17.3.2006   

ES

Diario Oficial de la Unión Europea

C 65/113

1.1

El Libro Verde sobre el crédito hipotecario de vivienda en la UE se inscribe en el contexto de la política de integración de los servicios financieros a escala europea. En la actualidad, el Libro Verde está siendo analizado por todos los sectores interesados.

1.2

El Comité, aunque está de acuerdo con el objetivo de la Comisión, señala que a corto plazo será difícil lograr una integración total. De hecho, debe considerarse que los mercados de créditos hipotecarios de la UE son radicalmente distintos y que cada uno presenta características propias.

1.3

La Comisión plantea en el Libro Verde una serie de preguntas a las que el Comité se propone responder. La primera serie de preguntas se refiere a la protección del consumidor: a este respecto, el CESE pide que los códigos de conducta sean redactados por las organizaciones de las instituciones financieras europeas en consulta con las asociaciones de consumidores, controlados por los defensores del pueblo y registrados en los tribunales o las cámaras de comercio. También propone garantizar la información, incluida la precontractual, mediante un contenido claro y transparente; exigencia que debería aplicarse incluso con mayor rigor a los intermediarios del crédito. Por lo que se refiere a la amortización anticipada, el CESE considera que el cálculo debe realizarse con fórmulas de matemática financiera que tengan en cuenta también el coste efectivo que supone para el prestamista. En cuanto a si debe existir una norma europea que recoja tanto el método de cálculo como los elementos de coste, el CESE considera que un mínimo denominador común podría estar constituido por los gastos de preparación del expediente, los costes de constitución de la hipoteca, los gastos administrativos claramente identificables y el coste del seguro. No obstante, recuerda que la propuesta de normalización de los contratos de crédito no debe obstaculizar la oferta de nuevos productos, ya que se corre el riesgo de frenar la innovación. El CESE también está a favor del establecimiento de estructuras de mediación pero no de arbitraje, dado que estas últimas sobrepasan el ámbito de la protección de los consumidores.

1.4

La segunda serie de preguntas se refiere a los asuntos jurídicos. El CESE desea limitarse en el presente dictamen a algunas consideraciones breves. Ante todo, señala que la norma del país de residencia del consumidor limita fuertemente la oferta. También recuerda que se debe establecer con claridad el idioma que deberá utilizarse en el contrato, en los contactos y en la correspondencia.

1.5

La tercera serie de preguntas se refiere a las garantías hipotecarias. El CESE considera que la Comisión debe proseguir su labor de promotora de la colaboración entre propietarios y supervisores de los registros (además de elaborar un informe anual sobre los resultados obtenidos). En general, el CESE considera que debe fomentarse el proyecto de una eurohipoteca.

1.6

La última serie de preguntas se refiere a la financiación del crédito hipotecario. A este respecto, el CESE aprueba la idea de un sistema paneuropeo de refinanciación como propone la Comisión, pero señala que se trata de un objetivo válido únicamente a largo plazo y se reserva la posibilidad de concretar su posición más adelante.

2.1

En el marco de su política de integración de los servicios financieros, la Comisión aborda el tema del crédito hipotecario de vivienda en la UE y se propone pasar a la acción mediante acciones reglamentarias, a condición de que los estudios y los contactos en curso demuestren que tendrían como resultado la creación de un mercado integrado más eficaz y competitivo en beneficio de todos. El Libro Verde que se examina se basa en un estudio (La integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE) elaborado por el Grupo de discusión sobre el crédito hipotecario (FGMC), por encargo de la Comisión, aunque no siempre sigue la misma línea.

2.2

Se espera recibir las respuestas de todos los sectores interesados acerca del Libro Verde a finales de noviembre de 2005 y, a continuación, se celebrará una audiencia en diciembre. Después, la Comisión evaluará si es necesario adoptar medidas y, en tal caso, cuáles.

3.1.1

La Comisión destaca que el de los créditos hipotecarios es uno de los mercados financieros más complejos, tanto por la multiplicidad de actores concernidos como por la variedad de aspectos técnicos. Por otra parte, existe una relación directa entre el mercado del crédito hipotecario y la macroeconomía, en el sentido de que cualquier variación de los ciclos económicos y los tipos de interés influye en el volumen y la evolución del crédito hipotecario. Concretamente, el aumento del volumen del crédito en la UE se ha visto influenciado por factores macroeconómicos (reducción de los tipos de interés y fuerte aumento de los precios del sector inmobiliario en muchos países) y factores estructurales (creciente liberalización e integración de los mercados financieros).

3.1.2

A pesar de estas tendencias comunes, los mercados de créditos hipotecarios de la UE siguen siendo profundamente distintos: cada uno presenta características propias en relación con los productos, el perfil de los prestatarios, las estructuras de distribución, las duraciones de los préstamos, los índices de propiedad de la vivienda y los mecanismos de financiación. Estas diferencias son fruto de las distintas actitudes de los Estados miembros con respecto a las normativas, pero también de elementos históricos, económicos y sociales que en ocasiones presentan características que no se pueden reducir fácilmente a un denominador común. Otros factores como las intervenciones estatales en las viviendas sociales, la fiscalidad, la normativa prudencial, el nivel de la competencia y los riesgos de insolvencia (que varían de un país a otro) complican aún más la situación.

3.1.3

Frente a esta situación no es sorprendente que los mercados estén poco integrados, pero se debe tener en cuenta que las ventas transfronterizas de inmuebles constituyen apenas el 1 % del mercado global de la vivienda. La Comisión considera que los beneficios potenciales de una integración serían una bajada del coste de los préstamos hipotecarios, un mayor nivel de protección del consumidor garantizado por ley y un aumento de los prestatarios potenciales, gracias a la inclusión de los prestatarios con un perfil crediticio bajo o incompleto.

3.1.4

El Comité está de acuerdo con las finalidades que se propone la Comisión. No obstante, considera que las diferencias entre los distintos mercados enumerados por la Comisión (más otras que se sacarán a la luz en este documento) son tantas y de naturaleza tal que inducen a pensar que una integración total será muy difícil de alcanzar a corto plazo. De manera inmediata se deberá actuar en los sectores en los que la armonización no presente excesivas dificultades y preguntarse en cada caso si el riesgo vale la pena, sin la ambición de dictar normas –o cambiarlas– simplemente para cumplir imperativos de programa o ideológicos.

3.1.5

Se debe tener en cuenta sobre todo un dato: las ventas transfronterizas de inmuebles constituyen apenas un 1 % del mercado y se limitan casi exclusivamente a las viviendas de vacaciones y los inmuebles en zonas fronterizas. Por tanto, no parece verosímil que esta pequeña cuota de mercado constituya el principal objeto de la Comisión, sino más bien el objetivo estratégico indicado en el punto 3.1.3. En otras palabras, la Comisión prevé una integración que permita a cualquier ciudadano de la Unión Europea adquirir un inmueble, en su propio país o en otro, dirigiéndose a un intermediario financiero de su país, del país donde se encuentra el inmueble o de un tercer país.

3.2.1

Con respecto al problema de la información, la Comisión plantea cuatro preguntas. En relación con la primera, relativa a los códigos de conducta  (1) , el CESE señala que por definición estos códigos son voluntarios. El problema está en los contenidos, que deberían ser redactados por las organizaciones de las instituciones financieras europeas en consulta con las asociaciones de consumidores e incluir directamente mecanismos de sanción, o estar controlados por los defensores del pueblo nacionales y registrados en los tribunales o las cámaras de comercio. Dichos códigos deberían ser firmados por todos los miembros de las organizaciones profesionales correspondientes. Asimismo, en los contratos y la documentación informativa debería figurar expresamente el hecho de que el prestador ha suscrito el código de conducta.

3.2.2

Segunda pregunta: el contenido de la información es un elemento crucial. Todos los aspectos del contrato –jurídicos, técnicos y contables– deben estar claros para el consumidor, pero no es fácil alcanzar un compromiso satisfactorio entre transparencia, precisión y facilidad de comprensión. La necesidad de explicar los términos técnicos alarga los textos y no contribuye necesariamente a su claridad. Asimismo, la casuística de los incumplimientos de contrato y las subsiguientes consecuencias debería formar parte de la información. El CESE sugiere que la información relativa a los aspectos más recurrentes se incluya en los códigos de conducta, con un texto normalizado.

3.2.3

Tercera pregunta: las consideraciones anteriores se aplican también, al menos en parte, a la información precontractual. Este tipo de información podría permitir comparar otras ofertas y, por tanto, contribuir a realizar una elección con conocimiento de causa a nivel nacional, pero en esta fase difícilmente serviría de ayuda para comparar los créditos ofrecidos por otros países. No obstante, existe una iniciativa europea en la materia fomentada por las federaciones del sector, que han adoptado la «ficha de información europea», redactada en colaboración con las asociaciones de consumidores. A pesar de que la mayoría de las instituciones financieras han suscrito esta iniciativa, de acuerdo con algunas fuentes parece que se pone en práctica con escasa convicción en un determinado número de países. La Comisión está indagando sobre este asunto y, en caso necesario, podría adoptar medidas coercitivas, por ejemplo transformando en reglamento el texto del acuerdo.

3.2.4

Cuarta pregunta: no cabe duda de que las disposiciones relativas a la información deben aplicarse, incluso con mayor rigor, a los intermediarios del crédito (agentes, etc.).

3.2.5

En relación con el asesoramiento a los prestatarios, la Comisión plantea dos preguntas. La primera se refiere a una cuestión ampliamente debatida: ¿Debe o no ser obligatorio que el prestamista aconseje sobre la mejor forma de préstamo, la duración, el precio, etc.? La Comisión destaca que un asesoramiento por escrito –como solicitan los consumidores– expone al prestamista a riesgos de tipo jurídico y reclamaciones. Difícilmente un prestamista estará dispuesto a asumirlas, sobre todo teniendo en cuenta que a posteriori les resultaría difícil demostrar que no disponían de todos los elementos de evaluación necesarios ni podían prever las posibles circunstancias futuras. La imposición de la obligación de asesoramiento reduciría en gran medida la oferta del crédito y, por tanto, no es aconsejable. No obstante, no se debe excluir que, debido a la presión ejercida por la competencia, algunos prestamistas o intermediarios decidan ofrecer este servicio a título oneroso o gratuito.

3.2.6

Con respecto a la segunda pregunta, relativa a la responsabilidad para cualquier consejo o información por escrito, ya sea voluntariamente o por obligación, debemos distinguir entre consejo e información. Por lo que se refiere al consejo, la respuesta figura en la segunda parte del punto anterior. Por el contrario, cualquier información errónea u omitida –voluntariamente o por negligencia– implica una responsabilidad del prestamista. Sin embargo, se debe establecer claramente el alcance de la información: no se puede limitar a la mera exposición de los aspectos técnicos, sino que debe (o debería) hacer posible que el consumidor tenga a su disposición cualquier elemento útil para hacer una elección final independiente y con conocimiento de causa. Los códigos de conducta o, en último término, el código civil deberían proporcionar una guía para la resolución de posibles litigios.

3.2.7

Con respecto a la amortización anticipada, la Comisión plantea tres preguntas. La primera replantea una cuestión ampliamente debatida: si la posibilidad de amortización anticipada debe ser un derecho legal del consumidor o una opción entre las partes. Por lo general, el consumidor solicita la amortización anticipada cuando las variaciones de los tipos de interés le resultan desfavorables, ya sean préstamos de tipo fijo o variable, como las que se produjeron en el pasado y en determinados países tras un fuerte aumento de la inflación. En cualquier caso, la amortización anticipada siempre es solicitada por el consumidor y rara vez es rechazada por el prestamista, esté o no prevista en el contrato. El problema no es tanto la posibilidad o no de beneficiarse de la amortización anticipada sino más bien la siguiente pregunta:

3.2.8

¿Cómo deberían calcularse las comisiones en caso de amortización anticipada? Las técnicas de financiación del crédito hipotecario varían de un país a otro, pero como norma general el prestamista obtiene fondos mediante emisiones de bonos garantizados por las hipotecas sobre los inmuebles que vende en el mercado primario o secundario. No obstante, las técnicas y los productos, entre ellos uno totalmente nuevo –los préstamos hipotecarios para fines de consumo–, varían de forma sustancial en función de la duración de los préstamos, los tipos fijos o variables, la remuneración, las técnicas y los usos de los mercados. Una amortización anticipada conlleva, además de una ventaja para el consumidor, un gasto para el prestamista, que debe –para explicarlo de una forma aproximativa y sencilla– reutilizar la cantidad recibida de forma anticipada para volver a adquirir los bonos no garantizados. La matemática financiera proporciona las fórmulas para calcular los gastos para el prestamista, gastos que varían en función del período que queda, la evolución de los tipos y la situación del mercado. El CESE considera que una respuesta a esta cuestión es la aplicación de un principio de equidad: además del beneficio para el consumidor, se debe calcular el coste efectivo que supone para el prestamista la amortización anticipada.

3.2.9

Las normas de cálculo deberían incluirse en el código de conducta o, mejor aún, en todo contrato. Las únicas normas estandarizadas posibles en esta materia son las de la matemática financiera: no existe ninguna dificultad particular calcular las ventajas y las desventajas en función del periodo transcurrido y restante, a los tipos aplicados y los tipos del mercado. El resultado, de pura matemática financiera, se debería completar con el cálculo de los beneficios o las desventajas para la institución financiera, durante el período de que se trate, derivados de la reinversión de la liquidez adquirida de forma anticipada. En cualquier caso, se debería excluir el pago de penalizaciones.

3.2.10

A la tercera pregunta, cómo debería ser informado el consumidor sobre la amortización anticipada, ya se responde en la última parte del punto anterior. En efecto, no se ve ninguna razón que impida la posibilidad de incluir una amortización anticipada, ya sea en la información preventiva o en la información puntual y, mejor aún, también en el contrato.

3.2.11

Cuatro preguntas se refieren al tipo anual efectivo (TAE). La primera se refiere a una cuestión ampliamente debatida en las fases anteriores a la aprobación de la directiva en cuestión: si el objetivo del TAE consiste en informar, permitir comparaciones o ambas cosas. El hecho de que varios años después la Comisión vuelva a plantear la pregunta parece querer indicar que sigue habiendo dudas al respecto. La fórmula adoptada para calcular el TAE responde a una lógica matemática y económica precisa y, para el legislador, debía responder también a criterios de información, transparencia y posibilidad de comparación. No obstante, en la práctica un consumidor que no sea un experto en matemática financiera sólo puede tomar nota de la cifra que se le comunica. Por tanto, los requisitos de información y transparencia sólo se respetan formalmente. Por lo que respecta a las comparaciones con otras ofertas, éstas son posibles a condición de que las distintas propuestas ofrezcan exactamente el mismo producto y hayan seguido los mismos métodos de cálculo, y que las cifras empleadas para los cálculos se especifiquen detalladamente.

3.2.12

La segunda pregunta, si debe existir una norma europea que recoja tanto el método de cálculo como los elementos de coste, se presta sin lugar a dudas a una respuesta en principio positiva. No obstante, en la práctica no se podrá establecer esta norma hasta que no existan unos sistemas armonizados, unos productos exactamente comparables y unos procedimientos administrativos normalizados: un objetivo difícilmente alcanzable a corto plazo.

3.2.13

Con respecto a la tercera pregunta, qué elementos de coste debería incluir una norma europea, el CESE considera que un mínimo denominador común podría estar constituido por los gastos de preparación del expediente, los costes de constitución de la hipoteca, los gastos administrativos claramente identificables y el coste del seguro. En una primera aproximación, esto debería ser suficiente para que el consumidor pueda comparar las distintas ofertas. No obstante, los prestamistas deberían avisar claramente a los consumidores del peligro de una elección demasiado fácil basada únicamente en un TAE calculado de este modo.

3.2.14

La última pregunta, si es aconsejable o no que el prestamista proporcione información por separado sobre los costes no especificados en el cálculo del TAE y sobre la presentación de los efectos del TAE en términos concretos como el coste mensual o el coste global del préstamo, se presta a dos respuestas distintas. En cuanto a la primera parte de la pregunta, la posición del CESE es afirmativa, también porque, entre otras cosas, la presentación de los costes no especificados en el TAE permitiría anular la reserva sobre la comparación de las condiciones a la que se hace referencia en el punto anterior. Con respecto a la presentación de los efectos del TAE en términos «concretos» en el sentido indicado por la Comisión, el CESE considera que es totalmente posible y que existen programas informáticos capaces de responder a esta exigencia en caso de que efectivamente de trate de una exigencia. La duda surge con respecto a las razones expuestas en el punto 3.2.11. En efecto, el consumidor corre el riesgo de quedar aún más confundido si se ve al mismo tiempo ante un plano financiero de reembolso –que le resulta realmente útil– y ante otro plano que, a pesar de ser correcto desde el punto de vista de la matemática financiera, se aleja del primero.

3.2.15

La Comisión plantea cuatro preguntas con respecto a las normas sobre la usura y las variaciones en los tipos de interés. Por lo que respecta a la primera, cuáles son las implicaciones para la integración de los mercados de las normas sobre los tipos de usura (existentes en algunos Estados miembros), debe hacerse una precisión: en los Estados miembros en los que la legislación prevé unos límites máximos para los tipos de interés parece que dichos límites se han establecido teniendo en cuenta el crédito al consumo, los descubiertos de las cuentas corrientes y los créditos personales, pero no –a juicio del CESE– el crédito hipotecario. En cualquier caso, se trata de un problema delicado: un Estado miembro que haya establecido unos límites podría querer perseguir al prestamista de otro país que haya incumplido una norma a la que este prestamista no estuviera sujeto, pero que concierne a un contrato válido en su territorio. Por tanto, las normas nacionales en materia de usura constituyen un obstáculo para la integración de los mercados.

3.2.16

La segunda pregunta se refiere a la posibilidad de examinar la cuestión de los tipos de usura en un contexto más amplio, sin un vínculo específico con el crédito hipotecario. La respuesta del CESE a esta pregunta es afirmativa: si un examen más detallado demostrara la necesidad, una legislación comunitaria podría sustituir de manera útil las distintas legislaciones nacionales vigentes. No obstante, el CESE advierte del peligro de las soluciones simplistas: un tipo de usura uniforme correría el riesgo de no tener en cuenta las características individuales de los mercados. En concreto, la determinación de un tipo único no tendría sentido y debería reservarse a cada Estado miembro, después de haber resuelto el problema que se plantea en la última parte del punto 3.2.15.

3.2.17

En la tercera pregunta se plantea si las restricciones existentes en algunos Estados miembros sobre la imposición de tipos de interés compuestos constituyen o no un obstáculo a la integración de los mercados. La respuesta del CESE es obviamente idéntica a la que se dio con respecto a los tipos de usura, a los que se hace referencia en el punto anterior. La Comisión debería además controlar el nivel de los tipos de interés simples en los países que no aplican intereses compuestos: si estos intereses fueran como media superiores a los de otros países para operaciones comparables, podría ocurrir que la pérdida de intereses compuestos haya sido compensada por unos intereses simples mayores, de acuerdo con una lógica de mercado no transparente y sin ventajas para el consumidor.

3.2.18

La cuarta pregunta se refiere a los préstamos hipotecarios para fines de consumo: qué efecto pueden tener en su desarrollo las restricciones sobre la imposición de intereses compuestos. Al tratarse de un nuevo producto sobre el que no se dispone de experiencias detalladas, el CESE prefiere no adoptar una posición y deja que respondan los expertos con una experiencia específica en el mercado.

