a)

Rootsi elamukinnisvara hinnad on pikema aja jooksul oluliselt tõusnud. Viimastel aastatel on elamukinnisvara hinnad tõusnud kiiremini kui kodumajapidamiste sissetulek (kuigi märgatav on hinnakasvu aeglustumine viimastel kuudel). Sellest nähtub elamukinnisvara ülehindamine Euroopa Keskpanga ja Rahvusvahelise Valuutafondi prognooside alusel.

b)

Elamukinnisvara hindade areng kajastub ka Rootsi kodumajapidamiste võlatasemes. Võlataseme suhe kodumajapidamiste kasutavasse tulusse ja SKPsse kasvab ja on kõrgemal tasemel kui enamikus teistes liidu riikides. Näiteks kodumajapidamiste, kes võtsid uusi hüpoteeklaene 2015. aastal, hüpoteekvõlgnevus ületab keskmiselt neli korda nende kasutatava aastasissetuleku ning väike ei olnud ka nende kodumajapidamiste osakaal, kelle võetud uued laenud ületasid kasutatava aastasissetuleku üle seitsme korra. Kuigi Rootsi kodumajapidamiste hoiuste määr ja varade tase on kõrge, moodustab suure osa nende varadest elamukinnisvara ja pensioniskeemid, mille väärtus ja likviidsus ei ole pingelises turuolukorras vastupidavad. Lisaks puuduvad kvaliteetsed andmed nende varade jaotumise kohta kodumajapidamiste vahel.

c)

Lisaks tsüklilistele teguritele lisavad elamukinnisvarahindade ja kodumajapidamiste kõrge võlakoormuse tõusule kiirust ka struktuurilised tegurid. Mõned nendest faktoritest on väljaspool Rootsi ametiasutuste otsest kontrolli, näiteks demograafilised muutused, linnastumine ja sissetulekute kasv. Samas suurendavad elamukinnisvara haavatavuse kuhjumist tegurid, mis on ametiasutuste poolt kontrollitavad, näiteks kinnisvaraga seotud maksustamiskord (eluasemeomanike maksusoodustused, võimalus hüpoteegiintressi maksust maha arvata, kapitalitulude maks) ja piirangud pakkumise poolel (rangelt reguleeritud üüriturg ja juriidilised piirangud uue elamispinna ehitusega seoses). Sellistes olukordades võiks kasutada makrotasandi finantspoliitika meetmeid, et suurendada finantssüsteemi ja kodumajapidamiste eelarvete vastupidavust, kui struktuurimõjutustes tulenevat haavatavust ei saa muul viisil struktuurireformidega käsitleda.

d)

Majandus- või finantsšoki tulemusel, näiteks tööpuuduse kasvu ja/või sissetuleku või elamukinnisvarahindade langusega, võib suurema võlakoormusega kodumajapidamistel osutuda raskeks oma laenusid teenindada ja hüpoteeklaenude kohustuste rikkumine võib suureneda, millest tuleneb pankade otsene laenukahjum, eriti kui esineb ka elamukinnisvarahindade langus. Lisaks sellele võib majanduse negatiivse arengukäigu teostumisel sellega seotud negatiivne mõju kodumajapidamiste sissetulekule ja varale esialgset šokki veelgi võimendada, mis võimendab ka negatiivset otsest ja kaudset mõju finantsstabiilsusele (näiteks juhul, kui kodumajapidamised peavad oma hüpoteeklaenude teenindamiseks vähendama tarbimist).

e)

Elamukinnisvarahindade ja kodumajapidamiste ebasoodne liikumine võib kaasa tuua riski ka pangandussüsteemile. Negatiivset riski võib suurendada Rootsi pankade ulatuslik tuginemine turu- ja välisvääringus rahastamisele. Põhja- ja Baltimaade pankade omavaheline seotus võib kaasa tuua olulise piiriülese ülekandumise pangandussüsteemide vahel, kui selle regiooni riikides esineb elamukinnisvaraga seotud pingeid. Siiski on Rootsi pangandussektor hästi kapitaliseeritud ja kasumlik võrreldes Euroopaga ning laenuandmise standardid on usaldusväärsed. Rootsi pangandussüsteemi suhtes läbi viidud stressitestid osutavad, et see on vastupidav raske makromajandusliku halvenemise olukorras. Lisaks on Rootsi ametiasutused Rootsi pangandussektori vastupidavuse tõstmiseks vastu võtnud mitmeid meetmeid, s.h kapitalipuhvrid, kõrgemad kapitalinõuded hüpoteeklaenude riskipositsioonide osas ja erinevate likviidsuskatte nõuete kehtestamine olenevalt vääringust.

f)

ESRN võtab arvesse kodumajapidamiste võlakoormuse ja elamukinnisvarahindadega seotud haavatavuse osas rakendatud meetmeid. Eeldatakse, et teataval määral avaldab haavatavuse kuhjumisele mõju 2010. aastal vastu võetud 85 % piirang laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarvule uute hüpoteekide osas ning amortisatsiooninõue 2016. aastal. Kuigi need poliitikameetmed on kohased, võttes arvesse elamukinnisvara haavatavuse olemust Rootsis, võib selle käsitlemiseks sellest mitte piisata. Kuna meetmeid kohaldatakse ainult uute eluasemelaenude suhtes, võtab kodumajapidamiste võlakoormusega seotud haavatavuse oluline vähenemine aega,