Η ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ,

ΕΚΤΙΜΩΝΤΑΣ ΤΑ ΑΚΟΛΟΥΘΑ:

I.   ΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ

1.   Ιστορικό

Τον Μάρτιο 2001, ο Δήμος του Όσλο αποφάσισε να πωλήσει ένα χαρτοφυλάκιο 1 744 ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων πριν από τα τέλη Μαΐου του 2001. Τα 1 744 διαμερίσματα ενοικιάζονταν κατά κύριο λόγο σε υπαλλήλους δημοτικών νοσοκομείων. Η απόφαση για την πώληση λήφθηκε αφού η νορβηγική κυβέρνηση παρουσίασε σχέδια για την εφαρμογή μεταρρύθμισης στον τομέα των νοσοκομείων στο πλαίσιο της οποίας, μεταξύ άλλων, η ιδιοκτησία των νοσοκομείων της επαρχίας επρόκειτο να μεταβιβαστεί στο κράτος (5).

Με επιστολή της 18ης Μαΐου 2001 (έγγρ. αριθ. 01-3792-D), η Εποπτεύουσα Αρχή ζήτησε από τις νορβηγικές αρχές να υποβάλουν όλες τις πληροφορίες σχετικά με την πώληση των διαμερισμάτων έτσι ώστε να μπορέσει να αξιολογήσει κατά πόσο η πώληση ήταν σύμφωνη με το άρθρο 61 της συμφωνίας ΕΟΧ και το κεφάλαιο 18Β (κρατικές ενισχύσεις σε σχέση με πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές), των κατευθυντηρίων γραμμών της Εποπτεύουσας Αρχής για τις κρατικές ενισχύσεις.

Στις 30 Μαΐου 2001, το δημοτικό συμβούλιο του Όσλο («Bystyret») αποφάσισε να πωλήσει τα διαμερίσματα, και στις 31 Μαΐου 2001 ο Δήμος υπέγραψε σύμβαση με την Fredensborg Boligutleie ANS (εφεξής, «Fredensborg») για την πώληση των διαμερισμάτων. Η τιμή πώλησης ορίστηκε σε 715 εκατ. NOK [περίπου 89 εκατ. ευρώ (6)].

Με επιστολή της 31ης Μαΐου 2001 (έγγρ. αριθ. 01-4004-D), η Εποπτεύουσα Αρχή υπενθύμισε στις νορβηγικές αρχές την «ρήτρα αναστολής» που προβλέπεται στο άρθρο 1 παράγραφος 3 του Πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου και τις διατάξεις περί «προσωρινών μέτρων» που περιέχονται στο κεφάλαιο 6 (συγκεκριμένες πληροφορίες σχετικά με τις παράνομες ενισχύσεις για διαδικαστικούς λόγους), των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις.

Με επιστολή της 26ης Ιουνίου 2001 της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, που κοινοποιούσε επιστολή με ημερομηνία 15 Ιουνίου 2001 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας, η οποία περιείχε 17 παραρτήματα από τον Δήμο του Όσλο, που παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 26 Ιουνίου 2001 (έγγρ. αριθ. 01-5730-Α), οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν τα έγγραφα τα οποία, σε συμφωνία με τον Δήμο του Όσλο, θεωρούσαν ότι περιείχαν τις συναφέστερες διαθέσιμες πληροφορίες προκειμένου να εκτιμηθεί κατά πόσον η πώληση έγινε σύμφωνα με το άρθρο 61 της συμφωνίας ΕΟΧ.

Στα έγγραφα του Δήμου του Όσλο (7), ο Δήμος ισχυρίζεται ότι η πώληση έγινε σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις της Εποπτεύουσας Αρχής (8). Ο Δήμος ισχυρίζεται ότι πραγματοποιήθηκε εκτίμηση από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα σύμφωνα με το κεφάλαιο 18Β.2.2 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις και ότι η απόκλιση ύψους 3,4 % μεταξύ της τιμής πώλησης και της κατ' εκτίμηση αξίας είναι σύμφωνη με τους όρους της αγοράς όπως περιγράφονται στο κεφάλαιο 18Β.2.2 παράγραφος β των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις (9).

Επιπλέον, ο Δήμος του Όσλο επισημαίνει ότι η διαδικασία πώλησης πρέπει να εξεταστεί υπό το πρίσμα των χρονικών περιορισμών που υπήρχαν. Η κυβέρνηση, με την εφαρμογή μεταρρύθμισης στον τομέα των νοσοκομείων, δημιούργησε τα στενά χρονικά περιθώρια που αντιμετώπισε ο Δήμος. Σύμφωνα με τον Δήμο, οι χρονικοί περιορισμοί μπορεί να οδήγησαν σε μικρότερο αριθμό προσφερόντων από ό,τι θα ήταν επιθυμητό, και στην υποβολή χαμηλότερων προσφορών από τους αγοραστές από αυτές που θα είχαν υποβληθεί αν υπήρχαν μεγαλύτερα χρονικά περιθώρια (10). Ο Δήμος ισχυρίστηκε, ωστόσο, ότι είχε πραγματοποιήσει την πώληση μέσω διαδικασίας διαγωνισμού, όπως θα έκανε και ένας ιδιώτης πωλητής.

Με επιστολή της 20ής Ιουλίου 2001 προς τις νορβηγικές αρχές (έγγρ. αριθ. 01-5673 D), η Εποπτεύουσα Αρχή ανέφερε ότι είχε σοβαρές επιφυλάξεις για το κατά πόσο τηρήθηκε η διαδικασία που προβλέπεται στο κεφάλαιο 18Β.2.2 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις. Εξέφρασε επίσης επιφυλάξεις για το αν η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των διαμερισμάτων πραγματοποιήθηκε πριν από τις διαπραγματεύσεις πώλησης, για το αν η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης και αν μία τιμή πώλησης κατά 3,4 % χαμηλότερη από την εκτίμηση είναι σύμφωνη με τις κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις. Η Εποπτεύουσα Αρχή κάλεσε τις νορβηγικές αρχές να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σχετικά με το θέμα αυτό, τις οποίες αυτή θα ελάμβανε υπόψη προτού αποφασίσει για την έναρξη επίσημης διαδικασίας εξέτασης.

Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας υπέβαλε τις παρατηρήσεις του με φαξ στις 27 Ιουλίου 2001 (έγγρ. αριθ. 01-6026-Α), που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή την ίδια ημέρα. Το Υπουργείο δήλωσε ότι δεν διαφωνούσε με την Εποπτεύουσα Αρχή ως προς τις αμφιβολίες για το κατά πόσο η πώληση ήταν σύμφωνη με το άρθρο 61 της συμφωνίας ΕΟΧ και με το ότι θα αναληφθούν περαιτέρω διαδικασίες έτσι ώστε να εξασφαλιστεί η τήρηση των υποχρεώσεων που υπέχει η Νορβηγία δυνάμει του άρθρου 61 της συμφωνίας ΕΟΧ. Το υπουργείο ενημέρωσε την Εποπτεύουσα Αρχή ότι στις 25 Ιουλίου 2001 ο κυβερνήτης του Όσλο και η Akershus αποφάσισαν ότι ο Δήμος του Όσλο δεν μπορεί να μεταβιβάσει νόμιμα το δικαίωμα ιδιοκτησίας πριν ο κυβερνήτης λάβει την τελική του απόφαση. Επίσης, επρόκειτο να πραγματοποιηθεί νέα αποτίμηση της αξίας των κτιρίων.

Με επιστολή της 31ης Ιουλίου 2001 (έγγρ. αριθ. 03-829-Α), η Εποπτεύουσα Αρχή δήλωσε ότι ανέμενε επίσημη κοινοποίηση της πώλησης σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις.

2.   Η κοινοποίηση

2.1.   Εισαγωγή

Με επιστολή της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση με ημερομηνία 10 Φεβρουαρίου 2003 (έγγρ. αριθ. 03-829-A), με την οποία κοινοποιήθηκε επιστολή του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερομηνία 7 Φεβρουαρίου 2003 και με επιστολή χωρίς ημερομηνία από τον Δήμο του Όσλο (που περιέχει 31 παραρτήματα), που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 11 Φεβρουαρίου 2003, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν κοινοποίηση σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 3 του μέρους Ι του πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου, σχετικά με την απόφαση του Δήμου του Όσλο να πωλήσει τα διαμερίσματα. Η επιστολή της 7ης Φεβρουαρίου 2003 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας και η επιστολή του Δήμου του Όσλο (χωρίς παραρτήματα) απεστάλησαν επίσης με φαξ, παρελήφθησαν και καταχωρίσθηκαν από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 7 Φεβρουαρίου 2003 (Έγγρ. αριθ. 03-768-A).

Η επιστολή του Δήμου του Όσλο περιείχε μεταξύ άλλων περιγραφή των διαμερισμάτων, πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία πώλησης, περιγραφή των διάφορων αποτιμήσεων της αξίας καθώς και αξιολόγηση των ενδεχόμενων διασυνοριακών επιπτώσεων.

Όσον αφορά τα διαμερίσματα, ο Δήμος διατύπωσε ορισμένα σχόλια. Πρώτον, το μέγεθος του χαρτοφυλακίου σήμαινε ότι δεν υπήρχαν πολλοί παράγοντες στην αγορά που θα μπορούσαν να είναι δυνητικοί αγοραστές. Το γεγονός αυτό θα επηρέαζε τη δυνατότητα διεξαγωγής της πώλησης και επίσης του όρους οποιασδήποτε συναλλαγής. Δεύτερον, η τιμή εξαρτιόταν από το πότε και πόσο γρήγορα θα μπορούσαν να αυξηθούν τα ισχύοντα μισθώματα, κάτι που ήταν πολύ αβέβαιο. Τρίτον, οι αβέβαιες συνθήκες όσον αφορά τα ισχύοντα συμβόλαια, η μη εξοικείωση με τη νορβηγική δεσμευτική νομοθεσία που ισχύει για τους μισθωτές, κατέστησαν την επένδυση λιγότερο ελκυστική για επιχειρήσεις που δεν έχουν ήδη εισέλθει στην νορβηγική αγορά μισθώσεων. Τέταρτον, τα διαμερίσματα παρουσίαζαν μεγάλη ποικιλία ως προς την ηλικία, τις προδιαγραφές και την τοποθεσία, γεγονός που επηρέασε το κόστος ανακαίνισης.

Όσον αφορά τη διαδικασία πώλησης (βλέπε σημείο 2.2 κατωτέρω), ο Δήμος δήλωσε ότι δεν αμφισβητείται ότι οι διαδικαστικές απαιτήσεις των κατευθυντήριων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις δεν έχουν πλήρως τηρηθεί στην παρούσα περίπτωση.

Ο Δήμος κατέληξε στα ακόλουθα: Η πώληση πραγματοποιήθηκε μέσω μιας ευρέως δημοσιοποιημένης, ανοικτής και άνευ όρων διαδικασίας υποβολής προσφορών, παρά το γεγονός ότι η περίοδος κατά την οποία τα διαμερίσματα διετίθεντο προς πώληση ήταν μικρότερη από την περίοδο που απαιτείται σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές της Εποπτεύουσας Αρχής περί κρατικών ενισχύσεων. Ως εκ τούτου, δεν υπάρχει λόγος να υποθέτει κανείς ότι η πώληση πραγματοποιήθηκε έτσι ώστε να μην επιτυγχάνεται η αγοραία αξία των πωληθέντων διαμερισμάτων, ή με τρόπο ώστε να αποκλείονται οι ξένοι επενδυτές. Ακόμη κι αν η Εποπτεύουσα Αρχή είναι της γνώμης ότι η πώληση περιέχει στοιχείο ενίσχυσης, θεωρούμε ότι πρέπει να συναχθεί ότι η συναλλαγή δεν εμπίπτει στο πλαίσιο του άρθρου 61(1) ΕΟΧ, δεδομένου ότι το εμπόριο εντός του ΕΟΧ δεν επηρεάζεται.

2.2.   Η διαδικασία πώλησης

Η διαδικασία πώλησης περιγράφηκε στην κοινοποίηση που έλαβε η Εποπτεύουσα Αρχή στις 11 Φεβρουαρίου 2003, στο παράρτημα 1 και 10 της κοινοποίησης. Η Εποπτεύουσα Αρχή αντιλαμβάνεται ότι η διαδικασία πώλησης διεξήχθη ως εξής:

Στις 16 Μαρτίου 2001, ανατέθηκε στο ανεξάρτητο μεσιτικό γραφείο Akershus Eiendom AS (εφεξής Akershus), η πώληση όλων των διαμερισμάτων συνολικά, για λογαριασμό του Δήμου του Όσλο.

Η Akershus ξεκίνησε την πώληση στις 2 Απριλίου 2001, βάσει μιας εκτίμησης που είχε πραγματοποιήσει η Catella Eiendoms-Consult AS (εφεξής, «Catella») που ανερχόταν σε 1 143 εκατ. NOK (βλέπε σημείο 2.3. για περιγραφή της εκτίμησης). Η Akershus ήλθε κατευθείαν σε επαφή με τις ακόλουθες έξι εταιρείες:

—

OBOS

—	Selvaag Eiendom AS

—	Olav Thon Gruppen AS

—	KLP Eiendom AS

—	Gjensidige Nor Næringseiendom AS

—	Eiendomsspar AS

Εννέα άλλες εταιρείες ήλθαν σε επαφή με την Akershus με δική τους πρωτοβουλία. Αυτές ήταν:

—	Sunndal Collier & Co ASA

—	Haugen & Damsund AS

—	Catella Eiendoms-Consult AS

—

Optimo AS

—	Investra ASA

—	Οι κάτοικοι, εκπροσωπούμενοι από τον Ole Løken, δικηγόρο

—	Fredensborg eiendomsselskap AS

—	DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS

—	Studentsamskipnaden i Oslo

Η προσφορά των διαμερισμάτων προς πώληση δημοσιοποιήθηκε με ανακοίνωση τύπου της 19ης Απριλίου 2001.

Ένα φυλλάδιο με την περιγραφή των διαμερισμάτων διανεμήθηκε στις 15 προαναφερθείσες εταιρείες στις 23 Απριλίου 2001.

Στις 26 Απριλίου 2001, η OPAK AS (εφεξής, «OPAK») υπέβαλε εκτίμηση της αξίας καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία ήταν 795 εκατ. ΝΟΚ· το έγγραφο αυτό διενεμήθη επίσης (βλέπε σημείο 2.3 κατωτέρω για περιγραφή της εκτίμησης).

Οι επενδυτές κλήθηκαν να υποβάλουν τις προσφορές τους μέχρι τις 2 Μαΐου 2001, και οι διαδικασίες υποβολής προσφορών ολοκληρώθηκαν στις 3 Μαΐου 2001. Πέντε εταιρείες υπέβαλαν τις ακόλουθες προσφορές κατά τον πρώτο γύρο στις 2 Μαΐου 2001. Αυτές ήταν:

— Οι κάτοικοι, εκπροσωπούμενοι από τον Ole Løken, δικηγόρο:	300 εκατ. NOK
— Eiendomsspar AS:	500 εκατ. NOK
— Olav Thon Gruppen AS:	505 εκατ. NOK
— Haugen & Damsund AS:	690 εκατ. NOK
— Sunndal Collier & Co ASA:	725 εκατ. NOK

Στις 3 Μαΐου 2001, αφού ενημερώθηκαν για την υψηλότερη προσφορά που υποβλήθηκε στις 2 Μαΐου 2001, οι πέντε εταιρείες είχαν τη δυνατότητα να αλλάξουν ή να αυξήσουν τις προσφορές. Ελήφθησαν οι ακόλουθες νέες προσφορές:

— Οι κάτοικοι, εκπροσωπούμενοι από τον Ole Løken, δικηγόρο:	690 εκατ. NOK
— Sunndal Collier & Co ASA:	735 εκατ. NOK

Ο Δήμος του Όσλο επέλεξε να δεχθεί την προσφορά της Sunndal Collier & Co ASA και στις 8 Μαΐου 2001, η Sundal Collier & Co ASA, με διάδοχό της την Fredensborg, υπέγραψε τη σύμβαση.

Αφού έγινε δεκτή η προσφορά, ανακαλύφθηκε ότι δύο κτίρια (Internat A og B) σε σχέση με ένα από τα νοσοκομεία (Ullevål Sykehus) χρησιμοποιείτο από την Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS) χωρίς να καταβάλλεται μίσθωμα (βάσει συμβολαίου που δεν είχε υπογραφεί από τον Δήμο αλλά είχε συνταχθεί μεταξύ της Ullevål Sykehus και της OAS, σύμφωνα με το οποίο η OAS θα κάλυπτε μόνο τα έξοδα λειτουργίας). Ως συνέπεια, η σύμβαση μεταξύ Δήμου και Fredensborg τροποποιήθηκε σε αρκετά σημεία. Με επιστολή της 11ης Μαΐου 2001, ο Δήμος ζήτησε από την OPAK να αξιολογήσει τη συνέπεια του γεγονότος αυτού με σκοπό την αποτίμηση της αξίας.

Στις 14 Μαΐου 2001, η OPAK υπέβαλε μία διορθωμένη αποτίμηση αξίας ύψους 740 εκατ. NOK (βλέπε σημείο 2.3. κατωτέρω).

Με την υπογραφή της σύμβασης στις 31 Μαΐου 2001, ο Δήμος του Όσλο πώλησε και τα 1 744 διαμερίσματα συνολικά, στην τιμή των 715 εκατ. ΝΟΚ στην Fredensborg.

2.3.   Οι εκτιμήσεις που υποβλήθηκαν ως μέρος της κοινοποίησης

Η κοινοποίηση περιείχε τρεις εκτιμήσεις: μία της Catella (παράρτημα 16 της κοινοποίησης), μία της OPAK (παράρτημα 18 της κοινοποίησης) και μία της FIGA/Nortakst (παράρτημα 21 της κοινοποίησης).

—   Η εκτίμηση της Catella

Στις 14 Μαρτίου 2003 ο Δήμος του Όσλο ανέθεσε στην Catella να αποτιμήσει την αγοραία αξία των διαμερισμάτων ως χαρτοφυλάκιο (όλα τα διαμερίσματα προς πώληση ταυτόχρονα σε έναν αγοραστή). Η έκθεση εκπονήθηκε αρχικά με σκοπό να καταρτιστεί ισολογισμός αρχής χρήσης για τα νοσοκομεία. Η εκτίμηση έπρεπε να ολοκληρωθεί μέχρι τις 30 Μαρτίου 2001. Η Catella δήλωσε ότι η εκτίμηση δεν ήταν σύμφωνη με τους κανόνες της νορβηγικής ένωσης εκτιμητών («Norges Takseringsforbund») και ότι διεξήχθη με επιφανειακό τρόπο (11). Η Catella κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία των διαμερισμάτων ανερχόταν σε 1 143 εκατ. ΝΟΚ.

Ο Δήμος του Όσλο αναφέρθηκε στο γεγονός ότι η Akershus θεώρησε ότι η αξία που υπολόγισε η Catella δεν αντανακλούσε την αγοραία αξία. Ένας λόγος για τον ισχυρισμό αυτό ήταν ότι η Akershus θεωρούσε ότι τα ορισθέντα μισθώματα ήταν υπερβολικά υψηλά ενώ το εκτιμηθέν αρχικό κόστος υπερβολικά χαμηλό. Επιπλέον, η εκτίμηση της Catella παρουσίαζε και αρκετά άλλα προβλήματα, σύμφωνα με τον Δήμο του Όσλο. Αυτά ήταν:

—	στην έκθεση αναφερόταν ακίνητο που δεν περιλαμβανόταν στην πώληση (Trondheimsveien 235, εκτιμηθείσα αξία 61 εκατ. ΝΟΚ),

—	η αποτίμηση της αξίας βασιζόταν στην παραδοχή ότι είχε επιτευχθεί το μέγιστο μίσθωμα από την πρώτη ημέρα,

—

δεν είχαν εκτιμηθεί οι επιπτώσεις στις πωλήσεις της ρήτρας «ως έχει» που περιέχεται στη σύμβαση πώλησης. Η ρήτρα «ως έχει» υποδηλώνει ότι ο αγοραστής αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου τον κίνδυνο όσον αφορά την κατάσταση των διαμερισμάτων κατά τη στιγμή της αγοράς και ότι πρέπει να βασίζεται στις δικές του εκτιμήσεις.

Για το λόγο αυτό, ζητήθηκε από μία δεύτερη εταιρεία, την OPAK, να προβεί σε νέα εκτίμηση.

—   Η εκτίμηση της OPAK

Ο Δήμος του Όσλο ανέθεσε στην OPAK να εκτιμήσει τα διαμερίσματα ως χαρτοφυλάκιο. Η (πρώτη) εκτίμηση είχε ημερομηνία 26 Απριλίου 2001 και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία τους ήταν 795 εκατ. ΝΟΚ.

Η αξία πώλησης υπολογίστηκε ως εξής:

Καθαρό ετήσιο εισόδημα από μισθώματα σε καθαρή παρούσα αξία	= 835 εκατ. NOK
– Κόστος αναβάθμισης των διαμερισμάτων	= 150 εκατ. NOK
+ παρούσα αξία «up-side» (12) (πώληση μετά από 10 έτη)	= 110 εκατ. NOK
= αξία πώλησης	795 εκατ. NOK

Ο Δήμος του Όσλο ζήτησε προσαρμογή της εκτίμησης της ΟΡΑΚ έτσι ώστε να ληφθεί υπόψη μία διόρθωση της αξίας ορισμένων μισθωτηρίων συμβολαίων λόγω πραγματικών συνθηκών που δεν είχαν ληφθεί υπόψη στην αρχική εκτίμηση. Οι πραγματικές αυτές διορθώσεις οδήγησαν την OPAK στο να μειώσει την αξία των περιουσιακών στοιχείων σε 740 εκατ. ΝΟΚ. Οι διορθώσεις παρουσιάστηκαν στο Δήμο του Όσλο στις 14 Μαΐου 2001.

—   Η εκτίμηση της FIGA και Nortakst DA

Με επιστολή της 12ης Ιουλίου 2001, το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας ζήτησε από τον Δήμο του Όσλο (13) να προβεί σε νέα αποτίμηση της αξίας, δηλώνοντας ότι η αποτίμηση της αξίας από την OPAK δεν πληρούσε τις απαιτήσεις των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις (14). Στις δύο εταιρείες FIGA και Nortakst DA, που συνιστούν επιτροπή (15) (εφεξής, «FIGA/Nortakst»), ανατέθηκε από τον Δήμο μία νέα αποτίμηση της αξίας. Η εντολή αυτή είχε την έγκριση του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας. Η FIGA/Nortakst υπέβαλε την έκθεσή της στις 26 Απριλίου 2002 με το συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία των διαμερισμάτων ήταν 1 055 εκατ. ΝΟΚ.

Η FIGA/Nortakst χρησιμοποίησε τρεις διαφορετικές μεθόδους για την αποτίμηση της αξίας του χαρτοφυλακίου την 30ή Μαΐου 2001: μέθοδο τεχνικής αξίας, μέθοδο ταμειακής ροής και μέθοδο καθαρής κεφαλαιοποίησης. Τα αποτελέσματα των υπολογισμών βάσει των τριών αυτών μεθόδων είναι:

Τεχνική αξία:	1 448 εκατ. NOK
Μέθοδος ταμειακής ροής:	1 055 εκατ. NOK
Μέθοδος καθαρής κεφαλαιοποίησης:	1 005 εκατ. NOK

Η FIGA/Nortakst κατέληξε στο ότι η μέθοδος της ροής κεφαλαίων αντιπροσώπευε καλύτερα αυτό που ένας δυνητικός επενδυτής θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει για το χαρτοφυλάκιο. Το συμπέρασμα ήταν επομένως ότι η αγοραία αξία των διαμερισμάτων ήταν 1 055 εκατ. ΝΟΚ.

Στην επιστολή που είχε επισυναφθεί στην επιστολή της 7ης Φεβρουαρίου 2003 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας, ο Δήμος του Όσλο αμφισβητεί κατά πόσο η αποτίμηση αυτή αντανακλά την αξία των διαμερισμάτων και καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η εκτίμηση της ΟΡΑΚ ανταποκρίνεται καλύτερα στην αγοραία αξία τους.

2.4.   Αίτηση περαιτέρω πληροφοριών

Με επιστολή της 9ης Απριλίου 2003 (έγγρ. αριθ. 03-2133-D), η Εποπτεύουσα Αρχή ζήτησε συμπληρωματικές πληροφορίες. Στην ίδια επιστολή, η «Διεύθυνση Ανταγωνισμού και Κρατικών Ενισχύσεων» εξέφρασε επίσης αμφιβολίες ως προς τη συμβατότητα της πώλησης με τις διατάξεις περί κρατικών ενισχύσεων της συμφωνίας του ΕΟΧ.

Με επιστολή της νορβηγικής αποστολής στην Ευρωπαϊκή Ένωση με ημερομηνία 5 Ιουνίου 2003, με την οποία διαβιβάζονται δύο επιστολές της 14ης Μαΐου 2003 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας και του Δήμου του Όσλο, αντίστοιχα, που παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 10 Ιουνίου 2003 (Έγγρ. αριθ. 03-3630-A), οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν συμπληρωματικές πληροφορίες. Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας απέστειλε τα ίδια έγγραφα με φαξ στις 14 Μαΐου 2003, που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή την ίδια ημέρα (έγγρ. αριθ. 03-3127-Α).

Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας δεν εξέφρασε καμία άποψη στην επιστολή του της 14ης Μαΐου 2003, αλλά απλώς διαβίβασε την επιστολή του Δήμου του Όσλο.

Σε επιστολή της 14ης Μαΐου 2003, ο Δήμος του Όσλο αναφέρθηκε στην άνευ όρων διαδικασία διαγωνισμού (βλ. κεφάλαιο 18B.2.1 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις) και δήλωνε ότι: Ο Δήμος δεν θα εξετάσει κατά πόσο με τη διαδικασία που ακολουθήθηκε τηρήθηκαν απόλυτα οι απαιτήσεις που προβλέπονται στις κατευθυντήριες γραμμές. Η πώληση των διαμερισμάτων δεν δημοσιοποιήθηκε με τον τρόπο που περιγράφεται στη ρήτρα 18B.2.1 α) των κατευθυντηρίων γραμμών. Ωστόσο, ο Δήμος έκρινε ότι η πώληση διεξήχθη με τρόπο που διασφάλιζε την επίτευξη του στόχου που θέτει η εν λόγω διάταξη.

Όσον αφορά το κεφάλαιο 18Β.2.2 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις (πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων, αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα), ο Δήμος υποστήριξε ότι η πώληση διεξήχθη σε συμφωνία με τη διάταξη αυτή. Επιπλέον, ο Δήμος θεώρησε ότι η εκτίμηση της OPAK (η αποτίμηση της αξίας που χρησιμοποίησε ο Δήμος) πραγματοποιήθηκε πριν από τις διαπραγματεύσεις πώλησης και σύμφωνα με τους γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης.

Τέλος, ο Δήμος δεν μπορεί, από τα επιχειρήματα που παρουσίασε η Εποπτεύουσα Αρχή, να συμπεράνει ότι η πίεση χρόνου που προκάλεσε η νοσοκομειακή μεταρρύθμιση δεν έχει σχέση με την αξιολόγηση του κατά πόσο η τιμή που λήφθηκε για τα διαμερίσματα είναι χαμηλότερη της αγοραίας αξίας.

3.   Απόφαση για την έναρξη της επίσημης διαδικασίας εξέτασης

Στις 11 Ιουλίου 2003, η Εποπτεύουσα Αρχή αποφάσισε να κινήσει την επίσημη διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 1 παράγραφος 2 του μέρους Ι του Πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου (εφεξής, «επίσημη διαδικασία εξέτασης») σχετικά με την πώληση των 1 744 ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στο Όσλο (16). Στην εναρκτήρια απόφαση, η Εποπτεύουσα Αρχή περιέγραψε την κοινοποίηση, το ιστορικό της υπόθεσης και την αλληλογραφία με τις νορβηγικές αρχές.

Σχετικά με τους λόγους έναρξης της επίσημης εξέτασης, η Εποπτεύουσα Αρχή εξέφρασε αμφιβολίες ως προς διάφορα σημεία σχετικά με το κατά πόσο η πώληση έγινε σύμφωνα με το άρθρο 61(1) της συμφωνίας ΕΟΧ. Πρώτον, η Εποπτεύουσα Αρχή αναφέρθηκε στη διαδικασία πώλησης και, λαμβάνοντας υπόψη ότι η πώληση δεν δημοσιοποιήθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις, εξέφρασε αμφιβολίες ως προς το κατά πόσο ο Δήμος του Όσλο υλοποίησε τους στόχους των διατάξεων του κεφαλαίου 18B.2.1 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις (πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων).

Δεύτερον, όσον αφορά τις αποτιμήσεις (Κεφάλαιο 18B.2.2 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις), η Εποπτεύουσα Αρχή έχει σοβαρές επιφυλάξεις για το κατά πόσο η εκτίμηση της ΟΡΑΚ (η εκτίμηση που χρησιμοποιήθηκε από τον Δήμο) πραγματοποιήθηκε πριν από τις διαπραγματεύσεις πώλησης, κατά πόσο η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση τους γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης και, λαμβάνοντας υπόψη τους χρονικούς περιορισμούς, κατά πόσο καταβλήθηκαν εύλογες προσπάθειες για την πώληση των διαμερισμάτων στην αγοραία αξία τους. Επιπλέον, η συμφωνηθείσα (και κοινοποιηθείσα) τιμή πώλησης ήταν 715 εκατ. ΝΟΚ, ενώ η νέα αποτίμηση της αξίας, που ζήτησε το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας, κατέληξε σε αξία 1 055 εκατ. ΝΟΚ (FIGA/Nortakst). Λαμβάνοντας υπόψη τη μεγάλη απόκλιση μεταξύ των δύο εκτιμήσεων, η Εποπτεύουσα Αρχή εξέφρασε σοβαρές επιφυλάξεις για το κατά πόσο η συμφωνηθείσα τιμή πώλησης (715 εκατ. ΝΟΚ) αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία των ακινήτων.

Τρίτον, η Εποπτεύουσα Αρχή αναφέρθηκε στο γεγονός ότι ο Δήμος υποστήριξε ότι ακόμη και στην περίπτωση που η ληφθείσα τιμή διαπιστωθεί ότι είναι χαμηλότερη της αγοραίας αξίας, η πώληση δεν εμπίπτει στο πεδίο του άρθρου 61(1) της συμφωνίας ΕΟΧ λόγω του ότι η αγορά στην οποία συμμετέχει η Fredensborg δεν περιείχε στοιχεία διασυνοριακού εμπορίου. Η Εποπτεύουσα Αρχή θεώρησε ότι η αγορά ακινήτων στο Όσλο δεν περιορίζεται στις τοπικές επιχειρήσεις και ότι η Fredensborg ήταν σε πραγματικό, ή δυνητικό ανταγωνισμό με παρόμοιες επιχειρήσεις στη Νορβηγία και σε άλλα κράτη του ΕΟΧ.

Τέταρτον, η Εποπτεύουσα Αρχή εξέφρασε αμφιβολίες για το κατά πόσο μία τιμή πώλησης χαμηλότερη από την αγοραία αξία θα μπορούσε να δικαιολογηθεί βάσει της αρχής του επενδυτή σε οικονομία αγοράς, τουτέστιν, κατά πόσο ο Δήμος συμπεριφέρθηκε ως οιοσδήποτε άλλος ιδιώτης επενδυτής, λαμβάνοντας υπόψη τους χρονικούς περιορισμούς και τη νοσοκομειακή μεταρρύθμιση που ξεκίνησε η κυβέρνηση.

4.   Σχόλια των νορβηγικών αρχών για την απόφαση έναρξης της διαδικασίας

Με επιστολή της νορβηγικής αποστολής στην Ευρωπαϊκή Ένωση με ημερομηνία 12 Σεπτεμβρίου 2003, με την οποία διαβιβάζονται δύο επιστολές της 11ης Σεπτεμβρίου 2003 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας και του Δήμου του Όσλο, αντίστοιχα, που παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 15 Σεπτεμβρίου 2003 (Έγγρ. αριθ. 03-6307-A), οι νορβηγικές αρχές διατύπωσαν τις παρατηρήσεις τους για την απόφαση κίνησης της διαδικασίας. Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας απέστειλε τα ίδια έγγραφα στις 11 Σεπτεμβρίου 2003 με φαξ το οποίο παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή την ίδια ημέρα (έγγρ. αριθ. 03-6201-Α).

Το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας δεν εξέφρασε καμία άποψη στην επιστολή του της 11ης Σεπτεμβρίου 2003, αλλά απλώς αναφέρθηκε στην επιστολή του Δήμου του Όσλο.

Ο Δήμος του Όσλο αναφέρθηκε στα προηγούμενα επιχειρήματά του και επέμεινε, πρώτον, ότι οι στόχοι των διατάξεων του κεφαλαίου 18B.2.1, (Πώληση μέσω διαγωνισμού άνευ όρων), των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις, είχαν τηρηθεί παρά το ότι η πώληση δεν είχε δημοσιοποιηθεί με τον τρόπο που ορίζουν οι κατευθυντήριες γραμμές. Ο Δήμος υποστήριξε ότι όλοι οι δυνητικοί αγοραστές που είναι εγκατεστημένοι στη Νορβηγία είχαν ενημερωθεί για την επικείμενη πώληση και ότι υπήρχε μικρό ενδιαφέρον για επένδυση στην νορβηγική αγορά ακινήτων προς ενοικίαση μεταξύ των επενδυτών που δεν ήταν εγκατεστημένοι στη Νορβηγία.

Δεύτερον, ο Δήμος υποστήριξε ότι η εκτίμηση της OPAK συμφωνούσε με τις διαδικαστικές απαιτήσεις του κεφαλαίου 18B.2.2, (Πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων), των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις. Αυτό σημαίνει, μεταξύ άλλων, ότι ο Δήμος θεωρεί ότι η εκτίμηση της OPAK πραγματοποιήθηκε προκειμένου να καθοριστεί η αγοραία αξία με βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης και ότι η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε πριν από τις διαπραγματεύσεις πώλησης. Ο Δήμος επιπλέον ισχυρίστηκε ότι η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης (715 εκατ. ΝΟΚ) και της εκτίμησης της ΟΡΑΚ (740 εκατ. ΝΟΚ) ήταν σύμφωνη με το κεφάλαιο 18B.2.2(β), Περιθώριο, των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις (17).

Τρίτον, ο Δήμος θεώρησε ότι υπήρχαν στοιχεία που δημιουργούσαν αμφιβολίες σχετικά με τη νέα εκτίμηση της FIGA/Nortakst, σύμφωνα με την οποία η αξία ανερχόταν σε 1 055 εκατ. ΝΟΚ. Ο Δήμος δήλωσε ότι η FIGA/Nortakst βάσισε την εκτίμησή της σε μία ετήσια αύξηση της τιμής των ακινήτων την επόμενη δεκαετία της τάξης του 4 %, ενώ οι τιμές μειώθηκαν κατά 5,2 % το διάστημα μεταξύ του 2ου τριμήνου του 2002 και του 2ου τριμήνου του 2003. Ο Δήμος έκρινε ότι η εκτίμηση της FIGA/Nortakst δεν ήταν αξιόπιστη.

Τέταρτον, ο Δήμος δεν μπορούσε να κατανοήσει πως η Εποπτεύουσα Αρχή μπόρεσε να προσδιορίσει την αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών και να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η Fredensborg Boligutleie ANS ήταν σε πραγματικό, ή δυνητικό ανταγωνισμό με παρόμοιες επιχειρήσεις στη Νορβηγία και σε άλλα κράτη του ΕΟΧ.

5.   Παρατηρήσεις τρίτων μερών

Η απόφαση για έναρξη της επίσημης διαδικασίας εξέτασης δημοσιεύτηκε στις 4 Δεκεμβρίου 2003. Η Εποπτεύουσα Αρχή έλαβε μία παρατήρηση από τρίτα μέρη όσον αφορά την απόφαση έναρξης της διαδικασίας. Με επιστολή της 19ης Δεκεμβρίου 2003, που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 5 Ιανουαρίου 2004 (Έγγρ. αριθ. 03-8980-A), η Fredensborg (ο αγοραστής) υπέβαλε τις παρατηρήσεις της. Η Fredensborg αναφέρθηκε σε προηγούμενη επιστολή με ημερομηνία 18 Φεβρουαρίου 2003, που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 20 Φεβρουαρίου 2003 (Έγγρ. αριθ. 03-1040-A), με την οποία διαβίβαζε δύο νέες εκτιμήσεις. Πρόκειται για:

—   Έκθεση της BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS

Η Fredensborg ζήτησε από την BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (εφεξής, «BER»), με αντιπρόσωπο τον κ. Arnt K. Svendsen, να παρουσιάσει την δική της αποτίμηση της αξίας του χαρτοφυλακίου, και να σχολιάσει τις εκτιμήσεις των Catella, OPAK και FIGA. Η έκθεση της BER υποβλήθηκε στις 13 Ιανουαρίου 2003.

Η εκτίμηση της BER βασίστηκε σε τρία διαφορετικά σενάρια:

Απόδοση της αξίας της επένδυσης βάσει της μίσθωσης κατοικιών:	630 εκατ. NOK
Απόδοση της επένδυσης βάσει της μίσθωσης για 10 έτη, στη συνέχεια μεμονωμένες πωλήσεις εντός τριετίας:	796,5 εκατ. NOK
Ομοίως όπως προηγουμένως, αλλά πώληση όλων των διαμερισμάτων μεμονωμένα το 11o έτος:	851,5 εκατ. NOK
Μέσος όρος:	759,3 εκατ. NOK

Η BER συνεπέρανε ότι η αγοραία αξία κυμαινόταν μεταξύ 700-800 εκατ. ΝΟΚ.

Η BER αξιολόγησε επίσης τις τρεις προηγούμενες εκτιμήσεις των Catella, OPAK και FIGA. Η εκτίμηση της Catella ήταν, σύμφωνα με την BER, μία θεωρητική αξία βασισμένη στην παραδοχή ότι τα διαμερίσματα είχαν μισθωθεί με αγοραία τιμή από την πρώτη ημέρα. Η εκτίμηση της OPAK δεν λάμβανε υπόψη ότι τα μισθώματα είχαν διαμορφωθεί στο ήμισυ της συνήθους αγοραίας τιμής κατά τη στιγμή της υποβολής των προσφορών, σύμφωνα με την BER. Επιπλέον, η μελλοντική απώλεια λόγω των συμβάσεων που ίσχυαν εκείνη τη στιγμή με τιμές χαμηλότερες της αγοραίας, δεν λήφθηκε υπόψη στους υπολογισμούς. Δεν υπολογίστηκαν επίσης οι απώλειες μισθωμάτων κατά τη διάρκεια της αποκατάστασης των κτιρίων. Στις εκτιμήσεις δεν είχαν ενσωματωθεί αναμενόμενα κέρδη ή κίνδυνοι του σχεδίου. Σύμφωνα πάντα με την BER, η εκτίμηση της FIGA/Nortakst ήταν μία θεωρητική αποτίμηση της αξίας βασιζόμενη στην υπόθεση της συνέχισης της τρέχουσας κατάστασης. Δεν είχαν ληφθεί υπόψη αναμενόμενα κέρδη ή κίνδυνοι του σχεδίου. Ο τρόπος αυτός δεν ομοιάζει στον τρόπο με τον οποίο οι καταθέτοντες προσφορές ενεργούν συνήθως σε αυτού του είδους την αγορά. Οι τεχνικές προδιαγραφές των κτιρίων, οι απώλειες μισθωμάτων κατά το στάδιο αποκατάστασης, κ.λπ., δεν είχαν υπολογιστεί.

—   Έκθεση της Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS

Η Fredensborg ζήτησε, το Νοέμβριο 2002, από την Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (εφεξής, «Agdestein»), με αντιπρόσωπο τον κ. Pål Agdestein, να αναλύσει και να σχολιάσει τις τρεις προαναφερθείσες εκτιμήσεις και να εκφέρει την άποψή της για την αγοραία αξία του χαρτοφυλακίου. Ο κ. Agdestein είχε προηγουμένως προσληφθεί από την Catella, και ήταν αρμόδιος για την έκθεση που υπέβαλε η εν λόγω εταιρεία. Η Agdestein υπέβαλε την έκθεσή της στην Fredensborg στις 17 Φεβρουαρίου 2003.

Η Agdestein σχολίασε λεπτομερώς τις τρεις προηγούμενες εκθέσεις και διαπίστωσε ότι διάφορες παραδοχές θα έπρεπε, κατά τη γνώμη της, να διορθωθούν. Με βάση τις νέες «διορθωμένες» παραδοχές, η Agdestein κατέληξε στο ότι η προσαρμοσθείσα αξία στην έκθεση Catella ήταν 744 εκατ. NOK, στην έκθεση OPAK 560 εκατ. NOK και στην έκθεση FIGA/Nortakst 560 εκατ. NOK (ή 760 εκατ. ΝΟΚ αν η αξία του διαχωρισμού είχε διατηρηθεί σε 200 εκατ. ΝΟΚ) (18).

Η Agdestein κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία του χαρτοφυλακίου (τον Μάιο 2001) κυμαινόταν μεταξύ 670 εκατ. ΝΟΚ και 800 εκατ. ΝΟΚ.

Η Fredensborg θεώρησε ότι το γεγονός ότι κατέβαλε τιμή που αντιπροσώπευε το ήμισυ όλων των αποτιμήσεων της αξίας, ενίσχυε την άποψη ότι είχε καταβάλει την αγοραία τιμή. Επίσης, η Fredensborg θεώρησε σημαντικό να τονίσει ότι υπάρχει διαφορά μεταξύ μιας βέλτιστης θεωρητικής «αξίας» που βασίζεται σε επιτυχή ενημέρωση και εκτέλεση ενός σχεδίου ακίνητης περιουσίας, και της επιθυμίας ενός επενδυτή να συμμετάσχει σε ένα συγκεκριμένο σχέδιο που εμπεριέχει αυξημένο κίνδυνο. Η Fredensborg θεώρησε ότι στις εκτιμήσεις των FIGA/Nortakst και Catella δεν λήφθηκε υπόψη ο εν λόγω κίνδυνος.

6.   Σχόλια των νορβηγικών αρχών στις παρατηρήσεις των τρίτων μερών

Με επιστολή της 5ης Μαρτίου 2004 (Περιστατικό αριθ. 258313), η Εποπτεύουσα Αρχή υπέβαλε τις παρατηρήσεις της Fredensborg στις νορβηγικές αρχές, και τις κάλεσε να απαντήσουν εντός μηνός.

Με επιστολή της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση με ημερομηνία 23 Μαρτίου 2004, με την οποία διαβιβάστηκε επιστολή του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερομηνία 22 Μαρτίου 2004, οι οποίες παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν στις 24 Μαρτίου 2004 (Περιστατικό αριθ. 260564), οι νορβηγικές αρχές ζήτησαν από την Εποπτεύουσα Αρχή να αποδεχθεί το ότι τα νορβηγικά σχόλια θα υποβληθούν μέχρι τις 10 Μαΐου 2004 . Οι νορβηγικές αρχές ανέφεραν ότι εκκρεμεί διακανονισμός μεταξύ του Υπουργείου Υγείας και του Δήμου του Όσλο σχετικά με την ιδιοκτησία των διαμερισμάτων. Η επιστολή με ημερομηνία 22 Μαρτίου 2004 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας απεστάλη επίσης με φαξ στις 22 Μαρτίου 2004, και παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε την ίδια ημέρα (Περιστατικό αριθ. 260191).

Με επιστολή της 25ης Μαρτίου 2004, η Εποπτεύουσα Αρχή συμφώνησε να παρατείνει την προθεσμία μέχρι τις 10 Μαΐου 2004 (Περιστατικό αριθ. 260732).

Με φαξ της 23ης Απριλίου 2004 που παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε την ίδια ημέρα (Περιστατικό αριθ. 279122), το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας υπέβαλε αντίγραφο της συμφωνίας («Protokoll») μεταξύ του Δήμου του Όσλο και του Νορβηγικού κράτους σχετικά με την ιδιοκτησία των νοσοκομειακών διαμερισμάτων.

Με επιστολή της 13ης Μαΐου 2004 της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με την οποία διαβιβάστηκε επιστολή του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερομηνία 10 Μαΐου 2004, οι οποίες παραλήφθηκαν και καταχωρίσθηκαν στις 15 Μαΐου 2004 (Περιστατικό αριθ. 281488), οι νορβηγικές αρχές δήλωσαν ότι δεν είχαν κανένα σχόλιο να διατυπώσουν σχετικά με τις παρατηρήσεις τρίτων μερών που έλαβε η Εποπτεύουσα Αρχή. Η επιστολή της 10ης Μαΐου 2004 του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας απεστάλη επίσης με φαξ στις 10 Μαΐου 2004, και παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε στις 11 Μαΐου 2004 (Περιστατικό αριθ. 281014).

7.   Έκθεση της Eirik Holm AS

Το 2004, η Εποπτεύουσα Αρχή ανέθεσε στην εταιρεία Eirik Holm AS (εφεξής, «Holm») την εκπόνηση μελέτης σχετικά με την αγοραία αξία των 1 744 διαμερισμάτων που πωλήθηκαν από τον Δήμο του Όσλο. Η σύμβαση αναφερόταν στο ότι η Εποπτεύουσα Αρχή κατά τη διάρκεια της διαδικασίας είχε λάβει 5 εκτιμήσεις/εκθέσεις, αλλά τα πορίσματα των εκθέσεων αυτών παρέκκλιναν μεταξύ τους σε τέτοιο βαθμό που η Εποπτεύουσα Αρχή εξακολουθούσε να αμφιβάλλει για το κατά πόσο η τιμή πώλησης ύψους 715 εκατ. ΝΟΚ αντανακλούσε την αγοραία αξία. Ως εκ τούτου η Εποπτεύουσα Αρχή ήθελε να αποσαφηνίσει κατά πόσο οι προηγούμενες εκτιμήσεις/αποτιμήσεις της αξίας βασίστηκαν σε γενικά αποδεκτές αρχές όσον αφορά την αποτίμηση της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας και κατά πόσο οι παραδοχές και η συλλογιστική που χρησιμοποιήθηκαν κατά τους υπολογισμούς ήταν εύλογες. Η Εποπτεύουσα Αρχή επιθυμούσε επίσης αξιολόγηση του κατά πόσον ο τρόπος με τον οποίο εκτελέστηκε η διαδικασία πώλησης είχε επηρεάσει την τιμή πώλησης.

Ο Holm είναι ανεξάρτητος εγγεγραμμένος μηχανικός με μεγάλη εμπειρία όσον αφορά την κτηματαγορά του Όσλο. Κατά την εκτέλεση της σύμβασης, η Holm προσέφυγε στις υπηρεσίες των εγγεγραμμένων μηχανικών Trygve Fossen και Sven P. Meyer, που διαθέτουν μεγάλη εμπειρία και πείρα σε εκτιμήσεις. Επιπλέον, ο δικηγόρος Johan Hveding του δικηγορικού γραφείου Grette DA, προσέφερε τις υπηρεσίες του όσον αφορά θέματα σχετικά με τις μισθωτήριες συμβάσεις.

Η έκθεση της Holm με ημερομηνία 24 Φεβρουαρίου 2005 παραλήφθηκε και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή την 1η Μαρτίου 2005 (Περιστατικό αριθ. 311859).

7.1.   Οι προηγούμενες αποτιμήσεις της αξίας/εκθέσεις

Η μελέτη της Holm σχετικά με τις πέντε προηγούμενες εκτιμήσεις/εκθέσεις έδειξε μεταξύ άλλων ότι οι μέθοδοι υπολογισμού διέφεραν εν μέρει μεταξύ τους, καθώς και οι εκτιμήσεις των αγοραίων τιμών των μισθωμάτων, των εξόδων/αναγκών ανακαίνισης και των δυνητικών κερδών από τον διαχωρισμό της περιουσίας. Η Holm διαπίστωσε επίσης πραγματικά σφάλματα, παραλείψεις πληροφοριακών στοιχείων και γενικά επιφανειακή εξέταση/έρευνα των ιδιοκτησιών. Αφού έγινε η διόρθωση των προφανών πραγματικών σφαλμάτων, εξακολουθούσαν να υπάρχουν μεγάλες διαφορές μεταξύ των εκτιμήσεων, οι οποίες αποδόθηκαν στις διαφορετικές μεθόδους και κρίσεις που εφαρμόστηκαν. Η Holm εξέφρασε την άποψη ότι κάτι τέτοιο δεν είναι ασύνηθες από μόνο του σε περιπτώσεις που γίνονται περισσότερες από μία εκτιμήσεις. Διατύπωσε επίσης την άποψη ότι οι αποκλίσεις θα μπορούσαν να είναι μεγαλύτερες στη συγκεκριμένη περίπτωση απ'ό,τι σε άλλες περιπτώσεις, δεδομένου ότι το προς πώληση χαρτοφυλάκιο ήταν πολύ ιδιαίτερο, χωρίς ιστορικό προηγούμενο σε κανένα σημείο της χώρας. Η Holm συνεπέρανε ως εκ τούτου ότι: Ως αποτέλεσμα, η χρησιμότητα της πρακτικής εφαρμογής των εκτιμήσεων εντός του πλαισίου που προορίζονται να εφαρμοστούν, είναι περιορισμένη. Τα συμπεράσματά της όσον αφορά τις διάφορες εκτιμήσεις σε σχέση με τα δικά της πορίσματα και υποθέσεις έχουν ως εξής:

—   Η εκτίμηση της Catella

H Catella πραγματοποίησε μία επιφανειακή επιθεώρηση βασιζόμενη σε μία προηγούμενη εκτίμηση (1999-2000). Η νέα εκτίμηση πρέπει να θεωρηθεί ως ενημέρωση της προηγούμενης. Μία εξωτερική επιθεώρηση διεξήχθη με τυχαία δειγματοληψία εσωτερικών χώρων. Κατά την άποψη της Holm, θα έπρεπε να διεξαχθεί μία ολοκληρωμένη επιθεώρηση/εκτίμηση ώστε να υπάρξει καλύτερη βάση για την αποτίμηση της αξίας. Η Holm συνεπέρανε ότι το αποτέλεσμα της αποτίμησης ήταν υπερβολικά υψηλό. Το γεγονός αυτό οφειλόταν μεταξύ άλλων, στο ότι το προβαλλόμενο επίπεδο της αγοραίας τιμής μίσθωσης ήταν, κατά τη γνώμη της Holm, υπερτιμημένο κατά 10 %· στο ότι η Catella αγνοούσε τις ισχύουσες μισθωτήριες συμβάσεις και δεν είχε λάβει υπόψη ότι τα ισχύοντα μισθώματα θα ήταν πολύ χαμηλότερα από τις τιμές της αγοράς για πολλά χρόνια· στο ότι η Catella ήταν υπεραισιόδοξη όσον αφορά τον αριθμό των διαμερισμάτων που θα ήταν μισθωμένα ανά πάσα στιγμή (θα υπήρχαν πάντα κενά διαμερίσματα λόγω της αλλαγής μισθωτών κ.λπ.)· στο ότι το αρχικό κόστος ανακαίνισης ήταν υπερβολικά χαμηλό (περίπου 60 εκατ. ΝΟΚ). Ο Holm αναφέρθηκε επίσης σε μία ιδιοκτησία που είχε περιληφθεί αλλά στη συνέχεια αποσύρθηκε από το χαρτοφυλάκιο και στο ότι η Catella δεν είχε λάβει υπόψη τις επιπτώσεις που θα είχε στην αξία των ακινήτων ο περιορισμός της ρήτρας «ως έχει» που περιλαμβάνεται στη σύμβαση.

—   Η εκτίμηση της OPAK

Η OPAK επιθεώρησε την πλειονότητα των κτιρίων εξωτερικά, αλλά μόνο δέκα διαμερίσματα. Κατά την άποψη της Holm, η εξέταση αυτή δεν επαρκούσε για την εκτίμηση των ποσών που ήταν αναγκαία για την ανακαίνιση και τη συντήρηση. Επίσης κατά την άποψη της Holm, όλες οι ιδιοκτησίες θα έπρεπε να επιθεωρηθούν, όπως και θα έπρεπε να εξεταστούν διεξοδικότερα οι εσωτερικοί χώροι ώστε να υπάρχει καλύτερη βάση για τον υπολογισμό της αξίας. Η Holm συνεπέρανε μεταξύ άλλων ότι η αγοραία τιμή μίσθωσης ήταν υποτιμημένη. Αντίθετα, η OPAK δεν έλαβε υπόψη ότι υπήρχαν περιορισμοί ως προς το πόσο γρήγορα θα μπορούσαν τα μισθώματα να αυξηθούν και να φθάσουν τα επίπεδα της αγοράς. Η αποτίμηση της δυνητικής αξίας λόγω του διαχωρισμού βασίστηκε σε υπερβολικά μικρό προς πώληση τμήμα, με συνεπαγόμενη χαμηλή προστιθέμενη αξία, ενώ το αρχικό κόστος ανακαίνισης εκτιμήθηκε κατά 30 εκατ. ΝΟΚ περίπου χαμηλότερο. Η Holm κατέληξε στο ότι τα στοιχεία αυτά επηρέασαν την εκτίμηση τόσο θετικά όσο και αρνητικά και κατά συνέπεια ήταν δύσκολο να υπολογιστούν οι πραγματικές επιπτώσεις.

—   Η εκτίμηση της FIGA/Nortakst

Η Holm αναφέρθηκε στο ότι αν και η FIGA/Nortakst δήλωσε ότι είχε διενεργήσει επαρκή αριθμό επιθεωρήσεων/ελέγχων αρκετών διαμερισμάτων ώστε να μπορεί να ολοκληρώσει το έργο που της ανετέθη, ωστόσο, δεν προσκόμισε καμία πληροφορία όσον αφορά την έκταση και το πεδίο των επιθεωρήσεων/ελέγχων. Η Holm υπογραμμίζει, ειδικότερα, ότι τα οφέλη που ενδεχομένως θα προέκυπταν από τον διαχωρισμό είχαν σε μεγάλο βαθμό υπερτιμηθεί, καθώς η μέθοδος υπολογισμού της αξίας του διαχωρισμού κρίνεται απαράδεκτη δεδομένου ότι, μεταξύ άλλων, βασίζεται στην τεχνική αξία και στην παραδοχή ότι θα σημειωθεί σημαντική ετήσια αύξηση των τιμών πώλησης. Η Holm δηλώνει ότι θεωρεί τους υπολογισμούς αυτούς άσχετους με την τιμή πώλησης και τις δυνατότητες του διαχωρισμού. Επιπλέον, τονίζει ότι τα έσοδα από μισθώσεις δύο κτιρίων είχαν καταχωρισθεί εσφαλμένα μέχρι το 2008· ότι στους υπολογισμούς είχαν χρησιμοποιηθεί αγοραίες τιμές μίσθωσης κατά τι υπερτιμημένες, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα έξοδα της αναγκαίας ανακαίνισης. (Η Holm υπολόγισε ότι τα έξοδα αυτά είναι σημαντικά υψηλότερα από τις εκτιμήσεις της FIGA/Nortakst)· δεν ήταν ρεαλιστικό να θεωρείται ότι η πώληση όλων των διαμερισμάτων θα πραγματοποιηθεί εντός ενός και μόνον έτους· και δεν λήφθηκαν υπόψη οι επιπτώσεις της ρήτρας «ως έχει», που περιέχεται στις συμβάσεις, στη μείωση της αξίας. Το ποσό που προκύπτει βάσει των παραγόντων αυτών δείχνει ότι η εκτιμηθείσα αγοραία αξία ήταν υπερβολικά υψηλή.

—   BER

Η BER δεν προέβη σε επιθεώρηση/έλεγχο των ιδιοκτησιών αλλά βάσισε τα συμπεράσματά της στις εκτιμήσεις και αξιολογήσεις που είχαν παρουσιάσει ήδη οι εταιρείες Catella, OPAK και FIGA/Nortakst, τις οποίες στη συνέχεια επανεξέτασε η ίδια. Τα συμπεράσματα της Holm σχετικά με την έκθεση της BER έχουν ως εξής: τα έξοδα διαχείρισης του ιδιοκτήτη ήταν υπερβολικά υψηλά· η BER δεν είχε προβεί σε δική της επιθεώρηση/έλεγχο των ιδιοκτησιών, γεγονός που μπορεί να έχει επιπτώσεις τόσο στην εκτίμηση του αρχικού κόστους ανακαίνισης όσο και στον υπολογισμό του αγοραίου μισθώματος· η BER χρησιμοποίησε εσφαλμένα στοιχεία όσον αφορά τα σημερινά έσοδα από μισθώσεις (56 εκατ. ΝΟΚ αντί 42,5 εκατ. ΝΟΚ ετησίως)· υπολογίστηκε ανεπαρκής χρόνος για την αύξηση των σημερινών μισθωμάτων στα επίπεδα της αγοράς. Το ποσό των διαφορών αυτών είχε σαν αποτέλεσμα υπερβολικά υψηλή αξία, κυρίως λόγω της υπερβολικά υψηλής ροής εσόδων από μισθώματα.

—   Agdestein

Κατά την άποψη της Holm, ο κ. Agdestein, που προηγουμένως απασχολείτο από την Catella ως αρμόδιος για εκτιμήσεις/αξιολογήσεις, παρουσίασε μία ολοκληρωμένη έκθεση για τις εκτιμήσεις/αξιολογήσεις των Catella, OPAK και FIGA/Nortakst. Στις παρατηρήσεις σχετικά με τις διάφορες εκτιμήσεις/αξιολογήσεις, ο κ. Agdestein πρότεινε ορισμένες διορθώσεις που κατά τη γνώμη του πρέπει να γίνουν ώστε να επιτευχθεί ορθότερο αποτέλεσμα από αυτό που παρουσιάζεται στις υποβληθείσες εκτιμήσεις/αξιολογήσεις. Οι διορθώσεις αυτές αφορούν τόσο τα πραγματικά σφάλματα, που ενδεχομένως προκύπτουν από μη διαθέσιμες πληροφορίες κατά τη στιγμή της εκτίμησης, από ανεπαρκή αξιολόγηση της πραγματικής κατάστασης, απευθείας σφάλματα κ.λπ. όσο και από μεγαλύτερες ή μικρότερες αποκλίσεις σε σύγκριση με τους υπολογισμούς της ίδιας της Agdestein. Η Holm θεωρεί ότι η αξιολόγηση αυτή είναι ένα μίγμα από αντικειμενικές και συγκεκριμένες διορθώσεις και περισσότερο υποκειμενικές εκτιμήσεις και κρίσεις.

7.2.   Η εκτίμηση της Holm όσον αφορά την αγοραία αξία του χαρτοφυλακίου

Η εκτίμηση της Holm βασίστηκε σε όλα τα έγγραφα που υπέβαλαν οι νορβηγικές αρχές στην Εποπτεύουσα Αρχή. Οι περισσότερες πληροφορίες για τις ιδιοκτησίες έχουν ληφθεί από τον κατάλογο των ιδιοκτησιών, που έχει συντάξει ο Δήμος, και ο οποίος αποτελεί μέρος των πωλητήριων φυλλαδίων και της πωλητήριας σύμβασης. Επιπλέον, η Holm έλαβε πληροφορίες σχετικά με τις μισθωτήριες συμβάσεις για τα κτίρια που σχετίζονται με δύο από τα νοσοκομεία (Ullevål and Aker), ειδικότερα όσον αφορά τον αριθμό των μη χρονικά περιορισμένων συμβάσεων.

Για να καταστεί δυνατή η περιγραφή της τεχνικής κατάστασης των κτιρίων και να αξιολογηθούν οι ανάγκες αποκατάστασης με τη μεγαλύτερη δυνατή ακρίβεια, διεξήχθησαν εξωτερικές και εσωτερικές επιθεωρήσεις/έλεγχοι σε όλα τα κτίρια μαζί με το προσωπικό των νοσοκομείων. Επιθεωρήθηκαν περίπου 70 διαμερίσματα κάθε τύπου και κάθε κατάστασης. Επιπλέον, εντοπίστηκαν οι στατιστικές για τις μισθώσεις και τις πωλήσεις του 2001, οι οποίες αποτέλεσαν τη βάση για την εκτίμηση του επιπέδου των αγοραίων μισθωμάτων και για τον υπολογισμό των δυνατοτήτων ενδεχόμενου διαχωρισμού. Όλες οι εκτιμήσεις, οι υπολογισμοί και οι αξιολογήσεις βασίστηκαν, στο μέτρο του δυνατού, στο πρώτο τρίμηνο του 2001 χωρίς να ληφθούν υπόψη οι μεταγενέστερες εξελίξεις των τιμών και της αγοράς.

Η εκτίμηση της Holm όσον αφορά το χαρτοφυλάκιο ανήλθε τελικά σε 752 772 286 ΝΟΚ. Το αποτέλεσμα αυτό συνήχθη ως εξής (όλα τα ποσά υπολογίζονται σε τιμές 2001):

Αξία που προκύπτει μέσω εσόδων από μισθώματα από τα μέσα 2001 έως τα μέσα 2011:	NOK 465 882 460
+ Καθαρή αξία διαχωρισμού και εσόδων από μισθώματα το 2001:	NOK 470 676 826
– Μείωση της αξίας για εγγυήσεις και συμβατικούς περιορισμούς:	NOK 30 000 000
– Μείωση της αξίας για την αρχική ανακαίνιση το διάστημα 2001-2005:	NOK 153 787 000
= Συνολική αξία του χαρτοφυλακίου:	NOK 752 772 286

Οι υπολογισμοί της Holm βασίζονται, μεταξύ άλλων, στο ότι τα δικαιώματα προτίμησης προς μίσθωση που έχει ο Δήμος σημαίνουν ότι το χαρτοφυλάκιο πρέπει να θεωρείται ως αντικείμενο προς μίσθωση για το σύνολο της δεκαετίας από το 2001 και μετά, ενώ όσον αφορά την πώληση, το χαρτοφυλάκιο θα πωληθεί (μέσω διαχωρισμού) εντός τριετίας μετά το 2011.

Η αξία που προκύπτει μέσω των εσόδων από μισθώματα από τα μέσα 2001 έως τα μέσα 2011 συνιστά την κεφαλαιοποιημένη αξία των κατ' εκτίμηση πραγματικών καθαρών εσόδων για κάθε έτος μέχρι το 2011. Τα έσοδα αυτά προβλέπεται ότι θα αυξάνονται κατ' έτος μέχρις ότου όλες οι μισθωτήριες συμβάσεις φθάσουν το επίπεδο των αγοραίων μισθωμάτων το 2011. Η αύξηση οφείλεται σε σειρά παραγόντων: στην αύξηση στο 95 % του ποσοστού των μισθωμένων διαμερισμάτων (που ορίζεται ως πλήρης μίσθωση), στην αύξηση των επιπέδων της αγοραίας τιμής το 2005 για τις συμβάσεις περιορισμένου χρόνου, στην αύξηση των μέσων επιπέδων των μισθωμάτων το 2006 και στην επίτευξη αγοραίων μισθωμάτων το 2011 για τις συμβάσεις απεριόριστου χρόνου. Έγιναν ορισμένες αφαιρέσεις για τα μη μισθωμένα διαμερίσματα κατά τη διάρκεια των εργασιών ανακαίνισης των κτιρίων.

Η καθαρή αξία του διαχωρισμού και των εσόδων από μισθώσεις το 2001 προκύπτει από τρία συστατικά στοιχεία: α) αξία διαχωρισμού/πώλησης το 2011. Η αξία αυτή προκύπτει το διάστημα 2011-2014 και εγγράφεται στο 2001, β) κεφαλαιοποιημένη αξία της μεταγενέστερης ροής εισοδήματος από μισθώσεις από τους μη διαχωρισθέντες τομείς, που ανάγεται στο 2001, και γ) μειώσεις της αξίας για τα έξοδα ανακαίνισης/αναβάθμισης που είναι αναγκαίες για να επιτευχθεί το απαιτούμενο ποιοτικό επίπεδο για τον διαχωρισμό, που πραγματοποιούνται το διάστημα 2011-2013 και ανάγονται στο 2001.

Μειώσεις για εγγυήσεις και συμβατικούς περιορισμούς που αναφέρονται στην παράγραφο 8 —ρήτρα «ως έχει»— της σύμβασης μεταξύ του Δήμου του Όσλο και της Fredensborg. Η Holm θεώρησε ότι το γεγονός αυτό αντιπροσώπευε κίνδυνο για τον αγοραστή, κυρίως, σε σχέση με πληροφορίες που εντοπίζονται στο δημοτικό σύστημα για τις ιδιοκτησίες, αλλά δεν έχουν γνωστοποιηθεί στον αγοραστή, όπως οι μισθωτήριες συμβάσεις, τα έσοδα από μισθώματα και οι προδιαγραφές των κτιρίων, καθώς και η τεχνική κατάσταση των κτιρίων. Η Holm έκρινε εύλογο να υποθέσει ότι η ρήτρα «ως έχει» θα έχει κάποιες οικονομικές επιπτώσεις. Με δεδομένο το μέγεθος του χαρτοφυλακίου, η Holm όρισε την αξία των μειώσεων που πρέπει να εφαρμοστούν σε 30 εκατ. ΝΟΚ, τουτέστιν περίπου στο 4 % της εκτιμηθείσας αξίας του χαρτοφυλακίου.

Οι μειώσεις για τα αρχικά έξοδα ανακαίνισης κατά το διάστημα 2001-2005 αφορούσαν έξοδα για εργασίες που ήταν αναγκαίο να πραγματοποιηθούν προκειμένου να μπορέσουν οι κατοικίες να μισθωθούν σε αγοραίες τιμές. Τα έξοδα αυτά πραγματοποιήθηκαν το διάστημα 2001-2005 και ανήχθησαν σε αξίες του 2001.

Η Holm διεξήγαγε επίσης «ανάλυση ευαισθησίας» προκειμένου να διαπιστώσει πως οι διάφορες παραδοχές επηρεάζουν την τιμή. Η ανάλυση δείχνει, μεταξύ άλλων, ότι αν η κατ' εκτίμηση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο των διαμερισμάτων που πρόκειται να πωληθούν σε μία δεκαετία από την απόκτησή τους ήταν 24 000 ΝΟΚ —και όχι 26 000 ΝΟΚ— όπως λήφθηκε ως υπόθεση κατά τον υπολογισμό της αξίας, η «προσαρμογή» αυτή και μόνο θα είχε ως αποτέλεσμα να διαμορφωθεί η αξία του χαρτοφυλακίου σε 720 εκατ. αντί για 753 εκατ. Μία περαιτέρω μείωση της εκτίμησης των εσόδων από μισθώσεις κατά 2 % για παράδειγμα, θα είχε ως αποτέλεσμα αξία χαμηλότερη από την επιτευχθείσα τιμή πώλησης. Το συμπέρασμα της Holm είναι συνεπώς ότι η επιτευχθείσα τιμή πώλησης των 715 εκατ. ΝΟΚ προσεγγίζει τόσο πολύ την δική της αποτίμηση της αξίας ώστε, με βάση τα περιθώρια αβεβαιότητας, μπορεί να υποστηριχθεί ότι αντιπροσωπεύει την «σωστή τιμή», τουτέστιν, την αγοραία τιμή.

H Holm μελέτησε επίσης τη διαδικασία πωλήσεων και το πώς η διεξαγωγή της διαδικασίας αυτής επηρέασε την τιμή πώλησης. Η Holm θεώρησε, μεταξύ άλλων, ότι οι κατευθυντήριες γραμμές της Εποπτεύουσας Αρχής δεν είχαν τηρηθεί κατά γράμμα, και αμφισβητούνται κυρίως η βραχεία περίοδος της διαδικασίας και η περιορισμένη αρχική παρουσία των ακινήτων στην αγορά. Ωστόσο, η Holm συνεπέρανε, μεταξύ άλλων, ότι: λαμβανομένων όλων υπόψη, είμαστε της γνώμης ότι ο πωλητής διέθετε επαρκή αριθμό ενδιαφερόμενων μερών ώστε να επιτύχει πραγματικές προσφορές και μία «σωστή και δίκαιη» τιμή. Ωστόσο, δεν υπάρχουν απόλυτες αλήθειες στο θέμα. Μία πώληση που πραγματοποιείται δύο μήνες πριν ή μετά, θα μπορούσε να παράγει εντελώς διαφορετικό αποτέλεσμα. Το συμφέρον του εκάστοτε μεμονωμένου αγοραστή και η επιθυμία του να αποκτήσει το συγκεκριμένο αγαθό διαμορφώνουν την τελική τιμή, αν και τα κίνητρα ποικίλλουν πολύ, όπως είναι γνωστό.

Πρέπει να τονιστεί ότι θα μπορούσε κατά πάσα πιθανότητα να επιτευχθεί υψηλότερη τιμή μέσω της πώλησης των κατοικιών μεμονωμένα. Στην περίπτωση αυτή, ο πωλητής θα είχε αναγκαστεί να ρυθμίσει την ταχύτητα διάθεσης των ακινήτων ανάλογα με την ικανότητα της αγοράς να απορροφά τις κατοικίες, και με τον τρόπο αυτό θα διαμόρφωνε εντελώς διαφορετικό ορίζοντα όσον αφορά τα έσοδα. Η υπόθεση αυτή είναι καθαρά θεωρητική, και για το λόγο αυτό δεν έχει ληφθεί υπόψη σοβαρότερα.

Ως συμπέρασμα, θα μπορούσαμε να τονίσουμε ότι ο πωλητής έχει κατά πάσα πιθανότητα επιτύχει τιμή πώλησης σύμφωνα με μία πραγματική διαδικασία διαγωνισμού στην νορβηγική αγορά, τουτέστιν, μία τιμή που θα μπορούσε να χαρακτηριστεί σωστή και δίκαιη. Εξ ορισμού δεν υπάρχει προκαθορισμένη αγοραία τιμή για ένα χαρτοφυλάκιο του τύπου αυτού δεδομένου ότι δεν έχει κατά το παρελθόν υπάρξει παρόμοια πώληση για να χρησιμοποιηθεί ως περίπτωση αναφοράς. Η επιτευχθείσα τιμή πρέπει κατά συνέπεια, σε κάθε περίπτωση, να θεωρείται ως η αγοραία τιμή.

8.   Τελική αλληλογραφία με τις νορβηγικές αρχές

Με επιστολή της 22ας Δεκεμβρίου 2004 (Περιστατικό αριθ. 303758), η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ ζήτησε πρόσθετες πληροφορίες από τις νορβηγικές αρχές όσον αφορά τη διαδικασία φιλικού διακανονισμού μεταξύ του κράτους και του Δήμου του Όσλο, τις απόψεις των νορβηγικών αρχών σχετικά με το κατά πόσον η πώληση περιείχε κρατική ενίσχυση και λεπτομερέστερες πληροφορίες όσον αφορά τη διαδικασία πώλησης. Η Εποπτεύουσα Αρχή ενημέρωσε επίσης τις νορβηγικές αρχές ότι είχε προσλάβει ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα, την Eirik Holm AS, προκειμένου να αξιολογήσει μεταξύ άλλων τις προηγούμενες κατ' αξίαν εκτιμήσεις (εκτιμήσεις πώλησης). Η Εποπτεύουσα Αρχή ζήτησε επίσης από τις νορβηγικές αρχές να συμφωνήσουν να παραταθεί η προθεσμία για την λήψη τελικής απόφασης έως τα τέλη Φεβρουαρίου 2005.

Με επιστολή της 13ης Ιανουαρίου 2005 της αποστολής της Νορβηγίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με την οποία διαβιβάστηκαν δύο επιστολές με ημερομηνία 10 Ιανουαρίου 2005 από το Υπουργείο Εκσυγχρονισμού και το Υπουργείο Υγείας και Πρόνοιας, αντίστοιχα, η οποία ελήφθη και καταχωρίσθηκε από την Εποπτεύουσα Αρχή στις 14 Ιανουαρίου 2005 (Περιστατικό αριθ. 305352), οι νορβηγικές αρχές διαβίβασαν πρόσθετες πληροφορίες. Οι νορβηγικές αρχές συμφώνησαν να παραταθεί η προθεσμία για τη λήψη τελικής απόφασης έως το τέλος Φεβρουαρίου 2005. Οι επιστολές του Υπουργείου Εκσυγχρονισμού και του Υπουργείου Υγείας και Πρόνοιας απεστάλησαν επίσης με φαξ με ημερομηνία 10 Ιανουαρίου 2005 (Περιστατικό αριθ. 304852).

Με επιστολή της 25ης Φεβρουαρίου 2005 προς τις νορβηγικές αρχές (Περιστατικό αριθ. 311394), η Εποπτεύουσα Αρχή ζήτησε παράταση της προθεσμίας για τη λήψη τελικής απόφασης έως τις 11 Μαρτίου 2005.

Με φαξ του Υπουργείου Εκσυγχρονισμού με ημερομηνία 7 Μαρτίου 2005 (Περιστατικό αριθ. 312289), οι νορβηγικές αρχές συμφώνησαν να παραταθεί η προθεσμία για τη λήψη τελικής απόφασης έως τις 11 Μαρτίου 2005.

II.   ΕΚΤΙΜΗΣΗ

1.   Εισαγωγή

Όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, οι νορβηγικές αρχές κοινοποίησαν στην Εποπτεύουσα Αρχή την πώληση 1 744 ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων από τον Δήμο του Όσλο στην Fredensborg στην τιμή των 715 εκατομμυρίων ΝΟΚ (περίπου 89 εκατομμύρια ευρώ). Η Εποπτεύουσα Αρχή αποφάσισε να κινήσει την επίσημη διαδικασία εξέτασης όσον αφορά την πώληση και κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους.

Αναφερόμενη στο κεφάλαιο 18B των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις, η Εποπτεύουσα Αρχή εξέφρασε αμφιβολίες σχετικά με το κατά πόσον η πώληση πραγματοποιήθηκε με τρόπο που να αποκλείει αυτόματα την ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης. Επιπλέον, οι εκτιμήσεις όσον αφορά την αξία των ακινήτων παρουσίασαν σημαντική απόκλιση και οδήγησαν σε αμφιβολίες σχετικά με το κατά πόσον η συμφωνηθείσα τιμή πώλησης αντανακλά την αγοραία τιμή.

2.   Η διαδικασία πώλησης

Στο κεφάλαιο 18B, Στοιχεία κρατικής ενίσχυσης σε πωλήσεις κτιρίων και γηπέδων από δημόσιες αρχές των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις, περιγράφονται δύο διαδικασίες πώλησης που επιτρέπουν στα κράτη ΕΖΕΣ να διαχειρίζονται την πώληση γηπέδων και κτιρίων έτσι ώστε να αποκλείεται αυτόματα η ύπαρξη κρατικών ενισχύσεων. Οι δύο διαδικασίες περιγράφονται στο Κεφάλαιο 18B.2.1 (διαγωνισμός άνευ όρων) και στο Κεφάλαιο 18B.2.2 (αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα).

2.1.   Διαδικασία υποβολής προσφορών άνευ όρων

Στο Κεφάλαιο 18B.2.1 παράγραφος (1) των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις αναφέρεται ότι Η πώληση γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων μετά από άνευ όρων διαγωνισμό, ανάλογο με δημοπρασία, με ανοικτή διαδικασία, τήρηση των διατυπώσεων δημοσιότητας και με επιλογή της υψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς, πραγματοποιείται εξ ορισμού στην αγοραία τιμή και κατά συνέπεια δεν περιέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης. Το γεγονός ότι πριν από τον διαγωνισμό το ακίνητο είχε αποτιμηθεί διαφορετικά, π.χ. για λογιστικούς σκοπούς ή για να προταθεί μία αρχική ελάχιστη προσφορά, δεν παίζει κανένα ρόλο.

Η διαδικασία πώλησης των διαμερισμάτων δεν πληρούσε τις προαναφερθείσες διατάξεις σχετικά με τον άνευ όρων διαγωνισμό. Η προσφορά δεν είχε « δημοσιευθεί επανειλημμένα και για εύλογα μεγάλο χρονικό διάστημα (τουλάχιστον δύο μήνες) ». Επιπλέον, δεν μπορεί να αποκλεισθεί ότι μία πώληση του μεγέθους της προκειμένης περίπτωσης θα μπορούσε να προσελκύσει επενδυτές που αναπτύσσουν δραστηριότητες σε ευρωπαϊκή ή εθνική κλίμακα. Δεν δημοσιεύθηκαν ανακοινώσεις σε έντυπα με τακτική διεθνή κυκλοφορία και δεν γνωστοποιήθηκαν η προσφορά μέσω γραφείων με διεθνή ή ευρωπαϊκή πελατεία.

Ο ίδιος ο Δήμος του Όσλο ανέφερε (στην επιστολή της 14ης Μαΐου 2003) ότι: « Ο Δήμος δεν θα προβάλει το επιχείρημα ότι η διαδικασία που ακολουθήθηκε όταν πωλήθηκαν τα διαμερίσματα πληρούσε πλήρως τις απαιτήσεις που καθορίζονται στις κατευθυντήριες γραμμές. Η πώληση των διαμερισμάτων δεν δημοσιεύθηκε με τον τρόπο που περιγράφεται στη ρήτρα 18B.2.1 παράγραφος α) των κατευθυντηρίων γραμμών », και σε προηγούμενες επιστολές (βλέπε σημείο I.1 και υποσημείωση 10 ανωτέρω· βλέπε επίσης παρόμοιες δηλώσεις του Δήμου στο σημείο 2.1 ανωτέρω) αναφέρθηκε ότι οι χρονικοί περιορισμοί υπό τους οποίους πραγματοποιήθηκε η διαδικασία πώλησης μπορεί να οδήγησαν σε μικρότερο αριθμό προσφερόντων από ό,τι θα ήταν επιθυμητό και στην υποβολή χαμηλότερων προσφορών από τους αγοραστές από ό,τι εκείνες που θα είχαν υποβληθεί αν είχαν στη διάθεσή τους περισσότερο χρόνο.

Με βάση τους διάφορους αυτούς παράγοντες, η Εποπτεύουσα Αρχή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η διαδικασία πώλησης δεν πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με τις αρχές που καθορίζονται στο κεφάλαιο 18B.2.1 των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις.

2.2.   Πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων (αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα)

Όσον αφορά την πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων, στο Κεφάλαιο 18B2.2., των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις προβλέπεται ότι « θα πρέπει ένας τουλάχιστον ανεξάρτητος εκτιμητής στοιχείων ενεργητικού να πραγματοποιήσει μία ανεξάρτητη αποτίμηση πριν από τις διαπραγματεύσεις για την πώληση, προκειμένου να καθορίσει την αγοραία αξία χρησιμοποιώντας ως βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης. Η κατ' αυτόν τον τρόπο καθορισθείσα αγοραία τιμή αποτελεί την ελάχιστη τιμή αγοράς που μπορεί να συμφωνηθεί χωρίς τη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης » (προστέθηκε η υπογράμμιση),

και επίσης:

« Ως αγοραία αξία νοείται η τιμή στην οποία τα γήπεδα-οικόπεδα και τα κτίρια θα μπορούσαν να πωληθούν με ιδιωτική συμφωνία μεταξύ πωλητή που εκφράζει βούληση πωλήσεως και αγοραστή μη συνδεόμενου με προσωπική σχέση προς αυτόν, κατά την ημέρα της αποτιμήσεως, υπό την προϋπόθεση ότι τα στοιχεία αυτά διατίθενται σε δημόσια προσφορά, ότι οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά επιτρέπουν κανονική εκποίηση και ότι ο διαθέσιμος χρόνος για τις διαπραγματεύσεις είναι ανάλογος προς τη σημασία του προς πώληση αγαθού » (προστέθηκε η υπογράμμιση).

Τέλος, στο Κεφάλαιο 18B.2.2. προβλέπεται ότι: « Εάν, μετά από λογικές προσπάθειες για την πώληση του οικοπέδου-γηπέδου ή κτιρίου στη συγκεκριμένη αγοραία αξία, καταστεί σαφές ότι η αξία που καθορίστηκε από τον εκτιμητή είναι ανέφικτη, μπορεί να γίνει αποδεκτή ως σύμφωνη με τις συνθήκες της αγοράς μία απόκλιση έως 5 % από την εν λόγω αξία ».

Ο Δήμος του Όσλο ισχυρίζεται προφανώς ότι η πώληση πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με τις προαναφερόμενες διατάξεις.

H Εποπτεύουσα Αρχή δεν συμφωνεί με την άποψη αυτή για τους ακόλουθους λόγους: πρώτον, καμία από τις αποτιμήσεις εμπειρογνώμονα που πραγματοποιήθηκαν πριν από την τελική πώληση (δηλαδή, οι εκθέσεις Catella και OPAK) δεν χρησιμοποίησαν ως βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης ούτε πραγματοποιήθηκαν εγκαίρως πριν από τις διαπραγματεύσεις πώλησης (σχετικά με τα σημεία αυτά βλέπε κατωτέρω το σημείο 3.1). Δεύτερον, καμία από τις καθορισθείσες αξίες της αγοράς στις εκθέσεις Catella και OPAK δεν λήφθηκε ως η ελάχιστη τιμή αγοράς για την τελική πώληση. Τρίτον, οι νορβηγικές αρχές δεν τεκμηρίωσαν τον ισχυρισμό ότι είχαν καταβάλει εύλογες προσπάθειες να πωλήσουν τα διαμερίσματα στις αξίες που καθορίστηκαν σε αυτές τις εκθέσεις, γεγονός που θα δικαιολογούσε μείωση της τιμής πώλησης κατά 5 %.

Επομένως, η πώληση δεν πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφαλαίου 18B.2.2. των κατευθυντηρίων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις.

2.3.   Διαδικασία στις περιπτώσεις κατά τις οποίες δεν μπορεί να αποκλεισθεί αυτόματα η ενίσχυση

Κατά συνέπεια, συνάγεται το συμπέρασμα ότι δεν τηρήθηκε ούτε ο άνευ όρων διαγωνισμός ούτε η διαδικασία που βασίζεται σε αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα. Συνεπώς, δεν μπορεί να αποκλεισθεί η ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης. Ωστόσο, δεν μπορεί επίσης να συναχθεί το αντίθετο συμπέρασμα, σύμφωνα με το οποίο όταν δεν τηρούνται οι ανωτέρω περιγραφείσες διαδικασίες χορηγούνται κρατικές ενισχύσεις. Θα ήταν πράγματι δυνατό η τιμή πώλησης να αντανακλά την πραγματική αγοραία τιμή.

Οι κατευθυντήριες γραμμές προβλέπουν ότι όταν δεν τηρούνται οι ανωτέρω περιγραφείσες διαδικασίες, το ενδιαφερόμενο κράτος πρέπει να κοινοποιήσει την πώληση στην Εποπτεύουσα Αρχή, έτσι ώστε αυτή να μπορεί να διαπιστώσει εάν υφίσταται κρατική ενίσχυση. Οι νορβηγικές αρχές κοινοποίησαν την πώληση. Εναπόκειται στην Εποπτεύουσα Αρχή να αποφασίσει κατά πόσον η πώληση των 1 744 διαμερισμάτων νοσοκομείου στο Όσλο περιείχε κρατική ενίσχυση. Με άλλα λόγια, η Εποπτεύουσα Αρχή πρέπει να εκτιμήσει εάν η τιμή πώλησης των 715 εκατομμυρίων ΝΟΚ μπορεί να θεωρηθεί ότι αντανακλά την αγοραία αξία των ακινήτων ή όχι.

3.   Άρθρο 61 παράγραφος (1) της συμφωνίας ΕΟΧ

Ένα μέτρο συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια της συμφωνίας ΕΟΧ όταν πληροί τους όρους του άρθρου 61 παράγραφος (1) της συμφωνίας, που αναφέρει τα εξής:

Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι ακόλουθοι όροι:

1)	οι ενισχύσεις χορηγούνται «υπό οιαδήποτε μορφή από τα κράτη μέλη της ΕΚ, τα κράτη της ΕΖΕΣ ή με κρατικούς πόρους»·

2)	οι ενισχύσεις «νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό»·

3)	οι ενισχύσεις «ευνοούν ορισμένες επιχειρήσεις ή ορισμένους κλάδους παραγωγής» (δηλαδή το μέτρο παρέχει πλεονέκτημα σε ένα συγκεκριμένο λήπτη)· και

4)	οι ενισχύσεις «επηρεάζουν τις μεταξύ των συμβαλλομένων μερών συναλλαγές».

Ο όρος 1 που προαναφέρθηκε αφορά όλες τις ενισχύσεις που χρηματοδοτούνται από κρατικούς πόρους, συμπεριλαμβανομένων των ενισχύσεων που χορηγούνται από τους περιφερειακούς ή τοπικούς φορείς. Η έννοια των κρατικών πόρων είναι πολύ ευρεία και περιλαμβάνει μεταξύ άλλων χρηματοδοτική βοήθεια που χορηγείται από περιφερειακές και τοπικές αρχές (19). Συνεπώς είναι σαφές ότι τυχόν ενίσχυση από τον Δήμο του Όσλο εμπίπτει στην έννοια των κρατικών πόρων. Η πώληση από τον Δήμο γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων που ανήκουν στο Δημόσιο σε τιμή χαμηλότερη της αγοραίας αξίας υποδηλώνει ότι χορηγείται στον αγοραστή κρατική ενίσχυση, εφόσον πληρούνται επίσης οι άλλοι τρεις όροι του άρθρου 61 παράγραφος 1.

Στην προκειμένη περίπτωση, οιαδήποτε ενίσχυση χορηγείτο στην Fredensborg θα ευνοούσε την επιχείρηση αυτή και θα είχε επομένως ειδικό χαρακτήρα. Επιπλέον, προκειμένου να θεωρηθεί ως κρατική ενίσχυση, η πώληση των διαμερισμάτων πρέπει να παρέχει πλεονέκτημα στην Fredensborg. Η πώληση θα συνεπαγόταν πλεονέκτημα και επομένως θα περιείχε κρατική ενίσχυση εάν τα διαμερίσματα πωλούνταν κάτω από την αγοραία αξία. Μόνον εάν η πώληση στην Fredensborg πραγματοποιείτο κάτω από την αγοραία αξία, θα έπρεπε να αποδειχθεί ότι νοθεύτηκε ο ανταγωνισμός και επηρεάστηκαν οι συναλλαγές μεταξύ των συμβαλλομένων μερών.

3.1.   Αντανακλούσε η τελική τιμή πώλησης την αγοραία αξία;

Υπάρχουν πολλές αποτιμήσεις αξίας όσον αφορά την αγοραία αξία των διαμερισμάτων, οι οποίες καταλήγουν σε διαφορετικά συμπεράσματα. Η χαμηλότερη αναφερόμενη τιμή είναι 670 εκατομμύρια ΝΟΚ και η υψηλότερη ανέρχεται σε 1 143 εκατομμύρια ΝΟΚ. Λαμβανομένων υπόψη αυτών των αποκλινόντων αποτελεσμάτων, η Εποπτεύουσα Αρχή κρίνει απαραίτητο να εξετάσει λεπτομερώς αυτές τις αποτιμήσεις, προκειμένου να διαπιστώσει ποιά από τις αποτιμήσεις αυτές αντανακλά καλύτερα την αγοραία αξία των διαμερισμάτων.

Catella

Στην πρώτη εκτίμηση της Catella που υποβλήθηκε στις 30 Μαρτίου 2001, καθορίστηκε αξία 1 143 εκατομμυρίων ΝΟΚ. Σύμφωνα με τον Δήμο, η εκτίμηση αυτή περιείχε επίσης ακίνητα τα οποία δεν περιλαμβάνονταν στην πώληση. Ως εκ τούτου προσαυξήθηκε η τελική αξία. Όσον αφορά την εκτίμηση της Catella, η Εποπτεύουσα Αρχή επισημαίνει επίσης ότι η επιθεώρηση των ακινήτων φαίνεται ότι ήταν μάλλον επιφανειακή σε σχέση με προηγούμενη εκτίμηση, γεγονός που οδήγησε ενδεχομένως, μεταξύ άλλων, σε υποτίμηση των εξόδων ανακαίνισης. Επιπλέον, δεν λήφθηκαν επαρκώς υπόψη συμβατικές υποχρεώσεις που περιορίζουν τις δυνατότητες αύξησης των μισθωμάτων με αποτέλεσμα να υποτιμηθούν τα έσοδα. Η ίδια η Catella δήλωσε ότι η αποτίμηση δεν ήταν σύμφωνη με τις καθορισθείσες προδιαγραφές αποτίμησης. Σύμφωνα με τον μεσίτη Akershus Eiendom και τον Δήμο του Όσλο, η εκτιμηθείσα αξία δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι αντανακλά την αγοραία αξία. Η Εποπτεύουσα Αρχή συμφωνεί με αυτό. Επιπλέον, οι επιπτώσεις της ρήτρας «ως έχει» δεν αποτιμήθηκαν στην εκτίμηση της Catella. Λαμβανομένων υπόψη αυτών των ελλείψεων, η Εποπτεύουσα Αρχή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η εκτίμηση της Catella δεν μπορεί να αποτελέσει επαρκώς στέρεα βάση για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας.

OPAK

Στη δεύτερη εκτίμηση που πραγματοποίησε η OPAK και η οποία υποβλήθηκε στις 26 Απριλίου 2001, η αξία υπολογίστηκε σε 795 εκατομμύρια ΝΟΚ. Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι παρότι η OPAK επιθεώρησε την πλειονότητα των κτιρίων εξωτερικά, δεν επιθεωρήθηκαν όλα τα κτίρια. Επιπλέον, η OPAK επιθεώρησε μόνο 10 από τα 1 744 διαμερίσματα. Όσον αφορά την εκτίμηση της OPAK, επισημάνθηκε ήδη ανωτέρω ότι μία μη ικανοποιητική εξέταση των ακινήτων —δεν επιθεωρήθηκαν όλα τα κτίρια και μόνο 10 από τα 1 744 διαμερίσματα αποτέλεσαν αντικείμενο επιθεώρησης— δεν μπορεί να θεωρηθεί ως κατάλληλη βάση για μια αποτίμηση της αξίας. Αυτό δεν αρκεί προκειμένου να εκτιμηθούν ορθά οι δαπάνες για την ανακαίνιση και τη συντήρηση. Επιπλέον, δεν λήφθηκαν επαρκώς υπόψη ορισμένοι συμβατικοί περιορισμοί υποχρεώσεων. Ενώ ορισμένα από τα στοιχεία αυτά μπορεί να αλληλοαντισταθμίζονται, η Εποπτεύουσα Αρχή δεν μπορεί να συνάγει το συμπέρασμα ότι η εκτίμηση της OPAK βασίζεται σε ικανοποιητικά ακριβείς παραδοχές. Τέλος, η αναθεωρημένη εκτίμηση της OPAK ολοκληρώθηκε τη στιγμή που είχε ήδη υπογραφεί η σύμβαση.

FIGA/Nortakst

Όσον αφορά την εκτίμηση της FIGA/Nortakst φαίνεται ότι πραγματοποιήθηκε ορθά η επιθεώρηση των ακινήτων, μολονότι αυτό δεν είναι σαφές κατά την ανάγνωση της έκθεσης. Τα κέρδη από έναν μεταγενέστερο διαχωρισμό των διαμερισμάτων φαίνεται ότι υπερεκτιμήθηκαν σε μεγάλο βαθμό για πολλούς λόγους. Οι τιμές πώλησης βασίζονται στις καλούμενες τεχνικές αξίες (κόστος νεόδμητων κτιρίων με μειώσεις για λόγους παλαιότητας και χρήσης) και όχι σε καθορισμένα μισθώματα αγοράς. Είναι παράλογο να υποτεθεί ότι οι τιμές για μεταχειρισμένα διαμερίσματα θα είναι τόσο υψηλές όσο και εκείνες που βασίζονται στους υπολογισμούς της τεχνικής αξίας. Επιπλέον, οι τεχνικές αξίες είναι διογκωμένες στο μέτρο που θεωρείται ότι αυξάνονται ταχύτερα απ' ό,τι οι λογικές υποθέσεις πληθωρισμού. Δεν πραγματοποιήθηκαν μειώσεις όσον αφορά την ρήτρα «ως έχει» στη σύμβαση. Επιπλέον, ορισμένα ισχύοντα μισθώματα υπερεκτιμήθηκαν σε σχέση με αυτό που προβλέπεται στις σημερινές συμβάσεις μισθώσεων. Τα έξοδα ανακαίνισης προφανώς υποτιμήθηκαν σημαντικά και επίσης δεν φαίνεται ρεαλιστικό να θεωρείται ότι η πώληση όλων των διαμερισμάτων θα πραγματοποιηθεί εντός ενός και μόνον έτους. Σε αυτή τη βάση, η Εποπτεύουσα Αρχή θέτει το ερώτημα κατά πόσον η εκτίμηση της FIGA/Nortakst αντανακλά την αγοραία αξία.

BER

Κατά την άποψη της Εποπτεύουσας Αρχής, η BER δεν έλαβε επαρκώς υπόψη, όπως ορισμένοι άλλοι εκτιμητές ακινήτων, ότι θα χρειαστεί κάποιο χρονικό διάστημα προκειμένου να προσαρμοστούν τα μισθώματα στα μισθώματα της αγοράς και υπερεκτίμησε τα πραγματικά μισθώματα για το 2001. Ο παράγοντας αυτός θα μπορούσε ωστόσο να αντισταθμιστεί εν μέρει από μία σχετικά υψηλή εκτίμηση των εξόδων λειτουργίας των ιδιοκτητών. Η BER δεν προέβη σε επιθεωρήσεις των ακινήτων. Κατά συνέπεια, η έκθεση αυτή δημιουργεί επίσης αμφιβολίες κατά πόσον η καθορισθείσα αγοραία αξία είναι επαρκώς αξιόπιστη.

Agdestein

Η Agdestein δεν πραγματοποίησε επιθεωρήσεις των ακινήτων αλλά μελέτησε τις άλλες εκτιμήσεις που πραγματοποίησαν η Catella (όπου είχε συμμετάσχει στην αποτίμηση αξίας), η OPAK και η FIGA/Nortakst. Στις παρατηρήσεις της σχετικά με τις εκθέσεις αυτές, επεσήμανε διάφορες αδυναμίες —όπως π.χ. άμεσα λάθη— καθώς και το γεγονός ότι δεν διετίθεντο πληροφορίες τη στιγμή των άλλων αποτιμήσεων.

Holm

Η Holm εκτιμά την αγοραία αξία των διαμερισμάτων σε 753 εκατομμύρια ΝΟΚ περίπου. Η Holm επιθεώρησε όλα τα ακίνητα τόσο εξωτερικά όσο και εσωτερικά. Περίπου 70 διαμερίσματα από το συνολικό χαρτοφυλάκιο επιθεωρήθηκαν από κοινού με υπαλλήλους των νοσοκομείων και λήφθηκαν πληροφορίες από το προσωπικό λειτουργίας. Δεδομένου ότι το διάστημα από το 2001 μέχρι τη διεξαγωγή της επιθεώρησης στις αρχές Ιανουαρίου 2005 πραγματοποιήθηκαν ελάχιστες εργασίες συντήρησης, η Holm θεωρεί ότι τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν είναι αντιπροσωπευτικά για την κατάσταση το 2001. Σχετικά με τις ανακαινίσεις (παράθυρα, μπαλκόνια, μπάνια, κ.λπ.), εκπονήθηκαν λεπτομερείς εκτιμήσεις κόστους. Οι παραδοχές όσον αφορά τις εξελίξεις των μισθωμάτων και το οικονομικό δυναμικό για τον διαχωρισμό και την πώληση μέρους του χαρτοφυλακίου στο μέλλον φαίνονται, μεταξύ άλλων, λογικές σε σχέση με συμβατικούς φορείς που αφορούν μισθώσεις και μελλοντικές εξελίξεις της αγοράς ακινήτων. Η μέθοδος υπολογισμού της παρούσας αξίας μελλοντικών ροών εσόδων και εξόδων βασίζεται σε γενικά αναγνωρισμένες αρχές και στη χρήση ενός προεξοφλητικού επιτοκίου που προσεγγίζει αυτό που χρησιμοποιήθηκε στις άλλες αποτιμήσεις αξίας. Η Εποπτεύουσα Αρχή δεν βλέπει το λόγο να αμφισβητήσει τη μεθοδολογία που εφάρμοσε η Holm ή τις παραδοχές που χρησιμοποιήθηκαν για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας, ενώ παράλληλα λαμβάνεται υπόψη ότι υπάρχουν πάντοτε αβεβαιότητες που συνδέονται με αυτές τις παραδοχές.

3.2.   Μπορεί να αποδειχθεί ότι η τελική τιμή πώλησης ήταν χαμηλότερη από την αγοραία αξία;

Λαμβανομένων υπόψη των ανωτέρω, δεν μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι μία μόνο εκτίμηση αντιπροσωπεύει εξ ορισμού την αγοραία αξία που θα προτίθετο να αποδεχθεί ένας αγοραστής. Μία αποδεκτή αγοραία αξία, μετά από έρευνα της αγοράς, μπορεί μάλλον να εντοπιστεί εντός εύλογου περιθωρίου. Κατά την άποψη της Εποπτεύουσας Αρχής, δεν υπάρχει προφανής απάντηση σχετικά με το πόσο ευρύ θα έπρεπε να είναι ένα τέτοιο περιθώριο. Η απάντηση αυτή διαφέρει ενδεχομένως ανάλογα με την περίπτωση. Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η παρούσα πράξη συνεπάγεται ορισμένες ιδιαιτερότητες όσον αφορά το μέγεθος του αντικειμένου πώλησης, τις συμβατικές υποχρεώσεις, τον μελλοντικό διαχωρισμό και την πώληση των διαμερισμάτων.

Όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, οι αποτιμήσεις της αξίας βασίζονται στην προκειμένη περίπτωση σε μία σειρά αβέβαιων παραμέτρων. Αυτό απεικονίζεται, μεταξύ άλλων, σε μία ανάλυση ευαισθησίας στην οποία αναφέρεται η Holm. Από την εν λόγω ανάλυση ευαισθησίας προκύπτει πώς διαφορετικές υποθέσεις μπορεί να επηρεάσουν ουσιαστικά την τιμή.

Η ανάλυση δείχνει ότι αν η κατ' εκτίμηση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο των διαμερισμάτων που πρόκειται να πωληθούν σε μία δεκαετία από την απόκτησή τους ήταν 24 000 ΝΟΚ —και όχι 26 000 ΝΟΚ— όπως λήφθηκε ως υπόθεση κατά τον υπολογισμό της αξίας, η «προσαρμογή» αυτή και μόνο θα είχε ως αποτέλεσμα να διαμορφωθεί η αξία του χαρτοφυλακίου σε 720 εκατ. αντί για 753 εκατ. Μία αλλαγή 50 μονάδων βάσης στην απαιτούμενη απόδοση θα επιδρούσε κατά τον ίδιο τρόπο στην αξία του χαρτοφυλακίου. Μία περαιτέρω μείωση των εσόδων από μισθώματα κατά 2 % για παράδειγμα, θα είχε ως αποτέλεσμα αξία χαμηλότερη από την επιτευχθείσα τιμή πώλησης.

Λαμβάνοντας υπόψη αυτές τις αβεβαιότητες, δεν είναι δυνατόν να εντοπιστεί με επαρκή βαθμό αξιοπιστίας στοιχείο ενίσχυσης στην πράξη πώλησης. Το γεγονός ότι η τελική τιμή πώλησης θα μπορούσε να βρίσκεται εντός ενός εύλογου περιθωρίου καταδεικνύεται επίσης από τον διαγωνισμό που διοργανώθηκε από τον Δήμο του Όσλο και διεκπεραιώθηκε από την Akershus. Υπήρχε επαφή με έξι επιχειρήσεις και άλλες εννέα επιχειρήσεις ήρθαν σε επαφή με την Akershus με δική τους πρωτοβουλία. Υποβλήθηκαν έξι προσφορές. Μεταξύ των διαγωνιζομένων συγκαταλέγονταν επαγγελματίες επενδυτές και εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακινήτων. Οι δύο τελικές προσφορές ανήλθαν σε 690 εκατομμύρια NOK και σε 735 εκατομμύρια ΝΟΚ. Μολονότι ο διαγωνισμός δεν ήταν σύμφωνος με τις κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις (βλέπε ανωτέρω), παρέχει ωστόσο ορισμένες κατευθύνσεις σχετικά με το τι θα προτίθετο να προσφέρει η νορβηγική αγορά για ένα τέτοιο ακίνητο. Από αυτήν την «έρευνα αγοράς» και τα αποτελέσματά της προκύπτει ως ένα ορισμένο βαθμό το λογικό περιθώριο εντός του οποίου μπορεί να τοποθετηθεί η τιμή αγοράς.

Επομένως, η Εποπτεύουσα Αρχή θεωρεί ότι η τιμή πώλησης των 715 εκατομμυρίων ΝΟΚ για το συγκεκριμένο αντικείμενο πώλησης βρίσκεται εντός ενός λογικού περιθωρίου σε σχέση με την εκτιμηθείσα αξία της Holm ύψους 753 εκατομμυρίων ΝΟΚ.

4.   Συμπέρασμα

Η Εποπτεύουσα Αρχή δεν μπορεί να αποδείξει ότι η πώληση 1 744 διαμερισμάτων νοσοκομείου από τον Δήμο του Όσλο στην Fredensborg περιείχε κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος (1) της συμφωνίας ΕΟΧ.

Ο Δήμος του Όσλο ισχυρίστηκε ότι ακόμη και αν η επιτευχθείσα τιμή ήταν χαμηλότερη από την αγοραία αξία, η πώληση δεν θα συνιστούσε ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας ΕΟΧ, δεδομένου ότι η αγορά στην οποία δραστηριοποιείται η Fredensborg δεν περιέχει στοιχεία διασυνοριακού εμπορίου. Λαμβάνοντας υπόψη το συμπέρασμα της Εποπτεύουσας Αρχής σύμφωνα με το οποίο δεν μπορεί να αποδειχθεί ότι στην προκειμένη πώληση δεν επιτεύχθηκε η αγοραία αξία, η Εποπτεύουσα Αρχή δεν βλέπει τον λόγο να συζητήσει τις επιπτώσεις στις συναλλαγές και στον ανταγωνισμό.

ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:

1)	Οι όροι της προτεινόμενης πώλησης 1 744 ενοικιαζομένων διαμερισμάτων από τον Δήμο του Όσλο στην Fredensborg Boligutleie ANS δεν συνιστούν κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας ΕΟΧ.

2)	Η επίσημη εξέταση τερματίζεται.

3)	Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στη Νορβηγία.

4)	Αυθεντική γλώσσα της παρούσας απόφασης είναι η αγγλική.