7.9.2011   

EL

Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης

L 230/69

(1)

Στις 10 Μαρτίου 2004, η Επιτροπή έλαβε καταγγελία από την Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB. Η καταγγέλλουσα εταιρεία πληροφορούσε την Επιτροπή για εικαζόμενο μέτρο ενίσχυσης που εφάρμοσε η πόλη Karkkila (εφεξής «Karkkila») στην Componenta Corporation Oyj (εφεξής «Componenta»). Με επιστολή της 19ης Νοεμβρίου 2004, η Επιτροπή πληροφόρησε τη Φινλανδία ότι αποφάσισε να κινήσει τη διαδικασία του άρθρου 88 παράγραφος 2 της συνθήκης ΕΚ (νυν άρθρου 108 παράγραφος 2 της συνθήκης για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης) σχετικά με την εν λόγω ενίσχυση. Η απόφαση της Επιτροπής να κινήσει τη διαδικασία δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων  (2). Η Επιτροπή κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σχετικά με το εν λόγω μέτρο. Εκείνοι, όμως, δεν ανταποκρίθηκαν.

(2)

Στις 20 Οκτωβρίου 2005, η Επιτροπή εξέδωσε τελική αρνητική απόφαση και κάλεσε τη Φινλανδία να ανακτήσει την ενίσχυση από την Componenta («απόφαση του 2005»). Η απόφαση του 2005 με την οποία περατώθηκε η επίσημη έρευνα δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων  (3). Η Componenta υπέβαλε έφεση κατά της απόφασης, η οποία ακυρώθηκε με την απόφαση της 18ης Δεκεμβρίου 2008 («η απόφαση») λόγω έλλειψης επαρκούς αιτιολόγησης (4).

(3)

Η Φινλανδία υπέβαλε παρατηρήσεις με επιστολές που απέστειλε στις 5 και στις 10 Ιανουαρίου 2010. Στις εν λόγω επιστολές περιλαμβάνονταν επίσης δύο μελέτες με θέμα την εκτίμηση της αξίας των υπό εξέταση ακινήτων. Η Επιτροπή έστειλε τρία ακόμη αιτήματα για πληροφορίες —στις 9 Ιανουαρίου 2009, στις 23 Ιουλίου 2009 και στις 8 Ιανουαρίου 2010 — στα οποία η Φινλανδία απάντησε με επιστολές που καταχωρίστηκαν στις 9 Μαρτίου 2009, στις 15 Οκτωβρίου 2009 και στις 5 Μαρτίου 2010 αντίστοιχα. Στις 23 Νοεμβρίου 2009 πραγματοποιήθηκε στις Βρυξέλλες συνάντηση μεταξύ της Επιτροπής και εκπροσώπων της φινλανδικής κυβέρνησης και της δικαιούχου εταιρείας.

(4)

Η Componenta είναι μεταλλουργική εταιρεία με έδρα το Karkkila της Φινλανδίας και διαθέτει εργοστάσια παραγωγής στη Φινλανδία, τις Κάτω Χώρες και τη Σουηδία. Το μεγαλύτερο μέρος του κύκλου εργασιών της εταιρείας, ύψους 316 εκατ. ευρώ το 2004, πραγματοποιήθηκε στις βόρειες χώρες και την Κεντρική Ευρώπη. Ο όμιλος απασχολούσε περίπου 2 200 άτομα το 2004.

(5)

Η υπό εξέταση συναλλαγή αφορά την κτηματομεσιτική εταιρεία Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (εφεξής «KK»), η οποία είχε στην κατοχή της ακίνητα στην Karkkila, σε μία τοποθεσία 65 km περίπου βορειοδυτικά του Ελσίνκι. Την KK κατείχαν από κοινού (50/50) η Componenta και η Karkkila. Το 1996 κάθε εταίρος της κοινοπραξίας χορήγησε στην KK άτοκο δάνειο ύψους 1 670 184 ευρώ.

(6)

Βάσει της συμφωνίας πώλησης που υπεγράφη στις 16 Δεκεμβρίου του 2003, η πόλη θα αποκτούσε την πλήρη κυριότητα της KK αγοράζοντας τις μετοχές που είχε στην κατοχή της η Componenta έναντι συνολικού τιμήματος ύψους 2 383 276,50 ευρώ. Η συναλλαγή αποτελείτο από δύο σκέλη:

(7)

Η Karkkila διέθεσε επομένως το ποσό των 2 383 276,50 ευρώ για την προαναφερθείσα συναλλαγή: 713 092,50 ευρώ ως αντίτιμο για τις μετοχές της KK και 1 670 184 ευρώ υπό τη μορφή άτοκου δανείου προς την KK.

(8)

Η τιμή αγοράς των μετοχών υπολογίστηκε βάσει των κατ’ αποκοπή τιμών στις οποίες πωλούσε ακίνητα η Karkkila το 2003.

Πίνακας 1

Τιμές πώλησης ανά m2 για τα οικόπεδα που πουλούσε η KK

(9)

Αυτές οι κατ’ αποκοπή τιμές εφαρμόστηκαν στα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της KK τη χρονική στιγμή της συναλλαγής και διαιρέθηκαν διά του 2, με αποτέλεσμα η αγοραία τιμή των μετοχών να καθοριστεί στα 713 092,50 ευρώ.

(10)

Η συμφωνία πώλησης μεταξύ της Karkkila και της Componenta προέβλεπε περαιτέρω τα εξής:

(11)

Το παράρτημα 1 της συμφωνίας πώλησης προέβλεπε ότι η Componenta θα συγχωνεύσει τις δραστηριότητες δύο εκ των χυτηρίων του ομίλου, συγκεκριμένα του χυτηρίου Alvesta στη Σουηδία και του χυτηρίου Karkkila, και ότι η μελλοντική τοποθεσία του χυτηρίου θα προέκυπτε ύστερα από αναλύσεις. Το 2005 έκλεισε το χυτήριο Alvesta και η παραγωγή μεταφέρθηκε στην Karkkila.

(12)

Η Karkkila αποφάσισε, αφού εξαγόρασε τις μετοχές της Componenta στην ΚΚ, να διακόψει τις δραστηριότητες της KK και να μεταβιβάσει το οικόπεδο στην πόλη.

(13)

Η Karkkila βρίσκεται περίπου 65 km βορειοδυτικά του Ελσίνκι, κατά μήκος του αυτοκινητόδρομου αριθ. 2, στο βορειοανατολικό τμήμα της επαρχίας Uusimaa. Το 2003, η Karkkila είχε περίπου 8 500 κατοίκους. Η πόλη αναπτύχθηκε γύρω από την υψικάμινο Högfors που κατασκευάστηκε τον 19ο αιώνα και η βόρεια πλευρά της εκτείνεται στις όχθες μιας λίμνης.

(14)

Η ακίνητη περιουσία που είχε στην κατοχή της η KK κάλυπτε έκταση 730 000 m2 στην Karkkila και τα περίχωρα, σε απόσταση μικρότερη των 2,5 km από το κέντρο της πόλης. Τον Δεκέμβριο του 2003, η κατάσταση είχε ως εξής:

(15)

Συνολικά, η ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει περίπου 160 οικόπεδα. Η Karkkila σκόπευε, ωστόσο, να αναδιαμορφώσει ένα μέρος των εκτάσεων γης και να τις χωρίσει σε μικρότερα οικόπεδα. Η ΚΚ ήταν με διαφορά η μεγαλύτερη κτηματομεσιτική εταιρεία στην Karkkila κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής.

