PŘÍLOHA I

KRITÉRIA PRO SOULAD S DOPORUČENÍMI

1.   Doporučení A

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení A.1 a A.2, pokud:

a)	posuzují, zda jsou příslušné ukazatele týkající se úvěrových podmínek pro úvěry na obytné nemovitosti zohledněny nebo provedeny v rámci pro sledování rizika v sektoru obytných nemovitostí v jejich jurisdikci;

b)	posuzují pokrok při užívání ukazatelů uvedených v doporučení A.1 pro účely tohoto sledování;

c)	posuzují, do jaké míry jsou informace, které jsou k dispozici nebo které budou dle očekávání k dispozici v budoucnu a které se týkají příslušných ukazatelů, dostatečně reprezentativní, pokud se týká stávajících úvěrových podmínek na jejich trhu úvěrů na obytné nemovitosti;

d)	posuzují, zda nemovitosti koupené za účelem pronájmu představují významný zdroj rizik vyplývajících z tuzemského sektoru nemovitostí nebo tvoří významnou část stavů či toků celkových úvěrů na obytné nemovitosti;

e)	jsou-li nemovitosti koupené za účelem pronájmu považovány za významný zdroj rizik vyplývajících z tuzemského sektoru nemovitostí nebo tvoří významnou část stavů či toků celkových úvěrů na obytné nemovitosti, posuzují pokrok při užívání ukazatelů pro účely sledování rizik ve smyslu doporučení A.2.

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení A.3 a A.4, pokud:

a)	zajišťují přijetí metod uvedených v příloze IV pro účely výpočtu ukazatelů uvedených v doporučení A.1 a A.2;

b)	v případech, kdy se pro výpočet příslušných ukazatelů kromě metody uvedené v příloze IV používá jiná metoda, vykazují technické znaky této metody a její účinnost při sledování rizik vznikajících v sektoru obytných nemovitostí;

c)	zajišťují, že příslušné ukazatele uvedené v doporučení A.1 a A.2 se používají pro účely sledování rizik v sektoru obytných nemovitostí alespoň jednou ročně.

2.   Doporučení B

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení B.1 a B.2, pokud:

a)	posuzují pokrok při sledování jednorozměrného rozdělení a vybraného společného rozdělení příslušných ukazatelů uvedených ve vzoru A v příloze II;

b)	posuzují pokrok při používání informací uvedených v doporučení B.2 a ve vzoru A v příloze II jako vodítka při sledování příslušných rizik.

Jsou-li nemovitosti koupené za účelem pronájmu považovány za významný zdroj rizik vyplývajících z tuzemského sektoru nemovitostí nebo tvoří významnou část stavů či toků celkových úvěrů na obytné nemovitosti, má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení B.3, pokud:

a)	posuzují pokrok při odděleném sledování příslušných ukazatelů pro nemovitosti koupené za účelem pronájmu a nemovitosti obývané vlastníkem;

b)	posuzují pokrok při sledování příslušných údajů členěných podle dimenzí ve smyslu vzorů A a B v příloze II.

3.   Doporučení C

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení C.1 a C.2, pokud:

a)	posuzují, zda jsou příslušné ukazatele týkající se tuzemských expozic komerčních nemovitostí zohledněny nebo provedeny v rámci pro sledování rizika v sektoru komerčních nemovitostí v jejich jurisdikci;

b)

zajistí, aby ukazatele týkající se fyzického trhu, ukazatele týkající se úvěrových expozic finančního systému a ukazatele týkající se úvěrových podmínek byly zahrnuty do rámce pro sledování rizika; není-li shromažďování těchto druhů ukazatelů o fyzickém trhu v pravomoci makroobezřetnostního orgánu, považuje se tato nemožnost za dostatečný důvod pro nečinnost příslušného orgánu v dané fázi posouzení;

c)	posuzují, zda investice představují významný zdroj financování tuzemského sektoru komerčních nemovitostí;

d)	má-li se za to, že investice představují významný zdroj financování tuzemského sektoru komerčních nemovitostí, posuzují pokrok při používání dodatečných ukazatelů pro sledování rizika uvedených v doporučení C.2;

e)	posuzují pokrok při používání ukazatelů uvedených minimálně v doporučení C.1, případně v doporučení C.2;

f)	posuzují, zda jsou informace o těchto ukazatelích (které jsou k dispozici nebo které budou dle očekávání k dispozici) dostatečně reprezentativní, pokud se týká tuzemského trhu komerčních nemovitostí.

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení C.3 a C.4, pokud:

a)	zajistí přijetí metod pro výpočet ukazatelů uvedených v doporučení C.1 a C.2 ve smyslu přílohy V a pokud se týká komerčních nemovitostí, ve smyslu přílohy IV;

b)	v případech, kdy se pro výpočet příslušných ukazatelů kromě metody uvedené v příloze IV a v příloze V používá jiná metoda, vykazují technické znaky této metody a její účinnost při sledování rizik vznikajících v sektoru komerčních nemovitostí;

c)

zajišťují, aby ukazatele uvedené v doporučení C.1 byly používány ke sledování vývoje v sektoru komerčních nemovitostí alespoň čtvrtletně, pokud se týká ukazatelů fyzického trhu, toků poskytování úvěrů (včetně toků nesplácených úvěrů a rezerv na krytí úvěrových ztrát) a odpovídajících úvěrových podmínek, a alespoň jednou ročně, pokud se týká stavů úvěrů (včetně stavů nesplácených úvěrů a rezerv na krytí úvěrových ztrát) a odpovídajících úvěrových podmínek;

d)

má-li se za to, že investice představují významný zdroj financování tuzemského sektoru komerčních nemovitostí, zajišťují, aby ukazatele uvedené v doporučení C.2 byly používány ke sledování vývoje v sektoru komerčních nemovitostí alespoň čtvrtletně, pokud se týká investičních toků (včetně úprav ocenění investic), a alespoň jednou ročně, pokud se týká stavů investic (včetně úpravy ocenění investic).

4.   Doporučení D

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení D, pokud:

a)	posuzují pokrok při sledování příslušných ukazatelů uvedených ve vzorech A, B a C v příloze III;

b)	posuzují pokrok při používání příslušných informací uvedených v doporučení D.2 a ve vzorech A, B a C v příloze III jako vodítka při sledování příslušných rizik;

c)	má-li se za to, že investice představují významný zdroj financování tuzemského sektoru komerčních nemovitostí, posuzují pokrok při používání příslušných informací uvedených v doporučení D.3 a ve vzoru B v příloze III jako vodítka při sledování příslušných rizik;

d)	v případech, kdy se ke sledování sektoru komerčních nemovitostí používají dodatečné ukazatele, vykazují dodatečné informace, které používají ke sledování rizik.

5.   Doporučení E

Má se za to, že evropské orgány dohledu plní doporučení E, pokud:

a)	definují vzor pro zveřejňování údajů o expozicích subjektů, nad nimiž vykonávají dohled, na jednotlivých národních trzích komerčních nemovitostí v Unii;

b)	alespoň jednou ročně zveřejňují agregované údaje, které na základě stávající zpravodajské povinnosti shromáždily o expozicích subjektů, nad nimiž vykonávají dohled, na jednotlivých národních trzích komerčních nemovitostí v Unii.

