(1)

Sektor nemovitostí má v hospodářství významnou úlohu a jeho vývoj může podstatně ovlivnit finanční systém. Minulé finanční krize ukázaly, že neudržitelný trend na trzích nemovitostí může mít závažné dopady na stabilitu finančního systému a na hospodářství jako celek, což může rovněž vést k nepříznivým přeshraničním účinkům. Nepříznivý vývoj na trhu nemovitostí v některých členských státech v minulosti vedl k rozsáhlým úvěrovým ztrátám a/nebo měl negativní dopad na reálnou ekonomiku. Tyto účinky odrážejí úzké propojení mezi sektorem nemovitostí, poskytovateli financování a jinými hospodářskými sektory. Negativní vývoj kromě toho posiluje silná zpětná vazba mezi finančním systémem a reálnou ekonomikou.

(2)

Tato propojení jsou významná, neboť znamenají, že rizika, která vzniknou v sektoru nemovitostí, mohou mít systémový dopad, který je svou povahou procyklický. Zranitelnosti finančního systému mají tendenci se ve fázi růstu cyklu nemovitostí akumulovat. Vnímaná nižší rizika a snadnější přístup k financování mohou přispět k rychlé úvěrové a investiční expanzi spolu se zvýšenou poptávkou po nemovitostech, čímž se zvyšuje tlak na růst cen nemovitostí. Vzhledem k tomu, že z toho plynoucí vyšší ceny zajištění dále upřednostňují poptávku po úvěrech a jejich poskytování, může tato samoposilující dynamika mít potenciální systémové důsledky. Naopak přísnější úvěrové podmínky, vyšší averze k riziku a tlak na pokles cen nemovitostí ve fázi poklesu cyklu nemovitostí mohou nepříznivě ovlivnit odolnost dlužníků a věřitelů, čímž dojde k oslabení ekonomických podmínek.

(3)

Zranitelná místa související s obytnými nemovitostmi mohou být zdrojem systémového rizika a mohou přímo i nepřímo nepříznivě ovlivňovat finanční stabilitu. Přímými účinky jsou úvěrové ztráty hypotečních portfolií z důvodu nepříznivých ekonomických či finančních podmínek a souběžného nepříznivého vývoje na trhu obytných nemovitostí. Nepřímé účinky by se mohly týkat úprav ve spotřebě domácností, jež mají další důsledky pro reálnou ekonomiku a finanční stabilitu.

(4)

Jak je uvedeno ve 4. bodu odůvodnění doporučení ESRB/2013/1 (2), je konečným cílem makroobezřetnostní politiky přispět k zajištění stability finančního systému jako celku, mimo jiné posilováním odolnosti finančního systému a omezováním nárůstu systémových rizik, a tím zaručit, že finanční sektor bude v udržitelné míře přispívat k hospodářskému růstu.

(5)

Za tímto účelem mohou makroobezřetnostní orgány v závislosti na hodnocení rizik použít jedno či více makroobezřetnostních opatření týkajících se kapitálu, která jsou vymezena ve směrnici Evropského parlamentu a Rady 2013/36/EU (3) a nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 575/2013 (4), a/nebo makroobezřetnostní opatření týkající se dlužníka, jež vycházejí výlučně z vnitrostátních právních předpisů. Zatímco prvořadým cílem opatření týkajících se kapitálu je zvýšení odolnosti finančního systému, opatření týkající se dlužníka mohou být obzvláště vhodná k tomu, aby zamezila dalšímu nárůstu systémových rizik.

(6)

Doporučení ESRB/2013/1 kromě toho doporučuje, aby členské státy zavedly právní rámec, který makroobezřetnostním orgánům umožní přímo ovládat či jim dá pravomoc doporučovat makroobezřetnostní nástroje uvedené v daném doporučení.

(7)

V roce 2016 vypracovala Evropská rada pro systémová rizika (ESRB) hodnocení zranitelných míst sektoru obytných nemovitostí v rámci celé Unie (5). Na základě tohoto hodnocení mohla ESRB identifikovat řadu zranitelných míst, která v několika zemích ve střednědobém horizontu představují zdroje systémového rizika pro finanční stabilitu, což vedlo k vydání varování osmi zemím, z nichž jednou bylo Nizozemsko (6).

(8)

Jako hlavní zranitelné místo trhu obytných nemovitostí v Nizozemsku bylo v roce 2016 identifikováno vysoké zadlužení domácností s významným podílem hypotečních dlužníků, jejichž celkový dluh je vyšší než hodnota jejich obytné nemovitosti. Toto zranitelné místo mimo jiné odráží skutečnost, že ačkoli se podíl nových amortizovaných hypotečních úvěrů zvyšoval, významná část stávajících hypotečních úvěrů byla neamortizovaná - přestože v roce 2016 neexistovaly žádné známky nadhodnocení a ceny obytných nemovitostí ve velkých městech se navracely k úrovni před krizí.

(9)

ESRB nedávno dokončila systematické a výhledové hodnocení zranitelných míst sektoru obytných nemovitostí v rámci celého Evropského hospodářského prostoru (EHP) (7).

(10)

Pokud se týká Nizozemska, toto nedávné hodnocení ukázalo, že od roku 2016 se zadluženost domácností mírně snížila a nadále se snižoval i podíl nových neamortizovaných hypotečních úvěrů. Oproti tomu se však od roku 2016 i nadále zvyšovaly ceny obytných nemovitostí, což ve velkých městech vedlo ke vzniku oblastí s nadhodnocenými nemovitostmi. S ohledem na tyto skutečnosti byly poměry úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) u nových hypotečních úvěrů byly i nadále vysoké, a to zejména proto, že regulatorní limit ve výši 100 %, který platí pro poměr LTV, nevyžaduje dodatečné zajištění pro případ snížení cen obytných nemovitostí. Zranitelná místa, která z tohoto vývoje vyplývají pro finanční stabilitu, nebyla v Nizozemsku promítnuta při uplatňování rizikových vah pro hypoteční úvěry, přičemž tyto váhy se řadí mezi nejnižší v EHP.

(11)

Od roku 2016 se postupně i nadále zpřísňoval právně závazný limit platný pro poměr LTV s tím, že tento limit byl v roce 2018 snížen na 100 % (ze 106 % v roce 2012). V roce 2018 nizozemská vláda rovněž oznámila, že bude postupně snižovat maximální míru, v níž lze úroky z hypotečních úvěrů odečíst od daňového základu, a to ze 49,5 % v roce 2018 na přibližně 37 % v roce 2023.

(12)

I když nizozemský makroobezřetnostní orgán (Financieel Stabiliteitscomité) doporučil další zpřísnění právně závazného limitu platného pro poměr LTV na 90 %, nizozemská vláda, která je odpovědná za provedení takových opatření, se rozhodla toto doporučení nenásledovat. Vzhledem k tomu, že stávající právní rámec pro doporučení vydávaná makroobezřetnostním orgánem nezakotvuje postup „konej, nebo vysvětli“, nebyla nizozemská vláda formálně povinna makroobezřetnostnímu orgánu vysvětlovat svou nečinnost a svůj postoj pouze sdělila nizozemskému parlamentu. S cílem vyřešit zranitelná místa, která byla v Nizozemsku identifikována, pokud se týká oblastí s nadhodnocenými obytnými nemovitostmi a zajištění nových hypotečních úvěrů, by však bylo zapotřebí limit platný pro poměr LTV zpřísnit. Kromě toho nejsou v současné době zavedena žádná makroobezřetnostní opatření týkající se kapitálu - například vyšší rizikové váhy pro hypoteční úvěry, která by řešila nahromaděná zranitelná místa související se zajištěním stávajících hypotečních úvěrů a s druhotnými dopady v souvislosti se zadlužením domácností.

(13)

Ačkoli poměr nákladů na obsluhu dluhu k příjmům (DSTI) pro hypoteční úvěry má důležité charakteristické znaky zmírňující riziko, jako jsou předpoklady týkající se možného zvýšení úrokových sazeb, určité prvky stávající metodiky pro nastavení limitu pro poměr DSTI v Nizozemsku snižují účinnost příslušného opatření a mohou zvýšit procyklické účinky na finanční a hospodářský cyklus. I když za účelem omezení procyklických prvků metodiky byly učiněny určité úpravy (například použití čtyřletých průměrů vypočtených poměrů jako vstupních hodnot při nastavení), některé z těchto prvků nadále přetrvávají.

(14)

Zatímco významnou úlohu při posilování zranitelných míst v Nizozemsku hrají cyklické faktory, existují rovněž strukturální faktory, které tato zranitelná místa posilují, a zvyšují tak míru systémového rizika. Mezi tyto faktory se řadí: i) nedostatečná nabídka bydlení, která vytváří tlak na růst cen obytných nemovitostí a zadlužení domácností, které si kupují svou vlastní nemovitost, a ii) daňová odpočitatelnost úroků z hypotečních úvěrů, jež může motivovat domácnosti k tomu, aby se nadměrně zadlužovaly.

(15)

ESRB proto došla k závěru, že makroobezřetnostní opatření, která jsou zavedena v Nizozemsku, jsou zčásti přiměřená a k vyřešení zranitelných míst souvisejících se zadlužením domácností ve střednědobém horizontu postačují jen částečně. K řešení těchto zranitelných míst, jež mohou být zdrojem systémového rizika, je tedy třeba přijmout další politické opatření. Cílem opatření, která jsou v tomto doporučení navrhována, je doplnit stávající makroobezřetnostní opatření v Nizozemsku.

(16)

S ohledem na skutečnost, že zranitelná místa do určité míry způsobují strukturální faktory, které přesahují rámec makroobezřetnostní politiky, jsou k doplnění a podpoře stávajících makroobezřetnostních opatření zapotřebí jiná opatření, která budou směřovat k účinnějšímu řešení faktorů, jež přispívají k nárůstu systémových rizik na trhu obytných nemovitostí v Nizozemsku, aniž by tím nizozemské reálné ekonomice a finančnímu systému vznikly nadměrné náklady.

(17)

Účelem tohoto doporučení je doporučit: a) zakotvení postupu „konej, nebo vysvětli“ v nizozemském právu ve vztahu k doporučením vydaným makroobezřetnostním orgánem, pokud se týká aktivace právně závazných opatření týkajících se dlužníka; b) zpřísnění stávajícího právně závazného limitu platného pro poměr LTV; c) změnu metodiky pro stanovení maximálního limitu platného pro poměr DSTI; a d) aktivaci opatření týkajících se kapitálu s cílem zajistit odolnost bankovního sektoru, pokud jde o zranitelná místa v Nizozemsku ve střednědobém horizontu. Cílem tohoto doporučení je rovněž zdůraznit potřebu širších politických opatření zaměřených na omezení faktorů, které usnadňují či podporují zvyšování zadluženosti domácností.

(18)

Tímto doporučením není dotčen mandát centrálních bank v Unii k provádění měnové politiky.

(19)

Doporučení ESRB se zveřejňují poté, co generální rada o svém záměru je zveřejnit informovala Radu Evropské unie a dala jí příležitost se k tomuto záměru vyjádřit, a poté, co byli příjemci doporučení o záměru zveřejnit je vyrozuměni,

1.

Nizozemsku se doporučuje, aby snížilo stávající výši právně závazného limitu platného pro poměr LTV, čímž se zajistí, aby zajištění nových hypotečních úvěrů postačovalo ke krytí úvěrových ztrát, které odpovídají možnému snížení cen obytných nemovitostí za nepříznivých ekonomických nebo finančních podmínek.

2.

Nizozemsku se doporučuje, aby změnilo metodiku pro stanovení maximálního limitu platného pro poměr DSTI, tak aby toto opatření nezvyšovalo procykličnost hospodářského a finančního cyklu.

a)

„opatřeními týkajícími se dlužníka“ se rozumějí makroobezřetnostní opatření, která jsou zaměřena na dlužníky;

b)

„přímým ovládáním“ se rozumí skutečná a účinná způsobilost ukládat a měnit, je-li to nezbytné k dosažení hlavního či dílčího cíle, makroobezřetnostní opatření uplatňovaná ve vztahu k finančním institucím, nad nimiž vykonává svou působnost odpovídající makroobezřetnostní orgán;

c)

„pravomocí doporučovat“ se rozumí pravomoc prostřednictvím doporučení vydávat pokyny k uplatňování makroobezřetnostních nástrojů, je-li to nezbytné k dosažení hlavního nebo dílčího cíle;

d)

„poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti“ (poměrem LTV) se rozumí součet všech úvěrů nebo úvěrových tranší zajištěných dlužníkem na nemovitosti v době vzniku úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti v době vzniku úvěru;

e)

„makroobezřetnostním orgánem“ se rozumí vnitrostátní makroobezřetnostní orgán, jehož cíle, opatření, pravomoci, odpovědnost a jiné znaky jsou vymezeny v doporučení ESRB/2011/3 (8);

f)

„obsluhou dluhu“ se rozumí společná splátka úroků a jistiny v rámci dlužníkova celkového dluhu po určité období (obvykle jeden rok);

g)

„poměrem nákladů na obsluhu dluhu k příjmům“ (poměrem DSTI) se rozumí roční celkové náklady na obsluhu dluhu v poměru k celkovému ročnímu disponibilnímu příjmu dlužníka v době vzniku úvěru;

h)

„střednědobým horizontem“ se rozumí v horizontu do tří let;

i)

„právně závaznými opatřeními týkajícími se dlužníka“ se rozumějí opatření týkající se dlužníka, která jsou zavedena na základě právně závazných aktů.

1.

2.

a)

Doporučení A

Příjemce doporučení A se vyzývá, aby do 31. března 2021 předložil ESRB a Radě konečnou zprávu o provádění doporučení A.

b)

Doporučení B

Příjemce dílčího doporučení B.1 se vyzývá, aby do 31. října 2020 a každý následující rok až do 31. října 2022 ESRB a Radě předložil zprávu o všech krocích, které podnikl ke zpřísnění opatření týkajících se dlužníka. Pokud je za přijetí opatření k řešení určených zranitelných míst odpovědný více než jeden orgán, měla by být předložena jedna společná zpráva.

Příjemce dílčího doporučení B.2 se vyzývá, aby do 31. března 2021 předložil ESRB a Radě zprávu o provádění dílčího doporučení B.2. Pokud je za přijetí opatření k řešení určených zranitelných míst odpovědný více než jeden orgán, měla by být předložena jedna společná zpráva.

c)

Doporučení C

Příjemci doporučení C se vyzývají, aby do 31. října 2020 a každý následující rok až do 31. října 2022 ESRB a Radě předložili zprávu o všech krocích, které podnikli k provedení opatření týkajících se kapitálu. Pokud je za přijetí opatření k řešení určených zranitelných míst odpovědný více než jeden orgán, měla by být předložena jedna společná zpráva.

d)

Doporučení D

Příjemce doporučení D se vyzývá, aby do 31. října 2022 ESRB a Radě předložil zprávu o provádění doporučení D. Pokud je za přijetí opatření k řešení určených zranitelných míst odpovědný více než jeden orgán, měla by být předložena jedna společná zpráva.

1.

2.