla merkityksellisiä edun olemassaoloa todettaessa ja sen arvo määritettäessä. AS Tartu Agron väitteestä, jonka mukaan kaikki sen tekemät investoinnit olisi otettava huomioon, komissio toteaa ensinnäkin, että tavanomaisten liiketoiminnallisten syiden vuoksi tehdyt investoinnit eli AS Tartu Agron tekemät investoinnit, joita ei ole edellytetty vuokrasopimuksessa, eivät perustu vuokrasopimukseen, vaikka niiden käyttöikä ylittäisi sopimuksen keston (25 vuotta).

(381)

Komissio katsoo, että on selvää, että vuokralaisella, joka käyttää maata alkutuotantoa varten yli 25 vuoden ajan, on liiketoiminnallisia syitä tehdä myös pitkäaikaisia investointeja. Näin ollen komissio päättelee, ettei AS Tartu Agro voi väittää, että kaikki sen vuokratulla maalla tekemät investoinnit olisi katsottava osaksi vuokraa, etenkään kun on kyse vuokrasopimuksen velvoitteiden lisäksi tehdyistä investoinneista.

(382)

Toiseksi vain niillä investoinneilla, jotka AS Tartu Agro on käytännössä rahoittanut, voi olla kielteinen vaikutus sen taloudelliseen tilanteeseen. Ratkaisevaa ei ole investointisitoumuksen nimellisarvo vaan ainoastaan se osa sitoumuksesta, jonka AS Tartu Agro on käytännössä toteuttanut ja rahoittanut. Kolmansien osapuolten rahoittamien maanparannusjärjestelmiin tehtyjen investointien osalta (ks. johdanto-osan 91–99 kappale) komissio katsoo, että kyseisillä investoinneilla ei ole kielteistä vaikutusta AS Tartu Agron taloudelliseen tilanteeseen. Näin ollen vain se osa investointisitoumuksesta, jonka kustannukset AS Tartu Agro on maksanut, voidaan katsoa osaksi vuokraa.

(383)

Kolmanneksi vuokrasopimukseen sisältyvän ehdon osalta, jonka mukaan parannuksista voi tietyin edellytyksin tulla ministeriön omaisuutta ja tämän on ostettava ne vuokrasopimuksen päättyessä (ks. esimerkiksi johdanto-osan 69 kappale ja 379 kappaleen d kohta), komissio toteaa seuraavaa: Joillakin tällaisista investoinneista voi olla vielä jäännösarvoa sopimuksen päättyessä, mutta tämä ei ole varmaa. On mahdollista, että AS Tartu Agro saa takaisin osan kyseisten investointien arvosta sopimuksen päättyessä, mikä on kuitenkin epävarmaa niin kauan kuin vuokrasopimus on vielä voimassa. Lisäksi komissio toteaa joka tapauksessa, että AS Tartu Agro on käytännössä ottanut vastatakseen omistajalle kuuluvan taloudellisen velvoitteen.

(384)

Tässä tilanteessa, jossa tietoja ministeriön mahdollisista omaisuuserien jäännösarvon tulevista hankinnoista ei ole saatavilla ennen vuokrasopimuksen päättymistä ja kyseiset hankinnat ovat epävarmoja, komissio katsoo varovaisuuden vuoksi, että AS Tartu Agron rahoittamat sovitut investoinnit olisi katsottava osaksi vuokraa (ks. johdanto-osan 388 kappaleen b kohta ja 389 kappaleen a kohta).

(385)

Investointien käyttöiän osalta komissio toteaa, että silloin kun johdanto-osan 68 kappaleen a kohdassa tarkoitettujen maanparannusjärjestelmiin tehtävien investointien käyttöikä ylittää vuokrasopimuksen keston, investointien hyödyt jakautuvat osapuolten kesken. AS Tartu Agro voi hyötyä tekemistään sovituista investoinneista vain vuokrasopimuksen 25-vuotisena voimassaoloaikana. Jäljelle jäävä osa käyttöiästä hyödyttää vuokranantajaa. AS Tartu Agro olisi kuitenkin hyötynyt näistä investoinneista myös siinä tapauksessa, että Viro olisi maksanut ne maanparannuslain 16 §:n 1 momentin mukaisesti (ks. johdanto-osan 180 kappale).

