(1)

Στις 8 Αυγούστου 2022 (2), η ΕΑΕ έλαβε καταγγελία από τον νορβηγικό δήμο Lørenskog (στο εξής: Δήμος), όπου διατυπωνόταν ο ισχυρισμός ότι είχε χορηγήσει παράνομη κρατική ενίσχυση στη Masserud Utvikling AS (στο εξής: Masserud), δεδομένου ότι ουδέποτε έλαβε πληρωμή από τη Masserud για την πώληση ακινήτου στο Lørenskog (στο εξής: επίμαχο ακίνητο).

(2)

Στις 7 Σεπτεμβρίου 2022 (3) η ΕΑΕ διαβίβασε την καταγγελία στις νορβηγικές αρχές (4). Στις 4 Οκτωβρίου 2022 (5) οι νορβηγικές αρχές ζήτησαν παράταση της προθεσμίας για την υποβολή παρατηρήσεων έως τις 14 Οκτωβρίου 2022. Η ΕΑΕ ενέκρινε την παράταση την ίδια ημέρα. Στη συνέχεια, στις 17 Οκτωβρίου 2022 (6), οι νορβηγικές αρχές απέστειλαν τις αρχικές παρατηρήσεις τους σχετικά με την καταγγελία.

(3)

Με επιστολή της 14ης Σεπτεμβρίου 2022 (7), η Masserud διαβίβασε τις παρατηρήσεις της σχετικά με την καταγγελία. Με επιστολή της 9ης Φεβρουαρίου 2023 (8), η ΕΑΕ ζήτησε περαιτέρω πληροφορίες από τις νορβηγικές αρχές. Στις 7 Μαρτίου 2023 (9) η ΕΑΕ έλαβε απάντηση στο αίτημα για περαιτέρω πληροφορίες από τις νορβηγικές αρχές.

(4)

Με την απόφαση αριθ. 173/23/COL (στο εξής: απόφαση κίνησης της διαδικασίας), η ΕΑΕ κίνησε την επίσημη διαδικασία έρευνας (10). Στην απόφαση κίνησης της διαδικασίας αξιολογήθηκε η πώληση του επίμαχου ακινήτου από τον Δήμο στη Masserud και η επακόλουθη παράλειψη του Δήμου να απαιτήσει πληρωμή από τη Masserud (11). Οι νορβηγικές αρχές κλήθηκαν να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σχετικά με την απόφαση κίνησης της διαδικασίας έως τις 30 Ιανουαρίου 2024.

(5)

Με επιστολή της 26ης Ιανουαρίου 2024 (12), ο Δήμος υπέβαλε συμπληρωματικές παρατηρήσεις (13). Στις 20 Φεβρουαρίου 2024 η Masserud υπέβαλε επιστολή με παρατηρήσεις (14) και παραρτήματα (15). Με επιστολή της 26ης Μαρτίου 2024, η ΕΑΕ διαβίβασε στις νορβηγικές αρχές μια μη εμπιστευτική έκδοση της επιστολής.

(6)

Με επιστολή της 30ής Μαΐου 2024, έπειτα από παράταση της προθεσμίας που ενέκρινε η ΕΑΕ, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν παρατηρήσεις σχετικά με τις παρατηρήσεις της Masserud (16). Κανένα άλλο ενδιαφερόμενο μέρος δεν υπέβαλε παρατηρήσεις στην ΕΑΕ.

(7)

Στις 17 Οκτωβρίου 2024, η ΕΑΕ ζήτησε από τις νορβηγικές αρχές να παράσχουν περισσότερες πληροφορίες (17). Στις 13 Νοεμβρίου 2024 (18) ο Δήμος απάντησε στο αίτημα της ΕΑΕ. Επιπλέον, κατόπιν αιτήματος των νορβηγικών αρχών, η Masserud υπέβαλε επίσης τις αιτηθείσες πληροφορίες με επιστολή της 8ης Νοεμβρίου 2024 (19).

(8)

Στις 7 Φεβρουαρίου 2025 η ΕΑΕ ζήτησε από τις νορβηγικές αρχές να αποσαφηνίσουν την πραγματική τιμή πώλησης του επίμαχου ακινήτου (20). Στις 18 Φεβρουαρίου 2025 (21) οι νορβηγικές αρχές απέστειλαν τα στοιχεία που τους ζητήθηκαν. Στις 10 Φεβρουαρίου 2025 η ΕΑΕ απέστειλε στη Masserud αίτημα για παροχή πρόσθετων πληροφοριών σύμφωνα με το άρθρο 6 της ΣΕΔ (22). Η Masserud απάντησε στις 10 Μαρτίου 2025 (23).

(9)

Στις 20 Ιανουαρίου 2014 ο Δήμος και η Glitnegaarden AS, η οποία αργότερα μετονομάστηκε σε Masserud (24), συνήψαν συμφωνία ανάπτυξης σχετικά με τη δημιουργία νέων υποδομών και κτιρίων στο Lørenskog για οικιστικούς σκοπούς.

(10)

Στις 27 Ιανουαρίου 2014 ο Δήμος και η Masserud συνήψαν χωριστή συμφωνία σχετικά με την πώληση του επίμαχου ακινήτου, το οποίο αποτελείται από οικόπεδο δημόσιας χρήσης, στη Masserud έναντι 7 709 058 ΝΟΚ (25). Μεγάλο μέρος του επίμαχου ακινήτου προοριζόταν για οικιστικούς σκοπούς και το υπόλοιπο για οδούς πρόσβασης και υποδομές. Δεν υπήρχε εκτίμηση της τιμής του ακινήτου από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα πριν από την πώληση. Η τιμή αγοράς καθορίστηκε μέσω διαπραγματεύσεων μεταξύ των μερών. Επιπλέον, ελήφθησαν υπόψη σχετικές συναλλαγές και πληροφορίες από μεσίτες ακινήτων.

(11)

Βάσει της συμφωνίας πώλησης, η πληρωμή για το επίμαχο ακίνητο θα γινόταν δύο εβδομάδες μετά τη χορήγηση άδειας προσωρινής χρήσης στη Masserud. Στις 23 Μαΐου 2017 χορηγήθηκε η άδεια προσωρινής χρήσης, γεγονός που σήμαινε ότι η Masserud όφειλε να πραγματοποιήσει την πληρωμή στις 6 Ιουνίου 2017. Ωστόσο, ο Δήμος δεν απέστειλε τιμολόγιο στη Masserud για την πληρωμή, και η Masserud δεν πραγματοποίησε την πληρωμή στον Δήμο.

(12)

Ο Δήμος αντιλήφθηκε για πρώτη φορά στις αρχές του 2021 ότι η πληρωμή δεν είχε γίνει. Στη συνέχεια, στις 16 Μαρτίου 2021, ο Δήμος απέστειλε στη Masserud τιμολόγιο ύψους 8 249 339 ΝΟΚ για την τιμή αγοράς, όπως αναπροσαρμόστηκε με βάση τον ισχύοντα δείκτη τιμών καταναλωτή, και για τα έξοδα.

(13)

Έπειτα από αρκετές οχλήσεις, η Masserud απάντησε στις 30 Ιουνίου 2021 ότι η αξίωση ήταν άνευ αντικειμένου λόγω της τριετούς προθεσμίας παραγραφής που προβλέπεται στο άρθρο 2 του νορβηγικού νόμου περί παραγραφής (26).

(14)

Αργότερα το ίδιο έτος, ο Δήμος κάλεσε τη Masserud σε συνάντηση για να εξεταστεί το θέμα. Κατά τη διάρκεια της συνάντησης, στην οποία παρέστησαν οι ιδιοκτήτες της Masserud, συζητήθηκε σειρά ζητημάτων. (27). Η συνάντηση αφορούσε κυρίως ορισμένες τεχνικές εγκαταστάσεις, όπως οι οδοί, που καλύπτονται από τη σύμβαση ανάπτυξης μεταξύ των μερών (28). Ο Δήμος και η Masserud δεν κατέληξαν σε συμφωνία σχετικά με την πληρωμή για το επίμαχο ακίνητο.

(15)

Η Masserud είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, η οποία κυρίως κατασκευάζει και πωλεί ακίνητα. Η εταιρεία είναι εξολοκλήρου θυγατρική της Olavsgaard Eiendom AS, η οποία είναι ιδιοκτήτρια εμπορικών ακινήτων εμβαδού περίπου 43 000 τ.μ. στο Nedre Romerike, στην κομητεία Akershus της Νορβηγίας. Τα εν λόγω εμπορικά ακίνητα περιλαμβάνουν ξενοδοχεία (Olavsgaard Hotell και Losby Gods), γραφεία, επιχειρήσεις και διαμερίσματα.

(16)

Η Olavsgaard Eiendom AS ανήκει στον όμιλο ακινήτων Olavsgaard Gruppen AS, ο οποίος είναι ιδιοκτησίας της οικογένειας Fjellheim. Ο όμιλος υποδιαιρείται σε δύο βασικούς τομείς επιχειρηματικής δραστηριότητας: ανάπτυξη ακινήτων (Olavsgaard Eiendom AS) και κτηματομεσιτικές δραστηριότητες (Olavsgaard Drift AS). Τα δύο εν λόγω τμήματα υποδιαιρούνται περαιτέρω σε διάφορες μικρότερες εταιρείες. Κατά τη Masserud, ο όμιλος Olavsgaard Gruppen AS δραστηριοποιείται κυρίως στον δήμο Lørenskog.

(17)

Οι εν λόγω δραστηριότητες συνίστανται στην ανάπτυξη μικρότερων έργων ακινήτων, ενώ τα δύο μεγαλύτερα έργα τα τελευταία χρόνια είναι το Masserud Gaard (66 διαμερίσματα και 26 κατοικίες χτισμένες σε σειρές στην περιοχή Masserud) και το Fjellhamar Torg (145 διαμερίσματα και ορισμένα εμπορικά ακίνητα στην περιοχή Fjellhamar). Κάθε αναπτυξιακό έργο του Olavsgaard Gruppen AS τελεί υπό τη διαχείριση χωριστής οντότητας ενιαίου σκοπού (29). Για παράδειγμα, το έργο Masserud Gaard αναπτύχθηκε από τη Masserud. Η οικογένεια Fjellheim κατέχει το 100 % των μετοχών της Masserud μέσω του Olavsgaard Gruppen AS.

(18)

Το Lørenskog είναι νορβηγικός δήμος στην κομητεία του Akershus, ανήκει στην ευρύτερη περιφέρεια του Όσλο και βρίσκεται δίπλα στο Όσλο, στα ανατολικά. Ο δήμος απέχει περίπου 20 χλμ. από το Όσλο και ο κύριος αερολιμένας της Νορβηγίας απέχει λιγότερα από 40 χλμ. από το Lørenskog.

(19)

Το Lørenskog έχει περίπου 46 000 κατοίκους (30) και είναι ο πέμπτος μεγαλύτερος δήμος της περιφέρειας του Όσλο από άποψη πληθυσμού (31). Ο πληθυσμός αυξάνεται σταθερά με την πάροδο των ετών, καθώς η περιοχή έχει καταστεί δημοφιλής τόπος διαβίωσης για όσους εργάζονται εντός και πέριξ του Όσλο. Επιπλέον, το Lørenskog φιλοξενεί ένα από τα μεγαλύτερα πανεπιστημιακά νοσοκομεία στη Νορβηγία, το πανεπιστημιακό νοσοκομείο του Akershus.

(20)

Ο Δήμος υπέβαλε πληροφορίες από τη Hadrian Eiendom AS (32) (στο εξής: Hadrian), εμπορική εταιρεία ακινήτων με έδρα το Όσλο, σχετικά με την αγορά ακινήτων στη Νορβηγία και στο Lørenskog. Σύμφωνα με τη Hadrian, το μερίδιο των ξένων επενδύσεων στη νορβηγική αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι ανέρχεται περίπου στο 20 %, με βάση τον μέσο όρο των τελευταίων 5 ετών (33).

(21)

Σύμφωνα με έρευνα που διεξήγαγε η Hadrian, το ποσοστό των έργων οικιστικών ακινήτων που ανήκουν σε ξένους επενδυτές / ξένες εταιρείες στο Lørenskog εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 7,5 % την τελευταία πενταετία (34).

(22)

Σύμφωνα με τον Δήμο, από το 2015 έως το 2021 τα επιτόκια μειώθηκαν σταθερά, φτάνοντας στο 0 % για το μεγαλύτερο μέρος του 2020 και του 2021. Αυτή η μείωση των επιτοκίων οδήγησε σε χαμηλότερο κόστος δανεισμού, βελτιώνοντας την πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Ως εκ τούτου, αυξήθηκε επίσης η επενδυτική δραστηριότητα, ιδίως σε σταθερά εμπορικά ακίνητα, όπως οι χώροι γραφείων και λιανικής πώλησης.

(23)

Καθώς αυξανόταν η ζήτηση, άρχισαν να αυξάνονται και οι τιμές των ακινήτων, επειδή οι επενδυτές επιδίωκαν υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με αυτές των ομολόγων χαμηλής απόδοσης. Η εν λόγω αύξηση των επενδύσεων οδήγησε επίσης σε αυξημένες αποτιμήσεις ακινήτων, ιδίως στο Όσλο και στις γύρω περιοχές, καθώς τόσο τοπικοί όσο και διεθνείς επενδυτές επωφελήθηκαν από το ευνοϊκό χρηματοδοτικό περιβάλλον. Επιπλέον, η αύξηση των τιμών των κατοικιών για τους τελικούς χρήστες ενίσχυσε τις τάσεις τόσο των επενδύσεων όσο και των τιμών στα οικιστικά ακίνητα.

(24)

Στην απόφαση για την κίνηση της διαδικασίας, η προκαταρκτική άποψη της ΕΑΕ ήταν ότι η πώληση του επίμαχου ακινήτου από τον Δήμο χωρίς απαίτηση για καταβολή του οφειλόμενου ποσού συνιστούσε κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(25)

Επιπλέον, η ΕΑΕ εξέφρασε αμφιβολίες σχετικά με την τιμή αγοράς, και συγκεκριμένα κατά πόσον η συμφωνηθείσα τιμή ήταν χαμηλότερη από την αγοραία τιμή και, ως εκ τούτου, είχε ως αποτέλεσμα πλεονέκτημα υπέρ της Masserud.

(26)

Επιπλέον, η ΕΑΕ είχε αμφιβολίες ως προς το κατά πόσον τα εν λόγω μέτρα θα ήταν συμβατά με τη λειτουργία της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(27)

Η ΕΑΕ εντόπισε πιθανούς λόγους συμβατότητας για να κηρύξει τις κρατικές ενισχύσεις συμβατές με τη λειτουργία της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, όπως το άρθρο 59 παράγραφος 2 και το άρθρο 61 παράγραφοι 2 και 3 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ. Ωστόσο, δεδομένου ότι οι νορβηγικές αρχές δεν επικαλέστηκαν κανέναν από τους λόγους συμβατότητας, η ΕΑΕ κατέληξε στο προκαταρκτικό συμπέρασμα ότι, στον βαθμό που τα μέτρα συνιστούσαν κρατική ενίσχυση, είχε αμφιβολίες ως προς τη συμβατότητά τους με τη λειτουργία της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(28)

Μολονότι ο Δήμος επανέλαβε ότι η μη διεκδίκηση της τιμής αγοράς δεν ήταν σύμφωνη με τις εμπορικές πρακτικές, υποστήριξε στις παρατηρήσεις του ότι η συμφωνηθείσα τιμή αγοράς βασίστηκε σε όρους της αγοράς.

(29)

Όπως προαναφέρθηκε στην αιτιολογική σκέψη (10), η τιμή αγοράς καθορίστηκε μέσω διαπραγματεύσεων μεταξύ των μερών, λαμβανομένων υπόψη άλλων συναλλαγών της αγοράς και πληροφοριών από μεσίτες ακινήτων. Βάσει των διαπραγματεύσεων, η τιμή αγοράς καθορίστηκε σε [3 200-3 600] ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο ωφέλιμης επιφάνειας (στο εξής: BRA) (35).

(30)

Μετά την απόφαση κίνησης της διαδικασίας, ο Δήμος απέκτησε στατιστικά στοιχεία, τα οποία προσκόμισε η Hadrian, σχετικά με τις πραγματικές τιμές των ακινήτων στον δήμο του Lørenskog κατά τον χρόνο διαπραγμάτευσης και σύναψης της συμφωνίας με τη Masserud. Σύμφωνα με τα εν λόγω στοιχεία, η αγοραία τιμή της έκτασης το 2013 (δηλαδή το έτος που προηγήθηκε της πώλησης του ακινήτου τον Ιανουάριο του 2014) ήταν 3 200 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο BRA (36).

(31)

Ως εκ τούτου, ο Δήμος υποστηρίζει ότι η αγοραία τιμή του επίμαχου ακινήτου ήταν χαμηλότερη από την τιμή, την οποία συμφώνησαν τα μέρη, η οποία ήταν [3 200-3 600] ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο BRA.

(32)

Με βάση τα ανωτέρω, ο Δήμος υποστηρίζει ότι η συμφωνηθείσα τιμή αγοράς ήταν σύμφωνη με τους πραγματικούς όρους της αγοράς.

(33)

Ο Δήμος δηλώνει ότι η τιμή αγοράς που δηλώθηκε προηγουμένως στην ΕΑΕ περιλάμβανε ορισμένα πρόσθετα στοιχεία, και συγκεκριμένα ένα τέλος χαρτοσήμου, τέλη καταχώρισης και προσαρμογές βάσει του δείκτη τιμών καταναλωτή, τα οποία δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη. Ο Δήμος επιβεβαιώνει ότι, σύμφωνα με τις διατάξεις της σύμβασης αγοράς και τις πληροφορίες που περιγράφονται στην πράξη μεταβίβασης του ακινήτου, η τιμή αγοράς ήταν 7 709 058 ΝΟΚ (37).

(34)

Κατά τη Masserud, η παράλειψη του Δήμου να εισπράξει την πληρωμή πριν από τη λήξη της προθεσμίας παραγραφής δεν συνιστά κρατική ενίσχυση.

(35)

Η Masserud υποστηρίζει ότι το εικαζόμενο μέτρο κρατικής ενίσχυσης προκύπτει από τους κανόνες του νορβηγικού νόμου περί παραγραφής, και όχι από οποιαδήποτε ενεργή παραίτηση ή εσκεμμένη παράλειψη του Δήμου να επιδιώξει την ικανοποίηση της αξίωσης. Ως εκ τούτου, υποστηρίζεται ότι η αχρήστευση της σχετικής αξίωσης αποτελεί άμεση συνέπεια των κανόνων παραγραφής. Συνεπώς, κατά την άποψη της Masserud, το μέτρο δεν μπορεί να καταλογιστεί στο κράτος.

(36)

Η Masserud υποστηρίζει ότι η αντίληψη της ΕΑΕ σχετικά με τον νορβηγικό νόμο περί παραγραφής και τον ρόλο της στις συνήθεις εμπορικές σχέσεις είναι εσφαλμένη. Επιπλέον, υποστηρίζει ότι η εφαρμογή από την ΕΑΕ της αρχής του φορέα της οικονομίας της αγοράς και οι προσδοκίες της για έναν «συνήθη συνετό και επιμελή ιδιώτη πιστωτή» σε συγκρίσιμη κατάσταση είναι εσφαλμένες.

(37)

Κατά τη Masserud, δεν είναι ασύνηθες ένας συνετός και επιμελής ιδιώτης πιστωτής να υποπέσει σε σφάλματα ή να είναι αδρανής έναντι μιας αξίωσης. Αυτή είναι, στην πραγματικότητα, η ίδια η λογική στην οποία στηρίζεται η ύπαρξη νομοθετημένων περιόδων παραγραφής.

(38)

Η Masserud υποστηρίζει ότι οι κανόνες περί παραγραφής εξισορροπούν τα συμφέροντα του δανειστή, του οφειλέτη και του κοινού, και ισχύουν εξίσου για όλους τους πιστωτές, είτε αυτοί ανήκουν στον δημόσιο τομέα είτε είναι ιδιώτες. Τόσο οι πιστωτές που ανήκουν στον δημόσιο τομέα όσο και οι ιδιώτες πιστωτές ενθαρρύνονται να διευθετούν τις αξιώσεις εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, καθώς η μη τήρησή τους ενέχει τον κίνδυνο η αξίωση να καταστεί παρωχημένη μετά τη λήξη της νόμιμης προθεσμίας παραγραφής. Ως εκ τούτου, στους κανόνες περί παραγραφής αναγνωρίζεται ότι δεν διεκδικούν εγκαίρως τις αξιώσεις τους όλοι οι πιστωτές, είτε αυτοί ανήκουν στον δημόσιο τομέα είτε είναι ιδιώτες.

(39)

Συνεπώς, κατά τη Masserud, η παράλειψη του Δήμου να εισπράξει την αξίωση εντός της προθεσμίας παραγραφής πρέπει να συγκριθεί με τις πράξεις ενός συνήθους ιδιώτη πιστωτή.

(40)

Η Masserud υποστηρίζει ότι η προκαταρκτική αξιολόγηση της ΕΑΕ θα είχε ως αποτέλεσμα οι δημόσιοι πιστωτές να καταφεύγουν σε περισσότερες μεθόδους και περισσότερα δικαιώματα για τον διακανονισμό των αξιώσεών τους από ό,τι οι ιδιώτες πιστωτές, γεγονός που δεν θα ήταν σύμφωνο με τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς. Ως εκ τούτου, η Masserud υποστηρίζει ότι ο περιορισμός της αξίωσης είναι σύμφωνος με τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.

(41)

Η Masserud συμφωνεί με τον Δήμο ότι η συμφωνία πώλησης συνήφθη με όρους της αγοράς. Η συναλλαγή για το ακίνητο βασίζεται σε τιμή τετραγωνικού μέτρου η οποία είναι συγκρίσιμη με παρόμοιες συναλλαγές ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν στην ίδια περιοχή κατά το ίδιο χρονικό διάστημα.

(42)

Η Masserud διευκρινίζει περαιτέρω ότι η πώληση του επίμαχου ακινήτου δεν αποτελούσε μεμονωμένη συναλλαγή μεταξύ των μερών. Το επίμαχο ακίνητο αποτελούσε μέρος δύο εκτεταμένων έργων που είχε αναλάβει η οικογένεια Fjellheim στον δήμο κατά τη σχετική περίοδο.

(43)

Στο πλαίσιο του έργου της Masserud, η ανάπτυξη δημόσιας υποδομής αποτελούσε προϋπόθεση για την πώληση του επίμαχου ακινήτου.

(44)

Τέλος, η Masserud αναφέρει ότι τυχόν διαφορές στην τιμή αγοράς που δήλωσαν ο Δήμος και η Masserud οφείλονται σε διαφορετικές ερμηνείες των υπολογισμών στη συμφωνία πώλησης.

(45)

Οι νορβηγικές αρχές συμφωνούν γενικά με τις παρατηρήσεις της Masserud σχετικά με την ερμηνεία του νορβηγικού νόμου περί παραγραφής και υποστηρίζουν ότι η αχρήστευση της εν λόγω αξίωσης είναι αποκλειστικά συνέπεια των κανόνων παραγραφής. Ως εκ τούτου, δεν συνιστά κρατική ενίσχυση με βάση το άρθρο 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(46)

Η γενική προθεσμία παραγραφής είναι τρία έτη, γεγονός που σημαίνει ότι οι αξιώσεις για πληρωμή καθίστανται παρωχημένες μετά την παρέλευση τριών ετών από τη στιγμή κατά την οποία ο πιστωτής είχε για πρώτη φορά το δικαίωμα να απαιτήσει την πληρωμή. Σύμφωνα με τις νορβηγικές αρχές, η προκαταρκτική αξιολόγηση της ΕΑΕ θα είχε ως αποτέλεσμα οι δημόσιοι πιστωτές να έχουν πρόσβαση σε περισσότερες μεθόδους και περισσότερα δικαιώματα για τον διακανονισμό των αξιώσεών τους από ό,τι οι ιδιώτες πιστωτές, γεγονός που δεν θα ήταν σύμφωνο με τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.

(47)

Οι νορβηγικές αρχές υποστηρίζουν επίσης ότι, ακόμα και αν ένας ιδανικός και επιμελής πιστωτής θα πρέπει να διαθέτει συστήματα για να αποτρέπει την παραγραφή αξιώσεων, η εν λόγω σύγκριση δεν είναι σχετική στο πλαίσιο αυτό. Η μη εκτέλεση της αξίωσης από τον Δήμο εντός της προθεσμίας παραγραφής θα πρέπει να αξιολογείται σε σχέση με έναν τυπικό ιδιώτη πιστωτή. Στους κανόνες περί παραγραφής αναγνωρίζεται ότι δεν διεκδικούν εγκαίρως τις αξιώσεις τους όλοι οι πιστωτές, είτε αυτοί ανήκουν στον δημόσιο τομέα είτε είναι ιδιώτες. Ως εκ τούτου, ακόμα και ένας συνήθης ιδιώτης πιστωτής μπορεί ορισμένες φορές να μη δώσει συνέχεια σε αξιώσεις.

(48)

Το άρθρο 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ ορίζει τα ακόλουθα: «Ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη μέλη της ΕΚ, τα κράτη της ΕΖΕΣ ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής, είναι ασυμβίβαστες με τη λειτουργία της παρούσας συμφωνίας, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ των συμβαλλομένων μερών συναλλαγές, εκτός εάν η παρούσα συμφωνία ορίζει άλλως.»

(49)

Κατά συνέπεια, ένα μέτρο συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια της εν λόγω διάταξης εφόσον πληρούνται οι ακόλουθες σωρευτικές προϋποθέσεις: i) το μέτρο πρέπει να χορηγείται από το κράτος ή μέσω κρατικών πόρων· ii) το μέτρο πρέπει να παρέχει πλεονέκτημα σε μια επιχείρηση· iii) το μέτρο ευνοεί ορισμένες επιχειρήσεις (επιλεκτικότητα)· και iv) το μέτρο απειλεί να νοθεύσει τον ανταγωνισμό και να επηρεάσει τις συναλλαγές.

(50)

Στα τμήματα που ακολουθούν, η ΕΑΕ θα αξιολογήσει κατά πόσον τα δύο μέτρα, δηλαδή i) η συμφωνηθείσα τιμή αγοράς του επίμαχου ακινήτου και ii) η μη έγκαιρη εκτέλεση της αξίωσης από τον Δήμο, συνιστούν κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(51)

Σύμφωνα με το άρθρο 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, για να συνιστά ένα μέτρο κρατική ενίσχυση, πρέπει να χορηγείται από το κράτος ή μέσω κρατικών πόρων. Ο καταλογισμός ενός μέτρου στο κράτος και η χορήγηση πλεονεκτήματος με κρατικούς πόρους αποτελούν δύο χωριστές και σωρευτικές προϋποθέσεις. Ωστόσο, οι προϋποθέσεις αυτές συχνά αξιολογούνται από κοινού, καθώς αμφότερες σχετίζονται με τη δημόσια προέλευση του εν λόγω μέτρου (38).

(52)

Όσον αφορά τον καταλογισμό, είναι απαραίτητο να εξεταστεί αν οι δημόσιες αρχές συμμετείχαν στη λήψη του εν λόγω μέτρου (39). Το μέτρο μπορεί, εξ ορισμού, να καταλογιστεί στο κράτος εάν το πλεονέκτημα χορηγείται από δημόσια αρχή, ακόμα και αν η εν λόγω αρχή διαθέτει νομική αυτονομία από άλλες δημόσιες αρχές (40).

(53)

Στους κρατικούς πόρους περιλαμβάνονται όλοι οι πόροι του δημόσιου τομέα (41), συμπεριλαμβανομένων εκείνων που ανήκουν σε ενδοκρατικές οντότητες, όπως σε αποκεντρωμένους, ομόσπονδους, περιφερειακούς ή άλλους φορείς. Ως εκ τούτου, για τους σκοπούς των κανόνων για τις κρατικές ενισχύσεις, οι δημοτικοί πόροι θεωρούνται κρατικοί πόροι. Συνεπώς, κάθε παραίτηση από πόρους που θα δικαιούνταν ο Δήμος θα συνιστούσε παραίτηση από κρατικούς πόρους.

(54)

Η Masserud και οι νορβηγικές αρχές υποστήριξαν ότι η αδυναμία του Δήμου να εισπράξει την πληρωμή για το επίμαχο ακίνητο δεν μπορεί να καταλογιστεί στο κράτος, δεδομένου ότι στη χορήγηση της ενίσχυσης οδήγησε ο νορβηγικός νόμος περί παραγραφής και όχι η ενεργή παραίτηση ή η συνειδητή παράλειψη του Δήμου. Ως εκ τούτου, οι νορβηγικές αρχές υποστηρίζουν ότι η αξίωση κατέστη παρωχημένη ως άμεση συνέπεια των κανόνων παραγραφής και ότι, συνεπώς, η μη εκτέλεση της αξίωσης δεν μπορεί να καταλογιστεί στο κράτος.

(55)

Η ΕΑΕ θεωρεί ότι η αδυναμία του Δήμου να εισπράξει ή να επιβάλει εγκαίρως την πληρωμή μείωσε το ποσό, το οποίο η Masserud όφειλε να πληρώσει για την αγορά δημόσιας έκτασης. Η αδράνεια αυτή είχε το ίδιο αποτέλεσμα που θα είχε η δωρεάν μεταβίβαση της δημόσιας έκτασης στη Masserud, με συνέπεια ο Δήμος και, ως εκ τούτου, το κράτος να παραιτηθούν από τα αντίστοιχα έσοδα. Συνεπώς, η ΕΑΕ θεωρεί ότι η μη αξίωση πληρωμής από τη Masserud ουσιαστικά χρηματοδοτήθηκε με κρατικούς πόρους.

(56)

Ομοίως, εάν η ΕΑΕ διαπίστωνε ότι η συμφωνηθείσα τιμή αγοράς για το επίμαχο ακίνητο δεν είναι σύμφωνη με τους όρους της αγοράς, θα θεωρούνταν ότι ο Δήμος παραιτήθηκε από κρατικούς πόρους.

(57)

Ως εκ τούτου, αμφότερα τα μέτρα, δηλαδή η συμφωνηθείσα τιμή αγοράς και η μη έγκαιρη εκτέλεση της αξίωσης από τον Δήμο, περιλαμβάνουν κρατικούς πόρους.

(58)

Επιπλέον, η ΕΑΕ διαπιστώνει ότι τόσο η σύναψη της συμφωνίας πώλησης στη συμφωνηθείσα τιμή αγοράς όσο και η επακόλουθη παράλειψη του Δήμου να απαιτήσει την καταβολή του εν λόγω τιμήματος καταλογίζονται στο κράτος. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι νορβηγικές αρχές συμμετείχαν στη θέσπιση των εν λόγω μέτρων (βλ. νομολογία που αναφέρεται στην αιτιολογική σκέψη (52)).

(59)

Η ΕΑΕ παρατηρεί ότι, σύμφωνα με την πάγια νομολογία, η έννοια της κρατικής ενίσχυσης είναι αντικειμενική έννοια. Αυτό που έχει σημασία είναι το αποτέλεσμα του μέτρου στην επιχείρηση και όχι η αιτία ή ο στόχος της κρατικής παρέμβασης (42). Ένα κράτος μπορεί να χορηγήσει πλεονέκτημα όχι μόνο μέσω θετικής δράσης, αλλά και με τη μη ανάληψη δράσης σε ορισμένες περιπτώσεις (43). Όπως επιβεβαιώνεται από τη νομολογία, ένας πιστωτής που ανήκει στον δημόσιο τομέα μπορεί να χορηγήσει κρατική ενίσχυση μέσω της μη επίδειξης της απαιτούμενης επιμέλειας κατά οφειλέτη για την ικανοποίηση των αξιώσεων του εν λόγω πιστωτή. Αυτό ισχύει ιδίως όταν το κράτος επιτρέπει παθητικά τη συσσώρευση χρεών επί μακρές περιόδους χωρίς την παραμικρή προοπτική βελτίωσης της κατάστασης του οφειλέτη (44) ή όταν το κράτος ανέχεται να συνεχίζεται η μη εξόφληση του χρέους (45).

(60)

Η ΕΑΕ καταλήγει στο συμπέρασμα ότι ένα κράτος θα μπορούσε πράγματι να χορηγήσει έμμεσες επιδοτήσεις μέσω της μη ανάληψης δράσης, για παράδειγμα, επιτρέποντας τη λήξη των αξιώσεων, όπως στην προκειμένη περίπτωση. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το αποτέλεσμα της χορηγούμενης ενίσχυσης δεν θα ήταν λιγότερο πραγματικό απ’ ό,τι εάν το κράτος είχε χορηγήσει την ενίσχυση με ενεργό τρόπο.

(61)

Στο πλαίσιο αυτό, η ΕΑΕ τονίζει ότι οι κανόνες για τις κρατικές ενισχύσεις αποσκοπούν στη διασφάλιση ενδελεχούς ελέγχου για ενισχύσεις κάθε είδους, είτε ενεργητικές είτε παθητικές, ώστε να αποτρέπεται η νόθευση του ανταγωνισμού στον ΕΟΧ (46). Ως εκ τούτου, εάν τα κράτη εξαιρούνταν από τη λογοδοσία για παθητικές ή ακούσιες ενέργειες, θα μπορούσε να δημιουργηθεί σημαντικό κενό. Σε ένα τέτοιο σενάριο, ένα κράτος, ένας δήμος ή ένας δημόσιος φορέας θα μπορούσε να παρέχει πλεονεκτήματα σε συγκεκριμένους δικαιούχους μέσω παράλειψης ή αδράνειας και, ως εκ τούτου, να παρακάμπτει τους κανόνες για τις κρατικές ενισχύσεις. Αυτό θα υπονόμευε τους στόχους όσον αφορά ελέγχους σε κρατικές ενισχύσεις, γεγονός που θα επέτρεπε στο κράτος να στηρίζει ορισμένους οικονομικούς φορείς χωρίς τα εν λόγω μέτρα να υπόκεινται στις απαραίτητες διαδικασίες ελέγχου ή γνωστοποίησης. Σε τελική ανάλυση, έτσι θα διαβρώνονταν οι διασφαλίσεις του θεμιτού ανταγωνισμού εντός του ΕΟΧ.

(62)

Με βάση τα ανωτέρω, η ΕΑΕ διαπιστώνει ότι αμφότερα τα υπό εξέταση μέτρα, δηλαδή η σύναψη της συμφωνίας πώλησης του επίμαχου ακινήτου στη συμφωνηθείσα τιμή αγοράς και η επακόλουθη παράλειψη του Δήμου να απαιτήσει την καταβολή του εν λόγω τιμήματος, χρηματοδοτούνται με κρατικούς πόρους, καθώς έχουν ως αποτέλεσμα διαφυγόντα κρατικά έσοδα. Επιπλέον, τα εν λόγω μέτρα καταλογίζονται άμεσα στο κράτος, δεδομένου ότι προκύπτουν από τις αποφάσεις και την αδράνεια του Δήμου.

(63)

Ένα μέτρο έχει επιλεκτικό χαρακτήρα κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ εάν ευνοεί «ορισμένες επιχειρήσεις ή ορισμένους κλάδους παραγωγής». Στην έννοια της ενίσχυσης δεν εμπίπτουν όλα τα μέτρα που ευνοούν τους οικονομικούς φορείς, μόνο εκείνα που παρέχουν πλεονέκτημα με επιλεκτικό τρόπο σε ορισμένες επιχειρήσεις ή κατηγορίες επιχειρήσεων ή σε ορισμένους κλάδους της οικονομίας (47).

(64)

Η συμφωνία πώλησης αφορά συγκεκριμένη επιχείρηση, τη Masserud. Επιπλέον, επειδή ο Δήμος δεν αξίωσε την καταβολή του τιμήματος αγοράς, η Masserud ευνοείται έναντι άλλων επιχειρήσεων. Υπό κανονικές συνθήκες, οι αγοραστές δημοτικών ακινήτων θα υποχρεούνταν να καταβάλουν το τίμημα της αγοράς. Ως εκ τούτου, η αδυναμία του Δήμου να εισπράξει το τίμημα αγοράς εντός της προθεσμίας παραγραφής ωφελεί τη Masserud σε σχέση με άλλους επιχειρηματικούς φορείς σε ανάλογη κατάσταση.

(65)

Συνεπώς, η ΕΑΕ καταλήγει στο συμπέρασμα ότι αμφότερα τα υπό εξέταση μέτρα ωφελούν μόνο μία επιχείρηση, τη Masserud και, ως εκ τούτου, είναι επιλεκτικά.

(66)

Πλεονέκτημα, κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, είναι κάθε οικονομικό όφελος το οποίο δεν θα μπορούσε να αποκομίσει επιχείρηση υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς, δηλαδή ελλείψει κρατικής παρέμβασης (48). Όπως επισημαίνεται παραπάνω, αυτό που έχει σημασία είναι μόνο το αποτέλεσμα του μέτρου στην επιχείρηση και όχι η αιτία ούτε ο στόχος της κρατικής παρέμβασης (49).

(67)

Δικαιούχος και των δύο υπό εξέταση μέτρων είναι η Masserud. Η Masserud ασκεί οικονομική δραστηριότητα, ήτοι ανάπτυξη και πώληση ακινήτων. Συνεπώς, πρόκειται για επιχείρηση.

(68)

Στην απόφαση κίνησης της διαδικασίας, η ΕΑΕ κατέληξε προκαταρκτικά στο συμπέρασμα ότι το μέτρο φαινόταν να παρέχει πλεονέκτημα στη Masserud. Η ΕΑΕ διαπίστωσε ότι το πλεονέκτημα μπορεί να ήταν διττό και ενδέχεται να απορρέει από: i) το γεγονός ότι η τιμή αγοράς είναι χαμηλότερη από την αγοραία αξία και ii) τη μη καταβολή του τιμήματος αγοράς (λόγω της μη εκτέλεσης της αξίωσης από τον Δήμο). Ως εκ τούτου, η ΕΑΕ θα εξετάσει στη συνέχεια, πρώτον, αν η τιμή αγοράς ήταν σύμφωνη με τους όρους της αγοράς ή αν η ίδια παρείχε πλεονέκτημα υπέρ της Masserud και, δεύτερον, αν η μη καταβολή του τιμήματος αγοράς παρείχε πλεονέκτημα στη Masserud.

(69)

Στην απόφαση κίνησης της διαδικασίας, η ΕΑΕ είχε αμφιβολίες ως προς το κατά πόσον η τιμή αγοράς ενδέχεται να ήταν χαμηλότερη από την αγοραία τιμή και, ως εκ τούτου, συνεπαγόταν πλεονέκτημα υπέρ της Masserud (50).

(70)

Η ΕΑΕ παρατηρεί ότι τόσο ο Δήμος όσο και η Masserud υποστηρίζουν ότι η συμφωνία πώλησης ήταν σύμφωνη με την αγορά. Επιπλέον, βάσει των πληροφοριών που παρασχέθηκαν από τη Masserud και τον Δήμο, δεν υπάρχει καμία διαφορά μεταξύ των μερών σχετικά με το ποσό της τιμής αγοράς.

(71)

Η ΕΑΕ επισημαίνει ότι οι οικονομικές συναλλαγές που πραγματοποιούνται από δημόσιους οργανισμούς δεν εξασφαλίζουν πλεονέκτημα για τον αντισυμβαλλόμενό τους και, ως εκ τούτου, δεν συνιστούν κρατική ενίσχυση εφόσον πραγματοποιούνται υπό συνήθεις συνθήκες της αγοράς (51). Για να γίνει η εκτίμηση αυτή, τα δικαστήρια του ΕΟΧ ανέπτυξαν μια έννοια που είναι γνωστή ως «αρχή του φορέα της οικονομίας της αγοράς».

(72)

Καθοριστικό στοιχείο του κριτηρίου του φορέα οικονομίας της αγοράς είναι εάν οι δημόσιοι οργανισμοί ενήργησαν με τον ίδιο τρόπο που θα ενεργούσε ένας φορέας της οικονομίας της αγοράς σε παρόμοια κατάσταση. Το κατά πόσον μια κρατική παρέμβαση είναι σύμφωνη με τους όρους της αγοράς πρέπει να αξιολογείται εκ των προτέρων, λαμβανομένων υπόψη των πληροφοριών που είναι διαθέσιμες κατά τη στιγμή που αποφασίζεται η παρέμβαση (52).

(73)

Κατά πάγια νομολογία, μπορούν να χρησιμοποιηθούν διάφορες μέθοδοι για τον καθορισμό της αγοραίας τιμής, όπως η πώληση στον πλειοδότη ή η ανάθεση πραγματογνωμοσύνης. Ωστόσο, δεν μπορεί να αποκλειστεί το ενδεχόμενο και άλλες μέθοδοι να οδηγήσουν στο ίδιο αποτέλεσμα (53). Επιπλέον, όταν η αποτίμηση πραγματοποιείται εκ των υστέρων, η αξιολόγηση πρέπει να αντικατοπτρίζει την αγοραία αξία του οικοπέδου κατά τον χρόνο της συναλλαγής (54).

(74)

Κατά την αξιολόγηση, η ΕΑΕ πρέπει να προσδιορίσει κατά πόσον ο εικαζόμενος δικαιούχος της ενίσχυσης θα μπορούσε να έχει αποκομίσει συγκρίσιμο πλεονέκτημα από έναν συνετό και επιμελή ιδιωτικό φορέα υπό κανονικές συνθήκες της αγοράς. Εάν η ΕΑΕ δεν μπορεί να αποδείξει ότι ο δικαιούχος προδήλως δεν θα είχε αποκομίσει τέτοιο πλεονέκτημα, πρέπει να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε με τους όρους της αγοράς (55). Επιπλέον, η ΕΑΕ μπορεί να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι χορηγήθηκε πλεονέκτημα μόνον εάν μπορεί να δείξει, με βάση την εν λόγω εκτίμηση, ότι ο δικαιούχος δεν θα είχε προδήλως αποκομίσει συγκρίσιμο πλεονέκτημα από συνετό και επιμελή ιδιώτη επιχειρηματία που βρίσκεται σε όσο το δυνατόν παραπλήσια κατάσταση και ενεργεί υπό κανονικές συνθήκες αγοράς (56).

(75)

Στην παρούσα υπόθεση, εναπόκειται στην ΕΑΕ να προβεί σε συνολική εκτίμηση, λαμβάνουσα υπόψη κάθε κρίσιμο εν προκειμένω στοιχείο το οποίο της παρέχει τη δυνατότητα να κρίνει αν ένας τέτοιος ιδιωτικός φορέας προδήλως δεν θα παρείχε για την έκταση παρεμφερή τιμή στη Masserud (57).

(76)

Η ΕΑΕ επισημαίνει ότι δεν υπήρξε εκτίμηση του ακινήτου από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα πριν από τη συμφωνία των μερών για την πώληση. Ωστόσο, σύμφωνα τόσο με τη Masserud όσο και με τον Δήμο, η τιμή καθορίστηκε έπειτα από διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών με βάση άλλες συναλλαγές στην αγορά και πληροφορίες από μεσίτες ακινήτων, βλέπε αιτιολογική σκέψη (10).

(77)

Όπως επισημάνθηκε ανωτέρω στην αιτιολογική σκέψη (73), ο Δήμος δεν απαγορευόταν να βασίσει την τιμή σε σύγκριση με παρόμοιες συναλλαγές επί ακινήτων, υπό την προϋπόθεση ότι αυτό καθιστούσε δυνατό τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του οικείου ακινήτου (58).

(78)

Επιπλέον, η ΕΑΕ επισημαίνει ότι ο Δήμος υπέβαλε εκ των υστέρων στατιστικά στοιχεία σχετικά με τις πραγματικές τιμές των ακινήτων στον δήμο Lørenskog κατά τον χρόνο διαπραγμάτευσης και σύναψης της συμφωνίας με τη Masserud, βλέπε αιτιολογικές σκέψεις (30) έως (31). Σύμφωνα με τα εν λόγω στοιχεία που παρασχέθηκαν από τον Δήμο, η αγοραία τιμή του επίμαχου ακινήτου ήταν 3 200 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο BRA, ενώ η τιμή που χρέωνε ο Δήμος ήταν [3 200-3 600] ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο BRA.

(79)

Η ΕΑΕ θεωρεί ότι τα υποβληθέντα στοιχεία υποστηρίζουν τον ισχυρισμό του Δήμου και της Masserud ότι η τιμή πώλησης ήταν σύμφωνη με την αγοραία αξία της έκτασης κατά τον χρόνο της συναλλαγής.

(80)

Με βάση τα ανωτέρω, η ΕΑΕ καταλήγει στο συμπέρασμα ότι τα διαθέσιμα στοιχεία δεν αποδεικνύουν ότι ένας συνετός και επιμελής ιδιώτης επενδυτής, ενεργώντας υπό κανονικές συνθήκες της αγοράς, δεν θα είχε συνάψει συμφωνία πώλησης παρόμοια με εκείνη που συνήψε ο Δήμος σε συγκρίσιμη κατάσταση. Δεδομένου ότι η ΕΑΕ δεν είναι σε θέση να αποδείξει ότι η συμφωνία πώλησης μεταξύ του Δήμου και της Masserud παρείχε πρόδηλο πλεονέκτημα στη Masserud, η ΕΑΕ υποχρεούται να θεωρήσει ότι η συμφωνία πώλησης είναι σύμφωνη με τους όρους της αγοράς.

(81)

Κατά συνέπεια, η ΕΑΕ διαπιστώνει ότι η τιμή αγοράς που συμφωνήθηκε για το επίμαχο ακίνητο στο πλαίσιο της συμφωνίας πώλησης δεν παρείχε πρόδηλο πλεονέκτημα στη Masserud.

(82)

Όπως προαναφέρθηκε στην αιτιολογική σκέψη (66), οι κανόνες για τις κρατικές ενισχύσεις δεν διακρίνουν τα μέτρα κρατικών παρεμβάσεων ανάλογα με τις αιτίες ή τους σκοπούς τους, αλλά τα προσδιορίζουν με γνώμονα τα αποτελέσματά τους. Ως εκ τούτου, ακόμη και αν το μέτρο είναι αποτέλεσμα του νορβηγικού νόμου περί παραγραφής, μπορεί ουσιαστικά να παράσχει πλεονέκτημα, καθώς θα απάλλασσε την ενδιαφερόμενη επιχείρηση από ποσό που θα ήταν κανονικά υποχρεωμένη να καταβάλει.

(83)

Η ΕΑΕ θεωρεί ότι το μέτρο παρείχε στη Masserud πρόσθετη ρευστότητα ύψους 7 709 058 ΝΟΚ. Τούτο οφειλόταν στην απαλλαγή της Masserud από την υποχρέωση καταβολής του συμφωνηθέντος τιμήματος αγοράς, με αποτέλεσμα την απόκτηση του επίμαχου ακινήτου δωρεάν. Είναι πρόδηλο ότι η Masserud δεν θα ήταν σε θέση να προβεί σε παρόμοια συναλλαγή υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.

(84)

Ως εκ τούτου, η ΕΑΕ διαπιστώνει ότι η μη έγκαιρη εκτέλεση της αξίωσης από τον Δήμο παρείχε οικονομικό πλεονέκτημα στη Masserud, το οποίο προδήλως δεν θα είχε αποκομίσει υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.

(85)

Τόσο η Masserud όσο και οι νορβηγικές αρχές υποστήριξαν ότι ο Δήμος πρέπει να συγκριθεί με «συνήθη ιδιώτη πιστωτή» ο οποίος ορισμένες φορές ενδέχεται να μη δώσει συνέχεια στις αξιώσεις.

(86)

Στο εν λόγω πλαίσιο, η ΕΑΕ θεωρεί ότι, όσον αφορά τις μη ανακτηθείσες δημόσιες οφειλές, το μέτρο των δημόσιων φορέων πρέπει να συγκριθεί με το μέτρο ιδιώτη πιστωτή ο οποίος επιδιώκει την καταβολή των ποσών που του οφείλει ένας οφειλέτης. Τα δικαστήρια του ΕΟΧ έχουν αναπτύξει το «κριτήριο του ιδιώτη πιστωτή», συγκρίνοντας τη συμπεριφορά ενός δημόσιου πιστωτή με εκείνη ενός υποθετικού ιδιώτη πιστωτή που βρίσκεται σε παρόμοια κατάσταση (59). Ενώ το κριτήριο του ιδιώτη πιστωτή εφαρμόζεται συχνά για την αξιολόγηση της συμπεριφοράς δημόσιας αρχής σε σχέση με οφειλέτη που αντιμετωπίζει οικονομικές δυσχέρειες, η ΕΑΕ θεωρεί ότι το κριτήριο είναι συναφές σε σχέση με τους οφειλέτες γενικότερα.

(87)

Η ΕΑΕ επισημαίνει ότι το κριτήριο του ιδιώτη πιστωτή είναι μια αξιολόγηση που πραγματοποιείται με βάση όλες τις πληροφορίες που ενδέχεται να επηρεάσουν σημαντικά τη διαδικασία λήψης αποφάσεων ενός μέσου συνετού και επιμελούς ιδιώτη πιστωτή, ο οποίος βρίσκεται σε κατάσταση όσο το δυνατόν πλησιέστερη προς εκείνη του δημόσιου πιστωτή και επιδιώκει την είσπραξη των ποσών που του οφείλονται από οφειλέτη (60).

(88)

Ένας συνετός και επιμελής ιδιώτης πιστωτής που βρίσκεται σε κατάσταση συγκρίσιμη με εκείνη του Δήμου θα αναμενόταν να ασκήσει εγκαίρως την αξίωσή του για πληρωμή. Το αποφασιστικό στοιχείο για την εφαρμογή του κριτηρίου του ιδιώτη πιστωτή είναι αν το επίμαχο μέτρο πληροί ένα κριτήριο οικονομικής ορθολογικότητας, σύμφωνα με το οποίο ένας ιδιώτης πιστωτής, ο οποίος επιδιώκει να μεγιστοποιήσει τις πιθανότητες είσπραξης της αξίωσής του ή, τουλάχιστον, του μεγαλύτερου μέρους της, θα δεχόταν να λάβει τέτοιο μέτρο (61). Ειδικότερα, όταν μια δημόσια αρχή δεν ενεργεί με την απαιτούμενη επιμέλεια έναντι οφειλέτη για την ικανοποίηση των αξιώσεών της, για παράδειγμα, επιτρέποντας τη συσσώρευση οφειλών για μεγάλα χρονικά διαστήματα χωρίς την παραμικρή προοπτική βελτίωσης ή ανεχόμενη επί μακρόν τη μη πληρωμή, η εν λόγω συμπεριφορά δεν συνάδει με εκείνη ενός συνετού και επιμελούς ιδιώτη πιστωτή (βλ. αιτιολογική σκέψη (59) ανωτέρω).

(89)

Στο πλαίσιο αυτό, η ΕΑΕ θεωρεί ότι η μη εκτέλεση της αξίωσης των 7 709 058 ΝΟΚ επί σειρά ετών δεν αποτελεί συμπεριφορά που αναμένεται από έναν συνετό και επιμελή ιδιώτη πιστωτή. Ο Δήμος δεν υπέβαλε καμία πληροφορία για να εξηγήσει την αδράνειά του όσον αφορά την αξίωσή του ή την καθυστερημένη αντίδραση. Κατά συνέπεια, η ΕΑΕ δεν μπορεί να διατυπώσει το συμπέρασμα ότι ο Δήμος ενήργησε ως συνετός και επιμελής πιστωτής συγκρίσιμος με ιδιώτη πιστωτή.

(90)

Η ΕΑΕ λαμβάνει υπόψη το επιχείρημα της Masserud και των νορβηγικών αρχών ότι αν μια δημόσια αρχή αναγνώριζε παραγεγραμμένη αξίωση ως κρατική ενίσχυση, αυτό θα αποτελούσε απόκλιση από τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς, καθώς θα παρείχε αθέμιτο πλεονέκτημα σε δημόσιες οντότητες έναντι ιδιωτικών οντοτήτων. Ωστόσο, η ΕΑΕ θεωρεί ότι το επιχείρημα αυτό εσφαλμένα χαρακτηρίζει το καθεστώς κρατικών ενισχύσεων του ΕΟΧ. Για να διαπιστωθεί η ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης απαιτείται να πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ. Εάν αυτό συμβαίνει και το μέτρο ενίσχυσης κριθεί ασυμβίβαστο με τη λειτουργία της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, η υποχρέωση ανάκτησης παράνομων και ασυμβίβαστων ενισχύσεων απορρέει άμεσα από το δίκαιο του ΕΟΧ, ανεξάρτητα από τους εθνικούς κανόνες περί ακυρότητας ή παραγραφής (62).

(91)

Κατά συνέπεια, η διαπίστωση ύπαρξης κρατικής ενίσχυσης που απορρέει από πλεονέκτημα χορηγούμενο μέσω της αδράνειας του κράτους, ήτοι το να καταστεί ανίσχυρη υφιστάμενη αξίωση λόγω εκπνοής των εθνικών προθεσμιών παραγραφής, δεν συνιστά ειδικό νομικό προνόμιο για τις δημόσιες αρχές. Απηχεί μάλλον τις υποχρεώσεις που απορρέουν άμεσα από τους κανόνες του ΕΟΧ για τις κρατικές ενισχύσεις και τη λειτουργία τους όσον αφορά τη διατήρηση της ακεραιότητας της εσωτερικής αγοράς. Εάν το εν λόγω αποτέλεσμα χαρακτηριζόταν μορφή ενισχυμένης προσφυγής για τους δημόσιους φορείς, θα παρερμηνευόταν η φύση της νομικής υποχρέωσης που επιβάλλει η συμφωνία για τον ΕΟΧ.

(92)

Με βάση τις ανωτέρω εκτιμήσεις, η ΕΑΕ διαπιστώνει ότι η μη έγκαιρη απαίτηση από τον Δήμο της πληρωμής για το επίμαχο ακίνητο και, ως εκ τούτου, η δωρεάν παραχώρηση του ακινήτου συνιστά πλεονέκτημα κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(93)

Η δημόσια στήριξη σε επιχειρήσεις απαγορεύεται βάσει του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ μόνον εφόσον απειλεί να νοθεύσει τον ανταγωνισμό και επηρεάζει τις συναλλαγές μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών.

(94)

Όσον αφορά τη νόθευση του ανταγωνισμού, θα πρέπει να σημειωθεί ότι, καταρχήν, οι ενισχύσεις που έχουν σκοπό να απαλλάξουν μια επιχείρηση από τις δαπάνες με τις οποίες θα επιβαρυνόταν κανονικά στο πλαίσιο των καθημερινών δραστηριοτήτων της ή των συνήθων δραστηριοτήτων της νοθεύουν τον ανταγωνισμό (63). Επιπλέον, νόθευση του ανταγωνισμού διαπιστώνεται γενικά όταν το κράτος παρέχει οικονομικό πλεονέκτημα σε μια επιχείρηση η οποία δραστηριοποιείται σε ελευθερωμένο τομέα όπου υπάρχει ή θα μπορούσε να υπάρχει ανταγωνισμός (64).

(95)

Η ΕΑΕ επισημαίνει ότι η αγορά ακινήτων στη Νορβηγία έχει ελευθερωθεί. Υπάρχουν αρκετοί κατασκευαστές ακινήτων που δραστηριοποιούνται στην αγορά οικιστικής ανάπτυξης στη Νορβηγία, και συγκεκριμένα στο Lørenskog. Σύμφωνα με τις πληροφορίες που παρασχέθηκαν από τον Δήμο, ορισμένοι κατασκευαστές ακινήτων που δραστηριοποιούνται στο Lørenskog ανήκουν επίσης σε ξένους επενδυτές, βλέπε αιτιολογικές σκέψεις (20) και (21).

(96)

Η ΕΑΕ παρατηρεί επίσης ότι το Lørenskog είναι αναπτυσσόμενος δήμος με σημαντική ανάπτυξη στον τομέα των ακινήτων. Ως εκ τούτου, δεν αποκλείεται η δυνητική διείσδυση ξένων επενδυτών στην αγορά επενδύσεων σε ακίνητα σε αναπτυσσόμενο δήμο, και μάλιστα κοντά στην πρωτεύουσα. Κατά συνέπεια, το μέτρο είναι ικανό να νοθεύσει τον ανταγωνισμό.

(97)

Στο εν λόγω πλαίσιο, τα δικαστήρια του ΕΟΧ έχουν αποφανθεί ότι «όταν μια κρατική ενίσχυση οικονομικού χαρακτήρα ενισχύει τη θέση μιας επιχειρήσεως σε σχέση με άλλες ανταγωνίστριες επιχειρήσεις στις [εντός του ΕΟΧ] συναλλαγές, πρέπει να θεωρείται ότι η εν λόγω ενίσχυση επηρεάζει τις συναλλαγές αυτές» (65).

(98)

Οι δημόσιες ενισχύσεις μπορούν να θεωρηθούν ως ικανές να επηρεάσουν τις συναλλαγές εντός του ΕΟΧ, ακόμη κι αν οι δικαιούχοι δεν συμμετέχουν άμεσα στις διασυνοριακές συναλλαγές. Για παράδειγμα, η επιδότηση μπορεί να καταστήσει την είσοδο φορέων άλλων κρατών του ΕΟΧ στην αγορά ή την άσκηση του δικαιώματος εγκατάστασης πιο δύσκολη με τη διατήρηση ή την αύξηση της τοπικής προσφοράς (66).

(99)

Κατά πάγια νομολογία, η ΕΑΕ δεν υποχρεούται να προβεί σε οικονομική ανάλυση της πραγματικής κατάστασης στις σχετικές αγορές ούτε να διερευνήσει λεπτομερώς τον αντίκτυπο του μέτρου στην ανταγωνιστική θέση του δικαιούχου και των ανταγωνιστών του (67). Ωστόσο, η επίδραση στις συναλλαγές εντός του ΕΟΧ δεν μπορεί να είναι καθαρά υποθετική ή εικαζόμενη. Πρέπει να καθοριστεί ο λόγος για τον οποίο το μέτρο νοθεύει ή απειλεί να νοθεύσει τον ανταγωνισμό και είναι ικανό να επηρεάσει τις συναλλαγές μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών, με βάση τις προβλέψιμες επιπτώσεις του μέτρου (68).

(100)

Επιπλέον, δεν υπάρχει κατώτατο όριο ή ποσοστό κάτω από το οποίο μπορεί να θεωρηθεί ότι δεν επηρεάζονται οι συναλλαγές μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών. Το σχετικά χαμηλό ύψος μιας ενίσχυσης ή το σχετικά μικρό μέγεθος της επιχείρησης που λαμβάνει την ενίσχυση δεν αποκλείουν εκ των προτέρων τη δυνατότητα επηρεασμού των συναλλαγών μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών (69).

(101)

Η ΕΑΕ σημειώνει ότι οι επιπτώσεις στις συναλλαγές δεν μπορούν να είναι απλώς υποθετικές ή τεκμαιρόμενες. Ωστόσο, η ΕΑΕ δεν οφείλει να προβεί σε οικονομική ανάλυση της πραγματικής κατάστασης των οικείων αγορών, του μεριδίου αγοράς των επιχειρήσεων που είναι δικαιούχοι της ενίσχυσης, της θέσης των ανταγωνιστριών επιχειρήσεων ή των ροών των εμπορικών συναλλαγών μεταξύ συμβαλλόμενων μερών (70). Ωστόσο, πρέπει να αποδειχθεί ο λόγος για τον οποίο το μέτρο ενδέχεται να έχει επιπτώσεις περισσότερο από οριακές στις συναλλαγές μεταξύ των κρατών του ΕΟΧ, με βάση τις προβλεπόμενες επιπτώσεις του μέτρου κατά τον χρόνο υλοποίησής του (71).

(102)

Σε αυτό το πλαίσιο, η ΕΑΕ και η Ευρωπαϊκή Επιτροπή (στο εξής: Επιτροπή) σε ορισμένες από τις αποφάσεις τους έκριναν ότι, λόγω ειδικών περιστάσεων, ορισμένες δραστηριότητες και μέτρα είχαν καθαρά τοπικό αντίκτυπο και, κατά συνέπεια, δεν επηρέαζαν καθόλου τις συναλλαγές μεταξύ των κρατών του ΕΟΧ (72). Στις περιπτώσεις αυτές, η ΕΑΕ και η Επιτροπή διαπίστωσαν ειδικότερα ότι: i) ο δικαιούχος παρείχε αγαθά ή υπηρεσίες σε περιορισμένη περιοχή εντός κράτους του ΕΟΧ και δεν ήταν πιθανό να προσελκύσει πελάτες από άλλα κράτη του ΕΟΧ· και ii) δεν θα μπορούσε να προβλεφθεί ότι το μέτρο δεν θα είχε παρά οριακές επιπτώσεις στις συνθήκες των διασυνοριακών επενδύσεων ή της εγκατάστασης (73). Ένα μέτρο θεωρείται ότι δεν είναι ικανό να επηρεάσει τις συναλλαγές εντός του ΕΟΧ εάν πληρούνται αυτά τα δύο κριτήρια.

(103)

Η ΕΑΕ επισημαίνει ότι η Masserud υποστηρίζει ότι η εταιρεία είναι οντότητα ενιαίου σκοπού η οποία συμμετείχε μόνο στην ανάπτυξη της οικιστικής περιοχής Masserud Gaard στον δήμο Lørenskog. Δεδομένου ότι οι δραστηριότητες της εταιρείας περιορίζονται σε ένα έργο, το οποίο επιπλέον είναι μικρότερου μεγέθους (66 διαμερίσματα και 26 ομοιόμορφες εφαπτόμενες κατοικίες), η Masserud υποστηρίζει ότι δεν έχει σημαντικό μερίδιο αγοράς σε τοπικό επίπεδο, και ότι έχει μόνο περιθωριακή παρουσία σε περιφερειακό και εθνικό επίπεδο.

(104)

Σε αυτό το πλαίσιο, η ΕΑΕ παρατηρεί ότι, όπως επισημάνθηκε στη σκέψη (100) ανωτέρω, ούτε το σχετικά μικρό ποσό της ενίσχυσης ούτε το σχετικά μικρό μέγεθος της επιχείρησης που λαμβάνει την ενίσχυση αποκλείουν, αυτό καθαυτό, το ενδεχόμενο να επηρεάζονται οι συναλλαγές μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών.

(105)

Επιπλέον, η ΕΑΕ υπενθυμίζει ότι η Masserud ανήκει εξολοκλήρου στον όμιλο ακινήτων Olavsgaard Gruppen AS. Όπως επισημαίνεται στη σκέψη (15) ανωτέρω, ο Olavsgaard Gruppen AS κατέχει περίπου 43 000 τ.μ. εμπορικών ακινήτων που βρίσκονται στην κομητεία του Akershus, στα οποία περιλαμβάνονται εμπορικά ακίνητα (Olavsgaard Hotel και Losby Gods), γραφεία, επιχειρήσεις και διαμερίσματα. Ο σημαντικός αριθμός επενδύσεων που πραγματοποίησε ο όμιλος ακινήτων δείχνει ότι ο Olavsgaard Gruppen AS έχει εδραιωμένη παρουσία στην αγορά στην κομητεία του Akershus.

(106)

Η διαχείριση κάθε αναπτυξιακού έργου του Olavsgaard Gruppen AS γίνεται μέσω χωριστής οντότητας ενιαίου σκοπού, και η Masserud έχει συσταθεί ως χωριστή νομική οντότητα για την ανάπτυξη ενός ενιαίου έργου, του Masserud Gaard, βλ. αιτιολογική σκέψη (16). Η ΕΑΕ επισημαίνει επίσης ότι οι ιδιοκτήτες της Masserud συμμετείχαν σε συζητήσεις και συναντήσεις με τον Δήμο όταν η Masserud κήρυξε παρωχημένη την αξίωση καταβολής πληρωμής για το επίμαχο ακίνητο. Κατά τις εν λόγω συναντήσεις, οι ιδιοκτήτες της Masserud έθεσαν επίσης ανεπίλυτα ζητήματα σχετικά με άλλα έργα που υλοποιήθηκαν από τον όμιλο (14). Οι αλληλεπιδράσεις αυτές δείχνουν ότι η Masserud αποτελεί μέρος της ευρύτερης εταιρικής δομής του Olavsgaard Gruppen AS, ο οποίος έχει σημαντική παρουσία στην αγορά σε έναν τομέα εκτεθειμένο στον ανταγωνισμό (74).

(107)

Επιπλέον, η ΕΑΕ θεωρεί ότι, ακόμη και αν η Masserud παρέχει υπηρεσίες σε περιορισμένη περιοχή στη Νορβηγία (δηλαδή στην κομητεία του Akershus), δραστηριοποιείται σε μια αγορά που έχει τη δυνατότητα να προσελκύει αλλοδαπούς πελάτες. Η ΕΑΕ επισημαίνει ότι η αγορά ακινήτων στο Όσλο και στις γύρω περιοχές είναι ιδιαίτερα δραστήρια, με συχνές συναλλαγές, όπως συνέβαινε ιδίως κατά τον χρόνο της συναλλαγής. Όπως εξήγησε ο Δήμος, μεταξύ 2015 και 2021 σημειώθηκε αύξηση της επενδυτικής δραστηριότητας στην εν λόγω περιοχή, ιδίως όσον αφορά σταθερά εμπορικά ακίνητα και οικιστικά ακίνητα, βλέπε αιτιολογική σκέψη (22).

(108)

Το γεγονός αυτό δείχνει επίσης ότι υπήρξε αυξημένη ζήτηση σε περιοχές όπως το Lørenskog, ο πέμπτος μεγαλύτερος δήμος της περιφέρειας του Όσλο, όπου σημειώθηκε σταθερή αύξηση του πληθυσμού (βλ. τμήμα 2.3). Σύμφωνα με την εκτίμηση της ΕΑΕ, η εν λόγω ζήτηση πιθανότατα οφειλόταν όχι μόνο στον τοπικό πληθυσμό, αλλά και σε οντότητες που επιδίωκαν να επενδύσουν ή να μετεγκατασταθούν στο Lørenskog.

(109)

Δεδομένης της ελκυστικότητας της αγοράς ακινήτων στο Lørenskog, λόγω της εγγύτητάς του με το Όσλο και τον κύριο αερολιμένα της Νορβηγίας, η ΕΑΕ θεωρεί πιθανό η Masserud να προσελκύσει πελάτες και από άλλα κράτη του ΕΟΧ.

(110)

Όσον αφορά τις επιπτώσεις στις συνθήκες διασυνοριακών επενδύσεων ή εγκαταστάσεων, η ΕΑΕ παρατηρεί ότι η Masserud δραστηριοποιείται στην ανάπτυξη και τη λειτουργία τόσο εμπορικών όσο και οικιστικών ακινήτων. Η ΕΑΕ επισημαίνει ότι η Masserud ανήκει εξολοκλήρου στον όμιλο ακινήτων Olavsgaard Gruppen AS, ο οποίος έχει εδραιωμένη παρουσία στην αγορά και κατέχει περίπου 43 000 τ.μ. εμπορικών ακινήτων στην κομητεία του Akershus.

(111)

Σε αντίθεση με τις περιπτώσεις στις οποίες η Επιτροπή και η ΕΑΕ κατέληξαν στο συμπέρασμα ότι δεν υπήρχε επίπτωση στις συναλλαγές, η ΕΑΕ θεωρεί ότι η Masserud κατέχει εδραιωμένη και μη αμελητέα θέση στην επίμαχη αγορά.

(112)

Στο πλαίσιο αυτό, η ΕΑΕ παρατηρεί επίσης ότι υπάρχουν διεθνείς επενδύσεις και ιδιοκτησίες στη νορβηγική αγορά ακινήτων. Αυτό ισχύει ιδίως στην περίπτωση του Όσλο και των γύρω περιοχών, συμπεριλαμβανομένου του Akershus. Επιπλέον, σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία που προσκόμισε ο Δήμος, υπάρχουν άλλοι κατασκευαστές με ξένη ιδιοκτησία που δραστηριοποιούνται στην ίδια αγορά με τη Masserud, βλέπε αιτιολογική σκέψη (21) ανωτέρω. Ως εκ τούτου, το μέτρο χορήγησε στη Masserud οικονομικό πλεονέκτημα, το οποίο θα μπορούσε να αυξήσει την παρουσία της στην αγορά σε βάρος δυνητικών ξένων επενδυτών.

(113)

Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω, η ΕΑΕ διαπιστώνει ότι το μέτρο δεν θα είχε απλώς οριακές επιπτώσεις στις συνθήκες των διασυνοριακών επενδύσεων ή της εγκατάστασης.

(114)

Ως εκ τούτου, η ΕΑΕ θεωρεί ότι η επίμαχη μεταβίβαση ακινήτου δεν έχει απλώς οριακές επιπτώσεις στις συνθήκες των διασυνοριακών επενδύσεων και της εγκατάστασης και, κατά συνέπεια, επηρεάζει τις συναλλαγές μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών.

(115)

Με βάση τα ανωτέρω, η ΕΑΕ καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η πώληση ακινήτου στη Masserud περιλάμβανε κρατική ενίσχυση ύψους 7 709 058 ΝΟΚ. Συγκεκριμένα, η ΕΑΕ διαπιστώνει ότι, ενώ η σύναψη της συμφωνίας πώλησης του επίμαχου ακινήτου στη συμφωνηθείσα τιμή αγοράς δεν συνιστά κρατική ενίσχυση, η επακόλουθη μη εκτέλεση από τον Δήμο της αξίωσής του βάσει της εν λόγω συμφωνίας συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(116)

Σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 3 στο μέρος I του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ: «Η Εποπτεύουσα Αρχή ΕΖΕΣ ενημερώνεται εγκαίρως για τα σχέδια που αποβλέπουν στο να θεσπίσουν ή να τροποποιήσουν τις ενισχύσεις, ώστε να δύναται να υποβάλει τις παρατηρήσεις της. … Το ενδιαφερόμενο κράτος μέλος δεν δύναται να εφαρμόσει τα σχεδιαζόμενα μέτρα πριν η Επιτροπή καταλήξει σε τελική απόφαση.»

(117)

Οι νορβηγικές αρχές δεν κοινοποίησαν το μέτρο στην ΕΑΕ και, ως εκ τούτου, δεν τήρησαν τις υποχρεώσεις τους βάσει του άρθρου 1 παράγραφος 3 στο μέρος I του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ. Ως εκ τούτου, η ενίσχυση είναι παράνομη σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 3 στο μέρος Ι του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ.

(118)

Από το άρθρο 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ προκύπτει ότι, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά, τα μέτρα κρατικής ενίσχυσης είναι ασυμβίβαστα με τη λειτουργία της συμφωνίας. Οι νορβηγικές αρχές δεν προέβαλαν κανένα επιχείρημα ότι τα εν λόγω μέτρα συνιστούν συμβιβάσιμη ενίσχυση.

(119)

Η παρέκκλιση βάσει του άρθρου 61 παράγραφος 2 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ δεν μπορεί να εφαρμοστεί, δεδομένου ότι η ενίσχυση δεν προωθεί κανέναν από τους στόχους που απαριθμούνται στην εν λόγω διάταξη. Για τον ίδιο λόγο, το άρθρο 61 παράγραφος 3 στοιχείο α) και το άρθρο 61 παράγραφος 3 στοιχείο β) της συμφωνίας για τον ΕΟΧ δεν εφαρμόζονται στην προκειμένη περίπτωση.

(120)

Όσον αφορά το άρθρο 61 παράγραφος 3 στοιχείο γ), η ΕΑΕ επισημαίνει ότι το μέτρο που διαπιστώθηκε ότι συνιστά κρατική ενίσχυση στο τμήμα 5 ανωτέρω αφορά τη δωρεάν μεταβίβαση δημόσιας περιουσίας. Ωστόσο, δεν φαίνεται να υπάρχουν συγκεκριμένες οικονομικές δραστηριότητες τις οποίες θα προκαλούσε η αντιστάθμιση. Από την πάγια νομολογία προκύπτει ότι οι ενισχύσεις που βελτιώνουν την οικονομική κατάσταση του δικαιούχου, χωρίς να είναι αναγκαίες για την επίτευξη των στόχων που αναφέρονται στο άρθρο 61 παράγραφος 3 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, δεν μπορούν να θεωρηθούν συμβιβάσιμες με τη συμφωνία για τον ΕΟΧ (75). Ως εκ τούτου, δεδομένου ότι η μεταβίβαση του περιουσιακού στοιχείου δεν ήταν αναγκαία για την άσκηση συγκεκριμένων οικονομικών δραστηριοτήτων, είναι ασυμβίβαστη με το άρθρο 61 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(121)

Όσον αφορά την παρέκκλιση του άρθρου 59 παράγραφος 2 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, η ΕΑΕ παρατηρεί ότι η Masserud δεν είναι επιφορτισμένη με την εκπλήρωση υποχρέωσης παροχής δημόσιας υπηρεσίας όσον αφορά τις εν λόγω υπηρεσίες. Δεδομένου ότι η αντιστάθμιση δεν χορηγείται σε επιχείρηση η οποία έχει επιφορτιστεί με την υποχρέωση παροχής υπηρεσίας γενικού οικονομικού συμφέροντος, δεν εφαρμόζεται η παρέκκλιση του άρθρου 59 παράγραφος 2 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(122)

Βάσει των ανωτέρω, η ΕΑΕ διαπιστώνει ότι η πώληση του επίμαχου ακινήτου από τον Δήμο χωρίς να διεκδικείται εγκαίρως το τίμημα αγοράς δεν μπορεί να κηρυχθεί συμβατή με τη λειτουργία της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(123)

Με βάση την ανωτέρω αξιολόγηση, η ΕΑΕ καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι νορβηγικές αρχές χορήγησαν παράνομα την εν λόγω ενίσχυση κατά παράβαση του άρθρου 1 παράγραφος 3 στο μέρος I του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ. Η ενίσχυση δεν είναι συμβατή με τη λειτουργία της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

(124)

Το Δικαστήριο ΕΖΕΣ έχει αποφανθεί ότι η υποχρέωση κατάργησης ασυμβίβαστων ενισχύσεων αποσκοπεί στην αποκατάσταση της προηγούμενης κατάστασης (76). Ο σκοπός αυτός επιτυγχάνεται όταν ο δικαιούχος αποδώσει τα ποσά που χορηγήθηκαν με τη μορφή παράνομης και ασυμβίβαστης ενίσχυσης, χάνοντας έτσι το πλεονέκτημα που απολάμβανε σε σχέση με τους ανταγωνιστές του (77).

(125)

Το μέρος II του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ περιέχει λεπτομερείς κανόνες σχετικά με την ανάκτηση. Σύμφωνα με τη νομολογία, το άρθρο 14 προβλέπει την υποχρέωση της ΕΑΕ να διατάσσει την ανάκτηση παράνομης και ασυμβίβαστης ενίσχυσης, εκτός εάν αυτό αντίκειται σε γενική αρχή του δικαίου του ΕΟΧ. Προβλέπει επίσης ότι το οικείο κράτος λαμβάνει όλα τα αναγκαία μέτρα για την ανάκτηση της παράνομης ενίσχυσης η οποία έχει διαπιστωθεί ότι είναι ασυμβίβαστη.

(126)

Η ΕΑΕ θεωρεί ότι καμία γενική αρχή δεν αποκλείει την εξόφληση στην παρούσα υπόθεση. Κατά πάγια νομολογία, η κατάργηση παράνομης ενίσχυσης μέσω ανάκτησής της είναι το λογικό επακόλουθο της διαπίστωσης ότι η ενίσχυση είναι παράνομη. Συνεπώς, η με σκοπό επαναφοράς των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση αναζήτηση παρανόμως χορηγηθείσας κρατικής ενισχύσεως δεν μπορεί, καταρχήν, να θεωρηθεί μέτρο δυσανάλογο προς τους στόχους της συμφωνίας για τον ΕΟΧ περί κρατικών ενισχύσεων.

(127)

Κατά κανόνα, και εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικές περιστάσεις, η ΕΑΕ δεν υπερβαίνει τη διακριτική της ευχέρεια όταν ζητεί από το οικείο κράτος της ΕΖΕΣ να ανακτήσει τα ποσά που χορηγήθηκαν υπό μορφή παράνομων ενισχύσεων, διότι δεν πράττει κάτι διαφορετικό από το να ζητεί την αποκατάσταση της προτέρας κατάστασης (78).). Επιπλέον, λαμβανομένου υπόψη του υποχρεωτικού χαρακτήρα του ελέγχου των κρατικών ενισχύσεων που πραγματοποιεί η ΕΑΕ δυνάμει του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ, οι επιχειρήσεις στις οποίες χορηγήθηκε ενίσχυση δεν μπορούν, καταρχήν, να έχουν θεμιτή προσδοκία ως προς τη νομιμότητα της ενίσχυσης, εκτός αν η ενίσχυση χορηγήθηκε σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται στις διατάξεις του εν λόγω πρωτοκόλλου (79). Στην προκειμένη περίπτωση δεν υπάρχουν εμφανείς εξαιρετικές περιστάσεις που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν θεμιτή προσδοκία από πλευράς του δικαιούχου της ενίσχυσης.

(128)

Η ΕΑΕ επισημαίνει ότι, σύμφωνα με το άρθρο 15 στο μέρος II του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ, η εξουσία της ΕΑΕ να ανακτά κρατικές ενισχύσεις υπόκειται σε δεκαετή προθεσμία παραγραφής. Μολονότι οι εθνικοί κανόνες παραγραφής εφαρμόζονται γενικά όταν οι εθνικές αρχές ανακτούν παράνομες ενισχύσεις με δική τους πρωτοβουλία (80), αυτό δεν εμποδίζει την ανάκτηση της ενίσχυσης σε μεταγενέστερο στάδιο βάσει απόφασης της ΕΑΕ. Ως εκ τούτου, ακόμη και αν στην παρούσα υπόθεση έχει παρέλθει εθνική προθεσμία παραγραφής, η ΕΑΕ εξακολουθεί να μπορεί να εξετάσει τη νομιμότητα του μέτρου και να διατάξει την ανάκτηση, εντός της δεκαετούς προθεσμίας που ορίζεται στο άρθρο 15 του μέρους II του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ (81).

(129)

Η ΕΑΕ επισημαίνει επίσης ότι, σύμφωνα με το άρθρο 15 παράγραφος 2 στο μέρος II του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ, η προθεσμία παραγραφής διακόπτεται από κάθε ενέργεια της ΕΑΕ όσον αφορά την παράνομη ενίσχυση. Στο πλαίσιο αυτό, η ΕΑΕ παρατηρεί ότι στις 7 Σεπτεμβρίου 2022 διαβίβασε την καταγγελία στις νορβηγικές αρχές για υποβολή παρατηρήσεων, ουσιαστικά διακόπτοντας έτσι την προθεσμία παραγραφής. Ως εκ τούτου, η δεκαετής προθεσμία παραγραφής δεν έχει λήξει στην προκειμένη περίπτωση, και η ΕΑΕ διατηρεί την εξουσία να διατάξει την ανάκτηση της παράνομης ενίσχυσης.

(130)

Σύμφωνα με το άρθρο 14 παράγραφος 2 στο μέρος ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ, η ανακτήσιμη ενίσχυση περιλαμβάνει τους τόκους που υπολογίζονται από την ημερομηνία κατά την οποία η ενίσχυση τέθηκε στη διάθεση του δικαιούχου ως την ημερομηνία της ανάκτησής της. Στην προκειμένη περίπτωση, η ΕΑΕ θεωρεί ότι η ενίσχυση τέθηκε στη διάθεση της Masserud όταν η απαίτηση του Δήμου κατέστη παρωχημένη σύμφωνα με τον νορβηγικό νόμο περί παραγραφής, δεδομένου ότι αυτό είχε ως αποτέλεσμα την οριστική αδυναμία του Δήμου να εκτελέσει την αξίωσή του. Όπως προβλέπεται στο άρθρο 14 παράγραφος 3 στο μέρος ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ, η ανάκτηση πραγματοποιείται περαιτέρω χωρίς καθυστέρηση και σύμφωνα με τις εφαρμοστέες διαδικασίες του εθνικού δικαίου. Οι εν λόγω εθνικές διαδικασίες πρέπει να επιτρέπουν την άμεση και αποτελεσματική εκτέλεση της απόφασης ανάκτησης.

(131)

Πρόσθετες εκτελεστικές διατάξεις σχετικά με την ανάκτηση περιλαμβάνονται στην απόφαση της ΕΑΕ αριθ. 195/04/COL (82). Η ΕΑΕ εξέδωσε επίσης κατευθυντήριες γραμμές για την ανάκτηση παράνομων και ασυμβίβαστων ενισχύσεων (83).

(132)

Η ανάκτηση της παράνομης και ασυμβίβαστης κρατικής ενίσχυσης ύψους 7 709 058 ΝΟΚ θα πρέπει να περιλαμβάνει τόκους από ανατοκισμό από την ημερομηνία κατά την οποία η παράνομη ενίσχυση τέθηκε στη διάθεση του δικαιούχου σύμφωνα με το άρθρο 14 παράγραφος 2 στο μέρος ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 της ΣΕΔ και τα άρθρα 9 και 11 της απόφασης αριθ. 195/04/COL της ΕΑΕ. (84)

(133)

Με βάση την ανωτέρω αξιολόγηση και σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις σχετικά με την ανάκτηση παράνομων και ασυμβίβαστων ενισχύσεων, η ΕΑΕ εξέδωσε την παρούσα απόφαση,