3.2.2009   

ET

Euroopa Liidu Teataja

C 27/18


Euroopa Majandus- ja Sotsiaalkomitee arvamus teemal „Valge raamat ELi hüpoteeklaenuturgude integreerimise kohta”

KOM(2007) 807 lõplik

(2009/C 27/04)

18. detsembril 2007 otsustas Euroopa Komisjon vastavalt Euroopa Ühenduse asutamislepingu artiklile 262 konsulteerida Euroopa Majandus- ja Sotsiaalkomiteega järgmises küsimuses:

„Valge raamat ELi hüpoteeklaenuturgude integreerimise kohta”.

Asjaomase töö ettevalmistamise eest vastutav ühtse turu, tootmise ja tarbimise sektsioon võttis arvamuse vastu 11. juunil 2008. Raportöör oli Angelo GRASSO.

Euroopa Majandus- ja Sotsiaalkomitee võttis täiskogu 446. istungjärgul 9.–10. juulil 2008 (9. juuli istungil) vastu järgmise arvamuse. Poolt hääletas 123, vastu hääletas1, erapooletuks jäi 5.

1.   Hinnangud ja soovitused

1.1

Taas kord palub komisjon komiteel koostada arvamuse eluaseme või muu kinnisvara soetamise hüpoteeklaenuturgude integreerimise kohta, st ELi hüpoteeklaenuturgude integreerimise valge raamatu kohta.

1.2

Tavaliselt on valge raamat edasise tegutsemisviisi kohta valdavalt lõpule viidud ning struktureeritud poliitilise hindamise tulemus. Kõnealusel juhul see siiski nii ei ole. Komisjon peab veel analüüsima palju lahtiseid küsimusi, nt ühenduse investeerimisfondide, laenuandjate, toodete seosmüügi jne kohta. Kokku käsitletakse 14 aspekti.

1.3

Seetõttu ei ole valge raamatuga seotud protsess lõppenud, vaid jätkub tingituna selle tegelikust ja märkimisväärsest keerukusest. Seega, miks paluda komiteel uuesti arvamus koostada, kui valges raamatus ei ole midagi uut võrreldes rohelise raamatuga, mille kohta komitee on juba seisukohad avaldanud?

1.4

Tegemist on probleemiga, mis on aastate jooksul olnud korduvalt läbirääkimiste teema, ilma et komisjonil oleks õnnestunud leida lahendus ja teha reaalne otsus, mis ületaks kultuurilised, õiguslikud ja haldustehnilised takistused, mida komitee peab komisjoni eesmärkide tegelikuks takistuseks.

1.5

Euroopa Majandus- ja Sotsiaalkomitee arvamus rohelise raamatu kohta (1) võeti täiskogus vastu 2005. aasta detsembris (vaid üks jäi erapooletuks) ning on täielikult asjakohane ka praegu.

1.6

Valges raamatus antakse ülevaade sektori suurest killustatusest, mis on tingitud kultuurilistest, õiguslikest ja etnilis-sotsiaalsetest eripäradest, mis on eri liikmesriikides iseloomulikud kinnisvara, eriti eluaseme soetamise puhul.

1.7

Komiteel on küll kahtlused konkreetsete võimaluste suhtes integreerida ja ühtlustada ELi hüpoteeklaenuturgu, mida iseloomustavad mitmed eripärad ja äärmiselt erinevad tunnusjooned (Umberto BURANI arvamus 15. detsember 2005) (2). Siiski tervitab komitee üldjoontes komisjoni püüdlust luua reeglid, olgu siis vabatahtliku tegevusjuhendi (st parimad tavad) või kohustusliku eeskirja vormis.

1.8

Siiski võib meedet pidada liialdatuks, kui kavatsetakse läbi vaadata ka positiivsed võimalused, mida hüpoteeklaenuturu iseregulatsioon praegu juba pakub.

1.9

Komitee soovitab komisjonil samas süvendada nende valdkondade kontrollimist, millega ei ole ülemääraseid raskusi, eeldusel et see on kasulikum (nt krediidiregistrid, vara arestimise menetlus, finantsteadmiste parandamine jne).

1.10

Komitee on seisukohal, et komisjoni meetmed on põhimõtteliselt liiga tugevalt suunatud võimaliku lühiajalise kasu saamisele, mis tuleneb uute sätete võimalikust kehtestamisest ning mis rajanevad hüpoteeklaenuturu mõnevõrra ühekülgsel käsitlusel. Lühiajalisele edule suunatud lähenemisviisi puhul on eesmärk vaid hüpoteeklaenude finantskulude vähendamine, pööramata tähelepanu praeguste finantstoodete pakkumisest ja nende uuendamisest tulenevatele võimalikele eelistele ELi kodanike jaoks.

1.11

Komitee on seisukohal (nagu juba märgitud Umberto BURANI koostatud arvamuses), et komisjoni pakutud raamistikus ei võeta piisavalt arvesse turgude pidevat arengut. Seepärast on komitee mures pikaajaliste tagajärgede pärast kõige haavatavamas olukorras olevate lepingupartnerite jaoks, st nende tarbijate jaoks, kes vajavad rohkem kaitset.

1.12

Euroopa Majandus- ja Sotsiaalkomitee tervitab asjaolu, et on loodud seos praeguste hüpoteeklaenu sätete ja vajaduse vahel tarbijakaitse järele. Need on kiiduväärt kavatsused, mida tuleb toetada, kui nende eesmärk on finantsteadmiste suurendamine hüpoteeklaenude valdkonnas. Toetust väärib komisjoni kavatsus tugevdada läbipaistvuse reegleid optimaalse tarbijakaitse saavutamiseks.

1.13

Siiski näib riskianalüüsi üldiste sätete iga hinna eest kehtestamine raske ja ebakindel.

1.14

Komitee arvates tuleb ühelt poolt kaitsta tarbijat hüpoteeklaenulepingu läbirääkimiste etapis, teiselt poolt peab laenuvõtja olema teadlik oma vastutusest laenuandja ees.

2.   Komisjoni ettepaneku põhisisu

2.1

18. detsembril 2007 võeti vastu ELi hüpoteeklaenuturgude integreerimist käsitleva valge raamatu juurde kuuluv dokument, mida on nimetatud mõju hindamiseks. Kõnealuse dokumendi juurde kuuluvad kolm lisa, mis käsitlevad järgmiseid aspekte: a) ELi hüpoteeklaenuturgude omadused; b) menetlused ja protsessid ning c) üksikute probleemsete valdkondade mõju hindamine.

2.2

Kuigi dokument SEK(2007) 1684 sisaldab mõju hindamise suurepärast kokkuvõtet, tuleks siiski lühidalt välja tuua mõningad olulised punktid dokumendist, mille kohta taotleti uut komitee arvamust:

see sisaldab hetkeülevaadet olukorrast, mida iseloomustab suures osas killustumine, mis tuleneb kultuurilises, õiguslikus ning eelkõige eetilises ja sotsiaalses plaanis erinevast tähendusest, mida kinnisvara omandamisele Euroopa eri riikides omistatakse;

dokumendis valgustatakse kõiki selle teema tundlikke valdkondi, sh ka majanduslik-finantsilisi kaalutlusi, kuna hüpoteeklaenuturgudel on ELi liikmesriikide rahvamajanduste jaoks suur tähtsus. Samuti käsitletakse hüpoteeklaenude valdkonnas tehtavate investeeringute panust pangandussektori rentaablusse;

rõhutatakse, et praeguses väga ebaühtlases olukorras võiks kasutada uut õigusakti suurema turuintegratsiooni edendamiseks.

2.3

Komisjoni dokumendis käsitletakse seejärel juba eelnevas hüpoteeklaene käsitlevas rohelises raamatus uuritud küsimusi. See ei ole üllatav, arvestades tõsiasja, et uus dokument tegeleb hüpoteeklaenuturgude integreerimise ja vastavate, juba nimetatud mõju hinnangutega.

2.4

Komitee võttis nimetatud rohelise raamatu kohta arvamuse vastu juba 15. detsembril 2005, raportöör oli Umberto BURANI. Kõnealune dokument kajastab täiel määral komitee seisukohta antud küsimuses. Käesolevas arvamuses käsitletakse komisjoni poolt lisatud kahte punkti:

komitee soovib võtta seisukoha komisjoni kavandatud sammude suhtes, mida komisjon plaanis võtta valge raamatuga seotud mõju hinnangute kohaselt (3);

komisjoni üleskutse esitada ettepanekuid seoses tema järeldusega, et ulatuslik jälgimise ja hindamise programmi väljatöötamine on võimalik vaid pärast üksikasjalike ettepanekute esitamist (4).

3.   EMSK märkused valge raamatu kohta

3.1

Valges raamatus tõstatatakse hulgaliselt lahendust vajavaid probleeme, mille kohta on komiteel palutud arvamust avaldada. Tegemist on 11 teemavaldkonnaga:

1)

vajaliku toote valik;

2)

varasem tagasimaksmine;

3)

toodete seosmüük;

4)

krediidiregister;

5)

kinnisvara hindamine;

6)

sundmüügimenetlus;

7)

maa kinnistamise menetlus;

8)

kohaldatav õigus;

9)

intressimäärade piirangud ja liigkasuvõtmist käsitlevad eeskirjad;

10)

hüpoteeklaenu refinantseerimine;

11)

mittekrediidiasutused ja finantsteenuste pakkujad.

3.2   Märkused mõjuhindamise konkreetsete punktide kohta

3.2.1

Lepingu sõlmimise eelne teave : teabepuuduse vältimiseks lepingu sõlmimise etapis peab komitee vajalikuks vahetada ja levitada teavet ning tõsta teadlikkust hüpoteeklaenu valdkonna konkreetsetest teemadest. See ei tohiks põhjustada täiendavaid kulusid kodanikele.

3.2.1.1

Parem teabe andmine ja finantsteadmiste parandamine on riskiolukordade tõhusa tasuvusanalüüsi tegemiseks vältimatult vajalik. Parim vahend võimalike ülemääraste riskide ennetamiseks on mõlema lepingupartneri teavitamine tegelikest riskidest.

3.2.1.2

Komitee rõhutab tungivalt, et reeglid ja siduvad sätted peaksid hõlmama teabevahetusviise ja võimalikke karistusi nende eiramise eest. Samas on komitee seisukohal, et kohustuste määramine vaid ühele lepingupoolele ilma täiendavate tingimusteta põhjustab vaid seda, et kohustused lükatakse teise poole õlgadele.

3.2.2

Tegevusjuhendid : komitee arvates tuleks luua stiimuleid vabatahtliku tegevusjuhendiga liitumiseks.

3.2.2.1

See võimaldaks laenusaajatel paremini aru saada võimalikest riskidest ja soodsamate finantseerimistingimuste võimalusest.

3.2.2.2

Asjaomase vahendina soovitatakse nõuda laenuvõtjatelt standardküsimustiku täitmist, milles tuleks hinnata oma finantskohustuste täitmise võimet keskpikas ja pikas perspektiivis.

3.2.3

Kulumäär : komitee peab mõttekaks, et laenuandjaid kohustatakse tegema teatavaks laenu kogukulud ja esitama kulude üksikasjaliku jaotuse, sh maksude osa.

3.2.4

Nõustamine : komitee on seisukohal, et tuleks parandada hüpoteeklaenuga vahetult seotud nõustamisteenuseid sõltumatute hinnakujundusmehhanismide abil, mis tuleb samas välja tuua tehingu kogukulude kalkulatsioonis.

3.2.5   Varasem tagasimaksmine

3.2.5.1

Kohaldamine : varasema tagasimaksmise puhul tuleb eristada a) varasemat tagasimaksmist hüpoteeklaenu täieliku või osalise kustutamisega; b) tagasimaksmist, mis tuleneb võimalusest saada teistest krediidiasutustest soodsamad tingimused.

Esimesel juhul peab komitee oluliseks alati lubada varasemat tagasimaksmist, ka osalist varasemat tagasimaksmist;

Teisel juhul peaks see komitee arvates toimuma laenulepingu ülekandmisega teisele krediidiasutusele.

3.2.5.2

Kulud : varasema tagasimaksmise kulude osas rõhutatakse, et need tuleb välja arvestada vastavate matemaatiliste valemitega, mille väljatoomine lepingulistes kokkulepetes on kohustuslik. Klientidelt võib kahjutasu nõuda vaid laenu vabatahtliku varasema tagasimaksmise korral. Lepingu lõpetamise korral peaks kahjutasu maksma lepingu ülevõttev krediidiasutus.

3.2.6

Toodete seosmüük : üksteisega seotud toodete müümine on õiguspärane vaid siis, kui on võimalik tõestada sidumise tegelikku kasu. Komitee arvates on seda probleemi võimalik lahendada sellega, et laenuandaja kohustatakse esitama üksikasjaliku tasuvuskalkulatsiooni ning laenusaajale antakse piisavalt aega otsustada ettepaneku vastuvõtmise üle, võimalik et ka isegi pärast laenulepingu allkirjastamist.

3.2.7

Krediidiregister : komitee jagab arvamust, et Euroopa krediidiregister on vajalik ja juurdepääsu sellele tuleb reguleerida konkreetsete andmekaitse sätetega. Komitee on seisukohal, et Euroopa krediidiregistri asutamine on Euroopa konkurentsivõime edendamise oluline element eri hüpoteeklaenuandjate hulgas. Igal juhul tuleb hõlbustada piiriülest ligipääsu iga liikmesriigi registrile, lihtsustades teabe saamise korda.

3.2.8

Kinnisvara hindamine : peamine eeldus on see, et kinnisvara hindamine on oluliselt keerukam kui üldine finantshindamine. Kinnisvara kasulikkuse määravad selle eripärad (eelkõige muutumatu asukoht). Lisaks mõjutavad selle hinnangut välised tegurid tulenevalt asukohast, nt

ümbruskonna olemus;

transpordiühendus;

rahvastikutihedus jne.

3.2.8.1

Kinnisvara hindamise kriteeriumid : arvestades, et kinnisvara hindamise protsess on eespool nimetatud põhjustel väga keeruline, näib kohatu otsida kõikidel juhtudel kohaldatavat konkreetset valemit. Parem oleks töötada välja nn kohaliku tasandi parimad tavad ja tugevdada kohustust, et hindamise viivad läbi osalejad, kellel on asjaomase valdkonna erialaliidu tõendatud erialane kvalifikatsioon, kes võtavad ka vastutuse asjaomase hinnangu erapooletuse eest.

3.2.8.2

Kinnisvarariskide hindamine : lisaks on komitee seisukohal, et lisaks kinnisvara hindamisele tuleks hinnata vastava väärtuse kõikumist, et täpsemini hinnata tagatist, mida kinnisvara pakub. Siinkohal soovitatakse kasutada vahendeid, mida finantsturul osalejad juba rakendavad, ning mis on suures osas ELi teiste õigusaktidega juba kehtestatud, nt riskiväärtuse meetodid (5).

3.2.9

Vara arestimine : kui hüpoteeklaenude rahastamine on jagatud varaga tagatud laenuks ja isiklikuks laenuks, siis tuleb eristada ka kinnisvarast rahalise kasu saajat ja ametliku tagatise andvat omanikku.

3.2.10

Kohaldatav õigus : komitee on seisukohal, et liikmesriikide tsiviil- ja maksuõiguslike sätete pakutavate eri eeliste ärakasutamine võib olla hoob muidu saavutamatule turu integratsioonile.

3.2.10.1

Seepärast tervitab komitee liikmesriikide eri eeskirjade säilitamist. Sel viisil on lepingupartneril võimalus valida need eeskirjad, mis aitavad rahastamise kogukulusid alandada, nagu see on ette nähtud juba Rooma määruses (6).

3.2.11

Liigkasulised intressimäärad : komitee kordab sellel teemal väljendatud seisukohta, eriti seoses äärmiste raskustega määrata liikasuliste intressimäärade täpne piir, kohaldades tarbimislaenule kehtestatud õigusraamistikku. Samas rõhutatakse, et parim kaitse liigkasuvõtmise vastu on teave. Seepärast teeb komitee ettepaneku luua ulatuslikud teabevahetusinstrumendid, et anda teavet laenuvõtjate eri riskiastmete kohta.

3.2.12

Hüpoteeklaenude refinantseerimine : komitee on seisukohal, et valges raamatus toodud lähenemisviisist on liiga lihtne mööda minna. Selle lähenemisviisi kohaselt toimub refinantseerimist käsitlevate eeskirjade puhul eristamine vahendajate (krediidiasutuste ja mittekrediidiasutuste) subjektiivse laadi alusel.

3.2.12.1

Mittekrediidiasutused ja finantsteenuste osutajad : hüpoteeklaenu rahastamine peab alati toimuma reguleeritud ja kontrollitud krediidiasutuse kaudu. Vahendajatepoolne müügiedendus ja toetus (nt konsultatsioonifirmad) on lubatud, kui seda teostavad kvalifitseeritud asutused, isegi kui nad ei ole krediidiasutused.

4.   Euroopa Majandus- ja Sotsiaalkomitee lähtepunktina esitatavad ettepanekud

4.1

Hiljutine kriis USA riskantsete hüpoteeklaenude turul näitas, et kinnisvarahindade kõikumine, millele lisanduvad kliendiriski pealiskaudse hindamise tavad osamaksete mittetasumise osas, mis on ebaproportsionaalselt kõrged võrreldes tagatiseks oleva kinnisvara väärtusega, võib tekitada piisavalt tõsiseid kriise, et kogu finantssüsteem kõikuma lüüa. Seepärast tuleb iga ühenduse tasandi meetme puhul arvestada nii eelmises peatükis käsitletud punkte kui kõnealust kogemust.

4.2

Seepärast on otstarbekas lisaks ELi liikmesriikides kehtivatele reeglitele sisse viia hüpoteeklaenude reguleerimise 28. süsteem, nagu valges raamatus soovitatud. See võimaldaks hüpoteeklaenude siseturu jõulisemat integratsiooni, suurendades lepingupoolte valikuvõimalusi, tekitamata siiski tingimusi finantsturu ebastabiilsuseks, mis ilmnesid riskantsete hüpoteeklaenude kriisiga.

4.3

Muu hulgas mõjutavad kinnisvara ostu — eriti eluasemeks — (subjektiivsed) emotsionaalsed tegurid, millel ei ole mingit seost kinnisvara korrektse, mõistliku ja objektiivse hindamisega. Komisjoni iga meetme puhul hüpoteeklaenuturgude reguleerimiseks tuleb tõhususe tagamiseks lähtuda (nii objektiivsest kui subjektiivsest) taustsüsteemist.

4.4

Oleks huvitav töötada välja ettepanek (mida komitee võiks süvitsi analüüsida) hüpoteeklaenu alternatiivsete tõlgendamismudelite kohta. Selle kohaselt jagatakse iga laenutehing kahest passiivsest komponendist koosnevaks portfoolioks:

esimene komponent hõlmab varaga tagatud laenu, mille väärtus põhineb turuhinnal ja kinnisvaraväärtuse võimalikul muutumisel;

teine komponent on eesmärgipärane isiklik laen, mille väärtus tehakse kindlaks laenuvõtja suutlikkuse ja majanduslik-rahaliste tulevikuväljavaadete alusel.

4.5

Kaheastmelise hüpoteeklaenusüsteemi vastuvõtmine võib pakkuda teatud eeliseid, mida tuleks süvendada ja analüüsida, nt

riskide hindamise lihtsustamine otstarbekuse aspektist (varaga tagatud laen) võrreldes laenuga, mis põhineb laenuvõtja (eesmärgipärane isiklik laen) maksesuutlikkusel;

võimalus kujundada läbipaistvad hinnad, mis peegeldavad kahe laenutehingu komponendiga kaasnevaid eri riskitasemeid (objektiivne varaga tagatud laen ja subjektiivne isiklik laen);

negatiivsete mõjude vähendamine finantssüsteemile, kui korraga jäävad laekumata ülemäärase hulga inimeste maksed, kes on laenu saanud, vastupidiselt hiljutistele kogemustele finantsturul (nn riskantsete hüpoteeklaenude kriis).

4.6

Euroopa Majandus- ja Sotsiaalkomitee loodab, et komisjon viib kõnealuse protsessi võimalikult kiiresti lõpule, ilmutab rohkem otsusekindlust ja loob eeldused selleks, et institutsiooniliste aspektide eraldamine võiks olla 28. süsteemi käivitamise alus.

Brüssel, 9. juuli 2008

Euroopa Majandus- ja Sotsiaalkomitee

president

Dimitris DIMITRIADIS


(1)  ELT C 65, 17.3.2006, lk 113, raportöör Umberto BURANI.

(2)  Vt eelmine allmärkus.

(3)  Vt Mõju hindamise aruanne (SEK(2007) 1683: Vastutuse välistamise avaldus ning lk 5 (dokument on kättesaadav üksnes inglise keeles).

(4)  Vt eelmine allmärkus, punkt 8.

(5)  Direktiiv 2004/39/EÜ finantsinstrumentide turgude kohta, mis võeti vastu 21. aprillil 2004 ja mis jõustus ning avaldati Euroopa Liidu Teatajas30. aprillil 2004.

(6)  Vt KOM(2005) 650 lõplik, 15. detsember 2005.