(386)

Lisäksi tilanteessa, jossa AS Tartu Agro voisi jatkaa toimintaansa vuokrasopimuksen päätyttyä, kumulatiiviset poistetut investoinnit kuuluvat investointeihin, jotka hyödyttäisivät AS Tartu Agroa. Loppuosa investoinneista hyödyttää yksinomaan vuokranantajaa. Kumulatiiviset poistot vastaavat sitä investointien taloudellista arvoa, joka hyödyttää yksinomaan vuokralaista, kun taas se osa investoinneista, jota ei ole poistettu ja jota vuokranantaja ei ole ostanut vuokrasopimuksen päätyttyä, edustaa vuokranantajan kyseisestä sopimusvelvoitteesta saamaa taloudellista hyötyä.

(387)

Komissio kuitenkin huomauttaa, että maanparannusjärjestelmien kumulatiivisista poistoista tilanteessa, jossa AS Tartu Agro voisi jatkaa toimintaansa, ei ole saatavilla tietoja. Näin ollen komissio olettaa varovaisuuden vuoksi, että maanparannusjärjestelmiin tehtyjen investointien käyttöikä on ikuinen, eli maanparannusjärjestelmiin tehtyjen AS Tartu Agron rahoittamien investointien määrästä ei pitäisi vähentää määrää, joka edustaa AS Tartu Agron taloudellista hyötyä.

(388)

Johdanto-osan 379–387 kappaleen perusteella komissio olettaa varovaisuuden vuoksi edun olemassaoloa arvioidessaan, että

(389)

Johdanto-osan 388 kappaleesta seuraa, että

(390)

Edellä esitetystä seuraa, että johdanto-osan 68 kappaleen a kohdassa tarkoitetun investointisitoumuksen määrät voidaan lisätä vuosivuokraan, kun sitä verrataan markkinavuokrien vertailuarvoon, vain siihen määrään asti, jonka AS Tartu Agro on käytännössä rahoittanut.

(391)

Vuokrasopimuksen 25 vuoden kesto on huomattavasti markkinakäytännön mukaista kestoa pidempi. Maankäyttöviraston vuokrasopimukset ovat yleensä voimassa viisi vuotta (ks. johdanto-osan 112 kappale). Tältä osin komissio toteaa, että

(392)

Tarkasteltavana olevassa asiassa komissio katsoo, että johdanto-osan 63–67 kappaleessa tarkoitetut vuokrasopimukseen sisältyvät ehdot, joiden mukaan osapuolet voivat pyytää vuokran alentamista tai korottamista kohtuullisella määrällä, jos vuokransaajan maksettavaksi tuleva vuokra ylittää sen saamat tulot tai poikkeaa yli puolella molempien osapuolten sopimusvelvoitteita vastaavasta kohtuullisesta vuokrasta, eivät ole asianmukainen indeksointia koskeva ehto. Vuokrasopimuksen ehdot, joiden perusteella osapuolet voivat aloittaa menettelyn vuokrahinnan muuttamiseksi, eivät takaa, että sovittu vuokra on markkinahintojen mukainen.

(393)

Ensinnäkin tämä ehto mahdollistaa vuokran tarkistamisen vain, jos se poikkeaa normaalista markkinahintatasosta yli 50 prosentilla.

(394)

Toiseksi ehdossa edellytetään, että asianomainen osapuoli esittää erillisen pyynnön vuokran tarkistamiseksi.

(395)

Kolmanneksi kyseisellä ehdolla myös siirretään operatiivista riskiä vuokralaiselta vuokranantajalle, sillä vuokrasopimukseen sisältyy ehto, jonka mukaan vuokralainen voi vaatia vuokran alentamista, jos vuokra ylittää vuokrattavan kohteen tavanomaisesta hoidosta saatavat tulot.

(396)

Kyseinen ehto ei siis takaa vuokrasopimuksen markkinaehtoisuutta sen voimassaoloaikana.

(397)

Näin ollen komissio katsoo, että 25 vuoden kesto ilman indeksointia koskevan ehdon kaltaisia määräyksiä, joilla varmistettaisiin, että vuokra vastaa markkinavuokria, on ominaisuus, joka vaikuttaa olennaisesti vuokrasopimuksen taloudelliseen ja rahoitukselliseen tuottoon.

(398)

Lisäksi komissio toteaa, että

(399)

Edellä esitetyn perusteella komissio katsoo, että tavanomaisissa markkinaolosuhteissa toimiva yritys ei olisi voinut saada tällaisia ehtoja, koska alun perin sovitussa vuokrahinnassa ei ole otettu asianmukaisesti huomioon sopimuksen kestoa ja indeksointia koskevan ehdon puuttumista.

(400)

Komissio päättelee, että sopimuksen kesto ja johdanto-osan 64–66 kappaleessa tarkoitetut määräykset ovat sellaisia piirteitä asianomaisessa vuokrasopimuksessa, joita tavanomaisissa markkinaolosuhteissa toimiva yritys ei olisi voinut saada.

(401)

Tavanomaisissa markkinaolosuhteissa vuokralaisella ei olisi ollut taloudellisesta, kaupallisesta ja rahoituksen näkökulmasta järkevää syytä rajoittaa mahdollisuuksiaan korottaa vuokrahintaa johdanto-osan 64–66 kappaleessa tarkoitetuilla ehdoilla, kun otetaan huomioon alkuperäisen vuokrasopimuksen kesto.

(402)

Komissio on myös eri mieltä AS Tartu Agron väitteestä, jonka mukaan vuokrasopimuksen osapuolet eivät pysty jatkuvasti mukauttamaan pitkäaikaista sopimusta markkinaolosuhteisiin (ks. johdanto-osan 192 kappale). Komissio muistuttaa unionin oikeuden ensisijaisuuden periaatteesta (73) sekä muistuttaa myös, että kansallinen lainsäädäntö tai jäsenvaltion allekirjoittama sopimus eivät voi olla valtiontukisääntöjen vastaisia (ks. myös johdanto-osan 285 kappale).

(403)

Ottaen huomioon, että vuokrasopimus sisältää johdanto-osan 64–66 kappaleessa tarkoitetut ehdot, joilla osa vuokralaisen operatiivisesta riskistä siirretään vuokranantajalle, mistä aiheutuu vuokralaiselle etua, komissio toteaa, että vuokrasopimuksen kesto on vapaavalintainen piirre vuokrasopimuksessa eikä sillä siten ole negatiivista arvoa vuokranantajalle ja että kesto voi lisätä väitetyn edun arvoa vain verrattaessa vuosivuokraa lyhytkestoisempiin sopimuksiin perustuvaan markkinavuokrien vertailuarvoon.

(404)

Vuoden 2004 alhaisin markkinavuokrien vertailuarvo on Uus Maan raporttiin perustuva 10 euroa hehtaarilta (ks. 127 kappaleen b kohta ja johdanto-osan 128 kappale) (maankäyttöviraston tiedot ovat saatavilla vasta vuodesta 2005 alkaen).

(405)

Tämän perusteella 2 839,50 hehtaarin suuruisen peltomaan markkinavuokrien vertailuarvo olisi ollut 28 395 euroa hehtaarilta vuodessa ja vastaavasti YMP:n nojalla tukikelpoisen 2 920,98 hehtaarin suuruisen maa-alan markkinahinta olisi ollut 29 209,80 euroa hehtaarilta vuodessa.

(406)

Vuonna 2004 AS Tartu Agron maksama vuosivuokra eli vuokran määrä ilman maaveroa tai muita taloudellisia velvoitteita oli […] euroa (ks. johdanto-osan 85 kappale) eli […] euroa peltomaahehtaarilta (2 839,50 hehtaaria) (ks. johdanto-osan 148 kappale) tai […] euroa YMP:n nojalla tukikelpoista hehtaaria kohti ([…] hehtaaria).

(407)

Kuten johdanto-osan 390 kappaleessa todetaan, verrattaessa AS Tartu Agron maksamaa vuokraa markkinavuokrien vertailuarvoon investointisitoumus (ks. johdanto-osan 68 kappaleen a kohta) on katsottava osaksi vuokraa AS Tartu Agron rahoittamaan määrään asti.

(408)

AS Tartu Agro ei kuitenkaan rahoittanut lainkaan maanparannusjärjestelmiin tehtäviä investointeja vuonna 2004 (ks. johdanto-osan 99 kappale).

(409)

Edellä esitetyn perusteella komissio päättelee, että AS Tartu Agron maksama vuokra ([…] euroa; […] euroa peltomaahehtaarilta ([…] hehtaaria)) alitti markkinahinnan, kun sitä verrataan markkinavuokrien vertailuarvoon (29 209,80 euroa; 10 euroa hehtaarilta (alhaisin hinta Uus Maan raportin mukaan, ks. johdanto-osan 128 ja 332 kappale)).

(410)

Nämä etua koskevat päätelmät pätevät myös siinä tapauksessa, että markkinavuokrien vertailuarvoa (10 euroa hehtaarilta) alennetaan 20 prosenttia (kuten Uus Maan raportissa esitetään) määritetyn vertailuarvon mahdollisen vaihteluvälin ylärajan mukaisesti (ks. johdanto-osan 132, 144 ja 424 kappale).

(411)

Vuokra olisi ylittänyt markkinavuokrien vertailuarvon eli 10 euroa hehtaarilta vain siinä tapauksessa, että Tartu Ago AS olisi rahoittanut sovittuja investointeja niiden vuotuisen nimellismäärän verran eli […] eurolla vuodessa, mitä se ei tehnyt.

(412)

Näin ollen kun otetaan huomioon vuokrasopimuksen 25 vuoden kesto ja tulevien vuokrankorotusten osalta sovitut edulliset ehdot, joita tavanomaisissa markkinaolosuhteissa toimiva yritys ei olisi voinut saada (ks. johdanto-osan 399 kappale), vuokrasopimuksesta aiheutui AS Tartu Agrolle taloudellista etua sinä päivämääränä, jona Viro liittyi Euroopan unioniin.

(413)

Koska vuokrahinnasta neuvoteltiin uudelleen tai sitä korotettiin yksipuolisesti liittymisen jälkeen (ks. 2.5.4 jakso), komissio arvioi, vastasivatko tarkistetut vuokrahinnat markkinavuokrien vertailuarvoa.

(414)

Johdanto-osan 335 kappaleen perusteella asianmukainen markkinavuokrien vertailuarvo perustuu vuodesta 2005 lähtien maankäyttöviraston tietoihin vuokrahintojen mediaaneista Virossa (ks. johdanto-osan 111 kappale).

(415)

Kun otetaan huomioon 5.2.3.3.2.6 jaksossa esitetyt päätelmät vuokran muuntamisesta euroiksi hehtaaria kohti sekä taloudellisten velvoitteiden markkinaehtoisuudesta ja taloudellisesta merkityksestä, markkinavuokrien vertailuarvon eli maankäyttöviraston tietojen ja AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksaman vuokran välisen erotuksen laskemiseksi on tehtävä seuraavat muutokset ja mukautukset:

(416)

Kun lasketaan AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksaman vuokran ja sen vuokran välinen erotus, joka AS Tartu Agron olisi kulloinkin pitänyt maksaa tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, voidaan todeta, että uudelleen neuvotellut ja yksipuolisesti korotetut vuokrat ovat alittaneet markkinavuokrien vertailuarvon vuodesta 2005 lähtien, kun vuosivuokraa on tarkistettu seuraavan taulukon mukaisesti (ks. taulukko 18):

Taulukko 18

Vuokrahinnan ja markkinavuokrien vertailuarvon vertailu osapuolten tarkistaessa vuosivuokraa

(417)

Näin ollen komissio päättelee, että osapuolten sopima vuokrahinta, joka määritettiin vielä suuremmaksi lisäämällä siihen AS Tartu Agron investointisitoumuksen nojalla rahoittama vuotuinen määrä, on alle hinnan, joka AS Tartu Agron olisi tavanomaisissa markkinaolosuhteissa pitänyt maksaa kunakin ajankohtana Viron Euroopan unioniin liittymisen jälkeen.

(418)

Edellä esitetyn perusteella komissio päättelee, että AS Tartu Agron maksaman vuotuisen vuokran ja markkinahinnan välinen ero johtuu

(419)

Näin ollen komissio toteaa, että sen määrittämiseksi, vuokrattiinko maa AS Tartu Agrolle edullisin ehdoin, on laskettava AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksaman vuokran ja sen vuokran välinen erotus, joka AS Tartu Agron olisi pitänyt maksaa kunakin ajankohtana tavanomaisissa markkinaolosuhteissa (ks. johdanto-osan 291 kappale), ja AS Tartu Agron maksamaa vuosivuokraa on verrattava markkinavuokrien vertailuarvoon.

(420)

Jotta varmistetaan, että maankäyttöviraston tietoihin perustuvan markkinavuokrien vertailuarvon ja AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksaman vuokran välinen erotus perustuu keskenään vertailukelpoisiin arvoihin, on tehtävä johdanto-osan 415 kappaleessa kuvatut muutokset ja mukautukset.

(421)

Komissio toteaa, että selvyyden vuoksi etua arvioidaan vuositasolla, vaikka väitetty etu myönnettiin AS Tartu Agrolle, kun maa-alue vuokrattiin sille alle markkinahinnan eli kun markkinahinnan alittava vuokra erääntyi kahdesti vuodessa, 1. heinäkuuta ja 1. joulukuuta (ks. johdanto-osan 508 kappale).

(422)

Kuten seuraavassa taulukossa (ks. taulukko 19) esitetään, AS Tartu Agron tosiasiallisesti maksama vuokra, johon on lisätty AS Tartu Agron maanparannusjärjestelmiin tehtäviä investointeja koskevan sitoumuksen nojalla tosiasiallisesti maksama määrä, oli vuosina 2015–2019 alle vuotuisten markkinavuokrien vertailuarvon.

Taulukko 19

AS Tartu Agron maksama vuosivuokra verrattuna markkinavuokrien vertailuarvoon