–

A, esindaja: advocaat M. Scheeper,

–

Tšehhi valitsus, esindajad: M. Smolek, J. Vláčil ja S. Šindelková,

–

Euroopa Komisjon, esindajad: M. van Beek ja N. Ruiz García,

1

Eelotsusetaotlus puudutab küsimust, kuidas tõlgendada nõukogu 5. aprilli 1993. aasta direktiivi 93/13/EMÜ ebaõiglaste tingimuste kohta tarbijalepingutes (EÜT 1993, L 95, lk 29; ELT eriväljaanne 15/02, lk 288) lisa punkti 1 alapunkti e.

2

Taotlus on esitatud ühelt poolt A kui sotsiaaleluruumi üürileandja ning teiselt poolt tema üürniku B ja allüürniku C vahelises kohtuvaidluses, mis eelkõige puudutab esiteks leppetrahvi selles eluruumis elamise kohustuse ja allüürimise keelu rikkumise eest ning teiseks summat, mis vastab kasule, mille B allüürimisest alusetult sai.

3

Direktiivi 93/13 artikkel 1 näeb ette:

„1.   Käesoleva direktiivi eesmärk on ühtlustada liikmesriikide õigus‑ ja haldusnormid, mis käsitlevad ebaõiglasi tingimusi müüja või teenuste osutaja ning tarbija vahel sõlmitud lepingutes.

2.   Lepingutingimused, mis põhinevad kohustuslikel [õigus‑ või haldusnormidel] ning nende rahvusvaheliste konventsioonide sätetel või põhimõtetel, millega liikmesriigid või ühendus on ühinenud, eelkõige transpordi valdkonnas, ei kuulu käesoleva direktiivi reguleerimisalasse.“ [täpsustatud sõnastus]

4

Direktiivi artikli 2 tähenduses on müüja või teenuste osutaja „füüsiline [või juriidiline] isik, kes käesoleva direktiiviga hõlmatavate lepingute raames toimib eesmärkidel, mis on seotud tema kaubandus‑, majandus‑ või kutsetegevusega, olenemata sellest, kas ettevõte on era‑ või riigiomanduses“. [täpsustatud sõnastus]

5

Direktiivi artiklis 3 on sätestatud:

„1.   Lepingutingimus, mille suhtes ei ole eraldi kokku lepitud, loetakse ebaõiglaseks, kui see on vastuolus heausksuse tingimusega ning kutsub esile lepinguosaliste lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste olulise tasakaalustamatuse, mis kahjustab tarbijat.

[…]

3.   Lisa sisaldab soovituslikku ja mittetäielikku loetelu tingimustest, mida võib pidada ebaõiglasteks.“

6

Direktiivi 93/13 artikli 4 lõikes 1 on ette nähtud:

„Ilma et see piiraks artikli 7 kohaldamist, võetakse lepingutingimuse hindamisel arvesse lepingu sõlmimise objektiks oleva kauba või teenuse laad ning viidatakse lepingu sõlmimisel kõigile sellega kaasnevatele asjaoludele ning kõigile teistele kõnealuse või muu lepingu tingimustele, millest see sõltub.“

7

Direktiivi artikli 6 lõikes 1 on sätestatud:

„Liikmesriigid sätestavad, et ebaõiglased tingimused lepingus, mille müüja või teenuste osutaja on […] tarbijaga sõlminud, ei ole [siseriiklikes õigusaktides sätestatud tingimustel] tarbijale siduvad ning [et leping jääb muus osas pooltele siduvaks, kui see saab kehtida ka ilma ebaõiglaste tingimusteta].“ [täpsustatud sõnastus]

8

Nimetatud direktiivi lisa kannab pealkirja „Tingimused, millele on viidatud artikli 3 lõikes 3“. Lisa punkti 1 alapunkt e on sõnastatud järgmiselt:

„Tingimused, mille eesmärk või tagajärg on:

[…]

[…]“.

9

Tsiviilseadustiku (Burgerlijk Wetboek) artiklis 6:104 on ette nähtud, et juhul kui isik, kes vastutab teise isiku ees õigusvastase teo või kohustuse rikkumise eest, on saanud sellest teost või rikkumisest kasu, võib kohus selle teise isiku taotlusel hinnata kahju suuruseks selle kasu või osa sellest.

10

Sotsiaaleluruumide üürile andmisega tegelev sihtasutus A andis 12. aprillil 2017 jõustunud lepinguga B‑le üürile Amsterdamis (Madalmaad) asuva sotsiaaleluruumi, mille igakuine üür on hetkel 648,96 eurot (edaspidi „kõnealune leping“).

11

Kõnealuse lepingu suhtes kehtivad eelkõige sotsiaalmajutuse üldtingimused 1. novembri 2016. aasta redaktsioonis (Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016; edaspidi „üldtingimused“). Need sisaldavad mitut leppetrahvi tingimust, mis on seotud eelkõige keeluga anda eluruumi allüürile, kohustusega eluruumis ise elada ja lepingu lõppemisel see täielikult vabastada. Üldtingimuste punkti 7.14 kohaselt peab üürnik eluruumi allüürile andmise keelu rikkumise korral maksma üürileandjale trahvi summas 5000 eurot, mis on automaatselt sissenõutav, ilma et see piiraks viimase õigust nõuda talle tekitatud kahju täielikku hüvitamist. Üldtingimused sisaldavad ka üldist (nn „täiendavat“) leppetrahvi tingimust, mida kohaldatakse juhul, kui üürnik ei täida mõnda oma lepingujärgset kohustust ja ühtegi konkreetset leppetrahvi tingimust ei kohaldata.

12

Pärast kohapealset kontrolli esitas A eelotsusetaotluse esitanud kohtule Rechtbank Amsterdam (Amsterdami esimese astme kohus, Madalmaad) hagi, milles taotles kõnealuse lepingu lõpetamist, nii üürniku B kui ka allüürniku C väljatõstmist, tähtajaks tasumata üüri ja allüürile andmise keelu rikkumise eest 5000 euro suuruse leppetrahvi tasumist ja sellest tuleneva kasu üleandmist, kuna B oli andnud asjaomase eluruumi allüürile suurema üüri eest kui see, mida ta pidi ise lepingu järgi tasuma.

13

Eelotsusetaotluse esitanud kohus tuvastas, et B ei täitnud eluruumis elamise kohustust ja rikkus eelkõige üldtingimuste punktis 7.14 ette nähtud allüürile andmise keeldu.

14

Eelotsusetaotluse esitanud kohtul on siiski kahtlusi seoses üldtingimuste punkti 7.14 võimaliku ebaõiglase olemusega direktiivi 93/13 artikli 3 lõike 1 tähenduses ja selle tõlgenduse osas, mis tuleneb 21. aprilli 2016. aasta kohtuotsusest Radlinger ja Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283).

15

Kuigi eelotsusetaotluse esitanud kohus on seisukohal, et eraldi käsitletuna ei ole see tingimus, mis näeb allüürile andmise keelu rikkumise korral ette 5000 euro suuruse leppetrahvi, ebaõiglane, kuna tegemist on sotsiaaleluruumiga, soovib nimetatud kohus siiski teada, kas ta ei peaks hindamisel arvesse võtma kõiki asjaomases lepingus sisalduvaid leppetrahvi tingimusi, nagu Euroopa Kohus selles kohtuotsuses täpsustas.

16

Sellega seoses viitab eelotsusetaotluse esitanud kohus asjaolule, et kõnealuse lepingu puhul on tõendatud vaid kaks omavahel tihedalt seotud lepingulise kohustuse rikkumist: nimelt on rikutud esiteks üürniku kohustust kasutada eluruumi isiklikult oma peamise elukohana ja teiseks selle allüürile andmise keeldu. Siiski taotleb A oma hagiga vaid seda, et talle makstaks kõnealuses lepingus ette nähtud leppetrahv seoses allüürimisega ning et B saadud kasu antaks talle välja mitte lepingu, vaid kahju hüvitamise valdkonnas üldkohaldatava tsiviilseadustiku artikli 6:104 alusel.

17

Nendel asjaoludel otsustas Rechtbank Amsterdam (Amsterdami esimese astme kohus) menetluse peatada ja esitada Euroopa Kohtule järgmised eelotsuse küsimused:

18

Kõigepealt tuleb märkida, et kõik põhikohtuasja pooled kuuluvad direktiivi 93/13 isikulisse kohaldamisalasse, kuna põhikohtuasja hageja A on sihtasutus, kelle ülesanne on pakkuda sotsiaaleluruumi üürileandmise teenust.

19

Direktiivi 93/13 artikli 2 kohaselt on „müüja või teenuste osutaja“ selle direktiivi tähenduses „füüsiline [või juriidiline] isik, kes käesoleva direktiiviga hõlmatavate lepingute raames toimib eesmärkidel, mis on seotud tema kaubandus‑, majandus‑ või kutsetegevusega, olenemata sellest, kas ettevõte on era‑ või riigiomanduses“. Käesoleval juhul ei sisalda eelotsusetaotlus ühtegi viidet sellele, et üürileandmine on sihtasutusele üksnes kõrvaltegevus või et tegemist ei ole tema majandustegevusega.

20

Nende kahe küsimusega, mida tuleb analüüsida koos, soovib eelotsusetaotluse esitanud kohus sisuliselt teada, kas direktiivi 93/13 artikli 3 lõikeid 1 ja 3 ning artikli 4 lõiget 1 tuleb tõlgendada nii, et juhul, kui liikmesriigi kohus kontrollib, kas tarbijaga sõlmitud lepingus sisalduv tingimus võib olla ebaõiglane nende sätete tähenduses, tuleb arvesse võtta kõiki selle lepingu tingimusi või ainult mõnda neist, ning kas, hinnates täpsemalt, kas tarbijalt nõutava hüvitise summa on ebaproportsionaalselt suur direktiivi lisa punkti 1 alapunkti e tähenduses, tuleb arvesse võtta kõiki selle lepingu tingimusi või ainult mõnda neist.

21

Käesoleval juhul on need küsimused tekkinud kohtuvaidluse raames, milles üürileandja nõuab lisaks kõnealuse lepingu lõpetamisele ja elanike väljatõstmisele ka leppetrahvi maksmist allüürimise keelu rikkumise eest ning sellest allüürimisest saadud kasu väljaandmist.

22

Selleks puhuks sisaldab esiteks – nagu nähtub ka eelotsusetaotlusest – kõnealune leping sõnaselget tingimust, mis keelab allüüri. Teiseks nõutakse allüürist saadud kasu väljaandmist tsiviilvastutust käsitlevate riigisiseste õigusnormide, käesoleval juhul tsiviilseadustiku artikli 6:104 alusel.

23

Sellega seoses tuleb silmas pidada, et direktiiv 93/13 seab liikmesriikidele kohustuse näha ette mehhanism, mis tagaks, et kõiki lepingutingimusi, mille suhtes ei ole eraldi kokku lepitud, saaks kontrollida, et hinnata nende võimalikku ebaõiglust (7. novembri 2019. aasta kohtuotsus Profi Credit Polska, C‑419/18 ja C‑483/18, EU:C:2019:930, punkt 53 ja seal viidatud kohtupraktika).

24

Vastavalt direktiivi 93/13 artikli 3 lõikele 1 loetakse selline lepingutingimus ebaõiglaseks, kui see on vastuolus heausksuse tingimusega ning kutsub esile lepinguosaliste lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste olulise tasakaalustamatuse, mis kahjustab tarbijat. Direktiivi artikli 3 lõikes 3 on märgitud, et selle direktiivi lisa sisaldab soovituslikku ja mittetäielikku loetelu tingimustest, mida võib pidada ebaõiglasteks. Seega, kuigi asjaolu, et liikmesriigi kohtule hindamiseks esitatud tingimuse sisu vastab selles lisas toodud tingimuse sisule, ei tähenda automaatselt ja iseenesest seda, et see tingimus on ebaõiglane, kujutab see endast siiski olulist asjaolu, millele see kohus võib tugineda talle selliselt esitatud lepingutingimuse ebaõigluse hindamisel (vt selle kohta 26. aprilli 2012. aasta kohtuotsus Invitel, C‑472/10, EU:C:2012:242, punkt 26).

25

Nimetatud direktiivi artikli 4 lõike 1 kohaselt peab liikmesriigi kohus tema menetluses oleva nõude aluseks oleva lepingutingimuse võimalikku ebaõiglust hinnates võtma arvesse kõiki teisi selle lepingu tingimusi (vt selle kohta 16. novembri 2010. aasta määrus Pohotovosť, C‑76/10, EU:C:2010:685, punkt 59; 21. aprilli 2016. aasta kohtuotsus Radlinger ja Radlingerová, C‑377/14, EU:C:2016:283, punkt 94, ja 11. märtsi 2020. aasta kohtuotsus Lintner, C‑511/17, EU:C:2020:188, punkt 46).

26

Vastavalt Euroopa Kohtu väljakujunenud praktikale on lepingutingimuste ebaõigluse hindamisel üksikjuhtumi asjaolude arvestamine ja kohustus võtta arvesse kõiki muid lepingutingimusi põhjendatud asjaoluga, et vaidlustatud tingimuse kontrollimisel peab arvestama kõigi asjaoludega, mis võivad olla sellest tingimusest kui tervikust arusaamiseks asjakohased, kuna asjaomase lepingu sisust sõltuvalt võib selle tingimuse ebaõigluse hindamiseks olla vajalik hinnata nimetatud lepingu kõigi tingimuste kumuleeruvat mõju (vt selle kohta 21. aprilli 2016. aasta kohtuotsus Radlinger ja Radlingerová, C‑377/14, EU:C:2016:283, punkt 95, ja 11. märtsi 2020. aasta kohtuotsus Lintner, C‑511/17, EU:C:2020:188, punkt 47). Kõik lepingutingimused ei ole nimelt samavõrd olulised ning konkreetse lepingutingimuse seotus teiste sätetega sõltub kindlasti nende vastavast ulatusest ja sellest, mil määral iga tingimus aitab kaasa lepinguosaliste asjaomasest lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste võimalikule olulisele tasakaalustamatusele direktiivi 93/13 artikli 3 lõike 1 tähenduses.

27

Seega, erinevalt kohtuasjast, milles tehti 21. aprilli 2016. aasta kohtuotsus Radlinger ja Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283), millele eelotsusetaotluse esitanud kohus oma eelotsusetaotluses viitab ja mis puudutas lepingut, mille üks ja sama rikkumine tõi kaasa mitme leppetrahvi tingimuse üheaegse kohaldamise, tuleb täpsustada – nagu kinnitasid ka kõik käesolevas kohtuasjas kirjalikke seisukohti esitanud huvitatud pooled –, et kui need kaks leppetrahvi tingimust on seotud ühe ja sama rikkumisega, nagu selle kohtuotsuse aluseks olnud kohtuasjas, siis tuleb neid tingimusi hinnata kumulatiivselt.

28

Kuigi käesoleval juhul viitab eelotsusetaotluse esitanud kohus muude konkreetsete leppetrahvi tingimuste ja nn täiendava leppetrahvi tingimuse olemasolule kõnealuses lepingus, märgib eelotsusetaotluse esitanud kohus siiski, et A hagi ei tugine nendele, mistõttu ei saa sama rikkumise eest kohaldada kumulatiivseid karistusi.

29

Seega, nagu leiab ka eelotsusetaotluse esitanud kohus, ei ole lahendus, mille Euroopa Kohus valis 21. aprilli 2016. aasta kohtuotsuses Radlinger ja Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283) seoses tarbijakrediidilepinguga, otseselt ülekantav sellisele olukorrale, nagu on kõne all põhikohtuasjas ja mille puhul sotsiaaleluruumi üürileandja nõuab ühe leppetrahvi tasumist.

30

Eelotsusetaotluse esitanud kohtu ülesanne on siiski kontrollida, kas sama rikkumise puhul tugineb müüja või teenuste osutaja tarbija vastu lepingu muudele tingimustele või saab neile tugineda tarbija vastu esitatud eraldiseisvates hagides. Kui see on nii, siis peab eelotsusetaotluse esitanud kohus võtma arvesse kõigi nende tingimuste kohaldamise kumulatiivset mõju, isegi kui need tingimused ei näi iseenesest ebaõiglased, et hinnata, kas talle esitatud nõude aluseks olev lepingutingimus on ebaõiglane.

31

Igal juhul tuleb silmas pidada, et lepingutingimuse võimaliku ebaõigluse hindamisel peab eelotsusetaotluse esitanud kohus tegema otsuse lepingutingimuse kvalifitseerimise kohta konkreetse juhtumi asjaolude pinnalt ning Euroopa Kohus peab direktiivi 93/13 sätetest välja tooma kriteeriumid, mida liikmesriigi kohus võib või peab kohaldama, kui ta hindab lepingutingimusi nende alusel (vt selle kohta 23. aprilli 2015. aasta kohtuotsus Van Hove, C‑96/14, EU:C:2015:262, punkt 28 ja seal viidatud kohtupraktika).

32

Selle kohta on Euroopa Kohus korduvalt leidnud, et arvesse tuleb võtta kohustuse laadi kõnealuste lepinguliste suhete raames, eelkõige selle kohustuse võimalikku olulisust (vt selle kohta 14. märtsi 2013. aasta kohtuotsus Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, punkt 73; 14. novembri 2013. aasta kohtumäärus Banco Popular Español ja Banco de Valencia, C‑537/12 ja C‑116/13, EU:C:2013:759, punkt 70, ning 26. jaanuari 2017. aasta kohtuotsus Banco Primus, C‑421/14, EU:C:2017:60, punkt 66).

33

Mis puudutab käesoleval juhul üldtingimuste punkti 7.14, siis sellega karistatakse kõigi allüürimise keelu ja eluruumi isiklikult kasutamise kohustuse rikkumiste eest. Kui üürileping puudutab sotsiaaleluruume, on ilmne, et selline keeld ja kohustus omavad erilist tähendust, olles osa lepingulise suhte olemusest.

34

Mis puudutab kahjuhüvitist ja viivist, mida A nõuab B poolt allüüri eest saadud kasu ulatuses, mis olenevalt olukorrast liidetakse lepingus ette nähtud 5000 euro suurusele hüvitisele, siis tuleb silmas pidada, et vastavalt direktiivi 93/13 artikli 1 lõikele 1 ja artikli 3 lõikele 1 kohaldatakse seda direktiivi müüja või teenuste osutaja ja tarbija vahel sõlmitud lepingutes sisalduvatele tingimustele, mille suhtes ei ole eraldi kokku lepitud (7. novembri 2019. aasta kohtuotsus Profi Credit Polska, C‑419/18 ja C‑483/18, EU:C:2019:930, punkt 51 ja seal viidatud kohtupraktika, ning 4. juuni 2020. aasta kohtuotsus Kancelaria Medius, C‑495/19, EU:C:2020:431, punkt 24).

35

Käesoleval juhul nähtub Euroopa Kohtule esitatud toimikust, et see kahju hüvitamise nõue ei põhine mitte üürilepingul, vaid tsiviilvastutust käsitlevatel riigisisestel õigusnormidel, täpsemalt tsiviilseadustiku artiklil 6:104, milles on ette nähtud, et juhul kui isik, kes vastutab teise isiku ees õigusvastase teo või kohustuse rikkumise eest, on saanud sellest teost või rikkumisest kasu, võib kohus selle teise isiku taotlusel hinnata kahju suuruseks selle kasu või osa sellest.

36

Nii on asjaolu, et nõude aluseks on riigisisesed õigusnormid, takistuseks sellise riigisisese õiguse sätte nagu tsiviilseadustiku artikkel 6:104 kuulumisele direktiivi 93/13 kohaldamisalasse.

37

Seejuures tuleb asjaomase lepingutingimuse ebaõigluse hindamisel arvestada ka normatiivset konteksti, mis koos selle sättega määratleb poolte õigused ja kohustused (vt analoogia alusel 15. märtsi 2012. aasta kohtuotsus Pereničová ja Perenič, C‑453/10, EU:C:2012:144, punkt 42).

38

Eelotsusetaotluse esitanud kohtu ülesanne on siiski kontrollida, mil määral saab tsiviilseadustiku artikli 6:104 – mis näeb ette alusetult saadud summa, nagu põhikohtuasjas kõne all oleva üüri väljanõudmise nõuet – kohaldamist samastada sanktsiooniga.

39

Kõiki eeltoodud kaalutlusi arvesse võttes tuleb esitatud küsimustele vastata, et direktiivi 93/13 artikli 3 lõikeid 1 ja 3 ning artikli 4 lõiget 1 tuleb tõlgendada nii, et kui liikmesriigi kohus kontrollib tarbijaga sõlmitud lepingus sisalduva tingimuse võimalikku ebaõiglust nende sätete tähenduses, tuleb selle direktiivi kohaldamisalasse kuuluvate tingimuste hulgas arvesse võtta asjaomase lepingutingimuse ja muude tingimuste vastastikuse mõju määra, eelkõige nende vastava ulatuse alusel. Selle direktiivi lisa punkti 1 alapunkti e tähenduses tarbijalt nõutava hüvitise summa võimaliku ülemäärasuse hindamisel tuleb oluline tähtsus omistada neile lepingutingimustele, mis puudutavad sama rikkumist.

40

Kuna põhikohtuasja poolte jaoks on käesolev menetlus eelotsusetaotluse esitanud kohtus pooleli oleva asja üks staadium, otsustab kohtukulude jaotuse liikmesriigi kohus. Euroopa Kohtule seisukohtade esitamisega seotud kulusid, välja arvatud poolte kohtukulud, ei hüvitata.

Esitatud põhjendustest lähtudes Euroopa Kohus (kuues koda) otsustab:

Nõukogu 5. aprilli 1993. aasta direktiivi 93/13/EMÜ ebaõiglaste tingimuste kohta tarbijalepingutes artikli 3 lõikeid 1 ja 3 ning artikli 4 lõiget 1 tuleb tõlgendada nii, et kui liikmesriigi kohus kontrollib tarbijaga sõlmitud lepingus sisalduva tingimuse võimalikku ebaõiglust nende sätete tähenduses, tuleb selle direktiivi kohaldamisalasse kuuluvate tingimuste hulgas arvesse võtta asjaomase lepingutingimuse ja muude tingimuste vastastikuse mõju määra, eelkõige nende vastava ulatuse alusel. Selle direktiivi lisa punkti 1 alapunkti e tähenduses tarbijalt nõutava hüvitise summa võimaliku ülemäärasuse hindamisel tuleb oluline tähtsus omistada neile lepingutingimustele, mis puudutavad sama rikkumist.