(16)

Η Karkkila σκόπευε, αφού αποκτούσε την πλήρη κυριότητα, να εκμισθώσει κάποιες εκτάσεις γης για να καλύψει τις λειτουργικές δαπάνες. Οι λειτουργικές δαπάνες της KK (μισθοί, μισθώματα, τόκοι δανείων) ανέρχονταν την περίοδο 2000-2003 σε 40 000 ευρώ το πολύ.

(17)

Η Karkkila βρίσκεται σε μικρή απόσταση από το Ελσίνκι με συνέπεια οι κάτοικοί της να μπορούν να πηγαινοέρχονται καθημερινά για λόγους εργασίας. Τα ακίνητα στο Ελσίνκι και στις γύρω περιοχές έχουν ακριβύνει πολύ και οι τιμές συνεχίζουν να σημειώνουν άνοδο. Η πίεση αυτή των τιμών είχε ως αποτέλεσμα πολλοί άνθρωποι να επιλέξουν να εγκατασταθούν σε δήμους που περιβάλλουν την πρωτεύουσα, γεγονός που επηρέασε με τη σειρά του τις τιμές των ακινήτων στις εν λόγω περιοχές. Η Karkkila θεωρείται πιθανός εναλλακτικός τόπος εγκατάστασης, μαζί με τρεις άλλες πόλεις: Vihti, Lohja και Hyvinkää. Οι αποστάσεις από το Ελσίνκι έχουν ως εξής:

Πίνακας 2

Αποστάσεις από το Ελσίνκι

(18)

Οι δήμοι αυτοί έχουν προσελκύσει πολλούς νέους κατοίκους με συνέπεια τη σημαντική αύξηση των τιμών των ακινήτων πριν (και μετά) τη συναλλαγή. Στην Karkkila, οι τιμές διπλασιάστηκαν και σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα εξαπλασιάστηκαν.

(19)

Σύμφωνα με επίσημες προβλέψεις που δημοσιεύθηκαν το 2000, ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να αυξηθεί σε 9 600 κατοίκους μέχρι το 2025, γεγονός που θα σήμαινε ανάγκες στέγασης της τάξης των 600 νέων κατοικιών. Σύντομα αποδείχθηκε ότι η πραγματική αύξηση του πληθυσμού υπερέβαινε κατά πολύ τις εν λόγω προβλέψεις. Τρία χρόνια μετά, κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, οι αναμενόμενες ανάγκες στέγασης της Karkkila ανέρχονταν σε 70 νέες κατοικίες περίπου τον χρόνο, γεγονός που επιβεβαιώθηκε λίγο αργότερα από μελέτη του Περιφερειακού Συμβουλίου της Uusimaa, η οποία κάλυπτε την περίοδο μέχρι το 2025. (Ουσιαστικά, κατασκευάστηκαν 63 νέες κατοικίες το 2005, 137 το 2006 και 95 το 2007).

(20)

Κατά την πενταετία που προηγήθηκε της συναλλαγής, οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 30 % κατά μέσο όρο.

(21)

Η Φινλανδία υπέβαλε τρεις εκ των υστέρων μελέτες εμπειρογνωμόνων σχετικά με την εκτίμηση της αξίας της γης, οι οποίες κατέληγαν στο συμπέρασμα ότι το καταβληθέν τίμημα αντιστοιχούσε στην τιμή της αγοράς. Η Επιτροπή απέρριψε ουσιαστικά τη μελέτη (μελέτη Α) που υποβλήθηκε κατά τη διάρκεια της πρώτης διαδικασίας έρευνας η οποία οδήγησε στη λήψη της αρχικής απόφασης του 2005 (5). Μετά την έκδοση της απόφασης του 2005, η Φινλανδία παρήγγειλε την εκπόνηση δύο ακόμη μελετών εμπειρογνωμόνων. Η πρώτη εξ αυτών των μελετών (μελέτη Β) περιλαμβάνει τη γενική εκτίμηση ότι η αξία της γης ήταν ορθή χωρίς να υπεισέρχεται σε λεπτομέρειες. Η δεύτερη μελέτη, η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) αναλύει με περισσότερες λεπτομέρειες την κατάσταση στην αγορά ακινήτων στην Karkkila και τους περιβάλλοντες δήμους.

(22)

Η Φινλανδία υποστηρίζει ότι η Karkkila προέβη στην απόκτηση της πλήρους κυριότητας των μετοχών καθώς επρόκειτο για μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη επένδυση χαμηλού κινδύνου. Λαμβάνοντας υπόψη τη διαρκή αύξηση των τιμών των ακινήτων στους γειτονικούς δήμους, τις προβλέψεις περί αύξησης του πληθυσμού στην Karkkila, τον κορεσμό των υφιστάμενων συνοικιών και την ανάγκη επέκτασης, το δημοτικό συμβούλιο της πόλης έκρινε συμφέρουσα την απόκτηση της πλήρους κυριότητας της KK.

(23)

Η Φινλανδία διευκρίνισε ακόμη ότι η ανάγκη επιτάχυνσης των διαδικασιών ήταν ένας ακόμη πρακτικός λόγος για τον οποίον επιδιώχθηκε η απόκτηση της πλήρους κυριότητας. Η Φινλανδία άφησε να εννοηθεί σε αρκετές περιπτώσεις ότι η συνεργασία μεταξύ της Karkkila και της Componenta δεν ήταν ιδανική λόγω των αντικρουόμενων εμπορικών τους συμφερόντων. Αμφότεροι οι εταίροι συμφώνησαν να διαλύσουν την κοινοπραξία προκειμένου να μην δημιουργηθεί αδιέξοδο όσον αφορά τη λήψη πολυάριθμων αποφάσεων. Συγκεκριμένα, μεγάλος ήταν ο αριθμός των αποφάσεων που έπρεπε να ληφθούν για την περιοχή Haapala/Uusitalo σχετικά με την εκ νέου κατάτμηση των οικοπέδων με γνώμονα τη διευκόλυνση της ανάπτυξης της περιοχής. Καθώς οι κτηματομεσιτικές δραστηριότητες δεν ήταν το βασικό επιχειρηματικό αντικείμενο της Componenta, τη συνέφερε να τερματίσει αυτό το σκέλος της επιχειρηματικής δραστηριότητας ενώ, αντίθετα τα συμφέροντα της Karkkila εξυπηρετούσε η δυνατότητα να μπορεί να διαχειριστεί την κτηματική ανάπτυξη με απόλυτη ανεξαρτησία.

(24)

Η Φινλανδία εξήγησε τους λόγους για τους οποίους η σύγκριση με τις πόλεις Vihti, Lohja και Hyvinkää ήταν σχετική. Η Φινλανδία επεσήμανε μεταξύ άλλων ότι δεν υπήρχε σιδηροδρομική σύνδεση με τις πόλεις Vihti και Lohja, και επομένως δεν ήταν εύκολη η μετακίνηση των κατοίκων ανάμεσα στους δήμους αυτούς και το Ελσίνκι για λόγους εργασίας.

(25)

Η Φινλανδία υποστηρίζει ότι η Επιτροπή υπολόγισε εσφαλμένα το ύψος της ενίσχυσης στην απόφαση του 2005 καθώς έλαβε υπόψη της το μετοχικό δάνειο εις διπλούν. Το δάνειο είχε αφαιρεθεί από την αξία της εταιρείας πριν από τον υπολογισμό της αξίας του 50 % των μετοχών και ελήφθη υπόψη ως εξόφληση προς την Componenta. Η Φινλανδία υποστηρίζει επομένως ότι το δάνειο περιλαμβάνεται ήδη στην τιμή των μετοχών (713 092,5 ευρώ) δεδομένου ότι το ποσό υπολογίστηκε βάσει της καθαρής αξίας της KK.

(26)

Σύμφωνα με το άρθρο 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ, ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την κοινή αγορά, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ των κρατών μελών συναλλαγές. Σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης, το κριτήριο του επηρεασμού των συναλλαγών πληρούται εάν η δικαιούχος επιχείρηση ασκεί οικονομική δραστηριότητα που περιλαμβάνει τις συναλλαγές μεταξύ κρατών μελών.

(27)

Υπάρχουν και άλλες εταιρείες στην εσωτερική αγορά που παράγουν τα ίδια προϊόντα με την Componenta, τα οποία αποτελούν αντικείμενο εντατικών εμπορικών συναλλαγών μεταξύ των κρατών μελών. Για τους σκοπούς του άρθρου 107 παράγραφος 1 της συνθήκης ΛΕΕ, οι κρατικοί πόροι περιλαμβάνουν και πόρους της τοπικής αυτοδιοίκησης (6). Συνεπώς, η υπό εξέταση συναλλαγή, η οποία χρηματοδοτήθηκε με πόρους της Karkkila, περιλαμβάνει κρατικούς πόρους υπό την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1. Ως εκ τούτου, τυχόν όφελος που αποκόμισε η Componenta στο πλαίσιο της εν λόγω συναλλαγής, το οποίο δεν θα αποκόμιζε υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ. Το βασικό ερώτημα στη συγκεκριμένη υπόθεση είναι επομένως εάν η Componenta έλαβε ποσό το οποίο δεν θα λάμβανε υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.

(28)

Η Επιτροπή σημειώνει ότι η ρήτρα εξαγοράς, που περιέχεται στη συμφωνία πώλησης η οποία υπογράφηκε μεταξύ της Componenta και της Karkkila, μπορεί να θεωρηθεί ως ένδειξη ότι οι όροι αγοράς που προσέφερε η Karkkila ενθάρρυναν ουσιαστικά την Componenta να διατηρήσει το εργοστάσιο παραγωγής της στην Karkkila και να κλείσει την υψικάμινο στην Alvesta.

(29)

Σύμφωνα με την απόφαση του Πρωτοδικείου (7), η συμφωνία υπόκειτο σε όρους χωρίς όμως να αναφέρει αναλυτικά τις συνέπειες. Ουσιαστικά, ακόμη κι αν οι όροι στους οποίους υπόκειτο η συμφωνία άφηναν να εννοηθεί ότι η συναλλαγή ήταν ενδεχομένως ευνοϊκή για την Componenta, από τις ρήτρες αυτές δεν προκύπτει σαφές όφελος για την τελευταία. Πράγματι, αφενός, όπως αποδεικνύεται ακολούθως, το τίμημα που καταβλήθηκε στην Componenta από την πώληση του μεριδίου της στην ΚΚ δεν υπερέβαινε την αγοραία τιμή και, αφετέρου, η Επιτροπή δεν εντόπισε στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι η Componenta αποκόμισε ενδεχομένως άλλα οφέλη από τις ρήτρες αυτές. Η Επιτροπή εξέτασε επομένως εάν στην ελεύθερη αγορά ένας επενδυτής που κατέχει ήδη το 50 % των μετοχών θα προέβαινε στην απόκτηση της πλήρους κυριότητας υπό αυτές τις συνθήκες.

(30)

Κατά πάγια νομολογία, «καίτοι η συμπεριφορά του ιδιώτη επενδυτή, προς τον οποίο πρέπει να συγκριθεί η παρέμβαση του δημοσίου επενδυτή που επιδιώκει στόχους οικονομικής πολιτικής, δεν αντιστοιχεί κατ’ ανάγκη προς τη συμπεριφορά του κοινού επενδυτή που τοποθετεί κεφάλαια χάριν αποδοτικότητας υπό κατά το μάλλον ή ήττον βραχυπρόθεσμη προοπτική, οφείλει, τουλάχιστον, να ακολουθεί τη συμπεριφορά μιας ιδιωτικής εταιρείας holding ή ενός ιδιωτικού ομίλου επιχειρήσεων που επιδιώκουν μία διαρθρωτική πολιτική, γενική ή κλαδική, με γνώμονα προοπτικές μακροπρόθεσμης αποδοτικότητας» (8).

(31)

Η ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές  (9) (εφεξής «η ανακοίνωση») δεν εφαρμόζεται άμεσα διότι η συγκεκριμένη υπόθεση δεν αφορά ουσιαστικά την πώληση γης αλλά την αγορά μετοχών κτηματομεσιτικής εταιρείας. Μπορούν, όμως να ισχύσουν οι αρχές της εν λόγω ανακοίνωσης καθώς η αξία των μετοχών της ΚΚ καθορίζεται ουσιαστικά από την αγοραία αξία της γης που περιλαμβάνεται στο χαρτοφυλάκιό της. Ως εκ τούτου, η εκτίμηση της αξίας της γης που είχε στην κυριότητά της η ΚΚ είναι καθοριστικής σημασίας προκειμένου να στοιχειοθετηθεί εάν χορηγήθηκε κρατική ενίσχυση ή όχι.

(32)

Σε κάθε περίπτωση, η ανακοίνωση βασίζεται στην αρχή του ιδιώτη επενδυτή που δραστηριοποιείται σε καθεστώς ελεύθερης αγοράς, δηλαδή η πώληση γης από τις δημόσιες αρχές δεν περιλαμβάνει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης εφόσον η γη πωλείται σε τιμή την οποία θα ήταν σε θέση να εξασφαλίσει ο ιδιώτης επενδυτής υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.

(33)

Η Επιτροπή εκτιμά ότι η ορθή αφετηρία για την εξέταση της υπόθεσης είναι η τιμή που θα είχε την πρόθεση να καταβάλει στην ελεύθερη αγορά ο επενδυτής που κατέχει το 50 % των μετοχών της ΚΚ για την απόκτηση της πλήρους κυριότητας. Ένας φορέας της ελεύθερης αγοράς θα βάσιζε τον υπολογισμό της τιμής που θα προτίθετο να καταβάλει στην ενδεχόμενη απόδοση κεφαλαίου που θα ανέμενε από αυτή την επένδυση.

(34)

Στη συγκεκριμένη υπόθεση, η Componenta δεν αναζήτησε άλλον αγοραστή. Τη συνέφερε να πωλήσει τις μετοχές της στον άλλον μέτοχο. Πράγματι, βάσει της συμφωνίας των μετόχων (10) και του καταστατικού της KK (11), η Karkkila είχε δικαίωμα πρώτης άρνησης αναφορικά με τις μετοχές της KK που είχε στην κατοχή της η Componenta καθώς και δικαίωμα εξαγοράς, σε περίπτωση που η Componenta επιχειρούσε να τις πωλήσει σε τρίτον. Οι ρήτρες αυτές λειτουργούσαν ως αντικίνητρο για την Componenta όσον αφορά την αναζήτηση άλλων αγοραστών. Επιπλέον, κανείς ιδιώτης αγοραστής δεν θα αγόραζε το 50 % των μετοχών της ΚΚ, εκτός κι αν αποκτούσε με την αγορά τους τον πλήρη έλεγχο της ΚΚ. Πράγματι, οποιοσδήποτε νέος εταίρος που δεν θα είχε τον πλήρη έλεγχο της ΚΚ θα δεσμευόταν από το καταστατικό της ΚΚ (12), σύμφωνα με το οποίο σκοπός της ΚΚ ήταν να καθυστερεί την αύξηση των τιμών της γης και των κατοικιών στην Karkkila προς όφελος των πολιτών.

