17.3.2006   

CS

Úřední věstník Evropské unie

C 65/113

1.1

Zelená kniha o hypotečním úvěru na bydlení v EU se řadí do rámce politiky integrace finančních služeb na evropské úrovni. Zelenou knihu nyní zkoumají zainteresovaná odvětví.

1.2

Přestože Výbor souhlasí s cíly navrhovanými Komisí, domnívá se, že úplná integrace bude v krátkém období obtížně dosažitelná. Je třeba totiž vzít v úvahu, že trhy s hypotečními úvěry v EU jsou zcela odlišné a každý z nich má své vlastní rysy.

1.3

Komise v Zelené knize formuluje několik otázek, na které má Výbor v úmyslu odpovědět. První skupina otázek se zabývá ochranou spotřebitele; ohledně tohoto bodu EHSV žádá, aby kodexy chování byly sestaveny sdruženími evropských finančních institucí po konzultacích se sdruženími spotřebitelů, kontrolovány národními ombudsmany a zaregistrovány u soudů nebo obchodních komor. Dále se navrhuje informace (i předsmluvní) o jasném a transparentním obsahu, která by se uplatnila, možná dokonce s větší přísností, na zprostředkovatele půjčky. EHSV se ohledně předčasného splacení domnívá, že výpočet by se měl spoléhat na vzorce finanční matematiky, které mají na paměti také skutečné zatížení pro půjčovatele. Pokud jde o to, jestli by měla existovat evropská norma, která by se zabývala jak metodou výpočtu, tak nákladovými prvky, EHSV se domnívá, že nejmenší společný jmenovatel by mohly tvořit náklady na přípravu spisu, výdaje na zřízení hypotéky, jasně identifikovatelné správní náklady a výdaje na pojištění. Připomíná ale, že návrh na standardizaci úvěrových smluv nesmí zabraňovat nabídce nových produktů, protože jinak půjde o brzdu inovace. EHSV je rovněž pro vytvoření struktury zprostředkování, ale ne pro strukturu rozhodčího řízení, jelikož nespadá do oblasti ochrany spotřebitele.

1.4

Druhá skupina otázek se týká právních problémů. V této souvislosti se EHSV tentokrát hodlá omezit na několik úvah. Podotýká především, že pravidlo země bydliště spotřebitele značně omezuje nabídku. Dále připomíná, že je nezbytné jasně stanovit, jaký jazyk se má použít ve smlouvě, pro účely kontaktů a korespondence.

1.5

Třetí skupina otázek se týká zajištění hypoték. EHSV se domnívá, že Komise by měla pokračovat ve své práci při podpoře spolupráce mezi vlastníky a dozorčími pracovníky katastrů (a rovněž sepsat výroční zprávu o obdržených výsledcích). EHSV je obecně toho názoru, že projekt „eurohypotéky“ si zaslouží, aby byl podpořen.

1.6

Konečně poslední otázka se týká financování hypotečního úvěru. Pokud jde o tento bod, EHSV souhlasí s myšlenkou celoevropského systému refinancování, který navrhuje Komise, ale domnívá se, že podobný cíl je proveditelný pouze dlouhodobě a vyhrazuje si, že toto své stanovisko upřesní později.

2.1

Komise v rámci své politiky integrace finančních služeb projednává téma hypotečních úvěrů na bydlení v EU a hodlá přikročit ke konkrétním regulačním krokům, jestliže probíhající studie a kontakty ukáží, že výsledkem těchto kroků by bylo vytvoření integrovaného trhu, který bude „výkonnější a konkurenceschopnější ve prospěch všech“. Podkladem Zelené knihy, která je nyní k nahlédnutí, je studie („The Integration of the EU Mortgage Credit Markets – Integrace trhů hypotečních úvěrů v EU“), kterou pro Komisi připravila Skupina fóra pro hypoteční úvěr („Forum Group on Mortgage Credit“, FGMC), i když nemá nezbytně vždy stejný přístup.

2.2

Odpovědi na Zelenou knihu od všech zainteresovaných odvětví se očekávají do konce listopadu 2005 a následně v prosinci proběhne slyšení. Komise poté zhodnotí, jestli budou z její strany potřebná nějaká opatření, případně jaká.

3.1.1

Komise zdůrazňuje, že trh s hypotečními úvěry je jedním z nejsložitějších finančních trhů, ať kvůli různorodým subjektům, které jsou do něj zapojeny, anebo kvůli rozmanitosti formálních podob, kterých může nabýt. Kromě toho existuje přímá souvislost mezi trhem s hypotečními úvěry a makroekonomií v tom smyslu, že každá odchylka v hospodářském cyklu a v úrokových mírách ovlivňuje objem a vývoj hypotečního úvěru. Konkrétně, růst objemu hypotečních úvěrů v EU je ovlivněn makroekonomickými faktory (snížením úrokových sazeb a vysokým růstem cen nemovitostí v mnoha zemích) a strukturálními faktory (větší liberalizací a integrací finančních trhů).

3.1.2

Trhy s hypotečními úvěry v EU jsou i přes tento společný trend stále velmi odlišné; každý má své vlastní rysy co se týče produktů, profilu věřitelů, distribuční struktury, délky půjček, zdanění nemovitostí a mechanismů refinancování. Tyto odlišnosti jsou výsledkem různých přístupů členských států k právní úpravě, ale také historických, ekonomických a sociálních faktorů, které občas představují vlastnosti, jež nelze jednoduše převést na společného jmenovatele. Vše se dále komplikuje státními intervencemi do sociální výstavby, daňovým systémem, opatrnými předpisy, úrovní hospodářské soutěže a riziky platební neschopnosti, které se mezi zeměmi liší.

3.1.3

Vzhledem k této situaci nepřekvapuje, že trhy jsou málo integrované, ale je třeba vzít v úvahu, že přeshraniční prodej nemovitostí tvoří sotva 1 % celkového trhu s obytnými budovami. Komise se domnívá, že výhodami integrace by hypoteticky byly snížení ceny hypotečního úvěru, zvýšená úroveň ochrany spotřebitele zaručená zákonem a růst počtu potenciálních uživatelů úvěru díky zařazení těch, kteří mají nízký nebo neúplný úvěrový profil.

3.1.4

Výbor souhlasí s cíly, které Komise navrhuje. Výbor se přesto domnívá, že odlišností mezi různými trhy vyjmenovanými Komisí (a dalšími, na které upozorní tento dokument) je tolik a jsou takové, že lze předpokládat, že bude velmi těžké dosáhnout v krátké době úplné integrace. Bezprostředně bude potřeba pokročit v odvětvích, ve kterých nebude harmonizace příliš obtížná, pokaždé si kladouce otázku, jestli to stojí za námahu, a to bez posilování úsilí předpisovat pravidla, nebo je měnit, pouze kvůli uspokojení z poslušnosti programovým nebo ideologickým příkazům.

3.1.5

Je třeba mít na paměti především jeden fakt. Jak již bylo řečeno, přeshraniční nákupy nemovitostí tvoří pouze 1 % trhu a týkají se téměř výhradně nemovitostí pro rekreační účely a nemovitostí v příhraničních oblastech. Nezdá se tedy pravděpodobné, že tato malá část trhu je hlavním účelem Komise, ale spíše strategickým cílem, který byl uveden v odstavci 3.1.3. Jinými slovy řečeno, Komise má na mysli takovou integraci, která umožní kterémukoliv občanu Unie koupit nemovitost ve své nebo jiné zemi a obrátit se na finančního makléře ve své zemi, v zemi, kde je umístěna nemovitost, anebo i ve třetí zemi.

3.2.1

Komise klade čtyři otázky týkající se problému informací. Pokud jde o první otázku, která se týká kodexů chování  (1), EHSV bere na vědomí, že jsou a priori dobrovolné. Problém spočívá v obsahu, který by měl být sestaven sdruženími evropských finančních institucí po konzultacích se sdruženími spotřebitelů tak, aby buď přímo zahrnoval sankční mechanismy, nebo byl kontrolován národními ombudsmany a zaregistrován u soudů nebo obchodních komor. Všichni, kteří jsou sdružení v tomto odvětví, by měli tyto kodexy podepsat a smlouvy a informační materiály by měly výslovně uvádět skutečnost, že půjčovatel se připojil ke kodexům chování.

3.2.2

Druhá otázka se týká obsahu informací, což je velmi důležitý prvek: všechna hlediska smlouvy – právní, formální a účetní – musejí být spotřebiteli opravdu jasná, ovšem není snadné nalézt přijatelný kompromis mezi průhledností, přesností a snadností pochopení. Potřeba vysvětlit technické výrazy vede k prodloužení textů a nepřispívá nutně k jejich srozumitelnosti. Součástí informace by měl být také protokol o porušeních smlouvy a odpovídajících následcích; EHSV doporučuje, aby informace týkající se nejčastěji se opakujících hledisek byly zařazeny do kodexů chování v podobě ustáleného textu.

3.2.3

Třetí otázka: výše uvedené úvahy platí alespoň částečně také pro předsmluvní informace. Tyto informace by mohly umožnit srovnání s jinými nabídkami a tak přispět k informované volbě na vnitrostátní úrovni, ale v tomto stadiu by stěží pomohly při porovnání s nabízenými úvěry z jiných zemí. V této věci ostatně existuje evropská iniciativa podporovaná federacemi působícími v tomto odvětví, které přijaly „European Information Sheet“ (Evropské pokyny) připravené za pomoci sdružení spotřebitelů. Přestože se pod tuto iniciativu podepsala většina finančních institucí, podle některých by se zdálo, že iniciativa se v určitých zemích v praxi uskutečňuje bez velkého přesvědčení. Komise tuto záležitost vyšetřuje a mohla by přijmout, bude-li to nutné, donucovací opatření, možná znovu přijmout text dohody jako nařízení.

3.2.4

Čtvrtá otázka: není pochyb o tom, že opatření týkající se informací se musejí použít, možná dokonce s větší přísností, na zprostředkovatele půjčky (makléře a další).

3.2.5

Komise klade dvě otázky, co se týče poskytování poradenství vypůjčitelům. První se týká dlouhodobě diskutovaného problému: má nebo nemá mít půjčovatel povinnost doporučit nejlepší podobu půjčky, její délku, cenu atd.? Komise zdůrazňuje, že písemné poradenství, které spotřebitelé vyžadují, vystavuje půjčovatele právním rizikům a požadavkům na odškodné. Půjčovatel bude sotva odhodlán vzít na sebe tuto povinnost, především s ohledem na to, že by pro něj bylo obtížné dodatečně dokázat, že neměl k dispozici všechny podstatné součásti nezbytné pro vyhodnocení nebo že vzal v úvahu pravděpodobné budoucí možnosti. Zavedení povinnosti poradenství by značně snížilo nabídku úvěru, a proto není žádoucí. Nelze nicméně vyloučit, že pod tlakem konkurence se někteří půjčovatelé nebo zprostředkovatelé mohou rozhodnout, že tuto službu budou nabízet buď zdarma nebo za poplatek.

3.2.6

Co se týká druhé otázky o zodpovědnosti za jakékoliv písemné doporučení nebo informaci poskytnuté buď dobrovolně nebo povinně, je třeba rozlišovat mezi doporučením a informací ; co se týká doporučení, odpověď je ve druhé části předchozího odstavce. Naopak každá klamavá nebo zamlčená informace, ať záměrně nebo z nedbalosti, znamená zodpovědnost půjčovatele. Je ale potřeba se dohodnout na dosahu informace; nemůže se omezit na pouhý výklad technických hledisek, ale musí, nebo by měla, být podána tak, aby spotřebitel měl k dispozici každý další prvek užitečný pro závěrečnou nezávislou a odůvodněnou volbu. Kodexy chování, nebo v krajním případě občanský zákoník, by měly poskytnout vodítko pro řešení případných sporů.

3.2.7

Ve věci předčasného splacení klade Komise tři otázky. První otázka znovu přivádí řeč na dlouhodobě diskutovaný problém: má být možnost předčasného splacení zákonným právem spotřebitele nebo předmětem volby obou stran? Předčasné splacení bude spotřebitelem obecně požadováno v případě změn úrokových sazeb v jeho neprospěch, ať u půjček s pevnou nebo pohyblivou úrokovou sazbou, změnám podobných těm, ke kterým v minulosti došlo v některých zemích po vysoké inflaci. O předčasné splacení v každém případě žádá vždy spotřebitel a půjčovatel to zamítne velmi výjimečně, a to nezávisle na tom, jestli s tím smlouva počítá nebo ne. Problém tedy nespočívá ani tak v možnosti nebo nemožnosti předčasného splacení, ale spíše v tom, na co se ptá následující otázka.

3.2.8

Jak by se měly vypočítat poplatky za předčasné splacení? Způsoby financování hypotečního úvěru se liší v každé zemi, ale obecně si půjčovatel opatří finanční prostředky emisemi dluhopisů krytých hypotékou na nemovitost, které prodá na primárním nebo sekundárním trhu. Metody a produkty, mezi nimž je jeden zcela nový, financování založené na jištění nemovitostí (equity release), se navíc podstatně liší podle doby trvání půjčky, pevných nebo pohyblivých úrokových sazeb, splátek, metod a zvyklostí trhů. Předčasné splacení, kromě výhody pro spotřebitele, znamená zátěž pro půjčovatele, který musí, řečeno velmi přibližně a zjednodušeně, znovu použít předem obdrženou částku na nákup dluhopisů, které už nejsou kryty ručením. Finanční matematika poskytuje vzorce pro výpočet zatížení půjčovatele, které se liší podle délky ještě zbývající doby, vývoje úrokových sazeb a situace na trhu. EHSV se domnívá, že odpověď na tuto otázku spočívá v použití zásady nestrannosti: spolu s prospěchem pro spotřebitele je třeba vypočítat skutečné zatížení pro půjčovatele v důsledku předčasného splacení.

3.2.9

Pravidla výpočtu by měla být zahrnuta do kodexu chování anebo, což by bylo ještě lepší, do každé smlouvy. Jediná jednotná pravidla přijatelná v tomto případě patří do oblasti finanční matematiky; výpočet výhod a nevýhod na základě uplynulé a zbývající doby, použitých a běžných úrokových sazeb není zvlášť obtížný. Výsledek, čistě finančně-matematický, by měl být doplněn o výpočet prospěchu nebo výhod pro finanční instituci, které v kontrolovaném období vyplývají z reinvestice hotovosti získané předem. V každém případě by měla být vyloučena platba penále.

3.2.10

Třetí otázka, jak by měl být spotřebitel informován o možnosti předčasného splacení, již byla zodpovězena v závěru předchozího odstavce; není důvod, proč by možnost předčasného splacení nemohla být zahrnuta buď do předběžné informace anebo do podrobné informace, nebo, což by bylo ještě lepší, také do smlouvy.

3.2.11

Čtyři otázky se týkají roční procentní sazby. První se týká problému, o kterém se již diskutovalo v přípravném období před schválením související směrnice, jestli je účelem roční procentní sazby informovat nebo umožnit srovnávání, anebo obojí. Skutečnost, že Komise s odstupem let znovu klade tuto otázku, se zdá být důkazem toho, že v této záležitosti přetrvávají pochybnosti. Vzorec zavedený k výpočtu roční procentní sazby vyhovuje přesné matematické a ekonomické logice a podle záměru zákonodárce měl také odpovídat kritériím informování, transparentnosti a možnosti porovnání. Ve skutečnosti spotřebitel, který není odborníkem na finanční matematiku, nemůže udělat nic jiného, než vzít na vědomí hodnotu, která je mu sdělena; pouze formálně jsou tedy požadavky informovanosti a transparentnosti splněny. Pokud jde o porovnání s jinými nabídkami, ty jsou možné za předpokladu, že různí navrhovatelé nabízejí přesně stejný produkt a postupovali podle stejných způsobů výpočtu a že částky použité při výpočtech jsou detailně vyčísleny.

3.2.12

Druhá otázka, jestli má existovat evropská norma, která se bude zabývat jak způsobem výpočtu, tak nákladovými prvky, si rozhodně zaslouží principiálně kladnou odpověď. Prakticky ale stanovení takové normy není možné, dokud nebudou harmonizované systémy, přesně porovnatelné produkty a standardizované správní postupy, což je cíl, kterého není snadné dosáhnout v krátké době.

3.2.13

Pokud jde o třetí otázku, které nákladové prvky by měla evropská norma zahrnovat, EHSV se domnívá, že nejmenší společný jmenovatel by mohly tvořit náklady na přípravu spisu, výdaje na zřízení hypotéky, jasně identifikovatelné správní náklady a výdaje na pojištění. Jako počáteční přibližná hodnota by to mělo spotřebiteli stačit, aby provedl porovnání mezi různými nabídkami. Každý půjčovatel by měl přesto jasně varovat spotřebitele před příliš jednoduchou volbou podloženou pouze roční procentní sazbou vypočítanou tímto způsobem.

3.2.14

Poslední otázka, jestli je žádoucí, aby půjčovatel poskytl odděleně informace o nákladech nezahrnutých do výpočtu roční procentní sazby, a také o uvedení konkrétních účinků roční procentní sazby, jako měsíční náklady nebo celková cena půjčky, nabízí dvě rozdílné odpovědi. Postoj EHSV k první části otázky je souhlasný, a to také protože, mimo jiné, uvedení nákladů nezahrnutých do roční procentní sazby by umožnilo zrušit výhradu týkající se porovnání podmínek, o kterých se zmiňuje předchozí odstavec. Co se týče uvedení „konkrétních“ projevů roční úrokové sazby ve smyslu uváděném Komisí, EHSV se domnívá, že to je rozhodně možné a že existují počítačové programy, které mohou tomuto požadavku vyhovět, jde-li skutečně o požadavek. Pochybnosti vyvstávají z důvodů vyjádřených v odstavci 3.2.11: spotřebitel se vystavuje riziku, že bude nakonec zmatený, bude-li současně postaven před plán finančního splácení, který skutečně potřebuje, a jiný plán, který, byť správný z hlediska finanční matematiky, se odchyluje od prvního.

3.2.15

Komise vznesla čtyři otázky týkající se regulace úrokových sazeb a rozpětí úrokových sazeb. Pokud jde o první otázku, jaké jsou důsledky regulace úrokových sazeb (zákonů proti lichvě, které jsou v mnoha členských státech) na integraci trhů, je třeba předem předpokládat, že v členských státech, kde jsou právně závazné povinné horní hranice úrokových sazeb, byly tyto hranice zřejmě stanoveny s ohledem na spotřebitelský úvěr, přečerpání běžných účtů a osobní úvěry, ale nikoliv – podle mínění EHSV – na hypoteční úvěr. V každém případě jde o ožehavý problém: členský stát, který stanovil horní hranice, by mohl chtít stíhat půjčovatele z jiné země, jenž porušil normu, které nepodléhá, ale která se týká smlouvy platné v jeho zemi. Vnitrostátní normy týkající se lichvy tak představují překážku integraci trhů.

3.2.16

Druhá otázka se týká možnosti prošetřit téma lichvářské sazby v širších souvislostech než jen v kontextu hypotečního úvěru. EHSV na tuto otázku odpovídá kladně: pokud by další šetření ukázala jejich nutnost, zákony Společenství by mohly výhodně nahradit různorodé existující vnitrostátní předpisy. EHSV přesto varuje před zjednodušujícími řešeními: jednotná lichvářská sazba by byla vystavena riziku, že nebude brát v úvahu osobité vlastnosti trhů. Konkrétně určení jednotné sazby by nemělo smysl a mělo by být ponecháno jednotlivým členským státům po vyřešení problému, který byl vznesen v závěru odstavce 3.2.15.

3.2.17

Třetí otázka se týká toho, jestli existující omezení zavádění sazeb složeného úroku v některých členských státech vytvářejí překážku integraci trhů. Odpověď EHSV nemůže být jiná než ta, kterou dal ohledně lichvářských sazeb v předchozím odstavci. Komise by měla navíc kontrolovat úroveň jednoduchých úrokových sazeb v zemích, které nepoužívají složené úroky; jestliže by byly v průměru vyšší, než v jiných zemích u srovnatelných transakcí, mohlo by vzniknout podezření, že ztráta složených úroků byla kompenzována vyššími jednoduchými úroky podle logiky trhu, který není transparentní a je bez výhod pro spotřebitele.

3.2.18

Čtvrtá otázka se týká produktu financování založeného na zajištění nemovitostí (equity release) a ptá se, jaký dopad budou mít na jeho vývoj omezení zavádění složeného úroku. Jelikož jde o nový produkt, se kterým nejsou dostatečné zkušenosti, EHSV upouští od toho, aby zaujal názor, a ponechává odpověď odborníkům s konkrétními zkušenostmi z trhu.

3.2.19

Co se týče standardizace úvěrových smluv, Komise podotýká, že téma spadá do obecného plánu iniciativy, která se týká evropského smluvního práva. Standardizace by se mohlo dosáhnout prostřednictvím klasické metody harmonizace nebo tzv. „26. režimu“, což je zákonný nástroj souběžný s vnitrostátními zákony a se souhlasem stran využitelný jako alternativa těchto zákonů. EHSV je toho názoru, že první možnost je v současnosti předčasná a že druhá by mohla tvořit skutečnou alternativu pouze poté, až detailní studie zákonů a smluv ve všech 25 zemích zjistí, že „souběžný“ nástroj neporušuje předpisy a zákony v žádné zemi. V každém případě je třeba, aby pravidla standardizace nezabraňovala nabídce nových produktů a nestala se tak brzdou inovace. Během čekání na řešení různých problémů by ale nemělo být těžké dosáhnout dohody mezi finančními institucemi, spotřebiteli a Komisí o základním návrhu smlouvy, která bude zahrnovat alespoň doložky, které se používají nejběžněji a jsou společné všem druhům smluv.

3.2.20

Závěrečné dvě otázky se týkají právních struktur na ochranu práv spotřebitele. V každé zemi existují struktury pro zprostředkování nebo rozhodčí řízení jako alternativa soudních mechanismů, které jsou pro spotřebitele často příliš pomalé a drahé. Komise především žádá o názory na možnost stanovit členským státům povinnost zřídit struktury pro zprostředkování nebo rozhodčí řízení specificky pro hypoteční úvěr. EHSV je v zásadě pro strukturu zprostředkování, ale ne pro strukturu rozhodčího řízení, protože nespadá do oblasti ochrany spotřebitele. Podotýká navíc, že právo hypotečního úvěru je ze své podstaty spojeno s řadou dalších zákonných norem nebo právních předpisů: občanským soudním řádem, děděním, bankrotem, vlastnictvím, pozemkovými normami a daňovými předpisy. Struktura, která je alternativou soudů a je schopná přijímat taková rozhodnutí, která odolají jednoduchým opravným prostředkům, by mohla mít potřebu přijmout vnitřní uspořádání a zdroje podobné těm, které mají soudy. Ovšem vzhledem k tomu, že některé členské státy jsou zřejmě této možnosti otevřeny, mohly by podat zprávu po odpovídajícím období zkoušení a tak poskytnout užitečné poučky pro případné všeobecné přijetí.

3.2.21

Komise tedy žádá o návrhy možností, jak posílit důvěryhodnost existujících systémů alternativních prostředků nápravy, zejména v oblasti hypotečních úvěrů. Podle informací EHSV existující systémy poskytují dostatečně dobré výsledky, které by v mnoha případech mohly být zlepšeny urychlením rozhodovacího postupu. Pokud jde specificky o hypoteční úvěr, a s ohledem na předchozí odstavec, je nutné poznamenat, že struktury pro zprostředkování nebo rozhodčí řízení by měly být důvěryhodné pro obě strany, nejen pro spotřebitele. Průměrně vysoká hodnota každého sporu vyžaduje, aby rozhodnutí byla nestranná a nenapadnutelná i z právního hlediska, aby se zabránilo následným odvoláním k soudům.

3.3.1

Komise se domnívá, že je příhodné, že se právní hlediska týkající se oblasti hypotečního úvěru vezmou v úvahu v rámci procesu probíhající revize Římské úmluvy z roku 1980, která bude přeměněna v evropské nařízení. V oblasti rozhodného práva se nyní zkoumají tři řešení:

3.3.1.1

Třemi řešeními z předchozího odstavce by bylo potřeba se dále zabývat v odděleném stanovisku, protože jde o opravdu složité téma a každé řešení představuje výhody a nevýhody. EHSV se zde omezí na několik krátkých základních úvah:

3.3.2

Komise potom při projednávání otázky hodnocení úvěrové způsobilosti klientů uvádí různé problémy, o kterých se už jednalo v souvislosti s podobnou oblastí (spotřebitelský úvěr) a domnívá se, že nejnaléhavějším problémem je zajištění přeshraničního přístupu do databází na nediskriminačním základu. EHSV je toho názoru, že právo přístupu je nezbytné , ale k jeho zajištění budou muset být přijata příslušná pravidla, která stanovují, kdo může tohoto práva užívat, za jakých podmínek a s jakými zárukami pro spotřebitele. EHSV rovněž upozorňuje na hledisko, které nikdy nebylo citováno: nabyvatel nemovitosti, buď nemovitosti k trvalému bydlení nebo nemovitosti k rekreačním účelům, často není uveden v žádné databázi, protože nikdy neměl úvěr; vyhledávání spolehlivých informací je v tomto případě problematické, dlouhé a nákladné.

3.3.3

Komise tedy projednává otázku ocenění nemovitosti a ptá se, jestli je myslitelná jednotná evropská norma, anebo jestli je třeba podniknout kroky k zajištění vzájemného uznávání norem jednotlivých států. EHSV se domnívá, že první možnost by měla být a priori zamítnuta, aniž by bylo nezbytné provádět další šetření. Pokud jde o druhou možnost, odborníci konstatují, že vnitrostátní, nebo i jen regionální, standardy jsou utopií, před kterou je třeba se mít na pozoru. Mnoho proměnných má podíl na tom, že se vytváří trh s nemovitostmi, jehož vlastnosti jsou především místní. Každá snaha o standardizaci by riskovala, že bude scestná. EHSV tento názor podporuje.

3.3.4

K diskusi je poté předloženo další důležité hledisko – výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti. Zelená kniha uvádí, že v této oblasti je nesmírně mnoho postupů, lhůt, nákladů a že to je překážkou přeshraniční úvěrové činnosti. Proto navrhuje postupný přístup k podpoře zlepšení postupů výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí: zaprvé se shromáždí informace o délce trvání a nákladech těchto postupů, aby se vytvořila přehledová pravidelně aktualizovaná tabulka, a nebude-li tento postup efektivní, zváží se možnost přijetí „ráznějších“ opatření. EHSV se domnívá, že shromáždění informací a vytvoření přehledové tabulky by představovalo jistou přátelskou domluvu těm členským státům, jejichž postupy jsou málo efektivní nebo jsou nákladné. To by mělo půjčovatelům a spotřebitelským sdružením poskytnout dobrý důvod k tomu, aby vyvinuli tlak na své národní vládní orgány, dokud nebudou přijaty odpovídající zlepšující opatření. Zajít ovšem dále a hrozit „ráznějšími“ opatřeními se zdá neproveditelné: podobná iniciativa by měla velmi malou šanci na to, aby s ní členské státy souhlasily. Navíc se zdá, že možnost narušení celých justičních systémů jen proto, aby se podpořil přeshraniční hypoteční úvěr (který dnes představuje pouhé jedno procento z celkové výše v Evropě a pro nějž i ty nejlepší odhady do budoucnosti předpovídají ne více než 5 %), nebere na vědomí obyčejný smysl pro úměrnost.

3.3.5

Další překážku plné integrace trhů, která je zatím nepřekonatelná, tvoří problém zdanění. Komise realisticky neplánuje kroky vedoucí k harmonizaci v této oblasti. Existují ale další překážky, které mohou být odstraněny. Různé členské státy odmítají daňové odpočty úroků zaplacených jejich daňovými poplatníky za hypoteční úvěry poskytnutými zahraničními půjčovateli. V jiných případech jsou úroky pobírané domácími půjčovateli zdaněny po odečtení úroků zaplacených na refinancování půjček, zatímco na zahraniční půjčovatele je uvalena daň z  hrubé částky úroků zaplacených domácími dlužníky. V obou případech jde o porušení Smluv nebo norem Společenství: první případ je v rozporu s články 49 a 56 Smlouvy, jak také určil Soudní dvůr ve dvou rozsudcích, druhým případem se bude zabývat přímá akce Komise, kterou EHSV pevně podporuje.

3.4.1

Katastr nemovitostí je základním prvkem rozhodnosti práva k nemovitosti. Přesto se zdá, že záznamy ne vždy uvádějí práva třetích osob k nemovitosti. Má-li přeshraniční hypoteční úvěr fungovat (včetně refinancování), pak je nezbytné, aby se jasně pochopil obsah a fungování katastrů nemovitostí. Komise financovala pilotní projekt (EULIS), jenž měl podpořit spolupráci mezi vlastníky a dozorčími pracovníky katastrů; tento projekt by mimo jiné mohl být velmi užitečný pro mnoho z nově přistoupivších zemí. Komise se nyní ptá, má-li v této iniciativě hrát i nadále aktivní úlohu a jestli by se věřitelé a investoři, vzhledem k jejich zájmu na katastrech, neměli podílet na podobných iniciativách a investovat do nich. EHSV se domnívá, že Komise by měla pokračovat ve své cenné práci podporovatelky spolupráce a rovněž sepsat výroční zprávu o obdržených výsledcích. Naopak se nedomnívá, že financování projektů spolupráce přísluší jediné skupině uživatelů (která ani není tou hlavní) vzhledem k tomu, že vedení katastrů nemovitostí je v zájmu státu a celého národa a že záznamy a přístup k údajům jsou již zpoplatněny.

3.4.2

Projekt „eurohypotéky“ není nový, ale zatím nebyl vyzkoušen na trhu ani jako pilotní projekt. Cílem eurohypotéky by v podstatě bylo oslabení spojení mezi úvěrem a hypotečním zajištěním, které by bylo součástí společného fondu záruk EU, které by kryly cenné papíry vydané na trhu. Zdá se, že jde o přitažlivý projekt, který by reagoval na myšlenku integrovaného evropského trhu nemovitostí. EHSV je toho názoru, že projekt si zaslouží, aby byl podpořen. Pokud by došlo k jeho realizaci, byl by to první krok k integraci trhů, kterou by vyvolal samotný trh, nikoliv reglementační popud.

3.5.1

Systémy refinancování jsou v každé zemi jiné, ale v zásadě jsou založeny na dluhopisech, jejichž záruku pro investora tvoří nemovitosti zatížené hypotékou. V zainteresovaných odvětvích se uplatňuje myšlenka, že další integrace trhů by byla usnadněna vytvořením celoevropského trhu těchto cenných papírů. Komise tyto názory sdílí, nicméně konstatuje, že tuto otázku je třeba dále studovat. Celoevropský systém refinancování by podle Komise rozšířil zdroje financování, zvýšil likviditu trhu a obecně umožnil rozložení rizika. Navíc by usnadnil integraci sekundárních trhů, která je v každém případě závislá na integraci primárních trhů. EHSV souhlasí, ale podporuje názor těch, kteří tento cíl považují za dlouhodobý.

3.5.2

Základní předpoklad je převoditelnost hypotečních úvěrů. Komise chce vytvořit ad hoc skupinu tvořenou zainteresovanými stranami, jejímž úkolem bude zjistit, jestli a jak je potřeba jednat ohledně aspektů refinancování, a prohlašuje, že má zájem posoudit, je-li možné podporovat celoevropský trh financování hypoték tím, že se sáhne k tržním silám (například vytvořením norem pro dokumentaci a modelů formulací pro činnosti přeshraničního financování). Úkol odpovědět EHSV přenechává na tržní agenty, kteří jako jediní mají znalosti nezbytné pro to, aby poskytli úsudek založený na zkušenostech.

3.5.3

Poslední otázka Komise vznáší problém nejvyšší důležitosti pro budoucnost trhů: ptá se, jestli hypoteční úvěry mají být nezbytně činností vymezenou pouze pro úvěrové instituce, nebo zda a za jakých podmínek by taková činnost mohla být vykonávána institucemi, které neshromažďují peníze v podobě vkladů anebo jiným způsobem a které proto neodpovídají definici EU vymezující úvěrové instituce a jsou tudíž vyjmuty z obezřetné regulace. EHSV bere předběžně na vědomí, že pro stabilitu a pevnost trhů nestačí dohled kontrolních orgánů na trzích nemovitostí a že je třeba účinného dohledu nad jakýmikoliv finančními institucemi, které se jich účastní. Ochrana spotřebitele podnítila vytvoření obezřetných norem a každý nový návrh se musí diskutovat v této souvislosti.

3.5.4

Předpokládané instituce by měly využívat pouze vlastní zdroje, což je těžko realizovatelné a v každém případě by bylo nezbytné neustále kontrolovat, jsou-li počáteční podmínky stále zachovány. V jakémkoliv jiném případě je nevyhnutelné uchýlit se k vnějším fondům, ať už je jejich technická podoba jakákoliv. Závěr EHSV je, že instituce, které Komise popsala, musejí být podrobeny obezřetnému dohledu a je jedno, půjde-li o bankovní nebo jiný dohled. Za druhé je velmi důležité zachovat rovnost podmínek hospodářské soutěže, v níž normy uplatňované na úvěrové instituce, zejména ty, které se týkají platební schopnosti a likvidity, musejí být platné také pro tyto případné další instituce. Mají-li vedoucí zásady obezřetného dohledu stále smysl, pak není důvod, aby se připouštěly výjimky.