31994L0047

EUROOPAN PARLAMENTIN JA NEUVOSTON DIREKTIIVI 94/47/EY,

annettu 26 päivänä lokakuuta 1994,

ostajien suojaamisesta kiinteistöjen osa-aikaisen käyttöoikeuden ostosopimuksen tiettyihin osiin nähden

EUROOPAN PARLAMENTTI JA EUROOPAN UNIONIN NEUVOSTO, jotka

ottavat huomioon Euroopan yhteisön perustamissopimuksen ja erityisesti sen 100 a artiklan,

ottavat huomioon komission ehdotuksen(1),

ottavat huomioon talous- ja sosiaalikomitean lausunnon(2),

noudattavat perustamissopimuksen 189 b artiklassa määrättyä menettelyä(3),

sekä katsovat, että

1. erot kansallisten lainsäädäntöjen välillä yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaisen käyttöoikeuden ostosopimusten alalla ovat omiaan aiheuttamaan esteitä sisämarkkinoiden moitteettomalle toiminnalle, kilpailun vääristymistä ja kansallisten markkinoiden eristämistä,

2. tämän direktiivin tavoitteena on luoda alaa koskevien yhteisten sääntöjen vähimmäisperusta sisämarkkinoiden moitteettoman toiminnan ja tätä kautta ostajien suojaamisen varmistamiseksi; riittää, että nämä säännöt koskevat sopimuksia ainoastaan siltä osin kuin ne liittyvät sopimuksen rakenteellisia osia koskevaan tietoon ja yksityiskohtaisiin sääntöihin tämän tiedon levittämisestä sekä irtisanomista ja vetäytymistä koskeviin toimenpiteisiin ja yksityiskohtaisiin sääntöihin; sopiva väline tarkoitetun tavoitteen saavuttamiseksi on direktiivi; tämä direktiivi noudattaa näin ollen toissijaisuusperiaatetta,

3. tässä direktiivissä tarkoitettujen sopimusten kohteena olevien oikeuksien oikeudellinen luonne on hyvin erilainen jäsenvaltioissa; näin ollen olisi viitattava yhteenvetona kyseisiin eri lainsäädäntöihin antamalla riittävän laaja määritelmä kyseisistä sopimuksista, tämän kuitenkaan merkitsemättä yhteisön tasolla tapahtuvaa kyseisten oikeuksien oikeudellisen luonteen yhdenmukaistamista,

4. tässä direktiivissä ei pyritä säätelemään, missä määrin yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaista käyttöä koskevia sopimuksia voidaan tehdä jäsenvaltioissa, eikä kyseisten sopimusten oikeudellisia perustoja,

5. sopimukset, jotka koskevat osa-aikaisen käyttöoikeuden saamista yhteen tai useampaan kiinteistöön, eroavat käytännössä vuokrasopimuksista; tämä ero ilmenee muun muassa maksutavassa,

6. hotelleita ja muita samanlaisia turisteille tarkoitettuja asumuksia koskevat markkinoilla samanlaiset sopimukset kuin ne, jotka tekevät tämän direktiivin tarpeelliseksi,

7. on tarpeen välttää harhaanjohtavia tai epätäydellisiä mainintoja erityisesti yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaisen käyttöoikeuden myyntiä koskevissa tiedoissa, jotka koskevat erityisesti yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaisen käyttöoikeuden myyntiä; näihin tietoihin olisi liitettävä lisäselvitys, jonka on oltava jokaisen sitä pyytävän käytettävissä; tähän lisäselvitykseen sisältyvien tietojen on kuuluttava sopimukseen yhden tai useamman kiinteistön väliaikaisesta käyttöoikeudesta,

8. ostajan suojan korkean tason varmistamiseksi ja yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaiseen käyttöön liittyvien erityispiirteiden vuoksi yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaisen käyttöoikeuden ostosopimuksen on sisällettävä vähintään tietyt osat,

9. olisi määriteltävä vähimmäisvelvoitteet, joita myyjien on noudatettava ostajien suojaamiseksi tehokkaasti tällä alalla,

10. yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaisen käyttöoikeuden ostosopimus on tehtävä sen yhteisön virallisiin kieliin kuuluvalla tai kuuluvilla jäsenvaltion kielellä tai kielillä, jossa ostaja asuu tai jonka kansalainen hän on; se jäsenvaltio, jossa ostaja asuu, voi kuitenkin vaatia, että sopimus tehdään sen yhteisön virallisiin kieliin kuuluvalla tai kuuluvilla kielellä tai kielillä; on tärkeää hankkia sopimuksen käännös sen jäsenvaltion muodollisuuksien noudattamiseksi, jossa kiinteistö on,

11. jotta ostaja voisi paremmin ymmärtää tehdyistä sopimuksista johtuvat velvoitteet ja niiden takaamat oikeudet, olisi säädettävä määräajasta, jonka kuluessa hän voi vetäytyä sopimuksesta syytä ilmoittamatta, ottaen huomioon, että kiinteistö on usein eri valtion alueella ja eri lainsäädännön alainen kuin ostaja,

12. myyjän vaatimat ennakkomaksut ennen määräajan päättymistä, jonka kuluessa ostaja voi vetäytyä sopimuksesta syytä ilmoittamatta, saattavat heikentää ostajan suojaa; näin ollen on tarpeen kieltää ennakkomaksut ennen edellä tarkoitetun määräajan päättymistä,

13. olisi otettava huomioon, että luottosopimuksen mitätöimisestä ei seuraa rangaistusta, jos yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaisen käyttöoikeuden ostosopimus, jonka hinta katetaan kokonaan tai osittain myyjän tai hänen kanssaan sopimuksen tehneen ulkopuolisen henkilön ostajalle myöntämällä luotolla,

14. joissakin tapauksissa on olemassa vaara, että ostaja jää ilman tässä direktiivissä säädettyä suojaa, jos jonkin kolmannen maan laki määritellään sopimukseen sovellettavaksi laiksi; näin ollen olisi annettava säännökset tämän vaaran ennakoimiseksi, ja

15. ostajan velvollisuuksien täyttämiseksi tarkoitettujen toimenpiteiden toteuttaminen kuuluu jäsenvaltioille,

OVAT ANTANEET TÄMÄN DIREKTIIVIN:

1 artikla

Tämän direktiivin tarkoituksena on lähentää jäsenvaltioiden lakeja, asetuksia ja hallinnollisia määräyksiä ostajien suojaamisesta niiltä sopimusten osilta, jotka koskevat suorasti tai välillisesti osa-aikaista käyttöoikeuden ostamista yhteen tai useampaan kiinteistöön.

Tämä direktiivi koskee vain niitä määräyksiä, jotka koskevat sopimusten seuraavia kohtia:

- sopimuksen rakenneosiin liittyvät tiedot ja kyseisen tiedon välittämistä koskevat yksityiskohtaiset säännöt,

- irtisanomista ja vetäytymistä koskevat toimenpiteet ja yksityiskohtaiset säännöt.

Sopimuksen yleisten sääntöjen osalta jäsenvaltioilla on päätösvalta muihin osiin nähden, muun muassa niiden oikeuksien oikeudellisen luonteen määräämiseen, jotka ovat tässä direktiivissä tarkoitettujen sopimusten kohteena.

2 artikla

Tässä direktiivissä:

-`yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaisen käyttöoikeuden ostamista suoraan tai välillisesti koskevalla sopimuksella`, jäljempänä "sopimus", tarkoitetaan mitä tahansa vähintään kolmeksi vuodeksi tehtyä sopimusta tai sopimussarjaa, jolla suoraan tai välillisesti tiettyä yhteishintaa vastaan luodaan, siirretään tai määrätään siirrettäväksi esineoikeus tai muu oikeus, joka koskee yhden tai useamman kiinteistön käyttöä vuosittain määrättynä tai määriteltävissä olevana yli viikon pituisena kautena,

-`kiinteistöllä` tarkoitetaan rakennusta tai rakennuksen osaa, jota käytetään asumistarkoitukseen ja jota sopimuksen kohteena oleva oikeus koskee,

-`myyjällä` tarkoitetaan luonnollista henkilöä tai oikeushenkilöä, joka tämän direktiivin tarkoittamissa sopimuksissa ja ammatillisen toimintansa osana luo, siirtää tai sitoutuu siirtämään sopimuksen kohteena olevan oikeuden,

-`ostajalla` tarkoitetaan luonnollista henkilöä, joka tämän direktiivin tarkoittamissa sopimuksissa, sellaisessa tarkoituksessa, jota ei voida laskea hänen ammatilliseen toimintaansa kuuluvaksi, saa siirron kautta sopimuksen kohteena olevan oikeuden tai jolle sopimuksen kohteena oleva oikeus luodaan.

3 artikla

1. Jäsenvaltioiden on lainsäädännössään säädettävä toimenpiteistä, jotka on tarkoitettu varmistamaan, että myyjän on toimitettava kenelle tahansa kiinteistöstä tai kiinteistöistä tietoa pyytävälle asiakirja, jossa on paitsi yleiskuvaus kiinteistöstä tai kiinteistöistä myös ainakin lyhyet ja tarkat tiedot liitteen a-g, i ja l alakohdassa mainituista seikoista, samoin kuin viittaukset siihen, miten asiasta voi saada lisätietoja.

2. Jäsenvaltioiden on lainsäädännössään säädettävä, että kaikki 1 kohdassa tarkoitetut tiedot, joiden on sisällyttävä 1 kohdassa tarkoitettuun selvitykseen, ovat erottamaton osa sopimusta.

Elleivät osapuolet nimenomaan toisin sovi, 1 kohdassa tarkoitettuun selvitykseen sisältyviin tietoihin tehdyt muutokset eivät voi johtua muista kuin myyjästä riippumattomista syistä.

Tietoihin tehdyistä muutoksista on ilmoitettava ostajalle ennen sopimuksen tekoa. Sopimuksessa on erityisesti mainittava nämä muutokset.

3. Kyseiseen kiinteistöön liittyvästä mainonnasta on käytävä ilmi mahdollisuus saada 1 kohdassa mainittu selvitys, samoin kuin paikka, josta sen voi saada.

4 artikla

Jäsenvaltioiden on lainsäädännössään säädettävä, että

- sopimuksen, jonka on oltava kirjoitetussa muodossa, on sisällettävä ainakin liitteessä mainitut seikat,

- sopimuksen ja 3 artiklan 1 kohdassa tarkoitetun selvityksen on oltava ostajan valinnan mukaan kirjoitettu yhteisön virallisiin kieliin kuuluvalla tai kuuluvilla sen jäsenvaltion kielellä tai yhdellä sen jäsenvaltion kielistä, jossa ostaja asuu tai sen jäsenvaltion kielellä tai yhdellä sen maan kielistä, jonka kansalainen hän on. Jäsenvaltio, jossa ostaja asuu voi kuitenkin vaatia, että sopimus laaditaan aina ainakin kyseisen jäsenvaltion yhteisön virallisiin kieliin kuuluvalla tai kuuluvilla kielellä tai kielillä, ja

- myyjän on annettava ostajalle sopimuksen käännös yhteisön virallisiin kieliin kuuluvalla tai kuuluvilla sen jäsenmaan kielellä tai kielillä, jossa kiinteistö on.

5 artikla

Jäsenvaltioiden on lainsäädännössään säädettävä seuraavaa:

1) niiden mahdollisuuksien lisäksi, jotka kansallinen lainsäädäntö tarjoaa ostajalle sopimusten pätemättömyyden osalta, ostajalla on oikeus:

- vetäytyä sopimuksesta syytä ilmoittamatta kymmenen kalenteripäivän kuluessa osapuolten sopimuksen allekirjoittamisesta tai osapuolten sitovan ennakkosopimuksen allekirjoittamisesta. Jos kymmenes päivä on yleinen vapaapäivä, määräaikaa jatketaan seuraavaan ensimmäiseen arkipäivään,

- jos sopimuksessa ei ole osapuolten sopimusta allekirjoittaessa tai osapuolten sitovaa ennakkosopimusta allekirjoittaessa liitteen a, b, c, d 1, d 2, h, i, k, l, m alakohdassa mainittuja tietoja, irtisanoa sopimus kolmen kuukauden kuluessa kyseisestä hetkestä. Jos kyseisten kolmen kuukauden kuluessa kyseessä olevat tiedot esitetään, ostajalla on oikeus kyseisestä hetkestä ensimmäisessä luetelmakohdassa mainittuun vetäytymisaikaan,

- jos toisessa luetelmakohdassa säädetyn kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisoikeutta ei ole käytetty ja jos sopimuksessa ei ole liitteen a, b, c, d 1, d 2, h, i, k, l, m alakohdassa mainittuja tietoja, seuraavasta päivästä kyseisen määräajan päättymisen jälkeen ensimmäisessä luetelmakohdassa mainittuun vetäytymisaikaan,

2) jos ostaja aikoo käyttää 1 kohdassa säädettyjä oikeuksia, hänen on ilmoitettava siitä ennen määräajan päättymistä kansallisen lainsäädännön mukaisesti todistettavissa olevalla tavalla henkilölle, jonka nimi ja osoite ovat tätä varten sopimuksessa, siinä liitteen 1 kohdan mukaisesti vahvistettujen yksityiskohtaisten sääntöjen mukaisesti; määräaikaa katsotaan noudatetun, jos kirjallinen ilmoitus on lähetetty ennen määräajan päättymistä,

3) jos ostaja käyttää 1 kohdan ensimmäisessä luetelmakohdassa säädettyjä oikeuksia, häntä ei saa tällöin kansallisen lainsäädännön mukaisesti vaatia korvaamaan sopimuksen tekemisestä tai siitä vetäytymisestä aiheutuneita kuluja, jotka johtuvat niistä toimista, jotka on pakollisesti suoritettava ennen 1 kohdan ensimmäisessä luetelmakohdassa tarkoitetun kauden päättymistä. Sopimuksessa on erityisesti mainittava kyseiset kulut,

4) jos ostaja käyttää 1 kohdan ensimmäisessä luetelmakohdassa säädettyä irtisanomisoikeutta, häneltä ei vaadita mitään korvauksia.

6 artikla

Jäsenvaltioiden on lainsäädännössään säädettävä toimenpiteistä, joilla kielletään kaikki ostajan suorittamat ennakkomaksut ennen vetäytymisoikeuden määräajan päättymistä.

7 artikla

Jäsenvaltioiden on lainsäädännössään säädettävä, että:

- jos hinta katetaan kokonaan tai osittain myyjän myöntämällä luotolla, tai

- jos hinta katetaan kokonaan tai osittain myyjän tai hänen kanssaan sopimuksen tehneen ulkopuolisen henkilön ostajalle myöntämällä luotolla,

luottosopimus sanotaan seuraamuksitta irti, kun ostaja käyttää 5 artiklassa säädettyä tai vetäytymisoikeuttaan.

Jäsenvaltiot määrittävät luottosopimuksen irtisanomiseen sovellettavat yksityiskohtaiset säännöt.

8 artikla

Jäsenvaltioiden on lainsäädännössään säädettävä, että kansallisessa lainsäädännössä vahvistettujen edellytysten mukaisesti yksikään määräys, jossa ostaja luopuu tässä direktiivissä tarkoitettujen oikeuksien eduista, tai jossa myyjä vapautetaan tämän direktiivin mukaisista velvoitteista, ei sido ostajaa.

9 artikla

Jäsenvaltioiden on toteutettava tarvittavat toimenpiteet sovellettavasta laista riippumatta, jotta ostaja ei jäisi ilman tämän direktiivin mukaista suojaa, jos kiinteistö sijaitsee jonkin jäsenvaltion alueella.

10 artikla

Jäsenvaltioiden on lainsäädännössään säädettävä tämän direktiivin säännösten noudattamatta jättämisen seuraamuksista.

11 artikla

Tämä direktiivi ei estä jäsenvaltioita antamasta tai pitämästä edelleen voimassa näihin kysymyksiin liittyviä säännöksiä ostajan suojan parantamiseksi, sanotun kuitenkaan rajoittamatta sopimuksesta johtuvien velvollisuuksien täyttämistä.

12 artikla

1. Jäsenvaltioiden on saatettava tämän direktiivin noudattamisen edellyttämät lait, asetukset ja hallinnolliset määräykset voimaan viimeistään 30 kuukauden kuluessa sen jälkeen, kun se on julkaistu Euroopan yhteisön virallisessa lehdessä. Niiden on ilmoitettava siitä viipymättä komissiolle.

Näissä jäsenvaltioiden antamissa säädöksissä on viitattava tähän direktiiviin tai niitä virallisesti julkaistaessa niihin on liitettävä viittaus tähän direktiiviin. Jäsenvaltioiden on säädettävä siitä, miten viittaukset tehdään.

2. Jäsenvaltioiden on toimitettava tässä direktiivissä tarkoitetuista kysymyksistä antamansa kansalliset säännökset kirjallisina komissiolle.

13 artikla

Tämä direktiivi on osoitettu kaikille jäsenvaltioille.

Tehty Strasbourgissa 26 päivänä lokakuuta 1994.

Euroopan parlamentin puolesta

Puhemies

K. HÄNSCH

Neuvoston puolesta

Puheenjohtaja

J. EEKHOFF

(1) EYVL N:o C 299, 5.11.1993, s. 8

(2) EYVL N:o C 108, 19.4.1993, s. 1

(3) Euroopan parlamentin lausunto (EYVL N:o C 176, 28.6.1993, s. 95 ja EYVL N:o 255, 20.9.1993, s. 70), vahvistettu 2 päivänä joulukuuta 1993 (EYVL N:o C 342, 20.12.1993, s. 3); neuvoston yhteinen kanta, hyväksytty 4 päivänä maaliskuuta 1994 (EYVL N:o C 137, 19.5.1994, s. 42); Euroopan parlamentin päätös, tehty 4 päivänä toukokuuta 1994 (EYVL N:o C 205, 25.7.1994), sovitteluvaliokunnan yhteinen ehdotus, tehty 22.9.1994

LIITE

Osat, jotka 4 artiklassa tarkoitetussa sopimuksessa on vähintään oltava

a) osapuolten henkilöllisyys ja asuinpaikka, yksityiskohtaisine merkintöineen myyjän oikeudellisesta asemasta sopimuksen tekohetkellä sekä omistajan henkilöllisyys ja asuinpaikka;

b) sopimuksessa kyseessä olevan oikeuden tarkka luonne sekä määräys kyseisen oikeuden käyttämisen edellytyksistä niiden jäsenvaltioiden alueella, jossa kiinteistö sijaitsee tai kiinteistöt sijaitsevat, ja täyttyvätkö kyseiset edellytykset, tai päinvastaisessa tapauksessa, mitkä edellytykset on vielä täytettävä;

c) kun kiinteistö on määritetty, yksityiskohtainen kuvaus kyseisestä kiinteistöstä ja sen sijaintipaikasta;

d) kun kiinteistö on rakenteilla:

1) rakennuksen rakennusvaihe,

2) kohtuullinen arvio kiinteistön valmistumisen viivästymisajasta,

3) jos kyseessä on tietty kiinteistö, rakennusluvan numero ja toimivaltaisten viranomaisten täydellinen nimi ja osoite,

4) kiinteistön toimivaksi tekevien yhteisten palvelujen valmistumisvaihe (kaasu-sähkö-, vesi- ja puhelinliittymät),

5) kiinteistön valmistumiseen liittyvät vakuudet, ja jos kiinteistö ei valmistu, kaikkiin suoritettuihin maksuihin liittyvät vakuudet, ja tarvittaessa yksityiskohtaiset säännöt kyseisten vakuuksien soveltamiseksi;

e) ostajan käytössä jo tai myöhemmin olevat yhteiset palvelut (valaistus, vesi, kunnossapito, jätehuolto), ja käytön edellytykset;

f) yhteiset tilat, esim. uima-allas, sauna, jotka ovat ostajan käytössä nyt tai mahdollisesti myöhemmin ja tarvittaessa käytön edellytykset;

g) periaatteet, joiden mukaisesti kiinteistön kunnossa- ja ylläpito sekä sen hallinto ja johto järjestetään;

h) tarkka maininta kaudesta, jona sopimuksessa kyseessä olevaa oikeutta saa käyttää ja tarvittaessa käyttöönotetun järjestelyn kesto; päivä, josta alkaen ostaja saa käyttää sopimuksessa kyseessä olevaa oikeutta;

i) hinta, joka ostajan on maksettava voidakseen käyttää sopimuksen kohteena olevaa oikeutta; arvio summasta, joka ostajan on maksettava yhteisten tilojen ja palvelujen käytöstä; kiinteistössä asumiseen liittyvien maksujen laskuperusteet, pakolliset lakimääräiset maksut (verot, maksut) sekä ylimääräiset hallinnolliset kulut (johto, kunnossa- ja ylläpito);

j) määräys, jossa on mainittu, että kiinteistön hankkimisesta ei aiheudu muita kuin sopimuksessa vahvistettuja kuluja, maksuja tai velvoitteita;

k) onko mahdollista osallistua sopimuksessa kyseessä olevan oikeuden vaihto- ja/tai jälleenmyyntijärjestelmään, sekä mahdolliset myyjän tai sopimuksessa hänen nimittämänsä kolmannen henkilön järjestämän vaihto- ja/tai jälleenmyyntijärjestelmän maksut;

l) tietoja oikeudesta sopimuksen irtisanomiseen tai siitä vetäytymiseen ja maininta henkilöstä, jolle ilmoitus mahdollisesta irtisanomisesta tai vetäytymisestä on tehtävä sekä maininta ilmoituksen tekemisen yksityiskohtaisista säännöistä; yksityiskohtainen maininta niiden kulujen luonteesta ja määrästä, jotka ostajan olisi palautettava tämän direktiivin 5 artiklan 3 kohdan mukaisesti jos hän käyttää vetäytymisoikeuttaan; tarvittaessa, tietoja sopimukseen liittyvän luottosopimuksen irtisanomisesta, kun edellinen sopimus irtisanotaan tai siitä vetäydytään;

m) molempien osapuolten allekirjoittaman sopimuksen allekirjoitusaika ja -paikka.