1.

Uraauurtavassa tuomiossa Aziz ( 2 ) osoitettiin kuluttaja-, kiinnitys- ja ihmisoikeuslainsäädännön välinen yhteys. ( 3 ) Kyseisestä tuomiosta lähtien direktiiviä 93/13/ETY ( 4 ) koskeva unionin tuomioistuimen oikeuskäytäntö, joka koskee asuntoluottosopimusten täytäntöönpanomenettelyjä, on johtanut kuluttajien vahvojen menettelyllisten takeiden kehittymiseen. Sen seurauksena, että unionin tuomioistuin on tulkinnut direktiiviä 93/13 Euroopan unionin perusoikeuskirjan (jäljempänä perusoikeuskirja) 7 artiklan ja 47 artiklan ensimmäisen kohdan valossa, on syntynyt ”tehokas oikeussuojajärjestelmä” ( 5 ) häätömenettelyitä vastaan.

2.

Käsiteltävä asia tarjoaa unionin tuomioistuimelle tilaisuuden kehittää menettelyllisiä takeita kohtuuttomia sopimusehtoja vastaan kiinteistöpantin tuomioistuimen ulkopuolisen realisointimenettelyn yhteydessä ja tarkastella lähemmin väitettyjen menettelyvirheiden vaikutusta kuluttajan mahdollisuuteen riitauttaa hänen häätönsä sen jälkeen, kun kiinnitetty kiinteistö on myyty huutokaupassa.

3.

Direktiivin 93/13 7 artiklan 1 kohdassa säädetään seuraavaa:

”Jäsenvaltioiden on kuluttajien ja kilpailevien elinkeinonharjoittajien edun vuoksi varmistettava, että on olemassa riittäviä ja tehokkaita keinoja kohtuuttomien ehtojen käytön lopettamiseksi elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä sopimuksissa.”

4.

Siviilikoodeksista annetun lain nro 40/1964 (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník), sellaisena kuin sitä sovelletaan pääasiassa (jäljempänä siviililaki), 151j §:n 1 momentissa säädetään seuraavaa:

”Ellei saatavaa, jonka vakuudeksi on annettu panttioikeus, makseta kokonaan takaisin sovittuna aikana, panttivelkoja voi realisoida panttioikeutensa. Panttioikeuden realisoiva panttivelkoja voi saada saatavansa sopimuksessa sovitulla tavalla tai myymällä pantatun omaisuuden erityislain – – mukaisella huutokaupalla tai vaatia saatavaansa myymällä pantatun omaisuuden erityislakien – – mukaisesti, ellei tässä laissa tai jossain erityislaissa säädetä toisin.”

5.

Siviililain 565 §:n sanamuoto on seuraava:

”Jos saatava suoritetaan erissä, velkoja ei saa vaatia maksamaan koko saatavaa, jos velallinen on laiminlyönyt yhden erän maksamisen, paitsi jos sopimuspuolet ovat sopineet tästä tai siitä määrätään tuomioistuinratkaisussa. Velkoja voi kuitenkin käyttää tätä oikeutta viimeistään laiminlyötyä erää seuraavan ensimmäisen erän eräännyttyä.”

6.

Vapaaehtoisista huutokaupoista annetun lain nro 527/2002 (zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovol’ných dražbách, sellaisena kuin se on muutettuna; jäljempänä vapaaehtoisista huutokaupoista annettu laki) 16 §:n 1 momentissa säädetään, että huutokauppa voidaan toimittaa vain huutokaupan hakijan ja huutokaupanpitäjän välillä allekirjoitetun sopimuksen perusteella.

7.

Vapaaehtoisista huutokaupoista annetun lain 19 §:n 1 momentin sanamuoto on seuraava:

”Huutokaupanpitäjä on velvollinen luopumaan huutokaupasta viimeistään huutokaupan alkamiseen mennessä a) huutokaupan hakijan kirjallisesta pyynnöstä tai b) jos huutokaupanpitäjälle osoitetaan täytäntöönpanokelpoisella päätöksellä, että huutokaupan hakijalla ei ole oikeutta hakea huutokaupan toteuttamista; jos kyseessä on tuomioistuimen määräämä turvaamistoimi, riittää, että huutokaupanpitäjälle osoitetaan, että tuomioistuin on määrännyt asiasta. – –”

8.

Vapaaehtoisista huutokaupoista annetun lain 21 §:n 2 momentissa säädetään seuraavaa:

”Jos panttaussopimuksen pätevyys riitautetaan tai jos tämän lain säännöksiä on rikottu, se, joka väittää oikeuksiaan loukatun tämän rikkomisen seurauksena, voi vaatia tuomioistuinta julistamaan huutokaupan pätemättömäksi. Oikeus kumoamisvaatimuksen esittämiseen tuomioistuimessa raukeaa kuitenkin, jollei tätä oikeutta ole käytetty kolmen kuukauden kuluessa huutokaupan ratkaisusta, paitsi jos pätemättömyyden perusteena on rikos ja myynti koskee taloa tai huoneistoa, jossa edellinen omistaja asui myyntiajankohtana virallisesti erityissäännösten mukaisesti; siinä tapauksessa vaatimus huutokaupan julistamisesta pätemättömäksi voidaan tehdä myös mainitun kolmen kuukauden määräajan päätyttyä.”

9.

Siviiliprosessikoodeksista annetun lain nro 160/2015 (zákon 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok, jäljempänä siviiliprosessilaki) 325 §:n 1 momentissa säädetään seuraavaa:

”Tuomioistuin voi määrätä turvaamistoimen, jos se on tarpeen tietyn tilanteen korjaamiseksi välittömästi tai jos on pelättävissä, että tuomion täytäntöönpano vaarantuu.”

10.

Pääasian vastaajat, PO ja RT, ottivat 7.4.2011 Slovenská Sporiteľňa, a.s:ltä (jäljempänä pankki) 63000 euron suuruisen kulutusluoton. Luotto oli maksettava takaisin 424,41 euron suuruisina kuukausierinä 20.6.2011 alkaen, ja sen viimeinen takaisinmaksupäivä oli 20.1.2030. Samana päivänä vastaajat myös tekivät sopimuksen kiinteistöpantin antamisesta luoton vakuudeksi. Kiinteistöpantista tehdyn sopimuksen kohteena oli talo, jossa PO ja RT asuivat kolmen lapsensa kanssa.

11.

Pankki ilmoitti 3.11.2016 päivätyllä kirjeellä, että laina erääntyy välittömästi, ja kehotti PO:ta ja RT:tä maksamaan jäljellä olevan 56888,08 euron suuruisen saatavan. ( 6 ) Slovakian lainsäädännön mukaan kiinteistöpanttiin vetoavalla panttivelkojalla on oikeus hakea pantattua omaisuutta koskevan vapaaehtoisen huutokaupan järjestämistä, jos osapuolet ovat niin sopineet.

12.

PO ja RT nostivat 21.4.2017 Okresný súd Prešovissa (piirioikeus, Prešov, Slovakia) kanteen, jossa he vaativat, että pankkia kielletään toteuttamasta panttioikeuden nojalla vapaaehtoista huutokauppaa. PO ja RT väittivät kanteessaan, ettei pankilla ollut oikeutta vaatia koko lainan ennenaikaista erääntymistä, koska luottosopimuksen sopimuspuolet eivät olleet tehneet tätä koskevaa sopimusta. He myös hakivat turvaamistoimen määräämistä, jotta pankki velvoitettaisiin pidättäytymään pantatun omaisuuden realisoinnista, kunnes pääasiassa on saatu lopullinen ratkaisu.

13.

Ensimmäinen huutokauppakierros järjestettiin 25.4.2017, jolloin PO vastusti huutokaupan järjestämistä viitaten vireillä olevaan oikeudenkäyntiin. Vapaaehtoisen huutokaupan ensimmäinen kierros jäi tuloksettomaksi, koska yhtään tarjousta ei tehty.

14.

Okresný súd Prešov hylkäsi turvaamistoimihakemuksen 26.5.2017 antamallaan päätöksellä käsittelemättä vastaajien väitettä, jonka mukaan pankki oli loukannut heidän oikeuksiaan vaatiessaan luoton ennenaikaista erääntymistä kokonaisuudessaan. PO ja RT valittivat kyseisestä päätöksestä Krajský súd v Prešoveen (alueellinen tuomioistuin, Prešov, Slovakia).

15.

Huutokaupan toinen kierros järjestettiin 18.7.2017 muutoksenhakumenettelyn ollessa kesken. Huutokaupassa PO ilmoitti huutokaupanpitäjälle ja notaarille, että vireillä oli oikeudenkäynti täytäntöönpanomenettelyn keskeyttämiseksi. Notaari ja huutokaupanpitäjä eivät kuitenkaan ottaneet hänen vastalausettaan huomioon.

16.

Huutokaupan voitti GR REAL ‑yritys, jonka toimialaan kuuluvat muun muassa luottojen tai lainojen myöntäminen ja asuin- ja muiden kiinteistöjen hoito ja ylläpito. Slovakian lainsäädännön mukaan voittavan tarjouksen seurauksena kiinteistön omistusoikeus siirtyy huutokaupan voittajalle.

17.

Krajský súd v Prešove antoi 9.8.2017 ratkaisun PO:n ja RT:n tekemästä valituksesta, kumosi Okresný súd Prešovin ratkaisun ja palautti asian sen käsiteltäväksi. Krajský súd v Prešoven mukaan ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen olisi pitänyt tutkia erityisesti PO:n ja RT:n väitettä siitä, että he eivät olleet tehneet pankin kanssa sopimusta, jonka nojalla pankki olisi voinut vaatia koko lainan ennenaikaista erääntymistä. ( 7 ) Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen olisi lisäksi pitänyt soveltaa suhteellisuusperiaatetta ja tutkia, oliko vapaaehtoinen huutokauppa asianmukainen toimenpide, kun otetaan huomioon muun muassa se, että huutokaupattava kiinteistö on PO:n ja RT:n perheen koti, ja oliko velkojalla käytettävissään vaihtoehtoisia keinoja saatavan perimiseksi.

18.

PO ja RT peruuttivat 19.12.2017 kanteen, jolla he pyrkivät kieltämään panttioikeuteen perustuvan vapaaehtoisen huutokaupan toimittamisen, sillä perusteella, että koska huutokauppa oli jo toteutettu, heidän kanteensa oli jäänyt vaille kohdetta. Okresný súd Prešov lopetti 11.1.2018 antamallaan päätöksellä menettelyn ja määräsi PO:n ja RT:n maksamaan pankille aiheutuneet oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.

19.

Huutokaupan seurauksena GR REAL merkittiin talon omistajaksi kiinteistörekisteriin, ja se määräsi PO:n ja RT:n lähtemään perheensä asunnosta.

20.

PO ja RT kieltäytyivät lähtemästä kodistaan, jossa he asuvat yhdessä kolmen lapsensa kanssa, joista kaksi on alaikäisiä ja kärsii vakavasta psyykkisestä häiriöstä. Lisäksi PO sai aivohalvauksen ja tarvitsee päivittäistä hoitoa.

21.

GR REAL katkaisi talon yleishyödylliset palvelut, kuten veden ja sähkön toimitukset. Se myös käynnisti menettelyn vastaajien häätämiseksi kiinteistöstä. Okresný súd Prešov hylkäsi häätöhakemuksen, samoin kuin muutoksenhakuasteena toiminut Krajský súd v Prešove. Molemmat tuomioistuimet ottivat huomioon sen seikan, että kiinteistö toimi PO:n ja RT:n perheen kotina ja että heidän häätämisensä olisi kohtuutonta. Najvyšší súd Slovenskej republiky (ylin tuomioistuin, Slovakia) kumosi 8.4.2021 antamallaan ratkaisulla molemmat aiemmat ratkaisut ja totesi, että alempien oikeusasteiden tuomioistuinten on otettava huomioon GR REALin omistusoikeus.

22.

Toisessa ratkaisussaan Okresný súd Prešov määräsi PO:n ja RT:n poistumaan kiinteistöstä. Se myös hylkäsi heidän vastavaatimuksensa, jossa vaadittiin tunnustamaan heidän omistusoikeutensa taloon. Kyseisen tuomioistuimen mukaan kiinteistö oli jo myyty vapaaehtoisessa huutokaupassa, kyseistä huutokauppaa ei ollut todettu pätemättömäksi ja asiaa käsittelevällä tuomioistuimella ei ollut toimivaltaa lausua huutokaupan pätevyydestä.

23.

GR REAL valitti ennakkoratkaisua pyytäneeseen tuomioistuimeen ensimmäisessä oikeusasteessa annetun ratkaisun siitä osasta, jossa ei määrätty sen kulujen korvaamisesta. Myös PO ja RT valittivat kyseisestä ratkaisusta siltä osin kuin siinä velvoitettiin heidät poistumaan kiinteistöstä ja hylättiin heidän vastavaatimuksensa.

24.

Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pitää keskeisenä kysymyksenä pääasian oikeudenkäynnissä sitä, sovelletaanko kuluttajansuojaa koskevia unionin oikeuden säännöksiä tilanteessa, jossa huutokauppa toteutettiin huolimatta siitä, että kuluttajat vaativat oikeussuojaa ja saattoivat vireillä olleen oikeudenkäynnin huutokaupanpitäjän tietoon.

25.

Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin korostaa oikeusvarmuuden periaatteen ja huutokaupan voittajan, joka saa omistusoikeuden kiinteistöön, vilpittömän mielen suojelun merkitystä Slovakian oikeusjärjestyksessä. Vilpitöntä mieltä ei kuitenkaan suojella, jos kiinteistön hankintaan liittyvät olosuhteet ovat ”huolestuttavat”. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pitää ”huolestuttavana” sitä, että pääasiassa kiinteistön hankkineelle henkilölle ilmoitettiin vireillä olevasta oikeudenkäynnistä.

26.

Kuluttajan mahdollisuudesta hakea oikeussuojaa jälkikäteen ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin huomauttaa, että vapaaehtoisista huutokaupoista annetun lain 21 §:n 2 momentissa säädetään ainoastaan kolmesta perusteesta huutokaupan julistamiselle pätemättömäksi eikä yksikään niistä anna kuluttajalle mahdollisuutta vedota kohtuuttomien ehtojen olemassaoloon. Tarkemmin ottaen kyseisen tuomioistuimen mukaan saatavan ennenaikaista erääntymistä koskevan riidanalaisen ehdon kohtuuttomuus ei kuulu toisen edellä mainitun perusteen alaan; kyseinen peruste koskee nimittäin kiinteistöpantin perustamisesta tehdyn sopimuksen pätemättömyyttä. Tämä johtuu siitä, että ennenaikaista erääntymistä käsittelevä ehto koskee luoton määrää ja määräaikaa sen takaisinmaksulle eikä luoton vakuutta ja sen realisoimista.

27.

Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen mukaan on tärkeää määrittää, voidaanko direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohtaa ja 7 artiklan 1 kohtaa soveltaa pääasian oikeudenkäynnissä kyseessä olevan kaltaiseen menettelyyn, jossa kuluttaja on käyttänyt lakisääteisiä keinoja täytäntöönpanomenettelyn keskeyttämiseksi mutta jossa menettely toteutettiin tästä huolimatta. Se myös tiedustelee, onko direktiivi 93/13 esteenä tuomioistuimen ulkopuolisia huutokauppoja koskevalle Slovakian lainsäädännölle siltä osin kuin siinä ei anneta kuluttajalle tehokkaita keinoja tällaisen menettelyn keskeyttämiseksi.

28.

Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pyrkii lisäksi selvittämään direktiivin 2005/29/EY ( 8 ) merkityksellisyyden pääasian oikeudenkäynnin kannalta huutokaupanpitäjän käytäntöjen osalta.

29.

Tässä tilanteessa Krajský súd v Prešove päätti lykätä siinä vireillä olevan asian käsittelyä ja esittää unionin tuomioistuimelle seuraavat ennakkoratkaisukysymykset:

30.

Kirjallisia huomautuksia esittivät GR REAL, Slovakian hallitus ja Euroopan komissio. Unionin tuomioistuin lähetti ennakkoratkaisua pyytäneelle tuomioistuimelle tietopyynnön ja selvennyspyynnön. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin vastasi näihin pyyntöihin 20.7.2023 ja 13.5.2024. Lähetin pääasian oikeudenkäynnin asianosaisille ja Euroopan unionin tuomioistuimen perussäännön 23 artiklassa tarkoitetuille osapuolille kirjallisesti vastattavia kysymyksiä unionin tuomioistuimen työjärjestyksen 62 artiklan mukaisesti. Pääasian oikeudenkäynnin asianosaiset, Slovakian hallitus ja komissio vastasivat näihin kysymyksiin. Myös ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin esitti näkemyksensä näistä kysymyksistä.

31.

Aluksi on muistutettava unionin tuomioistuimen vakiintuneesta oikeuskäytännöstä, jonka mukaan kansallisten tuomioistuinten ja unionin tuomioistuimen välille SEUT 267 artiklalla luodussa yhteistyömenettelyssä unionin tuomioistuimen tehtävänä on antaa kansalliselle tuomioistuimelle hyödyllinen vastaus, jonka perusteella kansallinen tuomioistuin voi ratkaista siinä vireillä olevan asian. Unionin tuomioistuimen on tätä silmällä pitäen tarvittaessa muotoiltava sille esitetyt kysymykset uudelleen. ( 9 )

32.

Nyt käsiteltävässä asiassa on niin, että vaikka ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin on muodollisesti rajoittanut toisen kysymyksensä koskemaan vain direktiivin 93/13 tulkintaa, tämä seikka ei estä unionin tuomioistuinta esittämästä sille kaikkia unionin oikeuden tulkintaan liittyviä seikkoja, jotka saattavat olla sille hyödyllisiä sen arvioidessa käsiteltävänään olevaa asiaa, poimimalla kaikista kyseisen tuomioistuimen esittämistä seikoista ja erityisesti ennakkoratkaisupyynnön perusteluista ne unionin oikeutta koskevat seikat, joita on syytä tulkita, kun otetaan huomioon riidan kohde. ( 10 )

33.

Ennakkoratkaisupyynnöstä ilmenee, että ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pyytää tulkitsemaan tarkemmin ottaen direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohtaa ja 7 artiklan 1 kohtaa. Toinen kysymys siis liittyy lähinnä ja siinä viitataan asian kannalta merkityksellisten unionin oikeuden oikeussääntöjen osalta Euroopan unionin perusoikeuskirjan (jäljempänä perusoikeuskirja) 7 ja 47 artiklaan. Tässä kysymyksessä tuodaan nimittäin esille epäilyjä menettelyllisistä takeista, joita tuomioistuimen ulkopuolista täytäntöönpanoa koskevassa kansallisessa prosessioikeudessa annetaan kuluttajille silloin, kun tällainen täytäntöönpano kohdistuu kuluttajan asuntoon. Nämä säännökset olisikin otettava huomioon niiden Euroopan unionin lainsäädäntövälineiden ohella, joita ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pyytää tulkitsemaan.

34.

Lisäksi, vaikka ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin viittaa kysymyksessään muodollisesti siihen, ettei kuluttaja voi esittää vastalauseita huutokaupanpitäjälle, ennakkoratkaisupyynnöstä ilmenee, että sen epäilyt koskevat yleisemmin sellaisten menettelyllisten takeiden puuttumista, joiden seurauksena tuomioistuin keskeyttää kiinteistöpantin realisointimenettelyn.

35.

Toisella kysymyksellään, jota on tarkoituksenmukaista käsitellä ensin, ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pyrkii näin ollen lähinnä selvittämään, onko direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohtaa ja 7 artiklan 1 kohtaa, luettuina perusoikeuskirjan 7 ja 47 artiklan valossa, tulkittava siten, että ne ovat esteenä pääasian oikeudenkäynnissä kyseessä olevan kaltaiselle kansalliselle lainsäädännölle, joka kuluttajan perheen kotina toimivan kiinnitetyn kiinteistön tuomioistuimen ulkopuolisen täytäntöönpanomenettelyn yhteydessä yhtäältä mahdollistaa kyseisen kiinteistön huutokauppaamisen ennen tuomioistuimen pääasiaratkaisua, jossa täytäntöönpanon taustalla oleva sopimusehto todetaan kohtuuttomaksi, vaikka kuluttaja vaati huutokaupan keskeyttämistä, ja jossa toisaalta ei säädetä mahdollisuudesta julistaa huutokauppa pätemättömäksi sillä perusteella, että sopimukseen, jonka täytäntöönpanoa vaaditaan, sisältyy kohtuuttomia sopimusehtoja.

36.

On huomattava, että tämä kysymys tulee esille asiayhteydessä, jossa on kyse vapaaehtoisista huutokaupoista annetussa laissa säädetystä erityisestä tuomioistuimen ulkopuolisesta täytäntöönpanomenettelystä. ( 11 ) Kyseinen menettely mahdollistaa sen, että velkoja voi realisoida vakuuden ja myydä velallisen (myös kuluttajan) kiinteistön huutokaupalla luottosopimuksen perusteella ilman, että tuomioistuimet tutkivat ensin velkojan vaateen. ( 12 )

37.

Lisäksi, kuten pääasian oikeudenkäynnissä, tätä menettelyä voidaan käyttää asuntoluottoa, jonka vakuutena oleva omaisuuserä täyttää kuluttajan perustarpeen eli toimii tämän asuntona, koskevan sopimuksen täytäntöönpanemiseen. ( 13 )

38.

On muistutettava, että tuomiossa Kušionová ( 14 ) unionin tuomioistuin totesi, ettei direktiivi 93/13 ole esteenä Slovakian järjestelmälle, joka koskee vakuuden realisointia tuomioistuimen ulkopuolella myymällä se huutokaupassa. Kuten ratkaisuehdotuksessani Všeobecná úverová banka ( 15 ) huomautin, kyseinen päätelmä edellyttää kuitenkin, että on käytettävissä tehokkaita keinoja riitauttaa mahdollisesti kohtuuttomiin sopimusehtoihin perustuvan myynnin toteuttaminen.

39.

Nyt käsiteltävässä ennakkoratkaisupyynnössä tulee esille seikkoja, jotka antavat aihetta epäillä vakavasti käytettävissä olevien tuomioistuinvalvonnan keinojen tehokkuutta. Huutokauppa etenkin toteutettiin, vaikka kuluttajat vastustivat realisointia aktiivisesti.

40.

Tässä tilanteessa on määritettävä, onko direktiivi 93/13 esteenä vakuuden realisointia koskevalle tuomioistuimen ulkopuoliselle järjestelmälle, johon i) ei sisälly tehokkaita keinoja, joiden avulla kuluttaja voi estää huutokaupalla tapahtuvan myynnin niin kauan kuin hänen realisointia vastaan nostamansa kanne on vireillä, ja johon ii) ei sisälly keinoja, joiden avulla huutokauppa voidaan julistaa pätemättömäksi kohtuuttomien sopimusehtojen perusteella.

41.

Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen toisen kysymyksen ensimmäinen näkökohta koskee lähinnä sellaisten tehokkaiden keinojen puutetta, joilla kuluttaja voisi estää kiinteistön huutokauppaamisen, kun toimivaltainen tuomioistuin käsittelee kuluttajan realisointia vastaan nostamaa kannetta, joka perustuu siihen, että sopimuksessa, joka pyritään panemaan täytäntöön, on kohtuuttomia ehtoja.

42.

Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan direktiivillä 93/13 toteutettu suojajärjestelmä perustuu ajatukseen siitä, että kuluttaja on elinkeinonharjoittajaan nähden heikompi osapuoli sekä neuvotteluaseman että tietojen puolesta. ( 16 )

43.

Tämän heikomman aseman takia kohtuuttomat ehdot eivät kyseisen direktiivin 6 artiklan 1 kohdan mukaan sido kuluttajia. Kyseessä on pakottava säännös, jolla pyritään korvaamaan muodollinen tasapaino, joka sopimuksessa perustetaan sopimuspuolten oikeuksien ja velvollisuuksien välille, todellisella tasapainolla, jolla voidaan palauttaa sopimuspuolten välinen yhdenvertaisuus. ( 17 )

44.

Tämän osalta unionin tuomioistuin on jo useaan otteeseen katsonut, että kansallisilla tuomioistuimilla on velvollisuus viran puolesta tutkia direktiivin 93/13 soveltamisalaan kuuluvan sopimusehdon kohtuuttomuus ja näin korjata sitä epätasapainoa, joka vallitsee kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välillä, jos tuomioistuimella on käytössään tämän tutkinnan edellyttämät oikeudelliset seikat ja tosiseikat. ( 18 )

45.

Kun otetaan lisäksi huomioon kuluttajien suojelun muodostaman yleisen edun luonne ja merkityksellisyys, direktiivissä 93/13 velvoitetaan, kuten sen 7 artiklan 1 kohdasta ilmenee, luettuna yhdessä direktiivin johdanto-osan 24. perustelukappaleen kanssa, jäsenvaltiot säätämään riittävistä ja tehokkaista keinoista ”kohtuuttomien ehtojen käytön lopettamiseksi elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä sopimuksissa”. ( 19 )

46.

Unionin tuomioistuin on lisäksi täsmentänyt, että jäsenvaltioiden velvollisuuteen varmistaa niiden oikeuksien tehokkuus, joita yksityisillä on unionin oikeuden perusteella, sisältyy muun muassa vaatimus direktiivistä 93/13 johtuvia oikeuksia koskevasta tehokkaasta oikeussuojasta, joka on vahvistettu tämän direktiivin 7 artiklan 1 kohdassa ja taattu myös Euroopan unionin perusoikeuskirjan 47 artiklassa ja jota sovelletaan muun muassa tällaisiin oikeuksiin perustuvia oikeussuojakeinoja koskevien menettelysääntöjen määrittämiseen. ( 20 )

47.

Unionin tuomioistuin on todennut tämän osalta, että direktiivillä 93/13 annettujen oikeuksien kunnioittamista ei voida taata, jollei kyseessä olevan sopimuksen ehtojen mahdollista kohtuuttomuutta voida tehokkaasti valvoa. ( 21 )

48.

On huomautettava, että unionin tuomioistuimen oikeuskäytännöstä ilmenee, että tällä direktiivillä taattujen oikeuksien kunnioittaminen on voitava taata tarvittaessa myös täytäntöönpanomenettelyssä ( 22 ) ja etenkin kiinteistöpantin realisointimenettelyssä. ( 23 )

49.

Kiinteistöpantin realisointimenettelyjen yhteydessä unionin tuomioistuin on kehittänyt kattavia vaatimuksia tehokkaalle oikeussuojalle sopimukseen, joka pyritään panemaan täytäntöön, sisältyviä kohtuuttomia ehtoja vastaan.

50.

Unionin tuomioistuimen oikeuskäytännöstä ilmenee etenkin, että kansallisten tuomioistuinten on määritettävä sopimusehtojen mahdollinen kohtuuttomuus ennen huutokaupan toteuttamista, joka johtaa kuluttajan häätämiseen asunnostaan. Unionin tuomioistuin on katsonut tältä osin, että siinä tapauksessa, että täytäntöönpanomenettely päättyy ennen pääasiamenettelyn tuomioistuimen ratkaisua, jossa täytäntöönpanon taustalla oleva sopimusehto todetaan kohtuuttomaksi ja tämä menettely näin ollen pätemättömäksi, tällaisella ratkaisulla voitaisiin turvata mainitulle kuluttajalle vain jälkikäteinen suoja korvauksen muodossa, mitä olisi pidettävä puutteellisena ja riittämättömänä sekä direktiivin 93/13 7 artiklan 1 kohdan vastaisena sen vuoksi, ettei se olisi riittävä ja tehokas keino tämän saman ehdon käytön lopettamiseksi. ( 24 )

51.

Unionin tuomioistuimen oikeuskäytännöstä ilmenee lisäksi, että tuomioistuimen on voitava kansallisten menettelysääntöjen nojalla määrätä turvaamistoimista, joilla kohtuuttomia ehtoja sisältävään sopimukseen perustuva kiinteistöpantin realisointimenettely voidaan keskeyttää tai estää, kun tällaisista toimista määrääminen on tarpeen sen lopullisen ratkaisun täyden tehokkuuden turvaamiseksi. ( 25 )

52.

Direktiivillä 93/13 tavoitellun kuluttajien suojelun täysi tehokkuus edellyttääkin sitä, että täytäntöönpanomenettelyä voidaan lykätä, tarvittaessa sellaisten menettelysääntöjen mukaisesti, jotka eivät ole omiaan saamaan kuluttajaa luopumaan oikeussuojakeinoon turvautumisesta ja sen pysyttämisestä, siihen saakka, että toimivaltainen tuomioistuin on tutkinut asianomaisen sopimuksen ehtojen mahdollisen kohtuuttomuuden. ( 26 )

53.

Tätä oikeuskäytäntöä sovelletaan sitäkin suuremmalla syyllä, jos, kuten pääasiassa, tuomioistuimen ulkopuolista täytäntöönpanomenettelyä ja sopimusta, joka pyritään panemaan täytäntöön, ei edellä tuomioistuinvalvonta ja jos ne kohdistuvat kuluttajan ja hänen alaikäisiä lapsia käsittävän perheensä kotiin.

54.

Unionin tuomioistuimen oikeuskäytännössä annetaan erityistä painoarvoa sille seikalle, että kiinnitetty kiinteistö on kuluttajan asunto, ja siinä on katsottu, että oikeus kotiin on perusoikeuskirjan 7 artiklassa taattu perusoikeus, joka kansallisen tuomioistuimen on otettava huomioon direktiivin 93/13 soveltamisessa. ( 27 ) Kuten oikeuskirjallisuudessa huomautetaan, unionin tuomioistuimen tulkinta direktiivistä 93/13 ”lähenee sitä, että asumisoikeudet tunnustetaan kuluttajansuojan erottamattomiksi osatekijöiksi”. ( 28 )

55.

Kuluttajan perusoikeuksiin puuttumisen vuoksi kuluttajan asuntoon kohdistuvassa kiinteistöpantin realisointimenettelyssä on varmistettava ”menettelysääntöjen noudattaminen mahdollisimman tiukasti”. ( 29 )

56.

Perusoikeuskirjan 7 artiklan ”menettelylliset vaikutukset” ( 30 ) voivat ilmetä myös niiden ehtojen tuomioistuinvalvonnan tiukkuudessa, joissa määritetään, voidaanko täytäntöönpanomenettely aloittaa, kuten pääasian oikeudenkäynnissä riidanalainen ehto, jonka nojalla velkoja voi vaatia luoton ennenaikaista maksamista ja ulosmitata kuluttajan asunnon.

57.

Tarkemmin ottaen unionin tuomioistuin on todennut tuomiossaan Všeobecná úverová banka, ( 31 ) että kun otetaan huomioon vaikutukset, joita kulutusluottosopimukseen, jonka vakuutena on perheen koti, sisältyvällä ennenaikaista erääntymistä koskevalla sopimusehdolla ( 32 ) voi olla, kansallisen tuomioistuimen on muun muassa tutkittava, onko velkojalle annettu mahdollisuus vaatia tämän sopimusehdon nojalla sopimukseen perustuvia määriä kokonaisuudessaan oikeasuhteinen, kun se arvioi tämän sopimusehdon mahdollista kohtuuttomuutta.

58.

Tässä yhteydessä kyseisen tuomioistuimen on arvioidessaan keinoja, joilla kuluttaja voi välttää luottosopimukseen perustuvien kaikkien määrien irtisanomisen vaikutukset, otettava huomioon seuraukset, joita kuluttajan ja hänen perheensä häätäminen heidän pääasiallisena kotinaan olevasta asunnosta aiheuttaa heille, perusoikeuskirjan 7 artiklan valossa. ( 33 )

59.

Tältä osin on todettava, että perusoikeuskirjan 7 artikla, jossa vahvistetaan jokaiselle oikeus siihen, että hänen yksityis- ja perhe-elämäänsä, kotiaan sekä viestejään kunnioitetaan, vastaa ihmisoikeuksien ja perusvapauksien suojaamiseksi tehdyn yleissopimuksen (jäljempänä Euroopan ihmisoikeussopimus) 8 artiklan 1 kappaletta, kun taas perusoikeuskirjan 47 artikla, jossa taataan oikeus tehokkaisiin oikeussuojakeinoihin ja puolueettomaan tuomioistuimeen, vastaa Euroopan ihmisoikeussopimuksen 6 artiklan 1 kappaletta. ( 34 )

60.

Perusoikeuskirjan 52 artiklan 3 kohdan, jonka tarkoituksena on varmistaa tarvittava johdonmukaisuus perusoikeuskirjan sisältämien oikeuksien ja Euroopan ihmisoikeussopimuksessa taattujen vastaavien oikeuksien välillä loukkaamatta unionin oikeuden itsenäisyyttä, mukaan tulkitessaan perusoikeuskirjan 7 ja 47 artiklassa taattuja oikeuksia unionin tuomioistuimen on siis otettava huomioon vastaavat oikeudet, jotka taataan Euroopan ihmisoikeussopimuksen 8 artiklan 1 kappaleessa ja 6 artiklan 1 kappaleessa, sellaisina kuin Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on niitä tulkinnut, vähimmäissuojana. ( 35 )

61.

Häätömenettelyistä Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on johdonmukaisesti katsonut, että kodin menettäminen muodostaa kodin kunnioittamista koskevaan oikeuteen puuttumisen äärimmäisen muodon. ( 36 )

62.

Tuomioon Rousk v. Ruotsi ( 37 ) johtaneessa asiassa täytäntöönpano tapahtui ennen kuin valitusmenettelyssä oli annettu lopullinen ratkaisu. Kyseisestä tuomiosta ilmenee, että päätöksentekomenettelyn, jonka seurauksena oikeuteen kotiin puututaan niin merkittävällä tavalla, että henkilö menettää kotinsa, on oltava oikeudenmukainen. ( 38 ) Euroopan ihmisoikeustuomioistuin totesi, että sen varmistamiseksi, että kansallisessa oikeudessa säädetyt oikeussuojakeinot ja menettelylliset takeet ”ovat tosiasiallisesti käytettävissä ja riittäviä paitsi teoriassa myös käytännössä, häätöä olisi pitänyt lykätä sen perustana olevien riidanalaisten kysymysten ratkaisemiseen saakka”. ( 39 )

63.

Unionin tuomioistuimen ja Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen oikeuskäytännön mukaan kuluttajalla on oltava tehokas ja todellinen mahdollisuus saattaa sopimukseen, jonka täytäntöönpanoa vaaditaan, sisältyvät kohtuuttomat ehdot tuomioistuimen käsiteltäväksi ennen hänen kotinsa myymistä huutokaupalla. Huutokauppaa ei voida saattaa päätökseen ennen kuin toimivaltainen tuomioistuin on tutkinut, ovatko kyseisen sopimuksen ehdot kohtuuttomia. Siten kohtuuttomien sopimusehtojen tuomioistuinvalvontaa koskevia keinoja ei voida pitää tehokkaina, jos myynti huutokaupalla tapahtuu huolimatta vireillä olevasta menettelystä, jossa kuluttaja riitauttaa täytäntöönpanon ja pyrkii keskeyttämään tai estämään sen.

64.

Nyt käsiteltävässä asiassa kuluttajat valittivat ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen päätöksestä, jossa heidän turvaamistoimihakemuksensa hylättiin käsittelemättä heidän esittämäänsä väitettä, jonka mukaan pankilla ei ollut oikeutta vaatia koko luoton ennenaikaista maksamista. ( 40 ) Huutokauppa toteutettiin valituksen ollessa vireillä, vaikka kuluttajat olivat ilmoittaneet huutokaupanpitäjälle vireillä olevasta menettelystä.

65.

Vaikka kansallisessa lainsäädännössä säädetään tietyistä oikeussuojakeinoista, joiden tarkoituksena on mahdollistaa täytäntöönpanon keskeyttäminen, ( 41 ) pääasian olosuhteiden perusteella vaikuttaa siltä, että käytännössä käytettävissä olevia oikeussuojakeinoja ei ole yhteensovitettu riittävästi sen varmistamiseksi, ettei huutokauppa aja tuomioistuinmenettelyn ohi. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin totesi, etteivät kuluttajat voi vaikuttaa siihen, kauanko tuomioistuimella kestää antaa lopullinen ratkaisu tai päättää turvaamistoimista. Kuluttaja, joka puolustaa oikeuksiaan aktiivisesti, ei siten välttämättä edelleenkään pysty keskeyttämään täytäntöönpanoa.

66.

Tällaisessa tilanteessa tuomioistuimen ulkopuolisessa täytäntöönpanomenettelyssä kuluttajien käytettävissä olevat oikeussuojakeinot eivät ilmeisestikään anna kuluttajalle tehokasta ja todellista mahdollisuutta saattaa kohtuuttomat sopimusehdot tuomioistuimen tutkittavaksi ja estää huutokauppa ennen sen toteuttamista.

67.

Edellä esitetyn perusteella katson, että direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohta ja 7 artiklan 1 kohta, luettuina perusoikeuskirjan 7 ja 47 artiklan valossa, ovat esteenä käsiteltävässä asiassa kyseessä olevalle, tuomioistuimen ulkopuolista täytäntöönpanoa koskevalle kansalliselle lainsäädännölle siinä määrin kuin siinä ei ilmeisestikään anneta kuluttajille tehokkaita menettelyllisiä takeita täytäntöönpanoa ja heidän asuntonsa huutokaupalla myymistä vastaan.

68.

Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen toisen kysymyksen toinen näkökohta liittyy siihen, ettei kuluttajilla ole mahdollisuutta korjata vapaaehtoisella huutokaupalla tehtävän myynnin seurauksia jälkikäteen. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin totesi, ettei yksikään vapaaehtoisista huutokaupoista annetun lain 21 §:n 2 momentissa säädetyistä kolmesta perusteesta mahdollista kuluttajien vetoamista sopimukseen, jonka perusteella täytäntöönpanoa haetaan, sisältyvien kohtuuttomien ehtojen olemassaoloon.

69.

Slovakian hallitus väittää kirjallisissa huomautuksissaan, ettei ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen tulkinta kyseessä olevasta kansallisesta lainsäädännöstä ole oikea. Se viittaa Najvyšší súd Slovenskej republikyn äskettäiseen oikeuskäytäntöön, ( 42 ) jossa asiaa koskevasta säännöksestä esitetään laaja tulkinta, jonka mukaan kulutusluottosopimuksessa olevat kohtuuttomat ehdot ovat peruste, jonka perusteella huutokauppa voidaan julistaa pätemättömäksi. Kyseisen oikeuskäytännön, sellaisena kuin Slovakian hallitus on siihen viitannut, mukaan tällaisen mahdollisuuden olisi oltava olemassa, koska huutokauppaa ei edellä minkäänlainen alustava tarkastelu tai saatavan tutkiminen eikä sen varmistaminen, että myynnin edellytyksiä noudatettiin. Kyseisestä oikeuskäytännöstä seuraa lisäksi, että velallisen on voitava vedota menettelyllisen tai aineellisen vaatimuksen rikkomiseen, joka vaikuttaa vakuuden realisointiin ja myynnin toteuttamiseen ja joka voi kyseenalaistaa luottosopimuksen tai vakuuden pätevyyden sekä saatavan määrän ja luonteen.

70.

Najvyšší súd Slovenskej republikyn oikeuskäytäntö tukee päätelmää, jonka mukaan kuluttajan on voitava saada aikaan, että huutokauppa julistetaan pätemättömäksi täytäntöönpanon perustana olevaan luottosopimukseen sisältyvien kohtuuttomien ehtojen perusteella, jos täytäntöönpano aloitettiin ilman saatavaan kohdistuvaa tuomioistuinvalvontaa.

71.

Unionin tuomioistuin lähetti ennakkoratkaisua pyytäneelle tuomioistuimelle selvennyspyynnön, jossa se tiedusteli, oliko sen kysymyksen siihen osaan, joka koski huutokaupan pätemättömäksi julistamisen perusteita, vastaaminen edelleen tarpeen, kun otetaan huomioon nämä Slovakian hallituksen esittämät huomautukset.

72.

Selvennyspyyntöön antamassaan vastauksessa ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pysytti kysymyksensä. Se totesi, että kun huutokauppa toteutettiin vuonna 2017, ei ollut olemassa oikeuskäytäntöä, jossa kohtuuttomat ehdot olisi tunnustettu mahdolliseksi perusteeksi huutokaupan pätemättömäksi julistamiselle. Se myös lisäsi, etteivät Najvyšší súd Slovenskej republikyn viimeaikaiset ratkaisut vastaa kyseisestä asiasta annettua vakiintunutta oikeuskäytäntöä.

73.

Tältä osin on todettava, että ensinnäkin vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan SEUT 267 artiklassa tarkoitetussa menettelyssä, joka perustuu kansallisten tuomioistuinten ja unionin tuomioistuimen tehtävien selkeään jakoon, yksinomaan kansallinen tuomioistuin on toimivaltainen toteamaan sen ratkaistavaksi saatetun riita-asian tosiseikat ja arvioimaan niitä sekä tulkitsemaan ja soveltamaan kansallista oikeutta. ( 43 )

74.

Toiseksi on palautettava mieleen, että periaate, jonka mukaan kansallista oikeutta on tulkittava unionin oikeuden mukaisesti, on erottamaton osa perussopimuksilla luotua järjestelmää, sillä näin kansallinen tuomioistuin voi toimivaltansa rajoissa varmistaa unionin oikeuden täyden tehokkuuden, kun se ratkaisee käsiteltäväkseen saatetun asian. ( 44 )

75.

Tämän periaatteen nojalla kansallisten tuomioistuinten tehtävänä on kaikki kansallisen oikeuden säännöt huomioon ottaen ja siinä hyväksyttyjä tulkintamenetelmiä soveltaen ratkaista, voidaanko kansallista säännöstä tulkita merkityksellisten unionin oikeuden säännösten mukaisesti, ja jos voidaan, missä määrin. ( 45 )

76.

Tällä periaatteella on tietyt rajat. Kansallisten tuomioistuinten velvollisuutta tukeutua unionin oikeuden sisältöön, kun ne tulkitsevat ja soveltavat asiaan liittyviä kansallisen oikeuden säännöksiä, rajoittavat yleiset oikeusperiaatteet, eikä se voi olla perustana kansallisen oikeuden contra legem ‑tulkinnalle. ( 46 )

77.

Kun otetaan huomioon, että yksinomaan kansallisilla tuomioistuimilla on toimivalta tulkita kansallista oikeutta tämän ratkaisuehdotuksen 73 kohdassa mainitun oikeuskäytännön mukaisesti, ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen asia on ratkaista, onko vapaaehtoisista huutokaupoista annetun lain 21 §:n 2 momenttia mahdollista tulkita siten, että sopimukseen sisältyvien kohtuuttomien ehtojen olemassaolo on peruste, jonka perusteella huutokauppa voidaan julistaa pätemättömäksi.

78.

Najvyšší súd Slovenskej republikyn oikeuskäytännöstä vaikuttaa ilmenevän, että unionin oikeuden mukainen tulkinta on mahdollinen. Se seikka, että – kuten ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin toteaa – oikeuskäytäntö ei ole vielä vakiintunut, ei estä kansallista tuomioistuinta tulkitsemasta kansallista lainsäädäntöä unionin oikeuden mukaisesti. Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan kansallinen tuomioistuin ei nimittäin voi katsoa pätevästi, että sen on mahdoton tulkita kansallisen oikeuden säännöstä unionin oikeuden mukaisesti vain sen takia, että sitä on vakiintuneesti tulkittu tavalla, joka ei sovi yhteen unionin oikeuden kanssa. ( 47 )

79.

On kuitenkin huomautettava, että tulkinta, jonka mukaan kansallisessa lainsäädännössä annetaan kuluttajille mahdollisuus vaatia huutokaupan pätemättömäksi julistamista kohtuuttomien sopimusehtojen perusteella, ei vaikuta siihen kysymykseen, olisivatko PO ja RT voineet käyttää tätä oikeussuojakeinoa ajankohtana, jona huutokaupan toteutettiin. Kuten edellä on jo todettu, ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin selittää, että oikeuskäytäntö, jossa kohtuuttomat sopimusehdot tunnustetaan perusteeksi huutokaupan pätemättömäksi julistamiselle, on kehittynyt vasta hiljattain. Se myös selittää, että huutokaupan toteuttamisajankohtana ei ollut vielä annettu sellaista tuomiota, jonka mukaan pätemättömäksi julistaminen olisi mahdollista tällaisilla perusteilla.

80.

Kun otetaan huomioon ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen kuvaama vapaaehtoisista huutokaupoista annetun lain 21 §:n 2 momentin tulkintaan liittyvä epävarmuus, keskivertokuluttajan, joka määritellään tavanomaisesti valistuneeksi ja kohtuullisen tarkkaavaiseksi ja huolelliseksi, ( 48 ) ei voitaisi odottaa tietävän, että tällaisen säännöksen perusteella on mahdollista vaatia huutokaupan julistamista pätemättömäksi kohtuuttomien sopimusehtojen perusteella. Kuten yksi kirjoittaja vaikuttavasti asian ilmaisi, ”keskivertokuluttaja ei ole asianajaja”. ( 49 ) Keskivertokuluttajan ei myöskään voida odottaa olevan aktivisti, joka pyrkii tuomaan uuden perusteen oikeuskäytäntöön.

81.

Edellä esitetyn perusteella direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohtaa ja 7 artiklan 1 kohtaa, luettuina perusoikeuskirjan 7 ja 47 artiklan valossa, on tulkittava siten, että ne ovat esteenä pääasian oikeudenkäynnissä kyseessä olevan kaltaiselle kansalliselle lainsäädännölle ja käytännölle, jotka kuluttajan perheen kotina toimivan kiinnitetyn kiinteistön tuomioistuimen ulkopuolisen täytäntöönpanomenettelyn yhteydessä yhtäältä mahdollistavat kyseisen kiinteistön huutokauppaamisen ennen pääasiamenettelyn tuomioistuimen ratkaisua, jossa täytäntöönpanon taustalla oleva sopimusehto todetaan kohtuuttomaksi, vaikka kuluttaja vaati huutokaupan keskeyttämistä, ja jotka toisaalta eivät mahdollista huutokaupan julistamista pätemättömäksi sillä perusteella, että sopimukseen, jonka täytäntöönpanoa vaaditaan, sisältyy kohtuuttomia sopimusehtoja.

82.

Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin tiedustelee ensimmäisellä kysymyksellään lähinnä, sovelletaanko direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohtaa ja 7 artiklan 1 kohtaa menettelyyn, jossa tuomioistuimen ulkopuolisen täytäntöönpanomenettelyn kohteena olevaa kiinteistöomaisuutta koskevan huutokaupan voittaja vetoaa omistusoikeuksiinsa tilanteessa, jossa huutokauppa toteutettiin huolimatta siitä, että kuluttaja on aloittanut oikeudenkäynnin huutokaupan estämiseksi ja että huutokaupan voittajalle on ilmoitettu kyseisestä oikeudenkäynnistä.

83.

Alustavana huomautuksena tarkastelen GR REALin esittämää oikeudenkäyntiväitettä. GR REAL väittää lähinnä, ettei kyseinen kysymys koske sitä, koska se on voittanut huutokaupan eikä direktiivin 93/13 2 artiklan c alakohdassa tarkoitettu elinkeinonharjoittaja. GR REALin mukaan se ei liity mitenkään siihen kysymykseen, ovatko kulutusluottosopimukseen sisältyvät ehdot kohtuuttomia.

84.

Tältä osin on muistutettava, ( 50 ) että pääasian oikeudenkäynnin taustalla on huutokaupan voittajan häätöhakemus ja kuluttajien vastavaatimus, jossa he vetoavat omistusoikeuksiinsa huutokaupan voittajaa vastaan. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin toteaa, että GR REALilla, joka on kiinteistörekisteriin merkitty kiinteistön omistaja, on asiavaltuus tällaisessa menettelyssä. Kuten ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin selittää, kuluttajat väittävät, että heillä on omistusoikeus taloon, koska pankilla ei ollut oikeutta aloittaa täytäntöönpanomenettelyä, jonka päätteeksi talo myytiin huutokaupassa. Kuten komissio huomautti, tässä tilanteessa kysymys ei liity kiinteistöpanttaussopimukseen sisältyvien ehtojen kohtuuttomuuden arviointiin vaan kuluttajille tuomioistuimen ulkopuolisessa täytäntöönpanomenettelyssä annettavaan menettelylliseen suojaan ja tämän menettelyn mahdollisten puutteiden vaikutukseen huutokaupalla tapahtuvaan myyntiin.

85.

Asiakysymyksen osalta ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen esittämä kysymys liittyy direktiivin 93/13 sovellettavuutta häätömenettelyssä koskeviin rajoituksiin. ( 51 ) Pääasiallinen kysymys koskee tarkemmin ottaen sitä, estääkö kiinteistön omistusoikeuden siirtäminen huutokaupan voittajalle kuluttajaa vetoamasta direktiiviin 93/13 häädön riitauttamiseksi, jos hänen asuntonsa myynti huutokaupalla tapahtui ennen kuin kohtuuttomien ehtojen valvontaa koskeva tuomioistuinmenettely saatiin päätökseen.

86.

Kuten seuraavassa jaksossa selitetään, direktiivin 93/13 tehokkuus ei lähtökohtaisesti edellytä sopimusehtojen kohtuuttomuuden tutkimista tilanteissa, joissa kiinteistöpantin realisointimenettely on päättynyt ja kyseisen kiinteistön omistusoikeudet on siirretty kolmannelle osapuolelle, jos tällainen tutkiminen heikentäisi kolmannelle osapuolelle tehtyyn omistusoikeuden siirtoon liittyvää oikeusvarmuutta.

87.

Nyt käsiteltävän asian olosuhteet voivat mielestäni kuitenkin oikeuttaa toisenlaisen lopputuloksen asiaan liittyvien intressien punninnassa.

88.

Tuomiossa Banco Santander ( 52 ) asetettiin ensimmäisen kerran rajoituksia direktiivin 93/13 soveltamiselle, kun huutokaupan voittaja oli hankkinut omaisuuden laillisesti. Kyseisessä tuomiossa unionin tuomioistuin lähinnä sulki direktiivin 93/13 soveltamisen pois huutokaupan voittajan vireille panemassa menettelyssä, jossa tämä pyrkii suojaamaan laillisesti hankkimiaan esineoikeuksia, kiinteistön, johon kuluttaja oli antanut kiinnityksen, huutokauppaamisen jälkeen. Unionin tuomioistuimen mukaan sillä, että tällaisessa tilanteessa velallisen, joka on antanut kiinnityksen tällaiseen kiinteistöön, sallittaisiin esittää kiinteistön ostajaa vastaan väitteitä, jotka liittyvät kiinnelainasopimukseen, johon nähden mainittu ostaja voi kuitenkin olla ulkopuolisen asemassa, saatettaisiin vaarantaa vakiintuneiden omistussuhteiden oikeusvarmuus. ( 53 )

89.

Yksi direktiivin 93/13 soveltamista koskeviin rajoituksiin liittyvistä edellytyksistä oli kuitenkin oikeussuojakeinojen saatavuus, mihin sisältyy kuluttajan mahdollisuus vastustaa menettelyä tai vaatia sen keskeyttämistä sillä perusteella, että kiinnelainasopimukseen sisältyy kohtuuton ehto, ja mahdollisuus vaatia turvaamistoimenpiteiden toteuttamista. ( 54 ) Tuomioon Banco Santander johtaneessa asiassa unionin tuomioistuin otti huomioon sen, että kuluttaja ei käyttänyt tältä osin säädettyjä oikeussuojakeinoja. ( 55 )

90.

Myöhemmässä oikeuskäytännössä, nimittäin tuomiossa Ibercaja Banco, ( 56 ) asiaa suuressa jaostossa käsitellyt unionin tuomioistuin vahvisti oikeusvarmuuden periaatteen ja sen tärkeyden, että omistajan kiinteistöön kohdistuvia esineoikeuksia suojellaan huutokaupan toteuttamisen jälkeen. Kyseisessä asiassa oli kyse kiinteistöpantin realisointimenettelystä, johon tuomioistuin oli antanut luvan. Siinä tuli esille kaksi pääasiallista kysymystä. Ensimmäinen kysymys koski sitä, onko täytäntöönpanotuomioistuimen voitava valvoa sopimusehtojen mahdollista kohtuuttomuutta huolimatta kansallisista menettelysäännöistä, joilla pannaan täytäntöön oikeusvoiman periaate sellaiseen tuomioistuinratkaisuun nähden, josta ei nimenomaisesti ilmene, että tätä seikkaa olisi mitenkään tutkittu. Toinen kysymys koski sen ajankohdan määrittämistä, jona kiinteistöpantin realisointimenettelyn katsotaan päättyneen siltä osin kuin on sopimusehtojen kohtuuttomuuden tutkimisesta.

91.

Ensimmäisestä kysymyksestä unionin tuomioistuin totesi, että sopimusehtojen mahdollisen kohtuuttomuuden tehokasta valvontaa ei voida taata, jos oikeusvoima ulottuu myös tuomioistuinratkaisuihin, joissa ei tuoda esiin tällaista valvontaa. ( 57 ) Kuluttajan on siten voitava vedota direktiiviin 93/13 tämän menettelyn myöhemmissä vaiheissa tai myöhemmässä pääasiamenettelyssä. ( 58 )

92.

Toisesta kysymyksestä unionin tuomioistuin totesi, että tilanteessa, jossa kiinteistöpantin realisointimenettely on päättynyt ja omistusoikeus kyseiseen kiinteistöön on siirretty kolmannelle, tuomioistuin, joka toimii viran puolesta tai kuluttajan pyynnöstä, ei voi enää suorittaa sopimusehtojen kohtuuttomuuden tutkimista, joka johtaisi omistusoikeuden siirtoa koskevien toimien peruuttamiseen ja kolmannelle jo suoritetun omistusoikeuden siirron oikeusvarmuuden kyseenalaistamiseen. ( 59 )

93.

Unionin tuomioistuin kuitenkin katsoi, että kuluttajan on tällaisessa tilanteessa voitava direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohdan ja 7 artiklan 1 kohdan, luettuina tehokkuusperiaatteen valossa, mukaisesti vedota myöhemmässä erillisessä oikeudenkäynnissä kiinnelainasopimuksen ehtojen kohtuuttomuuteen voidakseen käyttää tehokkaasti ja täysimääräisesti kyseiseen direktiiviin perustuvia oikeuksiaan korvauksen saamiseksi näiden ehtojen soveltamisesta aiheutuneesta taloudellisesta vahingosta. ( 60 )

94.

Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin korostaa, että Slovakian oikeusjärjestyksessä suojellaan kolmansia osapuolia, jotka hankkivat omaisuutta julkisessa huutokaupassa, ja tunnustetaan tarve noudattaa oikeusvarmuuden periaatetta. Se kuitenkin katsoo, että nyt käsiteltävä asia oikeuttaa kyseessä olevien intressien erilaisen punninnan ja poikkeamisen huutokaupan voittajan suojelua koskevasta säännöstä. Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen mukaan syynä tähän poikkeamiseen on lähinnä se, että huutokauppa saatiin päätökseen ennen kuin toimivaltainen tuomioistuin tarkasteli kiinneluottosopimuksen ehtojen mahdollista kohtuuttomuutta ja huutokaupan voittajan ollessa tietoinen käynnissä olevasta menettelystä. ( 61 )

95.

Näin ollen on määritettävä, voidaanko näiden seikkojen katsoa olevan omiaan oikeuttamaan direktiivin 93/13 soveltaminen sen jälkeen, kun huutokauppa on toteutettu ja kiinteistön omistusoikeus on siirretty huutokaupan voittajalle.

96.

Kuten edellä esitetystä tarkastelusta ilmenee, ( 62 ) unionin tuomioistuimen oikeuskäytännössä, jonka innoittajana on toiminut Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen oikeuskäytäntö, annetaan erityistä painoarvoa menettelyllisten takeiden olemassaololle häätömenettelyssä, kun otetaan huomioon, että kyseisellä menettelyllä puututaan merkittävästi kodin kunnioittamista koskevaan oikeuteen.

97.

Täytäntöönpanotoimenpiteillä on siten varmistettava, että kuluttajan oikeus kotiinsa otetaan huomioon ja sitä suojellaan asianmukaisesti ja että kuluttajalla on käytettävissään tehokkaat menettelylliset keinot, joiden avulla hän voi vedota direktiivin 93/13 mukaisiin oikeuksiinsa ja saattaa sopimattomat sopimusehdot tuomioistuimen käsiteltäväksi ennen huutokaupan toteuttamista. ( 63 ) Kuluttajilla on myös oltava tehokkaat keinot täytäntöönpanon keskeyttämiseen, kunnes ehtojen kohtuuttomuutta arvioidaan. ( 64 )

98.

Sillä, ettei kuluttajalla ole tehokasta ja todellista mahdollisuutta saattaa kohtuuttomat sopimusehdot tuomioistuimen käsiteltäväksi ennen huutokaupan toteuttamista, rikotaan perusoikeuskirjan 47 artiklassa taattua kuluttajan tehokasta oikeussuojaa koskevaa vaatimusta ja loukataan perusoikeuskirjan 7 artiklan mukaista oikeutta kodin kunnioittamiseen vakavalla tavalla. Kuluttajan, jolta tämä mahdollisuus on riistetty kiinnitetyn kiinteistön täytäntöönpanomenettelyn aikana, on poikkeuksellisesti voitava vedota direktiiviin 93/13 huutokaupan toteuttamisen jälkeen.

99.

Vilpittömässä mielessä toimineen ostajan suojelu sen enempää kuin oikeusvarmuuden säilyttämiseen liittyvä yleinen etukaan eivät ole riittävän painavia perusteita syrjäyttääkseen sen näkökohdan, että henkilöltä on riistetty hänen kotinsa ilman, että hänellä on mahdollisuus saattaa asiansa tuomioistuimen käsiteltäväksi. ( 65 ) Tämä näkökohta pätee a fortiori silloin, kun kyseisen henkilön perheeseen kuuluu alaikäisiä lapsia.

100.

Pääasiassa kuluttajan koti huutokaupattiin ilman, että täytäntöönpanon perustana toimineeseen sopimukseen olisi kohdistettu tuomioistuinvalvontaa sen tutkimiseksi, oliko jokin siihen sisältyneistä ehdoista kohtuuton, ja sopimusehtojen kohtuuttomaksi toteamiseksi aloitetun menettelyn ollessa vireillä. Huutokaupattu kiinteistö on asunto, jossa kuluttajat asuvat lastensa kanssa, joista kaksi on alaikäisiä ja kärsii psyykkisestä häiriöstä. Kiinteistö myytiin huutokaupalla, vaikka tuomioistuin ei ollut tutkinut saatavaa eikä tarkastellut velkojan käytettävissä olevan, luoton ennenaikaista erääntymistä koskevan mahdollisuuden oikeasuhteisuutta.

101.

Toinen seikka, joka voi oikeuttaa pääasiaan liittyvien intressien erilaisen punninnan kuin tuomioon Ibercaja Banco johtaneessa asiassa, on se, että huutokaupan voittaja oli tietoinen sopimusehdon, jonka perusteella velkoja aloitti täytäntöönpanon, kohtuuttomuuteen liittyvästä vireillä olevasta menettelystä. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin kuvasi huutokaupan voittajan tietoisuutta asiasta ”huolestuttaviksi olosuhteiksi”, joissa kiinteistön omistusoikeuden siirto tapahtui.

102.

Kuten komissio lähinnä huomautti, ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen asia on määrittää kansallisen lainsäädäntönsä mukaisesti, tekevätkö nämä olosuhteet kiinteistön hankinnasta virheellisen ja mitä mahdollisia seurauksia tällä olisi kiinteistön omistusoikeuden siirron lainmukaisuudelle. ( 66 ) Tässä arvioinnissa se seikka, että huutokaupan voittaja oli tietoinen vireillä olevasta menettelystä, voidaan ottaa huomioon tekijänä, joka on omiaan heikentämään tarvetta huutokaupan voittajan suojeluun.

103.

Kuten GR REAL toteaa, on todellakin niin, että pelkästään täytäntöönpanon perustana olevan sopimuksen ehtojen riitauttaminen ei enteile menettelyn lopputulosta. Huutokaupan voittajan, joka hankkii kiinteistön täytäntöönpanon perustana olevaa sopimusta vastaan vireillä olevasta oikeudenkäynnistä huolimatta ja siitä huolimatta, ettei sopimus ole sitä ennen ollut tuomioistuinvalvonnan kohteena, olisi kuitenkin oltava tietoinen kohonneesta riskistä huutokaupan pätemättömäksi julistamiseen ja siitä, että kiinteistön oikeudellinen asema on epävarma. ( 67 )

104.

Jollei ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen selvityksistä muuta johdu, Najvyšší súd Slovenskej republikyn oikeuskäytäntö vaikuttaa tukevan huutokaupan voittajan tuomioistuimen ulkopuolista täytäntöönpanomenettelyä koskevan järjestelmän yhteydessä saamien omistusoikeuksien epävarmaa asemaa. Kuten edellä ( 68 ) todettiin, kyseisestä oikeuskäytännöstä ilmenee, että kuluttajan on voitava riitauttaa huutokaupan pätevyys, jos vapaaehtoista myyntiä huutokaupalla ei edellä saatavan ja myynnin ehtojen tuomioistuinvalvonta tai muu tutkiminen tuomioistuimessa.

105.

Käsiteltävästä asiasta tekee vieläkin monimutkaisemman se seikka, etteivät kuluttajat nostaneet kannetta huutokaupan julistamiseksi pätemättömäksi. Tältä osin unionin tuomioistuin on katsonut, että tehokkuusperiaatteen noudattaminen ei voi mennä niin pitkälle, että sillä täysin kompensoitaisiin asianomaisen kuluttajan täydellinen passiivisuus. ( 69 ) Kuten ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin selitti selvennyspyyntöön antamassaan vastauksessa, kun pääasian oikeudenkäynti aloitettiin, Najvyšší súd Slovenskej republikyn asiaa koskevaa oikeuskäytäntöä ei ollut. ( 70 ) PO:n ja RT:n ei voitu olettaa olevan tietoisia lainsäädännön laajasta tulkinnasta, joka mahdollistaa tällaisen kanteen nostamisen. Tällaisessa tilanteessa näiden kuluttajien ei voida katsoa osoittaneen täydellistä passiivisuutta. ( 71 )

106.

Käsiteltävän asian olosuhteet paljastavat vakavia puutteita menettelyllisissä takeissa, joita kuluttajilla on käytettävissään tuomioistuimen ulkopuolista täytäntöönpanoa koskevassa kansallisessa järjestelmässä, ainakin sellaisena kuin sitä sovelletaan käytännössä. Kuten komissio lähinnä huomautti, on aihetta epäillä kuluttajille huutokaupalla tapahtuvan vapaaehtoisen myynnin yhteydessä annettavien menettelyllisten takeiden tehokkuutta kokonaisuudessaan. Näitä puutteita pahentaa se, että huutokaupan voittaja oli tietoinen huutokauppaan, jossa täytäntöönpanon perustana olevia kysymyksiä ei ole ratkaistu, liittyvistä riskeistä.

107.

Tuomioistuimen ulkopuoliseen täytäntöönpanojärjestelmään liittyvien menettelyllisten takeiden puuttumisen ja käsiteltävän asian olosuhteiden kumulatiivisen vaikutuksen direktiivin 93/13 mukaiseen oikeuteen tehokkaisiin oikeussuojakeinoihin pitäisi olla omiaan oikeuttamaan poikkeaminen tuomiossa Ibercaja Banco vahvistetusta yleissäännöstä. Kuluttajien olisi siten voitava vedota häätömenettelyssä direktiivin 93/13 mukaiseen oikeuteen tehokkaisiin oikeussuojakeinoihin. Kansallisessa prosessioikeudessa on säädettävä täsmällisistä järjestelyistä, jotta kuluttajalla on mahdollisuus saattaa sopimuksen, jonka perusteella täytäntöönpanoa vaadittiin, ehdot tehokkaan tuomioistuinvalvonnan piiriin ja tehdä tästä valvonnasta kaikki tarvittavat päätelmät.

108.

Edellä esitetyn perusteella katson, että direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohtaa ja 7 artiklan 1 kohtaa, luettuina perusoikeuskirjan 7 ja 47 artiklan valossa, on tulkittava siten, että niitä voidaan soveltaa menettelyyn, jossa tuomioistuimen ulkopuolisen täytäntöönpanomenettelyn kohteena olevaa kiinteistöomaisuutta koskevan huutokaupan voittaja vetoaa omistusoikeuksiinsa tilanteessa, jossa huutokauppa toteutettiin huolimatta siitä, että kuluttaja oli aloittanut oikeudenkäynnin huutokaupan estämiseksi ja että huutokaupan voittajalle oli ilmoitettu kyseisestä oikeudenkäynnistä, siinä määrin kuin kuluttajalla ei ollut olemassa olevien menettelyllisten keinojen perusteella tehokasta ja todellista mahdollisuutta saattaa kohtuuttomat sopimusehdot tuomioistuimen käsiteltäväksi ja vaatia menettelyn keskeyttämistä ennen huutokaupan toteuttamista tai vaatia huutokaupan julistamista pätemättömäksi.

109.

Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin tiedustelee kolmannella kysymyksellään lähinnä, onko direktiivin 2005/29 5 artiklaa tulkittava siten, että panttioikeuden realisointi saatavan ennenaikaista erääntymistä koskevan kohtuuttoman sopimusehdon perusteella voi muodostaa sopimattoman kaupallisen menettelyn, josta huutokaupan pitäjä voi olla vastuussa.

110.

Huomautuksia esittäneet osapuolet katsovat, että tämä kysymys on jätettävä tutkimatta.

111.

Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan kansallisen tuomioistuimen esittämillä unionin oikeutta koskevilla kysymyksillä oletetaan olevan merkitystä asian ratkaisemisen kannalta. Unionin tuomioistuin voi kieltäytyä vastaamasta kansallisen tuomioistuimen esittämään ennakkoratkaisukysymykseen vain, jos on ilmeistä, että unionin oikeuden tulkitsemisella, jota kansallinen tuomioistuin on pyytänyt, ei ole mitään yhteyttä kansallisessa tuomioistuimessa käsiteltävän asian tosiseikkoihin tai kohteeseen tai jos kyseinen ongelma on luonteeltaan hypoteettinen taikka unionin tuomioistuimella ei ole tiedossaan niitä tosiseikkoja ja oikeudellisia seikkoja, jotka ovat tarpeen, jotta se voisi antaa hyödyllisen vastauksen sille esitettyihin kysymyksiin. ( 72 )

112.

Käsiteltävässä asiassa ennakkoratkaisupyynnöstä ei käy ilmi, miten tämä kysymys liittyy pääkanteen tosiseikkoihin tai sen tarkoitukseen. Kuten Slovakian hallitus huomautti, pankki sen enempää kuin huutokaupanpitäjäkään ei ole pääasian oikeudenkäynnin osapuolena. Näin ollen ei vaikuta siltä, että direktiivin 2005/29 tulkinnalla voisi olla vaikutusta pääasian oikeudenkäyntiin.

113.

Lisäksi, kuten komissio totesi, direktiivin 2005/29 5 artiklan 2 kohdan b alakohdan mukaan sopimattomalla kaupallisella menettelyllä tarkoitetaan menettelyä, joka ”vääristää olennaisesti tai on omiaan vääristämään olennaisesti menettelyn saavutettavissa tai kohteena olevan keskivertokuluttajan – – taloudellista käyttäytymistä tuotteeseen nähden”. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin ei kuitenkaan tarkastele sen kuluttajan tekemän kaupallisen päätöksen tyyppiä, jota pankki tai huutokaupanpitäjä olisi pyrkinyt vääristämään.

114.

Näistä syistä kolmas kysymys on mielestäni jätettävä tutkimatta.

115.

Edellä esitetyn perusteella ehdotan, että unionin tuomioistuin vastaa Krajský súd v Prešoven ennakkoratkaisukysymyksiin seuraavasti: