–

za rakouskou vládu A. Poschem, J. Schmoll a M. Winkler-Unger, jako zmocněnci,

–

za Evropskou komisi N. Nikolovou, I. Rubenem a N. Ruizem Garcíou, jako zmocněnci,

1

Žádost o rozhodnutí o předběžné otázce se týká výkladu čl. 2 písm. b) směrnice Rady 93/13/EHS ze dne 5. dubna 1993 o zneužívajících ujednáních ve spotřebitelských smlouvách (Úř. věst. 1993, L 95, s. 29; Zvl. vyd. 15/02, s. 288) a čl. 2 bodu 1 směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/83/EU ze dne 25. října 2011 o právech spotřebitelů, kterou se mění směrnice 93/13 a směrnice Evropského parlamentu a Rady 1999/44/ES a zrušuje směrnice Rady 85/577/EHS a směrnice Evropského parlamentu a Rady 97/7/ES (Úř. věst. 2011, L 304, s. 64).

2

Tato žádost byla podána v rámci sporu mezi „S. V.“ OOD, obchodní společností podle bulharského práva, která je správcem budovy ve spoluvlastnictví, a E. Ts. D., fyzickou osobou, jež je vlastníkem bytu v této budově, ve věci zaplacení částek dlužných na základě smlouvy uzavřené za účelem správy a údržby společných částí uvedené budovy.

3

Bod 10 odůvodnění směrnice 93/13 zní takto:

„vzhledem k tomu, že účinnější ochrany spotřebitele lze dosáhnout přijetím jednotných právních předpisů [pravidel] v oblasti nepřiměřených podmínek [zneužívajících ujednání]; že takové přepisy by se měly [tato pravidla se musí] vztahovat na všechny smlouvy uzavírané mezi prodávajícími nebo poskytovateli a spotřebiteli; […]“

4

Článek 1 této směrnice uvádí:

„1.   Účelem této směrnice je sblížit právní a správní předpisy členských států týkající se zneužívajících ujednání ve smlouvách uzavíraných mezi prodávajícím zboží nebo poskytovatelem služeb a spotřebitelem.

2.   Smluvní ujednání, která odrážejí závazné právní a správní předpisy a ustanovení nebo zásady mezinárodních úmluv, jejichž stranami jsou členské státy nebo Společenství, zejména v oblasti dopravy, nejsou předmětem ustanovení této směrnice.“

5

Článek 2 písm. b) a c) uvedené směrnice zní následovně:

„Pro účely této směrnice se rozumí

[…]

6

Článek 3 odst. 1 směrnice 93/13 stanoví, že „[s]mluvní ujednání, které nebylo individuálně sjednáno, je považováno za zneužívající, jestliže v rozporu s požadavkem poctivosti způsobuje významnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran, které vyplývají z dané smlouvy, v neprospěch spotřebitele“.

7

Článek 2 odst. 1 zakon za upravlenje na etažnata sobstvenost (zákon o správě bytů v budovách ve spoluvlastnictví) (DV č. 6 ze dne 23. ledna 2009), ve znění použitelném na skutkový stav v původním řízení (dále jen „ZUES“), stanoví:

„Správa společných částí budov v režimu spoluvlastnictví, které byly postaveny v rámci uzavřeného rezidenčního projektu, se řídí písemnou smlouvou podepsanou před notářem developerem a vlastníky bytových jednotek.“

8

Podle čl. 6 odst. 1 bodu 10 tohoto zákona mají vlastníci povinnost hradit náklady na správu a údržbu společných částí.

9

Článek 9 uvedeného zákona stanoví:

„Způsoby správy bytů v budovách ve spoluvlastnictví jsou shromáždění vlastníků nebo společenství vlastníků.“

10

Článek 195 odstavce 1 a 5 zakon za ustrojstvo na teritoriata (zákon o územním plánování) (DV č. 1 ze dne 2. ledna 2001), ve znění použitelném na skutkový stav v původním řízení, stanoví:

„(1)   Vlastníci budov mají povinnost uchovávat je v technickém stavu, který splňuje základní požadavky čl. 169 odst. 1 a 3 […]

[…]

(5)   Starosta obce může vyhláškou nařídit vlastníkům budov […] provedení prací nezbytných v zájmu bezpečnosti, bezpečnosti silničního provozu, zdravotní nezávadnosti, hygieny, estetiky, čistoty a klidu občanů.“

11

E. Ts. D. je vlastníkem bytu, který je součástí budovy ve spoluvlastnictví nacházející se v Nesebaru (Bulharsko).

12

Na základě smlouvy o údržbě společných částí této budovy, uzavřené dne 9. ledna 2012 na dobu neurčitou, označující společnost S. V. jako „správce“, a opatřenou podpisem E. Ts. D., je posledně uvedený jako spoluvlastník budovy povinen platit této společnosti roční poplatky ve výši 6 eur za metr čtvereční bez daně z přidané hodnoty (DPH) za správu a údržbu společných částí uvedené budovy. Podle této smlouvy má uvedená společnost v případě opožděné platby právo uplatnit na dlužnou částku úroky ve výši 0,1 % za každý den prodlení.

