СЪВЕТЪТ НА ЕВРОПЕЙСКИЯ СЪЮЗ,

като има предвид, че:

ПРИЕ НАСТОЯЩИЯ РЕГЛАМЕНТ:

ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,

като има предвид, че:

ПРИЕ НАСТОЯЩИЯ РЕГЛАМЕНТ:

ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,

като има предвид, че:

ПРИЕ НАСТОЯЩИЯ РЕГЛАМЕНТ:

ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,

като има предвид, че:

ПРИЕ НАСТОЯЩИЯ РЕГЛАМЕНТ:

ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,

като има предвид, че:

ПРИЕ НАСТОЯЩИЯ РЕГЛАМЕНТ:

СЪВЕТЪТ НА ЕВРОПЕЙСКИЯ СЪЮЗ,

като има предвид, че:

ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:

ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,

като има предвид, че:

ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:

НАДЗОРНИЯТ ОРГАН НА ЕАСТ,

КАТО ИМА ПРЕДВИД, ЧЕ:

I.   ФАКТИ

1.   ПРОЦЕДУРА

От октомври до декември 2008 г. Надзорният орган на ЕАСТ („Органът“) и исландските власти проведоха обсъждания преди уведомяване във връзка с въвеждането на схема за покупка на ипотечни кредити („схемата за ипотечни кредити“). В този контекст исландските власти изпратиха три писма до Органа от 14 октомври 2008 г. (събитие № 494902), 3 ноември 2008 г. (събитие № 496979) и от 3 декември 2008 г. (събитие № 500670).

На 27 май 2009 г. исландските власти уведомиха Органа за схемата за ипотечни кредити (събитие № 519720).

С писмо от 25 юни 2009 г. (събитие № 520515) и електронно съобщение от 29 юни 2009 г. (събитие № 523605) Органът поиска от исландските власти да предоставят допълнителна информация. Исландските власти отговориха в писмо от 27 юли 2009 г. (събитие № 525671) и от 28 август 2009 г. (събитие № 528493).

Случаят беше обсъден също по време на телефонна конференция между Органа и исландските власти на 1 юли 2009 г. и още веднъж на 4 ноември 2009 г. в рамките на срещата за пакета държавна помощ в Исландия.

С писмо от 16 ноември 2009 г. (събитие № 536644) Органът поиска информация за продължаване на обсъждането. Исландските власти отговориха на 25 ноември 2009 г. (събитие № 538088).

С писмо от 10 март 2010 г. (събитие № 548915) Органът уведоми исландските власти, че е взел решение да започне процедурата, предвидена в член 1, параграф 2 от част I на протокол 3 към Споразумението за надзорен орган и съд, по отношение на схемата за ипотечни кредити.

Решението на Органа № 76/10/COL за започване на тази процедура беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз и в притурката за ЕИП към него на 14 октомври 2010 г.  (3) Органът покани заинтересованите страни да предоставят коментарите си, но не получи никакви такива коментари.

С писмо, получено на 3 май 2010 г., исландските власти представиха коментарите си по отношение на Решение на Органа № 76/10/COL за откриване на официална процедура по разследване (събитие № 555824 и събитие № 555999).

Исландските власти представиха допълнителна информация, включително експертно мнение, на 25 май 2010 г. (събитие № 558177 и събитие № 558531).

На 1 юни 2010 г. случаят беше обсъден между Органа и исландските власти в рамките на срещата за пакета държавна помощ в Исландия.

2.   ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ

2.1.   Контекст

В резултат от сътресенията на световните финансови пазари през 2008 г. и 2009 г. известен брой исландски финансови институции бяха изправени пред недостатъчна ликвидност и ограничено кредитиране. Като реакция към кризата исландските власти приеха редица мерки, които целят да осигурят функционирането на финансовите пазари в Исландия.

Една такава мярка беше въвеждането на схема за ипотечни кредити, която позволява на исландската жилищна агенция, Housing Financing Fund (Íbúðalánasjóður), да купува ипотечни кредити от определени финансови институции в Исландия в замяна на облигации от Housing Financing Fund (HFF), вид постоянна замяна на активи. Тогава финансовата институция може да използва облигациите от HFF като обезпечение, за да вземе парични заеми от Централната банка на Исландия (4).

Общата цел на схемата за ипотечни кредити е да предостави ликвидни средства на финансови институции, отговарящи на условията, и да гарантира наличието на кредити на пазара на жилищни имоти (и по този начин да опази пази интересите на собствениците на имоти) (5).

Исландските власти обясниха, че схемата за ипотечни кредити е продължение на по-ранна схема, одобрена от Органа на 27 март 2009 г. (Решение № 168/09/COL), чрез което се разрешава на HFF да се намеси от името на исландската държава в условията на финансовата криза като рефинансира временно ипотечните кредити („временната схема за ипотечни кредити“) (6). Съгласно временната схема за ипотечни кредити, ипотеките могат временно да се заменят. Схемата за ипотечни кредити позволява постоянна замяна на активи. Ипотеките, които са били обект на временната схема за ипотечни кредити, трябва да бъдат върнати на бенефициера преди всяко споразумение за замяна съгласно схемата за ипотечни кредити.

Схемата за ипотечни кредити е насочена основно към малки спестовни банки, които са зависими от достъпа до ликвидност чрез други национални финансови институции, които също са изправени пред проблеми за ликвидност (7). Спестовните бани предоставят основно традиционни банкови услуги на местни общности (физически лица, корпоративни клиенти и местни власти), от които те са неразделна част. В много регионални области спестовните банки са единствените действащи финансови институции (8).

2.2.   Правно основание

Схемата за ипотечни кредити се основава на глава V от Закон № 125/2008 от 6 октомври 2008 г. относно Органа за изплащания от хазната поради необичайни условия на финансовия пазар и т.н. (Закона за спешните ситуации) (9), който измени, inter alia, Закон № 44/1998 за жилищните въпроси (Закон за жилищата). Повече подробности са предвидени в Регламент № 1081/2008 от 26 ноември 2008 г. относно пълномощията на Housing Financing Fund за закупуване на облигации, обезпечени с ипотеки за жилищни имоти и издадени от финансови предприятия (регламента). Регламентът беше приет и влезе в сила на 27 ноември 2008 г.

В допълнение съветът на HFF издаде Правила във връзка със закупуването на ипотечни кредити от финансови предприятия („допълнителните правила“) (10). След одобрението на министъра по социалните въпроси и социалната сигурност допълнителните правила бяха публикувани на 15 януари 2009 г. и влязоха в сила в същия ден. Схемата за ипотечни кредити също беше въведена в действие на тази дата.

2.3.   Приложения съгласно схемата за ипотечни кредити

Съгласно схемата за ипотечни кредити, финансови институции, които отговарят на условията, могат да кандидатстват за замяна на активи (ипотечни кредити) с HFF. В резултат от замяната HFF поема за постоянно ипотечните кредити (или „пакет от ипотечни кредити“) на кандидатстващата финансова институция в замяна на съществуващи облигации на HFF, които се прехвърлят на кандидатстващата финансова институция.

Всички банки, спестовни банки и кредитни институции, които са получили разрешение за извършване на дейност в Исландия по силата на Закон № 161/2002 за финансовите предприятия, могат да кандидатстват за замяна на активи съгласно схемата за ипотечни кредити. Това включва дъщерните дружества и клоновете на чуждестранни банки, установени в Исландия.

За да кандидатства, една финансова институция трябва да изпрати писмена кандидатура, която включва информация за преценения размер на пакета от ипотечни кредити, който институцията желае да замени с HFF. Въз основа на това HFF договаря условията на транзакцията с кандидатстващата финансова институция. Важен елемент в този процес е определянето на стойността на ипотечните кредити (вж. раздел 2.4 по-долу). Ако кандидатурата бъде приета, HFF поема пакета от ипотечни кредити на кандидатстващата институция без да се налага да иска разрешение за прехвърлянето от длъжника (заемополучател).

След размяната на активи HFF приема ролята на заемодател спрямо заемополучателя на ипотечния кредит, който подлежи на формално прехвърляне на документите по ипотеката.

Исландските власти са уведомили Органа, че между 22 октомври 2008 г. и 18 декември 2008 г. седем финансови институции са подали кандидатури за замяна на активи по схемата за ипотечни кредити: Keflavik Savings Bank, BYR Savings Bank, Bolungarvik Savings Bank, Ólafsfjarðar Saving Bank, Mýrasýsla Saving Bank, Höfðhverfinga Saving Bank и SPRON.

Keflavik Savings Bank, BYR Savings Bank и Bolungarvik Savings Bank сключиха споразумения за замяна с HFF съответно на 23 март 2009 г., 20 май 2009 г. и 3 юли 2009 г., и 5 август 2009 г  (11).

Първото споразумение по схемата за ипотечни кредити беше споразумение за прехвърляне на ипотечен кредит, подписано на 23 март 2009 г. между HFF и Keflavik Savings Bank за обща стойност от 9 959 972 471,00 ISK (12). Споразуменията с BYR Savings Bank и Bolungarvik Savings Bank са били на стойност съответно 2 707 559 690,00 ISK и 477 141 823,00 ISK, и 425 924 422,00 ISK.

Кандидатурите от останалите четири банки, посочени по-горе, бяха отхвърлени.

2.4.   Остойностяване на ипотечните кредити и на облигациите на HFF по схемата за ипотечни кредити

Съгласно схемата за ипотечни кредити от HHF се изисква да премине през няколко стъпки, за да оцени стойността на пакета от ипотечни кредити на кандидатстващата финансова институция и на облигациите на HHF, които ще бъдат заменени.

В член 3 от регламента (13) и в член 6 (14) от допълнителните правила се предвижда, че HHF „прави оценка на стойността на облигациите, предоставени на фонда“ и че „счетоводната стойност на кредита по правило е основа за неговата цена“. С други думи, самият HFF извършва вътрешна оценка на стойността на ипотечните кредити. Тази оценка се основава на счетоводната стойност на кредитите.

2.4.1.   Подбор на ипотечни кредити от HFF (15)

Преди определянето на стойността на пакета от ипотечни кредити HFF преценява дали има интерес изобщо да закупи кредити. За тази цел HFF оценява кредитите въз основа на състоянието на плащанията на длъжника, съотношението между заем и стойност на ипотечния кредит, статута му за неизпълнение и условията на договора за ипотечен кредит. Въз основа на това HFF разделя ипотечните кредити на три категории:

a)	редовни ипотечни кредити, които покриват всички общи изисквания за кредити на HFF;

б)	други редовни ипотечни кредити, които не покриват всички общи изисквания за кредити на HFF;

в)	ипотечни кредити с неизпълнение.

Ипотечни кредити, попадащи в първите две категории, са допустими за замяна по схемата за ипотечни кредити. Ипотечните кредити в категория в) обаче са допустими само ако ипотечният кредит е премахнат чрез събиране на вземанията и всички такси и разходи са платени преди замяната.

2.4.2.   Установяване на стойността на ипотечните кредити от HFF

В член 3 от регламента и в член 6 от допълнителна правила се предвижда, че от HFF се изисква да основе покупната цена на ипотечните кредити на тяхната пазарна стойност. В член 6 обаче се предвижда също, че HFF трябва да основе пазарната стойност на счетоводната стойност на ипотечните кредити (като се предвиди риск от авансово изплащане, оперативни разходи и други фактори). Последното е потвърдено на Органа от исландските власти (16). Исландските власти са потвърдили също, че счетоводната стойност на всеки отделен кредит е основната сума, дадена назаем на заемополучателя, без обезценки (17). От финансова институция, която кандидатства за участие в схемата с ипотечни кредити, се изисква да предостави на HFF счетоводната стойност на всеки отделен кредит (18).

2.4.3.   Определяне на кредитния риск и на „кредитния буфер“от HFF

Третата стъпка е да се определи кредитният риск, свързан с разглежданите ипотечни кредити. По силата на член 3 от регламента и на член 5 от допълнителните правила, HHF използва модел за кредитен риск за тази цел, предоставен от KPMG Исландия, съгласно който оценяването на кредитния риск на пакетите от ипотечни кредити се извършва въз основа на международния стандарт „Базел II“ за оценяване на рисковия капитал на финансовите институции. Оценяването включва изчисляване на очакваните загуби чрез умножаване на следните три фактора: вероятност за неизпълнение, загуба при неизпълнение и експозиция на неизпълнение. Всяка от тези променливи се оценява за всеки ипотечен кредит и за всяка година от периода на кредита.

Моделът се основава на известен брой параметри, разработени за оценка на вероятната кредитна загуба за отделните кредити, както и на известен брой макроикономически фактори, които вероятно ще окажат влияние върху ипотечните кредити. Параметрите, използвани при оценяването на отделните кредити, са: i) заем и стойност; и ii) платежна история. Макроикономическият анализ е средносрочна прогноза (до 2014 г.) за цените на недвижимите имоти, инфлацията развитието на заплатите и други фактори, които могат да окажат общо влияние върху пакета от ипотечни кредити. След 2014 г. се приема цифра за плоска кредитна загуба въз основа на опита във времето.

След определянето на кредитния риск от HFF счетоводната стойност не се намалява незабавно от стойността на кредитния риск. Стойността на кредитния риск се използва само за определяне на стойността на облигациите, които кандидатстващата финансова институция ще получи по времето на замяната.

По силата на член 3 от регламента и на член 6 от допълнителните правила, HFF използва очаквания кредитен риск за установяване на „кредитен буфер“. Това означава, че финансовата институция първоначално ще получи само облигации на HFF, отговарящи на максимално 80 % от кумулативната счетоводна стойност на пакета от ипотечните кредити. Кредитният буфер може да бъде повече от 20 % в зависимост от изчислените загуби (ИЗ), свързани с пакета от ипотечни кредити, и се повишава спрямо сумата на изчислените загуби (член 5 от допълнителните правила). Кредитният буфер винаги ще бъде по-висок от изчислените загуби. На практика HFF изчислява кредитния буфер като прибавя допълнителни 10% към изчислените загуби.

Приблизително 8 до 10 години след първоначалното споразумение се оценяват резултатите от пакета от кредити за този период. В допълнение, в този момент се оценява бъдещият кредитен риск на пакета. В зависимост от тези два елемента финансовата институция ще получи допълнителни облигации от HFF до стойността на кредитния буфер. С други думи, ако след 8 до 10 години, кредитният риск се е реализирал само отчасти, т.е. ако действителните загуби са по-малко от тези, изчислени в момента на споразумението, HFF ще прехвърли облигации до стойността на кредитния буфер без действителните загуби, които подлежат на изчисляване на бъдещия кредитен риск. При все това ако кредитният риск се е реализирал изцяло, т.е. ако всички очаквани загуби се реализират, HFF няма да прехвърли допълни облигации на финансовата институция. На последно място в случай, че действителните загуби са по-високи от кредитния буфер, HFF ще поеме тези загуби.

2.4.4.   Установяване на съответната сума на облигациите на HFF от HFF

По силата на член 5 от регламента и на член 7 от допълнителните правила (19) HFF определя стойността на облигациите на HFF, които ще се прехвърлят на финансовото предприятие съгласно замяната на пакета от ипотечни кредити (като се извади кредитният буфер).

HFF определя стойността на облигациите на HFF въз основа на „мръсната цена в края на деня“ в деня на транзакцията, както е посочено от OMX Iceland exchange. Тази цена се коригира от среднопретегления лихвен процент на ипотечните кредити (който е намален от риска от авансово плащане, оперативните разходи и кредитните загуби). Въз основа на информацията, предоставена от исландските власти, не е ясно дали това предполага намаляване или увеличаване на стойността на облигациите.

2.4.5.   Уреждане на замяната съгласно схемата за ипотечни кредити

Когато стойността на пакета от ипотечни кредити е определена, той се прехвърля на HFF в замяна на облигации на HFF, които се прехвърлят на финансовата институция (20).

Окончателното уреждане се извършва приблизително 8 до 10 години след сключването на споразумението (21). В този момент, който подлежи на описаното в раздел 2.4.3 по-горе оценяване, HFF прехвърля допълнителни облигации на финансовата институция до стойността на кредитния буфер (без действителните загуби и без изчислените загуби за останалата част от периода на ипотечния кредит) (22).

2.5.   Продължителност и бюджет

Схемата за ипотечни кредити не е ограничена във времето. Това означава, че няма крайна дата за прилагането на схемата или фиксиран период, през който може да се кандидатства по схемата. Следователно понастоящем схемата за ипотечни кредити е в сила и финансовите институции, които отговарят на условията, могат да подават кандидатури.

По отношение на бюджета исландските власти не са предоставили на Органа с годишни или общи очаквани разходи по схемата за ипотечни кредити.

2.6.   Допълнителна пазарна информация в тази връзка

На 22 април 2010 г. Органът за финансов надзор (ОФН) издаде решение за прехвърлянето на активи и пасиви от Keflavik Savings Bank на Spkef Savings Bank (23). На 5 март 2011 г. Органът за финансов надзор издаде решение за прехвърлянето на активи и пасиви от Spkef Savings Bank на NBI hf. (новата Landsbanki) (24).

След срива на Byr Savings Bank (старата Byr) през април 2010 г. исландската държава основа Byr hf (новата Byr), дружество с ограничена отговорност, притежавано изцяло от държавата. Старата Byr в момента е в процедура по ликвидация. Новата Byr ще поеме всички активи и някои пасиви и дейностите на старата Byr (25).

3.   ПРИЧИНИ ЗА ЗАПОЧВАНЕ НА ОФИЦИАЛНА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ

През март 2010 г. Органът реши да започне официална процедура по разследване в този случай, тъй като изрази съмнения във връзка с това дали транзакции, осъществени в рамките на схемата за ипотечни кредити, са били по условията на пазара и следователно дали схемата не включва елементи на държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП (26).

Органът също имаше съмнения дали потенциалната помощ може да се разглежда като съвместима с разпоредбите за държавна помощ в Споразумението за ЕИП и беше на мнение, че съответната рамка за оценяване на съвместимостта на мярката е била Насоките за обезценени активи (НОА) (27). Въз основа на НОА Органът изрази съмнения дали: i) пазарната стойност на активите е била правилно изчислена (и отразена в трансферната цена); и ii) споразуменията за замяна са включвали достатъчно възнаграждение за държавата, като гарантират подходящо споделяне на тежестта между страните.

Накрая, Органът възрази спрямо факта, че исландските власти не са ограничили времевия период („входен прозорец“), по време на който финансови институции, отговарящи на условията, могат да кандидатстват по схемата за ипотечни кредити, или че не са уточнили сумата в общия или годишен бюджет на схемата. С други думи, схемата за ипотечни кредити е неограничена по отношение на своите бюджет и продължителност.

4.   КОМЕНТАРИ ОТ ТРЕТИ СТРАНИ

Органът не получи никакви коментари от трети страни след публикуването на Решение № 76/10/COL за започване на официална процедура по разследване.

5.   КОМЕНТАРИ ОТ ИСЛАНДСКИТЕ ВЛАСТИ

Исландските власти твърдят, че прехвърлянето на ипотечни кредити съгласно схемата за ипотечни кредити се извършва при пазарни условия, като по този начин гарантират, че няма държавна помощ в прехвърлянето на облигациите от HFF на кандидатстващите финансови институции.

Исландските власти също поставят под въпрос дали е правилно да се оценява схемата за ипотечни кредити чрез НОА, тъй като ипотечните кредити, които ще бъдат заменени по схемата, не са обезценени. Исландските власти твърдят, че причината за предоставяне на спестовните банки възможността за заменяне на ипотечните си кредити с облигации на HFF не е, че активите са обезценени, а по-скоро, че не са достатъчно ликвидни (28).

Ако Органът все пак направи заключение, че схемата за ипотечни кредити включва държавна помощ и трябва да се оценява чрез НОА, исландските власти твърдят, че помощта е съвместима с критериите за използване на независим експерт. Те обясняват, че моделът за кредитен риск, използван при остойностяването на ипотечните кредити, извършено от HFF, се основава на модел за кредитен риск, разработен от KPMG Iceland, независим експерт оценител. Исландските власти твърдят също, че включването на „кредитен буфер“ гарантира, че счетоводната стойност на ипотечните кредити се коригира спрямо пазарната им стойност (29).

След решението на Органа да започне официалната процедура по разследване исландските власти същи предадоха остойностяване, изготвено от независим финансов експерт (ALM Finance LTD, ALM) (30), на пакета от ипотечни кредити и облигациите на HFF, които вече подлежат на схемата. Остойностяването на ALM се опира на модел за вероятностно претегления паричен поток и на безрискова норма за възвръщаемост, за да се изчисли настоящата стойност (действителна икономическа стойност) на пакета от ипотечни кредити, който подлежи на схемата. Изчисляването на действителната икономическа стойност на пакетите от кредити беше направено за два сценария: очакван сценарий и стресов сценарий. Остойностяването на ALM приблизително потвърждава остойностяването, извършено от HFF.

Исландските власти твърдят също, че схемата за ипотечни кредити включва възнаграждение за предоставящия орган, HFF на основата на това, че HFF коригира стойността на облигациите на HFF, за да покрие оперативните разходи, риска от авансово плащане и кредитните загуби (31).

Исландските власт твърдят също, че схемата за ипотечни кредити следва да се разглежда като част от по-широк план за преструктуриране на спестовните банки в Исландия и по тази причина следва да се оценява чрез насоките на органа за преструктуриране (32). Както Министерството на финансите, така и Централната банка на Исландия са започнали мерки, целящи да рекапитализират спестовните банки в Исландия. Като част от този по-широк план за преструктуриране ОФН следи преструктурирането на спестовните банки и е определил дадени изисквания в това отношение.