(35)

Η Επιτροπή φρονεί επίσης ότι ένας μέτοχος στην ελεύθερη αγορά που αποκτά πλήρη κυριότητα θα λάμβανε υπόψη του τη χρηματοδότηση της συνολικής επένδυσης (2,37 εκατ. ευρώ για τις μετοχές και το δάνειο).

(36)

Όσον αφορά την αποπληρωμή του μετοχικού δανείου, η Επιτροπή σημειώνει ότι η αξία του ενεργητικού στο χαρτοφυλάκιο της ΚΚ ανερχόταν κατ’ εκτίμηση σε 4,9 εκατ. ευρώ. Η αξία αυτή υπερκάλυπτε τα εκκρεμή δάνεια ύψους 3,34 εκατ. ευρώ, γεγονός που σημαίνει ότι αυτή καθαυτή η αποπληρωμή του δανείου δεν φαινόταν να παρουσιάζει πρόβλημα.

(37)

Η Φινλανδία διευκρίνισε ακόμη ότι η Karkkila σκόπευε να αυξήσει το εισόδημα από μισθώματα μετά τη συναλλαγή προκειμένου να καλύψει τη χρηματοδότηση και τις λειτουργικές δαπάνες της ΚΚ (οι οποίες κυμαίνονταν κάτω των 40 000 ευρώ τον χρόνο πριν από τη συναλλαγή). Εάν η πόλη εξαγόραζε όλες τις μετοχές, θα ήταν σε θέση να αλλάξει το καταστατικό της ΚΚ, το οποίο περιόριζε την ελευθερία της σε επίπεδο πολιτικών τιμολόγησης. Ως εκ τούτου, από νομικής άποψης, τίποτα δεν εμπόδιζε την πόλη να αυξήσει το εισόδημα από μισθώματα μόλις αποκτούσε την πλήρη κυριότητα της ΚΚ.

(38)

Η Επιτροπή σημειώνει ότι από την πορεία των πραγμάτων επιβεβαιώνεται πράγματι ότι η κάλυψη του κόστους μέσω εισοδημάτων από μισθώματα αποτελούσε ρεαλιστικό σχέδιο. Η Karkkila υπέγραψε 28 μακροχρόνιες συμφωνίες μίσθωσης, από τις οποίες προέρχονταν τα ακόλουθα έσοδα:

Πίνακας 3

Εισόδημα από μισθώματα μετά τη συναλλαγή

(39)

Επιπλέον, σε αντάλλαγμα για το άτοκο δάνειο, ο ιδιώτης επενδυτής θα ανέμενε αύξηση της αξίας του μεριδίου του στην εταιρεία. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, η απόδοση της επένδυσης έγκειτο ουσιαστικά στην αυξανόμενη αξία των ακινήτων που είχε στην κατοχή της η ΚΚ. Η Φινλανδία διευκρίνισε ότι η αξία της γης που είχε στην κατοχή της η ΚΚ αυξήθηκε σημαντικά κατά την περίοδο 1996-2003. Κατά τη διάρκεια της πενταετίας που προηγήθηκε της συναλλαγής, οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 30 % κατά μέσο όρο, ενώ κατά την περίοδο 2005-2008 παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 10 % περίπου.

(40)

Αύξηση αναμενόταν να παρουσιάσει και ο πληθυσμός της Karkkila (άνω των 100 ατόμων ανά έτος) μέχρι το 2005, γεγονός που σήμαινε, με συντηρητικές εκτιμήσεις, ότι έπρεπε να κατασκευάζονται κάθε χρόνο στην πόλη τουλάχιστον 70 νέες κατοικίες (13).

(41)

Για τους προαναφερθέντες λόγους, ο ιδιώτης επενδυτής είχε κάθε λόγο να προσδοκά σημαντική αύξηση της αξίας του μεριδίου του στην ΚΚ.

(42)

Η Επιτροπή εξέτασε αρχικά εάν προέκυπτε όφελος για την Componenta από το τίμημα που κατέβαλε η Karkkila για την αγορά των μετοχών δεδομένου ότι υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς ο πωλητής θα εξασφάλιζε χαμηλότερη τιμή.

(43)

Σύμφωνα με τη Φινλανδία, η αξία του ενεργητικού της ΚΚ είχε ως ακολούθως (14):

Πίνακας 4

Αξία του ενεργητικού της ΚΚ σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Φινλανδίας

(44)

Η αξία της γης υπολογίστηκε βάσει των συνήθων τιμών που χρέωνε η Karkkila το 2003, δηλαδή των ενιαίων τιμών οι οποίες ίσχυαν για ολόκληρη την περιοχή της Karkkila, με μόνη εξαίρεση τις διαφορές μεταξύ δύο ζωνών. Από τα στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία κατέστη σαφές ότι οι πραγματικές αγοραίες τιμές παρουσιάζουν μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ των διαφόρων συνοικιών και κατοικημένων περιοχών. Για τον λόγο αυτόν, η Επιτροπή εστίασε ακόμη περισσότερο την έρευνά της στις υπό εξέταση περιοχές.

(45)

Η Επιτροπή σημειώνει ότι η Karkkila επεδίωξε να αποκτήσει πλήρη κυριότητα με μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη προοπτική. Είναι αρκετά συνηθισμένο στον κτηματομεσιτικό κλάδο να αναμένονται σημαντικές μεσοπρόθεσμες/μακροπρόθεσμες αυξήσεις της αξίας, εφόσον το επιτρέπουν οι περιστάσεις. Η Karkkila ακολούθησε μακροπρόθεσμη επενδυτική στρατηγική και επεδίωξε να έχει κέρδη από την αύξηση των μελλοντικών πωλήσεων.

(46)

Στην ειδική περίπτωση της Karkkila, η Φινλανδία κατέδειξε ότι η Karkkila είχε βάσιμους λόγους να αναμένει σημαντική μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη αύξηση του πληθυσμού, γεγονός που συνεπαγόταν με τη σειρά του μεγάλες επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης. Ο βασικός λόγος ήταν ότι οι τρεις δήμοι στα βόρεια και δυτικά του Ελσίνκι —Vihti, Lohja και Hyvinkää— είχαν προσελκύσει πολυάριθμους κατοίκους, πολλοί από τους οποίους εργάζονταν στο Ελσίνκι και πηγαινοέρχονταν καθημερινά. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να παρουσιάσουν ταχεία και σταθερή αύξηση, ενώ δεν αναμενόταν μείωσή τους στο άμεσο μέλλον. Το 2003, οι τιμές στους γειτονικούς αυτούς δήμους ήταν κατά μέσο όρο 2,5 φορές υψηλότερες σε σχέση με τις τιμές στην Karkkila. Η Karkkila προσδοκούσε επομένως ότι, λόγω της διαρκούς αύξησης των τιμών, ο κόσμος θα στρεφόταν προς αυτήν καθώς αποτελούσε την αμέσως επόμενη λογική εναλλακτική λύση εγκατάστασης, παρά το γεγονός ότι οι τιμές είχαν αυξηθεί σημαντικά και σε αυτήν. Η προσδοκία να διπλασιαστούν οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila φαινόταν καθ’ όλα βάσιμη.

(47)

Παρότι οι επακόλουθες εξελίξεις δεν έχουν άμεση σχέση με την εκ των προτέρων ανάλυση της συναλλαγής, η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στους τρεις γειτονικούς δήμους κατά το χρονικό διάστημα μετά τη συναλλαγή επιβεβαίωσε ότι οι προβλέψεις ήταν ρεαλιστικές. Σε ορισμένες δε περιπτώσεις, οι τιμές των ακινήτων ήταν τουλάχιστον τετραπλάσιες των τιμών στην Karkkila.

(48)

Ένας άλλος λόγος για τον οποίον αναμενόταν αύξηση του πληθυσμού στην Karkkila ήταν η προγραμματισμένη ανακατασκευή του οδικού άξονα που οδηγούσε στην πόλη. Το έργο είχε ήδη προγραμματιστεί κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής και στη συνέχεια υλοποιήθηκε.

(49)

Η απόφαση απόκτησης της πλήρους κυριότητας βασίστηκε επίσης σε επίσημες προβλέψεις περί αύξησης του πληθυσμού. Το 2000 το Περιφερειακό Συμβούλιο της Uusimaa δημοσίευσε μία πρώτη μελέτη σύμφωνα με την οποία ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να παρουσιάσει αύξηση της τάξης των 9 600 περίπου κατοίκων μέχρι το 2025 (ήτοι 10 % περίπου) με συνέπεια να επιβάλλεται η κατασκευή 600 νέων κατοικιών. Πολύ σύντομα αποδείχθηκε ότι η πρόβλεψη αυτή ήταν ιδιαιτέρως συντηρητική. Κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, η Karkkila ανέμενε πολύ μεγαλύτερη αύξηση του πληθυσμού η οποία συνεπαγόταν με τη σειρά της επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης της τάξης των 70 τουλάχιστον νέων κατοικιών τον χρόνο.

(50)

Αυτή η θετική πρόβλεψη επιβεβαιώθηκε στη συνέχεια από άλλη μελέτη την οποία εκπόνησε το Περιφερειακό Συμβούλιο της Uusimaa στις 18 Αυγούστου 2009. Σύμφωνα με την εν λόγω μελέτη, ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να παρουσιάσει αύξηση της τάξης των 100 κατοίκων τον χρόνο μέχρι το 2030, με αποτέλεσμα επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης της τάξης των 70 νέων κατοικιών τον χρόνο. Και η δεύτερη αυτή πρόβλεψη αποδείχθηκε στην πορεία συντηρητική, καθώς το 2006 κατασκευάστηκαν 137 νέες κατοικίες και το 2007 άλλες 95.

(51)

Επισημαίνεται δε ότι η ΚΚ ήταν με διαφορά η μεγαλύτερη κτηματομεσιτική εταιρεία στην Karkkila. Άγνωστος είναι ο ακριβής αριθμός των οικοπέδων που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιό της κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, καθώς η Karkkila σκόπευε να προβεί σε κατάτμηση και αναδιαμόρφωση των εν λόγω εκτάσεων (ιδίως στην περιοχή Haapala/Uusitalo). Επιπλέον, είναι δυνατή η κατασκευή μεγαλύτερου αριθμού κατοικιών ανά οικόπεδο σε γη που προορίζεται για μεζονέτες και ακόμη μεγαλύτερου αριθμού κατοικιών σε γη που προορίζεται για πολυκατοικίες. Ο κατάλογος των ακινήτων του χαρτοφυλακίου που υπέβαλε η Φινλανδία περιέχει λιγότερα από 140 οικόπεδα για κατασκευή κατοικιών (οι λοιπές εκτάσεις προορίζονταν για χώρους πρασίνου). Με ανάγκες στέγασης που ανέρχονταν, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, σε 70 νέες κατοικίες τον χρόνο κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, οι προβλεπόμενες ανάγκες για την επόμενη δεκαετία θα άγγιζαν τις 700 νέες κατοικίες και για την επόμενη εικοσαετία τις 1 400 νέες κατοικίες. Δεδομένου ότι η KK δεν είχε σημαντικό ανταγωνιστή στην Karkkila, η πόλη της Karkkila είχε κάθε λόγο να προσδοκά ότι θα πωλούσε το μεγαλύτερο μέρος —αν όχι το σύνολο— των περιουσιακών στοιχείων που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιό της.

(52)

Η Φινλανδία διευκρίνισε ότι η στρατηγική της Karkkila ήταν να αυξήσει πρώτα την αξία της γης που κατείχε χωρίζοντάς τη σε μικρότερα οικόπεδα και μεριμνώντας για την ανάπτυξή της, να περιμένει να αυξηθούν οι τιμές στην περιοχή και να πωλήσει στη συνέχεια τη γη. Ακολουθώντας την προαναφερθείσα στρατηγική, η KK δεν προέβη σε πωλήσεις τα προηγούμενα χρόνια, γεγονός που εξηγεί το χαμηλό επίπεδο πωλήσεων που καταγράφεται κατά το χρονικό διάστημα πριν από τη συναλλαγή.

(53)

Η Επιτροπή σημειώνει ότι η αξία της γης που είχε στην κατοχή της η KK εκτιμήθηκε διαφορετικά, αναλόγως των διαφόρων κατηγοριών γης, εάν επρόκειτο δηλαδή για γη που προοριζόταν για μονοκατοικίες, για μεζονέτες, για πολυκατοικίες, για χώρους πρασίνου ή δημόσιας χρήσης. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής περιγράφονται και αναλύονται λεπτομερώς στη συνέχεια.

(54)

Η αξία της γης που προοριζόταν για πολυκατοικίες και βρισκόταν στην περιοχή Asemanranta εκτιμάται σε 2 358 158 ευρώ, ήτοι στο ήμισυ περίπου της αξίας του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων της KK. Για τους σκοπούς της συναλλαγής, η αξία της γης εκτιμήθηκε στα 79,56 ευρώ/m2.

(55)

Οι μελέτες δεν καταλήγουν σε σαφές συμπέρασμα ως προς το συγκεκριμένο θέμα, κατά κύριο λόγο διότι δεν υπάρχουν τιμές αναφοράς στην Karkkila, καθώς δεν είχε πραγματοποιηθεί καμία πώληση γης με σκοπό την κατασκευή πολυκατοικιών στην αγορά της Karkkila μέχρι τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Η μελέτη εμπειρογνωμόνων που υπέβαλε η Φινλανδία κατά τη διάρκεια της πρώτης έρευνας (μελέτη Α) ανέφερε ενδεικτική τιμή της τάξης των 50 ευρώ/m2. Η Φινλανδία διευκρίνισε πρόσφατα μόλις ότι η τιμή αυτή βασιζόταν κατά πάσα πιθανότητα στα ποσοτικά στοιχεία που χρησιμοποιούνταν για τη χρηματοδοτούμενη από το κράτος κοινωνική στέγαση στην περιοχή και ήταν πολύ χαμηλότερη των τιμών της αγοράς. Σύμφωνα με την εν λόγω πρώτη μελέτη, η αξία της γης που προοριζόταν για πολυκατοικίες κυμαινόταν κατ’ εκτίμηση από 60 έως 75 ευρώ/m2. Η δεύτερη μελέτη (μελέτη Β) αναφέρει ότι η καταβληθείσα τιμή αντιστοιχεί στην τιμή της αγοράς χωρίς να παρέχει, όμως, περισσότερες πληροφορίες. Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η τιμή των 79,56 ευρώ/m2 αντιστοιχεί στην τιμή της αγοράς, καθώς είναι πολύ χαμηλότερη από τις καταβληθείσες τιμές στους τρεις γειτονικούς δήμους. Καθώς δεν υπάρχουν άλλα στοιχεία για συγκριτική αξιολόγηση, οι μελέτες αυτές παρέχουν κάποιες ενδείξεις για τις τιμές των ακινήτων στις περιοχές γύρω από το Ελσίνκι κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής. Η Επιτροπή έλεγξε, επομένως, τα στοιχεία που περιέχονταν στις εν λόγω μελέτες και τα συμπλήρωσε με τις δικές της εκτιμήσεις.

(56)

Η περιοχή Asemanranta βρίσκεται σε πολύ καλή τοποθεσία στις όχθες μιας λίμνης, σε απόσταση 20 λεπτών από το κέντρο της πόλης. Σύμφωνα με τη Φινλανδία, η αξία της περιοχής είναι ιδιαιτέρως υψηλή λόγω της άμεσης πρόσβασης και της απρόσκοπτης θέας στη λίμνη. Το 2006 πωλήθηκε συγκρίσιμο οικόπεδο στην τιμή των 92,35 ευρώ/m2. Η Karkkila θεωρούσε προφανώς υψηλή την αξία της γης ώστε να αυξήσει την τιμή πώλησης σε 105 ευρώ/m2 τον Ιανουάριο του 2008.

(57)

Δεύτερος σημαντικός παράγοντας για την εκτίμηση της αξίας της συγκεκριμένης περιοχής είναι η έκταση για την οποία ίσχυε η τιμή. Για την εκτίμηση της αξίας πώλησης χρησιμοποιήθηκε ως συντηρητική βάση η ελάχιστη οικοδομήσιμη έκταση (29 640 m2), ενώ η μέγιστη οικοδομήσιμη έκταση μπορούσε να αγγίξει τα 39 590 m2. Δεδομένης της προσδοκώμενης αύξησης του πληθυσμού, η Karkkila βασιζόταν σε μακροπρόθεσμο επιχειρηματικό σχέδιο για χρήση του μέγιστου επιτρεπόμενου ορίου οικοδόμησης.

(58)

Παρότι δεν είχε πωληθεί γη για την κατασκευή πολυκατοικιών στην Karkkila πριν από τη συναλλαγή, η πόλη είχε κάθε λόγο να πιστεύει ότι υπήρχε αναδυόμενη αγορά για τη συγκεκριμένη κατηγορία του κλάδου της οικοδομής. Το 2003 εκδόθηκαν τέσσερις οικοδομικές άδειες για πολυκατοικίες. Από τις εξελίξεις μετά τη συναλλαγή επιβεβαιώνεται ότι η πρόβλεψη δεν ήταν αβάσιμη, δεδομένου ότι μέχρι το 2007 υποβλήθηκαν και εγκρίθηκαν αιτήσεις για έξι ακόμη οικοδομικές άδειες, και δεδομένου επίσης ότι από το 2007 έως τα μέσα του 2010 κατασκευάστηκαν επτά πολυκατοικίες.

(59)

Οι τιμές που καταβάλλονταν στους γειτονικούς δήμους ανέρχονταν έως και 133,6 ευρώ/m2 το 2003 στην Hyvinkää, ενώ άγγιξαν ακόμη και τα 312,6 ευρώ/m2 για μία πώληση στην Vihti το 2004.

(60)

Η Επιτροπή εκτιμά ότι οι τρεις μελέτες παρέχουν συγκρίσιμες σε γενικές γραμμές τιμές οι οποίες δεν φαίνεται να είναι πρόδηλα εσφαλμένες σε σύγκριση με τις τιμές που καταβάλλονταν για παρόμοιες εκτάσεις γης κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής. Περιττό κρίνεται να διαπιστωθεί ποια από τις μελέτες είναι η πλέον αξιόπιστη, καθώς η τιμή που καταβλήθηκε για τις μετοχές εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη της τιμής της αγοράς ακόμη και με τις πιο συντηρητικές εκτιμήσεις (βλέπε συνολικό υπολογισμό της τιμής της αγοράς στην αιτιολογική σκέψη 84 και επόμενες). Η Επιτροπή υπολόγισε την κατώτερη δυνατή τιμή ως ακολούθως: λαμβανομένης υπόψη της προνομιούχου τοποθεσίας της περιοχής Asemanranta, η αγοραία τιμή ενέπιπτε τουλάχιστον στην ανώτερη κατηγορία της κλίμακας τιμών που παρείχαν οι πλέον συντηρητικοί εμπειρογνώμονες σύμβουλοι, ήτοι 75 ευρώ/m2. Ξεκινώντας από τη συντηρητική υπόθεση ότι η γη πωλείται αποκλειστικά βάσει της ελάχιστης οικοδομήσιμης έκτασης, η ελάχιστη αγοραία αξία ανέρχεται σε 2 223 000 ευρώ.

(61)

Η μέγιστη αξία σε περίπτωση ενδεχόμενης υπερτίμησης θα μπορούσε να προσδιοριστεί σε 135 158,4 ευρώ, γεγονός που αντιστοιχεί σε 67 579,2 ευρώ για το 50 %.

(62)

Η Επιτροπή σημειώνει ότι στην αξία αυτή περιλαμβάνονται και τα 8-9 εκτάρια γης που επίσης ανήκουν στην περιοχή Asemanranta, τα οποία προορίζονται για οδούς, χώρους πρασίνου κ.λπ. Για παράδειγμα, στο τμηματικό χωροταξικό σχέδιο, οι όχθες της λίμνης προορίζονται για σκοπούς αναψυχής και χαρακτηρίζονται ως περιοχή προστασίας της φύσης. Επομένως, τα εν λόγω 8-9 εκτάρια γης συμβάλλουν μεν στη διαμόρφωση των υψηλών τιμών της περιοχής κατοικιών, η αξία τους όμως δεν υπολογίστηκε ξεχωριστά.

(63)

Το μεγαλύτερο μέρος των εκτάσεων γης που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιο της ΚΚ βρίσκονταν στην περιοχή Haapala/Uusitalo, η οποία απέχει 2,5 km περίπου νοτιοδυτικά από το κέντρο της πόλης. Οι δύο αυτές γειτονικές περιοχές προορίζονταν για μονοκατοικίες και μεζονέτες, αλλά δεν είχαν ακόμη αναπτυχθεί και ως εκ τούτου, οι τιμές κυμαίνονταν σε χαμηλά επίπεδα. Το ίδιο και οι πωλήσεις. Η KK είχε ουσιαστικά στην κατοχή της ολόκληρη την περιοχή.

(64)

Για τους σκοπούς της συναλλαγής, η αξία της γης εκτιμήθηκε σε 1 612 059 ευρώ για όλες τις κατηγορίες οικοπέδων, με τιμή 10,19 ευρώ/m2 για μονοκατοικίες και 74,02 ευρώ/m2 για μεζονέτες, σύμφωνα με τις συνήθεις τιμές στην πόλη. Η συνολική αξία της γης ανήλθε σε 973 268 ευρώ για μονοκατοικίες και σε 811 209 ευρώ για μεζονέτες.

(65)

Και οι τρεις μελέτες αναφέρουν ότι οι τιμές για μονοκατοικίες αντιστοιχούσαν στις τιμές της αγοράς. Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) εξηγεί ότι οι τιμές της αγοράς ήταν κατά 15-20 % υψηλότερες σε σύγκριση με τις τιμές που εφήρμοζε η Karkkila. Η Φινλανδία υπέβαλε στοιχεία από τα οποία προκύπτει ότι η μέση τιμή ήταν περίπου 14,4 ευρώ/m2 το 2003. Η πρώτη μελέτη εμπειρογνωμόνων (μελέτη Α) ανέφερε ότι οι αγοραίες τιμές στην Karkkila κυμαίνονταν από 9,43 έως 14,76 ευρώ.

(66)

Και οι τρεις μελέτες αναφέρονταν σε μέσες τιμές πώλησης, ενώ από τα στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία προέκυπταν σημαντικές διαφορές μεταξύ των διαφόρων συνοικιών, με την περιοχή Haapala/Uusitalo να κατατάσσεται προφανώς στο κατώτερο επίπεδο της κλίμακας τιμών. Το 2003, πωλήθηκαν δύο οικόπεδα στην Haapala (από ιδιωτική εταιρεία σε ιδιώτη): τον Απρίλιο του 2003 πωλήθηκε ένα οικόπεδο έναντι 9,25 ευρώ/m2, ενώ τον Αύγουστο ένα άλλο έναντι 10,06 ευρώ/m2. Πρόκειται για αύξηση τιμής της τάξης του 8,8 % μέσα σε διάστημα τεσσάρων μηνών. Δεδομένης της γενικότερης εξέλιξης των τιμών στην Karkkila, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 12,6 % την περίοδο 2001-2002 και κατά 42,7 % την περίοδο 2002-2003, μπορεί κάλλιστα να θεωρηθεί συμβατή με τη γενικότερη τάση μια αύξηση τιμών της τάξης του 1,3 % κατά τους τελευταίους τέσσερις μήνες του 2003. Λαμβανομένων υπόψη των ανωτέρω, η Επιτροπή δεν μπορεί να εντοπίσει κάποιον λόγο για τον οποίον δεν θα μπορούσε να γίνει δεκτή ως αγοραία τιμή η τιμή των 10,19 ευρώ/m2 τον Δεκέμβριο του 2003.

(67)

Όσον αφορά τις τιμές για μεζονέτες, δεν είχαν πραγματοποιηθεί σχετικές πωλήσεις στην περιοχή ώστε να είναι δυνατή η συγκριτική αξιολόγηση. Η αρχική έκθεση εμπειρογνωμόνων έκανε λόγο για αγοραία αξία που κυμαινόταν κατ’ εκτίμηση από 70 έως 80 ευρώ/m2, ενώ η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) αναφέρεται μόνο στις πολύ υψηλότερες τιμές των οικοπέδων που προορίζονταν για μεζονέτες στους γειτονικούς δήμους. Δεδομένου ότι και οι τρεις μελέτες καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι η καταβληθείσα τιμή αντιστοιχούσε στην αγοραία τιμή και δεδομένου επίσης ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι τα συμπεράσματα αυτά είναι εσφαλμένα για την περιοχή Haapala/Uusitalo, η Επιτροπή δύναται να δεχθεί ότι η τιμή των 74,2 ευρώ/m2 αντιστοιχούσε στην αγοραία τιμή.

(68)

Η Επιτροπή ζήτησε από τη Φινλανδία να εξηγήσει γιατί η Karkkila ενδιαφερόταν να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα ολόκληρης της συγκεκριμένης περιοχής, δεδομένου ότι από τα σχετικά με τις πωλήσεις ποσοτικά στοιχεία προηγούμενων ετών προέκυπτε κατά τα φαινόμενα ότι οι αγοραστές δεν ενδιαφέρονταν για την εν λόγω συνοικία και προτιμούσαν προφανώς άλλες περιοχές της πόλης, παρά τις υψηλότερες τιμές. Η Φινλανδία εξήγησε ότι από παλαιότερα η ΚΚ είχε αρχίσει ήδη να ακολουθεί στοχευμένη επενδυτική πολιτική με γνώμονα την ανάπτυξη της περιοχής Haapala/Uusitalo ώστε να καταστεί στο μέλλον κατοικημένη συνοικία της Karkkila. Άλλες κατοικημένες περιοχές της πόλης είχαν ήδη αρχίσει να παρουσιάζουν ενδείξεις κορεσμού και, δεδομένης της αύξησης του πληθυσμού, ήταν αναμενόμενο ότι θα χρειαζόταν να αναπτυχθούν νέες περιοχές.

(69)

Η περιοχή Haapala/Uusitalo είχε μεν ενταχθεί στο σχέδιο πόλης, αλλά δεν είχε ακόμη αρχίσει να αναπτύσσεται. Για την ανάπτυξή της απαιτείτο νέα κατάτμηση της γης σε ανεξάρτητα οικόπεδα με προσφορότερο σχήμα, σύνδεση των τοποθεσιών αυτών με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας και κατασκευή εγκαταστάσεων κοινής ωφελείας.

(70)

Η Karkkila είχε ήδη ακολουθήσει με επιτυχία την ίδια στρατηγική σε άλλες συνοικίες: είχε επεκτείνει τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στις περιοχές Tuorila, Nikkimäki και Pumminmäki. Το 2003, η μέση τιμή πώλησης στην περιοχή Pumminmäki ήταν ήδη 14,28 ευρώ, και η Karkkila πώλησε με επιτυχία οικόπεδα στη νέα κατ’ αποκοπή τιμή των 14 ευρώ το 2004, ενώ οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται τα επόμενα χρόνια (έως 18,5 ευρώ/m2 το 2005).

(71)

Προσδοκούσε δε ότι η αξία των ακινήτων στην περιοχή Haapala/Uusitalo θα άγγιζε την αξία ομοίως ανεπτυγμένων κατοικημένων περιοχών και θα ακολουθούσε επίσης τις γενικότερες αυξητικές τάσεις των τιμών. Αιτιολογημένη κρίνεται, επομένως, αύξηση της αξίας κατά τουλάχιστον 40-50 % μετά την ανάπτυξη (δηλαδή εντός τριών-τεσσάρων ετών), συν τις πρόσθετες μεσοπρόθεσμες/μακροπρόθεσμες αυξήσεις.

(72)

Η ανάπτυξη της περιοχής στο πλαίσιο ενός σχεδίου υποδομών που κάλυπτε ολόκληρη την περιοχή εξυπηρετούσε τα συμφέροντα της Karkkila. Η ενιαία συντονισμένη ανάπτυξη θα ήταν πολύ φθηνότερη από την ανάπτυξη κάθε τοποθεσίας ξεχωριστά (ο δήμος υποχρεούται διά νόμου να συνδέει τα ακίνητα με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, κάτι που γίνεται κατά κανόνα κατόπιν αιτήματος των ιδιοκτητών που σκοπεύουν να οικοδομήσουν). Η Karkkila τόνισε με έμφαση ότι οι εργασίες θα εξελίσσονταν πολύ ομαλότερα εάν είχε την αποκλειστική κυριότητα και τον πλήρη έλεγχο, καθώς ήταν μεγάλος ο αριθμός των μεμονωμένων αποφάσεων που έπρεπε να ληφθούν για κάθε οικόπεδο και για κάθε επιμέρους τεχνικό έργο. Καθώς η βασική επιχειρηματική δραστηριότητα της Componenta δεν ήταν η ανάπτυξη των ακινήτων (αλλά η παραγωγή χάλυβα), είχε ήδη καταστεί σαφές ότι οι συγκεκριμένες δραστηριότητες ανάπτυξης της δημιουργούσαν δυσκολίες.

(73)

Λόγω της μακροπρόθεσμης αναπτυξιακής στρατηγικής της και της πρόθεσής της να υλοποιήσει όλα τα τεχνικά έργα ταυτόχρονα, δεν συνέφερε την Karkkila να πωλήσει τη γη προτού αναπτυχθεί. Για αυτόν ακριβώς τον λόγο δεν είχε γίνει ουσιαστικά καμία πώληση πριν από τη συναλλαγή.

(74)

Η Επιτροπή δύναται να δεχθεί, βάσει της μακροπρόθεσμης στρατηγικής που ακολουθούσε η Karkkila για την περιοχή Haapala/Uusitalo, ότι στην ελεύθερη αγορά ένας επενδυτής ο οποίος κατείχε ήδη το 50 % των μετοχών στην εν λόγω περιοχή θα είχε οικονομικό συμφέρον να αποκτήσει και το άλλο 50 % των μετοχών. Η προοπτική απόκτησης της πλήρους κυριότητας της μελλοντικής νέας κατοικημένης περιοχής, ο χαμηλός κίνδυνος από άποψη τιμών, και οι καλές προοπτικές πώλησης του μεγαλύτερου μέρους των οικοπέδων μέσα στην επόμενη δεκαετία και των υπολοίπων οικοπέδων εντός της εικοσαετίας, μπορούν να θεωρηθούν ως επιχειρηματική στρατηγική την οποία θα εφάρμοζε κάλλιστα ένας επενδυτής στην ελεύθερη αγορά.

(75)

Κάποια οικόπεδα που προορίζονται για μονοκατοικίες βρίσκονται σε άλλες περιοχές. Η εκτίμηση της αξίας τους (43 000 ευρώ) βασίστηκε στην επίσημη τιμή της Karkkila ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή 10,19 ευρώ/m2 για τη συγκεκριμένη κατηγορία γης. Για τους προαναφερθέντες λόγους (αιτιολογικές σκέψεις 65 και 66), η Επιτροπή εκτιμά ότι η τιμή του Δεκεμβρίου 2003 δύναται να γίνει αποδεκτή ως αγοραία τιμή.

(76)

Το χαρτοφυλάκιο της KK περιλαμβάνει ακόμη δύο οικόπεδα για πολυκατοικίες τα οποία βρίσκονται στην περιοχή Takko I. Η συνολική αξία των εν λόγω ακινήτων ανέρχεται σε 110 191 ευρώ. Η περιοχή Takko I βρίσκεται στο κέντρο της πόλης. Σύμφωνα με τη μελέτη Α, η αγοραία τιμή κυμαινόταν από 60 έως 75 ευρώ/m2. Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) κατέληγε στο ίδιο συμπέρασμα όσον αφορά τις τοποθεσίες που προορίζονταν για πολυκατοικίες, ότι δηλαδή η τιμή αντιστοιχούσε στην αγοραία τιμή σε σύγκριση με τις τιμές πώλησης σε γειτονικούς δήμους.

(77)

Ή Επιτροπή εκτιμά ότι είναι περιττό να διαπιστωθεί ποια από τις μελέτες εμπειρογνωμόνων είναι περισσότερο αξιόπιστη. Ακόμη κι αν η συναλλαγή γινόταν με την κατώτερη δυνατή αγοραία τιμή των 60 ευρώ/m2, η διορθωμένη συνολική αξία των μετοχών θα υπερέβαινε και πάλι την τιμή που κατέβαλε η Karkkila (βλέπε υπολογισμό ελάχιστης αξίας μετοχής ακολούθως). Βάσει αυτής της υπόθεσης που στηρίζεται στην κατώτερη δυνατή αγοραία τιμή, η τιμή των 19,65 ευρώ/m2 για τη γη στην περιοχή Takko I συνιστά ενδεχομένως υπερτίμηση και αντιστοιχεί σε συνολικό ποσό 27 212 ευρώ, ήτοι σε 13,606 ευρώ για το 50 % των μετοχών.

(78)

Η αξία της γης που προοριζόταν για χώρους πρασίνου εκτιμήθηκε σε 456 601 ευρώ. Η εκτίμηση αυτή βασίστηκε στην κατ’ αποκοπή τιμή των 1,18 ευρώ/m2 που καταβάλλει κατά κανόνα η Karkkila για τέτοιου είδους εκτάσεις. Πρόκειται για περιοχές τις οποίες η πόλη έχει το δικαίωμα να εξαγοράσει στην τρέχουσα τιμή (15). Καθώς οι περιοχές αυτές δεν προβλέπεται να οικοδομηθούν σύμφωνα με το σχέδιο πόλης, χρησιμοποιείται η ίδια βάση τιμολόγησης με τα αγροτεμάχια εκτός ζώνης (βλέπε αιτιολογική σκέψη 79). Η Επιτροπή κατέληξε ως εκ τούτου στο συμπέρασμα ότι οι συγκεκριμένες εκτάσεις γης δεν υπερτιμήθηκαν.

(79)

Το χαρτοφυλάκιο της KK περιελάμβανε επίσης ορισμένα αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης, συνολικής αξίας 49 678 ευρώ (1,18 ευρώ/m2). Στις μελέτες δεν διευκρινίζεται γιατί θεωρείται ότι εκτιμήθηκε ορθά η αξία των εκτάσεων αυτών. Στα λοιπά στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία περιλαμβάνεται κατάλογος πωλήσεων αναξιοποίητων εκτάσεων γης σε αραιοκατοικημένες περιοχές της Karkkila, οι οποίες πωλήθηκαν έναντι 1,86 ευρώ/m2 κατά μέσο όρο. Βάσει αυτού, η Επιτροπή δύναται να δεχθεί ότι η τιμή του 1,18 ευρώ δεν υπερέβαινε την αγοραία τιμή.

(80)

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Φινλανδίας βάσει των κατ’ αποκοπή τιμών στις οποίες πώλησε η KK τα περιουσιακά της στοιχεία, η αξία των ακινήτων της KK ανερχόταν σε 5 067 988 ευρώ. Αφαιρώντας τα ποσά που συνιστούν ενδεχομένως υπερτίμηση της γης για πολυκατοικίες στις περιοχές Asemanranta (135 158 ευρώ) και Takko I (27 212 ευρώ), η ελάχιστη αξία της γης ανέρχεται σε 4 905 618 ευρώ.

(81)

Το 1996 τόσο η Componenta όσο και η Karkkila χορήγησαν, σε ισότιμη βάση (pari passu), άτοκο μετοχικό δάνειο ύψους 1 670 814 ευρώ στην KK. Η αποχώρηση της Componenta από την KK έγινε ταυτόχρονα με την εξόφληση του δανείου από την KK. Καθώς η ΚΚ θα έπρεπε να πωλήσει σημαντικό μέρος των περιουσιακών της στοιχείων για να εξασφαλίσει τα απαιτούμενα χρήματα, και καθώς, όπως αναφέρεται αναλυτικά ανωτέρω, αυτό θα έθετε σε κίνδυνο τη μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη επιχειρηματική στρατηγική, η Karkkila αποφάσισε να χορηγήσει επιπρόσθετο ισόποσο άτοκο δάνειο στην ΚΚ, το οποίο η τελευταία χρησιμοποίησε για την εξόφληση. Κατά συνέπεια, η KK όφειλε συνολικά στην Karkkila 3,34 εκατ. ευρώ.

(82)

Η Επιτροπή συμφωνεί με τη Φινλανδία ότι τα δάνεια είχαν ήδη ληφθεί υπόψη κατά την εκτίμηση της αξίας της εταιρείας, δηλαδή η αξία του χρέους είχε ήδη αφαιρεθεί από την αξία των μετοχών. Ως εκ τούτου, η εξέταση της εξόφλησης του χρέους ξεχωριστά ισοδυναμεί με λήψη υπόψη του τελευταίου εις διπλούν.

(83)

Μετά την αφαίρεση του ποσού της πιθανής υπερτίμησης, η αξία του 50 % των μετοχών της ΚΚ διαμορφώνεται ως ακολούθως:

Πίνακας 5

Αξία της KK

(84)

Δεδομένου ότι η Karkkila κατέβαλε ποσό ύψους 713 092,50 ευρώ για την εξαγορά του 50 % των μετοχών, η Επιτροπή εκτιμά ότι το τίμημα που κατέβαλε δεν υπερέβαινε την αγοραία αξία.

(85)

Η Επιτροπή εκτιμά ότι το τίμημα που κατέβαλε η Karkkila στην Componenta για την εξαγορά του 50 % των μετοχών της ΚΚ δεν υπερβαίνει την αγοραία αξία και δεν συνιστά ως εκ τούτου κρατική ενίσχυση υπό την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ,