1. 

Soudnímu dvoru byla v této věci předložena otázka ohledně výkladu článku 107 SFEU v rámci sporu týkajícího se podmínek a způsobu prodeje zemědělských a lesohospodářských pozemků v rámci privatizace dříve státem vlastněné půdy a budov v nových německých spolkových zemích ( 2 ). Navazuje tak na věc, v níž byl vydán rozsudek Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe ( 3 ), přičemž ale vyvolává nové otázky, na základě kterých bude Soudní dvůr muset upřesnit svoji judikaturu o podmínkách, jímž podléhá prodej půdy ve veřejném vlastnictví z pohledu pravidel Smlouvy v oblasti státních podpor.

2.

Z předkládacího rozhodnutí plyne, že mezi zákonné povinnosti Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BWG) ( 4 ) patří uskutečnění privatizace dříve státní půdy a budov využívaných k zemědělským nebo lesohospodářským účelům ve spolkových zemích Braniborsko, Meklenbursko-Přední Pomořansko, Sasko, Sasko-Anhaltsko a Durynsko (nových spolkových zemích). BVVG, která je právnickou osobou soukromého práva, jedná za tímto účelem na účet Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ( 5 ), spolkového orgánu veřejné moci nadaného právní subjektivitou.

3.

Prodej zemědělských a lesohospodářských pozemků ve Spolkové republice Německo obecně podléhá ustanovením zákona o pozemkových transakcích (Grundstücksverkehrsgesetz) ( 6 ), jehož cílem je ochrana zemědělské struktury.

4.

Ustanovení § 2 odst. 1 GrdstVG stanoví:

„Převod vlastnictví pozemku na základě smlouvy a smluvní akt týkající se prodeje podléhají schválení; […]“

5.

Ustanovení § 4 GrdstVG nicméně upřesňuje následující:

„Schválení není třeba,

1)   je-li smluvní stranou Spolková republika nebo spolková země;

[…]“

6.

Ustanovení § 9 GrdstVG stanoví:

„1)   Schválení může být odepřeno nebo omezeno stanovením povinností (§ 10) nebo podmínek (§ 11), pouze pokud jsou dány skutečnosti, ze kterých vyplývá, že

2)   Nevhodným je rozdělení pozemku a půdy ve smyslu odst. 1 bodu 1 zpravidla tehdy, pokud prodej odporuje opatřením ke zlepšení zemědělské struktury.

3)   Nehospodárným je zmenšení nebo rozdělení ve smyslu odst. 1 bodu 2 zpravidla tehdy, pokud by v důsledku vypořádání dědictví, smlouvy o postoupení nebo smlouvy o prodeji

[…].

4)   Je-li pozemek prodáván k jiným než k zemědělským nebo lesohospodářským účelům, nesmí být schválení podle odst. 1 bodu 3 odepřeno.

[…]“

7.

Z předkládacího rozhodnutí plyne, že manželé Erbsovi prostřednictvím veřejného nabídkového řízení, v jehož rámci předložili nejvyšší nabídku, koupili na základě smlouvy uzavřené formou notářského zápisu ze dne 31. března 2008 od BVVG zemědělský pozemek o velikosti přibližně 2,6 hektarů za cenu 29000 eur.

8.

Rozhodnutím ze dne 5. června 2008 nicméně Landkreis Jerichower Land, jakožto místně příslušný orgán, odmítl prodejní smlouvu schválit na základě § 9 odst. 1 bodu 3 GrdstVG ( 7 ) z důvodu, že smluvená cena je v hrubém nepoměru k hodnotě prodávaného pozemku.

9.

Žaloba podaná manželi Erbsovými proti spornému rozhodnutí byla v prvním stupni i v odvolacím řízení zamítnuta. Odvolací soud měl v tomto případě za to, že smluvní cena 29000 eur je v hrubém nepoměru k hodnotě prodávaného pozemku, jelikož znalecký posudek uváděl, že tržní zemědělská hodnota pozemku činí 14168,61 eur při zohlednění dalších prodejů realizovaných dříve BVVG a 13648,19 eur bez zohlednění těchto prodejů. Měl tedy za to, že smluvní cena přesahuje o více než 50 % tyto hodnoty a že prodej za tuto cenu by měl nepříznivé dopady na zemědělskou strukturu, přičemž je třeba upřesnit, že zemědělec, který byl vyslechnut jako svědek, ale veřejného nabídkového řízení se nezúčastnil, by byl za pozemek ochoten zaplatit cenu převyšující tržní zemědělskou hodnotu až do výše 50 % a dále že manželé Erbsovi nejsou profesionálními zemědělci.

10.

Za těchto okolností se Bundesgerichtshof, kterému byl předložen kasační opravný prostředek BVVG, rozhodl přerušit řízení a položit Soudnímu dvoru následující předběžnou otázku:

„Brání čl. 107 odst. 1 SFEU vnitrostátní právní normě, jakou je § 9 odst. 1 bod 3 [GrdstVG], která za účelem zlepšení zemědělské struktury zakazuje státem zřízené instituci, jako je BVVG, prodat zemědělský pozemek určený k prodeji zájemci s nejvyšší nabídkou předloženou v rámci veřejného nabídkového řízení, je-li tato nejvyšší nabídka v hrubém nepoměru k hodnotě pozemku?“

11.

Předkládající soud upřesňuje, že z jeho pohledu obsahuje tato otázka tři podotázky. Zaprvé se jedná o to, zda prodej veřejného pozemku BVVG za cenu, která je nižší než cena stanovená veřejným nabídkovým řízením, nevede ke zvýhodnění kupujícího, když je prodej za cenu stanovenou ve veřejném nabídkovém řízení zakázán obecným zákonem, který platí také pro všechny soukromé kupující. Za předpokladu existence takového zvýhodnění vyvstává zadruhé otázka, zda je možné ho odůvodnit účelem zákona, tedy zlepšením zemědělské struktury. A konečně zatřetí je třeba určit, zda je již samotné zamítnutí prodeje za cenu stanovenou ve veřejném nabídkovém řízení protiprávní z pohledu čl. 107 odst. 1 SFEU, i když tímto zamítnutím ještě není dána žádná podpora, v důsledku jeho anticipovaných účinků.

12.

Písemná vyjádření předložili BVVG, manželé Erbsovi, německá vláda, jakož i Evropská komise. BVVG, Landkreis Jerichower Land, německá vláda, jakož i Evropská komise předložily rovněž ústní vyjádření na veřejném jednání konaném dne 11. prosince 2014.

13.

BVVG má velmi obecně za to, že na předběžnou otázku Bundesgerichtshof je třeba odpovědět kladně, jelikož jsou naplněny všechny znaky státní podpory.

14.

Uplatnění sporného ustanovení má především za následek použití prostředků státu, jelikož výnosy z privatizace dříve státem vlastněné půdy a budov jsou příjmem státního rozpočtu. Každé odmítnutí prodeje pozemku za nejvyšší cenu nabídnutou v rámci veřejného nabídkového řízení tudíž vede ke ztrátě příjmů státu a současně má obecnější účinek na stlačování cen. Jeho uplatňování kromě toho zvýhodňuje profesionální zemědělce, kteří mají možnost získat pozemek, který je předmětem veřejné nabídky, za cenu nižší nežli nejvyšší nabídnutou.

15.

Tyto výhoda plyne ze způsobu určování tržní ceny pozemků, na jehož základě mohou místně příslušné orgány konstatovat existenci hrubého nepoměru ve smyslu sporného ustanovení, a tedy přijmout rozhodnutí o neschválení prodeje. BVVG se domnívá, že hodnota určená znaleckým posudkem se může blížit tržní hodnotě pouze tehdy, vychází-li z výsledků velkého množství veřejných nabídkových řízení, což není tento případ.

16.

Manželé Erbsovi se především domnívají, že prodej pozemku neměl za následek nehospodárné zmenšení nebo rozdělení pozemku a neměl dopad na žádný samostatný zemědělský podnik nebo životaschopnost některého ze zemědělců.

17.

Německá vláda má za to, že na předběžnou otázku je třeba odpovědět záporně, jelikož sporné ustanovení neposkytuje žádnou výhodu ve formě dotace nebo snížení nákladů. Domnívá se, že každopádně nedošlo ke zvýhodnění žádného konkrétního podniku, jelikož BVVG není povinen uskutečnit prodej zemědělci, který projevil zájem o koupi. I když má rozhodnutí o neschválení omezující účinky pro BVVG a manžele Erbsovi, nemá naproti tomu žádné účinky zvýhodňující.

18.

A konečně Komise připomíná, že vnitrostátnímu soudu v zásadě nepřísluší rozhodovat o slučitelnosti případné podpory se Smlouvou, a má za to, že vnitrostátní právní úprava může představovat „státní podporu“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU, přičemž své vyjádření soustředí na posouzení otázky existence selektivní výhody a ponechává na předkládajícím soudu znovupřezkoumání toho, zda v projednávaném případě došlo k zásahu ze státních prostředků.

19.

Zkoumání předběžné otázky předkládajícího soudu vyžaduje uvedení celé řady úvodních poznámek. Nejprve se budu zabývat dosahem položené předběžné otázky, na základě čehož navrhnu Soudnímu dvoru její přeformulování. Dále se budu snažit uvést důvody, proč takový obecně použitelný, a to i z pohledu územního, zákon o pozemkových transakcích, jako je GrdstVG, může, a v tomto případě i musí, být zkoumáván z pohledu ustanovení Smlouvy o státních podporách. Po tomto upřesnění představím obsah sporného ustanovení. A konečně závěrem se budu zabývat zásadní námitkou vznesenou německou vládou, podle níž nemůže být sporné ustanovení kvalifikováno jako státní podpora, jelikož žádnému nebyla podniku poskytnuta jakákoliv skutečná výhoda.

20.

Svou předběžnou otázkou předkládající soud formálně žádá Soudní dvůr o rozhodnutí o tom, zda čl. 107 odst. 1 SFEU brání spornému ustanovení, tzn., zda opatření, které upravuje, představuje podporu neslučitelnou s vnitřním trhem.

21.

Jak připomněla Komise v písemném vyjádření, rozhodnutí o slučitelnosti vnitrostátního opatření s čl. 107 odst. 1 SFEU nepřísluší Soudnímu dvoru ani předkládajícímu soudu, jelikož výhradní příslušnost pod dohledem soudu Evropské unie ( 8 ) má v tomto ohledu Komise. Proto se vnitrostátní soud nemůže v rámci žádosti o rozhodnutí o předběžné otázce na základě článku 267 SFEU dotazovat Soudního dvora na slučitelnost státní podpory nebo režimu státních podpor s vnitřním trhem ( 9 ). Z tohoto pohledu nemůže Soudní dvůr v rámci tohoto řízení o předběžné otázce na druhou podotázku předkládajícího soudu odpovědět.

22.

Vnitrostátní soudy si však zachovávají pravomoc k rozhodování o kvalifikování opatření jako státní podpory a k vyvození příslušných důsledků podle čl. 108 odst. 3 poslední věty SFEU ( 10 ). Přísluší jim zejména zajistit procesním subjektům, že z porušení čl. 108 odst. 3 poslední věty SFEU budou v souladu s jejich vnitrostátním právem vyvozeny všechny důsledky, pokud jde o platnost prováděcích aktů i o vrácení finančních podpor poskytnutých v rozporu s tímto ustanovením nebo o případná předběžná opatření ( 11 ).

23.

Konkrétně Soudní dvůr rozhodl, že pravomoc Komise posuzovat slučitelnost podpory s vnitřním trhem nebrání tomu, aby se vnitrostátní soud Soudního dvora v rámci předběžné otázky dotázal na výklad pojmu podpora ( 12 ). Soudní dvůr může předkládajícímu soudu zejména poskytnout výklad prvků unijního práva, které mu umožní určit, zda vnitrostátní opatření může být považováno za státní podporu ve smyslu tohoto práva ( 13 ).

24.

V tomto kontextu je třeba rovněž připomenout, že Soudní dvůr upřesnil, že má-li vnitrostátní soud pochybnosti o kvalifikaci opatření, může v tomto ohledu požádat Komisi o objasnění. V oznámení o spolupráci mezi vnitrostátními soudy a Komisí v oblasti státní podpory ( 14 ) ze dne 23. listopadu 1995 Komise výslovně vybízí vnitrostátní soudy k tomu, aby se na ni obracely, setkají-li se s problémy při aplikaci čl. 108 odst. 3 SFEU, a vysvětluje povahu informací, které může poskytnout ( 15 ). V tomto ohledu je třeba zdůraznit, že na základě povinnosti loajální spolupráce mezi orgány Společenství a členskými státy, plynoucí z čl. 4 odst. 3 SEU ( 16 ), musí Komise na otázky vnitrostátních soudů odpovědět v co nejkratších lhůtách ( 17 ).

25.

Má-li být tedy učiněn závěr, že schvalovací mechanismus zavedený sporným ustanovením může obsahovat prvky státní podpory, bylo by na příslušných německých orgánech, aby to oznámily Komisi za účelem jejího rozhodnutí o jeho slučitelnosti s vnitřním trhem. Do vydání konečného rozhodnutí Komise by předkládajícímu soudu příslušelo potvrdit přímý účinek čl. 108 odst. 3 poslední věty SFEU, tzn. zaručit práva, která zúčastněným plynou z tohoto ustanovení, tím že bude bránit neschválení uzavření prodejní smlouvy uzavřené mezi BVVG a manželi Erbsovými a jeho účinkům ( 18 ).

26.

Je třeba rovněž připomenout, že s výjimkou podpor de minimis ( 19 ) musí členské státy Komisi rovněž předat ( 20 ) souhrn informací týkajících se opatření, která by mohla spadat pod blokovou výjimku, za účelem jejich zveřejnění na jejích internetových stránkách ( 21 ), a to včetně podpor poskytnutých v odvětví zemědělství ( 22 ).

27.

S ohledem na předchozí závěry navrhuji Soudnímu dvoru, aby předběžnou otázku položenou Bundesgerichtshof přeformuloval následujícím způsobem: „Má být čl. 107 odst. 1 SFEU vykládán v tomto smyslu, že pravidlo vnitrostátního práva, které za účelem zlepšení zemědělské struktury zakazuje státem zřízené instituci prodat v rámci veřejného nabídkového řízení zemědělský pozemek zájemci, který předložil nejvyšší nabídku, je-li tato nabídka v hrubém nepoměru k hodnotě pozemku, může být kvalifikováno jako státní podpora?“

28.

Stručně popsané sporné ustanovení ( 23 ) umožňuje místně příslušným orgánům zabránit prodejům zemědělských nebo lesohospodářských pozemků sjednaným v rámci veřejných nabídkových řízení, pokud mají za to, že sjednané ceny jsou v hrubém nepoměru k jejich hodnotě.

29.

Úprava, jejíž je součástí ( 24 ), v projednávaném případě spočívá na mechanismu předchozího schválení určitých převodů vlastnictví zemědělských nebo lesohospodářských pozemků, které jsou předmětem smluv o prodeji, jenž je aktivován v případě, že dojde k překročení určité maximální ceny, jejíž odhad vychází ze systému určování tržní zemědělské hodnoty těchto pozemků. Předkládající soud ostatně sporné ustanovení definuje jako „cenové pravidlo zavádějící zákonné omezení vlastnictví“.

30.

Schválení převodu vlastnictví zemědělského nebo lesohospodářskýho pozemku, který je předmětem smlouvy o prodeji, není podle § 4 odst. 1 GrdstVG vyžadováno, je-li smluvní stranou stát nebo spolková země, což ale na základě judikatury samotného Bundesgerichtshof ( 25 ) neplatí v případě, kdy je účastníkem prodeje BVVG, což je případ věci v původním řízení. Navzdory svému zákonem stanovenému úkolu spočívajícímu v privatizaci půdy v nových spolkových zemích BVVG, který je právnickou osobou založenou podle soukromého práva, pod výjimku stanovenou v § 4 odst. 1 GrdstVG nespadá.

31.

Je tak třeba uvést, že GrdstVG, což je zákon, který všeobecně podmiňuje schválením převody vlastnictví zemědělských a lesohospodářských pozemků, k nimž dochází v Německu mezi soukromými osobami, se uplatní rovněž na všechny pozemkové transakce v rámci BVVG řízené privatizace bývalé státní půdy, jelikož tento orgán nespadá pod výjimku stanovenou v jeho § 4 odst. 1 GrdstVG.

32.

Z toho důvodu je účinkem této výjimky podmínění prodeje veřejné zemědělské a lesohospodářské půdy schválením, jsou-li naplněny mj. podmínky sporného ustanovení. A jelikož BVVG uskutečňuje prodej dříve státních pozemků a výnos z něj odvádí do státního rozpočtu, může se sporná úprava dotýkat státních prostředků, a tedy spadat pod ustanovení Smlouvy týkající se státních podpor.

33.

Je nicméně třeba podrobněji prozkoumat obsahu sporného ustanovení.

34.

Převod vlastnictví pozemku může být neschválen pouze za podmínky, že se jedná o zemědělský nebo lesohospodářský pozemek a dále že dojde k souběhu určitých okolností, zejména pokud jde o sporné ustanovení, že nabídnutá a ve smlouvě o prodeji dohodnutá cena je v hrubém nepoměru k tržní zemědělské hodnotě pozemku.

35.

Jelikož GrdstVG pojem „v hrubém nepoměru“ nedefinuje, definovaly ho německé soudy, a zejména předkládající soud. O hrubém nepoměru lze hovořit tehdy, jestliže sjednaná prodejní cena přesahuje o více než 50 % tržní zemědělskou hodnotu pozemku ( 26 ).

36.

Předkládající soud v tomto ohledu uvádí, že účelem sporného ustanovení je zamezit tomu, aby profesionální zemědělci museli nést náklady na pořízení nových pozemků, které by mohly ohrozit životaschopnost jejich hospodářství. Směřuje tedy k ukončení spekulací se zemědělskými a lesohospodářskými pozemky a k podpoře zlepšování zemědělské struktury.

37.

Německá vláda upřesnila, že účinkem rozhodnutí o neschválení je zablokování vkladu vlastnického práva k pozemku na straně kupujícího, což brání převodu vlastnictví, takže smlouva o prodeji se dočasně stává neúčinnou, a to až do konečného soudního rozhodnutí o uvedeném rozhodnutí. Bude-li rozhodnutí o neschválení zrušeno, dočasně neúčinná smlouva o prodeji se stává účinnou spolu s dohodnutou kupní cenou a vlastnické právo kupujícího může být vloženo. V opačném případě se rozhodnutí o neschválení stává konečným a uzavřená smlouva se stává neplatnou a neúčinnou. Skutečností, že rozhodnutí o neschválení se stává konečným, nicméně nevzniká žádný nárok zemědělce, který projevil zájem v rámci nabídkového řízení nebo sporného řízení týkajícího se rozhodnutí o neschválení, na získání dotčeného pozemku.

38.

Účelem sporného ustanovení je tedy zabránit tomu, aby k prodejům zemědělských nebo lesohospodářských pozemků v rámci nabídkového řízení docházelo za ceny, které by se podstatně, o více než 50 %, odchylovaly od cen považovaných místně příslušnými orgány za „přijatelné“, tzn. v poměru k tomu, co považují za jejich tržní zemědělskou hodnotu.

39.

Po tomto upřesnění je třeba uvést, že sporná úprava, která předpokládá, že nejvyšší cena nabídnutá za určitý pozemek v rámci nabídkového řízení přesahuje o více než 50 % tržní zemědělskou hodnotu odhadnutou místně příslušnými orgány, může být teoreticky používána ve velmi odlišných případech, lišících se zejména počtem předložených nabídek a strukturou nabídnutých cen.

40.

Proto je třeba zdůraznit, že posoudit spornou úpravu a rozhodnout o její kvalifikaci z pohledu článku 107 SFEU není možné bez zohlednění konkrétních podmínek jejího provádění, a konkrétně okolností, za nichž se použije. Jak budu mít možnost ukázat, posouzení nepoměru ceny nabídnuté v rámci nabídkového řízení za určitý pozemek není stejné v případech, kdy v tomto řízení došlo k předložení pouze jedné nabídky, velmi málo nabídek, nebo mnoha nabídek.

41.

Z toho plyne, že při posuzování toho, zda se jedná o takový případ, bude sice třeba zkoumat konkrétní způsob určení tržní zemědělské hodnoty pozemků místně příslušnými orgány, avšak bude rovněž třeba zohlednit počet předložených nabídek a strukturu cen nabídnutých v rámci nabídkového řízení.

42.

Je třeba trvat na zvláštnosti situace v původním řízení, která je předmětem třetí podotázky předkládajícího soudu ( 27 ) a která německé vládě poskytuje jeden z hlavních argumentů k tomu, aby došla k závěru, že sporná úprava nemůže být kvalifikovaná jako státní podpora.

43.

Tato vláda totiž tvrdí, že rozhodnutí o neschválení dotčené ve věci v původním řízení neznamená pro BVVG povinnost prodat sporný pozemek profesionálnímu zemědělci, který projevil zájem o jeho získání. Nelze tedy mít za to, že sporný pozemek byl prodán za cenu nižší, než je tržní cena stanovená v rámci veřejné nabídky. Sporné ustanovení nemůže být v důsledku toho kvalifikováno jako státní podpora, jelikož nedošlo k jakémukoliv skutečnému zásahu ze státních prostředků.

44.

Je pravdou, že při neuskutečnění prodeje sporného pozemku profesionálnímu zemědělci, který projevil zájem v rámci veřejného nabídkové řízení dotčeného ve věci v původním řízení, za cenu nižší než byla nejvyšší nabídka, nelze mít za to, že došlo ke skutečnému poskytnutí podpory.

45.

Nicméně, i když ve věci v původním řízení skutečně k tomuto prodeji nedošlo, bylo to především a hlavně z důvodu, že obě strany smlouvy, která byla předmětem rozhodnutí o neschválení, toto rozhodnutí zpochybnily před německými soudy, přičemž BVVG vznesl právě otázku, zda je možné sporné ustanovení kvalifikovat jako státní podporu, od níž se odvíjí i toto řízení o předběžné otázce.

46.

Kromě toho okolnost, že místně příslušné orgány v určitém případě ze svého rozhodnutí o neschválení dosud nevyvodily důsledky, nemůže implikovat závěr, že otázka kvalifikace sporného ustanovení jako státní podpory je hypotetická. Nelze mít zejména za to, že tvrzené jednání místně příslušných orgánů se systematicky vždy zopakuje, neboť tak by bylo sporné ustanovení zbaveno veškeré podstaty a účinků.

47.

Okolnost, že místně příslušné orgány disponují diskreční pravomocí k tomu, jak dále postupovat po rozhodnutí o neschválení, nemá každopádně žádný dopad na to, zda může sporná úprava obsahovat prvky státní podpory. Kvalifikace opatření jako státní podpory nemůže, aniž by došlo ke zpochybnění systému stálé kontroly státních podpor zavedeného články 107 SFEU a 108 SFEU, záviset na předchozím konstatování jeho skutečného provedení, a dokonce ani na prognostickém odhadu četnosti provádění.

48.

Na základě těchto prvních závěrů se mohu zabývat podstatou problému otevřenému sporem v původním řízení, kterou je určení, zda a v jaké míře může provádění sporné úpravy spadat pod kvalifikaci státní podpory.

49.

Aby mohlo být vnitrostátní opatření kvalifikováno jako „podpora“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU, je zejména a především třeba, aby představovalo zásah státu nebo ze státních prostředků a aby svému příjemci poskytovalo výhodu ( 28 ).

50.

Z judikatury Soudního dvora vyplývá, že za podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jsou považována pouze zvýhodnění poskytnutá přímo nebo nepřímo ze státních prostředků. Rozlišení učiněné v tomto ustanovení mezi „podporami poskytovanými státy“ a podporami poskytovanými „ze státních prostředků“ neznamená, že podporami jsou všechna zvýhodnění poskytnutá státem, ať jsou, nebo nejsou financována ze státních prostředků, nýbrž jeho účelem je pouze zahrnout do tohoto pojmu zvýhodnění, která jsou poskytnuta přímo státem, jakož i zvýhodnění, která jsou poskytnuta prostřednictvím veřejné nebo soukromé organizace, která byla určena nebo zřízena tímto státem ( 29 ).

51.

To znamená, že pojem „podpora“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU zahrnuje nejen taková pozitivní plnění, jako jsou dotace, ale také šířeji opatření různými způsoby snižující náklady, které obvykle zatěžují rozpočet podniku, a které tudíž mají tutéž povahu a tytéž účinky jako dotace, aniž jimi jsou v přísném slova smyslu ( 30 ). V tomto ohledu stačí prokázat dostatečně přímou vazbu mezi příjemci poskytnutou výhodou a snížením příjmů státního rozpočtu ( 31 ).

52.

K doplnění odpovědi na druhou podotázku předkládajícího soudu ( 32 ) je třeba rovněž připomenout, že pouhá skutečnost, že určité opatření sleduje sociální účel, nestačí k tomu, aby nebylo bez dalšího kvalifikováno jako „podpora“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU, jelikož toto ustanovení nerozlišuje podle důvodů nebo cílů státních zásahů, ale definuje podporu v závislosti na jejich účincích ( 33 ).

53.

Jak již Soudní dvůr zdůraznil, nelze vyloučit, že prodej veřejné půdy za cenu nižší, než je tržní cena, může představovat státní podporu ( 34 ). Soudní dvůr v takovém případě upřesnil, že prodej půdy a budov orgány veřejné správy podnikům nebo jednotlivcům vykonávajícím hospodářskou činnost, například zemědělství nebo lesnictví, může v sobě mít prvky státní podpory, mimo jiné pokud prodej neproběhl za tržní cenu, tedy za cenu, kterou by zaplatil soukromý investor jednající za běžných podmínek hospodářské soutěže ( 35 ).

54.

Soudní dvůr z toho vyvodil, že pokud vnitrostátní právo stanoví pravidla pro stanovení tržní hodnoty půdy určené na prodej veřejnými orgány, použití těchto pravidel musí za účelem jejich souladu s článkem 107 SFEU vést ve všech případech k ceně, která se co nejvíce blíží tržní hodnotě ( 36 ).

55.

Přezkum toho, zda a v jaké míře z použití sporného ustanovení plyne poskytnutí výhody podniku, což pak může být kvalifikováno jako státní podpora, je třeba provést ve světle všech těchto prvků, což mě vede k tomu, abych nejprve analyzoval systém určování tržní zemědělské hodnoty zemědělských a lesohospodářských pozemků místně příslušnými orgány.

56.

Tržní zemědělská hodnota pozemků, kterou GrdstVG nedefinuje, je, jak plyne z předkládacího usnesení (bod 32), cena, která má být získána za pozemky téhož druhu a v téže situaci v období, kdy dochází k uzavření smlouvy, v rámci svobodné smluvní transakce mezi zemědělci, tzn. pozemkové transakce v rámci odvětví zemědělství, přičemž mají být zohledněny i převody na nezemědělce v rozsahu, v němž jsou uskutečňovány za účelem jiného zemědělského využití pozemku.

57.

Předkládající soud ani zúčastnění, kteří předložili písemná a ústní vyjádření, neposkytli příliš přesné údaje o způsobu, jakým místně příslušný orgán, který může odmítnout schválení vyžadované sporným ustanovením, určil tržní zemědělskou hodnotu pozemku, který je předmětem smlouvy, tedy hodnotu, na jejímž základě byl konstatován hrubý nepoměr odůvodňující neschválení. Z písemného vyjádření BVVG nicméně plyne, že tato hodnota je určena na základě referenčních cen stanovených odhadními komisemi s použitím regionálních referenčních ukazatelů a hodnot (body 41 a 42).

58.

Předkládající soud se omezuje na upřesnění, že ve sporu v původním řízení odvolací soud potvrdil rozhodnutí místně příslušného orgánu o neschválení na základě znaleckého posudku, který si objednal, aniž poskytl podrobnější informace. BVVG nicméně v písemném vyjádření upřesnil, že nabídky předložené zemědělskými podniky v rámci veřejného nabídkového řízení nejsou zohledňovány.

59.

Uplatnění mechanismu předchozího schválení předpokládá, že v rámci veřejného nabídkového řízení na prodej zemědělského pozemku, které vedlo k uzavření smlouvy o prodeji s nabyvatelem z řad nezemědělců nebo neprofesionálních zemědělců, projevil některý profesionální zemědělec zájem o nabytí pozemku, který je předmětem uvedené smlouvy, a že v ní sjednaná cena přesahuje o více než 50 % cenu, za níž byl uvedený zemědělec ochoten pozemek koupit.

60.

Není pochyb o tom, že provádění sporného ustanovení může zahrnovat zásah ze státních prostředků, jelikož může znamenat ztrátu příjmů státu z výnosu privatizace pozemků, na něž se vztahuje rozhodnutí o neschválení převodu vlastnictví. Jak tvrdil BVVG, jelikož je jeho roční zisk příjmem státního rozpočtu, plyne z toho, že použití sporného ustanovení může automaticky vést k tomu, že se stát vzdá prostředků odpovídajících rozdílu mezi tržní zemědělskou hodnotou odhadnutou místně příslušnými orgány a nejvyšší cenou nabídnutou v rámci veřejné nabídky ( 37 ).

61.

Německá vláda především tvrdí, že sporná úprava nemůže být kvalifikována jako státní podpora, jelikož nezvýhodňuje žádný podnik a nepřináší poskytnutí konkrétní výhody jednomu podniku nebo výrobě. Má zejména za to, že by bylo chybné se domnívat, že tržní cena sporného pozemku odpovídá nejvyšší nabídce předložené v rámci veřejného nabídkového řízení, jelikož judikatura Soudního dvora a sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (97/C 209/03) ( 38 ) připouští, že tržní cena může být samozřejmě stanovena nezávislým znalcem.

62.

V tomto ohledu je třeba především připomenout, že Komise ve sdělení z roku 1997 uznává, že prodej pozemků a staveb patřících státu bude považován za prodej nevykazující prvky státní podpory, pokud k němu dochází na základě veřejného a nepodmíněného nabídkového řízení nebo pokud mu při absenci takového řízení předchází ocenění jedním či několika nezávislými odborníky za účelem stanovení tržní ceny dotčených aktiv na základě tržních ukazatelů a všeobecně přijímaných oceňovacích kritérií.

63.

Jak jsem již připomněl ( 39 ), Soudní dvůr v rozsudku Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe ( 40 ) rozhodl, že i když pro prodej zemědělské půdy orgány veřejné moci může vnitrostátní právo stanovit pravidla určování její tržní hodnoty, použití těchto pravidel může být považováno za odpovídající článku 107 SFEU pouze za podmínky, že povede ve všech případech k ceně, která se co nejvíce blíží tržní hodnotě ( 41 ). Potvrdil, že metody nejvyšší nabídky a znaleckého posudku mohou poskytnout ceny odpovídající skutečným tržním hodnotám, aniž by nicméně vyloučil, že téhož cíle lze dosáhnout i s použitím jiných metod ( 42 ). V tomto ohledu nicméně upřesnil, že metoda určování hodnoty zemědělské půdy, která není doprovázena mechanismem aktualizace, který by umožňoval přiblížit tržní hodnotu co nejvíce prodejní ceně půdy zejména v období rychle rostoucích cen, nemůže odrážet skutečné tržní ceny ( 43 ).

64.

I když v projednávaném případě má sporná úprava vlastnosti, které ji přibližují oceňování tržní ceny aktiv nezávislými odborníky, tak jak je popsáno v hlavě II bodě 2 sdělení z roku 1997, má rovněž hlavně tu zvláštnost, že ruší účinky nepodmíněného nabídkového řízení, tak jak je uvedeno v hlavě II bodě 1 sdělení z roku 1997.

65.

Jak jsem již uvedl, Soudní dvůr má k dispozici pouze velmi málo informací o metodách, které místně příslušné orgány nebo znalci určení vnitrostátními soudy používají k ocenění pozemků v rámci provádění sporného ustanovení a konkrétně o tržních ukazatelích a kritériích oceňování, které využívají. Není tedy schopen určit, zda může oceňovací postup sám o sobě splňovat požadavky jeho vlastní judikatury a pokyny sdělení z roku 1997.

66.

Zde se však jedná o posouzení, které přísluší pouze předkládajícímu soudu, přičemž Soudní dvůr se musí snažit poskytnout mu výklad všech prvků unijního práva, které jsou za tímto účelem relevantní. V tomto ohledu je třeba trvat na to, že uvedené posouzení se musí týkat samotné sporné úpravy, ale rovněž jejího konkrétního používání, přičemž předkládající soud se musí přesvědčit zejména o tom, že odhad tržní ceny pozemků místně příslušnými orgány nebo znalci určenými vnitrostátními soudy nepovede k výsledku odchylujícímu se od tržní hodnoty ( 44 ).

67.

Jak jsem přitom již zdůraznil ( 45 ), toto posouzení je odvislé od použité metody a kritérií oceňování stejně jako od okolností vlastních každému nabídkovému řízení, zejména počtu předložených nabídek a struktury nabídnutých cen.

68.

V tomto ohledu je třeba především podotknout, že metoda odhadu tržní zemědělské hodnoty pozemků může být, v duchu rozsudku Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe ( 46 ) a požadavků aktualizace, jež zakotvuje, sama o sobě považována za splňující tyto požadavky pouze, pokud zohledňuje ceny nabídnuté v rámci nabídkových řízení, přičemž toto zohlednění je tím důležitější, čím je větší počet předložených nabídek.

69.

Z podstaty věci totiž ceny nabídnuté v rámci veřejného a nepodmíněného nabídkového řízení poskytují v každém případě nejvěrnější a nejaktualizovanější obraz tržní hodnoty určitého pozemku. Proto se může tržní zemědělská hodnota pozemku co možná nejvíce blížit tržní hodnotě ( 47 ), je-li stanovena místně příslušnými orgány nebo znalci až po konání nabídkového řízení, pouze tehdy, bere-li oceňovací metoda v potaz všechny ceny nabídnuté v rámci uvedeného řízení.

70.

Dále, jak jsem již uvedl, kvalifikace sporné úpravy není odvislá pouze od metody odhadu tržní zemědělské hodnoty používané místně příslušnými orgány nebo vnitrostátními soudy, ale rovněž od okolností vlastních každému případu, jelikož si lze teoreticky představit různé situace.

71.

V první z nich se tržní zemědělská hodnota odhadnutá místně příslušnými orgány může blížit z valné části nabídkám předloženým v rámci nabídkového řízení a pouze nejvyšší nabídka může zjevně převyšovat ostatní nabídnuté ceny a odhadnutou tržní cenu. V takovém případě je možné předpokládat, že nejvyšší nabídka je spekulativní a odhadnutá hodnota odpovídá tržní ceně, z čehož lze vyvodit, že použití sporné úpravy nevykazuje prvky státní podpory.

72.

V dalším případě se může nejvyšší nabídka blížit ostatním nabídkám předloženým v rámci nabídkového řízení a zjevně nižší než všechny tyto nabídky může být pouze tržní zemědělská hodnota odhadnutá místně příslušnými orgány. Pak lze mít jen obtížně za to, že odhadnutá tržní cena odpovídá tržní ceně, a v důsledku toho je možné se domnívat, že použití sporné úpravy vykazuje prvky státní podpory.

73.

Místně příslušné orgány nebo vnitrostátní soudy musí tudíž při přezkumu toho, zda jsou splněny podmínky použití sporného ustanovení, a posuzování nepoměrnosti nejvyšší ceny předložené v rámci nabídkového řízení jejím porovnáním s jimi odhadnutou tržní zemědělskou hodnotou vzít v potaz okolnosti vlastní každému případu, zejména zohledněním struktury nabídnutých cen.

74.

Je třeba ještě zmínit případ, kdy by byla v nabídkovém řízení předložena pouze jedna nabídka. V takové situaci má metoda odhadu tržní zemědělské hodnoty použitá místně příslušnými orgány a vnitrostátními soudy zcela jistě rozhodující význam.

75.

V rámci posouzení, které bude muset předkládající soud v tomto ohledu učinit, bude moci pro srovnání užitečně zohlednit systém určování hodnoty pozemků tzv. Vergleichspreissystem (VPS) ( 48 ) vypracovaný samotným BVVG, který Spolková republika Německo oznámila Komisi ( 49 ). Ta o používání metody VPS po jejím zhodnocení znalcem ( 50 ) měla za to, že vylučuje přítomnost jakýchkoliv prvků státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise měla konkrétně za to, že metoda VPS neposkytuje kupci pozemku žádnou výhodu, jelikož odráží tržní hodnotu daného pozemku, přičemž je třeba upřesnit, že toto posouzení platí pouze pro prodeje uzavřené BVVG v rámci privatizace zemědělské a lesohospodářské půdy nových německých spolkových zemí.

76.

Metoda VPS, založená na metodě referenčního srovnávání (Vergleichswertverfahren) používané v Německu nezávislými odhadci ( 51 ), spočívá na stanovení průměrné prodejní ceny srovnáním relevantních údajů týkajících se velkého množství starších obdobných transakcí. Relevantní údaje, které se týkají mj. regionu, v němž se prodávané pozemky nacházely, jejich umístění, velikosti a kvality ( 52 ), jsou shromažďovány v databázi, která je pravidelně, minimálně jednou měsíčně a v případě potřeby i častěji, aktualizována novými transakcemi a tržními údaji ( 53 ).

77.

Předkládající soud musí posoudit, zda sporná úprava a její použití zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU, mj. ve světle těchto poznatků, přičemž je třeba upřesnit, že jak plyne z judikatury Soudního dvora, opatření je třeba považovat za selektivní, i když se týká jednoho celého hospodářského odvětví ( 54 ), jestliže zvýhodňuje podniky vůči ostatním, které se nacházejí s ohledem na sledovaný cíl ve srovnatelné faktické a právní situaci ( 55 ), a není-li odůvodněno obecnou povahou nebo strukturou systému, do něhož spadá ( 56 ).

78.

Použití sporného ustanovení přitom může upřednostňovat profesionální zemědělce, kteří mají na základě nabídkových řízení uspořádaných BVVG za účelem prodeje zemědělských pozemků příležitost získat je za cenu nižší, než byla uvedena v nejvyšší nabídce, či dokonce ve všech předložených nabídkách.

79.

Ze všech výše uvedených závěrů plyne, že článek 107 SFEU musí být vykládán v tom smyslu, že takové pravidlo vnitrostátního práva, jako je dotčeno ve věci v původním řízení, které za účelem zlepšení zemědělské struktury zakazuje státem zřízené instituci prodat v rámci veřejné nabídky zemědělský pozemek tomu, kdo předloží nejvyšší nabídku, pokud je tato v hrubém nepoměru k hodnotě pozemku, se může vyhnout kvalifikaci státní podpory pouze tehdy, když se bude uvedená hodnota co možná nejvíce blížit tržní hodnotě, což vyžaduje zejména to, aby její odhad zohledňoval ceny nabídnuté v nabídkovém řízení. Předkládajícímu soudu přísluší posoudit, zda takové pravidlo tyto požadavky splňuje a zda může jeho konkrétní použití vést ke stanovení ceny odchylující se od tržní hodnoty, a vyvodit z toho důsledky.

80.

Navrhuji Soudnímu dvoru, aby na žádost o rozhodnutí o předběžné otázce, která mu byla předložena Bundesgerichtshof, odpověděl takto:

Článek 107 SFEU musí být vykládán v tom smyslu, že takové pravidlo vnitrostátního práva, jako je dotčeno ve věci v původním řízení, které za účelem zlepšení zemědělské struktury zakazuje státem zřízené instituci prodat v rámci veřejné nabídky zemědělský pozemek tomu, kdo předloží nejvyšší nabídku, pokud je tato v hrubém nepoměru k hodnotě pozemku, se může vyhnout kvalifikaci státní podpory pouze tehdy, když se bude uvedená hodnota co možná nejvíce blížit tržní hodnotě, což vyžaduje zejména to, aby její odhad zohledňoval ceny nabídnuté v nabídkovém řízení. Předkládajícímu soudu přísluší posoudit, zda takové pravidlo tyto požadavky splňuje a zda může jeho konkrétní použití vést ke stanovení ceny odchylující se od tržní hodnoty, a vyvodit z toho důsledky.