29.12.2016   

ET

Euroopa Liidu Teataja

L 358/1

29.12.2016   

ET

Euroopa Liidu Teataja

L 358/1

29.12.2016   

ET

Euroopa Liidu Teataja

L 358/2

(1)

Kersti KALJULAIDI ametiaeg lõppes 6. mail 2016.

(2)

Seetõttu tuleks ametisse nimetada uus liige,

29.12.2016   

ET

Euroopa Liidu Teataja

L 358/3

(1)

2011. aasta oktoobris ja novembris juhiti pressiteadetes ja kodanike saadetud teabes komisjoni tähelepanu riigiabile, mis väidetavalt anti spordiklubile Real Madrid Club de Fútbol (edaspidi „Real Madrid“) kinnisvara võõrandamisega soodsatel tingimustel. 20. detsembril 2011 paluti Hispaanial seda teavet kommenteerida, mida Hispaania 23. detsembril 2011 ja 20. veebruaril 2012 ka tegi. 2. aprillil 2012 saadetud komisjoni järgmise teabenõude peale esitas Hispaania 18. juunil 2012 lisateavet.

(2)

18. detsembri 2013. aasta kirjaga teavitas komisjon Hispaaniat oma otsusest algatada abi suhtes aluslepingu artikli 108 lõikes 2 sätestatud menetlus. Hispaania esitas 16. jaanuari 2014. aasta kirjaga selle otsuse kohta oma märkused.

(3)

Komisjoni otsus algatada menetlus (edaspidi „menetluse algatamise otsus“) avaldati Euroopa Liidu Teatajas  (2). Komisjon tegi huvitatud isikutele ettepaneku esitada meetme kohta oma märkused.

(4)

Komisjon sai huvitatud isikutelt märkusi. Komisjon edastas need Hispaaniale, kellele anti võimalus märkustele vastata. Komisjon sai Hispaania märkused 17. novembri 2014. aasta kirjaga. 4. novembril 2015 ja 14. märtsil 2016 kohtus komisjon Real Madridi esindajatega. 6. novembril 2015 korraldas komisjon Madridi linna esindajatega telefonikonverentsi. 9. märtsil 2016 saatis Hispaania lisateavet.

(5)

22. aprillil 2015 saatis komisjon Hispaaniale võimalike märkuste koostamiseks maa hindamise uuringu, mille ta oli tellinud sõltumatult maahindamisbüroolt CEIAM Cabré Alegret (edaspidi „CEIAM“). 15. juuni 2015. aasta kirjaga saatis Hispaania selle uuringu kohta oma tähelepanekud. 9. juuli 2015. aasta kirjaga saatis Real Madrid selle uuringu kohta oma tähelepanekud.

(6)

29. juulil 2011 kirjutasid Madridi linnavolikogu (Ayuntamiento de Madrid) ja Real Madrid alla kokkuleppele, millega lahendati nendevaheline õigusvaidlus, mis oli seotud 1991. aasta lepinguga ja kinnisvara vahetamise tehinguga, mille kohta nad olid sõlminud lepingud ka 1996. ja 1998. aastal (edaspidi „2011. aasta kokkulepe“ või „vaatlusalune meede“).

(7)

20. detsembril 1991 sõlmisid Madridi linnavolikogu, Gerencia Municipal de Urbanismo ja Real Madrid lepingu Real Madridi staadioni Santiago Bernabéu ümberehitamise kohta (edaspidi „1991. aasta leping“). Selle lepinguga kohustus Real Madrid rajama maa-aluse autoparkla. Real Madrid jättis selle kohustuse täitmata.

(8)

29. novembril 1996 sõlmisid Real Madrid ja Madridi autonoomse piirkonna (Comunidad de Madrid) valitsus maavahetuslepingu (convenio de permuta de suelo) (edaspidi „1996. aasta vahetusleping“). Selle lepinguga nõustus Real Madrid loovutama Madridi autonoomsele piirkonnale ja Madridi linnavolikogule Ciudad Deportiva piirkonnas asuva 30 000 m2 suuruse maa-ala. Vastutasuks kohustus Madridi linnavolikogu andma Real Madridile mõned riigile kuuluvad maatükid ja õigused teistel riigimaa tükkidel. Real Madridile loovutatavad maatükid ja õigused pidi määratama kindlaks hiljem. Osapooled määrasid vahetustehingu väärtuseks 27 miljonit eurot.

(9)

29. mail 1998 sõlmisid Real Madrid ja Madridi linnavolikogu uue lepingu, et viia ellu 1996. aasta lepingus kavandatud vahetus (edaspidi „1998. aasta rakendusleping“). Selle lepinguga nähti ette, et poole Ciudad Deportiva maatükist (15 000 m2) võtab üle Madridi autonoomne piirkond ja teise poole Madridi linnvolikogu. Seega loovutas Real Madrid kõnealused Ciudad Deportiva piirkonnas asuvad maatükid. Madridi linnavolikogu kohustus andma Real Madridile vastutasuks maa, mis oleks vastavuses tema kohustustega klubi ees, nimelt loovutama maatükid väärtusega ligikaudu 13 500 000 eurot. Selleks tuli loovutada Real Madridile maatükid Julian Camarillo Suri piirkonnas (maatükid 33 ja 34) ning maatükk Las Tablase piirkonnas (maatükk B-32). Maatüki B-32 pindala on 70 815 m2.

(10)

Kõnealuse vahetustehinguga seoses olid Madridi haldusameti tehnilised talitused hinnanud 1998. aastal maatüki B-32 väärtuseks 595 194 eurot. Sellel hindamisel tugineti õigusaktile, milles on sätestatud metoodika, mille abil määrata kindlaks linnapiirkonnas asuva kinnisasja väärtus (Real Decreto 1020/1993) (3). Hispaania sõnul olid Madridi haldusameti tehnilised talitused võtnud 1998. aastal maatüki B-32 hindamisel arvesse piirkonna arengutaset ja -väljavaateid. Eelkõige olid nad arvestanud asjaoluga, et lõpule oli jõutud asjaomase linnapiirkonna planeerimisega, kuid veel mitte selle arendamisega, ja asjaoluga, et ehitustegevus ei olnud veel alanud.

(11)

Hiljem, 1998. aastal, loovutas Madridi linnavolikogu klubile maatükid 33 ja 34. Maatükki B-32 veel ei loovutatud, sest 1998. aastal ei olnud kõnealuse maatüki õigusjärgne omanik veel Madridi linnavolikogu. Selle kohta oli 1998. aasta rakenduslepingus sätestatud, et loovutamine peaks toimuma seitse päeva pärast seda, kui Madridi linnavolikogu registreeritakse maatüki B-32 omanikuna Hispaania kinnisvararegistris (Registro de la Propiedad). 28. juulil 2000 sai Madridi linnavolikogust maatüki B-32 õigusjärgne omanik. Ent maatükk B-32 registreeriti kinnisvararegistris Madridi linnavolikogu omandina alles 11. veebruaril 2003.

(12)

Lõppkokkuvõttes maatüki B-32 loovutamist ei toimunud. Linnaplaneerimiseeskirjade alusel on maatükk B-32 liigitatud elementaarse sporditegevuse eesmärgil kasutatavaks maaks (equipamiento básico deportivo). Sellele liigitusele oli algselt viidatud 28. juulil 1995 koostatud piirkonna osalises plaanis (plan parcial) „UZI 0.08 Las Tablas“. Seejärel oli seda arvesse võetud Madridi maakasutuskavas (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, edaspidi „PGOU“), mille Madridi linnavolikogu ja Madridi autonoomne piirkond kiitsid heaks 17. aprillil 1997.

(13)

1998. aasta rakenduslepingu pooled olid teadlikud maatüki B-32 liigitamisest elementaarse sporditegevuse eesmärgil kasutatavaks maaks, kuid Hispaania sõnul olid nad seda meelt, et taoline liigitamine ei välista maatüki üleminekut eraomandisse, ja kuna Real Madridil oli kavas rajada kõnealusele maatükile sporditaristu, eeldas Madridi linnavolikogu, et maatüki B-32 võib loovutada, kui Real Madrid tagab maa jätkuva liigitumise sporditegevuse eesmärgil kasutatavaks maaks.

(14)

Madridi autonoomse piirkonna maad käsitleva 17. juuli seaduse 9/2001 (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, edaspidi „seadus 9/2011“) artiklis 64 on sätestatud, et kõiki maatükke, rajatisi ja ehitisi tuleb kasutada vastavalt nende sihtotstarbele, liigitusele või õiguslikule seisundile linnaruumis. PGOU artiklis 7.7.2.a on kirjeldatud sporditegevuse eesmärgil kasutatavaid maatükke kui riigi omandisse kuuluvaid maatükke. Seadus 9/2001 oli juba jõustunud, kui Madridi linnavolikogu registreeriti 2003. aastal maatüki B-32 omanikuks ja oli kohustatud loovutama maatüki Real Madridile. Seaduses 9/2001 nõuti, et elementaarse sporditegevuse eesmärgil kasutatav maatükk kuuluks riigi omandisse. Sellise maatüki mis tahes loovutamine eraõiguslikule üksusele olnuks välistatud, sest maatüki avalik-õiguslik seisund (bien de naturaleza demanial) muutis selle võõrandamatuks. Seepärast leidis Madridi linnavolikogu, et maatüki B-32 loovutamine Real Madridile ei olnud juriidiliselt võimalik. Just sel põhjusel ei loovutanud ta 2003. aastal maatükki, mida oli nõutud 1998. aasta rakenduslepingus.

(15)

Peale selle otsustas Tribunal Superior de Justicia de Madrid 2004. aastal, et linnaplaneeringus, näiteks PGOUs, kindlaks määratud liigitus ei võimalda ühelgi eraõiguslikul üksusel omada maatüki B-32 kombel liigitatud maa juriidilist omandiõigust (4). Selle kohtuotsusega selgitati linnaplaneerimispõhimõtete õiguslikku tõlgendamist. Seetõttu maatükki B-32 Real Madridile ei loovutatud.

(16)

2011. aasta kokkuleppes tunnistasid Madridi linnavolikogu ja Real Madrid, et maatükki B-32 oli juriidiliselt võimatu Real Madridile loovutada („Existe, aunque no una imposibilidad fisica, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela“). Seepärast oli Madridi linnavolikogu nõus maksma Real Madridile 1998. aasta rakenduslepingus ette nähtud maatüki B-32 loovutamise toimumata jäämise eest hüvitist summas, mis vastas kõnealuse maatüki väärtusele 2011. aastal. Madridi linnavolikogu tehnilised talitused, kes vastutasid maa hindamise eest, hindasid 27. juulil 2011 välja antud hindamisaruandes maatüki B-32 väärtuseks 22 693 054,44 eurot. Maatüki B-32 hindamisel kasutati samu linna vara väärtuse kindlaksmääramise üldiseid kriteeriumeid kui oli kasutatud 1998. aastal, võttes arvesse maa sama liigitust ja eeldades maatüki loovutatavust.

(17)

Pooled leppisid kokku, et hüvitamiseks loovutab Madridi linnavolikogu maatüki B-32 asemel Real Madridile mitu muud maatüki. Nende maatükkide hulka kuulus Rafael Salgado, Paseo de la Castellana ja Concha Espina tänava vahel paiknev 3 600 m2 suurune kinnistu; mitu maa-ala Carabancheli naabruses asuvas Mercedes Arteaga/Jacinto Verdagueri piirkonnas kogupindalaga 7 966 m2 ning 3 035 m2 suurune maa-ala Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebase piirkonnas. Madridi linnavolikogu tehnilised talitused, kes vastutasid maa hindamise eest, hindasid kõnealuste maatükkide väärtuseks 19 972 348,96 eurot.

(18)

Pooled leppisid kokku ka selles, et Real Madrid võlgnes Madridi linnavolikogule 2 812 735,03 eurot hüvitisena selle eest, et ta ei olnud täitnud oma 1991. aasta lepingu kohast kohustust rajada maa-alune autoparkla.

(19)

2011. aasta kokkuleppe alusel otsustasid Real Madrid ja Madridi linnavolikogu oma vastastikused võlad tasaarvestada. Kõigepealt lisati maatüki B-32 puhul Real Madridi 22 693 054,44 euro suurusele nõudele 92 037,59 eurot kinnisvaramakse, mis Real Madrid oli alates 2002. aastast kõnealuse maatükiga seoses maksnud. Seejärel arvati Real Madridi nõudest maha 1991. aasta lepingu alusel võlgnetud 2 812 735,03 eurot, mille tulemusel jäi Real Madridi nõudeks Madridi linnvolikogu vastu 19 972 357,00 eurot. See nõue tasaarvestati nende kinnisasjade väärtusega (19 972 348,96 eurot), millega hüvitati Real Madridile maatüki B-32 loovutamata jätmine. Selle tulemusel jäi alles Real Madridi 8,04 euro suurune netonõue Madridi linnavolikogu vastu.

(20)

Järgneva lepingu alusel, mille Madridi linnavolikogu ja Real Madrid sõlmisid 2011. aasta septembris (edaspidi „2011. aasta linnaarendusleping“), kohustus Real Madrid andma Mercedes Arteaga / Jacinto Verdagueri piirkonna kinnistud, mis moodustasid osa 2011. aasta kokkuleppega Real Madridile loovutatud kinnisvarast, tagasi Madridi linnavolikogu omandisse, loovutama Madridi linnvolikogule endale kuuluva ostukeskuse ja tegema Madridi linnavolikogule ühekordse 6,6 miljoni euro suuruse makse. Vastutasuks kohustus Madridi linnavolikogu loovutama Real Madridile endale kuuluva 5 216 m2 suuruse Real Madridi Bernabéu staadioni esise maa-ala, kuhu Real Madridil oli kavas ehitada ostukeskus ja hotell. Viimati nimetatud loovutamise käigus muutsid Madridi linnavolikogu ja Madridi autonoomne piirkond PGOUd, liigitades kõnealuse staadioni ees asuva maa-ala ümber, et seda saaks hoonestada tihedamalt ja kasutada ärilisel otstarbel. Otsusega, mille tegi 2. veebruaril 2015 Tribunal Superior de Justicia de Madrid, (5) tunnistati see PGOUsse tehtud muudatus paraku kehtetuks.

(21)

Komisjon asus menetluse algatamise otsuses esialgsele seisukohale, et hüvitis, mida Madridi linnavolikogu 2011. aasta kokkuleppe alusel Real Madridile andis, kujutas endast Real Madridile antud riigiabi aluslepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.

(22)

Kirjades, mis komisjon sai enne ametliku uurimismenetluse algatamist, väitis Hispaania, et kuna Madridi linnavolikogul oli juriidiliselt võimatu täita oma 1998. aasta rakenduslepingu kohast kohustust loovutada Real Madridile maatükk B-32, oli ta seadusest tulenevalt kohustatud hüvitama selle Real Madridile kõnealuse maatüki 2011. aasta väärtuse alusel. Komisjonil tekkis sellega seoses küsimus, kas maad ei olnud tõepoolest võimalik Real Madridile loovutada ja millised tagajärjed võivad Hispaania tsiviilõiguse alusel kaasneda olukorraga, kus ühel poolel ei ole võimalik oma lepingulist kohustust täita.

(23)

Menetluse algatamise otsuses leidis komisjon, et Hispaania tsiviilseadustiku sätted lepingute tühisuse kohta ei too poolele, kes ei saa täita oma kohustust, ilmtingimata kaasa kohustust maksta hüvitist.

(24)

Veel oli komisjoni meelest kaheldav, et maatüki B-32 väärtus, mida eeldati 2011. aasta kokkuleppes, kajastas turuhinda. Ehkki Hispaania ametiasutused esitasid hindamisaruanded, milles oli ära näidatud väidetavalt võrreldavate eri otstarbel kasutamiseks mõeldud (kuid mitte avalik-õiguslikku laadi) maatükkide suur väärtus, on võrreldavus piiratud, sest Hispaania nimetatud alad olid loovutatavad eraõiguslikele isikutele ja seega turustatavad.

(25)

Komisjon väljendas menetluse algatamise otsuses kahtlust maatüki B-32 väidetava väärtuse märkimisväärse suurenemise suhtes aastatel 1998–2011. Kõnealuse maatüki väärtus, mis selle omandamise ajal oli hinnangute kohaselt 595 194 eurot, oli väidetavalt suurenenud enam kui 22 miljonile eurole, mis tähendab 37-kordset tõusu. Komisjon küsis Hispaania ametiasutustelt, miks Madridi linnavolikogu ei olnud püüdnud vältida üle 22 miljoni euro suurust nõuet.

(26)

Samuti kahtles komisjon, kas nende Bernabéu staadioni ümber paiknevate kinnistute väärtus, mis loovutati Real Madridile järjekordse maavahetusega 2011. aasta linnaarenduslepingu alusel, oli kooskõlas kinnistute turuväärtusega. Seepärast leidis komisjon, et abielement aluslepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses võis olemas olla ka nendes tehingutes.

(27)

Komisjonil oli kahtlusi ka seoses võimaliku abi kokkusobivusega siseturuga. Kuna puuduvad eraldi suunised, mis käsitlevad riigiabi eeskirjade kohaldamist ärilise sporditegevuse suhtes, peab mis tahes hinnang põhinema otseselt aluslepingu artikli 107 lõike 3 punktil c. Selle sätte kohaselt võib abi käsitada siseturuga kokkusobivana juhul, kui see soodustab ühistes huvides teatava majandustegevuse või teatavate majanduspiirkondade arengut. Komisjon kahtles sellise ühistes huvides oleva eesmärgi olemasolus, mis õigustanuks valikulist toetust väga tugevale osalejale ülimalt konkurentsitihedas majandussektoris.

(28)

Seetõttu palus komisjon Hispaanial ja huvitatud isikutel esitada asjakohane teave selle kohta, kas Madridi linnavolikogul oli tõepoolest juriidiliselt võimatu loovutada 1998. aasta rakenduslepingu alusel Real Madridile maatükk B-32, ja selle kohta, millised tagajärjed võivad sellega Hispaania õiguse alusel kaasneda. Samuti kutsus komisjon üles esitama märkusi 2011. aasta kokkuleppega ja 2011. aasta linnaarenduslepinguga hõlmatud maatükkide väärtuse kohta.

(29)

Hispaania kinnitas, et maatükki B-32 oli ja on juriidiliselt võimatu loovutada. Hispaania väitel oli õiguslik olukord kõnealuse maatüki loovutatavuse osas 1998. aasta rakenduslepingu sõlmimise ajal vähemalt ebaselge. See, et maatüki loovutamine on juriidiliselt võimatu, sai lõpuks selgeks 2004. aastal põhjenduses 20 osutatud otsusega nr 77/2015, mille tegi Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Hispaania leiab, et kõnealune otsus puudutas õigusakte, mis kehtisid juba 1998. aastal, mil sõlmiti Madridi linnavolikogu ja Real Madridi vaheline 1998. aasta rakendusleping. Seepärast on Hispaania nõus, et maatükki B-32 oli võimatu loovutada algusest peale. Hispaania sõnul on sellise olukorra tagajärjeks vastavalt tsiviilseadustiku artiklile 1303 see, et lepingupooled tagastavad selle, mille nad on teineteiselt saanud. Kui tühise lepingu eset ei ole võimalik tagastada, sest sellest on ilma jäädud, peab lepingupool vastavalt tsiviilseadustiku artiklile 1307 tagastama eseme väärtuse esemest ilmajäämise hetke seisuga. Eesmärk on taastada selline olukord, nagu ei oleks lepingut kunagi olnud.

(30)

Hispaania väidab, et mitut objekti ja kohustust hõlmavat lepingut tuleks käsitada tühisena tervikuna, välja arvatud juhul, kui on võimalik eeldada, et poolte soov oleks olnud ülejäänud leping säilitada. See sõltub poolte oletuslikust soovist. Hispaania meelest ei tundu miski õigustavat eeldust, et Madridi linnavolikogu ja Real Madrid oleksid ülejäänud osaga 1998. aasta rakenduslepingust jätkanud, kui nad oleksid teadnud, et maatükki B-32 on kõnealuse lepingu alusel juriidiliselt võimatu loovutada.

(31)

Sellega seoses eeldab Hispaania, et 1998. aasta rakendusleping on tühine tervikuna, ning järeldab, et Real Madrid ja Madridi linnavolikogu peavad tagastama ka muud 1996. aasta vahetuslepinguga ja 1998. aasta rakenduslepinguga hõlmatud maatükid. Ent kuna kõnealused maatükid on vahepeal ära müüdud ja neid ei saa tagastada, peab Madridi linnavolikogu tagastama kõnealuste maatükkide väärtuse nende müümise hetke seisuga. Teisisõnu on Madridi linnavolikogu kohustatud maksma Real Madridile summa, mis vastab Ciudad Deportiva piirkonnas asuva 15 000 m2 suuruse maatüki müügihetke väärtusele, mis Hispaania sõnul oli 53 578 623 eurot. Selline tulemus oleks Real Madridile märksa soodsam ja Madridi linnavolikogule märksa koormavam, kui see, milles lepiti kokku 2011. aasta kokkuleppes.

(32)

Edasi viitab Hispaania kohtupraktikale, mis toetab tema seisukohta, et Madridi linnavolikogu peab hüvitama Real Madridile oma 1998. aasta rakenduslepingu kohaste kohustuste täitmatajätmise. Hispaania osutab kohtuotsustele, mis käsitlevad juhtumeid, kus üks lepingupool on tahtlikult muutnud kohustuste täitmise tagantjärele võimatuks või on selline olukord tekkinud ühe lepingupoole hooletuse tõttu. Hispaania sõnul on sellise kohtupraktika aluseks lepingu jätkuv kehtivus ja asjaolu, et üks lepingupool jätab lepingu täitmata; lepingupoolel, kes oma osa täidab, on õigus saamatajäänu nüüdisväärtusele, sest tavaolukorras kuuluks saamatajäänu talle. See nõue eksisteerib eraldi võlausaldaja kavatsustest ja eksimustest. Hispaania osutab tsiviilseadustiku artiklile 1124, mille kohaselt lepingupool võib nõuda kehtiva kahepoolse lepingu täitmatajätmise korral oma vastaspoolelt hüvitist, kui lepingu täitmine ei ole enam võimalik. Seepärast lahendas Madridi linnavolikogu 2011. aasta kokkuleppega oma 1998. aasta rakenduslepingust tulenevate olemasolevate õiguslike kohustuste täitmise Real Madridi ees.

(33)

Seoses maatüki B-32 sihtotstarbe võimaliku muutmisega PGOUs kinnitab Hispaania, et Madridi linnavolikogul on põhimõtteliselt volitused teha Madridi autonoomsele piirkonnale ettepanek PGOUd muuta. Hispaania väidab siiski, et sellised muudatused peavad olema üldistes huvides. Hispaania viitab üldkasutatava maa säilitamist käsitlevale õiguspõhimõttele, mille alusel on keelatud müüa riigile kuuluvat maad, omandamata sarnaste omadustega uut maad. Eesmärk vältida suurt hüvitisnõuet ei õigusta käesoleval juhul maa sihtotstarbe muutmist, sest selline muutmine oleks meelevaldne. Seaduse 9/2001 artikli 67 lõike 2 alusel ei ole lubatud üldkasutatava maa sihtostarvet muuta, võtmata samas valdkonnas kompenseerivaid meetmeid.

(34)

Lõpetuseks märkis Hispaania, et kui Real Madrid oleks saanud 2011. aastal maatüki omandiõiguse, ei oleks mingit riigiabi esinenud, nii et hüvitis, mille ta saab Madridi linnavolikogult 2011. aasta kokkuleppe alusel selle eest, et linnavolikogul jäi kõnealune maatükk loovutamata, ei saa kujutada endast riigiabi, kuivõrd kõnealune hüvitis võrdub kõnealuse maatüki väärtusega aastal 2011.

(35)

Seoses maa hindamisega selgitab Hispaania, et hindamise teostasid Madridi linnavalitsuse tehnilised talitused kindlaksmääratud kriteeriumide alusel, mida kasutati kogu omavalitsusüksuse omandis oleva maa hindamisel. Kõnealuste talituste värvatud eksperdid on kohustatud lähtuma objektiivsuse, professionaalsuse ja erapooletuse põhimõttest. Riigi haldusasutused peavad seadusest tulenevalt määrama maa väärtuse kindlaks eelkõige enda ametnike ja talituste abil.

(36)

Kohaldatava arvutusmudeli (Módulo básico de repercusión de suelo, edaspidi „MBR“) alusel määratakse kindlaks ruutmeetri hind Madridis. Maatüki B-32 väärtus tehti 2011. aastal kindlaks järgmiselt:

(37)

Hispaania osutab ka rahandusministri 2011. aasta aruandele, kus maatüki B-32 väärtuseks on hinnatud 25 776 296 eurot. Hispaania rõhutab, et ta on seadusest tulenevalt kohustatud hindama oma inventarinimestiku jaoks kõiki talle kuuluvaid maatükke, olenemata sellest, kas tegemist on õigusliku laadi poolest üldkasutatava maaga või eramaaga.

(38)

Uuringu suhtes, mille koostas komisjonile CEIAM, on Hispaania kriitiline, sest üks selle hindamisstsenaariumidest rajaneb maatüki kasutamisel sotsiaalkorterite ehitamiseks. Selline kasutus ei ole kooskõlas eeldusega, et maa-ala kasutatakse parimal viisil. Seepärast saadi uuringus väärtus, mis oli 50 % väiksem maatüki väärtusest selle kasutamise korral avalike teenuste osutamiseks (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: haridus- ja kultuuriteenused ning asutused, haiglad, kirikud), mis oleks tähendanud ühiskondliku otstarbega maa parimat kasutust. Väärtus stsenaariumi puhul, kus maad kasutatakse eraõiguslikel eesmärkidel, näiteks eluruumide või kontorite rajamiseks, olnuks veel 30 % suurem.

(39)

Lähtudes maa kasutamisest avalike teenuste osutamiseks, teeb Hispaania ettepaneku arvutada maa väärtus lihtsa kapitalisatsiooni meetodil. Selle meetodi puhul alustatakse täis ehitatava ruutmeetri eeldatavast müügihinnast, mis põhineb 2011. aasta võrreldavatel projektidel asjaomases Madridi linna osas. Pärast Madridi linnavalitsuse kohaldatava standardmudeli alusel kindlaks määratud ehituskulude mahaarvamist jõuab Hispaania väärtuseni 22 708 633,52 eurot. See hindamine on tehtud siiski eeldusel, et maa on liigitatud maaks, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks eri otstarvetel, ja Hispaania tunnistab, et praeguse liigituse kohaselt ei ole tegemist maaga, mis on mõeldud eri liiki avalike teenuste osutamiseks, vaid maaga, mis on mõeldud avalikuks kasutamiseks sporditegevuse eesmärgil.

(40)

Samuti teeb Hispaania ettepaneku võrrelda kõnealust maatükki ühe teise maatükiga, mis on mõeldud haigla rajamiseks. Sõltumatu hindamise käigus oli selle maatüki puhul määratud ehitusaluse pinna m2 väärtuseks 900 eurot.

(41)

1998. aastal ja 2011. aastal maale antud hinnangute erinevuse kohta märgib Hispaania, et suurt erinevust on võimalik selgitada sellega, et maa oli 1998. aastal väga varajases ja algelises linnaarenduse etapis. Tollal oli lõpule jõutud üksnes planeerimisega. Maa tuli Madridi linnavolikogul alles omandada ja seda tuli arendada. Seega pidi mööduma mitu aastat, enne kui maale oli võimalik midagi ehitada. 2011. aastal muutus olukord täielikult. Mõlemal juhul lähtuti hindamisel tavalistest standarditest, mida Madridi linnavolikogu kohaldas maa hindamisel.

(42)

Seoses 2011. aasta linnaarenduslepingu alusel kavandatud kinnisvaratehingutega leidis Hispaania, et otsusega nr 77/2015, mille tegi 2. veebruaril 2015 Tribunal Superior de Justicia de Madrid, tunnistati PGOU muutmine Bernabéu staadionit ümbritseva maa puhul kehtetuks ja takistati 2011. aasta linnaarenduslepingu jõustumist.

(43)

Pärast menetluse algatamise otsuse avaldamist sai komisjon tähelepanekud Real Madridilt, ühenduselt Ecologistas en Acción, ühenduselt Asociación para la Defensa del Estado de Derecho ja kodanikelt, kes olid teavitanud komisjoni vaatlusalusest kinnisvaratehingust.

(44)

1998. aasta rakenduslepingu tausta kohta selgitab Real Madrid, et Madridi linnavolikogu oli huvitatud Ciudad Deportivast, sest tal oli kavas see keskse asukohaga piirkond välja arendada, ning Real Madrid pidi võõrandama põhivara, et maksta tagasi võlad.

(45)

Real Madrid väidab, et ta oli korduvalt nõudnud Madridi linnavolikogult maatüki B-32 loovutamist. Real Madrid on nõus, et maatüki liigitamine elementaarse sporditegevuse eesmärgil kasutatavaks maaks (deportivo de carácter básico) kujutab endast juriidilist takistust maa müümisel eraõiguslikele isikutele. Ometi leiab Real Madrid, et maatüki loovutamise saaks võimalikuks muuta. Linnaplaneerimises kindlaks määratud liigitus ei olnud ei muudetamatu ega väljaspool Madridi linnavolikogu kontrolli. Madridi linnavolikogul oli suutlikkus maatüki kehtiv liigitus tühistada (desafectación) ja määrata sellele eraldi liigitus. Sellise sammuga oleks nihutatud maa avalikust sfäärist erasfääri, et oleks võimalik täita lepingulist kohustust loovutada maatükk Real Madridile.

(46)

1998. aastal oleks saanud teha kehtivasse liigitusse sellise muudatuse ilma ühegi konkreetse seadusest tuleneva takistuseta. 2001. aastal olukord seaduse 9/2001 jõustumise tulemusel paraku muutus. Seaduse 9/2001 artikli 67 lõikes 2 on sätestatud, et otsusega muuta üldkasutatava maa sihtotstarvet (desafecte el suelo de un destino público) peavad kaasnema kompenseerivad meetmed, et säilitada mõjutatud piirkonnas selliste avalike ressursside kvaliteet ja kvantiteet (6). Seega, kui 2003. aastal jõudis kätte aeg täita kohustus maatükk B-32 loovutada, ei saanud Madridi linnavolikogu kõnealuse maatüki sihtotstarvet muuta, võtmata meetmeid selle tagamiseks, et Las Tablases asuvate elementaarsete spordirajatiste kvaliteet ja kvantiteet ei saaks kahjustatud.

(47)

Seepärast oleks Madridi linnavolikogu pidanud omandama Las Tablases maatükiga B-32 sarnase suurusega maatüki ja liigitama selle maaks, mis on mõeldud kasutamiseks elementaarse sporditegevuse eesmärgil. See oleks olnud väga kulukas, sest kogu kõnealuses piirkonnas kättesaadav maa oli liigitatud 2011. aastal kas elamu- või ärimaaks. Selliselt liigitatud maa turuhind oli märksa kõrgem kui sellise maa turuhind, mis oli liigitatud kasutamiseks elementaarse sporditegevuse eesmärgil. Real Madridi esitatud uuringus prognoositi Madridi linnavolikogu kuludeks taoliste kompenseerivate meetmete võtmisel 58–240 miljonit eurot, mida on märksa enam kui 22 693 054,44 euro suurune hüvitis, milles lepiti kokku 2011. aasta kokkuleppe alusel (7).

(48)

Seega juriidilisest vaatenurgast oleks Madridi linnavolikogu saanud lepingu täitmise takistused soovi korral ületada. Sellega seoses väidab Real Madrid, et selleks, et lepinguline kohustus oleks Hispaania eraõiguse kohase kohustuse täitmise algse võimatuse doktriini alusel tühine, peavad kohustuse täitmist takistavad tegurid olema olemas algusest peale, olema absoluutsed ja alalised ning jääma väljapoole lepingupoolte kontrolli.

(49)

Samuti ei saanud Madridi linnavolikogu vältida oma klubi ees võetud lepingulist kohustust loovutada maatükk B-32, tuginedes Hispaania õiguse kohasele kohustuse täitmise hilisema võimatuse doktriinile (imposibilidad sobrevenida). Madridi linnavolikogu oleks saanud vältida oma kohustuse täitmist üksnes juhul, kui seda takistavad tegurid oleksid olnud ületamatud ja jäänud täielikult tema kontrolli alt välja.

(50)

Kui Madridi linnavolikogu oleks täitnud oma lepingulist kohustust loovutada Real Madridile 2011. aastal maatükk B-32, oleks Real Madrid saanud maa turuväärtusega 22 693 054,44 eurot. Seepärast oli Real Madridi lepingu täitmise nõudmise õiguse majanduslik väärtus identne maatüki B-32 turuväärtusega 2011. aastal.

(51)

Real Madrid leiab, et tal ei oleks olnud mingit mõtet olla nõus lahendusega, millega tema lepingulisele õigusele saada maatükk B-32 oleks määratud väärtus, mis oleks jäänud allapoole maatüki kehtivat turuväärtust. Real Madrid ei oleks olnud valmis nõustuma lahendusega, millega tema õigusele saada maatükk B-32 oleks määratud väärtus asjaomase maatüki 1998. või 2003. aasta turuhinna põhjal. Real Madrid oleks algatanud kohtumenetluse, et kaitsta oma 1998. aasta rakenduslepingu täitmise nõudmise õiguse täielikku väärtust.

(52)

Alternatiiv 2011. aasta kokkuleppele oleks olnud see, et Real Madrid oleks kasutanud oma lepingulisi õigusi. Tsiviilseadustiku artikli 1101 alusel oleks see võinud väljenduda lepingu rikkumise eest hüvitise nõudmises, juhul kui lepingut rikuti tahtlikult või hooletuse tõttu. See oleks kaasa toonud hüvitisnõude väärtuses, mis vastab maa väärtusele kohtuotsuse tegemise ajal, milleks oleks olnud 2011. aasta kokkuleppes eeldatud väärtus. Tsiviilseadustiku artikli 1124 kohaselt oleks Real Madrid võinud ka lepingu lõpetada, millega oleks kaasnenud õigus ennistamisele vastavalt tsiviilseadustiku artiklile 1123 ja kahjunõue.

(53)

Real Madrid rõhutab, et 2011. aasta kokkulepe on Madridi linnavolikogule soodsam kui täielik ennistamine. Ennistamine oleks tähendanud 1998. aasta rakenduslepingu eelse olukorra taastamist. Põhimõtteliselt oleks Madridi linnavolikogu olnud kohustatud tagastama Real Madridile Ciudad Deportiva piirkonnas saadud 15 000 m2 ning Real Madrid oleks pidanud tagastama Madridi linnavolikogule maatükid 33 ja 34. Maatükkide tagastamine ei olnud aga teostatav. Lepingupooled olid müünud maa mitme aasta eest kolmandatele isikutele, kes olid omandanud maa heas usus. Hispaania õiguse alusel peavad lepingupooled tagastama sellistel juhtudel teisele poolele hoopiski ennistamisega hõlmatud maa realiseerimisväärtuse kohtuotsuse tegemise hetke seisuga.

(54)

Tuginedes õigusalasele nõule ja 2014. aasta aprillis kinnisvaranõustajalt Aguirre Newman saadud aruandele (edaspidi „Aguirre Newmani aruanne“), selgitab Real Madrid, kuidas lepinguliste kohustuste täitmise eelse olukorra ennistamist 2011. aastal käsitletaks Hispaania eraõiguse alusel ja millised on ennistamise finantstagajärjed. Real Madridi sõnul oleks ennistamine kaasa toonud järgmised Madridi linnavolikogu ja Real Madridi vahelised maksed: Madridi linnavolikogu oleks pidanud maksma Real Madridile Ciudad Deportiva piirkonnas asuva 15 000 m2 realiseerimisväärtuse (2011. aastal), mis oli Aguirre Newmani hinnangul 65,346 miljonit eurot; (8) Real Madrid oleks pidanud maksma Madridi linnavolikogule maatükkide 33 ja 34 väärtuse 2011. aasta seisuga, mis oli Aguirre Newmani hinnangul 32,246 miljonit eurot (9). Seega oleks ennistamise netomõju olnud selline, et Madridi linnavolikogu oleks pidanud maksma Real Madridile 33,1 miljonit eurot, mida on 10,407 miljonit eurot rohkem kui summa, mille klubi sai 2011. aasta kokkuleppe alusel. See tähendab, et olles nõus 2011. aasta kokkuleppega, Real Madrid sisuliselt loobus 10,407 miljoni euro suurusest nõudest Madridi linnvolikogu vastu.

(55)

Seepärast väidab Real Madrid, et 1998. aasta rakenduslepingu lõpetamine ning 1998. aasta rakenduslepingu ja 1996. aasta vahetuslepingu kohane täielik ennistamine oli Madridi linnavolikogu jaoks 2011. aastal tõeline ja käegakatsutav risk. 2011. aasta kokkuleppe sõlmimisega oli Madridi linnavolikogul võimalik seda riski vältida kuludega, mis olid ligikaudu 10,407 miljonit eurot väiksemad sellest summast, mida Real Madrid oleks võinud küsida 1998. aasta rakenduslepingu lõpetamisel ja ennistamise nõudmisel.

(56)

Lõpetuseks väidab Real Madrid, et ta oleks võinud nõuda hüvitist mis tahes kahju eest, mis oli tekkinud põhjusel, et Madridi linnavolikogu oli lepingut rikkunud. Tsiviilseadustiku artiklis 1124 ja väljakujunenu kohtupraktikas leitakse, et lepingu lõpetamine ja lepinguline kahjuhüvitis on kokkusobivad õiguskaitsevahendid. Sellise hüvitise eesmärk on panna võlausaldaja samasse olukorda, kus ta oleks olnud siis, kui võlgnik oleks täitnud oma lepingu kohased kohustused.

(57)

Kui peaks eeldatama, et 1998. aasta rakenduslepingu on tühine, on Real Madridi väitel lepingu tühisuse õiguslik tagajärg vastavalt tsiviilseadustiku artiklile 1303 lepingupoolte tühise lepingu kohaste kohustuste täitmise eelse olukorra ennistamine. Tsiviilseadustiku artiklis 1307 on sätestatud, et ese, mida ei ole võimalik tagastada, sest sellest on ilma jäädud, tuleks asendada eseme väärtusega sellest ilmajäämise hetkel, millele lisandub intress. Heas usus müük kolmandale isikule on võrdsustatud ilmajäämisega, (10) mis tähendab, et maatükkide puhul, mis müüdi alates 1998. aasta rakenduslepingu sõlmimisest, ei tuleks kindlaks määrata nende realiseerimisväärtus, vaid nende väärtus hetkel, mil need müüdi kolmandatele isikutele.

(58)

See käsitlusviis tooks kaasa järgmised Madridi linnavolikogu ja Real Madridi vahelised maksed: Madridi linnavolikogu peaks maksma Real Madridile 2003. aastal Ciudad Deportiva piirkonnas asuva 15 000 m2 müügiga teenitud tulu summas ligikaudu 53 miljonit eurot, millele lisandub alates kõnealusest kuupäevast arvutatav intress. Real Madrid peaks maksma Madridi linnavolikogule 1999. aastal maatükkide 33 ja 34 müügiga teenitud tulu summas ligikaudu 12,9 miljonit eurot, millele lisandub intress. Seega oleks sellise ennistamise netomõju olnud 2011. aastal selline, et Madridi linnavolikogu oleks pidanud maksma Real Madridile ilma intressideta 40,1 miljonit eurot. See summa on ligikaudu 17,407 miljonit eurot suurem kui hüvitis, mis maksti klubile 2011. aasta kokkuleppe alusel, ja ligikaudu 7 miljonit suurem kui summa, mille Madridi linnavolikogu oleks pidanud klubile tagastama, kui 1998. aasta rakendusleping oleks Madridi linnavolikogu poolse lepingu rikkumise tõttu lõpetatud.

(59)

Maatükkide eeldatava väärtuse 1998. aastal määrasid kindlaks Madridi linnavolikogu linnaarendusosakonna (Gerencia Municipal de Urbanismo) kogenud eksperdid, kasutades Hispaania õiguses sätestatud hindamismetoodikat. Nende hinnangute kohaselt oli klubile loovutatavate maatükkide koguväärtus sama kui Madridi linnavolikogule loovutatava 15 000 m2 väärtus.

Tabel 1

Hinnangud 1998. aasta rakenduslepingus

(60)

Seega ei olnud hinnangutest, millele Madridi linnavolikogu 1998. aastal seoses maatükkide B-32, 33 ja 34 loovutamisega tugines, näha, et Real Madridile antaks ülemäärast hüvitist.

(61)

Real Madrid ei ole nõus seisukohaga, et hindamised, mille linnaarendusosakonna tehnilised eksperdid teostasid kooskõlas riigisisese õigusega, ei ole sõltumatud. Real Madrid osutab komisjoni teatisele ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta (11) (maamüügiteatis), milles tunnistatakse, et riigi hindamisameteid ja ametiisikuid või töötajaid käsitletakse sõltumatuna, kui täielikult on välistatud asjatu mõju nende järeldustele.

(62)

Hindamismetoodikat, mida kasutati 1998. aasta rakenduslepinguga hõlmatud maatükkide väärtuse hindamisel, kasutavad riigiasutused üle kogu Hispaania, et määrata objektiivselt kindlaks maa väärtus (12). Hindamisaruandeid koostavad ametnikud on oma ala eksperdid ning neil on isiklik kohustus tegutseda kooskõlas kohaldatavate õigusaktide ja menetlustega ning pidada kinni objektiivsuse, neutraalsuse ja erapooletuse põhimõttest. Nende koostatud hinnangud eeldatakse olevat õiglased ja täpsed, sealhulgas kasutamisel Hispaania kohtus toimuva menetluse raames. Hinnangu tahtlik kohandamine (üles- või allapoole) eesmärgiga tuua riigi haldusasutuse kulul eraõiguslikule isikule kasu, on Hispaania õiguse alusel ebaseaduslik.

(63)

Neil põhjustel leiab Real Madrid, et 1998. aastal 1998. aasta rakenduslepingu jaoks koostatud hinnangud olid sõltumatu asjatundja hinnangud maamüügiteatise tähenduses.

(64)

Peale selle on Aguirre Newmani aruandes hinnatud maatüki B-32 ja Ciudad Deportiva piirkonnas asuva 15 000 m2 turuväärtust 1998. aastal. Kõnealuse aruande tulemused erinevad mõnevõrra hinnangutest, milles lepiti kokku 1998. aasta rakenduslepingu jaoks. Sellegipoolest toetasid tulemused seisukohta, et Real Madridile ei antud 1998. aastal ülemäärast hüvitist. Õigupoolest on aruandes öeldud, et 1998. aasta rakenduslepingus oli Ciudad Deportiva piirkonnas asuva 15 000 m2 1998. aasta väärtust alahinnatud ning maatükkide B-32, samuti maatükkide 33 ja 34 väärtust aastal 1998 ülehinnatud.

Tabel 2

1998. aasta rakenduslepingus esitatud hinnangud võrrelduna aguirre newmani aruandes esitatud hinnangutega

(65)

Need näitajad kinnitavad seisukohta, et Madridi linnavolikogu tegutses 1996. aasta maavahetustehingu ja 1998. aasta rakenduslepingu sõlmimisel eraõigusliku ostjana ning ei tekitanud Real Madridile mingit kasu. Ciudad Deportiva hilisem müük 53 miljoni euro eest kinnitab, et Real Madrid ei saanud selgelt Ciudad Deportiva müümisel ülemäärast hüvitist. Peale selle kinnitab Madridi linnavolikogu hindamiste täpsust asjaolu, et Real Madrid müüs Julián Camarillo Suris asuva maa 1999. aastal kolmandatele pooltele hinnaga, mis oli 1998. aasta rakenduslepingu jaoks määratud väärtusega peaaegu identne.

(66)

Mis puudutab maatüki B-32 hindamist 2011. aastal, siis Real Madrid leiab, et Madridi linnavolikogu linnaarendusosakonna tehniliste talituste teostatud hindamine on samuti sõltumatu hindamine. Real Madrid on palunud Aguirre Newmanil hinnata ka maatüki B-32 väärtust 2011. aastal. Hindamisest, mille tegemisel rakendas Aguirre Newman väljakujunenud rahvusvahelisi hindamispõhimõtteid, on näha, et maatüki B-32 turuväärtus oli 2011. aastal 22 690 000 eurot ehk peaaegu sama, kui see, mis määrati kindlaks 2011. aasta kokkuleppes.

(67)

Peale selle juhib Real Madrid tähelepanu asjaolule, et väärtus, mis määrati maatükile B-32 2011. aastal kinnisvararegistris (Catastro Inmobiliario) oli isegi suurem, ulatudes 25 776 296 euroni. Kinnisvararegister on rahanduse ja avaliku halduse ministeeriumi juurde kuuluv riiklik üksus. See ei sõltu Madridi linnavolikogust ega ühestki teisest Madridi omavalitsusasutusest või -organist. Real Madrid peab isegi mõistlikuks eeldada, et katastri töötajad ei olnud teadlikud Real Madridi ja Madridi linnavolikogu vahelistest läbirääkimistest, mis viisid välja 2011. aasta kokkuleppeni. Vastavalt seadusele ei tohi katastriväärtus ületada asjaomase maa turuväärtust ning see põhineb näiteks teabel tegelike turutehingute kohta. Seetõttu ei oleks maatüki B-32 turuväärtus aastal 2011 saanud olla väiksem kui 25 776 296 eurot.

(68)

Seoses väärtuse suurenemisega alates 1998. aastast selgitab Real Madrid, et 1998. aastal oli maatükk B-32 vähetootlik maa-ala, mis asus täiesti väljaarendamata piirkonnas. Ehkki Madridi linnavolikogu oli piirkonna arengukava 1997. aastal heaks kiitnud, ei taga selline heakskiit maa tegelikku arendamist, mille jaoks on vaja märkimisväärseid investeeringuid erainvestoritelt, kes on valmis võtma riski. Esimesed ehitusload anti Las Tablases välja alles 2001. aastal.

(69)

Sellest hetkest alates algasid suured ehitustööd ja hakkas selguma, et Las Tablasest saab tõenäoliselt edukas arendusprojekt. Oma peakontori Las Tablasesse ümber paigutanud Telefónica eeskuju järgisid teised suurettevõtted. 2011. aastaks oli piirkond täielikult välja arendatud ning muutunud populaarseks elu- ja äripiirkonnaks. Sellel Las Tablase järsul muutumisel täielikult välja arendatud ja välja ehitatud piirkonnaks, mida ümbritsevad kallid korterelamud ja rahvusvaheliste ettevõtete peakorterid, oli maatüki B-32 väärtusele tugev mõju.

(70)

Seoses maa hindamisega uuringus, mille esitas komisjonile CEIAM, märgib Real Madrid, et selle uuringu tulemus ei ole nõuetekohane turuväärtus, mida üks huvitatud ostja oleks valmis maksma. CEIAMi uuringus on kindlaks määratud üksnes investeeringu väärtus, mis Real Madridi sõnul on vara väärtus selle omanikule või tulevasele omanikule konkreetsete investeerimis- ja tegevuseesmärkide vaatenurgast, ning hindamismeetod, mida CEIAM selle investeeringu väärtuse saamiseks kasutas (määrus ECO/805/2003), annab hüpoteekimisväärtuse. Üks peamine hüpoteekimisväärtuse põhimõte on konservatiivsuse põhimõte. See kajastab asjaolu, et tegemist on eriti ettevaatliku kestva ja pikaajalise väärtuse hinnanguga, samal ajal kui turuväärtus viitab väärtusele huvitatud ostja ja huvitatud müüja vahelises turutingimustel tehtavas tehingus. Turuväärtuse mõiste kohaldamisel hinnatakse hinda, mis oleks võimalik saada kinnisasja eest hindamise kuupäeval.

(71)

Seevastu hüpoteekimisväärtuse hindamise eesmärk on määrata kindlaks pikaajaline jätkusuutlik väärtus kui kindel alus, mille põhjal hinnata kinnisasja sobivust hüpoteegi seadmiseks ja mis jääb turuhinna võimalike kõikumiste vältel püsima. Real Madridi väitel jääb saadav väärtus tõenäoliselt allapoole turuväärtust. Real Madridi meelest on sobilikum kasutada staatilist lõppväärtuse hindamise meetodit, mis põhineb taristu- ja ehituskulude hinnangutel ning rajatavate üksuste eeldataval müügihinnal.

(72)

Real Madrid osutab CEIAMi aruandes kasutatud eri stsenaariumidele, eelkõige sellele, milles eeldatakse maa kasutamist sporditegevuse eesmärgil. Real Madrid on arvamusel, et see stsenaarium on vigadest tulvil. Real Madridi meelest on tehtud CEIAMi aruandes maatüki B-32 hindamisel spordirajatise püstitamiseks ette nähtud maatükina järgmised peamised vead:

(73)

Real Madrid selgitab seoses 2011. aasta linnaarenduslepingus kokku lepitud PGOU muutmisega, mis oli seotud Bernabéu staadionit ümbritseva ala ja Carabancheli piirkonnaga, et linna arengukavva kavandatud muudatusega oleks suurenenud ehituseks kasutatav ala (edificabilidad), mis oleks võimaldanud staadionit suurendada ja katta staadion katusega. Selle muudatuse hüvitamiseks peab omanik Hispaania õiguse kohaselt andma ehituseks kasutatava ala väärtusest (aprovechamiento) 10 % avaliku võimu organile. Kõnealusel juhul oli kavas loovutada sellise hüvitisena Madridi linnavolikogule Mercedes Arteaga/Jacinto Verdagueri piirkonnas asuvad maatükid, mis oleks liigitatud ümber elamumaast (residencial) rohealaks ja üldkasutatavate rajatiste püsitamiseks kasutatavaks maaks (equipamiento público).

(74)

Otsusega nr 77/2015, mille tegi 2. veebruaril 2015 Tribunal Superior de Justicia de Madrid, tunnistati see 2011. aastal PGOUsse tehtud muudatus paraku kehtetuks. Kõnealune kohtuotsus on muutunud siduvaks ja takistab 2011. aasta linnaarenduslepingu jõustumist. Real Madrid rõhutab, et sellele lepingul ei ole mingit seost 2011. aasta kokkuleppega. Seni ei ole Madridi linnavolikogu ja Real Madrid 2011. aasta linnaarenduslepingu alusel maad teineteisele loovutanud. Õigupoolest on poolte vastavad plaanid tühistatud.

(75)

Ecologistas en acción väidab, et isegi 1998. aastal ei saanud loovutada eraõiguslikele isikutele maatükke, mis olid liigitatud avalike teenuste osutamiseks, näiteks avaliku sporditegevuse eesmärgil kasutatavateks maatükkideks. See keeld kehtis ka maa puhul, mida omavalitsus ei olnud veel omandanud, kuid mis oli kantud sellise liigitusega linna arengukavva. Seega ei toonud seadus 9/2001 mingeid muudatusi.

(76)

Sarnaselt Real Madridile juhtis Ecologistas en acción komisjoni tähelepanu otsusele nr 77/2015, mille oli teinud 2. veebruaril 2015 Tribunal Superior de Justicia de Madrid ja millega tunnistati PGOU muutmine seoses Bernabéu staadioni ümber asuva maaga kehtetuks. Tribunal Superior leidis, et puudus üldine huvi, mis õigustanuks menetluse algatamise otsuse punktis 18 osutatud staadionit ümbritseva maaga seotud muudatuste tegemist linnaplaneerimisse. Kohtu meelest ei oldud Real Madridi ja Madridi linnavolikogu vahelise tehingu puhul lähtutud omavalitsuse üldistest avalikest huvidest, vaid üksnes klubi vajadustest seoses staadioni ajakohastamise projektiga.

(77)

Tribunal Superior de Justicia de Madrid rõhutas, et vastutavate asutuste linnaplaneerimisalaste otsuste eesmärk peab olema teenida objektiivselt üldisi huve, mitte ühe või mitme maaomaniku huve ja isegi mitte omavalitsuse enda huve.

(78)

Muud huvitatud isikud ei esitanud teavet faktiliste või õiguslike lisaasjaolude kohta.

(79)

Vastavalt Hispaania ja Real Madridi esitatud teabele tunnistati PGOU muutmine seoses Real Madridi Bernabéu staadionit ümbritseva maaga otsusega nr 77/2015, mille tegi 2. veebruaril 2015 Tribunal Superior de Justicia de Madrid, kehtetuks. Selle kohtuotsuse tulemusel on pooltevaheline 2011. aasta linnaarendusleping tühistatud. Seega kõnealust lepingut enam ei rakendata ja komisjon on jäänud 2011. aasta linnaarenduslepingu hindamisel ilma hindamisobjektist.

(80)

Seepärast vaadeldakse käesolevas otsuses riigiabi eeskirjade alusel üksnes 2011. aasta kokkulepet.

(81)

Aluslepingu artikli 107 lõike 1 kohaselt on igasugune liikmesriigi poolt või riigi ressurssidest ükskõik millisel kujul antav abi, mis moonutab või ähvardab moonutada konkurentsi, soodustades teatavaid ettevõtjaid või teatavate kaupade tootmist, siseturuga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust.

(82)

Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt eeldab meetme liigitamine abiks aluslepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses, et kõik selles sättes esitatud tingimused on täidetud (13). Seega on selgelt väljakujunenud põhimõte, et selleks, et meetme saaks liigitada riigiabiks kõnealuse sätte tähenduses, peab esiteks olema tegemist riigi sekkumise või vähemalt riigi ressurssidega, teiseks peab sekkumine kahjustama liikmesriikidevahelist kaubandust, kolmandaks peab see andma abisaajatele eelise ning neljandaks peab see kahjustama või ähvardama kahjustada konkurentsi (14).

(83)

Ent kõigepealt, et riigiabi eeskirjad oleksid kohaldatavad, peab väidetava abi saaja olema ettevõtja aluslepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. Kohtupraktika kohaselt on ettevõtja majandustegevusega tegelev üksus, olenemata tema õiguslikust seisundist ja rahastamise viisist (15). Võttes arvesse liidu eesmärke, kuulub spordiga tegelemine liidu konkurentsiõiguse kohaldamisalasse ainult osas, milles see kujutab endast majandustegevust (16). Käesoleval juhul haldab Real Madrid professionaalset jalgpalliklubi, teenides tulu piletimüügilt, turundustegevuselt, ülekandeõigustelt, reklaamilt, sponsorluselt jne. Seetõttu tuleb Real Madridi käsitada aluslepingu artikli 107 lõike 1 kohaldamisel ettevõtjana.

(84)

Mis puudutab teisi riigiabi leidmise tingimusi, siis 2011. aasta kokkuleppe sõlmis Madridi linnavolikogu, mis on avaliku sektori asutus, ning kokkuleppe tulemusel hüvitab Madridi linnavolikogu Real Madridile selle, et ta jättis täitmata oma lepingulise kohustuse loovutada maatükk, loovutades selleks muud maatükid väärtusega 19 972 348,96 eurot. Esimene riigiabi leidmise tingimus on seega täidetud, sest 2011. aasta kokkulepe on seostatav Madridi linnavolikoguga ja selle tulemuseks on riigi ressursside üleandmine Madridi linnavolikogule kuuluvate maatükkide Real Madridile loovutamise vormis.

(85)

Mis puudutab teist riigiabi leidmise tingimust, siis igasugune Real Madridile antav abi võib kahjustada liidusisest kaubandust, kuna Real Madrid teenib piletimüügilt, turustustegevuselt, reklaamilt, ülekandeõigustelt ja sponsorluselt tulu mitte üksnes Hispaanias, vaid ka kõikjal mujal liidus asuvate allikate kaudu. Peale selle konkureerib Real Madrid eespool nimetatud tulu teenimisel ja jalgpallurite omandamisel kogu liidu ja Hispaania professionaalsete jalgpalliklubidega, nii et igasugune talle antav abi võib kahjustada ELi-sisest kaubandust ja konkurentsi, sest Real Madridi finantsseisund võrreldes professionaalse jalgpalli turul tegutsevate konkurentidega kõnealuse abi tulemusel tugevneb (17). Seega on käesoleval juhul täidetud ka teine riigiabi leidmise tingimus.

(86)

Mis puudutab kolmandat ja viimast riigiabi leidmise tingimust, siis 2011. aasta kokkuleppe on valikuline, sest see sõlmiti üksnes Real Madridiga. Jääb vaid küsimus, kas selle kokkuleppega antakse Real Madridile majanduslik eelis, mida komisjon uurib üksikasjalikumalt allpool.

(87)

Aluslepingu artikli 107 lõike 1 kohaldamisel on eelis iga majanduslik kasu, mida ettevõtja ei oleks saanud tavalistes turutingimustes, st riigi sekkumiseta (18).

(88)

Et teha kindlaks, kas Real Madrid sai 2011. aasta kokkuleppe tulemusel majandusliku eelise, tuleb uurida, kas Real Madrid oleks võinud saada turul sama eelise kui see, mis oli antud talle riigi ressurssidega. Kohtupraktika kohaselt ei anta avalik-õigusliku asutuse või avalik-õigusliku äriühingu majandustehingutega vastaspoolele eelist ja seega ei kujuta need endast abi, kui tehingud tehakse tavapärastel turutingimustel (19). Et teha kindlaks, kas avaliku sektori asutuse konkreetne tehing on tehtud tavapärastel turutingimustel, on vaja võrrelda asjaomase avaliku sektori asutuse käitumist sarnases olukorras oleva tavapärastes turumajanduse tingimustes tegutseva hüpoteetilise ettevõtja käitumisega. Kui turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks sarnastel tingimustel asjaomasesse tehingusse astunud, võib eelise olemasolu asjaomase tehingu puhul välistada (20).

(89)

Et see turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõte oleks kohaldatav, peab avaliku sektori asutus tõendama, et ta käitus nii nagu oleks käitunud sarnastel asjaoludel turumajanduse tingimustes tegutsev arukas ettevõtja. Iga turumajanduse tingimustes tegutsev arukas ettevõtja tavaliselt hindab eelnevalt konkreetse kokkuleppe sõlmimise ärilist põhjendatust (21). Seega, kui liikmesriik väidab, et konkreetne tehing on kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega, peab ta kahtluse korral esitama tõendid, millest on näha, et otsus sooritada tehing tehti selliste usaldusväärsete majanduslike hindamiste põhjal, mis on võrreldavad hindamistega, mille oleks pidanud tegema ratsionaalne eraettevõtja (kes sarnaneb oma omadustelt asjaomase avaliku sektori asutusega), et teha kindlaks tehingu kasumlikkus või majanduslikud eelised. Hindamised, mis tehakse pärast tehingusse astumist ning milles tagantjärele leitakse, et tehing oli tegelikult majanduslikult otstarbekas, või põhjendatakse tegelikult valitud menetlust, ei ole siinkohal asjakohased (22).

(90)

Käesoleval juhul vaatluse all olev meede on avaliku sektori asutuse ja ettevõtja vaheline kokkulepe, millega lahendatakse õigusvaidlus. Selle kokkuleppe alusel oli Real Madrid nõus loobuma vastutasuks Madridi linnavolikogu makstava hüvitise eest oma õigusest saada õiguskaitset seoses Madridi linnavolikogu suutmatusega täita oma 1998. aasta rakenduslepingu kohaseid kohustusi.

(91)

Kuna Madridi linnavolikogul ei olnud juriidiliselt võimalik täita oma 1998. aasta rakenduslepingust tulenevat kohustust loovutada Real Madridile maatükk B-32, oli ta Hispaania sõnul Hispaania õiguse alusel kohustatud hüvitama Real Madridile kõnealuse lepingu täitmatajätmise asjaomase maatüki realiseerimisväärtusega. Just sel põhjusel otsustas Madridi linnavolikogu sõlmida 2011. aasta kokkuleppe, millega ta võttis oma kohustuse täitmata jätmise eest täieliku õigusliku vastutuse ja maksis Real Madridile selle eest hüvitist summas 22 693 054,44 eurot, st maa väärtuse aastal 2011, nagu seda olid hinnanud Madridi linnavolikogus maa hindamise eest vastutavad tehnilised talitused.

(92)

Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja vaatenurgast sõltub see, kas sellise kokkuleppe sõlmimine on kooskõlas turutingimustega, kahest tegurist: esiteks, tõenäosusest, et ettevõtja pannakse vastutama oma suutmatuse eest täita oma lepingulisi kohustusi (õigusvaidluse alus), ja teiseks sellise vastutuse tuvastamisega kaasneva finantsriski maksimaalsest ulatusest. Mõlemad tegurid määravad kindlaks selle, kas kokkuleppe sõlmimine on kooskõlas turutingimustega ja millistel tingimustel see nii on, nimelt õigusvaidluse lahendamiseks pakutava hüvitise suuruse.

(93)

Kohaldades neid kahte tegurit käesoleva juhtumi puhul, leiab komisjon, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks sarnases olukorras nagu oli Madridi linnavolikogu 2011. aasta kokkulepet sõlminud. Esiteks, võttes arvesse õiguslikku ebakindlust, mis ümbritses 2011. aastal küsimust, kas Madridi linnvolikogu peab hüvitama Real Madridile selle, et ta oli jätnud maatüki B-32 1998. aasta rakenduslepingu alusel loovutamata, oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, olles samas olukorras kui Madridi linnavolikogu, küsinud enne 2011. aasta kokkuleppe sõlmimist õigusalast nõu, et teha kindlaks, kui tõenäoline on, et ta tõepoolest vastutab oma kohustuse täitmata jätmise eest, mida Madridi linnavolikogu aga ei teinud. Teiseks ei oleks turutingimustes tegutsev ettevõtja olnud nõus maksma sarnases olukorras nagu oli Madridi linnavolikogu Real Madridile sellise kokkuleppe alusel hüvitiseks 22 693 054,44 eurot, sest see summa ületab kõvasti selle õigusliku vastutuse ülemmäära, mis tal oli seoses maatüki B-32 loovutamata jätmisega.

(94)

Mis puudutab tõenäosust, et kohtumenetluses oleks Madridi linnavolikogu peetud vastutavaks, siis komisjon palus Hispaanial esitada õigusalase nõu, mida Madridi linnavolikogu oli küsinud enne 2011. aasta kokkuleppe sõlmimist ja millest on näha, et Madridi linnavolikogu oleks tõenäoliselt peetud vastutavaks maatüki B-32 loovutamata jätmise eest 1998. aasta rakenduslepingu alusel. Hispaania ei suutnud seda teavet esitada (23). Õigusalase nõu puudumise tõttu leiab komisjon, et turutingimustes tegutsev hüpoteetiline ettevõtja ei oleks sarnases olukorras võtnud lepingulise kohustuse täitmata jätmise eest täielikku õiguslikku vastutust, nagu oli teinud Madridi linnavolikogu, võttes arvesse õiguslikku ebakindlust seoses võimalusega, et kõnealuse kohustuse täitmine ei olnud võimalik, selle asjaolu õiguslikke tagajärgi ja Madridi linnavolikogu võimet hüvitada kõnealune kohustuse täitmata jätmine muude vahendite abil.

(95)

Esiteks on ebaselge, kas Madridi linnavolikogu sai 1998. aasta rakenduslepingu sõlmimisele ajal seaduslikult võtta endale kohustust loovutada maatükk B-32. Hispaania ja Real Madridi sõnul 1998. aasta rakenduslepingu pooled teadsid, et maa oli liigitatud kasutamiseks elementaarse sporditegevuse eesmärgil, ja eeldasid lepingu sõlmimise ajal, et selliselt liigitatud maa on võimalik loovutada eraõiguslikule isikule, seni kuni kõnealune isik kavatseb kasutada asjaomast maad sporditegevuse eesmärgil. Paraku ei ole ühtki märki sellest, et see eeldus oleks olnud 1998. aasta rakenduslepingu sõlmimise ajal õige.

(96)

Seaduse 9/2001 vastuvõtmisel oleksid lepingupooled pidanud kindlasti seadma selle eelduse kahtluse alla, kuivõrd kõnealuse seaduse kohaselt peab üldkasutatav maa jääma riigi omandisse. Komisjon märgib sellega seoses, et Madridi linnavolikogust sai maatüki B-32 registreeritud omanik alles 2003. aastal ja 1998. aasta rakenduslepingu alusel oli Madridi linnavolikogu kohustatud loovutama kõnealuse maatükki seitse päeva pärast selle registreeritud omanikuks saamist.

(97)

Peale selle oleks pidanud otsuse põhjal, mille tegi 2004. aastal Tribunal Superior de Justicia de Madrid, (24) mõlemale poolele selge olema, et selliseid maatükke nagu B-32 ei ole juriidiliselt võimalik eraõiguslikule isikule või üksusele loovutada. Seepärast oleks pidanud ajal, mil Madridi linnavolikogu nõustus 2011. aasta kokkuleppe alusel võtma täieliku õigusliku vastutuse selle eest, et ta ei olnud loovutanud 1998. aasta rakenduslepingu alusel maatükki B-32, olema mõlemale poolele väga selge, et maatükki B-32 ei olnud juriidiliselt võimalik loovutada.

(98)

Teiseks oli 2011. aasta kokkuleppe sõlmimise ajal õiguslikust vaatenurgast ebaselge ka see, millised tagajärjed – pidades silmas Real Madridi võimalikku hüvitisnõuet – olid asjaolul, et Madridi linnavolikogul ei olnud juriidiliselt võimalik täita oma 1998. aasta rakenduslepingu kohast kohustust loovutada maatükk B-32. Hispaania sõnul muudab vastavalt Hispaania tsiviilõiguse üldeeskirjadele asjaolu, et lepingut ei ole juriidiliselt võimalik täita, asjaomase lepingu eraõiguse alusel tühiseks. Sellisel juhul on kahju kannatanud isiku hüvitis- või kahjunõue arusaamatu, sest lepingut enam ei eksisteeri, erinevalt nõudest tagastada see, millest oli lepingu alusel juba loobutud. Sellega seoses väidavad Hispaania ja Real Madrid, et asjaolu, et Madridi linnavolikogul ei olnud juriidiliselt võimalik maatükki B-32 loovutada, tähendab kogu 1998. aasta rakenduslepingu tühiseks muutumist ning seega kõikide kõnealuse lepinguga ja 1996. aasta vahetuslepinguga hõlmatud maatükkide tagastamist või kui selline tagastamine on võimatu, maatükkide selle hetke väärtuse tagastamist, mil neist ilma jäädi, st mil maatükid müüdi.

(99)

On siiski ebaselge, kas asjaolu, et 1998. aasta rakenduslepingu pool ei saanud täita vaid üht kõnealusest lepingust tulenevat kohustust, muudab Hispaania tsiviilõiguse alusel tühiseks kogu lepingu. Osaline tühisus on Hispaania tsiviilõiguse alusel keeruline küsimus ja Madridi linnavolikogu ei saanud enne 2011. aasta kokkuleppe sõlmimist mingit õigusalast nõu.

(100)

Sellega seoses märgib komisjon esiteks, et 1998. aasta rakenduslepingu alusel pidi Madridi linnavolikogu loovutama Real Madridile kolm eraldi maatükki koguväärtusega 13 522 772 eurot, millest maatükk B-32 asus teises piirkonnas ja ei olnud seega seotud kahe teise loovutatava maatükiga (maatükid 33 ja 34, mis asusid Julian Camarillo Suri piirkonnas). Peale selle hinnati maatüki B-32 väärtuseks 595 194 eurot, mis moodustas kogu 1998. aasta rakenduslepingu väärtusest alla 5 %.

(101)

Järgmisena märgib komisjon, et Madridi linnavolikogu sõlmis 1998. aasta rakenduslepingu selleks, et täita oma kohustus hüvitada Real Madridile Ciudad Deportiva loovutamine linnavolikogule 1996. aasta vahetuslepingu alusel. 1996. aasta vahetuslepingust on selge, et Madridi linnavolikogu oli selgelt huvitatud Ciudad Deportiva omandamisest, mida on kinnitanud ka Real Madrid, samuti on selge, et 1998. aasta rakendusleping sõlmiti nii, et Madridi linnavolikogu saaks täita oma 1996. aasta vahetuslepingust tuleneva kohustuse loovutada hüvitisena Ciudad Deportiva eest Real Madridile teatud väärtusega maatükid. Seepärast puudus Real Madridil selge huvi lisada maatükk B-32 1998. aasta rakenduslepingusse ning kui lepingupooled oleksid 1998. aasta rakenduslepingu sõlmimise ajal teadnud, et kõnealust maatükki ei ole juriidiliselt võimalik loovutada, oleks see maatükk tõenäoliselt asendatud mõne teise sarnase väärtusega maatükiga.

(102)

Kolmandaks on 2011. aasta kokkuleppest näha, et pooled tahtsid tegeleda asjaoluga, et maatükki B-32 ei olnud juriidiliselt võimalik loovutada, eraldi kogu 1998. aasta rakenduslepingu elluviimisest ja et nad ei seadnud kahtluse alla muude kõnealuse lepinguga hõlmatud maatükkide loovutamise kehtivust. Lisaks teatas Hispaania teabes, mille ta esitas 18. juunil 2012 käesoleva juhtumi esialgse uurimise käigus, et 2011. aasta kokkuleppe pooled olid huvitatud nende 1998. aasta rakenduslepingu osade kehtimajäämisest, mis ei olnud seotud maatükiga B-32.

(103)

Neljandaks ei olnud 2011. aasta kokkuleppe sõlmimise ajal selge, kas Madridi linnavolikogu oleks saanud parandada olukorda, kus 1998. aasta rakenduslepingu kohase kohustuse täitmine ei olnud juriidiliselt võimalik, maa liigituse muutmisega linnaplaneerimiseeskirjades, mille kohaselt oli maa mõeldud kasutamiseks elementaarse sporditegevuse eesmärgil. Real Madridi väitel oleks sellise muudatused tegemine olnud võimalik. Madridi linnavolikogu tõepoolest tegi seoses 2011. aasta linnaarenduslepinguga ettepaneku teha PGOUsse selline muudatus.

(104)

Hispaania selgitas, et Madridi linnavolikogu ei saanud teha sellist muudatust ise, vaid oleks pidanud esitama PGOU muutmise ettepaneku Madridi autonoomsele piirkonnale. Lisaks pidi selline muudatus teenima üldisi huve. Seda seisukohta on kinnitatud 2015. aasta otsusega, milles Tribunal Superior de Justicia tunnistas kehtetuks PGOU muutmise seoses Bernabéu staadionit ümbritseva maaga, mis oli 2011. aasta linaarenduslepingu ese. Tundub, et kuna 2011. aasta linnaarendusleping sõlmiti üsna pea pärast 2011. aasta kokkuleppe sõlmimist, ei olnud see õigusküsimus tollal piisavalt lahendatud, nii et küsimuses, kas Madridi linnavolikogu oleks saanud parandada olukorda, kus 1998. aasta rakenduslepingu kohase kohustuse täitmine ei olnud juriidiliselt võimalik, maatüki B-32 liigituse muutmisega, valitses õiguslik ebakindlus.

(105)

Eespool öeldut arvesse võttes leiab komisjon, et turutingimustes tegutsev arukas ettevõtja oleks sama õigusliku ebakindlusega kokku puutudes küsinud enne 2011. aasta kokkuleppe sõlmimist ja 1998. aasta rakenduslepingu kohase maatüki B-32 loovutamise kohustuse täitmatajätmise eest täieliku õigusliku vastutuse võtmist õigusalast nõu, mida Madridi linnavolikogu ei teinud.

(106)

Seoses selle hüvitise suurusega, mida Madridi linnavolikogu oli nõus Real Madridile 1998. aasta rakenduslepingust tuleneva õigusvaidluse lahendamiseks maksma, leiab komisjon, et 22 693 054,44 eurot, millega Madridi linnavolikogu 2011. aasta kokkuleppe tulemusel maatüki B-32 väärtusena nõustus, ületab kõvasti selle õigusliku vastutuse ülemmäära, mis Madridi linnavolikogul oli seoses kõnealuse maatüki Real Madridile loovutamata jätmisega.

(107)

Madridi linnavolikogu tehnilised talitused määrasid maatüki B-32 väärtuseks 2011. aastal 22 693 054,44 eurot, kasutades samu riigivara väärtuse kindlaksmääramise üldkriteeriume, mida kohaldati juba 1998. aastal. Hispaania märgib, et selle hindamise käigus määratakse sisuliselt kindlaks katastriväärtus, mida kasutatakse raamatupidamises näiteks maa võõrandamise maksustamise alusena või omavalitsuse siseväärtusena. Hispaania ja Real Madrid osutavad sellega seoses rahandusministri 2011. aasta aruandele, kus maatüki B-32 väärtuseks on hinnatud 25 776 296 eurot. Hispaania rõhutab, et ta on seadusest tulenevalt kohustatud hindama oma inventarinimestiku jaoks kõiki talle kuuluvaid maatükke, olenemata sellest, kas maa on õigusliku laadi poolest üldkasutatav maa või eramaa. Real Madrid osutab hinnangule 22 690 000 eurot, mis anti pärast menetluse algatamise otsuse vastuvõtmist koostatud Aguirre Newmani aruandes.

(108)

Komisjon märgib, et kõik need hinnangud põhinevad ekslikul eeldusel, et maatüki B-32 oleks saanud 2011. aastal loovutada, mis tundub olevat juriidiliselt võimatu, nagu on selgitatud eespool põhjenduses 97. Eeldades, et Madridi linnavolikogu ei saa pidada vastutavaks selle eest, et kohustust ei olnud juriidiliselt võimalik täita, millega seoses ei küsinud linnavolikogu kordagi õigusalast nõu, võiks vähemalt väita seda, et maatüki turuväärtus Real Madridi jaoks oli null, sest kõnealust maad ei olnud võimalik loovutada.

(109)

Komisjon on sellegipoolest nõus, et vaidluse lahendamiseks kokkuleppe sõlmimise eesmärk on saada vastutasuks hüvitise eest õiguskindlus. Eeldades, et Madridi linnavolikogu saab pidada täielikult vastutavaks selle eest, et maatükki B-32 ei olnud võimalik Real Madridile loovutada, ei saa tema kõnealusest vastutusest tulenev finantsrisk ületada maa väärust ajal, mil sõlmiti 2011. aasta kokkulepe.

(110)

Hispaania tunnistab sellega seoses, et Madridi linnavolikogu tehnilised talitused ei lähtunud oma 2011. aasta hinnangu koostamisel maatüki B-32 õigest liigitusest (avalik kasutamine sporditegevuse eesmärgil), vaid käsitasid kõnealust maatükki maana, mis on mõeldud eri liiki avalike teenuste osutamiseks. Peale selle põhines Hispaania ja Real Madridi nimetatud katastriväärtus 25 776 296 eurot muu hulgas teabel, mis käsitles võrdluspiirkonnas tehtud tegelikke turutehinguid, samal ajal kui Aguirre Newmani aruandes esitatud hinnang 22 690 000 eurot põhines staatilisel lõppväärtuse hindamise meetodil, mille aluseks oli stsenaarium, kus eri üksused müüakse üsna pea pärast asjaomasele maale sporditaristu rajamist.

(111)

Kuna maatükk B-32 oli liigitatud 2011. aastal maaks, mis oli mõeldud kasutamiseks sporditegevuse eesmärgil, ja Real Madridil oli kavas kõnealust maatükki sel eesmärgil kasutada, leiab komisjon, et õige lähtepunkt kõnealuse maatüki hindamisel oleks maatüki pikaajaline kasutamine sporditegevuse eesmärgil. Komisjoni tellitud CEIAMi uuringus lähtutakse seoses maatüki B-32 kavandatud kasutamisega sporditegevuse eesmärgil eeldusest, et investor omandab maa, rajab sellele eri spordialade jaoks taristu ja teenib kasutustasu nõudes tulu. CEIAMi välja pakutud stsenaarium tundub olevat mõistlik, sest lahendus, kus maatükil B-32 asuvat sporditaristut haldab pikaajaliselt üks ettevõtja, on ainus realistlik variant, võttes arvesse asjaomase maatüki liigitust, mis määrab kindlaks selle kasutusotstarbe ja välistab selle edasise müügi.

(112)

Sellest eeldusest lähtudes hinnatakse CEIAMi uuringus maatüki B-32 2011. aasta väärtuseks 4 275 000 eurot (25).

(113)

Hispaania kritiseerib asjaolu, et CEIAMi uuringus rajaneb üks hindamisstsenaariumidest maatüki kasutamisel sotsiaalkorterite ehitamiseks, mille puhul hinnatakse väärtuseks 12 245 000 – 18 000 000 eurot, kuna see stsenaarium ei taga maa-ala kasutamist parimal viisil (26). Hispaania sõnul saadi CEIAMi uuringus väärtus, mis oli 50 % väiksem sellise võrreldava maatüki väärtusest, mis oli mõeldud kasutamiseks avalike teenuste osutamiseks (uso lucrativo de interés general: haridus- ja kultuuriteenused ning asutused, haiglad, kirikud), mis tähendas ühiskondliku otstarbega maa parimat kasutust.

(114)

Komisjon märgib vastusena, et see alternatiivne stsenaarium oli esitatud CEIAMi uuringus võrdluse eesmärgil. Uuringu lõppjäreldus põhineb stsenaariumil, kus maad kasutatakse sporditegevuse eesmärgil, sest Madridi linnavolikogu ei muutnud maatüki B-32 liigitust, mille kohaselt oli tegemist maaga, mis oli mõeldud kasutamiseks avalike teenuste osutamiseks, ja põhjenduses 104 esitatud põhjustel ei saanud ta seaduslikult muuta maatüki liigitamist maana, mis oli mõeldud kasutamiseks sporditegevuse eesmärgil.

(115)

Real Madrid kritiseerib CEIAMi uuringut mitmes küsimuses (27).

(116)

Esiteks kritiseerib ta alternatiivsete, spordiga mitteseotud stsenaariumide hindamist, sest need põhinevad liiga arvukatel subjektiivsetel ja suvaliselt valitud elementidel ning lisaks eeldavad maatüki B-32 kasutamist viisil, mis ei ole kooskõlas eraomandi hüpoteetilise omaniku kasumi maksimeerimisele keskenduva käitumisega.

(117)

Teiseks täheldab Real Madrid seoses hindamisega, mis põhineb maatüki kasutamisel sporditegevuse eesmärgil, et uuringu tulemuseks ei ole nõuetekohane turuväärtus. CEIAM on kasutanud riiklikku hindamismeetodi (määrus ECO/805/2003), millega saab üksnes hüpoteekimisväärtuse, mis on eriti ettevaatlik kestva ja pikaajalise väärtuse hinnang ning jääb üldjuhul allapoole turuväärtust, mis viitab väärtusele huvitatud ostja ja huvitatud müüja vahelises turutingimustel tehtavas tehingus. See turuväärtus tuleks kindlaks määrata põhjenduses 110 kirjeldatud staatilise lõppväärtuse hindamise meetodi abil.

(118)

Kolmandaks kritiseerib Real Madrid CEIAMi uuringut mitmel muul põhjusel:

(119)

See kriitika ei ole veenev.

(120)

Esiteks, mis puudutab hüpoteetilisi alternatiivseid kasutusstsenaariume, siis, nagu on selgitatud põhjenduses 114, teenivad need üksnes erinevate hüpoteetiliste maa kasutamise viiside võrdlemise eesmärki, sest kõnealuse sporditegevuse eesmärgil kasutamiseks mõeldud maa liigitust ei ole muudetud ega ka saa muuta. See analüüs näitab, et maatüki B-32 väärtus võiks vähemalt ligineda Madridi linnavolikogu eeldatud väärtusele, kui selle liigitusel oleks suurem äriline potentsiaal. Ent kuna Madridi linnavolikogu ei muutnud maatüki B-32 kui sporditegevuse eesmärgil kasutatava maa liigitust ega saanud seda juriidiliselt ka teha, on uuringu lõppjärelduse puhul asjakohane stsenaarium, kus maad kasutatakse sporditegevuse eesmärgil.

(121)

Teiseks, mis puudutab maa väidetavat hindamist hüpoteekimisväärtuse põhjal või pelga maa kasutamise õiguse eelduse alusel, siis CEIAMi uuringus ei ole erinevalt sellest, mida väidab Real Madrid, nendest lähtutud. Vastupidi, nagu on selgitatud sporditegevust käsitlevale stsenaariumile keskenduva uuringu osa jaos 2.5, on uuringus võetud väärtuse kindlaksmääramisel aluseks maa investeeringuväärtus, mis on maa väärtus praeguse või potentsiaalse omaniku jaoks. CEIAMi uuringu jaos 2.3.2 on selgitatud, et määruses ECO/805/2003 kirjeldatud meetodit, mida Real Madrid kritiseeris, kohaldatakse eesmärgiga määrata kindlaks maatüki turuväärtus (28). Sõltumata kõnealuse määruse kohaldamise eesmärkidest on selles kirjeldatud sellise maa väärtuse kindlaksmääramise meetodit, mis võib tekitada teatud majandustegevusega seotud sissetuleku, ja sellel ei ole midagi pistmist hüpoteekimisväärtusega. Seepärast kohaldatakse sellega üldtunnustatud standardeid, mis ei sõltu hindamise põhjusest. Kõnealune meetod sõltub investeerimisprojekti olemasolust, sest väärtuse arvutamisel võetakse aluseks kõige tõenäolisema investeerimisprojekti (maatüki B-32 puhul sporditaristu rajamine ja haldamine) tulevaste pikaajaliste rahavoogude nüüdispuhasväärtus.

(122)

Erinevalt staatilisest lõppväärtuse hindamise meetodis, mida oli kasutatud Real Madridi esitatud Aguirre Newmani aruandes, ei ole CEIAMi uuringus võetud hindamisel aluseks hind, mille sporditaristusse investeerija saaks taristu müümisel lühikese aja jooksul, vaid summa, mille kõnealune isik teeniks selle ärilisel otstarbel kasutamisega järgmistel kümnenditel. CEIAMi valitud meetod on maatüki B-32 puhul iseäranis asjakohane, sest kuivõrd kõnealuse maa sihtotstarve ja kuulumine riigi omandisse on pikaks ajaks kindlaks määratud, ei ole mingit võimalust seda koos taristuga müüa. Real Madridi välja pakutud staatiline lõppväärtuse hindamise meetod ei ole sobiv, kui sporditaristu haldamisel on kavas nõuda kasutustasu. Seda meetodit saab kohaldada üksnes siis, kui maad ja sellel olevat taristut on võimalik müüa ja kui see müük toimub vahetult pärast taristu rajamist.

(123)

Et määrata kindlaks maatüki realiseerimisväärtus eesmärgiga selgitada välja sellest väärtusest sõltuva hüvitisnõude suurus, ei tundu olevat asjakohane eeldada või määrata kindlaks hüpoteetilist väärtust, mis põhineb maa väärtust mõjutavatel, kuid tegelikult puuduvatel omadustel. Kui Madridi linnavolikogu vastu oleks hüvitisnõue, oleks maatüki B-32 asjakohane väärtus see väärtus, mis on maatükil Madridi linnavolikogu jaoks, kellel ei oleks kasu hüpoteetilisest väärtusest, mis oleks maatükil juhul, kui see oleks loovutatav.

(124)

Kolmandaks sisaldab CEIAMi uuring kulude ja tulude hindamiseks üksikasjalikku ja hoolikat võrdlust muude eri laadi ja atraktiivsusega spordirajatistega.

(125)

Mis puudutab väidet, et uuringus ei ole arvesse võetud tuluvooge, mille oleks võinud anda muu tegevus kui sport, ja kõiki maa hoonestamise võimalusi, siis uuringu jaos 1.6.4 on esitatud üksikasjalik hüpotees selle kohta, kuidas saaks kasutada maad mitmesuguste sporditaristute kombinatsioonide jaoks. See hõlmab ka maa kasutamist parkimiskohtade, poodide ja restoranide rajamiseks ning kasutustasudest saadavat eeldatavat tulu, mida on eri taristute puhul üksikasjalikult kirjeldatud.

(126)

CEIAM selgitab uuringu jaos 1.6.5, et ta on teadlik, et tema hinnangutes ei ole täielikult arvesse võetud kõiki seaduslikke maa kasutamise võimalusi maa hoonestamise seisukohast. Maakasutusprotsent kehtestatakse linnaplaneerimises sageli väga kõrge, et oleks võimalik reageerida aastate jooksul muutuvale nõudlusele kuni maad hakatakse kasutama eeldatud viisil. Üldkasutatava maa puhul on tavaline, et linnaplaneerimises ette nähtud maksimaalne maakasutusprotsent jääb täielikult kasutamata. Maakasutuse intensiivsus sõltub eeldataval nõudlusel ja pakutava sporditegevuse või taristu liigil. Seetõttu analüüsis CEIAM uuringus kasutatud stsenaariumi väljatöötamiseks 22 võrreldavat spordikompleksi.

(127)

Mis puudutab piirkonna spordiharrastajate osakaalu, mida Real Madrid pidas liiga väikseks, siis uuringus kasutati olemasolevaid statistilisi andmeid maatükil B-32 asuvate spordirajatiste teeninduspiirkonda jäävate elanike sporditegevuse kohta, mis on esitatud uuringu lisa jaos 3.2. Samuti on uuringus arvesse võetud ümbruskonna kontorite töötajate võimalikku nõudlust. Real Mardid ei ole esitanud naabruskonnas tehtud turu-uuringutel põhinevaid näitajaid, mis toetaksid tema väidet, et spordiharrastajate osakaal on liiga väike, nii et komisjon peab nõustuma CEIAMi esitatud ettevaatlikumate hinnangutega.

(128)

Seoses asjaoluga, et maa väärtust on hinnatud stsenaariumi põhjal, mille puhul on olemas pelk õigus maad kasutada (derecho de superficie), mitte ei ole toimunud omandiõiguse täielikku üleandmist, viitab komisjon lõpetuseks eespool esitatud põhjendusele 111, eelkõige tähelepanekule, et kuivõrd kõnealuse maa sihtotstarve ja kuulumine riigi omandisse on pikaks ajaks kindlaks määratud, ei ole mingit võimalust maad koos taristuga müüa.

(129)

Kõigil eespool kirjeldatud põhjustel leiab komisjon, et Hispaania ja Real Madridi kriitika CEIAMi uuringu suhtes on põhjendamatu. Real Madrid ei näita, kui suures ulatuses toovad CEIAMi aruande väidetavad puudused kaasa väärtuse olulise alahindamise. Seega ei oleks saanud eeldada, et maatüki B-32 väärtus 2011. aastal oleks olnud suurem kui CEIAMi uuringus hinnatud 4 275 000 eurot, mistõttu turutingimustes tegutsev arukas ettevõtja ei oleks sõlminud sarnastel asjaoludel 2011. aasta kokkulepet, millega Madridi linnavolikogu nõustus maksma Real Madridile hüvitist summas 22 693 054,44 eurot, et vabaneda ebakindlast õiguslikust vastutusest selle eest, et ta ei olnud täitnud oma 1998. aasta rakenduslepingu kohast kohustust loovutada maatükk B-32.

(130)

Võttes arvesse ebakindlust seoses tõenäosusega, et Madridi linnavolikogu oleks peetud vastutavaks maatüki B-32 loovutamata jätmise eest 1998. aasta rakenduslepingu alusel, ning selle summa, mille Madridi linnavolikogu oli nõus Real Madridile 2011. aasta kokkuleppe alusel hüvitisena maksma (22 693 054,44 eurot), ja Madridi linnavolikogu õigusliku vastutuse ülemmäära (4 275 000 eurot) märkimisväärset erinevust, järeldab komisjon, et turutingimustes tegutsev arukas ettevõtja ei oleks, tegutsedes sellises olukorras nagu Madridi linnavolikogu, sõlminud 2011. aasta kokkulepet.

(131)

Seetõttu järeldab komisjon, et Madridi linnavolikogu ei käitunud Real Madridiga 2011. aasta kokkuleppe sõlmimisel nii, nagu oleks käitunud võrreldavatel asjaoludel turutingimustes tegutsev ettevõtja. Seepärast tuleks leida, et 2011. aasta kokkuleppega antakse Real Madridile majanduslik eelis summas, mis vastab hüvitise ja Madridi linnavolikogu õigusliku vastutuse ülemmäära vahele, ning seega kujutab kõnealune kokkulepe endast riigiabi aluslepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.

(132)

Lõpetuseks, mis puudutab Hispaania väidet, et kui Madridi linnavolikogu oleks 2011. aastal loovutanud Real Madridile maatüki B-32, ei oleks esinenud mingit riigiabi, siis komisjon peab seda väidet seoses enda järeldusega, et Real Madrid sai 2011. aasta kokkuleppe alusel majandusliku eelise, ebaoluliseks. Madridi linnavolikogu oleks saanud loovutada maatüki B-32 üksnes siis, kui tal oleks olnud selleks seadusest tulenev õigus. Kui see oleks nii olnud, ei oleks mitte üksnes puudunud vajadus sõlmida 2011. aasta kokkuleppe, vaid Real Madrid oleks saanud maatüki, millele tal oli 1998. aasta rakenduslepingu alusel õigus, ja seega ei oleks olnud mingit vajadust hinnata, kas hüvitis, mida pakuti Real Madridile kõnealuse maatüki asemel, vastas maatüki väärtusele. Teisisõnu oleks Madridi linnavolikogu viinud ellu 1998. aasta rakenduslepingu, mis ei ole käesoleva otsuse ese.

(133)

Riigiabi loetakse siseturuga kokkusobivaks, kui see kuulub ükskõik millisesse aluslepingu artikli 107 lõikes 2 nimetatud kategooriasse, (29) ja seda võib lugeda siseturuga kokkusobivaks, kui komisjon leiab, et see kuulub ükskõik millisesse aluslepingu artikli 107 lõikes 3 nimetatud kategooriasse (30). Kohustus tõendada, et antud riigiabi on aluslepingu artikli 107 lõike 2 või artikli 107 lõike 3 alusel siseturuga kokkusobiv, lasub liikmesriigil, kes on asjaomase abi andnud (31).

(134)

Ei Hispaania ega Real Madrid ole väitnud, et käesoleva juhtumi puhul on kohaldatav mõni aluslepingu artikli 107 lõikes 2 või artikli 107 lõikes 3 sätestatud erand.

(135)

Komisjon märgib, et kuna kõnealune abi toob Real Madridile tulu, mida ta oma äritegevuse käigus ei oleks muidu saanud, tuleks 2011. aasta kokkulepet käsitada Real Madridile tegevusabi andmisena. Üldjuhul ei saa sellist abi pidada siseturuga kokkusobivaks aluslepingu artikli 107 lõike 3 punkti c alusel, sest see ei soodusta teatud majandustegevuse arengut.

(136)

Seega ei ole Real Madridile 2011. aasta kokkuleppega antud riigiabi siseturuga kokkusobiv.

(137)

Vastavalt aluslepingu artikli 108 lõikele 3 peavad liikmesriigid teavitama komisjoni kõikidest plaanidest abi määramise kohta (teavitamiskohustus) ja nad ei tohi rakendada ühtki kavandatud meedet enne, kui komisjon on teinud asjaomase abi kohta lõpliku otsuse (rakendamiskeeld).

(138)

Komisjon märgib, et Hispaania ei teavitanud komisjoni ühestki plaanist anda 2011. aasta kokkuleppe kaudu abi ega pidanud kinni aluslepingu artikli 108 lõikes 3 sätestatud rakendamiskeelust. Seepärast kujutab 2011. aasta kokkulepe endast kooskõlas nõukogu määruse (EL) 2015/1589 (32) artikli 1 punktiga f ebaseaduslikku abi, mis on kehtestatud vastuolus aluslepingu artikli 108 lõikega 3.

(139)

Aluslepingu ja Euroopa Kohtu väljakujunenud praktika kohaselt võib komisjon juhul, kui ta leiab, et abi ei ole siseturuga kokkusobiv, otsustada, et asjaomane riik peab sellise abi andmise lõpetama või seda muutma (33). Samuti on Euroopa Kohus korduvalt sedastanud, et liikmesriigi kohustus lõpetada sellise abi andmine, mida komisjon peab siseturuga kokkusobimatuks, on kehtestatud selleks, et taastada varasem olukord (34). Sellega seoses on Euroopa Kohus leidnud, et kõnealune eesmärk on saavutatud, kui abisaaja on ebaseadusliku abina saadud summad tagasi maksnud ja seega loobunud eelisest, mis tal turul konkurentide ees oli, ja kui on taastatud abi väljamaksmisele eelnenud olukord (35).

(140)

Määruse (EL) 2015/1589 artikli 16 lõikega 1 on kehtestatud komisjonile kohustus nõuda tagasi ebaseaduslik ja siseturuga kokkusobimatu abi. Samuti on kõnealuses sättes ette nähtud, et asjaomased liikmesriigid võtavad kõik vajalikud meetmed, et saada tagasi ebaseaduslik abi, mis on tunnistatud siseturuga kokkusobimatuks. Kõnealuse määruse artikli 16 lõikes 2 on sätestatud, et abi tuleb tagasi nõuda koos intressidega, mida makstakse ajavahemiku eest, mil ebaseaduslik abi oli abisaaja käsutuses, kuni selle tagastamise kuupäevani. Komisjoni määruses (EÜ) nr 794/2004 (36) on täpsustatud tagasinõudmisel kohaldatava intressi arvutamisel kasutatavaid meetodeid. Lõpetuseks on määruse (EL) 2015/1589 artikli 16 lõikes 3 sätestatud, et „tagastamine [toimub] viivitamata ja vastavalt kõnealuse liikmesriigi siseriiklikus õiguses kehtivale korrale, tingimusel et see võimaldab komisjoni otsuse kohest ja tõhusat täitmist“.

(141)

Üheski liidu õiguse sättes ei ole nõutud, et komisjon peab siseturuga kokkusobimatuks tunnistatud abi tagasi nõudes määrama kindlaks tagastatava abi täpse suuruse. Piisab sellest, kui komisjoni otsus sisaldab teavet, mis võimaldab otsuse adressaadil selle summa ilma liigsete raskusteta ise kindlaks määrata (37).

(142)

Käesoleva juhtumi puhul leiab komisjon sellegipoolest, et 2011. aasta kokkuleppest tulenev abi, mille Hispaania peab Real Madridilt tagasi nõudma, võrdub 2011. aasta kokkuleppes kindlaks määratud maatüki B-32 väärtuse ehk 22 693 054,44 euro ja 1998. aasta rakenduslepingu kohase Madridi linnavolikogu õigusliku vastutuse ülemmäära vahega, mille arvutamisel loetakse maatüki B-32 turuväärtuseks 2011. aastal 4 275 000 eurot. Et kaotada Real Madridile 2011. aasta kokkuleppega antud eelis, peab Hispaania seega nõudma Real Madridilt tagasi 18 418 054,44 eurot.

(143)

Kokkuvõtteks leiab komisjon, et Hispaania on andnud Madridi linnavolikogu ja Real Madridi vahel sõlmitud 2011. aasta kokkuleppega Real Madridile aluslepingu artikli 108 lõiget 3 rikkudes ebaseaduslikult riigiabi, mille Hispaania peab tulenevalt määruse (EL) 2015/1589 artiklist 16 Real Madridilt tagasi nõudma,

a)

abisaajalt tagasinõutava abi kogusumma (põhisumma ja intressid);

b)

käesoleva otsuse täitmiseks juba võetud ja kavandatavate meetmete üksikasjalik kirjeldus;

c)

dokumendid, mis tõendavad, et abisaajale on antud korraldus abi tagasi maksta.