1.4.2015   

FI

Euroopan unionin virallinen lehti

L 89/1

(1)

Vuosien 2003 ja 2006 välisenä aikana komissio vastaanotti kanteluja useilta tahoilta. Kantelujen mukaan eräät lentoyhtiöt sekä Berlin-Schönefeldin lentoaseman, jäljempänä ’Schönefeldin lentoasema’, pitäjä ovat mahdollisesti saaneet laitonta valtiontukea toiminnalleen kyseisellä lentoasemalla.

(2)

Komissio pyysi 17 päivänä elokuuta 2006 päivätyllä kirjeellä Saksaa toimittamaan lisätietoja asiasta. Saksa toimitti pyydetyt tiedot 20 päivänä joulukuuta 2006 päivätyllä kirjeellä.

(3)

Komissio ilmoitti Saksalle 10 päivänä heinäkuuta 2007 päivätyllä kirjeellä päättäneensä aloittaa Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen, jäljempänä ’SEUT-sopimus’, 108 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn, joka koski edellä mainittuja toimenpiteitä, jäljempänä ’menettelyn aloittamista koskeva päätös’. Samassa yhteydessä komissio antoi neuvoston asetuksen (EY) N:o 659/1999 (3) 10 artiklan 3 kohdan nojalla tietojen antamista koskevan välipäätöksen sellaisten asiakirjojen ja tietojen osalta, joita komissio tarvitsee arvioidakseen, ovatko kyseessä olevat toimenpiteet valtiontukea.

(4)

Saksa toimitti huomautuksensa komissiolle 4 päivänä lokakuuta 2007 päivätyllä kirjeellä ja täydensi huomautuksiaan lisäasiakirjoilla 3 päivänä maaliskuuta 2008.

(5)

Komission päätös menettelyn aloittamisesta julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä30 päivänä lokakuuta 2007 (4). Komissio kehotti asianomaisia esittämään huomautuksensa toimenpiteistä kuukauden kuluessa päätöksen julkaisemisesta.

(6)

Komissio vastaanotti huomautuksia useilta asianomaisilta ja välitti kyseiset huomautukset Saksalle 16 päivänä tammikuuta ja 20 päivänä helmikuuta 2008. Saksa toimitti huomautuksensa asianomaisten osapuolten huomautuksista 15 päivänä toukokuuta 2008 päivätyllä kirjeellä. Komissio toimitti Saksalle lisätietopyynnön 31 päivänä elokuuta 2009. Saksa vastasi pyyntöön kolmessa osassa 28 päivänä syyskuuta, 12 päivänä lokakuuta ja 28 päivänä lokakuuta 2009. Komissio toimitti Saksalle uuden lisätietopyynnön 4 päivänä huhtikuuta 2011. Saksa vastasi pyyntöön toimittamalla uusia huomautuksia ja lisäasiakirjoja 19 päivänä toukokuuta 2011. Komissio välitti Saksalle 10 päivänä lokakuuta 2011 asianomaisilta osapuolilta saadut lisätiedot. Saksa esitti huomautuksensa kyseisistä lisätiedoista 7 päivänä marraskuuta 2011 ja vastasi komission 17 päivänä tammikuuta 2012 esittämään tietopyyntöön 14 päivänä helmikuuta 2012.

(7)

Vuonna 1990 tapahtuneen Saksan yhdistymisen jälkeen Berliinin lentoliikenteen tilanne oli hyvin erikoinen, mikä johtui siitä, että kaupunki oli ollut jaettuna itäiseen ja läntiseen osaan vuosikymmenten ajan. Keskusta-alueen lentoasemat Berlin-Tegel, jäljempänä ’Tegel’, ja Berlin-Tempelhof, jäljempänä ’Tempelhof’, sijaitsevat entisen Länsi-Berliinin alueella. Schönefeldin lentoasema puolestaan sijaitsee entisen Itä-Berliinin alueella Berliinin ja Brandenburgin osavaltioiden rajalla.

(8)

Tempelhof avattiin vuonna 1923. Sen käyttö oli mahdollista vain pienillä ilma-aluksilla, koska sen kiitorata oli lyhyt. Lentoaseman nykyaikaistaminen ei ollut helppoa, sillä se sijaitsee historiallisten paikkojen luetteloon kuuluvalla alueella. Lisäksi Tempelhofia ympäröivät asuinalueet, minkä takia sen laajentaminen oli mahdotonta. Toiminta Tempelhofin lentoasemalla lakkasi 30 päivänä lokakuuta 2008.

(9)

Tegelin lentoasema avattiin vuonna 1948 tavaroiden lennättämiseksi Berliiniin Neuvostoliiton asettaman kauppasaarron aikana. Vuodesta 1968 alkaen useat lentoyhtiöt siirsivät toimintansa Tempelhofin lentoasemalta Tegeliin, koska Tempelhof ei soveltunut suihkukoneille. Vuodesta 1975 lähtien Tegel on ollut Berliinin matkustajaliikenteen päälentoasema. 1990-luvun alkupuolella Tegelin enimmäiskapasiteetti ylittyi ruuhka-aikoina. Merkittävät kapasiteettirajoitukset olisi voitu välttää pitkällä aikavälillä vain laajentamalla kiitorataverkostoa ja rakentamalla suurempi terminaali. Tämä ei kuitenkaan ollut mahdollista, koska Tempelhofin tavoin myös Tegel on keskusta-alueella sijaitseva lentoasema, jota ympäröivät asuinalueet ja ajoväylät. Lentoliikenteen lisääntyminen Tegelin asemalla olisi myös lisännyt paikallisten asukkaiden kokemaa meluhaittaa.

(10)

Schönefeld avattiin vuonna 1946 Neuvostoliiton Saksan sotilashallinnon määräyksestä. Aluksi se toimi sotilaslentokenttänä, jota käyttivät myös kaupalliset lentoyhtiöt, kuten Aeroflot ja myöhemmin myös itäsaksalainen Interflug. Ennen Saksan poliittisen tilanteen muuttumista vuonna 1990 Schönefeldin lentoasemaa oli jo laajennettu useasti. Koska Schönefeld oli suunniteltu sotilaslentoasemaksi, se ei vastannut nykyaikaisen kaupallisen lentoliikenteen tarpeita, ja poliittisen tilanteen muuttumisen jälkeiseen aikaan mennessä Schönefeld oli jo huonossa kunnossa. Schönefeldin uudistaminen länsieurooppalaisten turvamääräysten mukaiseksi edellytti huomattavia investointeja 1990-luvun aikana. Lisäksi Schönefeld sijaitsi kauempana kaupungin keskustasta kuin Tempelhof ja Tegel, minkä vuoksi ainakin tietyt matkustajaryhmät ja lentoyhtiöt pitivät sitä vähemmän houkuttelevana vaihtoehtona Tempelhofiin ja Tegeliin verrattuna.

(11)

Historiallisten syiden takia kaikkien kolmen Berliinin lentoaseman toiminnasta vastasivat eri yhtiöt. Saksan yhdistymisen myötä kyseiset yritykset yhdistettiin yhdeksi holdingyhtiöksi, jonka nimi oli Berlin Brandenburg Flughafen Holding GmbH, jäljempänä ’BBF’. Yhtiön omistivat Berliinin ja Brandenburgin osavaltiot (kumpikin erikseen 37 %) sekä Saksan liittohallitus (26 %). Vuoteen 2003 asti holdingyhtiöllä oli kaksi tytäryhtiötä: Berliner Flughafen-Gesellschaft mbH, jäljempänä ’BFG’, joka vastasi Tegelin ja Tempelhofin toiminnasta, sekä Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH, jäljempänä ’FBS’, joka toimi Schönefeldin lentoaseman pitäjänä. BBF ja FBS yhdistyivät lokakuussa 2003. BFG:stä tuli FBS:n tytäryhtiö. FBS nimettiin uudelleen 1 päivänä tammikuuta 2012, jolloin sen nimeksi tuli Flughafen Berlin Brandenburg GmbH, jäljempänä ’FBB’.

(12)

1990-luvun kuluessa kävikin pian ilmi, että olemassa olevien lentoasemien kapasiteetin hyödyntämistä on tehostettava. Kaupunki oli siihen asti ollut poliittisista syistä jakautunut. Berliinin lentoliikenteen odotettiin yleisesti kasvavan (ks. jäljempänä oleva taulukko 1), mikä johtui osittain Berliinin nimeämisestä uudelleen Saksan pääkaupungiksi.

Taulukko 1

Berliinin lentoasemien matkustajamäärät (miljoonaa matkustajaa)

(13)

Edellä kuvattujen seikkojen takia ajatus yhdestä Berliini-Brandenburgin alueen lentoasemasta esitettiin heti Saksan yhdistymisen jälkeen. Berliinin lentoasemien matkustajamääriä koskevien ennusteiden perusteella oletettiin, että lentoliikenteen kasvu voitaisiin hoitaa tehokkaasti vain perustamalla yksi sopivan kokoinen ja viimeisimmän tekniikan mukainen lentoasema.

(14)

Suunnittelu yhden ja ainoan lentoaseman perustamiseksi Berliiniin käynnistyi tammikuussa 1992. Kesäkuun 20 päivänä 1993 uuden lentoaseman mahdolliseksi sijainniksi ilmoitettiin Schönefeldin lentoaseman eteläpuolella sijaitseva alue sekä kaksi muuta aluetta (Sperenbergin ja Jüterborgin lentokentät). Tegelin ja Tempelhofin lentoasemia ei pidetty soveltuvina kahdesta syystä, jotka ovat kyseisten, keskusta-alueella sijaitsevien lentoasemien negatiiviset vaikutukset paikallisiin asukkaisiin (etenkin meluhaitat) ja se, että lentoasemia ei voitaisi laajentaa riittävästi Berliinin uuden ja ainoan lentoaseman tarpeita vastaaviksi. Sijoituspaikaksi valittiin Schönefeld viime kädessä siksi, että se on suhteellisen lähellä keskustaa (vaikka sijaitseekin kaupungin keskustan ulkopuolella) ja sinne on hyvät maantie- ja rautatieyhteydet. Näin ollen päätettiin, että olemassa olevaa Schönefeldin lentoasemaa laajennetaan ja uudistetaan ja että siitä tehdään Berliinin päälentoasema, jonka nimeksi tulee Berlin-Brandenburg Willy Brandt, jäljempänä ’BER’. Samalla päätettiin, että Tegelin ja Tempelhofin lentoasemat suljetaan. Päätös vahvistettiin muodollisesti 28 päivänä toukokuuta 1996 tehdyllä sopimuksella, jonka allekirjoittajia olivat Saksan liittohallitus sekä Berliinin ja Brandenburgin osavaltiot.

(15)

BBF:n osakkaat suunnittelivat toteuttavansa BER-hankkeen yksityisen lentoaseman omistajan ja pitäjän avulla. Vuonna 1997 päätettiin käynnistää yksityistämishanke, jossa kaikki BBF:n osakkeet myytäisiin yksityiselle sijoittajalle ja tulevalle ostajalle myönnettäisiin lentoaseman käyttöoikeus.

(16)

BBF:n osakkaat eivät kuitenkaan päässeet sopimukseen yhdenkään tarjoajan kanssa, ja vuonna 2003 julkiset osakkaat ilmoittivat, että yksityistämisprosessi oli epäonnistunut ja että ne tulevat itse vastaamaan BER-lentoaseman rakentamisesta (5).

(17)

BBF ja BFG allekirjoittivat hallinta- ja voitonjakosopimuksen (Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag) 6 päivänä elokuuta 1992. Sopimuksen alkuperäinen sopimuskausi oli viisi vuotta, ja sopimusta jatkettaisiin automaattisesti kahden vuoden välein, paitsi jos toinen sopijapuoli päättäisi irtisanoa sen yhden vuoden irtisanomisajalla. Vastaava sopimus laadittiin myös BBF:n ja FBS:n välillä. Saksan lain mukaan yrityksen ja sen tytäryhtiön välillä tehtävä hallinta- ja voitonjakosopimus katsotaan sopimukseksi, jonka nojalla emoyhtiöllä on määräysvalta tytäryhtiön hallinnasta ja tytäryhtiöllä on velvollisuus siirtää kaikki voittonsa ja tappionsa emoyhtiön nimiin. Käytännössä sopimus tarkoittaa sitä, että emoyhtiön ja tytäryhtiön voitot ja tappiot lasketaan yhteen ja verotetaan sen mukaisesti. BBF:n ja sen tytäryhtiöiden välillä tehtyjen hallinta- ja voitonjakosopimusten perusteella kyseiset yhtiöt katsottiin siis yhdeksi verosubjektiksi yritysverotuksen osalta.

(18)

Vuonna 2003 BBF:n ja FBS:n yhdistymisen seurauksena BFG:n kanssa 6 päivänä elokuuta 1992 tehdyn hallinta- ja voitonjakosopimuksen mukaiset BBF:n oikeudet ja velvollisuudet siirtyivät FBS:lle. Lisäksi BBF:n ja FBS:n välisellä hallinta- ja voitonjakosopimuksella ei enää ollut merkitystä yhdstymisen kannalta. Kyseistä sopimusta ei näin ollen enää käsitellä jäljempänä tässä päätöksessä.

(19)

Käytännössä BBF:n ja BFG:n välillä 6 päivänä elokuuta 1992 tehty hallinta- ja voitonjakosopimus, jäljempänä ’hallinta- ja voitonjakosopimus’, merkitsi Schönefeldin toiminnasta aiheutuneiden tappioiden kattamista Tegelin toiminnasta syntyneillä voitoilla – ainakin tiettyinä vuosina.

(20)

Schönefeldin lentoaseman toiminta oli tappiollista ainakin vuoteen 2006 saakka, kuten alla olevasta taulukosta voidaan nähdä. Taulukossa esitetään lentoaseman EBITDA (6)- ja EBIT (7)-luvut vuosina 2003–2006, ja ne on määritelty lentoaseman toiminnan suorien tulojen ja kustannusten perusteella:

Taulukko 2

Schönefeldin lentoaseman EBITDA ja EBIT 2003–2006

(21)

Schönefeldin lentoaseman heikko tulos ei kuitenkaan antanut aihetta epäillä FBS:n, BFG:n ja vuoteen 2003 saakka näiden holdingyhtiön BBF:n muodostaman konsernin, jäljempänä ’FBS-konserni’, elinkelpoisuutta. FBS-konserni oli johdonmukaisesti pystynyt itse tuottamaan riittävät taloudelliset resurssit tai hankkimaan tarvittavan rahoituksen markkinoilta. Komission tietojen mukaan FBS-konsernille on myönnetty julkista rahoitusta vain komission hyväksymän BER-hankkeen rahoitukseen (9) liittyvänä.

(22)

Konsernin tilanne johtui etenkin Tegelin lentoaseman suhteellisen hyvästä taloudellisesta suorituskyvystä, joka lievensi Schönefeldin lentoaseman toiminnasta aiheutuneiden tappioiden negatiivisia vaikutuksia FBS-konserniin. Vuosien 1990 ja 2005 välisenä aikana Schönefeldiin ja Tempelhofiin verrattuna Tegel oli nykyaikainen lentoasema, jolla toimivat tärkeimmät Berliiniin liikennöivät täyden palvelun liikenteenharjoittajat ja jota ainakin tietyt matkustajaryhmät ja lentoyhtiöt pitivät Berliinin alueen houkuttelevimpana lentoasemana. Lisäksi Berliinin matkustajalentoliikenne kasvoi vuosien 1990 ja 2005 välisenä aikana, mikä paransi koko FBS-konsernin asemaa.

(23)

Kuten taulukosta 1 voidaan todeta, Tegelin vuotuinen matkustajamäärä kasvoi tasaisesti 1990-luvulla ja jälleen vuodesta 2004 eteenpäin. Schönefeldin osalta vuotuinen matkustajamäärä kasvoi huomattavasti 1990-luvun alkupuolella (1,1 miljoonasta matkustajasta 1,9 miljoonaan matkustajaan vuosien 1991 ja 1995 välisenä aikana), mutta kasvu pysähtyi vuosikymmenen jälkipuoliskolla ja matkustajamäärät laskivat vuosien 2000 ja 2003 välisenä aikana (2,1 miljoonasta matkustajasta 1,7 miljoonaan matkustajaan vuodessa). Vuosien 1991 ja 2003 välisenä aikana Berliinin absoluuttisina lukuina kasvaneista liikennemääristä huolehti pääasiassa Tegel, ei Schönefeld. Vaikka Schönefeldin vuotuinen matkustajamäärä kasvoikin kyseisenä ajanjaksona 600 000 matkustajalla, kasvoi Tegelin vuotuinen matkustajamäärä jopa 4,4 miljoonalla matkustajalla. Lentoliikenne kasvoi tasaisesti molemmilla lentoasemilla vuosien 2003 ja 2012 välisenä aikana: kuten taulukossa 1 on esitetty, Schönefeldin lentoliikenne kasvoi 417 prosenttia (1,7 miljoonasta matkustajasta 7,1 miljoonaan matkustajaan vuodessa) ja Tegelin 63 prosenttia (11,1 miljoonasta matkustajasta 18,2 miljoonaan matkustajaan vuodessa). Vuosiin 1991–2003 verrattuna lentoliikenne kasvoi absoluuttisina lukuina lähes yhtä paljon kummallakin lentoasemalla, mikä tarkoittaa myös sitä, että suhteellisesti Schönefeldin kasvu oli paljon suurempaa kuin Tegelin.

(24)

FBS-konserni pyrki 1990-luvulla kannustamaan lentoyhtiöitä siirtämään toimintansa kapasiteettinsa äärirajoilla toimivalta Tegelin lentoasemalta Schönefeldin lentoasemalle, joka oli vajaakäytössä (10). Tavoitteena oli ratkaista Tegelin ruuhkaongelmat Schönefeldin kapasiteetin optimaalisen hyödyntämisen avulla. Konserni otti asiassa yhteyttä sekä Tegelin ja Tempelhofin lentoasemilla jo toimiviin lentoyhtiöihin että lentoyhtiöihin, joilla ei vielä ollut toimintaa Berliinissä. Useat liikenteenharjoittajat ilmaisivat kiinnostuksensa, mutta eivät kuitenkaan markkinointisyistä siirtäneet toimintaansa Schönefeldin lentoasemalle. Tämä johtui etenkin siitä, että Schönefeldin lentoasemalla ei toiminut niin sanottua ”ankkurikäyttäjää” (11) eikä Schönefeldin infrastruktuuri ollut yhtä moderni kuin Tegelin lentoaseman. Edes edulliset lentoasemamaksut ja muut taloudelliset kannustimet eivät pystyneet kumoamaan tätä haittapuolta. Näin ollen yritys siirtää osa Tegelin liikenteestä Schönefeldin lentoasemalle ja houkutella Schönefeldin asemalle liikenteenharjoittajia, joilla ei vielä ollut toimintaa Berliinissä, epäonnistui. Tämä näkyy esimerkiksi siinä, että, kuten edellä kuvattiin, Tegelin lentoliikenne kasvoi vuosien 1991 ja 2003 välisenä aikana 4,4 miljoonalla matkustajalla mutta Schönefeldin vain 600 000 matkustajalla.

(25)

Tämä käynnisti pohdinnan, miten Schönefeldin lentoaseman taloudellista tilannetta voitaisiin parhaiten parantaa ennen BER-lentoaseman avaamista. Lentoaseman tilapäinen sulkeminen ei ollut vaihtoehto. Strategisten pohdintojen aiheena oli kuitenkin muun muassa lentoasemamaksujen taso ja niiden asettaminen sellaiselle tasolle, joka houkuttelisi lentoasemalle lisää liikennettä.

(26)

Saksassa lentoasemat hinnoittelevat lentoyhtiöille tarjottavat infrastruktuuripalvelut omien lentoasemamaksutaulukkojensa perusteella, jotka julkaistaan Saksan lentoliikenteeseen liittyvien asioiden virallisessa lehdessä Nachrichten für Luftfahrer. Kukin lentoasema laatii oman maksutaulukkonsa ja ilmoittaa sen osavaltionsa toimivaltaiselle siviili-ilmailuviranomaiselle.

(27)

Vuodesta 2003 Schönefeldin lentoasemalla on ollut käytössä useita eri maksutaulukkoja. Ajanjaksolla 1 päivästä elokuuta 200330 päivään huhtikuuta 2004 Tegelin, Tempelhofin ja Schönefeldin lentoasemilla on ollut käytössä yhteinen maksutaulukko, jäljempänä ’vuoden 2003 taulukko’. Kyseisen taulukon ei katsottu olevan riittävän houkutteleva kannustamaan lentoyhtiöitä avaamaan uusia reittejä tai lisäämään lentojensa määrää Schönefeldin lentoasemalla.

(28)

Tämän takia FBS:n osakkaat antoivat vuonna 2003 konsulttiyritykselle ([…], jäljempänä ’konsultti’) toimeksiannon kehittää strategia, joka parantaisi Schönefeldin taloudellista tilannetta ennen BER-lentoaseman avaamista ja joka voitaisiin toteuttaa nopealla aikataululla.

(29)

Konsultin analyysi osoitti, että Berliinin lentoliikenteessä oli huomattavaa kasvupotentiaalia useasta eri syystä. Konsultti arvioi, että Berliinin talousalueella oli potentiaalia jopa 10 miljoonaan matkustajaan vuodessa. Konsultti myös kuvasi useita rakenteellisia seikkoja, jotka voisivat edistää lentoliikenteen kasvua. Tärkeimmät seikat olivat useiden suurten monikansallisten yritysten päämajojen sijaitseminen alueella, se, että Berliini on Saksan suurin yliopistokaupunki ja ”etnisen liikenteen” (12) keskus, sekä se, että 2000-luvun alussa Berliini nähtiin kehittyvänä pääkaupunkina ja turistikohteena (13). Lisäksi konsultti osoitti, että verrattuna muiden pääkaupunkien lentoasemiin Berliinillä oli vuonna 2003 yhä potentiaalia lisätä halpalentoyhtiöiden liikennemääriä.

(30)

Kyseisenä ajankohtana halpalentoyhtiöiden harjoittama lentoliikenne kasvoi merkittävästi koko Euroopassa (14). Useiden tutkimusten mukaan halpalentoyhtiöiden kasvu johtui enimmäkseen uusista matkustajista, mikä siis lisäsi kokonaismatkustajamäärää. Konsultin ennusteen mukaan halpalentoliikenne voisi lisätä liikenteen määrää Schönefeldin lentoasemalla lyhyellä aikavälillä (eli vuosien 2003 ja 2005 välillä) yhteensä 600 000–900 000 matkustajalla vuodessa ja keskipitkällä aikavälillä (eli vuosien 2005 ja 2010 välillä) 300 000 matkustajalla vuodessa.

(31)

Konsultin mukaan strategia halpalentoyhtiöiden houkuttelemiseksi Schönefeldin lentoasemalle ei vaatisi merkittäviä strategisia muutoksia, infrastruktuuri-investointeja tai olemassa olevan infrastruktuurin merkittävää muuttamista.

(32)

Konsultti näin ollen suositteli kyseisen strategian, jäljempänä ’halpalentoyhtiöstrategia’, toteuttamista ja ehdotti, että strategia voitaisiin toteuttaa sekä lentoasemamaksujen määräalennusten että taloudellisten kannustimien avulla (15).

(33)

FBS päätti laatia ja toteuttaa halpalentoyhtiöstrategian ja otti tätä tarkoitusta varten käyttöön uuden maksutaulukon, jäljempänä ’vuoden 2004 taulukko’. Toisin kuin vuoden 2003 taulukko, vuoden 2004 taulukko laadittiin erityisesti Schönefeldin lentoasemaa varten. Uusi taulukko, joka hyväksyttiin 30 päivänä huhtikuuta 2004 ja jota sovellettiin 1 päivästä toukokuuta 2004, sisälsi seuraavat maksulajit:

(34)

Taulukko sisälsi useita taloudellisia kannustimia:

(35)

Vuoden 2004 taulukkoa muutettiin heinäkuussa 2005. Muutoksen mukaan lentoyhtiölle voidaan myöntää määränpääkannustin, jos se avaa uuden reitin jollekin Berliinin lentoasemalle eli määränpäähän, johon ei aiemmin ole lennetty suoraan Berliinin ulkopuolelta. Aiemmin määränpääkannustin oli myönnetty vain uusille Schönefeldin lentoasemalta lähteville reiteille, vaikka kyseinen lentoyhtiö olisi lentänyt aiemmin suoraan jollekin muulle Berliinin lentoasemalle.

(36)

Tammikuun 19 päivänä 2006 hyväksyttiin jälleen uusi maksutaulukko, jäljempänä ”vuoden 2006 taulukko”, ja se tuli voimaan takautuvasti 1 päivänä tammikuuta 2006. Vuoden 2004 taulukosta poiketen uusi taulukko ei sisältänyt taajuuskannustinta. Vuoden 2006 taulukko kattoi seuraavat kolme keskeistä taloudellista kannustinta: ”kasvukannustin” (16), joka liittyi matkustajamäärän tai rahtipainon kasvuun lentoa kohti, ”määränpääkannustin”, joka myönnettiin uuden suoran reitin avaamisesta Berliinin ja toisen määränpään välille, ja ’matkustajamääräalennus’.

(37)

Vuoden 2006 taulukon mukaan liikenteenharjoittajan, joka avaa uuden reitin Berliiniin, on valittava määränpääkannustimen ja kasvukannustimen väliltä. Valinta on tehtävä ennen uuden reitin avaamista, ja liikenteenharjoittaja sitoutuu noudattamaan kyseistä kertapäätöstä.

(38)

Määränpääkannustin kattoi ensimmäisenä uuden reitin avaamista seuranneena lentokautena Landegrundtarif-maksusta 80 prosenttia, toisena kautena 60 prosenttia, kolmantena kautena 40 prosenttia, neljäntenä kautena 20 prosenttia ja viidentenä kautena 10 prosenttia. Lisäksi, mikäli lentoyhtiö lopettaisi liikennöinnin uudella reitillä ennen viidennen lentokauden päättymistä, se olisi velvollinen maksamaan saamansa määränpääkannustimen takaisin seuraavasti: ensimmäisen lentokauden osalta Landegrundtarif-maksusta 60 prosenttia, toisen kauden osalta 40 prosenttia, kolmannen kauden osalta 20 prosenttia, neljännen kauden osalta 10 prosenttia ja viidennen kauden osalta 0 prosenttia.

(39)

Liikenteenharjoittajalle voitiin myöntää kasvukannustin, jos tämä onnistui lisäämään matkustajamääräänsä tai rahtipainoaan lentoa kohti edellisvuoteen verrattuna. Kasvukannustimen määrä määritettiin saavutetun kasvun perusteella maksutaulukossa asetetun kaavan mukaisesti ja muutettiin sitten lentoasemamaksualennuksiksi, jotka ajan mittaan asteittain pienenivät. Kasvukannustinta voitiin myöntää enintään viiden vuoden ajan.

(40)

Matkustajamääräalennuksen ehtoja muutettiin ja laajennettiin vain hiukan vuoden 2004 taulukkoon verrattuna. Vuoden 2006 taulukon mukaisesti matkustajamääräalennus, johon taulukossa viitattiin termillä ”määräalennus”, koostui lentoonlähtö- ja laskeutumismaksujen korvauksista sekä matkustajamaksujen korvauksista, joka riippui kuljetettujen matkustajien määrästä. Korvausprosentit olivat seuraavat:

Taulukko 4

Määräalennus, vuoden 2006 taulukon mukaiset alennukset

(41)

Schönefeldin lentoaseman halpalentoyhtiöstrategian toteuttamisen yhteydessä vuonna 2003 FBS käynnisti neuvottelut yrityksen Easyjet Airline Company Ltd., jäljempänä ’Easyjet’, kanssa. Easyjet oli etsimässä uutta tukikohtaa Manner-Euroopan toiminnoilleen. Se lupasi sijoittaa edullisia lentoasemamaksuja ja muita taloudellisia kannustimia vastaan Schönefeldin lentoasemalle ensimmäisen toimintavuotensa (2004) aikana neljä ilma-alusta, toisena vuotena kuusi ilma-alusta ja vuosina 2006–2009 vielä yhden ilma-aluksen kunakin vuotena. Saksan mukaan FBS näki tämän mahdollisuutena houkutella jo markkinoille vakiintunut halpalentoyhtiö Schönefeldin lentoasemalle ankkurikäyttäjäksi.

(42)

FBS ja Easyjet tekivät 19 päivänä joulukuuta 2003 sopimuksen, jäljempänä ’vuoden 2003 Easyjet-sopimus’, jossa sovittiin edellä mainituista ehdoista. Sopimuksessa määritettiin erityinen Easyjetiin sovellettava maksujärjestelmä, joka poikkesi muutoin sovellettavasta maksutaulukosta. Kyseisessä maksujärjestelmässä maksut määritettiin pelkästään lähtevien matkustajien määrän perusteella. Lisäksi siinä sovittiin alennusjärjestelmästä, joka perustui siihen, miten paljon enemmän matkustajia Easyjet on kuljettanut asianomaisen vuoden aikana edellisvuoteen verrattuna. Tämä erityinen alennusjärjestelmä sisällytettiin myöhemmin vuoden 2006 taulukkoon nimellä ”kasvukannustin” (ks. johdanto-osan 36–39 kappale). Lisäksi FBS ja Easyjet sopivat määränpääkannustimesta. Kyseinen kannustin toteutettaisiin kertaluonteisena maksuna, jonka suuruus olisi […] euroa jokaista uutta Easyjetin käyttöön ottamaa päivittäistä edestakaista lentoa kohti. Näiden maksujen suorittaminen kuitenkin lopetettiin vuonna 2004. Määränpääkannustimella tuettiin yhteensä 19:ää uutta Easyjetin käyttöön ottamaa päivittäistä edestakaista lentoa.

(43)

Alun perin FBS ja Easyjet tekivät sopimuksen 10 vuoden ajaksi, minkä lisäksi Easyjetillä oli optio jatkaa sopimusta vielä 10 vuodella. FBS ja Easyjet kuitenkin tekivät 11 päivänä syyskuuta 2007 muutossopimuksen, jäljempänä ’vuoden 2007 Easyjet-muutossopimus’, jossa muokattiin alkuperäisen sopimuksen kestoa ja muita sopimusehtoja. Muutossopimuksessa määrättiin, että vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen, sellaisena kuin se on muutettuna, voimassaolo päättyisi BER-lentoaseman avaamiseen, jonka oli tarkoitus tapahtua vuonna 2011. Lentoasemamaksujen osalta vuoden 2007 Easyjet-muutossopimus sisälsi dynaamisen viittauksen lentoasemalla yleisesti sovellettuun maksutaulukkoon (17), minkä johdosta Schönefeldin lentoasemalla käytössä olevaa maksutaulukkoa sovellettaisiin myös Easyjetiin, vaikka FBS muuttaisi kyseistä taulukkoa sopimuksen teon jälkeen.

(44)

Easyjetin liikennemäärät Schönefeldin lentoasemalla kasvoivat hyvin nopeasti vuosien 2003 ja 2006 välisenä aikana. Easyjet pystyi jopa lisäämään Schönefeldiin sijoitettujen ilma-alusten määrää nopeammalla aikataululla kuin FBS:n kanssa tehdyssä sopimuksessa määrättiin. Vuonna 2006 Schönefeldistä tulikin Easyjetin suurin tukikohta Yhdistyneen kuningaskunnan ulkopuolella.

(45)

Tämä voidaan nähdä taulukosta 5, joka osoittaa Easyjetin liikennemäärien kehityksen Schönefeldin lentoasemalla (sekä absoluuttisesti mitattuna että prosenttiosuutena Schönefeldin kokonaismatkustajamääristä) vuosien 2004 ja 2010 välisenä aikana.

Taulukko 5

Easyjetin liikennemäärien kehitys Schönefeldin lentoasemalla vuosien 2004 ja 2010 välisenä aikana

(46)

Sen lisäksi, että FBS sai Easyjetin ankkurikäyttäjäksi, se ryhtyi toimiin myös muiden halpalentoyhtiöiden houkuttelemiseksi. FBS onnistui tekemään yksittäiset sopimukset seuraavien halpalentoyhtiöiden kanssa: Germanwings GmbH, jäljempänä ’Germanwings’, Ryanair Limited, jäljempänä ’Ryanair’, Volare Airlines SpA, jäljempänä ’Volare’, V-Bird Airlines B.V., jäljempänä ’V-Bird’, Norwegian Air Shuttle AS, jäljempänä ’Norwegian Air Shuttle’, Icelandair Reykjavik Airport, jäljempänä ’Icelandair’, ja Aer Lingus Limited, jäljempänä ’Aer Lingus’, joihin tässä päätöksessä viitataan termillä ”halpalentoyhtiöt” (18).

(47)

Sekä Ryanairin että Germanwingsin tapauksessa sopijapuolten välillä tehtiin kaksi erillistä sopimusta: ensimmäinen vuonna 2003 ja toinen vuonna 2004.

(48)

Sopimukset Ryanairin, Volaren ja V-Birdin kanssa sekä ensimmäinen sopimus Germanwingsin kanssa tehtiin ennen vuoden 2004 taulukon hyväksymistä ja voimaantuloa (ks. johdanto-osan 33 kappale). Kyseisissä sopimuksissa kuvattiin Schönefeldin lentoasemalta liikennöitävät reitit ja niillä lennettävien lentojen tiheys. Sopimuksissa myös sovittiin maksujen muodossa yksittäisille liikenteenharjoittajille annettavista taloudellisista kannustimista, joista neuvoteltiin, jotta kyseiset liikenteenharjoittajat saataisiin käynnistämään toimintansa tai laajentamaan toimintaansa Schönefeldin lentoasemalla odottamatta ensin uuden, taloudellisia kannustimia sisältävän maksutaulukon käyttöönottoa. Maksut suoritettaisiin, edellyttäen että lentoyhtiö kuljettaisi vähintään tietyn prosenttiosuuden sopimuksessa määritellyistä lennoista (19). Ensimmäisessä sopimuksessa Ryanairin kanssa sovittiin […] miljoonan euron maksusta yhden vuoden aikana (eli sopimuksen keston aikana). V-Birdin ja Volaren kanssa solmituissa sopimuksissa määrättiin […] miljoonan euron maksusta kolmen vuoden aikana, ja maksu jyvitettiin asteittain pieneneviksi vuotuisiksi maksueriksi. Germanwingsin kanssa tehdyssä ensimmäisessä sopimuksessa säädettiin maksusta, joka suoritettaisiin soveltuvien lentoasemamaksujen asteittain pienenevänä alennuksena kolmen vuoden aikana, sekä FBS:n myöntämästä markkinointitoimia koskevasta rahoituksesta, joka oli […] euroa vuodessa.

(49)

Muut sopimukset, jotka tehtiin vuoden 2004 taulukon tullessa voimaan tai sen jälkeen, noudattivat sisällöltään samoja periaatteita. Myös niissä kuvattiin reitit, jotka tullaan liikennöimään Schönefeldin lentoasemalta, sekä niillä lennettävien lentojen tiheys. Tällä tavoin asianomaisille liikenteenharjoittajille voitiin antaa erilaisia taloudellisia kannustimia. Sopimukset kuitenkin sisälsivät dynaamisen viittauksen lentoasemalla yleisesti sovellettuun maksutaulukkoon, minkä johdosta Schönefeldin lentoasemalla käytössä olevaa maksutaulukkoa sovellettaisiin myös asianomaisiin liikenteenharjoittajiin, vaikka FBS muuttaisi kyseistä taulukkoa sopimuksen teon jälkeen (20). Sopimukset sisälsivät lausekkeita, joiden nojalla tiettyjen sovellettavassa taulukossa säädettyjen kannustimien ehtona oli, että lentoyhtiö kuljettaisi vähintään tietyn prosenttiosuuden sopimuksessa määritellyistä reittilennoista. Lisäksi joissakin sopimuksessa määrättiin, että FBS:n on myönnettävä avustusta asianomaisen lentoyhtiön markkinointikulujen osittaiseksi rahoittamiseksi. Esimerkiksi Norwegian Air Shuttlen kanssa tehdyssä sopimuksessa määrättiin, että FBS:n on suoritettava […] euron kertaluonteinen maksu liikenteenharjoittajalle aiheutuneiden toteen osoitettujen markkinointikulujen rahoittamiseksi. Myös lentoyhtiöille Aer Lingus ja Icelandair myönnettiin kertaluonteinen avustus markkinakulujen osittaiseksi rahoittamiseksi: Aer Lingus sai […] euroa ja Icelandair […] euroa.

(50)

Seuraavassa taulukossa kuvataan kyseisten sopimusten kestot.

Taulukko 6

FBS:n ja eri halpalentoyhtiöiden välisten sopimusten kestot

(51)

Taulukossa 7 kuvataan asianomaisten lentoyhtiöiden liikennemäärien kehitys Schönefeldin lentoasemalla vuosien 2003 ja 2010 välisenä aikana.

Taulukko 7

Tutkinnan kattamien halpalentoyhtiöiden matkustajamäärien kehitys 2003–2010

(52)

Yleisesti ottaen halpalentoyhtiöstrategian toteuttaminen johti lentoliikenteen huomattavaan kasvuun Schönefeldin lentoasemalla. Kuten taulukosta 1 voidaan nähdä, matkustajamäärä lähes kaksinkertaistui vuosien 2003 ja 2004 välisenä aikana 1,7 miljoonasta matkustajasta 3,3 miljoonaan matkustajaan. Kasvu jatkui kiivaana ja nousi 5 miljoonaan matkustajaan vuonna 2005 ja 6 miljoonaan matkustajaan vuonna 2006. Vuosien 2003 ja 2009 välisenä aikana matkustajamäärä nelinkertaistui.

(53)

Schönefeldin lentoaseman terminaalin A ja terminaalin B välillä on fyysinen yhteys, ja ne muodostavat yhdessä lentoaseman pohjoisterminaalin. Kapasiteettinsa osalta terminaali B on yksi Schönefeldin pienimmistä terminaaleista. Suurin osa matkustajista ja lentoyhtiöistä käyttää terminaalia A, joka on huomattavasti suurempi. Ainoat terminaalissa B suoritettavat toiminnot ovat matkustajien ja matkatavaroiden lähtöselvitys sekä matkustajien turvatarkastukset. Muut matkustajapalveluprosessiin kuuluvat toiminnot (lennon odottaminen, lentokoneeseen siirtymiseen valmistautuminen ja itse lentokoneeseen siirtyminen) suoritetaan terminaalissa A. Lisäksi kaikki matkustajat ja matkatavarat saapuvat terminaaliin A.

(54)

Valmistautuakseen vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen johdosta huomattavasti lisääntyvän liikenteen käsittelemiseen FBS teki uuden sopimuksen kyseisen liikenteenharjoittajan kanssa maaliskuussa 2004. Kyseisessä sopimuksessa, jäljempänä ’vuoden 2004 Easyjet-vuokrasopimus’, FBS myönsi Easyjetille yksinoikeuden käyttää Schönefeldin lentoaseman terminaalissa B sijaitsevia lähtöselvitystiskejä ja henkilöstötiloja. Tilojen käytöstä sovittu vuokra suoritettaisiin lentoasemamaksuista erikseen. Lisäksi sopimuksessa myönnettiin Easyjetille oikeus laittaa Easyjetin tuotemerkki esille terminaalin tietyillä alueilla.

(55)

Vuosien 2004 ja 2007 välillä Easyjet vuokrasi noin […] neliömetriä toimistotiloja ja lähtöselvitysalueita, mikä on […] prosenttia terminaalin B kokonaispinta-alasta. Helmikuussa 2008 Easyjet muutti erillisiin toimistotiloihin, ja sen käytössä on nykyisin vain […] neliömetriä terminaalin B toimistotiloista.

(56)

Terminaalin B yleisessä käytössä olevat alueet, kuten aulat, käytävät ja kahvila, ovat myös sellaisten matkustajien käytössä, jotka eivät matkusta Easyjetillä, sillä terminaalin A ja terminaalin B tiloja ei ole erotettu toisistaan.

(57)

Matkustajapalveluprosessi terminaalissa B eroaa muista terminaaleista matkatavaroiden käsittelyjärjestelmään sisältyvän turvalaitteiston teknisten ominaisuuksien osalta. Terminaalissa B käytössä olevaan järjestelmään sisältyy integroitu röntgenlaite matkatavaroiden tarkastusta varten. Terminaalissa A röntgenkuvantaminen tapahtuu manuaalisesti heti, kun matkustaja siirtyy lähtöselvitysalueelle. Saksa katsoo, että terminaalin B laitteiston tekninen suorituskyky vastaa terminaalin A matkatavaroiden käsittelyjärjestelmän suorituskykyä.

(58)

Seuraavat toimenpiteet ovat muodollisen tutkintamenettelyn kohteena:

(59)

Komissio huomautti menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään, että Schönefeld oli tuottanut tappiota jo jonkin aikaa ja oli yhä tappiollinen. Lisäksi komissio katsoi, että kyseisten tappioiden kattaminen BFG:n tuottamilla voitoilla oli keskeisessä osassa FBS:n toiminnan jatkamisen kannalta. Komission alustava päätelmä oli, että kyseinen ristiintukeminen, joka johtui hallinta- ja voitonjakosopimuksesta, antoi FBS:lle sellaista taloudellista etua, jota se ei olisi ehkä saanut normaaleissa markkinaolosuhteissa. Komission näkemyksen mukaan kyseinen taloudellinen etu on valikoivaa, koska se antoi etua vain yhdelle yritykselle, ja että se vääristi kilpailua ja vaikutti jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

(60)

Komission toinen alustava päätelmä oli, että kyseinen taloudellinen etu on rahoitettu valtion varoista ja sen olisi siten katsottava johtuvan valtiosta. Valtion varojen osalta komissio korosti, että FBS oli julkinen yhtiö, jonka osakkaina olivat Saksan liittohallitus ja kaksi Saksan osavaltiota, ja että kahdeksan FBS:n hallintoneuvoston 12 jäsenestä edusti Saksan viranomaisia. Komissio näin ollen katsoi, että FBS:n varat on katsottava valtion varoiksi. Siltä osin, voidaanko toimenpiteen 1 katsoa johtuvan valtiosta, komissio korosti erityisesti FBS:n toimien luonnetta. Komissio huomautti, että lentoasemilla oli tärkeä rooli useilla julkisen politiikan aloilla ja että vain harvoissa tapauksissa julkiset viranomaiset eivät osallistuneet päätöksentekoprosessiin, kun lentoaseman pitäjä teki päätöksiä, joilla olisi vaikutuksia kyseisen infrastruktuurin pitkän aikavälin kehitykseen.

(61)

Näin ollen komissio katsoi, että kyseinen toimenpide voi olla valtiontukea. Komissio epäili, voitaisiinko mahdollista tukea pitää sisämarkkinoille soveltuvana, etenkään SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdassa säädetyn poikkeuksen perusteella. Tältä osin komissio huomautti, että mikäli kyseinen toimenpide luokiteltaisiin valtiontueksi, se katsottaisiin toimintatueksi. Lisäksi komissio katsoi, ettei toimenpide vaikuttanut välttämättömältä ja oikeasuhteiselta julkisen politiikan tavoitteiden saavuttamisen kannalta ja ettei se liittynyt rakenneuudistusprosessiin. Komissio myös epäili toimenpiteen yhteensopivuutta SEUT-sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan kanssa. Se huomautti, että Saksan viranomaiset eivät olleet ilmoittaneet, että ne olisivat antaneet FBS:n vastuulle yleiseen taloudelliseen tarkoitukseen liittyvien palvelujen tuottamisen. Komissio viittasi myös lentoasemien rahoittamisesta ja alueellisilta lentoasemilta liikennöivien lentoyhtiöiden toiminnan aloittamista koskevasta valtiontuesta annettujen yhteisön suuntaviivojen (27), jäljempänä ’ilmailun suuntaviivat’, 34 ja 35 kohtaan, joiden mukaan lentoaseman pitäminen voidaan katsoa yleiseen taloudelliseen tarkoitukseen liittyväksi palveluksi vain poikkeustapauksissa.

(62)

Komissio ilmoitti menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään, että Easyjetin maksamat lentoasemamaksut olivat huomattavasti pienemmät kuin soveltuvan maksutaulukon perusteella maksettavat maksut. Lisäksi komissio korosti, että vaikka muille Schönefeldin lentoasemalla toimiville halpalentoyhtiöille myönnetyt taloudelliset kannustimet perustuivat kulloinkin sovellettavaan maksutaulukkoon, vuoden 2003 Easyjet-sopimus ei sisältänyt dynaamista viittausta kyseiseen maksutaulukkoon. Näin ollen komissio katsoi alustavasti, että vuoden 2003 Easyjet-sopimus voi antaa valikoivaa etua Easyjetille ja siten vääristää kilpailua ja vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

(63)

Lisäksi komissio alustavasti päätteli, että kyseinen toimenpide on rahoitettu valtion varoista ja sen olisi siten katsottava johtuva valtiosta muun muassa niiden edellä toimenpiteen 1 kohdalla mainittujen argumenttien perusteella, jotka soveltuvat myös toimenpiteeseen 2. Lisäksi komissio totesi, että Easyjetin ja muiden halpalentoyhtiöiden kanssa allekirjoitettujen sopimusten tekeminen todennäköisesti edellyttää hallintoneuvoston hyväksyntää ja että useimmat hallintoneuvoston jäsenistä olivat Saksan viranomaisten edustajia. Komissio myös huomautti, että FBS:n käyttöön ottamalle maksuja koskevalle alennusjärjestelmälle oli pyydettävä Brandenburgin osavaltion kaupunki-, asumis- ja liikenneministeriön (Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg) hyväksyntä. Komissio katsoi edellä mainitut seikat lisäosoitukseksi siitä, että toimenpiteen 2 (sekä toimenpiteen 3) on katsottava johtuvan valtiosta. Lisäksi komissio huomautti, että Brandenburgin osavaltion pääministeri oli FBS:n hallintoneuvoston jäsen, ja kaupunki-, asumis- ja liikenneministeriö toimi pääministerin alaisuudessa.

(64)

Komissio esitti myös epäilynsä siitä, soveltuuko toimenpide sisämarkkinoille, mikäli se luokiteltaisiin valtiontueksi, ottaen etenkin huomioon ilmailun suuntaviivojen säännöt.

(65)

Komissio huomautti menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään, että tietyt liikenteenharjoittajat olivat saaneet etua lentoliikenteen kasvattamiseksi Schönefeldin lentoasemalla käyttöön otetusta alennusjärjestelmästä, sekä korosti läpinäkyvyyden riittämättömyyttä kyseisen alennusjärjestelmän osalta. Komissio huomautti, että jotkin tutkinnanalaiset sopimukset oli solmittu ajankohtana, jolloin sovelletussa maksutaulukossa ei määrätty alennuksista, ja että vuoden 2004 taulukko on nimenomaisesti laadittu antamaan kyseisille järjestelyille oikeudellinen perusta jälkikäteen. Komission mukaan vuoden 2004 taulukkoon sisällytetty alennusjärjestelmä ei voinut tulla pätevästi voimaan, koska toimivaltainen viranomainen oli hyväksynyt vuoden 2004 taulukon sillä edellytyksellä, että kyseisestä alennusjärjestelmästä tehdään ilmoitus komissiolle. Tällaista ilmoitusta ei kuitenkaan koskaan tehty (28). Näiden seikkojen perusteella komissio katsoi alustavasti, että kyseiset järjestelyt voivat antaa valikoivaa etua asianomaisille lentoyhtiöille. Lisäksi komissio katsoi, että kyseinen taloudellinen etu näyttää vääristävän kilpailua ja vaikuttavan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

(66)

Siltä osin, liittyykö toimenpiteeseen 3 valtion varoja ja voidaanko kyseisen toimenpiteen katsoa johtuvan valtiosta, komissio esitti vastaavat perusteet kuin vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen osalta.

(67)

Lopuksi komissio esitti myös epäilynsä siitä, soveltuvatko asianomaiset sopimukset sisämarkkinoille, mikäli ne luokiteltaisiin valtiontueksi, erityisesti ilmailun suuntaviivojen säännöt huomioon ottaen.

(68)

Komissio lainasi menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään Potsdamin alueellisen tuomioistuimen, jäljempänä ’Landgericht Potsdam’, antamaa tuomiota (29) FBS:n ja Easyjetin välillä Schönefeldin terminaalin B käytöstä tehdyn sopimuksen osalta. Landgericht Potsdam on todennut, että Easyjetille oli myönnetty yksinoikeus käyttää kokonaista Schönefeldin lentoaseman terminaalia (terminaali B) ja että aikaisemmin terminaalia käyttäneiden lentoyhtiöiden oli siirryttävä sieltä muualle. Terminaali erottuu Schönefeldin muista terminaaleista usein eri tavoin. Muissa terminaaleissa ei esimerkiksi ole monikerroksista matkatavaroiden kuljetusjärjestelmää, joka nopeuttaa matkatavaroiden käsittelyä huomattavasti muiden terminaalien yksikerroksisiin kuljetusjärjestelmiin verrattuna.

(69)

Komissio myös mainitsi, että Landgericht Potsdam on katsonut, ettei ole olemassa mitään syytä myöntää yksinomaista käyttöoikeutta Easyjetille, etenkin kun otetaan huomioon, että muut Schönefeldin lentoasemalta liikennöivät lentoyhtiöt kuljettivat yhtä paljon matkustajia ja liikennöivät yhtä useaa reittiä Schönefeldiltä kuin Easyjet. Tämän lisäksi komissio katsoi, että FBS:n Easyjetiltä perimä […] euron kuukausivuokra oli markkinahintoja alhaisempi.

(70)

Näin ollen komissio katsoi alustavasti, että vuoden 2004 Easyjet-vuokrasopimus voi antaa valikoivaa etua Easyjetille. Lisäksi komissio katsoi, että kyseinen taloudellinen etu näyttää vääristävän kilpailua ja vaikuttavan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

(71)

Siltä osin, liittyykö toimenpiteeseen 4 valtion varoja ja voidaanko kyseisen toimenpiteen katsoa johtuvan valtiosta, komissio esitti samat argumentit kuin vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen osalta.

(72)

Lopuksi komissio esitti myös epäilynsä siitä, soveltuuko toimenpide sisämarkkinoille, mikäli se luokiteltaisiin valtiontueksi, erityisesti ilmailun suuntaviivojen säännöt huomioon ottaen.

(73)

Air Francen mukaan FBS:n Schönefeldin lentoasemalla perimiä alennettuja maksuja ei voida katsoa yleiseksi toimenpiteeksi, sillä asiasta ei tiedotettu virallisesti. Lisäksi vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen kesto (20 vuotta) on ristiriidassa komission päätöskäytännön kanssa. Pitkäkestoista taloudellista tukea ei ole pystytty objektiivisesti perustelemaan eikä kannustinvaikutusta ole näytetty toteen.

(74)

Terminaalin B osoittamisesta Easyjetin käyttöön Air France katsoi, että kyseinen terminaali oli ainoa terminaali, joka oli osoitettu vain yhden lentoyhtiön käyttöön. Vuoden 2004 Easyjet-vuokrasopimuksesta ei järjestetty minkäänlaista tarjouskilpailua. Lisäksi Easyjet oli ainoa lentoyhtiö, jolla oli mahdollisuus tarjota sujuvia ja luotettavia matkatavaroiden kuljetuspalveluja Schönefeldin lentoasemalla.

(75)

Deutsche Lufthansa AG, jäljempänä ’Lufthansa’, totesi huomautuksissaan, että liiketoiminnan kehitys Berliinin kolmella lentoasemalla (Tegel, Schönefeld ja Tempelhof) on ollut erittäin positiivista ja voittomarginaali on kolmen viime vuoden ajan ollut noin […] prosenttia. Lufthansa katsoi, että Tegelin lentoasemalla toimineet lentoyhtiöt tukivat Schönefeldin toimintaa.

(76)

Germania Fluggesellschaft mbH, jäljempänä ’Germania’, katsoi, että Tegelin kenttää käyttävät matkustajat rahoittivat FBS:n ja BFG:n välisen hallinta- ja voitonjakosopimuksen nojalla Schönefeldin lentoasemalle myönnetyt edut. Germanian mukaan tapa, jolla maksut määritettiin, sekä Schönefeldin ja Tegelin lentoasemien pitäjien väliset yhteydet, jotka Germanian mukaan olivat salaisia, johtivat ristiintukemiseen. Germania katsoi, että FBS ei toiminut markkinataloussijoittajan tapaan tappioiden kattamisen osalta. Germania piti epätodennäköisenä sitä, että Schönefeldin lentoaseman operaatiot olisivat voineet kattaa FBS:lle Schönefeldistä aiheutuvat kustannukset.

(77)

Germania totesi, että Schönefeldin lentoasemalla toimivat lentoyhtiöt saivat toimintatukea lentoasemamaksuja koskevien yksittäisten sopimusten kautta. Germania lisäsi, että vuoden 2004 taulukkoa ei ollut hyväksytty eikä julkaistu.

(78)

Lisäksi Germania katsoi, että Easyjetiltä peritty vuokra terminaalin B käytöstä ei vastannut normaalia markkinahintaa. Toimenpidettä voidaan siis pitää etuuskohteluna ja valtiontukena. Yksinoikeus koko terminaalin käyttöön auttoi Easyjetiä tehostamaan palvelujaan. Muille lentoyhtiöille ei tarjottu tällaista mahdollisuutta.

(79)

Halpalentoyhtiö DBA Luftfahrtgesellschaft, jäljempänä ’DBA’, joka on Air Berlinin tytäryhtiö (lopettanut toimintansa vuonna 2008), totesi, että hintakilpailu Berliinin lentoliikennemarkkinoilla oli erityisen voimakasta. Kilpailu kiristyi entisestään sen jälkeen, kun halpalentoyhtiöstrategiaa ryhdyttiin toteuttamaan Schönefeldin lentoasemalla, ja erityisesti Germanwingsin ja Easyjetin markkinoille tulon myötä. Tämä lisäsi paineita Tegelin lentoasemalta liikennöivien lentoyhtiöiden ja erityisesti halpalentoyhtiöiden, kuten Air Berlinin/DBA:n, osalta.

(80)

DBA katsoi, että Easyjetin terminaalin B käytöstä maksamaa vuokraa ei voida pitää normaalina markkinahintana. Lisäksi yksinoikeus terminaalin B matkatavaroiden käsittelyjärjestelmän käyttöön on etuuskohtelua ja valtiontukisääntöjen kannalta olennaista.

(81)

Euroopan lentoyhtiöiden liitto, jäljempänä ’AEA’, joka toimii eurooppalaisten liikenteenharjoittajien edunvalvojana, katsoi, että ristiintukeminen Tegelin ja Schönefeldin välillä sekä pääasiassa Tegelin lentoasemalta liikennöivien AEA:n jäsenten ja Schönefeldin lentoasemalle sijoittautuneiden tukea saavien lentoyhtiöiden välillä voitiin katsoa syrjiväksi toiminnaksi. AEA:n mukaan ilman kilpailunvastaista ristiintukemista Schönefeldin lentoasemalta liikennöivät lentoyhtiöt eivät olisi olleet taloudellisesti elinkelpoisia ja Tegelin lentoasemamaksut olisivat olleet huomattavasti pienemmät. Koska Tegel sijaitsee Schönefeldin lähellä, tuen maksamiselle ei ollut julkisesta näkökulmasta välttämätöntä.

(82)

Lisäksi AEA totesi, että menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä mainitut toimenpiteet eivät olleet objektiivisesti perusteltavissa; alennukset ja kannustimet olivat sattumanvaraisia ja syrjiviä ja siten ilmailun suuntaviivojen vastaisia.

(83)

Germanwings totesi, että FBS on kohdellut sitä kaikissa tilanteissa yksityisen sijoittajan tavoin. Germanwings huomautti, että huolimatta alennusten asteittaisesta pienentämisestä ajan myötä, se pystyi laajentamaan Schönefeldin lentoasemalta liikennöimäänsä reittiverkostoa. Germanwings totesi, että se oli ollut vakuuttunut siitä, että FBS:n kanssa sovitut taloudelliset järjestelyt ovat lainmukaisia, etenkin koska kaikki kolme Berliinin lentoasemaa muodostivat yhtenäisen lentoasemajärjestelmän.

(84)

Germanwings ilmoitti, ettei se pitänyt Hampurin, Dresdenin, Leipzigin tai Lyypekin lentoasemia (30) kilpailukykyisinä vaihtoehtoina Schönefeldin lentoasemalle, koska yhtiö liikennöi pääasiassa Saksan sisäisillä reiteillä. Koska kotimaan lentojen lentoajat ovat lyhyitä, edellä mainitut lentoasemat sijaitsivat liian kaukana Berliinistä ollakseen todellisia vaihtoehtoja Schönefeldin lentoasemalle.

(85)

Germanwings myös totesi, että terminaalin B vuokraaminen Easyjetille oli kilpailuoikeuden ja valtiontukisääntöjen vastaista, koska Easyjet ei millään tavoin osallistunut terminaalin B rahoitukseen ja koska vuokraaminen tapahtui ilman tarjouskilpailua. Lisäksi se katsoi, että vuokra oli liian alhainen, kun otetaan huomioon, että toisin kuin terminaalissa A ja terminaalissa C terminaalissa B oli nykyaikaiset matkatavaroiden käsittelytilat.

(86)

Lyypekin lentoasema totesi, ettei se ollut huomannut, että FBS:n kaupallisesta strategiasta olisi aiheutunut negatiivisia vaikutuksia markkinoille.

(87)

Ryanairin mukaan lyhyiden ja keskipitkien lentojen osalta Schönefeldin lentoaseman ja Dresdenin, Hampurin ja Lyypekin lentoasemien välillä ei ollut kilpailua. Välimatka Schönefeldin sekä Dresdenin, Hampurin ja Lyypekin välillä oli liian suuri, jotta kilpailua voisi syntyä. Schönefeldiä koskevalla sopimuksella ei siis ollut vaikutusta mainittujen lentoasemien kannalta.

(88)

Ryanair väitti, että maksut, joita se maksoi Schönefeldin lentoasemalla, vastasivat maksutaulukossa esitettyjä maksuja, jotka puolestaan noudattivat alan yleistä käytäntöä. FBS:n kanssa tehty sopimus vastasi useiden muiden yksityisten lentoasemien kanssa tehtyjä sopimuksia, ja myös markkinataloussijoittaja olisi tehnyt vastaavan sopimuksen. Ryanair toimitti konsulttiyrityksen ([…]) tekemän tutkimuksen, jossa perehdyttiin Ryanairin ja FBS:n välisiin sopimusjärjestelyihin. Konsulttiyritys oli tehnyt vertailututkimuksen Schönefeldin lentoaseman sekä Liverpoolin ja Lutonin lentoasemien välillä. Tutkimuksen päätelmä oli, että FBS:n toiminta Ryanairia kohtaan oli yksityisen markkinataloussijoittajan toiminnan mukaista.

(89)

Lisäksi Ryanair totesi, että kuten Lontoo ja Milano, Berliini on merkittävä taloudellinen ja hallinnollinen keskus Euroopassa ja siten myös merkittävä eurooppalainen matkakohde. Berliinissä toimivat lentoyhtiöt voivat siten luottaa siihen, että riittävä määrä matkustajia haluaa matkustaa Berliiniin.

(90)

Vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen osalta Easyjet totesi, että FBS:n sijasta ja markkinatalouden ehdoin toimiva lentoaseman pitäjä olisi myös ottanut käyttöön vastaavan strategian. Toimenpide oli lisännyt FBS:n matkustajamääriä huomattavasti ja parantanut sen tilikauden tulosta.

(91)

Lisäksi Easyjet totesi, että FBS:n ja Easyjetin välinen yksittäinen maksuja koskeva järjestely ei välttämättä tarkoittanut, että olisi myönnetty syrjiviä alennuksia. Easyjet katsoi, että muita lentoyhtiöitä, joilla olisi ollut vastaavat kasvutavoitteet, olisi myös kohdeltu täysin samalla tavalla kuin Easyjetiä. Joka tapauksessa alennukset olivat oikeutettuja, kun otetaan huomioon Easyjetin tuomat mittakaavaedut: Easyjetin osuus Schönefeldin matkustajamääristä oli huomattava ja sen toiminta oli parantanut FBS:n tulosta tavallista enemmän.

(92)

Terminaalin B käytön osalta Easyjet totesi, että kyseinen terminaali ei ollut suljettu lentoaseman alue. Easyjetin vuokraama alue kattoi erillisen lähtöselvitysalueen ja siihen liittyvät toimistotilat Schönefeldin lentoaseman pohjoisterminaalissa. Suurin osa terminaalin alueesta oli yleisessä käytössä, ja sitä käyttivät myös muiden liikenteenharjoittajien matkustajat. Easyjet-vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä terminaalissa B oli riittävästi ylimääräistä tilaa, joten muille lentoyhtiöille ei aiheutunut asiasta haittaa. Easyjet korosti, että vuodesta 2004 lähtien, jolloin se aloitti toimintansa Schönefeldin lentoasemalla, sen matkustajamäärät ovat olleet ylivoimaisesti suurimmat kyseisellä lentoasemalla. Näin ollen yksinoikeus terminaalin B tiettyjen osien käyttöön on objektiivisesti perusteltua.

(93)

Lisäksi Easyjet totesi, että terminaalin B matkatavaroiden käsittelyjärjestelmä oli tavanomaisten teknisten standardien mukainen eikä antanut mitään etua muihin lentoyhtiöihin nähden.

(94)

Terminaalin B markkina-arvon osalta Easyjet totesi, että sen maksama vuokra oli korkeampi kuin terminaalin B markkina-arvo, kun otetaan huomioon, ettei terminaalin kapasiteetti vastannut Easyjetin tarpeita. Lisäksi vuokraa voitaisiin verrata vain Schönefeldin lentoasemalla sijaitseviin vastaaviin alueisiin ja toimistotilojen osalta vain lentoaseman välittömässä läheisyydessä sijaitseviin toimistotiloihin.

(95)

FBS viittasi Berliiniin erityistilanteeseen eli Berliiniin lentoasemajärjestelmään (joka alun perin koostui kolmesta lentoasemasta) sekä suunnitelmiin rakentaa keskitetty Berlin-Brandenburgin lentoasema (BER). Vuonna 2003 Schönefeld toimi vain noin puolella kapasiteetilla eikä pystynyt kattamaan kustannuksiaan. FBS:n mukaan Schönefeldin sulkeminen olisi johtanut muun muassa Schönefeldin toimintaluvan menettämiseen, ja lupa oli keskeisessä asemassa BER-lentoaseman toiminnan kannalta.

(96)

FBS huomautti, että komission menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä mainitsemat väitetyt kilpailevat lentoasemat eivät tosiasiassa kilpailleet Berliinin lentoasemien kanssa, koska ne sijaitsivat liian kaukana.

(97)

Hallinta- ja voitonjakosopimuksen osalta FBS totesi, että vastaavat sopimukset konsernin sisäisten yritysten kesken ovat yleisiä liikemaailmassa. FBS katsoi, että voitonjako Berliinin kolmen lentoaseman välillä on puhtaasti yrityksen sisäinen asia. FBS:n mukaan lentoasemajärjestelmä muodosti yhden yrityksen, joka tavoittelee yhteisiä etuja ja jota keskinäisesti sitoo yhtiöoikeus. Lentoasemajärjestelmä muodosti siis maantieteellisesti ja asiallisesti yhden ja ainoan markkina-alueen. Siksi kyseessä on FBS:n mukaan yleinen markkinakäytäntö ja nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa myös kaupallisesti järkevä käytäntö.

(98)

FBS kiisti tietyt menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä esitetyt alustavat päätelmät, jotka koskivat valtion varojen käyttöä. FBS:n mukaan se, että julkisten viranomaisten oli hyväksyttävä maksutaulukko, ei riitä sellaisen päätelmän tekemiseen, että FBS:n varat olivat valtion määräysvallassa. FBS:n mukaan maksutaulukkojärjestelmää sovellettiin tasapuolisesti lentoasemien julkisiin ja yksityisiin osakkaisiin ja siinä otettiin huomioon lentoliikennepalveluja koskeva yleinen etu lainsäädännön vaatimusten mukaisesti. Lisäksi FBS:n mukaan Brandenburgin pääministerillä, joka oli FBS:n hallintoneuvoston jäsen, ei ollut valtaa ohjeistaa maksutaulukoiden hyväksynnästä vastaavaa ministeriötä. Maksujen määrittämisen osalta lentoaseman ja lentoyhtiöiden välisiin oikeudellisiin suhteisiin sovellettiin yksinomaan yksityisoikeudellisia säännöksiä ja ne olivat sitovia siviililainsäädännön nojalla asianomaisen viranomaisen hyväksynnästä riippumatta.

(99)

FBS myös selitti, että maksutaulukolla oli vastaava vaikutus kuin yleisillä sopimusehdoilla ja että se muodosti lentoaseman ja lentoyhtiön välisen sopimuksen keskeisen osan virallisesta hyväksynnästä riippumatta. Maksutaulukkoa, alennusjärjestelmät mukaan lukien, tarjottiin poikkeuksetta kaikille lentoyhtiöille 1 päivästä toukokuuta 2004 lähtien. Yksittäisten sopimusjärjestelyjen tarkoituksena oli pelkästään määrittää kahdenväliset maksuehdot ja asettaa yksityiskohtaiset tavoitteet. Kyseisillä sopimuksilla ei myönnetty mitään erityisetuja.

(100)

FBS totesi, että Berliinin kahden päälentoaseman kapasiteetin käyttöerojen takia (Tegel toimi lähes täydellä kapasiteetilla ilman merkittäviä laajentumismahdollisuuksia, kun taas Schönefeldin lentoasemalla oli huomattavasti ylimääräistä kapasiteettia ja lisäksi se oli tulevan BER-lentoaseman sijaintipaikka) FBS oli ryhtynyt toimenpiteisiin vuonna 2003 sen jälkeen, kun yrityksen yksityistäminen, jotta se voisi hoitaa Berliinin kaupunkialueen lentoliikennettä kestävällä ja taloudellisesti tehokkaalla tavalla, oli epäonnistunut.

(101)

FBS totesi lisäksi, että tulevan BER-lentoaseman toiminnan kannalta oli FBS-konsernin edun mukaista pitää Schönefeldin lentoasema toiminnassa. FBS:n mukaan Schönefeldin lentoaseman sulkeminen edes tilapäisesti olisi tehnyt mahdottomaksi saavuttaa yhtiön pitkän aikavälin strategisen tavoitteen eli Berliinin keskuslentoaseman rakentamisen Schönefeldin alueelle.

(102)

FBS:n mukaan Schönefeldin toiminnan tukeminen taloudellisesti mahdollisimman toimivalla tavalla oli näin ollen tarpeellista vuodesta 2003 BER-lentoaseman avaamisen saakka. FBS lisäsi, että voidakseen hyödyntää Schönefeldin vapaata kapasiteettia paremmin se päätti toteuttaa tunnetun konsulttiyrityksen ehdottaman halpalentoyhtiöstrategian. Halpalentoyhtiöstrategiaa pidettiin FBS:n kannalta taloudellisesti parhaana vaihtoehtona, koska vaikutti todennäköiseltä, että ehdotettu maksutaulukko, joka sisälsi kannustinjärjestelmiä, lisäisi kohdennettujen ja asteittain pienevien taloudellisten kannustimien ansiosta liikennettä Schönefeldin lentoasemalla lyhyellä aikavälillä.

(103)

FBS:n mukaan halpalentoyhtiöstrategia oli erittäin onnistunut. Schönefeldin matkustajamäärät kasvoivat huomattavasti Berliinin muiden lentoasemien matkustajamääriä vähentämättä. FBS korosti, että lisääntynyt liikenne johti tulojen kasvuun, minkä ansiosta taloudelliset vaikeudet pystyttiin pian ylittämään. Jo vuonna 2006 FBS:n tulos (EBIT) nousi ensimmäistä kertaa positiiviseksi. FBS:n mukaan positiivinen kehitys haluttiin varmistaa, sillä se oli erityisen tärkeää uuden lentoaseman rahoituksen kannalta.

(104)

FBS totesi, että vuonna 2003 käynnistetty strateginen muutos oli merkittävä taloudellisista syistä ja että FBS oli toiminut järkevästi toimivan markkinataloussijoittajan tavoin. Halpalentoyhtiöstrategiaa koskevan liiketoimintasuunnitelman perusteella FBS oli olettanut, että lentoaseman pitäminen ei enää jatkossa olisi tappiollista. FBS viittasi selvitykseen, jonka se oli tilannut tilintarkastusyhteisöltä […], jäljempänä ’ensimmäinen asiantuntijaselvitys’. Kyseinen selvitys valmistui vuonna 2007 ja vahvisti, että markkinataloussijoittajan näkökulmasta halpalentoyhtiöstrategian toteuttaminen ja siihen liittyvän maksutaulukon käyttöönotto oli järkevää.

(105)

FBS väitti, että yksittäiset sopimukset, jotka oli tehty tiettyjen halpalentoyhtiöiden kanssa ennen vuoden 2004 maksutaulukon voimaantuloa, olivat tarpeellisia halpalentoyhtiöstrategian toteuttamisen kannalta, jotta FBS voisi tarjota lentoyhtiöille kannustimia sijoittautua Schönefeldin lentoasemalle. FBS viittasi myös toiseen selvitykseen, joka oli tilattu tilintarkastusyhteisöltä […] ja joka myös valmistui vuonna 2007. Kyseisessä selvityksessä konsulttiyritys analysoi toimenpiteen 3 muodostamien sopimusten tuottavuutta ja totesi, että tehdessään kunkin sopimuksen FBS oli toiminut järkevän markkinataloussijoittajan tavoin. Kaikki yksittäiset sopimukset eri lentoyhtiöiden kanssa oli tehty puhtaasti taloudellisten seikkojen perusteella, ja niiden tavoitteena oli ollut parantaa FBS:n taloudellista tilannetta lyhyellä aikavälillä.

(106)

FBS väitti, että vuoden 2003 Easyjet-sopimus oli merkittävä tekijä halpalentoyhtiöstrategian toteuttamisen kannalta ja ettei se ole valtiontukea. Halpalentoyhtiöstrategia oli luonut Easyjetille, joka on yksi Euroopan johtavista halpalentoyhtiöistä, kannustimen perustaa tukikohta Schönefeldin lentoasemalle.

(107)

Easyjetin kanssa vuonna 2003 tehdyn sopimuksen ansiosta FBS pystyi houkuttelemaan myös muita lentoyhtiöitä Schönefeldin lentoasemalle. Easyjetin kanssa tehdyn sopimuksen ansiosta (sekä sen ansiosta, että Easyjetillä oli velvollisuus sijoittaa tietty vähimmäismäärä ilma-aluksia Schönefeldin lentoasemalle) kummankin sopijapuolen suunnitteluvarmuus lisääntyi ja Schönefeldin tuottavuus parantui huomattavasti.

(108)

FBS totesi, että vuoden 2003 Easyjet-sopimus ei olennaisesti eronnut vuoden 2004 taulukosta eikä myöskään sisältänyt perusteetonta etua. FBS huomautti lisäksi, että vuoden 2007 Easyjet-muutossopimuksessa nimenomaisesti viitattiin vuoden 2006 taulukkoon, jota sovellettiin kyseisenä ajankohtana.

(109)

FBS korosti myös, että yksittäiset sopimukset halpalentoyhtiöiden kanssa oli tehty ennen vuoden 2005 ilmailun suuntaviivojen antamista ja, ainakin joidenkin sopimusten osalta, ennen komission hyväksymää päätöstä asiassa Charleroi (31).

(110)

FBS:n mukaan terminaalissa B sijaitsevien tilojen vuokraaminen Easyjetille ei antanut lentoyhtiölle erityisetua. Kokonainen terminaali oli osoitettu Easyjetin käyttöön taloudellisista ja käytännöllisistä syistä, koska kyseisen lentoyhtiön matkustajamäärät Schönefeldillä olivat suuret. Easyjet maksoi tiloista normaalin markkinahinnan mukaista vuokraa, joka oli sovittu Schönefeldin muiden vuokrahintojen perusteella. Terminaalialueiden osoittaminen tietyn lentoyhtiön käyttöön on yleinen käytäntö sekä saksalaisilla että kansainvälisillä lentoasemilla. Easyjetille ei ollut myöskään myönnetty mainontaoikeuksia, jotka olisivat antaneet sille etua muihin lentoyhtiöihin nähden, sillä Easyjetille oli myönnetty oikeus asettaa tuotemerkkinsä esille vain lähtöselvitysalueella. Sama oikeus oli myös muilla lentoyhtiöillä.

(111)

Saksa totesi, että FBS:n varat eivät olleet valtion määräysvallassa eikä niiden käytön voida katsoa johtuvan valtiosta. Saksan mukaan asianomaisia kannustimia ja alennuksia ei rahoitettu julkisin varoin, vaan ne olivat yksityisoikeuden säännösten nojalla toimivan yrityksen liiketoimintaan liittyviä toimenpiteitä.

(112)

Tältä osin Saksa totesi, että vaikka FBS ja sen tytäryhtiöt olivat osittain valtion omistuksessa, ne eivät kuitenkaan olleet osa julkishallintoa vaan nimenomaisesti alistettu kilpailun ja vapaiden markkinoiden periaatteille. Saksa lisäsi, että julkiset osakkaat odottivat FBS:n tuottavan voittoa.

(113)

Saksa katsoi, että hallinta- ja voitonjakosopimus ei sisältänyt ristiintukemista, joka voitaisiin katsoa valtiontueksi.

(114)

Saksa huomautti, että julkisoikeuden sekä Euroopan unionin lainsäädännön (32) nojalla Berliinin lentoasemat olivat keskenään sidoksissa siten, että niiden voidaan katsoa muodostaneen yhden lentoasemajärjestelmän. Lentoasemajärjestelmän tarkoituksena oli, että eri lentoasemat katsottaisiin yhdeksi lentoasemaksi, jolla on useita kiitoratoja. FBS ja BFG on näin ollen katsottava yhdeksi yritykseksi. Saksa korosti, että komissio on itse viitannut hallinto- ja voitonjakosopimukseen, yhteiseen IT-infrastruktuuriin, keskitettyihin tärkeimpiin toimintoihin ja yhtenäisiin liiketoimintasuunnitelmiin kriteereinä sille, että konsernin yksittäiset yritykset voidaan katsoa epäitsenäisiksi yksiköiksi (33).

(115)

Saksan mukaan voitonjakoon ei liittynyt Schönefeldin kustannusten siirtämistä Tegelin ja Tempelhofin lentoasemille. Sillä ei myöskään ollut vaikutusta Tegelin lentoasemamaksuihin. Kaikkien kolmen lentoaseman maksut määriteltiin kunkin lentoaseman kustannusten perusteella.

(116)

Lisäksi Saksa huomautti, että FBS, kuten mikä tahansa muu yritys, noudatti strategista suunnitelmaa, jonka tavoitteena oli tuottaa voittoa pitkällä aikavälillä. Suunnitelman keskeinen elementti oli yhden lentoaseman perustaminen Berliiniin Schönefeldin lentoaseman paikalle.

(117)

Saksan mukaan komission menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä esittämä alustava päätelmä, jonka mukaan maksutaulukot, joita toimivaltainen osavaltion viranomainen ei ole ehdoitta hyväksynyt, eivät ole päteviä (34), ei kuvasta asianmukaisella tavalla Saksassa vallinnutta oikeudellista tilannetta. Osavaltion toimivaltaisen viranomaisen säädöksen Luftverkehrs-Zulassungs-Ordnung 43 a §:n (35) mukaisesti antama hyväksyntä ei ollut edellytys sille, että maksutaulukko voitaisiin katsoa oikeudellisesti päteväksi. Saksan liittovaltion ylimmän yleisen tuomioistuimen, jäljempänä ’Bundesgerichtshof’, ja Saksan alemman asteen tuomioistuinten vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan lentoasemien julkaistut maksutaulukot muodostavat Saksan siviililainsäädännössä tarkoitetut yleiset sopimusehdot (saksaksi Allgemeine Geschäftsbedingungen) (36). Tämä merkitsee, että maksutaulukot muodostivat osan sopimusehdoista, joita tarjottiin oletusarvoisesti lentoasemaa käyttäville lentoyhtiöille riippumatta siitä, oliko toimivaltainen viranomainen hyväksynyt asianomaista maksutaulukkoa (37).

(118)

Saksan mukaan Landgericht Potsdam on 20 päivänä lokakuuta 2004 antamassaan tuomiossa (38), johon komissio viittaa menettelyn aloittamista koskevan päätöksen 22 kohdassa, tulkinnut olosuhteet virheellisesti. Lisäksi kyseisestä tuomiosta valitettiin. Valituksen osalta Brandenburgin ylempi alueellinen tuomioistuin, jäljempänä ’Brandenburgisches Oberlandesgericht’, antoi oikeudellisen ohjeistuksen (saksaksi richterlicher Hinweis), jonka mukaan Landgericht Potsdamin tuomio olisi kumottava. Saksa huomautti, että menettelyn taustalla oleva kantelu sittemmin peruutettiin kiistan osapuolten välisen sopimuksen johdosta. Näin ollen Landgericht Potsdamin tuomion ei olisi koskaan pitänyt tulla lainvoimaiseksi, vaan se mitätöityi kantelun peruuttamisen myötä, vaikka sitä ei nimenomaisesti olekaan kumottu. Saksa ilmoitti, että Landgericht Potsdam on jälkeenpäin tarkistanut lain tulkintaansa ja on hyvin samankaltaisessa asiassa hylännyt Schönefeldin maksutaulukkoa koskevan kantelun.

(119)

Saksa totesi, että maksujärjestelmää ja yksittäisiä sopimusjärjestelyjä eri lentoyhtiöiden kanssa Schönefeldin lentoasemalla olisi tarkasteltava halpalentoyhtiöstrategian toteuttamisen taustaa vasten.

(120)

Saksa katsoi, että kyseisen strategian osalta Berliinin lentoasemat eivät kilpailleet keskenään, sillä ne muodostivat yhden lentoasemajärjestelmän. Schönefeld täydensi Tegelin toimintaa helpottamalla sen kapasiteettipainetta, sillä Tegel toimi kapasiteettinsa ylärajoilla. Halpalentoyhtiöstrategia oli laillinen välillinen keino ohjata liikennettä. Se ei vähentänyt matkustajamääriä Tegelin lentoasemalla. Matkustajamäärät päinvastoin kasvoivat huomattavasti molemmilla lentoasemilla muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista edeltävinä vuosina. Lisäksi, kun otetaan huomioon maantieteellinen etäisyys, Berliinin lentoasemat eivät myöskään kilpailleet Leipzigin, Dresdenin, Hampurin tai Lyypekin lentoasemien kanssa eivätkä etenkään hintatietoisista halpalentoyhtiömatkustajista.

(121)

Saksan mukaan halpalentoyhtiöstrategian toteuttamisen kannalta oli tärkeää saada houkuteltua Schönefeldin lentoasemalle ankkurikäyttäjä, joka pitäisi sitä tukikohtanaan. Kyseinen toimenpide olisi ensimmäinen askel lentoaseman liikennemäärien kasvattamisessa ja lentoaseman tekemisessä houkuttelevammaksi myös muille lentoyhtiöille. Mikäli Schönefeldin lentoasemalla olisi sovellettu samoja ehtoja kuin Tegelin lentoasemalla, ankkurikäyttäjän houkutteleminen lentoasemalle olisi ollut mahdotonta, mikä voidaan nähdä myös 1990-luvun epäonnistuneista yrityksistä vakuuttaa lentoyhtiöitä muuttamaan Tegelin lentoasemalta Schönefeldille. Liikenteen suuntaamiseksi Schönefeldille ja Schönefeldin kapasiteetin hyödyntämisen tehostamiseksi oli ollut tärkeää luoda kannustimia lentoliikenteelle Schönefeldin lentoasemalla. Lentoyhtiöille myönnettiin tällaisia kannustimia halpalentoyhtiöstrategian toteuttamisen yhteydessä. Kyseisiin kannustimiin kuuluivat maksutaulukot, joihin sisältyi määräalennuksia ja muita taloudellisia kannustimia.

(122)

Halpalentoyhtiöstrategian toteuttaminen vaati yksittäisten sopimusten tekemistä useiden lentoyhtiöiden kanssa ennen vuoden 2004 taulukon voimaantuloa, jotta Schönefeldin tuottamia tappioita voitaisiin pienentää mahdollisimman nopeasti ja jotta lentoasema pystyisi saavuttamaan suotuisan aseman tuolloin nopeasti kasvaneilta halpalentoyhtiömarkkinoilta. Tältä osin Saksa huomautti, että lentoaseman maksutaulukon muodollinen muuttaminen olisi edellyttänyt paljon hallinnollista työtä eikä sitä olisi voitu toteuttaa riittävän nopealla aikataululla, jotta halpalentoyhtiöstrategiaa olisi voitu ryhtyä toteuttamaan mahdollisimman pian eli vuoden 2003 loppuun mennessä.

(123)

Saksa väitti, että FBS oli toiminut markkinataloussijoittajan tavoin hyväksyessään tarkasteltavana olevat toimenpiteet, sillä sen liiketoimintapäätökset perustuivat halpalentoyhtiöstrategiaan ja yksittäiset sopimukset oli tehty konsultin laatiman järkevän liiketoimintasuunnitelman perusteella. Saksa viittasi myös tilintarkastusyhteisöjen […] ja […] toteuttamiin arviointeihin, jotka FBS oli tilannut arvioidakseen, olivatko halpalentoyhtiöstrategia ja yksittäiset sopimukset sopusoinnussa markkinataloussijoittajaperiaatteen kanssa. Tilintarkastajat totesivat näin olleen.

(124)

Saksan mukaan tilintarkastajat päättelivät sekä strategisen suunnan muuttamista koskevan päätöksen että taloudellisten kannustimien järjestelmän käyttöönoton osalta, että markkinataloussijoittaja olisi vastaavassa tilanteessa tehnyt samat päätökset. […] laski vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen ja taulukossa 6 lueteltujen sopimusten osalta niiden nettonykyarvot, jotka osoittautuivat positiivisiksi, ja siten katsoi, että markkinataloussijoittaja olisi toiminut samoin kuin FBS. […] esitti kuitenkin epäilynsä sopijapuolten määrittämästä vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen alkuperäisestä kestosta. […] katsoi, että sopimuskauden pituus (10 vuotta + optio jatkaa sopimusta vielä 10 vuodella) huomioon ottaen järkevä markkinataloussijoittaja todennäköisesti olisi sopimuksen tekemisen yhteydessä ottanut huomioon suunnitellun sopimuksen vaikutukset tulevaan BER-lentoasemaan, joka oli tarkoitus avata ennen vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen umpeutumista (39). […] mukaan vuoden 2003 Easyjet-sopimus olisi vaikuttanut negatiivisesti BER-lentoasemaa koskeviin maksuihin, jotka FBS:n oli mahdollista neuvotella muiden liikenteenharjoittajien kanssa, ja siten myös perustettavan lentoaseman tuottavuuteen. Saksa kuitenkin huomautti, että vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen alkuperäistä kestoa koskeva huoli ei enää ole perusteltu, sillä kyseistä sopimusta on muutettu vuoden 2007 Easyjet-muutossopimuksella. Kyseinen sopimus sisälsi säännöksen, jonka mukaan vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen voimassaolo päättyy BER-lentoaseman avaamiseen, jonka silloisen aikataulun mukaan oli määrä tapahtua vuonna 2011.

(125)

Lisäksi huomautuksissaan kolmansien huomautuksista Saksa katsoi, että eräiden kolmansien osapuolten lausunnot vuoden 2004 maksutaulukosta ja halpalentoyhtiöiden kanssa tehdyistä yksittäisistä sopimuksista ovat osittain virheellisiä ja irrotettu asiayhteydestään. Saksa korosti, että Schönefeldin maksutaulukon tarkoituksena oli kannustaa lentoyhtiöitä avaamaan reittejä uusiin määränpäihin. Lisäksi se ei ollut syrjivä, sillä mikä tahansa lentoyhtiö, joka pystyisi houkuttelemaan riittävän määrän matkustajia Schönefeldin lentoasemalle tai joka avaisi uusia reittejä tai vuoroja Schönefeldiltä, hyötyisi alennuksista.

(126)

Saksa korosti, että Easyjet vuokraa vain osaa (24 %) terminaalin B käytettävissä olevasta alueesta. Saksan mukaan terminaalin tietyllä alueella sijaitsevien toimistotilojen ja lähtöselvitystiskien osoittaminen tietyn lentoyhtiön käyttöön on yleinen käytäntö kansainvälisillä lentoasemilla eikä se siten ole etuuskohtelua.

(127)

Easyjetille myönnetyn yksinoikeuden osalta Saksa korosti, että ottaen huomioon Easyjetin suuret matkustajamäärät, terminaalin B käyttö ei puhtaasti käytännöllisistä syistä ollut mahdollista muille lentoyhtiöille, sillä yksin Easyjetin matkustajamäärät ylittivät terminaalin kapasiteetin.

(128)

Saksa huomautti myös, että myös muille lentoyhtiöille oli myönnetty yksinoikeus käyttää terminaalien tiettyjä alueita Schönefeldin lentoasemalla. Esimerkiksi Lufthansa-konsernilla (Condor, Sun-Express ja Germanwings) oli alun perin yksinoikeus käyttää terminaalia D, joka rakennettiin vuosina 2004–2005.

(129)

Lisäksi Saksa kiisti eräiden kolmansien osapuolten esittämät toimenpidettä 4 koskevat huomautukset ja väitti, että kyseisten osapuolten mainitsemat vuokratiedot ovat virheellisiä eikä niitä ole näytetty toteen. Easyjetin maksama vuokra oli määritetty Schönefeldin lentoaseman yleisen vuokratason perusteella. Saksa katsoi, että toisin kuin eräät kolmannet väittävät, Schönefeldin vuokratasoa ei voi verrata Tegelin vuokratasoon.

(130)

Easyjetin terminaalin B erityisestä matkatavaroiden käsittelylaitteistosta mahdollisesti saaman edun osalta Saksa totesi, että kyseisen laitteiston on valmistanut sama yritys kuin terminaalin A laitteiston ja että se oli suunniteltu samoja teknisiä standardeja noudattaen. Röntgenteknologian takia terminaalin B laitteisto oli kuitenkin monimutkaisempi ja siten sen tekninen kapasiteetti oli alhaisempi ja matkatavaroiden kuljetusaika pidempi ja sen vika-alttius oli suurempi. Tältä osin terminaalin B matkatavaroiden käsittelytilat tosiasiallisesti asettivat Easyjetin epäsuotuisaan asemaan terminaalissa A toimiviin lentoyhtiöihin nähden. Lisäksi terminaalirakennusten pohjaratkaisuista johtuen matkatavaroiden kuljettaminen terminaalista A odottavaan ilma-alukseen vei vähemmän aikaa kuin terminaalissa B. Myös tämä asetti Easyjetin epäsuotuisaan asemaan terminaalissa A toimiviin lentoyhtiöihin nähden.

(131)

Saksa väitti, että toisin kuin eräät kolmannet olivat huomauttaneet, matkatavaroiden käsittelytiloja ei ollut varusteltu Easyjetiä varten. Röntgenlaite oli vain lisätty olemassa olevaan matkatavaroiden käsittelyjärjestelmään vuonna 2003 turvallisuussyistä.

(132)

Lopuksi Saksa totesi, että päätös Easyjetin matkustajaliikenteen sijoittamisesta terminaaliin B oli tehty ei-syrjivien ja asianmukaisten kriteerien perusteella ilman julkista tarjouskilpailua. Tämä ei ollut tällaisissa tapauksissa Saksan lainsäädännön eikä Euroopan unionin lainsäädännön nojalla kiellettyä. Kun Easyjet päätti käynnistää toiminnan Schönefeldin lentoasemalla vuonna 2004, oli Saksan mukaan selvää, että kyseisen liikenteenharjoittajan osuus koko lentoaseman liikenteestä olisi heti alusta lähtien merkittävä. Niinkin pian kuin vuonna 2004 Easyjetin osuus olikin jo 30 prosenttia koko lentoaseman liikenteestä. Oli siis asianmukaista ja järkevää keskittää Easyjetin toiminta yhteen terminaaliin, ja terminaali B katsottiin tarkoitukseen sopivimmaksi terminaaliksi sen vapaan kapasiteetin takia. Saksan mukaan toimenpide ei rajoittanut tai estänyt muiden liikenteenharjoittajien pääsyä Schönefeldin lentoasemalle, sillä lentoaseman kapasiteetti oli riittävä palvelemaan kaikkia potentiaalisesti kiinnostuneita liikenteenharjoittajia.

(133)

SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaan jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

(134)

SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa määrätyt arviointiperusteet ovat kumulatiivisia. Jotta voidaan selvittää, onko kyseessä oleva toimenpide SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea, kaikkien seuraavien edellytysten on siis täytyttävä. Rahoitustuen on:

(135)

Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa Saksa on katsonut, että FBS on toiminut johdonmukaisesti samalla tavalla kuin kannattavuusnäkymien perusteella toimiva järkevä markkinataloussijoittaja olisi toiminut vastaavassa tilanteessa. Arvioitavat toimenpiteet eivät näin ollen anna sellaista taloudellista etua, jota asianomainen yritys ei olisi saanut normaaleissa markkinaolosuhteissa. Mikäli näin on, FBS:n toteuttamat toimenpiteet eivät ole valtiontukea.

(136)

Arvioidakseen, antaako julkisen yhtiön ja kolmannen osapuolen välillä tavaroiden tai palvelujen toimittamisesta tehty sopimus taloudellista etua kyseiselle kolmannelle osapuolelle, komissio tutkii, toteuttaisiko kannattavuusnäkymien perusteella toimiva järkevä markkinataloussijoittaja vastaavanlaisia toimenpiteitä vastaavissa olosuhteissa. Julkisen yhtiön, kuten FBS:n, ja oletetun järkevän markkinataloussijoittajan toimintaa on vertailtava sen suhteen, miten markkinataloussijoittaja olisi toiminut asianomaisen liiketoimen yhteydessä, sekä kaikki kyseisenä ajankohtana saatavilla olleet tiedot ja ennustettavat kehitysnäkymät myöhemmistä tapahtumista riippumatta.

(137)

Asianomaisen julkisen yhtiön oletettu tuotto on näin ollen keskeisessä asemassa asian kannalta. Tämä ei kuitenkaan välttämättä merkitse sitä, että sijoittajan olisi sitouduttava liiketoimeen vain lyhyen aikavälin tuoton saamiseksi, jotta voitaisiin katsoa, ettei liiketoimi ole valtiontukea. Unionin tuomioistuin on todennut, että julkisen sektorin sijoittajan toimintaa on verrattava pitkän aikavälin tuottoa tavoittelevaan yksityiseen sijoittajaan (40).

(138)

Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa komissio arvioi ensin, olisiko FBS:n vuodesta 2003 toteuttaman halpalentoyhtiöstrategian voitu katsoa tuottavan keskipitkällä tai pitkällä aikavälillä positiivisia tuloksia ja olisiko Schönefeldin aseman sulkeminen ollut kannattavuusnäkökulmasta katsottuna järkevää. Sen jälkeen komissio analysoi muodollisen tutkintamenettelyn alaiset toimenpiteet markkinataloussijoittajaperiaatteen valossa ja päätteli, etteivät kyseiset toimenpiteet ole valtiontukea.

(139)

Taloudelliset olosuhteet, joissa FBS harjoitti liiketoimintaa Schönefeldin lentoasemalla 1990-luvun alkupuolelta vuoteen 2003 on kuvattu edellä 2, 3.1 ja 3.2 kohdassa.

(140)

Kuten kyseisissä kohdissa on kuvattu, FBS toimi myös muiden Berliinin lentoasemien, eli Tempelhofin ja Tegelin, pitäjänä. Alusta lähtien Tempelhofin infrastruktuuria ei pidetty mahdollisen laajennuksen kannalta sopivana sen erityispiirteiden ja keskusta-alueella sijainnin takia. Tegel puolestaan oli nykyaikainen lentoasema ja kokonaisuudessaan houkuttelevampi lentoyhtiöiden ja matkustajien kannalta kuin Schönefeldin lentoasema, sillä sen infrastruktuuri oli modernimpi ja se sijaitsi lähempänä kaupungin keskustaa. Jo 1990-luvulla Tegel toimi kapasiteettinsa ylärajoilla, eikä sitä voitu enää merkittävästi laajentaa pitkän aikavälin kapasiteettirajoitusten välttämiseksi. Sitä vastoin Schönefeld oli suurimmaksi osaksi vajaakäytössä ja sitä voitaisiin tarvittaessa laajentaa.

(141)

Toinen tärkeä elementti tässä yhteydessä on suunnitelma siitä, että kaikki Berliinin lentoasemat korvattaisiin yhdellä lentoasemalla, joka sijoitettaisiin Schönefeldiin. Kuten johdanto-osan 14 kappaleessa todetaan, päätös hankkeen toteuttamisesta vahvistettiin muodollisesti toukokuussa 1996 tehdyllä sopimuksella, jonka allekirjoittajia olivat Saksan liittohallitus sekä Berliinin ja Brandenburgin osavaltiot.

(142)

Kolmas tärkeä elementti on epäonnistunut yritys siirtää liikennettä Tegelin lentoasemalta Schönefeldiin 1990-luvulla sekä se, että 1990-luvun loppupuolen pysähtyneisyyden jälkeen Schönefeldin liikennemäärät laskivat tasaisesti vuosien 2000 ja 2003 välisenä aikana, kunnes julkisten viranomaisten oli myönnettävä, että Berliinin lentoasemien yksityistämishanke oli epäonnistunut.

(143)

Tämän seurauksena julkiset viranomaiset ja FBS ryhtyivät vuonna 2003 tutkimaan erilaisia strategisia vaihtoehtoja FBS:n liiketoiminnalle. Kuten edellä on todettu, suunnitelmaa uudesta, Schönefeldiin sijoitettavasta ja osaa sen infrastruktuuria hyödyntävästä yhdestä Berliinin lentoasemasta ei tuolloin kyseenalaistettu (41). FBS:n ja julkisten viranomaisten tavoitteena oli siis löytää optimaalinen strategia Schönefeldin lentoasemalle vuodesta 2003 BER-lentoaseman avaamiseen saakka, jonka oli määrä tapahtua vuonna 2011. Tässä yhteydessä, kuten edellä johdanto-osan 28 kappaleessa on todettu, FBS ja julkiset viranomaiset tilasivat tutkimuksen konsultilta, jäljempänä ’konsultin tutkimus’, jonka strategiasuositus koski halpalentoyhtiöiden houkuttelemista Schönefeldin lentoasemalle (halpalentoyhtiöstrategia).

(144)

Halpalentoyhtiöstrategian (vaihtoehto 1) lisäksi FBS:n vaihtoehtoina oli myös jatkaa Schönefeldillä siihen saakka toteutettua strategiaa (vaihtoehto 2) tai tilapäisesti sulkea Schönefeld uuden BER-lentoaseman avaamiseen saakka (vaihtoehto 3).

(145)

Kuten jäljempänä osoitetaan, keskipitkän ja pitkän aikavälin kannattavuusnäkymien perusteella FBS:n asemassa toimivan järkevän markkinataloussijoittajan olisi ollut järkevää valita vaihtoehto 1 vaihtoehdon 2 sijasta.

(146)

Kuten johdanto-osan 29 ja 30 kappaleessa on selitetty, konsultti katsoi, että Berliinin lentoliikenteessä oli huomattavaa kasvupotentiaalia useasta rakenteellisesta syystä ja että muiden pääkaupunkien lentoasemiin verrattuna Berliinissä oli vuonna 2003 yhä huomattavaa potentiaalia lisätä halpalentoliikenteen määrää.

(147)

Konsultti vertasi Berliinin halpalentoliikennettä muiden suurten kaupunkien halpalentoliikenteeseen. Konsultti havaitsi erityisesti, että päivittäisten lentojen määrä pääkaupunkiseudun asukasta kohti oli huomattavasti alhaisempi Berliinissä (0,011) kuin muissa Euroopan suurissa kaupungeissa, kuten Lontoossa (0,029), Brysselissä (0,040), Kölnissä (0,030) ja Dublinissa (0,051). Lisäksi konsultti havaitsi, että halpalentojen osuus prosentteina kaikista lennoista oli huomattavasti alhaisempi Berliinissä muihin Euroopan suuriin kaupunkeihin verrattuna, ja arvioi, että kyseistä prosenttiosuutta voitaisiin lisätä […] prosentista vähintään […] prosenttiin ja mahdollisesti jopa […] prosenttiin.

(148)

Muiden suurten kaupunkien kokemusten perusteella konsultti arvioi, että jos halpalentoliikenteen kehittämiseen tähtääviin toimenpiteisiin ryhdyttäisiin, kaksi kolmasosaa halpalentoliikenteen lisäyksestä johtuisi uusista matkustajista eli matkustajista, jotka eivät lentäisi Berliiniin, mikäli toimenpiteistä johtuvia uusia halpalentoja ei olisi tarjolla (42). Konsultti katsoi, että osa uusista matkustajista saataisiin houkuteltua muiden liikennemuotojen, kuten junan tai linja-auton, käyttäjistä.

(149)

Analyysien perusteella konsultti ennusti, että halpalentoliikenne voisi lisätä liikenteen määrää Schönefeldin lentoasemalla yhteensä 600 000–900 000 matkustajalla vuodessa lyhyellä aikavälillä (eli vuosien 2003 ja 2005 välisenä aikana) ja 300 000 matkustajalla vuodessa keskipitkällä aikavälillä (eli vuosien 2005 ja 2010 välisenä aikana). Jyrkän kasvun johdosta Schönefeldin voitaisiin odottaa palvelevan 3,0–4,2 miljoonaa matkustajaa enemmän kuin vuonna 2003. Tämä tarkoitti, että FBS voisi odottaa kokonaismatkustajamäärän kasvavan Schönefeldin lentoasemalla 4,7–5,9 miljoonaan matkustajaan vuonna 2010 (43).

(150)

Seuraavaksi konsultti arvioi yksityiskohtaisesti halpalentoyhtiöstrategian toteutettavuutta Schönefeldin lentoasemalla ja kuvasi mahdolliset esteet sekä seikat, jotka voisivat haitata strategian onnistumista.

(151)

Konsultti analysoi ensin tarkasti halpalentoyhtiöiden operatiiviset vaatimukset, jotka poikkesivat perinteisten liikenteenharjoittajien vaatimuksista usealla eri tavalla. Konsultin analyysi perustui tilanteeseen eri eurooppalaisilla lentoasemilla, joilla oli halpalentotoimintaa. Konsultti havaitsi, että halpalentoyhtiöiden tärkeimmät vaatimukset olivat seuraavat:

(152)

Konsultti totesi, että Schönefeld voisi yleisesti ottaen täyttää nämä vaatimukset. Etenkin lyhyet kääntymisajat olivat operatiivisesti mahdolliset toteuttaa Schönefeldin lentoasemalla. Lisäksi konsultti korosti lentoaseman erinomaisia linja-auto-, juna- ja tieyhteyksiä. Selvityksessä tuotiin kuitenkin esiin myös suhteellisen merkityksettömiä puutteita ja heikkouksia, jotka koskivat ilma-alukseen siirtymistä kävellen, terminaalialueiden ja toimistotilojen osoittamista yksinomaan tiettyjen lentoyhtiöiden käyttöön, helposti suunnistettavia reittejä lentoasemalla sekä terminaalin ja asematasoalueiden välisiä etäisyyksiä. Osittain niiden ratkaisujen perusteella, joita muilla halpalentoyhtiöiden käyttämillä lentoasemilla on toteutettu, konsultti suositteli, että Schönefeldillä toteutettaisiin joukko suhteellisen pieniä muutoksia, joiden ansiosta lentoasema voisi täyttää kaikki Schönefeldille sijoittautumisesta kiinnostuneiden halpalentoyhtiöiden vaatimukset. Suurimittaisia infrastruktuuri-investointeja tai merkittäviä infrastruktuurin muutostöitä ei katsottu tarvittavan. Ilma-alukseen kävellen siirtymisen osalta katsottiin, että toimintoa varten tarvittavat lisäportit voitaisiin lisätä olemassa olevaan infrastruktuuriin muutaman kuukauden kuluessa ja alhaisin kustannuksin.

(153)

Lisäksi konsultti arvioi kilpailupainetta, joka koskisi Schönefeldin halpalentotoimintoja, mikäli FBS päättäisi alkaa kehittää niitä. Konsultin päätelmä oli, että paine olisi vähäistä, etenkin siitä syystä, että lähimmät kansainväliset lentoasemat, joilla voisi olla merkittävää halpalentotoimintaa, kuten Dresden, Leipzig ja Hannover, olivat liian etäällä voidakseen aiheuttaa merkittävää kilpailupainetta. Konsultin mukaan tämä vahvisti näkemystä, jonka mukaan Berliinin alueen huomattavaa halpalentoliikennepotentiaalia voitaisiin hyödyntää Schönefeldin lentoasemalla.

(154)

Lisäksi konsultti kuvasi ja analysoi eri vaihtoehtoja, joiden avulla FBS voisi tarjota houkuttelevia lentoasemamaksuja halpalentoyhtiöille. Tämän seikan katsottiin olevan merkittävässä asemassa mahdollisessa halpalentoyhtiöstrategiassa. Onkin kiistatonta, että halpalentoyhtiöt, joiden lentojen hinnoittelupolitiikka perustuu niiden suuriin volyymeihin ja edullisiin hintoihin keskittyvään strategiaan, vaativat lentoasemien pitäjiltä edullisia lentoasemamaksuja. Lisäksi koska halpalentoyhtiöt yleensä liikennöivät kahden paikan välillä (point-to-point) säteittäisen kuljetustoiminnan (hub-and-spoke) sijasta, ne pystyvät avaamaan uusia reittejä ja sulkemaan vanhoja reittejä sekä lisäämään ja vähentämään lentoja hyvin joustavalla ja dynaamisella tavalla. Tämä lisää niiden mahdollisuuksia painostaa lentoasemien pitäjiä myöntämään niille mahdollisimman alhaiset lentoasemamaksut. Näin ollen oli selvää, että halpalentoyhtiöstrategia ei menestyisi ilman houkuttelevamman lentoasemamaksujärjestelmän toteuttamista Schönefeldillä.

(155)

Konsultin arvioimat vaihtoehdot koskivat i) lentoasemamaksujen yleistä hinnanalennusta, ii) määräalennuksia, iii) maksujen eriyttämistä tarjottujen palvelujen luonteen perusteella ja iv) edellä mainittujen perusvaihtoehtojen yhdistelmiä. Näiden vaihtoehtojen oikeudellisen ja taloudellisen arvioinnin perusteella konsultti suositteli lähestymistapaa, jossa yhdistetään lentoasemamaksujen yleinen hinnanalennus, määräalennus matkustajamaksuista ja maksujen eriyttäminen tarjotun palvelutason perusteella ja joka sisältäisi esimerkiksi vapautuksen pysäköintimaksuista, mikäli kääntymisaika olisi alle 30 minuuttia. Lentoasemamaksujen yleistä hinnanalennusta lukuun ottamatta kyseisten toimenpiteiden tarkoituksena oli antaa etua vain sellaisille halpalentoyhtiöille, jotka eivät vielä olleet sijoittautuneet Schönefeldin lentoasemalle, eikä liikenteenharjoittajille, jotka jo toimivat lentoasemalla. Strategian perusteluna oli houkutella uusia liikenteenharjoittajia ilman negatiivisia vaikutuksia lentoasemalla jo sijaitsevien liikenteenharjoittajien tuottamiin tuloihin.

(156)

Lopuksi konsultti kuvasi ja analysoi mahdollisia toimenpiteitä, joiden avulla voitaisiin lisätä muita kuin ilmailuun liittyviä tuloja. Tällaisia tuloja saadaan erityisesti ravintoloiden ja ruokaketjujen toiminnasta, pysäköinnistä, lentoasemakuljetuksista, mainostilan myynnistä jne. Suosituksissa otettiin huomioon ehdotetusta halpalentoyhtiöstrategiasta aiheutuvan odotetun liikenteen lisäyksen määrä ja tyyppi (46).

(157)

Konsultti noudatti selvityksessään asianmukaisia menetelmiä ja toteutti yksityiskohtaisen arvioinnin kaikkien asiaankuuluvien seikkojen perusteella. Etenkin halpalentoliikenteen potentiaalin määrittely, joka tehtiin Berliinin alueen erityispiirteiden sekä vertailukohteina käytettyjen suurten kaupunkien kokemusten perusteella, on toteutettu perusteellisesti. Lisäksi arviointi siitä, missä määrin muiden lentoasemien aiheuttama kilpailupaine voisi haitata halpalentoyhtiöstrategian toteuttamista, oli hyödyllinen ja analyysin päätelmät ovat järkeviä. Schönefeldille sijoittautumisesta kiinnostuneiden halpalentoyhtiöiden vaatimuksia koskeva arvio sekä kuvaus toimenpiteistä, joiden avulla Schönefeld pystyisi täyttämään kaikki edellä mainitut vaatimukset, on myös tehty perusteellisesti. Analyysi on järjestelmällinen ja hyvin yksityiskohtainen, kuten myös analyysi, joka koski halpalentoyhtiöiden houkuttelemiseksi suunniteltuja mahdollisia lentoasemamaksujärjestelmiä.

(158)

Lisäksi on todettava, että konsultti toimitti selvityksensä yhteydessä FBS:lle useita asiakirjoja, jotka yhdessä FBS:n laatimien asiakirjojen kanssa (mukaan lukien 5 päivänä syyskuuta 2003 päivätty ennakkorahoitussuunnitelma, joka sisälsi kannattavuusennusteet) muodostivat perustan FBS:n päätökselle toteuttaa halpalentoyhtiöstrategia. Taulukko 8 kuvaa, millaista taloudellista tulosta vuonna 2003 odotettiin halpalentoyhtiöstrategian toteuttamisesta tai sellaisen strategian toteuttamisesta, jossa FBS jatkaisi keskittymistä perinteiseen lentoliikenteeseen (toisen asiantuntijan tutkimuksessa mainittu ”vaihtoehto 1”). Halpalentoyhtiöstrategian osalta laadittiin kaksi skenaariota, pessimistinen skenaario ja realistinen skenaario, jotka eroavat toisistaan ennakoidun halpalentoliikenteen lisäyksen perusteella.

Taulukko 8

Vaihtoehtojen 1 ja 2 taloudelliset vaikutukset Schönefeldin lentoaseman odotetun voittomarginaalin osalta vuosina 2003–2012 (miljoonaa euroa)

(159)

Edellä kuvatut realistisen ja pessimistisen skenaarion arviot perustuvat halpalentoliikenteen lisäyksen määrää koskeviin konsultin ennusteisiin. Arviot vahvistavat, että halpalentoyhtiöstrategian toteuttaminen johtaisi parempaan taloudelliseen tilanteeseen kuin vastakkainen tilanne, jossa FBS jatkaisi keskittymistä perinteisiin liikenteenharjoittajiin. Mikäli FBS valitsisi vaihtoehdon 1, se tuottaisi edelleen merkittäviä tappioita aina vuoteen 2012 saakka, eivätkä kyseiset tappiot olennaisesti pienentyisi ajan myötä. Sitä vastoin halpalentoyhtiöstrategian toteuttamisen voitiin katsoa johtavan tappioiden huomattavaan ja tasaiseen pienentymiseen ajan mittaan, ja realistisen skenaarion mukaan yhtiöstä tulisi jälleen tuottava vuodesta 2009 alkaen.

(160)

Näin ollen keskipitkän ja pitkän aikavälin kannattavuusnäkymien perusteella toimiva järkevä markkinataloussijoittaja olisi katsonut konsultin selvityksen ja FBS:n omien ennusteiden muodostavan luotettavan perustan strategisen päätöksen tekemiseksi. Siten järkevän markkinataloussijoittajan kannalta olisi ollut järkevää valita vaihtoehto 1 vaihtoehdon 2 sijasta.

(161)

Kuten aiemmin on mainittu, FBS tilasi selvityksen tilintarkastusyhteisöltä […], jäljempänä ’ensimmäinen asiantuntija’, tarkoituksena toteuttaa stressitesti niiden tietojen osalta, jotka olivat FBS:n saatavilla, kun se päätti toteuttaa halpalentoyhtiöstrategian, jäljempänä ’ensimmäisen asiantuntijan selvitys. Kyseinen selvitys valmistui vuonna 2007, ja sen päätelmänä oli, että markkinataloussijoittajan näkökulmasta halpalentoyhtiöstrategian toteuttaminen ja siihen liittyvän maksutaulukon, eli vuoden 2004 taulukon, käyttöön ottaminen oli järkevää. Ensimmäinen asiantuntija perusti analyysinsä vuodelta 2003 peräisin oleviin asiakirjoihin ja etenkin FBS:n vuosiksi 2004–2012 laatimaan rahoitussuunnitelmaan sekä asiakirjoihin, jotka konsultti laati FBS:lle toteuttamansa tutkimuksen yhteydessä.

(162)

Ensimmäisen asiantuntijan päätelmät vastaavat konsultin selvityksessä esitettyjä päätelmiä. Vaikka ensimmäisen asiantuntijan selvitys ei ole tärkeä komission arvioinnin kannalta, se osaltaan vahvistaa, että järkevän markkinataloussijoittajan olisi ollut järkevää valita vaihtoehto 1 vaihtoehdon 2 sijasta.

(163)

Edellä esitetyn perusteella keskipitkän ja pitkän aikavälin kannattavuusnäkymien perusteella FBS:n asemassa toimivan järkevän markkinataloussijoittajan olisi ollut järkevää valita vaihtoehto 1 vaihtoehdon 2 sijasta vuonna 2003.

(164)

Kuten edellä on mainittu, yksi mahdollinen vaihtoehto FBS:lle olisi ollut Schönefeldin sulkeminen (vaihtoehto 3) ainakin BER-lentoaseman avaamiseen asti. FBS olisi voinut tehdä kyseisen päätöksen myös ennen vuotta 2003 (jolloin FBS päätti käynnistää halpalentoyhtiöstrategian) sekä sen jälkeen. Saatavilla olevien asiakirjojen perusteella vaikuttaa siltä, ettei FBS koskaan harkinnut tätä vaihtoehtoa vakavasti, tai ei ainakaan vuoden 1992 hallinta- ja voitonjakosopimuksen tekemisen jälkeen. Kyseisen vaihtoehdon etuja ei myöskään analysoitu konsultin selvityksessä.

(165)

Kun arvioidaan, olisiko kannattavuusnäkymien perusteella toimiva järkevä markkinataloussijoittaja pitänyt kyseistä vaihtoehtoja edullisempana kuin vaihtoehtoja 1 ja 2, on tärkeää ottaa BER-hanke huomioon. Kuten johdanto-osan 14 kappaleessa todetaan, yhden, koko Berliinin aluetta palvelevan lentoaseman perustamisen suunnittelu aloitettiin tammikuussa 1992, ja 20 päivänä kesäkuuta 1993 ilmoitettiin, että Schönefeldin eteläpuolinen alue, joka sijaitsi lentoaseman vieressä, oli yksi mahdollinen uuden BER-lentoaseman infrastruktuurin sijoituskohde. Näin ollen jo vuosina 1992–1993 oli tiedossa, että Berliinin uusi lentoasema tultaisiin todennäköisesti sijoittamaan Schönefeldiin. Päätös vahvistettiin 28 päivänä toukokuuta 1996 tehdyllä sopimuksella, jonka allekirjoittajia olivat Saksan liittotasavalta sekä Berliinin ja Brandenburgin osavaltiot, eikä sijoituspaikasta ole enää sittemmin keskusteltu.

(166)

Edellä esitetyn perusteella Schönefeldin sulkemiseen olisi järkevän markkinataloussijoittajan kannalta liittynyt merkittäviä haittoja. Ensiksi on muistettava, että vaikka Tempelhof lopetti asteittain toimintaansa, Tegel oli 1990-luvulta lähtien toiminut yhä useammin kapasiteettinsa ylärajoilla ja, kuten Taulukko 1 osoittaa, Tegelin liikennemäärät olivat kasvaneet merkittävästi (47). Tegel ei kuitenkaan missään olosuhteissa pystyisi huolehtimaan koko Berliinin alueen liikennemääristä. Schönefeldiä tarvittiin riittävän lentoasemakapasiteetin varmistamiseksi Berliinissä, ja sen sulkeminen olisi aiheuttanut merkittävän kapasiteettivajeen. Vuosien 1991 ja 2003 välisenä aikana Schönefeld vastasi 13–20 prosentista Berliinin matkustajalentoliikenteen kokonaismäärästä. Schönefeldiä tarvittiin erityisesti ruuhka-aikoina eli aikoina, joina Berliinistä liikennöitiin suuria tilauslentomääriä. Lisäksi Schönefeld oli merkittävä lentoasema rahtilentojen kannalta, sillä toisin kuin Tegelillä, Schönefeldillä oli ympärivuorokautinen toimilupa ja sitä voitiin käyttää myös yölentoihin. Tegelin ja Tempelhofin lentoasemia ei myöskään olisi voitu laajentaa riittävästi pitkän aikavälin kapasiteettirajoitusten välttämiseksi (48).

(167)

Schönefeldillä puolestaan oli merkittävää ylikapasiteettia, minkä takia se pystyi huolehtimaan myös ylimääräisestä liikenteestä. Kuten Taulukko 1 osoittaa, Schönefeld auttoi lisäämään Berliinin lentoliikenteen määrää huomattavasti ja erityisesti halpalentoyhtiöstrategian käynnistämisen jälkeen vuonna 2003. Vuosien 2003 ja 2006 välisenä aikana Berliinin matkustajamäärät lisääntyivät 13,3 miljoonasta 18,4 miljoonaan matkustajaan, ja yli 80 prosenttia tästä kasvusta hoidettiin Schönefeldin lentoaseman kautta. Näin ollen Schönefeldin sulkeminen olisi merkittävästi vähentänyt Berliinin mahdollisuuksia palvella olemassa olevaa lentoliikennettä ja lisätä lentoliikenteen määrää.

(168)

Mahdollisuus, että lentoaseman sulkeminen voisi aiheuttaa kapasiteettivajeen lentoaseman sijaintialueella ja rajoittaa mahdollisuuksia lisätä lentoliikenteen määrää kyseisellä alueella, ei välttämättä itsessään riittäisi pelottamaan julkisen politiikan tavoitteiden sijasta kannattavuusnäkymien perusteella toimivaa järkevää markkinataloussijoittajaa sulkemasta lentoasemaa. Nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa Schönefeldin sulkemisella ja sen vaikutuksilla Berliinin alueen lentoasemainfrastruktuurin kapasiteettiin ja siten myös alueen koko lentoliikenteeseen olisi ollut merkittäviä seurauksia Berliinin alueen tulevan BER-lentoaseman toiminnan kannalta heti alusta lähtien. Mikäli Schönefeld olisi suljettu, BER-lentoasema olisi joutunut aloittamaan toimintansa huomattavasti huonommissa olosuhteissa; liikennemäärät olisivat olleet huomattavasti alhaisemmat kuin jos Schönefeld olisi pidetty toiminnassa. Tämä seikka olisi estänyt FBS:n asemassa toimivaa järkevää markkinataloussijoittajaa sulkemasta Schönefeldin lentoasema, koska toimenpide olisi vaikuttanut yhtiön kannattavuuteen.

(169)

Jos Schönefeld olisi suljettu ennen BER-lentoaseman avaamista, FBS:n olisi pitänyt luoda BER-lentoaseman liikenne tyhjästä. Sen olisi pitänyt saada Tegelillä toimivat lentoyhtiöt siirtämään toimintansa uudelle lentoasemalle (sen sijaan, että ne vain lopettaisivat toimintansa) ja lentoyhtiöt, jotka eivät vielä toimi Berliinissä, käynnistämään operaationsa myös siellä. Tällainen tilanne olisi ollut huomattavasti epäsuotuisampi kuin tilanne, jossa Schönefeld olisi yhä toiminnassa BER-lentoaseman avaamishetkellä. Jälkimmäisessä skenaariossa huomattava osa uuden lentoliikenteen liikenteestä seuraisi luonnollisella tavalla Schönefeldin lentoasemalla jo toimivien lentoyhtiöiden toiminnasta, mukaan lukien myös ne lentoyhtiöt, jotka on saatu houkuteltua lentoasemalle halpalentoyhtiöstrategian avulla vuodesta 2003 lähtien.

(170)

Lisäksi Schönefeldin sulkemisella olisi ollut kauaskantoisia hallinnollisia vaikutuksia BER-hankkeeseen. Lentoaseman sulkeminen olisi aiheuttanut sitä koskevan toimiluvan peruuttamisen. Tällöin uuden lentoaseman avaaminen olisi edellyttänyt kokonaan uuden suunnitteluprosessin ja toimiluvan. Mikäli Schönefeld puolestaan jatkaisi toimintaansa, BER-lentoaseman avaaminen edellyttäisi vain Schönefeldin toimiluvan laajentamista, eli hallinnollinen prosessi olisi huomattavasti kevyempi, ja lisäksi se vaatisi paljon vähemmän kustannuksia ja aikaa ja epätietoisuus prosessin tuloksesta olisi merkittävästi vähäisempi. Mikäli hanke olisi edellyttänyt kokonaan uuden suunnitteluprosessin ja toimiluvan, etenkin hankkeen ympäristövaikutusten arvioinnin epävarma lopputulos olisi lisännyt epätietoisuutta merkittävästi. Lisäksi yleensä yleisen hyväksynnän saaminen kokonaan uudelle lentoasemahankkeelle on paljon haastavampaa kuin jo toiminnassa olevan infrastruktuurin laajennushankkeelle.

(171)

Toiminnan lopettaminen Schönefeldin lentoasemalla olisi myös johtanut irtisanomiskustannuksiin ja tarpeeseen palkata, rekrytoida ja kouluttaa uutta henkilöstöä myöhemmin, kun BER-lentoasema avataan. Tämä olisi voinut aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia ja operatiivisia ongelmia verrattuna skenaarioon, jossa Schönefeldin henkilöstö voi siirtyä uudelle lentoasemalle sen avaamisen jälkeen.

(172)

Edellä kuvattuja näkökohtia on vaikea kvantifioida, etenkin siksi, että ne koskevat tulevan lentoaseman taloudellista tilannetta lyhyellä, keskipitkällä sekä pitkällä aikavälillä. On kuitenkin selvää, että niillä on merkittäviä vaikutuksia taloudellisiin edellytyksiin, joiden perusteella BER-lentoasema avataan ja joiden perusteella se toimii, ja jopa koko tämän FBS:n kannalta strategisesti hyvin tärkeän hankkeen toteutuskelpoisuuteen. Siten jopa pelkän laadullisen analyysin perusteella on katsottava, että kyseisiä negatiivisia seikkoja on pidettävä riittävän painavina ja merkittävämpinä kuin etuja, kuten kiinteiden kustannusten säästöjä, joita voitaisiin odottaa syntyvän Schönefeldin sulkemisesta. Näin etenkin, jos voidaan ennakoida, että Schönefeldin halpalentoliikenteen lisäämiseen tähtäävällä strategialla saataisiin aikaan liikevoittoa.

(173)

Edellä kuvatun perusteella voidaan päätellä, että järkevän markkinataloussijoittajan näkökulmasta Schönefeldin sulkeminen ei olisi ollut järkevää vuoden 1992 ja BER-lentoaseman avaamisen välisenä aikana. Lisäksi vuonna 2003 valittavana olleista kolmesta vaihtoehdosta kannattavuusnäkymien perusteella toimiva järkevä markkinataloussijoittaja olisi valinnut vaihtoehdon 1, eli halpalentoyhtiöstrategian, vaihtoehtojen 2 ja 3 sijasta. Osana kyseistä strategiaa sijoittaja olisi tarjonnut halpalentoyhtiöille edullisia lentoasemamaksuja (ja/tai taloudellisia kannustimia, jotka vähentäisivät lentoasemamaksujen kustannuksia) saadakseen houkuteltua uusia toimijoita Schönefeldin lentoasemalle.

(174)

Ottaen huomioon Schönefeldin jatkuvat tappiot komissio esitti menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään epäilynsä siitä, onko FBS toiminut järkevän markkinataloussijoittajan tavoin kattaessaan Schönefeldin tuottamat tappiot konsernitasolla Tegelin ja Tempelhofin lentoasemien tuottamilla voitoilla (49).

(175)

Hallinta- ja voitonjakosopimus allekirjoitettiin 6 päivänä elokuuta 1992 eli paljon ennen asiassa Aéroports de Paris annetun tuomion (50) antamista 12 päivänä joulukuuta 2000. Saksan viranomaisilla oli perusteltu syy olettaa, että lentoasemainfrastruktuurin rahoitus ei ole valtiontukea, ja siten kyseisiä toimenpiteitä ei myöskään tarvinnut ilmoittaa komissiolle. Tämän takia komissio ei voi nyt kyseenalaistaa ennen tuomion Aéroports de Paris (51) antamista eli ennen 12 päivää joulukuuta 2000 myönnettyjen rahoitustoimenpiteiden laillisuutta valtiontukisääntöjen nojalla (52). Näin ollen hallinta- ja voitonjakosopimus voidaan mahdollisesti katsoa valtiontueksi vain kyseisestä päivämäärästä alkaen. Komission tutkinta kyseisen toimenpiteen osalta rajoittuu näin ollen ajallisesti ajanjaksoon 12 päivästä joulukuuta 2000 muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisen päivämäärään.

(176)

Kuten Saksa on todennut, hallinta- ja voitonjakosopimusten tekeminen konsernin sisällä on normaalin liiketoimintakäytännön mukaista etenkin yritysverotuksen kannalta. Lisäksi konserniin kuuluvan yrityksen tappioiden kattaminen saman konsernin toisen yrityksen tuotoilla on myös tavanomaista. Tällainen toimenpide voidaan toteuttaa voitonjakosopimuksen muodossa, tai emoyhtiö voi yksinkertaisesti jakaa osinkoa tytäryhtiöilleen. Pelkästään se seikka, että FBS-konserni on tehnyt hallinta- ja voitonjakosopimuksen vuonna 1992 ja pitänyt sen voimassa, ei merkitse, että toimenpide olisi valtiontukea.

(177)

Kuten komissio on todennut markkinataloussijoittajaperiaatteen osalta: ”[Y]rittäjien investointipäätösten osalta on käytettävä laajaa harkintavaltaa. [Markkinataloussijoittajaa koskevia] periaatteita on kuitenkin sovellettava, kun on todistettu kohtuullisella varmuudella, että julkisten varojen myöntämiselle ei ole olemassa muuta uskottavaa selitystä kuin että se on valtiontukea. Laajaa harkintavaltaa on sovellettava myös ristikkäistukeen, jota julkisen yritysryhmän tuottava osa myöntää ryhmän tappiolliselle osalle. Yksityisten yritysten osalta lähestymistapaa on sovellettava silloin, kun joko asianomaisella yrityksellä on käytössä strateginen suunnitelma, jonka pitkän aikavalin tuottonäkymät ovat hyvät, tai jos ristikkäistuki tuottaa nettohyötyä koko yritysryhmälle. Tapauksissa, joissa todetaan ristikkäistuen olemassaolo julkisessa holdingyhtiössä, komissio ottaa huomioon yritysten samankaltaiset strategiset tavoitteet huomioon.” (53)

(178)

Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa ristiintukemisen ei näin ollen voida katsoa antavan taloudellista etua Schönefeldin lentoasemalle, mikäli tuki sisältyy strategiseen suunnitelmaan, jonka pitkän aikavälin tuottonäkymät ovat hyvät, tai mikäli se tuo hyötyä koko FBS-konsernille.

(179)

Edellä 7.2.2 kohdassa mainituista syistä vähintään vuodesta 1992 lähtien eli paljon ennen asiassa Aéroports de Paris annettua tuomiota (54) on ollut selvää, että on ollut järkevää pitää Schönefeldin lentoasema toiminnassa sen sulkemisen sijasta, vaikka se tuottaisikin tappioita usean vuoden ajan. Schönefeldin sulkeminen olisi aiheuttanut vakavaa taloudellista vahinkoa BER-lentoasemalle (jonka tulevana Berliinin ainoana lentoasemana odotettiin tuottavan voittoa ainakin pitkällä aikavälillä), ja se olisi voinut antaa myös aihetta epäillä koko kyseisen merkittävän strategisen hankkeen toteuttamiskelpoisuutta. Päätös rakentaa yksi, koko Berliiniä palveleva lentoasema ei perustunut pelkästään maankäytön suunnitteluun tai ympäristönäkökohtiin vaan myös liikennemäärien odotettuun kasvuun ja tulojen lisääntymiseen. Kuten komission päätöksessä, jossa hyväksyttiin BER-lentoasemalle annettava rahoitustuki, on todettu, hankkeen onnistuminen perustui Berliinin liikennemäärien odotettuun kasvuun (55) yhdellä ainoalla lentoasemalla (56). Jotta Schönefeld voitaisiin pitää toiminnassa ja mahdollisesti muuttaa tuottavaksi lentoasemaksi (saamalla ensin lentoyhtiöt sijoittautumaan Schönefeldille ja toteuttamalla sen jälkeen halpalentoyhtiöstrategia), oli tarpeellista varmistaa sen elinkelpoisuus rahoittamalla sen toimintaa Tegelin ja Tempelhofin lentoasemien tuottamilla voitoilla. Näin ollen ristiintukeminen sisältyi nyt käsiteltävässä asiassa ”pidemmällä aikavälillä voittoa tuottavaan strategiseen suunnitelmaan” ja tuotti koko FBS-konsernille pitkällä aikavälillä etua verrattuna tilanteeseen, jossa Schönefeld olisi suljettu. FBS saattoi siten odottaa näiden pitkän aikavälin etujen (uuden koko Berliinin aluetta palvelevan lentoaseman onnistunut avaaminen ja tuottava toiminta sekä halpalentoyhtiöstrategian käynnistämisen jälkeen muutaman vuoden kuluessa Schönefeldin toiminnasta saatavat odotetut tuotot) olevan merkittävämpiä kuin Schönefeldin ennen BER-lentoaseman avaamista tuottamat tappiot.

(180)

Hallinta- ja voitonjakosopimuksen tekeminen ja ylläpitäminen ja Schönefeldin lentoaseman pitäminen toiminnassa eivät näin ollen ole FBS-konsernin Schönefeldille antamaa taloudellista etua (57). Hallinta- ja voitonjakosopimuksen tekeminen ja toteuttaminen 12 päivästä joulukuuta 2000 lähtien ei siten ole valtiontukea.

(181)

Ennen FBS:n ja eri lentoyhtiöiden välillä tehtyjen sopimusten arviointia on tuotava esiin eräitä alustavia huomioita, etenkin unionin yleisen tuomioistuimen asiassa Charleroi antaman tuomion (58), jäljempänä ’Charleroi-tuomio’, taustaa vasten. Kyseinen tuomio on annettu nyt käsiteltävänä olevan asian muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisen jälkeen.

(182)

Eräät kolmannet osapuolet ovat todenneet, että sopimukset antoivat taloudellista etua asianomaisille lentoyhtiöille, koska sopimuksissa tarjotut ehdot poikkesivat Schönefeldin lentoasemalla sovelletuista lentoasemamaksuja koskevista yleisistä säännöistä tai koska samoja ehtoja ei tarjottu tasapuolisesti kaikille lentoyhtiöille.

(183)

Näiden väitteiden perusteella keskeisin esiin nouseva kysymys on seuraava: mikäli julkisen yrityksen määräysvallassa olevalla lentoasemalla on käytössä julkistettu maksuja koskeva järjestelmä ja mikäli lentoaseman pitäjä tarjoaa alennuksia kyseisistä maksuista tai taloudellisia kannustimia, joilla on sama vaikutus kuin alennuksilla (59), antavatko kyseiset alennukset ja kannustimet (60) jo itsessään ja kaikissa olosuhteissa taloudellista etua asianomaisille lentoyhtiöille?

(184)

Vastaus kysymykseen on kieltävä. Charleroi-tuomiossa, joka koskee Vallonian alueen antamaa alennusta tietylle lentoyhtiölle lentoasemalla, jonka lentoasemamaksujen asettaminen oli Vallonian alueen vastuulla, unionin yleinen tuomioistuin totesi seuraavaa: ”Pelkästään se, että käsiteltävänä olevassa asiassa Vallonian alueella on säädäntövaltaa lentoasemamaksujen vahvistamisessa, ei sulje pois sitä, että mainittuja maksuja koskevan alennusjärjestelmän tutkinta on tehtävä markkinatalouden ehdoin toimivan yksityisen sijoittajan periaatteen valossa, koska yksityinen toimija voi ottaa käyttöön tällaisen järjestelmän.” (61) Tästä seuraa, että lentoasemamaksuja koskevat alennukset (tai taloudelliset kannustimet, jotka pienentävät lentoyhtiöistä lentoaseman pitäjälle virtaavaa nettorahamäärää) eivät automaattisesti anna taloudellista etua. Jotta voidaan arvioida, antavatko ne taloudellista etua, on arvioitava, olisiko kannattavuusnäkymien perusteella toimiva järkevä markkinataloussijoittaja suostunut myöntämään vastaavat alennukset ja kannustimet asianomaiselle liikenteenharjoittajalle (62).

(185)

Lentoaseman pitäjänä toimivalla järkevällä markkinataloussijoittajalla voisi olla lukuisia syitä olla tarjoamatta samoja ehtoja kaikille lentoyhtiöille. Erityisesti voisi olla järkevää tarjota erityisiä taloudellisia kannustimia (markkinointiavustukset mukaan lukien) ja erityisiä alennuksia julkistetuista lentoasemamaksuista sellaisille lentoyhtiöille, jotka houkuttelevat lentoasemalle paljon matkustajia. Tällaisia suotuisia ehtoja voidaan objektiivisesti perustella liikennemäärien odotetulla lisääntymisellä sekä matkustajamäärien lisääntymisen mukana seuraavilla muilla kuin ilmailuun liittyvillä tuloilla (63). Lisäksi ehtoja voidaan perustella sillä, että lentoyhtiöiden maksamista lentoasemamaksuista syntyvä matkustajakohtainen kate voi matkustajamäärien vuoksi olla absoluuttisesti mitattuna huomattava, vaikka alennukset ja taloudelliset kannustimet pienentäisivätkin kyseistä katetta.

(186)

Lentoaseman pitäjänä toimiva järkevä markkinataloussijoittaja voi ottaa huomioon lukuisia seikkoja määrittäessään lentoyhtiöille tarjoamiaan ehtoja. Liikennemäärän odotetun lisääntymisen lisäksi kyseisiin seikkoihin voivat kuulua myös ajankohta, jolloin sopimuksesta lentoyhtiön kanssa neuvotellaan (sekä lentoaseman silloinen tilanne etenkin kapasiteetin käytön osalta), reitit, joilla lentoyhtiö aikoo liikennöidä (64), lentoyhtiön operatiiviset vaatimukset lentoasemaa kohtaan, lentoyhtiön edellyttämät lentoasemapalvelut ja niiden ominaispiirteet, lentoyhtiöiden painostus lentoaseman pitäjää kohtaan neuvottelujen aikana (65) jne.

(187)

On siten perusteltua, että lentoaseman pitäjänä toimiva järkevä markkinataloussijoittaja tarjoaa erilaisia ehtoja eri lentoyhtiöille lentoasemamaksujen ja taloudellisten kannustimien osalta joko kahdenvälisten sopimusten kautta tai alennusjärjestelminä tai taloudellisia kannustimia koskevina järjestelminä (66), jotka sisältyvät säädöksiin, joissa maksut asetetaan. Jotta voidaan arvioida, antavatko tällaiset alennukset ja taloudelliset kannustimet taloudellista etua, on määritettävä, voisiko lentoaseman pitäjä kohtuullisesti olettaa päätöksensä tarjota alennuksia tai kannustimia olevan tuottava eli johtavan suurempiin voittoihin (tai pienempiin tappioihin) kuin vastakkaisessa tilanteessa.

(188)

Toisin kuin eräät kolmannet osapuolet ovat väittäneet lentoaseman pitäjien lentoyhtiöille kahdenvälisten sopimusten kautta tarjoamista ehdoista (mukaan lukien erityiset uusien reittien avaamisesta maksettavat avustukset), joita ei myönnetä julkistettuun maksutaulukkoon sisältyvistä yleisistä alennusjärjestelmistä tai taloudellisia kannustimia koskevista järjestelmistä, järkevällä markkinataloussijoittajalla ei ole mitään syytä varmistaa, että kyseiset ehdot perustuvat kaikkiin liikenteenharjoittajiin sovellettaviin yleisiin ja läpinäkyviin kriteereihin. Neuvotellessaan kahdenvälisestä sopimuksesta lentoyhtiön kanssa järkevän markkinataloussijoittajan odotetaan ottavan huomioon kaikki lentoyhtiön ehdottamien palvelujen olennaiset piirteet etukäteen määritettyjen läpinäkyvien kriteerien sijasta, jotka voisivat rajoittaa sen neuvottelumahdollisuuksia. Näin ollen kolmansien osapuolten väitteet FBS:n tarjoamien alennusten ja taloudellisten kannustimien läpinäkyvyyden puutteesta ovat käsiteltävänä olevassa tapauksessa markkinataloussijoittajaperiaatteen soveltamisen kannalta epäolennaisia.

(189)

Kysymys siitä, onko vuoden 2004 taulukko tullut voimaan kansallisen lainsäädännön nojalla, mikä on tärkeä kysymys Saksan lainsäädännön kannalta, on epäolennainen markkinataloussijoittajaperiaatteen soveltamisen kannalta. Se että alennuksia yleisesti sovellettavista lentoasemamaksuista tai taloudellisia kannustimia, joilla on vastaava vaikutus, on myönnetty kahdenvälisten sopimusten nojalla eikä julkaistuun maksutaulukkoon sisältyvän yleisen järjestelmän perusteella, on epäolennaista. Järkevä markkinataloussijoittaja voi halutessaan myöntää alennuksia ja kannustimia kummankin mekanismin kautta, eikä kyseisen päätöksen kannattavuus riipu valitusta mekanismista. Näin ollen kysymys siitä, tarjosiko FBS ehtoja tietyille lentoyhtiöille voimassa olevan, sovellettavan maksutaulukon vai kahdenvälisten järjestelyjen kautta, on epäolennainen.

(190)

Lisäksi kysymys siitä, oliko FBS:llä kansallisen lainsäädännön nojalla oikeus tehdä kahdenvälisiä sopimuksia, joiden ehdot poikkeavat sovellettavan maksutaulukon ehdoista (67), on myös epäolennainen. Kuten unionin yleinen tuomioistuin on todennut Charleroi-tuomiossaan: ”[– –] se, menetteleekö tuen myöntäjä kansallisen oikeuden mukaisesti, ei ole sellainen seikka, joka on otettava huomioon ratkaistaessa sitä, onko viimeksi mainittu toiminut markkinatalouden ehdoin toimivan yksityisen sijoittajan periaatteen mukaisesti vai myöntänyt taloudellisen edun EY 87 artiklan 1 kohdan vastaisesti.” (68)

(191)

Eräät kolmannet osapuolet ovat katsoneet huomautuksissaan, että Tegelin lentoasemalla toimivat lentoyhtiöt tukivat Schönefeldin lentoasemalla toimivien lentoyhtiöiden toimintaa alhaisten lentoasemamaksujen ja muiden suotuisien ehtojen kautta. Väitetty ristiintukeminen perustui siihen, että FBS tasoitti Schönefeldin alhaisten lentoasemamaksujen vaikutukset Tegelin korkeilla lentoasemamaksuilla.

(192)

Kyseisissä huomautuksissa oletetaan, että Schönefeldillä tarjotut ehdot eivät ole valtiontukea vain, jos ne vastaisivat Tegelin lentoasemalla tarjottuja ehtoja.

(193)

Tämä on kuitenkin virheellinen olettamus. Ensiksi Tegelin ja Schönefeldin lentoasemat poikkeavat toisistaan myös monilla muilla tavoin kuin lentoasemamaksujen osalta; etenkin niiden infrastruktuurit sekä etäisyys kaupungin keskustasta poikkesivat toisistaan. Ne eivät siten ole täysin korvattavissa keskenään. Tämä voidaan nähdä esimerkiksi ennen halpalentoyhtiöstrategian toteuttamista tehdyssä epäonnistuneessa yrityksessä saada lentoyhtiöitä siirtämään toimintansa Tegelin lentoasemalta Schönefeldille.

(194)

Lentoyhtiöiden ei myöskään ole pakko toimia joko Tegelin tai Schönefeldin lentoasemalla. Näiden vaihtoehtojen lisäksi lentoyhtiöillä on kaksi muutakin vaihtoehtoa: ne voivat olla toimimatta kummallakaan lentoasemalla tai ne voivat toimia kyseisillä lentoasemilla pienemmässä mittakaavassa (sekä siirtää ilma-aluksensa ja miehistönsä muille kuin Berliinin reiteille, sillä halpalentoyhtiöt pystyvät nopeasti mukauttamaan kapasiteettiaan muuttuneiden markkinaolosuhteiden mukaisiksi). Mikäli FBS vaatisi Schönefeldin lentoasemalle sijoittautumista harkitsevalta lentoyhtiöltä vastaavien ehtojen hyväksymistä kuin Tegelin lentoasemalla, kyseinen lentoyhtiö voisi hylätä suunnitelmansa ja päättää olla liikennöimättä kummaltakaan lentoasemalta tai supistaa toimintaansa Berliinissä.

(195)

Näin ollen järkevän markkinataloussijoittajan ei olisi ollut syytä ottaa huomioon Tegelissä sovellettavia ehtoja Schönefeldin maksutasoa määritettäessä. Tätä samaa perustelua noudattaen, ja ottaen huomioon Tempelhofin lentoaseman rajattu taloudellinen merkitys ja sen toiminnan supistaminen ja lakkauttaminen, järkevän markkinataloussijoittajan ei olisi syytä ollut ottaa huomioon myöskään Tempelhofissa sovellettavia ehtoja Schönefeldin maksutasoa määritettäessä.

(196)

Komissio huomauttaa, että käsiteltävänä olevaan asiaan liittyvät sopimukset on nähtävä osana halpalentoyhtiöstrategiaa, jonka odotettiin johtavaan positiivisiin tuloksiin Schönefeldin lentoasemalla keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä.

(197)

Jotta voidaan arvioida, antavatko kyseiset sopimukset taloudellista etua, on arvioitava, olisiko järkevä markkinataloussijoittaja sopimusten tekopäivänä odottanut kyseisten sopimusten johtavan suurempiin voittoihin kuin muussa tapauksessa olisi voitu saavuttaa. Suurempi voitto määritetään sopimusten odotettujen lisätuottojen (joilla tarkoitetaan tuottoja, joiden odotetaan syntyvän sopimuksen tekemisen seurauksena, vähennettynä tuotoilla, joiden odotetaan syntyvän, jos sopimusta ei tehdä) ja niistä johtuvien odotettujen lisäkustannusten (joilla tarkoitetaan kustannuksia, joiden odotetaan syntyvän sopimuksen tekemisen seurauksena, vähennettynä kustannuksilla, joiden odotetaan syntyvän, jos sopimusta ei tehdä) erotuksen perusteella. Saaduista rahavirroista vähennetään vielä asianmukainen diskonttokorko.

(198)

Lisäksi analyysissa on otettava huomioon kaikki muut liiketoimeen liittyvät asianmukaiset lisätuotot ja -kustannukset. Eri elementtejä (lentoasemamaksuja koskevat alennukset, markkinointiavustukset, muut taloudelliset kannustimet) ei pidä arvioida erikseen. Kuten Charleroi-tuomiossa todetaan: ”Yksityinen sijoittaja -arviointiperustetta sovellettaessa on [– –] tarpeen tarkastella liiketoimea kokonaisuudessaan, jotta voidaan varmistaa, ovatko valtion elin ja sen valvonnassa oleva elin yhdessä toimineet järkevän markkinataloustoimijan tavoin. Komissiolla on näet velvollisuus ottaa riidanalaisia toimenpiteitä arvioidessaan huomioon kaikki merkitykselliset seikat ja niiden asiayhteys [– –].” (69)

(199)

Odotetuissa lisätuotoissa on otettava huomioon etenkin lentoasemamaksuista saadut tuotot, myönnetyt alennukset, sopimuksen perusteella odotettu liikennemäärän lisäys sekä lisääntyneestä liikenteestä seuraavat muuhun kuin ilmailuun liittyvät tuotot. Odotetuissa lisäkustannuksissa on otettava huomioon etenkin ylimääräiset toiminta- ja investointikulut, joita ei syntyisi ilman sopimusta, sekä markkinointiavustuksista ja muista taloudellisista kannustimista aiheutuneet kustannukset.

(200)

Vuoden 2003 Easyjet-sopimus tehtiin ennen vuoden 2004 taulukon voimaantuloa. Alun perin sopimus tehtiin 10 vuoden ajaksi, minkä lisäksi sopimus sisälsi option jatkaa sopimuskautta vielä 10 vuodella.

(201)

Saksa toimitti todisteet hankkeen ennakoiduista taloudellisista näkymistä, jotka perustuivat etenkin FBS:n 17 päivänä joulukuuta 2003 eli ennen FBS:n ja Easyjetin välillä 19 päivänä joulukuuta 2003 allekirjoitettua sopimusta tekemiin ennusteisiin (ks. johdanto-osan 37 kappale). FBS oletti, että sopimus kasvattaisi toiminnan tulosta vuosittain vuosien 2004 ja 2012 välillä ja että kannattavuusraja saavutettaisiin vuonna 2010.

Taulukko 9

FBS:n ennusteet liikevoiton lisääntymisestä vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen ansiosta (miljoonaa euroa)

(202)

Komissio katsoo, että kyseiset ennusteet ja niiden taustalla olevat oletukset muodostivat luotettavan perustan vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen tekemiselle.

(203)

Vuoden 2003 Easyjet-sopimuksesta johtuvat liikennemääräennusteet määritettiin sen perusteella, montako ilma-alusta Easyjet sopimuksen mukaisesti tulee sijoittamaan Schönefeldin lentoasemalle ajan myötä, sekä […] prosentin kuormituskertoimen perusteella, mikä vaikutti olevan mahdollinen saavuttaa ottaen huomioon halpalentoyhtiöiden yleensä saavuttamat kuormituskertoimet.

(204)

Liiketoimintasuunnitelmassa otettiin huomioon kaikki asiaankuuluvia lisätuloja ja –kustannuksia koskevat ennusteet, ilmailuun ja muuhun kuin ilmailuun liittyvät tulolajit mukaan lukien, sekä Easyjetille tarjotuista kannustimista aiheutuvat kustannukset. Ennusteissa otettiin lisäksi erityisesti huomioon odotettu sopimuksesta ja sopimusehdoista johtuva liikennemäärien ja lentoliikenteen lisääntyminen.

(205)

Toteuttaakseen stressitestin kyseisen strategisen päätöksen osalta FBS antoi tilintarkastusyhteisölle […], jäljempänä ’toinen asiantuntija’, tehtäväksi arvioida, olisiko kannattavuusnäkymien perusteella toimiva järkevä markkinataloussijoittaja tehnyt kyseisen sopimuksen vuonna 2003. Kyseisessä arviossa, jäljempänä ’toisen asiantuntijan tutkimus’, käsiteltiin myös muiden lentoyhtiöiden kanssa tehtyjä sopimuksia. Arvio valmistui vuonna 2007.

(206)

Toinen asiantuntija perusti analyysinsä vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen osalta edellä johdanto-osan 158 kappaleessa mainittuihin FBS:n laatimiin ennusteisiin.

(207)

Toinen asiantuntija tarkasti yksityiskohtaisesti FBS:n kustannus- ja tuottoennusteiden perusteet ja oikaisi FBS:n oletuksia sopimuksen tekohetkellä saatavilla olleiden tietojen perusteella tapauksissa, joissa asiantuntija katsoi, etteivät oletukset olleet asianmukaisia.

(208)

Toinen asiantuntija esimerkiksi lisäsi liiketoimintasuunnitelmaan […] miljoonaa euroa investointikustannuksia, jotka liittyivät lisäporttien rakentamiseen terminaaliin B Easyjetiä varten. Lisäksi se teki oikaisuja, jotta liiketoimintasuunnitelmassa otettaisiin huomioon, että FBS:n ennusteet oli laadittu alustavan Easyjet-sopimuksen perusteella, mikä poikkesi hieman lopullisesta versiosta. Toinen asiantuntija teki muutoksia myös liiketoimintasuunnitelmaan, jotta suunnitelma noudattaisi kaikilta osin tehdyn sopimuksen ehtoja.

(209)

Lisäksi toinen asiantuntija laski vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen nettonykyarvon ajanjaksolle 2004–2007 FBS:n (edellä mainitulla tavalla oikaistujen) ennusteiden perusteella, sellaisena kuin ne olivat 30 päivänä joulukuuta 2003. Odotettujen (sekä saapuvien että lähtevien) kassavirtojen nettonykyarvo tietyn aikasarjan osalta tarkoittaa tarkasteltavan ajanjakson odotettujen kassavirtojen diskontattua summaa. Nettonykyarvo on työkalu, jota käytetään yleisesti hankkeiden tuottavuuden arvioinnissa. Toinen asiantuntija laski vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen kumulatiivisen nettonykyarvon kunkin vuoden loppuun mennessä sopimuksen päättymiseen saakka. Tätä tarkoitusta varten toinen asiantuntija laski kassavirtojen diskonttauksessa käytettävän diskonttokoron perinteisen pääomahyödykkeiden hinnoittelumallin (Capital Asset Pricing Model) (70) perusteella, jotta diskonttokorko vastaisi FBS:n vuoden 2003 efektiivisiä pääomakustannuksia.

(210)

Saadut nettonykyarvot on esitetty seuraavassa taulukossa:

Taulukko 10

Vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen odotettujen kassavirtojen nettonykyarvo

(211)

Edellä luetellut nettonykyarvot ovat kaikki positiivisia ja vahvistavat, että vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen tekeminen oli järkevä päätös.

(212)

Toinen asiantuntija huomautti kertomuksessaan, että FBS ei ollut huomioinut vuonna 2003 harkitessaan alkuperäisen Easyjet-sopimuksen (joka oli tarkoitus tehdä 10 vuoden ajaksi, minkä lisäksi sopimus sisälsi option jatkaa sopimuskautta vielä 10 vuodella) tekemistä sopimuksen vaikutusta BER-lentoasemaan. Kuten toinen asiantuntija huomautti, vuoden 2003 Easyjet-sopimus sellaisena kuin se oli alun perin laadittuna olisi yhä ollut voimassa useiden vuosien ajan BER-lentoaseman avaamisen jälkeen, minkä oli tarkoitus tapahtua vuonna 2011. Lisäksi sopimus sisälsi ehtoja, jotka olivat selvästi paljon suotuisammat kuin yleiset maksuehdot, jotka aiottiin ottaa käyttöön BER-lentoasemalla sen avaamisen jälkeen. Toisen asiantuntijan mukaan oli näin ollen olemassa riski, että vuoden 2003 Easyjet-sopimus voisi aiheuttaa muiden liikenteenharjoittajien taholta FBS:lle paineita pienentää BER-lentoasemalla sovellettavien yleisten maksuehtojen ja Easyjetin kanssa sovittujen ehtojen välisiä eroja. Vuonna 2003 tämä oli kuitenkin hyvin pieni riski, mitä ei voitu varmuudella ennustaa eikä varsinkaan kvantifioida halpalentoyhtiömarkkinoiden nopeiden muutosten vuoksi. Kyseinen riski ei myöskään koskaan toteutunut, sillä vuoden 2003 Easyjet-sopimus korvattiin vuoden 2007 Easyjet-muutossopimuksella, jonka voimassaolon oli määrä päättyä BER-lentoaseman avaamiseen.

(213)

Näin ollen toisen asiantuntijan tutkimus vahvistaa, että järkevä markkinataloussijoittaja olisi tehnyt vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen.

(214)

On siis todettava, että vuoden 2003 Easyjet-sopimus ei ole valtiontukea.

(215)

FBS:n päätös tehdä sopimukset lentoyhtiöiden Ryanair, Germanwings, Volare, Icelandair, Norwegian Air Shuttle ja Aer Lingus kanssa perustui myös liikennemäärien lisääntymistä koskeviin ennusteisiin sekä odotettuihin lisätuloihin ja -kustannuksiin, joiden perusteella sopimusten tekeminen vaikutti olevan tuottava päätös.

(216)

Kunkin sopimuksen osalta ennusteet odotetuista liikennemääristä laskettiin liikenteenharjoittajan suunnittelemaan toimintaan perustuvien lentojen määrän ja niiden kuormituskertoimia koskevien kohtuullisten oletusten perusteella. Ennusteissa otettiin huomioon kaikki relevantteja lisätuloja ja -kustannuksia koskevat ennusteet, ilmailuun ja muuhun kuin ilmailuun liittyvät tulolajit mukaan lukien, sekä FBS:n kyseisille liikenteenharjoittajille tarjoamista kannustimista aiheutuvat kustannukset.

(217)

Kuten vuoden 2003 Easyjet-sopimuksen osalta, toinen asiantuntija suoritti FBS:n ennusteita koskevan stressitestin. Stressitestin perusteella sopimusten tekeminen kyseisten lentoyhtiöiden kanssa johtaisi suurempiin lisätuloihin kuin lisämenoihin jokaisena sopimusvuotena kyseisten sopimusten koko voimassaolon ajan (toisin kuin eräiden muiden, varovaisempien päätelmien mukaan). Toisen asiantuntijan päätelmän taustalla oli asiantuntijan oikaistujen ennusteiden perusteella suorittama kutakin sopimusta koskeva analyysi, jossa noudatettiin vastaavaa metodologiaa kuin edellä 7.4.4 ja 7.5 kohdassa. Toinen asiantuntija on tehnyt arvion ja oikaisut yksinomaan sellaisten tietojen ja ennusteiden perusteella, jotka ovat olleet FBS:n saatavilla sen arvioidessa sopimusten tekomahdollisuutta.

(218)

Toinen asiantuntija on laskenut ennakoidut nettonykyarvot kahdeksalle sopimukselle yhdeksästä niiden tekohetken ajankohtana ja niiden suunnitellun voimassaolon ajaksi. Kyseiset nettonykyarvot on esitetty alla olevassa taulukossa 11.

Taulukko 11

FBS:n ja eri halpalentoyhtiöiden välisten sopimusten nettonykyarvot

(219)

Kuten taulukosta voidaan nähdä, kaikki nettonykyarvot ovat positiivisia. Näin ollen kannattavuusnäkymien perusteella toimivan järkevän markkinataloussijoittajan kannalta olisi ollut järkevää hyväksyä kyseisten sopimusten ehdot sopimusten tekopäivänä.

(220)

V-Birdin (71) osalta nettonykyarvoa ei määritetty. Toinen asiantuntija huomautti, että kyseisen sopimuksen osalta ei ollut tehty etukäteen liiketoimintasuunnitelmaa. Kyseisen sopimuksen ehdot ovat kuitenkin hyvin samanlaiset kuin Volaren kanssa tehdyssä sopimuksessa. Kyseiset sopimukset allekirjoitettiin lähes samanaikaisesti ja ne tehtiin lähes samoille ajanjaksoille (3,5 vuodeksi ja neljäksi vuodeksi). Sopimuksissa sovittiin vuoden 2003 taulukon soveltamisesta lentoasemamaksujen määrittämiseen sekä saman kannustimen ([…] miljoonaa euroa) myöntämisestä sekä Volarelle että V-Birdille. Sopimuksissa määrätyt toimintaehdot olivat hyvin samankaltaisia lentojen määrän ja ilma-alusten tyypin osalta. Lisäksi ajankohtana, jolloin sopimukset tehtiin, oli perusteltua olettaa, että kyseisten lentoyhtiöiden kuormituskertoimet olisivat samankaltaiset. Näin ollen asianomaisten sopimusten perusteella odotetut liikennemäärät olivat keskenään vertailukelpoiset. Lisäksi molempien sopimusten voitiin odottaa aiheuttavan samankaltaiset operatiiviset lisäkustannukset FBS:lle. Asianomaisten sopimusten samankaltaisuuksien perusteella on perusteltua päätellä, että V-Birdin kanssa tehty sopimus läpäisisi markkinataloussijoittajatestin.

(221)

Joka tapauksessa V-Bird keskeytti toimintansa 8 päivänä lokakuuta 2004 ja jätti konkurssihakemuksen. Hakemus hyväksyttiin 18 päivänä lokakuuta 2004, ja V-Bird asetettiin selvitystilaan tammikuun 2005 alussa. Näin ollen ei enää ole olemassa yritystä, joka olisi voinut hyötyä joko suoraan tai välillisesti mahdollisesta V-Birdin kanssa tehtyyn sopimukseen liittyvästä valtiontuesta.

(222)

Edellä kuvatun perusteella yksikään taulukossa 6 luetellusta sopimuksesta ei ole valtiontukea.

(223)

Eräät asianosaiset katsovat, että vuoden 2004 Easyjet-vuokrasopimus antoi Easyjetille yksinoikeuden käyttää Schönefeldin lentoaseman terminaalia B ja epäsi muilta lentoyhtiöiltä terminaalin käytön.

(224)

Kuten johdanto-osan 55 kappaleessa on todettu, vuosien 2004 ja 2007 välillä Easyjet vuokrasi noin […] neliömetriä toimistotiloja ja lähtöselvitysalueita eli […] prosenttia terminaalin B kokonaispinta-alasta. Terminaalin B yleisessä käytössä olevat alueet (käytävät, aulat, kahvila) ovat olleet myös sellaisten matkustajien käytössä, jotka eivät matkustaneet Easyjetillä, sillä terminaalin A ja terminaalin B välillä ei ole fyysisiä esteitä.

(225)

Lähtöselvitysalueiden osoittaminen tietyn lentoyhtiön tai lentoyhtiöiden yhteenliittymän käyttöön ja oikeuden myöntäminen kyseisille lentoyhtiöille asettaa tuotemerkkinsä esille ja mainostaa yritystään lähtöselvitysalueensa välittömässä läheisyydessä ovat normaaleja käytäntöjä sekä eurooppalaisilla että kansainvälisillä lentoasemilla, ja tällaiset sopimukset ovat laajalti käytössä.

(226)

Erityisesti jos lentoyhtiö tai lentoyhtiöiden yhteenliittymä kuljettaa merkittävän määrän matkustajia tietyltä lentoasemalta tai tietylle lentoasemalle, on operatiivisesti (ja siten myös liiketoiminnallisesti) järkevää kyseisen lentoyhtiön kannalta keskittää sen toiminta yhteen terminaaliin. Näin voidaan optimoida sekä lentoaseman että lentoyhtiön operatiiviset prosessit.

(227)

Lentoaseman pitäjä ei näin ollen välttämättä anna taloudellista etua lentoyhtiölle, jos se myöntää sille yksinoikeuden käyttää tietyn terminaalin lähtöselvitystiskejä ja toimistotiloja. Taloudellisen edun antaminen voi tulla kysymykseen vain, jos lentoaseman pitäjä antaa tietylle liikenteenharjoittajalle yksinoikeuden suurempaan alueeseen kuin sen toiminta edellyttää (ja siten estää muita lentoyhtiöitä hyödyntämästä lentoaseman vapaata kapasiteettia) tai jos käytöstä peritään epätavanomaisen alhaista vuokraa. Kuten jäljempänä osoitetaan, vuoden 2004 Easyjet-sopimus ei täytä kyseisiä ehtoja.

(228)

Siitä lähtien, kun Easyjet on ryhtynyt liikennöimään Schönefeldin lentoasemalta, se on ollut ehdottomasti suurin lentoasemalla toimiva lentoyhtiö. Vuosien 2004 ja 2007 välisenä aikana Easyjet kuljetti […]–[…] prosenttia kaikista Schönefeldin matkustajista. Vuonna 2003 ennakoitiin, että Easyjetistä tulisi liikennemäärien perusteella mitattuna Schönefeldin merkittävin liikenteenharjoittaja. Koska Easyjetillä oli sopimukseen perustuva velvollisuus sijoittaa tietty määrä ilma-aluksia Schönefeldin lentoasemalle, FBS saattoi odottaa Easyjetin tuovan lentoasemalle ilma-alusten kapasiteettia vastaavan suuren matkustajamäärän heti Easyjetin toiminnan käynnistyttyä.

(229)

Kansainvälisen siviili-ilmailujärjestön mukaan terminaalin B kapasiteetti oli 600 000 matkustajaa vuodessa. Määrä on huomattavasti alhaisempi kuin matkustajamäärä, jonka Easyjetin odotettiin kuljettavan Schönefeldin kautta vuodesta 2004 lähtien ([…] miljoonaa matkustajaa (72)). Näin ollen on selvää, että FBS ei Easyjet-vuokrasopimuksen kautta harjoittanut minkäänlaista kapasiteetin ”hamstrausstrategiaa”, jonka tarkoituksena olisi estää muita lentoyhtiöitä kilpailemasta Easyjetin kanssa. Vuonna 2006 terminaalissa B palveltiin […] miljoonaa matkustajaa ilman merkittäviä teknisiä muutoksia. Tämä on yli kaksi kertaa enemmän kuin terminaalin laskennallinen kapasiteetti. Suuren matkustajamäärän palvelu oli mahdollista etenkin sen vuoksi, että terminaalitilojen käyttö yhden liikenteenharjoittajan toimesta mahdollisti matkustajavirtojen optimoinnin.

(230)

Vuokrasta on todettava, että vuokrien vertailu eri lentoasemien välillä on epäolennaista, koska ne eroavat toisistaan kapasiteetin, markkinaolosuhteiden ja tilojen laadun osalta. Easyjetin maksama vuokra itse asiassa noudatti FBS:n yleistä vuokratasoa, eikä Easyjetille ollut myönnetty vuokraa koskevia alennuksia.

(231)

Easyjet maksoi terminaalin B lähtöselvitysalueista vuokraa […] euroa neliöltä ja toimistotiloista […] euroa neliöltä. Vastaavista vuokrista oli sovittu myös muiden lentoyhtiöiden kanssa muissa terminaaleissa sijaitsevien vastaavien tilojen osalta. Esimerkiksi Germanwings maksoi myös […] euroa neliöltä terminaalissa A sijaitsevista lähtöselvitystiloista. Aeroflotilta puolestaan perittiin […] euroa neliöltä terminaalissa A sijaitsevista toimistotiloista. Ennen Easyjetiä terminaalin B toimistotiloja vuokrasi Condor, joka maksoi samoista tiloista kuin Easyjet alhaisempaa vuokraa: Easyjet maksoi toimistotiloista […] euroa neliötä ja Condor puolestaan vain […] euroa neliöltä.

(232)

Edellä kuvattu vertailu soveltuu sen arvioimiseen, onko vuoden 2004 Easyjet-vuokrasopimus antanut taloudellista etua. Toisin kuin sopimus, joka koskee lentoyhtiön koko toimintaa tietyllä lentoasemalla ja sen tärkeimpiä taloudellisia suhteita kyseisen lentoaseman kanssa (73), lähtöselvitystiskejä ja toimistotiloja koskeva vuokrasopimus voidaan katsoa sellaiseksi tilojen käyttöoikeuden myöntämiseksi, joka on suhteellisen yleistä toimintaa ainakin tietyillä lentoasemilla. Lisäksi tällaisiin sopimuksiin liittyvät rahamäärät ovat vähäiset lentoasemamaksuihin, markkinointiavustuksiin ja muihin taloudellisiin kannustimiin verrattuna. Näin ollen lentoaseman pitäjällä ei ole huomattavia kannustimia asettaa lentoyhtiökohtaisia vuokrahintoja tai pyrkiä neuvottelemaan mahdollisimman suuri vuokra lentoyhtiöiden kanssa. Lentoyhtiön pitäjän kaupalliset edut liittyvät ennemminkin tietyn lentoyhtiön toimintojen keskittämiseen tiettyyn paikkaan, jotta se voisi tarjota asiakkailleen mahdollisimman tehokasta palvelua. Tämä pätee etenkin jos lentoyhtiön pitäjä, kuten FBS, pyrkii houkuttelemaan lentoyhtiöitä lentoasemalle tai kannustamaan niitä lisäämään liikenteensä määrää.

(233)

Näin ollen, toisin kuin eräät kolmannet osapuolet ovat väittäneet, terminaalialueiden osoittaminen lentoyhtiöille tarjouskilpailun perusteella ei olisi ollut järkevää. Sellainen käytäntö vaikuttaa myös olevan hyvin harvinainen Euroopan lentoasemilla. Kannattavuusnäkymien perusteella toimivan järkevän lentoaseman pitäjän odotettaisiin etsivän kullekin lentoaseman ankkurikäyttäjälle kapasiteetin ja muiden ominaispiirteiden perusteilla sopivin alue ja perivän alueen käytöstä kohtuullista vuokraa lentoaseman yleisen käytännön mukaisesti.

(234)

Peritty vuokra ei edellä mainittujen syiden takia anna taloudellista etua, mikäli se suurin piirtein vastaa samalla lentoasemalla muilta lentoyhtiöiltä perittävää vuokraa. Näin on ollut vuoden 2004 Easyjet-vuokrasopimuksen osalta.

(235)

Lisäksi lentoaseman pitäjän kannalta on järkevää tehdä vuokrasopimus asianomaisen lentoyhtiön toimintaa kyseisellä lentoasemalla koskevan pääsopimuksen voimassaoloajaksi. Näin on tapahtunut vuoden 2004 Easyjet-vuokrasopimuksen osalta.

(236)

Matkatavaroiden käsittelytiloista on todettava, että terminaalin A ja terminaalin B järjestelmät ovat teknisesti identtiset yhtä seikkaa lukuun ottamatta: terminaalin B järjestelmään kuuluu kiinteä röntgenlaite. Kyseinen laite on asennettu Saksan liittotasavallan poliisin pyynnöstä. Mikäli sitä ei olisi asennettu, terminaalin B toimilupa olisi peruutettu. Terminaalin B matkatavaroiden käsittelytilojen tekniset laitteet eivät anna Easyjetille mitään operatiivista etua, kuten nopeampaa tai sujuvampaa matkatavaroiden lastaus- tai purkamisprosessia. Ne tarjoavat integroidun mahdollisuuden suorittaa röntgenkuvantaminen mutta eivät muutoin vaikuta lentoyhtiön lähtöselvitysmenettelyihin.

(237)

Integroitu turvajärjestelmä aiheuttaa ennemminkin toiminnallista haittaa Easyjetille. Mikäli järjestelmä havaitsee matkatavaraa koskevan ongelman, joka on tarkastettava manuaalisesti, matkatavaran haltija on kutsuttava takaisin terminaalin B turvatarkastusalueelle. Tuolloin kyseinen matkustaja on kuitenkin jo siirtynyt lähtöaulaan, joten hänelle on ilmoitettava asiasta ja hänet on ohjattava takaisin turvatarkastukseen. Tämä on työläs prosessi, minkä vuoksi terminaalissa B lähtöselvitysaika päättyy viimeistään 30 minuuttia ennen lentoa. Tällä hetkellä Easyjetin soveltama määräaika on 40 minuuttia ennen lentoa, sillä muutoin se ei voi varmistua siitä, että koko prosessi saadaan päätökseen ajoissa. Terminaalissa A ei ole vastaavia rajoituksia. Kyseisen terminaalin osalta yleisesti sovellettu lähtöselvityksen määräaika on 20 minuuttia ennen lentoa, mikä ei tuota teknisiä ongelmia.

(238)

Toinen haitta liittyy siihen, että terminaalin B ja terminaalin A matkatavaroiden käsittelytilat poikkeavat toisistaan niiden teknisten häiriöiden alttiuden osalta. Integroidun turvateknologian ja sen monimutkaisuuden takia terminaalin B matkatavaroiden käsittelytilojen käyttötuntiaste oli […] prosenttia ajanjaksolla toukokuusta joulukuuhun vuonna 2004. Vastaava aste terminaalin A osalta oli […] prosenttia kyseisellä ajanjaksolla.

(239)

Kaiken edellä sanotun perusteella voidaan päätellä, että yksikään vuoden 2004 Easyjet-vuokrasopimuksen säännös ei antanut taloudellista etua Easyjetille. Sopimus ei näin ollen ole valtiontukea,

a)

yritysten Berlin Brandenburg Flughafen Holding GmbH ja Berliner Flughafen-Gesellschaft mbH välillä 6 päivänä elokuuta 1992 tehty hallinta- ja voitonjakosopimus;

b)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Easyjet Airline Company Ltd välillä 19 päivänä joulukuuta 2003 tehty sopimus;

c)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Ryanair Limited välillä 31 päivänä maaliskuuta 2003 tehty sopimus;

d)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Ryanair Limited välillä 28 päivänä huhtikuuta 2004 tehty sopimus;

e)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Germanwings GmbH välillä 14 päivänä lokakuuta 2003 tehty sopimus;

f)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Germanwings GmbH välillä 23 päivänä joulukuuta 2004 tehty sopimus;

g)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Volare Airlines SpA välillä 22 päivänä lokakuuta 2003 tehty sopimus;

h)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja V-Bird Airlines B.V. välillä 3 päivänä marraskuuta 2003 tehty sopimus;

i)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Icelandair Reykjavik Airport välillä 6 päivänä kesäkuuta 2004 tehty sopimus;

j)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Norwegian Air Shuttle AS välillä 17 päivänä toukokuuta 2004 tehty sopimus;

k)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Aer Lingus Limited välillä 13 päivänä toukokuuta 2004 tehty sopimus;

l)

yritysten Flughafen Berlin-Schönefeld GmbH ja Easyjet Airline Company Ltd välillä maaliskuussa 2004 tehty vuokrasopimus, joka koskee Schönefeldin lentoaseman terminaalin B tiettyjen alueiden ja tilojen käyttöä.

Lähde:

Muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisen johdosta Saksan 4 päivänä lokakuuta 2007 esittämissä huomautuksissa oleva liite 19.

Lähde:

Muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisen johdosta Saksan 4 päivänä lokakuuta 2007 esittämissä huomautuksissa oleva liite 16–20.

rrf

=

riskittömän arvopaperin tuotto

rm

=

markkinoilla yleensä odotettu tuotto

Ba

=

beetakerroin.

1.4.2015   

FI

Euroopan unionin virallinen lehti

L 89/37

(1)

Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, jäljempänä ’Neuwoges’, toimitti neuvoston asetuksen (EY) N:o 659/1999 20 artiklan 2 kohdan (2) nojalla 30 päivänä maaliskuuta 2007 komissiolle kantelun, jonka mukaan Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:lle ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:lle, jäljempänä ’Bavaria 1’ ja ’Bavaria 2’, yhdessä ’Bavaria’, oli myönnetty sääntöjenvastaista valtiontukea maanvuokraus- ja myyntisopimuksella (Erbbaurechtsvertrag) ja yleisellä hallintasopimuksella (Generalverwaltervertrag). Neuwoges pyysi komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn.

(2)

Komissio pyysi Saksalta lisätietoja 6 päivänä elokuuta 2007, 14 päivänä toukokuuta 2008, 6 päivänä huhtikuuta 2009 ja 3 päivänä helmikuuta 2012. Saksa vastasi 4 päivänä syyskuuta 2007, 12 päivänä lokakuuta 2007, 17 päivänä lokakuuta 2007, 11 päivänä heinäkuuta 2008, 14 päivänä heinäkuuta 2008, 12 päivänä joulukuuta 2008, 30 päivänä kesäkuuta 2009 ja 28 päivänä helmikuuta 2012. Neuwoges esitti huomautuksia 30 päivänä toukokuuta 2007, 5 päivänä marraskuuta 2007, 26 päivänä helmikuuta 2008, 15 päivänä heinäkuuta 2008, 30 päivänä syyskuuta 2008, 18 päivänä joulukuuta 2008, 6 päivänä maaliskuuta 2009, 4 päivänä kesäkuuta 2009, 15 päivänä heinäkuuta 2009, 26 päivänä elokuuta 2009, 22 päivänä syyskuuta 2009 ja 19 päivänä tammikuuta 2012. Bavaria esitti huomautuksia 13 päivänä toukokuuta 2008.

(3)

Rostockin alueellinen tuomioistuin (Landgericht Rostock) antoi 28 päivänä marraskuuta 2008 tuomionsa Bavarian ja Neuwogesin välisessä oikeudenkäynnissä. Bavaria oli nostanut kanteen Neuwogesia vastaan, koska tämä ei ollut noudattanut osapuolten välistä sopimusta. Neuwoges oli vastannut kanteeseen väittäen, että sopimukseen liittyi sääntöjenvastaista ja sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea, joten se oli mitätön. Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, ettei Bavaria saanut etua ja ettei asiaan näin ollen liittynyt SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea. Neuwoges valitti tuomiosta, ja oikeudenkäynti on vireillä Rostockin hovioikeudessa (Oberlandesgericht Rostock). Lisäksi Bavaria pani vireille oikeudenkäynnin Greifswaldin hallintotuomioistuimessa (Verwaltungsgericht Greifswald) saadakseen päätöksen, joka antaisi sille oikeuden tutustua kaikkiin Neuwogesin ja Neubrandenburgin kaupungin hallussa oleviin asiakirjoihin, jotka koskevat kyseessä olevia sopimuksia. Asia on edelleen vireillä.

(4)

Neuwoges pyysi 4 päivänä kesäkuuta 2009 päivätyllä kirjeellä komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 265 artiklan 2 kohdan mukaisesti muodollisen tutkintamenettelyn kahden kuukauden kuluessa.

(5)

Komissio ilmoitti Neuwogesille 29 päivänä heinäkuuta 2009 päivätyllä kirjeellä alustavasta arvioinnistaan, jonka mukaan maanvuokraus- ja myyntisopimukseen eikä yleiseen hallintasopimukseen liity SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.

(6)

Neuwoges kiisti komission alustavan arvioinnin 26 päivänä elokuuta 2009 päivätyllä kirjeellä ja vaati komissiota aloittamaan muodollisen tutkintamenettelyn kahden viikon kuluessa.

(7)

Komissio ilmoitti Neuwogesille 15 päivänä syyskuuta 2009 päivätyllä kirjeellä lähettävänsä uuden kirjeen, joka sisältäisi arvioinnin Neuwogesin viimeisimmistä huomautuksista. Neuwoges ilmoitti komissiolle 22 päivänä syyskuuta 2009 päivätyllä kirjeellä, ettei se hyväksynyt komission ehdotusta.

(8)

Neuwoges nosti 9 päivänä lokakuuta 2009 kanteen unionin yleisessä tuomioistuimessa ja pyysi tuomioistuinta kumoamaan päätöksen, jonka väitettiin sisältyvän komission 29 päivänä heinäkuuta 2009 päivättyyn kirjeeseen, tai vaihtoehtoisesti toteamaan, että komissio oli laiminlyönyt velvollisuutensa kieltäytyessään aloittamasta SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaista muodollista tutkintamenettelyä. Unionin yleinen tuomioistuin hylkäsi 9 päivänä tammikuuta 2012 kumoamiskanteen jättäen sen tutkimatta ja velvollisuuden laiminlyöntikanteen perusteettomana (3).

(9)

Neuwoges pyysi 19 päivänä tammikuuta 2012 päivätyllä kirjeellä uudelleen komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn.

(10)

Komissio ilmoitti 21 päivänä maaliskuuta 2012 päivätyllä kirjeellä Saksalle päätöksestään aloittaa muodollinen tutkintamenettely. Komission päätös menettelyn aloittamisesta, jäljempänä ’menettelyn aloittamista koskeva päätös’, julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä  (4). Komissio pyysi siinä asianomaisia esittämään huomautuksensa toimenpiteestä. Neuwoges haki 22 päivänä maaliskuuta 2012 muutosta unionin yleisen tuomioistuimen 9 päivänä tammikuuta 2012 antamaan päätökseen. Tuomioistuin hylkäsi muutoksenhaun 15 päivänä marraskuuta 2012 tarkoituksettomana (5).

(11)

Komissio vastaanotti huomautuksia Neuwogesilta 17 päivänä heinäkuuta 2012, 2 päivänä lokakuuta 2012, 4 päivänä huhtikuuta 2013 ja 15 päivänä huhtikuuta 2014 sekä Bavarialta 18 päivänä kesäkuuta 2012 ja 22 päivänä huhtikuuta 2013. Huomautukset toimitettiin eteenpäin Saksalle 7 päivänä elokuuta 2012 ja 16 päivänä syyskuuta 2013. Saksan hallituksen puolesta huomautuksia esittivät Neubrandenburgin kaupunki 23 päivänä heinäkuuta 2012 ja 28 päivänä syyskuuta 2012 sekä Berliinin osavaltio 16 päivänä toukokuuta 2012, 28 päivänä syyskuuta 2012 ja 30 päivänä syyskuuta 2013.

(12)

Neuwoges on Saksan lainsäädännön mukainen osakeyhtiö. Neubrandenburgin kaupunki omistaa 100 prosenttia sen osakkeista. Neuwogesin tavoitteena on tarjota kohtuuhintaisia asuntoja suurelle osalle Neubrandenburgin ja sen lähialueiden väestöä. Neuwoges omistaa tällä hetkellä 33 prosenttia kaikista Neubrandenburgin kaupungin asunnoista. Bavaria 1 ja Bavaria 2 ovat kiinteistöyhtiöitä, jotka on perustettu erityisesti Neuwogesin kanssa toteuttavia toimenpiteitä varten. Niiden enemmistöosakkaita ovat suljetut kiinteistörahastot. Bavaria 1:n omistavat Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) ja Bavaria Immobilien Management GmbH i.I (6 %). Bavaria 2:n omistaa kokonaan Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG – LBB Fonds Dreizehn. Sekä Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG:n että Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG – LBB Fonds Dreizehnin osakkeet ovat yksityisten sijoittajien omistuksessa. Kummankin rahaston on perustanut ja kumpaakin on markkinoinut Berliner Immobilien Holding GmbH, joka kuului 1 päivään tammikuuta 2006 asti Bankgesellschaft Berlinille ja jonka suora ja ainoa omistaja on sen jälkeen ollut Berliinin osavaltio.

(13)

Neuwoges omistaa muun muassa useita tontteja Neubrandenburgissa. Tonteilla on 12 kerrostaloa, joissa on yhteensä 557 huoneistoa ja muutamia liiketiloja. Neuwoges ja Bavaria tekivät 21 päivänä tammikuuta 1998 maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen, jäljempänä ’kyseessä olevat sopimukset’ tai yhdessä ’myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide’.

(14)

Neuwoges ja Bavaria tekivät 21 päivänä tammikuuta 1998 maanvuokrausta ja rakennusten myyntiä koskevan sopimuksen 12 rakennuksesta, joissa on yhteensä 557 huoneistoa. Tällä sopimuksella Bavaria sai maan vuokralle 75 vuodeksi ja osti rakennukset.

(15)

Maanvuokraus- ja myyntisopimus jakautuu kahteen pääosaan:

(16)

Neuwogesin sisäiset asiantuntijat arvioivat kiinteistön (rakennusten ja tontin) arvon vuonna 1997 ennen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen tekemistä Bavarian kanssa. Arvion mukaan kiinteistön arvo oli […] euroa. Vuonna 2007 Neuwoges pyysi ulkopuolista asiantuntijaa laskemaan takautuvasti kiinteistön vuoden 1997 markkina-arvon. Vuoden 2007 arviossa kiinteistön vuoden 1997 arvoksi esitettiin […] euroa.

(17)

Maanvuokraus- ja myyntisopimus tehtiin velkahelpotusta koskevan lain (8) puitteissa. Saksojen yhdistyttyä vuonna 1990 entisistä Itä-Saksan valtion omistamista asuntoyhtiöistä tuli itsenäisiä kunnallisia asuntoyhtiöitä. Uudet yhtiöt perivät edeltäjiensä varat ja velat, ja niille aiheutui näin suuria rasitteita. Jotta asuntoyhtiöt pysyisivät toimintakykyisinä pitkällä tähtäimellä, Saksassa säädettiin velkahelpotusta koskeva laki, joka tuli voimaan 27 päivänä kesäkuuta 1993.

(18)

Velkahelpotusta koskevan lain mukaan itäisen Saksan kunnalliset asuntoyhtiöt voivat hakea velkahelpotusta. Lain 4 §:n 1–2 momentin mukaan 76,69 euroa neliömetriä kohden ylittävä velka voitiin mitätöidä 434,60 euron neliömetrihintaan asti. Vastineeksi asuntoyhtiön oli hyväksyttävä tiettyjä velvoitteita. Yhtiön piti erityisesti pyrkiä kaikin kohtuullisin toimin yksityistämään 15 prosenttia asunnoistaan (4 §:n 5 momentin 1 kohta sekä 5 §), laatia liiketoimintasuunnitelma asuntojensa nopeaa yksityistämistä, nykyaikaistamista ja kunnostamista varten (4 §:n 5 momentin 2 kohta) sekä raportoida investointiohjelmastaan ja yksityistämisestään (4 §:n 5–7 momentti). Kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) voimassa olleen lain version mukaan asuntoyhtiöiden tuli täyttää yksityistämisvelvoite 31 päivään joulukuuta 2003 mennessä. Jos asuntoyhtiö ei täyttänyt yksityistämisvelvoitetta (ei pyrkinyt siihen kaikin kohtuullisin toimin), myönnetty velkahelpotus peruttiin.

(19)

Tietty osuus asuntoyhtiön yksityistämisen kautta saamista 76,69 euroa neliömetriltä ylittävistä tuotoista oli siirrettävä velkahelpotusrahastoon (Erblastentilgungsfonds). Velkahelpotusta koskevan lain 5 §:n 2 momentissa säädettiin kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998), että kaikkien 31 päivään joulukuuta 1998 mennessä toteutettujen yksityistämisten tuotoista 45 prosenttia oli siirrettävä. Siirrettävä osuus oli 31 päivään joulukuuta 2000 mennessä toteutettujen yksityistämisten osalta 50 prosenttia ja 31 päivään joulukuuta 2003 mennessä toteutettujen yksityistämisten osalta 55 prosenttia. Jos yksityistäminen toteutettiin myymällä pelkät rakennukset ja antamalla tontit vuokralle (sen sijaan, että rakennukset ja tontit olisi myyty), siirrettävä summa laskettiin rakennusten myyntihinnan ja tonttien sovitun vuokran pääoma-arvon perusteella (velkahelpotusta koskevan lain 5 §:n 2 momentti).

(20)

Vuoden 1995 kuluessa huomattiin, että alun perin suunnitellulla yksityistämistavalla (vuokralaisille myynti) olisi vaikea päästä 15 prosentin tavoitteeseen. Siksi velkahelpotusohjelman hallinnoinnista vastaava kehityspankki Kreditanstalt für Wiederaufbau päätti hyväksyä niin kutsutun välillisen yksityistämisen (9). Tätä mallia oli tarkoitus soveltaa vain niissä tilanteissa, joissa vaikutti siltä, ettei 15 prosentin tavoitetta pystytä saavuttamaan suoralla yksityistämisellä. Tällöin asuntoyhtiö sai myydä asuinrakennuksia kokonaisuutena kaupalliselle ostajalle. Jotta tällainen myynti voitiin laskea osaksi asuntoyhtiön 15 prosentin yksityistämisvelvoitetta, kaupallisen ostajan oli hyväksyttävä velvoite nykyaikaistaa rakennukset ja pyrkiä myymään mahdollisimman moni asunto (vähintään kolmannes asunnoista) vuokralaisille (10). Jos sitovien tarjousten tekemisen jälkeen ilmeni, että huomattavasti alle kolmannes vuokralaisista oli halukkaita ostamaan asunnon, kaupallinen ostaja voi vapauttaa 60 prosenttia asunnoista yksityistämisvelvoitteesta ja rajata näin velvoitteen koskemaan vain kolmannesta jäljelle jäävistä 40 prosentista asuntoja (11).

(21)

Kehityspankki tunnusti lopulta maanvuokraus- ja myyntisopimuksen velkahelpotusta koskevan lain mukaiseksi välilliseksi yksityistämiseksi. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide auttoi näin ollen Neuwogesia täyttämään velkahelpotusta koskevan lain mukaisen yksityistämisvelvoitteensa. On kuitenkin epäselvää ja kiistanalaista, miten suurelta osin laki vaikutti taloudellisiin näkökohtiin, joiden perusteella Neuwoges päätti tehdä sopimukset, ja onko Neuwogesin lain mukaisesti saama velkahelpotus otettava huomioon arvioitaessa sitä, oliko myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä etua Bavarialle.

(22)

Neuwoges sai oman ilmoituksensa mukaan kaiken kaikkiaan […] euron velkahelpotuksen (12). Neuwogesin mukaan osa velkahelpotuksesta oli vaikea eritellä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä johtuvaksi, sillä velkahelpotusta koskevan lain mukaan velkahelpotus myönnettiin vain, jos asuntoyhtiö oli täyttänyt yksityistämisvelvoitteensa kokonaan. Jos osa velkahelpotuksen kokonaismäärästä piti kuitenkin eritellä yksittäisestä yksityistämisestä johtuvaksi sen perusteella, miten suuren osuuden kyseinen yksityistäminen kattoi Neuwogesin koko yksityistämisvelvoitteesta, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen osalle matemaattisesti eriteltävä velkahelpotus olisi yhteensä […] euroa. Bavarialle myymisen tuotoista […] euroa oli siirrettävä velkahelpotusrahastoon. Tämän jälkeen Neuwogesin matemaattisesti lasketuksi nettovelkahelpotukseksi jäi […] euroa (13).

(23)

Bavaria ja Neuwoges allekirjoittivat 21 päivänä tammikuuta 1998 myös yleisen hallintasopimuksen, jolla rakennukset vuokrattiin takaisin Neuwogesille. Sopimuksen mukaan Neuwoges vastaa rakennusten hallinnoinnista ja liiketoiminnallisesta hyödyntämisestä 30 vuoden ajan. Kaikki rakennusten vuokraamisesta saatavat tulot jäävät Neuwogesille. Näiden käyttöoikeuksien vastineeksi Neuwoges sitoutui maksamaan kiinteää kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua, joka on […] euroa ([…] euroa vuodessa) nykyaikaistamistöiden valmistumiseen asti ja sen jälkeen […] euroa ([…] euroa vuodessa). Takaisinvuokrausmaksu nousi 1 päivästä tammikuuta 2000 alkaen […] prosenttia vuodessa.

(24)

Bavaria sitoutui nykyaikaistamaan rakennukset ja teki tätä varten kertakorvaussopimuksen Neuwogesin 100-prosenttisesti omistaman tytäryhtiön BRG Bau-Regie GmbH:n, jäljempänä ’BRG’, kanssa. Sopimuksen mukaan Bavaria maksoi BRG:lle […] euron kertakorvauksen sovituista nykyaikaistamistöistä.

(25)

Saksa vastaa menettelyn aloittamista koskevaan päätökseen toteamalla, ettei se aio esittää asiassa huomautuksia menettelyn aloittamista koskevan päätöksen johdosta. Se jättää huomautusten esittämisen asianomaisten alueiden, Neubrandenburgin kaupungin ja Berliinin osavaltion, vastuulle.

(26)

Neuwoges ilmoittaa, että se ei toiminut kyseessä olevien sopimusten tekemisessä markkinatalouden toimijan tavoin ja antoi sen vuoksi Bavarialle taloudellisen edun, joka on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Neuwoges arvioi, että kyseessä olevista sopimuksista aiheutui tappioita, joiden nimellisarvo oli […] euroa ja diskontattu arvo […] euroa. Se katsoo näiden tappioiden olevan sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea Bavarialle.

(27)

Neuwoges väittää, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on tarkasteltava erikseen niiden markkinaehtoisuuden arvioimiseksi (4.1.1 jakso). Se toteaa erillisistä sopimuksista, ettei markkinatalouden toimija olisi tehnyt maanvuokraus- ja myyntisopimusta (4.1.2 jakso) eikä yleistä hallintasopimusta (4.1.3 jakso). Neuwoges huomauttaa myös, että markkinatalouden toimija olisi valinnut vaihtoehtoisen toimintatavan (4.1.4 jakso). Lopuksi Neuwoges toteaa, että Bavarian saama etu on valtion varojen siirtämistä, joka on katsottava Neubrandenburgin kaupungin toiminnaksi (4.1.5 jakso).

(28)

Neuwoges väittää, että arvioitaessa sitä, tehtiinkö maanvuokraus- ja myyntisopimus sekä yleinen hallintasopimus markkinaehtojen mukaisesti, niitä on tarkasteltava erillään toisistaan. Neuwogesin mukaan sopimukset ovat oikeudellisesti itsenäisiä ja ne oli tarkoitettu erillisiksi sopimuksiksi. Neuwoges huomauttaa, että jos sopimukset olisi tarkoitettu yhdeksi kokonaisuudeksi, niistä kumpikin olisi pitänyt vahvistuttaa notaarilla. Näin on kuitenkin tehty vain maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta.

(29)

Näiden perustelujen pohjalta Neuwoges arvioi kummankin sopimuksen markkinaehtoisuutta erikseen.

(30)

Neuwoges on sitä mieltä, että kyseisestä kiinteistöstä (rakennukset ja tontit) vuosina 1997 ja 2007 tehtyjen arvioiden jälkeen yksikään markkinatalouden toimija ei olisi tehnyt maanvuokraus- ja myyntisopimusta Bavarian kanssa sovittuun hintaan. Tätä johtopäätöstä ei muuta vuokran maksaminen tonteista, maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta johtuva, velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti, nykyaikaistamisvelvoite eikä rajallinen tarjouskilpailumenettely.

(31)

Neuwoges huomauttaa, että Bavaria maksoi rakennuksista […] euron käteissumman ja tontista […] euroa pääomitettua vuokraa. Se toteaa myös, että koko kiinteistön (tonttien ja rakennusten) arvoksi laskettiin vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa. Lopuksi Neuwoges muistuttaa, että kummassakin arvioinnissa arvioitiin koko kiinteistön arvon lisäksi myös pelkkien tonttien arvo (vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa) sekä pelkkien rakennusten arvo (vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa).

(32)

Neuwoges katsoo, että vuoden 1997 arvio antaa totuudenmukaisen kuvan kiinteistön arvosta kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) ja että vertailussa tulisi ottaa huomioon vain Bavarian rakennuksista tosiasiassa maksama hinta (rakennusten hinnan ja pääomitetun maanvuokran sijaan). Tämän perusteella Neuwoges väittää saaneensa […] euroa alle kyseisen ajankohdan (vuosina 1997–1998) mukaisen markkinahinnan. Neuwoges toteaa myös, että vaikka velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti laskettaisiin mukaan myyntihintaan, Bavarian maksama hinta olisi silti 16 prosenttia halvempi kuin matalamman eli vuoden 2007 arvion mukainen hinta. Neuwogesin mukaan Bavarian maksama hinta oli paljon markkinahintaa alhaisempi, joten yksikään markkinatalouden toimija ei olisi suostunut myymään siihen hintaan.

(33)

Tässä yhteydessä Neuwoges huomauttaa, että julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetun komission tiedonannon (14) mukaan myyntihinta, joka on enintään viisi prosenttia riippumattomassa arvioinnissa laskettua hintaa alhaisempi, voidaan tietyissä olosuhteissa hyväksyä markkinahinnaksi. Neuwoges katsoo, että hintaa, joka jää myönteisimmälläkin tavalla tarkasteltuna vähintään 16 prosenttia alhaisimman arvion alapuolelle, ei kuitenkaan voida hyväksyä markkinahinnaksi.

(34)

Neuwoges on sitä mieltä, että vertailtaessa Bavarian maksamaa hintaa vuosien 1997 ja 2007 arvioinneissa laskettuihin hintoihin (jotka olivat rakennusten ja tonttien täyden omistusoikeuden arvoja) ei tulisi ottaa huomioon ensimmäisiltä 30 vuodelta maksettua pääomitettua vuokraa. Koska vuokraa ei makseta tontin omistusoikeudesta vaan oikeudesta käyttää tonttia 75 vuoden ajan, sitä ei voida ottaa huomioon vertailtaessa Bavarian rakennuksista maksamaa hintaa kahdessa arvioinnissa laskettuihin hintoihin.

(35)

Neuwoges katsoo myös, että vertailtaessa Bavarian maksamaa hintaa kahdessa arvioinnissa laskettuihin hintoihin ei voida ottaa huomioon kyseessä olevista sopimuksista johtuvaa, velkahelpotusta koskevan lain mukaista velkojen mitätöintiä, joka oli arvoltaan […] euroa. Syyt tähän ovat seuraavat:

(36)

Neuwoges huomauttaa, että se ei hyötynyt Bavarian toteuttamasta nykyaikaistamisesta, koska Bavaria oli rakennusten omistajana ainoa, jolle oli nykyaikaistamisesta hyötyä.

(37)

Neuwogesin mukaan vuonna 1997 järjestettyä rajallista tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää osoituksena siitä, että Bavarian maksama hinta olisi ollut markkinahinta. Neuwoges huomauttaa, ettei tarjouskilpailu ollut avoin, ehdoton ja syrjimätön eikä sillä siksi voitu määrittää markkina-arvoa.

(38)

Neuwoges väittää, ettei yksikään vastaavan kokoinen ja vastaavassa tilanteessa oleva markkinatalouden toimija olisi tehnyt yleistä hallintasopimusta, koska alusta lähtien oli selvää, että sopimus aiheuttaisi huomattavia tappioita. Neuwoges katsoo erityisesti, että tappiot olivat heti ennakoitavissa, koska sopimuksen pohjana käytetyt laskelmat perustuivat Neubrandenburgin vuokramarkkinoiden tulevaa kehitystä koskeviin olettamuksiin, jotka olivat selvästi liian myönteisiä. Neuwoges katsoo myös, ettei Bavarian vertailua varten toimittamilla ja vastaavanlaisiksi väitetyillä sopimuksilla voida todistaa, että yleinen hallintasopimus olisi markkinaehtojen mukainen. Neuwoges hyväksyi selvästi epäedullisen sopimuksen vain poliittisista syistä, jotka ovat epäolennaisia markkinatalouden toimijan mahdollisen toiminnan kannalta.

(39)

Neuwoges väittää, että markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt yleisen hallintasopimuksen keskeisiä ehtoja: kiinteää kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua, joka nousee vuosittain […] prosenttia, indeksoimatonta kustannusvähennystä, joka oli aluksi noin […] prosenttia ([…] prosentin vuokranmenetysriski mukaan luettuna), eikä 30 vuoden kestoa. Neuwoges esittää seuraavat perustelut:

(40)

Neuwogesin mukaan alusta asti oli selvää, että riskit toteutuisivat ja aiheuttaisivat suuria tappioita. Siksi yksikään markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt sopimusta. Neuwoges toteaa, että markkinatalouden toimija tekisi vain tuottoisia sopimuksia tai sopimuksia, joista ei ainakaan aiheudu tappioita. Neuwoges väittää, että yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos olisi ollut kohtuullista olettaa, että korkea käyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja vakaat kustannukset olisivat olleet mahdollisia. Neuwogesin mukaan jo sopimuksen tekohetkellä oli kuitenkin selvää, että […] prosentin keskimääräistä käyttöastetta ei saavutettaisi, vähintään […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus olisi mahdoton ja hallinto- ja ylläpitokustannukset nousisivat väistämättä sopimuksen voimassaoloaikana. Näiden väitteiden tueksi Neuwoges viittaa Neubrandenburgin ennustettuun väestömäärän vähenemiseen ja kiinteistömarkkinoihin sekä toteaa, että sopimuksen aiheuttamat tappiot olivat näiden tietojen valossa selviä. Koska Neubrandenburgin väestömäärä oli laskussa jo ennen kyseessä olevien sopimusten tekemistä, asunnoista oli huomattavaa liikatarjontaa ainakin vuodesta 1995 alkaen. Tästä seurannut asuntojen tyhjeneminen ja vuokrien lasku kohdistui erityisesti sopimuksen kohteena oleviin elementtirakenteisiin kerrostaloihin.

(41)

Neuwogesin mukaan markkinatalouden toimija olisi perustanut laskelmat pessimistisempiin odotuksiin, kuten […]–[…] prosentin vuotuisiin vuokrankorotuksiin, […] prosentin vuokranmenetysriskiin sekä kustannusten […] prosentin indeksointiin. Neuwoges esittelee jälkikäteen vuonna 2012 tehdyn kassavirta-analyysin, josta ilmenee, että näiden olettamusten perusteella yleisestä hallintasopimuksesta odotettavissa ollut kassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa ja diskonttauksen jälkeen […] euroa (15). Neuwoges katsoo, että tämä summa on Bavarian saama valtiontuki. Tästä kassavirta-analyysistä on esitetty useita muunnelmia, jotka osoittavat, että vaikka myönteisempiä olettamuksia pidettäisiin perusteltuina (esimerkiksi […] prosentin keskimääräinen vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja […] prosentin kustannustennousu), ennustettu kokonaiskassavirta olisi silti negatiivinen. Yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos se olisi perustunut epärealistisina pidettäviin olettamuksiin ([…] prosentin vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus ja […] prosentin kustannustennousu).

(42)

Neuwoges kiistää väitteen, jonka mukaan tietyt vastaavanlaisista toimenpiteistä tehdyt sopimukset ([…] (16), […] (17) ja […] (18)) osoittaisivat yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen. Neuwoges kiistää sopimusten vertailukelpoisuuden toteamalla, että ne eroavat yleisestä hallintasopimuksesta seuraavin merkittävin tavoin:

(43)

Neuwogesin mukaan vertailusopimukset eivät osoita yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen vaan markkinaehtojen vastainen, sillä ne sisältävät vähemmän työläitä velvoitteita, vaikka ne koskevat kiinteistöjä, joilla on paremmat taloudelliset näkymät.

(44)

Neuwoges toteaa, että vaikka yleinen hallintasopimus on taloudellisesti selvästi epäedullinen, se tehtiin poliittisista syistä. Neuwoges huomauttaa, etteivät viranomaisten valtiontuen myöntämisperusteet ole olennaisia oikeudellisen arvioinnin kannalta, ja toteaa, että poliittiset vaikuttimet todistavat selvästi, etteivät taloudelliset näkökohdat vaikuttaneet päätökseen. Neuwoges ilmoittaa, että yleinen hallintasopimus tehtiin seuraavista syistä:

(45)

Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi valinnut muun vaihtoehdon kyseessä olevien sopimusten sijaan.

(46)

Se huomauttaa, että myynti olisi ollut parempi vaihtoehto, sillä se olisi tuottanut voittoa. Yleisen hallintasopimuksen taas voitiin alusta lähtien odottaa aiheuttavan tappioita. Neuwoges väittää, että kiinteistö (rakennukset ja tontit) olisi voitu myydä arvioiden mukaiseen tai sitä korkeampaan hintaan. Se väittää myös, että vaikka ostaja olisi ostanut tontit ja purkanut rakennukset, myynti olisi silti ollut kyseessä olevia sopimuksia kannattavampi vaihtoehto. Arvio ei muuttuisi, vaikka velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti otettaisiin huomioon, sillä Neuwoges olisi voinut pyrkiä täyttämään velvoitteensa yksityistämällä muita rakennuksia. Lisäksi myynti olisi ilman velkojen mitätöimistäkin ollut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä tuottoisampi vaihtoehto. Neuwoges ilmoittaa, että syyt muiden vaihtoehtojen hylkäämiseen liittyvät sen poliittisiin sitoumuksiin.

(47)

Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi mieluummin rahoittanut suppeamman nykyaikaistamisen, jatkanut vuokraamista ilman nykyaikaistamista tai purkanut rakennukset. Kuten mainittu, näiden vaihtoehtojen hylkääminen johtui Neuwogesin poliittisista sitoumuksista.

(48)

Lisäksi Neuwoges toteaa, että jos rakennukset olisi päätetty nykyaikaistaa, Neuwogesille olisi ollut tuottoisampaa rahoittaa nykyaikaistaminen muilla tavoin. Se olisi esimerkiksi voinut ottaa lainan, jonka Neubrandenburgin kaupunki olisi taannut ja jonka ehdot olisivat olleet Bavarian kanssa tehtyä kauppaa suotuisammat.

(49)

Neuwoges on sitä mieltä, että väitetty etu myönnettiin valtion varoista ja on katsottava valtion toiminnaksi.

(50)

Neuwoges toteaa, että Neubrandenburgin kaupungilla oli ainoana osakkeenomistajana ja hallintoneuvoston päättävänä vaikuttajana suuri vaikutusvalta Neuwogesiin. Tämän valtasuhteen perusteella myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuneeksi väitetyt tappiot ovat menetettyjä valtion varoja.

(51)

Neuwoges katsoo, että asiassa toteutuvat käytännöllisesti katsoen kaikki valtion toiminnaksi katsomisen merkit. Neuwoges toteaa, että Neubrandenburgin kaupungilla on laaja vaikutusvalta siihen, että kaupungin etujen ajaminen on sille ensisijaisen tärkeää, että kyseinen toimenpide toteutettiin poliittisista syistä ja että todisteiden mukaan Neubrandenburgin kaupungilla oli viimeinen päätösvalta myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen suhteen.

(52)

Bavaria kiistää Neuwogesin väitteet ja toteaa puolestaan, että kyseessä olevat sopimukset olivat tavallisia markkinaehtoisia toimenpiteitä, joista ei aiheutunut etua ja jotka eivät näin ollen ole valtiontukea. Bavaria katsoo, että kyseessä olevia sopimuksia on pidettävä taloudellisena kokonaisuutena (4.2.1 jakso). Sen mukaan sopimukset eivät kokonaisuudessaan ole sellaisia, ettei yksikään markkinatalouden toimija olisi hyväksynyt niitä (4.2.2 jakso). Bavaria katsoo myös, etteivät Neuwogesin esittämät vaihtoehdot olisi olleet Neuwogesille kannattavampia (4.2.3 jakso). Lisäksi Bavaria ilmoittaa, ettei valtion toiminnaksi katsottavaa valtion varojen siirtoa tapahtunut (4.2.4 jakso).

(53)

Bavarian mukaan kyseessä olevia sopimuksia on pidettävä kokonaisuutena eikä niitä voida arvioida erillään toisistaan. Rakennusten myynti ja sitä seurannut takaisinvuokraus ovat yhden toimenpiteen kaksi toisiinsa liittyvää osaa. Bavaria korostaa, että toimenpide esiteltiin Neuwogesille pakettina ja tämä myös käsitti sen niin. Asia käy ilmi Neuwogesin päätöksentekoprosessin sisäisestä pöytäkirjasta.

(54)

Siksi Bavaria katsoo, että markkinatalouden toimijan mahdollista toimintaa tulisi pohtia koko toimenpiteen, ei sen yksittäisten sopimusten, kannalta.

(55)

Bavaria katsoo, että mahdollinen etu on poissuljettu jo senkin vuoksi, että Neuwoges järjesti tarjouskilpailumenettelyn (vaikkakin rajallisen) markkinoiden kartoittamiseksi. Bavarian mukaan ei ole syytä epäillä, ettei Neuwoges olisi valinnut taloudellisesti kannattavinta tarjousta.

(56)

Bavaria katsoo, että selvitettäessä, olisiko markkinatalouden toimija tarjouskilpailumenettelystä riippumatta hyväksynyt toimenpiteen, on otettava huomioon Neuwogesin erityinen tilanne. Neuwogesin piti hankkia pääomaa sekä nykyaikaistaa asunnot voidakseen yksityistää ne (säilyttäen kohtuulliset vuokrat) ja saada velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti velat mitätöityä. Näiden tekijöiden perusteella Bavaria väittää, että samassa tilanteessa oleva markkinatalouden toimija olisi myös hyväksynyt toimenpiteen.

(57)

Mitä tulee yleisen hallintasopimuksen ehtoihin ja Neubrandenburgin kiinteistömarkkinoiden odotettua huonompaan kehitykseen liittyviin riskeihin (esimerkiksi odotettua korkeampi vajaakäyttöaste), Bavaria väittää, että sitä riskiä, ettei toivottua vuokraa ja käyttöastetta pystytä saavuttamaan, ei aiheutunut Neuwogesille vaan se säilyi Neuwogesilla. Jos Neuwoges ei olisi toteuttanut toimenpidettä Bavarian kanssa, sen olisi joka tapauksessa pitänyt selviytyä markkinoiden odotettua huonomman kehityksen seurauksista.

(58)

Yleisen hallintasopimuksen yksittäisten ehtojen osalta Bavaria huomauttaa, että takaisinvuokrausmaksun määrittämisen perustana käytetty keskimääräinen neliömetrikohtainen vuokra oli todellisuudessa hieman alhaisempi kuin Neubrandenburgin vuokrataulukon mukaan olisi voitu olettaa. Bavaria korostaa myös, että saman taulukon perusteella vuokrien oletettiin nousevan 1 päivän tammikuuta 2000 jälkeen, joten ei ollut epärealistista odottaa […] prosentin vuosittaista vuokrankorotusta.

(59)

Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta Bavaria painottaa, ettei sopimusta voida verrata suoraan vuosien 1997 ja 2007 arvioihin, sillä ne koskivat suoraa myyntiä. Maanvuokraus- ja myyntisopimuksessa sen sijaan sovittiin rakennusten myynnin lisäksi tonttien osalta vain vuokrauksesta. Koska Neuwoges pysyi tonttien omistajana, arvioiden mukaista tontin arvoa ei voitu ottaa huomioon. Bavarian mukaan arvioilla ei kaiken kaikkiaan ole merkitystä, koska niissä määritettiin vain kiinteistön teoreettinen arvo, ei todellista markkina-arvoa.

(60)

Bavaria on sitä mieltä, että toimenpiteen ansiosta toteutunut velkojen mitätöinti on otettava huomioon. Sen mukaan tämän velkahelpotusta koskevan lain mukaisen mitätöinnin varmistaminen oli yksi tavoitteista, joihin Neuwoges toimenpiteen toteuttamisella pyrki.

(61)

Bavaria katsoo, että maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen tarkkojen ehtojen lisäksi on otettava huomioon myös Neuwogesin kertakorvaussopimuksesta saamat edut. Bavaria huomauttaa, että Neuwoges vaati kiinteistöjen nykyaikaistamisen antamista tytäryhtiönsä BRG:n tehtäväksi, ja muistuttaa, että Neuwoges saa kaikki BRG:n tuottamat voitot (mutta joutuu myös kattamaan tappiot). Näin ollen BRG:n kanssa tehdyn sopimukset tuotot, […] euroa, on katsottava Neuwogesin saamaksi eduksi.

(62)

Myynti- ja takaisinvuokrausmallin yleisestä ajatuksesta Bavaria toteaa, että Neuwogesin on luonnollisesti maksettava Bavarian alkuperäinen investointi takaisin korkoineen. Bavaria viittaa Neuwogesin sisäisen päätöksentekoprosessin pöytäkirjaan osoittaakseen, että Neuwoges oli täysin tietoinen siitä, että takaisinvuokrausmaksun tarkoituksena oli maksaa takaisin Bavarian investointi.

(63)

Mitä tulee Neuwogesin esittämiin ja taloudellisesti kannattavampina pitämiin vaihtoehtoihin, Bavaria väittää, että ne eivät joko olleet käytännössä mahdollisia tai myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä kannattavampia. Väitetystä vaihtoehdosta myydä asunnot suoraan vuokralaisille Bavaria toteaa, että on hyvin epätodennäköistä, että Neuwoges olisi pystynyt myymään nykyaikaistamattomia asuntoja. Sillä ei kuitenkaan ollut varaa rahoittaa tarvittavaa nykyaikaistamista. Bavaria huomauttaa myös, että nykyaikaistamisen rahoittamisesta lainan avulla olisi aiheutunut Neuwogesille täysin samat riskit ja kustannukset kuin Bavarian kanssa tehdystä kaupasta. Neuwogesin ei olisi myöskään kannattanut myydä nykyaikaistettuja asuntoja suoraan vuokralaisille tai kaupalliselle ostajalle, koska se olisi tällöin joutunut siirtämään huomattavan osuuden korkeammasta myyntihinnasta velkahelpotusrahastoon.

(64)

Bavaria väittää, ettei toimenpiteeseen liity valtion varoja eikä sitä voida katsoa valtion toiminnaksi. Se huomauttaa erityisesti, että Neuwoges on tavallinen yksityisoikeuden soveltamisalaan kuuluva yhtiö, joka ei saa valtion varoja suoraan eikä välillisesti. Neubrandenburgin kaupungin edustajista pääosin koostuvan hallintoneuvoston käyttämä yleinen vaikutusvalta ei riitä osoittamaan toimenpidettä valtion toiminnaksi. Neuwogesin väite, jonka mukaan Neubrandenburgin kaupunki kehotti Neuwogesia toteuttamaan toimenpiteen poliittisista syistä, ei ole uskottava.

(65)

Neuwogesin omistaja Neubrandenburgin kaupunki katsoo, että kyseessä oleviin sopimuksiin liittyy valtiontukea. Kaupunki tukee Neuwogesin esittämiä huomioita, mutta esittää myös omat perustelunsa useasta näkökohdasta.

(66)

Neubrandenburg väittää, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on arvioitava erikseen, koska sopimuspuolet pitivät ne tarkkaan erillään sekä oikeudelliselta että taloudelliselta kannalta. Neubrandenburg viittaa Neuwogesin huomioihin kaupungin väestömäärän ennustetusta laskusta, jonka markkinatalouden toimija olisi kaupungin mukaan ottanut huomioon. Se korostaa, että markkinatalouden toimija olisi pystynyt helposti ennakoimaan korkean vajaakäyttöasteen. Lisäksi Neubrandenburg toteaa, että Bavarian tilaama nykyaikaistaminen oli niin vaatimaton, ettei se antanut aihetta odottaa korkeaa käyttöastetta ja suuria vuokrankorotuksia.

(67)

Neubrandenburg kiistää Bavarian esittämät perustelut. Se katsoo erityisesti, ettei tarjouskilpailumenettelyä voida pitää osoituksena siitä, että Bavarian tarjous olisi ollut paras markkinoilla tarjolla olleista. Sen mukaan markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt Bavarian tarjousta, vaikka se olisi ollut paras tarjolla olleista. Väitettyjen vaihtoehtojen osalta Neubrandenburg yhtyy Neuwogesin esittämiin perusteluihin. Mitä tulee arviointeihin ja Bavarian väitteeseen, ettei arvioituja hintoja olisi voitu saada, Neubrandenburg toteaa, että koska enää ei ole mahdollista varmuudella selvittää, minkä hinnan Neuwoges olisi todellisuudessa voinut saada vuoden 1998 markkinoilla, arviota on pidettävä osoituksena kyseisen ajan markkinahinnasta.

(68)

Neubrandenburgin kaupungin mukaan toimenpide katsotaan sen toiminnaksi, koska sillä oli riittävän suuri vaikutusvalta yleisesti Neuwogesin toimintaan sekä erityisesti myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen.

(69)

Neubrandenburgin kaupunki katsoo, että sillä oli ainoana osakkeenomistajana täysi valta Neuwogesissa. Neuwogesin johto oli velvollinen noudattamaan kaupungin toimintaohjeita. Lisäksi kahdeksan Neuwogesin hallintoneuvoston kymmenestä jäsenestä on kaupungin edustajia, joten kaupunki voi käyttää vaikutusvaltaa myös tätä kautta. Neubrandenburgin kaupungilla olikin alueellisen lain mukainen velvollisuus varmistaa, että sillä on asianmukainen vaikutusvalta Neuwogesiin.

(70)

Kyseisen toimenpiteen osalta Neubrandenburgin kaupunki toteaa, että sillä oli mahdollisuus käyttää vaikutusvaltaa ja se myös teki niin. Neubrandenburg on sitä mieltä, että muun muassa hallintoneuvoston pöytäkirjasta ilmenee, että kaupungin edustajat olivat toiminnassa tiiviisti mukana ja että toimenpiteen toteuttamiseen tarvittiin hallintoneuvoston päätös. Toimenpiteen ehtoihin liittyen Neubrandenburg toteaa, että kaupunki vaati paikallisten poliittisten etujen edistämistä.

(71)

Lopuksi Neubrandenburg huomauttaa, että nämä tosiasiat vahvistavat kaupungin vaikutuksen myynti- ja takaisinvuokraussopimukseen ja sen vastuun sopimuksen tekemisestä, joten toimenpide on katsottava sen toiminnaksi.

(72)

Berliinin osavaltio, jolla on tiiviit yhteydet Bavariaan (19), katsoo, etteivät kyseessä olevat sopimukset sisällä minkäänlaista valtiontukea, sillä Bavarialle ei aiheutunut niistä etua.

(73)

Berliinin osavaltion mukaan kyseessä olevia sopimuksia on tarkasteltava yhtenä toimenpiteenä, sillä ne ovat myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toisiaan täydentäviä osia. Berliinin osavaltio väittää, että myös Neuwoges käsitteli sopimuksia kokonaisuutena.

(74)

Markkinatalouden toimijan mahdolliseen toimintaan vertaamisesta Berliinin osavaltio toteaa, että ottaen huomioon Neuwogesin taloudellisen tilanteen kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) ja sen, millaiseen toimenpiteeseen se pyrki (velkahelpotusta koskevan lain ehtojen mukainen yksityistäminen velkojen mitätöimisen varmistamiseksi, nykyaikaistaminen ja asuntojen hallinnan jatkaminen sekä vuokrien säilyttäminen kohtuullisina), Bavaria tarjosi tasapainoisen ratkaisun.

(75)

Erityisesti maanvuokraus- ja myyntisopimukseen liittyen Berliinin osavaltio huomauttaa, että Neuwogesin järjestämä tarjouskilpailumenettely osoittaa, että Neuwoges piti Bavarian tarjousta parhaana kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) saatavilla olleista rahoitustarjouksista. Berliinin osavaltio katsoo myös, että velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti on otettava huomioon, koska samassa laissa säädetyn yksityistämisvelvoitteen täyttäminen oli Neuwogesin keskeinen vaikutin. Lisäksi Berliinin osavaltio korostaa, että myynti suhteellisen alhaiseen hintaan (kunnostamattomien rakennusten myynti nykyaikaistamisvelvoitteen kanssa sen sijaan että rakennukset myytäisiin vasta myyjän suorittaman nykyaikaistamisen jälkeen) toi Neuwogesille taloudellista hyötyä, koska alhaisemman hinnan vuoksi Neuwogesin piti siirtää vähemmän varoja velkahelpotusrahastoon.

(76)

Yleisen hallintasopimuksen osalta Berliinin osavaltio toteaa vertailusopimusten osoittavan, ettei takaisinvuokrausmaksun kestoaika eikä sen vuotuinen […] prosentin indeksointi ollut suinkaan epätavallista. Indeksointi on perusteltua kyseisen ajankohdan (vuosina 1997–1998) inflaatiovauhdin perusteella. Lisäksi neliömetrikohtainen vuokra oli Neubrandenburgissa sovellettavan vuokrataulukon mukainen.

(77)

Bavarian tavoin myös Berliinin osavaltio väittää, ettei Neubrandenburgin kaupunki rahoittanut Neuwogesia. Berliinin osavaltion mukaan Neuwogesilla oli käytössään vain omasta toiminnastaan saamansa tulot, joihin paikallisilla viranomaisilla ei ollut suoraa vaikutusvaltaa.

(78)

Mitä tulee valtion toiminnaksi katsomiseen, Berliinin osavaltio ei pidä uskottavana väitettä, että Neubrandenburgin kaupunki olisi päättänyt myöntää tukea berliiniläiselle kiinteistörahastolle aiheuttaen haittaa omalle paikalliselle asuntoyhtiölleen. Lopuksi Berliinin osavaltio toteaa, ettei ole olemassa riittävää osoitusta siitä, että Neubrandenburgin kaupunki halusi sopimusten teon katsottavan omaksi toiminnakseen.

(79)

Komissio esitti muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä alustavan kantansa useasta asiasta ja kehotti asianomaisia toimittamaan tietoja erityisesti kolmesta asiasta.

(80)

Ensinnäkin komissio hyväksyi alustavasti sen, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on arvioitava kokonaisuutena eikä erillään toisistaan, sillä ne ovat kiinteä osa kiinteistön myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä (20). Komissio totesi, että mahdollisen taloudellisen edun arviointi perustui siksi arvioon tuotoista, joita Neuwoges olisi voinut vuonna 1998 odottaa maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen tekemisestä kokonaisuutena (21).

(81)

Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta komissio piti epäselvänä kahta asiaa:

(82)

Yleisen hallintasopimuksen osalta komissio totesi vertailusopimusten osoittavan, etteivät Neuwogesin ja Bavarian sopimat ehdot olleet mitenkään epätavalliset markkinoilla kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) (24). Komissio katsoi myös, että vaikka Neuwogesin järjestämä tarjouskilpailumenettely oli rajallinen, se osoittaa, että Neuwogesilla oli mahdollisuus hankkia tietoa markkinoista ja tehdä taloudellisesti järkevä päätös (25). Komissio viittasi myös siihen tosiasiaan, että sopimuksessa hyväksytty vuoden 2008 vuokrataso vastasi kyseisen alueen keskimääräistä vuokratasoa vuonna 2008 tai oli vain hieman sitä alhaisempi (26).

(83)

Vaikka kaikki nämä tekijät viittasivat siihen, että yleinen hallintasopimus oli tavallisten markkinaehtojen mukainen, komissio pyysi lisätietoja asianomaisten todellisista odotuksista vuoden 1998 kiinteistömarkkinoilla pystyäkseen arvioimaan esitetyt perustelut syvällisemmin (27).

(84)

Komissio tutki Neuwogesin toimittaman kassavirta-analyysin ja tuli siihen tulokseen, että analyysiä ei menettelyllisten puutteiden vuoksi voitu pitää näyttönä siitä, että Bavaria olisi saanut taloudellista etua (28).

(85)

Komissio päätteli, ettei toimitettujen tietojen avulla voitu todistaa, että Bavaria olisi saanut taloudellista etua (29). Se ilmoitti kuitenkin aikomuksestaan tutkia osapuolten perustelut tarkemmin ja kehotti kaikkia asianomaisia antamaan hyödyllisiä lisätietoja (30).

(86)

Rostockin alueellinen tuomioistuin antoi 28 päivänä marraskuuta 2008 tuomionsa Bavarian ja Neuwogesin välisessä ensimmäisen asteen oikeuskäsittelyssä. Bavaria oli nostanut kanteen, koska Neuwoges oli vuoden 2006 lokakuusta lähtien kieltäytynyt maksamasta yleisen hallintasopimuksen mukaista kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua väittäen, että sopimus oli sääntöjenvastaisen valtiontuen vuoksi mitätön.

(87)

Rostockin alueellinen tuomioistuin ilmoitti tuomiossaan, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta tuli tarkastella kokonaisuutena, ei erillisinä sopimuksina, sillä ne olivat osa samaa myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä (31).

(88)

Maanvuokraus- ja myyntisopimukseen liittyen Rostockin alueellinen tuomioistuin laski tonttien vuosittaisen vuokran sopimuksen ensimmäisille 30 vuodelle ja sai tulokseksi […] prosenttia vuodessa. Tuomioistuin ei pitänyt tätä kohtuuttoman alhaisena korvauksena, sillä Neuwoges sai ensimmäisten 30 vuoden vuokran etukäteen ja pystyi sijoittamaan sen. Tämä ei olisi onnistunut, jos vuokra olisi maksettu vuosittain (32).

(89)

Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, että Neuwogesille myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen perusteella myönnetty velkojen mitätöinti oli otettava täysimääräisesti huomioon, sillä sen ansiosta velkojen mitätöinnin edellytykset täyttyivät (33). Kun velkojen mitätöinti lisätään rakennusten ostohintaan, seurauksena oleva hinta on vain 16 prosenttia alhaisempi kuin vuoden 2007 arviossa rakennuksille määritetty arvo. Hinta ei siis ole suhteeton rakennusten arvoon nähden (34). Tuomioistuin katsoi, että Neuwoges hyötyi alhaisesta myyntihinnasta, sillä alhainen hinta pienensi Bavarian kokonaisinvestointia ja sitä vastaavaa takaisinvuokrausmaksua (35). Tuomioistuimen mukaan alhaisesta myyntihinnasta oli hyötyä myös siksi, että Neuwogesin maksuvelvoite velkahelpotusrahastoon riippui myynnistä saadusta hinnasta (36).

(90)

Yleisen hallintasopimuksen osalta Rostockin alueellinen tuomioistuin oli sitä mieltä, että 30 vuoden sopimuskausi ei ollut epätavallinen kiinteistöjen vuokratoimenpiteissä (37). Lisäksi se katsoi, ettei sopimuksen mukainen alun perin […] euron neliömetrikohtainen takaisinvuokrausmaksu ollut suhteeton verrattuna vastaavien rakennusten keskimääräisiin vuokriin kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) (38). Rostockin alueellinen tuomioistuin piti myös takaisinvuokrausmaksun vuosittaista […] prosentin korotusta perusteltuna ottaen huomioon vuosien 1970–1998 keskimääräisen inflaation (3,52 prosenttia vuodessa) (39). Tuomioistuin huomautti myös, että vuokrien tosiasiallinen kehitys kyseisellä alueella sopimuksen ensimmäisten 10 vuoden aikana vastasi suunnilleen sopimuksen mukaista korotusta. Lisäksi tuomioistuin totesi, että hallinto- ja ylläpitokustannukset oli laskettu sovellettavan lainsäädännön mukaisesti eivätkä ne aiheuttaneet etua Bavarialle (40).

(91)

Mitä tulee […] prosentin vuokranmenetysriskiin, Rostockin alueellinen tuomioistuin katsoi, että jokaisessa vuokrasopimuksessa vuokraajan on hyväksyttävä se riski, ettei vuokrattua kohdetta voida käyttää suunnitellulla tavalla (41). Tuomioistuin perusteli näkökantaansa toteamalla, ettei yksikään luottolaitos ottaisi vastuuta siitä, voidaanko kiinteistöä, jota varten laina on otettu, käyttää aiotulla tavalla.

(92)

Rostockin alueellinen tuomioistuin vertasi myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuvaa keskimääräistä takaisinvuokraushintaa tavallisten lainojen korkoihin. Se totesi takaisinvuokrauksen vuotuisen koron olevan keskimäärin […] prosenttia vuodessa ja katsoi, ettei sitä voitu pitää suhteettomana rakennuslainojen todennäköiseen korkokehitykseen nähden, sillä korko voi olla jopa 10 prosenttia vuodessa (42).

(93)

Lopuksi Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, ettei Bavarialle ollut annettu etua, sillä myös markkinatalouden toimija olisi tehnyt kyseessä olevat sopimukset (43).

(94)

Neuwoges valitti tuomiosta, ja oikeudenkäynti on vireillä Rostockin hovioikeudessa.

(95)

Bavaria pani vireille oikeudenkäynnin Greifswaldin hallintotuomioistuimessa saadakseen päätöksen, joka antaisi sille oikeuden tutustua kaikkiin Neuwogesin ja Neubrandenburgin kaupungin hallussa oleviin asiakirjoihin, jotka koskevat kyseessä olevia sopimuksia. Bavaria ilmoitti yrittäneensä aiemmin saada asiakirjat nähtäväkseen tiedonvapauslain mukaisella hakemuksella. Neubrandenburg kuitenkin hylkäsi hakemuksen sillä perusteella, että Bavarialla oli jo käytössään kaikki Rostockin alueellisen tuomioistuimen ja hovioikeuden oikeudenkäyntiin sekä komission menettelyyn liittyvät tarpeelliset asiakirjat (44). Asia on yhä vireillä Greifswaldin hallintotuomioistuimessa.

(96)

SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaan ”jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan”. Toimenpide katsotaan valtiontueksi, jos seuraavat neljä edellytystä täyttyvät:

(97)

Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan edellytykset, jotka toimenpiteen on täytettävä, jotta se voidaan katsoa SEUT-sopimuksen 107 artiklassa tarkoitetuksi tueksi, eivät täyty, jos edunsaajayritys olisi tavallisia markkinaolosuhteita vastaavissa olosuhteissa voinut saada saman edun kuin se sai valtion varojen avulla. Jotta voidaan arvioida, olisiko markkinatalouden toimija hyväksynyt saman toimenpiteen tavallisissa markkinaolosuhteissa tilanteessa, joka vastaa mahdollisimman tarkasti valtion tilannetta, huomioon tulee ottaa vain hyödyt ja velvoitteet, jotka liittyvät valtion ominaisuuteen osakkeenomistajana, ei viranomaisena (45).

(98)

Mahdollisuus verrata toimintaa markkinatalouden toimijan mahdolliseen toimintaan riippuu siitä, onko jäsenvaltio myöntänyt yritykselle taloudellisen edun taloudellisen toimijan ominaisuudessa eikä viranomaisen ominaisuudessa. Tästä seuraa, että jos jäsenvaltio vetoaa hallinnollisen menettelyn kuluessa kyseiseen arviointiperusteeseen, sen on epäselvässä tapauksessa osoitettava kiistattomasti sekä objektiivisten ja varmennettavissa olevien seikkojen perusteella, että se toteutti toimenpiteen taloudellisen toimijan ominaisuudessa. Näistä seikoista tulee ilmetä selvästi, että jäsenvaltio on ennen taloudellisen edun myöntämistä tai samanaikaisesti sen kanssa päättänyt harjoittaa yritykseen liittyvää taloudellista toimintaa täytäntöönpannun toimenpiteen muodossa. Tältä osin voidaan edellyttää muun muassa seikkoja, joista ilmenee, että päätös perustui taloudellisiin arviointeihin, jotka rinnastuvat arviointeihin, joita johdonmukaisesti toimiva yksityinen sijoittaja, jonka tilanne vastaa mahdollisimman tarkasti kyseisen valtion tilannetta, olisi laatinut ennen tällaisen sijoituksen tekemistä arvioidakseen sen tulevan tuottavuuden.

(99)

Sitä vastoin kyseisen edun myöntämisen jälkeen laaditut taloudelliset arviot, kyseisen jäsenvaltion toteuttaman sijoituksen todellisen tuottavuuden toteaminen jälkikäteen tai myöhemmät perustelut tosiasiallisesti valitusta toimintatavasta eivät riitä osoittamaan, että jäsenvaltio olisi ennen edun myöntämistä tai samanaikaisesti sen kanssa tehnyt tällaisen päätöksen markkinatalouden toimijan ominaisuudessaan (46).

(100)

Tästä seuraa, ettei osapuolten esittämiä asiakirjoja, jotka on laadittu toimenpiteen hyväksymisen jälkeen, voida ottaa tässä tapauksessa sellaisenaan huomioon arvioitaessa markkinataloustoimijaperiaatteen noudattamista.

(101)

Tästä seuraa myös, ettei velkahelpotusta koskevan lain vaikutusta Neuwogesin taloudelliseen tilanteeseen voida myöskään ottaa tässä tapauksessa huomioon arvioitaessa markkinataloustoimijaperiaatteen noudattamista. Velkahelpotusta koskevalla lailla ajettiin poliittista tavoitetta, ja vain rajallinen joukko yrityksiä (velkahelpotusta koskevan lain 2 §) oli kelpoisia saamaan sen mukaiset edut. Lakia ei olisi sovellettu markkinatalouden toimijaan, jonka tilanne vastasi mahdollisimman tarkasti Neuwogesin tilannetta.

(102)

Jotta voidaan selvittää, onko kyseessä olevista sopimuksista aiheutunut etua Bavarialle, on määritettävä, ovatko sopimukset sellaisia toimenpiteitä, jotka markkinatalouden toimija olisi toteuttanut tilanteessa, joka vastaa mahdollisimman tarkasti Neuwogesin tilannetta.

(103)

Komission arvioinnissa on kolme vaihetta. Ensimmäisessä vaiheessa arvioidaan Neuwogesille toimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset seuraukset, jotta voidaan määrittää, mitä tuottoja se saattoi odottaa toimenpiteestä (7.2 jakso). Tämän jälkeen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä verrataan muihin vaihtoehtoihin, kuten suoraan myyntiin, jotta voidaan selvittää, olisiko jokin saatavilla olleista vaihtoehdoista ollut taloudellisesti kannattavampi (7.3 jakso). Lopuksi kyseessä olevaa toimenpidettä verrataan samoihin aikoihin toteutettuihin vastaaviin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteisiin, Neuwogesin järjestämän rajallisen tarjouskilpailumenettelyn tulokset arvioidaan ja toimenpiteen ehtoja verrataan kyseisen ajankohdan (vuoden 1997 loppu ja vuoden 1998 alku) muiden rahoitustoimenpiteiden yleisiin korkoihin (7.4 jakso). Näiden kolmen arviointitason perusteella voidaan päätellä, toimiko Neuwoges markkinatalouden toimijan tavoin.

(104)

Tarkasteltavan toimenpiteen taloudellisten vaikutusten arvioinnin ensimmäisessä vaiheessa määritetään toimenpiteen luonne. Tässä tapauksessa pohditaan pääasiassa sitä, ovatko Neuwogesin ja Bavarian väliset kaksi sopimusta yhden toimenpidekokonaisuuden kaksi osaa vai onko ne arvioitava erillisinä toimenpiteinä (7.2.1 jakso). Toimenpiteestä Neuwogesille aiheutuneiden taloudellisten vaikutusten asianmukaisen arvioinnin helpottamiseksi tarkastellaan myös myynti- ja takaisinvuokrausmallin toimintaperiaatetta (7.2.2 jakso). Kun maanvuokraus- ja myyntisopimuksen (7.2.3 jakso) sekä yleisen hallintasopimuksen (7.2.4 jakso) taloudelliset vaikutukset on tutkittu huolellisesti erikseen, arvioidaan, miten tuottoisa toimenpiteen voitiin kaiken kaikkiaan odottaa olevan Neuwogesille (7.2.5 jakso).

(105)

On huomattava, että sekä komission menettelyn aloittamisesta antamassa päätöksessä että Rostockin alueellisen tuomioistuimen antamassa tuomiossa todetaan, että kyseessä olevia kahta sopimusta on arvioitava yhdessä (47). Muodollisessa tutkinnassa päädyttiin samaan lopputulokseen seuraavista syistä:

(106)

Neuwogesin perustelut, jotka liittyvät siihen, että vain toinen sopimuksista on vahvistettu notaarilla, eivät ole vakuuttavia. Neuwogesin tärkein perustelu on, että vain toisen sopimuksen vahvistuttaminen notaarilla kertoo osapuolten aikomuksesta tehdä kaksi erillistä, toisistaan riippumatonta sopimusta. Komissio huomauttaa, että koska valtio toteuttaa toimia eri muodoissa ja niitä on arvioitava suhteessa niiden vaikutuksiin, on otettava huomioon, että valtion toimien useat peräkkäiset toimenpiteet on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohtaa sovellettaessa katsottava yhdeksi toimeksi. Näin saattaisi olla erityisesti tapauksessa, jossa peräkkäiset toimet liittyvät toisiinsa niin tiiviisti, erityisesti ottaen huomioon niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet toimien toteuttamisen aikaan, että ne ovat erottamattomasti sidoksissa toisiinsa (53). Yksittäisen toimenpiteen käsite onkin EU:n valtiontukilainsäädännön yhteydessä laajempi kuin Saksan sopimusoikeuden yhteydessä. Johdanto-osan 105 kappaleessa esitetyt seikat osoittavat, että kyseessä olevat sopimukset on niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet niiden tekemisen aikaan huomioon ottaen katsottava yhdeksi toimenpiteeksi EU:n valtiontukilainsäädännön mukaan.

(107)

Bavarian ja Neuwogesin välinen toimenpide perustuu Bavarian kiinteistöjen takaisinvuokrausmalliin (Leasingmodell Immobilien). Mallin perusajatuksena on, että ostaja (Bavaria) rahoittaa alkuperäisen investointinsa vuokraamalla ostamansa rakennuksen takaisin myyjälle (Neuwoges). Takaisinvuokrausmallissa käytetään investoinnin määrän ja sitä vastaavien takaisinvuokrausmaksujen määrittämiseen yksinkertaista kaavaa, jossa investointi saadaan jakamalla nimellinen vuotuinen takaisinvuokrausmaksu takaisinvuokraushinnalla (ilmaistaan prosentteina):

Takaisinvuokraushinta puolestaan lasketaan sopimuksen keston, takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja rakennusten jäännösarvon perusteella:

Takaisinvuokraushinta (%)

Kesto: 25 vuotta

Kesto: 30 vuotta

(108)

Näin ollen on selvää, että investointi riippuu takaisinvuokraushinnasta ja kuukausittaisesta takaisinvuokrausmaksusta ja päinvastoin. Kun toimenpiteen osapuolet ovat määrittäneet perusarvot (keston, vuotuisen indeksoinnin, jäännösarvon) sekä kokonaisinvestoinnin tai suunnitellun kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun, puuttuvat arvot voidaan laskea. Kaavan mukaan lyhyempi kesto, alhaisempi jäännösarvo, alhaisempi indeksointi tai alhaisempi nimellinen kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu johtaa alhaisempaan kokonaisinvestointiin.

(109)

Kun kokonaisinvestointi on määritetty, siitä vähennetään nykyaikaistamisen kustannukset, verot ja muut mahdolliset kulut. Jäljelle jäävä summa on ostohinta. Neuwogesin ja Bavarian välisen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen ostohinnassa (etukäteen maksetussa käteismaksussa) ei erotella toisistaan rakennusten ostamisesta maksettua hintaa ja tonttien vuokraa.

(110)

Tarkasteltava myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide koostuu kahdesta osasta: maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta sekä yleisestä hallintasopimuksesta, jotka puolestaan liittyvät kertakorvaussopimukseen. Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen, yleisen hallintasopimuksen ja kertakorvaussopimuksen taloudelliset vaikutukset Neuwogesiin on arvioitava tämän valossa.

(111)

Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen keskeiset osat ovat rakennusten myyminen sekä niiden tonttien vuokraaminen 75 vuodeksi. Bavaria sitoutui maksamaan Neuwogesille yhteensä […] euroa, josta […] euroa kattoi tontin pääomitetun vuokran 31 päivään joulukuuta 2028 asti ja […] euroa rakennusten ostohinnan (54). Lisäksi Bavaria maksaa 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen kymmenen vuoden ajan vuosittaista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden tai […] euroa vuodessa (55). Vuodesta 2039 aina maanvuokraus- ja myyntisopimuksen päättymisvuoden 2073 loppuun asti vuokra mukautetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, jos indeksi muuttuu yli […] prosenttia (56).

(112)

Rakennusten ostamisen ja niiden tonttien vuokraamisen lisäksi Bavaria otti vastaan velvoitteen nykyaikaistaa rakennukset ja suostui tekemään rakennustöistä sopimuksen Neuwogesin tytäryhtiön BRG:n kanssa.

(113)

Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksaman ostohinnan määrittämistä varten osapuolet sopivat, että kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu on […] euroa neliömetriä kohden, vuosittainen indeksointi on […] prosenttia, rakennusten jäännösarvo on […] prosenttia (jonka Neuwoges maksaa 75-vuotisen maanvuokraussopimuksen päätyttyä ja joka perustuu asiantuntijan senaikaiseen arvioon) ja takaisinvuokraus kestää 30 vuotta (57). Näihin lukuihin perustuva kokonaisinvestointi oli […] euroa (58). Kun tästä vähennettiin […] euron nykyaikaistamiskustannukset, […] euron yksityistämiskustannukset sekä […] euron verot ja maksut, myyntihinnaksi tuli […] euroa (59).

(114)

Tämä lopullinen hinta jaettiin lopuksi rakennusten hinnaksi ([…] prosenttia = […] euroa) ja tonttien pääomitetuksi vuokraksi ([…] prosenttia = […] euroa) (60). Tonteille ja rakennuksille kohdistettuja summia ei laskettu erikseen, vaan ne määritettiin osuuksina kokonaishinnasta.

(115)

Ensimmäiset Neuwogesin toimenpiteestä saamat edut olivatkin […] euron suuruinen käteismaksu ja tonttien vuokratulot, joita Bavaria alkaa maksaa 30 vuoden päästä.

(116)

Tässä vaiheessa on huomattava, että Bavarian Neuwogesille yksityistämiskorvauksena maksamat […] euron käteismaksut on otettava huomioon.

(117)

Bavarian piti rakennusten ostajana ja maan vuokralleottajana pyrkiä kyseessä olevissa sopimuksissa selvästi määrätyllä tavalla myymään osa asunnoista vuokralaisille. Tämä ehto sisältyi sopimukseen, jotta myynti voitiin katsoa velkahelpotusta koskevan lain mukaiseksi välilliseksi yksityistämiseksi. Lain mukaan kaupallisen ostajan on pyrittävä myymään mahdollisimman suuri osa, vähintään kolmannes, toimenpiteellä hankituista asunnoista vuokralaisille (61). Tähän velvollisuuteen liittyi toimia, joilla vuokralaisille ilmoitettiin heidän mahdollisuuksistaan ja joilla selvitettiin vuokralaisten kiinnostusta asuntojen ostamiseen. Toimien toteuttamisvelvoite siirrettiin maanvuokraus- ja myyntisopimuksella (V osan 1–3 kohdat) takaisin Neuwogesille, jonka sovittiin saavan tästä korvaukseksi […] euroa neliömetriä kohden. Näin yksityistämistoimien kokonaiskorvaukseksi tuli […] euroa.

(118)

Neuwogesin ei ollut alun perin tarkoitus saada korvausta yksityistämistoimista. Myöhemmin yksityistämistoimista erillisenä korvauksena maksettu summa olikin osa alkuperäistä myyntihintaa (62). Bavarian ei ollut järkevää maksaa Neuwogesille korvausta sellaisten toimien toteuttamisesta, joista ei ollut Bavarialle taloudellista etua. Velkahelpotusta koskevan lain mukaisesta velkahelpotuksesta, jota varten yksityistämistoimia tarvittiin, oli taloudellista etua vain Neuwogesille.

(119)

Yksityistämistoimien korvaus vähennettiin kuitenkin myöhemmin myyntihinnasta ja maksettiin erikseen luultavaksi siksi, että jos se olisi jätetty osaksi myyntihintaa, se olisi pitänyt siirtää velkahelpotusrahastoon. Bavarian Neuwogesille maksama myyntihinta pieneni vastaavalla summalla. Bavarian kannalta muutoksella ei ollut taloudellista merkitystä. Neuwoges sai Bavarialta aivan yhtä suuren summan kuin se olisi saanut myös ilman erillistä yksityistämiskorvausta. Neuwoges itse sisällytti yksityistämismaksut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saataviin tuloihin (63).

(120)

Maksujen käsittely erillisenä korvauksena myyntihinnan osan sijaan oli tärkeää Neuwogesille vain velkahelpotusta koskevan lain vuoksi. Kuten edellä mainittiin (johdanto-osan 101 kappale), markkinatalouden toimija ei olisi ottanut velkahelpotusta koskevaa lakia huomioon. Sillä, että Neuwoges toteutti yksityistämistoimet ja käytti niihin varoja, ei ole merkitystä tässä yhteydessä. Markkinatalouden toimija ei perustaisi toimintaansa velkahelpotusta koskevaan lakiin eikä olisi siksi ryhtynyt yksityistämistoimiin. Siksi toimia ei voitu ottaa huomioon markkinatalouden toimijaa koskevaa arviointiperustetta sovellettaessa.

(121)

Näin ollen Bavarian Neuwogesille yksityistämistoimista maksama korvaus on katsottava merkittäväksi eduksi Neuwogesille ja lisättävä myyntihintaan, jotta pystytään määrittämään Neuwogesille myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset kokonaisvaikutukset.

(122)

Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen yhteydessä toteutetulla nykyaikaistamisella oli taloudellisia vaikutuksia Neuwogesiin. On huomattava, että nykyaikaistamiskustannukset liittyivät suoraan Bavarian maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti Neuwogesille maksamaan maksuun. Tämä maksu saatiin vähentämällä kokonaisinvestoinnista kustannuksia, nykyaikaistamiskustannukset mukaan luettuina (katso edellä oleva johdanto-osan 109 kappale). Siis mitä korkeammat nykyaikaistamiskustannukset, sitä alhaisempi ostohinta. Tästä syystä toimenpiteen vaihtoehtoisessa laskelmassa, jossa vuokratasot ja indeksointi olivat alhaisemmat ja siten myös takaisinvuokrausmaksut huomattavasti alhaisemmat, ostohinta oli edelleen todellisen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen hintaa korkeampi pääosin siksi, että vaihtoehtoisessa laskelmassa nykyaikaistamiskustannukset olivat paljon alhaisemmat kuin ne, joista Bavaria ja BRG sopivat (64).

(123)

Tämän perusteella on todettava, että Bavarian Neuwogesin kokonaan omistamalle tytäryhtiölle BRG:lle kertakorvaussopimuksen mukaisesti maksama nykyaikaistamisen kertakorvaus oli paljon korkeampi kuin Neuwogesin alun perin arvioimat nykyaikaistamiskustannukset (65). Neuwogesin alkuperäisessä arviossa kokonaiskustannukset olivat […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden, mutta Bavaria ja Neuwogesin tytäryhtiö BRG sopivat lopulta nykyaikaistamisen kertakorvaukseksi […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden. Sovittu korvaus ylitti siis alun perin arvioidut kustannukset […] eurolla eli […] prosentilla. Huomattavasti korkeampi kertakorvaus pienensi Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksamaa summaa merkittävästi.

(124)

Alun perin arvioitujen kustannusten ja sovitun kertakorvauksen väliselle erolle ei annettu minkäänlaista selitystä. Tämä on erityisen yllättävää siksi, että Neuwoges piti alun alkaen keskimäärin […] euroa neliömetriltä olevia arvioituja nykyaikaistamiskustannuksia ”tavallisina” kustannuksina[] (66). Neuwogesin toimittamassa tutkimuksessa Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, jäljempänä ’Pestel-tutkimus’, arvioitiin nykyaikaistamisen kustannukset BRG:n arviota vastaaviksi eli […] eurosta […] euroon neliömetriä kohden (67). Koska Neuwogesilla oli rakennusten omistajana ja hallinnoijana tarkkaa tietoa niiden nykyaikaistamistarpeista, on vaikea ymmärtää, miksi se olisi alun perin arvioinut ne niin väärin.

(125)

Nykyaikaistamiskustannukset on otettava huomioon maanvuokraus- ja myyntisopimuksen taloudellisia vaikutuksia määritettäessä. On selvää, että sillä, mitä Neuwogesin tytäryhtiö veloitti nykyaikaistamisesta, ei ollut Bavarialle merkitystä, koska nykyaikaistamisen kaikki lisäkustannukset vähennettiin suoraan ostohinnasta. Neuwogesille puolestaan oli ilmeistä taloudellista hyötyä siitä, että Bavaria teetti nykyaikaistamistyöt BRG:llä ja osa myyntihinnasta siirrettiin nykyaikaistamiskustannuksiin. Neuwoges hyötyi viimeksi mainitusta siksi, että sen tytäryhtiön toteuttamasta nykyaikaistamisesta saatuja tuottoja ei tarvinnut siirtää velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti velkahelpotusrahastoon. BRG (ja siten Neuwoges) ansaitsi oman arvionsa mukaan Bavarialle toteuttamistaan nykyaikaistamistöistä […] euron tuotot (68). Nämä tuotot ovat suoraa etua Neuwogesille, ja ne on otettava huomioon. Neuwogesin johtokin painotti myyntihintaa perustellessaan sitä, että BRG sai sopimuksen nykyaikaistamistöiden toteuttamisesta (69).

(126)

Siirryttäessä käsittelemään maanvuokraa on tärkeää nostaa esiin Neuwogesin huomio, jonka mukaan Bavarian ei tosiasiassa tarvinnut maksaa vuokraa ensimmäisiltä 30 vuodelta, koska tontin pääomitettu vuokra sisältyi myyntihintaan. Sillä, maksetaanko maanvuokra vuoksittain vai etukäteen pääomitettuna vuokrana, ei kuitenkaan ole varsinaista merkitystä tämän arvion kannalta. Mikään ei osoita, että järjestely olisi ollut järjetön. Järjestely kertoo vain Neuwogesin halusta saada käteismaksu etukäteen.

(127)

Ei pidä myöskään unohtaa, että Bavaria on velvollinen maksamaan maanvuokraa vielä yleisen hallintasopimuksen päättymisen jälkeen. Bavarian on 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen maksettava kymmenen vuoden ajan vuosittaista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden. Tämän jälkeen sopimukseen loppuun asti maanvuokra mukautetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, jos indeksi muuttuu yli […] prosenttia. Jos oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, ettei elinkustannusindeksi muutu, näiden tulevien maksujen nimellisarvo on […] euroa. Kokonaisarviossa maksujen vuoden 1998 diskontattu arvo on myös otettava huomioon osana Neuwogesin saamaa etua.

(128)

Edellä esitetyn arvioinnin tarkoituksena oli selvittää mahdollisimman tarkkaan, mitä taloudellisia vaikutuksia maanvuokraus- ja myyntisopimuksella oli Neuwogesille. Arviointi johti päätelmään, että Neuwoges on saanut seuraavat edut:

(129)

Neuwoges on yleisen hallintasopimuksen mukaan velvollinen hallinnoimaan kyseessä olevia rakennuksia. Vastineeksi oikeudesta pitää asuntojen ja liiketilan vuokraamisesta kertyvät tulot Neuwogesin on maksettava niiden omistajalle (Bavarialle) kiinteä kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu, joka on […] euroa nykyaikaistamistöiden valmistumiseen asti ja sen jälkeen […] euroa (yleisen hallintasopimuksen 3 §). Sopimus on voimassa 30 vuotta nykyaikaistamistöiden päättymisestä lähtien (2 §:n 1 momentti). Kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun indeksointikorotus on […] prosenttia vuodessa (4 §:n 2 momentti). Seuraavan arvioinnin tarkoituksena on selvittää, mitä taloudellisia vaikutuksia yleisellä hallintasopimuksella on Neuwogesille.

(130)

Kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu lasketaan kertomalla todennäköinen nettovuokra neliömetriä ja kuukautta kohti – josta vähennetään hallinto- ja ylläpitokustannukset sekä vuokratappioriskin huomioiminen – saatavilla olevien neliömetrien määrällä (70). Perusoletukset ovat siis todennäköinen nettovuokra neliömetriä ja kuukautta kohti sekä todennäköiset kustannukset. Yleisessä hallintasopimuksessa osapuolet olettivat nettovuokratasoksi […] euroa neliömetriä kohti nykyaikaistamisen jälkeen ja kustannuksiksi […] euroa neliömetriä kohti, mistä saadaan kuukausittaiseksi takaisinvuokrausmaksuksi […] euroa neliömetriä kohti (71).

(131)

Vahvistaessaan yleiseen hallintasopimukseen lopulta sisällytetyt erityisparametrit Neuwogesilla oli valinnanvara (72). Vahvistamalla eritasoisen vuokran tai laajemman indeksoinnin se voisi määrittää täsmällisesti kuukausittaiset maksut sopimuksen keston ajan sekä kaupasta saamansa hinnan (73). Suuremman tai pienemmän riskin otto oli siis suoraan yhteydessä tietyn takaisinvuokrausmaksun vahvistamiseen (esim. eri vuokratasot, indeksointi ja kustannukset) sekä myyntihinnan muodossa saatuun pääomaan. Esimerkiksi Bavarian toimittamassa vaihtoehtoisessa laskelmassa, jossa oletuksena käytettiin 2,0 prosentin indeksointia, […] euron vuokraa ja […] euron takaisinvuokraa, kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu olisi noussut […] euron sijasta […] euroon (74). Myös myyntihinta olisi tietysti ollut pienempi.

(132)

Määritettäessä yleisen hallintasopimuksen taloudellisia vaikutuksia Neuwogesiin on otettava huomioon kaksi näkökohtaa. Ensinnäkin takaisinvuokrausmaksu lasketaan neliömetrien perusteella. Koska Bavaria myi useita asuntoja sopimuksen tekemisen jälkeen, kyseinen määrä on muuttunut alkuperäisestä […] neliömetristä […] neliömetriin vuonna 1999, […] neliömetriin vuonna 2000 ja […] neliömetriin vuonna 2001. Vuoden 2001 jälkeen määrä on pysynyt samana, […] neliömetriä. Huomautuksissaan Neuwoges on käyttänyt progressiivisesti pienenevää neliömetrimäärää ennakoitujen rahoitusvirtojen laskemiseen. Koska ainoastaan ennakkoarvioinnilla on merkitystä, Neuwogesin ei olisi pitänyt vähentää laskelmien perustana olevasta kokonaisneliömetrimäärästä myöhemmin myytyjä määriä vaan määrä, jonka se vuonna 1998 oletti tulevan myydyksi tämän jälkeen. Seuraavassa esitettävä analyysi ei näin ollen perustu Neuwogesin huomautuksissaan käyttämiin lukuihin vaan lukuihin, jotka Neuwoges sisällytti alkuperäiseen tuottoarvioonsa, jossa oletettiin määrän vähenevän progressiivisesti […] neliömetristä […] neliömetriin vuoteen 2003 mennessä. Sopimuksen Neuwogesiin kohdistuvien toimenpiteen toteuttamisen jälkeen odotettavissa olevien taloudellisten vaikutusten määrittämiseksi tulevat tulot ja kustannukset on diskontattava, mikä edellyttää diskonttokoron vahvistamista. Alkuperäisen kirjeen ja Neuwogesin toimittaman kassavirta-analyysin mukaisesti komissio katsoi diskonttokoron olevan 5 prosenttia vuodessa (75).

(133)

Ennen kuin edetään yleisen hallintasopimuksen riippumattoman taloudellisen analyysin esittämiseen, on kommentoitava Neuwogesin toimittamia jälkikäteen tehtyjä kassavirta-analyysejä, joiden oletetaan kuvaavan kassavirtaa, jota varovainen markkinatalouden toimija olisi etukäteen odottanut yleisen hallintasopimuksen tuottavan. Neuwoges väittää, että realististen ennakko-odotusten mukaan – jotka Neuwogesin mukaan olivat vuokran […] prosentin vuotuinen nousu, kustannusten […] prosentin vuotuinen indeksointi ja […] prosentin vajaakäyttöaste – yleisen hallintasopimuksen olisi etukäteen odotettu tuottavan nimellisesti […] euron ja diskontattuna […] euron negatiivisen kassavirran (76). Neuwoges väittää myös, että vain tekemällä epärealistisia ennakkopäätelmiä – […] euron vuokrannousu vuosittain, […] prosentin vajaakäyttöaste ja vakaat kustannukset – hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan nimellisen […] euron ja diskontatun […] euron positiivisen arvon (77). Tämän perusteella Neuwoges väittää jo etukäteen olleen selvää, että vuokraa olisi pitänyt korottaa […] prosenttia joka vuosi pelkästään takaisinvuokrausmaksujen kattamiseksi, jolloin liikkumavaraa ei olisi jäänyt kustannusten nousulle.

(134)

Tämän osalta on todettava, että Neuwogesin olettamuksessa käyttämät kustannustasot eivät vakuuta (ja kaikissa Neuwogesin toimittamissa analyyseissa sovellettiin alun perin samoja kustannustasoja). Lopullisen yleisen hallintasopimuksen perustana olleissa laskelmissa oletetaan kokonaiskustannusten (hallinto, ylläpito, vuokratappioriski) olevan yhteensä noin […] prosenttia vuokrasta. Neuwogesin kassavirta-analyysissä puolestaan oletetaan kustannustason olevan alussa (nykyaikaistamisen jälkeen) ainakin […] prosenttia (vuokranmenetysriski […] prosenttia, hallinto ja ylläpito […] prosenttia). Vaikka sivuutettaisiin yllättävä vuokranmenetysriskin nousu ([…] prosentista […] prosenttiin), muut kustannukset nousevat […] prosentista […] prosenttiin vuokrasta. Neuwogesin huomautuksissa ei esitetä riittävää selitystä sille, miksi korotus olisi välttämätön. Sitä vastoin Neuwoges toteaa, että […] prosentin taso ([…] euroa neliömetriltä) oli järkeenkäypä välittömästi nykyaikaistamista seuraavan ajanjakson aikana, mutta sen jälkeen sitä olisi korotettava […] prosenttia vuosittain (78). Myös Neuwogesin ennen kauppaa tilaamassa arviossa kokonaiskustannusten (käsittäen myös vuokranmenetysriskin (79)) arvioitiin olevan […] prosentista […] prosenttiin (vuoden 1997 arvio). Koska arviossa ei täsmennetä vuokranmenetyksen prosentuaalista osuutta, on mahdotonta määrittää, miten muita kustannuksia koskevat perusolettamukset poikkeavat Neuwogesin olettamuksesta. Joka tapauksessa, vaikka oletettaisiin, että vuoden 1997 arvio perustuu […] prosentin vuokranmenetysriskiin, muut Neuwogesin olettamat kustannukset ovat korkeampia. Näin ollen Neuwogesin kassavirta-analyysiä ei voida hyväksyä ja sitä on oikaistava alkuperäisen […] prosentin kustannustason perusteella vuokranmenetysriski pois lukien (80).

(135)

Tämän vuoksi on myös todettava, että Neuwogesin huomautus, jonka mukaan vuokria on korotettava […] prosenttia pelkästään takaisinvuokrausmaksun kattamiseksi, on harhaanjohtava. Koska takaisinvuokrausmaksu lasketaan prosentuaalisena osuutena alkuperäisestä kokonaisvuokrasta (tässä […] prosenttia), […] prosentin vuokrankorotus mahdollistaisi sekä takaisinvuokrausmaksun korotuksen että kustannusten […] prosentin nousun kattamisen. Kun kustannukset ovat vakaat, jo pienempi vuokrankorotus riittäisi tasapainottamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen. Itse asiassa jos oletetaan, että vuokranmenetysriski on […] prosenttia ja kustannukset pysyvät muutoin vakaina, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus riittäisi kattamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen. Tämän ylittävällä korotuksella Neuwoges voisi kattaa nousevia kustannuksia tai saada tuottoa.

(136)

Tehdessään sopimuksen Neuwoges toteutti itse muodollisen kassavirta-analyysin (81). Analyysissä se oletti, että sen omat kustannukset (hallinto, ylläpito) nousisivat […] prosenttia vuodessa, että se voisi korottaa vuokraa […] prosenttia kolmen vuoden välein, että se pystyisi pitämään vajaakäyttöasteen […] prosentissa ja että […] prosenttia asunnoista myytäisiin vuokralaisille. Neuwoges odotti tämän perusteella hallintasopimuksen tuottavan 30-vuotisen kestonsa aikana nimellisen […] euron kassavirran.

(137)

Muodollisessa tutkintamenettelyssä ei ilmennyt syytä uskoa, että laskelmat olisi tehty liian optimistisiksi tiedettyjen odotusten perusteella. Ei ole esitetty näyttöä siitä, että nämä luvut Neuwogesin hallintoneuvostolle esittäneet Neuwogesin edustajat olisivat tienneet lukujen olevan virheellisiä. Itse asiassa vaikuttaa siltä, että Neuwoges ei väitä johtajiensa tietoisesti pyrkineen epäedullisiin toimenpiteisiin poliittisista syistä, vaan pikemminkin, että taloudellisista vaikutuksista tehtiin virhearviointi (jonka Neuwogesin huomautuksen mukaan markkinatalouden toimija olisi välttänyt) (82).

(138)

On kuitenkin selvitettävä, ovatko nämä odotukset sellaisia, että markkinatalouden toimija ei olisi tehnyt päätöstään niiden perusteella. Tässä yhteydessä on pantava merkille, että Neuwogesin väitteen mukaan markkinatalouden toimija olisi odottanut pelkästään […] prosentin vuotuista vuokrankorotusta, […] prosentin vuokranmenetysriskiä sekä […] prosentin korotusta hallinto- ja ylläpitokustannuksissa (83). Näiden olettamusten perusteella Neuwoges väittää, että kokonaiskassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa – ja diskonttauksen jälkeen […] euroa –, ja että merkittävin vaikutus on vuokranmenetyksen yli seitsenkertaisella kasvulla.

(139)

Ensimmäiseksi viitataan asiakirjoihin, joista saadaan tietoa toimenpiteen molempien osapuolten tosiasiallisista odotuksista. Ensinnäkin Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirjasta käy ilmi, että Neuwogesin johtajat katsoivat toimenpiteeseen liittyvien riskien olleen siedettävät (84). Lisäksi pöytäkirjan perusteella on selvää, että Neuwoges toimi sellaisten laskelmien perusteella, joissa oletettiin vuokran nousevan […] prosenttia kolmen vuoden välein, kustannusten nousevan […] prosenttia (ilman vuokranmenetysriskiä) ja vuokranmenetysriskin nousevan […] prosenttia (85).

(140)

Neuwoges konsultoi tilintarkastajaa, Nordrevisionia, ennen sopimusten allekirjoittamista, ja tämä arvioi […] prosentin vuokrakorotuksen vastaavan yleistä inflaatiovauhtia, mutta että sitä ei todennäköisesti saavutettaisi (86). Nordrevision katsoi myös, että vaikka alustavat kustannukset olivat kohtuullisia, kun oletettiin, ettei vajaakäyttöä olisi (laskelmat perustuivat […] prosentin kustannusarvioon vuokrasta), nämä kustannukset oli indeksoitava samalla tavalla kuin takaisinvuokrausmaksu (87).

(141)

Bavaria puolestaan oletti, että jos Neubrandenburgin väestömäärä pysyisi vakaana (erilaisten suurten palveluntarjoajien sijoittauduttua sinne) (88) ja koska rakennusten sijainti oli hyvä, voitiin odottaa hyvin vähäistä vajaakäyttöastetta (89). Lisäksi se oletti, että takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin mukaiset vuokrankorotukset olisivat toteutettavissa (90).

(142)

Lopuksi on korostettava, että Neuwogesin ennen kauppaa tilaama kiinteistön arviointi sisältää tietoa odotetusta kehityksestä. Kyseisessä vuoden 1997 arvioinnissa kustannustasoksi arvioitiin […]–[…] prosenttia, mutta siinä ei täsmennetty vuokranmenetysriskin prosentuaalista arviota (91).

(143)

Ensinnäkin hallinto- ja ylläpitokustannusodotukset vaikuttavat kohtuullisilta sekä alkuperäisellä tasollaan ([…] euroa neliömetriä kohti tai […] prosenttia vuokrasta) että odotettujen korotusten osalta ([…] prosenttia vuosittain). Alkuperäisen kustannustason osalta tämä päätelmä perustuu Neuwogesin omaan lausuntoon, jonka mukaan ainakin välittömästi nykyaikaistamista seuranneen ajanjakson aikana kustannustaso oli asetettu riittävän korkeaksi. Toiseksi Pestelin tutkimuksessa todetaan, että vuonna 1997 hallinto- ja ylläpitokustannukset olisivat keskimäärin […] euroa neliömetriä kohti, mikä on […] euroa vähemmän kuin samoja kustannuksia myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä koskevassa määräyksessä (92). Myös asiantuntija-arviossa kustannusten arvioitiin olevan tällä tasolla. Vaikka kustannusten voitiin todella odottaa nousevan, vaikuttaa siltä, että […] prosentin vuotuista korotusta koskeva olettamus oli kohtuullinen, vaikkakin varovainen. Nordrevision oli ehdottanut, että hallintokustannusten indeksointi pidettäisiin yhdenmukaisena takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin kanssa, toisin sanoen että vuotuiseksi korotukseksi arvioitaisiin […] prosenttia, mikä on vähemmän kuin mitä Neuwoges tosiasiassa oletti. Neuwoges itse on nyt sitä mieltä, että kohtuudella olisi voitu odottaa […] prosentin indeksointia, mikä osoittaa, että vuotuinen […] prosenttia ei todellakaan ollut kohtuuttoman pieni.

(144)

Vuokranmenetysriskin osalta ei ollut kohtuutonta odottaa yleistä […] prosentin vuokranmenetystasoa. Ensin on todettava, että Nordrevision ei kyseenalaistanut tätä tasoa arvioidessaan sopimuksia, vaikka ilmaisikin huolensa yleisestä taloustilanteesta sekä Neubrandenburgin kiinteistömarkkinoista (93). Toiseksi, vaikka vuoden 1997 arviossa ei täsmennetä oletettua vuokranmenetysriskiä, siinä ei myöskään ilmeisesti oleteta merkittävästi suurempia vuokranmenetysriskejä (94).

(145)

Bavarian sisäisistä päätöksentekoa koskevista asiakirjoista ilmenee Bavarian olettaneen, että suurten palveluntarjoajien sijoittautuessa Neubrandenburgiin kaupungin väkiluku todennäköisesti pysyisi vakaana ja että lähes kaikki asunnot saataisiin vuokralle nykyaikaistamisen jälkeen. Neuwogesin mukaan Neubrandenburgin kaupunki ja Mecklenburg-Vorpommernin osavaltio olettivat vuosina 1997 ja 1998 väkiluvun pysyvän vakaana ja tulojen kehittyvän vakaasti.

(146)

Lopuksi, ei voida sivuuttaa myöskään sitä, että Neuwogesin johto, joka johti yli 30 prosenttia Neubrandenburgin asunnoista omistavaa yritystä ja joka näin ollen tunsi läheisesti paikalliset kiinteistömarkkinat, katsoi myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyvät riskit siedettäviksi ja perusti omat ennusteensa […] prosentin vuokranmenetysriskiin. Ei ole selvää, miksi paikallisten kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat olisivat perustaneet laskemansa tähän olettamukseen, jos se olisi ollut kohtuuttoman alhainen, kuten Neuwoges nyt väittää.

(147)

Samalla on otettava huomioon Neuwogesin toimittamat asiakirjat ja tarkasteltava sitä, olisiko merkityksellisillä kiinteistömarkkinoilla (elementtirakenteiset asuinkerrostalot Itä-Saksassa) toimiva varovainen toimija odottanut suurempaa vajaakäyttöastetta, koska asiakirjat ovat peräisin ajalta ennen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteutusta. Toimitetuista tutkimuksista vain Pestelin tutkimus on ajalta ennen kyseisten sopimusten tekemistä. Tässä yhteydessä on kuitenkin todettava, että Pestelin tutkimus koskee koko Itä-Saksaa eikä siinä oteta huomioon Neubrandenburgin erityisiä paikallisia oloja – seikka, joka vähentää todistusvoimaa tässä yhteydessä. Vaikka tutkimuksessa tuodaan esiin joitakin Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden yleisiä ongelmia, tutkimus ei itsessään riitä osoittamaan, että markkinatalouden toimija ei olisi perustanut investointipäätöstään […] prosentin oletettuun vuokranmenetysriskiin.

(148)

Vuokrien osalta on ensin todettava, että Neuwoges ei ole väittänyt, että nykyaikaistamisen jälkeinen oletettu vuokrataso olisi arvioitu liian korkeaksi. Sen sijaan se väittää, että vuokria ei ole voitu korottaa niin paljon kuin odotettiin. Koska Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, että […] euron keskimääräinen neliömetrivuokra, johon hallintasopimus perustuu, oli sovellettavan vuokrataulukon mukainen (95), voidaan todeta, että alkuperäinen vuokrataso vahvistettiin realistiselle tasolle.

(149)

Hyväksytyn takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin osalta ei ole suoraa näyttöä siitä, minkälaista keskimääräistä vuokrankorotusta yleisesti odotettiin vuonna 1998. Nordrevision huomautti ainoastaan, että alun perin vahvistettu […] prosenttia vuodessa vastasi yleistä inflaatiovauhtia, mutta sitä ei todennäköisesti saavutettaisi Neubrandenburgissa (96). Koska Neuwoges lopulta suostui vain […] prosentin indeksointiin ja odotti voivansa toteuttaa […] prosentin vuokrankorotuksen joka kolmas vuosi (tai […] prosentin korotuksen vuosittain), vaikuttaa siltä, että se otti varoituksen huomioon. Arvonmäärityksessä ei nimenomaisesti ilmaistu odotuksia tulevista vuokrankorotuksista. On kuitenkin todettava, että koska arvonmäärityksessä ei esitetty nimenomaisia olettamuksia inflaatiosta ja vuokrakehityksestä, taustaolettamuksena oli, että vuokrankorotus ja yleinen inflaatio (joka aiempina vuosikymmeninä oli ollut noin 3,5 prosenttia) vastaisivat toisiaan (97). Rostockin alueellinen tuomioistuin katsoi, että indeksointi oli perusteltua, koska keskimääräinen vuotuinen inflaatiovauhti oli 3,52 prosenttia sopimuksen tekoa edeltäneiltä 28 vuodelta (98). Lisäksi tuomioistuin huomautti, että vuokrien kehitystä oli luonnollisesti vaikea ennustaa 30 vuoden ajanjaksolle, mutta se ei havainnut selkeää epäsuhtaa takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja odotettavissa olevan vuokrankehityksen välillä.

(150)

Neuwogesin toimittamassa Pestelin tutkimuksessa ei esitetä tietoja siitä, mitä Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden toimijat tosiasiallisesti odottivat, eikä se sisällä erityisesti Neubrandenburgia koskevia tietoja. Siinä kuitenkin viitataan Itä-Saksan markkinoiden potentiaalisesti vaikeaan tilanteeseen. Nykyisen näytön perusteella ei kuitenkaan kyetä osoittamaan, että takaisinvuokrausmaksujen […] prosentin vuotuisen indeksoinnin hyväksyminen ja odotus […] prosentin vuokrankorotusmahdollisuudesta olisi ollut kohtuutonta.

(151)

Lopuksi, mitä tulee sopimuksen kestoon, Rostockin alueellinen tuomioistuin päätteli, että tietyille takaisinvuokraussopimuksille on ominaista pitkä kesto (jopa 30 vuotta) ja ettei kyseinen sopimus välttämättä ole epätavallinen (99). Vaikka 30 vuoden kestoon tietenkin sisältyy joitakin riskejä, se tarjoaa myös mahdollisuuden vakaaseen tuottoon ja varmuuteen kustannustasosta. Lisäksi pidempi kesto merkitsi myös, että kuukausittaiset takaisinvuokrausmaksut ostajan investoinnin takaisin maksamiseksi olivat pienempiä tai että myyntihinta oli korkeampi samoilla takaisinvuokrausmaksuilla kuin jos olisi valittu lyhyempi kesto (100). Näin ollen 30 vuoden kestosta sopiminen ei vaikuta kohtuuttomalta.

(152)

Edellä esitetyn perusteella vaikuttaa siltä, että Neuwogesin alkuperäisissä laskelmissaan ilmaisemia odotuksia ei voida katsoa kohtuuttomiksi. Vastaavasti esitetyn näytön perusteella Neuwoges saattoi kohtuudella odottaa saavansa tuottoa yleisen hallintasopimuksen puitteissa. Jos odotettu nimellistuotto diskontataan kyseiseen aikaan (vuoden 1998 alku), käy ilmi, että Neuwoges toimi sen olettamuksen perusteella, että yleisen hallintasopimuksen jälleenostoarvo oli […] euroa.

(153)

Koska komissio on jo päätellyt, että maanvuokraus- ja myyntisopimus sekä yleinen hallintasopimus olivat osa liiketoimikokonaisuutta, molempien sopimusten jälleenostoarvo on laskettava yhteen, jotta voidaan määrittää koko liiketoimen arvo Neuwogesille. Muistutettakoon, että Neuwoges saattoi odottaa maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta seuraavia etuja:

(154)

Lisäksi odotettiin (kuten edellä 7.2.4 jaksossa esitetään), että Neuwogesin kohtuullisten odotusten perusteella yleisen hallintasopimuksen diskontattu jälleenostoarvo olisi […] euroa. Näin ollen myynti- ja takaisinvuokraussopimuksen kokonaisarvo Neuwogesille oli […] euroa.

(155)

Sen määrittämiseksi, oliko Neuwogesin päätös myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta taloudellista toimintaa, johon järkevän markkinatalouden toimijan voi kohtuudella olettaa ryhtyvän, on verrattava toimenpiteen arvoa vaihtoehtoisiin liiketoimintamahdollisuuksiin. Jos Neuwogesilla olisi ollut taloudellisesti edullisempi vaihtoehto, päätöstä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta ei voitaisi pitää sellaisena, jonka markkinatalouden toimija olisi tehnyt.

(156)

Tässä yhteydessä on todettava, että sen paremmin rakennusten vuokraaminen ilman niiden nykyaikaistamista kuin niiden purkaminen eivät olisi olleet kannattavia liiketoimintavaihtoehtoja. Ensinnäkin vuokraaminen ilman nykyaikaistamista olisi johtanut rajallisiin tuloihin, ja oli selvää, että ilman nykyaikaistamista rakennusten vajaakäyttö olisi suurempaa kuin nykyaikaistettujen rakennusten vajaakäyttö (101). Ei siis ole vahvoja perusteita päätellä, että rakennusten vuokraamisen jatkamisesta ilman niiden nykyaikaistamista saatujen tuottojen olisi voitu odottaa olevan suurempia kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saatavat tuotot. Purkamisesta ei myöskään olisi saatu tuloa, vaan siitä olisi seurannut purkamiskustannuksia. Myöskään purkamista ei näin ollen voida katsoa kannattavaksi vaihtoehdoksi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998).

(157)

Ensimmäinen harkittava vaihtoehto olisi lainarahoitus. Jos Neuwoges olisi rahoittanut rakennusten nykyaikaistamisen lainarahoituksella, se olisi saanut osan samoista tuotoista kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä. Se olisi ensinnäkin kyennyt vuokraamaan nykyaikaistetut rakennukset, mikä olisi tuottanut hyvän tulovirran. Lisäksi – ja toisin kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen tuomassa asemassa – se olisi pysynyt rakennusten omistajana.

(158)

On kuitenkin selvää, että lainarahoitukseen olisi liittynyt myös joitakin haittatekijöitä. Ensinnäkin Neuwogesin olisi pitänyt tarjota 30 prosenttia investointimäärästä omasta pääomastaan, koska Neuwoges katsoi, että sen oli säilytettävä 30 prosentin omien varojen osuus (102). Vuoden 1997 lopulla Neuwogesin hallintoneuvosto keskusteli omien varojen osuuden laskemisesta suurempien investointien mahdollistamiseksi. Johto kuitenkin hylkäsi ehdotuksen taloudellisesti mahdottomana, koska se olisi johtanut kohtuuttomaan velkaantuneisuusasteeseen (103). Johto selitti, että omien varojen osuuden laskeminen 30 prosentista 25 prosenttiin ei ollut mahdollista (velkaantuneisuusaste) (104). Neuwogesin hallintoneuvoston jäsen Räuber totesi myös, että omien varojen osuuden vähentäminen ei tule kysymykseen liiketaloustieteen kannalta. Oli noudatettava yhtiön sitoumuksia (105). Rahoittaakseen nykyaikaistamisinvestoinnit Neuwogesin olisi pitänyt osoittaa toimiin […] euroa omaa pääomaa. On hyvin epätodennäköistä, että tällainen määrä omaa pääomaa olisi ollut välittömästi saatavilla. Hallintoneuvoston pöytäkirjasta käy selvästi ilmi, että mahdollinen kokonaisinvestointien määrä vuonna 1998 (käsittäen lainat) oli noin […] euroa, joka oli jo korvamerkitty muihin hankkeisiin (106). Näin ollen on selvää, että Neuwoges olisi voinut turvautua lainaan rahoittaakseen nykyaikaistamisen vain, jos se olisi luopunut muista hankkeistaan.

(159)

Toisin kuin lainarahoituksessa myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä oli etuna se, että Neuwogesin ei tarvinnut sijoittaa omaa pääomaa, mutta se sai myös uusia varoja sen lisäksi, että rakennusten nykyaikaistaminen rahoitettiin täysimääräisesti.

(160)

Kun kaikki edellä esitetty otetaan huomioon, ei voida katsoa osoitetuksi, että lainarahoitteinen nykyaikaistaminen olisi ollut Neuwogesille mahdollista tai että se olisi ollut Neuwogesille edullisempaa kuin sopimus Bavarian kanssa. Se, ettei Neuwogesilla todennäköisesti olisi ollut tarvittavaa omaa pääomaa lainan saamiseksi, ja se, että se saattoi käyttää uusia varoja muiden investointien rahoittamiseen, johtavat päätelmään, jonka mukaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen valitseminen lainarahoituksen sijaan oli järkevä päätös.

(161)

Toinen vakavasti otettava vaihtoehto olisi ollut maan ja rakennusten suora myynti. Ratkaiseva kysymys on, olisiko myynnistä ollut enemmän etua.

(162)

Pyrittäessä vertailemaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesille sekä etuja, joita se olisi voinut saada suorasta myynnistä, ratkaiseva kysymys on, minkälaisen kauppahinnan Neuwoges olisi voinut saada tavanomaisesta kaupasta. Tässä merkitystä on vuosina 1997 ja 2007 tehdyillä arvonmäärityksillä.

(163)

Neuwoges tilasi kaksi selvitystä kyseisten kiinteistöjen (rakennukset ja maa-alue) vuoden 1997 arvon arvioimiseksi. Toisen selvityksen laati Neuwogesin oma asiantuntija vuonna 1997 ja toisen riippumaton asiantuntija vuonna 2007. Vuoden 1997 arvonmäärityksessä arvoksi arvioitiin […] euroa, kun taas vuoden 2007 selvityksen tuloksena oli […] euron arvio (107). Molempiin selvityksiin sisältyy erilliset arviot rakennuksista (1997: […] euroa, 2007: […] euroa) ja maa-alueista (1997: […] euroa, 2007: […] euroa). Molemmat selvitykset perustuvat pääosin samaan menetelmään, tuottoarvomenetelmään (Ertragswertverfahren).

(164)

Komissio katsoo, että koska vuoden 2007 arvonmääritys laadittiin vasta myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen jälkeen, siihen ei voida luottaa arvioitaessa kiinteistön arvoa vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa. Neuwoges ei siis voinut perustaa päätöstään myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen ryhtymisestä Bavarian kanssa vuonna 2007 jälkikäteen tehtyyn arvonmääritykseen.

(165)

Komissio katsoo, että myöskään vuoden 1997 arvonmääritys ei ole luotettava indikaattori kiinteistön arvosta vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa kyseiseen aikaan, koska muodollisessa tutkintamenettelyssä kävi ilmi, että Neuwogesin johto oli täysin tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmääritys ei ollut luotettava aikana, jona se teki tutkinnan kohteen olleet sopimukset. Seuraavat huomautukset ovat valaisevia:

(166)

On siis todettava, että Neuwoges on todistettavasti ollut tietoinen siitä, että jotkin vuoden 1997 arvonmäärityksen perustana olleet keskeiset olettamukset, erityisesti nykyaikaistamiskustannuksia koskevat olettamukset, olivat epäluotettavia. Tämän vuoksi komissio katsoo, että vuoden 1997 arvonmääritys ei ole luotettava indikaatio kiinteistön arvosta vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa kyseisenä aikana.

(167)

Samalla komissio katsoo, että Neuwogesin saatavilla kyseisenä aikana olevien tietojen perusteella ennakkoarvio kiinteistön arvosta, jonka markkinatalouden toimija Neuwogesin asemassa olisi kohtuudella saanut, olisi todennäköisesti ollut hyvin samanlainen kuin jälkikäteen vuonna 2007 tehdyssä arvonmäärityksessä. Kuten vuoden 2007 jälkikäteen tehdyssä arvioinnissa tapahtui, markkinatalouden toimija olisi Neuwogesin asemassa perustanut ennakko-odotuksensa mahdollisesta vuokrasta sovellettavaan vuokrataulukkoon, olisi arvioinut nykyaikaistamiskustannukset lähemmäksi Bavarian ja BRG:n kesken hyväksyttyjä kustannuksia sekä mukauttanut maan arvoa ottaen huomioon sen tiedossa olevat arvoa alentavat tekijät. Lisäksi Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi arvioinut huolellisesti jäljellä olevan käyttöiän ottaen huomioon suunnitellun nykyaikaistamisen sekä vertailutiedot (kuten vuoden 2007 arvioinnissa), joten voidaan kohtuudella päätellä, että Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi perustanut arvonmäärityksen samanlaisiin jäljellä olevaa käyttöikää koskeviin arvioihin kuin jälkikäteen vuonna 2007 tehdyssä arvonmäärityksessä.

(168)

Tämän vuoksi komissio katsoo, että Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi kohtuudella odottanut kiinteistön arvon olevan ennen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamista noin […] euroa (kuten vuoden 2007 arvonmäärityksessä).

(169)

Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen kokonaisarvo Neuwogesille oli […] euroa. Sitä vastoin edellä esitetty analyysi osoitti, että Neuwogesin olisi pitänyt realistisesti odottaa […] euron kiinteistön arvoa, joka on vain […] suurempi kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvo. Tämä vähäinen eroavuus ei kuitenkaan tarkoita, että markkinatalouden toimija olisi välttämättä valinnut suoran myynnin.

(170)

Edellä esitetyn perusteella on pääteltävä, että oli taloudellisesti järkevää valita myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide suoran myynnin sijaan.

(171)

Kun myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesille on verrattu vaihtoehtojen arvoon, on todettava, että toimenpide oli sellainen, jonka myös markkinatalouden toimija olisi valinnut.

(172)

Määritettyään, että järkevä markkinatalouden toimija olisi valinnut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen, komissio tarkasteli varotoimenpiteenä myös, vastasiko toimenpide muita kyseisenä aikana merkityksellisillä markkinoilla tehtyjä sopimuksia ja oliko muita viitteitä, jotka horjuttaisivat komission päätelmää, jonka mukaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide oli markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen.

(173)

Saatavilla olevat tiedot vastaavista toimenpiteistä koskevat Bavarian samoihin aikoihin tämän toimenpiteen kanssa tekemiä myynti- ja takaisinvuokraussopimuksia. Näillä sopimuksilla voidaan osoittaa, oliko kyseinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide sellainen, jonka myös muut markkinatoimijat, yksityiset yritykset mukaan lukien, olisivat valinneet, mikä viittaisi markkinaehtoisuuteen (7.4.1 jakso). Lisäksi Neuwogesin toteuttama rajattu tarjousmenettely ja vertailu muiden rahoitustoimenpiteiden kanssa voi selventää kyseisen toimenpiteen markkinaehtoisuutta (7.4.2 ja 7.4.3 jakso).

(174)

Vertailua varten esitettiin kolmea vastaavanlaista toimenpidettä koskevat sopimukset. Niistä kuitenkin vain […] ja […] koskevat sopimukset ovat samalta ajalta kuin Bavarian ja Neuwogesin välinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ja voidaan näin ollen ottaa huomioon. Aluksi on todettava, että molemmat toimenpiteet poikkeavat kyseisestä toimenpiteestä kestoltaan, kiinteiden takaisinvuokrausmaksujen indeksoinnilta ja nykyaikaistamisen osalta. Neuwoges viittaa erityisesti eroon indeksointiarvossa ([…]: 1,5 prosenttia vuodessa, […]: mukautus elinkustannusten muutoksiin) osoittaakseen, että yleiseen hallintasopimukseen sisältyi määräyksiä, jotka eivät olleet normaalin markkinakäytännön mukaisia kyseisenä aikana (vuosina 1997–1998).

(175)

Bavarian mukaan […] ja […] koskevat toimenpiteet olivat esimerkkejä sen kiinteistöjen takaisinvuokrausmallista (109), minkä mukaan näiden sopimusten määräykset olisi laadittu Neuwogesin ja Bavarian välisen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen perusteena olevan kaltaisten laskelmien pohjalta.

(176)

Kuten edellä todettiin (ks. johdanto-osan 131 kappale), Neuwoges sai ilmeisesti vapaasti valita sopimusehdot Bavarian tarjoaman takaisinvuokrausmallin puitteissa. Tämä tarkoittaa, että Neuwoges olisi voinut valita myös matalamman indeksoinnin tai suuremman kustannusten vähennyksen. Tämän seurauksena etukäteen maksettu käteismaksu olisi luonnollisesti ollut pienempi. Voidaan olettaa, että tilanne oli sama […] ja […] osalta.

(177)

Koska sopimuskumppanit saivat ilmeisesti vapaasti valita toimenpiteen täsmälliset ehdot Bavarian tarjoaman mallin puitteissa, ei vaikuta markkinaehtoisuuden kannalta keskeiseltä, olivatko Neuwogesin valitsemat ehdot samat kuin toimijoiden […] ja […] koskevien toimenpiteiden yhteydessä valitsemat. Valinnat kuvastavat yksinkertaisesti osapuolten strategisia yrityspäätöksiä. Merkityksellisempää on se, että toimenpiteet perustuivat samaan toimenpidemalliin.

(178)

Koska […] ja […] koskevat sopimukset perustuvat samaan laskentamalliin – mitä ei ole syytä epäillä saatavilla olevien tietojen perusteella – myös Neuwogesin toimenpiteen taustalla oleva toimenpidemalli vaikuttaa markkinaehtoiselta. Tässä yhteydessä merkityksellistä on se, että kiinteistöjen takaisinvuokrausmallin valitsivat ilmeisesti sekä julkiset ([…]) että yksityiset ([…]) yritykset ja että sitä tarjottiin sekä yrityksille, jotka pyrkivät velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti oikeutetuiksi velkahelpotuksiin, että osapuolille, joihin lakia ei sovellettu.

(179)

Kuten edellä on todettu, Neuwoges ei toteuttanut lopulta Bavarialle myytyjen rakennusten osalta täysimääräistä, avointa, ehdotonta ja syrjimätöntä tarjouskilpailua rakennusten yksityistämiseksi. Neuwoges pyysi kuitenkin tarjouksia 72 potentiaaliselta ostajalta. Neuwoges väittää, että se valitsi vastaanottajat enemmän tai vähemmän sattumanvaraisesti ja että joukkoa ei voida pitää koko markkinoita edustavana. Tätä seuranneiden ensimmäisten yhteydenottojen jälkeen lähetettiin kiinnostuksenilmaisupyynnöt muiden muassa Bavarialle, joka ei kuulunut alkuperäisen kirjeen vastaanottajiin.

(180)

Vastaanotetuista tarjouksista, joiden lukumäärästä ei ole tietoa, viisi katsottiin käyttökelpoisiksi (110). Näistä kaksi kuitenkin hylättiin, koska mahdolliset ostajat eivät aikarajoitusten vuoksi kyenneet esittämään täysimääräistä tarjousta. Kaksi muuta hylättiin taloudellisista syistä. Felske Immobilienilta saatu viides tarjous hylättiin, koska tarjottua hintaa pidettiin liian pienenä (Felske tarjosi […] euroa neliömetriä kohti, jolloin kokonaisostohinta olisi ollut […] euroa). Näiden viiden tarjouksen lisäksi esitettiin kolme muuta tarjousta, joita esittivät Bavaria ja kaksi muuta pyytämättä. Neuvottelut kyllä aloitettiin toisen pyytämättä tarjouksen esittäneenkin kanssa, mutta lopulta tarjous hylättiin täsmentämättömistä taloudellisista syistä (111).

(181)

Kun lopulliset neuvottelut oli saatettu päätökseen, Neuwogesin hallintoneuvoston oli hyväksyttävä sopimukset. Esitellessään sopimuksia hallintoneuvostolle johto väitti, että korkeampaa kauppahintaa ei ollut mahdollista saada, koska sopimukset koskivat vain maa-alueen vuokrausta (suoraan myyntiin verrattuna), koska nykyaikaistamistyöt annettaisiin BRG:n tehtäväksi ja koska Neuwoges hallinnoisi rakennuksia seuraavat 30 vuotta (112). Kun johdolta kysyttiin erosta vuoden 1997 arvonmääritykseen nähden, se vastasi jälleen, ettei toimenpiteestä ole mahdollista saada korkeampaa hintaa (113).

(182)

Vaikka tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää avoimena, syrjimättömänä ja ehdottomana tarjouskilpailuna, siitä saadaan kuitenkin joitakin viitteitä siitä, minkälaisia tarjouksia markkinoilla esitettiin. Tämän osalta merkityksellistä on myös se, että tarjouksia esitettiin pyytämättä, mikä osoitti, että myös potentiaaliset ostajat, jotka eivät kuuluneet niihin 72 yritykseen, joihin aluksi otettiin yhteyttä, saivat kuulla menettelystä ja pystyivät osallistumaan siihen.

(183)

Neuwogesin tarjouksista tekemä arviointi osoittaa, että se katsoi Bavarian tarjouksen parhaaksi kyseisillä markkinoilla kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) saatavilla olleeksi tarjoukseksi. Neuwogesin väite, jonka mukaan ainakin Felsken tarjous oli tosiasiassa parempi, on perusteeton. Vaikka Felsken ilmeisesti tarjoama hinta ([…] euroa) oli suurempi kuin Bavarian lopulta maksama ennakkomaksu ([…] euroa), on korostettava, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä on tarkasteltava kokonaisuudessaan ja että sen kokonaisarvo ([…] euroa) oli korkeampi kuin Felsken tarjoama hinta.

(184)

Näin ollen voidaan todeta, että vaikka tarjouskilpailumenettely ei sellaisenaan käy näytöksi siitä, että Bavarian tarjous oli paras markkinoilla saatavissa olleista, se kuitenkin viittaa tähän suuntaan. Rajatusta tarjousmenettelystä ei ainakaan saada perusteltua viittausta siihen, että Neuwogesin saatavilla olisi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) ollut parempaa tarjousta.

(185)

On hyödyllistä verrata toimenpidettä muihin vastaavantyyppisiin toimenpiteisiin, joita markkinoilla tehtiin merkityksellisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998).

(186)

Nyt tarkasteltava toimenpide on tyypillinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteet ovat luonteeltaan rahoitustoimenpiteitä. Ostamalla kiinteistön vuokraajalta vuokralleantaja tarjoaa vuokraajalle pääomaa ja/tai rahoittaa merkittäviä investointeja, kuten vanhojen rakennusten nykyaikaistamisen. Voidakseen edelleen käyttää kiinteistöä kaupallisiin tai muihin tarkoituksiin vuokraaja sitten takaisinvuokraa sen ja maksaa takaisin (kokonaisuudessaan tai osittain) vuokralleantajan investoinnin takaisinvuokraussopimuksen keston aikana.

(187)

Koska kyseessä on rahoitustoimenpide, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyy tiettyjä pankkilainoja ja kiinnityksiä vastaavia piirteitä. On kuitenkin pidettävä mielessä tietyt merkittävä eroavuudet. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide antaa myyjälle/vuokraajalle mahdollisuuden rahoittaa merkittäviä investointeja ja saada välittömästi pääomaa ilman tarvetta turvautua omaan pääomaan. Tämä tarkoittaa, että oma pääoma ja saatu lisäpääoma ovat käytettävissä muihin investointeihin tai että vuokraaja voi rahoittaa investointeja vaikka perinteistä lainaa ei olisi saatavilla oman pääoman puutteen tai suuren velkaantuneisuusasteen vuoksi. Koska ostajan/vuokralleantajan on uudelleenrahoitettava alkuperäinen investointi ja saatava tuottoa, takaisinvuokrausmaksu on tavallisesti hieman korkeampi kuin vastaavan pankkilainan korko (selitetään yksityiskohtaisemmin seuraavassa jaksossa). Takaisinvuokraussopimuksen päättyessä vuokraajan on joko ostettava kiinteistö takaisin tai sitten se jää vuokranantajan omaisuudeksi myöhempää käyttöä varten. Tämä tarkoittaa, että takaisinvuokraushinta riippuu kiinteistön jäännösarvosta osapuolten välisen takaisinvuokraussopimuksen päättyessä. Koska jäännösarvoa on usein vaikea ennustaa erityisesti pitkäaikaisen takaisinvuokrauksen tapauksessa, kyse on vuokralleantajan riskistä, joka heijastuu takaisinvuokraushintaan. Tällaista riskiä ei sisälly perinteiseen pankkilainaan ja kiinnityksiinkin vain vähäisessä määrin.

(188)

Tästä seuraa, että takaisinvuokraushinta ja lainan/kiinnityksen korko eivät ole täysin vertailukelpoisia. Verrattaessa kyseisen toimenpiteen takaisinvuokraushintaa kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) saatavilla olleiden lainojen/kiinnitysten keskimääräisiin korkoasteisiin, ei ole mahdollista määrittää täsmällisesti, oliko veloitettu takaisinvuokraushinta markkinaehtojen mukainen kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998). Voidaan kuitenkin todeta, oliko takaisinvuokraushinta niin korkea, ettei järkevä markkinatalouden toimija olisi suostunut toimenpiteeseen.

(189)

Kyseisessä toimenpiteessä takaisinvuokraushinta vahvistettiin alun perin […] prosenttiin kokonaisinvestoinneista vuodessa. Maksettavan […] prosentin määrän indeksiin sitomisen vuoksi takaisinvuokraushinta nousee […] prosenttiin sopimuksen päättyessä, mistä seuraa keskimäärin […] prosentin takaisinvuokraushinta vuodessa. Vertailun vuoksi todetaan, että jos Neuwoges olisi päättänyt olla sitomatta takaisinvuokraushintaa indeksiin, se olisi ollut […] prosenttia vuodessa koko 30-vuotisen keston ajan. Preemio on näin ollen kustannus pienemmän takaisinvuokraushinnan valinnasta alussa ja korkeammasta takaisinvuokraushinnasta sopimuksen päättymistä kohden vakaan vuokratason sijaan.

(190)

On korostettava, että Rostockin alueellinen tuomioistuin tarkasteli takaisinvuokraushintaa suhteessa muiden liiketoimien korkotasoon. Se totesi, että kiinnitysten korkotason kehitystä 30 vuoden ajanjaksolla oli vaikea ennakoida, mutta että korkean korkotason aikoina voitiin odottaa korkotason ylittävän 10 prosenttia. Se totesi tämän vuoksi, että Neuwogesilta veloitettua keskimääräistä takaisinvuokraushintaa ei voitu katsoa markkinaehtojen vastaiseksi.

(191)

Vertailua varten on saatavilla vain suhteellisen yleisiä tietoja. Saksan Bundesbankin tammikuulta 1998 (jolloin kyseinen toimenpide toteutettiin) keräämästä tiedosta kahta korkotyyppiä voidaan pitää merkityksellisenä. Ensinnäkin merkityksellinen on niiden kiinnitysluottojen korko, joiden vakuutena on asuinkiinteistö ja joiden kiinteä korko vahvistetaan kymmeneksi vuodeksi, koska myös Neuwoges käyttäisi lainan vakuutena asuinkiinteistöä (riippumatta siitä, täyttäisikö kyseinen laina kaikki kiinnitysluoton viralliset edellytykset). Toinen korko, jota voitaisiin käyttää vertailussa, olisi yrityksille ja itsenäisille ammatinharjoittajille myönnettävän pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen vähintään 500 000 euron ja alle viiden miljoonan euron lainan korko, koska Neuwoges voidaan katsoa yritykseksi (kun taas kiinnitysluottoja ottavat tavallisesti yksityishenkilöt, jotka pikemminkin asuvat kiinteistössä kuin vuokraavat sitä).

(192)

Bundesbankin mukaan kymmenvuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton korko oli Saksassa tammikuussa 1998 keskimäärin 6,40 prosenttia vuodessa. Kyseisenä ajankohtana tämän tyyppisen luoton korot olivat tavallisesti 6,17–6,97 prosenttia vuodessa. Pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen lainan keskimääräinen korko oli tammikuussa 1998 keskimäärin 6,35 prosenttia, vaihdellen 5,55 prosentista 7,73 prosenttiin vuodessa. Bundesbank ei täsmennä pitkäaikaisen lainan keskimääräistä kestoa. Voidaan kuitenkin olettaa, ettei se ylitä kymmentä vuotta ja on todennäköisesti alle sen (114).

(193)

Vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä Bundesbankin saman ajanjakson aikana (tammikuu 1998) otettuihin lainoihin soveltamaa korkoa on otettava huomioon seuraavat tekijät:

(194)

Kun otetaan huomioon edellä esitetty, kiinteän takaisinvuokrausmaksun […] prosentin takaisinvuokraushinta vuodessa (tai jopa […] prosenttia takaisinvuokrausmaksun osalta, jonka indeksikorotus on […] prosenttia, vaikka luku ei soveltune vertailutarkoituksiin) vaikuttaa suhteellisen kohtuulliselta verrattuna Bundesbankin lainalukuihin. Bundesbankin lukuja olisi mukautettava siten, että ne heijastaisivat esimerkiksi 30 vuoden kiinteää sopimusta. Vaikka asianmukaiseen vertailuarvoon pääsemisen kannalta tarvittavaa korjausta ei voida esittää täsmällisesti, lainojen ja kiinnitysluottojen keskimääräisten korkojen sekä takaisinvuokraushinnan välinen ero vaikuttaa riittävältä, jotta voidaan päätellä, ettei ole viitettä siitä, että Bavarian takaisinvuokraushinta olisi ollut liian korkea. Komissio katsoo näin ollen, että Bavarian takaisinvuokraushinta oli kyseisen ajanjakson aikana (vuoden 1997 loppu / vuoden 1998 alku) tavanomainen markkinoilla.

(195)

Saatavilla olevat tiedot osoittavat, että Neuwogesin ja Bavarian välinen sopimus oli sellainen, jonka markkinatalouden toimija voi kohtuudella solmia. Sopimusten vertaileminen, tarjousmenettely sekä muiden rahoitusvälineiden vertailu kaikki viittaavat siihen, että toimenpide oli markkinaehtojen mukainen ja että Bavarian malli ei ollut ylihintainen.

(196)

Komission alustava arviointi osoittaa, että Neuwogesin päätös ryhtyä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen oli markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen, mikä tarkoittaa, että toimenpiteellä ei luotu Bavarialle etua eikä Bavarialle näin ollen annettu tukeakaan. Komissio on kuitenkin tutkinut myös, olisiko erilainen tulos – nimittäin että Bavaria olisi itse asiassa saanut Neuwogesilta edun – välttämättä johtanut siihen, että liiketoimi olisi katsottu sisämarkkinoille soveltumattomaksi valtiontueksi. Jos oletettaisiin, että Neuwoges ei olisi noudattanut markkinataloustoimijaperiaatetta ja että Bavarialle olisi näin ollen annettu etua, komissio tarkasteli myös sitä, ovatko toimenpiteet valtiontukea Bavarialle ja voidaanko tuki katsoa sisämarkkinoille soveltuvaksi.

(197)

Julkisten varojen myöntäminen voidaan katsoa valtiontueksi ainoastaan, jos edunsaaja on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys. Unionin tuomioistuin on johdonmukaisesti katsonut, että yritys on yksikkö, joka harjoittaa taloudellista toimintaa (121). Taloudellisella toiminnalla tarkoitetaan kaikenlaista toimintaa, jossa on kyse tavaroiden ja palveluiden tarjonnasta markkinoilla (122).

(198)

Bavaria harjoittaa monenlaista taloudellista toimintaa, kuten kaupallista kiinteistösijoittamista sekä tällaisten kiinteistöjen vuokraamista kaupallisille ja yksityisille asiakkaille. Bavaria on näin ollen SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys.

(199)

Toimenpide on katsottava valtion toiminnaksi ja se on rahoitettava valtion varoista. Unionin tuomioistuimen asiassa Stardust Marine antaman tuomion (123) mukaan valtiontuki, jota ei ole rahoitettu suoraan valtion talousarviosta, voi täyttää edellytyksen, jos varat ovat valtion valvonnassa ja päätös varojen siirrosta voidaan katsoa valtion toiminnaksi.

(200)

Neubrandenburgin kaupunki omistaa 100 prosenttia Neuwogesista, joten se on komission direktiivin 2006/111/EY (124) 2 artiklan b kohdassa tarkoitettu julkinen yritys, mihin tuomioistuin viittaa asiassa Stardust Marine antamassaan tuomiossa. Neubrandenburgin kaupungilla on hallussaan kaikki Neuwogesin osakkeet, ja koska se on ainoa osakas, sillä on merkittävä valvontavalta hallintoneuvostossa sekä osakkaiden yleiskokouksessa. Komissio katsoo tämän vuoksi, että kaupunki kykenee valvomaan Neuwogesin varojen käyttöä. Näin ollen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyi julkisten varojen käyttöä.

(201)

Mitä tulee valtion toiminnaksi katsomiseen, komissio toteaa, että saatavilla olevat tiedot viittaavat siihen, että Neubrandenburgin kaupunki osallistui merkittävällä tavalla myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä päättämiseen. Toimenpiteen toteuttaminen edellytti Neuwogesin hallintoneuvoston hyväksyntää, ja sen jäsenet toimivat kaupungin puolesta. Asiakirjoista ilmenee myös, että hallintoneuvosto osallistui aktiivisesti sopimuksesta neuvotteluun. Komissio katsoo tämän vuoksi, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä koskevan sopimuksen tekeminen on katsottava valtion toiminnaksi.

(202)

Jotta toimenpide voidaan määritellä valtiontueksi, toimenpiteen on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaisesti suosittava jotakin yritystä tai tuotannonalaa. Näin ollen vain toimenpiteet, joilla myönnetään yrityksille valikoiva etu, voidaan katsoa valtiontueksi.

(203)

Koska kyseinen toimenpide oli Neuwogesin ja Bavarian kahdenvälinen liiketoimi, kaikki Neuwogesin Bavarialle myöntämät edut olisivat valikoivia, koska ne eivät olleet muiden yritysten saatavilla.

(204)

Julkinen tuki yrityksille on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea ainoastaan, kun se vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua ja vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Valtion toimenpiteen katsotaan vääristävän tai uhkaavan vääristää kilpailua, jos se on omiaan parantamaan tuensaajan kilpailuasemaa verrattuna muihin yrityksiin, joiden kanssa se kilpailee (125). Kilpailun vääristymisen katsotaan siis tapahtuvan, jos valtio antaa taloudellista etua yritykselle vapautetulla alalla, jolla on tai voi olla kilpailua.

(205)

Unionin tuomioistuinten oikeuskäytännössä on todettu, että tuen myöntäminen sisämarkkinoilla toimivalle yritykselle voi olla omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan (126).

(206)

Bavaria kilpailee sijoittajista ja investointimahdollisuuksista muiden saksalaisten ja muista jäsenvaltioista peräisin olevien kiinteistörahastojen ja yrityssijoittajien kanssa. Bavarialle myönnetty rahoitustuki vahvistaisi yrityksen kilpailuasemaa ja olisi omiaan vääristämään kilpailua. Koska kiinteistösijoitusmarkkinat ovat unionin laajuiset, Bavarialle myönnetty taloudellinen etu vahvistaisi sen markkina-asemaa suhteessa sen muista maista peräisin oleviin kilpailijoihin, joten sillä olisi vaikutusta jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

(207)

Jos oletettaisiin, että toisin kuin komissio katsoi edellä esitetyissä alustavissa päätelmissään, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ei ollut markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen, vaan sillä myönnettiin Bavarialle etua, olisi pääteltävä, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyi valtiontukea. Tämän jälkeen on siis arvioitava tämän olettamuksen perusteella, voitaisiinko tämän mahdollisen valtiotuen katsoa soveltuvan sisämarkkinoille.

(208)

SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaan tukea voidaan pitää sisämarkkinoille soveltuvana, jos sillä edistetään tietyn taloudellisen toiminnan tai talousalueen kehitystä ja jos se ei muuta kaupankäynnin edellytyksiä yhteisen edun kanssa ristiriitaisella tavalla. SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan soveltaminen edellyttää, että komissio punnitsee tukitoimenpiteen myönteisiä ja toivottuja vaikutuksia ja vertaa niitä täytäntöönpanosta seuraavaan kaupankäynnin edellytyksiä haittaavaan vaikutukseen.

(209)

Jotta tukitoimenpide läpäisisi tämän testin, sen on täytettävä viisi edellytystä. Ensinnäkin tukitoimenpiteen selvästi määritellyn tavoitteen on oltava yhteisen edun mukainen. Toiseksi tukitoimenpiteen on sovelluttava tavoitteen saavuttamiseen. Kolmanneksi sen on oltava välttämätön ja sillä on oltava kannustava vaikutus. Neljänneksi sen on oltava oikeasuhteinen. Viidenneksi se ei saa vaikuttaa kaupankäynnin edellytyksiin yhteisen edun vastaisesti.

(210)

Taloudellinen ja sosiaalinen yhteenkuuluvuus on SEUT-sopimuksen 3 ja 174 artiklan mukaan unionin tavoite. Taloudellisen ja sosiaalisen yhteenkuuluvuuden vahvistaminen edellyttää kaupunkiympäristön kehittämistä ja kaupunkilaisten elämänlaadun parantamista. Koheesiopolitiikalla voidaan auttaa perustamaan kestäviä yhteisöjä, kun varmistetaan, että taloudellisia, sosiaalisia ja ympäristöä koskevia kysymyksiä tarkastellaan sekä kaupunki- että maaseutualueiden uudistamista ja kehittämistä koskevien yhdennettyjen strategioiden avulla. Tämä voidaan toteuttaa useilla eri tavoilla (127).

(211)

Komissio toteaa, että Neuwogesin sääntöjen mukainen tarkoitus on riittävän asuntotarjonnan turvaaminen alueella, jolla se toimii. Komissio toteaa myös, että toteuttaessaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä Neuwoges noudatti tiettyjä julkisen politiikan tavoitteita. Neuwoges selitti, että

(212)

Lisäksi komissio toteaa, että Bavaria hyväksyi velvoitteen myydä tietyn määrän asuntoja niiden vuokralaisille. Näin tehdessään Bavaria ei voinut vaatia markkinoilla vapaasti määrittynyttä hintaa, vaan sen oli otettava huomioon tietty hintakatto (128). Sopimuksella, jossa asetettiin nämä velvoitteet, myönnettiin siis tiettyä etua kyseisten rakennusten vuokralaisille.

(213)

Jos Neuwogesin ja Bavarian välinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide luokiteltaisiin tosiasiallisesti valtiontueksi, mitä se ei ole, tuki olisi myönnetty edellä lueteltujen poliittisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Alueen riittävän asuntotarjonnan varmistaminen, auttaminen kansallisen julkisen politiikan tavoitteen saavuttamisessa (itäsaksalaisten asuinolojen saattaminen länsisaksalaiselle tasolle yhdistymisen jälkeen) sekä Neubrandenburgin kaupungin tulevaisuuden mahdollisuuksien parantaminen tarjoamalla asukkaille houkuttelevia ja kohtuuhintaisia asuntoja (myös suosimalla kyseisten asuntojen vuokralaisia) ovat kaikki yhteisen edun mukaisia tarkoin määriteltyjä tavoitteita. Komissio katsoo näin ollen, että toimenpiteellä on katsottava pyrityn yhteisen edun mukaiseen tavoitteeseen.

(214)

On kiistatonta, että Neuwogesin ja Bavarian välisellä myynti- ja takaisinvuokraussopimuksella saavutettiin halutut tavoitteet. Toimenpiteellä varmistettiin, että Bavarian ostamat rakennukset nykyaikaistettiin, yksityistettiin ja niitä tarjottiin vuokralaisille säänneltyyn hintaan ja että tämä johti laadukkaan asuntotarjonnan lisääntymiseen alueella. Tällä tavoin vahvistettiin Neubrandenburgin alueen tulevaisuudennäkymiä.

(215)

Etsiessään rakennuksille ostajaa ja arvioidessaan vaihtoehtoja Neuwoges toteutti toimia, joilla varmistettiin itse asiassa, että vaikka myynti- ja takaisinvuokraussuunnitelmaan liittyy tukea, se rajataan asetettujen tavoitteiden saavuttamisen kannalta välttämättömään. Neuwoges toteutti rajatun tarjousmenettelyn, neuvotteli ehdoista Bavarian kanssa useiden kuukausien ajan ja oli lopulta vakuuttunut siitä, että kyseessä oli markkinoiden paras tarjous. Ei siis ole viitteitä siitä, että tuki ylittäisi välttämättömän, vaikka myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyisi tukea. Edellä esitetyssä analyysissä (ks. 7.3 jakso), jossa vertaillaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä muihin vaihtoehtoihin (kuten rakennusten nykyaikaistamiseen lainarahoituksen turvin tai myymiseen), osoitettiin, että tarjolla ei ollut vaihtoehtoa, jolla olisi saavutettu samat tavoitteet ilman tuen myöntämistä tai vähäisemmällä tuella. Myynti- ja takaisinvuokraustoiminto ja siihen mahdollisesti liittynyt tuki olivat näin olen asianmukainen keino saavuttaa yhteisen edun mukaiset tavoitteet.

(216)

Jos oletetaan, että myyntiin ja takaisinvuokraukseen liittyi valtiontukea, on tarkasteltava sitä, oliko tuella kannustava vaikutus. Neuwoges ja Bavaria neuvottelivat toimenpiteen ehdoista useiden kuukausien ajan. Vaikuttaa siltä, että Bavaria ei olisi osallistunut toimenpiteeseen, joka ei olisi sopinut sen kiinteistönvuokrausmalliin. Jos lopulta toteutuneeseen toimenpiteeseen, joka perustui Bavarian kiinteistönvuokrausmalliin, liittyi valtiontukea, Bavaria epäilemättä ei olisi suostunut toimenpiteeseen ilman tätä tukea.

(217)

Komissio on jo todennut, että Neuwogesin tällä toimenpiteellä tavoittelemat poliittiset tavoitteet on katsottava merkittäviksi. Rakennusten nykyaikaistaminen ja yksityistäminen, myös asuntojen myynti rajattuun hintaan vuokralaisille, oli merkittävä panos taloudellisen ja sosiaalisen yhteenkuuluvuuden edistämiseksi unionissa. Samalla Bavarian eduksi koitunut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt tuki – jos sellaista oli – oli enimmilläänkin rajallinen, ja tämä rajoitti myös toimenpiteen aiheuttamaa mahdollista kilpailun vääristymistä. Tältä kannalta tarkasteltuna Neuwogesin ja Bavarian väliseen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt mahdollinen tuki oli oikeasuhteinen tavoitteeseen nähden.

(218)

On jälleen korostettava, että Bavarian eduksi koitunut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt tuki – jos sellaista oli – oli enimmilläänkin rajallinen. Näin myös mahdollinen vaikutus kaupankäynnin edellytyksiin oli rajallinen. Vaikka myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen mahdollisesti liittynyt tuki olisi parantanut Bavarian, joka ainakin potentiaalisesti kilpaili muiden yritysten (myös muista jäsenvaltioista peräisin olevien yritysten) kanssa, kilpailuasemaa, tämän vaikutuksen laajuus riippuu saadun tuen määrästä. Koska Bavarian kilpailuasema olisi näin ollen parantunut vain marginaalisesti, voidaan katsoa, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ei vaikuttanut kaupankäynnin edellytyksiin yhteisen edun vastaisessa laajuudessa, vaikka siihen olisi sisältynyt tukea.

(219)

Edellä 7.5.2 jaksossa esitetyistä syistä komissio päättelee, että jos myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä myönnettiin Bavarialle etua, kyse on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtiontuesta. Komissio katsoo kuitenkin myös, että toimenpiteeseen sisältynyt mahdollinen tuki oli soveltui sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaisesti.

(220)

Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesin kannalta tarkastelleen analyysin, mahdollisten vaihtoehtoisten toimenpiteiden vertailun sekä toimenpiteen markkinaehtoisuuden tarkastelun perusteella voidaan todeta, että toimenpide on markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen osalta Neuwogesin toiminta oli sellaista, jonka myös markkinataloustoimija olisi valinnut. On ilmeistä, että taloudellisesti houkuttelevampaa vaihtoehtoa ei ollut saatavilla ja että saatavilla olleiden vertailuarvojen ja muiden tarjousmenettelystä saatujen tarjousten perusteella myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen ehdot olivat kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) markkinoilla tavanomaiset.

(221)

Tämän vuoksi on todettava, että Neuwogesin kanssa tehdyllä toimenpiteellä ei annettu Bavarialle etua, koska Neuwogesin käyttäytyminen vastasi markkinataloustoimijan käyttäytymistä. Koska kyseisellä toimenpiteellä ei myönnetty etua, se ei täytä yhtä valtiontueksi luokittelun edellytystä eikä näin ollen ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.