1.

Den principielle dom i Aziz-sagen ( 2 ) viste forbindelsen (»nexus«) mellem forbrugerret, panteret og menneskerettighedslovgivningen ( 3 ). Efter den nævnte dom har Domstolens praksis vedrørende direktiv 93/13 ( 4 ) med hensyn til procedurer for fuldbyrdelse af aftaler om lån med pant i boliger ført til, at der er udviklet stærke proceduremæssige garantier for forbrugere. Domstolens fortolkning af direktiv 93/13 i lyset af artikel 7 og artikel 47, stk. 1, i Den Europæiske Unions charter om grundlæggende rettigheder (herefter »chartret«) har medført, at der er opstået en »stærk støtteordning med retsmidler« ( 5 ) mod procedurer med henblik på realisering af pant i fast ejendom.

2.

Den foreliggende sag giver Domstolen lejlighed til at udvikle de proceduremæssige garantier mod urimelige kontraktvilkår i forbindelse med udenretslige procedurer med henblik på realisering af pant i fast ejendom og undersøge virkningen af angivelige proceduremæssige mangler på en forbrugers mulighed for at anfægte, at den pågældende udsættes, efter at den pantsatte bolig er blevet solgt på auktion.

3.

Artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13 har følgende ordlyd:

»Medlemsstaterne sikrer, at der i forbrugernes og konkurrenternes interesse findes egnede og effektive midler til at bringe anvendelsen af urimelige kontraktvilkår i aftaler, der indgås mellem forbrugere og en erhvervsdrivende, til ophør.«

4.

§ 151j, stk. 1, i zákon č. 40/1964 Občiansky zákonník (lov nr. 40/1964 om den civile lovbog) i den affattelse, der finder anvendelse på tvisten i hovedsagen (herefter »den civile lovbog«), bestemmer følgende:

»Hvis en fordring, som er sikret ved pant, ikke tilbagebetales behørigt og rettidigt, kan panthaveren indlede en fuldbyrdelse i det pantsatte gode. Inden for rammerne af fuldbyrdelsen i det pantsatte gode kan panthaveren søge fyldestgørelse for sit krav enten på den i aftalen fastsatte måde eller ved at sælge det pantsatte gode ved auktion i henhold til en speciallov [...] eller ved at kræve fyldestgørelse for sit krav ved salg af det pantsatte gode i henhold til speciallove [...], medmindre denne lovbog eller en speciallov bestemmer andet.«

5.

Den civile lovbogs § 565 har følgende ordlyd:

»Kreditor kan i tilfælde af tilbagebetaling i form af ratebetalinger ikke kræve tilbagebetaling af hele fordringen, hvis nogen af de månedlige rater ikke betales, medmindre dette er aftalt af parterne eller fastsat i en dom. Kreditor kan imidlertid udøve denne ret senest på forfaldsdatoen for den første af de derpå følgende ratebetalinger.«

6.

§ 16, stk. 1, i zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovol’ných dražbách (lov nr. 527/2002 om frivillige auktioner, med senere ændringer, herefter »lov om frivillige auktioner«) bestemmer, at et salg på auktion kun kan gennemføres på grundlag af en aftale indgået mellem den person, som forlanger salget, og auktionarius.

7.

§ 19, stk. 1, i lov om frivillige auktioner er affattet således:

»Auktionsholderen er forpligtet til at afstå fra auktionen senest inden dens påbegyndelse a) på grundlag af en skriftlig anmodning fra auktionsforslagsstilleren, b) hvis det ved en eksigibel afgørelse over for auktionsholderen godtgøres, at auktionsforslagsstilleren ikke har ret til at anmode om auktionen; hvis der er tale om et foreløbigt retsmiddel fra rettens side, er det tilstrækkeligt, hvis der over for auktionsholderen fremlægges dokumentation for, at et sådant middel er anordnet af retten […]«

8.

§ 21, stk. 2, i lov om frivillige auktioner bestemmer følgende:

»I tilfælde af indsigelse mod gyldigheden af aftalen om sikkerhedsstillelse eller overtrædelse af nærværende lovs bestemmelser kan den person, som påstår, at vedkommendes rettigheder er blevet tilsidesat som følge af denne overtrædelse, anmode retten om at erklære salget ugyldigt. Retten til at anlægge sag med påstand om annullation ophører imidlertid, hvis den ikke er udøvet inden tre måneder efter auktionen, medmindre grunden til annullation er knyttet til en strafbar handling, og salget vedrører et hus eller en lejlighed, hvor den tidligere ejer officielt havde bopæl på tidspunktet for auktionen ifølge en specifik lovgivning; i dette tilfælde er det muligt at påstå annullation af salget selv efter udløbet af denne frist.«

9.

§ 325, stk. 1, i zákon 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (lov nr. 160/2015 om den civile retspleje, herefter »den civile retsplejelov«) bestemmer:

»1. Retten kan træffe afgørelse om foreløbige forholdsregler, hvis det er nødvendigt at afhjælpe en bestemt situation omgående, eller hvis der er fare for, at fuldbyrdelsen af dommen vil blive truet.«

10.

Den 7. april 2011 indgik PO og RT, de sagsøgte i hovedsagen, en låneaftale med Slovenská sporiteľňa, a.s. (herefter »banken«), hvorefter banken ydede dem et lån på 63000 EUR. Lånet skulle tilbagebetales i månedlige rater af 424,41 EUR fra den 20. juni 2011 med en endelig tilbagebetalingsdato for lånet den 20. januar 2030. Samme dag indgik de sagsøgte også en aftale om at stifte pant som sikkerhed for lånet. Genstanden for panteaftalen var det hus, hvor PO, RT og deres tre børn boede.

11.

Ved skrivelse af 3. november 2016 meddelte banken, at lånet forfaldt til omgående tilbagebetaling, og anmodede PO og RT om at betale gælden på 56888,08 EUR ( 6 ). I henhold til slovakisk lovgivning har den person, der realiserer pantet, ret til at anmode om gennemførelse af en frivillig auktion over den ejendom, der er pantsat, hvis parterne har aftalt dette.

12.

Den 21. april 2017 anlagde PO og RT et søgsmål ved Okresný súd Prešov (kredsdomstolen i Prešov, Slovakiet) med krav om, at banken skulle afstå fra at udøve panteretten gennem en frivillig auktion. PO og RT gjorde i deres søgsmål gældende, at banken ikke havde ret til at anmode om førtidig tilbagebetaling af hele lånet, da de kontraherende parter ikke havde indgået en aftale herom. PO og RT anmodede desuden om, at der skulle anordnes foreløbige forholdsregler, hvorefter banken skulle forpligtes til at afstå fra at gennemføre panteretten, indtil der blev truffet en endelig afgørelse i sagen.

13.

Den 25. april 2017 fandt første runde af auktionen sted, i hvilken forbindelse PO gjorde indsigelse mod auktionen med henvisning til den verserende retssag. Den første runde af den frivillige auktion var mislykket, da der ikke blev afgivet nogen bud.

14.

Ved kendelse af 26. maj 2017 tog Okresný súd Prešov (kredsdomstolen i Prešov) ikke anmodningen om foreløbige forholdsregler til følge og undlod at tage stilling til PO’s og RT’s argument om, at banken tilsidesatte PO og RT’s rettigheder ved at kræve tilbagebetaling af hele lånet. PO og RT iværksatte appel til prøvelse af denne afgørelse ved Krajský súd v Prešove (den regionale ret i Prešov, Slovakiet).

15.

Mens appelsagen verserede, blev anden runde af auktionen afholdt den 18. juli 2017. Under denne auktion underrettede PO auktionsholderen og notaren om, at der verserede en retssag om udsættelse af gennemførelse af panteretten. Hverken notaren eller auktionsholderen tog imidlertid hensyn til PO’s indsigelse.

16.

Vinderen af auktionen var selskabet GR REAL, der bl.a. beskæftiger sig med låneydelser og vedligeholdelse af boliger og erhvervslokaler. I henhold til slovakisk ret overdrages ejendomsretten til vinderen af auktionen, når det vindende bud er accepteret.

17.

Ved afgørelse af 9. august 2017 traf Krajský súd v Prešove (den regionale ret i Prešov) afgørelse om PO’s og RT’s appel, ophævede afgørelsen fra Okresný súd Prešov (kredsdomstolen i Prešov) og hjemviste sagen til fornyet behandling i første instans. Efter Krajský súd v Prešoves (den regionale ret i Prešov) opfattelse burde førsteinstansretten navnlig have taget stilling til PO’s og RT’s argument om, at de ikke havde indgået en aftale med banken om mulighed for førtidig tilbagebetaling af hele lånet ( 7 ). Desuden burde førsteinstansretten have anvendt proportionalitetsprincippet og undersøgt, om den frivillige auktion udgjorde en passende foranstaltning, bl.a. i betragtning af, at den ejendom, der blev udbudt på auktionen, var PO, RT og deres families eneste bolig, samt om kreditors krav kunne opfyldes på en anden måde.

18.

Den 19. december 2017 trak PO og RT deres anmodning om udsættelse af realiseringen af pantet ved en frivillig auktion tilbage med den begrundelse, at auktionen allerede var gennemført, og derfor havde deres anmodning mistet sin genstand. Ved afgørelse af 11. januar 2018 indstillede Okresný súd Prešov (kredsdomstolen i Prešov) behandlingen af sagen og pålagde PO og RT at betale de fulde sagsomkostninger, som banken havde afholdt.

19.

Som følge af auktionen blev GR REAL registreret i ejendomsregistret som ejer af familiens hus, og PO og RT blev pålagt at fraflytte familiens bolig.

20.

PO og RT nægtede at fraflytte deres hjem, hvor de bor sammen med deres tre børn, hvoraf to er mindreårige og lider af en alvorlig psykisk lidelse. Desuden har PO haft et slagtilfælde og kræver daglig pleje.

21.

GR REAL lukkede for offentlige ydelser som vand og el. Selskabet anlagde endvidere et søgsmål om udsættelse af de sagsøgte af ejendommen. GR REAL fik hverken medhold i sit søgsmål om udsættelse ved Okresný súd Prešov (kredsdomstolen i Prešov) eller i appelsagen ved Krajský súd v Prešove (den regionale ret i Prešov). Begge domstole tog hensyn til den omstændighed, at ejendommen var PO og RT’s familiebolig, og at det ville være urimeligt at udsætte dem af ejendommen. Ved afgørelse af 8. april 2021 ophævede Najvyšší súd Slovenskej republiky (Den Slovakiske Republiks øverste domstol) begge domme og fastslog, at de lavere retsinstanser skulle tage stilling til GR REAL’s ejendomsret.

22.

Okresný súd Prešov (kredsdomstolen i Prešov) pålagde i sin anden dom PO og RT at fraflytte den pågældende ejendom. Førsteinstansretten tog desuden ikke deres modkrav om anerkendelse af deres ejendomsret til huset til følge. Ifølge førsteinstansretten var ejendommen allerede blevet solgt på den frivillige auktion, som ikke var blevet erklæret ugyldig, og retten havde i denne sag ikke kompetence til at afgøre spørgsmålet om, hvorvidt auktionen var gyldig.

23.

GR REAL iværksatte appel ved den forelæggende ret til prøvelse af den del af dommen fra førsteinstansretten, hvori selskabet ikke blev tilkendt godtgørelse for sagsomkostningerne. PO og RT iværksatte også appel til prøvelse af denne dom for så vidt angår deres forpligtelse til at fraflytte ejendommen og afgørelsen om ikke at imødekomme deres modkrav.

24.

Den forelæggende ret er af den opfattelse, at det centrale spørgsmål i hovedsagen er, om EU-rettens bestemmelser om forbrugerbeskyttelse finder anvendelse i en situation, hvor auktionen blev afholdt, selv om forbrugerne anmodede om retslig beskyttelse og gjorde auktionsholderen opmærksom på, at der verserede en retssag.

25.

Den forelæggende ret har fremhævet vigtigheden i slovakisk ret af retssikkerhedsprincippet og af at værne om den gode tro hos vinderen af auktionen, der erhverver ejendommen. Der værnes imidlertid ikke om den gode tro, hvis omstændighederne ved erhvervelsen af ejendommen er »problematiske«. Efter den forelæggende rets opfattelse er det »problematisk«, at den person, der erhvervede ejendommen, i hovedsagen havde kendskab til, at der verserede en retssag.

26.

Med hensyn til muligheden for, at forbrugeren efterfølgende anmoder om retsbeskyttelse, har den forelæggende ret anført, at § 21, stk. 2, i lov om frivillige auktioner kun opregner tre grunde til annullation af en auktion, og at ingen af disse grunde giver forbrugeren mulighed for at påberåbe sig urimelige kontraktvilkår. Ifølge den forelæggende ret er den urimelige karakter af det omtvistede kontraktvilkår, der vedrører førtidig tilbagebetaling af det skyldige beløb, mere specifikt ikke omfattet af den anden af disse grunde, nærmere bestemt den omstændighed, at aftalen om oprettelse af pantet er ugyldig. Dette skyldes, at vilkåret om førtidig ophævelse vedrører lånets størrelse og tilbagebetalingsfrist snarere end det pantsatte gode og realiseringen af dette.

27.

Efter den forelæggende rets opfattelse må det afgøres, om artikel 6, stk. 1, og artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13 finder anvendelse på en sag, såsom den i hovedsagen omhandlede, hvor forbrugeren har gjort brug af retsmidlerne til udsættelse af fuldbyrdelsen, og fuldbyrdelsen på trods af dette har fundet sted. Den forelæggende ret ønsker endvidere oplyst, om direktiv 93/13 er til hinder for den slovakiske lovgivning om udenretslige auktioner, for så vidt som sidstnævnte lovgivning ikke indeholder effektive midler, der sætter forbrugeren i stand til at opnå udsættelse af fuldbyrdelsen.

28.

Endelig ønsker den forelæggende ret oplyst, i hvilket omfang direktiv 2005/29/EF ( 8 ) har betydning for sagen for så vidt angår auktionsholderens fremgangsmåde.

29.

På denne baggrund har Krajský súd v Prešove (den regionale ret i Prešov, Slovakiet) besluttet at udsætte sagen og forelægge Domstolen følgende præjudicielle spørgsmål:

30.

Der er blevet indgivet skriftlige indlæg af GR REAL, den slovakiske regering og Europa-Kommissionen. Domstolen har sendt en anmodning om oplysninger samt en anmodning om uddybende oplysninger til den forelæggende ret. Den forelæggende ret har besvaret disse anmodninger henholdsvis den 20. juli 2023 og den 13. maj 2024. Jeg har fremsendt spørgsmål til skriftlig besvarelse til parterne i hovedsagen og til de berørte, som er omfattet af artikel 23 i statutten for Domstolen, i overensstemmelse med artikel 62 i Domstolens procesreglement. Parterne i hovedsagen, den slovakiske regering og Kommissionen har besvaret disse spørgsmål. Den forelæggende ret har også givet udtryk for sin holdning til disse spørgsmål.

31.

Indledningsvis bemærkes, at det fremgår af Domstolens faste praksis, at det som led i den samarbejdsprocedure mellem de nationale retter og Domstolen, som er indført ved artikel 267 TEUF, tilkommer denne at give den nationale ret et hensigtsmæssigt svar, som sætter den i stand til at afgøre den tvist, der verserer for den. Ud fra dette synspunkt påhviler det Domstolen i givet fald at omformulere de spørgsmål, der forelægges den ( 9 ).

32.

Selv om den forelæggende ret i den foreliggende sag formelt har begrænset det andet spørgsmål til fortolkningen af direktiv 93/13, er en sådan omstændighed ikke til hinder for, at Domstolen oplyser den om alle de momenter angående fortolkningen, som kan være til nytte ved afgørelsen af hovedsagen ved fra samtlige de oplysninger, der er fremlagt af denne ret, og navnlig af forelæggelsesafgørelsens præmisser, at udlede de EU-retlige elementer, som det under hensyn til sagens genstand er nødvendigt at fortolke ( 10 ).

33.

Det fremgår af forelæggelsesafgørelsen, at den forelæggende ret mere specifikt ønsker en fortolkning af artikel 6, stk. 1, og artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13. Det andet spørgsmål vedrører nærmere bestemt også og henviser, blandt andre relevante forhold i EU-retten, til artikel 7 og 47 i Den Europæiske Unions charter om grundlæggende rettigheder (herefter »chartret«). Dette spørgsmål rejser nærmere bestemt tvivl om de proceduremæssige garantier, som de nationale processuelle bestemmelser om udenretslig fuldbyrdelse giver forbrugere, når en sådan fuldbyrdelse er rettet mod en forbrugers bolig. Disse bestemmelser bør således stå side om side med de EU-retlige instrumenter, som den forelæggende ret ønsker fortolket.

34.

Selv om den forelæggende ret i sit spørgsmål formelt har nævnt den omstændighed, at forbrugeren blev afskåret fra at gøre indsigelse over for auktionsholderen, fremgår det endvidere af forelæggelsesafgørelsen, at den forelæggende rets tvivl mere generelt vedrører de manglende proceduremæssige garantier, der kan medføre, at en ret udsætter fuldbyrdelsen af pant i fast ejendom.

35.

Med sit første spørgsmål, som bør behandles først, ønsker den forelæggende ret således nærmere bestemt oplyst, om artikel 6, stk. 1, og artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13, sammenholdt med chartrets artikel 7 og 47, skal fortolkes således, at disse bestemmelser er til hinder for en national lovgivning som den i hovedsagen omhandlede, der i forbindelse med udenretslig realisering af et pant i fast ejendom, som er forbrugerens familiebolig, på den ene side tillader, at denne faste ejendom bortauktioneres inden den ret, der har kompetence til at træffe afgørelse om realiteten, har fastslået, at det kontraktvilkår, der ligger til grund for denne realisering, er urimeligt, selv om forbrugeren har nedlagt påstand om udsættelse af auktionen, og på den anden side ikke gør det muligt at annullere auktionen på grundlag af, at der foreligger urimelige vilkår i den kontrakt, som begæres fuldbyrdet.

36.

Det bør anføres, at det foreliggende spørgsmål rejses inden for rammerne af en specifik procedure for udenretslig fuldbyrdelse, der er omfattet af loven om frivillige auktioner ( 11 ). Ifølge denne procedure kan en kreditor realisere et pantsat gode og sælge en skyldners (herunder en forbrugers) ejendom på grundlag af låneaftalen, uden at retterne forudgående har foretaget en prøvelse af fordringen ( 12 ).

37.

Som det er tilfældet i hovedsagen, kan den pågældende procedure benyttes til at iværksætte realisering af pant i en fast ejendom, der opfylder et grundlæggende behov hos forbrugeren – nemlig behovet for en bolig ( 13 ).

38.

Det skal erindres, at Domstolen i Kušionová-dommen ( 14 ) fastslog, at direktiv 93/13 ikke er til hinder for den slovakiske ordning med udenretsligt salg ved auktion. Som jeg fremhævede i mit forslag til afgørelse i sagen Všeobecná úverová banka ( 15 ), var denne konklusion imidlertid betinget af, at der findes effektive midler til at anfægte en fuldbyrdelse, som er baseret på eventuelt urimelige vilkår.

39.

Denne anmodning om præjudiciel afgørelse bringer elementer frem i lyset, der rejser alvorlig tvivl om effektiviteten af de tilgængelige muligheder for domstolsprøvelse. Forbrugerne anfægtede nærmere bestemt fuldbyrdelsen aktivt, men auktionen blev afholdt på trods af deres aktive indsats.

40.

På denne baggrund må det afgøres, om direktiv 93/13 er til hinder for en ordning for udenretslig fuldbyrdelse, som (i) ikke indeholder effektive midler, der giver forbrugeren mulighed for at forhindre salget ved auktion, mens den pågældendes søgsmål anlagt til prøvelse af fuldbyrdelsen verserer, og (ii) ikke indeholder midler, der gør det muligt at annullere auktionen på grundlag af urimelige kontraktvilkår.

41.

Det første aspekt af den forelæggende rets andet spørgsmål vedrører nærmere bestemt den omstændighed, at der ikke findes effektive midler, hvorved forbrugeren kan forhindre, at ejendommen sælges på auktion, mens den kompetente ret behandler forbrugerens søgsmål til prøvelse af fuldbyrdelsen på grundlag af, at der foreligger urimelige vilkår i den kontrakt, som begæres fuldbyrdet.

42.

I henhold til Domstolens faste praksis hviler den ved direktiv 93/13 indførte beskyttelsesordning på den betragtning, at forbrugeren befinder sig i en svagere stilling end den erhvervsdrivende såvel hvad angår forhandlingsstyrke som informationsniveau ( 16 ).

43.

Under hensyntagen til denne svagere stilling fastsætter direktivets artikel 6, stk. 1, at urimelige kontraktvilkår ikke binder forbrugeren. Der er tale om en præceptiv bestemmelse, der har til formål at erstatte den formelle balance, som kontrakten indfører mellem medkontrahenternes rettigheder og forpligtelser, med en reel balance, der skal genindføre ligheden mellem parterne ( 17 ).

44.

I denne sammenhæng har Domstolen allerede flere gange fastslået, at de nationale retter af egen drift skal efterprøve, om et kontraktvilkår, der henhører under anvendelsesområdet for direktiv 93/13, er urimeligt, og dermed afhjælpe den manglende ligevægt mellem forbrugeren og den erhvervsdrivende, eftersom den råder over de oplysninger vedrørende de retlige eller faktiske omstændigheder, som denne prøvelse kræver ( 18 ).

45.

På grund af arten og betydningen af den offentlige interesse, som den beskyttelse, der er sikret forbrugerne, hviler på, pålægger direktiv 93/13, således som det fremgår af dettes artikel 7, stk. 1, sammenholdt med 24. betragtning hertil, i øvrigt medlemsstaterne at fastsætte egnede og effektive midler »til at bringe anvendelsen af urimelige kontraktvilkår i aftaler, der indgås mellem forbrugere og en erhvervsdrivende, til ophør« ( 19 ).

46.

Domstolen har endvidere præciseret, at medlemsstaternes forpligtelse til at sikre beskyttelsen af de rettigheder, som EU-retten medfører for borgerne, navnlig for rettigheder, der følger af direktiv 93/13, indebærer et krav om effektiv domstolsbeskyttelse, hvilket bekræftes i dette direktivs artikel 7, stk. 1, og ligeledes er sikret ved chartrets artikel 47, der bl.a. gælder med hensyn til definitionen af de processuelle regler vedrørende søgsmål, der støttes på sådanne rettigheder ( 20 ).

47.

Domstolen har i denne forbindelse fastslået, at i mangel af en effektiv prøvelse af den eventuelt urimelige karakter af kontraktvilkårene i den pågældende aftale er det ikke muligt at sikre, at de rettigheder, der er tillagt ved direktiv 93/13, overholdes ( 21 ).

48.

Det skal bemærkes, at det følger af Domstolens praksis, at overholdelsen af de rettigheder, der sikres ved dette direktiv, ligeledes i givet fald skal kunne sikres inden for rammerne af en fuldbyrdelsesprocedure ( 22 ), og nærmere bestemt i forbindelse med procedurer med henblik på realisering af pant i fast ejendom ( 23 ).

49.

I forbindelse med procedurer med henblik på realisering af pant i fast ejendom har Domstolen opstillet omfattende krav til en effektiv retslig beskyttelse mod urimelige vilkår i den kontrakt, som begæres fuldbyrdet.

50.

Det fremgår nærmere bestemt af Domstolens praksis, at nationale retter skal tage stilling til den eventuelt urimelige karakter af kontraktvilkår, inden en auktion, der fører til, at forbrugeren udsættes af sin bolig, afholdes. Domstolen har således fastslået, at når tvangsfuldbyrdelsesproceduren blev afsluttet, inden den ret, der traf afgørelse om realiteten, havde fastslået, at kontraktvilkåret, som ligger til grund for denne tvangsfuldbyrdelse, var urimeligt, og følgelig, at denne procedure var ugyldig, vil denne afgørelse alene gøre det muligt at give forbrugeren en efterfølgende retsbeskyttelse af rent erstatningsmæssig art, hvilket er en mangelfuld og utilstrækkelig beskyttelse og hverken udgør et egnet eller effektivt middel til at bringe anvendelsen af selv samme vilkår til ophør, i modsætning til, hvad der er fastsat i artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13 ( 24 ).

51.

Det følger desuden af Domstolens praksis, at nationale procedurebestemmelser skal gøre det muligt for en ret at iværksætte foreløbige retsmidler, som kan føre til udsættelse af procedurer med henblik på realisering af pant i fast ejendom eller være til hinder herfor, når anvendelsen af sådanne midler synes nødvendige for at sikre den fulde virkning af rettens endelig afgørelse ( 25 ).

52.

Den fulde virkning af den forbrugerbeskyttelse, som direktiv 93/13 tilstræber, kræver tilsvarende, at fuldbyrdelsesproceduren kan udsættes, i givet fald i henhold til bestemmelser, der ikke er tilbøjelige til at afskrække forbrugeren fra at anlægge og opretholde et søgsmål, indtil den kompetente ret har foretaget en prøvelse af, om vilkårene i den pågældende kontrakt eventuelt er urimelige ( 26 ).

53.

Denne praksis finder så meget desto mere anvendelse, når der, som det er tilfældet i hovedsagen, forud for den udenretslige fuldbyrdelsesprocedure og den kontrakt, som begæres fuldbyrdet, ikke foretages en domstolsprøvelse, og genstanden for den nævnte procedure og kontrakt er forbrugerens familiebolig, hvilken familie omfatter mindreårige børn.

54.

Domstolen har i sin praksis lagt særlig vægt på den omstændighed, at den ejendom, der er stillet som sikkerhed, er forbrugerens bolig, og har fastslået, at retten til en bolig er en grundlæggende rettighed, der er garanteret i henhold til chartrets artikel 7, som den nationale ret skal tage i betragtning ved gennemførelsen af direktiv 93/13 ( 27 ). Som det fremgår af retslitteraturen, bevæger Domstolens fortolkning af direktiv 93/13 »sig i retning mod en anerkendelse af, at retten til en bolig er et iboende element i forbrugerbeskyttelsen« ( 28 ).

55.

I betragtning af det indgreb, som de gør i forbrugerens grundlæggende rettigheder, skal procedurer med henblik på realisering af pant i fast ejendom, der er rettet mod forbrugerens bolig, sikre »den højeste grad af strenge procedureregler« ( 29 ).

56.

De »processuelle konsekvenser« ( 30 ) af chartrets artikel 7 kan muligvis også blive afspejlet i intensiteten af domstolsprøvelsen af vilkår, der afgør, om det er muligt at iværksætte fuldbyrdelsesprocedurer som den i hovedsagen omhandlede, der gør det muligt for kreditor at kræve førtidig tilbagebetaling af lånet og tilbagetage forbrugerens bolig.

57.

Domstolen fastslog nærmere bestemt i dommen
i sagen Všeobecná úverová banka ( 31 ), at henset til de retsvirkninger, som et vilkår om førtidig ophævelse ( 32 ), der er indsat i en forbrugerkreditaftale med sikkerhed i en familiebolig, kan have, skal den nationale ret bl.a. undersøge, om den mulighed, som kreditor har for i henhold til dette vilkår at kræve hele det skyldige beløb, er forholdsmæssig, når den vurderer, om dette vilkår eventuelt er urimeligt.

58.

I denne henseende skal den pågældende ret i forbindelse med sin vurdering af de midler, der gør det muligt for forbrugeren at afhjælpe retsvirkningerne af et forfald af samtlige de skyldige beløb i henhold til låneaftalen, tage hensyn til konsekvenserne af at udsætte forbrugeren og dennes familie af den bolig, som udgør deres faste bopæl i lyset af chartrets artikel 7 ( 33 ).

59.

Det bør anføres, at chartrets artikel 7, hvori det anerkendes, at enhver har ret til respekt for sit privatliv og familieliv, sit hjem og sin kommunikation, svarer til den europæiske menneskerettighedskonventions (herefter »EMRK«) artikel 8, stk. 1, mens chartrets artikel 47, der garanterer retten til adgang til effektive retsmidler og til en upartisk domstol, svarer til EMRK’s artikel 6, stk. 1 ( 34 ).

60.

I overensstemmelse med chartrets artikel 52, stk. 3, der skal sikre den nødvendige sammenhæng mellem de rettigheder, som er indeholdt i chartret, og de tilsvarende rettigheder, der er sikret ved EMRK, dog uden at dette berører EU-rettens autonomi, skal Domstolen derfor i den fortolkning, som den foretager af de rettigheder, der er sikret ved chartrets artikel 7 og 47, tage hensyn til de tilsvarende rettigheder, der er sikret ved EMRK’s artikel 8, stk. 1, og artikel 6, stk. 1, således som fortolket af Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol (herefter »Menneskerettighedsdomstolen«), som tærskel for minimumsbeskyttelse ( 35 ).

61.

Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol har med hensyn til procedurer med henblik på realisering af pant i fast ejendom gentagne gange fastslået, at tabet af en bolig er den mest ekstreme form for indgreb i retten til respekt for boligens ukrænkelighed ( 36 ).

62.

I den sag, der gav anledning til dommen i sagen Rousk mod Sverige ( 37 ), fandt fuldbyrdelsen sted, inden der blev truffet endelig afgørelse i appelsagen. Det fremgår af den nævnte dom, at en beslutningsproces, der fører til et indgreb af den størrelsesorden, hvor en person mister sin bolig, skal være rimelig ( 38 ). Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol har fastslået, at for at sikre, at de retsmidler og proceduremæssige garantier, der er fastsat i national ret, »faktisk er tilgængelige og tilstrækkelige, ikke kun i teorien, men også i praksis, […] burde udsættelsen af ejendommen være blevet udsat, indtil de underliggende omtvistede spørgsmål var blevet afgjort« ( 39 ).

63.

I betragtning af Domstolens og Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols praksis, skal forbrugeren have en effektiv og faktisk mulighed for at opnå domstolsprøvelse af urimelige vilkår i den kontrakt, som begæres fuldbyrdet, inden den pågældendes hjem sælges på auktion. Auktionen må ikke afsluttes, før den kompetente ret har foretaget prøvelse af, om vilkårene i den omhandlede kontrakt er urimelige. En domstolsprøvelse af urimelige vilkår kan således ikke anses for at være effektiv, hvis et salg ved auktion kan finde sted på trods af en verserende retssag, hvorved forbrugeren har anfægtet fuldbyrdelsen og nedlagt påstand om midlertidig eller endelig indstilling heraf.

64.

I den foreliggende sag iværksatte forbrugerne appel til prøvelse af førsteinstansrettens kendelse, hvorved deres anmodning om foreløbige forholdsregler ikke blev taget til følge, uden at tage stilling til deres anbringende om, at banken ikke havde ret til at kræve førtidig tilbagebetaling af hele lånet ( 40 ). Mens appelsagen verserede, blev auktionen afholdt, på trods af at forbrugerne havde oplyst auktionsholderen om den verserende retssag.

65.

Selv om den nationale lovgivning indeholder bestemte former for adgang til domstolsprøvelse, der har til formål at muliggøre, at en fuldbyrdelsesprocedure udsættes ( 41 ), fremgår det af omstændighederne i hovedsagen, at de tilgængelige retsmidler med henblik på domstolsprøvelse i praksis savner tilstrækkelig koordinering, således at det sikres, at auktionen ikke tilsidesætter den retslige procedure. Den forelæggende ret har anført, at forbrugere ikke har nogen indflydelse på, hvor lang tid det tager for en ret at træffe en endelig afgørelse eller en afgørelse om foreløbige forholdsregler. En forbruger, som aktivt gør sine rettigheder gældende, risikerer således fortsat ikke at kunne opnå udsættelse af fuldbyrdelsen.

66.

Under disse omstændigheder giver de eksisterende retsmidler, som forbrugere råder over i forbindelse med udenretslige fuldbyrdelsesprocedurer, tilsyneladende ikke forbrugere en effektiv og faktisk mulighed for at opnå domstolsprøvelse af urimelige kontraktvilkår og undgå auktionen, inden denne finder sted.

67.

Henset til det ovenstående er jeg af den opfattelse, at artikel 6, stk. 1, og artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13, sammenholdt med chartrets artikel 7 og 47, er til hinder for den i denne sag omtvistede nationale lovgivning om udenretslig fuldbyrdelse, for så vidt som denne lovgivning tilsyneladende ikke giver forbrugere effektive proceduremæssige garantier mod fuldbyrdelse og salg af deres bolig ved auktion.

68.

Det andet aspekt af den forelæggende rets andet spørgsmål vedrører forbrugernes manglende mulighed for at afhjælpe følgerne af salget ved frivillig auktion efterfølgende. Den forelæggende ret har anført, at ingen af de tre grunde, der er opregnet i § 21, stk. 2, i lov om frivillige auktioner, gør det muligt for forbrugere at påberåbe sig, at den kontrakt, som begæres fuldbyrdet, indeholder urimelige kontraktvilkår.

69.

Den slovakiske regering har i sit skriftlige indlæg anført, at den forelæggende rets fortolkning af den omtvistede nationale lovgivning ikke er korrekt. Den slovakiske regering har henvist til nyere praksis fra Najvyšší súd Slovenskej republiky (Den Slovakiske Republiks øverste domstol) ( 42 ), som har anlagt en bred fortolkning af de relevante lovbestemmelser, således at en forekomst af urimelige vilkår i en låneaftale udgør en grund til, at en auktion kan erklæres ugyldig. Ifølge denne retspraksis, som gengivet af den slovakiske regering, bør en sådan mulighed forekomme, idet der forud for auktionen ikke er foretaget en foreløbig prøvelse, en undersøgelse af gælden eller en efterprøvelse af, at betingelserne for det pågældende salg var opfyldt. Det fremgår endvidere af den pågældende retspraksis, at skyldneren skal være i stand til at påberåbe sig en tilsidesættelse af ethvert materielt eller proceduremæssigt krav, der påvirker realiseringen af pantet og af salget, som kan rejse tvivl om gyldigheden af låneaftalen eller af pantet samt fordringens størrelse og karakter.

70.

Najvyšší súd Slovenskej republikys (Den Slovakiske Republiks øverste domstol) praksis understøtter, at en forbruger skal være i stand til at opnå annullation af auktionen med den begrundelse, at den låneaftale, der danner grundlag for fuldbyrdelsen, indeholder urimelige vilkår, hvis denne fuldbyrdelse er blevet iværksat uden domstolsprøvelse af fordringen.

71.

Domstolen har sendt den forelæggende ret en anmodning om uddybende oplysninger, hvorved den ønskede oplyst, om der i betragtning af den slovakiske regerings indlæg fortsat var behov for et svar på den del af spørgsmålet om grunde til, at en auktion kan erklæres ugyldig.

72.

Den forelæggende ret har i sit svar på anmodningen om uddybende oplysninger fastholdt sit spørgsmål. Den har anført, at der, da auktionen blev afholdt i 2017, ikke fandtes retspraksis, der anerkendte urimelige vilkår som en mulig grund til annullation af en auktion. Den forelæggende ret har desuden anført, at de nyere domme fra Najvyšší súd Slovenskej republiky (Den Slovakiske Republiks øverste domstol) ikke afspejler den faste retspraksis med hensyn til dette spørgsmål.

73.

For det første er det i denne henseende nødvendigt at bemærke, at det i overensstemmelse med fast retspraksis, hvorefter det inden for rammerne af proceduren i henhold til artikel 267 TEUF, som er baseret på en klar adskillelse mellem de nationale retters og Domstolens funktioner, alene er den nationale ret, der har kompetence til at fastlægge og vurdere hovedsagens faktiske omstændigheder og til at fortolke og anvende den nationale ret ( 43 ).

74.

For det andet bemærkes, at princippet om overensstemmende fortolkning af national ret er uadskilleligt forbundet med traktatens opbygning, idet traktaten giver de nationale retsinstanser mulighed for inden for rammerne af deres kompetence at sikre sig EU-rettens fulde virkning, når de afgør den tvist, der er indbragt for dem ( 44 ).

75.

I medfør af dette princip tilkommer det de nationale retter under hensyntagen til samtlige bestemmelser i national ret og under anvendelse af de fortolkningsmetoder, der er anerkendt i denne ret, at afgøre, om og i hvilket omfang en bestemmelse i national ret kan fortolkes i overensstemmelse med de relevante bestemmelser i EU-retten ( 45 ).

76.

Det nævnte princip er underlagt visse begrænsninger. De nationale retters forpligtelse til at henholde sig til indholdet af EU-retten, når de fortolker og anvender de relevante nationale retsregler, begrænses således af generelle retsprincipper, og forpligtelsen kan ikke tjene som grundlag for en fortolkning contra legem af national ret ( 46 ).

77.

Henset til den omstændighed, at det alene er de nationale retter, der har kompetence til at fortolke national ret, jf. den i punkt 73 i dette forslag til afgørelse nævnte retspraksis, tilkommer det den forelæggende ret at vurdere, om det er muligt at fortolke § 21, stk. 2, i lov om frivillige auktioner således, at en forekomst af urimelige vilkår i en aftalen udgør en grund til, at en auktion kan erklæres ugyldig.

78.

Najvyšší súd Slovenskej republikys (Den Slovakiske Republiks øverste domstol) praksis tyder på, at en fortolkning i overensstemmelse med EU-retten er mulig. Som den forelæggende ret har anført, er den omstændighed, at der endnu ikke er tale om fast praksis, ikke til hinder for, at den nationale ret anlægger en fortolkning i overensstemmelse med EU-retten. I henhold til Domstolens faste praksis kan en national retsinstans således ikke navnlig med rette antage, at det er umuligt for den at fortolke en national bestemmelse i overensstemmelse med EU-retten, alene som følge af den omstændighed, at den stedse har fortolket denne bestemmelse på en måde, som ikke er forenelig med denne ret ( 47 ).

79.

Det skal imidlertid påpeges, at en fortolkning, hvorefter national lovgivning giver forbrugere mulighed for at opnå annullation af en auktion på grund af urimelige vilkår, ikke berører spørgsmålet, om PO og RT på det tidspunkt, hvor auktionen blev afholdt, kunne have gjort brug af dette retsmiddel. Den forelæggende ret har som allerede anført ovenfor forklaret, at udviklingen i retspraksis, hvor forekomsten af urimelige vilkår som en grund til, at en auktion kan erklæres ugyldig, er opstået for nylig. Desuden har den forelæggende ret forklaret, at der, da auktionen blev afholdt, ikke forelå nogen domme om annullation på et sådant grundlag.

80.

I betragtning af den usikkerhed, som den forelæggende ret har beskrevet med hensyn til fortolkningen af § 21, stk. 2, i lov om frivillige auktioner, kan det ikke forventes, at en gennemsnitsforbruger, som defineres som almindeligt oplyst, rimeligt opmærksom og velunderrettet ( 48 ), ved, at en sådan bestemmelse gør det muligt at opnå annullation af en auktion på grundlag af urimelige vilkår. En observatør har veltalende formuleret det således: »Gennemsnitsforbrugeren er ikke jurist« ( 49 ). Det kan heller ikke forventes, at gennemsnitsforbrugeren er en aktivist, der ønsker at skabe nye landvindinger i retspraksis.

81.

På baggrund af samtlige ovenstående betragtninger skal artikel 6, stk. 1, og artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13, sammenholdt med chartrets artikel 7 og 47, fortolkes således, at disse bestemmelser er til hinder for en national lovgivning og praksis som de i hovedsagen omhandlede, der i forbindelse med udenretslig realisering af et pant i fast ejendom, som er forbrugerens familiebolig, på den ene side tillader, at denne faste ejendom bortauktioneres, inden den ret, der har kompetence til at træffe afgørelse om realiteten, har fastslået, at det kontraktvilkår, der ligger til grund for denne realisering, er urimeligt, selv om forbrugeren har nedlagt påstand om udsættelse af auktionen, og på den anden side ikke gør det muligt at annullere auktionen på grundlag af, at der foreligger urimelige vilkår i den kontrakt, som begæres fuldbyrdet.

82.

Med sit første spørgsmål ønsker den forelæggende ret nærmere bestemt oplyst, om artikel 6, stk. 1, og artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13 finder anvendelse på en procedure, hvor den vindende budgiver, der har erhvervet ejendomsretten til fast ejendom, som er blevet overdraget i forbindelse med en udenretslig fuldbyrdelsesprocedure, ønsker at gøre sin ejendomsret gældende i en situation, hvor auktionen fandt sted på trods af en verserende retssag anlagt af forbrugeren om at undgå auktionen, og selv om budgiveren var blevet underrettet om den pågældende retssag.

83.

Jeg vil indledningsvist behandle den indsigelse, som GR REAL har fremsat mod, at dette spørgsmål antages til realitetsbehandling. GR REAL har nærmere bestemt anført, at selskabet ikke berøres af dette spørgsmål, eftersom det er den vindende budgiver og ikke en erhvervsdrivende som omhandlet i artikel 2, litra c), i direktiv 93/13. GR REAL har anført, at selskabet ikke har nogen indflydelse på spørgsmålet, om kontraktvilkårene i låneaftalen med pant i fast ejendom er urimelige.

84.

Det bør i denne forbindelse erindres ( 50 ), at tvisten i hovedsagen er opstået i forbindelse med et søgsmål om udsættelse af ejendommen iværksat af den vindende budgiver og et modkrav fremsat af forbrugerne, hvorved de ønsker at håndhæve deres ejendomsret over for den vindende budgiver. Den forelæggende ret har anført, at GR REAL, som er registreret som ejer af ejendommen i ejendomsregistret, har søgsmålskompetence i forbindelse med en sådan retssag. Som den forelæggende ret har forklaret, har forbrugerne gjort gældende, at de har ejendomsret til huset, eftersom banken ikke havde ret til at iværksætte den fuldbyrdelsesprocedure, som udmøntede sig i, at huset blev solgt på auktion. Som Kommissionen har anført, vedrører spørgsmålet under disse omstændigheder ikke vurderingen af den eventuelt urimelige karakter af de vilkår, der indgår i låneaftalen med pant i fast ejendom, men den proceduremæssige beskyttelse af forbrugerne i forbindelse med den udenretslige fuldbyrdelsesprocedure og indvirkningen af eventuelle mangler ved denne procedure på salget ved auktion.

85.

Med hensyn til realiteten omhandler dette af den forelæggende rets spørgsmål begrænsningerne for anvendelsen af direktiv 93/13 i forbindelse med en udsættelsesprocedure ( 51 ). Spørgsmålet er nærmere bestemt, om overdragelsen af ejendomsretten til den vindende budgiver forhindrer forbrugeren i at påberåbe sig direktiv 93/13 med henblik på at anfægte udsættelsen af den pågældendes ejendom, når salget af boligen på auktion fandt sted inden afslutningen på retssagen om prøvelse af urimelige vilkår.

86.

Som det vil blive forklaret i det følgende afsnit, kræver den effektive virkning af direktiv 93/13 i princippet ikke en undersøgelse af kontraktvilkårs urimelige karakter i situationer, hvor proceduren med henblik på realisering af pant i fast ejendom er afsluttet, og ejendomsretten til den pågældende ejendom er blevet overdraget til en tredjepart, når en sådan undersøgelse ville undergrave retssikkerheden med hensyn til overdragelsen af ejendomsretten til en tredjepart.

87.

Ikke desto mindre kan omstændighederne i den foreliggende sag efter min opfattelse begrunde, at afvejningen af de forskellige berørte interesser fører til et andet resultat.

88.

Banco Santander-dommen ( 52 ) fastsatte for første gang begrænsningerne for anvendelsen af direktiv 93/13, efter at en vindende budgiver lovligt har erhvervet en ejendom. I den nævnte dom udelukkede Domstolen nærmere bestemt, at direktiv 93/13 finder anvendelse i en sag anlagt af den vindende budgiver med henblik på at beskytte den pågældendes lovligt erhvervede tinglige rettigheder efter bortauktionering af en ejendom, som forbrugeren havde givet samtykke til at stille pant i. Domstolen fastslog, at en mulighed for, at debitor, som har givet samtykke til at stille pant i ejendommen, kan rejse indsigelse over for erhververen af denne ejendom vedrørende den aftale om lån mod pant i fast ejendom, i forhold til hvilken denne erhverver sandsynligvis er tredjepart, vil medføre risiko for, at retssikkerheden for etablerede ejendomsforhold påvirkes ( 53 ).

89.

En af de betingelser, som begrænsningerne for anvendelsen af direktiv 93/13 imidlertid var underlagt, var adgangen til retsmidler, herunder forbrugerens mulighed for at rejse indsigelse eller at anmode om udsættelse af proceduren, med den begrundelse, at aftalen om lån mod pant i fast ejendom indeholdt et urimeligt kontraktvilkår, og muligheden for at anmode om iværksættelse af foreløbige foranstaltninger ( 54 ). I den sag, der gav anledning til Banco Santander-dommen, tog Domstolen hensyn til den omstændighed, at forbrugeren ikke gjorde brug af de retsmidler, der er fastsat i denne sammenhæng ( 55 ).

90.

I Domstolens senere praksis har Domstolens Store Afdeling i Ibercaja Banco-dommen ( 56 ) bekræftet vigtigheden af retssikkerhedsprincippet og beskyttelsen af ejerens tinglige rettigheder til ejendommen, efter at en auktion finder sted. Den nævnte sag opstod i forbindelse med en procedure med henblik på realisering af pant i fast ejendom, som var blevet godkendt ved en retsafgørelse. Sagen gav anledning til to spørgsmål. Det første spørgsmål var, om den fuldbyrdende ret skal være i stand til at efterprøve, om kontraktvilkår eventuelt er urimelige, uanset de nationale processuelle regler, der gennemfører princippet om retskraft i forhold til en retsafgørelse, hvoraf der ikke fremgår nogen udtrykkelig undersøgelse på dette punkt. Det andet spørgsmål omhandlede fastsættelsen af det tidspunkt, hvorfra proceduren for realisering af pant i fast ejendom skal anses for afsluttet i forhold til undersøgelsen af, om kontraktvilkår er urimelige.

91.

Med hensyn til det første spørgsmål fastslog Domstolen (Store Afdeling), at en effektiv prøvelse af, om kontraktvilkår eventuelt er urimelige, ikke kan sikres, hvis retskraften også omfatter retsafgørelser, som ikke henviser til en sådan kontrol ( 57 ). Forbrugeren skal således være i stand til at påberåbe sig direktiv 93/13 selv i senere stadier i sagen eller i et efterfølgende anerkendelsessøgsmål ( 58 ).

92.

Med hensyn til det andet spørgsmål fastslog Domstolen, at retten i en situation, hvor proceduren for realisering af pant i fast ejendom er afsluttet, og ejendomsretten til denne ejendom er overført til tredjemand, ikke længere – ex officio eller efter anmodning fra forbrugeren – kan foretage en undersøgelse af vilkårenes urimelige karakter, der ville føre til annullation af de retsakter, hvorved ejendomsretten er blevet overført, og bringe retssikkerheden for den overførsel af ejerskabet til tredjemand, der allerede er foretaget, i fare ( 59 ).

93.

Domstolen fastslog, at forbrugeren i en sådan situation ikke desto mindre skal være i stand til i overensstemmelse med artikel 6, stk. 1, og artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13, sammenholdt med effektivitetsprincippet, i en efterfølgende særskilt retssag at påberåbe sig den urimelige karakter af vilkårene i aftalen om lån med pant i fast ejendom med henblik på effektivt og fuldt ud at kunne udøve sine rettigheder i henhold til dette direktiv for at opnå erstatning for den økonomiske skade, der er forårsaget af anvendelsen af disse vilkår ( 60 ).

94.

Den forelæggende ret har fremhævet, at den slovakiske lovgivning beskytter tredjeparter, der erhverver ejendom på en offentlig auktion, og har anerkendt behovet for at iagttage retssikkerhedsprincippet. Den forelæggende ret er imidlertid af den opfattelse, at den i hovedsagen omhandlede situation begrunder en anden afvejning af de berørte interesser og en fravigelse af reglen om, at den vindende budgiver skal beskyttes. Denne fravigelse skyldes ifølge den forelæggende ret nærmere bestemt, at auktionen blev afholdt, før den kompetente ret foretog en prøvelse af den eventuelt urimelige karakter af vilkårene i aftalen om lån mod pant i fast ejendom, og idet den vindende budgiver havde kendskab til den verserende retssag ( 61 ).

95.

Det må således afgøres, om disse elementer kan anses for at være i stand til at begrunde en anvendelse af direktiv 93/13, efter at auktionen finder sted, og ejendomsretten overdrages til den vindende budgiver.

96.

Som det fremgår af den ovennævnte analyse ( 62 ), lægger Domstolen i sin praksis, som er inspireret af Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols praksis, særlig vægt på forekomsten af proceduremæssige garantier i forbindelse med procedurer med henblik på realisering af pant i fast ejendom i betragtning af det alvorlige indgreb i retten til respekt for boligens ukrænkelighed.

97.

Dermed skal fuldbyrdelsesforanstaltningerne sikre, at forbrugerens ret til sit hjem tages i behørig betragtning og beskyttes, og at forbrugeren har effektive proceduremæssige midler til sin rådighed, der gør det muligt for den pågældende, at gøre sine rettigheder i henhold til direktiv 93/13 gældende og at opnå domstolsprøvelse af urimelige kontraktvilkår, inden auktionen finder sted ( 63 ). Forbrugere skal også råde over effektive midler til at opnå udsættelse af fuldbyrdelsen, indtil der er foretaget en vurdering af, om vilkårene er rimelige ( 64 ).

98.

En manglende effektiv og faktisk mulighed for at opnå domstolsprøvelse af urimelige kontraktvilkår, inden auktionen finder sted, er en alvorlig tilsidesættelse af kravet om effektiv domstolsbeskyttelse af forbrugeren, som er sikret ved chartrets artikel 47, og af retten til respekt for hjemmet i henhold til chartrets artikel 7. En forbruger, der fratages denne mulighed under proceduren med henblik på realisering af pant i fast ejendom, skal undtagelsesvis være i stand til at støtte ret på direktiv 93/13, efter at auktionen er blevet afholdt.

99.

Hverken beskyttelsen af en erhverver, der er i god tro, eller den almene interesse i at bevare retssikkerheden er mere tungtvejende end hensynet til, at en person fratages sit hjem uden at opnå en retslig prøvelse af sin sag ( 65 ). Dette hensyn gør sig så meget desto mere gældende, når denne persons familie omfatter mindreårige børn.

100.

I hovedsagen blev forbrugerens hjem bortauktioneret, uden at den aftale, der dannede grundlag for fuldbyrdelsen, var genstand for en domstolsprøvelse med henblik på en undersøgelse af, om nogen af vilkårene heri var urimelige, samtidig med at der verserede en sag, hvori der var nedlagt påstand om fastslåelse af, at kontraktvilkårene var urimelige. Den bortauktionerede ejendom er en bolig, hvor forbrugerne bor med deres børn, hvoraf to er mindreårige og lider af en psykisk lidelse. På trods af den manglende retslige kontrol af fordringen og den manglende prøvelse af, om kreditors mulighed for at kræve førtidig tilbagebetaling af lånet var forholdsmæssig, fandt salget ved auktion sted.

101.

Et yderligere element, der kan begrunde en anden afvejning af de berørte interesser i hovedsagen, sammenlignet med den sag, der gav anledning til Ibercaja Banco-dommen, er budgiverens viden om den verserende retssag om den urimelige karakter af det vilkår, som dannede grundlag for kreditorens iværksættelse af fuldbyrdelsen. Den forelæggende ret har beskrevet budgiverens viden som de »bekymrende omstændigheder«, hvorunder overdragelsen af ejendomsretten fandt sted.

102.

Således som Kommissionen i det væsentlige har bemærket, tilkommer det den forelæggende ret at fastslå, om disse omstændigheder i henhold til den nationale lovgivning udgør fejl i forbindelse med erhvervelsen af ejendom, samt hvad de mulige konsekvenser ville være for lovligheden af overdragelsen af ejendomsretten ( 66 ). Ved denne bedømmelse kan den vindende budgivers viden om den verserende retssag tages i betragtning som et forhold, der kan undergrave behovet for at beskytte budgiveren.

103.

Som GR REAL har anført, forholder det sig således, at en anfægtelse af vilkårene i en aftale, som danner grundlag for fuldbyrdelsen, ikke i sig selv kan varsle om resultatet af retssagen. En budgiver, der erhverver en ejendom på trods af en verserende retssag anlagt til prøvelse af den aftale, der danner grundlag for fuldbyrdelsen, og på trods af manglende forudgående domstolsprøvelse, bør imidlertid være bevidst om, at der foreligger en forøget risiko for annullation af auktionen, og at ejendommens retlige status er usikker ( 67 ).

104.

Den omstændighed, at den ejendomsret, som en budgiver opnår inden for rammerne af en udenretslig fuldbyrdelsesprocedure, er usikker, synes at være understøttet af Najvyšší súd Slovenskej republiky (Den Slovakiske Republiks øverste domstol), hvilket det tilkommer den forelæggende ret at efterprøve. Som anført ovenfor ( 68 ) følger det af den nævnte retspraksis, at forbrugeren skal være i stand til at anfægte auktionens gyldighed, hvis der forud for det frivillige salg ved auktion ikke er foretaget en domstolsprøvelse eller en retslig kontrol af gælden og betingelserne for salget.

105.

Et forhold, der gør den foreliggende sag endnu mere kompliceret, er, at forbrugerne ikke anlagde sag med påstand om annullation af auktionen. I den henseende har Domstolen fastslået, at respekten for effektivitetsprincippet imidlertid ikke må føre til, at der skal kompenseres for den pågældende forbrugers fuldstændige passivitet ( 69 ). Som den forelæggende ret har forklaret i sit svar på anmodningen om uddybende oplysninger, eksisterede Najvyšší súd Slovenskej republikys (Den Slovakiske Republiks øverste domstol) praksis ikke, da hovedsagen blev anlagt ( 70 ). PO og RT kunne ikke forventes at have kendskab til den vidtgående fortolkning af den lovgivning, hvorefter det er muligt at anlægge et annullationssøgsmål. Under sådanne omstændigheder kan disse forbrugere ikke anses for at have udvist fuldstændig passivitet ( 71 ).

106.

Omstændighederne i sagen vidner om alvorlige mangler i de proceduremæssige garantier, som forbrugere har til rådighed i forbindelse med den nationale ordning for udenretslig fuldbyrdelse, i det mindste sådan, som den anvendes i praksis. Som Kommissionen i det væsentlige har fremhævet, hersker der tvivl med hensyn til effektiviteten som helhed af de proceduremæssige garantier, som forbrugere gives i forbindelse med et frivilligt salg ved auktion. Budgiverens kendskab til risiciene ved en auktion, hvor de underliggende spørgsmål ikke er blevet afgjort, forværrer disse mangler.

107.

Den kumulative virkning af de manglende proceduremæssige garantier ved ordningen med udenretslig fuldbyrdelse og omstændighederne ved den specifikke sag om retten til effektive retsmidler i henhold til direktiv 93/13 bør være i stand til at begrunde en fravigelse af den generelle regel, der blev fastlagt i Ibercaja Banco-dommen. Forbrugere bør således have ret til at støtte sig på deres ret til effektiv domstolsbeskyttelse i henhold til direktiv 93/13 i forbindelse med udsættelsessager. Det er et spørgsmål vedrørende national procesret at etablere de nøjagtige ordninger, der kan gøre det muligt for forbrugeren at opnå en effektiv prøvelse af vilkårene i den kontrakt, på grundlag af hvilken håndhævelsen blev fremmet, og at drage alle konsekvenser af denne prøvelse.

108.

I lyset af det ovenstående er jeg af den opfattelse, at artikel 6, stk. 1, og artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13, sammenholdt med chartrets artikel 7 og 47, skal fortolkes således, at disse bestemmelser finder anvendelse på en procedure, hvor den vindende budgiver, der har erhvervet ejendomsretten til fast ejendom, som er blevet overdraget i forbindelse med en udenretslig fuldbyrdelsesprocedure, ønsker at gøre sin ejendomsret gældende i en situation, hvor auktionen fandt sted på trods af en verserende retssag om at undgå auktionen, og selv om budgiveren var blevet underrettet om den pågældende retssag, for så vidt som de eksisterende processuelle midler ikke gav forbrugeren en faktisk og egentlig mulighed for at opnå domstolsprøvelse af urimelige kontraktvilkår eller for at opnå udsættelse af sagen, inden auktionen fandt sted, eller for at opnå annullation af auktionen.

109.

Med sit tredje spørgsmål ønsker den forelæggende ret nærmere bestemt oplyst, om artikel 5 i direktiv 2005/29 skal fortolkes således, at fuldbyrdelsen af en panteret, som er stiftet på grundlag af et urimeligt kontraktvilkår om en fordrings førtidige indfrielse, kan udgøre en urimelig handelspraksis, der kan medføre, at auktionsholderen ifalder ansvar.

110.

De parter, der har afgivet skriftlige indlæg, har gjort gældende, at dette spørgsmål bør afvises.

111.

Det følger af fast retspraksis, at der foreligger en formodning for, at spørgsmål om EU-retten, som den nationale ret har forelagt, er relevante. Domstolen kan kun afvise at træffe afgørelse om et præjudicielt spørgsmål fremsat af en national ret, hvis det klart fremgår, at den ønskede fortolkning af EU-retten savner enhver forbindelse med realiteten i hovedsagen eller dennes genstand, såfremt problemet er af hypotetisk karakter, eller såfremt Domstolen ikke råder over de faktiske og retlige oplysninger, som er nødvendige for, at den kan give en hensigtsmæssig besvarelse af de forelagte spørgsmål ( 72 ).

112.

I den foreliggende sag fremgår det ikke af forelæggelsesafgørelsen, hvordan spørgsmålet er forbundet med realiteten i hovedsagen eller dennes genstand. Som den slovakiske regering har påpeget, er hverken banken eller auktionsholderen nærmere bestemt parter i hovedsagen. Dermed ser fortolkningen af direktiv 2005/29 ikke ud til at have en indvirkning på hovedsagen.

113.

Som Kommissionen har anført, betegnes en adfærd desuden som en urimelig handelspraksis i henhold til artikel 5, stk. 2, litra b), i direktiv 2005/29, hvis den »væsentligt forvrider eller kan forventes væsentligt at forvride den økonomiske adfærd i forhold til produktet hos gennemsnitsforbrugeren, som bliver genstand for den, eller som den er rettet mod«. Den forelæggende ret har imidlertid ikke præciseret den form for forretningsmæssige beslutning, som forbrugeren har truffet, som auktionsholderen angiveligt har haft til formål at forvride.

114.

Det er derfor min opfattelse, at det tredje spørgsmål ikke kan antages til realitetsbehandling.

115.

På baggrund af samtlige ovenstående betragtninger foreslår jeg, at Domstolen besvarer de af Krajský súd v Prešove (den regionale ret i Prešov, Slovakiet) forelagte spørgsmål således: