EUR-Lex Access to European Union law

Back to EUR-Lex homepage

This document is an excerpt from the EUR-Lex website

Document 61983CJ0241

Domstolens Dom (Fjerde Afdeling) af 15. januar 1985.
Erich Rösler mod Horst Rottwinkel.
Anmodning om præjudiciel afgørelse: Bundesgerichtshof - Tyskland.
Bruxelles-konventionen, artikel 16, nr. 1 - enekompetence - leje eller forpagtning af fast ejendom.
Sag 241/83.

European Court Reports 1985 -00099

ECLI identifier: ECLI:EU:C:1985:6

61983J0241

DOMSTOLENS DOM (FJERDE AFDELING) AF 15 JANUAR 1985. - ERICH ROESLER MOD HORST ROTTWINKEL. - ANMODNING OM PRAEJUDICIEL AFGOERELSE INDGIVET AF BUNDESGERICHTSHOF. - BRUXELLES-KONVENTIONEN, ARTIKEL 16, NR. 1 - ENEKOMPETENCE - LEJE ELLER FORPAGTNING AF FAST EJENDOM. - SAG 241/83.

Samling af Afgørelser 1985 side 00099
spansk specialudgave side 00039


Sammendrag
Dommens præmisser
Afgørelse om sagsomkostninger
Afgørelse

Nøgleord


Konvention om retternes kompetence og om fuldbyrdelse af retsafgoerelser _ enekompetence _ sager »om leje eller forpagtning af fast ejendom« _ begreb _ leje af en feriebolig for et kortere tidsrum _ omfattet _ parternes forpligtelser ifoelge lejekontrakten _ forpligtelser omfattet af enekompetencen

( Konventionen af 27 . september 1968 , art . 16 , nr . 1 )

Sammendrag


1 . Artikel 16 , nr . 1 , i konventionen af 27 . september 1968 finder anvendelse paa enhver aftale om leje af en fast ejendom , ogsaa selv om aftalen alene gaelder for et kortere tidsrum og kun vedroerer en brugsret til en feriebolig .

2 . Enekompetencen for retterne i den stat , hvor den faste ejendom er beliggende , i henhold til konventionens artikel 16 , nr . 1 , omfatter alle sager vedroerende henholdsvis udlejerens og lejerens forpligtelser ifoelge lejeaftalen og isaer dem , der vedroerer gyldigheden eller fortolkningen af aftalerne , deres varighed , udlejerens indsaettelse i besiddelsen af den faste ejendom , reparation af skader forvoldt af lejeren eller inddrivelse af lejen og af ekstraudgifter , der skal betales af lejeren , saasom udgifter til vand , gas og elektricitet . Derimod er sager , som kun indirekte staar i forbindelse med brugen af den lejede ejendom , som f . eks . sager vedroerende oedelagt ferie og rejseudgifter , ikke omfattet af enekompetencen .

Dommens præmisser


1 Ved kendelse af 5 . oktober 1983 , indgaaet til Domstolen den 24 . oktober 1983 , har Bundesgerichtshof i medfoer af protokollen af 3 . juni 1971 vedroerende Domstolens fortolkning af konventionen af 27 . september 1968 om retternes kompetence og om fuldbyrdelse af retsafgoerelser i borgerlige sager , herunder handelssager ( herefter benaevnt konventionen ), stillet to praejudicielle spoergsmaal vedroerende fortolkningen af konventionens artikel 16 , nr . 1 .

2 Ved skriftlig aftale af 19 . januar 1980 udlejede Horst Rottwinkel , sagsoegeren i hovedsagen , en ferielejlighed i sin villa i Cannobio , Italien , til Erich Roessler , sagsoegte i hovedsagen , for tidsrummet fra den 12 . juli til den 2 . august 1980 . Lejen blev aftalt til 2 625 DM for fire personer . Besoegende maatte ifoelge aftalen ikke overnatte i lejligheden . Ekstraudgifterne til elektricitet , vand og gas skulle afregnes efter forbrug . Slutrengoeringen skulle ligeledes betales ekstra . Parterne aftalte endvidere , at tysk ret skulle finde anvendelse paa lejeaftalen , og Bielefeld blev aftalt som opfyldelsessted og vaerneting .

3 Sagsoegeren i hovedsagen tilbragte sin ferie i villaen samtidig med sagsoegte .

4 Sagsoegeren i hovedsagen anlagde den 7 . januar 1981 sag mod sagsoegte i hovedsagen ved Landgericht Berlin med paastand om erstatning og om betaling af resterende ekstraudgifter . Han gjorde gaeldende , at sagsoegte i hele ferien havde huset mere end fire personer i ferielejligheden . Paa grund af overbelaegningen loeb septiktanken bestandig over , hvilket foerte til uacceptable lugtgener . Overbelaegningen medfoerte ogsaa betydelige gener i form af stoej .

5 Sagsoegerens og hans families rekreative udbytte af ferien blev derfor forringet betydeligt . Paa grundlag af den klare misligholdelse af lejeaftalen nedlagde sagsoegeren i hovedsagen paastand om erstatning for oedelagt ferie i form af et pengepeloeb samt om erstatning af de udgifter , han havde afholdt til transporten til feriestedet . Han nedlagde desuden paastand om , at sagsoegte i henhold til lejeaftalen blev tilpligtet at betale ekstraudgifter til vand , elektricitet , gas samt slutrengoering .

6 Landgericht Berlin afviste sagen , idet den udtalte , at retterne i den kontraherende stat , hvor den faste ejendom var beliggende , dvs . Italien , ifoelge konventionens artikel 16 , nr . 1 , var enekompetente til at paakende de betalingskrav , der var blevet gjort gaeldende . Kammergericht i Berlin ophaevede Landgericht ' s dom og hjemviste sagen til denne til fornyet behandling og afgoerelse .

7 Sagsoegte i hovedsagen indgav revisionsanke af Kammergericht ' s dom til Bundesgerichtshof .

8 Bundesgerichtshof , der fandt , at sagen gav anledning til spoergsmaal om fortolkning af konventionen , udsatte sagen ved kendelse af 5 . oktober 1983 og forelagde Domstolen foelgende praejudicielle spoergsmaal :

»1 ) Finder konventionens artikel 16 , nr . 1 , anvendelse , naar en lejeaftale , der er indgaaet mellem parter med bopael i Forbundsrepublikken Tyskland , vedroerer udlejning af en feriebolig i Italien for et kortere tidsrum , og parterne har aftalt , at tysk ret skal anvendes?

2 ) I bekraeftende fald : Finder konventionens artikel 16 , nr . 1 , ogsaa anvendelse paa sager , hvorunder der nedlaegges paastand om erstatning for misligholdelse af lejeaftalen , isaer om erstatning for oedelagt ferie , samt om betaling af ekstraudgifter i henhold til lejeaftalen?«

9 Sagsoegeren er af den opfattelse , at konventionens artikel 16 , nr . 1 , ikke finder anvendelse i det foreliggende tilfaelde . Ifoelge sagsoegeren er der tale om et kortvarigt lejemaal af en feriebolig , som oekonomisk er naermere beslaegtet med en aftale om indlogering end med en egentlig lejeaftale . De fremsatte krav er foerst og fremmest krav paa erstatning for oedelagt ferie og for beskadiget eller manglende loesoere . Desuden ligger opfyldelsesstedet i Forbundsrepublikken Tyskland . Det var nemlig i aftalen bestemt , at betaling , isaer af lejen , skulle ske i Forbundsrepublikken Tyskland , hvor noeglerne skulle tilbageleveres . En besigtigelse af stedet kommer ikke i betragtning ved afgoerelsen af sagen .

10 Forbundsrepublikken Tysklands regering er af den opfattelse , at konventionens artikel 16 , nr . 1 , efter sit formaal ikke skal anvendes paa krav hidroerende fra kortvarige lejemaal . Den har i den forbindelse anfoert , at Domstolen i dom af 14 . december 1977 ( Sanders/van der Putte , sag 73/77 , Sml . 1977 , s . 2383 ) har udtalt , at denne bestemmelse ikke maa fortolkes videre , end dens formaal kraever . Artikel 16 , nr . 1 ' s lovgrund er foerst og fremmest , at der i lejeforhold , isaer ved aftaler om leje af beboelsesrum , gaelder regler , der oftest er komplicerede og praeget af sociale hensyn , og at disse regler bedst kan anvendes af retterne i det land , hvori de gaelder . Denne situation foreligger imidlertid ikke ved lejeaftaler , som kun vedroerer en midlertidig brugsret til en feriebolig , der er beliggende i udlandet . I dette tilfaelde kraever de interesser , der staar paa spil , ikke , at socialt praegede bestemmelser fra lejelovgivningen anvendes . Efter tysk lovgivning er kortvarig brug af beboelsesrum , herunder leje af ferieboliger , f.eks . udtrykkelig undtaget fra de socialt praegede bestemmelser i lejelovgivningen .

11 Det uhensigtsmaessige i ogsaa at anvende artikel 16 , nr . 1 , paa udlejning af ferieboliger bliver _ stadig ifoelge Forbundsrepublikken Tysklands regering _ saerlig tydeligt , naar parterne som i den foreliggende sag har bestemt , at kontraktforholdet udelukkende skal vaere undergivet tysk domsmyndighed og tysk ret . Det primaere formaal med at knytte sagen til retten paa det sted , hvor ejendommen er beliggende , nemlig at muliggoere anvendelsen af det paagaeldende lands praeceptive retsregler ved et sammenfald af forum og jus og i det hele at forenkle sagens behandling , bortfalder i dette tilfaelde .

12 Et yderligere formaal med konventionens artikel 16 , nr . 1 , er , at lejeren af beboelsesrum _ som ofte er den svagest stillede rent socialt _ ikke skal stilles ringere ved , at retshandlingerne finder sted ved en ret , der ligger langt fra hans bopael . Disse hensyn gaelder heller ikke for aftaler om leje af feriehuse , fordi lejeren normalt hverken har bopael paa det sted , hvor ferieboligen er beliggende , eller har behov for , at der tages saerlige sociale hensyn til ham .

13 Hvad angaar det andet spoergsmaal , har Forbundsrepublikken Tysklands regering anfoert , at Domstolen i den allerede omtalte dom af 14 . december 1977 har fastslaaet , at saerlige betragtninger forklarer , hvorfor retterne i det land , hvor ejendommen er beliggende , er tillagt en eksklusiv kompetence med hensyn til leje eller forpagtning af fast ejendom i egentlig forstand , dvs . navnlig med hensyn til stridigheder mellem parterne om eksistensen eller fortolkningen af vedkommende aftale , om erstatning af skader forvoldt af lejeren og om lokalernes roemning . Ifoelge ekspertudvalgets rapport vedroerende konventionen ( EFT C 59 , 1979 , s . 1 ) gaelder reglen om enekompetence ikke for sager , der udelukkende drejer sig om betaling af leje eller forpagtningsafgift , da disse sager kan anses som uafhaengige af den udlejede eller bortforpagtede faste ejendom . Dette maa saa meget desto mere gaelde sager om erstatning af det indirekte tab , som er en foelge af en parts misligholdelse af aftalen , og som ikke vedroerer det lejede . Sagsoegerens krav om erstatning for oedelagt ferie og forgaeves afholdte rejeseudgifter falder saaledes ikke ind under konventionens artikel 16 , nr . 1 . Der kan heller ikke vaere enekompetence med hensyn til krav om betaling af ekstraudgifter , som maa anses for en integrerende del af den samlede leje .

14 Det forenede Kongeriges regering mener , at raekkevidden af artikel 16 , nr . 1 , maa fastlaegges ved en henvisning til den type sager , der direkte vedroerer den faste ejendom , snarere end til lejemaalets art eller andre interesser i ejendommen . I det foreliggende tilfaelde har sagsoegeren ikke fremsat noget lejekrav , men har nedlagt paastand om erstatning for misligholdelse for aftalen og det heraf foelgende tab . Sagsoegerens krav falder ikke ind under den kategori af sager , som Domstolen har omtalt i Sanders/van der Putte-sagen . Hensynet til en god retspleje kraever ikke , at domstolene i den stat , hvor ejendommen er beliggende , tillaegges eksklusiv kompe tence i sager , der _ som den foreliggende sag _ vedroerer misligholdelse af bestemmelserne i en lejeaftale eller det tab , som foelger heraf . Der kan fremfoeres lignende argumenter med hensyn til kravet om betaling af ekstraudgifter , bl.a . vedroerende forbrug af gas , elektricitet og vand samt rengoering . Kravene om erstatning for beskadigede eller manglende genstande paa inventarlisten beroerer ikke den udlejede ejendom og boer ikke betragtes som sager , hvis genstand er leje af fast ejendom , jfr . konventionens artikel 16 , nr . 1 . For at denne bestemmelse skal finde anvendelse , skal formaalet med sagen vaere at afgoere en ret til besiddelse eller en gennemfoerelse af denne ret eller en sag om ophoer af denne ret .

15 Den italienske Republiks regering mener , at de grunde , der er anfoert af den nationale retsinstans , nemlig at hensigtsmaessighedssynspunkter ikke taler for at anvende artikel 16 , nr . 1 , i tilfaelde , hvor lejeaftalen kun vedroerer kortvarig brug af en feriebolig , og begge parter har bopael i en anden kontraherende stat end den , hvor ejendommen er beliggende , og hvor der er truffet aftale om anvendelse af bopaelsstatens materielle ret , ikke kan udelukke anvendelsen af den naevnte bestemmelse . Reglen i artikel 16 , nr . 1 , sondrer ikke mellem langvarige og kortvarige lejemaal og heller ikke mellem de forskellige anvendelser af den faste ejendom : til erhverv , handel , landbrug , beboelse , ferie etc . Den omstaendighed , at de to kontrahenter ikke bor i den stat , hvor den faste ejendom er beliggende , har ingen betydning . Det argument , der stoettes paa bestemmelsen om anvendelse af en anden medlemsstats lovgivning end den , hvori den faste ejendom er beliggende , er i virkeligheden uantageligt . I al fald er bestemmelsen _ i det mindste i nogle tilfaelde ( f.eks . hvis den har til formaal at saette reglerne i Italien om rimelig leje ud af spillet ) _ ikke gyldig . Hvis man anerkendte , at en saadan bestemmelse , som er indfoejet i en vaernetingsaftale , kan ophaeve kompetencen for retten i den stat , hvor den faste ejendom er beliggende , ville man herved goere det muligt at omgaa praeceptive regler i denne stat .

16 Hvad angaar betalingen af ekstraudgifter , mener Den italienske Republiks regering ikke , at der kan vaere tvivl om , at det er muligt at henfoere disse til selve lejeaftalen , eftersom de udgoer en forpligtelse , der i henhold til kontrakten paahviler lejeren . Det boer vaere indlysende , at der er enekompetence i henhold til artikel 16 , nr . 1 , i en sag , der vedroerer disse udgifter . Muligheden for at unddrage retten i den stat , hvor den faste ejendom er beliggende , kompetencen i disse sager , kan goere det muligt at omgaa praeceptive regler ved smarte aftaler .

17 Kommissionen har anfoert , at moeblerede lokaler i almindelighed og moeblerede ferieboliger i saerdeleshed i nogle kontraherende stater udtrykkelig eller stiltiende er undtaget fra det materielle anvendelsesomraade for de saerlige bestemmelser til beskyttelse af lejere og forpagtere . Den mener derfor , at brugsret mod vederlag over boliger , isaer moeblerede boliger til brug for feriegaester , ikke omfattes af artikel 16 , nr . 1 ' s anvendelsesomraade .

18 Konventionens artikel 16 bestemmer :

»Enekompetente , uden hensyn til bopael , er :

1 ) i sager om rettigheder over fast ejendom

samt om leje eller forpagtning af fast ejendom , retterne i den kontraherende stat , hvor ejendommen er beliggende;...«

19 Den i artikel 16 , nr . 1 , fastsatte enekompetence for retterne i den kontraherende stat , hvor den faste ejendom er beliggende , er begrundet i den naere forbindelse mellem leje og forpagtning og retsreglerne om fast ejendom og de bestemmelser af saedvanligvis praeceptiv karakter , som regulerer brugen heraf , som f.eks . lovgivningen om kontrol med lejens stoerrelse og om beskyttelse af lejeres og forpagteres rettigheder .

20 Desuden har artikel 16 , nr . 1 , til formaal at sikre en hensigtsmaessig kompetencefordeling , idet den giver fortrinnet til den ret , der ligger naermest ved den faste ejendom , idet denne bedst er i stand til at skaffe sig et direkte kendskab til de faktiske forhold i forbindelse med indgaaelsen og gennemfoerelsen af lejemaal og forpagtningsaftaler vedroerende fast ejendom .

21 Det af Bundesgerichtshof forelagte spoergsmaal gaar ud paa , om der kan goeres undtagelser fra den almindelige regel i artikel 16 paa grund af visse lejemaals saerlige karakter , som f.eks . kortvarig leje af ferieboliger , naar selve bestemmelsens ordlyd intet indeholder herom .

22 I den anledning maa det understreges _ saaledes som den italienske regering med rette har anfoert _ at enhver undtagelse fra den almindelige regel i artikel 16 , nr . 1 , i sig selv indebaerer en risiko for udvidelser , der kan bringe anvendelsen af nationale lovgivninger , som regulerer brugen af fast ejendom , i fare .

23 Der maa desuden tages hensyn til den usikkerhed , som ville opstaa , hvis retterne tillod undtagelser fra den almindelige regel i artikel 16 , nr . 1 , som har den fordel , at den under alle omstaendigheder indeholder en klar og konsekvent tildeling af kompetencen , idet den herved tager hensyn til konventionens formaal , som er at foretage en sikker og forudselig tildeling af kompetence .

24 Heraf foelger , at den omtalte bestemmelse finder anvendelse paa enhver aftale om leje af fast ejendom , uanset om der er saerlige karakteristiske traek ved aftalen .

25 Det foerste spoergsmaal maa derfor besvares saaledes , at konventionens artikel 16 , nr . 1 , finder anvendelse paa enhver aftale om leje af en fast ejendom , ogsaa selv om aftalen alene gaelder for et kortere tidsrum og kun vedroerer en brugsret til en feriebolig .

26 Hvad angaar det andet spoergsmaal , bemaerkes , at konventionen indeholder bestemmelser om enekompetence »i sager om leje eller forpagtning af fast ejendom« . I den allerede omtalte dom af 14 . december 1977 fandt Domstolen , at dette udtryk navnlig daekker stridigheder mellem udlejere eller bortforpagtere og lejere eller forpagtere om eksistensen eller fortolkningen af aftalen eller om erstatning af skader forvoldt af lejeren . Det bemaerkes , at denne opregning ikke er udtoemmende . Den italienske Republiks regering har med rette anfoert , at sager om betaling af lejen henhoerer under denne enekompetence . Det ville nemlig stride mod et af den omhandlede bestemmelses formaal _ nemlig den korrekte anvendelse af nationale retsregler om leje og forpagtning _ at undtage sager , for hvilke der i al fald i visse medlemsstater gaelder saerlige retsregler , som f.eks . bestemmelserne om en rimelig leje i Italien , fra enekompetencen .

27 Lejekontrakten indeholder saedvanligvis bestemmelser vedroerende overgivelsen af det lejede til lejeren , brugen af det lejede , udlejerens henholdsvis lejerens forpligtelser med hensyn til vedligeholdelsen af det lejede , lejemaalets varighed og udlejerens indsaettelse i besiddelsen af det lejede , lejen og oevrige udgifter , der skal betales af lejeren , saasom udgifter til vand , gas og elektricitet .

28 Sager , som vedroerer henholdsvis udlejerens og lejerens forpligtelser ifoelge lejeaftalen falder ind under det omraade , der omfattes af konventionens artikel 16 , nr . 1 _ »sager om leje eller forpagtning af fast ejendom« . Derimod er sager , som kun indirekte staar i forbindelse med brugen af den lejede ejendom , som f.eks . sager vedroerende oedelagt ferie og rejseudgifter , ikke omfattet af enekompetencen i henhold til denne artikel .

29 Det andet spoergsmaal maa derfor besvares saaledes , at enekompetencen for retterne i den stat , hvor den faste ejendom er beliggende , i henhold til konventionens artikel 16 , nr . 1 , omfatter alle sager vedroerende gyldigheden eller fortolkningen af aftalerne , deres varighed , udlejerens indsaettelse i besiddelsen af den faste ejendom , reparation af skader forvoldt af lejeren eller inddrivelse af leje og af ekstraudgifter , der skal betales af lejeren , saasom udgifter til vand , gas og elektricitet . Sager , som vedroerer henholdsvis udlejerens og lejerens forpligtelser ifoelge lejeaftalen , er omfattet af denne enekompetence . Derimod er sager , som kun indirekte staar i forbindelse med brugen af den lejede ejendom , som f.eks . sager vedroerende oedelagt ferie og rejseudgifter , ikke omfattet af enekompetencen i henhold til denne artikel .

Afgørelse om sagsomkostninger


Sagens omkostninger

30 De udgifter , der er afholdt af regeringerne for Forbundsrepublikken Tyskland , Den italienske Republik , Det forenede Kongerige og af Kommissionen for De europaeiske Faellesskaber , som har afgivet indlaeg for Domstolen , kan ikke godtgoeres . Da sagens behandling i forhold til hovedsagens parter udgoer et led i den sag , der verserer for den nationale ret , tilkommer det denne at traeffe afgoerelse om sagens omkostninger .

Afgørelse


Paa grundlag af disse praemisser

kender

DOMSTOLEN ( fjerde afdeling )

vedroerende de spoergsmaal , der ved kendelse af 3 . oktober 1983 er forelagt af Bundesgerichtshof , for ret :

1 ) Konventionens artikel 16 , nr . 1 , finder anvendelse paa enhver aftale om leje af en fast ejendom , ogsaa selv om aftalen alene gaelder for et kortere tidsrum og kun vedroerer en brugsret til en feriebolig .

2 ) Enekompetencen for retterne i den stat , hvor den faste ejendom er beliggende , i henhold til konventionens artikel 16 , nr . 1 , omfatter alle sager vedroerende henholdsvis udlejerens og lejerens forpligtelser ifoelge lejeaftalen og isaer dem , der vedroerer gyldigheden eller fortolkningen af aftalerne , deres varighed , udlejerens indsaettelse i besiddelsen af den faste ejendom , reparation af skader forvoldt af lejeren eller inddrivelse af lejen og af ekstraudgifter , der skal betales af lejeren , saasom udgifter til vand , gas og elektricitet . Derimod er sager , som kun indirekte staar i forbindelse med brugen af den lejede ejendom , som f.eks . sager vedroerende oedelagt ferie og rejseudgifter , ikke omfattet af enekompetencen i henhold til denne artikel .

Top