a.

Pitkän korjausjakson ja vaimean kasvun jälkeen asuntojen hintojen reaalikasvu kiihtyi vuositasolla kahdeksaan prosenttiin vuoden 2019 alussa. Asuntojen hintojen kehitys on koronaviruspandemian puhkeamisen jälkeen pysynyt vahvana. Hrvatska narodna bankan arvioiden mukaan asuntojen hinnat poikkeavat yhä enemmän pitkän aikavälin perustekijöistä.

b.

Useat sekä kysyntä- että tarjontapuolen tekijät voivat vaikuttaa asuntojen hintojen kehitykseen vaihtelevassa määrin Kroatian eri alueilla. Ensinnäkin joillakin alueilla huomattava osa asuntojen kysynnästä on johtunut ulkomaisista ostajista (Hrvatska narodna bankan mukaan yhteensä noin 10 prosenttia). Vaikka transaktiotoiminta oli kaiken kaikkiaan vähäisempää koronaviruspandemian puhkeamisen jälkeen, ulkomaisten ostajien osuus pysyi Hrvatska narodna bankan mukaan kriisiä edeltäneellä tasolla. Toiseksi Kroatia kärsi vuonna 2020 kahdesta maanjäristyksestä, jotka molemmat osuivat Zagrebin alueelle ja vahingoittivat asuntoja. Nämä tapahtumat paljastivat joitakin puutteita ennen 1960-lukua, eli ennen kuin Kroatiassa otettiin käyttöön maanjäristyksiltä suojaavat standardit, rakennettujen asuntojen laatuvaatimuksissa. Tämän seurauksena joidenkin tällaisten asuntojen suhteellisesti alhaisempi likviditeetti voi vähentää kaupan kohteena olevien asuntojen määrää, mikä saattaa johtaa asuntojen yleisen hintatason nousuun. Samaan aikaan vaurioituneiden asuntojen asteittainen korjaaminen, jonka kustannusten arvioitiin olevan 23 prosenttia bruttokansantuotteesta (BKT) vuonna 2020, saattaa nostaa asuntojen hintoja rakennustoiminnan lisääntymisen ja tästä taloudelle aiheutuvan myönteisen vaikutuksen kautta. Edelleen vuonna 2020 Kroatian hallitus laajensi asuntotukijärjestelmää, joka on ollut käytössä vuoden 2017 lopusta lähtien ja jossa tukiprosentit ovat korkeampia vähemmän kehittyneillä alueilla, koskemaan myös ensiasunnon ostajia.

c.

Vaikka Hrvatska narodna bankan mukaan vain noin puolet asuntotransaktioista rahoitetaan pankkilainoilla, kiinnitysluottojen reaalikasvu kiihtyi vuoden 2019 jälkipuoliskolla ja erityisesti vuoden 2020 aikana. Se oli keskimäärin noin 7,5 prosenttia tammi-elokuussa 2021. Tätä dynamiikkaa on jossain määrin vauhdittanut valtion asuntotukijärjestelmä, jossa tuettujen lainojen osuus kasvoi 18 prosentista vuonna 2019 35 prosenttiin vuonna 2020.

d.

Hrvatska narodna banka on kerännyt uusia tietoja kiinnitysluottojen luotonannon ehdoista. Näin saadut tiedot viittaavat siihen, että huomattavalla osalla uusista lainoista luototusaste oli yli 90 prosenttia vuoden 2021 alkupuoliskolla. Monet näistä lainoista olivat valtion tukemia lainoja, joiden luototusaste oli tyypillisesti 90–100 prosenttia. Noin 10 prosentissa uusista lainoista luototusaste oli yli 100 prosenttia. Noin neljännes uusista lainoista myönnettiin myös siten, että lainanhoitokulujen ja tulojen suhde (LSTI) oli yli 40 prosenttia. Lisäksi joissakin näistä uusista lainoista luototusaste oli yli 90 prosenttia. Mainittakoon vielä, että joidenkin uusien lainojen maturiteetti oli vuoden 2021 alkupuoliskolla yli 30 vuotta.

e.

Tätä taustaa vasten Kroatiassa toimivien pankkien omat varat ovat suhteellisen suuret verrattuna muualla unionissa toimiviin pankkeihin. Keskimääräinen ensisijaisen pääoman osuus oli 25 prosenttia joulukuussa 2020. Sisäisten luottoluokitusten menetelmän (IRB) mukainen kiinnitysluottojen keskimääräinen riskipaino omien varojen vaatimusten laskennassa oli 38 prosenttia kesäkuussa 2021. Näiden lainojen osuus Kroatian markkinoista oli noin 12 prosenttia. Suurin osa luottolaitoksista noudattaa standardimenetelmää, ja voidakseen soveltaa asuinkiinteistövastuisiin etuoikeuskohtelun mukaisia riskipainoja Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EU) N:o 575/2013 (3) mukaisesti, niiden on täytettävä mainitun asetuksen 124 artiklassa säädetyt tiukemmat kriteerit. Standardimenetelmää noudattavien luottolaitosten keskimääräiset riskipainot olivat 42 prosenttia kesäkuussa 2021.

f.

Samaan aikaan kotitalouksien velkaantuneisuus on Kroatiassa suhteellisen vähäistä verrattuna muihin unionin maihin. Kotitalouksien lainojen reaalikasvu oli vuonna 2020 hitaampaa kuin asuntolainojen. Tämä johtui kuluttajien luottamuksen yleisestä heikkenemisestä, joka on vähentänyt yleisten kulutusluottojen ottoa, kun taas kiinnitysluottojen valtiontukijärjestelmät ovat pitäneet asuntolainojen kysynnän kasvussa. Toinen syy voi olla kotitalouksille myönnettyjen lainojen korkojen lasku. Euroopan pankkiviranomaisen (EPV) mukaan järjestämättömien lainojen osuus kasvoi hieman vuoden 2020 jälkipuoliskolla erityisesti kotitalouksien lainojen ja kiinnitysluottojen osalta. Järjestämättömien lainojen osuus pysyi vuoden 2021 ensimmäisellä neljänneksellä muuttumattomana kotitalouksille myönnettyjen lainojen kokonaismäärän osalta (5,9 prosenttia) ja laski hieman kiinnitysluottojen osalta (3,6 prosenttiin).

g.

Vaikka kiinnitysluottojen osuus pankkien salkuissa on Kroatiassa vähäinen muihin jäsenvaltioihin verrattuna, kotitalouksien velkaantuneisuus on suhteellisen vähäistä, pankkisektorin pääoma on suhteellisen korkea ja merkittävää osaa asuntojen kysynnästä ei rahoiteta pankkilainoilla, edulliset ehdot ja mahdollisesti lievennetyt kiinnitysluottojen luotonannon ehdot voivat aiheuttaa riskin asuntojen hintojen ja kiinnitysluottojen välisen kierteen kehittymisestä keskipitkällä aikavälillä. Asuntojen hintojen nousun vuoksi asuntolainojen vakuuksien arvo on noussut, mikä mahdollistaa luotonsaajille korkeamman vipuvaikutuksen. Toisaalta asuntojen hintojen nousuun liittyy yleensä positiivinen makrotaloudellinen kehitys, joka puolestaan voi johtaa luotonantajien luotonannon ehtojen väljentämiseen markkinoiden yleisen optimismin vuoksi. Samaan aikaan asuntolainojen tarjonnan lisääntyminen saattaa aiheuttaa asuntojen hintoihin kohdistuvia nousupaineita. Keskipitkällä aikavälillä tällainen kierre voi johtaa luontoannosta johtuvaan asuntojen hintakuplaan, vaikka huomattava osa asuntojen kysynnästä rahoitetaan tällä hetkellä muista lähteistä kuin kotimaisista pankkilainoista. Luottodynamiikkaa voitaisiin edelleen voimistaa erityisesti Kroatian hallituksen edistämillä kiinnitysluottotuilla.

h.

EJRK toteaa, että Kroatiassa on käytössä useita toimenpiteitä, joilla vähennetään nykyisiä asuinkiinteistöihin liittyviä haavoittuvuuksia. Näitä ovat erityisesti asetuksen (EU) N:o 575/2013 124 artiklassa säädetty toimenpide sekä muut pääomaperusteiset toimenpiteet (esim. järjestelmäriskipuskuri), jotka osaltaan tukevat pankkialan suhteellisen korkeaa pääomapohjaa muihin jäsenvaltioihin verrattuna. Näin voidaan suojautua asuinkiinteistöihin liittyvien riskien mahdollista toteutumista vastaan. Epäsuoran velanhoitokulujen ja tulojen välisen suhteen (DSTI) yläraja, joka otettiin käyttöön luottokelpoisuuden arviointia koskevien EPV:n ohjeiden ja maksulaiminlyöntejä ja ulosmittausta koskevien EPV:n ohjeiden mukaisesti, toimii myös jossain määrin varautumisjärjestelynä luotonsaajien liiallisia velanhoitokuluja vastaan. EJRK toteaa myös, että vuonna 2020 käyttöön otettu luotonsaajaperusteisia toimenpiteitä koskeva oikeudellinen kehys on merkittävästi laajentanut Kroatian makrovakauspolitiikan välineistöä ja että vuoden 2020 lopussa aloitettu yksityiskohtainen tietojen kerääminen luotonannon ehdoista mahdollistaa asuinkiinteistömarkkinoista aiheutuvien riskien tehokkaan seurannan.

i.

Tulevaisuuteen suuntautuvasta näkökulmasta ja ottaen huomioon keskipitkän aikavälin riskinäkymät, nykyistä makrovakauspoliittisten toimenpiteiden yhdistelmää pidetään osittain asianmukaisena ja osittain riittävänä. Tulevaisuuteen suuntautuvasta näkökulmasta katsottuna – huolimatta pankkisektorin suhteellisen korkeasta pääomasta – selkeiden luotonsaajaperusteisten toimenpiteiden käyttöönotto voisi täydentää nykyisiä kiinnitysluottoihin liittyviä makrovakaustoimenpiteitä ennakoivana vastatoimena asuntojen hintojen ja luottojen välisen kierteen mahdolliselle kehitykselle, jota lievennetyt luotonannon ehdot ja valtion kiinnitysluottotuet saattavat vahvistaa. Samalla makrovakauspolitiikkaa voitaisiin täydentää laajemmilla poliittisilla toimenpiteillä, joilla puututaan kotitalouksien velkaantumista helpottaviin tai edistäviin tekijöihin eli valtion kiinnitysluottotukiin. Tämä tukisi nykyisiä makrovakaustoimenpiteitä, joilla puututaan Kroatian asuinkiinteistömarkkinoilla havaittuihin jäljellä oleviin haavoittuvuuksiin tehokkaasti ja tuloksellisesti aiheuttamatta kohtuuttomia kustannuksia Kroatian reaalitaloudelle ja rahoitusjärjestelmälle.