3.2.2009   

CS

Úřední věstník Evropské unie

C 27/18

1.1

Komise opět žádá náš Výbor o vypracování stanoviska k otázce integrace trhu s hypotečními úvěry na koupi obytných i jiných nemovitostí. Jedná se o bílou knihu o integraci trhů EU s hypotečními úvěry.

1.2

Bílá kniha bývá obvykle téměř rozhodným politickým posudkem obsahujícím návod k tomu „co dělat“. Tentokrát tomu tak není. Komise bude muset ve skutečnosti prošetřit mnoho stále nejistých otázek, např. společné investiční fondy, poskytovatelé kapitálu, vázání produktů (tying) atd. V úvahu bylo vzato celkem 14 aspektů.

1.3

Bílá kniha tedy není završením procesu, ale proces naopak zůstává otevřený vzhledem ke své skutečné a odhalené složitosti. Proč tedy žádat o vypracování dalšího stanoviska, když bílá kniha nedodává nic nového k zelené knize, k níž již EHSV stanovisko vypracoval?

1.4

Daný problém se již po několik let znovu a znovu projednává v různých diskusích, aniž by Komise nalezla nějaké řešení nebo přijala skutečné rozhodnutí, jímž by se odstranily kulturní, právní a administrativní překážky, které podle EHSV představují opravdové překážky v dosažení cílů Komise.

1.5

Stanovisko EHSV k zelené knize (1), které bylo přijato na plenárním zasedání v prosinci 2005 (pouze jeden člen se zdržel hlasování), je dosud platné v plném rozsahu.

1.6

Bílá kniha zachycuje značnou rozdrobenost stále ještě existující v tomto sektoru a plynoucí z kulturních, právních, legislativních a sociálně-etických zvláštností, které v jednotlivých státech Unie charakterizují nákup nemovitostí, zejména za účelem bydlení.

1.7

EHSV nicméně v zásadě považuje pokus Komise o stanovení „pravidel“ (ať již pouhých návrhů jednání (tzv. osvědčené postupy) nebo závazných) za vhodný, přestože si není úplně jistý konkrétními možnostmi integrace a sjednocení trhu s hypotečními úvěry v EU, kde se vyskytují silná specifika a velmi odlišné charakteristiky (viz stanovisko ze dne 15.12.2005, zpravodaj: pan Burani (2)).

1.8

Zásah by však mohl být považován za přehnaný, pokud by bylo cílem diskutovat o stejně pozitivních možnostech, které již tvoří součást mechanismů regulace trhu s hypotečními úvěry.

1.9

EHSV navrhuje, aby Komise mezitím provedla hlubší analýzu těch okruhů (např. úvěrových registrů, exekuce nemovitostí, šíření finanční kultury), u nichž se nevyskytují nadměrné obtíže, samozřejmě za podmínky, že to bude mít smysl.

1.10

Výbor se domnívá, že návod Komise se příliš zaměřuje na možné krátkodobé výhody vyplývající z případného zavedení nových pravidel, která jsou založena na do jisté míry neúplných výkladových schématech trhu s hypotečními úvěry. Cílem přístupu zaměřeného na krátkodobé výsledky je snížit náklady spojené s hypotečními úvěry, aniž by se pozornost věnovala skutečnému prospěchu, který by občané Společenství mohli vytěžit ze současné nabídky finančních produktů a jejích inovací.

1.11

EHSV se domnívá (jak je ostatně připomenuto ve stanovisku pana Buraniho), že systém navrhovaný Komisí je málo přizpůsobený stálému vývoji trhu, a obává se následků, které by z dlouhodobého hlediska měl pro nejzranitelnější smluvní strany, tj. spotřebitele, kteří nejvíce potřebují ochranu.

1.12

EHSV oceňuje to, že jsou propojena stávající pravidla týkající se hypotečního úvěru s potřebou chránit spotřebitele. Tyto záměry je třeba ocenit a podporovat, pokud budou zaměřeny na šíření větší finanční kultury v oblasti hypotečních úvěrů. Vůle Komise přikročit ke zpřísnění pravidel transparentnosti za účelem lepší ochrany spotřebitele si tedy zaslouží pochvalu.

1.13

Zároveň se však jeví jako obtížné a riskantní zavést za každou cenu zevšeobecňující nařízení určená k posouzení rizika, které vzniká v souvislosti se subjektem žádajícím o úvěr.

1.14

Podle EHSV je třeba na jedné straně chránit spotřebitele ve fázi vyjednávání hypotečního úvěru, na druhé straně však musí mít dlužník na paměti své povinnosti vůči instituci poskytující půjčku.

2.1

Dne 18. prosince 2007 byl vydán dokument s názvem Posouzení dopadu {SEK(2007) 1683}, průvodní dokument k bílé knize o integraci trhů EU s hypotečními úvěry. K dokumentu jsou přiloženy tři přílohy týkající se: i) charakteristik trhu s hypotečními úvěry, ii) postupů (procesu), iii) posouzení dopadu specifických aspektů.

2.2

Shrnutí dokumentů lze nalézt v dokumentu SEK(2007) 1684, stojí však za to ve stručnosti zdůraznit některé základní body dokumentu, ke kterému byl EHSV požádán o vypracování stanoviska:

2.3

Dokument Komise tedy opakuje body, které již analyzovala dříve vydaná zelená kniha o hypotečním úvěru. Nemohlo tomu ani být jinak, vzhledem k tomu, že nový dokument se zabývá integrací trhů s hypotečními úvěry a již zmiňovanými posouzeními dopadu.

2.4

EHSV již nicméně předložil své stanovisko k zelené knize dne 15. prosince 2005 (zpravodaj: pan Burani). Obsah tohoto dokumentu vyjadřuje ve všech směrech postoj EHSV ohledně této záležitosti. Toto stanovisko se hodlá zaměřit na dva body, které Komise doplnila:

3.1

Bílá kniha vytyčuje celou řadu problémů, které je třeba řešit. EHSV byl vyzván, aby k nim vyjádřil své stanovisko. Jedná se o 11 tematických oblastí:

3.2.1

Předsmluvní informace. Pro snížení nerovnováhy v poskytování informací v předsmluvní fázi považuje EHSV za důležité oběh a šíření informací a konkrétní znalosti problematiky hypotečních úvěrů. Pro občana to nesmí představovat zvýšení nákladů.

3.2.1.1

Vyšší informovanost a šíření finanční kultury jsou podmínkou pro účinné posouzení vztahu mezi náklady a přínosy rizikové situace. Nejlepším nástrojem prevence případných nadměrných rizik je totiž skutečně seznámit smluvní strany s tím, že jsou těmto rizikům vystaveny.

3.2.1.2

EHSV považuje za důležité zdůraznit, že předpisy a normy by se měly týkat způsobů oběhu informací a měly by stanovit případné postihy za jejich nedodržování. Výbor se nicméně domnívá, že takové jednoduché stanovení povinnosti pouze pro jednu smluvní stranu by mělo jediný důsledek, a to snahu o přenesení zátěže na druhou stranu.

3.2.2

Kodexy chování. EHSV se domnívá, že by měly být vytvořeny pobídky k dodržování dobrovolného kodexu chování.

3.2.2.1

Dlužníkovi by to umožnilo získat větší povědomí o riziku, kterému by se mohl vystavit, a o možnosti získat výhodné podmínky půjčky.

3.2.2.2

Navrhovaný nástroj by mohl po dlužníkovi žádat, aby odpověděl na standardní seznam otázek, kterými posoudí svoji schopnost nést středně – až dlouhodobý finanční závazek.

3.2.3

Míra nákladů. EHSV považuje za vhodné, aby měly finanční instituce povinnost uvést celkové náklady transakce a rozdělit je na jednotlivé části, včetně zdanění.

3.2.4

Poradenství. Co se týče poradenství je EHSV toho názoru, že poradenské služby úzce spojené s úkony financování hypoték by měly být zlepšeny pomocí mechanismů nezávislého stanovení cen, přestože jsou jasně vyjádřeny ve výpočtu nákladů úkonu.

3.2.5.1

Použitelnost. Při řešení otázky předčasného splacení by se mělo rozlišovat mezi: (i) předčasným splacením celého hypotečního úvěru nebo jeho části a (ii) zánikem úvěru souvisejícím s možností vyjednat výhodnější úvěrové podmínky u jiných finančních institucí.

3.2.5.2

Náklady. Co se týče nákladů spojených s předčasným splacením se Výbor domnívá, že by měly být vypočítány podle matematických vzorců a povinně uvedeny ve smluvních podmínkách. K odúčtování nákladů klienta by mělo dojít pouze v případě dobrovolného splacení úvěru. V případě ukončení smlouvy by zátěž měla dopadnout na nástupnickou finanční instituci.

3.2.6

Vázání produktů. Aby bylo vázání produktů platné, musí být založeno především na schopnosti prokázat, že takové vázání je skutečně užitečné. EHSV se domnívá, že je možné vyřešit tento problém tím, že poskytovatelé úvěrů budou mít povinnost dodat výpočet nákladů a výnosů a dlužník bude mít patřičnou dobu na rozhodnutí, zda je návrh přijatelný, a to případně i po uzavření úvěrové smlouvy.

3.2.7

Úvěrové registry. EHSV souhlasí s tím, že je potřeba mít k dispozici celoevropský registr, k němuž bude přístup upraven specifickými právními předpisy o ochraně soukromí. Výbor se totiž domnívá, že vytvoření celoevropského úvěrového registru by mohlo být užitečným prvkem pro zvýšení celoevropské konkurence mezi různými subjekty poskytujícími hypoteční úvěry. V každém případě je třeba usnadnit přeshraniční přístup k registrům každého členského státu za účelem usnadnění informačních procedur.

3.2.8

Oceňování nemovitostí. Východiskem je teze, že oceňování nemovitostí je složitější než běžný finanční odhad. Specifické charakteristiky statku (především nemožnost jeho přesunu) totiž podmiňují jeho užitkovost a jeho oceňování ovlivňují mimo jiné vnější faktory související s územím, jako

Myslet si tedy, že je možné všechny činitele určující hodnotu spojit do jednoho konkrétního vzorce pro ocenění nemovitosti, je čistou utopií.

3.2.8.1

Kritéria oceňování nemovitostí. Výbor tedy zdůrazňuje složitost oceňování nemovitostí a z výše uvedených důvodů nepovažuje za vhodné používat konkrétní vzorec, který by byl univerzální. Na místo toho navrhuje rozvíjet tzv. osvědčené postupy na místním základě a posilovat povinnost, aby ocenění provedly subjekty s prokázanou odborností, které budou certifikovány sdruženími působícími v tomto odvětví a které rovněž převezmou odpovědnost za spravedlivé ocenění.

3.2.8.2

Posouzení majetkových rizik. EHSV je tedy názoru, že kromě ocenění nemovitosti by bylo vhodné, aby byla stanovena volatilita zjištěné hodnoty, což by umožnilo získat lepší odhad zajištění, které poskytuje nemovitost. V tomto směru navrhuje zvolit nástroje, které již používají subjekty finančního trhu a které jsou uznány v jiných právních předpisech Společenství, např. value-at-risk (5).

3.2.9

Exekuce nemovitostí. Pokud se rozloží financování hypoték na úvěr poskytovaný na nemovitý majetek a na úvěr poskytovaný dlužníkovi, bylo by také třeba rozlišit mezi ekonomickým uživatelem nemovitosti a majitelem poskytujícím formální zajištění.

3.2.10

Rozhodné právo. EHSV se domnívá, že možnost provádět ziskové arbitráže mezi různými možnostmi, které nabízí občanské a finanční právo členských států Unie, je hybnou silou jinak neuskutečnitelné integrace trhu.

3.2.10.1

Výbor je tedy v zásadě příznivě nakloněn zachování stávajících různých předpisů v členských státech, jelikož kontrahent tak má možnost vybrat si ten, který přispěje ke snížení celkových nákladů finanční transakce, jak již bylo stanoveno v Římské smlouvě (6).

3.2.11

Lichvářské úroky. EHSV potvrzuje svůj postoj, který ohledně této otázky vyjádřil v minulosti, především co se týče velké obtížnosti správně definovat lichvářskou úroveň úroku podle normativních schémat přijatých pro spotřebitelský úvěr. Zdůrazňuje však, že nejlepší obranou proti lichvě je informovanost. EHSV proto navrhuje vytvořit nástroje pro širokou informovanost o kategoriích rizikových přirážek uplatňovaných pro různé rizikové třídy dlužníků.

3.2.12

Refinancování hypotečního úvěru. EHSV se domnívá, že přístup bílé knihy zaměřený na diferenciaci pravidel pro refinancování na základě povahy zprostředkovávajícího subjektu (rozlišující mezi bankami a nebankovními subjekty) lze příliš snadno obejít.

3.2.12.1

Nebankovní instituce a služby. Hypoteční financování by vždy měla poskytnout regulovaná finanční instituce, která podléhá kontrole. Propagace a asistence ze strany zprostředkovávajícího subjektu (např. poradenského) se připouští pod podmínkou, že tyto činnosti budou provádět kvalifikované instituce, i když to nebudou úvěrové instituce.

4.1

Nedávná americká krize sub-prime hypoték jasně ukázala, jak volatilita cen nemovitostí spojená s nedokonalými postupy posouzení rizika toho, že klient nebude moci platit splátky neúměrné hodnotě nemovitosti, kterou ručí, může vyústit ve finanční krizi takových rozměrů, že dojde k destabilizaci celého systému. Je tedy třeba, aby mělo ústředí Společenství při jakémkoliv zásahu velmi dobře na paměti tuto zkušenost, stejně tak jako poznámky uvedené v předchozím odstavci.

4.2

Případné zavedení 28. režimu předpisů upravujících hypoteční úvěr, který by doplnil stávající režimy členských států tak, jak navrhuje bílá kniha, by mohlo napomoci větší integraci trhu s hypotečními úvěry ve Společenství, a zvýšila by se tak možnost volby pro kontrahenta, aniž by však došlo k vytvoření předpokladů nestability finančního systému, které vyšly najevo v krizi sub-prime hypoték.

4.3

Stává se, že je výběr koupě nemovitosti (především za účelem bydlení) částečně ovlivněn emočními faktory (subjektivními), které žádným způsobem nesouvisejí se správným a rozumným posouzením (objektivním) statku. Jakékoliv opatření Komise upravující hypoteční úvěr by tedy mělo zohlednit prostředí (objektivní či subjektivní), jehož se týká, aby mohlo být účinné.

4.4

Bylo by tedy zajímavé zabývat se návrhem, který by EHSV mohl hlouběji analyzovat a který spočívá v přijetí výkladového schématu hypotečního úvěru, podle něhož bude každá finanční transakce dále rozdělena na portfolio skládající se ze dvou pasivních složek:

4.5

Použití schématu se dvěma složkami (twin mortgage) by mohlo mít jisté výhody, které by se ověřily při hlubší analýze, např.

4.6

EHSV doufá, že Komise prokáže větší odhodlání a dospěje co nejdříve k závěru v této otázce, jímž je vytvoření podmínek pro to, aby se oddělení institucionálních aspektů mohlo stát základem pro případné zavedení 28. režimu.