PŘÍLOHA II

INDIKATIVNÍ VZORY UKAZATELŮ O SEKTORU OBYTNÝCH NEMOVITOSTÍ

1.   Vzor A: ukazatele a související členění pro úvěry na obytné nemovitosti

TOKY= nová tvorba úvěrů na obytné nemovitosti v průběhu vykazovaného období podle uvážení věřitele. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům, které jsou schopny rozlišit skutečně nově poskytnuté úvěry na obytné nemovitosti od opětovně sjednaných úvěrů, je dána možnost identifikovat opětovně sjednané úvěry v rámci samostatného členění. STAVY= Údaje o stavech úvěrů na obytné nemovitosti k datu vykazování (např. konec roku) ncu= částka v národní měně #= počet smluv y= rok(y) Avg= průměr příslušného poměru o/w= of which (z toho)

JEDNOROZMĚRNÉ ROZDĚLENÍ

Přehled portfolia úvěrů na obytné nemovitosti		TOKY			Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O)		TOKY
Poskytnuté úvěry		ncu, #			VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg (v %)
o/w úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu		ncu, #			o/w úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu		Avg (v %)
o/w úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem		ncu, #			o/w úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem		Avg (v %)
o/w osoby kupující nemovitost poprvé		ncu, #			o/w osoby kupující nemovitost poprvé		Avg (v %)
o/w úvěry v cizí měně		ncu, #			o/w úvěry v cizí měně		Avg (v %)
o/w plně amortizované		ncu, #			o/w plně amortizované		Avg (v %)
o/w částečně amortizované		ncu, #			o/w částečně amortizované		Avg (v %)
o/w neamortizované (*1)		ncu, #			o/w neamortizované (*1)		Avg (v %)
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y		ncu, #			o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y		Avg (v %)
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y]		ncu, #			o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y]		Avg (v %)
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y]		ncu, #			o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y]		Avg (v %)
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y		ncu, #			o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y		Avg (v %)
o/w opětovně sjednané (fakultativní)		ncu, #			ROZDĚLENÍ
					≤10 %		ncu, #
					]10 % ; 20 %]		ncu, #
Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O)		TOKY			]20 % ; 30 %]		ncu, #
					]30 % ; 40 %]		ncu, #
VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg (v %)			]40 % ; 50 %]		ncu, #
o/w úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu		Avg (v %)			]50 % ; 60 %]		ncu, #
o/w úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem		Avg (v %)			> 60 %		ncu, #
o/w osoby kupující nemovitost poprvé		Avg (v %)			Není k dispozici		ncu, #
o/w úvěry v cizí měně		Avg (v %)
o/w plně amortizované		Avg (v %)
o/w částečně amortizované		Avg (v %)			Poměr nákladů na obsluhu dluhu k příjmům v době vzniku (DSTI-O) (FAKULTATIVNÍ)		TOKY
o/w neamortizované (*1)		Avg (v %)
ROZDĚLENÍ					VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg (v %)
≤ 50 %		ncu, #			ROZDĚLENÍ
]50 % ; 60 %]		ncu, #			≤10 %		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #			]10 % ; 20 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #			]20 % ; 30 %]		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #			]30 % ; 40 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #			]40 % ; 50 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #			]50 % ; 60 %]		ncu, #
> 110 %		ncu, #			> 60 %		ncu, #
Není k dispozici		ncu, #			Není k dispozici		ncu, #

Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C)			STAVY		Poměr úvěru k příjmům v době vzniku (LTI-O)		TOKY
VÁŽENÝ PRŮMĚR			Avg (v %)		VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg
ROZDĚLENÍ					ROZDĚLENÍ
≤ 50 %			ncu, #		≤3		ncu, #
]50 % ; 60 %]			ncu, #		]3 ; 3,5 ]		ncu, #
]60 % ; 70 %]			ncu, #		]3,5 ; 4]		ncu, #
]70 % ; 80 %]			ncu, #		]4 ; 4,5 ]		ncu, #
]80 % ; 90 %]			ncu, #		]4,5 ; 5]		ncu, #
]90 % ; 100 %]			ncu, #		]5 ; 5,5 ]		ncu, #
]100 % ; 110 %]			ncu, #		]5,5 ; 6]		ncu, #
> 110 %			ncu, #		> 6		ncu, #
Není k dispozici			ncu, #		Není k dispozici		ncu, #

Splatnost v době vzniku		TOKY			Poměr dluhu k příjmům v době vzniku (DTI-O)		TOKY
VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg (roky)			VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg
ROZDĚLENÍ					ROZDĚLENÍ
≤ 5y		ncu, #			≤3		ncu, #
]5y ; 10y]		ncu, #			]3 ; 3,5 ]		ncu, #
]10y ; 15y]		ncu, #			]3,5 ; 4]		ncu, #
]15y ; 20y]		ncu, #			]4 ; 4,5 ]		ncu, #
]20y ; 25y]		ncu, #			]4,5 ; 5]		ncu, #
]25y ; 30y]		ncu, #			]5 ; 5,5 ]		ncu, #
]30y ; 35y]		ncu, #			]5,5 ; 6]		ncu, #
> 35y		ncu, #			]6,5 ; 7]		ncu, #
Není k dispozici		ncu, #			> 7		ncu, #
					Není k dispozici		ncu, #

SPOLEČNÉ ROZDĚLENÍ

TOKY		Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O)				TOKY		Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O)
		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %		Počáteční doba fixace úrokové sazby		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %
LTV-O ≤ 80 %						o/w ≤ 1y		ncu, #	ncu, #	ncu, #
Splatnost v době vzniku						o/w ] 1y; 5y]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20y		ncu, #	ncu, #	ncu, #		o/w ] 5y; 10y]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20y ; 25y]		ncu, #	ncu, #	ncu, #		o/w > 10y		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25y		ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]80 %-90 %]						TOKY		Poměr dluhu k příjmům v době vzniku (DTI-O)
Splatnost v době vzniku
≤ 20y		ncu, #	ncu, #	ncu, #		Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O)		≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20y ; 25y]		ncu, #	ncu, #	ncu, #		LTV-O ≤ 80 %		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25y		ncu, #	ncu, #	ncu, #		LTV-O ]80 % ; 90 %]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]90 %-110 %]						LTV-O ]90 % ; 110 %]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
Splatnost v době vzniku						LTV-O >110 %		ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20y		ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20y ; 25y]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25y		ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O >110 %
Splatnost v době vzniku
≤ 20y		ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20y ; 25y]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25y		ncu, #	ncu, #	ncu, #

2.   Vzor B: ukazatele a související členění pro úvěry na obytné nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na obytné nemovitosti obývané vlastníkem

TOKY= nová tvorba úvěrů na obytné nemovitosti v průběhu vykazovaného období podle uvážení věřitele. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům, které jsou schopny rozlišit skutečně nově poskytnuté úvěry na obytné nemovitosti od opětovně sjednaných úvěrů, je dána možnost identifikovat opětovně sjednané úvěry v rámci samostatného členění. STAVY= údaje o stavech úvěrů na obytné nemovitosti k datu vykazování (např. konec roku) ncu= částka v národní měně #= počet smluv y= rok(y) Avg= průměr příslušného poměru o/w= of which (z toho)

ÚVĚRY NA NEMOVITOSTI KOUPENÉ ZA ÚČELEM PRONÁJMU

Přehled úvěrů na nemovitosti koupené za účelem pronájmu		TOKY		Poměr úrokového krytí v době vzniku (ICR-O);		TOKY
Poskytnuté úvěry		ncu, #		VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg
o/w osoby kupující nemovitost poprvé		ncu, #		ROZDĚLENÍ
o/w úvěry v cizí měně		ncu, #		≤ 100 %		ncu, #
o/w plně amortizované		ncu, #		] 100 % ; 125 %]		ncu, #
o/w částečně amortizované		ncu, #		] 125 % ; 150 %]		ncu, #
o/w neamortizované (*2)		ncu, #		] 150 % ; 175 %]		ncu, #
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y		ncu, #		] 175 % ; 200]		ncu, #
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y]		ncu, #		> 200 %		ncu, #
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y]		ncu, #
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y		ncu, #		Poměr úvěru k nájmu v době vzniku (LTR-O)		TOKY
				VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg
Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O)		TOKY		ROZDĚLENÍ
				≤ 5		ncu, #
VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg (v %)		]5 ; 10]		ncu, #
ROZDĚLENÍ				]10 ; 15]		ncu, #
≤ 50 %		ncu, #		]15 ; 20]		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #		> 20		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #
> 110 %		ncu, #
Není k dispozici		ncu, #

ÚVĚRY NA NEMOVITOSTI OBÝVANÉ VLASTNÍKEM

Přehled úvěrů na nemovitosti obývané vlastníkem		TOKY		Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O)		TOKY
Poskytnuté úvěry		ncu, #		VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg (v %)
o/w osoby kupující nemovitost poprvé		ncu, #		o/w osoby kupující nemovitost poprvé		Avg (v %)
o/w úvěry v cizí měně		ncu, #		o/w úvěry v cizí měně		Avg (v %)
o/w plně amortizované		ncu, #		o/w plně amortizované		Avg (v %)
o/w částečně amortizované		ncu, #		o/w částečně amortizované		Avg (v %)
o/w neamortizované (*2)		ncu, #		o/w neamortizované (*2)		Avg (v %)
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y		ncu, #		o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y		Avg (v %)
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y]		ncu, #		o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y]		Avg (v %)
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y]		ncu, #		o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y]		Avg (v %)
o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y		ncu, #		o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y		Avg (v %)
				ROZDĚLENÍ
Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C)		TOKY		≤10 %		ncu, #
				]10 % ; 20 %]		ncu, #
VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg (v %)		]20 % ; 30 %]		ncu, #
o/w osoby kupující nemovitost poprvé		Avg (v %)		]30 % ; 40 %]		ncu, #
o/w úvěry v cizí měně		Avg (v %)		]40 % ; 50 %]		ncu, #
o/w plně amortizované		Avg (v %)		]50 % ; 60 %]		ncu, #
o/w částečně amortizované		Avg (v %)		> 60 %		ncu, #
o/w neamortizované (*2)		Avg (v %)		Není k dispozici		ncu, #
ROZDĚLENÍ
≤ 50 %		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #		Poměr úvěru k příjmům v době vzniku (LTI-O)		TOKY
]60 % ; 70 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #		VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg
]80 % ; 90 %]		ncu, #		ROZDĚLENÍ
]90 % ; 100 %]		ncu, #		≤3		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #		]3 ; 3,5 ]		ncu, #
> 110 %		ncu, #		]3,5 ; 4]		ncu, #
Není k dispozici		ncu, #		]4 ; 4,5 ]		ncu, #
				]4,5 ; 5]		ncu, #
				]5 ; 5,5 ]		ncu, #
				]5,5 ; 6]		ncu, #
				> 6		ncu, #
				Není k dispozici		ncu, #

Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C)			STAVY
VÁŽENÝ PRŮMĚR			Avg (v %)
ROZDĚLENÍ
≤ 50 %			ncu, #
]50 % ; 60 %]			ncu, #
]60 % ; 70 %]			ncu, #
]70 % ; 80 %]			ncu, #
]80 % ; 90 %]			ncu, #
]90 % ; 100 %]			ncu, #
]100 % ; 110 %]			ncu, #
> 110 %			ncu, #
Není k dispozici			ncu, #
Splatnost v době vzniku vyjádřená v letech		TOKY
VÁŽENÝ PRŮMĚR		Avg (roky)
ROZDĚLENÍ
≤ 5y		ncu, #
]5y ; 10y]		ncu, #
]10y ; 15y]		ncu, #
]15y ; 20y]		ncu, #
]20y ; 25y]		ncu, #
]25y ; 30y]		ncu, #
]30y ; 35y]		ncu, #
> 35y		ncu, #
Není k dispozici		ncu, #

---

(*1)  Neamortizované úvěry, pro které existují prostředky odkupu, by měly být případně identifikovány samostatně.

(*2)  Neamortizované úvěry, u nichž existuje možnost splacení, by měly být případně identifikovány samostatně.

PŘÍLOHA III

INDIKATIVNÍ VZORY UKAZATELŮ O SEKTORU KOMERČNÍCH NEMOVITOSTÍ

1.   Vzor A: ukazatele fyzického trhu

	Ukazatel		Členění
		Periodicita	Druh nemovitosti (1)	Umístění nemovitosti (2)
Fyzický trh	Index cen komerčních nemovitostí	Čtvrtletní	I	I
	Index pronájmu	Čtvrtletní	I	I
	Index výnosů z pronájmu	Čtvrtletní	I	I
	Míra neobsazenosti	Čtvrtletní	R	R
	Zahájení výstavby	Čtvrtletní	#	#

2.   Vzor B: ukazatele expozic finančního systému

	Ukazatel		Členění
		Periodicita	Druh nemovitosti (3)	Umístění nemovitosti (4)	Druh investora (5), (10)	Druh věřitele (6)	Státní příslušnost investora (10) / věřitele (7)	Celkem
Toky  (8)	Investice do komerčních nemovitostí (10)	Čtvrtletní	nc	nc	nc		nc	nc
	— z toho přímá držba komerčních nemovitostí	Čtvrtletní	nc	nc	nc		nc	nc
	— z toho nepřímá držba komerčních nemovitostí	Čtvrtletní			nc		nc	nc
	Úpravy ocenění investic do komerčních nemovitostí	Čtvrtletní	nc	nc	nc		nc	nc
	Poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně nemovitostí ve výstavbě)	Čtvrtletní	nc	nc		nc	nc	nc
	— z toho na nemovitosti ve výstavbě	Čtvrtletní	nc	nc		nc	nc	nc
	Nesplácené úvěry na komerční nemovitosti (včetně nemovitostí ve výstavbě)	Čtvrtletní	nc	nc		nc	nc	nc
	— z toho na nemovitosti ve výstavbě	Čtvrtletní	nc	nc		nc	nc	nc
	Rezervy na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně nemovitostí ve výstavbě)	Čtvrtletní	nc	nc		nc	nc	nc
	— z toho na nemovitosti ve výstavbě	Čtvrtletní	nc	nc		nc	nc	nc

	Ukazatel		Členění
		Periodicita	Druh nemovitosti (3)	Umístění nemovitosti (4)	Druh investora (5), (10)	Druh věřitele (6)	Státní příslušnost investora (10) / věřitele (7)	Celkem
Stavy  (9)	Investice do komerčních nemovitostí (10)	Roční	nc	nc	nc		nc	nc
	— z toho přímá držba komerčních nemovitostí	Roční	nc	nc	nc		nc	nc
	— z toho nepřímá držba komerčních nemovitostí	Roční			nc		nc	nc
	Úpravy ocenění investic do komerčních nemovitostí	Roční	nc	nc	nc		nc	nc
	Poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně nemovitostí ve výstavbě)	Roční	nc	nc		nc	nc	nc
	— z toho nesplácené úvěry na komerční nemovitosti	Roční	nc	nc		nc	nc	nc
	Rezervy na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti	Roční	nc	nc		nc	nc	nc
	Poskytování úvěrů na nemovitosti ve výstavbě (jako součást poskytování úvěrů na komerční nemovitosti)	Roční	nc	nc		nc	nc	nc
	— z toho nesplácené úvěry	Roční	nc	nc		nc	nc	nc
	Rezervy na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na nemovitosti ve výstavbě	Roční	nc	nc		nc	nc	nc

3.   Vzor C: ukazatele úvěrových podmínek  (11)

	Ukazatel	Periodicita	Vážený průměr poměrů
Toky  (12)	Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O)	Čtvrtletní	R
	Poměr úrokového krytí v době vzniku (ICR-O)	Čtvrtletní	R
	Poměr pokrytí nákladů na obsluhu dluhu v době vzniku (DSCR-O)	Čtvrtletní	R

	Ukazatel	Periodicita	Vážený průměr poměrů
Stavy  (13)	Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C)	Roční	R
	Stávající poměr úrokového krytí (ICR-C)	Roční	R
	Stávající poměr pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR-C)	Roční	R

---

(1)  Druh nemovitosti se člení na kanceláře, maloobchod, průmyslové, obytné a jiné druhy nemovitostí (vše na tuzemském trhu).

(2)  Umístění nemovitosti se člení na prvotřídní a jiné než prvotřídní umístění v tuzemsku.

I= Index

R= Poměr

#= Metry čtvereční

(3)  Druh nemovitosti se člení na kanceláře, maloobchod, průmyslové, obytné a jiné druhy nemovitostí.

(4)  Umístění nemovitosti se člení na prvotřídní a jiné než prvotřídní umístění v tuzemsku a umístění v zahraničí.

(5)  Druh investora se člení na banky, pojišťovací společnosti, penzijní fondy, investiční fondy, realitní společnosti a jiné.

(6)  Druh věřitele se člení na banky, pojišťovací společnosti, penzijní fondy, investiční fondy, realitní společnosti a jiné.

(7)  Státní příslušnost se člení na tuzemsko, Evropský hospodářský prostor a zbytek světa.

(8)  Toky investic, poskytování úvěrů a nesplácených úvěrů jsou vyjádřeny v hrubé výši (pouze nové úvěry/investice jsou zahrnuty bez zohlednění splátek nebo snížení stávajících částek).

Toky úprav ocenění investic a toky rezerv na krytí úvěrových ztrát jsou vyjádřeny v čisté výši.

(9)  Údaje o stavu investic do komerčních nemovitostí, úprav ocenění investic do komerčních nemovitostí, (nesplácených) úvěrů na komerční nemovitosti a rezerv na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti k datu vykazování.

(10)  Pouze v případě, kdy investice tvoří významný podíl na financování komerčních nemovitostí.

nc= částka v národní měně

(11)  Nezahrnuje nemovitosti ve výstavbě, které lze monitorovat za pomoci poměru úvěru k nákladům (LTC).

(12)  Údaje o tocích nové tvorby úvěrů na komerční nemovitosti za vykazované období.

(13)  Údaje o stavech úvěrů na komerční nemovitosti k datu vykazování.

R= Poměr

PŘÍLOHA IV

POKYNY K METODÁM PRO MĚŘENÍ A VÝPOČET UKAZATELŮ

Tato příloha obsahuje nejdůležitější pokyny k metodám pro výpočet ukazatelů používaných ve vzorech v příloze II, případně v příloze III. Účelem této přílohy není poskytnutí podrobných technických pokynů pro vyplnění vzorů ve všech možných případech. Pokyny by měly být vykládány tak, že zahrnují cílové definice a cílové metody, přičemž v některých případech mohou být s cílem zohlednit specifika trhů a segmentů trhu odůvodněny odchylky.

1.   Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O)

1.

LTV-O se definuje jako:

2.

Pro účely výpočtu „L“: a) obsahuje všechny úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku (bez ohledu na účel úvěru) v návaznosti na agregaci úvěrů „podle dlužníka“ a „podle zajištění“. b) se měří na základě poskytnutých částek, a proto neobsahuje žádné nečerpané části úvěrových linek. V případě nemovitostí, jejichž výstavba stále probíhá, se „L“ rozumí součet všech úvěrových tranší poskytnutých do dne vykazování a LTV-O se počítá v den poskytnutí nové úvěrové tranše (1). Pokud však uvedená metoda výpočtu není k dispozici nebo neodpovídá převládající tržní praxi, lze LTV-O alternativně vypočítat na základě celkové výše poskytnutých úvěrů a očekávané hodnoty obytné nemovitosti ve výstavbě po jejím dokončení. c) Nezahrnuje úvěry, které nejsou zajištěny nemovitostí, s výjimkou případů, kdy vykazující poskytovatel úvěru považuje nezajištěné úvěry za součást transakce k financování úvěru na bydlení, jež zahrnuje zajištěné i nezajištěné úvěry. V takovém případě by nezajištěné úvěry měly být rovněž zahrnuty do „L“. d) není upravováno z důvodu přítomnosti dalších faktorů snižujících úvěrové riziko. e) nezahrnuje náklady a poplatky související s úvěrem na obytné nemovitosti. f) nezahrnuje úvěrové dotace.

3.

Pro účely výpočtu „V“: a) se vypočte na základě hodnoty nemovitosti v době vzniku a měří se jako nižší z těchto hodnot: 1. hodnota transakce, např. uvedená v notářské listině, a 2. hodnota stanovená nezávislým externím odhadcem nebo interním odhadcem. Je-li k dispozici jen jedna hodnota, měla by být použita tato hodnota. b) nezohledňuje hodnotu plánovaných renovačních či stavebních prací. c) V případě nemovitosti, jejíž výstavba stále probíhá, „V“ představuje celkovou hodnotu nemovitosti do dne vykazování (zohledňuje zvýšení hodnoty s ohledem na průběh stavebních prací). „V“ se posuzuje při každém poskytnutí nové úvěrové tranše, čímž umožňuje výpočet aktualizovaného LTV-O. d) upravuje se o celkovou hodnotu nesplaceného úvěru na obytnou nemovitost, ať už poskytnutého či nikoli, který je zajištěn pomocí „prioritních“ zástavních práv na nemovitosti. Váznou-li na nemovitosti zástavní práva s přednostnějším pořadím, je třeba odečíst úplnou hodnotu dluhu zajištěnou těmito zástavními právy s přednostnějším pořadím. V případě „zástavních práv se stejným pořadím“ by měla být učiněna příslušná přiměřená úprava. e) není upravováno z důvodu přítomnosti dalších faktorů snižujících úvěrové riziko. f) nezahrnuje náklady a poplatky související s úvěrem na obytnou nemovitost. g) nepočítá se jako „dlouhodobá hodnota“. Zatímco používání dlouhodobé hodnoty by mohlo být odůvodněno procykličností „V“, cílem LTV-O je zachytit úvěrové podmínky v době vzniku. Pokud tedy v okamžiku, kdy je poskytnut úvěr na obytnou nemovitost a zaznamenán LTV-O, „V“ nepředstavovalo hodnotu aktiva v době vzniku, jak byla vykázána v účetnictví věřitele, nedostatečně by zachytilo stávající úvěrovou politiku věřitele týkající se LTV-O.

4.

V případech, kdy jsou trhy úvěrů na nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na nemovitosti obývané vlastníkem monitorovány odděleně, uplatní se definice LTV-O s těmito výjimkami: a) pro úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu: — „L“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají úvěru na nemovitost kupovanou za účelem pronájmu. — „V“ zahrnuje pouze hodnotu nemovitosti kupované za účelem pronájmu, a to v době vzniku. b) pro úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem: — „L“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají úvěru na nemovitost obývanou vlastníkem. — „V“ zahrnuje pouze hodnotu nemovitosti obývané vlastníkem, a to v době vzniku.

5.

Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by měly věnovat pozornost skutečnosti, že poměry LTV jsou svou povahou procyklické, a v rámci pro sledování rizik by proto tyto poměry měly důkladně zvažovat. Měly by rovněž prozkoumat použití dalších ukazatelů, kterým je například hodnota úvěru k dlouhodobé perspektivě, kdy je hodnota upravována podle dlouhodobého vývoje tržního cenového indexu.

2.   Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C)

1.

LTV-C je definován jako:

2.

Pro účely výpočtu „LC“: a) se měří jako zůstatek úvěru nebo úvěrů - definovaný jako „L“ v oddílu 1 odst. 2 - ke dni vykazování se zohledněním úhrad jistiny, restrukturalizace úvěru, poskytnutí nového kapitálu, naběhlých úroků a v případě úvěrů v cizí měně rovněž změn směnného kurzu. b) upravuje se tak, aby zohlednil úspory nashromážděné v rámci investičního nástroje, jehož účelem je uhrazení jistiny úvěru. Nashromážděné úspory lze od „LC“ odečíst jen tehdy, jsou-li splněny tyto podmínky: 1) nashromážděné úspory jsou bezpodmínečně zastaveny ve prospěch věřitele za výslovným účelem uhradit jistinu úvěru ve smluvně předpokládaných dnech; a 2) uplatňuje se přiměřená srážka, kterou stanoví vnitrostátní makroobezřetnostní orgán, s cílem zohlednit tržní rizika a/nebo rizika třetí strany spojená s podkladovými investicemi.

3.

Pro účely výpočtu „VC“: a) Odráží změny hodnoty „V“ ve smyslu oddílu odst. 1 odst. 3, k nimž došlo od posledního aktuálního ocenění nemovitosti. Stávající hodnota nemovitosti by měla být stanovena nezávislým externím odhadcem nebo interním odhadcem. Není-li takové ohodnocení k dispozici, stávající hodnotu nemovitosti lze odhadnout za pomoci podrobného indexu hodnoty nemovitostí (např. na základě transakčních údajů). Není-li k dispozici ani tento index hodnoty nemovitostí, lze použít podrobný index cen nemovitostí s tím, že se uplatní vhodně zvolené snížení hodnoty za účelem zohlednění znehodnocení nemovitosti. Všechny indexy hodnot či cen nemovitostí by měly být v dostatečné míře rozlišeny podle zeměpisného umístění a druhu nemovitosti. b) Upravuje se o změny prioritních zástavních práv na nemovitosti. c) Výpočet se provádí jednou ročně.

4.

V případech, kdy jsou trhy úvěrů na obytné nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na nemovitosti obývané vlastníkem monitorovány odděleně, uplatní se definice LTV-C s těmito výjimkami: a) pro úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu: — „LC“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají úvěru na nemovitost kupovanou za účelem pronájmu. — „VC“ je stávající hodnota nemovitosti kupované za účelem pronájmu. b) pro úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem: — „LC“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají úvěru na nemovitost obývanou vlastníkem. — „VC“ zahrnuje pouze stávající hodnotu nemovitosti obývané vlastníkem.

3.   Poměr úvěru k příjmům v době vzniku (LTI-O)

1.

LTI-O je definován jako:

2.

Pro účely tohoto výpočtu má „L“ stejný význam jako v oddílu 1 odst. 2.

3.

Pro účely tohoto výpočtu je „I“ celkový roční disponibilní příjem dlužníka zaznamenaný poskytovatelem úvěru v době vzniku úvěru na obytnou nemovitost.

4.

Při určování disponibilního příjmu dlužníka se adresáti tohoto doporučení vyzývají, aby v maximální možné míře splňovali definici 1) a aby přinejmenším splňovali definici 2): Definice 1): „disponibilní příjem“ = příjem zaměstnance + příjem ze samostatné výdělečné činnosti (např. zisk) + příjem z veřejného důchodového pojištění + příjem ze soukromého a zaměstnaneckého penzijního pojištění + příjem z dávek v nezaměstnanosti + příjem ze sociálních transferů jiných než dávky v nezaměstnanosti + pravidelné soukromé transfery (např. výživné) + hrubý výnos z pronájmu nemovitostí + výnos z finančních investic + výnos ze soukromého podnikání nebo společnosti + pravidelný příjem z jiných zdrojů + úvěrové dotace - daně - pojistné na zdravotní pojištění/sociální zabezpečení/pojištění léčebných výloh + slevy na dani. Pro účely této definice: a) „hrubý výnos z pronájmu nemovitostí“ zahrnuje jak výnos z pronájmu nemovitostí ve vlastnictví dané osoby, na kterých v současné době neváznou žádné úvěry na obytné nemovitosti, tak z nemovitostí koupených za účelem pronájmu. Výnos z pronájmu by měl být stanoven z informací, které mají banky k dispozici, nebo jinak získaných informací. Nejsou-li přesné informace k dispozici, měla by vykazující instituce poskytnout nejlepší odhad výnosu z pronájmu, přičemž by měla popsat metodiku použitou při zpracování tohoto odhadu; b) „daně“ by měly zahrnovat - v pořadí podle důležitosti - daně ze mzdy, daňové úlevy, pojistné na důchody či pojištění, jsou-li účtovány z hrubého příjmu, zvláštní daně, např. daň z nemovitostí, a jiné nespotřební daně; c) „pojistné na zdravotní pojištění/sociální zabezpečení/pojištění léčebných výloh“ by mělo zahrnovat fixní a povinné výdaje, které se v některých zemích platí po zdanění; d) „slevy na dani“ by měly zahrnovat náhrady ze strany finančního úřadu, které jsou spojeny se snížením úroků z úvěru na obytnou nemovitost; e) „úvěrové dotace“ by měly zahrnovat všechny zásahy veřejného sektoru s cílem snížit dlužníkovu zátěž při obsluze dluhu (např. dotované úrokové sazby, dotace splátek). Definice 2): „disponibilní příjem“ = příjem zaměstnance + příjem ze samostatné výdělečné činnosti (např. zisk) - daně.

5.

V případech, kdy jsou trhy úvěrů na obytné nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na nemovitosti obývané vlastníkem monitorovány odděleně, uplatní se definice LTV-O s těmito výjimkami: a) pro úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu: — „L“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají nemovitosti kupované za účelem pronájmu. b) pro úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem: — „L“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají nemovitosti obývané vlastníkem. — Má-li dlužník jak úvěry na nemovitost pořízenou vlastníkem, tak úvěry na nemovitost koupenou za účelem pronájmu, lze pro podporu splacení úvěru na nemovitost obývanou vlastníkem použít pouze výnos z pronájmu nemovitosti koupené za účelem pronájmu očištěný o náklady na obsluhu dluhu z úvěrů na nemovitosti koupené za účelem pronájmu. V tomto případě je nejlepší dostupnou definicí disponibilního příjmu tato definice: „disponibilní příjem“ = příjem zaměstnance + příjem ze samostatné výdělečné činnosti (např. zisk) + příjem z veřejného důchodového pojištění + příjem ze soukromého a zaměstnaneckého penzijního pojištění + příjem z dávek nezaměstnanosti + příjem ze sociálních transferů jiných než dávky v nezaměstnanosti + pravidelné soukromé transfery (např. výživné) + (hrubý výnos z pronájmu nemovitostí - náklady na obsluhu dluhu z nemovitosti k pronájmu) + výnos z finančních investic + výnos ze soukromého podnikání nebo společnosti + pravidelný příjem z jiných zdrojů + úvěrové dotace - daně - pojistné na zdravotní pojištění/sociální zabezpečení/pojištění léčebných výloh + slevy na dani.

4.   Poměr dluhu k příjmům v době vzniku (DTI-O)

1.

DTI-O je definován jako:

2.

Pro účely výpočtu „D“ zahrnuje celkový dluh dlužníka, zajištěný či nezajištěný nemovitostí, včetně všech nesplacených finančních úvěrů, tj. úvěrů poskytnutých poskytovatelem úvěru na obytnou nemovitost a jinými věřiteli, v době vzniku úvěru na obytnou nemovitost.

3.

Pro účely tohoto výpočtu má „I“ stejný význam jako v oddílu 3 odst. 4.

5.   Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O)

1.

LSTI-O je definován jako:

2.

Pro účely výpočtu jsou „LS“ roční náklady na obsluhu dluhu z úvěru na obytnou nemovitost definovaného jako „L“ v oddílu 1 odst. 2 v době vzniku úvěru.

3.

Pro účely tohoto výpočtu má „I“ stejný význam jako v oddílu 3 odst. 4.

4.

V případech, kdy jsou trhy úvěrů na obytné nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na obytné nemovitosti obývané vlastníkem monitorovány odděleně, uplatní se definice LSTI-O s těmito výjimkami: a) pro úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu: — „LS“ jsou roční náklady na obsluhu dluhu v souvislosti s úvěrem na nemovitost koupenou za účelem pronájmu, a to v době vzniku úvěru. b) pro úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem: — „LS“ jsou roční náklady na obsluhu dluhu v souvislosti s úvěrem na nemovitost obývanou vlastníkem, a to v době vzniku úvěru. — Příslušnou nejlepší definicí disponibilního příjmu je tato: „disponibilní příjem“ = příjem zaměstnance + příjem ze samostatné výdělečné činnosti (např. zisk) + příjem z veřejného důchodového pojištění + příjem ze soukromého a zaměstnaneckého penzijního pojištění + příjem z dávek nezaměstnanosti + příjem ze sociálních transferů jiných než dávky v nezaměstnanosti + pravidelné soukromé transfery (např. výživné) + (hrubý výnos z pronájmu nemovitostí - náklady na obsluhu dluhu z nemovitosti k pronájmu + výnos z finančních investic) + výnos ze soukromého podnikání nebo společnosti + pravidelný příjem z jiných zdrojů + úvěrové dotace - daně - pojistné na zdravotní pojištění/sociální zabezpečení/pojištění léčebných výloh + slevy na dani.

6.   Poměr nákladů na obsluhu dluhu k příjmům v době vzniku (DSTI-O)

1.

DSTI-O je definován jako:

2.

Pro účely výpočtu jsou „DS“ roční náklady na obsluhu celkového dluhu dlužníka definovaného jako „D“ v oddílu 4 odst. 2 v době vzniku úvěru.

3.

Pro účely tohoto výpočtu má „I“ stejný význam jako v oddílu 3 odst. 4.

4.

DSTI-O by měl být považován za fakultativní ukazatel, neboť v některých jurisdikcích nemusí mít věřitelé přístup k informacím nezbytným pro výpočet čitatele. Avšak v jurisdikcích, kde věřitelé mají k těmto informacím přístup (např. prostřednictvím úvěrových rejstříků nebo daňových spisů), se makroobezřetnostní orgány důrazně vyzývají, aby do svého rámce pro sledování rizik zahrnuly i tento ukazatel.

7.   Poměr úrokového krytí (ICR)

1.

ICR je definován jako:

2.

Pro účely výpočtu: a) „hrubým ročním výnosem z nájmů“ je roční výnos z nájmů pocházejících z nemovitosti koupené za účelem pronájmu před odečtením provozních výdajů na údržbu hodnoty nemovitosti a daně; b) „ročními úrokovými náklady“ jsou roční úrokové náklady spojené s nemovitostí koupenou za účelem pronájmu.

3.

Poměr se může týkat její hodnoty v době vzniku úvěru (ICR-O) nebo její stávající hodnoty (ICR-C).

8.   Poměr úvěru k nájmu v době vzniku (LTR-O)

1.

LTR-O je definován jako:

2.

Pro účely výpočtu: a) „úvěr na nemovitost koupenou za účelem pronájmu“ má stejný význam jako „L“ v oddílu 1 odst. 2, avšak je omezen na úvěry na obytné nemovitosti kupované za účelem pronájmu; b) „čistý roční výnos z nájmů“ je roční výnos z nájmů pocházejících z nemovitosti koupené za účelem pronájmu očištěný o provozní náklady na udržení hodnoty nemovitosti, avšak před odečtením daní; c) „hrubý roční výnos z nájmů“ je roční výnos z nájmů pocházejících z pronájmu nemovitosti koupené za účelem pronájmu nájemcům před odečtením provozních výdajů na údržbu hodnoty nemovitosti a daně. Pro výpočet LTR-O by se měl používat čistý roční výnos z nájmů. Nejsou-li tyto informace k dispozici, lze namísto toho použít hrubý roční výnos z nájmů.

---

(1)  V případě nemovitostí, jejichž výstavba stále probíhá, lze LTV-O v daném okamžiku n vypočítat takto:

Kde představuje úvěrové tranše vyplacené do okamžiku n, je původní hodnota zajištění ve formě nemovitosti (např. pozemku) a představuje změnu hodnoty nemovitosti, k níž došlo během doby předcházející poskytnutí úvěrové tranše n-th.

PŘÍLOHA V

POKYNY K DEFINICÍM A UKAZATELŮM SOUVISEJÍCÍM S KOMERČNÍMI NEMOVITOSTMI

Tato příloha obsahuje pokyny ke konkrétním otázkám ve vztahu k definici komerčních nemovitostí, ukazatelů komerčních nemovitostí a zejména ve vztahu k příloze III. Účelem této přílohy není poskytnutí podrobných technických pokynů pro vyplnění vzorů v příloze III ve všech možných případech. Pokyny by měly být vykládány tak, že pokrývají cílové definice a cílové metody, přičemž v některých případech mohou být s cílem zohlednit specifika trhů a segmentů trhu odůvodněny odchylky.

1.   Definice komerčních nemovitostí

V současné době neexistuje v rámci Unie definice komerčních nemovitostí, která by byla dostatečně přesná pro makroobezřetnostní účely.

a)

Nařízení (EU) č. 575/2013 v čl. 4 odst. 1 bodě 75 definuje obytné nemovitosti, avšak neobsahuje přesnou definici komerčních nemovitostí, které v článku 126 pouze popisuje jako „kanceláře nebo jiné obchodní prostory“. Uvedené nařízení rovněž stanoví, že hodnota nemovitosti by v případě komerční nemovitosti neměla záviset na úvěrové kvalitě dlužníka ani na výnosech z daného projektu.

b)	EBA poskytl další užitečné kritérium: převládající účel nemovitosti „by měl být spojen s ekonomickou činností“ (1). Ačkoli je toto kritérium užitečné, stále není dostatečně přesné pro makroobezřetnostní účely.

c)

Dalším možným zdrojem definice komerčních nemovitostí je nařízení Evropské centrální banky (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) (2). V této fázi však uvedené nařízení komerční nemovitosti vymezuje jako všechny nemovitosti, které nejsou obytnými nemovitostmi (ve smyslu uvedeného nařízení, jak je uvedeno v písmenu a) shora). Tato definice je pro účely finanční stability příliš široká, neboť hlavním zájmem je zde rozsah, v němž budou peněžní toky očekávané z komerční nemovitosti, a to například nájmy, postačovat na splacení úvěrů na nemovitost, jimiž bylo její pořízení financováno.

d)

Iniciativa skupiny G20 týkající se mezer v údajích (3) je soubor 20 doporučení ke zlepšení hospodářské a finanční statistiky, která byla vydána s cílem zlepšit dostupnost a srovnatelnost hospodářských a finančních údajů v souvislosti s finanční krizí v letech 2007- 2008. Doporučení č. 19 zdůrazňuje požadavek na zlepšení dostupnosti statistiky obytných i komerčních nemovitostí. Odezva na tuto iniciativu včetně nalezení společné definice komerčních nemovitostí stále probíhá a může znamenat určitý přínos z hlediska údajů vyžadovaných pro účely ESRB.

e)

Basilejský výbor pro bankovní dohled v konzultačním dokumentu o úpravách standardizovaného přístupu pro úvěrové riziko (4) komerční nemovitosti rovněž definuje jako opak obytných nemovitostí. Expozice týkající se obytných nemovitostí je definována jako expozice zajištěná nemovitostí, jež má povahu obydlí a splňuje požadavky všech příslušných právních a správních předpisů, aby mohla být užívána pro účely bydlení, tj. jedná se o obytnou nemovitost. Expozice komerčních nemovitostí je pak definována jako expozice zajištěná nemovitostí, která není obytnou nemovitostí.

S ohledem na omezení, která vyplývají ze shora uvedených definic, poskytuje toto doporučení pracovní definici komerčních nemovitostí specifickou pro makroobezřetnostní účely. Komerční nemovitost definuje jako nemovitost vytvářející příjem s výjimkou sociálního bydlení, nemovitostí ve vlastnictví konečných uživatelů a nemovitostí kupovaných za účelem pronájmu.

Lze diskutovat o tom, zda by měly být za komerční nemovitosti považovány nemovitosti ve výstavbě. V tomto směru se může praxe v jednotlivých zemích odlišovat. Zkušenosti z mnoha členských států během nedávné finanční krize však ukázaly, jak je pro účely finanční stability důležité sledovat investice do této ekonomické aktivity a její financování. Nové nemovitosti ve výstavbě navíc po svém dokončení zvýší budoucí stav komerčních nemovitostí. Pro účely tohoto doporučení se proto nemovitosti ve výstavbě považují za dílčí kategorii komerčních nemovitostí.

Sociální bydlení je složitý segment trhu nemovitostí, neboť může mít v rámci jednotlivých zemí různé formy. Toto bydlení by mělo být vyňato z definice komerčních nemovitostí, pokud transakční hodnotu nemovitostí nebo nájemné vybírané od nájemců těchto nemovitostí přímo ovlivňuje veřejný orgán, což vede k tomu, že nájemné je nižší než nájemné na běžném trhu. Vnitrostátní orgány by podle tohoto kritéria měly ve své zemi určit hranici mezi sociálním bydlením a sektorem soukromých nájmů.

Nemovitosti koupené za účelem pronájmu jsou obytné nemovitosti v přímém vlastnictví soukromých domácností (5) s prvořadým cílem pronajmout tyto nemovitosti nájemcům. V současné době je tato činnost významná pouze v několika členských státech. Nemovitosti kupované za účelem pronájmu jsou rovněž hraniční oblastí mezi obytnými a komerčními nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že tuto činnost typicky vyvíjejí pronajímatelé, kteří nejsou odborníky, tuto činnost vykonávají jen na částečný úvazek a kteří vlastní jen malé portfolio nemovitostí, lze tuto činnost pro účely finanční stability interpretovat tak, že náleží spíše do sektoru obytných nemovitostí, než do sektoru komerčních nemovitostí. S ohledem na výrazné rizikové znaky tohoto dílčího trhu se však vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům doporučuje, aby v případě, že by tato činnost představovala významný zdroj rizik nebo významný podíl na stavech či tocích celkových úvěrů na obytné nemovitosti, vývoj tohoto dílčího trhu sledovaly, a to za použití řady dodatečných a specifických ukazatelů.

2.   Zdroje údajů o komerčních nemovitostech

2.1   Ukazatele fyzického trhu komerčních nemovitostí

Ukazatele týkající se fyzického trhu komerčních nemovitostí lze získat prostřednictvím:

a)	veřejných zdrojů, např. národních statistických úřadů nebo katastrů nemovitostí; nebo

b)	poskytovatelů údajů ze soukromého sektoru, kteří pokrývají podstatnou část trhu komerčních nemovitostí.

Zpráva ESRB o komerčních nemovitostech a finanční stabilitě v EU poskytuje přehled dostupných cenových indexů a možných zdrojů údajů (6).

2.2   Ukazatele expozic finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí

Informace o expozicích účastníků trhu, alespoň expozicích finančního sektoru, lze shromažďovat z výkaznictví pro účely dohledu. Některé údaje již ECB a EIOPA shromažďují na vnitrostátní úrovni. Tyto údaje však nejsou příliš podrobné. Podrobnější pohled na expozice finančních institucí v oblasti komerčních nemovitostí mohou poskytnout nové výkazy pro účely dohledu, platné pro banky, tj. finanční výkaznictví (FINREP) a společné výkaznictví (COREP), pro pojistitele na základě směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/138/ES (7) a pro investiční fondy na základě směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU (8).

Klasifikace uvedené ve statistické klasifikaci ekonomických činnosti v Evropském společenství (NACE rev. 2.0) mohou být užitečné jako indikátory expozic finančních institucí v oblasti komerčních nemovitostí, neboť jsou obecně platné mezi institucemi Unie a používají se v regulatorních výkazech pro banky a pojišťovací společnosti. V tomto směru se jeví jako relevantní dva oddíly:

a)   oddíl F: stavebnictví s výjimkou inženýrských staveb; a

b)   oddíl L: činnosti v oblasti nemovitostí s výjimkou realitních kanceláří.

Hlavní nevýhodou používání klasifikací NACE je, že tyto klasifikace cílí na hospodářské sektory, a nikoli na úvěry. Například úvěr poskytnutý realitní společnosti za účelem nákupu vozového parku bude vykazován v rámci oddílu L, i když se nejedná o úvěr na komerční nemovitost.

2.3   Užití údajů ze soukromého sektoru

Pokud vnitrostátní makroobezřetnostní orgány k sestavení ukazatelů komerčních nemovitostí používají údaje od poskytovatelů údajů ze soukromého sektoru, očekává se, že identifikují rozdíly v rozsahu a definicích ve srovnání s těmi, jež vyžaduje toto doporučení. Měly by být rovněž schopny poskytnout podrobné informace o výchozí metodice použité poskytovatelem a o pokrytí vzorků. Údaje od poskytovatele ze soukromého sektoru by měly být reprezentativní, pokud se týká celého trhu a příslušných členění uvedených v doporučení D:

a)	druh nemovitosti;

b)	umístění nemovitosti;

c)	druh a státní příslušnost investora;

d)	druh a státní příslušnost věřitele.

3.   Příslušná členění ukazatelů

Pokud se týká příslušných členění uvedených v doporučení D, měly by být vnitrostátní makroobezřetnostní orgány schopny poskytnout hodnocení významu těchto členění pro jejich trh komerčních nemovitostí, pokud je používají pro účely sledování, přičemž zohlední rovněž zásadu proporcionality.

„Druh nemovitosti“ udává primární využití komerční nemovitosti. V případě ukazatelů komerčních nemovitostí by toto členění mělo obsahovat tyto kategorie:

a)	obytné, např. prostory s více domácnostmi;

b)	maloobchod, např. hotely, restaurace, nákupní centra;

c)	kanceláře, např. nemovitost primárně využívaná jako kanceláře pro výkon odborné činnosti nebo podnikání;

d)	průmyslové, např. nemovitost využívaná pro účely výroby, distribuce a logistiky;

e)	jiné druhy komerčních nemovitostí.

Je-li využití nemovitosti smíšené, měla by být považována za dvě různé nemovitosti (například na základě plochy určené pro jednotlivé účely využití), je-li takové členění možné; jinak lze takovou nemovitost klasifikovat podle jejího převládajícího využití.

„Umístěním nemovitosti“ se rozumí zeměpisné členění (např. podle regionů) nebo dílčí trhy nemovitostí, jež by mělo rovněž zahrnovat prvotřídní a jiné než prvotřídní umístění nemovitosti. Za prvotřídní umístění nemovitosti se obvykle považuje nejlepší umístění na příslušném trhu, které se rovněž odráží na výnosech z pronájmu (typicky nejnižší na trhu). V případě kancelářských budov by to mohlo být centrální umístění ve velkém městě. V případě maloobchodních budov se může jednat o centrum města s mnoha chodci nebo centrálně umístěné nákupní centrum. V případě budov pro logistiku se může jednat o umístění, kde se nachází nezbytná infrastruktura a služby a které má výtečný přístup k dopravním sítím.

„Druh investora“ se týká mnoha kategorií investorů, mezi něž se řadí například:

a)

banky;

b)	pojišťovací společnosti;

c)	penzijní fondy;

d)	investiční fondy;

e)	realitní společnosti;

f)

jiné.

Je pravděpodobné, že budou k dispozici pouze údaje o zaznamenaném dlužníkovi nebo investorovi. Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by si však měly být vědomy toho, že zaznamenaný dlužník nebo investor může být osobou odlišnou od konečného dlužníka nebo investora, který představuje konečné riziko. Orgány se proto vyzývají, aby pokud je to možné, sledovaly rovněž informace o konečném dlužníkovi nebo investorovi, např. pomocí informací získaných od účastníků trhu, díky čemuž lépe porozumí chování účastníků trhu a rizikům.

„Druh věřitele“ se týká mnoha kategorií věřitelů, mezi něž se řadí například:

a)	banky, včetně „špatných bank“;

b)	pojišťovací společnosti;

c)	penzijní fondy.

Může být zapotřebí, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány upravily seznam druhů investorů a věřitelů za účelem zohlednění znaků místního sektoru komerčních nemovitostí.

„Státní příslušnost“ odkazuje na zemi, kde je účastník trhu registrován. Státní příslušnost investorů a věřitelů by měla být členěna alespoň do těchto tří zeměpisných kategorií:

a)

tuzemsko;

b)	zbytek Evropského hospodářského prostoru;

c)	zbytek světa.

Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by si měly být vědomy toho, že státní příslušnost zaznamenaného investora nebo věřitele může být odlišná od státní příslušnosti konečného investora nebo věřitele, který představuje konečné riziko. Orgány se proto vyzývají, aby rovněž sledovaly informace o státní příslušnosti konečného věřitele nebo investora, např. pomocí informací získaných od účastníků trhu.

4.   Metody pro výpočet ukazatelů fyzického trhu

Cena komerčních nemovitostí představuje hodnotu při konstantní kvalitě, tj. tržní hodnotu nemovitosti očištěnou o změny v kvalitě, jako je znehodnocení (a zastarávání) nebo zhodnocení (např. opravy), prostřednictvím kvalitativního očištění.

Podle pokynů vycházejících z činnosti iniciované Eurostatem by měly být údaje o cenách shromažďovány ze skutečných transakcí. Nejsou-li údaje o cenách k dispozici a/nebo nejsou plně reprezentativní, lze je aproximovat pomocí údajů vyplývajících z odhadu nebo ocenění za předpokladu, že tyto údaje odrážejí aktuální tržní cenu, nikoli udržitelný přístup měření cen.

5.   Hodnocení expozic finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí

Expozice finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí spočívají jak v poskytování úvěrů, obvykle ze strany bank a někdy také pojišťovacích společností, tak v investicích, obvykle se jedná o investice pojišťovacích společností, penzijních fondů a investičních fondů. Investice mohou představovat jak přímou držbu komerčních nemovitostí, např. vlastnické právo ke komerční nemovitosti, tak nepřímou držbu komerčních nemovitostí, např. prostřednictvím cenných papírů a investičních fondů. Pokud věřitel či investor jako určenou metodu pro financování komerční nemovitosti použije jednotku pro speciální účel, měly by být takové úvěry či investice považovány za přímé poskytnutí úvěrů či držbu komerčních nemovitostí (transparentní přístup).

Při hodnocení těchto expozic pro finanční systém jako celek by si makroobezřetnostní orgány měly být vědomy rizika dvojího započtení. Investoři mohou do komerčních nemovitostí investovat jak přímo, tak nepřímo. Například penzijní fondy a pojišťovací společnosti obvykle investují do komerčních nemovitostí nepřímo.

Může být též obtížnější zachytit expozice zahraničních účastníků trhu, kteří mohou tvořit významnou část trhu (9). Vzhledem k významu těchto účastníků trhu pro fungování trhu komerčních nemovitostí se doporučuje sledovat jejich činnost.

Vzhledem k tomu, že ke ztrátám z činnosti v oblasti komerčních nemovitostí obvykle dochází při poskytování úvěrů na komerční nemovitosti ze strany bank, vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby při sledování věnovaly zvláštní pozornost této činnosti.

6.   Metody výpočtu LTV

Příloha IV vymezuje metody výpočtu LTV-O a LTV-C. Při výpočtu těchto poměrů v případě komerčních nemovitostí je však třeba vzít v úvahu řadu specifik.

V případě syndikovaného úvěru by měl být LTV-O vypočten jako počáteční částka všech úvěrů poskytnutých dlužníkovi v poměru k hodnotě nemovitosti v době vzniku. Jedná-li se o více nemovitostí, měl by být LTV-O vypočten jako poměr počáteční částky úvěru (úvěrů) k celkové hodnotě daných nemovitostí.

Jelikož v sektoru komerčních nemovitostí je ve srovnání se sektorem obytných nemovitostí počet nemovitostí mnohem menší a nemovitosti jsou různorodější, je při výpočtu LTV-C vhodnější vycházet z odhadu hodnoty jednotlivých nemovitostí než z hodnotového či cenového indexu.

V neposlední řadě musí vnitrostátní makroobezřetnostní orgány sledovat rozložení LTV se zvláštním zaměřením na nejrizikovější úvěry, tj. úvěry s nejvyšší hodnotou LTV, neboť tato mezní rizika jsou často zdrojem ztrát.

7.   Metody výpočtu poměru úrokového krytí (ICR) a poměru pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR)

Poměr úrokového krytí (ICR) a poměr pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR) se týkají příjmu z pronájmu komerční nemovitosti nebo souboru komerčních nemovitostí, očištěného o daně a provozní výdaje, které dlužník musí vynaložit na udržování hodnoty nemovitosti.

ICR je definován jako:

Pro účely výpočtu ICR:

a)	„čistý roční výnos z nájmů“ zahrnuje roční výnos z pronájmu komerční nemovitosti nájemcům, očištěný o daně a provozní náklady na udržení hodnoty nemovitosti;

b)	„ročními úrokovými náklady“ jsou roční úrokové náklady spojené s úvěrem zajištěným komerční nemovitostí nebo souborem komerčních nemovitostí.

Účelem ICR je měřit, do jaké míry výnos plynoucí z nemovitosti postačuje k úhradě úrokových výdajů, které vznikly dlužníkovi nákupem této nemovitosti. ICR by proto měl být analyzován na úrovni nemovitosti.

DSCR je definován jako:

Pro účely výpočtu DSCR:

a)	„čistý roční výnos z nájmů“ je roční výnos z pronájmu komerční nemovitosti nájemcům, očištěný o daně a provozní náklady na udržení hodnoty nemovitosti.

b)	„roční náklady na obsluhu dluhu“ jsou roční náklady na obsluhu dluhu spojené s úvěrem zajištěným komerční nemovitostí nebo souborem komerčních nemovitostí.

Účelem DSCR je posoudit váhu celkové dluhového břemene, které dlužník v souvislosti s nemovitostí nese. Ve jmenovateli jsou proto nejen úrokové náklady, ale rovněž amortizace úvěru, tj. splátky jistiny. Zásadní otázkou u tohoto ukazatele je to, zda má být vypočten na úrovni nemovitosti nebo na úrovni dlužníka. Financování komerčních nemovitostí má obvykle formu financování bez postihu, tj. věřitel má nárok na splátky pouze z příjmů plynoucích z dané nemovitosti, a nikoli z jiných příjmů či aktiv dlužníka. Proto je realističtější a vhodnější počítat DSCR na úrovni nemovitosti. Zaměření na celkové příjmy dlužníka by vyvolalo důležité otázky týkající se konsolidace, které by ztížily vymezení ukazatele, jenž by byl srovnatelný v jednotlivých členských státech.

8.   Dodatečné ukazatele, které jsou relevantní pro nemovitosti ve výstavbě

Pro komerční nemovitosti ve výstavbě mohou vnitrostátní makroobezřetnostní orgány namísto použití LTV v době vzniku sledovat poměr úvěru k nákladům (LTC). LTC představuje počáteční částku všech poskytnutých úvěrů v poměru k nákladům spojeným s výstavbou komerční nemovitosti do dokončení.

Kromě toho by se vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly při sledování zaměřit na nejrizikovější stavby, např. ty, u nichž je poměr předem pronajaté plochy (pre-let ratio) a poměr předem prodané plochy (pre-sale ratio) velmi nízký. U každé budovy, jejíž výstavba stále probíhá, se poměr předem pronajaté plochy rovná ploše, kterou příslušný developer již pronajal v době poskytnutí úvěru, v poměru k celkové ploše, jež bude k dispozici poté, co bude stavba dokončena; podobně poměr předem prodané plochy se rovná ploše, kterou příslušný developer již prodal v době poskytnutí úvěru, v poměru k celkové ploše, jež bude k dispozici poté, co bude stavba dokončena.

9.   Každoroční zveřejňování údajů o expozicích v oblasti komerčních nemovitostí evropskými orgány dohledu

Evropským orgánům dohledu se doporučuje, aby na základě informací dostupných z regulatorních výkazů alespoň jednou ročně zveřejňovaly agregované informace o expozicích subjektů podléhajících jejich dohledu, a to na individuálním základě, vůči jednotlivým národním trhům komerčních nemovitostí v Unii. Toto zveřejnění by mělo zvýšit povědomí vnitrostátních makroobezřetnostních orgánů o činnosti subjektů z jiných členských států na jejich tuzemském trhu komerčních nemovitostí. Jsou-li rozsah či kvalita zveřejněných údajů problematické, mělo by být takové zveřejnění opatřeno příslušnými doprovodnými poznámkami.

Evropské orgány dohledu by v zásadě měly umožnit, aby každý vnitrostátní makroobezřetnostní orgán v Unii mohl posuzovat expozice všech finančních institucí Unie vůči příslušnému národnímu trhu. To znamená, že údaje shromažďované za všechny finanční instituce v Unii by měly být agregovány na úrovni zemí.

Při zveřejňování těchto agregovaných informací by evropské orgány dohledu měly využít informace z regulatorních výkazů, které uvádějí geografické členění úvěrových expozic a/nebo (přímých a nepřímých) investic. Pokud výkazy uvádějí členění podle kódů NACE (10), mohou být komerční nemovitosti uvedeny jak v oddílu „F“, tak v oddílu „L“, ačkoli přísně vzato některé dílčí kategorie by musely být s ohledem na definici komerčních nemovitostí přijatou v tomto doporučení vyloučeny.

---

(1)  Viz Otázka EBA ID 2014_1214 ze dne 21. listopadu 2014.

(2)  Nařízení Evropské centrální banky (EU) 2016/867 ze dne 18. května 2016 o shromažďování podrobných údajů o úvěrech a o úvěrovém riziku (ECB/2016/13) (Úř. věst. L 144, 1.6.2016, s. 44).

(3)  Rada pro finanční stabilitu a Mezinárodní měnový fond, Finanční krize a informační mezery – zpráva adresovaná ministrům financí a guvernérům centrálních bank zemí G-20, 29. října 2009.

(4)  Basilejský výbor pro bankovní dohled, „Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document“ (Úpravy standardizovaného přístupu k úvěrovému riziku - druhý konzultační dokument), prosinec 2015.

(5)  Podle odstavce 2.118 kapitoly 2 přílohy A nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 549/2013 ze dne 21. května 2013 o Evropském systému národních a regionálních účtů v Evropské unii (Úř. věst. L 174, 26.6.2013, s. 1) „Sektor domácností […] zahrnuje jednotlivce nebo skupiny jednotlivců jako spotřebitele a jako podnikatele vyrábějící tržní výrobky, nefinanční a finanční služby (tržní výrobci) za předpokladu, že výroba výrobků a služeb není prováděna samostatnými subjekty považovanými za kvazikorporace. Zahrnuje také jednotlivce nebo skupiny jednotlivců jako výrobce výrobků a nefinančních služeb výlučně pro vlastní konečné užití.“

(6)  ESRB, „Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU“ (Zpráva o komerčních nemovitostech a finanční stabilitě v EU), prosinec 2015, zejména příloha II, oddíl 2.2.

(7)  Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/138/ES ze dne 25. listopadu 2009 o přístupu k pojišťovací a zajišťovací činnosti a jejím výkonu (Solventnost II) (Úř. věst. L 335, 17.12.2009, s. 1).

(8)  Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU ze dne 8. června 2011 o správcích alternativních investičních fondů a o změně směrnic 2003/41/ES a 2009/65/ES a nařízení (ES) č. 1060/2009 a (EU) č. 1095/2010 (Úř. věst. L 174, 1.7.2011, s. 1).

(9)  ESRB, „Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU“ (Zpráva o komerčních nemovitostech a finanční stabilitě v EU), prosinec 2015, zejména oddíl 2.3 a rámeček 1.

(10)  Nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 1893/2006 ze dne 20. prosince 2006, kterým se zavádí statistická klasifikace ekonomických činností NACE Revize 2 a kterým se mění nařízení Rady (EHS) č. 3037/90 a některá nařízení ES o specifických statistických oblastech (Úř. věst. L 393, 30.12.2006, s. 1).