3.2.19

Con respecto a la normalización de los contratos de crédito, la Comisión señala que esta cuestión entra en el esquema general de la iniciativa relativa al Derecho contractual europeo. La normalización podría lograrse mediante el método clásico de la armonización o por el denominado «26o régimen», un instrumento jurídico paralelo a las legislaciones nacionales y que puede utilizarse como alternativa con el acuerdo de las partes. El CESE opina que la primera alternativa es, por el momento, prematura y que la segunda podría constituir una verdadera opción cuando se haya comprobado, mediante un estudio pormenorizado de las legislaciones y los contratos de los veinticinco Estados miembros, que el instrumento «paralelo» no contraviene las reglamentaciones y las legislaciones de ninguno de ellos. En cualquier caso, es necesario que las reglas de normalización no obstaculicen la oferta de nuevos productos y se conviertan así en un freno a la innovación. Sin embargo, a la espera de que se solucionen los distintos problemas, no debería ser difícil alcanzar un acuerdo entre las instituciones financieras, los consumidores y la Comisión sobre un esquema básico de contrato tipo que incluya al menos las cláusulas de uso más corrientes y comunes a cualquier tipo de contrato.

3.2.20

Las dos últimas preguntas se refieren a las estructuras jurídicas para la protección de los derechos de los consumidores. En todos los países existen estructuras de mediación o de arbitraje alternativas a las judiciales, a menudo demasiado lentas y costosas para el consumidor. La Comisión pide en primer lugar opiniones sobre la posibilidad de imponer a los Estados miembros la obligación de establecer estructuras específicas de mediación o de arbitraje en el ámbito del crédito hipotecario. El CESE está en líneas generales a favor de estructuras de mediación pero no de arbitraje, dado que estas últimas sobrepasan el ámbito de la protección de los consumidores. No obstante, señala que el derecho del crédito hipotecario está, por naturaleza, vinculado a una serie de normas legislativas o reglamentarias distintas: los procedimientos civiles, la sucesión, la quiebra, la propiedad, las normas catastrales y fiscales. Una estructura alternativa a los tribunales, capaz de tomar decisiones que resistan a impugnaciones fáciles, podría tener la necesidad de dotarse de estructuras y recursos análogos a los de los propios tribunales. Algunos Estados miembros parecen abiertos a esta posibilidad: tras un período de experimentación adecuado, podrían aportar enseñanzas útiles con vistas a una posible adopción general.

3.2.21

Por tanto, la Comisión pide sugerencias en relación con la posibilidad de reforzar la credibilidad de los sistemas de recurso alternativos existentes, en particular en el ámbito del crédito hipotecario. Conforme a los conocimientos del CESE, los sistemas existentes dan unos resultados bastante buenos, que en muchos casos podrían mejorarse acelerando los procedimientos de toma de decisiones. En lo que se refiere específicamente al crédito hipotecario, y recordando el punto anterior, cabe observar que las estructuras de mediación o arbitraje deberían ser creíbles para ambas partes, y no solo para el consumidor: el coste considerablemente elevado de cualquier litigio exige que las decisiones sean equitativas y inatacables también desde el punto de vista jurídico para evitar un recurso posterior ante los tribunales.

3.3.1

La Comisión considera oportuno que los asuntos jurídicos relativos al sector del crédito hipotecario se consideren en el ámbito del actual proceso de revisión del Convenio de Roma de 1980, que se trasformará en reglamento europeo. En materia de Derecho aplicable, actualmente se están examinando tres soluciones:

3.3.1.1

Las tres soluciones que figuran en el punto anterior merecen la elaboración de un dictamen por separado. Se trata de un tema complejo y cualquier solución presenta ventajas e inconvenientes. A este respecto, el CESE se limita a formular brevemente algunas consideraciones de fondo:

3.3.2

Con respecto a la cuestión de la evaluación de la solvencia del cliente, la Comisión hace referencia a diversos problemas, ya abordados en relación con un sector análogo (el crédito al consumo) y considera que el problema más urgente es garantizar el acceso transfronterizo a las bases de datos de forma no discriminatoria. A juicio del CESE, el derecho de acceso es necesario , pero para garantizarlo deberá adoptarse una normativa adecuada en la que se establezca quien goza de este derecho, en qué condiciones y con qué garantías para el consumidor. El CESE llama también la atención con respecto a un aspecto al que nunca se ha hecho referencia: a menudo el comprador de una primera vivienda principal o una vivienda de vacaciones no figura en ninguna base de datos al no haber solicitado nunca un crédito. En este caso, la búsqueda de información fiable resulta problemática, larga y costosa.

3.3.3

La Comisión aborda a continuación el asunto de la tasación inmobiliaria y se pregunta si se puede prever una norma europea o se debe emprender una iniciativa para garantizar el reconocimiento mutuo de las normas nacionales. El CESE considera que a priori debe descartarse la primera hipótesis, sin necesidad de realizar estudios adicionales. Respecto de la segunda, los expertos señalan que las normas nacionales, o incluso únicamente regionales, son una utopía en la que no hay que caer. Los factores que determinan un mercado inmobiliario son demasiado variados y generan unas características eminentemente locales. Todo intento de armonización entraña el riesgo de crear confusión. El CESE respalda esta opinión.

3.3.4

Otro aspecto importante que se somete a debate es la venta forzosa del bien hipotecado. En el Libro Verde se constata que en este ámbito existe una extrema variedad de procedimientos, duración y costes, lo que constituye un obstáculo a la actividad crediticia transfronteriza. Por tanto, se propone un planteamiento gradual para fomentar las mejoras de los procedimientos relacionados con las ventas forzosas: recoger primero información sobre la duración y el coste de estos procedimientos con el fin de elaborar un marcador actualizado con regularidad y, en caso de que no resulte eficaz, considerar la posibilidad de adoptar medidas «más rotundas». El CESE considera que la recopilación de información y la elaboración de un marcador constituiría una especie de «presión moral» en los Estados miembros que disponen de procedimientos poco eficaces o costosos. Ello podría constituir para los prestamistas y las asociaciones de consumidores un buen motivo para presionar a sus autoridades nacionales a fin de que se adopten medidas para mejorar la situación. No obstante, ir más allá amenazando con medidas «más rotundas» parece irreal. Una iniciativa de este tipo tendría muy pocas posibilidades de obtener el acuerdo de los Estados miembros. Por otra parte, la hipótesis de suprimir sistemas de ejecución judicial completos únicamente para favorecer el crédito hipotecario transfronterizo (que actualmente representa tan solo el 1 % del total europeo y que, según las previsiones más optimistas, en el futuro no superará el 5 %) parece no tener en cuenta el sentido de las proporciones.

3.3.5

Otro obstáculo a la plena integración de los mercados, que por el momento sigue siendo insuperable, es el problema de fiscalidad. La Comisión, con un sentido de realismo, no prevé ninguna acción para la armonización. No obstante, existen otros obstáculos que se pueden superar. Diversos Estados miembros no autorizan la deducción fiscal de los intereses pagados por sus contribuyentes por créditos hipotecarios concedidos por prestamistas extranjeros; en otros casos, los intereses percibidos por los prestamistas nacionales son tasados sin contar los intereses pagados para la financiación de los préstamos, mientras que los prestamistas extranjeros están sujetos al pago del importe bruto de los intereses a cargo de los deudores nacionales. En ambos casos se trata de una infracción de los tratados o de la normativa comunitaria: el primer caso es contrario a los artículos 49 y 56 del Tratado, como confirman dos sentencias del Tribunal de Justicia, y el segundo será objeto de una acción directa de la Comisión. El CESE apoya firmemente la posición de la Comisión.

3.4.1

El registro de la propiedad es un elemento fundamental para la certeza del derecho de propiedad. Por otra parte parece que los registros no siempre reflejan los derechos de terceros sobre la propiedad. Para un correcto funcionamiento del crédito hipotecario transfronterizo (incluida la refinanciación) es necesario que se comprendan claramente el contenido y el funcionamiento de los registros de propiedad. La Comisión ha financiado un proyecto piloto (EULIS) con el fin de reforzar la colaboración entre propietarios y supervisores de los registros, que podría resultar de gran utilidad para muchos de los nuevos Estados miembros. Ahora la Comisión se plantea si debe seguir desempeñando una función activa en esta iniciativa y si, habida cuenta del interés que suscitan los registros para los prestamistas y los inversores, éstos deberían contribuir e invertir en iniciativas similares. El CESE considera que la Comisión debe seguir con su valiosa función de promotora de la colaboración y elaborar también un informe anual sobre los resultados obtenidos. Por el contrario, no considera que la financiación de los proyectos de colaboración incumba a una única categoría de usuarios (ni siquiera la principal), dado que el mantenimiento de los registros de la propiedad interesa al Estado y la colectividad, y que el registro y el acceso ya son de pago.

3.4.2

El proyecto de una «Eurohipoteca» (Euromortgage) no es nuevo, pero de momento no se ha experimentado en el mercado, ni siquiera como proyecto piloto. En líneas generales, el objetivo de la Eurohipoteca sería debilitar el vínculo entre el crédito y la garantía hipotecaria: esta última formaría parte de un grupo europeo de garantías destinadas a cubrir los títulos emitidos en el mercado . El proyecto resulta atractivo y parece responder a una idea de mercado inmobiliario europeo integrado. El CESE considera que debe fomentarse este proyecto. Su realización constituiría un primer paso hacia una integración de los mercados, una integración que sería fruto del propio mercado y no de una iniciativa normativa.

3.5.1

Los sistemas de refinanciación varían de un país a otro, pero sustancialmente se basan en bonos y obligaciones garantizados para el inversor mediante inmuebles gravados por una hipoteca. En los sectores interesados se abre camino la idea de que la creación de un mercado paneuropeo de estos títulos facilitaría una mayor integración de los mercados. La Comisión comparte estas consideraciones, aunque señala que esta cuestión debe analizarse con mayor detenimiento. A juicio de la Comisión, un sistema paneuropeo de refinanciación tendría la virtud de aumentar las fuentes de financiación, aumentar la liquidez de los mercados y, de manera más general, permitir una diversificación del riesgo. Asimismo, facilitaría la integración de los mercados secundarios, que depende de todas maneras de la de los mercados primarios. El CESE está de acuerdo, pero comparte la opinión de los que consideran que se trata de un objetivo a largo plazo.

3.5.2

La transferibilidad de los préstamos hipotecarios es una premisa fundamental. La Comisión tiene la intención de crear un grupo de trabajo ad hoc de interesados encargado de examinar la necesidad y la naturaleza de la intervención sobre los aspectos de la refinanciación, y manifiesta su interés por evaluar si es posible fomentar un mercado paneuropeo de financiación hipotecaria recurriendo a las fuerzas del mercado (por ejemplo mediante la creación normas de documentación y modelos para la definición de las actividades transfronterizas de financiación). El CESE deja a los operadores del mercado la tarea de responder a esta pregunta, pues son los únicos que disponen de los conocimientos necesarios para aportar elementos de juicio basados en la experiencia.

3.5.3

La última pregunta de la Comisión plantea un problema de capital importancia para el futuro de los mercados: si la actividad de concesión de préstamos hipotecarios debe restringirse obligatoriamente a las entidades de crédito o si –y en qué condiciones– esa actividad podría ser realizada por entidades que no reciben dinero en forma de depósitos o de otro modo, y que por lo tanto no entran en el ámbito de la definición de la UE de entidades de crédito y están excluidas de la normativa prudencial. El CESE señala de forma preliminar que para la estabilidad y la solidez de los mercados no basta el control de las autoridades encargadas de los mercados inmobiliarios y es necesaria una vigilancia eficaz por parte de todas las entidades financieras que intervienen en este mercado. La protección del consumidor ha inspirado la creación de normas prudenciales y cualquier propuesta nueva debe examinarse desde este punto de vista.

3.5.4

Las entidades del tipo previsto por la Comisión deberían operar únicamente con recursos propios, algo difícilmente realizable y que, por tanto, exigiría una verificación continua para controlar que las condiciones de partida se mantienen en el futuro. Ante cualquier otra hipótesis, es inevitable recurrir a fondos externos, independientemente de la forma técnica utilizada. La conclusión del CESE es que las entidades del tipo descrito por la Comisión deben someterse a controles prudenciales, ya sean de tipo bancario o de otro tipo; en segundo lugar, es esencial mantener la igualdad de las condiciones de competencia, por lo que las normas aplicadas a las entidades de crédito, en particular las relativas a la solvencia y la liquidez, deben ser válidas también para estas entidades. Si los principios en los que se basa la vigilancia prudencial tienen sentido, no se ve ningún motivo que justifique la existencia de excepciones.