EUROOPA LIIDU NÕUKOGU,

ning arvestades järgmist:

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA MÄÄRUSE:

EUROOPA KOMISJON,

ning arvestades järgmist:

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA MÄÄRUSE:

EUROOPA KOMISJON,

ning arvestades järgmist:

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA MÄÄRUSE:

EUROOPA KOMISJON,

ning arvestades järgmist:

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA MÄÄRUSE:

EUROOPA KOMISJON,

ning arvestades järgmist:

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA MÄÄRUSE:

EUROOPA LIIDU NÕUKOGU,

ning arvestades järgmist:

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA OTSUSE:

EUROOPA KOMISJON,

ning arvestades järgmist:

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA OTSUSE:

EFTA JÄRELEVALVEAMET,

NING ARVESTADES JÄRGMIST:

I.   ASJAOLUD

1.   MENETLUS

2008. aasta oktoobrist detsembrini pidasid EFTA järelevalveamet (edaspidi „järelevalveamet”) ja Islandi ametiasutused teavitamisele eelnevaid läbirääkimisi seoses eluasemelaenude ostmise kava (edaspidi „eluasemelaenu kava”) kehtestamisega. Sellega seoses saatsid Islandi ametiasutused järelevalveametile kolm kirja: 14. oktoobril 2008 (toiming nr 494902), 3. novembril 2008 (toiming nr 496979) ja 3. detsembril 2008 (toiming nr 500670).

27. mail 2009 teavitasid Islandi ametiasutused järelevalveametit eluasemelaenu kavast (toiming nr 519720).

25. juuni 2009. aasta kirjas (toiming nr 520515) ja 29. juuni 2009. aasta e-kirjas (toiming nr 523605) palus järelevalveamet Islandi ametiasutustel esitada lisateavet. Islandi ametiasutused vastasid 27. juuli 2009. aasta kirjaga (toiming nr 525671) ja 28. augusti 2009. aasta kirjaga (toiming nr 528493).

Juhtumit arutati ka 1. juulil 2009 järelevalveameti ja Islandi ametiasutuste vahelises konverentskõnes ning 4. novembril 2009 Islandil toimunud riigiabipaketti käsitleva kohtumise raames.

16. novembri 2009. aasta kirjas (toiming nr 536644) palus järelevalveamet teavet arutelude tulemuste kontrollimiseks. Islandi ametiasutused vastasid 25. novembril 2009 (toiming nr 538088).

10. märtsi 2010. aasta kirjas (toiming nr 548915) teatas järelevalveamet Islandi ametiasutustele, et ta on otsustanud algatada eluasemelaenu kava suhtes järelevalve- ja kohtulepingu protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikes 2 sätestatud menetluse.

Järelevalveameti menetluse algatamise otsus nr 76/10/COL avaldati Euroopa Liidu Teatajas ja selle EMP kaasandes 14. oktoobril 2010  (3). Järelevalveamet kutsus huvitatud isikuid üles esitama märkusi, kuid selliseid märkusi ei laekunud.

3. mail 2010. aastal saadud kirjas esitasid Islandi ametiasutused oma märkused järelevalveameti ametliku menetluse algatamise otsuse nr 76/10/COL kohta (toimingud nr 555824 ja nr 555999).

25. mail 2010 esitasid Islandi ametiasutused lisateavet, sealhulgas eksperdiarvamuse (toimingud nr 558177 ja nr 558531).

1. juunil 2010 arutasid järelevalveamet ja Islandi ametiasutused juhtumit Islandil toimunud riigiabipaketti käsitleva kohtumise raames.

2.   MEETMETE KIRJELDUS

2.1.   Taust

2008. ja 2009. aasta ülemaailmse finantsturgude kriisi tagajärjel vähenes mitme Islandi finantsasutuse likviidsus ja neil tekkis probleeme krediidi pakkumisega. Kriisile reageerides võtsid Islandi ametiasutused vastu mitu meedet, mille eesmärk oli kindlustada Islandi finantsturgude toimimine.

Ühe sellise meetmena kehtestati eluasemelaenu kava, millega lubatakse Islandi eluasemerahastamisfondil (Íbúðalánasjóður) (Housing Financing Fund, edaspidi „HFF”) võtta pideva varade vahetamise vormis teatavatelt Islandi finantsasutustelt üle eluasemelaene, andes vastutasuks HFFi võlakirju. Seejärel saab finantsasutus kasutada HFFi võlakirju tagatisena, et võtta Islandi Keskpangalt sularahalaene (4).

Eluasemelaenu kava üldeesmärk oli anda abikõlblikele finantsasutustele likviidseid vahendeid ja tagada laenude kättesaadavus eluasemeturul (ja kaitsta seeläbi kinnisvaraomanike huve) (5).

Islandi ametiasutused on selgitanud, et eluasemelaenu kavaga jätkatakse varasemat kava, mille järelevalveamet kiitis heaks 27. märtsil 2009 (otsus nr 168/09/COL) ja millega lubati HFFil finantskriisist tulenevalt Islandi riigi nimel sekkuda ja ajutiselt eluasemelaene refinantseerida (edaspidi „ajutine eluasemelaenu kava”) (6). Ajutise eluasemelaenu kava alusel oli võimalik eluasemelaene ajutiselt vahetada. Eluasemelaenu kava võimaldab pidevat varade vahetamist. Ajutise eluasemelaenu kava alla kuuluvad eluasemelaenud tuleb tagastada abisaajale enne mis tahes vahetuslepingu sõlmimist eluasemelaenu kava alusel.

Eluasemelaenu kava on põhiliselt suunatud väikestele hoiupankadele, kes sõltuvad muude, samuti likviidsusprobleemidega omamaiste finantsasutuste likviidsusest (7). Tavaliselt pakuvad sellised hoiupangad traditsioonilisi pangandusteenuseid kohalikele kogukondadele (üksikisikud, ärikliendid ja kohalikud omavalitsused), millest nad moodustavad lahutamatu osa. Mitmes piirkonnas on hoiupangad ainsad tegutsevad finantsasutused (8).

2.2.   Õiguslik alus

Eluasemelaenu kava põhineb 6. oktoobri 2008. aasta rahandusturgude erakorralises olukorras riigikassa väljamaksete tegemiseks jne volitamise seaduse nr 125/2008 (edaspidi „erakorraliste olukordade seadus”) (9) V peatükil, millega muu hulgas muudeti eluasemeküsimuste seadust nr 44/1998 (edaspidi „eluasemeseadus”). Täpsemad üksikasjad on sätestatud 26. novembri 2008. aasta määruses nr 1081/2008 eluasemerahastamisfondi volituste kohta osta finantsasutuste väljaantud ja eluasemelaenudega tagatud võlakirju (edaspidi „määrus”). Määrus võeti vastu ja see jõustus 27. novembril 2008.

Peale selle on HFFi juhatus andnud välja finantsasutustelt eluasemelaenude ostmise eeskirjad (edaspidi „lisaeeskirjad”) (10). Lisaeeskirjad avaldati pärast sotsiaalküsimuste ja sotsiaalkindlustuse ministri heakskiitu 15. jaanuaril 2009 ning need jõustusid samal päeval. Sel päeval jõustus ka eluasemelaenu kava.

2.3.   Eluasemelaenu kava alusel esitatavad taotlused

Eluasemelaenu kava alusel võivad abikõlblikud finantsasutused taotleda varade (eluasemelaenude) vahetamist HFFiga. Vahetuse tulemusena võtab HFF alaliselt üle taotluse esitanud finantsasutuse eluasemelaenud (ehk eluasemelaenude portfelli) HFFi võlakirjade eest, mis antakse üle taotluse esitanud finantsasutusele.

Eluasemelaenu kava alusel võivad varade vahetamist taotleda kõik pangad, hoiupangad ja krediidiasutused, kes on saanud finantsasutusi käsitleva seaduse nr 161/2002 kohaselt loa Islandil tegutsemiseks. See hõlmab ka Islandil tegutsevate välispankade tütarettevõtjaid ja filiaale.

Taotlemiseks peab finantsasutus saatma kirjaliku taotluse, mis sisaldab teavet eluasemelaenude portfelli hinnangulise suuruse kohta, mida ta soovib HFFiga vahetada. Sellest lähtuvalt lepib HFF taotleva finantsasutusega kokku tehingu tingimused. Selle protsessi oluline element on eluasemelaenude väärtuse määramine (vt punkt 2.4 allpool). Kui taotlus rahuldatakse, võtab HFF taotlevalt finantsasutuselt eluasemelaenude portfelli üle ilma, et tal oleks vaja küsida tehinguks võlgniku (laenusaaja) luba.

Pärast varade vahetustehingut on HFFil eluasemelaenu saaja suhtes laenuandja roll, tingimusel et hüpoteegilepingud antakse ametlikult üle.

Islandi ametiasutused on järelevalveametile teatanud, et ajavahemikul 22. oktoobrist kuni 18. detsembrini 2008 esitasid eluasemelaenu kava alusel varade vahetamise taotluse seitse finantsasutust: Keflaviki hoiupank, BYRi hoiupank, Bolungarviki hoiupank, Ólafsfjarðari hoiupank, Mýrasýsla hoiupank, Höfðhverfinga hoiupank ja SPRON.

Keflaviki hoiupank, BYRi hoiupank ja Bolungarviki hoiupank sõlmisid HFFiga vahetuslepingu vastavalt 23. märtsil 2009, 20. mail 2009 ning 3. juulil 2009 ja 5. augustil 2009  (11).

Esimene eluasemelaenu kava alusel sõlmitud leping oli HFFi ja Keflaviki hoiupanga vahel 23. märtsil 2009 allkirjastatud eluasemelaenude üleandmise leping, mille koguväärtus oli 9 959 972 471,00 Islandi krooni (12). BYRi hoiupanga ja Bolungarviki lepingud olid väärt vastavalt 2 707 559 690,00 Islandi krooni ning 477 141 823,00 Islandi krooni ja 425 924 422,00 Islandi krooni.

Ülejäänud nelja eespool nimetatud panga taotlused lükati tagasi.

2.4.   Eluasemelaenude ja HFFi võlakirjade hindamine eluasemelaenu kava alusel

Eluasemelaenu kava alusel peab HFF läbima mitu sammu taotleva finantsasutuse eluasemelaenude portfelli ja vahetatavate HFFi võlakirjade väärtuse hindamiseks.

Määruse artikli 3 (13) ja lisaeeskirjade artikli 6 (14) kohaselt peab HFF „hindama fondile pakutavate võlakirjade väärtust” ning „reeglina on laenude väärtuse aluseks nende arvestuslik väärtus”. Teiste sõnadega hindab HFF eluasemelaenude väärtust ise asutusesiseselt. Hinnangus lähtub ta laenude arvestuslikust väärtusest.

2.4.1.   HFFi-poolne eluasemelaenude väljavalimine (15)

Enne eluasemelaenude portfelli väärtuse hindamist kaalub HFF, kas ta on laenude ülevõtmisest üldse huvitatud. Selleks hindab ta laene, võttes aluseks krediidisaaja maksestaatuse, eluasemelaenu summa ja tagatisvara väärtuse suhtarvu, selle staatuse seoses lepinguliste kohustuste täitmata jätmisega ning eluasemelaenulepingu tingimused. Selle põhjal jagab HFF eluasemelaenud kolme kategooriasse:

a)	eluasemelaenud, mille puhul ei ole lepingulisi kohustusi rikutud ja mis vastavad kõikidele HFFi üldistele laenutingimustele;

b)	muud eluasemelaenud, mille puhul ei ole lepingulisi kohustusi rikutud, kuid mis ei vasta kõikidele HFFi üldistele laenutingimustele;

c)	eluasemelaenud, mille puhul on lepingulisi kohustusi rikutud.

Esimesse kahte kategooriasse kuuluvaid eluasemelaene võib eluasemelaenude kava alusel vahetada. Kategooriasse c kuuluvaid eluasemelaene võib aga vahetada üksnes siis, kui need ei kuulu enam sissenõutavate võlgade alla ning enne vahetust on makstud kõik tasud ja kulud.

2.4.2.   HFFi-poolne eluasemelaenude väärtuse kindlaksmääramine

Määruse artiklis 3 ja lisaeeskirjade artiklis 6 on sätestatud, et HFF peab eluasemelaenude ostuhinna määramisel tuginema nende turuväärtusele. Artiklis 6 on aga samuti sätestatud, et turuväärtuse kindlaksmääramisel peab HFF lähtuma eluasemelaenude arvestuslikust väärtusest (võttes arvesse ettemakse riski, tegevuskulusid ja muid tegureid). Viimast on Islandi ametiasutused järelevalveametile ka kinnitanud (16). Ühtlasi on Islandi ametiasutused kinnitanud, et iga üksiklaenu arvestuslik väärtus on laenuvõtjale laenatud põhisumma ilma vähendamisteta (17). Eluasemelaenu kavas osalemist taotlev finantsasutus peab esitama HFFile iga üksiklaenu arvestusliku väärtuse (18).

2.4.3.   HFFi-poolne krediidiriski ja nn krediidipuhvri kindlaksmääramine

Kolmas etapp on määrata kindlaks asjaomaste eluasemelaenudega kaasnev krediidirisk. Kooskõlas määruse artikliga 3 ja lisaeeskirjade artikliga 5 kasutab HFF selleks KPMG Icelandi koostatud krediidiriskimudelit, mille kohaselt hinnatakse eluasemelaenude portfelli krediidiriski vastavalt rahvusvahelisele standardile Basel II, mis käsitleb finantsasutuste kapitaliriski hindamist. Hindamise käigus arvutatakse hinnangulised kahjud, korrutades järgmised kolm tegurit: maksejõuetuse tõenäosus, maksejõuetusest tingitud kahju määr ja nõude suurus maksejõuetuse ajal. Kõiki neid muutujaid hinnatakse iga eluasemelaenu ja laenuperioodi iga aasta kohta.

Kõnealune mudel põhineb mitmel parameetril, mille eesmärk on hinnata nii üksiklaenudega seotud laenukahjude tõenäosust kui ka mitut makromajanduslikku tegurit, mis eluasemelaene tõenäoliselt mõjutavad. Üksiklaenude hindamisel kasutatakse järgmisi parameetreid: i) laenusumma-tagatisvara väärtuse suhtarv ja ii) maksete ajalugu. Makromajandusliku analüüsi näol on tegemist keskpika perioodi prognoosiga (kuni 2014. aastani), milles vaadeldakse kinnisvarahindu, inflatsiooni, palgasuundumusi ja muid tegureid, mis tõenäoliselt mõjutavad eluasemelaenude portfelli üldiselt. Pärast 2014. aastat kasutatakse kindlasummalist laenukahjude summat, lähtudes varasematest kogemustest.

Pärast seda, kui HFF on krediidiriski kindlaks määranud, ei vähendata arvestuslikku väärtust automaatselt krediidiriski väärtuse võrra. Krediidiriski väärtust kasutatakse ainult nende võlakirjade väärtuse kindlaksmääramiseks, mille taotluse esitanud finantsasutus vahetustehingu ajal saab.

Määruse artikli 3 ja lisaeeskirjade artikli 6 kohaselt kasutab HFF prognoositavat krediidiriski nn krediidipuhvri loomiseks. See tähendab, et esialgu saab finantsasutus HFFi võlakirju üksnes kuni 80 % eluasemelaenude portfelli kogu arvestusliku väärtuse ulatuses. Sõltuvalt eluasemelaenude portfelliga seonduvatest hinnangulistest kahjudest võib krediidipuhver ületada nimetatud 20 % ning see kasvab asjaomaste hinnanguliste kahjude võrra (lisaeeskirjade artikkel 5). Krediidipuhver on alati hinnangulistest kahjudest suurem. Praktikas lisab HFF krediidipuhvri arvutamisel täiendavad 10 % hinnangulistest kahjudest.

Ligikaudu 8–10 aastat pärast esialgse lepingu sõlmimist hinnatakse eluasemelaenude portfelli tootlikkust sellel ajavahemikul. Peale selle hinnatakse sel ajal portfelli tulevast krediidiriski. Mõlemast nimetatud elemendist sõltuvalt saab finantsasutus krediidipuhvri väärtuse ulatuses täiendavaid HFFi võlakirju. Teiste sõnadega, kui 8–10 aasta jooksul on krediidirisk realiseerunud vaid osaliselt, st kui tegelikud kahjud on lepingu sõlmimise ajal hinnatud kahjudest väiksemad, kannab HFF üle võlakirju krediidipuhvri väärtuse ulatuses, millest on maha arvatud tegelikud kahjud, võttes arvesse tulevase krediidiriski prognoosi. Kui aga krediidirisk realiseerub täielikult, st kui kõik hinnangulised kahjud on realiseerunud, ei kanna HFF finantsasutusele üle täiendavaid võlakirju. Lõpuks, kui tegelikud kahjud ületavad krediidipuhvrit, kannab sellised kahjud HFF.

2.4.4.   HFFi-poolne HFFi võlakirjade vastava summa kindlaksmääramine

Määruse artikli 5 ja lisaeeskirjade artikli 7 (19) kohaselt määrab HFF kindlaks finantsasutusele eluasemelaenude portfelli vahetamise käigus üleantavate võlakirjade väärtuse (arvestades sellest maha krediidipuhvri summa).

Oma võlakirjade väärtuse kindlaksmääramisel võtab HFF aluseks nende tehingupäeva lõpu turuhinna koos kogunenud intressidega, nagu see on noteeritud OMX Islandi börsil. Seda hinda korrigeeritakse eluasemelaenude kaalutud keskmise intressimääraga (millest on maha arvatud ettemakse risk, tegevuskulud ja laenukahjud). Islandi ametiasutuste esitatud teabe kohaselt ei ole selge, kas sellega kaasneb võlakirjade väärtuse vähenemine või suurenemine.

2.4.5.   Vahetustehinguga seotud arveldamine eluasemelaenu kava alusel

Kui eluasemelaenude portfelli väärtus on kindlaks määratud, antakse see HFFile üle tema võlakirjade eest, mis antakse üle finantsasutusele (20).

Lõplik arveldamine toimub ligikaudu 8–10 aastat pärast esialgse lepingu sõlmimist (21). Sel ajal kannab HFF eespool punktis 2.4.3 kirjeldatud hinnangu alusel finantsasutusele üle täiendavaid võlakirju kuni krediidipuhvri väärtuse ulatuses (millest on maha arvatud võimalikud tegelikud kulud ja võimalikud hinnangulised kulud eluasemelaenu ülejäänud kestuse jooksul) (22).

2.5.   Kestus ja eelarve

Eluasemelaenu kava ei ole ajaliselt piiratud. See tähendab, et kehtestatud ei ole kavas osalemise taotlemise lõppkuupäeva ega kindlat ajavahemikku, mille jooksul võib kava alusel taotlusi esitada. Seepärast on eluasemelaenu kava praegu ikka veel kehtiv ja abikõlblikud finantsasutused võivad esitada taotlusi.

Eelarvega seoses tuleb märkida, et Islandi ametiasutused ei ole esitanud järelevalveametile eluasemelaenu kava hinnangulist iga-aastast ega kogueelarvet.

2.6.   Muu asjakohane turuteave

22. aprillil 2010 avaldas finantsjärelevalveamet (FME) otsuse Keflaviki hoiupanga varade ja kohustuste üleviimise kohta Spkefi hoiupanka (23). 5. märtsil 2011 avaldas finantsjärelevalveamet otsuse Spkefi hoiupanga varade ja kohustuste üleviimise kohta panka NBI hf (New Landsbanki) (24).

Pärast Byri hoiupanga (edaspidi „vana Byr”) krahhi 2010. aasta aprillis asutas Islandi riik täielikult riigi omandusse kuuluva piiratud vastutusega äriühingu Byr hf (edaspidi „uus Byr”). Praegu on käimas vana Byri likvideerimine. Uus Byr võtab üle kõik vana Byri varad ning teatavad kohustused ja tegevusvaldkonnad (25).

3.   AMETLIKU UURIMISMENETLUSE ALGATAMISE PÕHJUSED

2010. aasta märtsis otsustas järelevalveamet algatada asjaomase juhtumi kohta ametliku uurimismenetluse, sest tal oli kahtlusi, kas eluasemelaenu kava alusel teostatud tehingud tehti turutingimustel, ja seega seoses sellega, kas kava võis sisaldada riigiabi elemente EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses (26).

Järelevalveameti kahtlused hõlmasid ka seda, kas potentsiaalset abi saaks käsitada EMP lepingu riigiabi käsitlevate sätetega kokkusobivana, ning ta leidis, et asjakohane raamistik meetmete kokkusobivuse hindamiseks on langenud väärtusega varade suunised (27). Nimetatud suunistest lähtuvalt pidas järelevalveamet küsitavaks, kas i) varade turuväärtus oli õigesti arvutatud (ja kajastas ülevõtmishinda) ja kas ii) riik sai vahetustehingute eest piisavat hüvitist, mille puhul oleks tagatud koormuse nõuetekohane jagamine osaliste vahel.

Lõpuks oli järelevalveametil vastuväiteid selle kohta, et Islandi ametiasutused ei piiranud ajavahemikku (nn osalemise aega), mille jooksul abikõlblikud finantsasutused saavad eluasemelaenu kava alusel taotlusi esitada, ega täpsustanud kava iga-aastast ega kogueelarvet. Teiste sõnadega oli eluasemelaenu kava eelarve ja kestus piiramatu.

4.   KOLMANDATE ISIKUTE MÄRKUSED

Pärast ametliku uurimismenetluse algatamist käsitleva otsuse nr 76/10/COL avaldamist ei laekunud järelevalveametile kolmandate isikute märkusi.

5.   ISLANDI AMETIASUTUSTE MÄRKUSED

Islandi ametiasutused on väitnud, et eluasemelaenude üleandmine eluasemelaenu kava alusel toimub turutingimustel, millega tagatakse, et HFFi võlakirjade üleandmisel taotluse esitanud finantsasutustele ei ole tegemist riigiabiga.

Ühtlasi on Islandi ametiasutused seadnud kahtluse alla selle, kas on õige hinnata eluasemelaenu kava langenud väärtusega varade suuniste alusel, põhjendades seda asjaoluga, et kava raames vahetatavate eluasemelaenude väärtus ei ole langenud. Islandi ametiasutuste väitel ei pakuta hoiupankadele võimalust vahetada oma eluasemelaene HFFi võlakirjade vastu mitte varade väärtuse langemise, vaid pigem nende ebapiisava likviidsuse tõttu (28).

Juhul, kui järelevalveamet peaks sellest hoolimata jõudma järeldusele, et eluasemelaenu kava kujutab endast riigiabi ja seda peab hindama langenud väärtusega varade suuniste alusel, vastab abi Islandi ametiasutuste väitel kriteeriumitele, mille kohaselt tuleb kasutada sõltumatut eksperti. Vastavalt nende selgitusele põhineb krediidiriskimudel, mida HFF kasutas eluasemelaenude hindamisel, sõltumatu hindamiseksperdi KPMG Iceland kavandatud krediidiriskimudelil. Ühtlasi väidavad Islandi ametiasutused, et nn krediidipuhvri lisamine tagab eluasemelaenude arvestusliku väärtuse korrigeerimise nende turuväärtusega (29).

Pärast järelevalveameti ametliku uurimismenetluse algatamise otsust esitasid Islandi ametiasutused ka sõltumatu finantseksperdi (ALM Finance LTD, edaspidi „ALM”) koostatud hinnangu (30) kava alla juba kuuluvate eluasemelaenude portfellide ja HFFi võlakirjade kohta. ALMi hinnangu aluseks on tõenäosusega kaalutud rahavoogude mudel ja riskivaba tulumäär, mille põhjal arvutatakse kava alla kuuluvate eluasemelaenude portfelli nüüdisväärtus (tegelik majanduslik väärtus). Laenuportfelli tegelik majanduslik väärtus arvutati kahe majandusstsenaariumi puhul: tõenäoline stsenaarium ja stressistsenaarium. ALMi hinnang kinnitab ligilähedaselt HFFi teostatud hinnangut.

Samuti väidavad Islandi ametiasutused, et eluasemelaenu kava hõlmab hüvitist abi andvale asutusele ehk HFFile, kuna HFF korrigeerib oma võlakirjade väärtust nii, et see kataks tegevuskulusid, ettemakse riski ja laenukahjusid (31).

Ühtlasi tuleks Islandi ametiasutuste väitel käsitada eluasemelaenu kava Islandi hoiupankade laiema ümberkorraldamise osana ning seepärast tuleks seda hinnata järelevalveameti ümberkorraldamissuuniste (32) alusel. Nii Islandi rahandusministeerium kui ka keskpank on algatanud meetmeid Islandi hoiupankade rekapitaliseerimiseks. Osana sellisest laiemast ümberkorraldamiskavast on finantsjärelevalveamet teostanud järelevalvet hoiupankade ümberkorraldamise üle ja kehtestanud sellega seoses teatavad nõuded.

Lõpuks märgivad Islandi ametiasutused meetme proportsionaalsuse suhtes, et nad on nõus võtma vajalikud meetmed lahendamaks järelevalveameti tõstatatud probleeme seoses eluasemelaenu kava kestuse ja eelarve piiramisega.

II.   HINNANG

1.   RIIGIABI OLEMASOLU EMP LEPINGU ARTIKLI 61 LÕIKE 1 TÄHENDUSES

EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 on sätestatud järgmine:

Selleks, et meede kujutaks endast riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses, peab selle puhul olema täidetud neli järgmist kumulatiivset tingimust: i) meede peab andma selle saajale majandusliku eelise, mida ta oma tavapärase äritegevuse käigus ei saaks; ii) see peab olema antud riigi poolt või riigi vahenditest; iii) meede peab olema valikuline, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, ning iv) meede peab kahjustama konkurentsi ja mõjutama lepinguosaliste vahelist kaubandust.

1.1.   Riigi vahendite olemasolu

Meede peab olema antud riigi poolt või riigi vahenditest.

Kooskõlas väljakujunenud kohtupraktikaga võib abi anda otseselt riik või mõni riigi poolt abi haldamiseks määratud või asutatud avalik-õiguslik või eraõiguslik asutus (33).

Vastutasuks eluasemelaenude eest saab taotluse esitanud finantsasutus HFFi võlakirju. HFF loodi eluasemeseadusega riikliku elamumajandusagentuurina, mis kuulub tervikuna Islandi riigile ja mille üle teostab haldusjärelevalvet sotsiaalminister. Sotsiaalministeerium määrab HFFi viieliikmelise direktorite nõukogu. HFFi ülesanded (üksikisikutele, omavalitsustele ja äriühingutele eluaseme soetamiseks või ehitamiseks laenude andmine) on sätestatud ja reguleeritud selliste õigusnormidega nagu eluasemeseadus ja teisesed õigusaktid (nt määrus nr 57/2009 HFFi laenukategooriate kohta).

Käsitletava juhtumi puhul viidi kõnealuseid meetmeid seega ellu täielikult riigi kontrolli alla kuuluva avaliku asutuse HFFi kaudu. Seepärast saab HFFi tegevust seostada riigiga. Seega hõlmab HFFi võlakirjade üleandmine finantsasutustele riigi vahendeid.

1.2.   Teatud ettevõtjate või teatud kaupade tootmise soodustamine

1.2.1.   Majanduslik eelis

Meede peab andma abisaajale eelise, millega ta vabastatakse kuludest, mida ta peaks oma eelarvest tavaliselt kandma.

Islandi ametiasutuste selgituste kohaselt kehtestati eluasemelaenu kava selleks, et teatud finantsasutustel oleks võimalik saada rahalisi vahendeid muudest allikatest kui pankadevaheliste laenude kaudu, sest pankadevaheline laenamine oli finantssektori ülemaailmsete probleemide tõttu kokku tõmbumas.

Järelevalveameti arvamuse kohaselt ei ole tõenäoline, et turumajanduslik investor oleks finantskriisis andnud eluasemelaenu kavas osalemiseks abikõlblikele finantsasutustele rahalisi vahendeid võrreldavas ulatuses ja sarnastel tingimustel. Seepärast annab tehing osalevatele finantsasutustele iseenesest majandusliku eelise, mis ei oleks neile sel ajal olnud turutingimustel kättesaadav.

Eluasemelaenu kava parandab abi saavate finantsasutuste seisundit, suurendades nende varade likviidsust ja kõrvaldades nende bilansist volatiilsuse allika. See omakorda parandab nende olukorda turul.

1.2.2.   Valikulisus

Selleks, et tegemist oleks riigiabiga, peab meede soodustama teatud ettevõtjaid, teatud kaupade tootmist või teatud teenuste osutamist.

Eluasemelaenu kava on valikuline, sest sellega soodustatakse üksnes teatud finantsasutusi. Asjaolust, et meedet võivad kasutada kõik teatava sektori ettevõtjad, ei saa järeldada, nagu oleks meede oma laadilt üldine. Vastupidi, meede on valikuline, soodustades ainult üht majandussektorit (34).

1.3.   Konkurentsi moonutamine ja mõju lepinguosaliste vahelisele kaubandusele

Eluasemelaenu kava moonutab tõenäoliselt konkurentsi ja mõjutab lepinguosaliste vahelist kaubandust. Kavaga parandatakse abi saavate finantsasutuste seisundit, suurendades nende varade likviidsust ja kõrvaldades nende bilansist volatiilsuse allika, tugevdades seega nende olukorda turul võrreldes teistest EMP riikidest pärit konkurentidega.

Põhimõtteliselt võivad eluasemelaenu kava raames toetust taotleda kõik Islandil tegutsemisluba omavad pangad, hoiupangad ja krediidiasutused, olenemata nende suurusest. Pangandus- ja finantssektori teenuste ja toodetega kaubeldakse rahvusvaheliselt. Seda arvestades moonutab eluasemelaenu kava tõenäoliselt konkurentsi ja mõjutab lepinguosaliste vahelist kaubandust.

2.   MENETLUSNÕUDED

Protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikes 3 on sätestatud, et „EFTA järelevalveametit tuleb teavitada kõikidest plaanidest abi määramise või muutmise kohta piisavalt aegsasti, et ta võiks avaldada oma arvamuse (…). Asjaomane riik ei tohi oma kavandatud meedet jõustada enne lõpliku otsuse tegemist”.

Islandi ametiasutused teavitasid järelevalveametit eluasemelaenu kavast 27. mai 2009. aasta kirjaga (toiming nr 519720). HFFi juhatuse lisaeeskirjad finantsasutustelt eluasemelaenude ostmise kohta jõustusid aga 15. jaanuaril 2009, st enne, kui järelevalveamet oli teinud teatise kohta lõpliku otsuse.

Seda arvestades ei ole Islandi ametiasutused täitnud oma kohustusi kooskõlas protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikega 3.

3.   ABI KOKKUSOBIVUS

EMP lepingu artikli 61 lõike 1 alusel riigiabina määratletud toetusmeetmed ei sobi üldiselt kokku EMP lepingu toimimisega, välja arvatud juhul, kui kehtib mõni EMP lepingu artikli 61 lõigetes 2 või 3 sätestatud erand. Artikli 61 lõikes 2 sätestatud erand ei ole käesoleva abi suhtes kohaldatav, sest sellega ei taotleta mõne nimetatud artiklis loetletud eesmärgi saavutamist. Samamoodi ei ole uuritava abimeetme suhtes kohaldatavad EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punktides a ja c sätestatud erandid. Eelkõige ei ole abimeetme eesmärk soodustada või hõlbustada teatud piirkondade või teatud majandustegevuse arengut.

Kõnealune abi ei ole seotud investeeringutega tootmiskapitali. Sellega üksnes vähendatakse kulusid, mida äriühingud peaksid tavaliselt oma igapäevase äritegevuse käigus kandma, ning seepärast tuleb see liigitada tegevusabiks. Tavaliselt ei peeta tegevusabi sobilikuks teatud majandustegevuse või teatud piirkondade arengu hõlbustamiseks, nagu on sätestatud EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punktis c. Tegevusabi on lubatud ainult eritingimustel (näiteks teatud liiki keskkonna- või regionaalabina), kui selline erand on nähtud ette järelevalveameti asjakohaste suunistega.

EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punkti b kohaselt võib järelevalveamet lugeda abi EMP lepinguga kokkusobivaks juhul, kui see on ette nähtud „tõsise häire kõrvaldamiseks mõne EÜ liikmesriigi või EFTA riigi majanduses”. Järelevalveamet tuletab meelde, et kooskõlas Euroopa Kohtu kohtupraktika ning järelevalveameti ja Euroopa Komisjoni (edaspidi „komisjon”) otsustuspraktikaga tuleb artikli 61 lõike 3 punkti b kohaldada piirangutega ning asjaomased meetmed peavad olema suunatud terve riigi majandust mõjutava häire kõrvaldamisele (35).

Järelevalveamet tunnistab, et eluasemelaenu kava võeti vastu praeguse rahvusvahelise finantskriisi ajal ja sellele reageerimiseks. Islandil on just väikestel hoiupankadel tekkinud likviidsusprobleeme finantsraskuste tõttu suuremates pankades, kes on tavapäraselt väikeseid hoiupankasid rahastanud. Erinevalt suurematest finantsasutustest puudub hoiupankadel otsene juurdepääs Islandi Keskpanga pakutavale rahastamisele.

Nagu on märgitud ametliku uurimismenetluse algatamise otsuses, leiab amet, et asjakohane raamistik eluasemelaenu kava kokkusobivuse hindamiseks on langenud väärtusega varade suunised, mis põhinevad EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punktil b. Seepärast tuleb eluasemelaenu kava hinnata EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punkti b ja langenud väärtusega varade suuniste alusel.

Enne eluasemelaenu kava kokkusobivuse kindlakstegemist langenud väärtusega varade suuniste alusel on käesoleval juhul asjakohane teha kindlaks, kas nimetatud kava näol on tegemist „abikavaga” järelevalve- ja kohtulepingu protokolli nr 3 tähenduses. Protokolli nr 3 II osa artikli 1 punktis d on sätestatud:

Järelevalveamet on asunud seisukohale (mida Islandi ametiasutused ei ole vaidlustanud), et eluasemelaenu kava põhineb eeskirjadel – eluasemeseadusel, määrusel ja lisaeeskirjadel –, mille alusel võib ilma edasiste rakendusmeetmeteta anda individuaalset abi nimetatud eeskirjades üldiselt ja abstraktselt määratletud ettevõtjatele. Seepärast on eluasemelaenu kava näol tegemist abikavaga protokolli nr 3 II osa artikli 1 punkti d tähenduses. Sellega seoses tuletab järelevalveamet meelde, et kohtuasjas C-310/99 tehtud otsuses sedastas Euroopa Kohus järgmist: „Vaidlustatud otsus ei pea sisaldama abikava alusel üksikjuhtudel antud abi analüüsi. Alles abi tagasinõudmise ajal on vaja kontrollida iga asjaomase ettevõtja konkreetset olukorda”  (36).

Viidatud kohtupraktikat järgides hindas järelevalveamet eluasemelaenu kava abikava tunnuste alusel (mitte kava raames antud individuaalse abi erijoonte alusel).

Nagu eespool kirjeldatud, peaks järelevalveamet Islandi ametiasutuste väitel käsitama eluasemelaenu kava Islandi hoiupankade sektori käimasoleva ümberkorraldamise osana ning seda tuleks hinnata finantsasutuste suhtes finantskriisi olukorras kohaldatavate järelevalveameti ümberkorraldamissuuniste alusel (edaspidi „pangandussektori ümberkorraldamise suunised”) (37). Eluasemelaenu kava alusel toimuva vahetustehingu puhul ei nõuta aga kava raames toetust saavate finantsasutuste mingit üldist ümberkorraldamist. Eluasemelaenu kava võib kohaldada kõikide finantsasutuste suhtes sõltumata sellest, kas asjaomaseid finantsasutusi korraldatakse ümber. Sellistel asjaoludel leiab järelevalveamet, et pangandussektori ümberkorraldamise suunised ei ole asjakohased suunised, mida meetme suhtes kohaldada. Nagu eespool kirjeldatud, kehtivad eluasemelaenu kava tunnuste puhul tingimused, mis on sobilikud langenud väärtusega varade suuniste kohaldamiseks.

3.1.   Langenud väärtusega varade suuniste kohaldamine – varade abikõlblikkus

Selleks, et abi saaks pidada kokkusobivaks EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punktiga b, peab see olema antud mittediskrimineerivate kriteeriumite alusel, olema asjakohane ehk suunatud majanduses esineva tõsise häire kõrvaldamiseks ning olema selleks vajalik ja proportsionaalne, piirates ülekanduvat mõju konkurentidele. Langenud väärtusega varade suunistes on need üldpõhimõtted esitatud konkreetsete tingimustena, mis hõlmavad langenud väärtusega varadega seotud toetusmeetmeid.

Nagu juba märgitud, on Islandi ametiasutused seadnud kahtluse alla langenud väärtusega varade suuniste kohaldatavuse eluasemelaenu kava alusel toimuva varade vahetamise suhtes, tuginedes sellele, et vahetuslepingutega hõlmatud eluasemelaenud ei kujuta endast langenud väärtusega vara. Islandi ametiasutuste väitel on eluasemelaenud rahaliselt kõige väärtuslikumad pankade valduses olevad varad ja seega ei ole nende väärtus langenud.

Langenud väärtusega varade suunistes on langenud väärtusega vara määratletud järgmiselt: „väärtusetu vara (nt Ameerika Ühendriikide hüpoteegiga tagatud väärtpaberid, nendega seotud riskifondid ja tuletisinstrumendid), mis on käivitanud praeguse finantskriisi ning suures osas muutunud ebalikviidseks või mille väärtust on tulnud märkimisväärselt alla hinnata […]”. Ühtlasi on langenud väärtusega varade suunistes sätestatud, et varade väärtuse langemise kindlakstegemisel on vaja pragmaatilist lähenemisviisi ja teatud paindlikkust (38).

Nagu juba märgitud, rahastavad praegu eluasemelaenu kavas osalevad hoiupangad oma tegevust tavaliselt klientide hoiuste ja Islandi suurematest pankadest laenude võtmise kaudu. Kui see ei osutu piisavaks, müüvad hoiupangad tegevuse jätkamiseks tavapäraselt osa oma varast (nt eluasemelaenud).

Islandi ametiasutused on aga selgitanud, et suuremad pangad on pankrotistunud ja käimas on nende ümberkorraldamine, mis välistab võimaluse nendelt pankadelt laenu võtta. Peale selle ei ole klientide hoiused üksinda hoiupankade rahastamisvajaduste täitmiseks piisavad. Islandi ametiasutused on järelevalveametile teatanud, et kolmas variant – varade müük – ei olnud finantskriisi tõttu võimalik. Sellises olukorras kehtestati eluasemelaenu kava.

Järelevalveameti arvamuse kohaselt viitab asjaolu, et hoiupangad ei ole suutnud oma eluasemelaene turul müüa, asjaomaste varade likviidsuse puudumisele ja sellest tulenevalt nende väärtuse langemisele. Langenud väärtusega varade suuniste 3. lisas on esitatud toetusmeetmeteks abikõlblikena käsitatavate langenud väärtusega vararühmade loetelu. Asjaomane loetelu sisaldab ka eluasemelaene.

Seda arvestades peab eluasemelaenu kava selleks, et see oleks EMP lepinguga kokkusobiv, vastama langenud väärtusega varade suunistes sätestatud toetusmeetmete kokkusobivuse tingimustele. Vastavaid tingimusi on käsitletud allpool punktides 3.2–3.6.

3.2.   Eluasemelaenu väärtuse hindamine – sõltumatu ekspert

Langenud väärtusega varade suuniste punkti 20 esimeses taandes on sätestatud, et abitaotluste esitamisel tuleks kasutada „sõltumatute ja tunnustatud ekspertide tõendatud […] asjakohast hindamismenetlust […]”.

Määruse artiklis 3 on sätestatud, et HFF peab hindama eluasemelaenude näol fondile pakutavate varade väärtust. Nii seda tegelikult ka tehakse: HFF hindab eluasemelaenu kava alusel vahetatavate varade väärtust. Vastupidiselt langenud väärtusega varade suuniste nõuetele ei hinda seega eluasemelaenu kava alusel vahetatavate varade väärtust sõltumatu ekspert.

Asjaolu, et ühe väärtuse hindamisel kasutatava elemendi, nimelt krediidiriskimeetodi, on ette valmistanud sõltumatu ekspert (KPMG Iceland), ei tähenda automaatselt, et tervet hindamist peab käsitama sõltumatu eksperdi teostatuna. Hindamise teine oluline element, nimelt hindamisalus (st abikõlblike eluasemelaenude valik, väärtuse alused (arvestuslik väärtus), krediidiriski hindamise teostamine ning otsus selle kohta, kuidas arvutada nn krediidipuhvrit ja teha kindlaks vastav summa, mis tuleb HFFi võlakirjadena vastutasuks anda) määratakse kindlaks kas määrusega või määrab selle üksnes HFF. Sõltumatu ekspert on küll koostanud krediidiriski hindamise meetodi, kuid see ei muuda asjaolu, et nimetatud meetodit rakendab HFF ise; teiste sõnadega teostab ta hindamise ise. Puudub igasugune kontroll selle üle, kas ja kuidas HFF asjaomast meetodit rakendab.

Sellistel asjaoludel järeldab järelevalveamet, et eluasemelaenu kava alusel teostatav varade väärtuse hindamine ei ole kooskõlas langenud väärtusega varade suuniste punktiga 20.

Nagu juba kirjeldatud, esitasid Islandi ametiasutused ametliku uurimise käigus sõltumatu finantseksperdi ALMi koostatud hinnangu eluasemelaenu kava raames juba vahetamisele kuuluvate eluasemelaenude kohta. See ei muuda aga asjaolu, et nii eluasemelaenu kava enda kui ka asjakohaste õigusnormide kohaselt peab HFF ise hindama eluasemelaene, mille ta kava alusel üle võtab.

Nagu on täpsustatud eespool II osa 3. jaos, käsitab järelevalveamet eluasemelaenu kava „abikavana” üksnes protokolli nr 3 II osa artikli 1 punkti d tähenduses. Ilma et see piiraks abikava alusel üksikjuhtumite puhul teostatud väärtuse hindamist, ei vasta eluasemelaenu kava ise langenud väärtusega varade suunistes sätestatud tingimustele.

Eespool esitatu põhjal järeldab järelevalveamet, et eluasemelaenude väärtuse hindamise süsteem ei vasta langenud väärtusega varade suunistes sätestatud tingimustele.

3.3.   Eluasemelaenu väärtuse hindamine – hindamise alused

Langenud väärtusega varade suunistega on ette nähtud ka meetod selliste varade hindamiseks toetusmeetmete raames. Langenud väärtusega varade suuniste punktides 39 ja 40 ning 3. lisas on kehtestatud sellised mõisted nagu „kulud”, „praegune turuhind”, „tegelik majanduslik väärtus” ja „üleandmisväärtus”. Nimetatud mõisted on langenud väärtusega varade suunistes määratletud järgmiselt (39).

—	Kulud tähendavad bilansilist maksumust, millest on lahutatud väärtuse langus.

—	Praegune turuväärtus on väärtus, mille langenud väärtusega varad oleksid võinud turul saavutada.

—	Tegelik majanduslik väärtus on varade pikaajaline majanduslik väärtus rahavoogude ja pikemate ajavahemike alusel. See tuleks arvutada nii baasstsenaariumi kui ka stressistsenaariumi puhul.

—	Üleandmisväärtus on langenud väärtusega varadele abikava raames määratav väärtus.

Langenud väärtusega varade suunistes on sätestatud, et kui üleandmisväärtus on suurem praegusest turuväärtusest, on tavaliselt tegemist riigiabiga. Selleks, et abi käsitataks kokkusobivana, peab üleandmisväärtus olema tegeliku majandusliku väärtusega võrdne või sellest väiksem.

Lisaeeskirjade artikli 6 kohaselt on eluasemelaenude portfelli väärtuse aluseks iga üksiku eluasemelaenu arvestuslik väärtus. Tavaliselt ei ole varade arvestuslik väärtus sama kui nende tegelik majanduslik väärtus, mis põhineb rahavoogudel ja pikematel ajavahemikel.

Eespool kirjeldatut arvesse võttes leiab järelevalveamet, et Islandi valitsus ei ole tõendanud (või arvutanud), et üleandmisväärtuse aluseks on tegelik majanduslik väärtus. Islandi ametiasutuste väited, mille kohaselt nn krediidipuhvri lisamine tagab arvestusliku väärtuse korrigeerimise turuväärtusega, ei ole vastuvõetavad. Esiteks on nn krediidipuhvri ainus eesmärk kaitsta HFFi krediidiriski eest (lükates eluasemelaenudega seotud arvestuse osaliselt edasi), mitte määrata kindlaks turuväärtust. Teiseks saavad finantsasutused lõplikul arveldamisel HFFilt võlakirju, mis vastavad eluasemelaenude arvestuslikule väärtusele (millest on maha arvestatud võimalik toimunud ja tulevikus prognoositav väärtuse langus), mitte eluasemelaenude tegelikule majanduslikule väärtusele.

Kättesaadava teabe põhjal ning kooskõlas langenud väärtusega varade suunistes kehtestatud põhimõtetega ei saa järelevalveamet seega välistada, et eluasemelaenu kava puhul on tegemist kokkusobimatu riigiabiga.

3.4.   Koormuse jagamine

Seoses koormuse jagamisega on langenud väärtusega varade suuniste punktides 21–25 sätestatud, et üldpõhimõttena peaksid finantsasutused kandma võimalikult suure osa langeva väärtusega varadega seotud kahjumist. See tähendab, et nad peaksid kandma langenud väärtusega varade praeguse turuväärtuse ja tegeliku majandusliku väärtuse vahelisest erinevusest tuleneva kahjumi.

Kuna HFF ei ole teostanud hindamisi vastavalt langenud väärtusega varade suunistele, ei ole võimalik hinnata, mil määral võtavad abikõlblikud finantsasutused enda kanda teatava osa koormusest, nagu on nõutud langenud väärtusega varade suunistes.

3.5.   Hüvitamine

Järelevalveamet juhib tähelepanu EFTA riikide kohustusele tagada ka see, et „igasugune varadele antava toetuse hinnakujundus [peab] hõlmama sellist hüvitist riigile, milles võetakse nõuetekohaselt arvesse riski, et tulevane kahjum ületab tegeliku majandusliku väärtuse kindlaksmääramisel prognoositud tulevase kahjumi, ja mis tahes lisariski, mis tuleneb sellest, et üleandmisväärtus ületab tegelikku majanduslikku väärtust”  (40).

Langenud väärtusega varade suunistes on välja pakutud, et sellise hüvitise võib ette näha, seades üleandmishinna tegelikust majanduslikust väärtusest nii palju madalamale, et riigi võetud riskile vastaks piisav hüvitis (41). Igasugune hinnakujunduse süsteem peab tagama, et abi saavate finantsasutuste kogupanus vähendab riigi sekkumise netoulatust minimaalse vajalikuni. Ent kuna väärtuse hindamise puhul ei vasta eluasemelaenu kava langenud väärtusega varade suunistele, ei ole võimalik hinnata, kas Islandi ametiasutused on täitnud hüvitamisega seotud nõude.

Nagu juba kirjeldatud, väidavad Islandi ametiasutused, et abi saavatelt finantsasutustelt nõutakse eluasemelaenu kava alusel lepingu sõlmimisel tasu 95 baaspunkti ulatuses, mis lisandub HFFi kapitalikuludele. Järelevalveameti käsutuses oleva teabe põhjal nõuabki HFF praegu klientidelt preemiamaksena üldiselt 95 baaspunkti tavaliste eluasemelaenudega seotud tegevuskulude (25 baaspunkti), ettemakse riski (50 baaspunkti) ja laenukahjude (20 baaspunkti) eest.

Kuigi järelevalveamet mõistab, et see mõjutab abi saavale finantsasutustele üleantavate HFFi võlakirjade väärtust, kannab HFF aga selliseid kulusid seoses üleantud eluasemelaenude haldamisega laenude kestusajal. Seni ei ole järelevalveametile esitatud dokumenteeritud tõendeid vastupidise kohta (42). Seda arvesse võttes ei saa 95 baaspunkti suurust tasu käsitada hüvitisena, mida abi saav finantsasutus riigile maksab.

3.6.   Piiramatu ulatus ja kestus

Islandi ametiasutused ei ole täpsustanud eluasemelaenu kava ajalist kestust ega aega, mille jooksul abikõlblikud finantsasutused saavad eluasemelaenu kavas osalemist taotleda (nn osalemise aeg) (43).

Selleks, et toetusmeetmeid saaks käsitada EMP lepinguga kokkusobivatena, ei tohi need langeva väärtusega varade suuniste kohaselt finantskriisist kauem kesta (44). Toetusmeetmeid ei kiideta heaks piiramata ajaks.

Euroopa Komisjoni otsustuspraktika põhjal kiidetakse toetusmeetmetes osalemise ajana tavaliselt heaks maksimaalselt kuuekuuline ajavahemik. Sellise osalemise aja mis tahes pikendamisest (tavaliselt veel kuueks kuuks) tuleb varakult ette teatada ning võtta arvesse olukorra muutumist asjaomastel finantsturgudel. Toetuskavad võib heaks kiita kuni kahe aasta pikkuseks ajavahemikuks, tingimusel et järelevalveametile esitatakse kaks korda aastas aruanne (45).

Samuti ei ole Islandi ametiasutused täpsustanud eluasemelaenu kava kogueelarvet ega kava alusel tehtavaid prognoositavaid iga-aastaseid kulutusi. Nad ei ole esitanud abisaajate hinnangulist arvu ega kava alusel varade vahetamistehinguteks potentsiaalselt abikõlblike varade piirväärtusi. Seega ilmneb, et eluasemelaenu kava ulatus ei ole piiratud ega seega proportsionaalne, nagu on nõutud langeva väärtusega varade suunistes.

4.   JÄRELDUS

Islandi ametiasutuste esitatud teabe põhjal järeldab järelevalveamet, et eluasemelaenu kava hõlmab riigiabi andmist EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses, mis eespool kirjeldatud põhjustel ei sobi kokku EMP lepingu toimimisega. Eluasemelaenu kava alusel antud individuaalne abi, mis vastab langenud väärtusega varasid käsitlevates riigiabi suunistes sätestatud kriteeriumitele, on aga EMP lepinguga kokkusobiv (46).

Järelevalveametit teavitati eluasemelaenu kavast pärast selle jõustumist, mis oli enne, kui järelevalveamet oli teinud teatise kohta lõpliku otsuse. Seega on Islandi ametiasutused rakendanud kõnealust abi ebaseaduslikult, rikkudes protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõiget 3.

Protokolli nr 3 II osa artiklist 14 tulenevalt tuleb EMP lepingu alusel riigiabi eeskirjadega kokkusobimatu ebaseaduslik abi abisaajatelt tagasi nõuda,

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA OTSUSE:

EFTA JÄRELEVALVEAMET (edaspidi „järelevalveamet”),

ning arvestades järgmist:

I.   ASJAOLUD

1.   MENETLUS

Norra ametiasutused teatasid 15. detsembri 2008. aasta kirjaga (toiming nr 508884), mille järelevalveamet sai 13. veebruaril 2009, et Askeri vald müüs maad aadressil Nesøyveien 8 (gnr. 32 bnr. 17) vastavalt protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikele 3.

Järelevalveamet palus 8. aprilli 2009. aasta kirjaga (toiming nr 512188) lisateavet. Norra ametiasutused vastasid 11. mai 2009. aasta kirjaga (toiming nr 518079).

Järelevalveamet saatis teise teabenõude 7. juuli 2009. aasta kirjaga (toiming nr 521778). Norra ametiasutused vastasid 14. augusti 2009. aasta kirjaga (toiming nr 527555).

Järelevalveamet teatas seejärel Norra ametiasutustele, et on otsustanud algatada maa müügi suhtes protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikes 2 sätestatud menetluse.

Järelevalveameti otsus nr 538/09/COL menetluse algatamise kohta avaldati Euroopa Liidu Teatajas ja EMP kaasandes 8. juulil 2010  (3). Järelevalveamet kutsus huvitatud isikuid üles esitama märkusi.

Järelevalveamet sai märkused ühelt huvitatud isikult, nimelt maa ostjalt ehk ettevõtjalt Asker Brygge AS. Askeri vald edastas 29. jaanuari 2010. aasta kirja sama kuupäeva kandva valla kirja lisana.

Asja arutati järelevalveameti ja Norra ametiasutuste kohtumisel 14. oktoobril 2010. Pärast kohtumist esitasid Norra ametiasutused oma lõplikud märkused 19. novembril 2010.

2.   TEABE KIRJELDUS

Norra ametiasutused teatasid, et Askeri omavalitsus müüs ettevõtjale Asker Brygge AS (edaspidi „Asker Brygge”) maad. Askeri vallas asuv kinnistu on registreeritud Norra kinnistusraamatus aadressiga Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 (edaspidi „gbnr. 32/17”) ning selle pindala on ligikaudu and 9 700 m2. Kinnistu ei olnud hoonestatud. Osa maast oli vald rentinud ettevõtjale Slependen Båtforening.

Askeri omavalitsus ja ettevõtja Asker Brygge sõlmisid 2001. aastal lepingu (edaspidi „optsioonileping”), mille kohaselt ettevõtjale Asker Brygge anti optsioon maa ostuks kuni 31. detsembrini 2009 kindlaksmääratud summas 8 miljonit Norra krooni, mida kohandatakse vastavalt tarbijahinnaindeksile. Optsioonilepingu kohaselt kavatses omavalitsus anda ettevõtjale Asker Brygge võimaluse osta maa turuhinnaga, tingimusel et Asker Brygge teostab ulatuslikud planeerimis- ja uurimistööd, eesmärgiga muuta kinnisvara suhtes kehtivaid eeskirju ja seejärel seda arendada.

Optsioonilepingut uuendati 2004. aastal ja optsiooni tähtaega pikendati 31. detsembrini 2014, kusjuures kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmise tingimused jäid samaks.

Asker Brygge kasutas optsiooni maa ostuks 2005. aastal. Lepinguosalised leppisid 21. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingus kokku 8 727 462 Norra krooni suuruses müügihinnas. Maa kanti ettevõtja Asker Brygge omandisse samal päeval, kuigi ostusummast maksti samal päeval ainult 30 %. Teine ja suurem osamakse vastab 70 %-le müügisummast (6 109 223 Norra krooni) ja see tuleb tasuda hiljemalt 31. detsembriks 2011. Askeri omavalitsus teise osamakse eest intresse ei nõua.

Askeri omavalitsus ja Asker Brygge on seisukohal, et müügileping ei kujuta endast riigiabi, sest müügihind vastab turuväärtusele. Norra ametiasutused otsustasid tehingust õiguskindluse huvides siiski teatada.

3.   NORRA AMETIASUTUSTE MÄRKUSED

Askeri omavalitsus on seisukohal, et müügileping ei kujuta endast riigiabi, sest müügihind vastab turuväärtusele. Askeri omavalitsus rõhutas, et hinnaläbirääkimisi ei peetud, sest hind oli 2001. aastal kindlaks määratud. 2001. aastal, mil optsioonileping sõlmiti, sõltumatut kinnisvara väärtuse hindamist ei tehtud, kuid omavalitsus viis hindamise ise läbi, toetudes oma laialdastele kogemusele Askeri kinnisvaraturul.

Omavalitsus väitis, et ta peab saama kasutada oma otsustamisõigust. 2006. ja 2008. aasta juunis teostatud väärtuse hindamiste kohaselt oli maa hinnanguline väärtus 2001. aastal vastavalt 9,6 miljonit Norra krooni (võimalik kõikumine +/– 15 %) ja 8 miljonit Norra krooni. Seega on hindamised kooskõlas müügihinnaga 2001. aastal, millega seoses hindamine tehti. 18. jaanuari 2008. aasta hindamine tehti vale kinnistu kohta ja selles ei võetud arvesse olulisi tegureid.

Optsiooni andmist ei saa lugeda hüvitiseta antuks, sest Asker Brygge võttis endale planeerimise ja uuringutega seotud kohustused. Omavalitsus leidis, et kinnistu arendamine on keeruline ega soovinud teostada uuringuid pinnasetingimuste ja saastusega seotud ohtude hindamiseks. Asker Brygge teostatud uuringud kõrvaldasid need ohud ja omavalitsus sai kinnistut müüa, ilma et oleks pidanud vaidlema potentsiaalsete ostjatega nende ohtude üle. Seega oli Asker Brygge võetud kohustustel omavalitsuse jaoks väärtus.

Omavalitsus nõustus, et erainvestor ei oleks võimaldanud müügisummast 70 % moodustanud intressita makse edasilükkamist, kuid leidis, et mis tahes riigiabi käsitataks intresside puudumise tõttu vähese tähtsusega abina.

4.   KOLMANDATE ISIKUTE MÄRKUSED

Asker Brygge väitis, et järelevalveamet ei saa järeldada, nagu oleks müügi puhul olnud tegemist riigiabiga.

4.1   Kinnistu väärtus 2001. aastal

Asker Brygge väitis, et eeldatavaid abimeetmeid tuleb hinnata faktide põhjal, mis olid omavalitsusele kättesaadavad ajal, mil viimane sõlmis optsioonilepingu, millega anti ettevõtjale Asker Brygge õigus osta kõnealune maa, s.t 2001. aastal. Seega määrati maa turuhind kindlaks optsioonilepingu sõlmimise ajal. Järelevalveameti ülesanne ei ole muuta omavalitsuse otsust seoses maa väärtuse majandusliku hindamisega 2001. aastal. Seega väidab Asker Brygge, et omavalitsusel oli 2001. aastal maa turuhinna hindamisel kaalutlusruum.

2001. aastal ettevõtjaga Slependen Båtforening (edaspidi „Slependen”) sõlmitud lepingut ning kohustust leida Slependeni jaoks uus lahendus tuleks käsitleda kinnistul olnud koormisena, mis mõjutas selgelt maa turuväärtust.

Selleks, et kasutada kinnisvara ärilistel eesmärkidel, on vaja muuta selle suhtes kehtivaid eeskirju. 2001. aastal ei olnud see omavalitsuse jaoks realistlik alternatiiv. Kehtivate eeskirjade täielikuks muutmiseks tehtav ettevalmistav töö on kallis ja aeganõudev. Lisaks sellele seisnes Asker Brygge jaoks võimalik risk ka selles, et omavalitsus ja teised ametiasutused, nagu maanteeamet ja maavanem, ei rahulda taotlust muuta kehtivaid eeskirju.

Tuleb arvestada ka sellega, et kinnistu on maantee E18 vahetus läheduses, mis tähendab seda, et nii müra kui ka õhusaaste on seal suur. Pealegi piirab maantee lähedus olulisel määral kinnisvara arendamise võimalusi. Vastavalt maantee arengukavale on keelatud mis tahes ehitustegevus lähemal kui 35 meetrit teest. Kuna maatükk on kitsas ja asub tee läheduses, tähendab piirang seda, et keeld hõlmab peaaegu 90 % maatükist. Nagu nähtub lepingu 1. punktist ja vastavalt riigimaantee arengukavale pidi osa maatükist kasutatama olemasoleva maantee kõrvale ehitatava uue tee ehitamiseks. Uue tee alla jääks ligikaudu 1/3 kinnisvarast.

Samuti soovib Asker Brygge rõhutada, et ebakindlust on ka seoses kinnistule seatud tingimustega. Nagu eespool öeldud, peeti kõnealust kinnistut pinnasetingimuste tõttu raskesti arendatavaks. Lisaks leiti, et pinnas ja rannajoon on tõenäoliselt väga saastunud. Seega, kui Asker Brygge võttis omavalitsusega 2001. aastal ühendust, et maa ära osta, leidis viimane, et kinnisvara on ärilistel eesmärkidel väga keeruline arendada. Ei ettevõtjal Asker Brygge ega omavalitsusel olnud nende probleemide kohta piisavat ega täpset teavet ja arendamine nõudnuks kinnisvara tingimuste põhjalikku analüüsi. Asker Brygge väidab, et eespool nimetatud piiranguid tuleks käsitleda kinnistul olnud koormisena, mis mõjutas selgelt selle turuväärtust.

Lisaks sellele ei saa järelevalveamet tugineda oma hinnangus järgnenud faktilistele asjaoludele. Seda tehes tugineb järelevalveamet faktidele, mis ei olnud omavalitsusele lepingut sõlmides kättesaadavad. Maa väärtuse mis tahes kasv pärast 2001. aastat on toimunud tänu Asker Brygge tehtud tööle. Ilma Asker Brygge tehtud tööta oleks see ala tõenäoliselt ikka veel välja arendamata ja selle rahaline väärtus omavalitsusele oleks väga väike.

4.2   Kinnistu 2007. aasta väärtuse asjakohasus

Niivõrd, kuivõrd 2007. aasta väärtus on asjakohane, arvestab järelevalveamet Asker Brugge poolt ajavahemikul 2001–2007 tehtud töö tulemusel tekkinud lisaväärtusega ning arvab selle maha.

4.3   Optsiooni hüvitamine

Asker Brygge arvates tuleks talle antud optsiooni hüvitamise hindamisel arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni. Üldiselt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega, nagu see on käesoleval juhul.

4.4   Väärtuse hindamine

Üheski kinnisvara väärtuse hindamises ei ole võetud piisavalt arvesse 2001. aasta faktilisi asjaolusid. Asker Brygge peamine vastuväide hindamisele on see, et turuhinna prognoos põhineb muu hulgas eeldusel, et jahisadama edasine arendamine on võimalik ning omavalitsus ja Asker Brygge kavatsesid seda ka teha. Viidatakse ettevõtja TJB Eiendomstaksering poolt läbi viidud väärtuse hindamisele (lk 6–9), milles hindaja hinnangu aluseks on asjaolu, et paatidele lisakohtade saamiseks on võimalik merepõhja rannajoone lähedal süvendada ning rajada maale paatide ladustamisplatse. Viidatakse ka ettevõtja Takstsenteret tehtud väärtuse hindamisele (lk 14 ja 15), mille aluseks on samuti kinnisvara selline arendamine.

Kui leping 2001. aastal sõlmiti, ei olnud omavalitsusel ega ettevõtjal Asker Brygge sellist kinnisvara arendamist kavas ning seda ei peetud võimalikukski. Rannajoone pinnasetingimuste tõttu ning pinnase teisaldamise ja lähedalasuva maanteesilla vundamendi kahjustamise vältimiseks keelas maanteeamet piirkonnas edasised süvendamistööd.

II.   HINDAMINE

1.   RIIGIABI OLEMASOLU

Riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses

EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 on öeldud järgmist:

1.1   Turuinvestori põhimõte

1.1.1   Sissejuhatus

Kui tehing toimus kooskõlas turuinvestori põhimõttega, s.t kui omavalitsus müüs maa turuväärtusega ja tehingu tingimused oleksid olnud vastuvõetavad erasektori müüjale, ei kujutaks tehing endast riigiabi. Maa müük oleks kvalifitseerunud riigiabina, kui müük ei oleks toimunud turuhinnaga. Seda, kas kinnisvara müüdi turuväärtusega, tuleks hinnata lepingu sõlmimise seisuga. Konkreetse maamüügi asjaolud on mõneti erilised, sest müüki käsitlevaid lepinguid on mitu: optsioonileping aastast 2001, optsiooni tähtaja pikendamise leping aastast 2004 ja müügileping aastast 2007.

Optsioonilepinguga ei antud ettevõtjale Asker Brygge mitte ainult õigust omandada kinnisvara mis tahes ajal tulevaste aastate jooksul, vaid ka õigus teha seda kindlaksmääratud hinnaga. Seega sisaldas optsioon Asker Brygge jaoks võimalust jälgida mitme aasta jooksul kinnisvarahindade arengut ja seejärel kasutada seda kinnisvara ostmiseks 2001. aastal kokkulepitud hinnaga. Kuigi järelevalveamet tunnustab ametiasutuste õigust tegutseda turul ka kaubanduslikel tingimustel, on tema arvates siiski põhjendatud kaaluda, kas eraõiguslik turu korraldaja oleks sõlminud samasuguse lepingu. Selles suhtes on järelevalveamet kaalunud, kas Asker Brygge maksis optsiooni eest ja kas ostja suhtes kehtestatud kohustused või müüjale antud õigused tasakaalustasid ostjale antud soodustingimusi.

Järelevalveamet leidis, et optsioonileping ei ole kooskõlas turutingimustes tegutseva erainvestori põhimõttega. Järelevalveamet hindas seejärel, kas kinnisvara anti müügilepingu sõlmimisel 2007. aastal üle 2001. aastal kokkulepitud hinnal põhineva turuväärtusega. Selles osas leidis järelevalveamet, et kinnisvara müüdi 2007. aastal alla turuväärtuse. Seega järgmiseks hindas järelevalveamet esiteks 2001. aasta optsioonilepingut (ja 2004. aasta tähtaja pikendamise lepingut) ning teiseks, kas maa tegelik müük 2007. aastal toimus turuhinnaga.

1.1.2   Turuhind 2001. aastal sõlmitud optsioonilepingus

Optsioonilepingu puhul tuleb uurida, kas turumajanduse tingimustes tegutsev erainvestor oleks sõlminud lepingu sama hinna ja tingimustega, mille sõlmisid 2001. aastal Askeri omavalitsus ja ettevõtja Asker Brygge. Järelevalveamet ei saa asendada hindamisel omavalitsuse ärilist mõtlemist enda omaga, mis tähendab, et omavalitsusel kui maa müüjal on lai otsustamisruum. Lepingu sõlmimisel kõnealustel tingimustel võib olla mitu ärilisest seisukohast põhjendatud põhjust. Meedet saab tõlgendada riigiabina juhul, kui omavalitsuse valikule ei ole usutavaid seletusi.

Järelevalveametile kättesaadava teabe kohaselt olid hiljem toimunud müügi tingimused sätestatud 2001. aasta optsioonilepingus. Selle lepinguga anti ettevõtjale Asker Brygge õigus, kuid mitte kohustus, osta maa kindlaksmääratud tingimustel mis tahes ajal kuni 31. detsembrini 2009. Omavalitsusel oli aga keelatud kõnealust kinnisvara selles ajavahemikus kellelegi teisele müüa. Riigiabi hindamise seisukohalt olulised optsioonilepingu tunnused on järgmised: i) 8 miljonit Norra krooni suurune kokkulepitud hind, mida kohandatakse vastavalt tarbijahinnaindeksile, ii) Asker Brygge õigus uuteks hinnaläbirääkimisteks kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral (kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral omavalitsusel vastav õigus puudus), iii) ostusumma maksmine kahes osas, kusjuures teine osamakse, mis vastab 70 % müügisummast, tuleb tasuda hiljemalt 31. detsembriks 2011 ja selle eest intresse ei arvestata.

Omavalitsus ja Asker Brygge pikendasid 2004. aastal optsioonilepingu kehtivust 2014. aastani, kuid ei muutnud ühtegi teist tehingu tingimust (4).

Järelevalveametile kättesaadava teabe kohaselt ei teostanud omavalitsus 2001. aastal enne ettevõtjaga Asker Brygge lepingu sõlmimist sõltumatut kinnisvara väärtuse hindamist. Omavalitsus selgitas, et hindas ise kinnisvara väärtust, toetudes kogemustele kinnisvaraturul, kuid muid üksikasju järelevalveametile ei esitanud. Seega ei ole järelevalveametil selge, mille alusel jõudis omavalitsus kokkulepitud 8 miljoni Norra krooni suuruse müügihinnani.

Isegi kui omavalitsus eeldas, et kinnisvara turuhind 2001. aastal oli 8 miljonit Norra krooni, (5) tuleks hinnata muude optsioonilepingus kokku lepitud elementide turuväärtust. Järelevalveamet on seisukohal, et kui arvesse võetaks ainult kinnisvara turuväärtust, tähendaks see, et Asker Brygge sai optsiooni tasuta, ilma majandusliku kompensatsioonita ostu eesõiguse eest.

Nagu eespool mainitud, võimaldas optsioon ettevõtjal jälgida mitme aasta jooksul kinnisvarahindade arengut. Statistiliselt kinnisvarahinnad aja jooksul tõusevad. Pealegi asub Asker Oslo läheduses ning viimastel aastatel on selle elanikkond suurenenud, mis tavaliselt mõjutab kinnisvarahindu tõusu suunas.

Optsioonileping takistas omavalitsusel kõnealust kinnisvara kellelegi teisele müüa, mille tõttu oli kinni omavalitsuse kapital, millele oleks saanud leida muid kasutusviise või koguda intresse. Kui Asker Brygge oleks otsustanud kinnistut mitte osta, ei oleks omavalitsus saanud ühtegi makset ega kompensatsiooni.

Lisaks sellele pikendati 2004. aasta lepinguga optsiooni veel viie aasta võrra ilma hüvitist saamata. See andis ettevõtjale Asker Brygge võimaluse taotleda omavalitsuselt aktiivselt kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmist, et suurendada selle potentsiaalset turuväärtust.

Optsioonilepingu raames lepiti kokku ka võimaliku tulevase müügilepingu mõnedes aspektides. Eelkõige oli Asker Brygge kohustatud viima lõpule kehtivate eeskirjade muutmiseks tehtava ettevalmistava töö. Selle tingimuse mittetäitmisel oli Askeri omavalitsusel õigus leping lõpetada.

Norra ametiasutused väidavad, et optsiooni andmist ei saa käsitada hüvitiseta andmisena, sest Asker Brygge võttis endale planeerimise ja uuringutega seotud kohustused. Isegi kui omavalitsus leidis, et kinnistu arendamine on keeruline, ega soovinud teostada uuringuid keeruliste pinnasetingimuste ja saastusega seotud ohtude hindamiseks, andis optsioonileping Asker Bruggele võimaluse teostada kinnistul enne ostuotsuse tegemist mitu aastat töid, mis järelevalveameti arvates vähendas märkimisväärselt riske. Lisaks sellele tõstnuks kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmine selle väärtust. Järelikult ei kujutanud optsioonileping Asker Brygge jaoks tõelist riski. Uuringutele kulutatud summad oleksid tulnud kasuks ostjale ja kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara on arendamiseks sobimatu, oleks Asker Brygge uuringud lõpetanud ja kulud minimeerinud, ilma et tal oleks olnud kohustust kinnisvara osta.

Asker Brygge väidab, et optsiooni hüvitamise hindamisel tuleks arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni. Väidetavalt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega nagu käesoleval juhul. Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud eespool nimetatud väidete kohta ühtegi dokumenti. Norra ametiasutused ei ole suutnud kinnitada uuringutele kulutatud summat ega seda, et see on arendamata maa hinna kindlaksmääramisel tavaline meetod.

Järelevalveameti arvates oli optsioonil 2001. aastal, mil leping sõlmiti, väärtus, sõltumata sellest, kas seda kasutati või mitte. Järelevalveametile seni esitatud dokumentides ja selgitustes ei ole teavet selle kohta, kas ostja maksis optsiooni eest erainvestori joaks vastuvõetavat hüvitist.

Optsioonilepingus mainitakse, et vastutasuks optsiooni eest osta kinnisvara turuhinnaga, oli Asker Brygge kohustatud läbi viima uuringuid kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmiseks. Samas ei olnud mingit tagatist, et kinnistul tõepoolest viiakse läbi põhjalikud uuringud. Samuti ei olnud kehtestatud tingimusteta kohustust teostada kindlaid uuringuid, sest ostja võis selle asemel ostulepingu sõlmimisest loobuda, näiteks kui esialgsed uuringud oleksid näidanud, et projekt ei ole tulus, või mis tahes muul põhjusel. Optsioonilepingu kohaselt olid ostja riskid seega minimaalsed, samas kui omavalitsus ei oleks kasu saanud, kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara ei ole mõtet arendada. Ostjal oleks olnud võimalus oodata pikka aega kinnisvaraturu arenguid ning otsustada maa ost kokkulepitud hinnaga ajal, mil see oleks olnud talle kõige soodsam. Järelevalveametile kättesaadava teabe põhjal ei saa turuinvestori põhimõtte tähenduses lugeda nõuetekohaseks makseks maa ostmise võimaluse eest nõuet, mille kohaselt pidi Asker Brygge optsiooni säilitamise nimel teatava aja jooksul uuringuid teostama.

Optsioonileping sisaldas ka muid elemente, mis näivad optsiooni väärtust suurendavat. Esimene element on seotud hinna reguleerimise mehhanismiga. Ettevõtjal Asker Brygge oli Askeri kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral õigus taotleda enne optsiooni kasutamist uusi hinnaläbirääkimisi. Nagu eespool mainitud, ei andnud leping omavalitsusele samasugust õigust kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral. Norra ametiasutuste sõnul anti Asker Bryggele õigus pidada lepingu tingimuste üle läbirääkimisi seoses sellega, et Askeri omavalitsus pidas kinnisvara arendamist keeruliseks muu hulgas maantee (E18) läheduse tõttu ning et tehing oleks kujutanud seetõttu märkimisväärset majandusriski. Järelevalveamet leiab siiski, et erainvestor ei oleks sõlminud lepingut ilma mõlemapoolse õiguseta pidada kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu või languse puhul hinnaläbirääkimisi. Selles kontekstis näib, et omavalitsuse õigus kohandada hinda vastavalt tarbijahinnaindeksile ei ole läbirääkimisõiguse puudumise kompenseerimiseks piisav.

Järelevalveamet on seisukohal, et tarbijahinnaindeks ei ole kinnisvarahindade kohandamiseks sobilik. Tarbijahinnaindeks on indeks, mis iseloomustab leibkondade ostetud tarbekaupade ja tasuliste teenuste hindade muutust ega kajasta hindade muutumist kinnisvaraturul. Kinnisvarahinnad muutuvad teiste hindadega võrreldes erineva skeemi alusel ja seega ei võeta tavaliselt tarbijahinnaindeksi määramisel arvesse kinnisvarahindu, nagu seda on kõnealuse maa hind.

Lisaks on optsioonilepingus kirjas, et Askeri omavalitsus oli intresse nõudmata nõus, et kokkulepitud müügihinnast makstakse 70 % hiljem ehk hiljemalt 31. detsembriks 2011  (6). Norra ametiasutuste sõnul nõustuti lõpliku makse edasilükkamisega ilma intresse nõudmata, sest kõnealuse kinnisvara arendamist peeti keeruliseks. Järelevalveamet leiab, et eraettevõtja ei oleks olnud nõus lükkama makset nii pikalt edasi intresse nõudmata. Järelevalveamet leiab lisaks, et eraettevõtja ei oleks enne lõpliku makse saamist maa täielikku omandiõigust üle andnud. Askeri omavalitsus on nõus, et eraettevõtja oleks nõudnud makse edasilükkamise eest hüvitist. Kuigi Askeri omavalitsus on väitnud, et mis tahes abi jääb alla vähese tähtsusega abi piirmäära, ei ole ta selle tõestamiseks ühtegi dokumenti esitanud.

Eespool loetletud põhjustel leiab järelevalveamet, et eraettevõtja ei oleks sõlminud nii pikka optsioonilepingut Askeri omavalitsuse seatud tingimustel, mille kohaselt ei nõutud optsiooni hüvitamist, ega muudel soodustingimustel. Kinnisvara 2001. aasta väärtusele vastava hüvitise nõudmisega riskis Askeri omavalitsus hilisema riigiabi andmisega, eelkõige juhul, kui kinnisvara hinnad peaksid tõusma.

Seepärast järeldab järelevalveamet, et optsioonilepingut ei sõlmitud turutingimustel ja seega ei saa riigiabi olemasolu välistada.

Seepärast on vaja uurida, kas kinnisvara müüdi alla turuväärtuse.

1.1.3   Kinnisvara turuväärtus müügilepingu sõlmimise ajal

Asker Brygge kasutas optsiooni maa ostuks 2005. aastal. Kuigi müügitingimused olid sätestatud 2001. aasta optsioonilepingus, sõlmiti müügileping alles 21. märtsil 2007. Norra ametiasutused selgitasid, et 2007. aastal müügihinna üle läbirääkimisi ei peetud, sest selles oli kokku lepitud 2001. aastal.

Kinnisvara väärtus 2001. aastal ei ole kõnealuse tehinguga riigiabi andmise hindamisel otsustava tähtsusega, sest müük ei toimunud 2001, vaid 2007. aastal. Kuna 2001. aasta optsioonileping andis ettevõtjale Asker Brygge kinnisvara ostu õiguse järgnevaks kümneks aastaks, jäi kinnisvara omavalitsuse omandisse seniks, kuni Asker Brygge optsiooni ei kasutanud. Seega on järelevalveameti jaoks riigiabi hindamisel oluliseks hetkeks aeg, mil toimus kinnisvara müük ja see läks uue omaniku omandisse ehk 2007. aasta.

Seega võrdleb järelevalveamet järgnevas Asker Brygge poolt 2007. aastal müügi hetkel makstud 8 727 462 Norra krooni suurust hinda kinnisvara turuväärtusega.

Vastavalt järelevalveameti riigiabi suunistele maa müügi kohta toimub maa ja hoonete müük pärast piisavalt hästi avaldatud, avalikku ja tingimusteta pakkumismenetlust, mis on võrreldav enampakkumisega ning kus võetakse vastu parim või ainus pakkumine, määratluse kohaselt turuväärtusega ega sisalda riigiabi. Teine võimalus on selline, et kui maa müük toimub tingimusteta pakkumismenetluseta, peab üks või mitu sõltumatut varade hindajat andma riigiabi välistamiseks enne müügiläbirääkimisi sõltumatu hinnangu, et kehtestada turuväärtus üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel. Hindaja peaks olema oma ülesannete täitmisel sõltumatu, s.t ametiasutustel ei ole õigust anda talle hindamistulemuste suhtes korraldusi. Käesoleval juhul ei korraldanud Askeri omavalitsus enne lepingu sõlmimist tingimusteta pakkumismenetlust ega palunud hindajalt sõltumatut hinnangut. Seega ei ole võimalik riigiabi automaatselt välistada.

Norra ametiasutused esitasid teatises kolm kõnealuse kinnisvara väärtuse hindamist. Ükski hindamistest ei olnud läbi viidud enne optsioonilepingu sõlmimist 2001. aastal, vaid neis määrati kinnisvara väärtus tagantjärele.

Esimese, 30. juunil 2006 tehtud hindamise viisid läbi büroode Verditakst AS, Takst Senteret ja Agdestein litsentseeritud kinnisvarahindajad (7). Aruande kohaselt oli maa hinnanguline väärtus 2001. aastal, mil optsioonileping sõlmiti, 9,6 miljonit Norra krooni (võimalik kõikumine +/– 15 %). Hinnang näib siiski olevat väga ligikaudne. Hindajad võtsid lihtsalt arvesse maa lubatud kasutusel (peamiselt jahisadam) põhineva väärtuse vastavalt hindamise ajal kehtinud reguleerimiskorrale (mis oli sama mis 2001. aastal) ning alternatiivse väärtuse maa kombineeritud kasutuse korral jahisadamana koos majutus- ja tööstushoonete rajamisega ning määrasid kinnisvara väärtuseks nende kahe variandi keskmise (8). Nagu eespool mainitud, on riigiabi hindamise seisukohalt siiski oluline maa väärtus 2007. aastal, mil kinnisvara müüdi ja mil see läks uue omaniku omandisse.

Norra ametiasutused lisasid oma teatisele kaks täiendavat hindamist, mille viisid omavalitsuse palvel läbi TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik. 18. jaanuaril 2008 esitatud aruandes (9) hinnati maa 2007. aasta turuväärtuseks 26 miljonit Norra krooni. Kuna omavalitsus ja Asker Brygge sõlmisid lepingu 2001. aastal, korrigeeriti väärtust 2001. aasta hindu silmas pidades. Pärast korrigeerimist, eeldades, et diskontomäär 7,5 aasta jooksul oli 5,5 %, saadi maa väärtuseks 2001. aastal 17 miljonit Norra krooni

16. juunil 2008 esitatud teises aruandes (10) hindasid TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik maa 2007. aasta turuväärtuseks 12 miljonit Norra krooni. Sama diskontomäära (s.t 5,5 % 7,5 aasta jooksul) kasutades saadi 12 miljoni Norra krooni 2001. aasta diskonteeritud väärtuseks 8 miljonit Norra krooni. Seega on kahes aruandes esitatud maa väärtuste vahe 2001. aasta puhul 9 miljonit Norra krooni ja 2007. aasta puhul 14 miljonit Norra krooni.

Norra ametiasutused selgitasid, et erinevus on tingitud peamiselt väärtuse hinnangulisest vähenemist, mis lähtus ettevõtja Asker Brygge suhtes kehtestatud täiendavatest kohustustest, mille kohaselt oli osa kinnisvarast ettevõtja Slependen Båtforening AS kasutuses (11). 2001. aasta optsioonilepingus on punkt, milles on sätestatud, et osa kinnisvarast on renditud ettevõtjale Slependen Båtforening väikelaevade sadamana ning et Asker Brygge peab väikelaevade sadama kasutamise õiguse eest tasuma/maksma kompensatsiooni Askeri omavalitsusele, kui kinnisvara arendamine algab enne üürilepingu lõppemist. Rendileping lõppes juunis 2009. Lisaks sellele on optsioonilepingu punktis 3 sätestatud, et Asker Brygge leiab koos omavalitsusega ettevõtjat Slependen Båtforening rahuldava lahenduse lepingu sõlmimise aegse tegevuse raames.

Kui optsioonileping 2001. aastal sõlmiti, maksis Slependen Båtforening Askeri omavalitsusele aastas 19 500 Norra krooni renti (12). Kuigi optsioonilepingu sõlmimise ajal oli kohustuse majanduslikku tagajärge ettevõtjale Asker Brygge keeruline kindlaks määrata, sõlmisid Asker Brygge ja Slependen Båtforening 1. juunil 2006 lepingu, mille kohaselt pidi viimane maksma 850 000 Norra krooni (vt lepingu punkt 2.4) (13). Vastavalt Norra ametiasutuste selgitustele põhines 2008. aasta jaanuaris tehtud väärtuse hindamine ettevõtjate Asker Brygge ja Slependen Båtforening vahel sõlmitud lepingu vääral tõlgendamisel, kuna hinnang ei kajastanud viimase õigust maksta kõnealuse ala eest ainult 850 000 Norra krooni. Varade hindajad tõlgendasid optsioonilepingu kõnealust punkti nii, nagu oleks ettevõtjal Slependen Båtforening olnud õigus rentida või osta pärast rendilepingu lõppemist paadikohad turuhinnaga. Norra ametiasutused leiavad siiski, et 850 000 Norra krooni suurust summat, mis tähistab ettevõtja Slependen Båtforening ees olnud kohustuste täitmist, tuli 2001. ja 2007. aasta kinnisvara turuväärtuse hinnangutes arvesse võtta. Seega tegi Askeri omavalitsus ettevõtjatele TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik ülesandeks võtta 16. juuni 2008. aasta kuupäeva kandvas hinnangus ettevõtja Slependen Båtforening 65 paadikoha väärtuse hindamisel aluseks 850 000 Norra krooni. Järelevalveamet leiab, et nimetatud summa on kinnisvara 2007. aasta väärtuse hindamisel asjakohane, sest tegemist on sel ajal teada olnud informatsiooniga.

Nagu omavalitsus märkis, võeti 2008. aasta juuni hinnangus arvesse ka maapinna reostatuse riski (14). Nagu omavalitsus märkis, ei hõlmanud 2008. aasta juuni hinnang enam paatide hoiustamise võimalust maantee (E18) all (15).

Asker Brygge seadis kahtluse alla hinnangute paikapidavuse. Ettevõtja peamine vastuväide on, et hinnangud hõlmavad võimalust kaldaäärt uute paadikohtade loomiseks süvendada, samuti võimalust ehitada kaldale paatide ladustamisplatse. Asker Brygge sõnul ei olnud 2001. aastal kinnisvara arendamist ette näha ning maanteeamet oli alal täiendavad süvendamistööd ära keelanud (16).

Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks, et 2008. aasta juuni hinnangu faktilised eeldused olid väärad. Järelevalveamet märgib, et omavalitsus ei ole vaidlustanud 2008. aasta juuni hinnangu põhjendatust, pidades seda piisavalt täpseks (17). Vastupidi, järelevalveametile esitatud märkustes tsiteerib omavalitsus hinnangu seda osa, kus on juttu süvendamisest (seoses maapinna reostatuse hindamisega), ega tee ühtegi märkust selle kohta, et süvendamine oli välistatud. Seega ei ole järelevalveameti arvates esitatud dokumente, mis annaksid põhjust kahelda 2008. aasta juuni hinnangu faktilistes eeldustes.

Hindajate TBJ Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik kahes aruandes on määratud kindlaks maa hind 2007. aastal. Esimeses aruandes, mis koostati 2008. aasta jaanuaris, hinnati maa väärtuseks 26 miljonit Norra krooni, mis on oluliselt kõrgem kui ettevõtja Asker Brygge makstud 8,7 miljonit Norra krooni. Viimases (ja madalaimas) väärtuse hinnangus ehk teises, 16. juuni 2008. aasta aruandes (18) hinnatakse maa turuväärtuseks 2007. aastal 12 miljonit Norra krooni, mis on 3 272 538 krooni rohkem kui tegelikult maksti. Vastupidi esimesele aruandele võetakse teises aruandes vastavalt Askeri omavalitsuse esitatud teabele arvesse täpsemat teavet, mis oli teada ka 2007. aastal, mil müügitehing toimus.

Asker Brygge väidab, et niivõrd, kuivõrd 2007. aasta väärtus on asjakohane, peab järelevalveamet arvestama Asker Brugge poolt ajavahemikul 2001–2007 tehtud töö tulemusel tekkinud lisaväärtusega ning arvama selle maa väärtusest maha. Tehtud tööd hõlmasid ettevõtja Asker Brygge poolt läbi viidud uuringuid (19).

Järelevalveamet leiab, et Asker Brugge poolt ajavahemikul 2001–2007 tehtud töid ei ole põhjust maa väärtusest maha arvata. Sellega seoses märgib järelevalveamet, et 2008. aasta väärtuse kohta antud hinnangud põhinevad kinnisvara õiguslikul staatusel, nagu see oli 2001. ja 2007. aastal. 2008. aasta hinnangu kohaselt ei olnud see 1998. aastast alates muutunud (20). Seega eeldati 2001. ja 2007. aastal, et kinnisvara kasutatakse jahisadama ja paatide ladustamisalana (21). Järelevalveamet leiab, et Asker Brygge tehtud uuringud ei mõjutanud seda hinnangut. Lisaks mainitakse 2008. aasta hinnangus maapinna reostatuse ohtu, kuid lisatakse, et hindajad ei ole asja täpsemalt uurinud (22). Seega näib, et hindajad tegifd õigesti, kui ei arvestanud maatüki väärtuse hindamisel Asker Brygge tehtud uuringutega.

Nagu mainitud, põhines 2008. aasta juuni hinnang ala kasutusel jahisadamana vastavalt kehtivatele eeskirjadele. Näib siiski, et Asker Brygge nägi kinnisvara arendamises potentsiaali juba 2001. aastal. Tavaliselt vastab selline potentsiaal lisaväärtusele. Seega märkis omavalitsus hindajatele saadetud 11. aprilli 2008. aasta kirjas, et hindajad peaksid kaaluma, kas hinnata tuleks ka eeskirjade kohandamise (eeldatavalt kasulikuma kasutuse suunas) tõenäosust. Hindajad keeldusid siiski eeskirjade kohandamise võimalusega arvestamast, sest pidasid seda spekulatiivseks. Hindajad lisasid, et hinnang oleks hoopis teistsugune (tähendab märkimisväärselt kõrgem), kui hindamisel võetaks arvesse asjaolu, et maatükile tohib ehitada elu- ja tööstushooneid (23).

Järelevalveamet kahtleb, kas erainvestor oleks võtnud arvesse võimalust, et kinnisvara suhtes kohaldatakse uusi eeskirju, mis võimaldavad tulevikus muid ja väärtuslikumaid kasutusviise, ning kas sellised võimalused oleksid tinginud maa kõrgema turuväärtuse, s.t (märkimisväärselt) kõrgema kui 2008. aasta juuni hinnangus. Kõnealuse kinnisvara tulevase kasutusega seoses on järelevalveamet siiski märganud teatavaid küsitavusi, muu hulgas seoses reostuse ja kinnisvara lähedal asuva maantee suhtes kehtivate regulatiivsete nõuetega. Seega on 2008. aasta juuni hinnang, mis ei arvestanud võimalusega arendada kinnisvara muuks kasutusotstarbeks kui olemasolev, tagasihoidlik, kuid on järelevalveameti arvates täpne, kui võtta arvesse hinnatava kinnisvara konkreetseid omadusi.

Eespool esitatud põhjustel leiab järelevalveamet, et kinnistu gbnr. 32/17 müük 2007. aastal 8 727 462 Norra krooni eest toimus alla turuhinna, milleks oli sõltumatute hindajate poolt 2008. aasta juunis määratud 12 miljonit Norra krooni, nagu teatasid Norra ametiasutused.

1.1.4   Järeldus turuinvestori põhimõtte kohta

Eespool esitatud põhjustel leiab järelevalveamet, et optsioonilepingus kokku lepitud hind ei vastanud turuhinnale, mis peaks sellises lepingus kajastama kinnisvara väärtust lepingu sõlmimise hetkel koos optsiooni väärtuse ja ostjale antud eritingimustega. Lisaks sellele leiab järelevalveamet, et müügilepingus kokku lepitud hind ei vastanud lepingu sõlmimise hetkel kinnisvara turuhinnale. Järelevalveamet leiab seega, et asjaomase maatüki gbnr. 32/17 müük ettevõtjale Asker Brygge AS hinnaga 8 727 462 Norra krooni ei olnud turuinvestori põhimõttega kooskõlas.

1.2   Riigi vahendid

Riigiabiga on tegemist juhul, kui abimeede on antud riigi poolt või riigi vahendite kaudu. Riigi mõiste ei viita ainuüksi keskvalitsusele, vaid hõlmab kõiki riigi halduse tasandeid (sealhulgas omavalitsused) ja riigiettevõtteid.

Kui omavalitsus müüs maad alla turuhinna, jäi tal tulu saamata. Asker Brygge oleks sellises olukorras pidanud maa eest rohkem maksma ja seega on tegemist omavalitsuse vahendite ülekandmisega.

Seetõttu leiab järelevalveamet, et kuna müük ei toimunud vastavalt turutingimustele, on kaasatud riigi vahendeid EMP leping artikli 61 lõike 1 tähenduses.

1.3   Teatavate ettevõtjate või teatavate kaupade tootmise soodustamine

Esiteks peab meede andma ettevõtjale Asker Brygge eelise, vabastades ta kulutustest, mida ettevõte peaks tavaliselt katma oma eelarvest. Kuna tehing viidi läbi soodustingimustel, – sest kui maa müük oleks toimunud turuinvestori põhimõtte kohaselt, oleks Asker Brygge pidanud maksma kinnisvara eest kõrgemat hinda ning kui ta oleks selle summa laenanud pangast, oleks ta maksnud ka turuintresse, – sai ettevõtja eelise riigiabi eeskirjade tähenduses.

11. mai 2009. aasta kirjas (24) selgitas omavalitsus, kuidas ta arvutas lõpliku abisumma, milleks oli 5,3 miljonit Norra krooni, nagu on kirjas järelevalveametile saadetud teatise punktis 5 (25). Hinnang põhineb 2008. aasta juunis tehtud väärtusele hindamisel (26) (mis määras maa väärtuse 2007. aastal, kui müügileping sõlmiti) ja müügisumma vahel, mis on ligikaudu 3,3 miljonit krooni. Omavalitsus liitis sellele veel majandusliku eelise, mis saadi seoses asjaoluga, et müügihinnast 70 % võis maksta hiljem. Omavalitsuse arvutused põhinevad 7 % intressil, mis 4 aasta ja 9 kuuga teeb kokku 6 miljonit Norra krooni, ning kokkuvõttes leidis omavalitsus, et sooduslaenuga antud eelis oli maksimaalselt 2 miljonit Norra krooni.

Teiseks peab meede olema valikuline, sest soodustab „teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist”. Hinnatavast meetmest sai kasu ainult Asker Brygge. Seega on meede valikuline.

1.4   Konkurentsi moonutamine ja mõju lepinguosaliste vahelisele kaubandusele

Meede on riigiabi, kui see kahjustab konkurentsi ja avaldab mõju EMP lepinguosaliste vahelisele kaubandusele.

Riigi antud abimeede tugevdaks ettevõtja Asker Brygge positsiooni muude konkurentidest ettevõtjate suhtes, kes tegutsevad samuti kinnisvara arendamise valdkonnas. Mis tahes abi tugevdab abisaaja positsiooni tema konkurentide suhtes ning moonutab konkurentsi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses. Kuivõrd ettevõtja tegutseb EMP-sisese kaubanduse alla kuuluvates valdkondades, on EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 sätestatud abimeetme riigiabina käsitamise tingimused täidetud. Kinnisvara arendamine on nii põhimõtteliselt kui ka praktiliselt avatud EMP-sisesele kaubandusele. Seega leiab järelevalveamet, et kõnealune abi võib kahjustada konkurentsi ning mõjutada kaubandust, ning on vastuolus EMP lepingu artikli 61 lõikega 1.

1.5   Järeldus

Eespool nimetatud põhjustel leiab järelevalveamet, et maa gbnr 32/17 müük ettevõtjale Asker Brygge, nagu see on sätestatud 2001. aastal sõlmitud optsioonilepingus ja hilisemates lepingutes, kujutab endast riigiabi.

2.   MENETLUSNÕUDED

Norra ametiasutused esitasid teatise maa müügi kohta 13. veebruaril 2009 (toiming nr 508884). Norra ametiasutused sõlmisid maa ostutingimused sätestanud optsioonilepingu juba 2001. aastal ja viisid müügitehingu läbi 21. märtsil 2007, mil sõlmiti müügileping. Seega toimus müük enne, kui järelevalveamet tegi lõpliku otsuse selle kehtivuse kohta. Seepärast leiab järelevalveamet, et Norra ametiasutused ei ole kinni pidanud protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikes 3 sätestatud kohustustest.

3.   ABI KOKKUSOBIVUS

Toetusmeetmed EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses on üldiselt EMP lepingu toimimisega kokkusobimatud, kui need ei vasta EMP lepingu artikli 61 lõikes 2 või 3 sätestatud erandi tingimustele.

Artikli 61 lõikes 2 sätestatud erand ei ole kohaldatav kõnealuse abi suhtes, mille eesmärk ei ole täita nimetatud sättes loetletud mis tahes eesmärke. Samuti ei ole kõnealuse juhtumi puhul kohaldatavad EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punkt a ega artikli 61 lõike 3 punkt b. Lisaks sellele ei saa piirkond, kus kinnisvara asub, toetust piirkondlikust abist EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punkti c tähenduses.

Seega leiab järelevalveamet, et hinnatav tehing ei ole EMP lepingu riigiabi sätete raames põhjendatud.

4.   TAGASINÕUDMINE

Järelevalve- ja kohtulepingu protokolli nr 3 II osa artikli 14 kohaselt peab asjaomane EFTA riik reeglina järelevalveameti nõudmisel ebaseadusliku abi saajalt välja nõudma, kui jõutakse otsusele, et see on kokkusobimatu.

Järelevalveamet on arvamusel, et käesoleval juhul ei välista selle tagasimaksmist ükski üldpõhimõte. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt on ebaseadusliku abi tühistamine selle tagasinõudmise teel ebaseaduslikkuse tuvastamise loogiline tagajärg. Sellest tulenevalt ei saa ebaseaduslikult antud riigiabi tagasinõudmist, selleks et eelnev olukord taastada, käsitleda põhimõtteliselt EMP lepingu riigiabi eesmärkide suhtes ebaproportsionaalsena. Abi tagasimaksmise korral jääb abisaaja ilma eelisest, mis tal konkurentide ees turul oli, ning sellega taastatakse abieelne olukord (27). Abi tagasimaksmise juhtudel ei ületa järelevalveamet reeglina, välja arvatud erandlikel asjaoludel, oma kohtupraktikas tunnustatud pädevuspiire, kui ta palub EFTA riigil ebaseadusliku abina antud summad tagasi nõuda, sest niimoodi taastatakse vaid varasem olukord (28). Lisaks sellele ei saa abi saanud ettevõtted järelevalve- ja kohtulepingu protokolli nr 3 alusel järelevalveameti poolt teostatava riigiabi kontrolli kohustuslikkust arvesse võttes põhimõtteliselt õiguspäraselt oodata, et abi on seaduslik, kui selle andmine ei ole kooskõlas selles protokollis sätestatud menetlusega (29). Käesoleval juhul puuduvad erandlikud asjaolud, mis oleksid olnud aluseks abisaajate õiguspärasele ootusele.

Kooskõlas järelevalve- ja kohtulepingu protokolli nr 3 II osa artikli 14 lõikega 2 ning järelevalveameti 14. juuli 2004. aasta otsuse 195/04/COL artiklitega 9 ja 11 peab alusetult makstud riigiabi tagasinõue sisaldama liitintressi.

5.   JÄRELDUS

Järelevalveamet leiab, et Norra ametiasutused on ebaseaduslikult kasutanud kõnealust abi, rikkudes protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõiget 3.

Aadressil Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 asuva kinnisvara müük ettevõtjale Asker Brygge kujutab endast riigiabi, mis eespool nimetatud põhjustel ei ole EMP lepinguga kokkusobiv ja tuleb tagasi nõuda alates 21. märtsist 2007, mil müügileping sõlmiti,

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA OTSUSE: