3.2.2009   

FI

Euroopan unionin virallinen lehti

C 27/18

1.1

Komissio on jälleen kerran pyytänyt komitealta lausuntoa asuin- ja muiden kiinteistöjen ostamista palvelevien kiinnelainamarkkinoiden yhdentymisestä eli valkoisesta kirjasta EU:n kiinnelainamarkkinoiden yhdentymisestä.

1.2

Yleensä valkoinen kirja perustuu lähes lopulliseen ja selkeään menettelytavan poliittiseen arviointiin. Tällä kertaa näin ei ole. Komission on tutkittava monia vielä avoimia kysymyksiä, kuten sijoitusrahastot, rahoitusta tarjoavat tahot ja kytkykauppa. Kaiken kaikkiaan on otettu huomioon 14 näkökohtaa.

1.3

Valkoinen kirja ei näin ollen edusta prosessin päättymistä, vaan se päinvastoin jää tosiasiallisen ja havaittavan monimutkaisuutensa vuoksi avoimeksi. Miksi on siis jälleen pyydetty lausuntoa, kun valkoisessa kirjassa ei esitetä mitään uutta vihreään kirjaan nähden, ja siitä ETSK on jo antanut lausunnon?

1.4

Kyseessä on ongelma, josta on vuosien mittaan keskusteltu eri yhteyksissä ilman, että komissio löytäisi siihen ratkaisun tai tekisi koskaan todellisen päätöksen, jonka avulla voitaisiin ylittää esimerkiksi kulttuuriset, oikeudelliset ja hallinnolliset esteet, jotka ETSK:n mielestä ovat komission tavoitteiden todellisia esteitä.

1.5

ETSK:n vihreästä kirjasta antama lausunto (1), jonka se hyväksyi joulukuussa 2005 pitämässään täysistunnossa vain yhden pidättyessä äänestämästä, on edelleen täysin ajankohtainen.

1.6

Valkoinen kirja kuvaa edelleenkin alalla vallitsevaa huomattavaa pirstaleisuutta, joka johtuu kiinteistön — etenkin asunnon — ostamiseen liittyvistä kulttuurisista, oikeudellisista, lainsäädännöllisistä ja eettis-sosiaalisista ominaispiirteistä unionin jäsenvaltioissa.

1.7

Vaikka ETSK suhtautuukin epäillen konkreettisiin mahdollisuuksiin yhdentää ja yhtenäistää kiinnelainamarkkinat EU:ssa, jossa niillä on hyvin erilaisia ominaispiirteitä (15. joulukuuta 2005 annettu Umberto Buranin laatima lausunto (2)), se kuitenkin periaatteessa kannattaa komission pyrkimyksiä vakiinnuttaa säännöt, ovatpa ne sitten vain parhaita käytänteitä (best practices) tai sitovia säännöksiä.

1.8

Toimenpidettä voidaan kuitenkin pitää liiallisena, jos tarkoituksena on asettaa ne myönteiset mahdollisuudet keskustelun alaiseksi, jotka jo nyt sisältyvät kiinnelainamarkkinoiden itsesääntelyyn.

1.9

ETSK ehdottaa, että komissio aloittaisi nyt perusteellisen analyysin, jossa tarkasteltaisiin aiheita (kuten luottorekisterit, pakkomyyntimenettelyt ja rahoitusasioita koskevan tiedon levittäminen), jotka eivät ole liian vaikeita edellyttäen, että asia on vaivan arvoinen.

1.10

Komitea katsoo, että komission lähestymistavassa keskitytään liikaa kiinnelainamarkkinoiden jokseenkin yksipuolisiin tulkintamalleihin pohjautuvien uusien sääntöjen mahdollisesta käyttöönotosta aiheutuviin mahdollisiin lyhyen aikavälin hyötyihin. Lyhyen aikavälin tuloksiin perustuvassa lähestymistavassa pyritään alentamaan kiinnelainojen kustannuksia kiinnittämättä huomiota siihen todelliseen hyötyyn, jonka unionin kansalaiset voisivat saada nykyisestä rahoitustuotteiden tarjonnasta sekä tarjontaa koskevista innovaatioista.

1.11

ETSK katsoo (kuten myös Umberto Buranin laatimassa lausunnossa esitetään), ettei komission ehdottamassa mallissa oteta riittävästi huomioon markkinoiden jatkuvia muutoksia. Komitea onkin huolissaan pitkän aikavälin vaikutuksista heikossa asemassa oleviin sopimusosapuoliin eli eniten suojelun tarpeessa oleviin kuluttajiin.

1.12

ETSK on tyytyväinen siihen, että kiinnelainoja koskevat nykyiset säännöt nivotaan tarpeeseen suojella kuluttajia. Nämä ovat kannatettavia pyrkimyksiä, ja niitä on kannustettava, jos niiden avulla levitetään rahoitusasioita koskevaa tietoa kiinnelainoista. On siis suhtauduttava myönteisesti komission aikomuksiin tehostaa avoimuussääntöjä kuluttajansuojan parantamiseksi.

1.13

Samalla vaikuttaa kuitenkin vaikealta ja epävarmalta antaa hinnalla millä hyvänsä yleissäännöksiä luottoa hakevaan henkilöön sovellettavasta riskinarvioinnista.

1.14

ETSK:n mielestä on yhtäältä suojeltava kuluttajaa kiinnelainasta käytävissä neuvotteluissa ja toisaalta lainansaajan on oltava tietoinen velvollisuuksistaan luotonantolaitokseen nähden.

2.1

Joulukuun 18 päivänä 2007 julkaistiin asiakirja Impact Assessment (Vaikutuksenarviointi) (SEC(2007) 1683), joka liittyy valkoiseen kirjaan EU:n kiinnelainamarkkinoiden yhdentymisestä. Asiakirjassa on kolme liitettä, joissa tarkastellaan seuraavia aiheita: i) kiinnelainamarkkinoiden ominaispiirteet, ii) menettelyt tai prosessit ja iii) erityisnäkökohtien vaikutuksenarviointi.

2.2

Vaikka asiakirjassa SEK(2007) 1684 esitetään aineistosta erinomainen tiivistelmä, on kuitenkin paikallaan tuoda lyhyesti esiin eräitä keskeisiä kohtia asiakirjasta, josta ETSK:ta on pyydetty laatimaan uusi lausunto. Asiakirjassa

2.3

Komission asiakirjassa tarkastellaan siis jälleen seikkoja, joita on analysoitu jo kiinnelainoista aiemmin annetussa vihreässä kirjassa. Tämä oli odotettavissa, sillä uudessa asiakirjassa käsitellään kiinnelainamarkkinoiden yhdentymistä sekä edellä mainittuja vaikutuksenarviointeja.

2.4

ETSK on kuitenkin jo antanut 15. joulukuuta 2005 lausunnon vihreästä kirjasta (esittelijä: Umberto Burani). Kyseinen lausunto vastaa täysin komitean kantaa asiasta. Käsillä olevassa lausunnossa kiinnitetään huomiota kahteen komission esiin tuomaan lisäseikkaan. Komitea esittää

3.1

Valkoisessa kirjassa tarkastellaan lukuisia ratkaistavia kysymyksiä, joihin ETSK:ta on pyydetty ottamaan kantaa. Kysymykset voidaan jakaa 11 temaattiseen alaan:

3.2.1

Ennen sopimuksen tekoa annettavat tiedot . Ennen sopimuksen tekoa annettavien tietojen parantamiseksi on ETSK:n mielestä levitettävä ja jaettava sekä tietoa että kiinnelainoja koskevaa erityistietämystä. Tästä aiheutuvia kustannuksia ei tule sälyttää kansalaisille.

3.2.1.1

Tiedotuksen parantaminen ja rahoitusasioita koskevan tiedon levittäminen ovat välttämättömiä riskitilanteen kustannus-hyötysuhteen tehokkaan arvioinnin kannalta. Mahdolliset suuret riskit voidaan ehkäistä parhaiten valveuttamalla sopimusosapuolia kyseisistä riskeistä.

3.2.1.2

ETSK:n mielestä on tärkeää korostaa, että säännöissä ja säännöksissä on mainittava tiedon levittämismenetelmät sekä mahdolliset rangaistukset niiden laiminlyönnistä. Komitea katsoo kuitenkin, että velvoitteen asettaminen yksinkertaisesti vain yhdelle sopimusosapuolelle johtaisi siihen, että kyseinen osapuoli pyrkisi siirtämään taakan toiselle osapuolelle.

3.2.2

Menettelysäännöt . ETSK:n mielestä tulisi luoda kannustimia, jotta menettelysääntöjä noudatettaisiin vapaaehtoisesti.

3.2.2.1

Näin lainansaaja ymmärtäisi paremmin mahdolliset riskinsä sekä mahdollisuutensa edullisiin rahoitusehtoihin.

3.2.2.2

Välineeksi ehdotetaan menettelyä, jonka mukaan lainansaaja täyttää standardimuotoisen kyselylomakkeen, jolla arvioidaan hänen kykyään huolehtia lainanhoitovelvoitteistaan keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä.

3.2.3

Kustannukset . ETSK:n mielestä on asianmukaista velvoittaa rahoituslaitokset ilmoittamaan lainan kokonaiskustannukset osatekijöihin eriteltynä, verotuksen vaikutus mukaan luettuna.

3.2.4

Neuvonta . ETSK katsoo, että tiukasti kiinnelainaan liittyviä neuvontapalveluja on arvioitava itsenäisten hinnoittelumekanismien avulla ja että kyseiset hinnoittelumekanismit on ilmoitettava lainan kokonaiskustannusten laskelmassa.

3.2.5.1

Sovellettavuus . Ennenaikaisesta takaisinmaksusta puhuttaessa tulisi erottaa i) tapaukset, joissa kiinnelaina maksetaan takaisin ennenaikaisesti kokonaan tai osittain, sekä ii) tapaukset, joissa takaisinmaksu johtuu mahdollisuudesta neuvotella edullisemmasta lainasta muiden rahoituslaitosten kanssa.

3.2.5.2

Korvaukset . Ennenaikaisen takaisinmaksun korvausten osalta komitea katsoo, että ne on laskettava matemaattisten kaavojen perusteella ja että niiden ilmoittaminen sopimuksissa on pakollista. Korvaukset tulisi veloittaa asiakkaalta vain, jos laina maksetaan takaisin vapaaehtoisesti. Jos sopimus siirretään, korvaukset tulisi veloittaa tilalle tulevalta rahoituslaitokselta.

3.2.6

Kytkykauppa . Kytkykauppa on asianmukaista vain, jos voidaan osoittaa siitä aiheutuva todellinen hyöty. ETSK:n mielestä ongelma voitaisiin ratkaista siten, että lainanantaja velvoitetaan esittämään kustannus-hyötylaskelma ja antamaan lainanottajalle riittävästi aikaa päättää, hyväksyykö tämä ehdotuksen, mahdollisesti jopa lainasopimuksen tekemisen jälkeen.

3.2.7

Luottorekisterit . ETSK on samaa mieltä komission kanssa siitä, että tarvitaan Euroopan laajuinen rekisteri, johon pääsyä säädellään tietosuojasta annetuin erityissäännöksin. Komitea on nimittäin sitä mieltä, että Euroopan laajuisen luottorekisterin luominen saattaa olla tärkeä seikka edistettäessä kiinnelainojen myöntäjien Euroopan laajuista kilpailua. Joka tapauksessa on helpotettava jäsenvaltioiden rekistereihin pääsyä toisesta valtiosta käsin ja yksinkertaistettava näin tiedonsaantimenettelyjä.

3.2.8

Kiinteistöjen arvioinnit . On lähdettävä siitä, että kiinteistöjen arviointi on yleistä rahoitusarviota monimutkaisempi toimenpide. Kiinteistön erityispiirteet (etenkin sen liikkumattomuus) määrittävät sen käytön, ja arviointiin vaikuttavat myös alueeseen liittyvät ulkoiset tekijät, kuten

Näin ollen on aivan mahdotonta ajatella, että kaikki kiinteistön arviointiin vaikuttavat tekijät voitaisiin tiivistää erityiseen malliin.

3.2.8.1

Kiinteistöjen arviointiperusteet . Komitea korostaa, että kiinteistöjen arviointi on edellä esitetyistä syistä erittäin monimutkaista, eikä sen mielestä ole asianmukaista käyttää yleisesti sovellettavaa erityismallia. Komitea ehdottaa sen sijaan, että kehitetään paikallistasolla parhaita käytänteitä ja vahvistetaan velvoitetta, jonka mukaan arvioinnin suorittaa henkilö, jolla on oltava toimialajärjestön myöntämä pätevyystodistus ja joka on myös vastuussa arvioinnin puolueettomuudesta.

3.2.8.2

Kiinteistöriskien arviointi . ETSK katsoo, että kiinteistön arvioinnin ohella tulisi varmistaa kiinteistön arvon volatiliteetti, jotta voidaan arvioida paremmin kiinteistön tarjoama vakuus. Komitea ehdottaa tässä yhteydessä, että hyödynnetään rahoitusmarkkinoiden toimijoiden käytössä jo olevia välineitä, joista useimmat mainitaan muissa yhteisön säädöksissä, kuten value-at-risk  (5).

3.2.9

Pakkomyyntimenettelyt . Jos kiinnelaina on jaettu kiinteistöä vastaan otettuun lainaan ja henkilökohtaiseen lainaan, on myös erotettava toisistaan kiinteistön taloudellinen edunsaaja sekä omistaja, joka antaa virallisen vakuuden.

3.2.10

Sovellettava lainsäädäntö . ETSK on sitä mieltä, että koska unionin jäsenvaltioiden siviili- ja verolainsäädäntöjen tarjoamien erilaisten mahdollisuuksien välillä voidaan toteuttaa kannattavia arbitraaseja, tilanne edistää markkinoiden yhdentymistä, jota ei muutoin voitaisi toteuttaa.

3.2.10.1

Näin ollen komitea kannattaa periaatteessa jäsenvaltioiden erilaisten lainsäädäntöjen säilyttämistä, sillä näin sopimusosapuolet voivat valita säännökset, joiden avulla voidaan alentaa rahoituksen kokonaiskustannuksia, kuten Rooman yleissopimuksessa mainitaan (6).

3.2.11

Kiskurikorot . ETSK vahvistaa aiheesta jo aiemmin esittämänsä kannan etenkin kun ajatellaan, että kuluttajaluotoista annettujen säännösten perusteella kiskurikoroille on erittäin vaikea määritellä asianmukainen raja. Komitea korostaa kuitenkin, että paras puolustus koronkiskontaa vastaan on tiedotus. ETSK ehdottaa, että perustetaan laaja-alaisia viestintävälineitä, joiden avulla tiedotetaan erilaisiin lainansaajien riskiluokituksiin sovellettavien riskinoton korvausten vaihtelurajoista.

3.2.12

Kiinnelainan jälleenrahoitus . ETSK katsoo, että valkoisen kirjan ehdotusta, jolla pyritään eriyttämään jälleenrahoitusta koskevat säännöt välittäjien subjektiivisen luonteen perusteella (erottamalla toisistaan pankit ja muut kuin pankkilaitokset), voidaan kiertää liian helposti.

3.2.12.1

Muut kuin pankkilaitokset sekä rahoitusta tarjoavat tahot . Kiinnelainan voi myöntää vain säännelty ja valvottu rahoituslaitos. Välittäjien suorittama edistämis- ja avustamistoiminta (esimerkiksi neuvonta) on sallittua, jos sen tarjoajat ovat päteviä tahoja. Niiden ei tarvitse olla luottolaitoksia.

4.1

Yhdysvaltojen äskettäinen kiinnelainoja koskeva ns. subprime-kriisi osoitti, että kiinteistöjen hintojen volatiliteetti yhdistettynä asiakasriskin pintapuoliseen arviointiin — kun ajatellaan vakuutena olevien kiinteistöjen arvoon nähden ylimitoitettujen lainanlyhennysten maksamatta jättämistä — voi aiheuttaa rahoituskriisin, jonka laajuus saattaa horjuttaa koko järjestelmää. Tämän vuoksi unionin toimissa tulisi ottaa huomioon kyseiset kokemukset sekä edellisessä kohdassa esitetyt huomiot.

4.2

Valkoisen kirjan ehdotus kiinnelainoihin sovellettavan 28. sääntelyjärjestelmän mahdollisesta käyttöönotosta EU:n jäsenvaltioissa jo olemassa olevien järjestelmien rinnalle voisi edistää unionin kiinnelainamarkkinoiden yhdentymistä sekä parantaa sopimusosapuolten valintamahdollisuuksia luomatta kuitenkaan edellytyksiä rahoitusjärjestelmän epävakaudelle, josta on osoituksena kiinnelainojen subprime-kriisi.

4.3

On mahdollista, että etenkin asuinkiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat osittain tunnepohjaiset (subjektiiviset) tekijät, joilla ei ole mitään tekemistä kiinteistön asianmukaisen ja rationaalisen (objektiivisen) arvioinnin kanssa. Tämän vuoksi kaikkien niiden komission toimien tehokkuus, joilla kiinnelainaa pyritään sääntelemään, riippuu siitä, otetaanko (objektiivinen tai subjektiivinen) viitekehys huomioon.

4.4

Olisi mielenkiintoista laatia kiinnelainan tulkintamallin hyväksymistä koskeva ehdotus, jota ETSK voisi kehittää edelleen. Tällaisessa mallissa jokainen laina jaettaisiin kahdesta passiivisesta osatekijästä muodostuvaan salkkuun.

4.5

Kahdesta osatekijästä muodostuvan mallin (twin mortgage) hyväksyminen voisi tarjota etuja, joita on tutkittava perusteellisesti. Etuja ovat esimerkiksi

4.6

ETSK toivoo, että komissio saattaa kyseisen prosessin päätökseen mahdollisimman pian ja että se osoittaa nykyistä enemmän päättäväisyyttä ja luo edellytykset sille, että institutionaalisten näkökohtien erottaminen voi muodostaa perustan mahdollisen 28. sääntelyjärjestelmän käyttöönotolle.