Накрая, по отношение на пропорционалността на мярката, исландските власти отбелязват, че имат желание да предприемат необходимите стъпки за разрешаване на безпокойствата на Органа във връзка с ограничаването на продължителността и бюджетния обхват на схемата за ипотечни кредити.

II.   ОЦЕНЯВАНЕ

1.   НАЛИЧИЕ НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ ПО СМИСЪЛА НА ЧЛЕН 61, ПАРАГРАФ 1 ОТ СПОРАЗУМЕНИЕТО ЗА ЕИП

Член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП предвижда следното:

За да представлява мярката помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП, трябва да се покрият следните четири кумулативни критерия: мярката трябва i) да предоставя на бенефициерите икономическо предимство, което те не получават при обичайното извършване на дейността си; ii) да се отпуска от държавата или чрез държавни ресурси; iii) да бъде селективна при подпомагането на някои предприятия или производства; и iv) да нарушава конкуренцията и да засяга търговията между договарящите се страни.

1.1.   Наличие на държавни ресурси

Мярката трябва да се отпуска от държавата или чрез държавни ресурси.

В съответствие с установената съдебна практика, помощта може да бъде отпусната пряко от държавата или чрез публични, или частни органи, установени, или назначени от държавата за предоставяне на помощта (33).

В замяна на ипотечни кредити, кандидатстващите финансови институции получават облигации на HFF. HFF е установен чрез Закона за жилищата като държавна агенция за жилищата, притежавана изцяло от исландската държава и под административния надзор на Министъра на благоденствието. Министърът на благоденствието назначава петчленния управителен съвет на HFF. Задачите на HFF (даване на кредити на физически лица, общини и дружества за финансиране на придобиването или строежа на жилищни сгради) са залегнали и регулирани в уставни правила: Закона за жилищата и вторичното законодателство (например Регламент № 57/2009 относно категориите кредити на HFF).

Въпросните мерки в този случай следователно бяха осъществени чрез публична агенция, HFF, която подлежи на пълен контрол от страна на държавата. Следователно действията на HFF могат да се припишат на държавата. По този начин прехвърлянето на облигации от HFF на финансови институции включва държавни ресурси.

1.2.   Подпомагане на някои предприятия или производства

1.2.1.   Икономическо предимство

Мярката трябва да предоставя на бенефициерите предимства, облекчаващи ги от разходи, които обичайно се поемат от техните бюджети.

Както беше обяснено от исландските власти, схемата за ипотечни кредити беше установена с цел някои финансови институции да могат да получават финансиране от източници, различни от междубанковите заеми, поради факта, че междубанковото отдаване на заеми намалява в резултат от световните затруднения във финансовия сектор.

Органът смята, че е малко вероятно във финансовата криза финансирането да е предоставено от пазарен икономически инвеститор в сравним мащаб и при подобни условия на финансови институции, които отговорят на условията за участие в схемата за ипотечни кредити. Поради тази причина транзакцията като такава дава на участващите банки икономическо предимство, което те не биха имали при пазарните условия в този момент.

Схемата за ипотечни кредити подобрява позицията на финансовите институции бенефициери като повишава ликвидността на техните активи и отстранява източник на нестабилност в техните счетоводни баланси. Това от своя страна подобрява позицията им на пазара.

1.2.2.   Селективност

За да представлява държавна помощ, мярката трябва да подпомага някои предприятия, производствата на определени стоки и предоставянето на определени услуги.

Схемата за ипотечни кредити е селективна, тъй като подпомага само някои финансови институции. Фактът, че всички предприятия в даден сектор могат да се възползват от една мярка, не води до заключението, че мярката има общ характер. Напротив мярката е селективна доколкото подпомага само един сектор от икономиката (34).

1.3.   Нарушаване на конкуренцията и отражение върху търговията между договарящите се страни

Схемата за ипотечни кредити може да наруши конкуренцията и да засегне търговията между договарящите се страни. Схемата подобрява позицията на финансовите институции бенефициери като увеличава ликвидността на техните активи и отстранява източник на нестабилност в техните счетоводни баланси, като по този начин засилва позицията им в сравнение с техните конкуренти в други държави от ЕИП.

Всички банки, спестовни банки и кредитни институции, на които е дадено разрешение да извършват дейност в Исландия, независимо от размера им, принципно отговарят на условията, за да кандидатстват за подпомагане по схемата за ипотечни кредити. Услугите и продуктите в банковия и финансовия сектор се търгуват на международно равнище. В тази светлина също схемата за ипотечни кредити може да наруши конкуренцията и да засегне търговията между договарящите се страни.

2.   ПРОЦЕДУРНИ ИЗИСКВАНИЯ

Съгласно член 1, параграф 3 от част I на протокол 3 „Надзорният орган на ЕАСТ следва да бъде информиран в разумен срок, който да му даде възможност да представи своето становище, за всякакви планове за предоставянето или изменението на помощта (…). Заинтересованата държава не може да приведе предложените мерки в действие, докато процедурата не доведе до постановяването на окончателно решение“.

Исландските власти уведомиха Органа за схемата за ипотечни кредити с писмо от 27 май 2009 г. (събитие № 519720). При все това допълнителните правила на управителния съвет на HFF във връзка със закупуването на ипотечни кредити от финансови предприятия влязоха в сила на 15 януари 2009 г., т.е. преди Органът да е взел окончателно решение по отношение на уведомлението.

В светлината на това исландските власти не са спазили задълженията си по силата на член 1, параграф 3 от част I на протокол 3.

3.   СЪВМЕСТИМОСТ НА ПОМОЩТА

Мерките за помощ, определени като държавна помощ съгласно член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП като цяло са несъвместими с функционирането на Споразумението за ЕИП, освен ако не се прилага едно от изключенията в член 61, параграф 2 или член 61, параграф 3 от Споразумението за ЕИП. Дерогацията в член 61, параграф 2 не се прилага за въпросната помощ в този случай, която не цели да постигне някоя от целите, изброени във цитирания член. По същия начин, дерогациите в член 61, параграф 3, букви а) и в) от Споразумението за ЕИП не се прилагат за разследваната мярка за помощ. По-конкретно мярката за помощ не се предоставя с оглед на насърчаването и улесняването на икономическото развитие в някои области или за някои икономически дейности.

Въпросната помощ не е свързана с инвестиция в производствен капитал. Тя само намалява разходите, които дружествата обикновено трябва да поемат при извършването на ежедневните си дейности и трябва следователно да се определи като оперативна помощ. Оперативната помощ обикновено не се смята за подходяща за улесняване на развитието на някои икономически дейности или на определени региони, както се предвижда в член 61, параграф 3, буква в) от Споразумението за ЕИП. Оперативната помощ се разрешава само при специални обстоятелства (например за определени видове помощ за опазване на околната среда или регионална помощ), когато съответните насоки на Органа предвиждат такова изключение.

Член 61, параграф 3, буква б) от Споразумението за ЕИП позволява на Органа да обяви една помощ за съвместима с функционирането на споразумението за ЕИП, ако е предназначена „за преодоляването на сериозни затруднения в икономиката на държава-членка на ЕС или на страна от ЕАСТ“. Органът припомня, че в съответствие със съдебната практика на Съда на Европейския съюз и практиката за вземане на решение на Органа и на Европейската комисия („Комисията“), член 61, параграф 3, буква б) трябва да бъде прилаган ограничено и че въпросните мерки трябва да разрешават затрудненията на цялата национална икономика (35).

Органът признава, че схемата за ипотечни кредити е била приета по време на и в реакция на настоящата международна финансова криза. В Исландия особено малките спестовни банки са се сблъскали с проблеми за ликвидност в резултат от финансовите затруднения на по-големите банки, които традиционно са предоставяли финансиране на малките спестовни банки. За разлика от по-големите финансови предприятия, спестовните банки нямат пряк достъп до финансиране от Централната банка на Исландия.

Както се посочва в решението му да открие официална процедура по разследване, Органът смята, че подходящата рамка за оценяване на съвместимостта на схемата за ипотечни кредити са Насоките за обезценени активи (НОА), основани на член 61, параграф 3, буква б) от Споразумението за ЕИП. Следователно схемата за ипотечни кредити трябва да се оцени съгласно член 61, параграф 3, буква б) от Споразумението за ЕИП и НОА.

Преди да се определи дали схемата за ипотечни кредити е съвместима съгласно НОА, в настоящия случай е уместно да се определи дали схемата, може да се нарече „схема“ по смисъла на протокол 3 към Споразумението за надзорен орган и съд. В член 1, буква г) от част II на протокол 3 се предвижда, че:

Органът е на мнение (което не е оспорвано от исландските власти), че схемата за ипотечни кредити се основава на правила — Закона за жилищата, Регламента и допълнителните правила — въз основа на които, без да се изискват допълнителни мерки за прилагане, може да се предостави индивидуална помощ на предприятията, определени в тези правила по общ и абстрактен начин. Следователно схемата за ипотечни кредити може да се нарече схема за помощ по смисъла на член 1, буква г) от част II на протокол 3. В това отношение Органът припомня, че в дело C-310/99 Съдът на Европейския съюз постанови, че „Обжалваното решение не трябва да съдържа анализ на отпусканите в отделни случаи въз основа на схемата помощи. Едва на етапа на възстановяването на помощите ще бъде необходимо да се провери индивидуалното положение на всяко засегнато предприятие.“  (36)

В съответствие с тази съдебна практика, Органът е оценил схемата за ипотечни кредити въз основа на характеристиките на схемата (в сравнение с конкретните характеристики на индивидуални помощи, отпускани по схемата).

Както е описано по-горе, исландските власти твърдят, че Органът следва да разглежда схемата за ипотечни кредити като част от настоящото преструктуриране на сектора на спестовния банки в Исландия и че следва да се оценява съгласно насоките за преструктуриране на Органа, приложими за финансовите институции по време на финансовата криза („насоки за преструктуриране на банките“) (37). При все това замяната съгласно схемата за ипотечни кредити не изисква общо преструктуриране на финансовите институции, които се възползват от схемата. Схемата за ипотечни кредити може да се приложи за всяка финансова институция без значение дали тези финансови институции се преструктурират или не. При такива обстоятелства Органът е на мнение, че подходящите насоки, приложими за мярката, не са насоките за преструктуриране на банките. Както се установява по-горе, характеристиките на схемата за ипотечни кредити обуславят прилагането на НОА.

3.1   Прилагане на НОА — допустимост на активите

За да бъде обявена за съвместима с член 61, параграф 3, буква б) от Споразумението за ЕИП, помощта трябва да се предоставя във основа на недискриминаторни критерии, да е подходяща с оглед на целта да преодолее сериозни затруднения в икономиката и да е необходима, и пропорционална за това, като се ограничават отрицателните ефекти на разпространение сред конкурентите. НОА предават тези общи принципи чрез конкретни условия за облекчение на обезценените активи.

Както беше споменато, исландските власти поставиха под въпрос приложимостта на НОА за замяната на активи, предвидена по схемата за ипотечни кредити въз основа на факта, че ипотечните кредити, подлежащи на споразумения за замяна, не са обезценени активи. Исландските власти твърдят, че ипотечните кредити представляват най-финансово атрактивните активи, притежавани от банките, и следователно не са обезценени.

В НОА обезценените активи са определени като: „ активите, обикновено наричани „токсични активи“ (например американски ценни книжа, обезпечени с ипотечни кредити и свързаните с тях хеджове и деривати), от които започна финансовата криза и които да голяма степен загубиха своята ликвидност или подлежат на сериозно обезценяване…“. В НОА се предвижда също, че при определянето дали активите са обезценени или не е необходимо да се предприеме прагматичен подход и да се позволи известна гъвкавост (38).

Както беше посочено, спестовните банки, които в момента участват в схемата за ипотечни кредити, обикновено финансират своята дейност чрез депозитите на клиентите и чрез заеми от основните исландски банки. Ако това се окаже недостатъчно, за да продължи работата си, при обичаен развой в дейността на спестовната банка, тя продава част от активите си (например ипотечните кредити).

При все това исландските власти обясниха, че основните исландски банки са в несъстоятелност или в процес на преструктуриране, така че заемите от тези банки не са вариант. В допълнение само клиентските депозити не са достатъчни, за да покрият финансовите нужди на спестовните банки. Исландските власти уведомиха Органа, че третата възможност — продажбата на активи — не е била възможна поради финансовата криза. В тези условия е била въведена схемата за ипотечни кредити.

Органът смята, че фактът, че спестовните банки не са могли да продадат ипотечните си кредити на пазара, означава, че тези активи не са ликвидни и следователно са обезценени. Приложение 3 към НОА съдържа списък от категории на обезценени активи, които се смятат за допустими за мерки за облекчение на активи. Списъкът съдържа жилищни ипотеки.

В светлината на това, за да се смята за съвместима със Споразумението за ЕИП, схемата за ипотечни кредити трябва да изпълнява условията за съвместимост на облекчението на активи, както са посочени в НОА. Съответните условия са разгледани в раздели 3.2—3.6 по-долу.

3.2.   Остойностяване на ипотечния кредит — независим експерт

В параграф 20, първа точка от НОА се предвижда, че „Заявленията за помощ следва […] да се базират на адекватно остойностяване, заверено от признати независими експерти […].“

В член 3 от регламента се предвижда, че HFF трябва да направи оценка на стойността на активите на ипотечните кредити, предоставени на фонда. Това се случва и на практика: активите, заменени по схемата за ипотечни кредити, се остойностяват от HFF. По този начин активите, заменени по схемата за ипотечните кредити, не се остойностяват от независим експерт, което противоречи на изискванията в НОА.

Фактът, че един елемент от остойностяването – методът на кредитния риск – е подготвен от независим експерт (KPMG Iceland) не означава автоматично, че цялото оценяване се смята за осъществено от независим експерт. Друг важен елемент в оценката, а именно определянето на основата за оценка (например избор на допустими ипотечни кредити, основата за стойността (счетоводната стойност), резултатите от оценката на кредитния риск и решението как ще се изчислява кредитният буфер и ще се определи съответната сума, дължима в облигации на HFF) се определя чрез регулиране или само от HFF. Фактът, че независимият експерт е предоставил метод за оценяване на кредитния риск, не променя факта, че самият HFF в действителност прилага този метод; с други думи сам извършва остойностяването. Няма проверки дали, и ако е така как, HFF прилага метода.

При такива обстоятелства Органът прави заключение, че остойностяването на активите, извършено съгласно схемата за ипотечни кредити, не е в съответствие с параграф 20 от НОА.

Както беше описано, по време на официалното разследване исландските власти представиха доклад за остойностяване на активите, извършен от независим финансов експерт — ALM, по отношение на ипотечни кредити, които вече са обект на замяна по схемата за ипотечни кредити. Това обаче не променя факта, че съгласно самата схема за ипотечни кредити, както и по силата на съответните законови разпоредби, самият HFF трябва да извърши остойностяването на ипотечните кредити, които той придобива по схемата.

Както е посочено в част II, раздел 3 по-горе, Органът ще разгледа само схемата за ипотечни кредити като „схема за помощ“ по смисъла на член 1, буква г) от част II на протокол 3. По този начин, без да се засяга остойностяването, извършено в отделни случаи по схемата, самата схема за ипотечни кредити не изпълнява условията, посочени в НОА.

Въз основа на гореспоменатото Органът прави заключение, че системата за остойностяване на ипотечните кредити не удовлетворява условията, посочени в НОА.

3.3.   Остойностяване на ипотечните кредити – основа за остойностяване

В НОА също се посочва метод за остойностяване на обезценени активи в рамките на мярка за облекчение на активи. В параграфи 39 и 40 от НОА и приложение 3 се въвеждат понятията „разходи“, „настояща пазарна стойност“, „действителна икономическа стойност“ и „трансферна стойност“. Тези понятия са определени в НОА по следния начин (39).

—	Разходи означава счетоводната сума или номиналната стойност на кредитите минус обезценката.

—	Настоящата пазарна стойност е стойността, която обезценените активи са можели да получат на пазара.

—	Действителната икономическа стойност е основната икономическа стойност на активите в дългосрочен план въз основа на базисните парични потоци и по-далечни времеви хоризонти. Това следва да се изчислява както за основния сценарии, така и за стресовия сценарий.

—	Трансферната стойност е стойността, придадена на обезценените активи в условията на програма за облекчение на активи.

По принцип в НОА се предвижда, че ако трансферната стойност е по-висока на настоящата пазарна стойност, участва държавна помощ. За да бъде помощта обявена за съвместима, трансферната стойност трябва да бъде по-малка или равна на действителната икономическа стойност.

Член 6 от допълнителните правила посочва, че стойността на пакетът от ипотечни кредити се основава на счетоводната стойност на всяка отделна ипотека. Счетоводната стойност обикновено не е същата като действителната икономическа стойност на активите, която се основава на базисните парични потоци и на по-далечни времеви хоризонти

В светлината на горепосоченото, Органът смята, че исландското правителство не е успяло да покаже (или да изчисли), че трансферната стойност се основава на действителната икономическа стойност. Аргументите на исландските власти относно факта, че включването на „кредитен буфер“ гарантира, че счетоводната стойност се коригира до пазарна стойност, не могат да бъдат приети. Първо, „кредитният буфер“ е разработен само, за да защитава HFF срещу кредитен риск (като отлага част от разглеждането на ипотечните кредити), а не, за да установява пазарна стойност. Второ, при окончателния сетълмент, финансовите институции ще получат облигации на HFF, отговарящи на счетоводната стойност на ипотечните кредити без осъществена или очаквана бъдеща обезценка, а не отговарящи на действителната икономическа стойност на ипотечните кредити.

Следователно въз основа на предоставената информация и в съответствие с принципите, посочени в НОА, Органът не може да изключи, че несъвместима държавна помощ участва в схемата за ипотечни кредити.

3.4.   Споделяне на тежестта

По отношение на споделянето на тежестта, в параграфи 21—25 от НОА се посочва общ принцип, че финансовите институции трябва да поемат загубите, свързани с обезценени активи, във възможно най-голяма степен. Това означава, че те следва да поемат загубата в резултат от разликата между настоящата пазарна стойност и действителната икономическа стойност на обезценените активи.

Тъй като HFF не е извършил остойностяване в съответствие с НОА, не е възможно да оцени в каква степен финансовите институции, които отговарят на условията, поемат част от тежестта, както се изисква в НОА.

3.5.   Възнаграждение

Органът отбелязва, че държавите от ЕАСТ трябва също да гарантират, че „ценообразуването на облекчение за активите трябва да включва възнаграждение за държавата, което адекватно отчита рисковете от бъдещи загуби, които надхвърлят предвидените при определянето „реалната икономическа стойност“ и всички допълнителни рискове, свързани с факта, че трансферната стойност е над реалната икономическа стойност“  (40).

В НОА се предлага, че такова възнаграждение може да се предоставя като трансферната стойност на активите се определи достатъчно под „действителната икономическа стойност“, за да се предвиди адекватна компенсация за риска, поет от държавата (41). Всяка система на ценообразуване трябва да гарантира, че цялостното участие на финансовите институции бенефициери намалява нетния размер на държавната намеса до необходимия минимум. При все това тъй като схемата за ипотечни кредити не спазва изискванията на НОА по отношение на остойностяването, не е възможно да се оцени дали исландските власти са се придържали към изискването на възнаграждение.

Както беше вече описано, исландските власти посочиха, че финансовите институции бенефициери се облагат с такса от 95 базисни пункта (бп), която се прибавя към капиталовите разходи на HFF, при сключване на споразумение съгласно схемата за ипотечни кредити. При все това, според информацията, предоставена на Органа, 95 бп е настоящата такса, която HFF обикновено удържа на клиентите за покриване на оперативни разходи (25 бп), риска от авансово плащане (50 бп) и кредитните загуби (20 бп) за редовните ипотечни кредити.

Това е така, въпреки че Органът разбира, че това ще засегне стойността на облигациите на HFF, прехвърлени на финансовата институция бенефициер; при все това, HFF ще осъществи такива разходи във връзка с управлението на прехвърлените ипотечни кредити. До този момент Органът не е получил никакво документно доказателство за обратното (42). В светлината на това таксата от 95 бп не може да се смята за възнаграждение, платено от финансовите институции бенефициери, на държавата.

3.6.   Неограничен обхват и продължителност

Исландските власти не са посочили нито някакъв срок за схемата за ипотечни кредити, нито срок, в рамките на който финансовите институции могат да кандидатстват за влизане в схемата за ипотечни кредити (т. нар. „входен прозорец“  (43).

В НОА се изисква, за да се смятат мерките за облекчение на активите като съвместими със Споразумението за ЕИП, тяхната продължителност да не надхвърля периода на финансовата криза (44). Мерките за облекчение на активи не се одобряват за неограничен период от време.

Въз основа на практиката за вземане на решения на Европейската комисия входните прозорци на мерките за облекчение на активи обикновено се одобряват за максимално шест месеца. За всяко удължаване на продължителността на входния прозорец (обикновено за още шест месеца) трябва да има предварително уведомление отново и да се отчита развитието на ситуацията на съответните финансови пазари. Схемите за облекчение на активи може да се одобряват за период до две години, при условие че двугодишни доклади се предават на Органа (45).

По същия начин исландските власти не са уточнили общия бюджет за схемата за ипотечни кредити или очакваните годишни разходи по схемата. Те не са предали очакван брой бенефициери или граница за стойността на активите, които са потенциално допустими за размяна на активи съгласно схемата. По този начин схемата за ипотечни кредити изглежда с неограничен обхват и следователно не е пропорционална, както се изисква съгласно НОА.

4.   ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Въз основа на информацията, представена от исландските власти, Органът прави заключение, че схемата за ипотечни кредити включва предоставяне на държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП, което не е съвместимо с функционирането на Споразумението за ЕИП по гореспоменатите причини. При все това, отделни безвъзмездни помощи, отпускани съгласно схемата за ипотечни кредити, които изпълняват критериите, посочени в насоките за държавна помощ за обезценени активи, са съвместими с функционирането на Споразумението за ЕИП (46).

Органът е уведомен за схемата за ипотечни кредити след като тя е влязла в сила и преди Органът да е взел окончателно решение по отношение на уведомлението. По този начин исландските власти са приложили незаконно въпросната помощ, в нарушение член 1, параграф 3 от част I на протокол 3.

От член 14 от част II на протокол 3 произтича, че незаконна помощ, която е несъвместима с правилата за държавна помощ съгласно споразумението за ЕИП, трябва да се възстанови от бенефициерите,

ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:

НАДЗОРНИЯТ ОРГАН НА ЕАСТ („Органът“),

Като има предвид, че:

I.   ФАКТИ

1.   ПРОЦЕДУРА

С писмо от 15 декември 2008 г. (Събитие № 508884), получено от Органа на 13 февруари 2009 г., норвежките власти изпратиха уведомление съгласно член 1, параграф 3 от част I на Протокол 3 за продажбата на земя на Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 от община Asker.

С писмо от 8 април 2009 г. (Събитие № 512188) Органът поиска допълнителна информация. Норвежките власти отговориха с писмо от 11 май 2009 г. (Събитие № 518079).

С писмо от 7 юли 2009 г. (Събитие № 521778) Органът изпрати второ искане за информация. Норвежките власти отговориха с писмо от 14 август 2009 г. (Събитие № 527555).

Впоследствие Органът уведоми норвежките власти, че е решил да открие процедура съгласно член 1, параграф 2 от част I на Протокол 3 по отношение на продажбата на земята.

Решение № 538/09/COL на Органа за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз и в Притурката за ЕИП към него на 8 юли 2010 г  (3). Органът покани заинтересованите страни да представят коментарите си в тази връзка.

Органът получи коментари от една заинтересована страна, а именно купувача — Asker Brygge AS. Писмото от 29 януари 2010 г. беше изпратено от община Asker като приложение към писмото на общината от същата дата.

На 14 октомври 2010 г. беше проведена среща между Органа и норвежките власти, на която беше обсъден този въпрос. След срещата норвежките власти представиха на 19 ноември 2010 г. своите окончателни коментари по случая.

2.   ОПИСАНИЕ НА УВЕДОМЛЕНИЕТО

Норвежките власти изпратиха уведомление за продажбата на парцел земя от община Asker на дружеството Asker Brygge AS („Asker Brygge“). Имотът е вписан в норвежкия имотен регистър като Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 в община Asker („gbnr. 32/17“) и е с площ от приблизително 9 700 m2. В имота няма сгради. Общината е отдала под наем част от имота на Slependen Båtforening.

През 2001 г. община Asker и Asker Brygge са сключили споразумение („споразумение за опция“), съгласно което на Asker Brygge е предоставена опция с валидност до 31 декември 2009 г. да закупи земята срещу фиксирана сума от 8 милиона NOK, коригирана в съответствие с индекса на потребителските цени. Според споразумението за опция общината е имала намерение да предостави на Asker Brygge опцията да закупи имота по пазарна цена, при условие че Asker Brygge извърши задълбочено планиране и проучване с цел промяна на регулацията на имота и след това застрояването му.

Споразумението за опция беше подновено през 2004 г., а валидността на опцията беше удължена до 31 декември 2014 г. при аналогични условия, що се отнася до напредъка на работите по промяна на регулацията.

През 2005 г. Asker Brygge упражни опцията за закупуване на земята. Страните сключиха споразумение за продажба на 21 март 2007 г. при цена от 8 727 462 NOK. Земята беше прехвърлена на Asker Brygge на същата дата, въпреки че към датата на прехвърляне на имота беше изплатена само първата вноска в размер на 30 % от сумата на продажбата. Втората и най-голяма вноска — 70 % от сумата на продажбата (6 109 223 NOK) — е дължима най-късно до 31 декември 2011 г. Община Asker няма да налага лихвен процент върху втората вноска.

Община Asker и Asker Brygge считат, че договорът за продажба не е свързан с каквато и да било държавна помощ, защото продажната цена отразява пазарната стойност. Въпреки това норвежките власти са решили да изпратят уведомление за сделката от съображения за правна сигурност.

3.   МНЕНИЕ НА НОРВЕЖКИТЕ ВЛАСТИ

Община Asker счита, че договорът за продажба не е свързан с каквато и да било държавна помощ, защото продажната цена отразява пазарната стойност. Община Asker е подчертала, че продажната цена не е била предмет на преговори, тъй като е била определена през 2001 г. Въпреки че не е правена независима оценка при сключването на споразумението за опция през 2001 г., към този момент общината е направила своя собствена оценка на база на богатия си опит на имотния пазар в Asker.

Общината е на мнение, че трябва да има определена свобода на преценка. Според оценките на стойността, направени през юни 2006 г. и юни 2008 г., пазарната стойност през 2001 г. е била съответно 9,6 милиона NOK (с възможно колебание от +/- 15 %) и 8 милиона NOK. Следователно оценките отговарят на продажната цена през 2001 г., която представлява съответният период за извършване на оценката. Оценката от 18 януари 2008 г. е основана на погрешни положения, като при нея не са отчетени важни за оценката фактори.

Не може да се счита, че опцията е предоставена без възнаграждение, тъй като в замяна Asker Brygge е поело задължения, свързани с планиране и проучване. Според общината застрояването на имота е било трудно и тя не е била склонна да осъществи необходимите проучвания за установяване на рисковете, свързани с трудните почвени условия и замърсяването. Проучванията от страна на Asker Brygge са отстранили споменатите рискове, което е дало възможност на общината да продаде имота без да е необходимо да обсъжда тези рискове с потенциалните купувачи. Следователно поетото от Asker Brygge задължение е било от полза за общината.

Общината приема, че един частен инвеститор не би приел отсрочка на плащането на 70 % от сумата на продажбата без лихва, но евентуалната държавна помощ вследствие на липсата на такава лихва би следвало да се счита за помощ „de minimis“.

4.   МНЕНИЯ НА ТРЕТИ СТРАНИ

Според представеното становище на Asker Brygge Органът не би следвало да заключи, че продажбата е обвързана с държавна помощ.

4.1   Стойността през 2001 г.

Според Asker Brygge оценката на предполагаемите мерки за помощ следва да се основава на фактите, които са били на разположение на общината към момента на сключване на споразумението за опция, съгласно което на Asker Brygge е предоставено правото да закупи въпросния имот — а именно през 2001 г. Следователно трябва да се оцени пазарната стойност на имота към момента на сключване на споразумението за опция. Функциите на Органа не включват замяна на преценката на общината по отношение на икономическата оценка на стойността на имота през 2001 г. Следователно Asker Brygge твърди, че общината е имала свобода на преценка при оценяването от нейна страна на пазарната цена на имота през 2001 г.

Споразумението със Slependen Båtforening (Slependen) и задължението за осигуряване на бъдещо решение за Slependen към 2001 г. трябва да се разглежда като тежест на имота, която определено е оказала въздействие върху неговата пазарна стойност.

За застрояването на имота с цел извършване на стопанска дейност би била необходима промяна на регулацията на имота. През 2001 г. това не е било реалистична алтернатива за общината. Подготвителните работи, които биха били необходими преди пълната промяна на регулацията, са не само скъпоструващи, но също така и отнемат време. Освен това за Asker Brygge е съществувал потенциалния риск общината и други публични институции да не приемат евентуалното заявление за промяна на регулацията, като например Публичната пътна администрация или Областният управител.

Освен това трябва да се вземе предвид, че имотът е в близост до магистрала E18, което означава, че имотът е изложен както на шума от пътя, така и на замърсяване. Наред с това близостта на магистралата значително ограничава възможностите за застрояване на имота. Планът за изграждане на магистрали забранява всякакво строителство на разстояние по-малко от 35 m от пътя. Тъй като имотът е много тесен и разположен близо до пътя, това ограничение предполага, че почти 90 % от имота са обект на тази забрана. Освен това, както е видно от раздел 1 от Споразумението и съгласно плана за изграждане на публичната пътна мрежа, част от имота е предвидено да се ползва за нов път, разположен до съществуващата магистрала. Приблизително 1/3 от имота ще бъде заета от новия път.

От Asker Brygge биха искали да подчертаят също така несигурността по отношение на условията в имота. Както е посочено по-горе, въпросният имот се счита за много труден за застрояване поради неговите почвени условия. Освен това се считаше, че има вероятност почвата и брега да са силно замърсени. По тази причина, когато Asker Brygge се свърза с общината през 2001 г. с намерението да закупи земята, общината е считала, че е почти невъзможно тази земя да бъде застроена с цел извършване на стопанска дейност. Нито Asker Brygge, нито общината са разполагали с достатъчна или точна информация по тези въпроси, а застрояването би изисквало задълбочен анализ на условията в имота. Asker Brygge твърди, че горепосочените ограничения трябва да се разглеждат като тежести на имота, които определено са оказали въздействие върху неговата пазарна стойност.

Освен това Органът не може да базира своята оценка на последващи фактически обстоятелства. Да направи това би означавало, че Органът основава своето решение на факти, които не са били на разположение на общината при сключването на споразумението. Ако има увеличение в стойността на имота след 2001 г., то се дължи на работата, извършена от Asker Brygge. Без извършената от Asker Brygge работа, парцелът вероятно би останал незастроен, а паричната стойност за общината би била много ограничена.

4.2   Значимост на стойността от 2007 г.

Доколкото стойността от 2007 г. е от значение, Органът ще вземе предвид и ще удържи добавената стойност, която е резултат от извършената от Asker Brygge работа в периода 2001—2007 г.

4.3   Възнаграждение за опцията

Според Asker Brygge задължението за финансиране на работите по извършването на проучвания, възлезли на приблизително 4 или 5 милиона NOK, трябва да бъде взето предвид при оценяването на възнаграждението за опцията, предоставена на Asker Brygge. По принцип използването на такава методика като база за определяне на цената на опция, касаеща незастроена земя като в този случай, не е необичайна.

4.4   Оценки на стойността

Нито една от оценките на стойността на имота не взема предвид в достатъчна степен фактическите обстоятелства през 2001 г. Основното възражение на Asker Brygge по отношение на оценките е, че определянето на пазарната цена inter alia е било базирано на презумпцията, че по-нататъшното застрояване за пристанищни цели е било възможно и е било предвидено от общината и от Asker Brygge. Споменава се оценката на стойността, извършена от TJB Eiendomstaksering — страници 6—9 — където оценителят основава своята оценка на факта, че е възможно брегът да бъде дрегиран, за да бъдат изградени допълнителни лодкостоянки и хангари за лодки на сушата. Споменава се също така оценката на стойността, извършена от Takstsenteret — страници 14 и 15 — в която оценката също е базирана на подобно застрояване на имота.

При сключването на Споразумението през 2001 г. обаче подобно застрояване на имота не е било нито предвидено, нито е считано за възможно от страна на общината и на Asker Brygge. Освен това, поради условията на брега под парцела и с цел избягване на свличане на земни маси и засягане на основите на пътен мост в близост до имота, Публичната пътна администрация забрани по-нататъшното дрегиране в района.

II.   ОЦЕНКА

1.   НАЛИЧИЕ НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ

Държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП

Член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП гласи следното:

1.1   Принцип на пазарния инвеститор

1.1.1   Въведение

Ако сделката беше осъществена в съответствие с принципа на инвеститора в условията на пазарна икономика, т.е. ако общината беше продала земята по пазарната ѝ стойност и условията на сделката биха били приемливи за частен продавач, сделката не би била свързана с отпускането на държавна помощ. Продажбата на земя би могла да се счита за държавна помощ, ако продажбата не е била осъществена по пазарна стойност. Като изходна точка, оценката на това дали даден имот е бил продаден по пазарна стойност следва да бъде направена към момента на сключване на договора. Условията на тази продажба на земя са до известна степен специфични, в смисъл че съществуват няколко споразумения относно продажбата: Споразумение за опция от 2001 г., Споразумение за удължаване на опцията от 2004 г. и Споразумение за продажба от 2007 г.

Споразумението за опция не само предоставяше на Asker Brygge правото да закупи имота в който и да било момент през идните години, но също така определяше цената за последващото прехвърляне. Следователно опцията даваше възможност на Asker Brygge да следи тенденциите в цените на имотите в продължение на няколко години и след това да упражни опцията за закупуване на имота по цената от 2001 г. Макар че Органът напълно признава правото на публичните органи също да осъществяват сделки на пазара при търговски условия, той счита, че има основания внимателно да разгледа въпроса дали частен пазарен оператор би сключил подобно споразумение. В това отношение Органът разгледа въпроса дали Asker Brygge е заплатило за опцията като такава и дали благоприятните условия за купувача са компенсирани от съответни задължения за купувача или права за продавача.

Органът стигна до заключението, че споразумението за опция като такова не може да се определи като съответстващо на принципа на частния пазарен инвеститор. След това Органът прецени дали имотът е прехвърлен по пазарна стойност към момента на сключване на споразумението за продажба през 2007 г. въз основа на цената, договорена през 2001 г. По този въпрос Органът стигна до заключението, че имотът е бил продаден под пазарната стойност през 2007 г. Следователно по-долу Органът първо направи оценка на споразумението за опция от 2001 г. (и удължението, подписано през 2004 г.), а след това дали действителната продажба на земята през 2007 г. беше осъществена по пазарна цена.

1.1.2   Пазарна цена на споразумението за опция, подписано през 2001 г.

Що се отнася до споразумението за опция, трябва да се разгледа дали един частен инвеститор, работещ в условията на пазарна икономика, би избрал да сключи подобно споразумение — при цената и условията на подписаното между община Asker и Asker Brygge през 2001 г. При извършване на оценката Органът не може да замени търговската преценка на общината със своята собствена преценка, което предполага, че общината, като продавач на парцела земя, трябва да разполага със свобода на преценка. Може да има редица търговски обосновани причини за сключване на споразумение при посочените условия. Когато няма правдоподобно обяснение на избора на общината, мярката би могла да бъде счетена за държавна помощ.

Според информацията, с която Органът разполага, условията за последващата продажба са определени в споразумението за опция, подписано през 2001 г. Това споразумение предоставя на Asker Brygge правото, но не и задължението, да закупи имота при предварително определени условия в който и да било момент до 31 декември 2009 г. От друга страна общината не е имала право да продаде имота на другиго през същия период. Основните характеристики на споразумението за опция, които са от значение за оценката на държавната помощ, са i) договорената цена от 8 милиона NOK, коригирана в съответствие с индекса на потребителските цени, ii) уговореното право за Asker Brygge на предоговаряне, в случай че цените на имотите спаднат значително преди да бъде упражнена опцията (за общината не е предвидено съответно право на предоговаряне, ако цените на имотите се увеличат значително), iii) плащането на две вноски, при което 70 % от продажната цена би трябвало да се плати най-късно до 31 декември 2011 г., но за това забавяне няма да се начислява лихва.

През 2004 г. общината и Asker Brygge удължиха споразумението за опция до 2014 г., но не промениха нито едно от другите условия по сделката (4).

Според информацията, с която разполага Органът, общината не е правила никаква независима оценка на стойността на имота преди да сключи споразумението с Asker Brygge през 2001 г. От общината са обяснили, че стойността е оценена въз основа на опита на общината на пазара на недвижими имоти, но други подробности освен тези не са предоставяни на Органа. Следователно за Органа не е ясно на каква база общината е определила договорената цена от 8 милиона NOK за продажбата на земята.

Дори да се приеме, че сумата от 8 милиона NOK е представлявала пазарната цена на имота като такъв през 2001 г. (5), следва да бъде определена пазарната стойност и на другите елементи, които са договорени в споразумението за опция. Според Органа, ако се разгледа само пазарната стойност на имота, тогава би означавало, че Asker Brygge е получило опцията без каквото и да било икономическо заплащане за това преференциално право на закупуване.

Както беше посочено по-горе, тази опция е дала възможност на дружеството да следи тенденциите в цените на имотите в продължение на няколко години. От статистическа гледна точка цените на имотите се увеличават с течение на времето. Освен това Asker се намира в близост до Oslo и се радва на непрекъснато увеличаване на населението, нещо, което обикновено би оказало положително въздействие върху цените на имотите.

Според споразумението за опция общината не е имала право да продаде имота на друг купувач, като това е блокирало капитал, за който общината би могла да намери алтернативни приложения или да получи лихва. Въпреки това общината не би получила каквото и да било плащане или компенсация, в случай че Asker Brygge реши да не купува имота.

Освен това с удължението от 2004 г. опцията беше продължена с още 5 години без възнаграждение. Това е дало възможност на Asker Brygge да преговаря активно с общината с оглед промяна на регулацията на имота за цели, които биха повишили неговата пазарна стойност.

В споразумението за опция бяха договорени също така някои аспекти от евентуалния бъдещ договор за продажба. По-специално по отношение на промяната в регулацията на парцела Asker Brygge е било задължено да приключи подготвителните работи, които биха довели до процеса на промяна на регулацията. При неизпълнение на това условие община Asker би могла да прекрати договора.

Норвежките власти възразиха, че опцията не може да се счита за предоставена без възнаграждение, тъй като в замяна на нея Asker Brygge е поело задължения, свързани с планиране и проучвания. Дори предвид факта, че общината е считала имота труден за застрояване и не е била склонна да извърши необходимите проучвания за установяване на рисковете, свързани с трудните почвени условия и замърсяването, споразумението за опция е предоставило възможност на Asker Brygge да работи по него в продължение на няколко години преди да реши да закупи имота, което, според мнението на Органа, значително е намалило риска. Освен това, ако регулацията на имота е била променена, това би увеличило стойността на имота. Следователно споразумението за опция не е изложило Asker Brygge на какъвто и да било реален риск. Сумите, които са били изразходени за проучвания, биха облагодетелствали купувача, а, ако проучванията бяха показали, че имотът не е подходящ за застрояване, тогава работите по извършване на проучвания биха били спрени и разходите — сведени до минимум, без задължение за закупуване на имота.

От Asker Brygge заявиха, че задължението за финансиране на работите по извършване на проучванията, за които се твърди, че възлизат приблизително на 4 или 5 милиона NOK, трябва да бъдат взети предвид при оценяването на възнаграждението за опцията. Твърди се, че използването на тази методика като база за определяне цената на опцията не е необичайно, когато става дума за незастроена земя, какъвто е нашият случай. Органът отбелязва, че Asker Brygge не е представило никаква документация по горепосочените твърдения. До момента норвежките власти не са успели да потвърдят ниво на сумите, които са били изразходени за проучвания, нито факта, че това е обичаен метод за определяне на цената на незастроена земя.

Според Органа самата опция, независимо от това дали е била упражнена или не, е имала стойност през 2001 г., когато е сключено споразумението. От документацията и обясненията, които Органът е получил до момента, няма информация, че купувачът е платил възнаграждение за опцията като такава, което един частен инвеститор би приел.

Споразумението за опция се отнася до възможността на Asker Brygge да извърши дейности по проучвания в имота с оглед на неговата регулация за други цели в замяна на опцията да закупи имота по пазарна цена. Не е имало обаче гаранция, че на практика имотът ще бъде надлежно проучен. Не е имало безусловно задължение за извършване на какъвто и да било определен вид проучвания, тъй като, вместо това, купувачът би могъл да реши да не сключва споразумението за продажба, например ако първоначалните работи по проучванията бяха показали, че проектът не е доходоносен или поради някаква друга причина. Следователно рисковете за купувача по споразумението за опция са били минимални, докато общината не би имала никаква полза от него, ако проучванията покажат, че имотът би могъл да бъде застроен. Тогава купувачът би бил в състояние да следи тенденциите на пазара на недвижими имоти през дълъг период от време, като би могъл да избере да закупи имота на фиксираната цена в момента, в който се счита за най-изгоден за купувача. Освен това, въз основа на информацията, с която разполага Органът, изискването Asker Brygge да извърши работи по проучвания в рамките на определени срокове, ако желае да запази опцията, не може да се счита за надлежно заплащане за възможността да закупи земята по смисъла на принципа на пазарния инвеститор.

Споразумението за опция включваше също така други елементи, които изглежда могат да увеличат стойността на опцията. Първият елемент се отнася до механизма за коригиране на цената. Asker Brygge е имало право да иска предоговаряне на цената, ако цените на имотите в Asker значително спаднат преди упражняване на опцията. Както беше споменато по-горе, в споразумението не е предвидено съответстващо право на предоговаряне за общината, ако цените на имотите се увеличат значително. Според норвежките власти правото на Asker Brygge за предоговаряне на споразумението е било включено в споразумението, защото от община Asker са считали, че застрояването на имота е трудно inter alia поради краткото разстояние до магистралата (E18) и следователно сделката би била свързана със значителен икономически риск. Според органа обаче никой частен пазарен инвеститор не би сключил подобно споразумение без реципрочното право на корекция, ако цените на имотите се увеличат или намалеят значително. В това отношение правото на общината да коригира цената в съответствие с индекса на потребителските цени не изглежда достатъчно, за да се компенсира липсата на съответстващо право на предоговаряне.

Според Органа индексът на потребителските цени не е правилният индекс, който може да се използва при коригиране с оглед на промените в цените на имотите. Индексът на потребителските цени представлява мярка за оценка на промяната в средните цени на потребителските стоки и услуги, закупувани от домакинствата, и не отразява промените в цените на имотния пазар. Моделът на развитие на цените на имотите е различен от останалите цени, а цените на имоти като разглеждания в настоящия случай, следователно, обикновено не се вземат предвид при определяне на индекса на потребителските цени.

Освен това споразумението за опция съдържа съгласието на Asker за отлагане на плащането на 70 % от договорената продажна цена най-късно до 31 декември 2011 г.  (6), без да се начислява каквато и да било лихва за тази отсрочка. Според норвежките власти отлагането на пълното плащане без да се начислява лихва е било прието, защото се е считало, че застрояването на имота е трудно. Органът счита, че един частен оператор не би се съгласил с отлагане на плащането за такъв дълъг период от време, без да изиска плащането на някаква лихва. Освен това според него един частен оператор не би прехвърлил пълната собственост на имота преди да е получил пълното плащане. От община Asker са съгласни, че частният инвеститор би изискал възнаграждение за отложеното плащане. Въпреки че от община Asker са заявили, че всяка евентуална помощ в това отношение би била под прага „ de minimis “, не е предоставена каквато и да било документация в това отношение.

Поради горепосочените съображения Органът счита, че един частен оператор не би сключил такова продължително споразумение за опция при аналогични условия, както е направила община Asker, без да изиска възнаграждение за опцията и благоприятните условия като такива. Като е изискала само възнаграждение, съответстващо на стойността на имота през 2001 г., община Asker е поела риска на по-късен етап да предостави държавна помощ, по-специално ако цените на имотите се увеличат.

Следователно Органът стига до заключението, че споразумението за опция не е било сключено при пазарни условия и, следователно, не може да се изключи наличието на държавна помощ.

Следователно е необходимо да се провери дали имотът е бил продаден на цена, която е по-ниска от пазарната.

1.1.3   Пазарна цена на имота към момента на сключване на споразумението за продажба

През 2005 г. Asker Brygge упражни опцията. Макар че условията по продажбата са предвидени в споразумението за опция от 2001 г., договорът за продажба е сключен едва на 21 март 2007 г. Норвежките власти са обяснили, че продажната цена не е подлежала на преговори през 2007 г., а е била договорена през 2001 г.

Стойността на имота през 2001 г. не е решаваща за оценката на това дали е била отпусната държавна помощ по разглежданата сделка, тъй като продажбата не е осъществена през 2001 г., а през 2007 г. Като се има предвид, че споразумението за опция от 2001 г. е дало на Asker Brygge право да закупи имота през следващите 10 години, в това време имотът е останал собственост на общината, докато Asker Brygge не е упражнило опцията. Следователно точният момент за оценяване наличието на държавна помощ от страна на Органа е моментът, в който имотът е бил продаден и прехвърлен на нов собственик — 2007 г.

По тази причина по-долу Органът ще съпостави цената от 8 727 462 NOK, платена от Asker Brygge при осъществяване на продажбата през 2007 г., с пазарната цена на имота.

Според насоките на Органа за държавна помощ при продажба на земя, продажбата на земя и сгради след достатъчно добре рекламирана и безусловна процедура на наддаване, съпоставима с търг, при която се приема най-добрата или единствената оферта, по определение се извършва по пазарна стойност и, следователно, не съдържа държавна помощ. Алтернативно, за да се изключи наличието на помощ, когато продажбата на земя се осъществява без процедура на безусловно наддаване, следва да се направи независима оценка от един или повече независими оценители на активи преди преговорите по продажбата, за да се определи пазарната цена въз основа на общоприети пазарни показатели и стандарти за оценяване. Оценителят трябва да бъде независим при осъществяването на своите задължения, т.е. публичните органи не трябва да могат да издават заповеди по отношение на резултата от оценката. В разглеждания случай община Asker не е организирала безусловна процедура по наддаване и не е получила оценка от независим експерт преди да сключи споразумението. Следователно не може автоматично да се изключи наличието на държавна помощ.

С уведомлението норвежките власти са представили 3 оценки на стойността на въпросния имот. Нито една от оценките на стойността не е направена преди сключването на споразумението за опция през 2001 г., а са установили стойността на имота след това.

Първият доклад от 30 юни 2006 г. беше изготвен от лицензираните оценители на имоти Verditakst AS, Takst Senteret и Agdestein (7). Според оценката в този доклад стойността на земята през 2001 г. — моментът на сключване на договора за опция — е била 9,6 милиона NOK с възможно колебание от +/– 15 %. Това обаче е твърде приблизителна оценка. Оценителите просто са разгледали стойността на имота при разрешеното ползване (главно за пристанищни цели) според съществуващия режим на регулация към момента на извършване на оценката (който е бил същият както през 2001 г.) и стойността с алтернативно комбинирано ползване за пристанищни, жилищни и промишлени цели, като са определили стойността на имота като средната стойност от тези два варианта (8). Както е обяснено по-горе обаче, за оценката на наличието на държавна помощ от значение е стойността на земята през 2007 г., когато имотът е бил продаден и прехвърлен на новия собственик.

Към уведомлението норвежките власти приложиха две допълнителни оценки на стойността, които TJB Eiendomstaksering — Ek & Mosveen AS — Bjørn Aarvik са направили от името на общината. В първия доклад от 18 януари 2008 г.  (9) пазарната цена на земята през 2007 г. беше оценена на 26 милиона NOK. Тъй като договорът между общината и Asker Brygge е бил сключен през 2001 г., тази цена е била намалена до стойностите от 2001 г. Намалената стойност на оценката от 26 милиона NOK от 2007 г., при използване на ставка от 5,5 % за 7,5 години, съответстваше на 17 милиона NOK през 2001 г.

Във втория доклад от 16 юни 2008 г.  (10) TJB Eiendomstaksering — Ek & Mosveen AS — Bjørn Aarvik определи пазарната стойност на земята през 2007 г. на 12 милиона NOK. Намалената стойност на оценката от 12 милиона NOK от 2007 г., при същата ставка на намаление, както по-горе (а именно 5,5 % за 7,5 години), съответстваше на 8 милиона NOK през 2001 г. Следователно разликата между двата доклада е 9 милиона NOK за стойността на имота през 2001 г. и 14 милиона NOK за стойността на имота през 2007 г.

Норвежките власти са обяснили, че тази разлика се дължи главно на изчисленото намаление на стойността на допълнително задължение на Asker Brygge по отношение на ползването на част от имота от Slependen Båtforening AS (11). Споразумението за опция от 2001 г. включва клауза, в която се казва, че част от имота следва да бъде отдадена на Slependen Båtforening като пристанище за малки лодки и че Asker Brygge ще трябва да компенсира неговото право на пристанище за малки лодки/компенсация към община Asker, ако застрояването на имота започне преди да изтече неговият договор за наем. Договорът за наем изтече през месец юни 2009 г. Освен това в клауза 3 от споразумението за опция се казва, че Asker Brygge, заедно с община Asker, ще намери задоволително решение на нуждите на Slependen Båtforening по отношение на неговия предмет на дейност към момента на сключване на споразумението.

При сключване на споразумението за опция през 2001 г. Slependen Båtforening е заплащало месечен наем в размер на 19 500 NOK на община Asker (12). Макар че е било трудно да се посочат точните икономически последици от задължението за Asker Brygge към момента на сключване на споразумението за опция, на 1 юни 2006 г. Asker Brygge и Slependen Båtforening подписаха споразумение, според което второто е трябвало да плати 850 000 NOK (вж. клауза 2.4 от споразумението) (13). Според обясненията, предоставени от норвежките власти, оценката на стойността от месец януари 2008 г. е била базирана на неправилно тълкуване на споразумението между Asker Brygge и Slependen Båtforening, тъй като в нея не е отразено правото на второто да плати само 850 000 NOK за въпросната площ. Оценителите на активите са тълкували клаузата от споразумението за опция по такъв начин, че Slependen Båtforening би имало право да наеме или да купи лодкостоянките по пазарна цена след изтичане на договора за наем. Въпреки това норвежките власти са на мнение, че сумата от 850 000 NOK, която представлява изпълнение на задължението към Slependen Båtforening, е трябвало да бъде взета предвид при оценяване на пазарната стойност на имота през 2001 г. и 2007 г. По тази причина от община Asker са дали указания на TJB Eiendomstaksering — Ek & Mosveen AS — Bjørn Aarvik да използват сумата от 850 000 NOK като база за изчисляване на стойността на 65 лодкостоянки на Slependen Båtforenings в оценката им от 16 юни 2008 г. Органът счита, че тази сума е подходяща за оценката на стойността на имота през 2007 г., тъй като тази информация е била известна към този момент.

Освен това при оценката от юни 2008 г. са взети предвид рисковете, свързани със замърсяването на почвата, както е посочено от общината (14). Накрая в оценката от юни 2008 г. повече не се включва съхранение на лодки под пътя (E18), както е посочено от общината (15).

Asker Brygge е оспорило валидността на оценките. Основното му възражение се състои в това, че оценките включват възможността за дрегиране на бреговата линия, за да бъдат създадени допълнителни лодкостоянки и да се изградят хангари за лодки на сушата. Според Asker Brygge през 2001 г. не е могло да се предвиди каквото и да било застрояване на имота, а публичната пътна администрация е била забранила по-нататъшното дрегиране в района (16).

Органът отбелязва, че Asker Brygge не е предоставило каквато и да било документация, че фактическите положения за оценката от месец юни 2008 г. са неправилни. Освен това Органът отбелязва, че общината не е оспорила валидността на оценката от месец юни 2008 г., която явно счита за относително точна (17). Обратно, в коментарите си към Органа общината цитира оценката на частта, в която разглежда дрегирането (във връзка с оценката на замърсяването в почвата), и не коментира варианта, че дрегиране изобщо няма да е възможно. Следователно Органът не счита, че е била предоставена документация, която да дава основания за поставяне под съмнение на фактическите положения за оценката от месец юни 2008 г.

Двата доклада на TBJ Eiendomstaksering — Ek & Mosveen AS — Bjørn Aarvik са определили цената на земята през 2007 г. Първият доклад, изготвен през месец януари 2008 г., определя стойността на земята на 26 милиона NOK, което е доста над цената от 8,7 милиона NOK, заплатена от Asker Brygge AS. Последната (и най-ниска) оценка на стойността — вторият доклад от 16 юни 2008 г.  (18) — определя пазарната стойност на земята през 2007 г. на 12 милиона NOK, което е с 3 272 538 NOK повече от платената цена. За разлика от първия доклад, според информацията, предоставена от община Asker, при този втори доклад е взета предвид по-точна информация, която е била известна през 2007 г., когато е приключена продажбата.

Asker Brygge е заявило, че, доколкото стойността от 2007 г. е от значение, Органът следва да вземе предвид и да извади добавената стойност в резултат на работите, извършени от Asker Brygge през периода 2001—2007 г. Работите се състояха в проучвания на имота от страна на Asker Brygge (19).

Органът счита, че няма основание за изваждане от стойността на извършените от Asker Brygge работи през периода 2001—2007 г. В това отношение Органът отбелязва, че оценките на стойността от 2008 г. са базирани на категорията на имота според регулацията към 2001 г. и 2007 г. Според оценката на стойността от месец юни 2008 г. (20) регулациите не са променяни от 1998 г. Следователно се е считало, че очакваното ползване на имота ще бъде пристанище и хангар за лодки към 2001 г. и към 2007 г (21). Органът не може да приеме, че тази оценка е била засегната от проучванията, извършени от Asker Brygge. Освен това в оценката от месец юни 2008 г. се споменава риска от замърсяване на почвата, но е добавено, че оценителите не са правили по-задълбочено проучване на този въпрос (22). Следователно изглежда, че извършеното от Asker Brygge проучване с основание не е взето предвид от оценителите при определяне на стойността на парцела земя.

Както беше споменато оценката от месец юни 2008 г. е базирана на ползването на площта като пристанище в съответствие със съществуващата регулация. Изглежда обаче, че още през 2001 г. Asker Brygge е предвидило потенциала за застрояване на имота. Този потенциал обикновено би съответствал на добавена стойност. Следователно общината отбеляза в писмото си до оценителите от 11 април 2008 г., че те следва да вземат предвид дали е необходимо да се направи оценка на вероятността от коригиране на регулацията (евентуално към по-доходно ползване). Оценителите обаче отказаха да вземат под внимание вероятността от коригиране на регулацията, тъй като считаха това за несигурно. Оценителите добавиха, че оценката би била съвсем различна (което означава значително по-висока), ако тя е била базирана на допускането, че ще бъде разрешено имотът да се използва за жилищни и промишлени цели (23).

Органът има известни съмнения дали един частен инвеститор би взел предвид вероятността имотът да попадне в регулация за друго и по-ценно ползване в бъдеще и дали тези вероятности биха довели до по-висока пазарна стойност, т.е. (значително) по-висока от оценката от месец юни 2008 г. Органът обаче е взел предвид особените несигурности, свързани с бъдещото ползване на въпросния имот, inter alia замърсяване и нормативни изисквания, свързани с магистралата, минаваща в близост до имота. Следователно оценката от месец юни 2008 г., в която не се взема предвид никакво потенциално застрояване на имота за друга форма на ползване, различна от настоящата, е умерена, но според Органа изглежда точна, като се вземат предвид особените характеристики на оценявания имот.

По тези причини Органът стига до заключението, че продажбата на земята gbnr. 32/17 през 2007 г. за цена от 8 727 462 NOK е осъществена под пазарната ѝ цена от 12 милиона NOK, определена в направената през месец юни 2008 г. независима експертна оценка, която беше представена от норвежките власти.

1.1.4   Заключение относно принципа на пазарния инвеститор

Поради горепосочените съображения Органът счита, че договорената в споразумението за опция цена не е отговаряла на пазарната цена за такова едно споразумение, която е следвало да отразява стойността на имота към момента на споразумението, съчетано със стойността на опцията и специалните условия, предоставени на купувача. Освен това Органът счита, че действителната цена, която е била договорена в споразумението за продажба, не е отговаряла на пазарната цена на имота към момента на сключване на споразумението за продажба. Следователно Органът стига до заключението, че продажбата на въпросния парцел земя gbnr. 32/17 на Asker Brygge AS на продажна цена от 8 727 462 NOK не е осъществена в съответствие с принципа на пазарния инвеститор.

1.2   Държавни ресурси

Мярката трябва да бъде отпусната от държавата или чрез държавни ресурси, за да бъде счетена за държавна помощ. Понятието „държава“ не се отнася само до централното правителство, а обхваща също така всички равнища на държавната администрация (включително общините), както и публичните предприятия.

Предвид факта, че общината е продала земята под пазарната ѝ стойност, тя е реализирала пропуснати ползи. При тези обстоятелства Asker Brygge е трябвало да плати повече за земята и, следователно е налице прехвърляне на ресурси от общината.

Поради тези причини Органът счита, че, тъй като продажбата не се е осъществила при пазарни условия, има обвързани държавни ресурси по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП.

1.3   Поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки

Първо, мярката трябва да дава на Asker Brygge предимства, освобождаващи предприятието от някои задължения, които обикновено са за сметка на неговия бюджет. Тъй като сделката е била реализирана при благоприятни условия, в смисъл че Asker Brygge би трябвало да плати по-висока цена за имота, ако продажбата на земята е била осъществена в съответствие с принципа на пазарния инвеститор, и е трябвало да плати също така пазарни лихвени проценти за заема, ако е трябвало да заеме същата сума от банка, следователно дружеството е получило предимство по смисъла на разпоредбите за държавни помощи.

В писмото си от 11 май 2009 г.  (24) общината обясни как е изчислила размера на потенциалната помощ, определена на 5,3 милиона NOK в уведомлението от Органа, точка 5 (25). Оценката се основава на разликата между оценката на стойността от месец юни 2008 г. (26), (която определи стойността на земята през 2007 г., когато е било сключено споразумението за продажба) и сумата на продажбата, която разлика е приблизително 3,3 милиона NOK. Освен това общината е добавила икономическо предимство с отлагане на плащането на останалите 70 % от продажната цена. Общината е базирала своите изчисления на 7 % лихва за период от 4 г. и 9 месеца върху сумата от 6 милиона NOK и е установила, че максималното предимство, осигурено от нисколихвения заем, е 2 милиона NOK.

Второ, мерките трябва да бъдат селективни, т.е. да поставят в по-благоприятно положение „ определени предприятия или производството на някои стоки “. Има само един евентуален получател на помощта по разглежданата мярка, а именно — Asker Brygge. Следователно мярката е селективна.

1.4   Нарушение на конкуренцията и въздействие върху търговията между договарящите се страни

Помощта трябва да нарушава конкуренцията и да засяга търговията между договарящите се страни по Споразумението за ЕИП.

Една мярка за подпомагане, отпусната от държавата, би подсилила положението на Asker Brygge по отношение на други предприятия, които са му конкуренти в рамките на същите области на дейност, свързани с недвижими имоти и строителство. Всяка една отпусната помощ подобрява положението на получателя ѝ спрямо неговите конкуренти и съответно нарушава конкуренцията по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП. Доколкото дружеството работи в области, които са обект на търговия в рамките на ЕИП, изискванията на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП, за да представлява една мярка държавна помощ, са изпълнени. Дейността, свързана с изграждането на недвижими имоти, по принцип и на практика може да бъде обект на търговия в рамките на ЕИП. Следователно Органът стигна до заключението, че помощта застрашава да наруши конкуренцията и засяга търговията в нарушение на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП.

1.5   Заключение

Поради горепосочените причини Органът счита, че сделката за продажбата на парцел земя gbnr. 32/17 на Asker Brygge, предвидена в споразумението за опция, подписано през 2001 г., и последващите споразумения, е свързана с отпускането на държавна помощ.

2.   ПРОЦЕДУРНИ ИЗИСКВАНИЯ

Норвежките власти представиха уведомление за продажбата на 13 февруари 2009 г. (събитие № 508884). Норвежките власти обаче са подписали споразумението за опция, определящо условията за закупуване на парцела земя още през 2001 г., и са осъществили продажбата на 21 март 2007 г., когато е бил сключен договорът за продажба. Следователно продажбата е била осъществена преди Органът да вземе окончателното си решение относно нейната валидност. Следователно Органът заключва, че норвежките власти не са изпълнили своите задължения съгласно член 1, параграф 3 от част I на Протокол 3.

3.   СЪВМЕСТИМОСТ НА ПОМОЩТА

Мерките за подпомагане по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП обикновено са несъвместими с функционирането на Споразумението за ЕИП, освен ако не отговарят на условията за дерогациите по член 61, параграф 2 или 3 от Споразумението за ЕИП.

Дерогацията по член 61, параграф 2 не е приложима към въпросната помощ, която не е предназначена за постигане на която и да било от целите, описани в споменатата разпоредба. В разглеждания случай не се прилагат така също член 61, параграф 3, буква а) или б) от Споразумението за ЕИП. Освен това районът, в който се намира имотът, не може да получи каквато и да било регионална помощ по смисъла на член 61, параграф 3, буква в) от Споразумението за ЕИП.

Следователно Органът счита, че разглежданата сделка не може да бъде оправдана съгласно разпоредбите за държавни помощи в Споразумението за ЕИП.

4.   ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ

Според член 14 в част II от Протокол 3 към Споразумението за надзор и съд в случаи на неправомерна помощ, ако тя бъде определена за несъвместима, по правило Органът нарежда на съответната държава от ЕАСТ да си възстанови помощта от получателя ѝ.

Органът счита, че в настоящия случай няма общи принципи, които да изключват възстановяване. Според установената съдебна практика премахването на неправомерната помощ посредством възстановяване е логическа последица от констатацията на нейната неправомерност. Следователно възстановяването на неправомерно отпусната държавна помощ с оглед връщане на предишната ситуация по принцип не може да се счита за непропорционално на целите на Споразумението за ЕИП във връзка с държавните помощи. Като възстановява помощта, получателят губи предимството спрямо конкурентите на пазара, на което се е радвал, като се връща ситуацията от преди плащането на помощта (27). От тази функция на връщането на помощта следва също така, че, като общо правило, освен при извънредни обстоятелства, Органът няма да превиши границите на своята свобода на действие, признати от практиката на Съда, ако поиска от въпросната държава от ЕАСТ да възстанови сумите, които са отпуснати под формата на неправомерна помощ, тъй като по този начин единствено се връща предишната ситуация. (28) Освен това, с оглед на задължителния характер на надзора върху държавните помощи от страна на Органа по Протокол 3 от Споразумението за надзор и съд, предприятията, на които е отпусната помощ, по принцип не могат с основание да разчитат, че помощта е законна, освен ако не е отпусната в съответствие с процедурата, определена в разпоредбите на споменатия Протокол. (29) В този случай не се наблюдават извънредни обстоятелства, които биха довели до основателни очаквания от страна на получателите на помощта.

Възстановяването на недължимо отпуснатите суми държавна помощ включва сложни лихви в съответствие с член 14, параграф 2 на част II от Протокол 3 към Споразумението за надзор и съд и членове 9 и 11 от Решение 195/04/COL на Органа от 14 юли 2004 г.

5.   ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Заключението на Органа е, че норвежките власти неправомерно са отпуснали въпросната помощ в нарушение на член 1, параграф 3 на част I от Протокол 3.

Условията по продажбата на имота на Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 на Asker Brygge AS са довели до отпускането на държавна помощ, която, поради горепосочените съображения, не е съвместима с функционирането на Споразумението за ЕИП и следва да бъде възстановена, считано от датата на подписване на споразумението за продажба — 21 март 2007 г.,

ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ: