a)

amtliche Kontrollen bei Lebensmitteln, die für den Endverbraucher und gemeinschaftliche Einrichtungen bestimmt sind und als Rindfleisch enthaltendes Erzeugnis vermarktet werden und/oder ausgewiesen sind und

b)

amtliche Kontrollen bei für den menschlichen Verzehr bestimmtem Pferdefleisch zum Nachweis von Phenylbutazonrückständen.

(1)

Aufgrund einer Beschwerde und nach mehreren Schriftwechseln (Vorgangsnrn. 427226, 422506, 449988, 428521 und 458787) hat die Überwachungsbehörde den norwegischen Behörden mit Schreiben vom 24. März 2010 (Vorgangsnr. 549786) mitgeteilt, dass sie wegen des Verkaufs bestimmter Gebäude im inneren Camp von Haslemoen Leir das Verfahren nach Teil I Artikel 1 Absatz 2 des Protokolls 3 eingeleitet hat.

(2)

Der Beschluss der Überwachungsbehörde Nr. 96/10/KOL vom 24. März 2010 über die Einleitung des Verfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union und in dessen EWR-Beilage veröffentlicht (2). Die norwegischen Behörden haben ihre Stellungnahmen mit Schreiben vom 12. Mai 2010 und vom 19. November 2010 übermittelt (Vorgangsnrn. 557187 und 581797). Stellungnahmen von anderen Beteiligten sind nicht eingegangen.

(3)

2001 beschloss das norwegische Parlament (Stortinget), militärische Liegenschaften, die nicht mehr zu militärischen Zwecken genutzt wurden, zum Marktwert zu verkaufen (3). Den betroffenen Gemeinden wurde ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

(4)

Eine der zum Verkauf stehenden Liegenschaften war das Militärlager Haslemoen Leir in der Gemeinde Våler im Bezirk Hedmark, wo die militärischen Aktivitäten zum 30. Juni 2003 eingestellt wurden. Der norwegische Staat leitete im Oktober 2004 ein Verkaufsverfahren ein. Am 16. April 2005 wurde ein Vertrag mit der Gemeinde Våler geschlossen, die das gesamte Militärlager zum Preis von 46 Mio. NOK erwarb.

(5)

Haslemoen Leir, das seit den 1950er Jahren als Armeebasis gedient hatte, umfasst: i) Waldgebiete, ii) kultivierte Flächen, iii) bebautes Gelände („Storskjæret“) und iv) das sogenannte innere Camp.

(6)

Das gesamte innere Camp erstreckt sich über eine Fläche von ca. 300 000 m2. Es umfasst 44 Gebäude (4) mit mehr als 42 000 m2 Grundfläche. Zu den Gebäuden zählen u. a. Baracken und Servicegebäude für die Armee wie Küchen, ein Kinosaal, eine Offiziersmesse, schulische Einrichtungen, Ausbildungsabteilungen, Lagergebäude und Garagen. Einige der alten Gebäude sind renoviert; das Militärlager wurde bis zu seiner Schließung gut instand gehalten.

(7)

Als Haslemoen Leir 2004 zum Verkauf angeboten wurde, beauftragte der norwegische Staat einen unabhängigen Gutachter, die Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning, den Wert des Militärlagers zu ermitteln (5). Der Agdestein-Bericht vom 22. Dezember 2004 (erster Agdestein-Bericht) veranschlagte den „Investorwert“ (6) des inneren Camps einschließlich der 44 Gebäude auf 39 Mio. NOK bei separatem Verkauf der Gebäude. Bei einem Verkauf des inneren Camps als Ganzes würde sich der Investorwert dem Bericht zufolge auf 29 Mio. NOK belaufen. Für die meisten der 44 Gebäude enthielt der Bericht Einzelschätzungen mit Spezifikationen und einer kurzen Beschreibung jedes Gebäudes und seines technischen Zustands.

(8)

Der Preisnachlass von 10 Mio. NOK wird in späteren Berichten und in der Korrespondenz als Rabatt von 30 % (bzw. Rabatt von annähernd 30 %) bezeichnet. Dieser Preisnachlass, der für den Kauf des inneren Camps als Ganzes gewährt wurde, lag jedoch eher bei 25,64 % (10 Mio. NOK Ermäßigung auf 39 Mio. NOK = 25,641025 %).

(9)

Die Gemeinde Våler als Käuferin beauftragte die Gutachter Erik Alhaug und Trond Bakke mit der Wertermittlung des inneren Camps und des bebauten Geländes („Storskjæret“). Diese Gutachter gingen bei ihrer Bewertung ebenfalls vom Verkauf des inneren Camps als Ganzes aus. Sie ermittelten den Investorwert, d. h. den erwarteten Marktwert auf der Grundlage künftiger Mieteinnahmen aus den Gebäuden. Der Bericht war mit nur 4 Seiten relativ kurz. Er stützte sich nicht auf eine Begehung der Gebäude, sondern auf vorliegende Berichte und Bewertungen. Die durch den erforderlichen Umbau der Gebäude in funktionale Mietobjekte entstehenden Kosten wurden berücksichtigt. Der Bericht ging davon aus, dass es in Anbetracht des Standorts der Gebäude und der geringen Bevölkerungsdichte in der Gemeinde Våler einige Zeit dauern würde, bis alle Gebäude vermietet werden könnten. Einige der Gebäude waren bereits vermietet, jedoch nur kurzfristig. Dem Bericht zufolge waren einige der Gebäude, darunter die Baracken, in schlechtem Zustand und daher abrissreif. Da auch viele der anderen Gebäude einen großen Sanierungsbedarf aufwiesen, kam der Bericht zu dem Schluss, dass die künftigen Mieteinnahmen vermutlich nicht einmal die normalen Instandhaltungs- und Betriebskosten decken würden. Alhaug und Bakke („Alhaug-Bakke-Bericht“ (7)) kamen am 18. Januar 2005 zu dem Ergebnis, dass das innere Camp als Ganzes auf der Grundlage künftiger Mieteinnahmen mit 0 NOK zu bewerten sei (8).

(10)

Um anhand der Ergebnisse des ersten Agdestein-Berichts und des Alhaug-Bakke-Berichts einen korrekten Marktpreis zu ermitteln, erteilte der norwegische Staat der Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning den Auftrag, auf der Grundlage der beiden divergierenden Schätzungen eine zweite Bewertung vorzunehmen. Agdestein sollte einen Mittelwert für Haslemoen Leir vorlegen. Der Bericht vom 3. März 2005 (zweiter Agdestein-Bericht (9)), in dem ein entsprechender Mittelwert vorgelegt wurde, erläuterte, dass diese Vorgehensweise nur eine von mehreren Möglichkeiten der Wertermittlung sei. Stattdessen hätte auch eine neutrale dritte Partei die Schätzwerte der beiden vorliegenden Gutachten beurteilen können. Anhand des Mittelwertes aus den beiden vorherigen Bewertungen und nach Berichtigung einiger in beiden Bewertungen gefundener Fehler wurde der Marktwert von Haslemoen Leir auf 58 Mio. NOK geschätzt. Der Bericht ging aber davon aus, dass der Marktwert des Militärlagers um weitere 12 Mio. NOK (10) gemindert würde, wenn das gesamte Lager, d. h. alle vier Bereiche, als Ganzes verkauft würde.

(11)

Der Mittelwert für das innere Camp wurde auf 14,5 Mio. NOK veranschlagt (29 Mio. NOK (11) + 0 NOK dividiert durch 2) (12). Nach zwei weiteren Änderungen am Wert der Baracken und am Wert einiger naturbelassener Flächen, bei denen die künftigen Bebauungsvorschriften unklar waren, wurde dieser Wert noch einmal um 1 Mio. NOK erhöht. Somit betrug der berichtigte Mittelwert für das als Ganzes verkaufte innere Camp 15,5 Mio. NOK.

(12)

Auf der Grundlage des zweiten Agdestein-Berichts übernahm die Gemeinde am 1. Juni 2005 das Militärlager Haslemoen Leir zum Preis von 46 Mio. NOK. Damit erhielt die Gemeinde die beiden oben genannten Preisnachlässe, den Rabatt von annähernd 30 % (13) für den Erwerb des inneren Camps als Ganzes und den zusätzlichen Mengenrabatt von 20 % für den Erwerb des gesamten Haslemoen Leir.

(13)

Die Gemeinde Våler hatte erklärt, dass sie Haslemoen Leir an denjenigen verkaufen wolle, der das Gelände angemessen entwickeln und möglichst viele neue Arbeitsplätze schaffen werde. Von mehreren Seiten sei Interesse an einigen der Gebäude im inneren Camp bekundet worden, doch sie suche einen Käufer, der die einheitliche Entwicklung und optimale Nutzung des inneren Camps gewährleisten könne.

(14)

Um dieser Anforderung der Gemeinde zu genügen, gründeten drei an Teilen des inneren Camps interessierte Parteien die Gesellschaft Haslemoen AS (14). Diese Gesellschaft wollte die Liegenschaften für Wohnungen und für verschiedene kulturelle und sportliche Aktivitäten und Veranstaltungen nutzen. Zielgruppen waren die Armee, Sicherheitsfirmen und die Autoindustrie.

(15)

Am 27. Februar 2006 genehmigte der Gemeinderat (Kommunestyret) den Verkauf von 29 der 44 Gebäude im inneren Camp zum Gesamtpreis von 4 Mio. NOK an die Haslemoen AS. Verkauft wurden Wohngebäude und Baracken, Offiziers- und Mannschaftsmessen mit Kücheneinrichtungen, Auditorium, Kinosaal, Schulgebäude, Zentralheizung, Bürogebäude, eine Krankenstation und mehrere Garagen.

(16)

Aus den Unterlagen, die dem Gemeinderat vor der Sitzung am 27. Februar 2006 vorlagen, geht hervor, dass am Wert der Liegenschaft Zweifel bestanden und nicht sicher war, ob der Verkaufspreis möglicherweise staatliche Beihilfen beinhaltete. In den Unterlagen wird auf das Schreiben eines Rechtsanwalts des norwegischen Zentralverbands der Lokal- und Regionalbehörden (Kommunernes Sentralforbund, KS) hingewiesen, das am gleichen Tag eingegangen war. In diesem Schreiben werden die im EWR geltenden Bestimmungen für staatliche Beihilfen angeführt, und es wird darauf hingewiesen, dass bei einem Verkauf unter dem Marktwert staatliche Beihilfen gegeben sein könnten. Ferner wurde darauf verwiesen, dass zwei Gebote, darunter das der Haslemoen AS, für die meisten Gebäude im inneren Camp insgesamt 6 Mio. NOK betrugen. Der Anwalt wies auf die Leitlinien der Überwachungsbehörde über den Verkauf von Grundstücken und Gebäuden und die darin beschriebenen Verfahren hin, die gewährleisten, dass staatliche Beihilfen ausgeschlossen sind, und er verwies auf den zweiten Agdestein-Bericht, in dem der Wert des inneren Camps zunächst auf 14,5 Mio. NOK veranschlagt worden war. Verglichen mit dem Gebot von 6 Mio. NOK stellte dem Anwalt zufolge die Annahme der erhaltenen Gebote ein erhebliches Risiko dar, dass es sich um einen Verkauf unter Marktwert und somit um einen Verstoß gegen die Bestimmungen für staatliche Beihilfen handeln könnte. Deshalb empfahl der Anwalt, eine neue Bewertung vorzunehmen. Der Gemeinderat solle seine Entscheidung über den Verkauf vertagen, bis die neue Bewertung vorliege.

(17)

Hiernach empfahl der Gemeindevorsteher (Rådmannen) dem Gemeinderat, die Angelegenheit bis zur weiteren Klärung zu vertagen. Die Mehrheit des Gemeinderates (13 zu 6) lehnte den Vorschlag ab und stimmte dem Verkauf zu, wobei festgestellt wurde, dass von den Anwälten des Zentralverbands KS eine Bewertung des Risikos möglicher Wettbewerbsverfälschungen eingeholt werden sollte. Außerdem beauftragte der Gemeinderat den Gemeindevorstand (Formannskapet) mit der Risikobewertung (15).

(18)

Der Überwachungsbehörde lagen keine derartigen Risikobewertungen vor, wie sie der Gemeinderat verlangt hatte. Nach Auskunft der Gemeinde hat der Gutachter Bakke, der die Bewertung im Auftrag der Gemeinde vorgenommen hatte, als die Liegenschaft 2005 vom norwegischen Staat übernommen wurde, die Gemeinde auch bei den Verkaufsverhandlungen mit der Haslemoen AS im Jahr 2006 beraten. Eine Einzelbewertung der 29 Gebäude wurde nicht vorgenommen. Die Gemeinde legte zwei von Herrn Bakke vorgenommene Schätzungen des Verkaufspreises vor, beide mit Datum vom 2. Mai 2006.

(19)

Die Berechnungen vom 2. Mai 2006, die nachfolgend genauer erläutert werden, sollten veranschaulichen, dass die Gemeinde die 29 Gebäude zu einem Preis verkauft hat, der über ihren primären Kosten lag. Der Überwachungsbehörde ist jedoch nicht klar, ob diese Berechnungen der Gemeinde vorgelegt und von ihr berücksichtigt worden sind, bevor der Vertrag endgültig unterzeichnet wurde. Die Gemeinde hat in ihrer Korrespondenz mit der Überwachungsbehörde angegeben, dass die Bewertungen berücksichtigt worden seien, bevor die Verkaufsvereinbarung formell genehmigt wurde. Ein Hinweis auf diese Bewertungen findet sich jedoch in keiner Niederschrift und in keinem Dokument zur Vorbereitung der Sitzungen des Gemeinderates oder des Gemeindevorstands, der, wie oben ausgeführt wurde, eine Bewertung des Risikos möglicher Wettbewerbsverzerrungen vornehmen sollte.

(20)

In der ersten der beiden Ermittlungen des Verkaufspreises vom 2. Mai 2006 wurde der ursprünglich von der Gemeinde für das innere Camp 2005 gezahlte Betrag auf 12,4 Mio. NOK geschätzt. Grundlage hierfür war der zweite Agdestein-Bericht, in dem der Wert des inneren Camps auf 15,5 Mio. NOK veranschlagt wurde (siehe Erwägungsgrund 11). Von diesem Betrag wurden 3,1 Mio. NOK abgezogen als Preisnachlass von ca. 20 %, den die Gemeinde für den Erwerb des Haslemoen Leir als Ganzes erhielt (siehe Erwägungsgründe 10 und 12). So kam die Bewertung zu dem Schluss, dass der Betrag von 12,4 Mio. NOK einen „Durchschnittswert“ für das innere Camp darstellte.

(21)

Die zweite Bewertung, ebenfalls vom 2. Mai 2006, enthält eine Berechnung des Wertes der Gebäude im inneren Camp einschließlich der 29 Gebäude, die Gegenstand des Vertrags mit der Haslemoen AS waren. Die Berechnung basierte nicht auf einer Wertermittlung der Gebäude selbst, sondern auf den primären Kosten in Höhe von 12,4 Mio. NOK für das innere Camp vor Abzug des Schätzwertes für die Gebäude im inneren Camp, die nicht an die Haslemoen AS verkauft wurden.

(22)

Die Schätzung ging zunächst davon aus, dass der Gesamtwert der 5 Gebäude (16), die Eigentum der Gemeinde Våler blieben, etwa 3,67 Mio. NOK betrug. Dieser Wert basierte zum Teil auf dem Mittelwert (bzw. 50 %) der im ersten Agdestein-Bericht ermittelten Werte (siehe Erwägungsgrund 11). Bei zwei Gebäuden stützte sich die Berechnung dagegen auf neuere und höhere Einzelbewertungen. Dabei handelte es sich um die Gebäude Nr. 3 (Turnhalle) und Nr. 45 (kombiniertes Gebäude mit Lagerräumen, Büroräumen und Werkstatt). Im ersten Agdestein-Bericht war das Gebäude Nr. 45 auf 1,9 Mio. NOK veranschlagt worden (17). Somit betrug der Mittelwert 950 000 NOK. Nach der neueren Bewertung, auf die sich die Berechnung stützte, belief sich der Wert des Gebäudes Nr. 45 auf 3 Mio. NOK. Die anderen 4 Gebäude, die Eigentum der Gemeinde blieben (Gebäude Nr. 32, 34, 44 und Nr. 3) wurden auf 662 500 NOK geschätzt. Somit belief sich der geschätzte Gesamtwert der 5 Gebäude der Gemeinde auf 3 662 500 NOK (ca. 3,67 Mio. NOK).

(23)

Anschließend wurden 11 weitere Gebäude im inneren Camp berücksichtigt, für die ein Angebot des Norsk Trafikksenter vom 26. April 2006 in Höhe von 5 Mio. NOK zugrunde gelegt wurde (18).

(24)

(25)

Der Vertrag zwischen der Gemeinde und der Haslemoen AS wurde am 22. Mai 2006 unterzeichnet.

(26)

In ihrer Eröffnungsentscheidung vom 24. März 2010 hat die Überwachungsbehörde bezweifelt, dass der Preis von 4 Mio. NOK, den die Haslemoen AS der Gemeinde Våler für die 29 Gebäude gezahlt hat, dem Marktwert entsprach und der Verkauf nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers geschlossen wurde. Die norwegischen Behörden haben nach der Eröffnungsentscheidung zwei Schreiben der Gemeinde Våler übermittelt. (19)

Die Gemeinde Våler hat zugegeben, dass sie keins der in den Leitlinien der Überwachungsbehörde über den Verkauf von Grundstücken und Gebäuden genannten Verfahren angewandt hat, um den Marktpreis zu ermitteln und damit staatliche Beihilfen auszuschließen. Das bedeute jedoch nicht, dass staatliche Beihilfen gewährt worden seien. Der Gemeinde zufolge wollten die Gemeinden beim Verkauf der Gebäude unbedingt neue Aktivitäten auf dem Gelände des Lagers ansiedeln. Bei der Festsetzung des Preises für die Gebäude habe die Gemeinde mehr auf die Pläne der Käufer zur Schaffung von Arbeitsplätzen geachtet als auf die Voraussetzungen zur Festsetzung des Verkaufspreises.  (20)

(27)

Die Gemeinde verwies zudem auf die Eröffnungsentscheidung, in der die Überwachungsbehörde erläutert, dass die öffentliche Hand, wenn der Marktpreis durch einen vorhergehenden Verkauf bestimmt worden ist, die primären Kosten als Indikator für den Marktwert verwenden kann, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf nicht ein beträchtlicher Zeitraum lag. Die Gemeinde stellte fest, dass die Überwachungsbehörde auf die Ungewissheit bei der Bewertung eines derartigen Geländes, nämlich eines ehemaligen Militärlagers in einem abgelegenen Gebiet, hingewiesen hat. Der Gemeinde zufolge war es richtig, den gesamten Verkaufspreis von 46 Mio. NOK, basierend auf dem Mittelwert unter Einrechnung des Preisnachlasses als Marktwert für das Militärlager anzusehen; der Mittelwert für das innere Camp in Höhe von 12,4 Mio. NOK sei der Marktwert für die dortigen 44 Gebäude gewesen.

(28)

Um die primären Kosten der Gemeinde für die 29 Gebäude zu ermitteln, hielt die Gemeinde es für richtig, den Wert der anderen Liegenschaften im inneren Camp, die nicht Gegenstand des Verkaufsvertrags waren, abzuziehen. Ausgehend von den 12,4 Mio. NOK, die die Gemeinde ein Jahr zuvor für die 44 Gebäude gezahlt hatte, und nach Abzug des Wertes der Liegenschaften, die nicht Gegenstand des Verkaufsvertrags waren, hält die Gemeinde den Marktpreis von 4 Mio. NOK für die 29 Gebäude für plausibel. Hierbei berief sich die Gemeinde auf die oben erläuterten Berechnungen von Herrn Bakke vom 2. Mai 2006. Die Gemeinde hat in ihrer Korrespondenz mit der Überwachungsbehörde angegeben, dass der Mittelwert für das innere Camp auf 12,4 Mio. NOK veranschlagt werden sollte und dass die nicht im Verkaufsvertrag aufgeführten Liegenschaften einen höheren Wert hätten als das gesamte innere Camp. Die Überwachungsbehörde geht davon aus, dass die Gemeinde damit zum Ausdruck bringen wollte, dass der Verkaufswert aller Gebäude im inneren Camp nach den Berechnungen von Herr Bakke die angenommenen primären Kosten der Gemeinde in Höhe von 12,4 Mio. NOK überstiegen.

(29)

Zum Wert der anderen Gebäude im inneren Camp, die nicht an die Haslemoen AS verkauft wurden, hat die Gemeinde einen ebenfalls vom 15. März 2006 datierten Bewertungsbericht von Erik Alhaug vorgelegt, der weitgehend die gleichen Gebäude betrifft, für die Norsk Trafikksenter ein Angebot unterbreitet hat (Nr. 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 und 94). In dem Bericht wurde der Gesamtwert dieser 10 Gebäude, sofern sie als Ganzes verkauft würden, auf 5,5 Mio. NOK, und bei separatem Verkauf auf 6,65 Mio. NOK veranschlagt.

(30)

Auf der Grundlage dieser Berechnungen und Schätzungen ging die Gemeinde davon aus, dass der Preis von 4 Mio. NOK für die 29 Gebäude, die an die Haslemoen AS verkauft wurden, dem Marktwert entsprach. Der Gesamtwert des inneren Camps betrug somit 3,67 Mio. NOK (Wert der Gebäude, die die Gemeinde behalten wollte) plus 5 Mio. NOK (Angebot von Norsk Trafikksenter bzw. geschätzte 5,5 Mio. NOK in der späteren Bewertung) plus 4 Mio. NOK (Preis für die an die Haslemoen AS verkauften 29 Gebäude) = 12,67 Mio. NOK und überstieg damit die primären Kosten der Gemeinde in Höhe von 12,4 Mio. NOK.

(31)

Die Gemeinde weist darauf hin, dass der Verkaufsvertrag zwischen der Gemeinde Våler und der Haslemoen AS Elemente enthält, die sich preismindernd auswirken. Die Gemeinde verweist auf die Verpflichtung des Käufers, das erworbene Schulgebäude ein Jahr lang kostenlos zu vermieten, und darauf, dass in keinem Gutachten möglicherweise vorhandene Bodenverunreinigungen berücksichtigt worden seien.

(32)

Die Gemeinde hält es für richtig, dass beide Preisnachlässe, die der Gemeinde gewährt wurden, als sie das Militärlager vom Staat erworben hat, an die Haslemoen AS weitergegeben worden sind. Die Gemeinde hat Verständnis für die Zweifel, die die Überwachungsbehörde in ihrer Eröffnungsentscheidung geäußert hat. Sie hat aber darauf hingewiesen, dass zwar nur ein Teil der 44 Gebäude des inneren Camps verkauft wurden, der Verkaufsvertrag zwischen der Gemeinde Våler und der Haslemoen AS aber von der Voraussetzungen ausgegangen sei, dass der Käufer das gesamte innere Camp und das Gelände außerhalb als Einheit gemeinsam mit der Gemeinde Våler entwickeln und betreiben werde. Auch diese Überlegung sei in den Verkaufspreis von 4 Mio. NOK für die Haslemoen AS eingegangen. Aus diesem Grund sei der Preisnachlass von 30 % für das als Ganzes verkaufte innere Camp und der zusätzliche Nachlass von 20 % für das gesamte Haslemoen Leir auf den Endpreis anzurechnen. Der zweite Preisnachlass könne nicht als „Mengenrabatt“ für den Gesamterwerb gesehen werden, der entfalle, wenn der Käufer nicht das gesamte Camp erwirbt. Die Gemeinde hat betont, dass sie den Verkauf so abwickeln wollte, dass er nicht mit den Beihilferegelungen des EWR kollidierte.

(33)

Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen lautet:

„Soweit in diesem Abkommen nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Beihilfen der EG-Mitgliedstaaten oder der EFTA-Staaten oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Funktionieren dieses Abkommens unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen.“

(34)

Eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen liegt dann vor, wenn der Verkauf dem Begünstigten einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft. Wenn das Geschäft nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers vollzogen wurde, wenn also die Gemeinde den Grund und Boden zum Marktwert verkauft hat und die Bedingungen des Verkaufs für einen Privatverkäufer akzeptabel gewesen wären, wäre mit diesem Geschäft keine staatliche Beihilfe verbunden.

(35)

Der Leitfaden der Überwachungsbehörde über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand erläutert, wie die Überwachungsbehörde die Regelungen für staatliche Beihilfen anwendet, wenn der Verkauf von Grundstücken und Gebäuden zu bewerten ist. In Abschnitt 2.1 wird ein Verkauf durch ein bindungsfreies Bietverfahren erläutert. In Abschnitt 2.2 wird ein Verkauf ohne bindungsfreies Bietverfahren auf der Grundlage einer unabhängigen Gutachtens erläutert. Diese beiden Verfahren ermöglichen es den EFTA-Staaten, den Verkauf von Grundstücken und Gebäuden so abzuwickeln, dass staatliche Beihilfen normalerweise ausgeschlossen sind. Wie oben ausgeführt wurde, hat sich die Gemeinde Våler bei ihrem Verkauf der 29 Gebäude an die Haslemoen AS an keines der beiden Verfahren gehalten.

(36)

In Abschnitt 2.2 Buchstabe d des Leitfadens heißt es: „Die für die öffentliche Hand anfallenden primären Kosten des Gebäude- oder Grundstückserwerbs sind ein Indikator für den Marktwert, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf des von der öffentlichen Hand erworbenen Gebäudes oder Grundstücks nicht ein beträchtlicher Zeitraum lag. Deshalb gilt grundsätzlich, dass während eines Zeitraums von mindestens drei Jahren vor dem Verkauf von der öffentlichen Hand erworbene Bauten oder Grundstücke grundsätzlich nicht unter den eigenen Gestehungskosten verkauft werden dürfen (…).“ Natürlich gelten die primären Kosten nur dann als Indikator für den Marktwert in einem Zeitraum von drei Jahren, wenn die Gebäude oder Grundstücke ursprünglich zum Marktwert erworben wurden.

(37)

Der Verkauf der 29 Gebäude an die Haslemoen AS erfolgte zwar weniger als ein Jahr, nachdem die Gemeinde Haslemoen Leir vom Staat erworben hatte, doch es stellen sich zwei Fragen: erstens, ob der vorausgegangene Verkauf von Haslemoen Leir durch den norwegischen Staat an die Gemeinde Våler zu Marktbedingungen erfolgt ist; und zweitens – sofern dies der Fall war – ob die Gemeinde Våler danach die fraglichen Teile des inneren Camps zu einem Preis an die Haslemoen AS verkauft hat, der mindestens ihren primären Kosten entsprach.

(38)

Wie oben ausgeführt wurde, bestand in den Verhandlungen zwischen dem Staat und der Gemeinde Våler erhebliche Unsicherheit hinsichtlich des Marktwertes des Haslemoen Leir, vor allem, was den Wert des inneres Camps betraf. Im ersten Agdestein-Bericht wurde der Investorwert des inneren Camps auf 39 Mio. NOK (29 Mio. NOK bei Verkauf als Ganzes) und der Nutzerwert auf 44 Mio. NOK geschätzt. Im Gutachten von Alhaug/Bakke wurde der Investorwert aller Gebäude auf 0 NOK veranschlagt.

(39)

Die Überwachungsbehörde geht davon aus, dass vorherige Wertermittlungen solcher Grundstücke, wie hier eines ehemaligen Militärgeländes mit alten, aber relativ gut erhaltenen Wohngebäuden und anderen Gebäuden in einer abgelegenen Gegend immer mit beträchtlicher Unsicherheit behaftet sind. Dass die Bewertungen in diesem Fall so stark voneinander abweichen, könnte darin begründet sein, dass von unterschiedlichen Annahmen hinsichtlich der künftigen Nutzung ausgegangen wurde, z. B., ob die Gebäude separat oder als Ganzes vermietet oder verkauft werden sollten. Im ersten Agdestein-Bericht wurde veranschaulicht, dass solche Unterschiede erhebliche Auswirkungen haben können. Die Überwachungsbehörde kann sich nicht erklären, weshalb sich die an dem Geschäft Beteiligten nicht um eine Angleichung der Annahmen bemüht haben, die der Schätzung zugrunde lagen, bevor die Bewertungen abgeschlossen wurden.

(40)

Diese Frage stellt sich vor allem deshalb, weil sie sich kurz nach Feststellung der so unterschiedlichen Bewertungen darauf verständigt haben, sich einfach in der Mitte zwischen ihren divergierenden Ausgangspunkten zu treffen. Die Art und Weise, wie hier zur Ermittlung des echten Marktwertes einer riesigen und sehr speziellen Liegenschaft wie Haslemoen Leir vorgegangen wurde, erscheint fragwürdig. Besser wäre es nach Einschätzung der Überwachungsbehörde gewesen, neue Sachverständige zu bestellen oder zumindest die Bewertungen auf vergleichbare Annahmen hinsichtlich der künftigen Nutzung des Camps zu stützen und insbesondere die Faktoren, die die enormen Divergenzen verursacht haben, genauer zu bewerten. In diesem Zusammenhang erinnert die Überwachungsbehörde an die Entscheidung des norwegischen Parlaments (Stortinget), ehemalige Militärlager zum Marktwert zu verkaufen (siehe Erwägungsgrund 3).

(41)

Auch spätere Bewertungen des inneren Camps, die der Überwachungsbehörde im Verlauf der Untersuchung zugänglich gemacht wurden, legten höhere Werte für die Gebäude im inneren Camp zugrunde als die Werte, von denen aus eine Einigung in der Mitte getroffen wurde (siehe Erwägungsgründe 22 und 29).

(42)

Wenn es sich lediglich um eine Transaktion zwischen öffentlichen Einrichtungen handeln würde, wäre so eine Vorgehensweise nicht weiter beunruhigend. Wenn der Käufer wie in diesem Fall jedoch nie die Absicht hatte, die Liegenschaften zu behalten, sondern sie schon nach kurzer Zeit an private Einrichtungen weiter verkaufen wollte, gewinnt die Frage nach dem Marktwert an Bedeutung, vor allem, wenn der Käufer keine neue Bewertung vornehmen lässt, sondern die Liegenschaft zu dem gleichen oder einem noch niedrigeren Preis an einen vorher ausgewählten Käufer weiter veräußert.

(43)

Tatsache ist jedenfalls, dass der Staat das Militärlager an die Gemeinde Våler auf der Grundlage eines unabhängigen Sachverständigengutachtens, des zweiten Agdestein-Berichts, verkauft hat. Hier wurde bei der Wertermittlung von einem Mittelwert ausgegangen. Bei dieser simplen Berechnung wurden die Werte der beiden früheren Schätzungen addiert und das Ergebnis dann durch 2 dividiert. Dazu benötigt man kaum einen externen Sachverständigen, und dass ein unabhängiger Sachverständiger die Berechnung vorgenommen hat, macht sie auch nicht überzeugender. Der Bericht ist zudem sehr kurz; er umfasst kaum mehr als eine Seite. Für sich gesehen scheint es sich hier eher um Näherungswerte zu handeln.

(44)

Der Bericht muss aber im Zusammenhang mit den beiden vorherigen Bewertungen gesehen werden, die sehr viel detaillierter und sorgfältiger waren, insbesondere der erste Agdestein-Bericht, in dem alle Gebäude im inneren Camp einzeln bewertet wurden. Die Überwachungsbehörde hat zudem festgestellt, dass im zweiten Agdestein-Bericht einige Änderungen und Anpassungen der früheren Bewertungen vorgenommen worden sind. Das weist darauf hin, dass die neue Bewertung doch etwas detaillierter war als eine simple Mittelwertberechnung. Schließlich stellt die Überwachungsbehörde fest, dass in dem Bericht zwar darauf hingewiesen wurde, dass es auch andere Methoden zur Wertermittlung gibt, jedoch nicht bestritten wurde, dass der Mittelwert ein Indikator für den Marktwert war.

(45)

Im Hinblick auf die beträchtliche Unsicherheit, mit der die Wertermittlung eines ehemaligen Militärlagers mit verschiedenen Grundstücken und unterschiedlichen Gebäuden in einem abgelegenen, relativ dünn besiedelten Gebiet behaftet ist, kommt die Überwachungsbehörde trotz aller Zweifel zu dem Schluss, dass der Staat Haslemoen Leir zum Marktwert an die Gemeinde Våler verkauft hat.

(46)

Als Nächstes stellt sich die Frage, ob die Gemeinde später Teile des inneren Camps an die Haslemoen AS zu einem Preis verkauft hat, der zumindest ihren primären Kosten entsprach.

(47)

Es ist schwer zu beurteilen, ob der Verkaufspreis für die 29 Gebäude den primären Kosten entsprach, da in dem zwischen dem Staat und der Gemeinde geschlossenen Vertrag nicht genau aufgeführt ist, was die Gemeinde für die einzelnen Gebäude im inneren Camp bezahlt hat. Stattdessen wurde ein Festpreis von 15,5 Mio. NOK gezahlt mit einem Preisnachlass von etwa 30 % (21) für den Kauf des inneren Camps als Ganzes. Schließlich wurde der Gemeinde ein weiterer Rabatt von 20 % gewährt, weil sie alle vier Bereiche des Militärlagers erwarb.

(48)

Es lässt sich auf unterschiedliche Weise ermitteln, wie viel die Gemeinde tatsächlich für die 29 Gebäude im inneren Camp bezahlt hat, beispielsweise ausgehend von der Anzahl oder vom Wert der Gebäude, bezogen auf die Gesamtzahl oder den Gesamtwert der Gebäude. Wie oben ausgeführt wurde, ist der Überwachungsbehörde jedoch nicht klar, ob die Gemeinde vor ihrem Verkauf an die Haslemoen AS tatsächlich solche Berechnungen vorgenommen hat, um die ihr entstandenen primären Kosten für die 29 Gebäude zu ermitteln. Die Überwachungsbehörde hat keine Belege dafür erhalten, dass solche Berechnungen im Verlauf der Verhandlungen oder auch später vorgenommen worden sind, als der Verkauf dem Gemeinderat zur Genehmigung vorgelegt wurde.

(49)

Die Gemeinde hat im Verlauf des Verwaltungsverfahrens verschiedene Erwägungen und Ziele genannt wie die Schaffung neuer Arbeitsmöglichkeiten und die künftige Entwicklung des inneren Camps als Ganzes zum Nutzen der lokalen Gemeinschaft. Solche Erwägungen kollidieren zwar nicht unbedingt mit einem Verkauf zum Marktpreis, aber sie sind auch kein Beweis dafür, dass von einem Verkauf ohne Elemente einer staatlichen Beihilfe ausgegangen worden ist. Auf eine gezielte Anfrage der Überwachungsbehörde hat die Gemeinde zudem eingeräumt, dass sie keine Belege dafür vorlegen könne, welchen realen Wert die fraglichen Liegenschaften zum Zeitpunkt des Verkaufs hatten.

(50)

Die Abwicklung des Verkaufs durch den Gemeinderat trägt noch zur Ungewissheit hinsichtlich eines möglichen Vorliegens staatlicher Beihilfen bei. Wie oben ausgeführt wurde, hat die Gemeinde weder eine öffentliche Ausschreibung durchgeführt noch einen unabhängigen Gutachter mit der Bewertung der zu verkaufenden Gebäude beauftragt. Spätere Empfehlungen des externen Rechtsberaters im Zentralverband KS und des eigenen Gemeindevorstehers, den Verkauf auszusetzen und den Wert genau zu ermitteln, wurden nicht befolgt. Der Gemeinderat hat den Verkauf unter der Voraussetzung genehmigt, dass eine Risikobewertung möglicher Wettbewerbsprobleme durch den Zentralverband KS vorgenommen und dem Gemeindevorstand vorgelegt werden sollte. Der Überwachungsbehörde sind jedoch keine weiteren Informationen über derartige Risikobewertungen zugegangen.

(51)

Die Gemeinde hat zwei vom externen Gutachter der Gemeinde vorgenommene Berechnungen mit Datum vom2. Mai 2006 vorgelegt (siehe Erwägungsgründe 20 und 21). Der Gemeinde zufolge geht aus der ersten Bewertung hervor, dass die primären Kosten für die Gemeinde für das innere Camp 12,4 Mio. NOK betrugen. Die zweite Bewertung zeige, dass die übrigen Gebäude des inneren Camps, die nicht an die Haslemoen AS verkauft wurden, einen Schätzwert von etwa 3,67 Mio. NOK bzw. 5 Mio. NOK hatten. Nach Abzug dieser Beträge von den primären Kosten in Höhe von 12,4 Mio. NOK zeigen diese Bewertungen der Gemeinde zufolge, dass die primären Kosten für die 29 fraglichen Gebäude nicht mehr als 4 Mio. NOK betrugen.

(52)

Die Überwachungsbehörde kann sich der Auffassung nicht anschließen, wonach aus diesen Berechnungen hervorgehen soll, dass die Gebäude zum Marktwert verkauft wurden. Sie stellt sowohl die Grundlage für die Ermittlung der primären Kosten des inneren Camps als auch die Methode, den angenommenen Wert anderer Gebäude abzuziehen, um die „restlichen“ primären Kosten zu ermitteln, in Frage.

(53)

Ausgangsbasis für die Berechnungen ist der im zweiten Agdestein-Bericht für das innere Camp genannte Wert von 15,5 Mio. NOK. Dann wurde der Gemeinde ein Preisnachlass von 20 % dafür gewährt, dass sie das gesamte Militärlager übernahm, so dass sich für das innere Camp ein Wert von 12,4 Mio. NOK ergab.

(54)

Die Grundlage für diesen Preisnachlass wird im zweiten Agdestein-Bericht erläutert:

„ Wir meinen, dass der Markt beim Gesamtkauf der vier so unterschiedlichen Bereiche eine Preisminderung u. a. für das Risiko und höhere Betriebskosten gewähren würde. Der Käufer könnte allerdings schon bald nach dem Kauf eine Kehrtwendung machen und beispielsweise die Ackerflächen oder den Wald gesondert verkaufen, so dass das Gegenteil der Fall wäre. Die Schätzungen für die Gebäude und die Grundstücke im inneren Camp enthalten bereits einen „Mengenrabatt“ von etwa 30 % dafür, dass diese Objekte als Ganzes verkauft werden. Wir halten eine zusätzliche Wertminderung von ca. 20 % (-12 Mio. NOK) für den Verkauf des Camps als Ganzes, also von 58 Mio. NOK auf 46 Mio. NOK, für möglich. “  (22)

(55)

Demnach war der Rabatt von 20 % dadurch begründet, dass die Gemeinde das gesamte Militärlager, d. h. alle vier in Erwägungsgrund 5 aufgeführten Bereiche gekauft hat.

(56)

In der Bewertung vom 2. Mai 2006 wird keine Begründung dafür angeführt, weshalb unter marktüblichen Bedingungen ein ähnlicher Rabatt gerechtfertigt wäre, wenn ein Teil der vier Bereiche verkauft werden sollte. Zur Begründung der Preisnachlässe, die der Haslemoen AS gewährt worden sind, verwies die Gemeinde darauf, dass der Verkaufsvertrag zwischen der Gemeinde Våler und der Haslemoen AS von der Voraussetzung ausging, dass der Käufer das gesamte innere Camp und das Gelände außerhalb als Einheit gemeinsam mit der Gemeinde Våler entwickeln und betreiben würde. Das war der Gemeinde zufolge der Grund dafür, dass die beiden Preisnachlässe von 30 % für den Verkauf des inneren Camps als Ganzes und von weiteren 20 % für das gesamte Haslemoen Leir an die Haslemoen AS weitergegeben wurden.

(57)

Eine Beschränkung der künftigen Nutzung einer Liegenschaft kann den Wert durchaus mindern, doch im vorliegenden Fall ist der Überwachungsbehörde keine derartige Einschränkung bekannt, die den beträchtlichen Preisnachlass rechtfertigen würde. Weder im Verkaufsvertrag noch in anderen Unterlagen, die der Überwachungsbehörde vorgelegt wurden, findet sich ein Hinweis auf diese oder eine andere spezielle Verpflichtung des Käufers, die Liegenschaften zusammen mit der Gemeinde zu betreiben.

(58)

Wie oben ausgeführt wurde, kann bei einem Weiterverkauf zu einem Preis, der mindestens den primären Kosten entspricht, das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe nur unter der Voraussetzung ausgeschlossen sein, dass die Grundstücke oder Gebäude ursprünglich zum Marktpreis erworben wurden. Wenn wie im vorliegenden Fall eine Behörde mehr erworben hat als die Liegenschaft, die sie weiterverkauft, und in dem Zusammenhang erhebliche Preisnachlässe gewährt worden sind, kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die gleichen Preisnachlässe auch beim Weiterverkauf gewährt werden. Entscheidend ist vielmehr, ob der Markt auch für das zweite, weniger umfangreiche Geschäft die gleichen Preisnachlässe gewährt hätte.

(59)

Im vorliegenden Fall erscheint das unwahrscheinlich, zumal beide Mengenrabatte gewährt wurden, weil der Käufer das gesamte Gelände erworben hat. Ein solcher Doppelrabatt dürfte im vorliegenden Fall schon deshalb ausgeschlossen sein, weil der Preisnachlass von 30 % für den Erwerb des inneren Camps gewährt wurde. Der zusätzliche Preisnachlass von 20 % ist darin begründet, dass die Käuferin, nämlich die Gemeinde, auch andere Bereiche erworben hat. Dies wird auch im zweiten Agdestein-Bericht als Grund für den Rabatt angegeben. Hiervon ausgehend und da keine zum damaligen Zeitpunkt vorgenommene Bewertung vorliegt, aus der das Gegenteil hervorgehen würde, kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass kein Grund für die Annahme bestand, dass unter marktüblichen Bedingungen weitere 20 % gewährt worden wären, obwohl nur Teile des inneren Camps verkauft wurden.

(60)

Hinsichtlich des Preisnachlasses von 30 % erinnert die Überwachungsbehörde daran, dass dem zweiten Agdestein-Bericht zufolge der Wert des inneren Camps von 15,5 Mio. NOK den Rabatt von 10 Mio. NOK beinhaltete und dass es sich um eine Schätzung des Preises handelte, der unter marktüblichen Bedingungen für den Erwerb des gesamten inneren Camps mit allen 44 Gebäuden verlangt worden wäre. Deshalb muss festgestellt werden, ob die Gemeinde der Haslemoen AS den gleichen Nachlass für den Kauf von Teilen des inneren Camps gewähren durfte.

(61)

Verkauft wurden 29 der 44 Gebäude (24), d. h. etwa zwei Drittel des Gebäudebestands. Das könnte einen Mengenrabatt rechtfertigen. Nach eigenen Berechnungen der Gemeinde machten die 29 Gebäude einen erheblich kleineren Anteil am Gesamtwert des inneren Camps aus als die übrigen Gebäude. Ein Betrag von 4 Mio. NOK für die 29 Gebäude macht etwas weniger als 1/3 des Gesamtwertes aus gegenüber den 3,67 Mio. NOK für die Gebäude, deren Eigentümerin nach wie vor die Gemeinde ist, und den 5 Mio. NOK für die anderen 11 Gebäude.

(62)

Aus den verschiedenen hierzu vorgelegten Gutachten (siehe Erwägungsgründe 7 und 10) geht hervor, dass sich der Verkauf mehrerer Gebäude als Ganzes preismindernd auswirkt. Nicht nur die beiden Agdestein-Berichte, sondern auch die Bewertung vom 15. März 2006 (siehe Erwägungsgrund 29) für 10 Gebäude im inneren Camp sah für den Verkauf dieser Gebäude als Ganzes einen Preisnachlass zwischen 15 und 20 % vor.

(63)

Deshalb geht die Überwachungsbehörde davon aus, dass ein gewisser Mengenrabatt den marktüblichen Bedingungen entsprochen hätte. Da keine entsprechenden Bewertungen und Belege vorliegen, lässt sich in diesem Fall kaum feststellen, ob der Rabatt 15, 20 oder 25 % betragen hätte. Unter Berücksichtigung aller Fakten und der oben genannten Bewertung der übrigen 10 Gebäude im inneren Camp und eines angenommenen Mengenrabatts von 15 bis 20 % kommt die Überwachungsbehörde trotz ihrer Zweifel zu dem Schluss, dass ein ähnlicher Mengenrabatt wie der, den die Gemeinde erhalten hat (25,64 %), auch einem Käufer gewährt werden konnte, der 29 der 44 Gebäude im inneren Camp erwarb.

(64)

Als Nächstes stellt sich die Frage, ob sich die primären Kosten der 29 Gebäude dadurch ermitteln lassen, dass der Wert der Gebäude, die nicht an die Haslemoen AS verkauft wurden, vom Wert des inneren Camps abgezogen wird.

(65)

Die beschriebene Methode bedeutete vor allem, dass keine detaillierte Bewertung der 29 Gebäude vorgenommen wurde, weil andere Teile des inneren Camps so hoch bewertet wurden, dass der Gesamtwert den von den Gemeinde angegebenen primären Kosten für das innere Camp entsprach. Da jede der drei Gebäudegruppen nach einer anderen Methode geschätzt wurde, ist diese Vorgehensweise unsicher und willkürlich. Die Mittelwerte wurden als Grundlage für die Ermittlung der primären Kosten für das innere Camp in Höhe von 12,4 Mio. NOK herangezogen. In der folgenden Bewertung der drei Gebäudegruppen wurde für die 29 Gebäude ein Wert weit unter dem Mittelwert und für die Gebäude, die Eigentum der Gemeinde blieben, und die übrigen 11 Gebäude, für die später ein Angebot eingegangen ist, ein höherer Wert festgesetzt. Der niedrigere Wert wurde auf der Grundlage des mit der Haslemoen AS ausgehandelten Preises festgesetzt, und die höheren Werte wurden auf der Grundlage nachfolgender und neuerer Informationen in Form vorgenommener Schätzungen und eines eingegangenen Angebots ermittelt.

(66)

Selbst wenn die Ausgangsbasis für den Wert des inneren Camps korrekt gewesen wäre (was sie nicht war – siehe oben), sah die Überwachungsbehörde hierin das Risiko, dass der Preis für die 29 Gebäude zu niedrig angesetzt war, da bei späteren Neubewertungen der anderen Bereiche höhere Werte ermittelt wurden. Im Übrigen weisen die später ermittelten höheren Schätzwerte in diesem Fall höchstens darauf hin, dass die Ausgangsbasis von 12,4 Mio. NOK zu niedrig angesetzt war.

(67)

Die Überwachungsbehörde kommt zu dem Schluss, dass die im Gutachten vom 2. Mai 2006 angeführte Methode zur Ermittlung der primären Kosten ungeeignet war, und stellt daher den für die 29 Gebäude angesetzten Marktwert in Frage.

(68)

Wie oben ausgeführt wurde, ist es schwierig festzustellen, ob der Verkaufspreis für die 29 Gebäude den primären Kosten entsprach, da in dem zwischen dem Staat und der Gemeinde geschlossenen Vertrag nicht gesondert aufgeführt wurde, was die Gemeinde für die einzelnen Gebäude im inneren Camp bezahlt hat. Stattdessen wurde ein Festpreis von 15,5 Mio. NOK gezahlt mit einem Preisnachlass von etwa 30 % für den Kauf des inneren Camps als Ganzes. Dieser Mittelwert basierte auf den beiden vorherigen Schätzungen.

(69)

Der erste Agdestein-Bericht stützte sich auf Einzelbewertungen der Gebäude. Er ist die einzige zum damaligen Zeitpunkt vorgenommene Schätzung. Da diese Bewertung die Grundlage für den Mittelwert bildete, der wiederum die Grundlage war für den Preis, den die Gemeinde tatsächlich bezahlt hat, geht die Überwachungsbehörde davon aus, dass der erste Agdestein-Bericht die einzelnen Werte enthält, die zur genauen Ermittlung der primären Kosten für die 29 Gebäude erforderlich sind.

(70)

Der Verkaufsvertrag umfasst diese 29 Gebäude im inneren Camp (25): Nr. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 und 16. Im ersten Agdestein-Bericht wurden für diese Gebäude folgende Investorwerte ermittelt:

(71)

In dem Bericht wurden die Gebäude Nr. 6 und 8 (Garagen) nicht einzeln bewertet, sondern zusammen mit Gebäude Nr. 45 (Verwaltungsgebäude mit Lagerräumen, Büroräumen und Werkstatt, im Vertrag mit der Haslemoen AS nicht enthalten) auf einen Gesamtwert von 1,9 Mio. NOK geschätzt. Ebenso wurden die Gebäude Nr. 23 und 24 (Garage und Tankstelle) zusammen mit dem Gebäude Nr. 34 (Bürogebäude, im Vertrag mit der Haslemoen AS nicht enthalten) auf einen Gesamtwert von 800 000 NOK geschätzt. Es stellt sich die Frage, ob ein Teil des Wertes dieser gemeinsam geschätzten Gebäude den Gebäuden zugerechnet werden müsste, die von der Haslemoen AS erworben wurden, nämlich die vier Garagen Nr. 6, 8, 23 und 24. Die Überwachungsbehörde hat diese Frage in der Eröffnungsentscheidung gestellt; sie ist vom günstigsten Szenario ausgegangen und ließ diese Gebäude unberücksichtigt.

(72)

Der Überwachungsbehörde wurden keine entsprechenden Unterlagen vorgelegt, aus denen hervorging, dass die vier genannten Garagen wertlos sind. Sie geht davon aus, dass ihr Wert nicht sehr hoch eingeschätzt wurde, da sie im ersten Agdestein-Bericht in die Schätzungen anderer Gebäude eingeschlossen wurden. Da keine Unterlagen von damals vorlagen, die das Gegenteil bewiesen hätten, und unter der Annahme, dass der Wert dieser Gebäude auf jeden Fall niedrig anzusetzen ist, wird die Überwachungsbehörde keinen Betrag für diese vier Gebäude in die Bewertung des betreffenden Teils des inneren Camps einrechnen.

(73)

Der Gesamtwert der 29 Gebäude beträgt nach Schätzung im ersten Agdestein-Bericht 23 840 000 NOK. Wie oben ausgeführt wurde, wurde der Gemeinde ein Preisnachlass von 30 % (26) auf den im ersten Agdestein-Bericht genannten Betrag für das innere Camp gewährt. Da die Überwachungsbehörde unter den hier vorliegenden Voraussetzungen zu dem Schluss kommt, dass die Rabattgewährung für die Haslemoen AS gerechtfertigt war, beträgt der berichtigte Wert der 29 Gebäude, der in diesem Bericht ermittelt wurde, (23 840 000 abzüglich 25,64 % =) 17 727 424 NOK. Wenn man vom Mittelwert ausgeht, betrugen die primären Kosten der Gemeinde für die 29 Gebäude 8 863 712 NOK.

(74)

Da die Überwachungsbehörde akzeptiert hat, dass der Staat Haslemoen Leir an die Gemeinde Våler zum Marktwert verkauft hat, akzeptiert sie auch, dass der Betrag von 8 863 712 NOK den primären Kosten der Gemeinde für die Gebäude entsprach und dass dies der erforderliche Indikator für den Marktwert war.

(75)

(76)

Der Gemeinde zufolge müsste die Überwachungsbehörde auch berücksichtigen, dass mögliche Bodenverunreinigungen und die Verpflichtung der Haslemoen AS, ein Jahr lang die kostenlose Nutzung des Schulgebäudes zu ermöglichen, preismindernd wirkten. Es lagen jedoch keine zum damaligen oder einem späteren Zeitpunkt erstellte Belege für diese mutmaßlichen Preisminderungen und kein Hinweis auf ihre mögliche Auswirkung auf den Preis vor.

(77)

Die Überwachungsbehörde schließt sich der Einschätzung an, dass wahrscheinlich Bodenverunreinigungen vorhanden sind, da das Gelände seit den 1950er Jahren zu militärischen Zwecken genutzt worden ist.

(78)

Die Überwachungsbehörde hat hierzu festgestellt, dass im ersten Agdestein-Bericht ausdrücklich auf mögliche Bodenverunreinigungen im inneren Camp durch unterirdische Treibstoff- und Öltanks hingewiesen wurde. Bei der Wertermittlung wurde dies jedoch nicht berücksichtigt. In der Alhaug-Bakke-Bewertung, die den Wert des inneren Camps auf 0 NOK schätzt, wurde auf die Möglichkeit von Bodenverunreinigungen und von Verunreinigungen durch Asbest in den Gebäuden hingewiesen, doch es wurden keine damit verbundenen Kosten spezifiziert.

(79)

Die Überwachungsbehörde erinnert daran, dass diese Berichte die Ausgangspunkte für die Einigung in der Mitte dienten. Somit ist davon auszugehen, dass jede Preisminderung und jedes negative Element in dem Bericht bei der Einigung in der Mitte berücksichtigt worden sind. Die Überwachungsbehörde sieht keinen Anlass für weitere Preisminderungen wegen irgendwelcher Elemente oder Umstände, die den am ersten Geschäft beteiligten Parteien bekannt waren. Es ist anzunehmen, dass bereits alle Auswirkungen bei der Berechnung des Mittelwertes als Grundlage für den Verkaufspreis berücksichtigt worden sind. Man kann davon ausgehen, dass ein Weiterverkauf zu einem Preis, der den primären Kosten entspricht, die gleichen preismindernden Elemente enthält.

(80)

In dem Vertrag zwischen dem Staat und der Gemeinde wurde ausdrücklich auf die Möglichkeit von Bodenverunreinigungen und auf das in der norwegischen Umweltschutzgesetzgebung verankerte Verursacherprinzip hingewiesen. Im nachfolgenden Vertrag zwischen der Gemeinde und der Haslemoen AS wurde auf diese Verpflichtung hingewiesen und erläutert, dass der Verkäufer, also der norwegische Staat, für die durch die militärischen Aktivitäten entstandenen Bodenverunreinigungen weiterhin haftbar bleibt. Insofern sieht die Überwachungsbehörde keinen Anlass für eine weitere Preisminderung wegen möglicher Verunreinigungen.

(81)

Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass das Recht der Gemeinde, das Schulgebäude ein Jahr lang kostenlos zu nutzen, eine neue Verpflichtung für den Käufer darstellte, die zuvor zwischen dem Staat und der Gemeinde nicht bestanden hatte. Somit ist dieses Element nicht in den Verkaufspreis auf der Grundlage des Mittelwertes eingegangen. Da jedoch keine Belege zu den wirtschaftlichen Folgen dieser Verpflichtung vorliegen, d. h. zu einem möglichen Verlust der Haslemoen AS, weil sie das Gebäude ein Jahr lang nicht vermieten konnte, kann die Überwachungsbehörde keinen entsprechenden Preisnachlass akzeptieren.

(82)

Die Verpflichtung betraf nur eins der Gebäude, und im Preis war bereits berücksichtigt worden, dass es wegen des Überangebots an verfügbaren Mietobjekten in der Region schwierig sein würde, alle Liegenschaften sofort zu vermieten. Darauf haben beide Gutachten hingewiesen. Zudem sollte die Gemeinde den auf das Gebäude entfallenden Anteil an Fixkosten und Heizkosten in diesem Zeitraum übernehmen. Die Überwachungsbehörde verweist darauf, dass sie, wie oben ausgeführt wurde, akzeptiert hat, dass die Gemeinde der Haslemoen AS den gleichen Mengenrabatt gewährte, den sie selbst beim Kauf des gesamten inneren Camps erhalten hat. Die Überwachungsbehörde hat keinen Wert für die vier Garagen angesetzt, die an die Haslemoen AS verkauft wurden und die zusammen mit anderen Gebäuden im inneren Camp bewertet worden sind, die von der Haslemoen AS nicht übernommen wurden. Deshalb geht die Überwachungsbehörde davon aus, dass mögliche Verluste durch die Nichtvermietung des Schulgebäudes für ein Jahr nach dem Kauf durch diese für die Haslemoen AS günstigen Bedingungen als ausgeglichen anzusehen sind.

(83)

Nach den obigen Ausführungen kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Verkauf der 29 Gebäude an die Haslemoen AS nicht nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers erfolgt ist. Die Gebäude wurden zu einem Preis unter dem Marktpreis verkauft, was bedeutet, dass damit staatliche Beihilfen in Höhe von 4 863 712 NOK verbunden sind. Deshalb wird die Überwachungsbehörde im Folgenden prüfen, ob der Verkauf der Gebäude die weiteren Kriterien nach Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen erfüllt.

(84)

Damit es sich um eine staatliche Beihilfe handelt, muss die Maßnahme vom Staat oder aus staatlichen Mitteln gewährt worden sein. Dies betrifft alle staatlichen Ebenen, auch die Gemeinden. Wie oben ausgeführt wurde, waren staatliche Mittel involviert, da die Gemeinde Våler die 29 Gebäude im inneren Camp zu einem Preis weit unter dem Marktpreis veräußert hat. Das Geschäft verschaffte der Haslemoen AS einen selektiven Vorteil, da es auf der Grundlage eines Vertrages abgewickelt wurde, bei dem sie die einzige Begünstigte war.

(85)

Aus der ständigen Rechtsprechung (27) zu diesen Bestimmungen ergibt sich, dass der Handel im EWR schon allein dadurch beeinflusst wird, dass eine Beihilfe die Stellung eines Unternehmens gegenüber anderen Wettbewerbern im EWR stärkt. Die Überwachungsbehörde weist darauf hin, dass die fraglichen Gebäude auf der Grundlage des Investorwertes, der sich auf die künftigen Mieteinnahmen stützt, bewertet und gekauft wurde. Eine Investition in Immobilien mit dem Ziel, diese an Unternehmen zu vermieten, ist als EWR-weite Aktivität anzusehen, an der in Norwegen Marktteilnehmer aus vielen EWR-Staaten beteiligt sind. Die Haslemoen AS als Begünstigte der besonderen Beihilfe ist laut norwegischem Unternehmensregister (28) im Hotel-, Motel- und Gaststättenbereich tätig. (29) Sie betreibt das Haslemoen Hotell im inneren Camp und vermietet Gebäude für ein Wohnheim an den norwegischen Staat. Bei all diesen Aktivitäten ist davon auszugehen, dass die Haslemoen AS mit ähnlichen Unternehmen in Norwegen und in anderen EWR-Staaten im Wettbewerb steht. Somit verzerrt die Maßnahme den Wettbewerb und beeinträchtigt den Handel zwischen Vertragspartnern.

(86)

Nach den obigen Feststellungen kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass beim Verkauf der 29 Gebäude an die Haslemoen AS eine staatliche Beihilfe in Höhe von 4 863 713 NOK gewährt wurde.

(87)

Nach Artikel 1 Absatz 3 in Teil I des Protokolls 3 muss die EFTA-Überwachungsbehörde so rechtzeitig über alle geplanten Beihilfen informiert werden, dass sie sich dazu äußern kann. Der betreffende Staat darf die beabsichtigten Maßnahmen erst dann durchführen, wenn die Überwachungsbehörde eine abschließende Entscheidung erlassen hat. Die norwegischen Behörden haben die Überwachungsbehörde nicht über den Verkauf der 29 Gebäude durch die Gemeinde Våler an die Haslemoen AS unterrichtet. Die Überwachungsbehörde stellt daher fest, dass die norwegischen Behörden ihre Verpflichtungen nach Artikel 1 Absatz 3 in Teil I des Protokolls 3 nicht eingehalten haben.

(88)

Die norwegischen Behörden haben keine Gründe dafür angeführt, aus denen die im Zusammenhang mit dem Verkauf gewährte staatliche Beihilfe als mit den Rechtsvorschriften vereinbar sein könnte.

(89)

Unter Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen fallende Unterstützungsmaßnahmen sind grundsätzlich nicht mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens vereinbar, sofern nicht eine der Ausnahmen nach Artikel 61 Absatz 2 oder 3 des Abkommens auf sie zutrifft.

(90)

Die Ausnahmeregelung nach Artikel 61 Absatz 2 gilt nicht für die fragliche Beihilfe, da sie nicht gewährt wurde, um eines der in diesem Absatz aufgeführten Ziele zu erreichen. Auch Artikel 61 Absatz 3 Buchstabe a und Artikel 61 Absatz 3 Buchstabe b EWR-Abkommen finden in diesem Fall keine Anwendung. Das Gebiet, in dem sich die Liegenschaften befinden, hat auch keinen Anspruch auf regionale Beihilfen im Sinne von Artikel 61 Absatz 3 Buchstabe c EWR-Abkommen.

(91)

Daher kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass die zu bewertende Transaktion mit den Bestimmungen des EWR-Abkommens bezüglicher staatlicher Beihilfen nicht zu begründen ist.

(92)

Da die der Haslemoen AS gewährte Beihilfe in Höhe von 4 863 713 NOK der Überwachungsbehörde nicht gemeldet wurde, stellt sie eine rechtswidrige Beihilfe im Sinne von Artikel 1 Buchstabe f in Teil II des Protokolls 3 des Überwachungsbehörde- und Gerichtshof-Abkommens dar. Nach Artikel 14 in Teil II des Protokolls 3 des Abkommens entscheidet die Überwachungsbehörde, dass rechtswidrige Beihilfen, die nicht mit den Regelungen im Rahmen des EWR-Abkommens für staatliche Beihilfen vereinbar sind, von den Begünstigten zurückzufordern sind.

(93)

Die Überwachungsbehörde kommt zu dem Schluss, dass die Rückzahlung in diesem Fall nicht gegen einen allgemeinen Grundsatz des EWR-Abkommens verstoßen würde und daher verlangt werden kann. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Aufhebung einer rechtswidrigen Beihilfe durch Rückforderung eine logische Konsequenz der Feststellung, dass mit der Gewährung der Beihilfe gegen Rechtsvorschriften verstoßen wurde. Somit kann die Rückforderung rechtswidriger staatlicher Beihilfen zur Wiederherstellung der vorherigen Situation grundsätzlich nicht als unverhältnismäßig hinsichtlich der nach Maßgabe des EWR-Abkommens durch staatliche Beihilfen angestrebten Ziele angesehen werden.

(94)

Durch die Rückzahlung der Beihilfe verliert der Empfänger den Vorteil, den er gegenüber seinen Mitbewerbern auf dem Markt besaß, und die Situation, die vor Gewährung der Beihilfe bestanden hat, wird wiederhergestellt (30). Aus dieser Funktion der Rückzahlung von Beihilfen folgt auch, dass, falls keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, die Überwachungsbehörde in der Regel ihr Ermessen nicht fehlerhaft ausübt, wenn sie den EFTA-Staat auffordert, die als rechtswidrige Beihilfen gewährten Beträge zurückzufordern, da sie damit nur die frühere Lage wiederherstellt. (31) Zudem darf ein beihilfebegünstigtes Unternehmen, da die Überwachung der staatlichen Beihilfen durch die Überwachungsbehörde nach Protokoll 3 des Überwachungs- und Gerichtshofsabkommens zwingend vorgeschrieben ist, auf die Ordnungsmäßigkeit der Beihilfe grundsätzlich nur dann vertrauen, wenn diese unter Beachtung des dort vorgesehenen Verfahrens gewährt wurde. (32) In diesem Fall liegen keine außergewöhnlichen Umstände vor, aufgrund derer die beihilfebegünstigte Gesellschaft berechtigterweise auf die Ordnungsmäßigkeit hätte vertrauen können.

(95)

Die rechtswidrig gewährte staatliche Beihilfe in Höhe von 4 863 713 NOK ist nach Artikel 14 Absatz 2 in Teil II des Protokolls 3 des Überwachungsbehörde- und Gerichtshof-Abkommens und nach Artikel 9 und Artikel 11 des Beschlusses der Überwachungsbehörde Nr. 195/04/KOL vom 14. Juli 2004 mit Zinsen zurückzuzahlen.

(96)

Die Überwachungsbehörde kommt zu dem Schluss, dass die norwegischen Behörden die fragliche Beihilfe rechtswidrig gewährt und damit gegen Teil I Artikel 1 Absatz 3 des Protokolls 3 verstoßen haben.

(97)

Die mit dem Verkauf der 29 Gebäude im inneren Camp von Haslemoen Leir verbundene staatliche Beihilfe ist mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens aus den oben ausgeführten Gründen unvereinbar. Sie ist mit Wirkung vom 22. Mai 2006, an dem der Verkaufsvertrag geschlossen wurde, zurückzufordern —