13

Dne 26. srpna 2020 S. V. doručila E. Ts. D. výzvu ve formě notářského zápisu, aby do 31. srpna 2020 uhradil roční poplatky dlužné za období po roce 2012. Následně podala u předkládajícího soudu, Rajonen sad Nesebar (Okresní soud v Nesebaru, Bulharsko), žalobu, kterou se domáhala, aby bylo E. Ts. D. uloženo zaplatit jí částku 1112,40 eur odpovídající výši ročních poplatků za roky 2017 až 2019 a částku 717,87 eur jako úroky z prodlení.

14

E. Ts. D. před tímto soudem zejména tvrdí, že smlouva uvedená v bodě 12 tohoto rozsudku obsahuje zneužívající ujednání, která ukládají spotřebiteli povinnost zaplatit nepřiměřeně vysoké úroky z prodlení a nejsou jasná ani srozumitelná. E. Ts. D. má za to, že je „spotřebitelem“, a zdůrazňuje, že při uzavření této smlouvy nedošlo mezi stranami k individuálnímu jednání.

15

Uvedený soud se zaprvé zabývá otázkou, zda má vlastník bytu v budově ve spoluvlastnictví postavení „spotřebitele“ ve smyslu směrnic 93/13 a 2011/83, jestliže jsou některé prvky smluvních vztahů týkajících se správy společných částí takové budovy přímo upraveny bulharskými právními předpisy. Zadruhé se táže, zda postavení „spotřebitele“ závisí na různých režimech, které tato právní úprava pro tuto správu stanoví. Kromě toho vyjadřuje pochybnosti ohledně rozdílného zacházení, jež uvedené právní předpisy činí mezi spoluvlastníky, kteří uzavřeli smlouvu o správě a údržbu společných částí budovy ve spoluvlastnictví, a spoluvlastníky, již takovou smlouvu neuzavřeli. V posledně uvedeném případě je orgánem pověřeným správou společných částí shromáždění vlastníků.

16

Vzhledem k tomu, že Rajonen sad Nesebar (Okresní soud v Nesebaru) měl za to, že řešení sporu, který mu byl předložen, závisí na výkladu ustanovení směrnic 93/13 a 2011/83, rozhodl se přerušit řízení a položit Soudnímu dvoru následující předběžné otázky:

17

Úvodem je třeba připomenout, že podle ustálené judikatury Soudního dvora platí, že v rámci postupu spolupráce mezi vnitrostátními soudy a Soudním dvorem zavedeného článkem 267 SFEU je na Soudním dvoru, aby poskytl vnitrostátnímu soudu užitečnou odpověď, která mu umožní rozhodnout spor, jenž mu byl předložen. Z tohoto hlediska Soudnímu dvoru přísluší případně přeformulovat otázky, jež mu jsou položeny (rozsudek ze dne 17. července 1997, Krüger, C‑334/95, EU:C:1997:378, body 22 a 23, jakož i ze dne 18. listopadu 2021, A. S. A., C‑212/20, EU:C:2021:934, bod 36 a citovaná judikatura).

18

V projednávané věci je třeba zaprvé uvést, že žádost o rozhodnutí o předběžné otázce neobsahuje nic, co by mohlo nasvědčovat tomu, že situace dotčená v původním řízení spadá do věcné působnosti směrnice 2011/83 ani že se na smlouvu uvedenou v bodě 12 tohoto rozsudku použije ustanovení bulharské právní úpravy provádějící tuto směrnici.

19

Zadruhé předkládající soud ve své žádosti o rozhodnutí o předběžné otázce nevysvětluje relevanci svých otázek týkajících se případu, kdy se shromáždění vlastníků samo pověřilo správou společných částí budovy ve spoluvlastnictví, pro účely vyřešení sporu v původním řízení, jelikož z této žaloby vyplývá, že tato správa je na základě smlouvy uzavřené se správcem svěřena tomuto správci. Předkládající soud nevysvětluje ani relevanci okolnosti pro účely vyřešení tohoto sporu, že podle čl. 2 odst. 1 ZUES se správa společných částí budov v režimu spoluvlastnictví, které byly postaveny v rámci uzavřeného rezidenčního projektu, řídí písemnou smlouvou podepsanou před notářem developerem a vlastníky bytových jednotek.

20

Za těchto podmínek je třeba za účelem poskytnutí užitečné odpovědi předkládajícímu soudu přeformulovat položené otázky a mít za to, že podstatou těchto otázek předkládajícího soudu je, zda čl. 1 odst. 1 a čl. 2 písm. b) a c) směrnice 93/13 musí být vykládány v tom smyslu, že fyzická osoba, která je vlastníkem bytu v budově ve spoluvlastnictví, musí být považována za „spotřebitele“ ve smyslu této směrnice, pokud

21

V tomto ohledu je třeba připomenout, že se směrnice 93/13 vztahuje, jak vyplývá z jejího čl. 1 odst. 1 a jejího čl. 3 odst. 1, na ujednání obsažená ve „smlouvách uzavíraných mezi prodávajícím nebo poskytovatelem a spotřebitelem“, která „nebyla sjednána individuálně“ (v tomto smyslu viz usnesení ze dne 19. listopadu 2015, Tarcău, C‑74/15, EU:C:2015:772, bod 20 a citovaná judikatura).

22

Jak uvádí desátý bod odůvodnění této směrnice, jednotná pravidla týkající se zneužívajících ujednání se musí s výhradou výjimek vyjmenovaných v tomto bodě odůvodnění vztahovat na „všechny smlouvy“ uzavírané mezi prodávajícími nebo poskytovateli a spotřebiteli, jak jsou definovány v čl. 2 písm. b) a c) uvedené směrnice (v tomto smyslu viz usnesení ze dne 14. září 2016, Dumitraș, C‑534/15, EU:C:2016:700, body 26 a 27, jakož i citovaná judikatura).

23

V souladu s tímto čl. 2 písm. b) je „spotřebitelem“ fyzická osoba, která ve smlouvách, na něž se vztahuje tato směrnice, jedná pro účely, které nespadají do rámce její obchodní nebo výrobní činnosti nebo povolání. Kromě toho na základě uvedeného čl. 2 písm. c) je „prodávajícím nebo poskytovatelem“ fyzická nebo právnická osoba, veřejnoprávně nebo soukromoprávně vlastněná, která v rámci těchto smluv jedná pro účely související s její obchodní nebo výrobní činností nebo povoláním (v tomto smyslu viz rozsudek ze dne 21. března 2019, Pouvin a Dijoux, C‑590/17, EU:C:2019:232, bod 22).

24

Směrnice 93/13 tedy smlouvy, na které se vztahuje, definuje prostřednictvím odkazu na určitou vlastnost smluvních stran podle toho, zda jednají v rámci obchodní nebo výrobní činností nebo povolání, či nikoli (rozsudek ze dne 21. března 2019, Pouvin a Dijoux, C‑590/17, EU:C:2019:232, bod 23 a citovaná judikatura).

25

Pokud jde o pojem „spotřebitel“ ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice 93/13, z ustálené judikatury Soudního dvora vyplývá, že tento pojem má objektivní povahu. Musí být posuzován z hlediska funkčního kritéria, spočívajícího v posouzení, zda smluvní vztah v projednávaném případě spadá mimo rámec činností při výkonu určité profese (viz usnesení ze dne 14. září 2016, Dumitraș, C‑534/15, EU:C:2016:700, bod 32 a citovaná judikatura).

26

Vnitrostátní soud, kterému byl předložen spor týkající se smlouvy, jež může spadat do rozsahu působnosti této směrnice, tedy musí s ohledem na všechny okolnosti případu a soubor všech důkazů ověřit, zda dotčená smluvní strana může mít povahu „spotřebitele“ ve smyslu uvedené směrnice (usnesení ze dne 14. září 2016, Dumitraș, C‑534/15, EU:C:2016:700, bod 33 a citovaná judikatura).

27

V projednávané věci je třeba uvést, že z žádosti o rozhodnutí o předběžné otázce vyplývá, že E. Ts. D. je fyzickou osobou a předmětem smlouvy uvedené v bodě 12 tohoto rozsudku je správa a údržba společných částí budovy ve spoluvlastnictví, ve které je E. Ts. D. vlastníkem bytu. Proto v případě, že je tato osoba smluvní stranou této smlouvy a nepoužívá-li tento byt k účelům, které se výlučně týkají její obchodní nebo výrobní činnosti nebo povolání, je třeba mít v zásadě za to, že uvedená osoba jedná v rámci této smlouvy jako „spotřebitel“ ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice 93/13.

28

Pokud jde o pojem „prodávající nebo poskytovatel“ ve smyslu čl. 2 písm. c) této směrnice, jak vyplývá z judikatury Soudního dvora, unijní zákonodárce zamýšlel přiznat výrazu „prodávající nebo poskytovatel“ široký význam, takže každou fyzickou nebo právnickou osobu je třeba považovat za osobu, která spadá pod tento pojem, pokud vykonává obchodní nebo výrobní činnost nebo povolání, včetně úkolů ve veřejném zájmu (v tomto smyslu viz rozsudek ze dne 17. května 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen, C‑147/16, EU:C:2018:320, body 48 až 51 a citovaná judikatura).

29

V tomto ohledu není zpochybňováno, že smluvní vztah dotčený v původním řízení spadá do rámce obchodních činností, které vykonává S. V. jakožto správce.

30

V tomto kontextu, jak zdůrazňuje Evropská komise, nemůže okolnost, že část činností správy a údržby společných částí budovy ve spoluvlastnictví dotčené ve věci v původním řízení a roční poplatky vybírané v této souvislosti tímto správcem vyplývají z nutnosti dodržovat zvláštní požadavky v oblasti bezpečnosti a územního plánování stanovené příslušnými vnitrostátními právními předpisy, vyloučit tyto činnosti z působnosti čl. 2 písm. c) směrnice 93/13, a tudíž nemůže vyloučit z působnosti této směrnice ani smlouvu uvedenou v bodě 12 tohoto rozsudku.

31

I když podle čl. 1 odst. 2 směrnice 93/13 platí, že pokud jsou takové právní předpisy závazné, smluvní ujednání, která odrážejí tyto předpisy, jsou z působnosti této směrnice vyloučena, takové vyloučení neznamená, že vnitrostátní soud nemůže z hlediska uvedené směrnice posoudit platnost jiných ujednání obsažených v téže smlouvě, která tyto právní předpisy neodrážejí (v tomto smyslu viz rozsudek ze dne 21. prosince 2021, Trapeza Peiraios, C‑243/20, EU:C:2021:1045, bod 39 a citovaná judikatura).

32

Zadruhé v případě, kdy je smlouva o správě a údržbě společných částí budovy ve spoluvlastnictví uzavřena mezi správcem a shromážděním vlastníků nebo společenstvím vlastníků této budovy, je vlastník bytu, který je součástí uvedené budovy, považován za „spotřebitele“ ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice 93/13, pokud lze tohoto vlastníka zaprvé kvalifikovat jako „smluvní stranu“ této smlouvy, zadruhé je fyzickou osobou a zatřetí nepoužívá tento byt výlučně pro účely související s jeho obchodní nebo výrobní činností nebo povoláním. V této souvislosti je třeba upřesnit, že z působnosti pojmu „spotřebitel“ nelze vyloučit případ, kdy fyzická osoba užívá byt představující její osobní bydliště rovněž k účelu obchodní nebo výrobní činností nebo povolání, například v rámci práce na dálku v rámci zaměstnání nebo k výkonu svobodného povolání.

33

Naopak, pokud takového vlastníka bytu nelze kvalifikovat jako „smluvní stranu“ uvedené smlouvy, a vzhledem k tomu, že shromáždění vlastníků nebo společenství vlastníků nemovitosti není již z definice „fyzickou osobou“ ve smyslu čl. 2 písm. b), a nelze je tudíž kvalifikovat jako „spotřebitele“ ve smyslu tohoto ustanovení, je taková smlouva z působnosti směrnice 93/13 vyloučena (obdobně viz rozsudek ze dne 2. dubna 2020, Condominio di Milano, via Meda, C‑329/19, EU:C:2020:263, bod 29).

34

Nic to však nemění na tom, že čl. 1 odst. 1 a čl. 2 písm. b) této směrnice nebrání vnitrostátní judikatuře, která vykládá právní předpisy, jejichž cílem je provést uvedenou směrnici do vnitrostátního práva, tak, že se pravidla na ochranu spotřebitele, jež obsahuje, použijí rovněž na smlouvu uzavřenou takovým právním subjektem, jako je společenství vlastníků, které nemá právní subjektivitu odlišnou od právní subjektivity jeho účastníků, s prodávajícím nebo poskytovatelem, i když takový právní subjekt nespadá do působnosti téže směrnice (v tomto smyslu viz rozsudek ze dne 2. dubna 2020, Condominio di Milano, via Meda, C‑329/19, EU:C:2020:263, body 18 a 38).

35

S ohledem na výše uvedené je třeba na položené otázky odpovědět tak, že čl. 1 odst. 1 a čl. 2 písm. b) a c) směrnice 93/13 musí být vykládány v tom smyslu, že

36

Vzhledem k tomu, že řízení má, pokud jde o účastníky původního řízení, povahu incidenčního řízení ve vztahu ke sporu probíhajícímu před předkládajícím soudem, je k rozhodnutí o nákladech řízení příslušný uvedený soud. Výdaje vzniklé předložením jiných vyjádření Soudnímu dvoru než vyjádření uvedených účastníků řízení se nenahrazují.

Z těchto důvodů Soudní dvůr (osmý senát) rozhodl takto:

Článek 1 odst. 1 a čl. 2 písm. b) a c) směrnice Rady 93/13/EHS ze dne 5. dubna 1993 o zneužívajících ujednáních ve spotřebitelských smlouvách

musí být vykládány v tom smyslu, že