(1)

Mit Schreiben vom 10. September 2007 hat die Stichting Behoud Damplein Leidschendam (im Folgenden „Stiftung“), eine Stiftung, die 2006 zur Vertretung der Interessen der Anwohner des Damplein in Leidschendam (Gemeinde Leidschendam-Voorburg, Niederlande) gegründet worden war, bei der Kommission eine Beschwerde eingereicht über die mutmaßliche Gewährung einer staatlichen Beihilfe im Rahmen eines Immobilienprojekts, das die Gemeinde Leidschendam-Voorburg in Zusammenarbeit mit mehreren privaten Partnern initiiert hat.

(2)

Die Kommission leitete die Beschwerde mit Schreiben vom 12. Oktober 2007 zur Stellungnahme an die Niederlande weiter und bat dabei um Beantwortung einer Reihe von Fragen. Die Niederlande antworteten mit Schreiben vom 7. Dezember 2007. Mit Schreiben vom 25. April 2008, 12. September 2008, 14. August 2009, 12. Februar 2010 und 2. August 2011 ersuchte die Kommission die Niederlande um weitere Auskünfte. Die Niederlande antworteten mit Schreiben vom 30. Mai 2008, 7. November 2008, 30. Oktober 2009, 12. April 2010, 29. September 2011 und 3. Oktober 2011. Am 12. März 2010 fand ein Treffen zwischen Vertretern der Kommissionsdienststellen und der niederländischen Behörden statt. Daraufhin gingen bei der Kommission mit Schreiben vom 30. August 2010 ergänzende Informationen ein.

(3)

Die Kommission unterrichtete die Niederlande mit Schreiben vom 26. Januar 2012 über ihren Beschluss, das Verfahren nach Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (im Folgenden „AEUV“) in Bezug auf eine bestimmte Maßnahme im Rahmen des Immobilienprojekts einzuleiten. Der Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Mit dem Einleitungsbeschluss forderte die Kommission die Beteiligten auf, zu ihrer vorläufigen Würdigung der Maßnahme Stellung zu nehmen.

(4)

Mit Schreiben vom 18. April 2012 übermittelten die Niederlande — im Anschluss an eine zweimalige Verlängerung der Frist zur Einreichung von Stellungnahmen und an ein Treffen mit den Dienststellen der Kommission am 12. März 2012 im Beisein der von der Maßnahme Begünstigten — ihre Stellungnahme zum Einleitungsbeschluss.

(5)

Mit Schreiben vom 16. April 2012 übermittelte die Stiftung der Kommission ihre Stellungnahme zum Einleitungsbeschluss. Die nichtvertrauliche Fassung dieser Stellungnahme wurde am 16. Mai 2012 an die Niederlande weitergeleitet. Mit Schreiben vom 14. Juni 2012 übermittelten die Niederlande ihre Anmerkungen zur Stellungnahme der Stiftung.

(6)

Am 23. Januar 2013 erließ die Kommission einen endgültigen Beschluss, in dem sie feststellte, dass das streitige Immobilienprojekt staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV beinhaltet.

(7)

Die Niederlande, die Gemeinde Leidschendam-Voorburg und die Begünstigten Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV haben den Beschluss vom 23. Januar 2013 angefochten. Das Gericht hat den genannten Beschluss in einem Urteil vom 30. Juni 2015 aufgehoben. (3) Die Kommission musste die Maßnahme deshalb erneut prüfen und einen neuen Beschluss zu dem streitigen Immobilienprojekt erlassen.

(8)

Die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (im Folgenden „Gemeinde“) liegt in der Provinz Zuid-Holland in der Nähe von Den Haag (Niederlande).

(9)

Schouten-de Jong Bouwfonds (im Folgenden „SJB“) ist ein von den Unternehmen Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (im Folgenden „Schouten de Jong“) und Bouwfonds Ontwikkeling BV (im Folgenden „Bouwfonds“) für das streitige Immobilienprojekt gegründeter Kooperationsverband, der nach niederländischem Recht keine Rechtspersönlichkeit besitzt. (4)

(10)

Schouten de Jong hat seinen Sitz in Voorburg (Niederlande) und ist in der Entwicklung von Immobilienprojekten in den Niederlanden, insbesondere im Raum Leidschendam, tätig. 2011 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 60 Mio. EUR.

(11)

Bouwfonds, eine Tochtergesellschaft von Rabo Vastgoed, hat seinen Sitz in Delft (Niederlande). Das Unternehmen ist der größte Immobilienentwickler in den Niederlanden und einer der drei größten Akteure auf dem europäischen Immobilienmarkt. Bouwfonds ist in erster Linie in den Niederlanden, in Deutschland und in Frankreich tätig. 2011 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 1,6 Mrd. EUR.

(12)

Für die Erschließungsphase des streitigen Immobilienprojekts haben die Gemeinde und SJB eine öffentlich-private Partnerschaft (im Folgenden „ÖPP“) in Form einer vennootschap onder firma gegründet. Jeder Partner der ÖPP sollte 50 % der mit der Erschließungsphase des Projekts verbundenen Kosten und Risiken tragen. Die Beschlussfassung in der ÖPP sollte einstimmig erfolgen. Nach Angaben der niederländischen Behörden haften Schouten de Jong und Bouwfonds gesamtschuldnerisch dafür, dass SJB seine sich aus der ÖPP-Vereinbarung ergebenden Pflichten erfüllt. (5)

(13)

Am 6. April 2004 hat der Gemeinderat ein „Concept Grondexploitatie Masterplan Damcentrum“ (Konzept eines Generalplans für die Erschließung des Damzentrums) und ein „Concept Masterplan Damcentrum“ (Konzept eines Generalplans für das Damzentrum) verabschiedet und damit eine Rahmenvereinbarung für die Neugestaltung des Zentrums von Leidschendam (im Folgenden „Projekt Leidschendam-Zentrum“) festgelegt. (6) Das Projekt Leidschendam-Zentrum erstreckt sich auf ein Gebiet von rund 20,7 Hektar und umfasst den Abriss von etwa 280 Wohnungen, bei denen es sich vorrangig um Sozialwohnungen handelt, die Erneuerung des öffentlichen Raums und der öffentlichen Infrastruktur (Kanalisation, Straßenbeläge, Beleuchtung usw.), die Errichtung von rund 600 neuen Wohneinheiten, bei denen es sich sowohl um Sozialwohnungen als auch um Wohnungen des freien Marktes handelt, die Anlage von rund 3 000 Quadratmetern Geschäftsfläche (Ladenlokale) und einer zweistöckigen Tiefgarage sowie die Verlegung und den Neubau einer Schule. Das Projekt Leidschendam-Zentrum wurde in verschiedene Teilprojekte unterteilt; eines davon ist das Immobilienprojekt für den Damplein (im Folgenden „Projekt Damplein“).

(14)

Im Rahmen des Projekts Leidschendam-Zentrum schloss die Gemeinde am 9. September 2004 eine Kooperationsvereinbarung mit einer Reihe privater Projektentwickler, unter anderem mit SJB (im Folgenden „Kooperationsvereinbarung von 2004“). Die Kooperationsvereinbarung von 2004 sieht vor, dass die privaten Projektentwickler die im Rahmen der ihnen zugewiesenen spezifischen Planteile des Projekts Leidschendam-Zentrum jeweils geplanten Immobilien für eigene Rechnung und auf eigenes Risiko bauen und verkaufen.

(15)

Der Kooperationsvereinbarung von 2004 zufolge musste mit den Bauarbeiten begonnen werden, sobald das Grundstück bebauungsfähig (vgl. Erwägungsgrund 23) und die erforderlichen Baugenehmigungen erteilt waren. In Bezug auf den Bau der Wohnungen des freien Marktes durften die privaten Entwickler die Bauarbeiten jedoch aufschieben, bis 70 % dieser (unter Umständen in Verbindung mit Sozialwohnungen errichteten) Wohnungen des jeweiligen Teilstandorts vorverkauft waren (Artikel 7 Absatz 5 der Kooperationsvereinbarung von 2004, im Folgenden „70 %-Klausel“). Mit dieser in niederländischen Bauverträgen üblichen 70 %-Klausel soll das Risiko für die Projektentwickler beschränkt werden, dass sie Immobilien errichten, die möglicherweise nicht verkauft werden. In Bezug auf die Geschäftsfläche und die Tiefgarage sah die Vereinbarung jedoch nicht die Möglichkeit vor, den Bau aufzuschieben.

(16)

Gemäß der Kooperationsvereinbarung von 2004 und einer anderen am 22. November 2004 geschlossenen Projektvereinbarung (im Folgenden „SJB-Projektvereinbarung“) sollte SJB insgesamt 242 Wohnungen bauen, von denen 74 ursprünglich auf dem Damplein errichtet werden sollten. (7) SJB sollte ferner rund 2 400 Quadratmeter Geschäftsfläche auf dem Damplein und eine Tiefgarage bauen, in der es neben einem privaten Teil (75 Parkplätze) auch einen öffentlichen Teil (225 Parkplätze) geben sollte. Geschäftsfläche und Wohneinheiten sollten über der Tiefgarage gebaut werden.

(17)

Wie die niederländischen Behörden in ihren Schreiben ausdrücklich betonten, war die Gemeinde nicht an der Bauphase des Projekts beteiligt und trug kein Risiko in Bezug auf den Verkauf der Wohneinheiten und der Geschäftsfläche. Etwaige Gewinne aus dem Verkauf sollten direkt den privaten Entwicklern zugutekommen. Es ist zu unterscheiden zwischen der Bauphase und der sogenannten Erschließungsphase des Projekts, an der die Gemeinde über die ÖPP mit SJB beteiligt war und bei der sie 50 % des Risikos trug (siehe Erwägungsgrund 19).

(18)

Ehe die Bauarbeiten für die einzelnen Teile des Immobilienprojekts beginnen konnten, musste der Grund und Boden erworben, die öffentliche Infrastruktur neu angelegt und der Grund und Boden bebauungsfähig gemacht werden. Da für diese „Erschließungsphase“ des Projekts mit hohen Kosten (damals wurden die Kosten auf rund 30 Mio. EUR geschätzt) und einem erheblichen Risiko gerechnet wurde, beschloss die Gemeinde, für die Durchführung dieser Tätigkeiten eine ÖPP mit SJB einzugehen. (8) Dazu schlossen die Gemeinde und SJB am 22. November 2004 eine Erschließungs-/ÖPP-Vereinbarung (im Folgenden „Erschließungsvereinbarung“).

(19)

Im Gegenzug für diese Beteiligung an der Erschließungsphase des Projekts sollte SJB einen Teil der Einnahmen der ÖPP und die Entwicklungsrechte für Parzellen, die zuvor der Gemeinde zugewiesen worden waren, erhalten. (9) Der Erschließungsvereinbarung zufolge sollten sowohl die Gemeinde als auch SJB für die Durchführung der Erschließungsarbeiten einen direkten finanziellen Beitrag an die ÖPP leisten. (10) Die Erschließungsvereinbarung sieht ferner vor, dass die Gemeinde und SJB je 50 % der Kosten und Risiken der Erschließungsphase zu tragen hätten (Artikel 4 Absatz 1 der Erschließungsvereinbarung) und dass die sich aus der Erschließung letztlich ergebenden Einnahmen/Verluste nach den Vorgaben der Kooperationsvereinbarung von 2004 verteilt würden (Artikel 14 Absatz 3). Danach sollte ein negatives bzw. ein positives Ergebnis bis 1 Mio. EUR am Ende der Erschließungsphase zu gleichen Teilen auf die Gemeinde und SJB aufgeteilt werden, während der über 1 Mio. EUR hinausgehende Teil eines positiven Ergebnisses auf die Gemeinde, SJB und die anderen an der Bauphase des Immobilienprojekts teilnehmenden privaten Partner aufgeteilt werden sollte (Artikel 10 Absatz 9 der Kooperationsvereinbarung von 2004).

(20)

Die Erschließungsphase umfasste neben der Gewährleistung der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks auch den Bau, die vorübergehende Bewirtschaftung und den Weiterverkauf des öffentlichen Teils der Tiefgarage sowie den Neubau der Schule (Artikel 4 der Erschließungsvereinbarung). In diesem Zusammenhang hatte die ÖPP mit SJB vereinbart, dass SJB die öffentliche Tiefgarage, die als mit dem privaten Teil der Tiefgarage fest verbunden betrachtet wurde, bauen würde (Artikel 9 der Erschließungsvereinbarung); dafür sollte SJB von der ÖPP einen Höchstbetrag von rund 4,6 Mio. EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2003) erhalten (Artikel 6 der SJB-Projektvereinbarung). Der Bau des privaten Teils der Tiefgarage sollte von SJB selbst finanziert werden. Die ÖPP hatte die Absicht, die gesamte Tiefgarage an einen Dritten zu verkaufen; die Einnahmen aus diesem Verkauf sollten an die ÖPP gehen, die sie auf die Gemeinde und SJB aufteilen sollte.

(21)

Die ÖPP sollte schließlich auch einen 50 %igen Beitrag zu den Kosten für den Neubau der Schule in einem anderen Planteil des Projekts Leidschendam-Zentrum leisten. Die verbleibenden 50 % sollten direkt von der Gemeinde finanziert werden (Artikel 8 der Erschließungsvereinbarung).

(22)

Aus den Erwägungsgründen 18 bis 21 geht hervor, dass die Kosten für die Erschließungsphase des Projekts hauptsächlich die Kosten für den Erwerb des Grund und Bodens, soweit dieser noch nicht Eigentum der Gemeinde war, die Kosten für die Gewährleistung der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks, die Kosten für den öffentlichen Teil der Tiefgarage und 50 % der Kosten für den Neubau der Schule umfassten.

(23)

Während der Erschließungsphase sollte die ÖPP erstens — und hauptsächlich — Einnahmen aus dem Verkauf des von der ÖPP bebauungsfähig gemachten Grundstücks an private Projektwickler, darunter SJB, erzielen. Jeder Projektentwickler musste den ihm zugewiesenen Teil des Grundstücks erwerben, um Wohnungen und Geschäftsfläche zu errichten. Die Grundstückspreise sind in Artikel 10 und in Anlage 3a der Kooperationsvereinbarung von 2004 festgesetzt. In der Kooperationsvereinbarung von 2004 heißt es ausdrücklich, dass es sich bei diesen Preisen um Mindestpreise handelt, die erhöht werden können, wenn eine größere Bodenfläche realisiert würde als geplant. Diese Preise basieren auf dem Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen vom 11. März 2003, in dem die Preise als marktüblich bezeichnet wurden. Die Grundstückspreise waren zu entrichten, sobald der jeweilige private Entwickler die erforderlichen Baugenehmigungen erhalten hatte, spätestens aber bei der Übertragung des Eigentums an den jeweiligen Grundstücksteilen (Artikel 10 Absatz 5 der Kooperationsvereinbarung von 2004).

(24)

Der Preis des von der ÖPP für das gesamte Projekt Leidschendam-Zentrum an SJB verkauften Grundstücks wurde auf mindestens 18,5 Mio. EUR festgesetzt (zu Preisen vom 1. Januar 2003). Der Preis für das von der ÖPP an SJB verkaufte Grundstück des Planteils Damplein wurde auf mindestens 7,2 Mio. EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2003) festgesetzt; dieser Betrag sollte bis zur Leistung der Zahlung jährlich mit 2,5 % indexiert werden.

(25)

Zweitens sollte die ÖPP ergänzende Einnahmen dadurch erzielen, dass sie allen privaten Projektentwicklern nach Artikel 10 Absatz 3 der Kooperationsvereinbarung von 2004 einen Erschließungsbeitrag und einen Qualitätsbeitrag in Rechnung stellte. (11) Diese Beiträge wurden auf der Grundlage der Anzahl der Wohneinheiten berechnet, die der private Projektentwickler zu errichten hatte, und konnten in Abhängigkeit von der Anzahl der tatsächlich gebauten Einheiten erhöht oder gesenkt werden. Die Beiträge waren bis spätestens 1. Juli 2004 zu entrichten, und zwar in Form einer einmaligen Zahlung für alle von dem jeweiligen privaten Entwickler im Rahmen des Projekts Leidschendam-Zentrum gebauten Wohneinheiten.

(26)

Für alle Wohneinheiten, die SJB im Plangebiet Leidschendam-Zentrum bauen sollte, wurde der Erschließungsbeitrag auf insgesamt rund 1,1 Mio. EUR und der Qualitätsbeitrag auf rund 0,9 Mio. EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2003) festgesetzt; diese Beträge sollten bis zur Leistung der Zahlung jährlich mit 2,5 % indexiert werden. Die endgültige Höhe des Erschließungsbeitrags und des Qualitätsbeitrags sollten von der Anzahl der tatsächlich gebauten Wohneinheiten abhängen.

(27)

Für den Fall, dass die Baugenehmigungen nicht innerhalb der vorgesehenen Frist erteilt würden, ist in Artikel 6 Absatz 6 (12) der Kooperationsvereinbarung von 2004 festgelegt, dass die Vereinbarungspartner weitere einschlägige Vereinbarungen treffen (etwa über die Berechnung der Grundstückspreise und die Zeitpunkte, an denen diese zu entrichten sind), die dem Inhalt der Kooperationsvereinbarung bzw. der bilateralen Vereinbarungen möglichst weitgehend entsprechen.

(28)

Ferner ist in Artikel 16 der Kooperationsvereinbarung von 2004 festgelegt, dass die Kooperationsvereinbarung bzw. die bilateralen Vereinbarungen nur unter den genannten besonderen Umständen teilweise oder ganz beendet werden können. Einer dieser Umstände ist ein unvorhergesehener Umstand im Sinne des Artikels 6:258 BW (Burgerlijk Wetboek — Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch): Wenn einer der Partner dann der Auffassung ist, dass die anderen Partner die unveränderte Beibehaltung der Vereinbarung von ihm nicht erwarten können, müssen die Partner Verhandlungen aufnehmen, um für beide Seiten annehmbare Bedingungen zu vereinbaren.

(29)

Nach Artikel 18 der Kooperationsvereinbarung von 2004 sind etwaige Streitigkeiten über die Kooperationsvereinbarung bzw. die bilateralen Vereinbarungen nach Möglichkeit einvernehmlich zwischen den Partnern beizulegen. Ist dies nicht möglich, so ist der Streitfall nach den Regeln des niederländischen Instituts für das Schiedsgerichtswesen in Rotterdam einem Schiedsrichter vorzulegen. Ort des Schiedsverfahrens ist Den Haag.

(30)

Der Planung vom März 2004 zufolge sollten die Bauarbeiten am Damplein ursprünglich im November 2005 beginnen. Infolge einer Reihe nationaler Rechtssachen wurden die von SJB für den Beginn der Bauarbeiten benötigten Genehmigungen jedoch erst im November 2008 erteilt.

(31)

SJB hatte im Februar 2007 mit dem Vorverkauf der Wohneinheiten begonnen, konnte aufgrund von Schwierigkeiten beim Verkauf aber schließlich nur 20 der 67 geplanten Wohneinheiten vorverkaufen. Aufgrund der Verzögerungen bei der Erteilung der erforderlichen Baugenehmigungen wurden die Vorverkaufsverträge im September 2008 annulliert, sodass keine der von SJB am Damplein zu bauenden Wohneinheiten vorverkauft war, als SJB im November desselben Jahres schließlich die Genehmigungen erhielt, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Inzwischen hatte die Finanzkrise begonnen, die insbesondere den niederländischen Immobilienmarkt traf.

(32)

Vor diesem Hintergrund teilte SJB der Gemeinde mit, dass es nicht mit den Bauarbeiten beginnen werde. Dabei berief SJB sich auf eine Bestimmung in der Kooperationsvereinbarung von 2004, der zufolge der Bau der Wohneinheiten aufgeschoben werden durfte, wenn weniger als 70 % der Einheiten verkauft waren.

(33)

SJB verwies in diesem Zusammenhang auf die Kooperationsvereinbarung von 2004, insbesondere auf Artikel 6 Absatz 6, der vorsieht, dass die Vereinbarungspartner weitere Vereinbarungen über den Preis und die Zahlungsfristen treffen können, wenn die Baugenehmigungen nicht innerhalb der vorgesehenen Frist erteilt werden. Da die Genehmigungen erst drei Jahre nach dem geplanten Datum erteilt wurden, war SJB der Auffassung, dass es nicht dazu verpflichtet werden konnte, die Kooperationsvereinbarung unverändert fortzusetzen. Die Partner haben daher beschlossen, über die ursprünglichen Regelungen neu zu verhandeln.

(34)

Im Herbst 2008 bot SJB der ÖPP an, für das Grundstück am Damplein anstelle der ursprünglich vereinbarten 7,2 Mio. EUR (in Preisen vom 1. Januar 2003) 4 Mio. EUR zu zahlen und im April 2009 unabhängig von der Anzahl der vorverkauften Wohneinheiten mit den Bauarbeiten zu beginnen. Im Gegenzug zu dieser Preissenkung war SJB bereit, auf die Geltendmachung der in der Kooperationsvereinbarung von 2004 vorgesehenen 70 %-Klausel und auf einen Ersatz des Schadens, der ihm dadurch entstanden war, dass die Baugenehmigungen mit einer dreijährigen Verzögerung erteilt worden waren, zu verzichten. SJB schlug ferner vor, einen Investor zu kontaktieren, der sich zum Erwerb der unverkauften Wohneinheiten verpflichten würde. Nach Angaben der niederländischen Behörden führte dies zu einem Preis, der niedriger war als der, der bei direktem Verkauf an Privatpersonen erzielt worden wäre.

(35)

Am 18. Dezember 2008 schlossen ÖPP und SJB eine grundsätzliche Vereinbarung über die Preissenkung; ehe diese jedoch dem Gemeinderat zur Genehmigung vorgelegt wurde, beauftragte die Gemeinde einen unabhängigen Sachverständigen mit der Beurteilung der Marktkonformität des von SJB berechneten Preises. In seinem Gutachten vom 11. Februar 2009 nannte der Sachverständige auf der Grundlage der Restwertmethode für das Grundstück am Damplein einen marktüblichen Preis von 4 Mio. EUR im Jahr 2010 (in Preisen vom 1. Januar 2010). Dabei berücksichtigte er die Tatsache, dass SJB sich dazu verpflichtet hatte, die nicht verkauften Wohneinheiten an einen Investor zu verkaufen und einer Verringerung seiner ursprünglichen Gewinn- und Risikomarge von 5 % auf 2 % zugestimmt hatte. Der Verringerung des Erschließungsbeitrags und des Qualitätsbeitrags trug der Sachverständige in seinem Gutachten nicht Rechnung.

(36)

Angesichts dieses Gutachtens und des Umstands, dass die Gemeinde nach Angaben der niederländischen Behörden weitere Verzögerungen befürchtete und ein möglichst rascher Beginn mit der Bauphase ihrer Ansicht nach von allgemeinem Interesse war, beschloss der Gemeinderat auf seiner Sitzung vom 10. März 2009, dass die ÖPP sich mit einer Senkung des Preises und der Beiträge für das Grundstück am Damplein, die ursprünglich im Jahr 2004 mit SJB vereinbart worden waren, einverstanden erklären sollte. In einem Vorschlag der Gemeinde vom 18. Februar 2009, der den Gemeinderatsmitgliedern zugesandt wurde, ist von einer Senkung des Grundstückspreises sowie des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags die Rede. Diesem Vorschlag zufolge würde die Erschließungsphase, für die die Erreichung der Gewinnschwelle veranschlagt worden war, durch die Senkung verlustträchtig werden. In dem Vorschlag wird die Gemeinde aufgefordert, für 50 % der Verluste die erforderlichen Rückstellungen zu bilden. Ferner heißt es in dem Vorschlag, dass SJB aufgrund der Finanzkrise die für die Entwicklung des Dampleins erforderlichen Finanzmittel nicht aufnehmen konnte.

(37)

Am 1. März 2010 schlossen die Gemeinde, die ÖPP und SJB eine Vereinbarung (im Folgenden „ergänzende Vereinbarung“), in der die Preissenkung festgelegt wurde. Mit dieser Vereinbarung wurden die Kooperationsvereinbarung von 2004, die SJB-Projektvereinbarung und die Erschließungsvereinbarung geändert. In Artikel 2.1.2 Absatz 1 Ziffer i der ergänzenden Vereinbarung wurde der Preis für das an SJB zu verkaufende Grundstück am Damplein — entgegen der Vereinbarung in der Kooperationsvereinbarung von 2004 — auf 4 Mio. EUR festgesetzt. Nach Artikel 2.1.2 Absatz 1 Ziffer ii der ergänzenden Vereinbarung sollten der ursprünglich vereinbarte Erschließungs- und Qualitätsbeitrag wegfallen. Unter der vorgenannten Ziffer ii wird nicht speziell auf das Grundstück am Damplein Bezug genommen. (13)

(38)

Der ergänzenden Vereinbarung ist ferner zu entnehmen, dass SJB am 7. Juli 2009 mit den Bauarbeiten am Damplein begonnen und sich zu deren unterbrechungsfreier Durchführung verpflichtet hatte. Die Arbeiten waren im Dezember 2011 fertigzustellen. Bei verspäteter Übergabe hatte SJB einen Teil der Preisverringerung zurückzuzahlen. Die Bereitstellung des Grundstücks sollte spätestens Mitte März 2010 und die Zahlung spätestens am Tag der Bereitstellung erfolgen.

(39)

Zudem schlossen ÖPP und SJB am 13. Juli 2009 eine weitere Vereinbarung in Bezug auf die öffentliche Tiefgarage. (14) Dieser Vereinbarung zufolge sollte SJB im zweiten Quartal 2009 mit den Bauarbeiten für die öffentliche Tiefgarage beginnen und sie innerhalb einer vereinbarten Frist durchführen. Die ÖPP sollte SJB für den Bau der öffentlichen Tiefgarage 5,4 Mio. EUR (in Preisen vom 1. April 2009) zahlen. (15) Dieser Betrag sollte bis zur Übergabe fest sein und nicht indexiert werden.

(40)

Am 15. Januar 2010 schlossen SJB und Wooninvest Projecten BV, ein mit einem der Projektentwickler, die die Kooperationsvereinbarung von 2004 unterzeichnet hatten, verbundenes Unternehmen, einen Kauf-/Werkvertrag für den Erwerb von 43 Wohneinheiten, die Wooninvest an Privatpersonen vermieten sollte. Für den Fall, dass SJB vor dem 29. Januar 2010 einen privaten Käufer für eine Reihe dieser Wohneinheiten finden sollte, vereinbarten die Partner, dass die jeweiligen Einheiten nicht an Wooninvest verkauft würden. Im Vertrag wurde ferner festgelegt, dass SJB im Zeitraum vom 29. Januar 2010 bis zur Übergabe der Wohnungen an Wooninvest die an Wooninvest verkauften Wohnungen unter den Bedingungen zurückkaufen kann, unter denen die Wohnungen an Wooninvest verkauft wurden, zuzüglich eines Ausgleichs für die Wooninvest entstandenen Kosten und zuzüglich Zinsen in Höhe von 6 % pro Jahr für den Zeitraum zwischen der Zahlung von Wooninvest an SJB und dem Datum, an dem Wooninvest die Wohnungen wieder SJB übergibt (Artikel 24).

(41)

Mit dem Einleitungsbeschluss hat die Kommission das förmliche Prüfverfahren nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV eingeleitet, da die rückwirkende Senkung des Grundstückspreises und der Erlass des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags durch die ÖPP zugunsten von SJB (im Folgenden „streitige Maßnahmen“) möglicherweise eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV beinhalten könnten und die Kommission Zweifel an deren Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt hatte.

(42)

Insbesondere hielt die Kommission es für unwahrscheinlich, dass ein hypothetischer privater Verkäufer in einer Situation, die mit der der Gemeinde vergleichbar war, derselben Preissenkung und demselben Erlass der Beiträge zugestimmt hätte, so wie es nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers erforderlich ist. Durch die rückwirkende Senkung des Preises für das an SJB verkaufte Grundstück beschloss die ÖPP, und damit die Gemeinde, das Risiko eines rückläufigen Immobilienmarktes zu tragen. Dieses Verhalten steht im Widerspruch zu der Erklärung der niederländischen Behörden, dass die Bauphase des Projekts in vollem Umfang auf Risiko und Rechnung der privaten Projektentwickler, zu denen auch SJB gehört, gehe. Da die ÖPP als Verkäuferin des Grundstücks an dieser Phase des Projekts nicht finanziell beteiligt war, bestand kein Grund für die Annahme, dass ein hypothetischer privater Verkäufer in einer mit der Situation der Gemeinde vergleichbaren Situation akzeptiert hätte, den vereinbarten Kaufpreis für ein Grundstück rückwirkend zu senken, weil der Käufer Schwierigkeiten hatte, die dort geplanten Wohneinheiten zu verkaufen. Auch der Erlass des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags schien nicht mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers im Einklang zu stehen, da es unwahrscheinlich war, dass ein privater Investor ohne jede Gegenleistung einen vereinbarten Beitrag zu seinen Kosten rückwirkend erlassen hätte.

(43)

Schließlich hatte die Kommission Zweifel, dass die streitigen Maßnahmen unter eine der Ausnahmen des Artikels 107 AEUV fallen.

(44)

Mit Schreiben vom 18. April 2012 nahmen die Niederlande zum Einleitungsbeschluss der Kommission Stellung.

(45)

Die Niederlande machten geltend, dass die Gemeinde, im Gegensatz zu dem, was nach Artikel 2.1.2 der ergänzenden Vereinbarung anzunehmen sei, den in der Kooperationsvereinbarung von 2004 ursprünglich vereinbarten Erschließungs- und Qualitätsbeitrag nicht vollständig erlassen habe, sondern lediglich auf die Beiträge verzichtet habe, die SJB für die am Damplein zu errichtenden Wohneinheiten hätte entrichten müssen. Nach Angaben der Niederlande beliefen sich diese Beiträge auf insgesamt 511 544 EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2003, was zum 1. Januar 2010 einem Gesamtbetrag von 719 400 EUR entsprochen habe). Zur Stützung dieser Aussage verwiesen die Niederlande auf einen Vorschlag, den die Gemeinde dem Gemeinderat am 18. Februar 2009 unterbreitet hatte, und auf ein der Kooperationsvereinbarung von 2004 beigefügtes Bauprogramm, in dem Damplein ein Erschließungs- und Qualitätsbeitrag von 511 544 EUR zugewiesen wird.

(46)

Ferner teilten die Niederlande der Kommission mit, dass im Rahmen der ÖPP bereits in den Jahren 2006 und 2008 über Preissenkungen für SJB beraten worden sei. Im Jahr 2006 habe die ÖPP offenbar beschlossen, den Grundstückspreis für die Geschäftsfläche zu senken, da weniger Geschäftsfläche realisiert werden konnte als ursprünglich geplant, und im Jahr 2008 habe die ÖPP offenbar beschlossen, SJB für die bei der Erteilung der Baugenehmigung entstandene Verzögerung einen Ausgleich zu gewähren. Diese Ermäßigungen sollten unter der Bedingung gewährt werden, dass SJB bis zum 1. Oktober 2008 eine gültige Baugenehmigung erhielt. Da dies nicht der Fall gewesen sei, hätten die Partner beschlossen, erneut über die Ermäßigung zu verhandeln. Nach Angaben der niederländischen Behörden berechnen sich die Ermäßigung des Preises für das Grundstück am Damplein und die erlassenen Beiträge wie in Tabelle 1 angegeben.

Tabelle 1

Von den Niederlanden vorgelegte Berechnung der Preissenkung und der erlassenen Beiträge

(47)

Nach Ansicht der Niederlande stellen die streitigen Maßnahmen keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar. Die niederländischen Behörden vertreten im Wesentlichen die Auffassung, dass die streitigen Maßnahmen SJB keinen Vorteil verschafft haben, den es unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte.

(48)

Nach Ansicht der niederländischen Behörden hat die Gemeinde im Einklang mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers gehandelt, da die Nichtdurchführung des Projekts Damplein sich auf das gesamte Projekt Leidschendam-Zentrum ausgewirkt und der Gemeinde sowohl direkten als auch indirekten Schaden zugefügt hätte.

(49)

Erstens sei die Gemeinde bei der Berechnung des direkten Schadens davon ausgegangen, dass SJB ohne die ergänzende Vereinbarung mindestens zwei Jahre gebraucht hätte, um während der Krise 70 % der Wohneinheiten zu verkaufen und mit den Bauarbeiten zu beginnen. Die Gemeinde habe den direkten Schaden, der sich für die ÖPP aus einer weiteren Verzögerung um zwei Jahre ergeben hätte, mit 2,85 Mio. EUR veranschlagt, von denen 50 % für Rechnung der Gemeinde gegangen wären. Ferner habe sie die sich allein aus der Instandhaltung des benachteiligten Gebiets ergebenden zusätzlichen direkten Kosten für die Gemeinde auf 50 000 EUR geschätzt (vgl. Tabelle 2).

Tabelle 2

Berechnung des direkten Schadens durch die Niederlande

(50)

Ferner machten die Niederlande geltend, dass der Gemeinde durch eine derartige Verzögerung aufgrund folgender Faktoren ein indirekter Schaden entstanden wäre: weitere negative Entwicklung des öffentlichen Raums, Verlust an Vertrauen in das Gebiet seitens der Anwohner und künftigen Immobilienkäufer, Kosten für die Änderung des Verwendungszwecks von Ladenlokalen, Schadenersatzforderungen von Unternehmen, Kosten für Instandhaltung und Änderungen der Pläne für die übrigen Planteile. Eine derartige Verzögerung hätte auch das Ende für die Einkaufsmöglichkeiten im Entwicklungsgebiet bedeuten können, die zur Lebensqualität in dem gesamten Gebiet beitrügen. Bereits vor Beginn des Projekts hätten rund 23 % der Geschäfte leer gestanden. 2010 seien 27 % der Geschäfte ungenutzt gewesen. Ohne die erforderliche Wiederbelebung hätte sich die negative Entwicklung der Gegend fortgesetzt.

(51)

Nach Auffassung der Niederlande hat die Gemeinde daher wie ein marktwirtschaftlich handelnder privater Kapitalgeber gehandelt, als sie den Finanzprognosen Rechnung trug und in ihrem eigenen Interesse versuchte, den direkten und indirekten Schaden, der sich durch eine weitere Verzögerung des Projekts ergeben hätte, zu beschränken. Zugleich habe sie die Gewissheit erhalten, dass die Bauarbeiten am Damplein ausgeführt würden.

(52)

Zweitens führten die Niederlande aus, dass die Gemeinde wie ein privater Kapitalgeber gehandelt habe, indem sie die streitigen Maßnahmen im Gegenzug für die Zusage von SJB gewährt habe, auf die Geltendmachung der 70 %-Klausel zu verzichten. Die Tatsache, dass SJB die 70 %-Klausel nicht länger geltend machen konnte, habe sich auf die Annahmen ausgewirkt, die bei der ursprünglichen Bewertung des Grundstücks im Jahr 2003 und dem in der Kooperationsvereinbarung von 2004 vereinbarten Preis zugrunde gelegt worden seien. Nach Angaben der Niederlande waren die Senkung des Grundstücksverkaufspreises und der Erlass der Beiträge der Preis, den die Gemeinde für die Bereitschaft von SJB, auf sein Recht, die 70 %-Klausel geltend zu machen, zu verzichten, zu zahlen hatte. Ohne die ergänzende Vereinbarung hätte SJB nicht mit den Bauarbeiten am Damplein begonnen.

(53)

Sollte die Kommission zu dem Ergebnis gelangen, dass die streitigen Maßnahmen staatliche Beihilfen bilden, so wären diese nach Auffassung der niederländischen Behörden nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar.

(54)

Nach Angaben der Niederlande verfolgte die Gemeinde mit der Durchführung dieses Projekts ein Ziel von allgemeinem Interesse. Da ein großer Teil des Damplein brach gelegen und die Gegend sich negativ entwickelt habe, sei der Beginn der Bauarbeiten nach Auffassung der Gemeinde nicht nur für die Entwicklung des Damplein, sondern für das gesamte Zentrum von Leidschendam von entscheidender Bedeutung gewesen. Insbesondere die Verzögerung beim Bau der Tiefgarage hätte die Verwirklichung der übrigen Planteile gefährden können.

(55)

Nach Ansicht der Niederlande trägt die Neubelebung des Zentrums von Leidschendam zum Ziel des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts bei, das in den Artikeln 3 und 174 AEUV angeführt wird. Bei der Neugestaltung des Zentrums werde der knappe Raum in effizienter Weise für neue Wohnungen, Einkaufsmöglichkeiten und eine Tiefgarage in Leidschendam genutzt und durch die Verbesserung der öffentlichen Infrastruktur werde ein Beitrag zum Zusammenhalt des gesamten Zentrums geleistet.

(56)

Nach Angaben der Niederlande konnte SJB wegen der 70 %-Klausel in der Kooperationsvereinbarung von 2004 nicht verpflichtet werden, mit den Bauarbeiten am Damplein zu beginnen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem SJB eine gültige Baugenehmigung erhalten habe, sei der niederländische Immobilienmarkt durch die Kreditkrise beeinträchtigt worden, sodass die Wahrscheinlichkeit, dass SJB 70 % der Wohnungen des freien Marktes rasch würde verkaufen können, noch geringer geworden sei. Die Kooperationsvereinbarung von 2004 sei daher neu ausgehandelt worden, da der Beginn der Bauarbeiten am Damplein für die Gemeinde außerordentlich wichtig gewesen sei. Die ergänzende Vereinbarung sei für die Gemeinde daher geeignet und erforderlich gewesen, um ihr Ziel einer Wiederbelebung des Damplein zu verwirklichen.

(57)

Damit die Bauarbeiten unverzüglich beginnen konnten, musste SJB auf sein Recht der Geltendmachung der 70 %-Klausel verzichten und auf die Gefahr hin, die Wohnungen möglicherweise nicht verkaufen zu können, mit dem Bau beginnen. Deshalb habe SJB den zuvor vereinbarten Preis neu berechnet. Diese Berechnung sei anschließend von einem unabhängigen Sachverständigen geprüft worden, der den vereinbarten Preis für marktüblich hielt.

(58)

Der Umstand, dass der Preis von einem unabhängigen Sachverständigen als marktüblich bezeichnet wurde, belegt nach Angaben der Niederlande, dass die Preissenkung angemessen ist. Dies beinhalte auch, dass keine Überkompensierung zugunsten von SJB vorgelegen habe. Die Preissenkung sei der Preis gewesen, den die Gemeinde für die Bereitschaft von SJB, auf sein Recht, die 70 %-Klausel geltend zu machen, zu verzichten, zu zahlen hatte. Ohne die ergänzende Vereinbarung hätte SJB nicht mit den Bauarbeiten am Damplein begonnen.

(59)

Durch seine Teilnahme an der ÖPP werde SJB ferner 50 % der mit der Erschließung verbundenen Risiken und Kosten selbst tragen und damit einen Beitrag zur vereinbarten Senkung des Verkaufspreises leisten. Um in Bezug auf die Erschließung die Gewinnschwelle zu erreichen, sei beschlossen worden, dass SJB einen Beitrag von 2,6 Mio. EUR zur ÖPP zu leisten habe (Punkt 5.2.1 des Generalplans für die Erschließung des Damzentrums), und da die ÖPP 50 % der Kosten für die Schule getragen habe, seien 25 % davon zulasten von SJB gegangen (0,7 Mio. EUR).

(60)

Schließlich beziehe sich die rückwirkende Preissenkung nach Angaben der Niederlande auf den Bau von 67 Wohneinheiten und 14 Geschäftsräumen, die zu Preisen verkauft werden sollen, welche von einem unabhängigen Sachverständigen als marktüblich bezeichnet worden seien. Daher sei die Verfälschung des Wettbewerbs sehr lokaler Art und falle weniger schwer ins Gewicht als die positiven Auswirkungen der Durchführung des Projekts.

(61)

Nur die Stiftung hat zum Einleitungsbeschluss Stellung genommen. Die Stiftung begrüßt den Einleitungsbeschluss, vertritt aber die Auffassung, dass die darin beschriebenen streitigen Maßnahmen Teil einer wesentlich umfangreicheren Fördermaßnahme seien, und verweist in diesem Zusammenhang auf ihre Beschwerde und ergänzenden Ausführungen. Insbesondere verweist die Stiftung auf die mutmaßliche kostenlose Übertragung von Grund und Boden durch die Gemeinde an die ÖPP.

(62)

Nach Auffassung der Stiftung ist die Verzögerung des Projekts nicht auf die nationalen Rechtssachen zurückzuführen gewesen, und der Verkauf der Wohnungen am Damplein sei nicht durch die Finanzkrise verzögert worden. Nach Angaben der Stiftung bestand bereits zu Beginn des Projekts im Jahr 2004 keine Marktnachfrage nach der am Damplein angebotenen Art von Wohnungen.

(63)

Der Stiftung zufolge wurde das Grundstück weder im Jahr 2003 noch im Jahr 2009 von einem unabhängigen Sachverständigen bewertet.

(64)

Die Niederlande machten geltend, dass die Gestaltung des Projekts durch die Gemeinde transparent und in dem am 6. April 2004 genehmigten „Konzept eines Generalplans für das Damzentrum“ beschrieben worden sei. Nur finanziell sensible Vereinbarungen bzw. Teile davon seien geheim gehalten worden.

(65)

In Bezug auf die kostenlose Übertragung von Grund und Boden der Gemeinde auf die ÖPP erläuterte die Gemeinde, dass diese nicht Gegenstand des Einleitungsbeschlusses sei, und verwies auf die Angaben, die sie der Kommission 2009 übermittelt habe und in denen sie erklärt habe, dass die Übertragung nicht kostenlos erfolgt sei, da die ÖPP im Gegenzug Dienstleistungen erbracht habe. In ihren früheren Stellungnahmen hatte die Gemeinde geltend gemacht, dass die von der ÖPP durchgeführten Arbeiten eigentlich von der Gemeinde zu tragen gewesen wären.

(66)

Nach Ansicht der niederländischen Behörden haben sowohl die verschiedenen von der Stiftung eingeleiteten Rechtsverfahren, die viel negative Publizität für das Projekt mit sich gebracht hätten, als auch die Kreditkrise einen negativen Einfluss auf den Verkauf der Wohnungen am Damplein ausgeübt. Als im Jahr 2007 der anfängliche Verkauf begann, sei jedoch nahezu ein Drittel der Wohneinheiten verkauft worden. Diese Verkaufsvereinbarungen seien später wegen der verzögerten Erteilung der erforderlichen Baugenehmigungen annulliert worden. Infolgedessen könne der Schluss gezogen werden, dass zu Beginn des Projekts sehr wohl Nachfrage nach diesen Wohnungen bestanden habe.

(67)

Die niederländischen Behörden verweisen zudem darauf, dass die unabhängigen Experten von der Gemeinde bestellt worden seien, die kein Interesse an einem niedrigen Grundstückspreis gehabt habe.

(68)

In Artikel 107 Absatz 1 AEUV heißt es: „[S]taatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, [sind] mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen.“

(69)

Erstens ist unstreitig, dass SJB sowie Schouten de Jong und Bouwfonds, die Mitglieder des Kooperationsverbands, Unternehmen im Sinne dieser Bestimmung sind, da sie — so wie im Einleitungsbeschluss festgestellt — durch das Angebot von Gütern und Dienstleistungen auf dem Markt wirtschaftliche Tätigkeiten ausüben.

(70)

Zweitens wurden die streitigen Maßnahmen durch die ÖPP gewährt, d. h. mit der erforderlichen Zustimmung der Gemeinde, die einen 50 %igen Anteil an der ÖPP hält. Da die Beschlüsse der ÖPP einstimmig gefasst werden und die Maßnahmen nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Gemeinderats hätten beschlossen werden können, ist der Beschluss der ÖPP, die streitigen Maßnahmen zu gewähren, dem Staat zuzurechnen. Hätte die Gemeinde den streitigen Maßnahmen nicht zugestimmt, wäre das sich für sie aus der Beteiligung an der ÖPP ergebende finanzielle Risiko zudem entsprechend geringer gewesen. Die Preissenkung und der Erlass der Beiträge mit Zustimmung der ÖPP stellen somit eine Mindereinnahme an staatlichen Mitteln dar. (16)

(71)

Drittens sind diese Maßnahmen als selektiv anzusehen, da sie lediglich SJB und letztlich Schouten de Jong und Bouwfonds, den Mitgliedern des Kooperationsverbands, zugutekommen.

(72)

Die niederländischen Behörden bestreiten jedoch, dass die Gemeinde durch ihre Zustimmung zu der Senkung des ursprünglich vereinbarten Preises des an SJB verkauften Grundstücks und durch den Erlass der Beiträge SJB einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft hat, den das Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte.

(73)

Aus den in den Erwägungsgründen 74 bis 83 genannten Gründen stimmt die Kommission — angesichts der besonderen Umstände der Sache und des speziellen Kontexts der streitigen Maßnahmen, insbesondere der spezifischen Rechtsstellung der Gemeinde auf der Grundlage der Kooperationsvereinbarung von 2004 und mehrerer bilateraler Vereinbarungen mit SJB — in diesem Punkt mit den niederländischen Behörden überein.

(74)

Nach ständiger Rechtsprechung verschaffen wirtschaftliche Transaktionen, die von einer öffentlichen Einrichtung oder einem öffentlichen Unternehmen vorgenommen werden, der anderen Partei keinen Vorteil — und bilden damit keine staatliche Beihilfe —, wenn sie unter normalen Marktbedingungen erfolgen. (17) Um zu beurteilen, ob eine wirtschaftliche Transaktion unter normalen Marktbedingungen erfolgt, muss das Verhalten der öffentlichen Einrichtungen bzw. Unternehmen mit dem Verhalten vergleichbarer privater Wirtschaftsteilnehmer, die unter normalen Marktbedingungen handeln, verglichen werden; so lässt sich feststellen, ob die wirtschaftlichen Transaktionen der Einrichtungen bzw. Unternehmen dem Transaktionspartner einen Vorteil verschaffen. Dies ist das sogenannte Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten.

(75)

Um festzustellen, ob die Gemeinde SJB einen wirtschaftlichen Vorteil gewährt hat, indem sie einer Senkung des ursprünglich vereinbarten Verkaufspreises für das an SJB verkaufte Grundstück und einem Erlass der Beiträge zugestimmt hat, muss geprüft werden, ob die Gemeinde das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten erfüllt hat, das heißt, ob ein hypothetischer privater Verkäufer in derselben Situation wie die Gemeinde, derselben Preissenkung und demselben Erlass der Beiträge zugestimmt hätte, sodass ausgeschlossen werden kann, dass sich aus den streitigen Maßnahmen ein Vorteil ergab.

(76)

In diesem Zusammenhang muss allen relevanten Elementen und dem Kontext der streitigen Maßnahmen Rechnung getragen werden (18), insbesondere der Rechtsstellung der Gemeinde und der Rechtsstellung von SJB auf der Grundlage der Kooperationsvereinbarung von 2004 und der verschiedenen bilateralen Vereinbarungen, sowie der Komplexität des Projekts, das Teil eines umfassenderen Immobilienprojekts war.

(77)

Nach Ansicht der niederländischen Behörden hat die Gemeinde im Einklang mit dem Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten gehandelt, da die Nichtdurchführung des Projekts Damplein sich auf das gesamte Projekt Leidschendam-Zentrum ausgewirkt und der Gemeinde geschadet hätte. In diesem Zusammenhang machten die Niederlande insbesondere Folgendes geltend: Zum einen hatte die Gemeinde den niederländischen Behörden zufolge ein großes finanzielles und soziales Interesse daran, dass die Bauarbeiten am Damplein möglichst schnell aufgenommen wurden, denn weitere Verzögerungen hätten der Gemeinde einen direkten und indirekten Schaden zugefügt, der größer gewesen wäre als die für die Gemeinde mit ihrer Zustimmung zu den streitigen Maßnahmen verbundenen Kosten. Aufgrund dieses finanziellen Interesses habe die Gemeinde beschlossen, die Vereinbarungen mit SJB zu prüfen. Zweitens führten die Niederlande aus, dass die Gemeinde wie ein privater Kapitalgeber gehandelt habe, als sie die streitigen Maßnahmen im Gegenzug für die Zusage von SJB gewährt habe, auf die Geltendmachung der 70 %-Klausel zu verzichten.

(78)

Die Kommission stellt in diesem Zusammenhang Folgendes fest: In der vorliegenden Sache ist unstreitig, dass die Bauarbeiten am Damplein, die ursprünglich im November 2005 hätten beginnen sollen, sich verzögert haben, da die erforderlichen Baugenehmigungen infolge mehrerer nationaler Rechtssachen erst im November 2008 erteilt wurden (vgl. Erwägungsgrund 30). SJB war daher nicht länger bereit, die Kooperationsvereinbarung von 2004 in der ursprünglich vereinbarten Weise durchzuführen, und forderte die Gemeinde auf, die ursprünglichen Regelungen zu prüfen.

(79)

Aus der Kooperationsvereinbarung von 2004 geht hervor, dass die Partner die im Jahr 2004 getroffenen Absprachen im Falle einer verzögerten Erteilung der Baugenehmigungen prüfen müssen. In Artikel 6 Absatz 6 der Kooperationsvereinbarung von 2004 ist insbesondere festgelegt, dass die Partner den ursprünglich vereinbarten Grundstückspreis und die Zahlungsfristen neu aushandeln müssen, wenn die Baugenehmigungen nicht innerhalb der vorgesehenen Frist erteilt werden. Ferner ist in Artikel 16 der genannten Kooperationsvereinbarung festgelegt, dass die Vereinbarung nur unter den ausdrücklich genannten Umständen teilweise oder ganz beendet werden kann. Als Beispiel wird unter anderem ein unvorhergesehener Umstand im Sinne des Artikels 6:258 BW (Burgerlijk Wetboek — Bürgerliches Gesetzbuch) angeführt: Wenn einer der Partner daher der Auffassung ist, dass die anderen Partner die unveränderte Beibehaltung der Vereinbarung nicht von ihm erwarten können, müssen die Partner Verhandlungen aufnehmen, um Bedingungen zu vereinbaren, die für beide Seiten annehmbar sind. Schließlich ist in Artikel 18 der Kooperationsvereinbarung festgelegt, dass etwaige Streitigkeiten von den Partnern einvernehmlich beizulegen oder einem Schiedsrichter vorzulegen sind.

(80)

Aus der Kooperationsvereinbarung von 2004 geht hervor, dass die Partner die Absicht hatten, ihre Zusammenarbeit fortzusetzen und eine eventuelle Beendigung der Zusammenarbeit nur in dem Fall in Betracht ziehen wollten, dass keine Einigung möglich ist oder dass die Partner ihren Verpflichtungen in einer Weise nicht nachgekommen sind, die Neuverhandlungen unmöglich macht. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass das Projekt komplex war und aus mehreren miteinander verbundenen Teilprojekten bestand und dass mehrere Partner der Kooperationsvereinbarung von 2004 an dem umfassenderen Immobilienprojekt beteiligt waren.

(81)

Die Gemeinde war zwar lediglich an der Erschließungsphase des Immobilienprojekts beteiligt — während die Bauphase des Projekts für Rechnung und Risiko der betroffenen privaten Entwickler ging, zu denen auch SJB gehörte — aber im Jahr 2008, als SJB der Gemeinde mitteilte, dass es nicht bereit sei, mit den Bauarbeiten zu beginnen, befand sich das Projekt noch immer in der Erschließungsphase. In dieser Phase war die Gemeinde finanziell am Projekt beteiligt, da sie 50 % der Kosten und Risiken trug. Die Kosten der Erschließungsphase des Projekts umfassten die Kosten für die Gewährleistung der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks, die Kosten für den öffentlichen Teil der Tiefgarage und 50 % der Kosten für den Neubau der Schule. Daher war es im finanziellen Interesse der Gemeinde, dass die Erschließungsarbeiten rasch ausgeführt wurden, sodass das Grundstück bereitgestellt werden und der Verkaufspreis für das Grundstück gezahlt werden konnte (Artikel 10 Absatz 5 der Kooperationsvereinbarung von 2004). Angesichts der besonderen Umstände erkennt die Kommission an — wenngleich die Erwägungen der Gemeinde als öffentliche Einrichtung bei der Durchführung des Projekts für das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht relevant sind —, dass ein hypothetischer privater Marktbeteiligter in einer vergleichbaren vertraglichen und finanziellen Situation versucht hätte, einen neuen Preis auszuhandeln, anstatt den Vertrag unverzüglich zu beenden und eine Ausschreibung durchzuführen; dies gilt umso mehr, als SJB bereits den Zuschlag für den Bau der Tiefgarage erhalten hatte. Die Kommission stellt in diesem Zusammenhang auch fest, dass zum Zeitpunkt der Neuverhandlungen die Finanzkrise ausgebrochen war, die den niederländischen Immobilienmarkt besonders stark getroffen hat.

(82)

Im Zuge der Neuverhandlungen zwischen den Partnern unterbreitete SJB der ÖPP im Herbst 2008 das Angebot, für das Grundstück 4 Mio. EUR zu zahlen und unabhängig vom Vorverkauf der Wohnungen im April 2009 mit den Bauarbeiten zu beginnen. SJB erklärte sich darüber hinaus bereit, auf die Geltendmachung der in der Kooperationsvereinbarung von 2004 vorgesehenen 70 %-Klausel zu verzichten. Ferner würde SJB durch seine Teilnahme an der ÖPP die Hälfte der Verringerung des Verkaufspreises selbst tragen.

(83)

Ein von der Gemeinde beauftragter unabhängiger Sachverständiger (Fakton) stellte in seinem Gutachten vom 11. Februar 2009 fest, dass der Betrag von 4 Mio. EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2010), der als neuer Grundstückspreis vereinbart worden war, unter Berücksichtigung der sonstigen Verpflichtungen von SJB als marktüblicher Preis für das in Rede stehende Grundstück betrachtet werden kann.

(84)

Angesichts dieser Umstände hat die Kommission keinen Grund für die Annahme, dass die Gemeinde dadurch, dass sie unter den besonderen Umständen der Sache einem Preis von 4 Mio. EUR zugestimmt hat, nicht unter normalen Marktbedingungen gehandelt hat.

(85)

Angesichts des Vorstehenden stellt die Kommission fest, dass die Senkung des Grundstückspreises und der Erlass des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags in der ergänzenden Vereinbarung zwischen Gemeinde, ÖPP und SJB keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV beinhaltet —