(1)

24. juulil 2014 komisjonile esitatud kaebuses teavitati komisjoni, et Eesti Maaeluministeerium (varem Eesti Põllumajandusministeerium, praegu Eesti Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, edaspidi „ministeerium“) oli väidetavalt andnud ebaseaduslikku riigiabi ASile Tartu Agro. Komisjon registreeris kaebuse 28. juulil 2014.

(2)

Kaebuse esitaja väitel on ministeerium andnud ASile Tartu Agro ebaseaduslikku riigiabi, andes Tartu maakonnas rendile põllumajandusmaa hinnaga, mis on olnud turumäärast madalam alates rendilepingu sõlmimisest 2000. aastal.

(3)

14. augustil 2014 edastas komisjon kaebuse Eesti ametiasutustele ning palus neil esitada teavet ja märkusi kaebuse esitaja väidete kohta. Eesti ametiasutused vastasid 3. oktoobril 2014.

(4)

27. veebruari 2017. aasta kirjas teavitas komisjon Eestit oma otsusest algatada eespool nimetatud asjas Euroopa Liidu toimimise lepingu (edaspidi „ELi toimimise leping“) artikli 108 lõikes 2 sätestatud menetlus (edaspidi „uurimismenetlus“).

(5)

Komisjoni otsus menetlus algatada avaldati Euroopa Liidu Teatajas (2) (edaspidi „menetluse algatamise otsus“) (3) ja komisjon palus huvitatud isikutel esitada oma märkused ühe kuu jooksul alates menetluse algatamise otsuse avaldamisest.

(6)

Eesti ametiasutused esitasid oma märkused 21. aprillil 2017.

(7)

Samuti sai komisjon kahed märkused huvitatud isikutelt. Need märkused edastati Eesti ametiasutustele 10. mail 2017 ja 12. mail 2017. Eesti ametiasutused esitasid oma märkused 28. juunil 2018.

(8)

11. juunil 2017 esitas kaebuse esitaja lisamärkused viies lisas. Kuna neist kolme ei olnud võimalik avada, esitas kaebuse esitaja need uuesti 19. juunil 2017. Need märkused edastati Eesti ametiasutustele 3. juulil 2017. Eesti ametiasutused esitasid oma märkused 21. juulil 2017.

(9)

AS Tartu Agro võttis komisjoniga ühendust 30. augusti 2017. aasta kirjaga. Komisjon vastas 11. septembri 2017. aasta kirjaga.

(10)

Kaebuse esitaja võttis komisjoniga ühendust 9. jaanuari 2018. aasta, 30. jaanuari 2019. aasta ja 14. juuli 2019. aasta kirjadega. Komisjon vastas vastavalt 7. veebruari 2018. aasta, 1. märtsi 2019. aasta ja 17. juuli 2019. aasta kirjadega.

(11)

7. veebruaril 2019 peeti Eesti ametiasutustega telekonverents.

(12)

Komisjon saatis 15. veebruaril 2019 Eesti ametiasutustele täiendava teabe esitamise nõude, millele Eesti ametiasutused vastasid 17. aprilli 2019. aasta kirjaga.

(13)

24. jaanuaril 2020 võttis komisjon vastu oma esimese lõpliku otsuse, milles järeldati, et Eesti andis ASile Tartu Agro põllumajandusmaa turuhinnast madalama hinnaga rendile andmisega ebaseaduslikult riigiabi, rikkudes ELi toimimise lepingu artikli 108 lõiget 3 (edaspidi „esialgne otsus“) (4).

(14)

Komisjon järeldas, et lisaks ASi Tartu Agro tegelikult makstud rendile oleks tulnud rendimaksete hulka arvata ka 50 % maaparandussüsteemi tehtud investeeringutest ja 100 % igal aastal makstud maamaksust. Komisjon kasutas hinnangulist turuhinda, mis oli sõltuvalt ajavahemikust väliseksperdi hindamisaruandes (Uus Maa aruandes) esitatud hinnangulise hinnavahemiku ja Eesti Statistikaameti andmete keskmine.

(15)

Esialgses otsuses järeldati, et Eesti peaks selle meetme lõpetama ja ASile Tartu Agro antud ebaseadusliku abi tagasi nõudma, välja arvatud juhul, kui abi anti konkreetsele projektile, mis vastas abi andmise ajal grupierandi määruste, vähese tähtsusega abi määruse või mõne komisjoni heakskiidetud abikava kõikidele tingimustele (esialgse otsuse põhjendus 17). Eesti ametiasutused rakendasid esialgse otsuse. Täpsemalt nõuti ebaseaduslik abi tagasi ja 29. detsembril 2020 tõstsid Eesti ametiasutused renditasu vastavalt esialgses otsuses sätestatud metoodikale, kohaldades seda otsust tagasiulatuvalt alates 1. jaanuarist 2020.

(16)

13. juulil 2021 tühistas Üldkohus esialgse otsuse täies ulatuses (5) (edaspidi „Üldkohtu otsus“).

(17)

29. septembril 2022 saatsid Eesti ametiasutused komisjonile Üldkohtu otsust käsitleva kirja. Komisjon vastas Eesti ametiasutustele 7. oktoobril 2022.

(18)

13. oktoobril 2022 saatsid Eesti ametiasutused 12. oktoobri 2022. aasta kirjaga vastuse komisjoni 7. oktoobri 2022. aasta kirjale. Komisjon vastas Eesti ametiasutustele 16. novembril 2022.

(19)

22. novembril 2022 saatis AS Tartu Agro komisjonile kirja, et selgitada oma seisukohti seoses Üldkohtu otsusega ja eelise suuruse kindlaksmääramise meetodiga. 14. detsembril 2022 vastas komisjon ASile Tartu Agro ning edastas selle kirja Eesti ametiasutustele ja palus neil esitada märkusi. Järgnevalt palus komisjon 22. detsembril 2022 Eesti ametiasutustelt lisateavet. Eesti ametiasutused esitasid oma märkused 3. veebruari 2023. aasta kirjaga 6. veebruaril 2023. 17. aprillil 2023 saatis AS Tartu Agro komisjonile kirja ning väljendas oma seisukohti ja edastas märkused Eesti ametiasutuste 6. veebruaril 2023. aastal esitatud teabe kohta.

(20)

5. juunil 2023 palusid komisjoni talitused Eesti ametiasutustel kinnitada, et nende 6. veebruari 2023. aasta kiri ei sisalda konfidentsiaalset teavet. Eesti ametiasutused vastasid komisjonile 13. juunil 2023 ja kinnitasid, et nende kiri ei sisaldanud konfidentsiaalset teavet.

(21)

26. juunil 2023 edastasid komisjoni talitused Eesti ametiasutuste 6. veebruari 2023. aasta kirja ASile Tartu Agro. 25. juulil 2023 vastas AS Tartu Agro komisjoni 26. juuni 2023 aasta kirjale ja taotles kohtumist komisjoni talitustega.

(22)

27. septembril 2023 korraldati komisjoni talituste ja ASi Tartu Agro vahel konverentskõne.

(23)

3. oktoobril 2023 saatis AS Tartu Agro kirjalikult 27. septembri 2023. aasta konverentskõne ajal suuliselt tehtud esitluse.

(24)

24. oktoobril 2023 saatis AS Tartu Agro komisjonile kirja teel oma märkused koos tõendavate dokumentidega.

(25)

16. mail 2024 lükkas Tallinna Halduskohus kohtuasjas nr 3-20-620 tagasi ASi Tartu Agro hagi seoses tagasinõutud ebaseadusliku abi tagastamisega.

(26)

Eesti nõustus erandkorras loobuma oma õigustest, mis tulenevad ELi toimimise lepingu artiklist 342 koostoimes nõukogu määruse nr 1 (6) artikliga 3, ning oli nõus sellega, et käesolev otsus võetakse vastu ja sellest teavitatakse inglise keeles (edaspidi „otsus“).

(27)

Abisaaja on AS Tartu Agro, kes on praegu põllumajandussaaduste esmatootmise ja metsandussektoris tegutsev piiratud vastutusega äriühing. Muu hulgas toodab ta piima, liha ja teravilja (7).

(28)

Meetmed, mida Eesti ASi Tartu Agro heaks võttis (edaspidi „meetmed“), koosnevad järgmisest:

(29)

Komisjon on seisukohal, et menetluse algatamise otsuse ja sellest tulenevalt ka käesoleva otsuse kohaldamisalasse kuuluvad meetmed, mille üle rendilepingu pooled (see tähendab Eesti ja AS Tartu Agro) läbi rääkisid ja mida nad rakendasid. Ühepoolse ja tagasiulatuva muudatusega, mille Eesti tegi 29. detsembril 2020 eesmärgiga täita esialgset otsust, muudeti rendilepingut oluliselt. Seepärast seda olulist muudatust käesolevas otsuses ei käsitleta. Kõiki võimalikke eeliseid, mille AS Tartu Agro sai alates 1. jaanuarist 2020, tuleb seega uurida eraldi, sest sellised eelised – kui neid oli – liigituksid uueks abiks määruse (EL) 2015/1589 (8) artikli 1 punkti c tähenduses.

(30)

AS Tartu Agro, algselt Tartu Riigimajand, on Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 1992. aasta otsusega (9) seemnekasvatuseks ja loomakasvatusalaseks uurimistegevuseks loodud riigimajandi õigusjärglane.

(31)

1997. aastal kujundati riigimajand ümber piiratud vastutusega äriühinguks AS Tartu Agro.

(32)

16. novembril 2000 rentis ministeerium ASile Tartu Agro 25 aastaks Tähtvere vallas põllumajandusmaatükid kogupindalaga 3 089,17 hektarit.

(33)

2001. aasta augustis otsustas riik oma aktsiad ASis Tartu Agro võõrandada. Aktsiad müüdi 2. oktoobril 2001 eraettevõtjale OÜ Tartland. 2002. aastal ühines OÜ Tartland ASiga Tartu Agro.

(34)

Riigiabi eeskirjad muutusid Eesti Vabariigi (edaspidi „Eesti“) jaoks kohustuslikuks 1. mail 2004, s.o kuupäeval, mil Eesti Euroopa Liiduga ühines. Komisjoni ei teavitatud meetmetest nelja kuu jooksul alates ühinemiskuupäevast (vt põhjendus 469).

(35)

Algse rendilepingu, sealhulgas rendimakseid käsitlevate tingimuste üle on alates 1. maist 2004 mitmel korral uusi läbirääkimisi peetud (vt põhjendused 75–82).

(36)

Komisjon järeldas menetluse algatamise otsuses, et ta ei saa välistada, et hinnatav meede võib kujutada endast riigiabi ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. Täpsemalt tõstatas komisjon kahtlusi seoses sellega, kas renditasu, mida AS Tartu Agro 25 aastaks sõlmitud rendilepingu alusel alates 16. novembrist 2000 maksis, võis olla turuhinnast väiksem ja seega anda ASile Tartu Agro majandusliku eelise.

(37)

Komisjon tuletas meelde, et selle uurimiseks, kas avaliku sektori asutuse tehtud majanduslik tehing annab tehingu teisele poolele eelise, tuleb hinnata, kas tehing tehti tavapärastel turutingimustel. Lisaks tuleb hinnata, kas pooled on tegelikult tegutsenud vastavalt sõlmitud lepingule ja tavapärastele turutingimustele.

(38)

Kui vara renditakse avatud, läbipaistva, mittediskrimineeriva ja mittetingimusliku pakkumismenetluse tulemusel kooskõlas avalike hangete korraldamise põhimõtetega, (10) võib üldiselt eeldada, et selline tehing vastab turutingimustele, kui lepingupooled tegutsevad kokkulepitud viisil. Komisjon ei saanud menetluse algatamise otsuses järeldada, et pakkumismenetlus oli läbipaistev, mittediskrimineeriv ja mittetingimuslik (menetluse algatamise otsuse põhjendus 58).

(39)

Lisaks näis Eesti ametiasutuste esitatud sõltumatu Uus Maa aruanne osutavat sellele, et ASi Tartu Agro makstud renditasu oli turuhindadest väiksem. Seetõttu ei saanud komisjoni järelduse kohaselt välistada, et ASile Tartu Agro võidi anda eelis.

(40)

Eelis näis olevat valikuline, kuna maa anti rendile ühele ettevõtjale, nimelt ASile Tartu Agro. ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 muud elemendid, nimelt riigi ressursside kasutamine, konkurentsi moonutamine ja mõju kaubandusele, näisid samuti esinevat (menetluse algatamise otsuse põhjendused 43–45 ja 65–67), arvestades eeskätt seda, et AS Tartu Agro tegutseb põllumajandusliku esmatootmise sektoris, kus tavapäraselt tegutseb mitu mikro-, väikeseid ja keskmise suurusega ettevõtjat (VKEd), mis on vastuvõtlikud konkurentsimoonutustele ja kaubandusele avalduvale mõjule. Peale selle oli renditehing erakordne renditud maa-ala suuruse ja rendilepingu kestuse tõttu.

(41)

Samuti hindas komisjon, kas meetmeid saab pidada siseturuga kokkusobivaks. Kuna riigiabi, mida antakse maa põhjendamatult väikese renditasuna, kujutab endast tegevusabi, sest sellega vähendatakse abisaaja tavapäraseid tegevuskulusid, käsitati tegevusabi esmapilgul siseturuga kokkusobimatuna, eelkõige ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c alusel (11).

(42)

Algne rendileping ASiga Tartu Agro sõlmiti piiratud pakkumismenetluse tulemusel. Eesti ametiasutused ei ole esitanud lisadokumente, millest nähtuks, mis põhjusel sõlmiti algne rendileping erakordselt pikaks ajaks ja erakordselt suure maa-ala kohta.

(43)

Valikumenetluse esimene etapp oli pakkumiskutse ametlik avaldamine. Pakkumiskutse avaldati 6. juulil 2000 ministeeriumi taotlusel Ametlikes Teadaannetes (edaspidi „ametlik pakkumiskutse“). Ametlik pakkumiskutse sisaldas tingimust, et ASi Tartu Agro põllumajanduslikku tootmistegevust tuleb jätkata (edaspidi „tingimus, et ASi Tartu Agro põllumajanduslikku tootmistegevust tuleb jätkata“). Pakkumiste esitamise tähtpäev oli 26. juuli 2000.

(44)

Ametlikus pakkumiskutses oli märgitud järgmine: „Põllumajandusministeerium kuulutab välja eelläbirääkimistega pakkumise (valikpakkumine) riigi omandisse kuuluvate Tartu maakonnas Tähtvere vallas asuvate maaüksuste üldpindalaga 3 089,17 hektarit rendile andmiseks. Maakasutuse sihtotstarve on maatulundusmaa ning rendileandmise tingimus on ASi Tartu Agro põllumajandusliku tootmise jätkamine“.

(45)

Ametliku pakkumiskutse kohaselt pidid osalejad esitama i) taotluse, ii) osalemistasu (1 000 Eesti krooni ehk 63,91 eurot (12)) maksmist tõendava dokumendi, iii) renditasu pakkumise ja iv) äriplaani (edaspidi „valikukriteeriumid“).

(46)

Nagu on märgitud eespool (põhjendus 43), sisaldas ametlik pakkumiskutse tingimust, et ASi Tartu Agro põllumajanduslikku tootmistegevust tuleb jätkata.

(47)

Pärast esimest menetlust koostati valikukriteeriumide põhjal eelvalitud kandidaatide nimekiri. Neil eelvalitud kandidaatidel oli seejärel õigus pidada läbirääkimisi rendilepingu täiendavate tingimuste üle (edaspidi „piiratud läbirääkimised“).

(48)

Pakkumise esitas kaks ettevõtjat: AS Tartu Agro ja OÜ Aiu Põllumajandus.

(49)

27. juulil 2000 tehti otsus, milliste kandidaatidega hakatakse pidama piiratud läbirääkimisi. Hindamiskomisjon hindas esitatud pakkumisi ja koostas hindamistulemuse kohta protokolli. Protokolli (13) kohaselt otsustati, et läbirääkimisi alustatakse ASiga Tartu Agro ja et teine pakkuja – OÜ Aiu Põllumajandus – jäetakse läbirääkimistelt kõrvale.

(50)

Hindamiskomisjoni protokolli kohaselt oli AS Tartu Agro esitanud pakkumiskutses nõutud dokumendid. Rendiks pakuti [---] Eesti krooni (*1) (ligikaudu [---] eurot) aastas, see tähendab [---] krooni/ha ([---] eurot/ha).

(51)

Samuti tegi AS Tartu Agro ettepaneku maksta maamaksu [---] Eesti krooni (ligikaudu [---] eurot) ja investeerida kuni [---] Eesti krooni (ligikaudu [---] eurot) aastas. AS Tartu Agro tegi ettepaneku sõlmida rendileping 10–25 aastaks.

(52)

Taotluse oli esitanud ka teine pakkuja, OÜ Aiu Põllumajandus. Taotlusele ei olnud aga lisatud osaühingu juhatuse otsust pakkumisel osalemiseks ega osaühingu Eesti äriregistris registreerimise kaarti. Lisaks oldi seisukohal, et osaühingu äriplaan ei vasta teatavatele analüüsi ja planeerimisega seotud nõuetele. Renditasuks pakuti 200 Eesti krooni hektari kohta (ligikaudu 12,78 eurot/ha) aastas.

(53)

Neil põhjustel otsustati OÜ Aiu Põllumajandus pakkumine kõrvale jätta ja alustada läbirääkimisi eduka pakkuja ASiga Tartu Agro.

(54)

Läbirääkimisi ette valmistades paluti ASil Tartu Agro esitada selgitused iga-aastaste investeeringute kohta, sealhulgas nende üksikasjalik loetelu.

(55)

16. novembril 2000 sõlmisid ministeerium ja AS Tartu Agro algse rendilepingu 25 aastaks.

(56)

Lepingu 25aastase kehtivusaja jooksul on renditud maatükke korrigeeritud ning algselt kokkulepitud renditasu üle on peetud uusi läbirääkimisi ja seda on ühepoolselt suurendatud (edaspidi „renditehing“).

(57)

Algne rendileping, mis käsitles Tartu maakonnas Tähtvere vallas asuvat 3 061,93 hektarit, sõlmiti läbirääkimistega pakkumismenetluse tulemusel. Pakkumiskutse kohaselt (14) oli renditavate maatükkide kogupindala 3 061,17 hektarit.

(58)

Renditava maa omanik on Eesti.

(59)

Algse rendilepingu kohaselt oli rentimise eesmärk kasutada maad maatulundusmaana põllumajanduslikuks tootmiseks ja rentnik pidi kasutama maad heaperemehelikult, tagades eeskätt selle püsiva kasumlikkuse.

(60)

Lepiti kokku, et renditud maa eest kalendriaastas makstav renditasu on kokku 10 000 Eesti krooni (ligikaudu 639 eurot). Renditasu tuli maksta kaks korda aastas. 50 % iga-aastasest tasust tuli maksta 1. juulil ja 50 % 1. detsembril. Esimene makse algse rendilepingu alusel tuli teha 1. detsembriks 2000.

(61)

Algse rendilepingu jao „Rent ja maksud“ kohaselt pidi rentnik maksma kõik rendilepingu esemega seotud maksud. Lisaks leppisid pooled rentniku muude lepingujärgsete õiguste ja kohustuste all kokku rentniku teatavates finantskohustustes, mida on üksikasjalikult kirjeldatud põhjenduses 68.

(62)

Algne rendileping ei sisaldanud indekseerimistingimust ega muid sätteid, mis oleksid võimaldanud renti igal aastal ilma poolte kokkuleppeta automaatselt suurendada, kuid selle sätetega nähti ette, millistel tingimustel saab algse rendilepingu läbi vaadata või lõpetada.

(63)

Esiteks tuli rendileping, sealhulgas rendisumma, algse rendilepingu punkti 9.3 kohaselt korra aastas läbi vaadata (15).

(64)

Teiseks võisid pooled algse rendilepingu punkti 13 kohaselt teatavatel tingimustel taotleda rendilepingu muutmist, et taastada poolte kohustuste esialgne suhe.

(65)

Samuti võis rendilepingu teatavatel tingimustel lõpetada.

(66)

Mis puudutab renditasu, siis on algse rendilepingu punktis 13.5 märgitud, et kui renditasu ületab asjaomase renditava maa tavapärasest majandamisest saadavat tulu või kui see erineb enam kui poole võrra mõlema poole lepingujärgsetele kohustustele vastavast mõistlikust renditasust, (16) võidakse nõuda renditasu vähendamist või suurendamist mõistliku summa võrra (17) alates renditasu maksmisest pärast selle muutmise taotluse esitamist. Rentnik ei või nõuda renditasu muutmist lepingu eseme väärtuse muutumise tõttu tema majandustegevuse tulemusena.

(67)

Lisaks on algses rendilepingus sätestatud, et selle tingimusi saab muuta ainult poolte kirjalikul kokkuleppel, välja arvatud juhul, kui muudatus tuleneb lepingust või õigusaktidest.

(68)

Algse rendilepingu alusel pidi rentnik tasuma ka maa korrashoiu ja parendamise kulud (edaspidi „finantskohustused“), muu hulgas

(69)

Algse rendilepingu kohaselt lähevad ASi Tartu Agro tehtud parendused, milles on rendileandjaga eelnevalt kirjalikult kokku lepitud (ja mis seega lähevad kaugemale ettenähtud investeeringutest), rendileandja omandisse ja rendileandja kohustub omandama need rendilepingu kehtivusaja lõpus vähemalt nende normaalväärtusega (vt põhjendus 133).

(70)

2001. aasta augustis (pärast algse rendilepingu sõlmimist 16. novembril 2000) otsustas riik ASi Tartu Agro aktsiad võõrandada.

(71)

2. oktoobril 2001 võõrandati AS Tartu Agro piiratud pakkumismenetluse tulemuste põhjal (edaspidi „erastamine“) OÜ-le Tartland (18) (edaspidi „haldusotsus ASi Tartu Agro aktsiate OÜ-le Tartland müümise kohta“).

(72)

OÜ Tartland pakkumine valiti põhjusel, et kõrgeimat ostuhinda pakkunud pakkuja pakkumisega võrreldes olid selles võetud suuremad investeerimiskohustused.

(73)

2001. aasta novembris allkirjastati ASi Tartu Agro aktsiate müügileping (edaspidi „müügileping“). Müügilepingu kohaselt oli

(74)

Pärast eespool kirjeldatud aktsiatehingut ühendati OÜ Tartland 30. mail 2002 ASiga Tartu Agro, see tähendab AS Tartu Agro oli ühendav üksus ja OÜ Tartland (edaspidi „emaettevõtja“) lõpetas tegevuse (edaspidi „ühinemine“).

(75)

Algset rendilepingut on alates 2004. aastast mitmel korral muudetud.

(76)

Renditasu üle peeti uusi läbirääkimisi ja seda muudeti kolmel korral. Peale selle suurendas Eesti 2020. aastal ühepoolselt renditasu, et täita esialgset otsust (vt põhjendus 15).

(77)

Täpsemalt suurendati 14. jaanuaril 2005 kalendriaasta jooksul makstavat renditasu kokku [---] Eesti kroonini ([---] euroni). Lisaks leppisid pooled kokku, et poolte kokkuleppel või ühe poole taotlusel võib renditasu iga kahe aasta tagant muuta.

(78)

21. märtsil 2007 suurendati kalendriaasta jooksul makstavat renditasu kokku [---] Eesti kroonini ([---] euroni).

(79)

12. mail 2009 suurendati 2009. aastal makstava renditasu summat kokku [---] Eesti kroonini ([---] euroni). Peale selle pidi AS Tartu Agro maksma maamaksu ja investeerima kalendriaasta jooksul vähemalt [---] Eesti krooni ([---] eurot) maaparandussüsteemidesse.

(80)

Pooled leppisid kokku, et alates 2010. aastast muudetakse renti, et võtta arvesse eelmisel aastal saadud ühtset pindalatoetust (19) (vt põhjendus 136). Pooled leppisid kokku, et rent peaks moodustama ligikaudu kolmandiku eelmise aasta ühtsest pindalatoetusest, millest arvatakse maha rentniku kohustus maksta maamaksu ja investeerida maaparandussüsteemide ajakohastamisse.

(81)

29. detsembril 2020 suurendas ministeerium renditasu ühepoolselt ja tagasiulatuvalt alates 1. jaanuarist 2020, et järgida esialgset otsust, milles järeldati, et Eesti andis ASile Tartu Agro ebaseaduslikult riigiabi (vt põhjendus 15) (20).

(82)

Ministeerium lähtus renditasu suurendamisel esialgsest otsusest (vt põhjendused 13–15). Selles otsuses pidas komisjon turuhinna sobivaks võrdlusaluseks Eesti Statistikaameti statistikat. Sellest tulenevalt lähtus ministeerium renditasu ühepoolsel suurendamisel alates 2020. aastast Eesti Statistikaameti avaldatud andmetest (nagu nõuti esialgse otsusega, vt põhjendused 213 ja 304).

(83)

Kuigi AS Tartu Agro on ühepoolselt suurendatud renditasu maksnud, on ta märkinud, et sõltuvalt komisjon ametliku uurimismenetluse tulemusest võib ta esitada ministeeriumile nõude lepingujärgse tasu ja Eesti Statistikaameti avaldatud andmetel põhineva tasu vahe hüvitamiseks. Kuna kõnealuse ühepoolse suurendamise näol on tegemist rendilepingu olulise muutmisega, siis ei jää see käesoleva otsuse kohaldamisalasse (vt põhjendus 29).

(84)

Lisaks on rendilepingut üheksal korral muudetud poolte kokkuleppel, kuid need muudatused piirdusid renditava pindala väikese vähendamisega, mille tagajärjel renditasu ei muutunud.

(85)

AS Tartu Agro ei ole rendilepingus kokku lepitud aastase renditasu summat tasunud. Eesti ametiasutuste väitel on tegelikud aastase renditasu maksed, mille AS Tartu Agro on alates 2019. aastast (vt põhjendus 29) rendilepingu alusel igal aastal teinud, alljärgnevad (vt tabel 1).

Tabel 1

ASi Tartu Agro tehtud tegelikud aastased rendimaksed aastatel 2000–2019

(86)

Pooled on kokku leppinud renditava pindala väikestes muudatustes ja renditav pindala on rendilepingu kehtivusajal läbi vaadatud, nagu on näidatud järgmises tabelis (vt tabel 2).

(87)

Lisaks on vaid osa renditavast maast ELi ühise põllumajanduspoliitika (edaspidi „ÜPP“) raames toetuskõlblik põllumajandusmaa, nagu on näidatud järgmises tabelis (vt tabel 2).

Tabel 2

Rendilepinguga hõlmatud hektarite arv ja ÜPP raames toetuskõlblik pindala (ha)

(88)

Alljärgnevas tabelis on näidatud ASi Tartu Agro tegelikult makstud aastane renditasu, esitatuna eurodes põllumaa hektari kohta (vt tabel 3).

(89)

Kui esitada ASi Tartu Agro tegelikult makstud aastase renditasu väärtuses eurot hektari kohta, põhines renditasu (eurot/ha)

(90)

Eestis peavad maaomanikud maksma maamaksu, mis põhineb maa maksustataval väärtusel. Pooled leppisid aga algses rendilepingus kokku, et AS Tartu Agro võtab maamaksu maksmise kohustuse ise üle. Eesti ametiasutuste väitel maksis AS Tartu Agro algse rendilepingu sõlmimise aastal ja renditasu üle uute läbirääkimiste pidamise või selle ühepoolse korrigeerimise aastatel maamaksu järgmiselt (vt tabel 4).

Tabel 4

ASi Tartu Agro makstud maamaks (eurot aastas)

(91)

6. veebruaril 2023 esitasid Eesti ametiasutused kohustuse kohta investeerida kalendriaastas maaparandussüsteemide uuendamisse [---] Eesti krooni ([---] eurot) lisateavet, mis ei olnud esialgse otsuse raames läbiviidud hindamise ajal kättesaadav.

(92)

Eesti ametiasutused selgitasid, et rendilepingu esemeks oleval riigimaal asuvate maaparandussüsteemide uuendamine korraldatakse kahe maaparandusühistu kaudu (21).

(93)

Maaparandusseaduse kohaselt on maaparandusühistu eraõiguslik juriidiline isik. Selle liikmed on maaparandussüsteemide omanikud ja teised isikud, kes selle tegevusest kasu saavad.

(94)

Käesoleval juhul on Eesti ja AS Tartu Agro kõnealuse kahe maaparandusühistu liikmed. Mõlemal ühistul on veel ligikaudu 200 liiget. Selle maa suurim omanik, mille korrashoiu eest need kaks ühistut vastutavad, on Eesti.

(95)

Lisaks selgitasid Eesti ametiasutused, et üldjuhul koguvad maaparandusühistud investeeringuteks vajalikud rahalised vahendid oma liikmetelt. Ent rendilepingu esemeks oleva maa puhul ei rahastanud suuremat osa investeeringutest mitte ühistute liikmed, vaid seda tehti maaparandusühistutele antud välistoetustest.

(96)

Eesti ametiasutused selgitasid, et aastatel 2004–2019 said maaparandusühistud Euroopa Põllumajanduse Arengu- ja Tagatisfondist (22) (EAGGF) ning Euroopa Maaelu Arengu Põllumajandusfondist (EAFRD) maaparandussüsteemidesse investeerimiseks toetust kokku 2 102 953,38 eurot (edaspidi „ÜPP rahalised vahendid kokku“). Sellest summast 1 410 024 eurot kasutati investeeringuteks maaparandussüsteemidesse rendilepingu esemeks oleval maal.

(97)

Lisaks ÜPP vahenditest saadavale toetusele rahastasid investeeringuid ka ühistute liikmed.

(98)

Kokkuleppel Eesti ametiasutustega moodustasid AS Tartu Agro rendilepingu esemeks oleva maaga seotud rahalised vahendid ja kantud kulud aastatel 2004–2019 kokku [---] eurot.

(99)

Eesti ametiasutused selgitasid, et ASi Tartu Agro rahastatud ja tehtud investeeringud aastatel 2004–2019 olid alljärgnevad (vt tabel 5).

Tabel 5

ASi Tartu Agro tegelikult rahastatud investeerimiskohustus

(100)

Käesoleval juhul hõlmavad maa renditasude hinnaandmed järgmistest allikatest pärit statistilisi andmeid:

(101)

Kuna maa rent sõltub ka ühtsest pindalatoetusest, on hindamise seisukohast peale selle olulised ka ühtse pindalatoetuse muutused.

(102)

Lisaks olid komisjoni käsutuses kolme väliseksperdi hindamisaruanded (punktid 2.5.8.3–2.5.8.5), nimelt

(103)

6. veebruaril 2023 võtsid Eesti ametiasutused põhjenduses 212 selgitatud põhjustel aga sõnaselgelt tagasi esitatud Pindi Kinnisvara aruande, see tähendab põhjenduses 116 osutatud väliseksperdi aruande. Enne esialgset otsust olid Eesti ametiasutused uurimismenetluse käigus esitanud Uus Maa aruande, sest komisjoni talitused olid teavitanud Eesti ametiasutusi, et Pindi Kinnisvara aruannet ei saa käsitada sõltumatuna, kuna aruande tellis rentnik.

(104)

Kuigi Eesti ametiasutused võtsid esitatud Pindi Kinnisvara aruande tagasi, põhinevad ASi Tartu Agro väited sellel aruandel, seega on see jätkuvalt osa haldustoimikust.

(105)

Uus Maa aruandes ja Domuse aruandes on esitatud hinnangulised renditasud konkreetsetel ajavahemikel. Nendes aruannetes tuginetakse renditasu hinnangulistes turuhindades renditud maatükkide üksikasjalikule hinnangule. Seevastu Pindi Kinnisvara aruanne ei sisaldanud mingeid maatüki tasandi analüüse ja selles ei olnud esitatud renditasu hinnangulisi turuhindu konkreetsetel ajavahemikel. Peale selle on välisekspertide aruannetes suuri erinevusi seoses sellega, kuidas neis võetakse arvesse põhjendustes 61 ja 68 osutatud finantskohustusi.

(106)

Eesti ametiasutused esitasid 17. aprillil 2019 ja 6. veebruaril 2023 Eesti Statistikaameti (edaspidi „Statistikaamet“) statistilised andmed põllumajandusmaa renditasude turuhindade kohta. Need andmed on kättesaadavad avaliku andmebaasi tabelis PM59 (23).

(107)

Rendi kohta avaldatud andmed aastate, maakondade ja põllumajandusmaa liikide kaupa on järgmised (vt tabel 6 ja tabel 7).

Tabel 6

Renditasud aastate (Eesti) ja põllumajandusmaa liikide kaupa (eurot/ha)

Tabel 7

Renditasud aastate (Tartu maakond) ja põllumajandusmaa liikide kaupa (eurot/ha)

(108)

3. veebruari 2023. aasta kirjas märkisid Eesti ametiasutused, et Statistikaamet on avaldanud põllumajandusmaa renti käsitlevaid andmeid alates 2009. aastast. Andmete allikad, andmete kogumise meetodid ja avaldatud statistika on aastati erinenud. Aastate 2013–2018 kohta on avaldatud põllumaad ja püsirohumaad käsitlevat teavet maakondade kaupa.

(109)

Eelkõige selgitasid Eesti ametiasutused, et kuni 2020. aastani sisaldasid need andmed ka tasuta renditud maad ja seotud poolte vahelisi tehinguid, mis tingimata ei kajasta tavapraktikast lähtuvat turuhinda (vt põhjendused 213 ja 304).

(110)

6. veebruaril 2023 esitasid Eesti ametiasutused Maa-ameti tehtud põllumajandusmaa renditehinguid käsitlevad andmed, mis ei olnud esialgsele otsusele eelnenud uurimismenetluse käigus komisjonile kättesaadavad.

(111)

Maa-amet on Eesti avaliku sektori asutus, mis korraldab maa hindamist, teeb kontrolli, müüb riigile kuuluvat maad ja rendib välja põllumajanduslikuks kasutamiseks sobivaid suuremaid maa-alasid või põllumaad, mis võib avalikel eesmärkidel edaspidi vajalik olla. Maa-ameti poolt aastatel 2005–2022 Tartu maakonnas avalikel enampakkumistel põllumajandusmaa, sealhulgas ASile Tartu Agro renditud maa eest saadud tegelikud keskmised renditasud on alljärgnevad (vt tabel 8).

Tabel 8

Maa-ameti renditasud (eurot/ha)

(112)

Üldjuhul sõlmib Maa-amet rendilepingud kindlaksmääratud ajavahemikuks, nimelt viieks aastaks. Maa antakse rendile või müüakse kõrgeima avalikul enampakkumisel pakutud hinna/tasu eest. Oksjonitel võivad osaleda kõik soovijad. Enampakkumised toimuvad elektroonilises keskkonnas oksjonina.

(113)

Kõrgeima hinna pakkujad saavad nii õiguse maad rentida kui ka eelisõiguse jätkata maa kasutamist pärast rendilepingu kehtivusaja lõppu, kui nad riigi otsusest sõltuvalt kas ostavad maa välja või jätkavad selle rentimist (põhjendus 144).

(114)

Rentnikud on kohustatud

(115)

Lisaks võib juhul, kui rentnikuga on selles kirjalikult kokku lepitud, teha renditaval maal lisaks tavapärastele korrashoiutöödele kohandusi ja parendusi ning need investeerimiskulud tasaarvestatakse hiljem rendiga.

(116)

3. oktoobril 2014 esitasid Eesti ametiasutused ASi Tartu Agro tellitud 12. aprilli 2013. aasta aruande eraõigusliku kinnisvarafirma AS Pindi Kinnisvara koostatud eksperdiaruande (edaspidi „Pindi Kinnisvara aruanne“) järelduste kohta. Ent nagu on märgitud põhjendustes 103 ja 104, võtsid Eesti ametiasutused esitatud Pindi Kinnisvara aruande 6. veebruaril 2023 sõnaselgelt tagasi (vt ka põhjendus 305). Pindi Kinnisvara esitatud hinnangu eesmärk oli vastata järgmisele küsimusele: „Mis on Tartu maakonnas atraktiivses asukohas paikneva põllumajandusmaa, millest ligikaudu 90 % moodustab põllumaa, netorendihind (eurot hektari kohta aastas), arvestades rentniku kohustust teha põllumaaga seoses sihtotstarbelisi investeeringuid (maaparandussüsteemide uuendamine, taimekaitse, mineraalväetistega väetamine, orgaaniliste väetistega väetamine, lupjamine, tuulekaera tõrje ja teepervede hooldus) ligikaudu 104 euro väärtuses põllumaa hektari kohta aastas?“.

(117)

Pindi Kinnisvara aruandes järeldatakse, et päringus kirjeldatud maa-alale vastava maa turupõhine netorendimäär on 20–30 eurot põllumaa hektari kohta aastas. Selles aruandes märgitakse, et üldjuhul ei kehtestata rendilepingutes kohustusi teha taotluses nimetatutega sarnaseid sihtotstarbelisi investeeringuid, ja järeldatakse, et kõnealuste investeeringutega seotud finantskohustused mõjutavad rendimäära pöördvõrdeliselt lepingulise kohustuse summaga renditud maa pindalaüksuse kohta.

(118)

Lisaks märgitakse aruandes, et põllumajandustootjate küsitluse põhjal on renditasude turuhinnad alljärgnevad.

Tabel 9

Renditasud Pindi Kinnisvara aruande kohaselt (eurot/ha)

(119)

1. veebruaril 2016 esitasid Eesti ametiasutused 10. detsembri 2015. aasta aruande eraõigusliku kinnisvarabüroo Uus Maa Tartu büroo OÜ hindamise tulemuste kohta (edaspidi „Uus Maa aruanne“). Selle aruande tellisid Eesti ametiasutused, seevastu Pindi Kinnisvara aruande tellis AS Tartu Agro.

(120)

Uus Maa aruandes hinnati rendilepingu esemeks olevat maa-ala. Aruandes on üksikasjalikult kirjeldatud maatükkide omadusi, sealhulgas ehitusõigust, maakasutust ja maa kvaliteeti.

(121)

Hindamisel oli kaks eesmärki: esiteks hinnata vara rendi turuväärtust aastatel 2000–2014, see tähendab renti, mida varalt vabaturul kõige tõenäolisemalt teenida saaks, ja teiseks hinnata, kas rendilepingu punkt 10.2, mis käsitleb rendilepingus sisalduvaid finantskohustusi (põhjendus 68), oli tavapärane turutava.

(122)

Uus Maa aruandes märgitakse, et 2000. aastate alguses olid rendilepingud suhteliselt algelised ja üldsõnalised ning kokku lepiti vaid renditasus ning maksmise tingimustes. Aruandes on kirjeldatud, kuidas maaparanduse ja teepervede korrapärase hooldamise kohustused on rentnike kohustused, sest need on isikud, kes kinnisvara kasutavad ja sellest kasu saavad, ent märgitud, et need kohustused on rendilepingutes esitatud üldsõnaliselt, samal ajal kui kõnealuses rendilepingus on üksikasjalikult täpsustatud, kuidas iga-aastaseid korrashoiukulusid tuleb kasutada. Peale selle on aruandes märgitud, et maaparandussüsteemide ehitamine või nende asendamine on investeerimine omaniku varasse ning kui selles on kokku lepitud, on see oluline kohustus lisaks rendi maksmisele ja see on reeglina lepingutes ka eraldi fikseeritud.

(123)

Uus Maa aruandes järeldatakse, et tavaliselt ei ole rendilepingutesse rahaliselt mõõdetavaid finantskohustusi lisatud ning et kõnealune rendileping ei ole oma pikkuse ja renditavate hektarite arvu poolest üheski mõttes tavapärane. Uus Maa aruandes tunnistatakse, et tulenevalt peamiselt rendilepingu pikkusest oli oluline sätestada, et säilitada tuleb maa ettenähtud kasutusviis ja viljakus.

(124)

Lisaks on Uus Maa aruandes arutatud seda, kuidas on muutunud rentimiskultuur, millest tulenevalt on peamiselt alates 2005. aastast rendilepingutesse lisatud ka maamaksu ja rendiga seotud muude maksude, valdavalt tulumaksu maksmise kohustus, ning alates 2010. aastast on rendilepingutesse lisatud maa ettenähtud kasutusviisi ja agronoomiliselt hoolsat maakasutust käsitlevad üldsõnalised sätted, mille alusel rentnik otsustab, milliseid vahendeid kasutada ja kui suuri investeeringuid teha, sest see sõltub otseselt kasvatatava põllumajanduskultuuri liigist, samuti renditava maa asukohast ja laadist.

(125)

Seoses renditasude turuhindadega on Uus Maa aruandes esitatud andmed Tartu maakonnas asuva põllumaa kohta (aruande punkt 7.1) ja rendilepingu esemeks oleva maa renditasude muutumise kohta viimase 15 aasta jooksul (aruande punkt 8.2.2). Aruandes on esitatud hinnangud ainult ajavahemikkude, (24) see tähendab aastate 2000–2004 (enne Eesti ühinemist ELiga), 2005–2009 ja 2010–2014 kohta (vt tabel 11 ja tabel 12).

(126)

Mis puudutab Eesti ELiga ühinemisele eelnevat ajavahemikku, siis on aruandes selgitatud, et algse rendilepingu sõlmimise ajal (see tähendab 2000. aastal) ja enne Eesti ühinemist ELiga ei nähtud põllumaa peatset eksponentsiaalset kasvu ette ja rentimine ei olnud eriti levinud. Aruande kohaselt

(127)

Täpsemalt on Uus Maa aruandes aastate 2001–2003 kohta selgitatud, et rohkem rendilepinguid hakati sõlmima alles alates 2001. aastast, mil Eesti ühinemine ELiga sai tõenäoliseks. Aruandes on kindlaks tehtud järgmine:

(128)

2004. aastal oli Uus Maa aruande kohaselt

(129)

Aastatel 2005–2009 jäi Uus Maa aruande kohaselt

(130)

Aruandes on rõhutatud Eesti ELiga ühinemise võimaluse mõju maa renditasudele. Selles on märgitud, et rendilepinguid sõlmiti kaheks-kolmeks aastaks, sest eeldati, et ELiga ühinemine võib mõjutada maa rentimise turgu ja rendi taset.

(131)

Uus Maa aruandes on esitatud järgmine ülevaade tavapärastest turutavadest seoses renditud maaga aastatel 2000–2014, jagatuna kolmeks ajavahemikuks (vt tabel 12).

Tabel 12

Rendilepingu aluseks oleva maaga seotud turutavad Uus Maa aruande kohaselt

(132)

Uus Maa aruandes on väidetud, et rendilepingu olemasolu ei mõjuta hindamise eesmärgist lähtuvalt hinnatud tulemust. Selles on märgitud, et arvestades vara asukohta, suurust ja seisukorda, võib selle likviidsust pidada suureks. Samuti on aruandes märgitud, et hinnangu täpsus on keskmine ja tegelik rendihind võib erineda ± 20 %.

(133)

Rentniku täiendavate kohustuste ning muude lepinguliste õiguste ja kohustuste kohta on Uus Maa aruandes märgitud, et rentniku tehtud parendused, milles on rendileandjaga eelnevalt kirjalikult kokku lepitud, lähevad rendileandja omandisse, kes peab võtma kohustuse omandada need rendilepingu kehtivusaja lõpus vähemalt nende tavapärase väärtusega (vt põhjendus 69).

(134)

Lisaks on Uus Maa aruandes esitatud ülevaade Eesti turust ja eeskätt Tartu maakonnas asuva põllumajandusmaa turust.

(135)

Mis puudutab Statistikaameti avaldatud andmeid, siis on Uus Maa aruandes märgitud, et Statistikaamet on alates 2009. aastast kogunud andmeid põllumajandusmaa renditasude kohta, kuid põllumaa tegelik keskmine renditasu on olnud suurem kui sellest statistikast ilmneb (vt põhjendused 109 ja 213–214).

(136)

Peale selle on aruandes märgitud, et alates ühtse pindalatoetuse kehtestamisest olid põllumaa renditasud ühtse pindalatoetuse ühikumääradega otseselt seotud ja tulenesid kaudselt neist (vt põhjendus 80). Aruandes on ära märgitud alljärgnevad ühtsed pindalatoetused (vt tabel 13).

Tabel 13

Ühtne pindalatoetus Eestis Uus Maa aruande kohaselt (eurot/ha)

(137)

7. veebruaril 2023 esitasid Eesti ametiasutused aruande eraõigusliku kinnisvarabüroo Domus Kinnisvara poolt ASi Tartu Agro renditud maa suhtes läbiviidud eksperdihinnangu tulemuste kohta.

(138)

Domuse aruande kuupäev oli 14. märts 2020 ja väärtuspäev (25)18. veebruar 2020.

(139)

Hindamise eesmärk oli esitada renditasu ja turuväärtus, mille põhjal määrata kindlaks maa rendihinna enampakkumise alghind.

(140)

Hindamise eesmärgist tulenevalt ja nagu on märgitud Domuse aruandes, ei võeta kõnealust rendilepingut (vt põhjendus 55), mille kehtivus lõppeb 15. novembril 2025, hindamisel arvesse.

(141)

Domuse aruandes on ilma täiendava analüüsita märgitud, et [---].

(142)

Domuse aruandes analüüsiti Tartu maakonnas põllumajandustootjate renditud maa renditasusid 2020. aastal.

(143)

Komisjon märgib, et käesoleva uurimise periood lõppes 31. detsembril 2019 (põhjendus 15). Seepärast ei ole Domuse aruandes esitatud hinnang 2000. aasta renditasude kohta käesoleva juhtumi puhul asjakohane. Läbipaistvuse huvides märgib komisjon aga, et kõnealuse aruande kohaselt oli lepingus käsitletud kogupindala 667,14 hektarit, aastane mediaanhind oli 140 eurot hektari kohta ja keskmine aastane renditasu oli 150 eurot hektari kohta. Keskmine aastane renditasu oli väiksem Peipsiääre vallas ja suurem Tartus. Domuse aruandes märgitakse, et Maa-ameti andmetel oli Tartu maakonnas riigi omanduses oleva renditud maa aastane mediaanhind 2019. aastal 174 eurot hektari kohta ja keskmine hind 186 eurot hektari kohta, samal ajal kui rohumaade puhul oli mediaanhind 59 eurot hektari kohta aastas ja keskmine hind 73 eurot hektari kohta.

(144)

Domuse aruandes järeldatakse, et kuna riigi korraldatud enampakkumiste puhul on tasud üldjuhul suuremad kui erasektoris makstavad renditasud, siis on põllumajandustootjate renditava Tartu maakonnas asuva maa keskmise aastase renditasu alghind avalikul enampakkumisel 150 eurot hektari kohta. Domuse aruandes hinnatakse, et hinnangu tulemuse täpsus on ± 10 % selle hinnangulisest algnäitajast.

(145)

Teave renditud maa kvaliteedi kohta põhineb järgmisel:

(146)

Pindi Kinnisvara aruandes (vt põhjendused 104 ja 305–308) ASile Tartu Agro renditud maa kvaliteeti ei hinnata, seega ei ole selles asjakohast teavet renditud maa kvaliteedi kohta esitatud. Aruandes on aga märgitud, et hindamise eesmärk on hinnata Tartu maakonnas atraktiivses asukohas paiknevat põllumajandusmaad (põhjendus 116).

(147)

Ka pooled väljendasid oma seisukohti renditud maa kvaliteedi kohta.

(148)

Uus Maa aruandes on seoses renditud maa kvaliteediga üksikasjalikult analüüsitud järgmist 52 kinnistusraamatu üksust, nende kvaliteeti, maakasutust ja asukohta. Aruandes järeldatakse, et mullatüübi poolest asub valdav osa hinnatavast maast Maa-ameti mullastiku kaardi kohaselt nii keskmise haritava põllumaa tüüpi kui ka hea põllumaa tüüpi põllumaal ja üksikud maaüksused asuvad rohumaa tüüpi põllumaal (vt tabel 14).

Tabel 14

Renditud registrijärgsete üksuste kasutamine (Uus Maa aruanne)

(149)

22 % põllumaast liigitati hea kvaliteediga ja 78 % keskmise kvaliteediga maaks, nagu on näidatud järgmises tabelis maa-alade tasandil (vt tabel 15).

Tabel 15

Renditud registrijärgsete üksuste kvaliteet (Uus Maa aruanne)

(150)

Uus Maa aruandes märgitakse, et parim viis põllumaa mulla sobilikkuse kindlakstegemiseks on mullale antav hinne ehk boniteet, mida väljendatakse arvulise näitajana sajapunktisüsteemis.

(151)

Uus Maa aruandes järeldatakse, et ASile Tartu Agro renditud maa puhul oli see näitaja Eesti ja Tartu maakonna viljakate muldade keskmisest suurem.

(152)

Aruande kohaselt moodustas hoonete all olev maa, metsamaa ja vähem viljakas maa 5 %. Mullatüübi poolest oli valdav osa hinnatavast maast keskmine, aga ka hea põllumaa.

(153)

Uus Maa aruandes on vara üldise kvaliteedi puhul kasutatud kolme kvaliteediklassi, A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim, ning selgitatud, et kvaliteediklassi kindlaksmääramisel hinnatakse eraldi iga tegurit nimetatud skaalal A–C ja kinnisvara koondhinnang saadakse nende kolme teguri hindamise tulemusena.

(154)

Uus Maa aruandes järeldatakse, et kõikide kinnisvara hulka kuuluvate maaüksuste kvaliteediklassiks hinnatakse klass AA.

(155)

Domuse aruandes on üksikasjalikult hinnatud ASile Tartu Agro renditud 1 373,91 hektarit. Domuse aruandes on üksikasjalikult käsitletud nende katastriüksuste omadusi, sealhulgas mulla kvaliteeti ning maatükkide kasutamist põllumaa, rohumaa, metsa või muude aladena.

(156)

Domuse aruandes järeldatakse, et vara üldine kvaliteet skaalal A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim, on B– –.

(157)

Selles on nimetatud neli positiivset tegurit (suur hulk põllutükke ühel maa-alal, põllumaa harimine ja rohumaa säilitamine, põllumaa ja rohumaa saavad ÜPP raames toetust ning katastriüksused paiknevad üldjuhul avalike teede ääres) ja üks negatiivne tegur (mõne katastriüksuse mullakvaliteet on madal).

(158)

Domuse aruandes kasutati maa müügiväärtuse hindamisel võrdlusaluseks olevaid tehinguid. Selleks et võrrelda võrdlusaluseks olevaid tehinguid hinnatavate varadega, analüüsiti üksikasjalikult teatavaid näitajaid ja korrigeeriti vastavalt võrdlusaluseks olevaid tehinguid. Korrigeerimise eesmärk oli hinnata, mil määral muudavad erinevused hinnatava vara parameetris võrdlusaluseks oleva tehingu turuväärtust.

(159)

Domuse aruandes on hindamisega seoses ära märgitud järgmised näitajad: tehingu tegemise aeg, mastaabisääst (maa-ala suurus), põllumaa osakaal, kompaktsus, mullaviljakus, põllumaa seisund, ettenähtud kasutusviis, toetuskõlblikkus ÜPP raames ja juurdepääsetavus.

(160)

6. veebruaril 2023 esitas Maaeluministeerium 3. veebruari 2023. aasta kirjas komisjonile andmed ASile Tartu Agro renditud maa ning Tartu maakonna ja Eesti maa kvaliteediklasside kohta.

(161)

Eesti ametiasutused selgitasid, et põllumajandusmaa mullaviljakus sõltub ka paljudest muudest olulistest teguritest, kuid mulla klassifitseerimine ehk selle püsiomaduste hinnang oli mõõdetav näitaja.

(162)

Andmetest nähtub, et Maa-ameti renditud põllumajandusmaa kaalutud keskmine klassifikatsioon on veidi parem (44 punkti) kui kogu Eesti keskmine klassifikatsioon (41 punkti) ja Tartu maakonnas renditud põllumajandusmaa kaalutud keskmine klassifikatsioon on 45 punkti.

(163)

ASile Tartu Agro renditud maa kaalutud keskmine klassifikatsioon on 47 punkti (vahemikus 32–62 punkti).

(164)

Eesti seisukoht muutus ning enne ja pärast Üldkohtu otsust esitatud argumendid olid väga erinevad, eelkõige seoses abi olemasoluga (vt põhjendused 184 ja 216). Ent kuna Eesti oma varasemaid argumente ametlikult tagasi ei võtnud, esitab komisjon ka need.

(165)

Enne Üldkohtu otsust märkis Eesti, et pakkumismenetluses järgiti rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud siseriiklikku õigust.

(166)

Mis puudutab läbipaistvust ja mittediskrimineerimist, siis selgitasid Eesti ametiasutused, et OÜ Aiu Põllumajandus jäeti läbirääkimistelt kõrvale, sest ta ei vastanud pakkumiskutses esitatud nõuetele (vt põhjendused 52 ja 53).

(167)

Täpsemalt ei sisaldanud tema taotlus juhatuse otsust pakkumisel osalemiseks ega ka osaühingu Eesti äriregistris registreerimise kaarti, mis oleks tõendanud tema õigusvõimet. Nende dokumentide esitamise kohustus tulenes selgelt korra punktidest 32 ja 55. Kõnealused dokumendid olid vajalikud selleks, et pakkumismenetlust korraldav asutus saaks olla kindel, et ettevõtja üldse eksisteerib ja et pakkumise esitajal on juriidilise isiku esindamise õigus.

(168)

OÜ Aiu Põllumajandus seda teavet ei esitanud ning seega oli ministeeriumi kohustus see ettevõtja kooskõlas korra punktiga 33 pakkumismenetlusest kõrvale jätta. Seetõttu on Eesti ametiasutused seisukohal, et pakkumismenetlus ei olnud diskrimineeriv või läbipaistmatu.

(169)

Mis puudutab äriplaani, siis selgitasid Eesti ametiasutused, et 2000. aastal ei olnud äriplaanile kehtestatud konkreetseid nõudeid, kuid oli tavaks, et äriplaan sisaldab muu hulgas äriidee ja ressursside kirjeldust, finantsprognoose (sealhulgas tasuvusanalüüsi), riskihinnangut jne. Äriplaani nõuti selleks, et hinnata pakkuja visiooni ja võimalusi põllumajandusmaa kasutamisel, sealhulgas riigi seemnereservi säilitamisel ja kõrgpaljundusseemne paljundamisel vastavalt OECD standarditele, võttes aluseks esitatud finantsprognoosid.

(170)

Eesti ametiasutuste sõnade kohaselt sisaldas ASi Tartu Agro äriplaan otsuste tegemiseks vajalikku teavet.

(171)

OÜ Aiu Põllumajandusäriplaan ei sisaldanud mingeid selgitusi selle kohta, kuidas ettevõtja visioon ellu viiakse. Hindamiskomisjoni protokollist nähtub selgitus: „Esitatud äriplaan ei vasta nõuetele, puudub igasugune analüüs ja planeering. Rendisummaks pakutakse 200 EEK/ha, kuid jääb selgusetuks, kuidas tagatakse rendisumma tasumine.“ Seega puudus Eesti ametiasutuste sõnul kindlustunne, et OÜ Aiu Põllumajandus finantsseisund, kogemus ja võimekus oleksid võimaldanud tal tasuda pakutud rendisummat kogu rendilepingu kehtivuse ajal. Samuti puudus selge arusaam, kuidas oleks OÜ Aiu Põllumajandus taganud pakkumiskutses esitatud nõuete täitmise.

(172)

Küsimuse kohta, kas pakkumismenetlus oli mittetingimuslik, väitsid Eesti ametiasutused, et otsus kehtestada selles menetluses lisanõue (vt põhjendus 44), mille kohaselt pidi AS Tartu Agro põllumajanduslikku tootmistegevust jätkama, ei olnud tingimuslik. Tingimust, et AS Tartu Agro peab põllumajanduslikku tootmistegevust jätkama, ei lisatud pakkumiskutsesse ASi Tartu Agro kui ettevõtja tegevuse pärast, vaid see oli seotud tema põllumajandusliku tootmisega, nimelt vajaduse ja kohustusega paljundada vastavalt OECD standarditele teatavate sortide kõrgpaljundusseemet ja säilitada seda riigi seemnereservi jaoks. Sellest tulenevalt oli Eesti ametiasutuste sõnul nõue objektiivselt põhjendatud.

(173)

Lisaks väitsid Eesti ametiasutused, et seemnete paljundamise ja säilitamise nõue oli objektiivne ning võimaldas kõigil huvitatud isikutel pakkumismenetluses osaleda. Menetluses osalejatelt ühegi spetsiifilise meetodi järgimist ei nõutud. Vastupidi, eesmärk oli tagada võimalikult laiale ringile põllumajandusettevõtjatele võimalus pakkumismenetluses osaleda. Seetõttu ei seadnud ministeerium põllumajandusliku tootmise jätkamise nõude täitmisele ühtki ajalist ega ruumilist piirangut ning igal pakkumismenetluses osaleda soovinud isikul oli võimalus ise otsustada, kuidas kõnealust seemnete paljundamise ja säilitamise kohustust täita.

(174)

Algselt kehtestati see OECD standarditele vastava seemne paljundamise ja riigi seemnereservi jaoks säilitamise nõue põllumajandusministri 30. aprilli 1997. aasta käskkirjaga nr 55. Selle käskkirjaga pandi seemne paljundamise ja säilitamise kohustus ASi Tartu Agro eelkäijale – Tartu Riigimajandile.

(175)

Eespool kirjeldatu põhjal leidsid Eesti ametiasutused, et pakkumismenetlus viidi läbi läbipaistvalt, mittediskrimineerivalt ja mittetingimuslikult.

(176)

Lisaks väitsid Eesti ametiasutused, et renditasu suurus vastas turuväärtusele järgmistel põhjustel. Esiteks ei võetud menetluse algatamise otsuses õigesti arvesse maa kvaliteeti, sest vähemalt 12,34 % renditud maast ei ole põllumajanduslikuks tootmiseks sobiv. Täpsemalt moodustab kokku 377,92 hektarist i) 42,4 ha metsamaad, ii) 260,5 ha püsirohumaad (nimelt Emajõe luht (looduslik rohumaa)) ja iii) 75,02 ha katastriüksustevahelisi teid ja kraave. Samuti oli teid ja kraave ka katastriüksustes, mille puhul oli mõõdistatud kogupindala.

(177)

Teiseks iseloomustas Eesti põllumajandustootjaid pakkumismenetluse ajal väga väike majanduslik suutlikkus. 2001. aasta andmete alusel oli keskmine põllumajandusliku majapidamise suurus 15,6 ha. Üle 2 000 ha suuruseid majapidamisi oli kokku 24, millest ainult 8 olid sellised, mille kasutatava põllumajandusmaa suurus ületas sarnaselt pakkumismenetluse esemega 3 000 ha piiri. Selle tulemusena oli väga vähe põllumajandustootjaid, kes olid huvitatud üle 3 000 ha suuruse põllumajandusmaa rentimisest kindlaksmääratud otstarbel ning kes olid valmis riski võtma ja kellel oli selleks vajalik suutlikkus.

(178)

Kolmandaks seab sisuliselt olematu renditurg piirangud ka võimalikule renditasule. Rendilepingu sõlmimise ajal anti enamasti maa selleks, et see sööti ei läheks, tasuta kasutamiseks. Seetõttu tuli ministeeriumil nõudmiste esitamisel olla mõistlik ja paindlik.

(179)

Neljandaks väitsid Eesti ametiasutused, et finantskohustusi tuleks käsitada ministeeriumi rendituluna.

(180)

Sellega seoses rõhutasid Eesti ametiasutused, et investeeringud maaparandussüsteemi ei olnud valiku küsimus, vaid rendilepingu ja seadusega pandud kohustus. Asjaomasel ajal jõus olnud maaparandusseaduse (27) § 16 lõike 1 kohaselt oli maaparandussüsteemi uuendamine maaomaniku, see tähendab käesoleval juhul riigi kohustus. Rendilepingu kohaselt oli aga AS Tartu Agro kohustatud hoidma renditud maa olulisi osi ja päraldisi korrapärasele majandamisele vastavas seisundis ning vajaduse korral neid asendama. Sellega seoses väitsid Eesti ametiasutused, et iga turutingimustes tegutseva erainvestori huvides oleks olnud need kohustused ja see risk rentnikule üle anda.

(181)

Neil põhjustel väitsid Eesti ametiasutused, et kõnealuseid maaparandussüsteemi tehtud investeeringuid tuleks lisaks lepingu alusel makstavale rendile käsitada osana ministeeriumi renditulust ning neid tuleks rendilepingu turutingimustele vastavuse hindamisel arvesse võtta.

(182)

Maa korrashoiuks ja mulla kvaliteedi parandamiseks tehtavate kulutustega seoses väitsid Eesti ametiasutused, et need olid hädavajalikud põllumajandusmaa pikemaajalise kasutatavuse säilitamiseks. Ilma selliste kulutusteta oleks renditud põllumajandusmaa kvaliteet ja majanduslik väärtus langenud. Asjaolu, et ASi Tartu Agro poolt mulla toitainete tasakaalu parandamiseks tehtud kulutuste tulemusena mulla viljakus stabiliseerus, kinnitas Põllumajandusuuringute Keskus. Seega oli rendilepingu sellisel kujul sõlmimine riigile nii kasumlik kui ka vajalik. Rentniku kohustused tähendasid seda, et riik ise ei pidanud neid kulusid kandma, vaid sai lisaks renditasule need ASile Tartu Agro üle anda.

(183)

Mis puudutab maksude maksmist, siis maamaksuseaduse (28) § 3 ja § 10 kohaselt maksab maamaksu kas maa omanik või maa kasutaja. Maa kasutaja peaks maksma maksu juhul, kui maa ei ole maareformi seadusega ettenähtud korras ümber vormistatud. Nende õigusnormide kohaselt oleks maamaksu maksmise kohustus olnud Eestil.

(184)

Seepärast olid Eesti ametiasutused arvamusel, et renditasu ja muude finantskohustuste suurus oleks olnud kooskõlas turutingimustega, sest see oli vähemalt võrreldav samaväärse renditasuga asjaomasel turul või sellest suurem.

(185)

Eesti ametiasutuste kohaselt soovis ministeerium teenida maa rendile andmisest võimalikult suurt tulu.

(186)

Samuti olid Eesti ametiasutused seisukohal, et pakkumismenetluse põhjal tehtud otsus sõlmida algne rendileping ASiga Tartu Agro ei olnud valikuline, sest AS Tartu Agro valiti välja läbipaistval, mittediskrimineerival ja mittetingimuslikul viisil. Riik tegutses selles valikumenetluses loogiliselt, hoolsalt ja kooskõlas pakkumismenetluse toimumise ajal kehtinud riigisiseste õigusaktidega. Samamoodi ei nõustunud Eesti ametiasutused menetluse algatamise otsuses esitatud hinnanguga, et tõenäoliselt moonutavad meetmed konkurentsi ja mõjutavad liikmesriikidevahelist kaubandust. Eesti ametiasutuste kohaselt on väide, et meetmed tõenäoliselt moonutavad konkurentsi ja mõjutavad liikmesriikidevahelist kaubandust, üksnes hüpoteetiline ning komisjon ei ole selgitanud rendilepingu mõju ega seda, kuidas see täpselt konkurentsi moonutab ja kaubandust mõjutab. Seega ei saa välistada, et võimalus, et rendileping moonutab konkurentsi ja mõjutab liikmesriikidevahelist kaubandust, on üksnes hüpoteetiline.

(187)

AS Tartu Agro jäi enne ja pärast Üldkohtu otsust oma seisukohale ja esitas selle kohta täiendavaid argumente.

(188)

AS Tartu Agro väitis, et ta ei saanud 2000. aastal sõlmitud rendilepingust tulenevalt Eesti riigilt ebaseaduslikku riigiabi, sest tema hinnangul ei saanud ta rendilepingust kunagi mingit majanduslikku eelist.

(189)

ASi Tartu Agro sõnade kohaselt sõlmiti rendileping võistleva, läbipaistva, mittediskrimineeriva ja mittetingimusliku pakkumismenetluse teel kooskõlas lepingu sõlmimise ajal kehtinud õigusaktidega.

(190)

Seoses küsimusega, kas maa rentimist käsitlev pakkumismenetlus oli mittetingimuslik, viitas AS Tartu Agro sellele, kui oluline oli tagada, et ettevõtjal olid enne selle erastamist 2001. aastal põllumajandusmaa näol olemas tootmisvahendid. Vastasel korral ei oleks keegi soovinud ASi Tartu Agro aktsiaid omandada ja nende väärtus oleks langenud nulli. Sellisel juhul ei oleks riik olnud turumajanduse põhimõtete kohaselt tegutsev erainvestor. Seetõttu tuli aktsiate müügi mõjutamiseks ja nende eest ka kõrgeima võimaliku hinna saamiseks kombineerida maa rendile andmine tingimusega, et AS Tartu Agro jätkab põllumajanduslikku tegevust. ASi Tartu Agro sõnade kohaselt oli see tingimus pakkumisse lisatud piisavalt avatud vormis, mis võimaldas kõigil pakkujatel esitada oma nägemus sellest, kuidas kõnealust tingimust täita.

(191)

Peale selle selgitas AS Tartu Agro, et ettevõtja oli Eesti valitsuse jaoks strateegiliselt tähtis, (29) sest ta oli määratud tegutsema ministeeriumi heaks seemnekeskuse ning õppe- ja katsebaasina.

(192)

ASi Tartu Agro väitel ei saa rendilepingu pooled rendilepingut ühepoolselt muuta ega sellest taganeda isegi juhul, kui turutingimused lepingu kehtivusajal muutuvad. See tuleneb Eesti lepinguõigusest (võlaõigusseaduse (30) § 8 lõige 2), mille kohaselt lepingud on pooltele siduvad. Seega ei ole lepingupooltel võimalik pikaajalist lepingut pidevalt turutingimustele kohandada (vt põhjendus 402).

(193)

Peale selle väitis AS Tartu Agro, et renditasu ja rentniku lisakohustused on omavahel lahutamatult seotud ja neid tuleb vaadelda ühe tegeliku kombineeritud rendituluna. Riik tegutses heaperemeheliku omanikuna, kui ta kehtestas kohustuse teha investeeringuid rendile antud maa väärtuse ja mullaviljakuse säilitamiseks. ASi Tartu Agro sõnade kohaselt tegi riik seda selleks, et tagada maa väärtuse pikaajaline kasv, mis näitab, et riik järgis oma tegevuses turumajanduse tingimustes tegutseva investori põhimõtet.

(194)

Maksudega seoses märgitakse, et vastavalt maamaksuseaduse (31) § 8 lõikele 1 tasub maamaksu maa omanik, välja arvatud juhul, kui omanik ja rentnik lepivad kokku teisiti.

(195)

Lisaks väitis AS Tartu Agro, et märkimisväärset osa renditud maast ei oleks saanud kasutada põllumajanduslikuks tootmiseks. Sellega seoses viitas AS Tartu Agro Uus Maa aruandele, mille kohaselt moodustas põllumaa renditud maast ainult 2 833,60 hektarit. Ülejäänud maast oli 116,58 hektarit looduslik rohumaa, 44,06 hektarit mets, 0,3 hektarit rahulik liiklusala ja 76,33 hektarit muu maa (näiteks teed, kraavid ja veealune maa). Põllumaast omakorda ligikaudu 283 hektarit moodustas püsirohumaa, mida ei saa põllumajanduslikuks tootmiseks kasutada ja mille eest ASile Tartu Agro põllumajandustoetust ei makstud, kuid mida tuli õigusaktide kohaselt säilitada püsirohumaana. Seetõttu kasutati 3 061,9 hektari suurusest renditud maast kavandatud eesmärgil ainult 2 550,60 hektarit, s.o 83,3 %. Ülejäänud 16,7 % renditud maast põllumajanduslikuks tootmiseks ei kasutatud. Selle põhjal väitis AS Tartu Agro, et tegelik hektari eest makstav renditasu on lepinguga ettenähtud renditasust 16,7 % suurem.

(196)

Peale selle on rendilepingus kehtestatud netorenditasu lepingu kehtivusaja esimese 16 aasta jooksul suurenenud rohkem kui [---] korda ([---] eurolt/ha [---] eurole/ha), samal ajal kui Uus Maa aruandest selgub, et turuhind on tõusnud (kümme korda) aeglasemalt. Samuti väidab AS Tartu Agro, et kõnealust lepingut ei ole õige võrrelda väiksemamahuliste ja lühema kestusega rendilepingutega, sest selliste lepingute puhul erinevad rentniku ja rendileandja motiivid ning seega ka lepinguliste kohustuste tasakaal vaidlusaluse rendilepingu omadest oluliselt.

(197)

Kaebuse esitaja esitas teavet ainult enne Üldkohtu otsust.

(198)

Seoses pakkumismenetlusega juhtis kaebuse esitaja tähelepanu asjaolule, et pakkumistingimustes ei mainitud mingeid kohustusi, nagu maamaksu maksmine, iga-aastased investeeringud maaparandussüsteemi ning kulutused maa korrashoiuks ja mulla kvaliteedi parandamiseks (edaspidi „muud kohustused“).

(199)

Mis puudutab maa korrashoiu ja mulla kvaliteedi parandamise kohustustega seotud kulutusi, siis väitis kaebuse esitaja, et ministeerium on tunnistanud, et ta ei ole kontrollinud, kas AS Tartu Agro on kõnealuseid põhjenduses 225 osutatud kohustusi täinud. Üldiselt oli kaebuse esitaja arvamusel, et muid kohustusi ei oleks tulnud renditasu suuruse hindamisel arvesse võtta.

(200)

Renditud maa suuruse kohta väidab kaebuse esitaja, et Maa-ameti geoportaali andmete kohaselt oli rendilepingu eseme täpne suurus 2016. aastal 3 053,59 hektarit.

(201)

Erinevus rendilepingus kindlaks määratud pindalast tuleneb asjaolust, et ministeerium oli osad registreeritud maatükid ümber kruntinud ja uuesti registreerinud, kuid neid muudatusi ei olnud rendilepingusse sisse viidud. Sellest 2 831,55 hektarit on puhas põllumaa (92,73 %) ja 1 033,00 hektarit majandatud looduslik rohumaa. Ainult üks 26,60 hektari suurune maatükk on põllumajanduslikust kasutusest otseselt välja arvatud, sest see on tõepoolest 90 % ulatuses metsaga kaetud. Kaebuse esitaja mainis, et ministeerium on andnud ASile Tartu Agro selle metsa majandamiseks ka iga-aastase raieloa.

(202)

Peale selle moodustab „muu maa“ renditud maast üksnes 3,02 %. Siia alla kuuluvad kõik ühendusteed ja teeperved, kraaviperved, harimata põlluservad, põllusisesed rohealad ja kivihunnikud, sillad, tammid, sadevee truubikohad, soised alad jms. Samuti on AS Tartu Agro lubanud oma töötajatel rajada ühe maatüki serva aiamaid ja kasvuhooneid. Seetõttu on kogu rendilepingu esemeks oleva majanduslikult kasutatava põllumajandusmaa pindala 2 934,85 hektarit (96,11 %). Neil põhjustel vaidlustab kaebuse esitaja ministeeriumi seisukoha, et 12 % rendiesemest on põllumajanduslikust kasutusest välja arvatud.

(203)

Lisaks nähtub Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) veebikaardilt saadud andmetest, et AS Tartu Agro on taotlenud ELi põllumajandustoetust 2 900,81 hektari suuruse ala eest, mis moodustab 95 % renditud maast. Need taotlused on esitatud ühtse pindalatoetuse, kliimat ja keskkonda säästvate põllumajandustavade toetuse ning keskkonnasõbraliku tootmise toetuse saamiseks.

(204)

Kaebuse esitaja sõnade kohaselt sai AS Tartu Agro maalt ka muud lisasissetulekut. Kaebuse esitaja on saanud ministeeriumilt teavet, millest nähtub, et aastatel 2000–2015 anti ASile Tartu Agro raieluba ligikaudu 5 000 m3 puidu jaoks (kask, kuusk, mänd, haab ja lepp).

(205)

SA Erametskeskus andmetest (32) ilmneb, et aastatel 2004–2016 kõikus saematerjali turuhind Eestis järgmiselt: kase-, männi- ja kuusepalk vahemikus 58–83 eurot/m3, lepa- ja haavapalk vahemikus 29–46 eurot/m3 ning küttepuit vahemikus 16–31 eurot/m3. Sellel ajavahemikul müüs Riigimetsa Majandamise Keskus (33) oma metsadest saematerjali keskmise hinnaga 42–46 eurot/m3. Selle teabe põhjal leiab kaebuse esitaja, et AS Tartu Agro on saanud aastatel 2000–2016 saematerjalitulu vahemikus 210 000–230 000 eurot.

(206)

Peale selle viitab kaebuse esitaja ka Maa-ameti andmetele, mille kohaselt on tegelikud renditasud Uus Maa aruandes esitatust suuremad, kuna 2015. aastal oli maa keskmine renditasu Tartu maakonnas ligikaudu 200 eurot/ha (34).

(207)

Lisaks juhtis kaebuse esitaja tähelepanu asjaolule, et AS Tartu Agro oli pakkumismenetluse ajal eraõiguslik juriidiline isik, mis oli 100 % riigi omandis, ja renditud maa kuulub samuti riigile.

(208)

Ministeerium oli määratud mõlema omandi käsutajaks, mis tähendab seda, et nii ASi Tartu Agro kõik aktsiad kui ka renditud maa olid ministeeriumi bilansis. Seetõttu pidas ministeerium pakkumisläbirääkimisi sisuliselt iseendaga.

(209)

Kaebuse esitaja lisas, et ASi Tartu Agro poolt pakkumismenetluses esitatud äriplaanist ilmnes, et ettevõtja hinnangul oli suurim risk seotud peamise tootmisvahendi – maaga. Kui maa omanik või rentnik oleks vahetunud, ei oleks ettevõtjal olnud võimalik oma põllumajanduslikku tootmistegevust jätkata. Kaebuse esitaja sõnade kohaselt selgitab see asjaolu, miks üheks pakkumistingimuseks oli ASi Tartu Agro põllumajandusliku tootmise jätkamine. Sisuliselt oli pakkumismenetluse eesmärk sõlmida rendileping selle ettevõtjaga.

(210)

Pärast Üldkohtu otsust selgitas ministeerium, et ta on teinud ASile Tartu Agro ettepaneku renditasu suurendamiseks, kuid rentnik ei ole sellega nõustunud. Samuti selgitas ministeerium, et ta oli teinud ettepaneku kasutada alates 2023. aastast rendisumma arvutamisel piirkonna keskmist hinda. Ministeerium on seisukohal, et renditasu tuleb suurendada, kuid rendilepingu punkti 13 alusel on rendilepingut võimalik muuta vaid väga piiratud juhtudel.

(211)

Eesti ametiasutused selgitavad, et kuigi rendilepingu esemeks oleva maa ja Maa-ameti renditava maa puhul on rendilepingute mahus ja kestuses erinevusi, on Eesti ametiasutused seisukohal, et Maa-ameti kasutatav meetod on võrreldav komisjoni teatise (riigiabi mõiste kohta ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses) (35) punkti 84 alapunktis ii sätestatud meetodiga.

(212)

6. veebruaril 2023 võtsid Eesti ametiasutused tagasi esitatud Pindi Kinnisvara aruande. Eesti ametiasutused selgitasid, et selle aruande tellis ASi Tartu Agro esindaja ja see on üldiselt koostatud viisil, mis ei võimalda võrdlushindade kohta järeldusi teha. Aruandes on osutatud küsitlustele, samal ajal ei ole teada metoodikat, sealhulgas valimit, mille põhjal järeldused tehti, ega aruandes käsitletud ajavahemikku.

(213)

Seoses Statistikaameti andmetega selgitasid Eesti ametiasutused, et kuni 2020. aastani hõlmasid andmed ka tasuta renditud maad või maad, mille kohta oli kokkulepe, et makstakse ainult maamaksu. Andmed hõlmavad tehinguid seotud poolte vahel, mis tingimata ei kajasta tavapraktikast lähtuvat turuhinda. Näiteks hõlmavad need olukordi, kus äriühingust põllumajandusettevõte rendib maad tasuta või turuhinnast madalama hinna eest põllumajandustootjalt või teistelt pereliikmetelt. Alates 2021. aastast ei hõlma andmed ka sellise maa rentimist, mille eest makstakse rendina ainult maamaksu.

(214)

Peale selle märkisid Eesti ametiasutused, et pindalapõhiste põllumajandustoetuse puhul sisaldab Statistikaameti meetod kahte eri tava käsitlevaid andmeid. Mõne rendilepingu puhul on pindalapõhiste põllumajandustoetuste taotlemise õigus üle antud rentnikule, mõnel juhul saab aga toetust taotleda maaomanik. Kui pindalapõhiste toetuste taotlemise õigus on rentnikul, siis üldjuhul on kokkulepitud rendihind madalam.

(215)

Lisaks selgitasid Eesti ametiasutused, et nad ei nõustu ASi Tartu Agro väitega (vt põhjendus 195), mille kohaselt tuleks arvesse võtta ainult põllumaa osa. Ministeerium märgib, et rendilepingu ese on maa, mitte põllumajanduslikud maatükid. Samuti märkis ministeerium, et mittepõllumajandusmaa puhul ei ole ÜPP meetmete alusel pindalapõhise toetuse taotlemine õigustatud ning et Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) 2021/2115 (36) artikli 4 lõike 3 punkti c alusel liigitub püsirohumaa põllumajandusmaaks. Ministeerium leiab, et põllumajandusmaana tuleb käsitada maad, mis on põllumajandusmaana kindlaks määratud pindalapõhiste toetuste menetluse ja pindalapõhiste maksete kontekstis.

(216)

Lisaks märgib ministeerium järgmist:

(217)

AS Tartu Agro väidab, et rendileping sõlmiti võistleva, läbipaistva, mittediskrimineeriva ja mittetingimusliku pakkumismenetluse teel kooskõlas lepingu sõlmimise ajal kehtinud õigusaktidega. Teise võimalusena sõlmiti rendileping erastamise ettevalmistamise osana, et saada ASi Tartu Agro aktsiate müügist võimalikult suurt tulu või hüvitada ASile Tartu Agro avalike teenuste osutamine.

(218)

AS Tartu Agro väidab, et ta ei saanud 2000. aastal sõlmitud rendilepingust tulenevalt Eesti riigilt ebaseaduslikku riigiabi, sest tema hinnangul ei saanud ta rendilepingust kunagi mingit majanduslikku eelist. Teise võimalusena väidab AS Tartu Agro, et Tartu Agro aktsiate müügi ja ühinemise tagajärjel kõrvaldati võimalik rendilepinguga seotud majanduslik eelis.

(219)

Lisaks väidab AS Tartu Agro , et võimaliku riigiabi suhtes kehtib erand ja see on siseturuga kokkusobiv.

(220)

Samuti väidab AS Tartu Agro, et abi tagasinõudmine oleks vastuolus õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõtetega või on see välistatud tulenevalt komisjoni esimese meetme ja lõpliku otsuse vahelisest ajavahemikust või määruse (EL) 2015/1589 (millega kehtestatakse üksikasjalikud eeskirjad ELi toimimise lepingu artikli 108 kohaldamiseks) artiklist 17.

(221)

AS Tartu Agro väidab, et rendilepingu alusel ei antud talle kunagi mingit majanduslikku eelist järgmistel põhjustel:

(222)

Seoses renditasude turuhinnaga märgib AS Tartu Agro järgmist:

(223)

Seoses renditasuga väidab AS Tartu Agro , et tema rendimaksetes tuleks arvesse võtta ka järgmisi elemente:

(224)

Nagu nähtub Uus Maa aruandest, pandi rentnikule kohustus teha maaparandussüsteemide uuendamisse investeeringuid aastas vähemalt [---] Eesti krooni ([---] euro) ulatuses ajal, mil selliste kohustuste seadmine ei olnud tavapärane. Seega oli see rentniku jaoks peale rendi oluline kohustus. Riigi jaoks oli see selgelt kasulik ja oluline kohustus ning seega renditasuga vältimatult seotud.

(225)

Seoses maa korrashoiuks ja mulla kvaliteedi parandamiseks tehtud rentniku kulutustega väidab AS Tartu Agro, et need kohustused olid riigi jaoks olulised, sest maad anti rendile pikemaks ajaks. Kuigi mullaviljakuse paranemine on rentniku huvides, on see kasulik ka riigile, kuna see suurendab maa väärtust. ASile Tartu Agro tõid kohustused kaasa [---] Eesti krooni ([---] euro) ulatuses kulutusi aastas.

(226)

Seoses ASi Tartu Agro erastamisega ja ühinemisega väidab AS Tartu Agro järgmist:

(227)

Seepärast väidab AS Tartu Agro, et

(228)

Peale selle väidab AS Tartu Agro, et võimaliku riigiabi suhtes kehtiks erand ja see oleks siseturuga kokkusobiv või see kujutaks endast vähese tähtsusega abi, eelkõige tulenevalt majanduslikust olukorrast, milles rendileping sõlmiti, ning asjaolust, et AS Tartu Agro tegutses OECD nõuetele vastava seemnepaljunduskeskusena ning Eesti Maaülikooli õppe- ja katsebaasina.

(229)

AS Tartu Agro selgitas, et ta on Eesti valitsuse jaoks strateegiliselt tähtis, sest ta oli määratud tegutsema ministeeriumi heaks seemnekeskuse ning õppe- ja katsebaasina. OECD seemneskeemide nõukogu tegi 13. oktoobril 1997 otsuse kiita heaks Eesti liitumine OECD seemneskeemidega ja AS Tartu Agro lisati OECD seemnekasvatussüsteemi. Seega täitis AS Tartu Agro olulist rolli seemnekeskusena, tagades sertifitseeritud seemnete paljundamise ja säilitades riigi seemnereservi.

(230)

AS Tartu Agro tegutseb ka Eesti Maaülikooli õppe- ja katsebaasina veterinaaria, loomakasvatuse, loomageneetika, tõuaretuse ja taimekaitse valdkonnas. Seega on AS Tartu Agro Eesti valitsuse jaoks hariduseesmärkide täitmise seisukohast väärtuslik.

(231)

Lisaks leiab AS Tartu Agro, et Maa-ameti statistika ei ole asjaomase renditud maaga võrdlemisel sobilik. Kõnealune statistika on üldistatud ja selles ei võeta arvesse asjaomase maa eripärasid. Nii põllumaa renditasu kui ka mullakvaliteet sõltuvad ka sellistest teguritest, mida ei ole analüüsis arvestatud. ASi Tartu Agro väitel ei esita Maa-amet teavet renditud maa kvaliteedi kohta, vaid märgib üksnes ära renditud põllumajandusmaa kaalutud keskmise kvaliteedi, täpsustamata asjaomast perioodi. Peale selle ei ole Maa-ameti rendilepingud sisuliselt võrreldavad asjaomase rendilepinguga, sest üldjuhul ei sisalda need erinevalt asjaomasest lepingust rentnike lisakohustusi.

(232)

Samuti väidab AS Tartu Agro, et Domuse aruandes ei ole arvesse võetud rendilepingus käsitletud maa laadi. Aruandes sisalduva hinnangu eesmärk on üksnes teha kindlaks enampakkumise või müügi/rendi alghind ja see ei ole sobilik kasutamiseks riigiabi menetluses. Aruandes ei püüta tagantjärele hinnata asjaomase rendi turuhinda lepingu kehtivusaja jooksul. Lisaks tuginetakse ühe aruandes kasutatud hindamisallika puhul asjaomase renditud maaga võrreldamatute Maa-ameti tehingute andmebaasile.

(233)

Kuna rendileping sõlmiti enne Eesti ühinemist Euroopa Liiduga (16. novembril 2000) 25 aastaks ja seda on mitmel korral muudetud, siis on esimene küsimus teha kindlaks asjakohased ajahetked, mil riigiabi anti, ja ajavahemikud, mille eest seda anti.

(234)

Riigiabi kontrollimine ja riigiabi käsitlev ELi õigusraamistik muutusid Eestis kohustuslikuks 1. mail 2004, Eesti Euroopa Liiduga ühinemise kuupäeval (edaspidi „ühinemine“). Algne rendileping sõlmiti ja selle rakendamine algas enne Eesti ühinemist Euroopa Liiduga, kuid rendilepingu kestust arvesse võttes on see muudetud kujul sellest ajast saadik kehtinud (põhjendus 55). Algse rendilepingu muudatustes lepiti kokku pärast ühinemist ja rendileping kehtib veel 2025. aastani.

(235)

Mis puudutab põhjendustes 228–230 osutatud ASi Tartu Agro väiteid, siis tunnistab komisjon, et enne Eesti ühinemist ELiga oli Eestis vähe põllumaa rendilepinguid, et algselt oli ASi Tartu Agro eesmärk (kasumi maksimeerimise asemel) seemnekasvatus ja teadusstegevus (põhjendus 30) ning et algne rendileping ja müügileping sisaldasid tingimusi, mille eesmärk oli tagada põllumajandusliku tegevuse jätkumine ja renditud maa kvaliteedi säilitamine (põhjendus 44). Komisjon märgib aga, et küsimus, kas algne rendileping oli siseturuga kokkusobiv selle sõlmimise kuupäeval või mis tahes muul Eesti Euroopa Liiduga ühinemisele eelnenud kuupäeval, ei kuulu käesoleva menetluse käsitlusalasse, sest nagu on osutatud põhjenduses 234, kohaldatakse riigiabi eeskirju Eesti suhtes üksnes alates tema ühinemisest Euroopa Liiduga (37). Sellest järeldub, et väidetava eelise olemasolu peab põhinema lepingu elementidel Eesti Euroopa Liiduga ühinemise kuupäeval.

(236)

Seoses ajahetkedega, mil ASile Tartu Agro väidetavat abi anti, märgib komisjon, et kuigi algne rendileping sõlmiti 2000. aastal, on selle tingimusi alates 2004. aastast mitmel korral muudetud (põhjenduse 28 punkt b ja põhjendused 75–82). Peale selle tuli renditasu algse rendilepingu kohaselt korra aastas läbi vaadata ja teatavatel tingimustel oli rendilepingu alusel võimalik renti suurendada. Eelkõige sisaldas algne rendileping võimalust seda muuta juhul, kui muudatus on tingitud õigusaktidest (põhjendused 62 ja 64). Seepärast ei kajasta alates 2004. aastast tehtud rendimaksed üksnes algsest rendilepingust tulenevate õiguste järgimist.

(237)

Sellest järeldub, et abi anti igal korral, kui Eesti kaldus kõrvale tavapärasest turumajanduslikust käitumisest, mis leidis aset algse rendilepingu sõlmimise ajal 2000. aastal ja selle muutmata jätmise ajal siis, kui Eesti ühines 2004. aastal Euroopa Liiduga, aga ka renditasu üle uute läbirääkimiste pidamise ajal.

(238)

Täpsemalt anti abi pärast ühinemist järgmistel kuupäevadel:

(239)

Samuti pidi Eesti pärast esialgse otsuse vastuvõtmist, milles järeldati, et Eesti oli ASile Tartu Agro ELi toimimise lepingu artikli 108 lõiget 3 rikkudes ebaseaduslikku riigiabi andnud, meetmed lõpetama (vt põhjendus 15). Sellest tulenevalt muutis Eesti 29. detsembril 2020 rendilepingu tingimusi (vt põhjendused 81–82), suurendades ühepoolselt ja tagasiulatuvalt renditasu. Seega ei ole renditingimused alates 2020. aastast mitte need, mille üle lepingu pooled läbirääkimisi pidasid, vaid need, mis tulenevad esialgse otsuse rakendamisest. Rendileping, mis vaadati läbi eesmärgiga täita esialgset otsust, jääb väljapoole käesoleva otsuse kohaldamisala (vt põhjendus 29).

(240)

Komisjon järeldab, et käesolevas otsuses käsitletud ajavahemik vältab Eesti Euroopa Liiduga ühinemise hetkest (1. mai 2004) kuni 31. detsembrini 2019.

(241)

ELi toimimise lepingu artikli 107 lõikes 1 on sätestatud: „[k]ui aluslepingutes ei ole sätestatud teisiti, on igasugune liikmesriigi poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, siseturuga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust“.

(242)

Seega selleks, et meede liigituks kõnealuse sätte tähenduses riigiabiks, peavad olema täidetud kõik järgmised tingimused: i) meede on seostatav riigiga ja rahastatud riigi ressurssidest; ii) meetmega antakse teatavatele ettevõtjatele eelis; iii) kõnealune eelis on valikuline ning iv) meede kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi ning liikmesriikidevahelist kaubandust.

(243)

ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaldamisel hõlmab riik kõiki riigihaldusasutusi alates keskvalitsusest kuni haldustasemeni. Kõnealune maa kuulub riigile (põhjendus 58) ja seda annab rendile ministeerium (põhjendus 32). Ametlik pakkumiskutse maa rendile andmiseks (põhjendus 43) avaldati avaliku sektori asutuse otsuse alusel. Ka sellele järgnenud algse lepingu sõlmimine, selle muutmine ja riigi lepingust tulenevate õiguste teostamine põhinesid selliste isikute või ametiasutuste tegevusel, kellel on õigus tegutseda riigi nimel. Seega on meetmed seostatavad riigiga ja neid rahastati riigi ressurssidest, sest võimaliku turuhinnast madalamal tasemel kokkulepitud rendi näol on tegemist riigi ressursside üleandmisega saamata jäänud tulu vormis (38) , (39).

(244)

Selleks et tegu oleks riigiabiga ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses, peavad meetmed andma ettevõtjale eelise. Ettevõtja on majandustegevusega tegelev üksus, olenemata tema õiguslikust seisundist ja rahastamisviisist.

(245)

Kuna liidu õiguskord on omandi õigusliku režiimi suhtes neutraalne, ei oma tähtsust asjaolu, et ametliku pakkumiskutse avaldamise ajal 6. juulil 2000 (vt põhjendused 43 ja 48) oli AS Tartu Agro riigile kuuluv piiratud vastutusega äriühing.

(246)

Majandustegevus on turul kaupade või teenuste pakkumine. Meetmetest saab abi AS Tartu Agro, kes toodab ja müüb põllumajandussaadusi (põhjendus 27). Seega on ta ettevõtja ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. Seda, et abisaaja on ettevõtja, ei mõjutanud tema erastamine (põhjendus 70) ega järgnev ühinemine (põhjendus 74), sest pärast nimetatud sündmusi jätkus sama majandustegevus. Samamoodi ei sea asjaolu, et AS Tartu Agro tegutses Eesti valitsuse heaks seemnekeskusena ning nii ministeeriumi kui ka Eesti Maaülikooli heaks õppe- ja katsebaasina (põhjendused 228 ja 229), kahtluse alla seda, et ta on ettevõtja. Kuigi riigi heaks seemnekeskuse ning ülikooli heaks õppe- ja katsebaasina tegutsemist võib teatavatel tingimustel käsitada mittemajandusliku tegevusena, on eelis, mis saadakse maa rentimisel üksusele, kes tegeleb nii majandusliku kui ka väidetavalt mittemajandusliku tegevusega, olemuslikult kasulik mõlemat liiki tegevuse jaoks. See tuleneb asjaolust, et ei ole mõistlik tagada, et teatavat osa renditud maast kasutatakse ainult majanduslikul või ainult mittemajanduslikul eesmärgil, ja isegi kui see oleks võimalik, ei välistaks see ristsubsideerimise riski. ASi Tartu Agro põhitegevus on kahtlemata majanduslik ning seotud põllumajandussaaduste tootmise ja turustamisega (põhjendused 27 ja 284). Seepärast oli AS Tartu Agro, kes meetmetest abi sai, kogu uurimisperioodi vältel ettevõtja.

(247)

ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses on eelis igasugune majanduslik kasu, mida ettevõtja ei oleks saanud tavapärastes turutingimustes, (40) see tähendab ilma riigi sekkumiseta (41). Selleks et meede kujutaks endast abi, peab see andma abisaajale eelised, millega ta vabastatakse kuludest, mida ta peaks tavaliselt kandma. Mõiste „eelis“ ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses ei hõlma üksnes sooritusi positiivses tähenduses, nagu toetused, vaid ka erinevas vormis sekkumisi, mis leevendavad soodustatud ettevõtja eelarvet tavaliselt koormavaid kohustusi (42).

(248)

Riigiabiks loetakse sekkumine, mis võib oma vormist sõltumata otseselt või kaudselt soodustada ettevõtjaid või mida tuleb pidada majanduslikuks eeliseks, mida abisaaja ettevõtja ei oleks tavalistes turutingimustes saanud (43). Eelisega on tegemist juhul, kui riigi sekkumine parandab ettevõtja finantsseisundit tingimustel, mis erinevad tavapärastest turutingimustest. Seda saab hinnata, võrreldes ettevõtja finantsseisundit pärast meetme võtmist tema finantsseisundiga meetme puudumise korral (44).

(249)

Kaupade või teenuste tarnimine soodustingimustel võib endast kujutada riigiabi ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses (45). See põhimõte kehtib ka siis, kui avaliku sektori asutused rendivad vara turumääradest madalamate hindadega, mis võib anda rentnikule majandusliku eelise. Maa rentimine väidetava soodushinnaga on võrreldav avaliku sektori asutuse poolt ettevõtjale maa müügiga (46). Sellisel juhul tuleb kontrollida, kas eeldatava abisaaja makstud hind vastab hinnale, mis ei oleks kehtinud tavapärastes turutingimustes. Sellega seoses võrdub eelis abisaaja poolt tegelikult makstud summa ja selle summa vahega, mida ta oleks pidanud asjaomasel ajal tavapärastel turutingimustel maksma (47).

(250)

Sellisel taustal viib komisjon läbi keerulise majandusliku hindamise. Sellega seoses peab komisjon suutma piisavalt täpselt hinnata meetmete väärtust ja teha seejärel kindlaks turuväärtusele võimalikult lähedase hinna (48).

(251)

Kui selline tehing nagu vara rentimine toimub võistleva, läbipaistva, mittediskrimineeriva ja mittetingimusliku pakkumismenetluse tulemusel kooskõlas ELi toimimise lepingus sätestatud riigihankepõhimõtetega, (49) võib üldiselt eeldada, et selline tehing vastab turutingimustele, tingimusel et rentniku väljavalimisel on järgitud asjakohaseid kriteeriume (50) , (51).

(252)

Selleks et teha kindlaks, kas rendileping hõlmas abi, peab komisjon kohaldama turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtet (vt punkt 5.2.3.2), et määrata kindlaks, kas abi eeldatava saaja makstud hind vastas müügihinnale, mille oleks tõenäoliselt kehtestanud tavapärase konkurentsi tingimustes tegutsev erainvestor (52).

(253)

Sellest järeldub, et eelise olemasolu hindamiseks analüüsib komisjon esiteks seda, kas leping sõlmiti võistleva, läbipaistva, mittediskrimineeriva ja mittetingimusliku pakkumismenetluse tulemusel, ning teiseks turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte hindamise tulemusi.

(254)

Kui selline tehing nagu vara rentimine toimub võistleva, läbipaistva, mittediskrimineeriva ja mittetingimusliku pakkumismenetluse tulemusel kooskõlas ELi toimimise lepingus sätestatud riigihankepõhimõtetega, (53) võib üldiselt eeldada, et selline tehing vastab turutingimustele, tingimusel et rentniku väljavalimisel on järgitud asjakohaseid kriteeriume (54) , (55). Seega saab otseselt kindlaks teha, et tehing vastab turutingimustele, kui see toimus võistleva, läbipaistva, mittediskrimineeriva ja mittetingimusliku pakkumismenetluse teel. Seevastu kui rendilepingu sõlmimisele eelnenud pakkumismenetlus nendele tingimustele ei vasta, siis osutab see iseenesest selgelt eelisele ja mõjutab ka nii rendilepingu tingimuste tõlgendamist kui ka renditasu hindamist.

(255)

Komisjon väljendas menetluse algatamise otsuses kahtlust, kas maa rendile andmisel järgitud pakkumismenetlus oli läbipaistev, mittediskrimineeriv ja mittetingimuslik.

(256)

Käesoleval juhul sisaldas renti käsitlev ametlik pakkumiskutse tingimust, et ASi Tartu Agro põllumajanduslik tootmistegevus peab jätkuma (põhjendus 44).

(257)

Pakkumismenetlus on mittetingimuslik, kui võimalikul ostjal on põhimõtteline õigus omandada müüdavat vara, kaupu või teenuseid ja kasutada neid oma tarbeks, olenemata sellest, kas ta tegutseb teatavas valdkonnas. Rentimisega seotud pakkumise suhtes kohaldatuna tähendab see seda, et rentnikul peab olema õigus kasutada asjaomast maad mis tahes eesmärgil ta soovib.

(258)

Kui esineb tingimus, et ostjal või rentnikul on konkreetsed kohustused avaliku sektori asutuste või avalike huvide hüvanguks, mida erasektori müüja ei oleks nõudnud – peale nende, mis tulenevad üldisest riiklikust õigusest või planeerimisasutuste otsusest –, ei saa hankemenetlust pidada mittetingimuslikuks (56).

(259)

Eesti ametiasutuste sõnade kohaselt ei olnud põhjenduses 44 osutatud tingimuse eesmärk mitte ASi Tartu Agro kui ettevõtja tegevuse jätkumine, vaid see oli seotud tema konkreetse põllumajandusliku tootmisega.

(260)

Komisjon märgib, et pakkumiskutses ei olnud täpsustatud, et potentsiaalne pakkuja pidi paljundama ja säilitama teatavaid seemneid, vaid üksnes see, et ühe kindla ettevõtja – ASi Tartu Agro – põllumajanduslikku tegevust tuli pärast maa rendile võtmist jätkata. Komisjon leiab, et see on pakkumismenetluses sisalduv tingimus. Pakkumismenetluse kohandatud, erapoolikut ja seega tingimuslikku laadi rõhutab selle kontekst, nimelt oli ainus tingimustele vastav pakkumises osaleja seesama ettevõtja.

(261)

Seades maa rentimise tingimuseks, et ühe konkreetse ettevõtja põllumajanduslikku tootmistegevust tuleb jätkata, piiratakse peale selle selgelt võimaliku pakkuja jaoks maakasutust. Seega ei tegutsenud Eesti põllumajandusmaa rentimisega seotud majandustegevuse kontekstis seoses võimalusega saada suurimat võimalikku renditasu kui eraettevõtja, vaid pigem poliitilistest kaalutlustest juhinduv avaliku sektori asutus. Neid piiranguid mitteseadev eraettevõtja oleks suutnud saada rohkem pakkumisi ja suuremat renditasu.

(262)

Seepärast järeldab komisjon, et pakkumismenetlus ei olnud mittetingimuslik.

(263)

Eespool kirjeldatu põhjal ei vastanud maa rendile andmiseks korraldatud pakkumismenetlus põhjenduses 254 osutatud tingimustele, mille alusel saaks järeldada, et tehing oli kooskõlas turutingimustega.

(264)

Liikmesriigid võivad ilma ELi toimimise lepingu artikli 107 lõikes 1 kehtestatud keeldu rikkumata turul sekkuda, kui nende sekkumine vastab mõistliku ja kasumile orienteeritud eraettevõtja käitumisele, kes tegutseb sarnases olukorras tavapärastel turutingimustel. Teiste sõnadega ei anta avaliku sektori asutuste majandustehingute või investeeringutega vastaspoolele eelist, kui need toimuvad kooskõlas tavapäraste turutingimustega (57).

(265)

Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte kohaselt tuleks avaliku sektori asutuste käitumist võrrelda sarnaste eraettevõtjate käitumisega tavapärastel turutingimustel, et teha kindlaks, kas selliste asutuste majandustehingutega antakse tehingute vastaspooltele eelis. Avaliku sektori asutuste majandustehingutega ei anta vastaspoolele eelist ja seetõttu ei kujuta need tehingud endast abi, kui need on tehtud tavapärastel turutingimustel.

(266)

Seda, kas riigi sekkumine vastab turutingimustele, tuleb hinnata eelnevalt, võttes arvesse sekkumisotsuse tegemise ajal kättesaadavat teavet (58). Iga turumajanduse tingimustes tegutsev arukas ettevõtja hindaks üldjuhul eelnevalt projekti strateegiat ja finantsväljavaateid (59). Tavaliselt hindab turumajanduse tingimustes tegutsev arukas ettevõtja eelnevalt oma sekkumisi, kasutades mitut eri metoodikat.

(267)

Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte kohaldamisel hindab komisjon kogu rendilepingut ja selle muudatusi, et teha kindlaks, kas ministeerium käitus turumajanduse tingimustes tegutseva mõistliku ettevõtjana. Kõnealuste meetmete hindamisel uurib komisjon kõiki meetmete ja nende konteksti asjakohaseid tunnuseid (60).

(268)

Seepärast leiab komisjon, et käesoleval juhul peab ta võtma lisaks kokkulepitud iga-aastasele renditasule arvesse ka lepingu muid elemente, nagu meetmete vastuvõtmise kontekst, sarnaste tehingute valitsev turuhind asjaomasel ajal, renditud ala suurus ja kvaliteet, renditud maa eri osadelt teenitud tulu, rendilepingu kestus, selles sätestatud finantskohustused ja selle tingimused, millega on ette nähtud rendilepingu muutmise asjaolud, samuti see, kuidas rendilepingut täidetakse (põhjendused 75–84). Selles raamistikus märgib komisjon, et Eesti ametiasutused ei ole seoses algse rendilepingu ega selle muudatustega esitanud mingeid tõendavaid dokumente, mis oleksid osutanud sellele, et Eesti ametiasutused hindasid eelnevalt, kas algne rendileping sõlmiti ja selle muudatused tehti kooskõlas tavapäraste turutingimustega ning kas väljavaade kasumit teenida oli võimalikult suur.

(269)

Kohtupraktikat (61) silmas pidades hindab komisjon, kas meetmeid võiks pidada majandusliku, ärilise ja rahalise ratsionaalsusega meetmeteks, arvestades nende lühi- või pikaajalise kasumlikkuse perspektiive ning meetmete muid ärilisi või majanduslikke huve. Eraettevõtja juhindub oma tegevuses põhimõtteliselt kasumlikkuse perspektiivist. Seega juhul, kui avaliku sektori ettevõtja sekkumises mõne ettevõtja toetuseks ei võeta arvesse mingeid kasumlikkuse perspektiive, ei saa järeldada, et see on kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega.

(270)

Käesoleval juhul märgib komisjon seoses lepingu 25aastase kestusega ja indekseerimistingimuste puudumisega (vt põhjendus 62), et turumajanduse tingimustes tegutsev mõistlik ettevõtja võib pidada esmatähtsaks pikaajalise kasumlikkuse perspektiivi, kuid sellega peaks kaasnema piisav hüvitis riski ja ajaväärtuse eest.

(271)

Meetmete konteksti kohta märgib komisjon, et meetmed kujutavad endast Eesti ametiasutuste tegevust eri ajal lepingu 25aastase kehtivuse jooksul. Komisjon märgib, et hindamise seisukohast asjakohased tõendid on teave, mis oli kättesaadav, ja muutused, mis olid prognoositavad ajal, mil Eesti ametiasutused otsuseid tegid.

(272)

Komisjon märgib, et käesoleval juhul ei olnud Eesti ühinemise mõju põllumajandussektoris makstavatele renditasudele algse rendilepingu sõlmimise ajal prognoositav. Sellest järeldub, et ainuüksi asjaolu, et renditasud rendilepingu 25aastase kehtivusaja jooksul kasvavad, ei kujuta iseenesest eelist.

(273)

Lisaks märgib komisjon seoses kontekstiga, et selle hindamisel, kas ministeerium käitus turumajanduse tingimustes tegutseva mõistliku ettevõtjana, kui ta täitis pärast Eesti ELiga ühinemist rendilepingut ettevõtjat hõlmava majandustehingu raames, on poolte algse rendilepingu sõlmimise ajal valitsenud olukorda või Tartu Riigimajandi tähtsust käsitlevate väidete asjakohasus piiratud (vt põhjendus 246).

(274)

Komisjon leiab, et kuna algselt kokkulepitud väikeses renditasus ei võetud piisavalt arvesse lepingu kestust ning kuna Eesti ametiasutused ei ole kasutanud kõiki nende käsutuses olevaid rendi suurendamise võimalusi, mida algne rendileping pakkus (põhjendused 403 ja 455–456), siis ei oleks turumajanduse tingimustes tegutsev mõistlik ettevõtja sõlminud 25aastast rendilepingut, mis ei sisalda indekseerimistingimust või muid sätteid, mis oleksid võimaldanud aastas makstavat renti ilma poolte kokkuleppeta ühepoolselt või automaatselt suurendada.

(275)

Hüpoteetilise turumajanduse tingimustes tegutseva mõistliku ettevõtja jaoks ei oleks lepingu selline pikk kestus võrreldavas olukorras olnud majanduslikult põhjendatud. Ainuüksi asjaolu, et renditud maa kvaliteet säilitatakse või seda aktiivse põllumajandustegevuse teel isegi parandatakse, ei õigusta 25aastast kestust, sest sama positiivse mõju maa kvaliteedile oleks olnud võimalik saavutada lühemate rendilepingute ja Maa-ameti kasutatavate tingimustega võrreldavate tingimuste teel. Rendilepingu kehtivusaeg on tavapäraste turutavadega võrreldes erakordselt pikk (vt põhjendus 130). Samuti ei saanud rendileandja rentniku tehtud investeeringutest mingit tegelikku kasu (vt põhjendus 277 ja punkt 5.2.3.3.2.6.4).

(276)

Mis puudutab tingimusi, mille kohaselt pidi rentnik maksma kõik rendi esemega seotud maksud (põhjendus 61), siis leiab komisjon, et turumajanduse tingimustes tegutsevast mõistlikust ettevõtjast rendileandja oleks olnud huvitatud sellise tingimuse rendilepingusse lisamisest, sest see tingimus on seotud kuludega, mille kandmine on rendileandja seadusjärgne kohustus. Uus Maa aruande ja Maa-ameti andmete kohaselt on riigimaa rentimisel tavapraktika, et rentnik tasub maamaksu (vt põhjendused 361–364). Seepärast on kõnealuses rendilepingus sätestatud rentniku kohustus maamaksu maksta kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva mõistliku ettevõtja tavapraktikaga. Komisjon märgib aga, et eelise hindamisel on otsustav see, kas kõnealune kohustus on teiste ettevõtjatega võrreldes ASi Tartu Agro jaoks täiendav kohustus.

(277)

Mis puudutab korrashoiukuludega seotud kohustust (põhjenduse 68 punkt b), siis leiab komisjon, et turumajanduse tingimustes tegutsev mõistlik rentnikust ettevõtja ei oleks olnud huvitatud lisama rendilepingusse sellist rahaliselt kindlaksmääratud tingimust, millest rentnik peab oma tegevuses juhinduma, sest see tingimus on seotud põllumajandusliku esmatootmise sektoris tegutseva ettevõtja tegevuskulude, mitte riigi kulude vähendamisega (vt punkt 5.2.3.3.2.6.4). Komisjon märgib seoses eesmärgiga tagada maa kvaliteedi säilitamine, et Maa-ameti rendilepingud, mis vastavad tavapärastele turutavadele riigimaa rentimisel, sisaldavad korrashoiukohustusi, mida ei ole väljendatud rahalises väärtuses. Olenemata sellest, kuidas neid korrashoiukuludega seotud kohustusi rendilepingus ja muudatustes väljendati, nähtub punktis 5.2.3.3.2.6.4 esitatud hinnangust, et need kulud ei tohiks moodustada osa renditasust (vt põhjendused 377 ja 69).

(278)

Müügilepingu puhul (põhjendus 73) ei oleks turumajanduse tingimustes tegutseval mõistlikul ettevõtjal samamoodi olnud mingit huvi ega põhjust lisada müügilepingusse tingimusi üksikasjalike investeeringute ega töötajate keskmise arvu kohta. Tegemist oli avaliku sektori ettevõtja müügi või erastamisega, mille puhul müüjat peaks tavapäraselt motiveerima müügihinnalt saadav kasum, mitte sotsiaalsed kaalutlused ega maasse tehtavad investeeringud, millest saab kasu rentnik.

(279)

Mis puudutab investeerimiskohustust (põhjenduse 68 punkt a), siis kuna need investeeringud olid olulised maa kvaliteedi säilitamise tagamiseks, leiab komisjon, et turumajanduse tingimustes tegutsev mõistlik ettevõtja oleks olnud huvitatud investeeringut ise tegema (kooskõlas rendileandja tavade ja kohaldatavate seadusjärgsete kohustustega) või juhul, kui see oleks jäänud rentniku ülesandeks, kontrollima, et see oleks tehtud.

(280)

Selle küsimusega seoses tuletab komisjon meelde, et Maa-ameti rendilepingud, mis vastavad tavapärastele turutavadele riigimaa rentimisel, sisaldavad vaid teatavaid korrashoiukohustusi, kuid mitte rahalises väärtuses väljendatud investeerimiskohustusi. Lisaks on ka maaparandusseaduses sätestatud, et seda liiki investeeringuid peab tegema rendileandja (põhjendus 180). Komisjoni arvamuse kohaselt ei ole aga asjaolu, et AS Tartu Agro nõustus neid investeeringuid rahastama, iseenesest piisav järeldamaks, et rendileping on kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega (62).

(281)

Peale selle märgib komisjon, et investeerimiskohustust ei ole ministeeriumi ja ASi Tartu Agro vahel kokkulepitud viisil täidetud (põhjendus 99). Summa, mille AS Tartu Agro on maaparandussüsteemide uuendamisse investeerinud, on kokkulepitud investeerimiskohustusest väiksem. Turumajanduse tingimustes tegutsev mõistlik ettevõtja oleks taganud, et rentnik rahastab oma kohustused kokkulepitud viisil.

(282)

Komisjon järeldab, et sarnases olukorras, kus tegemist on 25aastase lepinguga, oleks turumajanduse tingimustes tegutsev mõistlik ettevõtja taganud investeerimiskohustuse täitmise.

(283)

Mis puudutab väiteid, mille kohaselt algset rendilepingut kasutati seemnetega seotud teenuste hankimiseks (põhjendused 228–230), siis märgib komisjon, et eriti ajal, mil AS Tartu Agro tegutses riigimajandina, võis Eestil olla tegelik vajadus osta seemnete paljundamise ja säilitamise teenuseid ning täita avalikust poliitikast tulenevaid põhjendatud eesmärke.

(284)

Komisjon märgib aga, et rendileping ja ASi Tartu Agro tegevus üldiselt kuuluvad majandustegevuse valdkonda (vt põhjendus 246). Peale selle ei ole Eesti ametiasutused esitanud mingeid tõendavaid dokumente, mis oleksid osutanud sellele, et nad analüüsisid eelnevalt, kas kõnealuste teenuste hinnad vastasid turutingimustele ja mis oleks olnud nende teenuste soovitav võrdlusalus. Lisaks ei olnud algses rendilepingus konkreetsetele seemnete paljundamise ja säilitamise kohustustele mingil viisil viidatud ega neid täpsustatud. Eesti ametiasutused ei väitnud ega tõendanud, et kõnealune tegevus vastaks üldist majandushuvi pakkuva teenuse kriteeriumidele.

(285)

Ainuüksi asjaolu, et nii i) rendilepingus (põhjendus 59), ii) ASi Tartu Agro põllumajandusliku tootmistegevuse jätkamise tingimuses (põhjendus 43) kui ka iii) müügilepingus (põhjenduse 73 punkt b) on sätestatud põllumajandusliku tootmise jätkamise tingimus, ei osuta sellele, et Eesti ametiasutused ei tegutsenud maad rentides majandustegevuse valdkonnas. Olenemata nende motivatsioonist rendilepingu sõlmimisel ja muutmisel sõlmiti rendileping ettevõtjaga ning alates Eesti ühinemisest liiduga tuli selles järgida riigiabi eeskirju (põhjendus 289).

(286)

Nagu on üksikasjalikult kirjeldatud järgmistes punktides, siis kuna ministeerium kui avaliku sektori asutus oli eelistanud ettevõtjat AS Tartu Agro ega olnud lähtunud kasumlikkuse perspektiivist, andes maa rendile liiga madala soodustingimustel renditasu eest (põhjendus 457), ei saa leida, et see vastas eraettevõtja või turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttele. Komisjon järeldab, et Eesti ei tegutsenud rendilepingut sõlmides, muutes ja täitmisele pöörates kasumile orienteeritud eraettevõtjana.

(287)

Käesoleval juhul antakse tavapärastel turutingimustel küsitava renditasuga võrreldes väidetavalt soodustingimustel renditasuga abisaajale eelis. Teiste sõnadega hindab komisjon, kas Eesti ametiasutuste kehtestatud renditasu vastab renditasule, mille oleks tõenäoliselt kehtestanud tavapärase konkurentsi tingimustes tegutsev eraettevõtja, võttes arvesse asjaolu, et ainsad asjakohased tõendid on teave, mis oli kättesaadav, ja muutused, mis olid prognoositavad ajal, mil pooled rendilepingu sõlmisid ja seda muutsid. Komisjon hindab, kas alates Eesti Euroopa Liiduga ühinemise kuupäevast on ASi Tartu Agro finantsolukord paranenud tulenevalt asjaolust, et rendilepingu tingimused erinevad tavapärastest turutingimustest.

(288)

Nagu komisjon järeldas, ei sõlmitud algset rendilepingut mittetingimusliku pakkumismenetluse tulemusel (põhjendus 262). Peale selle ei olnud AS Tartu Agro algse rendilepingu sõlmimise ajal (riigist) sõltumatu üksus, vaid ministeerium tegi tema tegevuse üle kontrolli. Sellest järeldub, et pakkumismenetluse puhul puuduvad otsesed ja konkreetsed tõendid tehingu kohta, mille pooled oleksid sõlminud sõltumatult, oma huvidest lähtuvalt ja kooskõlas turutingimustega. Selle hinnangu käigus võrreldakse meetmeid tavapäraste turutingimustega ning ASi Tartu Agro finantsolukorda pärast rendilepingu sõlmimist tuleb võrrelda tema finantsolukorraga juhul, kui meedet ei oleks võetud.

(289)

Asjakohased on ainult algse rendilepingu (põhjenduse 28 punkt a), selle muudatuste (põhjenduse 28 punkt b) ja selle täitmise (põhjenduse 28 punkt c) mõju alates 1. maist 2004 (Eesti Euroopa Liiduga ühinemise kuupäev) kuni 2019. aasta lõpuni (käesolevas otsuses käsitletud ajavahemik, vt põhjendus 29), mitte riigi sekkumise põhjus või eesmärk algse rendilepingu sõlmimise ajal, (63) see tähendab, ei ole oluline, mis põhjustel või eesmärkidel Eesti ametiasutused ASiga Tartu Agro rendilepingu sõlmisid ja kas nende eesmärk võis olla näiteks tagada Eestis kvaliteetse seemne tootmine.

(290)

Komisjon märgib, et kuigi Eesti Euroopa Liiduga ühinemise kuupäev 1. mai 2004 oli enne aegumistähtaega (punkt 5.5.1), ei takista see komisjonil järeldada, et pärast aegumistähtaega (see tähendab 14. augustit 2004, vt põhjendused 497 ja 498) anti ebaseaduslikku riigiabi, ega riigi kohtutel anda korraldust selle tagasinõudmiseks kooskõlas aegumist käsitlevate siseriiklike normidega.

(291)

Maa rentimine, millega anti ASile Tartu Agro eelis, oli majandustegevus, mitte avaliku võimu teostamine ega riigi muu mittemajanduslik tegevus (vt põhjendus 246). Renditasu turuhinna kindlakstegemiseks arvutab komisjon ASi Tartu Agro poolt tegelikult makstud rendi ja võrreldava turul makstava rendi vahe, võttes arvesse valitud elemente, mis on otseselt või kaudselt olulised õiglase turuväärtuse tuvastamiseks kindlaksmääratud turul. Järgmiste elementide hindamine võimaldab tagada kõiki asjakohaseid turutingimusi ja tegureid kajastava renditasu turuhinna põhjaliku ja täpse kindlaksmääramise:

(292)

Rendilepingu kohast renditasu ei saa käsitleda eraldiseisvana, vaid hinnangusse tuleb lisada eespool nimetatud tunnused. Need tegurid on rendilepingu asjakohased elemendid ning neid ei saa jätta välja põhjalikust hinnangust, mille eesmärk on teha kindlaks tavapärased turutingimused ja rendilepingut nendega võrrelda.

(293)

Selle hindamiseks, kas AS Tartu Agro sai kasu soodustingimustel rendihinnast, see tähendab, kas ta maksis turuhinnast väiksemat renditasu, tuleb analüüsida rendilepingus sisalduvaid finantskohustusi, millele on osutatud põhjenduses 68. Seega hindab komisjon punktis 5.2.3.3.2.6.2, kas nende kohustustega seotud kulusid tuleb käsitada osana rendimaksetest ja kas neid saab käsitada osana rendileandja renditulust.

(294)

Mis puudutab kestust, siis märgib komisjon, et lepingu aluseks oleva turuhinna muutumine pikaajalise rendilepingu kehtivusaja jooksul (edaspidi „hinnarisk“) iseenesest ei tähenda riigiabi hindamisel eelist, kui algselt kokku lepitud hinnas ja järgnevalt pärast iga muudatust korrigeeritud hinnas on rendilepingu kestust ja hinnariski arvesse võetud. Ainuüksi asjaolu, et hetkehinnad lepingu pikaajalise kehtivusaja jooksul kõiguvad, ei tekita tingimata eelist, tingimusel et hinnariski on vastavalt tavapärastele turutavadele piisavalt arvesse võetud (vt põhjendus 436).

(295)

Sellest järeldub, et käesoleval juhul, võttes arvesse 25aastast kestust, mille jooksul tehti mitu muudatust, hindab komisjon põhjendustes 391–400, kas lepingu kestust on nõuetekohaselt arvesse võetud.

(296)

Komisjon leiab, et eelise hindamisel ja selle suuruse kindlaksmääramisel on määrava tähtsusega pigem rendilepingu tegelik täitmine ja rakendamine kui poolte vahel ametlikult kokku lepitu. Käesoleval juhul erineb poolaasta rendi summa, mida AS Tartu Agro tegelikult maksis, kokkulepitud renditasu summast. Peale selle ei ole täidetud ka rendilepingus kindlaks määratud investeerimiskohustust. Selle põhjal tuleb eelise hindamiseks võrrelda ASi Tartu Agro tegelikult makstud rendisummat turuhindadega, mitte poolte vahel kokku lepitud renditasuga, ning renditasu võrdlemisel renditasude turuhinna võrdlusalusega tuleb renditasule lisada ainult tegelikult täidetud investeerimiskohustus.

(297)

Lisaks tuleb ASi Tartu Agro tegelikult makstud renditasu summa ja renditasude turuhinna võrdlusaluse võrreldavuse tagamiseks konverteerida iga-aastased rendimaksed hektaripõhisteks väärtusteks, kasutades nimetajat, mille aluseks on kõnealuse renditud maaga võrreldavat liiki maa. See meetod tagab parema võrreldavuse.

(298)

Üldiselt saab turutingimuste vastavuse otseselt kindlaks teha siis, kui tehing põhineb võistleval, läbipaistval, mittediskrimineerival ja mittetingimuslikul pakkumismenetlusel, ning seepärast hindas komisjon punktis 5.2.3.1 põhjendustes 42–54 kirjeldatud pakkumismenetlust. Kuna rendilepingu sõlmimisele eelnenud pakkumismenetlus nendele tingimustele ei vastanud, vaid selles oli tingimuseks seatud abisaaja tegevuse jätkumine asjaomasel maal, siis osutab juba see iseenesest selgelt eelisele ja mõjutab ka nii rendilepingu tingimuste tõlgendamist kui ka hinnangut renditasule, mis oli kogu muudetud lepingu kehtivusajal turuhinnast väiksem (põhjendus 423).

(299)

Selleks et arvutada ASi Tartu Agro makstud renditasu ja selle renditasu vahe, mida ta oleks pidanud maksma tavapärastel turutingimustel, teeb komisjon järgmist:

(300)

Peale selle komisjon

(301)

Käesoleva juhtumi puhul puudub turuhinna kindlaksmääramisel üks allikas, mis hõlmaks lepingu kogu kestust, see tähendab ajavahemikku 2000. aastast kuni 2025. aastani (lepingu lõppemise aeg) või isegi 2019. aastani (uurimisperioodi lõpp). Seevastu peab komisjon kasutama õige turupõhise võrdlusaluse kindlaksmääramiseks mitmesuguseid Eesti ja ASi Tartu Agro esitatud andmekogumeid.

(302)

Renditud maa turuhinna kindlakstegemiseks võib komisjon kasutada enne müügiläbirääkimisi sõltumatu eksperdi tehtud hindamist turuväärtuse kindlaksmääramiseks üldtunnustatud turunäitajate ja hindamise alusel (64). Käesoleva juhtumi puhul on komisjon hinnanud ekspertide hindamisaruandeid ja küsinud Eesti ametiasutustelt lisateavet turuhindade kättesaadavate võrdlusaluste kohta. Samuti küsis komisjon 14. detsembril 2022 ja 22. detsembril 2022 Eesti ametiasutustelt lisateavet kättesaadava statistilise teabe täpsuse kohta. Taotluse põhjal esitasid Eesti ametiasutused täiendavaid andmeid maa rendihindade kohta.

(303)

Täpsemalt on Eesti esitatud maa rendihindade andmete puhul kasutatud kahte statistilist allikat (Maa-amet ja Statistikaamet) ning kolme väliseksperdi hindamisaruannet (põhjendus 102).

(304)

Seoses Statistikaameti avaldatud andmetega järeldab komisjon, et neis ei ole esitatud renditasude turuhinna sobivat võrdlusalust ning põhjendustes 109, 113 ja 213–214 selgitatud põhjustel on neis esitatud hinna lähisväärtus asjaomastest turuhindadest väiksem, sest andmed hõlmavad rendilepinguid, mis tasu ei hõlma või mille puhul kehtib kokkulepe, et makstakse ainult maamaksu. Lisaks ei ole neis esitatud hinnangut avaliku sektori asutuse renditud maa kohta, mille hinnatasemed on ekspertide sõnade kohaselt kõrgemad kui eraettevõtjate renditud maa puhul, tulenevalt eelisõigusest kasutada maad pärast rendilepingu kehtivuse lõppu, ostes maa välja või jätkates selle rentimist vastavalt riigi otsusele. See järeldus on kooskõlas Uus Maa aruandega (põhjendus 135). Kohtupraktikast järeldub, et turuväärtuse kindlaksmääramise meetodites tuleks võtta arvesse hindade ajakohastamist, kui hinnad järsult tõusevad, et tegelikult makstud hind kajastaks võimalikult suures ulatuses turuväärtust (65). Komisjon leiab, et Statistikaameti avaldatud andmed ei vasta sellele tingimusele.

(305)

Mis puudutab Pindi Kinnisvara aruannet (põhjendused 104 ja 116–118), siis märgib komisjon, et selle tellis AS Tartu Agro ja Eesti ametiasutused võtsid selle tagasi ning aruandes ei ole täpsustatud, millist ajavahemikku selles esitatud hinnang käsitleb.

(306)

Lisaks märgib komisjon, et kuna Pindi Kinnisvara aruandes hinnati Tartu maakonnas atraktiivses asukohas paikneva ja ligikaudu 90 % ulatuses kasutatava põllumajandusmaa hinnangulist turuhinda, võetakse selle hinna võrdlusaluses rentniku sihtotstarbeliste investeeringute tegemise kohustust arvestades (vt põhjendus 116) arvesse finantskohustusi, asukohta ning maatükkide suurust ja kasutamist.

(307)

Pindi Kinnisvara aruandes ei ole aga arutatud ega selgitatud, kuidas neid hinnangu seisukohast olulisi tunnuseid arvesse võeti, see tähendab, selles aruandes ei ole täpsustatud, kuidas on hektari kohta 104 euro suurune sihtotstarbeliste investeeringute tegemise kohustus (põhjendus 116) arvutatud ja kuidas see kohustus mõjutas ASi Tartu Agro makstava renditasu turuhinna hindamist.

(308)

Sellest tulenevalt leiab komisjon, et Pindi Kinnisvara aruandes ei ole esitatud renditud maa hinna kohta usaldusväärset, täpset ja kasulikku hinnangut. Seepärast järeldab komisjon, et selles sisalduvat turuhinna hinnangut ei saa hindamisel kasutada.

(309)

Seoses Uus Maa aruandega märgib komisjon, et selles on esitatud täpsed turuhinna hinnangud Eesti ELiga ühinemisele eelnenud ajavahemiku kohta. Ühinemisjärgse ajavahemiku kohta on Uus Maa aruandes nimetatud hinnatasemete tõusu ja esitatud hinnangulised renditasud kokkuvõtlikult hinnavahemikena viieaastaste perioodide kohta. Kuna hinnavahemikud kajastavad hinna muutumist asjaomase ajavahemiku jooksul, ei ole esitatud hinnavahemike keskmised seega täpne turuhinna lähisväärtus ajavahemike alguses ega lõpus, võttes eeskätt arvesse hindade tõusu. Kohtupraktikast järeldub, et turuväärtuse kindlaksmääramise meetodites tuleks võtta arvesse hindade ajakohastamist, kui hinnad järsult tõusevad, et tegelikult makstud hind kajastaks võimalikult suures ulatuses turuväärtust (66). Komisjoni arvamuse kohaselt vähendab asjaolu, et Uus Maa aruandes on Eesti ELiga ühinemisele järgnenud ajavahemiku kohta esitatud üksnes hinnavahemikud, oluliselt aruande andmete täpsust 2005. aastal alanud ajavahemiku analüüsimisel.

(310)

Uus Maa aruandes esitatud analüüs põhines ASi Tartu Agro renditud maa üksikasjalikul hindamisel. Lisaks on Uus Maa aruandes analüüsitud rendilepingut ja märgitud, et rendilepingus on üksikasjalikult täpsustatud AS Tartu Agro kohustus osutada korrashoiuteenuseid ja see, mis liiki korrashoid tuleb tagada, kuid vastavalt tavapärasele turutavale lisati sellised korrashoiukohustused rendilepingutesse üldsõnaliselt. Samuti on Uus Maa aruandes märgitud, et rendilepingu kestus on erakordselt pikk ja selles käsitletud ala on tavapärase turutavaga võrreldes erakordselt suur (põhjendus 123).

(311)

Komisjon märgib, et Uus Maa aruandes ei ole rendilepingu pikka kestust, selles käsitletud suurt ala, rendileandja kohustust omandada rendilepingu lõppedes rentniku tehtud investeeringud ega rendilepingus sätestatud finantskohustusi (vt põhjendused 61 ja 68) selgitatud ega analüüsitud. Komisjon leiab, et see vähendab oluliselt tema võimalusi Uus Maa aruannet analüüsis kasutada.

(312)

Seega järeldab komisjon, et kõige usaldusväärsem Uus Maa aruandes esitatud teave käsitleb renditud maa kvaliteeti ning ühinemiseelset turuhinda ja selle mõju renditasude turuhinnale, sest asjaomase aja kohta on aruandes esitatud renditasude turuhinna konkreetsed võrdlusalused. Sellest tulenevalt tugineb komisjon kõnealusele aruandele 2004. aasta renditasu puhul, märkides, et Maa-ameti andmed on kättesaadavad üksnes alates 2005. aastast (vt põhjendus 314).

(313)

Domuse aruandes hinnatakse üksikasjalikult ligikaudu 45 % lepingus käsitletud renditud maast, mida käesolev otsus puudutab (vt põhjendus 155). Nagu on aga märgitud punktis 2.5.9, võib maa kvaliteet olla erinev. Samuti on selles esitatud riigimaa enampakkumise hinnanguline alghind väärtuspäevaga (67)18. veebruar 2020. Lisaks ei ole Domuse aruandes esitatud tagasiulatuvaid hinnangulisi hindu (see tähendab hinnangulisi varasemaid hindu), mille tõttu ei ole see aruanne komisjoni hinnangu seisukohast eriti asjakohane, sest 2020. aasta jääb väljapoole otsuses käsitletud uurimisperioodi (68) (põhjendus 15).

(314)

Maa-amet esitab andmeid hinnatava tehinguga sarnaste toimunud põllumajandusmaa renditehingute kohta, see tähendab riigimaa müügi või rentimise kohta. Komisjon tuletab meelde, et riigimaa rentimisel on hinnatase kõrgem kui eramaa rentimisel, sest kõrgeima hinna pakkujad saavad nii õiguse maad rentida kui ka eelisõiguse jätkata maa kasutamist pärast rendilepingu kehtivuse lõppu, ostes maa välja või jätkates selle rentimist vastavalt riigi otsusele (põhjendused 111–113). Peale selle vastavad need andmed turuhindadele selliste tehingute puhul, mis on sõlmitud avatud ja mittetingimusliku avaliku pakkumismenetluse tulemusel. Maa-ameti andmed kajastavad toimunud tehingute hinnaandmeid alates 2005. aastast. Komisjon tunnistab, et nii Maa-ameti rendile antud maa kvaliteet kui ka aastate lõikes sõlmitud rendilepingute arv on erinev. Samuti on rentnikele pandud teatavad kohustused (põhjendus 114), mis osaliselt sarnanevad rendilepingus sisalduvatele kohustustele. Sellest järeldub, et Maa-amet esitab alates 2005. aastast iga-aastase turuhinna võrdlusaluse, mis tugineb mittetingimusliku avaliku pakkumismenetluse tulemusel asjaomasel turul (riigi põllumajandusmaa rentimine) tehtud tehingutele.

(315)

Komisjon märgib, et sobiva võrdlusaluse kindlakstegemiseks tuleb pöörata erilist tähelepanu maa rendilepingu liigile (põllumajandusmaa rentimine), asjaomasele ettevõtjale, asjaomase tehingu liigile (pikaajaline rentimine) ja seotud turule (avaliku sektori asutuse rendile antav maa) (69).

(316)

Tehingu sõlmimise aeg on samuti väga oluline, kui on toimunud suuri majanduslikke muutusi, nagu Eesti ühinemine ELiga, ning kui kättesaadavad eksperdiaruanded sisaldavad erinevaid väärtuspäevi, sest neist kasutatakse renditasu hindamiseks eri aastaid, ja puudub ühtne aruanne, milles oleks käsitletud rendilepingu kogu kestust.

(317)

Mis puudutab juhtumi asjaolusid ja võrdlusanalüüsi meetodi kasutamise konteksti, siis märgib komisjon järgmist:

(318)

Komisjon järeldab, et Eesti ühinemisel Euroopa Liiduga 2004. aastal oli põllumajandusmaa rentimise turule oluline mõju. Lisaks on märkimisväärselt muutunud põllumajandusmaa turg, sealhulgas renditasude tase. Kohtupraktikast järeldub, et turuväärtuse kindlaksmääramise meetodis tuleks võtta arvesse hindade ajakohastamist, kui hinnad järsult tõusevad, et tegelikult makstud hind kajastaks võimalikult suures ulatuses turuväärtust (70). Keskmine hinnavahemik, millega antakse ülevaade hinna muutumisest aastate jooksul, ei ole seoses tõusvate hindadega renditasude turuhinna sobilik võrdlusalus, sest see ei pruugi õigesti kajastada hinna kõikumist. Turuväärtuse võrdlusanalüüsi puhul on äärmiselt oluline võtta arvesse valitud ajavahemikul esinenud hinnaerinevusi, mille põhjal saab anda võimalikult täpse ja põhjaliku hinnangu. Sellest tulenevalt järeldab komisjon pärast tema käsutuses olnud andmete ja nende usaldusväärsuse hindamist (vt punkt 5.2.3.3.2.1), et kõige täpsem turuväärtust käsitlevate andmete võrdlus põhineb iga-aastastel andmetel. Sellest järeldub, et kõige sobivam renditasu võrdlusalus on iga-aastased andmed. Seoses renditud maa kvaliteediga märgib komisjon järgmist:

(319)

Lisaks märgib komisjon, et renditud maad üksikasjalikult hinnanud väliseksperdid (see tähendab Uus Maa aruandes ja Domuse aruandes) ei järeldanud, et asjaomasel alal oleks Tartu maakonnas renditud maaga võrreldes olnud olulisi puudusi.

(320)

Peale selle paluti AS Pindi Kinnisvaral hinnata „Tartu maakonnas atraktiivses asukohas“ paikneva maa väärtust.

(321)

Lisaks leiab komisjon, et ASi Tartu Agro väide, mille kohaselt Maa-ameti andmed ei ole rendilepinguga võrreldavad, ei vasta tõele (põhjendus 231). Tegelikult on Maa-ameti enampakkumiste puhul täpsustatud, et lisaks rendi maksmisele peab rentnik maksma maamaksu ja võtma kohustuse säilitada maa hea seisund. Samuti on nende puhul ette nähtud, et kui rentnikuga on sõlmitud kirjalik kokkulepe, võib renditaval maal teha lisaks tavapärasele korrashoiule kohandusi ja parendusi, mis järgnevalt rendist maha arvatakse (seepärast tuleb neid kulusid käsitada renditasu osana). Seega on Maa-ameti praktika ja rendilepingu vahel ainult üks erinevus, mis on seotud asjaoluga, et rendilepingu alusel rahastab maaparandussüsteemidesse tehtavaid investeeringuid rentnik. Samal aja on nii renditasu kui ka korrashoiu ja maaparandussüsteemidesse tehtavate investeeringutega seotud kohustuste summa suurus kindlaks määratud (põhjendused 68, 85, 89 ja 99) ning seepärast saab neid väärtusi võrdlusalusega eraldi võrrelda. Selleks et võrrelda rendilepingut ja Maa-ameti (mille lepingud on muus osas sarnased) andmeid, piisab maaparandussüsteemidesse tehtavate investeeringute kulude kindlaksmääramisest ja eristamisest. Seega järeldab komisjon, et pärast maaparandussüsteemidesse tehtavate investeeringute kuludega korrigeerimist on Maa-ameti rendilepingud kõnealuse rendilepinguga võrreldavad. Samuti märgib komisjon seoses rendilepingus käsitletud maa kvaliteediga, et see ei erine Maa-ameti andmetest, ning järeldab, et kui mitte arvestada rendilepingu kestust ja renditud hektarite arvu, vastab rendilepingu alusel renditud maa Maa-ameti rendile antava maaga. Kuna Maa-ameti andmed käsitlevad avaliku sektori asutuse omandis oleva maa rentimist, siis eelkõige on need andmed võrreldavad ja seotud sama liiki tehingutega (see tähendab avaliku sektori tehingutega).

(322)

Eespool kirjeldatut arvesse võttes järeldab komisjon, et Maa-ameti renditehingud kõikides maakondades (põhjendus 111) on 2004. aastale järgnenud ajavahemikul rendi turuhinna kõige sobilikum võrdlusalus, sest Maa-ameti renditehingute andmed kajastavad rendihinda, mille tõenäoliselt oleks kehtestanud tavapärastes konkurentsitingimustes tegutsev eraettevõtja. See järeldus kehtib isegi olenemata sellest, et komisjon tunnistab, et Maa-ameti andmed ei käsitle kindlat liiki lepinguid (see tähendab, komisjon tunnistab, et nii Maa-ameti rendile antud maa kvaliteet kui ka aastate lõikes sõlmitud rendilepingute arv on erinev). Samuti on rentnikele pandud teatavad kohustused (põhjendus 114), mis sarnanevad rendilepingus sisalduvatele kohustustele vaid osaliselt (vt põhjendus 314). Need erinevused ei muuda aga Maa-ameti andmeid võrdlusalusena vähem väärtuslikuks, sest andmed on jätkuvalt usaldusväärsed ja sidusad ning loovad piisava aluse turuväärtusele võimalikult lähedase renditasu arvutamiseks (71). Sellega seoses (vt ka põhjendus 321) leiab komisjon, et kõige olulisem tegur on Maa-ameti hinnatud põllumajandusmaa rentimise avalik laad, sest hindamisel keskendutakse avaliku põllumajandusmaa (see tähendab mitte eramaa) renditurule ning andmed käsitlevad tegelikke tehinguid ja on seega usaldusväärsed. Lisaks saab asjaolu, et Maa-ameti andmed ei hõlma rendilepinguga sarnaseid investeeringuid sisaldavaid lepinguid, korvata nende investeeringute kulude renditasule lisamisega (põhjendus 114). Samuti ei ole Maa-ameti keskmiste andmete kohase kvaliteedi ja rendilepingu esemeks oleva maa hinnangulise kvaliteedi erinevused (põhjendused 162 ja 163) selle järelduse ümberlükkamiseks piisavad ja andmed on jätkuvalt sidusad.

(323)

Komisjon märgib, et ainus teave, mis on komisjonile kättesaadav algse rendilepingu sõlmimise aja, s.o 2000. aasta kohta, on Uus Maa aruanne, ning Eesti ametiasutused ei ole esitanud mingeid eelnevaid analüüse, milles nad oleksid renditasu ja algse rendilepingu tingimusi hinnanud.

(324)

Pindi Kinnisvara aruandes ega Domuse aruandes ei ole esitatud tagasiulatuvaid hinnangulisi hindu, Statistikaamet on avaldanud põllumajandusmaa rentimise andmeid alles alates 2009. aastast ja Maa-amet esitab tehtud tehingute andmeid alates 2005. aastast.

(325)

Uus Maa aruandes on esitatud 2000. aasta turuhindade võrdlusalus (põhjendus 428). Aruanne põhineb põhjalikul turuanalüüsil ja nii rendilepingu esemeks oleva renditud maa kui ka Tartu maakonnas asuva maa süvaanalüüsil. Uus Maa aruanne sisaldab üldise turuolukorra ja maa omaduste analüüsi. Lisaks ei ole Uus Maa aruandes küll hinnatud finantskohustusi, kuid selles aruandes on käsitletud rendilepingu eripärasid, nimelt selle kestust ja täiendavaid finantskohustusi (vt punkt 2.5.8.4).

(326)

Eespool kirjeldatut arvesse võttes järeldab komisjon, et Uus Maa aruandes on esitatud põllumajandusmaa turuhinna nõuetekohane võrdlusalus 2000. aasta kohta. Peale selle vastab rendilepingu alusel renditud maa igati keskmisele maale Eestis (põhjendused 318 ja 319).

(327)

Uus Maa aruandes on järeldatud, et enne Eesti ühinemist ELiga ei nähtud põllumaa rendihinna peatset väga kiiret tõusu ette. 2000. aastal oli heas korras põllumaa renditasu Tartu maakonnas hinnanguliselt 100 Eesti krooni hektari eest (6,4 eurot/ha) (põhjendus 125) (vt ka tabel 10 ja tabel 11).

(328)

Komisjon märgib, et kuigi riigiabi käsitlevad eeskirjad muutusid Eestis kohustuslikuks Eesti Euroopa Liiduga ühinemise kuupäeval, 1. mail 2004, ja rendilepingus on sätestatud, et selle tingimusi võib muuta, kui selline muudatus on tingitud lepingust või õigusaktidest, ei muutnud Eesti ametiasutused 2004. aastal rendilepingut.

(329)

Mis puudutab kättesaadavaid andmeid renditasu turuhinna kohta, siis märgib komisjon, et ainsad Eesti ELiga ühinemise aega, s.o 2004. aastat käsitlevad kättesaadavad andmed põhinevad Uus Maa aruandel (vt tabel 10 ja tabel 11).

(330)

Seepärast leiab komisjon, et asjaomane hinnanguline turuhind Eesti ELiga ühinemise ajal, s.o 2004. aastal peaks põhinema Uus Maa aruandel.

(331)

2004. aasta renditasude turuhinna võrdlusaluse valimisel usaldusväärse lähenemisviisi järgimiseks märgib komisjon, et Uus Maa aruandes sisalduvatest andmetest nähtub järgmine:

(332)

Komisjon leiab, et võrdlusaluse kindlaksmääramiseks kõige konkreetsemad ja seega kõige täpsemad andmed on need, mis sisalduvad rendilepingus. Võrdlusaluse kindlaksmääramiseks saab aga kasutada ka andmeid Tartu maakonnas asuva maa väärtuse kohta, kui hinnangud on sidusad ja usaldusväärsed. Komisjon märgib, et Uus Maa aruandes ei ole 2004. aasta kohta esitatud rendilepingu esemeks oleva maa hinnangulist renditasu konkreetsel aastal (vt põhjenduse 331 punkt 3), vaid esitatud on üksnes hinnang ajavahemiku 2000–2004 kohta. Komisjon leiab aga, et kuna 2004. aasta jääb selle ajavahemiku lõppu ja järgnenud ajavahemikul (see tähendab aastatel 2005–2009) oli madalaim hind 10 eurot/ha, on kõige usaldusväärsem 2004. aasta hinnanguline turuhind 10 eurot/ha (mida vähendatakse veel 20 % võrra, et võtta arvesse andmete tundlikkust (põhjendused 334 ja 514)). See on põhjendatud maa rendi turuväärtuse üldise kasvava suundumusega aja jooksul, nagu on selgitatud samas aruandes (vt põhjenduse 331 punkt 1). Seda kinnitab veelgi konkreetselt 2004. aasta kohta esitatud turuhind muudes samas aruandes sisalduvates andmekogumites, nimelt Tartu maakonnas asuva maa väärtust käsitlevates andmetes: nagu on näidatud tabelis 16 „Hinnanguline renditasu Tartu maakonnas asuva maa eest“, on väikseim renditasu samas vahemikus samuti 10 eurot/ha. Üldjuhul on konkreetset aastat käsitlevad andmed usaldusväärsemad ja annavad rohkem teavet kui teatavat ajavahemikku hõlmav laiem hinnavahemik.

(333)

2004. aasta turuhinna võrdlusalus 10 eurot/ha on järjepidev ka Tartu maakonna andmetega (vt põhjenduse 331 punkt 2), mis osutavad sellele, et 2004. aastal võisid tasud olla suuremad – kuni 20 eurot/ha –, kuid jäid siiski samasse vahemikku.

(334)

Seepärast järeldab komisjon pärast nende kahe Uus Maa aruandes sisalduva andmekogumi (vt tabel 10 ja tabel 11) analüüsimist, võttes arvesse põhjendusi 331–333, et mõistlikku ja usaldusväärset lähenemisviisi järgides oli turuhinna võrdlusalus 2004. aastal 10 eurot põllumaa hektari kohta, mille suhtes kohaldatakse 20 % vähendamist, et võtta arvesse andmete tundlikkust (põhjendus 514).

(335)

Komisjon järeldab, et nagu on märgitud põhjenduses 322, põhineb kõige täpsem ja sobivam võrdlushind Maa-ameti renditehingutel.

(336)

Maa-ameti tehtud renditehingute andmed on kättesaadavad alates 2005. aastast, seepärast põhineb turuhinna sobiv hinnang alates 2005. aastast Maa-ameti andmetel rendi mediaanhindade kohta Eestis.

(337)

Renditasus lepitakse kokku iga-aastaste maksetena, samal ajal kui kättesaadavate turuandmete aluseks olev väärtus on eurot hektari kohta. Sellest järeldub, et nende väärtuste võrdlemiseks tuleb kokkulepitud iga-aastase renditasu summa konverteerida väärtuseks eurot hektari kohta.

(338)

Kõnealuse konverteerimise puhul tuleb nende kahe väärtuse võrreldavuse tagamiseks võtta arvesse maa kvaliteeti, kasutades nimetajat, mis vastab maale, mille kohta hinnanguline turuhind on esitatud.

(339)

Maa-ameti andmed käsitlevad riigi põllumaa rentimist. Komisjon märgib, et otsuses käsitletud rendileping ei hõlma mitte üksnes põllumajandusmaad, vaid ka metsamaad. Selleks et rendilepingu kohast renditasu ja Maa-ameti andmeid saaks omavahel võrrelda (see tähendab, et võrrelda saaks sarnast maad), võtab komisjon arvutustes arvesse üksnes ÜPP raames toetuskõlblikku pindala (72). Komisjon leiab, et see on usaldusväärne metoodika selle hindamiseks, kui suur renditasu oleks pidanud olema, ja/või eelise olemasolu kindlakstegemiseks. Seepärast järeldab komisjon, et iga-aastaste rendimaksete võrdlemisel Maa-ameti andmetega tuleks nimetajana kasutada ÜPP raames toetuskõlblikku pindala.

(340)

Komisjon tunnistab, et selle meetodi põhjal saadud tulemus saab olla üksnes hinnanguline, sest

(341)

Komisjon leiab aga, et põhjenduses 339 kirjeldatud meetodit järgides saab võrreldavate alade kohta piisavalt võrreldava hinnangu, mis võimaldab usaldusväärselt kindlaks määrata selle, mis renditasu oleks pidanud olema, ja seega selle, kas rendilepinguga anti eelis.

(342)

Kuna Uus Maa aruandes on selgitatud, et 2000. aastal toimis üksnes heas korras põllumaa turg, siis järeldab komisjon, et Eesti ELiga ühinemisele eelnenud aastatel ja seoses ÜPP raames toetuskõlbliku maaga on Uus Maa aruande kohane põllumaa hektarite arv (2 839,5 ha) (põhjendus 89) kõige täpsem hinnang heas korras põllumaa kohta ja seega peaks seda kasutama nimetajana iga-aastaste rendimaksete võrdlemisel Uus Maa aruandel põhineva renditasude turuhinna võrdlusalusega.

(343)

Komisjon esitab alljärgnevas tabelis andmeallikate kaupa ülevaate nimetajast, mida peaks kasutama iga-aastaste renditasude teisendamisel väärtuseks eurot hektari kohta.

Tabel 17

Nimetajad (nimetaja liik), mida tuleb kasutada iga-aastaste maksete teisendamisel väärtuseks eurot hektari kohta

(344)

Meetodi puhul, mida kasutatakse aastaste maksete konverteerimisel väärtuseks eurot hektari kohta, eeldatakse üksnes ÜPP raames toetuskõlbliku maa kasutamisel, et maal, mis ei ole ÜPP raames toetuskõlblik, puudub väärtus. Seepärast, kui renditasu on turutingimustel makstavast tasust väiksem isegi siis, kui mitte arvestada võimalikku tulu puidu müügist või vara rentimisest, leiab eelise olemasolu kinnitust.

(345)

Seoses puidu müügist saadava tuluga märgib komisjon, et puidu müügist saadava lisatulu suuruse kindlaksmääramisel ei saa tugineda üksnes eeldatavatele müügimahtudele ja keskmistele müügihindadele, sest sellise lähenemisviisi puhul eeldataks, et puidu müügiga ei kaasne mingeid kulusid, vaid lähtuda tuleb puidu müügist tegelikult saadud netotulust või metsamaa rendi hinnangulisest turuhinnast. Üldiselt kestab tootmistsükkel metsandussektoris mitu aastakümmet, see tähendab, et see on rendilepingu 25aastasest kestusest palju pikem. Seepärast ei pruugi metsandussektoris kehtivate renditasude turuhinna andmete põhjal olla võimalik teha kindlaks usaldusväärset hinnangulist turuhinda teataval ajavahemikul.

(346)

Kuna käesoleval juhul on metsamaa suurus põllumajandusmaaga võrreldes suhteliselt väike, järeldab komisjon usaldusväärsuse ja lihtsuse tagamiseks, et metsamaa väärtust ei tuleks eelise hindamisel arvesse võtta.

(347)

Nagu on märgitud põhjenduse 291 punktis d ja põhjenduses 292, võivad põhjendustes 60 ja 68 osutatud finantskohustused olla väidetava eelise hindamisel rendilepingu olulised elemendid. Mis puudutab nende mõju ASi Tartu Agro finants- ja majanduslikule seisundile võrreldes teiste, turutingimustel tegutsevate ettevõtjatega, siis on oluline, kas need kohustused

(348)

Komisjon märgib, et kuna rendilepingu kestus on erakordselt pikk ja see hõlmab erakordselt suurt ala, ei tähenda asjaolu, et 2000. aastal ei olnud tavapärane turutava rendilepingutesse rahaliselt mõõdetavaid finantskohustusi lisada (vt põhjendused 122–123), iseenesest automaatselt, et need kohustused mõjutasid ASi Tartu Agro finantsseisundit negatiivselt, mille tõttu neid tuleks eelise hindamisel täielikult või osaliselt käsitada osana rendimaksest.

(349)

Ka riigi väidetav eesmärk 2000. aastal – tagada mulla viljakus ning sellest tulenevalt säilitada ja suurendada riigi vara väärtust – ei ole iseenesest otsustav tegur, kui komisjon hindab, kas finantskohustusi käsitatakse alates 2004. aastast osana rendimaksest.

(350)

Komisjon märgib, et algses rendilepingus oli rendimakseid käsitlevate sätete osana ette nähtud, et ASi Tartu Agro kohustus on maksta kõik renditud maaga seotud maksud, samal ajal kui investeeringuid maaparandussüsteemidesse ja korrashoiukulusid käsitati muude lepinguliste õiguste ja kohustustena.

(351)

Kui rendilepingut 2009. aastal muudeti, siis leppisid pooled kokku, et alates 2010. aastast arvatakse rentniku kohustus maaparandussüsteemide ajakohastamisse investeeringuid teha ühtsest pindalatoetusest sõltuvast rendimaksest maha (põhjendused 79–80).

(352)

Komisjon järeldab aga, et rendilepingus finantskohustuste ametlik liigitamine rendimaksete osaks või muudeks kohustusteks ei ole otsustav tegur, sest see ei määra kindlaks nende majanduslikku mõju.

(353)

Komisjon märgib, et eelise olemasolu hindamisel tuleb hinnangus arvesse võtta asjaolu, et kättesaadavates andmetes turuhindade kohta on finantskohustuste mõju väga erinevalt käsitletud.

(354)

Sõltuvalt hinnangulisest turuhinnast on finantskohustused hinnangulisele hinnale kas lisatud või sellest välja jäetud või on neid arvesse võetud vaid osaliselt.

(355)

Nimelt tuleb hindamisel arvesse võtta, et näiteks Domuse aruandes on nende finantskohustuste mõju sõnaselgelt välja jäetud (põhjendus 143), samal ajal kui Pindi Kinnisvara aruandes on esitatud põllumajandusmaa hinnanguline turuhind, milles on arvestatud rentniku kohustust kanda teatavaid kulusid 104 euro väärtuses hektari kohta (vt põhjendus 116).

(356)

Maa-ameti rendilepingud sisaldavad rentniku teatavaid maksu- ja korrashoiukohustusi, kuid neid korrashoiukohustusi ei ole rahalises väärtuses kindlaks määratud ja mingit kindlat aastaste korrashoiukulude summat ei nõuta.

(357)

Uus Maa aruandes on arutatud, mis on finantskohustuste puhul tavapärane turutava. Selles ei ole aga sõnaselgelt kirjeldatud ega selgitatud, kuidas finantskohustused või rendilepingu muud elemendid tema hinnangut mõjutavad, mis vähendab selle aruande kasulikkust asjaomases küsimuses.

(358)

Eespool kirjeldatust tulenevalt hindab komisjon punktides 5.2.3.3.2.6.3–5.2.3.3.2.6.5, mil määral tuleb kokkulepitud renditasu võrdlemisel renditasu asjakohase turuhinnaga rentniku kohustusi i) maksta maamaksu ja ii) tasuda korrashoiukulud ning iii) teha investeeringuid maaparandussüsteemide uuendamisse arvesse võtta, see tähendab käsitada neid osana renditulust.

(359)

Komisjon leiab, et kuna seadusjärgselt on maamaksu kohustatud maksma maa omanik, on rendilepingus sisalduv rentniku kohustus maamaksu maksta, millele on osutatud põhjenduses 61, rendileandja huvides ning see tingimus mõjutab ASi Tartu Agro finantsseisundit negatiivselt.

(360)

Sellest järeldub, et ASi Tartu Agro tegelikult makstud renditasu ja selle renditasu vahe arvutamisel, mida ta oleks pidanud asjaomasel ajal tavapärastel turutingimustel maksma, on otsustava tähtsusega see, kas kõnealuse kohustusega kaasneb ASi Tartu Agro jaoks teiste ettevõtjatega võrreldes lisakoormus, mis tuleks renditasule lisada.

(361)

Seoses Maa-ameti andmetega märgib komisjon, et riigimaa rendilepingute puhul tasub maamaksu rentnik (põhjendus 114). Arvestades, et maamaksu maksmise kohustus kehtib kõikide riigimaa rentnike suhtes, ei ole algses rendilepingus sisalduv kohustus maamaksu maksta ASi Tartu Agro rendimaksete võrdlemisel Maa-ameti andmetel põhineva turuhinnaga seega täiendav kohustus ega too ASi Tartu Agro jaoks kaasa lisakoormust.

(362)

Kuna Maa-ameti enampakkumised kajastavad riigimaa rentimise tavapraktikat, siis on see kohustus kooskõlas tavapärase turutavaga.

(363)

Uus Maa aruandes on märgitud, et kuni 2010. aastani pidi maamaksu üldjuhul maksma rentnik (põhjendus 124). Arvestades, et rentniku kohustus maamaksu maksta on tavapärane turutava, ei ole algses rendilepingus sisalduv kohustus maamaksu maksta ASi Tartu Agro rendimaksete võrdlemisel Uus Maa andmetel põhineva turuhinnaga seega täiendav kohustus ega too ASi Tartu Agro jaoks kaasa lisakoormust. ASi Tartu Agro makstud rendi ja Uus Maa aruandes aastate 2000–2004 kohta esitatud hinnangulise turuhinna võrdlemisel ei ole maamaksu maksmise kohustus seepärast ASi Tartu Agro jaoks lisakoormus, sest see kohustus on kooskõlas tavapärase turutavaga.

(364)

Eespool kirjeldatust järeldub, et ASi Tartu Agro makstud maamaksu ei tohi lisada ASi Tartu Agro iga-aastastele rendimaksetele, kui neid võrreldakse renditasude turuhinna võrdlusalusega, mis põhineb järgmisel:

(365)

Iga-aastased korrashoiukulud on oma majanduslikult laadilt tegevuskulud, mille tulemusel saadakse lühikeses perspektiivis tulu ja/või kasvab maa väärtus, olenemata asjaolust, et ka aktiivne ja kestlik põllumajandus avaldab maa väärtusele positiivset mõju.

(366)

Kõik esmatootmisega tegelevad ettevõtjad peavad kandma neid kulusid ka tavapärastel turutingimustel.

(367)

Komisjon märgib, et Uus Maa aruandes on arutatud rentnike muude kohustustega seotud turutavade üle. Eeskätt on selles aruandes mainitud, et maaparandus ja teepervede korrapärane hooldus sisalduvad lepingutes rentniku kui vara kasutaja ja sellest kasu saaja kohustustena. Need kohustused on aga esitatud rendilepingutes üldsõnaliselt, seevastu käesoleval juhul on rendilepingus üksikasjalikult täpsustatud, kuidas tuleks iga-aastaseid korrashoiukulusid kasutada. Lisaks on Uus Maa aruandes rõhutatud, et rendilepingus käsitletud ala on erakordselt suur ja lepingu kestus erakordselt pikk.

(368)

Komisjoni arvamuse kohaselt ei muuda asjaolu, et korrashoiukulude kandmise kohustus esitati üksikasjalikult rahalises väärtuses, iseenesest selle majanduslikku laadi. See ei muuda ka asjaolu, et need kulud on ASi Tartu Agro huvides, sest tema saab neist rendilepingu 25aastase kestuse jooksul kasu, ning vastavaid kulusid peavad tavapärastel turutingimustel kandma kõik esmatootmisega tegelevad ettevõtjad.

(369)

Samamoodi ei muuda ainuüksi asjaolu, et 2000. aastal võisid Eesti ametiasutused lähtuda avalikust poliitikast tulenevatest eesmärkidest teostada rendilepingu kaudu ASi Tartu Agro tegevust käsitlevate otsuste üle kontrolli, määrates kindlaks korrashoiukulude kasutamise, seda, et need kulud on peamiselt ASi Tartu Agro huvides, kes põllumajandustegevuses maad kasutab, sest iga esmatootmisega tegelev ettevõtja peab tavapärastel turutingimustel sarnaseid kulusid kandma. Mis puudutab põhjendustes 229 ja 230 osutatud märkusi, siis märgib komisjon, et see mis põhjustel või eesmärkidel Eesti ametiasutused korrashoiukuludega seotud kohustuse rendilepingusse lisasid, ei ole asjakohane.

(370)

Lisaks märgib komisjon, et rendileping sisaldab tingimust, mis võimaldab renditasu vähendada, kui renditasu peaks ületama renditud maal tavapärasest põllumajandustegevusest saadavat tulu (põhjendus 66). Seega järeldab komisjon, et selle tingimusega kantakse tegevusrisk rentnikult sisuliselt üle rendileandjale ja vähendatakse mis tahes finantskoormust, mida teatavate tegevuskulude kandmise kohustus võis rentnikule tekitada.

(371)

Korrashoiukuludega seotud kohustus, see tähendab kohustus tasuda põhjenduse 68 punktis b osutatud iga-aastased korrashoiukulud, ei avalda seega ASi Tartu Agro finantsseisundile negatiivset mõju võrreldes teiste turul tegutsevate ettevõtjatega. Need kulud on osa rentniku tegevuskuludest.

(372)

Komisjon tunnistab, et lepingujärgne kohustus kanda iga-aastaseid tegevuskulusid võib avaldada olulist finantsmõju vaid siis, kui ettevõtja peaks olema sunnitud oma tegevuse põllumajandusliku esmatootmise sektoris lõpetama. Seni, kuni AS Tartu Agro oma tegevust jätkab, ei ole lepingujärgsel kohustusel kanda iga-aastaseid tegevuskulusid seega ASi Tartu Agro finantsseisundile teiste ettevõtjatega võrreldes negatiivset mõju.

(373)

Peale selle ei avalda asjaolu, et korrashoiukulude kohustuse nominaalsumma oli algse rendilepingu sõlmimise ajal sektori keskmistest korrashoiukuludest suurem (põhjenduse 222 punkt f), iseenesest ASi Tartu Agro finantsseisundile rendilepingu 25aastase kestuse jooksul teiste ettevõtjatega võrreldes negatiivset mõju.

(374)

Lisaks märgib komisjon, et Uus Maa aruandes on kirjeldatud, et maa rentimise turu arenedes rendilepingu kehtivusaja jooksul on rendilepingutesse hakatud lisama korrashoiukohustusi (põhjendused 122–124), ning et Maa-ameti rendilepingud sisaldavad rentniku kohustust säilida maa hea seisund (põhjendus 114). Seega ei tähenda asjaolu, et korrashoiukohustus on väljendatud rahalises väärtuses, iseenesest seda, et Maa-ameti rendilepingud, mis kajastavad tavapärast turutava, ei sisaldaks samaväärse majandusliku mõjuga kohustust.

(375)

Samuti märgib komisjon põhjendusi 60–61 arvesse võttes, et rendilepingu vormist ei ilmne, et poolte eesmärk oleks olnud käsitada iga-aastaseid korrashoiukulusid osana rendimaksest, sest ametlikult ei ole need rendimaksega seotud.

(376)

Peale selle ei ole Eesti ametiasutused esitanud eelnevat analüüsi, millest selguks, et iga-aastaseid korrashoiukulusid käsitati rendi teatava vormina või isegi hüvitisena saamata jäänud renditulu eest.

(377)

Eespool kirjeldatust järeldub, et kuna korrashoiukulude kandmise kohustus ei kahjustanud ASi Tartu Agro finantsseisundit, siis ei tohi seda kohustust renditasu ja renditasude turuhinna võrdlusaluse võrdlemisel renditasule lisada.

(378)

Oma majanduslikult laadilt tekitavad põhjenduse 68 punktis a osutatud investeeringud maaparandussüsteemidesse tulu pikas perspektiivis, mis võib ulatuda kaugemale rendilepingu kehtivusajast, ja olla seega kasulikud maa omanikule.

(379)

Komisjon märgib järgmist:

(380)

Komisjon järeldab esiteks, et võttes arvesse põhjendust 379, võivad ASi Tartu Agro finantsseisundit negatiivselt mõjutada ainult rendilepingust otseselt tulenevad täiendavad investeeringud, see tähendab, et eelise ja selle suuruse kindlakstegemisel võivad olulised olla ainult need investeeringud, mis tehti põhjenduse 68 punktis a osutatud investeerimiskohustuse täitmiseks. Mis puudutab ASi Tartu Agro väidet, et arvesse tuleks võtta kõiki tema investeeringuid, siis märgib komisjon kõigepealt, et tavapärastel ärikaalutlustel tehtud investeeringud, see tähendab ASi Tartu Agro need investeeringud, mida rendilepinguga ei nõuta, ei põhine rendilepingul, kuigi nende kasulik eluiga võib ületada lepingu 25aastast kehtivusaega.

(381)

Komisjon arvamuse kohaselt on ilmne, et esmatootmise valdkonnas tegutseval rentnikul, kes kasutab maad üle 25 aasta, on pikaajaliste investeeringute tegemiseks ka ärilisi põhjusi. Seepärast järeldab komisjon, et AS Tartu Agro ei saa tegelikult väita, et rendimakse osana tuleks käsitada kõiki tema renditud maaga seotud investeeringuid, eeskätt lisaks rendilepingus ettenähtud kohustustele tehtud investeeringuid.

(382)

Teiseks võivad ASi Tartu Agro finantsseisundit kahjulikult mõjutada ainult need investeeringud, mida AS Tartu Agro on tegelikult rahastanud. Määrava tähtsusega ei ole mitte investeerimiskohustuse nominaalväärtus, vaid see osa kohustusest, mille AS Tartu Agro on tegelikult täitnud ja mida ta on rahastanud. Mis puudutab kolmandate isikute rahastatud investeeringuid maaparandussüsteemidesse (põhjendused 91–99), siis leiab komisjon, et need investeeringud ei kahjusta ASi Tartu Agro finantsseisundit. Seepärast võib renditasu osana arvesse võtta ainult seda osa investeerimiskohustusest, mis on täidetud ASi Tartu Agro kulul.

(383)

Kolmandaks märgib komisjon seoses rendilepingus sisalduva tingimusega, mille kohaselt võivad parendused teatavatel asjaoludel minna ministeeriumi omandusse, kes peab need rendilepingu kehtivusaja lõppedes omandama (põhjendus 69, põhjenduse 379 punkt d jne), järgmist. Mõnel neist investeeringuist võib lepingu lõppemise ajal veel jääkväärtus olla, kuid see ei ole kindel. On võimalik, et AS Tartu Agro saab osa nende investeeringute väärtusest lepingu lõppedes tagasi. Rendilepingu kehtivuse ajal ei ole see aga veel kindel. Lisaks märgib komisjon, et igal juhul on AS Tartu Agro võtnud endale praktikas finantskohustuse, mis lasus omanikul.

(384)

Kuna andmed vara jääkväärtuse võimaliku tulevase omandamise kohta ministeeriumi poolt ei ole enne rendilepingu lõppemist kättesaadavad ega selged, siis eeldab komisjon usaldusväärsuse tagamiseks, et sellises olukorras tuleks renditasu osana käsitada tehtud investeeringuid, mille on rahastanud AS Tartu Agro (vt põhjenduse 388 punkt b ja põhjenduse 389 punkt a).

(385)

Mis puudutab investeeringute kasulikku eluiga, siis märgib komisjon, et kui investeeringute kasulik eluiga ületab rendilepingu kehtivusaega, siis jaguneb põhjenduse 68 punktis a osutatud maaparandussüsteemidesse tehtavatest investeeringutest saadav kasu poolte vahel. AS Tartu Agro saab enda tehtud investeeringutest kasu ainult rendilepingu 25aastase kestuse jooksul. Ülejäänud osa kasulikust elueast toob kasu rendileandjale. AS Tartu Agro oleks neist investeeringutest kasu saanud aga ka siis, kui nende eest oleks maksnud Eesti, nagu on ette nähtud maaparandusseaduse § 16 lõikega 1 (vt põhjendus 180).

(386)

Olukorras, kus AS Tartu Agro suudab oma tegevust jätkata, moodustavad kumulatiivsed amortiseerunud investeeringud rendilepingu lõppedes selle osa investeeringutest, millest saab kasu AS Tartu Agro. Ülejäänud investeeringud toovad kasu ainult rendileandjale. Kumulatiivne amortisatsioon kajastab investeeringute majanduslikku väärtust, mis on ainult rentniku enda huvides, ning see osa investeeringutest, mis ei ole amortiseerunud ja mida rendileandja rendilepingu lõppedes ei omanda, kajastab majanduslikku kasu, mida kõnealusest lepingujärgsest kohustusest saab rendileandja.

(387)

Komisjon märgib aga, et vastupidised andmed maaparandussüsteemide kumulatiivse amortisatsiooni kohta olukorras, kus AS Tartu Agro suudab oma tegevust jätkata, ei ole kättesaadavad. Selle põhjal eeldab komisjon usaldusväärsuse tagamiseks, et maaparandussüsteemidesse tehtavate investeeringute kasulik eluiga on lõputu, see tähendab, et ASi Tartu Agro rahastatud investeeringuid maaparandussüsteemidesse ei tule vähendada summa võrra, mis kajastaks ASi Tartu Agro saadud majanduslikku kasu.

(388)

Põhjendustest 379–387 lähtuvalt eeldab komisjon eelise olemasolu hindamisel usaldusväärsuse tagamiseks, et

(389)

Põhjendusest 388 järeldub järgmine:

(390)

Eespool kirjeldatust tuleneb, et põhjenduse 68 punktis a osutatud investeerimiskohustuse võib renditasude turuhinna võrdlusalusega võrdlemisel iga-aastastele rendimaksetele lisada üksnes selle summa ulatuses, mida AS Tartu Agro tegelikult rahastas.

(391)

Rendilepingu 25aastane kestus on turutavast oluliselt pikem. Täpsemalt on Maa-ameti rendilepingute kestuseks üldjuhul kehtestatud viie aasta pikkune periood (vt põhjendus 112). Sellega seoses märgib komisjon järgmist:

(392)

Käesoleva juhtumi ja põhjendustes 63–67 osutatud rendilepingu tingimustega seoses leiab komisjon, et need tingimused, mis võimaldavad pooltel taotleda renditasu mõistliku summa võrra vähendamist või suurendamist, kui rentniku makstav renditasu ületab tulusid või erineb enam kui poole võrra mõlema poole lepingujärgsetele kohustustele vastavast mõistlikust renditasust, ei ole piisavalt vastavuses nõuetekohase indekseerimise tingimusega. Rendilepingu tingimustega, mis võimaldavad pooltel algatada menetluse renditasu muutmiseks, ei ole tagatud, et renditasu on nõuetekohaselt kooskõlas turuhindadega.

(393)

Esiteks võimaldab see tingimus renditasu korrigeerida üksnes siis, kui see erineb tavapärasest turuhinna tasemest rohkem kui 50 %.

(394)

Teiseks nõutakse sellega pooltelt renditasu korrigeerimiseks eraldi taotluse esitamist.

(395)

Kolmandaks kantakse sellega ka tegevusrisk üle rentnikult rendileandjale, sest rendileping sisaldab tingimust, mis võimaldab rentnikul nõuda renditasu vähendamist, kui see ületab renditava maa tavapärasest majandamisest saadavat tulu.

(396)

Sellest järeldub, et selle tingimusega tagatakse rendilepingu vastavus turuhindadele lepingu kehtivusaja jooksul.

(397)

Seepärast leiab komisjon, et 25aastane kehtivusaeg ilma selliste säteteta nagu indekseerimistingimus, millega tagataks vastavus turuhindadele, on rendilepingu tunnus, mis oluliselt mõjutab rendilepingust tulenevaid majanduslikke ja finantstulemusi.

(398)

Lisaks märgib komisjon, et

(399)

Eespool kirjeldatut arvesse võttes leiab komisjon, et tavapärastel turutingimustel ei oleks ettevõtjal olnud võimalik selliseid tingimusi saavutada, sest algselt kokku lepitud rendihinnas ei võeta lepingu kestust ja indekseerimistingimuse puudumist nõuetekohaselt arvesse.

(400)

Komisjon järeldab, et lepingu kestus ja põhjendustes 64–66 osutatud sätted on rendilepingu elemendid, mida ettevõtja ei oleks suutnud tavapärastel turutingimustel saavutada.

(401)

Algse rendilepingu kestust arvesse võttes ei oleks rentnikul tavapärastes turutingimustes olnud mõistlikku majanduslikku, ärilist ega rahanduslikku põhjust oma võimalusi hinda tõsta põhjendustes 64–66 osutatud tingimustega piirata.

(402)

Komisjon ei nõustu ka ASi Tartu Agro esitatud väitega, sest rendilepingu pooled ei saa pikaajalist lepingut pidevalt turutingimustega kohandada (vt põhjendus 192). Komisjon tuletab meelde ELi õiguse ülimuslikkuse põhimõtet (73) ja asjaolu, et ei siseriikliku õigusega ega liikmesriigi allkirjastatud lepinguga ei tohi rikkuda riigiabi eeskirju (vt ka põhjendus 285).

(403)

Võttes arvesse, et rendileping sisaldas põhjendustes 64–66 osutatud tingimusi, millega kantakse osa rentniku tegevusriskist üle rendileandjale, luues seeläbi rentnikule eelise, järeldab komisjon, et rendilepingu kestus on rendilepingu optsioonilaadne tunnus, seega ei ole sellel rendileandja jaoks negatiivset väärtust, ning aastaste rendimaksete võrdlemisel lühema kestusega lepingutel põhineva renditasude turuhinna võrdlusalusega võib kestus eelise väärtust vaid suurendada.

(404)

Kuna Maa-ameti andmed on kättesaadavad alles 2005. aastast alates, oli renditasude turuhinna väikseim võrdlusalus 2004. aastal Uus Maa aruande põhjal 10 eurot hektari kohta (põhjenduse 127 punkt b ja põhjendus 128).

(405)

Sellest järeldub, et 2 839,50 hektari põllumaa renditasu aastane turuhind oleks olnud 28 395 eurot. 2 920,98 hektari suuruse ÜPP raames toetuskõlbliku maa aastase rendi turuhind oleks vastavalt olnud 29 209,80 eurot.

(406)

2004. aastal oli ASi Tartu Agro makstud aastane renditasu, see tähendab renditasu summa, mis ei sisalda maamaksu ega muid finantskohustusi, [---] eurot (põhjendus 85), s.o [---] eurot põllumaa (2 839,50 ha) hektari kohta (põhjendus 148) ehk [---] eurot ÜPP raames toetuskõlbliku maa ([---] ha) hektari kohta.

(407)

Võttes arvesse põhjendust 390, tuleks ASi Tartu Agro makstud renditasu võrdlemisel renditasude turuhinna võrdlusalusega lisada renditasule investeerimiskohustus (põhjenduse 68 punkt a) selle summa ulatuses, mida rahastas AS Tartu Agro.

(408)

2004. aastal ei rahastanud aga AS Tartu Agro mingeid investeeringuid maaparandussüsteemidesse (põhjendus 99).

(409)

Eespool kirjeldatut arvesse võttes järeldab komisjon, et ASi Tartu Agro makstud renditasu ([---] eurot [---] hektari eest ehk [---] eurot põllumaa hektari kohta) oli renditasude turuhinna võrdlusalusega (29 209,80 eurot ehk 10 eurot hektari kohta (Uus Maa aruande kohaselt madalaim hind, vt põhjendused 128 ja 332)) võrreldes turuhinnast väiksem.

(410)

Järeldus eelise olemasolu kohta on sama ka siis, kui vähendada turuhinna võrdlusalust (10 eurot hektari kohta) 20 % võrra (nagu Uus Maa aruandes välja pakuti), et võtta arvesse hindamiste maksimaalse ulatuse täpsust (vt põhjendused 132, 144 ja 424).

(411)

Renditasu oleks ületanud selle turuhinna võrdlusalust (10 eurot/ha) ainult vastupidises olukorras, kus AS Tartu Agro oleks rahastanud investeerimiskohustust selle iga-aastase nominaalväärtuse ([---] eurot aastas) ulatuses.

(412)

Kui võtta arvesse rendilepingu 25aastast kestust ja soodustingimusi seoses edasiste hinnatõusudega, mida ettevõtja ei oleks tavapärastes turutingimustes suutnud saavutada (põhjendus 399), siis järeldub, et Eesti Euroopa Liiduga ühinemise kuupäeval andis rendileping ASile Tartu Agro majandusliku eelise.

(413)

Kuna renditasu üle peeti pärast ühinemist uusi läbirääkimisi või seda tõsteti ühepoolselt (vt punkt 2.5.4), siis hindab komisjon, kas läbivaadatud renditasud olid kooskõlas turuhinna võrdlusalusega.

(414)

Põhjenduse 335 kohaselt põhineb renditasude turuhinna sobiv võrdlusalus alates 2005. aastast Maa-ameti andmetel rendi mediaanhindade kohta Eestis, nagu on esitatud põhjenduses 111.

(415)

Võttes arvesse punktis 5.2.3.3.2.6 esitatud järeldusi seoses renditasu konverteerimisega väärtuseks eurot hektari kohta ning finantskohustuste turutingimustele vastavuse ja majandusliku asjakohasusega, tuleb renditasude turuhinna võrdlusaluse, see tähendab Maa-ameti andmete ja ASi Tartu Agro tegelikult makstud renditasu vahe arvutamiseks teha järgmised teisendused ja kohandused:

(416)

Sellest järeldub, et AS Tartu Agro tegelikult makstud renditasu ja selle renditasu vahe arvutamisel, mida ta oleks pidanud asjaomasel ajal tavapärastes turutingimustes maksma, olid renditasud, mille üle oli uusi läbirääkimisi peetud ja mida oli ühepoolselt suurendatud, tasude turuhinna võrdlusalusest väiksemad alates 2005. aastast, mil aastas makstavat renditasu korrigeeriti, nagu on näidatud järgmises tabelis (vt tabel 18).

Tabel 18

Renditasu hind võrreldes renditasude turuhinna võrdlusalusega ajal, mil pooled aastast renditasu korrigeerisid

(417)

Seepärast järeldab komisjon, et pooled leppisid kokku renditasus, mis isegi juhul, kui seda suurendada ASi Tartu Agro rahastatud investeerimiskohustuse iga-aastase summa võrra, jääb väiksemaks hinnast, mida ettevõtja oleks alates Eesti Euroopa Liiduga ühinemisest pidanud asjaomasel ajal kehtinud tavapärastel turutingimustel maksma.

(418)

Eespool kirjeldatut arvesse võttes järeldab komisjon, et ASi Tartu Agro makstud aastase renditasu ja turuhinna vahe tuleneb

(419)

Sellest järeldub, et ASi Tartu Agro tegelikult makstud aastase renditasu ja asjaomasel ajal tavapärastel turutingimustel makstava renditasu vahe arvutamisel peab komisjon (vt põhjendus 291) võrdlema ASi Tartu Agro makstud aastast renditasu ja renditasude turuhinna võrdlusalust, et teha kindlaks, kas ASil Tartu Agro võimaldati rentida maad soodustingimustel.

(420)

Põhjenduses 415 kirjeldatud teisendused ja kohandused tuleb teha selle tagamiseks, et renditasude turuhinna võrdlusaluse, see tähendab Maa-ameti andmete, ja ASi Tartu Agro tegelikult makstud renditasu vahe põhineks võrreldavatel väärtustel.

(421)

Komisjon märgib, et selguse mõttes hinnatakse eelist aasta tasandil, kuigi AS Tartu Agro sai väidetava eelise siis, kui talle renditud maa turuhinnast madalama hinnaga anti, see tähendab siis, kui turuhinnast väiksem rendimakse tuli kaks korda aastas, 1. juulil ja 1. detsembril tasuda (vt põhjendus 508).

(422)

Nagu on näidatud alljärgnevas tabelis (vt tabel 19), oli ASi Tartu Agro aastatel 2015–2019 tegelikult makstud renditasu, mida on suurendatud tema poolt maaparandussüsteemidesse investeeringute tegemise kohustuse raames tegelikult tasutud summa võrra, aastasest turuhinna võrdlusalusest väiksem.

Tabel 19

ASi Tartu Agro makstud aastane renditasu võrreldes renditasude turuhinna võrdlusalusega