EL ÓRGANO DE VIGILANCIA DE LA AELC (en lo sucesivo denominado «el Órgano»),

Considerando lo siguiente:

I.   HECHOS

1.   PROCEDIMIENTO

Por carta de 15 de diciembre de 2008 (ref. no 508884), recibida por el Órgano el 13 de febrero de 2009, las autoridades noruegas notificaron la venta del terreno sito en Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 por parte del municipio de Asker, con arreglo al artículo 1, apartado 3, de la Parte I del Protocolo 3.

Por carta de 8 de abril de 2009 (ref. no 512188), el Órgano solicitó información adicional. Las autoridades noruegas respondieron mediante carta de 11 de mayo de 2009 (ref. no 518079).

Por carta de 7 de julio de 2009 (ref. no 521778), el Órgano envió una segunda solicitud de información. Las autoridades noruegas respondieron mediante carta de 14 de agosto de 2009 (ref. no 527555).

El Órgano informó posteriormente a las autoridades noruegas de que había decidido incoar el procedimiento establecido en el artículo 1.2, de la Parte I del Protocolo 3 en relación con la venta del terreno.

La Decisión del Órgano no 538/09/COL de incoar el procedimiento se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea y en el Suplemento EEE del mismo el 8 de julio de 2010  (3).El Órgano invitó a las partes interesadas a presentar sus observaciones.

El Órgano recibió observaciones de una parte interesada, el comprador Asker Brygge AS. El municipio de Asker envió la carta con fecha de 29 de enero de 2010 en anexo a la carta del municipio de la misma fecha.

El 14 de octubre de 2010 se celebró una reunión entre el Órgano y las autoridades noruegas en la que se abordó el asunto. Tras la reunión, las autoridades noruegas presentaron sus observaciones finales sobre el fondo de la cuestión el 19 de noviembre de 2010.

2.   DESCRIPCIÓN DE LA NOTIFICACIÓN

Las autoridades noruegas notificaron la venta de una parcela por parte del municipio de Asker a la empresa Asker Brygge AS (en lo sucesivo denominada «Asker Brygge»). La propiedad está inscrita en el registro de la propiedad noruego como Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 en el municipio de Asker (en lo sucesivo denominado «gbnr. 32/17»), y su superficie es de aproximadamente 9 700 m2. La propiedad no contenía edificios. Slependen Båtforening arrendó al municipio parte de la propiedad.

En 2001, el municipio de Asker y Asker Brygge celebraron un acuerdo (en lo sucesivo denominado «el contrato de opción») por el que se concedió a Asker Brygge una opción de compra del terreno, válida hasta el 31 de diciembre de 2009, por la cantidad fija de 8 millones de coronas noruegas (NOK), actualizada según el índice de precios al consumo. Con arreglo al contrato de opción, el municipio tenía intención de conceder a Asker Brygge la opción de compra de la propiedad a precio de mercado, siempre y cuando Asker Brygge emprendiera una planificación y una investigación exhaustivas con el propósito de que se impusiesen nuevas reglas en la propiedad y, de este modo, de urbanizarla.

En 2004, se renovó el contrato de opción y la validez de la opción se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2014 en condiciones similares en lo que se refiere al avance de las tareas de una nueva reglamentación.

En 2005, Asker Brygge solicitó hacer uso de la opción de compra del terreno. Las partes celebraron un acuerdo de venta el 21 de marzo de 2007 por 8 727 462 NOK. El terreno fue cedido a Asker Brygge en la misma fecha, aunque en la fecha de cesión de la propiedad solo se pagó el primer plazo, que correspondía al 30 % del importe de la venta. El segundo plazo (y el mayor), el 70 % del importe de venta (6 109 223 NOK), vence el 31 de diciembre de 2011. El municipio de Asker no aplica ningún tipo de interés sobre el segundo plazo.

En opinión del municipio de Asker y de Asker Brygge, el contrato de venta no conlleva ninguna ayuda estatal porque el precio de venta refleja el valor de mercado. No obstante, las autoridades noruegas decidieron notificar la transacción por motivos de seguridad jurídica.

3.   OBSERVACIONES DE LAS AUTORIDADES NORUEGAS

En opinión del municipio de Asker, el contrato de venta no conlleva ayuda estatal porque el precio de venta refleja el valor de mercado. El municipio de Asker ha subrayado que el precio de venta no se negoció, ya que se había establecido en 2001. Aunque no se realizó ninguna tasación independiente en el momento de celebrar el contrato de opción en 2001, en ese momento el municipio llevó a cabo su propia valoración de acuerdo con su amplia experiencia en el mercado inmobiliario de Asker.

El municipio ha argumentado que debe disfrutar de un margen de valoración. Las tasaciones efectuadas en junio de 2006 y en junio de 2008 estimaron su valor de mercado en 2001 en 9,6 millones NOK (con una posible variación de +/-15 %) y en 8 millones NOK, respectivamente. Las tasaciones concuerdan, por tanto, con el precio de venta de 2001, que es el período pertinente para la tasación. La tasación con fecha de 18 de enero de 2008 se basó en premisas equivocadas y no tuvo en cuenta factores importantes para la evaluación.

No se puede considerar que la opción se concediera sin remuneración, ya que Asker Brygge asumió a cambio obligaciones de planificación e investigación. El municipio estimaba que la propiedad era difícil de urbanizar y no quería acometer la investigación necesaria para desvelar los riesgos asociados a unas condiciones de suelo difíciles y a la contaminación. La investigación de Asker Brygge descartó dichos riesgos y el municipio pudo entonces vender la propiedad sin tener que discutir estos riesgos con compradores potenciales. Así pues, la obligación asumida por Asker Brygge resultó de utilidad para el municipio.

El municipio reconoce que un inversor privado no habría concedido un aplazamiento del pago del 70 % del importe de venta sin intereses, pero cree que cualquier posible ayuda estatal debida a la ausencia de intereses debería considerarse una ayuda de minimis.

4.   OBSERVACIONES DE TERCEROS INTERESADOS

Asker Brygge ha aducido que el Órgano no puede sacar la conclusión de que esta venta conlleva ayuda estatal.

4.1   Valor en 2001

Asker Brygge argumentó que el análisis de las supuestas medidas de ayuda debe tomar como base los hechos que conocía el municipio cuando se celebró el contrato de opción por el que se otorgó a Asker Brygge un derecho de compra de la propiedad mencionada, es decir, en 2001. De este modo, el valor de mercado de la propiedad ha de determinarse cuando se concierta el contrato de opción. No compete al Órgano reemplazar el criterio del municipio en la evaluación económica del valor de la propiedad en 2001. Por ello, Asker Brygge alega que el municipio ha contado con un margen de apreciación en su evaluación del precio de mercado de la propiedad en 2001.

El acuerdo con Slependen Båtforening (en lo sucesivo denominado «Slependen») de 2001 y la obligación de ofrecer a Slependen una futura solución debe verse como un gravamen para la propiedad que tuvo una clara repercusión en su valor de mercado.

Se necesitaría una nueva regulación de la propiedad a fin de acondicionar el terreno para la actividad empresarial y, en 2001, esa no era una alternativa realista para el municipio. Las labores preparatorias que serían necesarias para volver a elaborar una regulación completa son caras y requieren mucho tiempo. Además, Asker Brygge corría el posible riesgo de que el municipio y otras instituciones públicas, como la administración pública de carreteras de Noruega o el gobernador del condado, no aceptasen la solicitud de una nueva regulación.

Asimismo, debe tenerse en cuenta que la propiedad se encuentra cerca de la autopista E18, lo que significa que está expuesta al ruido de la carretera y a la contaminación. Asimismo, la cercanía a la autopista limita de forma considerable la posibilidad de urbanizar la propiedad. De acuerdo con el plan de desarrollo de la autopista, estaba prohibido construir a menos de 35 m de su trazado, y dado que la propiedad es muy estrecha y está situada cerca de la carretera, ello implica que casi el 90 % de la propiedad estaba condicionada por esta prohibición. Además, como se desprende de la sección 1 del acuerdo y de conformidad con un plan de desarrollo de carreteras públicas, estaba previsto que una parte de la propiedad se utilizase para una nueva carretera situada junto a la autopista existente. Alrededor de un tercio de la propiedad integraría la nueva carretera.

A Asker Brygge le gustaría asimismo hacer hincapié en su incertidumbre sobre las condiciones de la propiedad. Como se ha expuesto anteriormente, se consideraba muy difícil la urbanización de la propiedad mencionada debido a las condiciones del suelo. Además, parecía probable que el suelo y la línea de costa estuviesen muy contaminados. Por tanto, cuando Asker Brygge se puso en contacto con el municipio en 2001 con el propósito de comprar el terreno, el municipio consideraba casi imposible habilitar el terreno para la actividad empresarial. Ni Asker Brygge ni el municipio contaban con información suficiente o precisa sobre estos asuntos, y la urbanización requiere un análisis considerable de las condiciones de la propiedad. Asker Brygge argumenta que las limitaciones indicadas deben considerarse gravámenes para la propiedad que tuvieron una repercusión clara en su valor de mercado.

Además, el Órgano no puede basar su evaluación en circunstancias de hecho posteriores, ya que, si lo hiciera, estaría apoyando su decisión en hechos que no se encontraban a disposición del municipio cuando se celebró el acuerdo. Cualquier incremento del valor de la propiedad tras 2001 se debe a la labor acometida por Asker Brygge. Sin dicha labor, es probable que el área siguiera sin edificar y aportase un valor monetario muy limitado al municipio.

4.2   Relevancia del valor en 2007

En la medida en que el valor de 2007 es relevante, el Órgano debe sopesar y deducir el valor añadido que aporta la labor acometida por Asker Brygge de 2001 a 2007.

4.3   Remuneración por la opción

La obligación de financiar las labores de investigación, que asciende a alrededor de 4 o 5 millones NOK, debe tenerse en cuenta, desde el punto de vista de Asker Brygge, al analizar la remuneración por la opción otorgada a Asker Brygge. Por lo general, esta metodología es poco común como base para fijar el precio de una opción en lo que respecta a terreno no edificado, como en este caso.

4.4   Tasaciones

Ninguna de las tasaciones de la propiedad tiene en cuenta debidamente las circunstancias de hecho de 2001. La principal objeción de Asker Brygge en cuanto a las valoraciones estriba en que la estimación del precio de mercado, entre otras cosas, se ha basado en el supuesto de que era posible construir el puerto deportivo y de que tanto el municipio como Asker Brygge tenían intención de hacerlo. Se ha hecho referencia a la tasación efectuada por TJB Eiendomstaksering, páginas 6 a 9, en la que el tasador basa su estimación en que es posible dragar la línea de costa para habilitar más espacios para embarcaciones y establecer patios de almacenamiento para embarcaciones en la superficie de tierra. Asimismo, se hace referencia a la tasación de Takstsenteret, páginas 14 y 15, que fundamenta también su estimación en este aprovechamiento de la propiedad.

Sin embargo, cuando se concertó el acuerdo en 2001, el municipio y Asker Brygge no pretendían aprovechar la propiedad de este modo ni lo consideraban posible. Es más, debido a las condiciones de la línea de costa situada bajo la superficie de tierra, y a fin de evitar desplazamientos de masa y daños a los cimientos de un puente de carretera cercano a la propiedad, la administración pública de carreteras de Noruega prohibió que se dragara más en esta zona.

II.   EVALUACIÓN

1.   EXISTENCIA DE AYUDA ESTATAL

Ayuda estatal a tenor del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE

En el artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE se establece lo siguiente:

1.1   Principio del inversor en una economía de mercado

1.1.1   Introducción

Si la transacción se llevó a cabo de acuerdo con el principio del inversor en una economía de mercado, es decir, si el municipio vendió el terreno por su valor de mercado y las condiciones de la transacción eran aceptables para un vendedor privado, la transacción no conllevaría la concesión de la ayuda estatal. La venta del terreno podría calificarse de ayuda estatal si la venta no se efectuó a precio de mercado. Como punto de partida, la valoración de si una propiedad se ha vendido a precio de mercado o no debe realizarse en el momento en el que se suscribe el contrato. Las circunstancias de esta venta de terreno son en cierto modo particulares, ya que existen varios acuerdos relacionados con la venta: un contrato de opción de 2001, un contrato de opción prorrogado de 2004 y un acuerdo de venta de 2007.

El contrato de opción no solo otorgó a Asker Brygge el derecho a adquirir la propiedad en cualquier momento durante los años siguientes, sino que también fijó el precio de su posterior cesión. De este modo, la opción brindaba a Asker Brygge la posibilidad de estudiar la evolución de los precios de la propiedad durante varios años y, después, de hacer uso de la opción de compra de la propiedad por el precio acordado en 2001. Aunque el Órgano reconoce sin reservas el derecho de las autoridades públicas a actuar también en el mercado en condiciones comerciales, encuentra motivos para analizar detenidamente si un operador privado habría concertado un acuerdo similar. En este sentido, el Órgano ha tenido en cuenta si Asker Brygge pagó por la opción como tal y si las condiciones favorables para el comprador se equilibran con las obligaciones correspondientes para el comprador o con los derechos para el vendedor.

El Órgano ha llegado a la conclusión de que no se puede decir que el contrato de opción, como tal, cumpla el principio del inversor privado en una economía de mercado. Después, el Órgano ha evaluado si la propiedad se cedió al valor de mercado del momento en el que se concertó el acuerdo de venta, 2007, a partir del precio acordado en 2001. En este punto, el Órgano ha llegado a la conclusión de que la propiedad se vendió por debajo del valor de mercado de 2007. Por consiguiente, a continuación el Órgano ha evaluado, en primer lugar, el contrato de opción de 2001 (y la prórroga firmada en 2004) y, en segundo lugar, ha analizado si la venta efectiva del terreno en 2007 se llevó a cabo a precio de mercado.

1.1.2   Precio de mercado del contrato de opción firmado en 2001

En cuanto al contrato de opción, debe estudiarse si un inversor privado que desarrolla su actividad en una economía de mercado habría decidido celebrar un acuerdo similar, en lo tocante al precio y a las condiciones, al firmado por el municipio de Asker y por Asker Brygge en 2001. Al realizar esta evaluación, el Órgano no puede reemplazar la valoración comercial del municipio con su criterio, lo que implica que el municipio, como vendedor de la parcela, debe disfrutar de un margen de valoración. Pueden existir varias razones comerciales válidas para celebrar un acuerdo en estas condiciones concretas. En el caso de que no exista una explicación plausible para la decisión que tomó el municipio, la medida podría calificarse de ayuda estatal.

Sobre la base de la información de que dispone el Órgano, las condiciones para una venta posterior se establecieron en el contrato de opción firmado en 2001. Este acuerdo concedió a Asker Brygge un derecho a comprar la propiedad —aunque no la obligación de hacerlo— en cualquier momento hasta el 31 de diciembre de 2009 en unas condiciones establecidas de antemano. Por otra parte, se impedía al municipio la venta de la propiedad a cualquier otro interesado durante el mismo período. Los principales aspectos del contrato de opción que resultan relevantes para analizar si las medidas constituyen ayuda estatal son i) el precio acordado de 8 millones NOK, actualizado según el índice de precios al consumo, ii) el derecho de Asker Brygge a la renegociación en caso de que los precios de la propiedad disminuyeran de forma considerable antes de que se ejerciera la opción (no existía un derecho de renegociación correspondiente para el municipio si los precios de la propiedad aumentaban de forma considerable), iii) el pago de dos plazos, por el cual el 70 % del precio de venta debería pagarse antes del 31 de diciembre de 2011, a más tardar, pero sin cobrar intereses por esta demora.

En 2004, el municipio y Asker Brygge prorrogaron el contrato de opción hasta 2014, pero no modificaron ninguna otra condición de la operación (4).

Según la información de la que dispone el Órgano, el municipio no llevó a cabo ninguna tasación independiente de la propiedad antes de la celebración del acuerdo con Asker Brygge en 2001. El municipio ha explicado que tasó el valor en función de su experiencia en el mercado inmobiliario, pero no se ha facilitado ningún otro detalle al Órgano. Por lo tanto, el Órgano no tiene clara la base en la que el municipio se apoyó para llegar al precio acordado de 8 millones NOK por la venta del terreno.

Aun cuando se dé por hecho que 8 millones NOK representaban el precio de mercado para la propiedad en 2001 (5), debería evaluarse el valor de mercado del resto de los elementos acordados en el contrato de opción. En opinión del Órgano, si solo se tuviese en cuenta el valor de mercado de la propiedad, ello significaría que Asker Brygge habría obtenido la opción como tal de forma gratuita, sin contemplar ninguna consideración económica por su derecho preferente de compra.

Como se ha mencionado, esta opción permitió a la empresa observar la evolución de los precios de la propiedad inmobiliaria durante varios años. Desde el punto de vista estadístico, los precios de los bienes inmuebles tienden a subir con el tiempo. Asimismo, Asker está cerca de Oslo, y su población ha experimentado un crecimiento continuo, algo que por lo general influye de forma positiva en los precios de la propiedad inmobiliaria.

El contrato de opción impidió al municipio vender la propiedad a otro comprador y, por tanto, inmovilizó un capital para el que el municipio podría haber encontrado usos alternativos o por el que podría haber percibido intereses. Sin embargo, el municipio no recibiría ningún pago o compensación si Asker Brygge decidiese no comprar el bien.

Asimismo, la prórroga de 2004 prolongó la opción cinco años más sin remuneración y permitió que Asker Brygge plantease al municipio una nueva regulación de la propiedad para fines que incrementarían su valor de mercado.

Con arreglo al contrato de opción, se acordaron también algunos aspectos de un posible contrato de venta en el futuro. En particular, en cuanto a la nueva regulación de la zona, Asker Brygge había contraído la obligación de finalizar las labores preparatorias que darían lugar al proceso de nueva regulación. Si no se cumplía esta condición, el municipio de Asker habría podido rescindir el contrato.

Las autoridades noruegas han alegado que no se puede considerar que la opción se otorgase sin remuneración, ya que Asker Brygge asumió a cambio obligaciones de planificación e investigación. Aun cuando el municipio considerase difícil la urbanización de la propiedad y no quisiese acometer la investigación necesaria para descubrir los riesgos derivados de unas condiciones de suelo difíciles y de la contaminación, el contrato de opción brindó a Asker Brygge la oportunidad de trabajar en ello varios años antes de decidirse a comprar la parcela, lo que en opinión del Órgano reducía el riesgo de manera significativa. Además, si se volviese a regular la propiedad, aumentaría su valor. Así pues, el contrato de opción no conllevaba ningún riesgo real para Asker Brygge. Los importes invertidos en investigación beneficiarían al comprador, y si la investigación demostrase que la propiedad no se podía urbanizar, los trabajos de investigación podrían detenerse y minimizar los costes, sin ninguna obligación de comprar el terreno.

Asker Brygge ha argumentado que debe tenerse en cuenta la obligación de financiar los trabajos de investigación, que se ha indicado que ascienden a alrededor de 4 o 5 millones NOK, al evaluar la remuneración de la opción. Se argumenta que no es raro que se utilice esta metodología como base para fijar el precio de una opción en lo que respecta a terrenos no urbanizados, como en este caso. El Órgano señala que Asker Brygge no ha presentado ninguna documentación que sostenga estas afirmaciones. Las autoridades noruegas no han podido confirmar ni los importes invertidos en investigación, ni si este es un método común para fijar el precio de terrenos no urbanizados.

En opinión del Órgano, la propia opción, con independencia de si se ejerce o no, tenía un valor en 2001, cuando se concertó el acuerdo. De la documentación y las explicaciones que el Órgano ha recibido hasta la fecha, no se desprende que el comprador pagase una remuneración por la opción, como tal, que un inversor privado hubiese aceptado.

El contrato de opción hace referencia a la posibilidad que se brindó a Asker Brygge de llevar a cabo trabajos de investigación sobre la propiedad, con vistas a su regulación para otros fines, a cambio de la opción de comprar el bien a precio de mercado. No obstante, no existían garantías de que realmente se investigaría la propiedad como es debido. No existía ninguna obligación incondicional de llevar a cabo ningún tipo concreto de investigación, ya que el comprador podía decantarse por no concertar un acuerdo de venta, por ejemplo, si los trabajos de investigación iniciales demostraban que el proyecto era poco lucrativo, o por cualquier otra razón. Por tanto, los riesgos para el comprador con arreglo al contrato de opción eran mínimos, mientras que el municipio no se beneficiaría de este acuerdo si la investigación demostrase que la propiedad podía urbanizarse. El comprador estaría entonces en situación de esperar la evolución del mercado inmobiliario durante un largo período y de decidirse a comprar la propiedad por un precio fijo en el momento en el que se considerase más rentable para él. Es más, a efectos del principio del inversor privado y a la luz de la información de la que dispone el Órgano, el requisito de que Asker Brygge tuviera que llevar a cabo trabajos de investigación en determinados plazos a fin de mantener la opción no puede considerarse un pago apropiado por la posibilidad de comprar los terrenos.

El contrato de opción también incluía otros elementos que podían aumentar su valor. El primer elemento se refiere al mecanismo para regular el precio. Asker Brygge tenía derecho a solicitar la renegociación del precio si los precios de los bienes inmobiliarios de Asker disminuían de manera considerable antes de que se ejerciera la opción. Como se ha mencionado, el acuerdo no proporcionaba al municipio un derecho de renegociación correspondiente en el caso de que los precios de la propiedad aumentasen de manera significativa. Según las autoridades noruegas, los antecedentes que explicaban la inclusión de un derecho de renegociación del acuerdo para Asker Brygge consistían en que el municipio de Asker consideraba difícil que se urbanizase la parcela, entre otros motivos por la proximidad a la autopista (E18), y en que la operación entrañaría, por tanto, un riesgo económico considerable. No obstante, el Órgano considera que un inversor privado en una economía de mercado no habría celebrado semejante acuerdo sin un derecho recíproco de ajuste en caso de que los precios de la propiedad inmobiliaria aumentasen o disminuyesen de manera considerable. En este sentido, el derecho del municipio a actualizar el precio con arreglo al índice de precios al consumo no parece suficiente para compensar la ausencia de un derecho correspondiente de renegociación.

En opinión del Órgano, el índice de precios al consumo no es el apropiado para adaptar los cambios de los precios de la propiedad inmobiliaria. El índice de precios al consumo es una medida que efectúa una estimación de la evolución en el precio medio de los bienes de consumo y los servicios que compran los hogares y no refleja los movimientos de precio del mercado inmobiliario. Los precios de la propiedad inmobiliaria evolucionan de modo diferente a otros precios, y los del mercado inmobiliario para una propiedad como la que nos ocupa no suelen tenerse en cuenta a la hora de determinar el índice de precios al consumo.

Por añadidura, el contrato de opción contiene el acuerdo del municipio de Asker de posponer el pago del 70 % del precio de venta acordado hasta el 31 de diciembre de 2011 a más tardar (6) sin devengar ningún interés por su aplazamiento. Según las autoridades noruegas, el aplazamiento del pago completo sin el cobro de intereses se aceptó porque se consideraba que la parcela era difícil de urbanizar. El Órgano opina que un inversor privado no habría accedido a aplazar el pago durante un período de tiempo tan prolongado sin solicitar el pago de intereses. Es más, cree que un operador privado no habría transferido la plena propiedad del terreno antes de recibir el pago completo. El municipio de Asker está de acuerdo en que un inversor privado habría exigido una remuneración por el aplazamiento del pago. Aunque el municipio de Asker ha señalado que cualquier ayuda en este sentido estaría por debajo del umbral de minimis, no ha aportado ninguna documentación a este respecto.

Por las razones descritas anteriormente, el Órgano cree que un operador privado no habría aceptado un contrato de opción tan prolongado en condiciones similares a las del municipio de Asker sin solicitar una remuneración por la opción y por las condiciones favorables. Al solicitar una remuneración que corresponde solo al valor del bien en 2001, el municipio de Asker corrió el riesgo de conceder ayuda estatal más adelante, en particular si los precios de la propiedad inmobiliaria aumentaban.

Por lo tanto, el Órgano concluye que el contrato de opción no se celebró en condiciones de mercado y, en consecuencia, no se puede descartar la existencia de ayuda estatal.

Por consiguiente, es necesario analizar si el terreno se vendió a un precio inferior al valor del mercado.

1.1.3   Valor de mercado de la propiedad en el momento de celebración del contrato de venta

En 2005 Asker Brygge solicitó hacer uso de la opción. Aunque las condiciones de la venta se habían establecido en el contrato de opción de 2001, el contrato de venta no se celebró hasta el 21 de marzo de 2007. Las autoridades noruegas han explicado que el precio de venta no estaba sujeto a negociación en 2007, sino que se había acordado en 2001.

El valor de la propiedad en 2001 no es decisivo para evaluar si se concedió o no ayuda estatal en la transacción actual, puesto que la venta no se produjo en 2001, sino en 2007. Mientras que el contrato de opción de 2001 dio a Asker Brygge derecho a comprar el terreno en los diez años siguientes, la propiedad seguiría perteneciendo al municipio mientras tanto, siempre que Asker Brygge no hiciera uso de la opción. Por lo tanto, el momento significativo para la evaluación de ayuda estatal por parte del Órgano es el momento en el que la propiedad se vendió y se cedió a un nuevo propietario, en 2007.

A continuación, el Órgano va a comparar, por tanto, el precio de 8 727 462 NOK pagado por Asker Brygge en el momento en el que la venta se llevó a cabo, en 2007, con el valor de mercado del terreno.

De acuerdo con las directrices sobre ayuda estatal del Órgano relativas a la venta de bienes inmuebles, la venta de terrenos y construcciones mediante una licitación suficientemente anunciada e incondicional, equiparable a una subasta, adjudicada al mejor o único postor es, por definición, una venta realizada a su valor de mercado que no constituye, por consiguiente, ayuda estatal. Como alternativa, para excluir la existencia de ayuda cuando se lleva a cabo la venta de bienes inmuebles sin una licitación incondicional, se debe proceder, antes de las negociaciones de venta, a realizar una tasación independiente a cargo de uno o más tasadores de activos independientes con objeto de determinar el valor de mercado, basándose en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente aceptados. El tasador debe gozar de independencia en el ejercicio de sus funciones, es decir, los poderes públicos no deben cursarle instrucciones referentes al resultado de la tasación. En el caso que nos ocupa, el municipio de Asker no organizó un procedimiento de licitación incondicional ni encargó tasaciones a expertos independientes antes de celebrar el acuerdo. Por ello, no se puede descartar automáticamente la existencia de ayuda estatal.

En la notificación, las autoridades noruegas han presentado tres tasaciones de la propiedad en cuestión, pero ninguna de ellas se efectuó antes de que se celebrara el contrato de opción en 2001, sino que establecieron el valor de la propiedad posteriormente.

El primer informe, que data de 30 de junio de 2006, fue elaborado por peritos inmobiliarios registrados de Verditakst AS, Takst Senteret y Agdestein (7). Según este informe, el valor estimado del terreno en 2001, cuando se celebró el contrato de opción, era de 9,6 millones NOK con una posible variación de +/- 15 %. De cualquier modo, esta parece ser una estimación aproximada. Los tasadores se han limitado a considerar el valor de la propiedad en función del uso permitido (ante todo como puerto deportivo) conforme al régimen de regulación existente en el momento de la valoración (que fue el mismo que en 2001) y el valor con un uso alternativo combinado de puerto deportivo, vivienda e industria, y estimaron el valor de la propiedad como el valor intermedio de estas dos alternativas (8). No obstante, como se ha explicado anteriormente, el valor del terreno relevante para evaluar la ayuda estatal es el valor del terreno cuando se vendió y cedió al nuevo propietario en 2007.

Las autoridades noruegas adjuntaron a la notificación dos tasaciones adicionales que TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik habían llevado a cabo en nombre del municipio. En el primer informe con fecha de 18 de enero de 2008  (9), el valor de mercado del terreno en 2007 se estimó en 26 millones NOK. Dado que el contrato entre el municipio y Asker Brygge se celebró en 2001, este precio estaba actualizado a los valores de 2001. El valor actualizado de 26 millones de 2007 con un tipo del 5,5 % durante siete años y medio correspondía a 17 millones NOK en 2001.

En el segundo informe, con fecha de 16 de junio de 2008  (10), TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik estimaron el valor de mercado del terreno en 2007 en 12 millones NOK. El valor actualizado de 12 millones NOK de 2007 con el mismo tipo de descuento (es decir, un 5,5 % durante siete años y medio) correspondía a 8 millones NOK en 2001. Por lo tanto, la diferencia entre los dos informes es de 9 millones NOK en cuanto al valor la propiedad en 2001 y de 14 millones NOK en cuanto al valor de la propiedad en 2007.

Las autoridades noruegas han explicado que esta diferencia se basa principalmente en la reducción del valor estimado de otra obligación de Asker Brygge relativa al uso de parte de la propiedad por parte de Slependen Båtforening AS (11). El contrato de opción de 2001 incluye una cláusula que dispone que parte de la propiedad se arrienda a Slependen Båtforening como puerto deportivo para pequeñas embarcaciones y que Asker Brygge tendría que compensar por su derecho a un puerto deportivo para pequeñas embarcaciones o a una compensación al municipio de Asker si los trabajos de urbanización de la parcela comenzaban antes de que venciese el contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento venció en junio de 2009. Es más, en la cláusula 3 del contrato de opción se estipula que Asker Brygge encontrará, junto con el municipio de Asker, una solución satisfactoria en lo que respecta a las necesidades de Slependen Båtforening dentro de su ámbito de actividad en el momento del contrato.

Cuando el contrato de opción se celebró en 2001, Slependen Båtforening pagaba un arriendo anual de 19 500 NOK al municipio de Asker (12). Aunque era difícil determinar las consecuencias económicas exactas de la obligación contraída por Asker Brygge en el momento en el que se celebró el contrato de opción, Asker Brygge y Slependen Båtforening firmaron un acuerdo el 1 de junio de 2006 con arreglo al cual este último tenía que pagar 850 000 NOK (véase la cláusula 2.4 del contrato) (13). De acuerdo con las explicaciones facilitadas por las autoridades noruegas, la tasación de enero de 2008 se basaba en una interpretación errónea de un acuerdo entre Asker Brygge y Slependen Båtforening, ya que no refleja el derecho de este último de pagar solo 850 000 NOK por la zona en cuestión. Los tasadores de activos interpretaron la cláusula del contrato de opción de modo que Slependen Båtforening habría tenido derecho a arrendar o comprar los espacios para las embarcaciones a precio de mercado tras el vencimiento del contrato de arrendamiento. Sin embargo, las autoridades noruegas opinan que la cantidad de 850 000 NOK, que representa el cumplimiento de la obligación con Slependen Båtforening, debía tenerse en cuenta cuando el valor de mercado de la propiedad se evaluó para 2001 y 2007. Por lo tanto, el municipio de Asker ordenó a TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik que emplearan los 850 000 NOK como base para la estimación del valor de los 65 espacios para embarcaciones de Slependen Båtforening en su tasación con fecha de 16 de junio de 2008. El Órgano considera que esta cantidad es relevante para la estimación del valor de la propiedad en 2007, ya que esta era información contrastada en ese momento.

Además, la tasación de junio de 2008 tenía en cuenta los riesgos relacionados con la contaminación del suelo, como señaló el municipio (14). Por último, esta tasación de junio de 2008 ya no incluía el almacenamiento de embarcaciones bajo la carretera (E18), como señaló el municipio (15).

Asker Brygge ha cuestionado la validez de las tasaciones. Su principal objeción estriba en que estas incluyen la posibilidad de dragar la costa para habilitar más espacios para embarcaciones y crear patios de almacenamiento en tierra firme. Según Asker Brygge, no era previsible ningún tipo de urbanización de la parcela en 2001, y la administración pública de carreteras de Noruega había prohibido seguir dragando la zona (16).

El Órgano señala que Asker Brygge no ha aportado ninguna documentación que demuestre que las premisas objetivas para la tasación de junio de 2008 no eran correctas. Es más, el Órgano apunta que el municipio no ha cuestionado la validez de la tasación de junio de 2008, que, al parecer, considera bastante precisa (17). Al contrario, en sus comentarios al Órgano, el municipio cita la parte de la tasación en la que se plantea el dragado (en relación con la evaluación de la contaminación del suelo) y no realiza ningún comentario sobre la imposibilidad de realizar el dragado. Así pues, al Órgano no le parece que se haya aportado documentación que dé razones para cuestionar las premisas objetivas de la evaluación de junio de 2008.

Los dos informes de TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik han determinado el precio del terreno en 2007. El primer informe elaborado en enero de 2008 estimaba el valor del terreno en 26 millones NOK, muy por encima del precio de 8,7 millones pagado por Asker Brygge AS. La última tasación (y la más baja), el segundo informe, con fecha de 16 de junio de 2008  (18), estimaba el valor de mercado del terreno en 2007 en 12 millones NOK, es decir, 3 272 538 NOK más que el precio pagado. A diferencia del primer informe, y según la información facilitada por el municipio de Asker, este segundo informe toma en consideración información más precisa que se conocía en 2007, cuando se concluyó la venta.

Asker Brygge ha argumentado que, en la medida en que el valor de 2007 es relevante, el Órgano debe tener en cuenta y deducir el valor añadido de los trabajos acometidos por Asker Brygge de 2001 a 2007. Dichos trabajos consistían en la investigación de la propiedad que Asker Brygge llevó a cabo (19).

En opinión del Órgano, no existe una base para deducir del valor los trabajos llevados a cabo por Asker Brygge en el período de 2001 a 2007. En este sentido, el Órgano señala que las tasaciones de 2008 se basan en el régimen normativo aplicable a la propiedad tal y como estaba en 2001 y 2007. La reglamentación no se ha modificado desde 1998, conforme a la tasación de junio de 2008 (20). De este modo, el uso previsto de la propiedad era el de puerto deportivo y área de almacenamiento para embarcaciones en 2001 y en 2007 (21). El Órgano no cree que esta evaluación se viera afectada por la investigación llevada a cabo por Asker Brygge. Asimismo, la evaluación de junio de 2008 menciona el riesgo de contaminación del suelo, pero añade que los tasadores no han efectuado una investigación más minuciosa de este asunto (22). Por consiguiente, parece que los tasadores no tomaron en cuenta, y con razón, la investigación realizada por Asker Brygge al determinar el valor de la parcela.

Como se ha mencionado, la evaluación de junio de 2008 se basaba en el uso de la zona como puerto deportivo, con arreglo a la normativa existente. No obstante, parece que ya en 2001 Asker Brygge vio potencial para urbanizar la propiedad. Este potencial equivaldría, por lo general, a valor añadido. Así pues, el municipio señaló en su carta a los tasadores con fecha de 11 de abril de 2008 que estos debían plantearse si se debía evaluar la probabilidad de que se adaptase la normativa (según cabe suponer, a un uso más rentable). Sin embargo, los tasadores se negaron a tomar en consideración la posibilidad de una modificación de la normativa, ya que les parecía especulativa. Los tasadores añadieron que la valoración habría sido muy distinta (es decir, bastante más elevada) con una evaluación basada en que se permitiesen viviendas y actividad industria en la propiedad (23).

El Órgano alberga algunas dudas sobre si un inversor privado habría tenido en cuenta la probabilidad de que se regulase la propiedad para otros usos más provechosos en el futuro y sobre si estas posibilidades habrían generado un valor de mercado más elevado, es decir, bastante más elevado que en la evaluación de junio de 2008. De todos modos, el Órgano ha tomado nota de las incertidumbres concretas relacionadas con el futuro uso de la propiedad en cuestión, entre otras cosas, la contaminación y los requisitos de reglamentación relacionados con la autopista próxima a la propiedad. Así pues, la evaluación de junio de 2008, que no tomó en consideración que en la propiedad se desarrollase otro uso potencial distinto al existente, es moderada pero parece precisa, en opinión del Órgano, si se tienen en cuenta las características particulares de la propiedad que se evalúa.

Por estos motivos, el Órgano concluye que la venta del terreno gbnr. 32/17 en 2007 por el precio de 8 727 462 NOK se encontraba por debajo de su precio de mercado de 12 millones NOK, como se estableció en la evaluación de expertos independientes llevada a cabo en junio de 2008, que presentaron las autoridades noruegas.

1.1.4   Conclusión sobre el principio del inversor en una economía de mercado

Por las razones anteriormente mencionadas, el Órgano opina que el precio acordado en el contrato de opción no se correspondía con el precio de mercado para este tipo de contrato, que debería reflejar el valor de la propiedad en el momento del contrato combinado con el valor de la opción y con las disposiciones especiales concedidas al comprador. Además, al Órgano le parece que el precio real acordado en el contrato de venta no se correspondía con el precio de mercado de la propiedad en el momento en el que se celebró dicho contrato. Por tanto, el Órgano concluye que la venta de la parcela en cuestión, gbnr. 32/17, a Asker Brygge AS por el precio de venta de 8 727 462 NOK no se llevó a cabo conforme al principio del inversor en una economía de mercado.

1.2   Fondos estatales

Para calificarse de ayuda estatal, la medida debe ser concedida por el Estado o mediante fondos estatales. El concepto de Estado no se refiere únicamente al gobierno central, sino que comprende también todos los niveles de administración estatal (municipios incluidos), así como las empresas públicas.

Habida cuenta de que el municipio ha vendido el terreno por debajo de su precio de mercado, ha renunciado a percibir ingresos. En tales circunstancias, Asker Brygge debería haber pagado más por el terreno y, por tanto, existe una transferencia de fondos por parte del municipio.

Por estas razones, el Órgano considera que, puesto que la venta no se realizó con arreglo a las condiciones de mercado, la medida conlleva fondos estatales a tenor del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE.

1.3   Favorecer a determinadas empresas o la producción de determinados bienes

En primer lugar, la medida de ayuda debe conferir a Asker Brygge ventajas que aligeren las cargas que normalmente gravan su presupuesto. Puesto que la operación se llevó a cabo en condiciones favorables, en el sentido de que Asker Brygge habría tenido que pagar un precio más elevado por la propiedad si la venta del terreno se hubiera realizado conforme al principio del inversor en una economía de mercado y pagar intereses a tipos de mercado si hubiera recibido de un banco un préstamo por el mismo importe, la empresa recibió una ventaja en el sentido descrito por las normas sobre ayudas estatales.

En la carta con fecha de 11 de mayo de 2009  (24), el municipio explicó cómo calculaba el nivel de ayuda potencial, estimado en 5,3 millones NOK en el formulario de notificación al Órgano, punto 5 (25). La estimación se basaba en la diferencia entre la tasación de junio de 2008 (26) —que determinaba el valor del terreno en 2007, cuando se celebró el acuerdo de venta—, y el importe de la venta, que es de aproximadamente 3,3 millones NOK. Además, el municipio ha agregado la ventaja económica del pago aplazado del 70 % restante del precio de venta. El municipio ha basado sus cálculos en un interés del 7 % durante un período de 4 años y 9 meses sobre un importe de 6 millones NOK y dedujo que la máxima ventaja conferida por el préstamo en condiciones preferentes es de 2 millones NOK.

En segundo lugar, la medida es selectiva si favorece «a determinadas empresas o producciones». Solo hay un posible beneficiario de la medida que se está evaluando, a saber, Asker Brygge. Por consiguiente, la medida es selectiva.

1.4   Falseamiento de la competencia y efectos en los intercambios comerciales entre las Partes Contratantes

La ayuda debe falsear la competencia y afectar a las relaciones comerciales entre las Partes Contratantes del Acuerdo EEE.

Una medida de apoyo concedida por el Estado reforzaría la posición de Asker Brygge frente a otras empresas que compiten de manera activa en los mismos ámbitos de la promoción y edificación inmobiliaria. La concesión de ayuda de cualquier tipo refuerza la posición del beneficiario frente a sus competidores y falsea la competencia con arreglo al artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE. En la medida en que la empresa actúa en ámbitos sujetos al comercio en el EEE, se cumplen los requisitos del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE para que una medida constituya ayuda estatal. El ámbito de la promoción inmobiliaria está, en la práctica, abierto al comercio en el EEE. Por ello, el Órgano concluye que la ayuda amenaza con falsear la competencia y afectar a las relaciones comerciales y contradice así el artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE.

1.5   Conclusión

Por las razones mencionadas, el Órgano opina que la operación de la venta de la parcela gbnr 32/17 a Asker Brygge como se establece en el contrato de opción firmado en 2001 y en los acuerdos posteriores implica la concesión de ayuda estatal.

2.   REQUISITOS DE PROCEDIMIENTO

Las autoridades noruegas presentaron una notificación de la venta el 13 de febrero de 2009 (ref. no 508884). No obstante, firmaron el contrato de opción que establecía las condiciones de la compra de la parcela en 2001 y la venta se llevó a cabo el 21 de marzo de 2007, cuando se celebró el contrato de venta. Así pues, la venta se efectuó antes de que el Órgano hubiera tomado una decisión definitiva sobre su validez. Por lo tanto, el Órgano concluye que las autoridades noruegas no han cumplido sus obligaciones con arreglo al artículo 1.3 de la Parte I del Protocolo 3.

3.   COMPATIBILIDAD DE LA AYUDA

Las medidas de apoyo contempladas en el artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE no son compatibles, por lo general, con el funcionamiento del Acuerdo EEE, a no ser que puedan acogerse a la excepción contemplada en el artículo 61, apartados 2 o 3, del Acuerdo EEE.

La excepción del artículo 61, apartado 2, no es aplicable a la ayuda en cuestión, que no está concebida para lograr ninguno de los objetivos enumerados en esta disposición. El artículo 61, apartado 3, letras a) o b), del Acuerdo EEE tampoco se aplica al caso que nos ocupa. Además, la zona en la que está situada la propiedad no puede beneficiarse de ninguna ayuda de finalidad regional a tenor de lo dispuesto en el artículo 61, apartado 3, letra c), del Acuerdo EEE.

Por consiguiente, el Órgano opina que la transacción objeto de la evaluación no puede justificarse con arreglo a las disposiciones sobre ayudas estatales del Acuerdo EEE.

4.   RECUPERACIÓN

En virtud del artículo 14 de la Parte II del Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción, en casos de ayuda ilegal incompatible, por regla general el Órgano ordena al Estado de la AELC afectado que exija al beneficiario la devolución de la ayuda.

El Órgano opina que ningún principio general impide la devolución del pago en el presente caso. Según jurisprudencia reiterada, suprimir la ayuda ilegal mediante su recuperación es la consecuencia lógica de la constatación de que es ilegal. En consecuencia, la recuperación de la ayuda estatal ilegalmente concedida con el fin de restaurar la situación previamente existente no puede, en principio, considerarse desproporcionada respecto a los objetivos del Acuerdo EEE relativos a la ayuda estatal. A través de esa devolución, el beneficiario pierde la ventaja de la que había disfrutado en el mercado respecto a sus competidores y se restablece la situación anterior a la concesión de la ayuda (27). De esa función de devolución se desprende asimismo que, como norma general, salvo circunstancias excepcionales, el Órgano no puede rebasar los límites de su facultad discrecional, reconocida por la jurisprudencia del tribunal, cuando pide al Estado de la AELC afectado que recupere las cantidades concedidas en concepto de ayudas ilegales, ya que lo único que hace es restablecer la situación anterior (28). Además, habida cuenta del carácter imperativo de la supervisión de las ayudas estatales que efectúa el Órgano con arreglo al Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción, las empresas a las que se ha concedido ayuda no pueden, en principio, tener confianza legítima en que la ayuda sea legal a no ser que haya sido concedida conforme al procedimiento establecido en las disposiciones de en dicho Protocolo (29). En este caso no se dan circunstancias excepcionales manifiestas que hubieran podido alentar expectativas legítimas en los beneficiarios de la ayuda.

La recuperación de los importes de ayuda estatal concedida ilegalmente debería incluir intereses compuestos, de conformidad con el artículo 14.2, de la Parte II del Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción y con los artículos 9 y 11 de la Decisión del Órgano 195/04/COL de 14 de julio de 2004.

5.   CONCLUSIÓN

El Órgano concluye que las autoridades noruegas han concedido la ayuda en cuestión de manera ilegal, infringiendo el artículo 1.3, de la Parte I del Protocolo 3.

Las condiciones de la venta de la propiedad de Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 a Asker Brygge AS constituyen ayuda estatal que, por las razones expuestas anteriormente, no es compatible con el funcionamiento del Acuerdo EEE y debe recuperarse, desde la fecha del acuerdo de compra firmado el 21 de marzo de 2007.

HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN: