1.

Komisjon heidab Austria Vabariigile ette direktiivi 2004/18/EÜ ( 2 ) rikkumist seetõttu, et Viini linnavalitsusega seotud avalik-õiguslik asutus (Stadt Wien-Wiener Wohnen; edaspidi „Wiener Wohnen“) sõlmis 25. mail 2012 eraõigusliku ettevõtjaga ilma selle direktiivi nõudeid järgimata sellele ettevõtjale kuuluval maal büroohoone Gate 2 ehitamiseks ehitustööde riigihankelepingu, mille selle allkirjastajad kvalifitseerisid rendilepinguks ( 3 ).

2.

Komisjon tugineb reale asjaoludele, millest tema arvates ilmneb, kuidas Wiener Wohnen (kelle hankija staatuses vaidlust ei ole) mõjutas otsustavalt hoone Gate 2 projekteerimist ja ehitamist. Ta järeldab sellest eeldusest, et kuigi pooled sõlmisid lepingu kinnisasja rentimise kohta, oli tegelikult tegemist ehitustööde riigihankelepinguga, mille maksumus ületab direktiiviga 2004/18 kehtestatud alampiiri.

3.

Austria Vabariik vaidleb komisjoni väitele vastu, kuna ta leiab, et kohaldatav on direktiivi 2004/18 artikli 16 punkt a, millega tehakse selles direktiivis ette nähtud hankemenetluste nõudest hoonete rentimise riigihankelepingute jaoks erand.

4.

Artikkel 2 („Lepingute sõlmimise põhimõtted“) sätestab:

„Ostjad kohtlevad ettevõtjaid võrdselt ja mittediskrimineerivalt ning tegutsevad läbipaistval viisil.“

5.

Artiklis 16 („Konkreetsed erandid“) on märgitud:

„Käesolevat direktiivi ei kohaldata teenuste riigihankelepingute suhtes, mis käsitlevad:

[…]“.

6.

Artikkel 28 („Avatud, piiratud ja läbirääkimistega menetluse ning konkurentidega peetavate dialoogide kasutamine“) sätestab:

„Hankelepingute sõlmimisel kasutavad ostjad siseriiklikke menetlusi, mida kohandatakse käesoleva direktiivi eesmärkidele.

[…]“.

7.

Föderaalse riigihangete seaduse ( 4 ) § 10 lõige 8 kordab direktiivi 2004/18 artikli 16 punkti a.

8.

Komisjon väitis oma 25. juuli 2016. aasta ametlikus kirjas, et lepingu sõlmimine ilma eelneva avalikustamiseta rikub direktiivi 2004/18 artikleid 2, 28 ja 35.

9.

Austria Vabariik tunnistas 26. septembri 2016. aasta vastuses, et hankelepingu sõlmimine kuulub direktiivi 2004/18 kohaldamisalasse ja et ta oleks pidanud korraldama selle direktiivi kohase hankemenetluse. ( 5 )

10.

Austria Vabariik püüdis oma 27. veebruari 2017. aasta täiendavates seisukohtades ( 6 ) kompromissile jõudmiseks juhtumi asjaolusid selgitada ja tunnistas taas oma kohustuste rikkumist. Järgnevates seisukohtades ( 7 ) rõhutas ta, et ta kavatseb tagada riigihangete õiguse edaspidi järgimise, eelkõige lepinguregistri kaudu.

11.

Komisjon palus 18. mail 2018 põhistatud arvamuses, mis koostati pärast seda, kui ta oli võtnud teadmiseks, et Austria Vabariik tunnistab oma kohustuste rikkumist, Austria Vabariigil võtta sobivad meetmed, mida ei olnud seni nõuetekohaselt võetud.

12.

Austria Vabariik muutis 18. juuli 2018. aasta menetlusdokumendis oma varasemat lähenemist ja lükkas talle rikkumise kohta tehtud etteheited tagasi.

13.

Komisjon esitas 12. juulil 2019 hagiavalduse, milles palus Euroopa Kohtul tuvastada, et „Austria Vabariik on rikkunud direktiivi 2004/18 artiklitest 2 ja 28 ning artikli 35 lõikest 2 tulenevaid kohustusi, kuna Stadt Wien-Wiener Wohnen sõlmis 25. mai 2012. aasta lepingu Viinis Guglgasse tänaval 2–4 asuva büroohoone kohta otse ilma hankemenetlust korraldamata ja vastavat teadet edastamata“. Ta palus ühtlasi kohtukulud välja mõista kostjalt.

14.

Austria Vabariik esitas 19. septembril 2019 kostja vastuse, milles palus jätta hagi rahuldamata ja mõista kohtukulud välja komisjonilt.

15.

Repliik ja vasturepliik esitati vastavalt 25. oktoobril 2019 ja 16. jaanuaril 2020.

16.

Euroopa Kohus otsustas kohtuistungit mitte korraldada, kuid esitas Austria Vabariigile kirjalikud küsimused, millele viimane vastas 8. juulil 2020. Komisjon kommenteeris seda vastust oma 24. juuli 2020. aasta seisukohtades.

17.

Sellel liikmesriigi kohustuste rikkumise hagil on kaks üsna erinevat tahku:

18.

Euroopa Kohtu roll läheb selles vaidluses pelgalt liidu õiguse tõlgendamisest kaugemale ja sarnaneb pigem tsiviilkohtu rolliga, kes peab esitatud tõendeid arvestades kindlaks tegema, kuidas faktilised asjaolud aset leidsid ja mis tüüpi lepinguline suhe tegelikult oli.

19.

Oma analüüsis keskendun ma kõigepealt õiguslikele aspektidele otseses mõttes. Paradoksaalselt on just need kõige vähem vaidlust tekitanud – võib-olla seetõttu, et on juba olemas Euroopa Kohtu praktika, mis selgitab kohaldatavate õigusnormide sisu.

20.

Teiseks kaalun ma esitatud argumente ja tõendeid, et võtta seisukoht faktiliste asjaolude ja lepingu kvalifitseerimise suhtes.

21.

Selle sätte kohaselt ei kohaldata direktiivi 2004/18 „teenuste riigihankelepingute suhtes, mis käsitlevad […] maa, olemasolevate ehitiste või muu kinnisvara või sellega seotud õiguste omandamist või rendilevõtmist mis tahes rahaliste vahenditega“.

22.

Euroopa Kohus ei piirdu sellega, et ta lihtsalt aktsepteerib seda, kuidas võiksid pooled oma lepingulist suhet kvalifitseerida. Kas see leping – olenemata sellest, et lepingu allkirjastajad nimetasid seda rendilepinguks – kuulub või ei kuulu ehitustööde hankelepingu kategooriasse, mis kuulub direktiivi 2004/18 kohaldamisalasse, on küsimus, mis tuleb lahendada selle direktiivi kohaselt ( 8 ).

23.

Euroopa Kohus on sedastanud, et „[…] mõiste „riiklikud ehitustöölepingud“ hõlmab kõiki tehinguid, mille raames hankija ja ettevõtja sõlmivad rahaliste huvidega seotud lepingu, olenemata lepingu formaalsest kvalifikatsioonist, mille objektiks on ehitustöö [sama direktiivi artikli 1 lõike 2 punkti b] tähenduses. Peamine tingimus on seejuures see, et asjaomane ehitustöö peab olema teostatud vastavalt hankija kindlaksmääratud nõuetele, teostamiseks kasutatud vahendid ei ole seevastu olulised“ ( 9 ).

24.

Kohtuotsuses Impresa Pizzarotti lisas Euroopa Kohus, et „kui leping sisaldab nii ehitustööde riigihankelepingu kui ka teist tüüpi lepingu elemente, määratakse tema kvalifikatsioon ja see, millist liidu õigusnormi tuleb kohaldada, selle lepingu peamist eesmärki arvestades“ ( 10 ).

25.

Kohtuotsuses Helmut Müller lähtus Euroopa Kohus tasulisuse nüansist ja täpsustas, et hankija poolt ehitustööde riigihankelepingu raames saadud sooritus, mis peab talle pakkuma otsest majanduslikku huvi, „seisneb nende hankija poolt nõutud ehitustööde teostamises“. See majanduslik huvi on olemas siis, kui hankija saab lepingu objekti omandiõiguse, aga võib „seisneda ka selles, kui on ette nähtud, et hankija saab õiguse, mis tagab talle võimaluse kontrollida lepingu esemeks olevate ehitiste kasutamist tulenevalt nende avalikust kasutusviisist“ ( 11 ).

26.

Selle kontrollimise võimaluse võib saada rendilepinguga vastavalt selle eritingimustele. Seda kinnitab direktiivi 2014/24/EL ( 12 ) põhjendus 4, mis vaatamata sellele, et see ei ole käesoleval juhul ratione temporis kohaldatav, sisaldab sama hoonete rendilepingute erandit, mis on direktiivis 2004/18 ( 13 ).

27.

Täpsemalt tehti kohtuotsus Impresa Pizzarotti seoses ühe veel ehitamata hoone rentimisega (et majutada seal Itaalia Bari kohtumaja), mille Euroopa Kohus kvalifitseeris pärast selle sisu analüüsimist ehitustööde riigihankeks, mille suhtes kohaldatakse liidu selle valdkonna õigusnorme.

28.

Asjaoludest, mis viisid selle tulemuseni, rõhutatakse seda, et hankelepingu põhieesmärk oli „sellise hoone ehitamine, mis vastab hankija väljendatud vajadustele, […] isegi juhul, kui see leping sisaldab asjaomase hoone üürileandmise kohustust“ ( 14 ), ja et hankija oli „võtnud meetmed, et määratleda ehitist iseloomustavad omadused või vähemalt, et avaldada otsustavat mõju selle kavandamisel“ ( 15 ).

29.

Selles kohtuasjas rõhutas Euroopa Kohus, et „lepingu peamine eesmärk on ehitamine, mida selle hoone hilisem üürile andmine tingimata eeldab“, ja et kavandatava hoone teostamine vastab „hankija kindlaksmääratud nõuetele“ ( 16 ). Ta järeldas sellest, et ehitustööde riigihanget käsitlevad liidu õigusnormid on kohaldatavad.

30.

Lisan, et direktiivi 2004/18 artikli 16 punkti a erand puudutab sõna-sõnalt „olemasolevate ehitiste“ rendileandmist. Seega näib kaheldav, et see hõlmab ka nende hoonete rendileandmist, mida ei ole olemas, st mida ei ole veel ehitatud, ( 17 ) kuigi just seda viimati nimetatud tõlgendust aktsepteeris Euroopa Kohus kohtuotsuses Impresa Pizzarotti.

31.

Selleks et sellise tõlgendusega ei laiendataks erandit ülemäära, ( 18 ) tuleb välistada, et hankija varjab näiliselt pikaajalise rendilepingu all otsest tellimust (ilma avalikustamiseta ja reguleeritud hankemenetluseta) sellise hoone ehitamiseks, mis vastaks tema vajadustele ja mille projekteerimises ja teostamises ta täidab olulist osa.

32.

Euroopa Kohtu praktika tõendamiskoormise jagunemise kohta liikmesriigi kohustuste rikkumise menetlustes võib kokku võtta järgmiselt.

33.

Wiener Wohneni 25. mai 2012. aasta lepingut ei sõlmitud „tavalise“ kinnisasja rendileandmise kohta, kuna see avalik-õiguslik asutus kontrollis ehitustööde teostamist samamoodi, nagu seda teeks arendaja.

34.

Leping tugineb kahele lisale ( 22 ), mis sisaldavad poolte vahel kokku lepitud spetsifikatsioone, mis lähevad palju kaugemale sellest, mis on tavaliselt kokku lepitud rendilepingus. ( 23 )

35.

Wiener Wohnen tellis 2012. aastal ühelt teenuseosutajalt ( 24 ) Viini büroohoonete turu analüüsi. Selle analüüsi kohaselt vastasid tingimustele kümnest potentsiaalselt sobivast asukohast kuus ja Gate 2 oli kõige sobivam. Selles analüüsis tunnistatakse, et Wiener Wohnenil oli võimalus projekti kavandamist mõjutada.

36.

Austria Vabariik möönis, et Gate 2 hoone ehitamine oleks olnud kaheldav, kui Wiener Wohnen ei oleks vaidlusalust lepingut sõlminud.

37.

Wiener Wohnen telliski, nagu oleks ta arendaja, äriühingult SET Bauprojektierung GmbH, kes on spetsialiseerunud ehitusprojektide väljatöötamisele, ehitustööde teostamise järelevalve.

38.

Komisjon väidab repliigis järgmist.

39.

Austria Vabariik märgib lepingu sõlmimisele eelnenud konteksti selgitades, et Wiener Wohnen on Euroopa suurim munitsipaaleluasemete haldaja ja ta vastutab sellena enam kui 500000 inimese eest ligikaudu 200000 munitsipaalelamus.

40.

Ettevõtja strateegilise ümberorienteerimise raames otsustati koondada ühte kohta kõik tema ruumid, mis asusid varem Viini linnas laiali. Uus asukoht pidi olema valmis uue korralduse jõustumise ajal (2014. aasta lõpp) ja seal pidi olema ruumi vähemalt 750 töötajale ning kavandatud juurdeehituse ehitamise korral kuni 1000 töötajale.

41.

Kuna tema vajadustele vastavat hoonet ei olnud võimalik osta või ehitada, ( 29 ) oli ainus Wiener Wohnenile kättesaadav võimalus rentida standardne büroohoone, mis on juba olemas või mis on juba planeeritud.

42.

Et saada üldine ülevaade Viini turul saada olevatest büroohoonetest, mis vastaksid tema nõuetele, tellis Wiener Wohnen 2012. aasta alguses Immovementilt selle turu üldanalüüsi.

43.

Valikukriteeriumid sisaldasid miinimumnõudeid: kasulik pind üle 20000 m2; võimalus kasutada allkorrust klienditeeninduseks; piisav parkimiskohtade arv (vähemalt 300) ja büroode üleandmine hiljemalt 2014. aasta kolmanda kvartali lõpuks.

44.

Immovementi analüüsis identifitseeriti kümme büroohoonet, millest mõned olid juba ehitatud või olid ehitusjärgus, samas kui teised olid projekteeritud, aga ei olnud veel ehitatud. Neist kümnest kuus vastasid Wiener Wohneni nõuetele, kusjuures kõige sobivam oli Gate 2.

45.

Selle analüüsi koostamise ajal oli hoone Gate 2 planeerimine juba lõpule viidud. Hoone plaanid olid valmis, kuid projekti ei oldud veel ellu viidud.

46.

Peale mõne nõudmise pindala ja parkimiskohtade arvu osas puudutasid rendilepingu läbirääkimised eelkõige rendisumma suurust ja tegevuskulusid.

47.

Ainsad tööde aspektid, milles sai Wiener Wohnen sekkuda, olid ruumijaotus ja büroode kasutamine ning renditud pindade põhivarustus. Seda sekkumist piiras hoone struktuur ja see puudutas seadmetega seotud väiksemaid üksikasju.

48.

Nii „Kirjelduses“ kui ka „Täienduses“ kehtestati ainult nõuded, millele peavad imperatiivsete normide alusel vastama kõik kaasaegsed büroohooned.

49.

Lepingu sõlmimise ajal Austrias valitseva õigusteooria ja kohtupraktika kohaselt kehtis selliste büroohoonete rendileandmise suhtes, mille ehitus ei olnud veel lõpetatud, kuid mis olid juba täielikult planeeritud, BVergG 2006 § 10 punktis 8 (mis vastab direktiivi 2004/18 artikli 16 punktile a) sätestatud erand.

50.

Sama õigusteooria kohaselt oli ehitise projekteerimisele avaldatava tegeliku mõju ulatus otsustava tähtsusega selle kindlakstegemisel, kas tegemist on rendilepingu või ehituslepinguga. Selles kontekstis on oluline roll sellel, kas on olemas valmis projektid ja ehitusluba, mis on antud enne rendilepingu läbirääkimiste alustamist.

51.

Mis puutub hoonesse Gate 2, siis see oli planeeritud üldise büroohoonena, ilma et oleks silmas peetud konkreetseid rentnikerühmi ega erivajadusi.

52.

Wiener Wohnen ei olnud ainus selle büroohoone rentnik. ( 30 ) Lisaks olid veel hiljuti mõned pinnad allrenditud äriühingule Wiener Wohnen Haus & Außenbetreuung GmbH.

53.

Mis puutub lepingu kestusesse, siis lepingut ei saa üldiselt korraliselt üles öelda enne 1. oktoobrit 2040 ja B-tiivas valikuliselt renditud pindade puhul enne 1. aprilli 2041. Wiener Wohnenil ei oleks seega võimalik lepingut ühepoolselt lõpetada – välja arvatud lepingu erakorralise ülesütlemise juhtudel – ilma rendileandja nõusolekuta.

54.

Mis puutub ehitustöö teostamise järelevalvesse, siis äriühingult SET Bauproktierung GmbH tellitud teenuse eesmärk oli tagada hoone käsutusse andmiseks ette nähtud tähtaegadest kinnipidamine, et ta tuvastaks võimalikud hilinemised või puudused piisavalt varakult. Wiener Wohnen sai seega võtta asjakohaseid meetmeid, näiteks pikendada veel tema kasutuses olevate hoonete rendilepinguid.

55.

Seda järelevalvet tehti ainult rendilepingu esemeks olevate ruumide suhtes, mitte hoone ülejäänud alade suhtes, näiteks tehnilised kütteseadmed, liftiseadmed, hoone automaatika või ühised või välised osad.

56.

Austria Vabariik kaitseb oma seisukohta nende muude argumentidega, millest mõned on lisatud tema vasturepliiki.

57.

Kohaldades selles kohtuasjas Euroopa Kohtu praktikat (eelkõige kohtuotsusest Impresa Pizzarotti tulenevat kohtupraktikat), tuleb esitatud argumente ja tõendeid analüüsides kindlaks teha, kas alles ehitamata hoone rendileandmise kõrval oli ka ehitustööde riigihankeleping, mis oli tegelikult lepingu põhiobjekt.

58.

Et seda saaks kindlaks määrata, tuleb kontrollida, kas lõplikult kinnitatud tööde projektis ja ehitise hilisema teostamise raames oli Wiener Wohnenil „otsustav mõju“ ja kas see hoone ehitati vastavalt „hankija kindlaksmääratud nõuetele“ ( 32 ).

59.

Lepingu sõlmimise ajal (25. mai 2012) ei olnud ettevõtja, kes on kinnistu omanik, mingeid ehitustöid alustanud. Lisaks ei olnud tal hoone rajamiseks luba. ( 33 )

60.

Kummutamaks järeldust, et hoone projekteeriti lepingu sõlmimise tulemusel, väidab Austria Vabariik, et Wiener Wohnen ei mõjutanud seda projekteerimist ja et hoone oli lepingu allkirjastamise ajal juba planeeritud.

61.

Kui see oli nii, siis oleks olnud loogiline, et Austria Vabariik esitab algse arhitektuuriprojekti (ja vajaduse korral ehitusloa), milles on ära toodud selle kirjeldused ja selle heakskiitmise kuupäev. Selle tõendiga, mis oli kostjale hõlpsasti kättesaadav, oleks tõendatud, et 25. mail 2012 oli täielik projekt olemas, ja saaks kontrollida, et ehitis vastab sellele.

62.

Selliste tõendite puudumisel kaldun objektiivsete hindamiselementide põhjal, mida ma järgmiselt selgitan ja mis on võetud toimikust, arvama, et see projekt ei olnud lõpule viidud ning et Wiener Wohneni tahe oli selle lõplikus kujunemises ja hoone ehitamises otsustava tähtsusega.

63.

Isegi kui möönda, et kinnistu omanikul oli 2012. aasta mais algne arhitektuuriprojekt olemas, on sellele vaatamata tehtud väga olulisi muudatusi, mida nõudis Wiener Wohnen lepingu allkirjastamiseks või hiljem, ning et need muudatused tehti hoone ehitamisel teoks.

64.

Dokumentide „Kirjeldus“ ja „Täiendus“ ( 34 ) (lepingu lisa 1.3) analüüsimisel neid tervikuna hinnates ilmneb, et Wiener Wohnen mitte ainult ei seadnud hoone projekti jaoks otsustava tähtsusega tingimusi, vaid tal oli õigus otsustada (ja ta tegelikult otsustaski), milline tuleb hoone lõplik struktuur.

65.

Nii nägi lepingu tingimus 1.9 Wiener Wohnenile ette võimaluse otsustada rajada B-tiiva 6.–8. korruse. Seda võimalust kasutati 25. oktoobril 2012. ( 35 )

66.

Sama kehtib ka hoone kahe tiiva vahelise silla kohta. Wiener Wohnenil oli õigus valida A- ja B-tiiva ühendamine sillaga, et hoonel oleks suletud süsteemi struktuur.

67.

Need kaks lisatud elementi on kahtlemata oluline arhitektuuriline lisand, mis mõjutab hoone struktuuri ja mida lepingu kohaselt ( 36 ) ei oleks ehitatud, kui Wiener Wohnen ei oleks seda otsustanud. Selle avalik-õigusliku asutuse tahe oli seega määrav, et ehitada hoone tema soovitud kuju ja tunnustega.

68.

Pealegi võib projekti graafiliste dokumentide (maketifotod ja plaanid) – nagu need on esitatud „Kirjelduses“ – võrdlemisel tegelikult ehitatud hoonega põgusalt peale vaadates täheldada olulisi erinevusi. Selles dokumendis olid hoone A- ja B-tiivad ühekõrgused ja ühendussilda ei olnud: Wiener Wohnen oli see, kes võis neid hoone struktuurilisi spetsifikatsioone omal äranägemisel muuta.

69.

Wiener Wohnenil oli seega võimalik mõjutada (ja ta tegelikult mõjutaski) otsustavalt algse ehitustööde projekti muutmist, tehes sellesse arhitektuurilisi muudatusi, nagu ta heaks arvas.

70.

Samale järeldusele jõuab Wiener Wohneni tellitud turu-uuringu põhjal, ( 37 ) mille tulemusel valiti välja kinnistu hoone Gate 2 rajamiseks.

71.

See dokument (mille, ma kordan, esitas Austria Vabariik) ei ole küll ametlik dokument, kuid see kajastab, kuidas ettevõtja, kelle poole Wiener Wohnen oli pöördunud asukoha valimiseks, mõistis oma kliendi seisukohta, lähtudes loogiliselt viimaselt saadud juhistest või teabest.

72.

Selle dokumendi „Management Summary“ sisaldab neid kinnitusi.

73.

Need hindamiselemendid kinnitavad, et Wiener Wohnen ei ole oma lepingupositsiooni poolest mitte lihtsalt tüüpiline rentnik, vaid tõeline ehitustööde tellija, kes määrab ehitusprojektis ja selle teostamises oma lahendused.

74.

Wiener Wohneni koostatud „Täienduses“ lisab see asutus ehitustöö spetsifikatsioonid, mis on nii üksikasjalikud ja kohati nii olulised, et need lähevad kaugemale sellest, mis rendileandja ja rentniku vahel tavaliselt kokku lepitakse. Vastupidi sellele, mida väidab Austria Vabariik, ei piirdu need spetsifikatsioonid üksnes nendega, mis on linnaplaneerimise eeskirjade alusel rangelt kohustuslikud.

75.

Tõsi, nagu väidab Austria Vabariik, võib veel ehitatava suure kinnisasja arendamisel (tulevane) rentnik omanikuga kokku leppida, et ehitises tehakse teatavad talle sobivad kohandused. Käesolevas asjas olid aga nõutud tingimused nii ulatuslikud ning Wiener Wohneni roll nii oluline, et need lähevad kaugemale sellest, mis on rendileandja ja rentniku vahelises suhtes tavaline.

76.

Veendumust, et Wiener Wohnen tegutses ehitise tellijana, kinnitab asjaolu, et ta määras paralleelselt omanikuga projekti teostamise järelevalvet tegema oma tehnikud. See ei ole samuti ülesanne, mida peaks tavaliselt täitma alles ehitatava hoone rentnik, kuna ei ole tavaline, et ta teeb järelevalvet ehitise üle, mis ei ole tema oma.

77.

Austria Vabariik annab selle kohta selgituse, mis mind ei veena. Ta väidab, et selle järelevalve eesmärk oli tagada hoone üleandmise tähtaegadest kinnipidamine. Ta lisab, et seetõttu sõlmis ta lepingu välise ettevõtjaga (SET Bauprojektierung GmbH), et see tuvastaks võimalikud hilinemised piisavalt varakult, et Wiener Wohnen saaks reageerida.

78.

Austria Vabariik märgib kostja vastuses, et SET Bauprojektierung GmbH oli tegelikult kohustatud jälgima tähtaegadest kinnipidamist, aga ka kontrollima pisteliselt seadmete paigalduse kvaliteeti. Kontroll hõlmas hoone kirjelduses ette nähtud kvaliteedi ja koguse järelevalvet ning korralist aruandlust Wiener Wohnenile. ( 38 )

79.

Need ülesanded lähevad kaugemale lihtsalt ehitustööde ajakavast kinnipidamise hindamisest. Veelgi enam, Austria Vabariigi enda argumentides, kus ta rõhutab üleandmistähtaegade tähtsust, on välja toodud, et leppetrahv hilinemise eest oli 30000 eurot päevas: see on seega piisavalt suur hüvitis selleks, et kompenseerida võimalikke üleminekulahendusi, kui omanik peaks jätma hoone õigel ajal üle andmata.

80.

Komisjon väitis, et ilma lepingu sõlmimiseta ei oleks hoonet ehitatud. Austria Vabariik omakorda tunnistab, et lepingu sõlmimine oli hoone ehitamiseks määrav: „juba planeeritud ja teostamiseks valmis büroohoone rentimine [oli] kindlasti ehitamise jaoks tõukejõuks“ ( 39 ).

81.

Selle tunnistamine näitab, et hankija majutusvajadused olid tegelikult ehitustööde teostamisel esmajärgulised. Ainuüksi sellest Austria Vabariigile ette heidetud liikmesriigi kohustuste rikkumise tuvastamiseks võib-olla ei piisa, kuid sellele lisandub asjaolu, et struktuurilised ja muud laadi ehituselemendid kohandati just nimelt nendele samadele vajadustele, nagu ma juba rõhutasin.

82.

Repliigi lisas C5 esitab komisjon dokumendi, mille on väljastanud ettevõtja (IC kontsern), kellelt oli ehitise uus omandaja (WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH) tellinud aruande. Selles dokumendis on märgitud, et „büroohoone Gate 2 planeerimine ja ehitamine asukohaga Viinis Guglgasse tänaval 2–4, 1030 vastab täielikult ainsa rentniku Wiener Wohneni vajadustele“ ( 40 ).

83.

Austria Vabariik piirdub vasturepliigis selle dokumendi õigusliku väärtuse vähendamisega ja kinnitamisega, et IC kontsernil ei olnud Wiener Wohneniga lepingulist suhet. See on ebapiisav vastus, kuna sellest dokumendist ilmneb, et IC kontserni sekkumine kestis 15. jaanuarist 2013 kuni 31. märtsini 2015 ning kattub seega Wiener Wohneni ehitusjärelevalvega.

84.

Kui IC kontsern neid ülesandeid täitis, tundis ta põhjalikult projekti, mille teostamise suhtes ta pidi järelevalvet tegema, ning tal oli võimalik esitada selle kohta põhjendatud arvamus.

85.

Samas tuleb lisada, et selline avalik-õiguslik asutus nagu Wiener Wohnen võib ja isegi peab (selleks et täita üldise huvi eesmärki, mis õigustab tema olemasolu) saama kasutada tema vajadustele kohandatud hooneid. Selles ei ole midagi ebanormaalset ja oleks loogiline näiteks, et ta valib valida olevate hoonete hulgast hoone välja sõltuvalt nendest vajadustest, mis kajastuvad hankedokumentide tingimustes.

86.

Küll aga võib talle ette heita (mida lõppkokkuvõttes komisjon teebki), et ta jätab selle valiku tegemiseks korraldamata riigihankemenetluse, mille käigus ta saab kõiki tagatisi ja esitatud pakkumusi arvestades pakkumusi omavahel võrrelda, et otsustada avalikes huvides kõige soodsama kasuks. Just see ongi direktiivi 2004/18 eesmärk.

87.

Komisjoni arvates on lepingu pikk kestus (sest lepingut ei saa korraliselt üles öelda enne 2040. aastat) ( 41 ) täiendav kaudne tõend selle kohta, et tegemist on millegi enamaga kui rendilepinguga. Teatava ajavahemiku jooksul saadud renditulu summat võib mõista kui edasilükkunud tasu ehitustööde enda eest.

88.

See argument oleks siiski nõudnud põhjalikumat majanduslikku analüüsi, milles võetaks arvesse ehitise amortisatsiooniperioodi ning omaniku kulusid hoone hooldamisel minimaalse lepinguperioodi jooksul. Nende andmete puudumisel ei saa selle argumendiga nõustuda.

89.

Asjaolu, et hoone Gate 2 oli mõeldud Wiener Wohneni vajaduste rahuldamiseks, seletab seda, et see avalik-õiguslik asutus hõivas selle hoone praktiliselt täielikult, mis on kooskõlas tema sekkumisega hoone planeerimisse ja ehitamisse.

90.

Austria Vabariik väidab tõendamaks, et Wiener Wohnen ei olnud hoone ainus kasutaja, et selle mõnes büroos oli ka teisi rentnikke.

91.

See argument ei ole aga veenev, kui on selge, et Wiener Wohnen, kellele on lepingu ühe tingimusega sõnaselgelt antud volitus, võis oma büroode kasutamise üle anda Viini linnavalitsuse talitustele või juriidilistele isikutele, milles on viimasel enamusosalus. ( 42 ) See näitab ainult seda, et hoonet tervikuna kasutati Viini linnavalitsuse avalike vajaduste jaoks, sealhulgas tema organite või abiüksuste vajaduste tarbeks.

92.

Seda ainuõigust ei sea kahtluse alla asjaolu, et hoones on üks väike büroo (158,45 m2), mida renditakse teabekeskusena munitsipaaltöötajate ametiühingule, või teisi ruume (2590,15 m2), mida allrenditakse äriühingule Wiener Wohnen Haus – Außenbetreuung GmbH. ( 43 ) Nendele asutustele, kes on põhirentnikuga seotud, allrenditud pind moodustab vaid 9,1% hoone kogupindalast.

93.

Mõlemad pooled vaidlesid selle üle, mida Austria Vabariik nimetas oma kostja vastuses „põhiloaks“ (ehitamise jaoks). ( 44 )

94.

Kui komisjon rõhutas asjaolu, et ehitusluba ei olnud lepingu sõlmimise ajal väljastatud, ( 45 ) ei esitanud Austria Vabariik ühtegi kindlat vastuargumenti, otsustades esitada pigem ebatäpseid argumente, mis seda faktilist asjaolu ei selgitanud.

95.

Repliigis tõstatas komisjon küsimuse, miks Austria Vabariik ei lisanud ehituslube, ja viimane vastas oma vasturepliigis, et Wiener Wohnen rentnikuna ei olnud nende lubade väljastamise menetluse osaline ning tal ei ole võimalik toimikuga tutvuda või selle menetlusega seotud dokumente esitada.

96.

Austria Vabariigi vastus ei olnud jällegi rahuldav. Kui on juba raske nõustuda sellega, et Viini linnavalitsuse planeerimisteenistused (millest Wiener Wohnen lõppkokkuvõttes sõltub) ei võimalda tal isegi tagantjärele tutvuda linnaplaneerimise toimikuga, on veelgi vähem usutav, et Euroopa Kohtule liikmesriigi kohustuste rikkumise hagi esitamise korral ei saa Austria Vabariik neid dokumente kätte (ega esitada).

97.

Seetõttu esitas Euroopa Kohus omal algatusel Austria Vabariigile küsimuse, et ta täpsustaks neid punkte. Nagu ma juba märkisin, ( 46 ) näitab tema vastus, et lepingu allkirjastamise ajal ei olnud ehitusluba isegi taotletud.

98.

Austria Vabariigi reaktsioon komisjoni ametlikule kirjale oli talle ette heidetud kohustuste rikkumist tunnistada. Tegemist oli tõenäolise reaktsiooniga, arvestades sellest kirjas esitatud tõendeid.

99.

Austria Vabariik jäi oma järgnevates menetlusdokumentides sama tunnistuse juurde. ( 47 ) Tõsi on, et ta võib hiljem oma eelnevast seisukohast loobuda, kuna ta peab seda ekslikuks. Selline kursimuutus nõuaks aga selleks, et see oleks usutav, kindlamat põhjendust kui kostja vastuses ja vasturepliigis esitatud põhjendused.

100.

Väide, et rikkumist tunnistati alguses selleks, et võimaldada komisjoniga dialoogi astumist, ei ole väga veenev. Liikmesriigi kohustuste rikkumise hagi kohtueelne etapp võimaldab jõuda konsensusliku lahenduseni, mis ei sõltu tingimata algsest süü tunnistamisest.

101.

Põhimõte, mille kohaselt liikmesriigid teevad komisjoniga lojaalset koostööd, seisab selle eest, et liikmesriigid osutaksid komisjonile tema ülesannete täitmisel abi. Teguviis, mis pärast ette heidetud kohustuste rikkumise ühest ja korduvat tunnistamist muudetakse ilma piisava selgituseta ümber seisukoha muutmiseks, ei ole selle põhimõttega kooskõlas.

102.

Poolte argumentide ja esitatud tõendite tervikuna analüüsimisel jõuan ma veendumusele, et Vectigal Immobilien GmbH & Co KG ja Wiener Wohneni vahel 25. mail 2012 sõlmitud lepingu põhiobjekt oli hoone Gate 2 ehitamine, mille projektis ja teostuses oli avalik-õiguslikul asutusel otsustav mõju, selleks et kohandada see hoone enda vajadustele.

103.

Selles kontekstis ja arvestades Euroopa Kohtu praktikat, milles tõlgendatakse direktiivi 2004/18 artikli 16 punkti a, oleks vastavalt selle direktiivi artiklitele 2 ja 28 ning artikli 35 lõikele 2 tulnud Wiener Wohneni tegevuse suhtes kohaldada ehitustööde riigihankelepingute suhtes ette nähtud hankemenetlust.

104.

Esitatud põhjustel teen Euroopa Kohtule ettepaneku komisjoni hagi rahuldada ja: