ЕВРОПЕЙСКА КОМИСИЯ

Брюксел, XXX

COM(2025) 1025/2

СЪОБЩЕНИЕ НА КОМИСИЯТА ДО ЕВРОПЕЙСКИЯ ПАРЛАМЕНТ, СЪВЕТА, ЕВРОПЕЙСКИЯ ИКОНОМИЧЕСКИ И СОЦИАЛЕН КОМИТЕТ И КОМИТЕТА НА РЕГИОНИТЕ

Европейският план за жилища на достъпни цени

{SWD(2025) 1053}

Въведение

„Домът не е просто четири стени и покрив. Това е безопасно, топло място за семейството и приятелите. Той е принадлежност. Но за твърде много европейци днес домът се е превърнал в източник на безпокойство. Той може да означава дълг или несигурност.“ – Реч на председателя Фон дер Лайен от 2025 г. за състоянието на Съюза

Къщите ни, домовете ни са градивните елементи на нашите общности, основата на нашето общество и демокрацията. Жилищното настаняване не е просто стока, а основно право и крайъгълен камък на човешкото достойнство. В цяла Европа обаче съществува осезаемо усещане за несправедливост поради значителната финансова недостъпност и липса на жилища.

Това, пред което е изправена Европа, е нещо повече от жилищна криза. Това е социална криза. Тя отслабва сближаването ни и застрашава конкурентоспособността ни, като ограничава трудовата и образователната мобилност и по този начин изостря недостига на работна ръка в центровете на растеж. Европа трябва да действа решително, за да помогне жилищното настаняване да стане по-достъпно за всички европейци. Същевременно усилията за подобряване на финансовата достъпност трябва да вървят ръка за ръка с устойчивостта и качеството. Енергийно ефективните и устойчиви домове, построени с възможно най-нисък въглероден отпечатък, намаляват разходите за поддръжка и комунални услуги, като същевременно повишават дългосрочната стойност, докато достатъчното качество е от съществено значение за осигуряването на здравословни, безопасни и достойни условия на живот. Интегрирането на тези цели ще гарантира, че жилищните политики на Европа носят трайни социални, икономически и екологични ползи.

Днес Комисията предлага план за постигане на тази визия. Този първи по рода си европейски план за жилища на достъпни цени представя редица конкретни действия за справяне със структурните причини за кризата и за постигане на резултати за европейците. Той има за цел да увеличи предлагането на жилища, да стимулира инвестициите и реформите и да подкрепи хората и районите, които са най-силно засегнати. Той също така оформя нов начин, по който институциите на ЕС, националните, регионалните и местните органи на управление, финансовите институции и заинтересованите страни могат да работят заедно за справяне с жилищната криза.

Жилищното настаняване остава преди всичко от компетентността на държавите членки, регионите и градовете. ЕС ще играе пълноценна роля, но само чрез съвместни действия на всички равнища можем да гарантираме, че всички европейци имат достъп до домовете, които заслужават.

1.Жилищната криза в Европа: неотложно и общо предизвикателство

Между 2013 г. и 2024 г. цените на жилищата в номинално изражение са се увеличили с над 60 % в целия ЕС, като са нараствали по-бързо от доходите на домакинствата, докато средните наеми са се увеличили с около 20 %, а новите наеми са се увеличили значително повече. Инвестициите в предлагането на жилища значително намаляха през последното десетилетие. Предлагането не поддържа ръста на променящото се търсене поради високите разходи за строителство, недостига на иновации, недостига на квалифицирана работна ръка и прекомерната бюрокрация. Броят на разрешенията за жилищно строителство е намалял с 22 % от 2021 г. насам и съществуващият жилищен фонд не се използва пълноценно, като около 20 % от жилищата са незаети.

Комисията изчислява, че ЕС ще се нуждае от повече от два милиона жилища годишно, за да отговори на настоящото търсене. Това означава да се добавят около 650 000 жилища годишно към 1,6-те милиона, построени понастоящем. Предоставянето на тези допълнителни жилищни единици би струвало около 150 милиарда евро годишно.

Жилищната криза понастоящем все повече засяга по-широк сегмент от обществото, тъй като все по-голям брой домакинства със средни доходи са изправени пред трудности при достъпа до жилища на достъпни цени. Работниците от критично значение — учители, медицински сестри, пожарникари или полицейски служители не могат да си позволят да живеят в общностите, на които служат. Много млади хора са принудени да напуснат училище, да откажат възможности за работа, да забавят създаването или разширяването на семейството или да живеят в пренаселени и неотговарящи на стандартите жилища. Хората в най-неравностойно положение в нашето общество изпитват най-големи затруднения, като се имат предвид нарастващите наеми и ограниченият достъп до социални жилища, което води до нарастващи рискове от бездомничество. Тъй като разходите за живот продължават да нарастват, все повече европейци трябва да правят жертви, за да преживяват.

В някои области кризата е особено остра. Градовете и популярните туристически дестинации в Европа са изправени пред най-силен натиск. В същото време обезлюдяващите се и селските райони, включително някои от най-отдалечените региони на ЕС, са изправени пред намаляващи цени и трудности пред достъпа до основни услуги — включително социални услуги — и основна инфраструктура.

Заедно с този план Комисията представя анализ на основните фактори за жилищната криза 1 , който е в основата на ориентацията на политиката и представените действия.

2.Отговорът на Европа: План за устойчиви и качествени жилища на достъпни цени

Общото предизвикателство, свързано с жилищното настаняване в Европа, изисква общ отговор. ЕС може и трябва да играе по-голяма роля в подкрепата, координирането и увеличаването на националните, регионалните и местните усилия — не като ги заменя, а като осигурява общи амбиции и ресурси. Европейските решения трябва да отразяват разнообразието от жилищни нужди, пазари и системи за управление на целия континент, като същевременно допринасят за постигането на нашите общи цели.

Действията, представени в настоящия план, се основават на широки консултации, включително обществена консултация, по която бяха получени над 13 300 отговора. Планът е в отговор на призива на Европейския съвет от октомври 2025 г. за представяне на амбициозен и всеобхватен план за жилища на достъпни цени 2 . Той се основава на работата на Европейския парламент чрез неговата специална комисия относно жилищната криза в ЕС и Съвета по заетост, социална политика, здравеопазване и потребителски въпроси 3 . Комисията събра информация и от Европейския комитет на регионите, Европейския икономически и социален комитет, представители на градовете и регионите в целия ЕС и широк кръг от заинтересовани страни. Освен това планът се основава на независимите препоръки на Консултативния съвет за жилищно настаняване 4 .

Европейският план за жилища на достъпни цени се основава на четири стълба, по които са необходими действия:

I.Насърчаване на предлагането

II.Мобилизиране на инвестиции

III.Предоставяне на възможност за незабавна подкрепа, като същевременно се стимулират реформите

IV.Подкрепа за най-засегнатите.

В рамките на тези четири стълба в настоящия план се определят десет ключови области на действие, в които ЕС може да добави стойност и да подкрепи усилията на други публични органи и заинтересовани страни, включително нова законодателна инициатива относно краткосрочното настаняване под наем като част от Закона за жилищата на достъпни цени, пакет за опростяване и мобилизиране на нови инвестиции в рамките на настоящата и следващата многогодишна финансова рамка (МФР). В него също така се предлагат области, в които държавите членки биха могли и следва да действат приоритетно. Нов Европейски алианс за жилищно настаняване ще подкрепя тези действия със сътрудничество и обмен на добри практики между държавите членки, градовете, регионите, други институции на ЕС и заинтересованите страни.

Европейският план за жилища на достъпни цени се представя заедно с преразглеждане на правилата за държавна помощ относно услугите от общ икономически интерес за по-голяма подкрепа на жилищата на достъпни цени, както и с европейска стратегия за жилищно строителство и съобщение и предложение за препоръка на Съвета относно „Новия европейски Баухаус“. През 2026 г. той ще бъде допълнен от енергиен пакет за гражданите, насочен към по-нататъшно намаляване на сметките за енергия, осигуряване на справедлив преход, премахване на енергийната бедност и разширяване на правата и възможностите на хората и общностите.

Стълб I. Насърчаване на предлагането

Преодоляването на несъответствието между предлагането и търсенето на жилища изисква значително увеличаване на броя на новите жилища, особено в районите с голямо търсене. Разширяването на настаняването в социални жилища и жилища на достъпни цени е особено важно за подпомагане на домакинствата с ниски и средни доходи.

Предлагането на жилища е възпрепятствано от ниската производителност, недостатъчния мащаб и капацитет и високите разходи в сектора на строителството и санирането, както и от липсата на квалифицирана работна ръка. Много и сложни правила на всички равнища на управление водят до допълнителни забавяния и разходи. Вдъхновена от „Новия европейски Баухаус“, Европа трябва да поеме водеща роля в жилищната трансформация, която обединява финансовата достъпност с устойчивостта и качеството, за да се създадат приобщаващи, ориентирани към бъдещето жилищни пространства. Инвестициите в цифровизацията на всеки етап от планирането, проектирането, издаването на разрешения и експлоатацията на жилища допълнително ще подпомогнат предлагането на жилища.

Увеличаването в максимална степен на ефективното използване на съществуващия сграден фонд — като се избягват ненужно разрушаване и отпадъци — следва да бъде приоритет, наред с новото строителство. Това включва саниране на неефективните сгради и промяна на тяхното предназначение, както и оползотворяване на неизползваните имоти и регулиране на краткосрочното настаняване под наем, когато то се конкурира с дългосрочното жилищно настаняване. Подобряването на транспортните връзки, широколентовата свързаност и предоставянето на основни услуги също могат да направят недостатъчно използваните жилища в селските райони по-жизнеспособни и привлекателни, като това ще спомогне за облекчаване на натиска върху градските пазари и ще подкрепи балансираното и устойчиво развитие в целия ЕС.

Действие 1. Укрепване на производителността, капацитета и иновациите в сектора на строителството

През последните десет години разходите за строителство и саниране нараснаха по-бързо от инфлацията, докато производителността на сектора е в застой. Строителството е от жизненоважно значение за конкурентоспособността на Европа и то трябва да увеличи капацитета и мащаба си, за да отговори на търсенето на жилища. Повече инвестиции в иновации и технологии, преминаването към по-кръгова икономика, иновативни материали и използване на съвременни методи на строителство, благоприятствани от нови хармонизирани стандарти, биха спестили време и разходи и биха подобрили устойчивостта на веригата на доставките.

Недостигът на работна ръка и умения в строителния сектор понастоящем е три пъти по-голям, отколкото преди десет години. До 2035 г. се очаква да бъдат създадени повече от 4 милиона нови работни места 5 . Поради това кариерите в строителството трябва да станат по-привлекателни за нови таланти, включително жени. Докато 11 % от мобилните работници в ЕС и 34 % от мобилните самостоятелно заети лица работят в строителството, само 1 % от строителните услуги се предоставят трансгранично в рамките на ЕС. Пакетът от мерки за справедлива трудова мобилност през 2026 г. ще подобри прилагането на правилата на ЕС за мобилните работници.

Наличието на здрав, добре функциониращ и конкурентен пазар за строителство и саниране също е от съществено значение за поддържането на ниски цени. Комисията ще бъде бдителна по отношение на всякакви доказателства за антиконкурентни действия, които може да налагат предприемането на действия на равнище ЕС.

Цел

По-силна промишленост за насърчаване на жилищното строителство и санирането

Как

За да помогне на строителния сектор да се справи с предизвикателството за осигуряване на жилища на достъпни цени, Комисията: ·в тясно сътрудничество със сектора ще насърчава иновациите в материалите и методите за строителство и саниране и ще подкрепя преминаването към по-голяма кръговост и цифрови процеси чрез нова европейска стратегия за жилищно строителство, представена заедно с настоящия план 6 ; ·ще гарантира, че дружествата и специалистите могат да предоставят строителни услуги през границите, без да се занижават трудовите и социалните стандарти чрез Акт за строителните услуги (четвърто тримесечие на 2026 г.); ·ще предприеме мерки за преодоляване на недостига на умения в строителния сектор чрез въвеждане на широкомащабни програми за обучение и чиракуване в професии, свързани със строителството, чрез Пакта за умения, академията „Нов европейски Баухаус“ и „Еразъм +“, както и чрез насърчаване на иновациите в строителството в учебните програми въз основа на инициативата „Изграждане на умения“ 7 ; ·ще наблюдава всички антиконкурентни практики в строителния сектор, и, когато е необходимо, ще предприема действия в тясно сътрудничество с Европейската мрежа по конкуренция по случаи, разглеждани от нейните членове. Държавите членки се насърчават да използват възможностите, предлагани от правото на ЕС, като подкрепят инвестиции, които могат да направят строителството по-достъпно от финансова гледна точка — включително внедряването на съвременни методи на строителство и саниране, както и иновативни материали, решения за достъпност и широкомащабни усилия за въвеждане на чиракуване, повишаване на квалификацията и преквалификация, както и по-устойчиво — чрез инвестиции в нисковъглеродно и биотехнологично, европейско производство или интегриране на съответните критерии при възлагането на обществени поръчки и схемите за подпомагане.

 

Действие 2. Намаляване на бюрокрацията с цел ускоряване на предлагането на жилища

Предлагането на жилища подлежи на много строги правила, които са определени на европейско, национално, регионално и местно равнище и които имат за цел да запазят нашата безопасност и качество на живот, да насърчават социалните и икономическите цели и да опазват околната среда и културното ни наследство. Тези правила приемат много форми, включително строителни норми, политики за земеползване и зониране, обществени поръчки и местни данъци. Твърде често обаче те водят до административна сложност, което води до ненужни разходи и забавяния, ограничавайки предлагането на жилища там, където те са най-необходими.

Комисията вече предприема действия за опростяване на законодателната рамка на ЕС по начини, които ще бъдат от полза за предлагането на жилища, и ще продължи да го прави, включително чрез интегриране на жилищното настаняване в други съответни действия за опростяване, когато е целесъобразно. През юли 2025 г. Комисията прие изменения на рамката за финансиране за устойчиво развитие с цел опростяване на докладването за строителния сектор и намаляване на административната тежест, включително за множеството микро- и малки и средни предприятия (МСП), извършващи дейност в областта на строителството и санирането 8 . На 10 декември 2025 г. Европейската комисия представи регламент за ускоряване на екологичните оценки 9 , ускоряване и рационализиране на процесите на издаване на разрешения за стратегически сектори, включително финансово достъпни и социални жилища. Има още възможности за опростяване на правилата на ЕС и за по-добро използване на съществуващите възможности за гъвкавост, за да се подпомогне увеличаването на предлагането на жилища.

В същото време повечето правила, които оказват влияние върху предлагането на жилища, се определят от държавите членки, включително на регионално и местно равнище, което често води до сложни правила за съпоставяне в целия ЕС и в някои държави членки. Примерите включват от ограничения за височината или обема на сградата до налагане на минимални размери на парцелите или брой места за паркиране, като всички те ограничават гъстотата на жилищата, повишават разходите и изискват повече земя. Информацията за проектите често се съхранява в отделни системи, не всички от които са цифрови, което изисква хората да преглеждат документите ръчно.

Поради това опростяването на правилата и процедурите, които ограничават предлагането на жилища, изисква съвместни усилия от страна на органите на ЕС, националните, регионалните и местните органи, като същевременно се зачитат по-широките цели на политиката, включително по отношение на климата и околната среда.

Цел

По-бързи и опростени административни процедури за предлагане на жилища

Как

Комисията ще допринесе за намаляване на бюрокрацията, за да се улесни предлагането на устойчиви жилища на достъпни цени там, където са най-необходими, като представи пакет за опростяване на жилищното настаняване (2027 г.), включващ: ·цялостно картографиране на съответното законодателство и инициативи на ЕС и тяхното комбинирано въздействие върху предлагането и финансовата достъпност на жилищата, като се идентифицират всички възможности за намаляване на ненужната административна тежест, особено за МСП, ускоряване на процесите на издаване на разрешения и саниране и подобряване на ефективността на разходите, като същевременно се зачитат по-широките цели на политиката; ·подкрепа за държавите членки за ефективното прилагане на правилата на ЕС, включително възможности за опростяване, въведени с предложението за регламент за ускоряване на екологичните оценки, и споделяне на най-добри практики за опростяване на национално, регионално и местно равнище в рамките на Европейския алианс за жилищно настаняване със специален акцент върху цифровизацията като фактор. Държавите членки се насърчават да опростят националните, регионалните и местните правила за планиране, зониране и издаване на разрешения и строителните норми, както и да увеличат административния капацитет, включително за цифровизация. Те се приканват също така да използват възможностите за гъвкавост, предлагани от директивите за обществените поръчки, за да насърчават икономически ефективното и ефикасно предоставяне на жилища, по-специално чрез ускорени процедури и съвместно възлагане на обществени поръчки.

Действие 3. Съчетаване на финансова достъпност, устойчивост и качество в жилищното настаняване

Увеличаването на финансовата достъпност на жилищата не следва да бъде за сметка на устойчивостта или качеството. Разходите за енергия представляват основен дял от общите разходи за живот на домакинствата. В Плана за действие за енергия на достъпни цени Комисията насърчи държавите членки да намалят данъците и налозите, за да се стимулира електрификацията и да се понижат цените. По-простите договорни условия и по-голямата прозрачност за потребителите ще насърчат конкуренцията и ще намалят цените. Освен това строителният сектор има огромен потенциал да намали своите емисии на парникови газове, отпадъците и потреблението на вода чрез преминаване към по-иновативни, декарбонизирани материали и материали на биологична основа.

Всяко евро, изразходвано за енергийна ефективност на жилищата, се равнява на дванадесет евро икономии на енергия през жизнения цикъл на инвестицията. Напредъкът в санирането с цел повишаване на енергийните характеристики на жилищните сгради е от ключово значение за намаляване на разходите. Хората обаче се нуждаят от достъп както до финансиране, така и до надеждна информация, за да предприемат действия. Домакинствата следва също така да бъдат оправомощени да произвеждат собствена енергия от възобновяеми източници, така че да могат да спестяват от сметките си за енергия и да генерират ползи, които могат да бъдат споделени със съседите им в една енергийна общност. 

Устойчивостта на жилищното настаняване се отнася и до материалите, водата, местната мобилност, излагането на замърсяване на въздуха и шум и адаптирането към променящия се климат. Интегрирането на устойчивостта на водните ресурси, устойчивото управление на водите и разумното управление на риска от наводнения в жилищното строителство, както е посочено в стратегията на ЕС за устойчивост на водните ресурси 10 , ще даде възможност за дългосрочна устойчивост и финансова достъпност.

Социалните жилища и жилищата на достъпни цени следва да бъдат с качеството, което европейците заслужават, като се обръща специално внимание на приобщаването, справедливостта, здравето, безопасността, достъпността и пригодността за всички поколения. От създаването си през 2020 г. „Новият европейски Баухаус“ 11 популяризира ценностите на устойчивостта, качеството и приобщаването с цел подобряване на ежедневието на хората и оформяне на техните квартали. Той подкрепя финансово достъпни, устойчиви и качествени жилища чрез увеличаване на финансирането и разработване и възпроизвеждане на нови решения за по-приобщаващи, справедливи и достъпни квартали. Други инициативи, като например мисията на ЕС за неутрални по отношение на климата и интелигентни градове и мисията на ЕС за адаптиране към изменението на климата, също насърчават използването на иновативни и спестяващи разходи решения за финансова достъпност, устойчивост, издръжливост спрямо изменението на климата и качество на застроената среда.

Цел

Намаляване на разходите за живот на европейците, като същевременно се поддържат високи стандарти

Как

Комисията: ·ще намали сметките за енергия на домакинствата чрез ускоряване на санирането чрез: oнови партньорства за по-добри домове за преодоляване на практическите пречки на местно равнище пред предоставянето на финансиране и постигането на мащаб (2026 г.); oнасоки относно услугите за обслужване на едно гише за саниране на жилища като част от пакет за подкрепа за финансиране на енергийната ефективност; oподпомагане на държавите членки при разработването на всеобхватни национални планове за саниране на сгради (2026); ·ще подпомогне общностите и домакинствата да спестяват пари и да получават допълнителни ползи от енергията от възобновяеми източници чрез подпомагане на развитието на енергийните общности с практически инструменти за преодоляване на съществуващите административни, технически и финансови пречки в план за действие за енергийните общности (2026 г.); ·ще насърчава обновяването на кварталите и ще подобрява достъпа до финансиране за водени от общностите решения за жилища на достъпни цени чрез „Новия европейски Баухаус“ 12 . Държавите членки се насърчават да отдадат приоритет на санирането и промяната на предназначението на съществуващите сгради, като същевременно избягват ненужното разрушаване като начин за съживяване на кварталите.

Стълб II. Мобилизиране на инвестиции

Като цяло инвестициите в предлагането на жилища, включително както публичното, така и частното финансиране, намаляха в много държави членки и остават под равнищата, необходими за стимулиране на предлагането на жилища. Това може да се проследи до намаляване на инвестициите от няколко ключови източника, като домакинства, банки и публични бюджети. Няколко фактора са от значение: по-малко публично финансиране след голямата финансова криза, нарастващи разходи за земя и строителство, по-строги условия за отпускане на заеми. За да се генерират инвестициите, необходими за преодоляване на недостига на жилища през следващото десетилетие, ще бъде от съществено значение да се мобилизират повече публични и частни инвестиции.

ЕС подкрепя тази цел, като вече мобилизира най-малко 43 милиарда евро инвестиции, свързани с жилищното настаняване, в рамките на настоящата МФР чрез фондовете на политиката на сближаване, InvestEU, програмата LIFE, програмата за единния пазар и „Хоризонт Европа“, както и чрез NextGenerationEU. В перспектива Социалният фонд за климата ще финансира инвестиции за енергийна ефективност и саниране на сгради, както и за чисто отопление и охлаждане.

Но може да се направи и се прави повече. Регламентът относно политиката на сближаване в рамките на междинния преглед 13 вече позволява на държавите членки и регионите да разпределят финансиране за жилища на достъпни цени в допълнение към вече планираните 10,4 милиарда евро 14 за енергийна ефективност и социални жилища, като същевременно им предоставя възможности за гъвкавост и финансови стимули при препрограмирането на средствата за жилищно настаняване. Тези регулаторни възможности за гъвкавост и възможността за по-висок процент на съфинансиране от Съюза за инвестиции в жилищно настаняване ще останат в сила до 2029—2030 г., което ще улесни по-нататъшното препрограмиране през следващите години. И накрая, нов модел на финансов инструмент ще спомогне за привличане на финансиране по линия на политиката на сближаване с други ресурси 15 .

В следващия дългосрочен бюджет на ЕС за периода 2028—2034 г. ще бъдат разкрити нови възможности за финансиране. По-специално бъдещите планове за национално и регионално партньорство включват социалните жилища и жилищата на достъпни цени като една от своите специфични цели, което позволява на държавите членки да се справят със специфичните си предизвикателства с инвестиции и реформи, свързани с жилищното настаняване 16 . Механизмът на ЕС също така допринася за социалните жилища и жилищата на достъпни цени, докато „Еразъм +“ може да предоставя подкрепа за жилищното настаняване на студенти с цел улесняване и увеличаване на достъпа до мобилност, доброволчество и учене. Освен това Европейският фонд за конкурентоспособност включва сред общите си цели социални инфраструктури и дава възможност за подкрепа на декарбонизацията на сградите.

Заедно със засилената подкрепа на равнището на ЕС държавите членки трябва също така да увеличат инвестициите. Ето защо Комисията улеснява държавите членки да подкрепят финансово жилищата на достъпни цени чрез преразглеждане на правилата за държавна помощ, посочени по-долу.

За да се мобилизират инвестиции в предлагането на жилища, от съществено значение е наличието на широка коалиция от финансови участници. Европейската инвестиционна банка (ЕИБ) постига напредък в това отношение чрез своя план за действие за устойчиви жилища на достъпни цени. Националните и регионалните насърчителни банки и други международни финансови институции, като Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР) и Банката за развитие към Съвета на Европа (БРСЕ), играят решаваща роля за мобилизирането на публичен и частен капитал и за предоставяне на консултантска подкрепа.

Разработването и укрепването на иновативни модели на финансиране с променлив мащаб, които се основават на успешни примери като възобновяеми фондове 17 , ще спомогне допълнително за изграждането на полезни взаимодействия между публичния и частния капитал.

Действие 4. Мобилизиране на допълнителни публични и частни инвестиции

Възможностите за инвестиции във финансово достъпни и социални жилища продължават да бъдат твърде фрагментирани и често им липсва видимостта, необходима за привличане на инвеститори и организатори на проекти. Частните инвестиции са от съществено значение и всички механизми, включително публично-частните партньорства, трябва да бъдат приведени в действие. Трябва да се разкрие пълният потенциал на европейската екосистема за инвестиции в жилища. За да се справи с това, Комисията, в тясно сътрудничество с групата на ЕИБ, националните и регионалните насърчителни банки и международните финансови институции, като БРСЕ, ЕБВР и други ключови партньори, разработва нова общоевропейска инвестиционна платформа за устойчиви жилища на достъпни цени.

В този контекст Комисията горещо приветства факта, че националните и регионалните насърчителни банки ще се стремят да инвестират 375 милиарда евро в ресурси до 2029 г. в социални, финансово достъпни и устойчиви жилища, включително чрез програмата InvestEU, и че групата на ЕИБ значително е увеличила финансирането си за финансово достъпни и устойчиви жилища и има за цел да го увеличи допълнително през следващите години, да разшири подкрепата във всички държави членки и да мобилизира средства от ЕС за предоставяне на консултантска подкрепа на държавите членки, регионите и градовете. Комисията също така приветства значителната подкрепа, която международни финансови институции като БРСЕ и ЕБВР вече предоставят и ще продължат да предоставят през следващите години.

Платформата ще подкрепя сътрудничеството между публичните органи и частните инвеститори за обединяване на ресурси и увеличаване на инвестициите в предлагането на жилища в целия ЕС. Тя ще осигури пряк достъп до информация относно възможностите за финансиране, най-добрите практики, проучвания на конкретни случаи и иновативните подходи във всички държави членки. Тя ще спомогне за разработването на мащабируеми и иновативни модели на финансиране и ще насърчи обединяването на проекти чрез цифров портал, експертна група и доброволни национални центрове за финансиране. Платформата ще допълни инструментите, предложени като част от следващата многогодишна финансова рамка, за да се улесни достъпът на бенефициерите до фондовете на ЕС, по-специално до единния портал 18 . Тя ще работи в синергия и, когато е уместно, ще разработва съвместни действия с Европейската коалиция за финансиране на енергийната ефективност (EEEFC), създадена през 2024 г. с цел мобилизиране на частно финансиране за енергийна ефективност.

Пречка пред инвестициите, изтъкната от специалистите на пазара, е липсата на референтна рамка за оценка на социалните резултати от инвестициите в жилища, което води до несигурност в оценките на проектите, високи разходи за комплексни проверки и непропорционални изисквания за докладване за доставчиците на жилища. Проучването на доброволни насоки на равнището на ЕС, основани на пазарни практики, би могло да улесни публично-частното сътрудничество и да мобилизира инвестиции без нови задължения за етикетиране или оповестяване.

Цел

Увеличаване на публичните и частните инвестиции за устойчиви жилища на достъпни цени

Как

Комисията: ·ще подобри достъпа до възможности за финансиране, най-добри практики и иновативни подходи за финансиране с цел мобилизиране на публични и частни инвестиции чрез нова общоевропейска инвестиционна платформа за устойчиви жилища на достъпни цени, включително цифров портал, експертна група и национални центрове (трето тримесечие на 2026 г.); ·ще мобилизира нови инвестиции в жилищно настаняване по настоящата МФР, включително допълнителни 10 милиарда евро инвестиции, оценени през 2026 г. и 2027 г. по линия на InvestEU 19 , и поне 1,5 милиарда евро под формата на предложения, получени досега от държавите членки и регионите за препрограмиране на кохезионните фондове в рамките на междинния преглед 20 . Допълнителна подкрепа ще бъде предоставена и от Социалния фонд за климата; ·ще предложи нови възможности за увеличаване на инвестициите в жилища в рамките на следващата МФР, по-специално в рамките на плановете за национално и регионално партньорство и Механизма на ЕС, както и Европейския фонд за конкурентоспособност и неговия нов инструмент ECF InvestEU, въз основа на успешния модел на програмата InvestEU; ·ще подпомогне държавите членки да разработят мащабируеми и иновативни модели на финансиране за инвестиции в жилища, като например дълг/собствен капитал, смесено финансиране, жилищни облигации, възобновяеми фондове, чрез споделяне на най-добри практики и техническа помощ, като се използват фондове на ЕС, когато е целесъобразно; ·ще проучи възможността за разработване на доброволна, пазарно обусловена инвестиционна рамка за финансово достъпни и социални жилища, за да се помогне на инвеститорите да увеличат инвестициите си; ·ще предостави насоки на държавите членки, за да ги подпомогне при разработването на финансови и правни решения в подкрепа на социалните жилища и жилищата на достъпни цени, като се вземат предвид и съображенията, свързани с държавния дълг. Държавите членки и регионите се насърчават да увеличат инвестициите в подкрепа на социалните жилища и жилищата на достъпни цени, включително чрез използване на финансови инструменти и смесено финансиране в рамките на настоящата политика на сближаване и чрез своите планове за национално и регионално партньорство в рамките на следващата МФР.

Действие 5. Създаване на условия за по-бърза и по-опростена публична подкрепа за социални жилища и жилища на достъпни цени

Комисията отговаря на исканията на местните, регионалните и националните органи и заинтересовани страни за преразглеждане на правилата за държавна помощ, за да се улесни финансирането на жилища на достъпни цени.

Съгласно съществуващите правила на ЕС за държавна помощ държавите членки могат да подкрепят социалните жилища по гъвкав начин съгласно Решението относно услугите от общ икономически интерес („Решението за УОИИ“) в полза на групите в неравностойно социално положение, включително бездомните хора. Не е необходимо Комисията да бъде уведомявана за тази подкрепа, независимо от нейния размер. Подкрепата за жилища на достъпни цени обаче беше ограничена до 15 милиона евро годишно, като за по-големи суми се изисква уведомяване 21 .

За да се улесни подкрепата за жилища на достъпни цени за домакинствата с ниски и средни доходи, включително работниците от критично значение, домакинствата със специфични семейни обстоятелства, хората с увреждания и студентите, Комисията реши да преразгледа Решението за УОИИ. Въпреки че това решение оставя по същество непроменени правилата за подпомагане на социални жилища, то изрично включва нова категория жилища на достъпни цени сред категориите, освободени от задължението за уведомяване, за които няма максимален таван на компенсацията. По този начин държавите членки могат да запазят съществуващите си схеми за социални жилища и да създадат допълнителни схеми за жилища на достъпни цени за други целеви групи. Преразглеждането също така ще опрости, актуализира и изясни някои понятия в Решението за УОИИ. Службите на Комисията ще предоставят насоки и подкрепа при поискване на държавите членки, за да им помогнат да разработят УОИИ за жилища на достъпни цени и социални жилища в съответствие с правилата за държавна помощ.

Цел

Стимулиране на публичните инвестиции в жилища на достъпни цени и социални жилища

Как

Заедно с този план Комисията преразгледа правилата за държавна помощ, за да: ·предостави възможност на държавите членки да подкрепят проекти за жилища на достъпни цени без предварително уведомление и разрешение от Комисията, когато са изпълнени условията, посочени в Решението за УОИИ; ·предостави възможност на държавите членки да определят условията за подкрепа, целевите групи, критериите за допустимост, цената на жилищата и стандартите за качество на социалните жилища и жилищата на достъпни цени в зависимост от техния контекст и жилищни нужди; ·опрости административните изисквания за държавна помощ по отношение на уведомяването, мониторинга и докладването за всички УОИИ.

Стълб III. Предоставяне на възможност за незабавна подкрепа, като същевременно се стимулират реформите 

Някои квартали, особено в градовете, но също така и в други привличащи туристи места, са подложени на остър натиск по отношение на финансовата достъпност на жилищата. В тези райони с дефицит на жилища бързото разрастване на краткосрочното настаняване под наем, съчетано със спекулативни инвестиционни практики, може да засили конкуренцията за ограничен жилищен фонд, което води до повишаване на цените. Местните жители рискуват да бъдат изтласкани от пазара поради недостъпни цени и наеми, докато други не могат да се възползват от възможности за работа или образование, тъй като не са в състояние да намерят жилище, което могат да си позволят. Неотдавнашно проучване на Евробарометър 22 показа, че най-неотложната грижа за европейците, живеещи в градовете, е липсата на жилища на достъпни цени.

ЕС ще подкрепя районите с дефицит на жилища, за да подобри положението с жилищата на достъпни цени чрез законодателни и незаконодателни мерки. Това ще включва рамка, чрез която публичните органи да идентифицират районите с дефицит на жилища и да изяснят какви целенасочени и пропорционални действия могат да бъдат предприети за управление на краткосрочното настаняване под наем и за защита и насърчаване на финансовата достъпност на жилищата в тези райони, включително чрез по-бързо планиране и издаване на разрешения.

Това трябва да бъде допълнено от дългосрочни структурни реформи за подобряване на финансовата достъпност на жилищата в различни области под контрола на държавите членки, като например действия по отношение на неизползваните имоти, благоустройство на социалните жилища, местния транспорт, данъчното облагане и административните процедури.

Ролята, която засилената финансиализация и спекулациите играят в жилищната криза като цяло, трябва да бъде по-добре разбрана, особено като се има предвид липсата на данни и прозрачност в тази област.

Действие 6. Решаване на проблема с краткосрочното настаняване под наем в райони с дефицит на жилища

Краткосрочното туристическо настаняване, резервирано чрез онлайн платформи, носи много ползи: по-голям избор, нови удобства за потребителите, допълнителни доходи за домакините, стимул за инвестиране в саниране и стимулиране на туризма, доходите и работните места. Бързият му растеж от почти 93 % между 2018—2024 г. обаче го е променил от спорадични услуги между физически лица към мащабна търговска дейност, която може да доведе до ограничено предлагане на жилища на достъпни цени за местните жители в някои райони. В много популярни дестинации то може да обхваща до 20 % от жилищния фонд. Необходимо е да се запазят ползите от краткосрочното настаняване под наем, като същевременно се намалят отрицателните въздействия.

Националните и местните органи се нуждаят от по-голяма правна сигурност, за да определят подходящи мерки. Предоставящите краткосрочно настаняване под наем, в качеството си на доставчици на услуги, също се нуждаят от сигурност по отношение на това, което е възможно от правна гледна точка. Съществуват опасения, че краткосрочното настаняване под наем, по-специално управляваното от професионални домакини, се конкурира с традиционните доставчици на туристическо настаняване, включително МСП, които трябва да спазват по-строги национални изисквания, като например правилата за безопасност, отговорност и защита на потребителите.

Регламентът относно краткосрочното настаняване под наем 23 , който ще се прилага от май 2026 г., ще осигури по-голяма прозрачност и ще помогне на публичните органи да регулират пазара по пропорционален начин, като изискват задължителна регистрация на домакините и споделяне на данни за действителните сделки между цифровите платформи и националните органи. Освен това ще бъде важно регламентът да се прилага правилно, включително усилията на онлайн платформите да извършват проверки на случаен принцип и да премахват незаконните обяви.

В допълнение към съществуващия регламент Комисията ще предложи законодателен акт за решаване на проблема с краткосрочното настаняване под наем и за създаване на съгласувана, основана на данни, ясна и предвидима правна рамка на ЕС, за да се даде възможност и да се подкрепят местните органи при предприемането на целенасочени и пропорционални действия, особено в областта на дефицита на жилища, и да се подкрепи устойчивият туризъм. Той ще осигури по-голяма правна съгласуваност в рамките на единния пазар, за да могат националните и местните органи да управляват краткосрочното настаняване под наем, като същевременно им се предостави гъвкавост при пълно зачитане на субсидиарността. Това ще даде възможност на държавите членки, градовете и регионите да претеглят ползите от краткосрочното настаняване под наем спрямо потенциалните отрицателни последици за жилищните пазари и общностите. Инициативата ще отговори и на призива в доклада на Лета за специфични за сектора действия в бързо разрастващите се пазари на услуги с цел изграждане на по-устойчив единен пазар.

Цел

Справяне с недостига в районите с дефицит на жилища

Как

Комисията: ·ще предложи нова законодателна инициатива за краткосрочното настаняване под наем, за да се даде възможност на публичните органи да предприемат набор от обосновани и пропорционални мерки, особено в областта на дефицита на жилища, и да разрешат оставащите проблеми като защитата на потребителите и разграничаването между професионални и непрофесионални домакини; ·тази инициатива ще бъде централен компонент от Закона за жилищата на достъпни цени, за да се подкрепят публичните органи при определянето на районите с дефицит на жилища въз основа на публично достъпни данни и да им се даде възможност, при пълно зачитане на субсидиарността, да предприемат мерки за защита и насърчаване на финансовата достъпност на жилищата в тези райони, включително чрез опростяване на административните процедури като планиране и издаване на разрешения (законодателна и незаконодателна инициатива, четвърто тримесечие на 2026 г.). Държавите членки се насърчават да наблюдават данните за краткосрочното настаняване под наем на тяхна територия и да оценяват неговото въздействие върху финансовата достъпност на жилищата.

Действие 7: Справяне със спекулирането на жилищния пазар

Необходими са частни инвестиции в жилища и значителен дял идва от пенсионни и застрахователни фондове, които обикновено се стремят към дългосрочна и стабилна възвръщаемост. Тези инвестиции играят важна роля за осигуряването на социална инфраструктура, включително финансово достъпни и устойчиви жилища. В същото време признаците за краткосрочни инвестиции, насочени към реализиране на печалба, пораждат опасения относно нарушения на пазара, надценяване и спекулативен натиск. В много градове и туристически дестинации цените на жилищата нарастват все по-бързо спрямо местните доходи. Ограничените данни и липсата на прозрачност относно собствеността и ключовите сделки с недвижими имоти възпрепятстват публичните органи да наблюдават развитието на пазара. Подобряването на събирането и анализа на такива данни е предпоставка за оценка и последващо предприемане на действия за справяне със степента и въздействието на спекулативното поведение върху жилищния пазар.

Увеличаването на количеството и наличието на достъпни и социални жилища и подкрепата за доставчиците на жилища с нестопанска цел или с ограничена печалба, включително кооперативни жилища и обществени поземлени тръстове, могат да спомогнат за справяне с нестабилността на цените, като ги поддържат достъпни в дългосрочен план. Тези доставчици обаче срещат трудности при разрастването, като например липса на правно признаване и затруднения при достъпа до финансиране. Данъчните политики и други мерки също могат да намалят риска от спекулативно поведение.

Цел

Идентифициране на спекулативно поведение на жилищния пазар

Как

Комисията: ·ще представи анализ на динамиката на цените на жилищата, включително наличните данни за спекулативни модели, пропуските в данните и икономическите последици, както и ще предложи последващи действия, когато е необходимо (четвърто тримесечие на 2026 г.); ·ще насърчава по-голяма прозрачност на пазара на жилищни имоти чрез работа с публичните органи, за да се осигури яснота по отношение на собствеността върху имотите и сделките с недвижими имоти и да се установят спекулативните модели; ·ще улесни инвестициите в доставчици на жилища с нестопанска цел и с ограничена печалба чрез идентифициране на техническите и законодателните пречки, разработване на пазарно обусловена инвестиционна рамка за социални жилища и жилища на достъпни цени и мобилизиране на инвестиции в рамките на общоевропейската инвестиционна платформа (вж. действие 4); ·ще улесни взаимното обучение и иновациите в борбата със спекулациите с жилища въз основа на местния и националния опит (напр. в областта на данъчното облагане и мерките за решаване на проблема с неизползваните имоти). Държавите членки се насърчават да въведат мерки за ограничаване на вредното спекулативно поведение на жилищния пазар, включително чрез разработване на ефективни данъчни политики, подобряване на прозрачността на пазара и заделяне на определен дял от новото жилищно строителство за социални жилища и жилища на достъпни цени, отразяващи местните жилищни нужди.

Действие 8: Стимулиране на структурните реформи в държавите членки

За да се увеличи финансовата достъпност на жилищата, държавите членки трябва да осъществят структурни реформи в различни области на политиката. Комисията ще подкрепя тези усилия чрез различни инструменти и чрез стратегически насоки в рамките на европейския семестър.

Намаляването на бюрокрацията на национално, регионално и местно равнище и мобилизирането на инвестиции в административен капацитет и цифрови решения са от ключово значение за увеличаване на предлагането на финансово достъпни и социални жилища. Публичните органи трябва също да гарантират наличието на подходяща земя за жилищно строителство и да използват по-добре съществуващия сграден фонд.

Реформите следва да подкрепят както градските райони, изправени пред недостиг, така и селските и отдалечените територии, засегнати от демографски спад. В районите с дефицит на жилища това означава увеличаване на предлагането чрез нови сгради, както и саниране, промяна на предназначението и уплътняване на градската среда, като се гарантира, че тези проекти се ползват от по-прости и по-бързи административни процедури. В районите с по-малък натиск това означава подкрепа за „правото на оставане“ чрез подкрепа за санирането и модернизирането на местните жилища на места с икономически потенциал, наред с инвестициите в транспорт, инфраструктура и услуги, в съответствие с политиката на сближаване на ЕС.

Данъчното облагане е ключов помощен инструмент за решаване на проблема с финансовата достъпност на жилищата. Например данъците са основен компонент на жилищните разходи, включително по време на закупуването.

Социалните жилища се нуждаят от специално внимание, тъй като предоставянето им в ЕС е намаляло през последните десетилетия. Като се отчитат различната ситуация и традиции на държавите членки, е необходимо да се обърне настоящата тенденция, при която според ОИСР средният дял на социалните жилища днес представлява едва около 6 — 7 % от жилищния фонд на ЕС 24 .

Цел

Увеличаване на финансовата достъпност на жилищата и устойчивостта на жилищните пазари чрез структурни реформи

Как

Комисията: ·ще помага на държавите членки да разработят ефективни реформи за финансово достъпни и социални жилища чрез по-строг мониторинг и целенасочени препоръки в рамките на европейския семестър; ·ще стимулира европейската статистика, свързана с жилищното настаняване, с цел по-нататъшно укрепване на основаното на факти и данни създаване на политики с оглед на по-доброто разпределение на ресурсите за жилищно настаняване и създаване на точка за достъп на равнището на ЕС до данни и анализ на жилищното настаняване; ·ще работи с държавите членки, включително в контекста на жилищния алианс, за да определи въз основа на горепосочените данни и анализ къде политиката и финансирането на ЕС могат да имат най-голямо въздействие за подобряване на функционирането на жилищните пазари; ·ще подкрепя държавите членки при разработването на данъчни политики, които насърчават финансовата достъпност на жилищата, като оценява въздействието на свързаните с жилищата данъци върху жилищните пазари, ще издава практически насоки и ще улеснява обмена на добри практики; ·ще предоставя техническа и финансова подкрепа на държавите членки, регионите и градовете за провеждане на реформи чрез Европейския алианс за жилищно настаняване, чрез Инструмента за техническа подкрепа 25 и в рамките на следващата МФР. Държавите членки се насърчават да осъществят амбициозни и всеобхватни реформи, насочени към финансовата достъпност, като използват пълноценно наличните възможности за обмен на данни, взаимно обучение и техническа помощ, включително в рамките на Европейския алианс за жилищно настаняване.

Стълб IV. Подкрепа за най-засегнатите

Жилищната криза не засяга еднакво всички хора. Някои групи са непропорционално засегнати от нарастващите жилищни разходи и ограничения достъп до жилища на достъпни цени. Липсата на жилища на достъпни цени пречи на младите хора, особено на тези в неравностойно положение, да се възползват от възможности за образование, стаж, чиракуване и заетост, което има широкообхватни икономически и социални последици 26 . Това забавя създаването на семейство. Студентите и чираците са особено изложени на високи жилищни разходи, което може да ги обезкуражи да продължат образованието си, да участват в програми за мобилност като „Еразъм +“ или да завършат образованието си.

Осигуряването на достъп до жилища на достъпни цени за работниците от критично значение — като например здравния персонал и специалистите в областта на грижите, учителите или лицата, оказващи спешна помощ, наред с други — е от жизненоважно значение за поддържането на устойчиви и приобщаващи общности. Тези работници често са изправени пред недостиг на жилища или високи разходи, особено в градските райони, където услугите им са най-необходими. Преразглеждането на правилата за държавна помощ за жилища на достъпни цени, представено от Комисията, ще помогне на държавите членки да улеснят подкрепата за жилища на достъпни цени за домакинствата с ниски и средни доходи, включително работниците от критично значение.

През 2021 г. всички държави членки поеха ангажимент да работят за премахване на бездомничеството в Европа до 2030 г. Въпреки положените усилия до момента бездомничеството се увеличава, като над един милион души в ЕС, сред които 400 000 деца, са бездомни, както и около 80 000 души, които нощуват на улицата 27 . Трябва да предприемем незабавни действия за промяна на курса.

Групите с ниски доходи са особено засегнати от жилищната криза. Групите в неравностойно положение, които включват и по-възрастните хора с ниски пенсии, самотните родители и семействата с деца, изложени на риск от бедност, ЛГБТИК+ лицата, жертвите на насилие, основано на пола, ромите и други маргинализирани малцинства, мигрантите и други групи, изложени на риск от изключване или дискриминация, са изправени пред специфични предизвикателства при достъпа до жилищно настаняване. Освен това хората с увреждания се сблъскват с ограничена наличност на достъпни жилища, което увеличава риска от институционализация.

Наемателите са изправени пред увеличени рискове от жилищна несигурност поради нарастващите наеми, а в някои държави членки — недостатъчна правна или социална помощ, когато е необходимо.

Лошото качество и енергийните характеристики на жилищата затрудняват поддържането на подходящи температури в помещенията и качеството на въздуха и допринасят за енергийната бедност. Около 42 милиона европейци не могат да си позволят да отопляват домовете си по подходящ начин 28 .

Действие 9. Жилищно настаняване за млади хора

Достъпът до жилища на достъпни цени е все по-труден за много млади хора, което ограничава тяхната независимост и участие в обществения и икономическия живот. Справянето с това предизвикателство изисква всеобхватен подход, съчетаващ увеличени инвестиции в студентски жилища, целенасочени мерки, които разширяват възможностите за наемане и придобиване на собственост на достъпни цени, по-специално за по-младите поколения, и подкрепа за иновативни модели на жилищно настаняване, като например споделени жилищни пространства и съжителство на поколенията. В някои държави вече се прилагат няколко обещаващи подхода, гарантиращи качество и финансова достъпност, които могат да послужат като модели, които да бъдат разширени и възпроизведени в целия ЕС.

Цел

Подобряване на достъпа до жилищно настаняване за млади хора, студенти, чираци и стажанти

Как

Комисията: ·ще спомогне за изграждането на повече студентски жилища чрез мобилизиране на инвестиции чрез програмата InvestEU, общоевропейската инвестиционна платформа и чрез подкрепа за държавите членки и регионите при разпределянето на тяхното финансиране по линия на политиката на сближаване в тази посока; ·ще подпомага студентите, стажантите и чираците да намерят жилище на частния пазар за отдаване под наем чрез оценка на осъществимостта на гаранционна схема 29 за намаляване или премахване на необходимостта от гаранционен депозит; ·ще набележи и разпространи иновативни модели за настаняване на студенти и млади хора; ·ще стартира пилотна схема в рамките на „Еразъм +“, в партньорство с градове в целия ЕС и съответните заинтересовани страни, за да се увеличи наличието на достъпни и иновативни решения за жилищно настаняване за мобилни студенти от семейства в неравностойно положение. Освен това Комисията ще работи с държавите членки за насърчаване на използването на Европейския социален фонд+ за допълнително подпомагане на решения за жилища на достъпни цени за студенти в неравностойно положение. Държавите членки се насърчават да разработят и приложат целенасочени схеми за подобряване на достъпа до жилищно настаняване за млади хора, включително финансово достъпните възможности за наемане и подкрепа за схеми за споделено или съвместно съжителство.

Действие 10. Справяне с бездомничеството и подкрепа за наемателите и домакинствата в уязвимо положение

Бездомничеството е трайно и сложно предизвикателство, което трябва да бъде преодоляно чрез решения, основани на жилищното настаняване (включително решения „Жилище преди всичко“), 30  придружени от интегрирани подходи за борба с бедността и изключването. Стратегията на ЕС за борба с бедността, която ще бъде приета през 2026 г., ще възприеме ориентиран към човека, многоизмерен подход за справяне с първопричините за бедността. Чрез нея ще се търсят решения за бездомничеството като една от най-тежките форми на социално изключване, ще се засили превенцията и ще се насърчат интегрираните инструменти за намаляване на неравенството, бедността, изключването и ще се подобри достъпът до основни услуги, социална закрила и пазара на труда.

Увеличаването на наличието на социални жилища е от съществено значение за постигането на дългосрочни решения за разрешаване на проблема с бездомничеството и предотвратяване на социалното изключване и незадоволителните жилищни условия. Достъпът до настаняване в социални жилищна и помощта за бездомните се изтъкват като един от 20-те принципа на Европейския стълб на социалните права. Укрепването на услугите, свързани с жилищното настаняване, като например консултации относно задлъжнялостта и мерки за смекчаване на последиците от нея, са от основно значение за предотвратяване на принудителното извеждане от жилищата.

Насърчаването на социалното многообразие и солидарността между поколенията в кварталите предотвратява сегрегацията, насърчава приобщаването и гарантира, че уязвимите наематели са част от процъфтяващи и разнообразни общности. Като част от справедливия преход и усилията за премахване на енергийната бедност е необходимо също така да се защитят групите в най-неравностойно положение, които често живеят в жилища с най-лоши енергийни характеристики, от изключване от енергийните им доставки.

Цел

Насърчаване на решения за жилищно настаняване, които осигуряват закрила и разширяват правата и възможностите на хората в уязвимо положение

Как

Комисията: ·ще предложи препоръка на Съвета относно борбата с изключването от жилищно настаняване с цел подпомагане на уязвимите лица, живеещи при незадоволителни жилищни условия и предотвратяване и справяне с бездомничеството. Тя ще има за цел да насърчава разработването и прилагането на политики, основани на ориентиран към човека, ръководен от жилищното настаняване и интегриран подход към политиките. Инициативата ще бъде представена в контекста на предстоящата стратегия за борба с бедността и ще се основава на работата на Европейската платформа за борба с бездомничеството; ·ще мобилизира нови инвестиции в социални жилища и водени от жилищното настаняване решения, за бездомни хора чрез създаване на специално работно направление в рамките на общоевропейската инвестиционна платформа, включително потенциални инициативи за сътрудничество с благотворителни организации и участници от частния сектор с цел разширяване на финансовата подкрепа и подкрепата в натура; ·ще идентифицира модели и споделя добри практики, съчетаващи защитата на правата на собственост на собствениците със сигурността на наемателите, и ще подкрепя научните изследвания и обмена на добри практики 31 ; ·ще осигури подкрепа за домакинства, които се борят с енергийната бедност, както и защита на хората в неравностойно положение от изключване от енергийни доставки като част от предстоящия енергиен пакет за гражданите (2026 г.). Държавите членки и регионите се насърчават да увеличат подкрепата си за бездомните и други групи в уязвимо положение, включително чрез своите планове за национално и регионално партньорство в рамките на следващата МФР. Може да се предвиди допълнителна подкрепа по линия на Механизма на ЕС в подкрепа на социалните жилища и жилищата на достъпни цени. Те също така се насърчават да стимулират достъпа до достъпно жилищно настаняване за хора с увреждания. Държавите членки, регионалните и местните органи се насърчават да увеличат прозрачността на договорите за наем, например като изискват от доставчиците на услуги, свързани с наеми, да публикуват средните разходи за наем и/или последната наемна цена на даден имот.

3.Европейски алианс за жилищно настаняване за укрепване на сътрудничеството в целия ЕС

„Европейско усилие, основано на местните реалности.“ реч на председателя Фон дер Лайен за състоянието на Съюза през 2025 г.

Сътрудничеството на равнище ЕС в областта на жилищната политика до момента е ограничено, което оставя до голяма степен неизползвани възможностите за координиране на действията, споделяне на най-добри практики и напредък към постигането на общите цели. Нов Европейски алианс за жилищно настаняване ще обедини всички равнища на управление — от градовете и регионите до националните и европейските институции, заедно с ключови заинтересовани страни в областта на жилищното настаняване, за да се постигне общ стремеж за осигуряване на финансово достъпни, устойчиви и качествени жилища за всички. Алиансът ще служи като център за сътрудничество, взаимно обучение и обмен на най-добри практики в цяла Европа, като оформя нов начин на работа в областта на жилищното настаняване на равнище ЕС и се свързва с гражданите. Той ще насърчава полезните взаимодействия и сътрудничеството, по-специално с Програмата на ЕС за градовете 32 , „Новия европейски Баухаус“, Европейската платформа за борба с бездомничеството и Форума на високо равнище по въпросите на строителството. Европейската комисия е готова да засили сътрудничеството си със Съвета и Европейския парламент по тази тема.

В своята реч за състоянието на Съюза през 2025 г. председателят Фон дер Лайен обяви първата по рода си среща на върха на ЕС по въпросите на жилищната политика. Тя ще бъде организирана през 2026 г. от Комисията заедно с Европейския съвет и ще обедини всички ключови участници в областта на жилищното настаняване на най-високо равнище.

Цел

Засилване на сътрудничеството и взаимното обучение между всички равнища на управление и заинтересованите страни

Как

Комисията: ·ще организира първата среща на върха на ЕС по въпросите на жилищната политика (2026 г.); ·ще създаде Европейски алианс за жилищно настаняване (трето тримесечие на 2026 г.) с цел: oулесняване на сътрудничеството в областта на жилищното настаняване със и между държавите членки и различните равнища на управление, включително с градовете и регионите, основните заинтересовани страни в областта на жилищното настаняване, Европейския парламент, Европейския комитет на регионите и Европейския икономически и социален комитет; oобмен на знания и добри практики между държавите членки, регионите и градовете чрез нова програма за взаимно обучение в областта на жилищното настаняване в рамките на многостепенното управление.

Заключения

Поставянето на достъпното, устойчиво и качествено жилищно настаняване на водещо място в дневния ни ред означава да се разреши един от най-належащите ежедневни проблеми на европейците. Високите жилищни разходи са в основата на кризата, свързана с разходите за живот, като обуславят избора, възможностите и благосъстоянието на хората. Гарантирането, че всеки европеец може да си позволи достоен дом, е не само въпрос на справедливост, но и от съществено значение за конкурентоспособността на Европа, като дава възможност на хората да имат достъп до работни места, да допринасят за икономиката и да изграждат стабилно бъдеще.

В този план се определят визия и поредица от действия за увеличаване на предлагането, разкриване на възможности за инвестиции, предоставяне на незабавна подкрепа, като същевременно се напредва с трайни реформи и се подкрепят най-засегнатите. Той бележи началото на колективно усилие, което ще трябва да бъде устойчиво. Напредъкът ще изисква сътрудничество и действия на всички равнища: от европейските институции до държавите членки, градовете и регионите, от заинтересованите страни до обществото като цяло. Комисията очаква допълнителна информация от Европейския парламент чрез предстоящия му доклад и сътрудничество със Съвета в навечерието на първата по рода си среща на върха на ЕС по въпросите на жилищната политика през 2026 г. — ключов момент, за да се гарантира, че жилищното настаняване продължава да заема челно място в политическия дневен ред и че мерките на политиката се прилагат ефективно на място.

Преди края на настоящия мандат Комисията ще представи доклад за напредъка, постигнат в рамките на този план.

Приложение: Обобщение на действията и график

В настоящата таблица са обобщени действията, предложени в настоящия документ, включително насоките за политиката, предложени като насърчителни мерки, които да бъдат разгледани от държавите членки.

Какво	Кой	Кога
Стълб I. Насърчаване на предлагането
Действие 1. Укрепване на производителността, капацитета и иновациите в сектора на строителството
Европейска стратегия за жилищно строителство	EK	4-то тримесечие на 2025 г.
Акт за строителните услуги	EK	4-то тримесечие на 2026 г.
Широкомащабни програми за обучение, насърчаващи иновациите в учебните програми в областта на строителството	ЕК, ДЧ, промишленост
Наблюдение и, когато е необходимо, предприемане на действия срещу всякакви потенциални антиконкурентни практики в строителния сектор	ЕК, ДЧ
Подкрепа за инвестициите в нисковъглеродно и биотехнологично европейско производство, въвеждането на критерии за устойчивост при възлагането на обществени поръчки и схемите за подкрепа, внедряването на съвременни методи за строителство и саниране и широкомащабни усилия за въвеждане на чиракуване, повишаване на квалификацията и преквалификация.	ДЧ
Действие 2. Намаляване на бюрокрацията с цел ускоряване на предлагането на жилища
Пакет за опростяване на жилищното настаняване	ЕК, ДЧ	2027 г.
Опростяване на националните, регионалните и местните правила за планиране, зониране и издаване на разрешения и строителните норми, увеличаване на административния капацитет, включително за цифровизация, и използване на възможностите за гъвкавост, предлагани от директивите за обществените поръчки	ДЧ
Действие 3. Съчетаване на финансова достъпност, устойчивост и качество в жилищното настаняване
Ново партньорство за по-добри домове, насоки за обслужване на едно гише за саниране, подкрепа за всеобхватни национални планове за саниране на сгради	ЕК, ДЧ	2026 г.
План за действие за енергийните общности	EK	2026 г.
Обновяване на кварталите чрез „Новия европейски Баухаус“	ЕК, ДЧ	от 2026 г. нататък
Отдаване на приоритет на санирането/промяната на предназначението на съществуващи сгради, избягване на ненужното разрушаване	ДЧ, регионални и местни органи
Стълб II. Мобилизиране на инвестиции
Действие 4. Мобилизиране на допълнителни публични и частни инвестиции
Общоевропейска инвестиционна платформа за устойчиви жилища на достъпни цени	ЕК, ЕИБ, ННБИ, МФИ	Трето тримесечие на 2026 г.
Подкрепа за нови инвестиции в жилища в рамките на настоящата МФР	ЕК, ДЧ	2026—2027 г.
Възможности за увеличаване на инвестициите в жилища в рамките на следващата МФР	ЕК, ДЧ, региони	от 2028 г. нататък
Подкрепа за разработването на мащабируеми и иновативни модели на финансиране	ЕК, ДЧ	2026—2027 г.
Доброволна, пазарно обусловена инвестиционна рамка за социални жилища и жилища на достъпни цени	ЕК, участници на пазара, публични органи
Насоки за държавите членки при разработването на финансови и правни решения в подкрепа на социалните жилища и жилищата на достъпни цени, като се вземат предвид и съображенията, свързани с държавния дълг	ЕК, ДЧ
Засилване на амбицията за подкрепа на инвестициите в социални жилища и жилища на достъпни цени	ДЧ, региони
Действие 5. Създаване на условия за по-бърза и по-опростена публична подкрепа за социални жилища и жилища на достъпни цени
Преразгледани правила за държавните помощи	EK	4-то тримесечие на 2025 г.
Стълб III. Предоставяне на възможност за незабавна подкрепа, като същевременно се стимулират реформите
Действие 6. Решаване на проблема с краткосрочното настаняване под наем в райони с дефицит на жилища
Нова законодателна инициатива относно краткосрочното настаняване под наем като част от Закона за жилищата на достъпни цени	EK	4-то тримесечие на 2026 г.
Наблюдение на данните за краткосрочното настаняване под наем, оценка на неговото върху финансовата достъпност на жилищата	ДЧ
Действие 7. Справяне със спекулирането на жилищния пазар
Анализ на динамиката на цените на жилищата, включително наличните данни за спекулативни модели, пропуските в данните и икономическите последици	EK	4-то тримесечие на 2026 г.
Насърчаване на по-голяма прозрачност на пазара на жилищни имоти	ЕК, ДЧ
Улесняване на инвестициите в доставчици на жилища с нестопанска цел/ограничена печалба	ЕК, ДЧ
Взаимно обучение и иновации в борбата със спекулациите с жилища	ЕК, ДЧ, регионални и местни органи
Въвеждане на мерки за ограничаване на вредното спекулативно поведение, отразяващи местните потребности	ДЧ, регионални и местни органи
Действие 8. Стимулиране на структурните реформи в държавите членки
Засилен мониторинг и целенасочени препоръки в рамките на европейския семестър	EK	От 2026 г.
Стимулиране на европейската статистика, свързана с жилищното настаняване, и създаване на точка за достъп на равнището на ЕС до данни и анализ на жилищния пазар	ЕК, ДЧ
Определяне на областите, в които политиката и финансирането на ЕС могат да имат най-голямо въздействие за подобряване на функционирането на жилищните пазари	ЕК, ДЧ
Подкрепа за държавите членки при разработването на данъчни политики, които насърчават финансовата достъпност на жилищата	ЕК, ДЧ
Предоставяне на техническа и финансова подкрепа на държавите членки, регионите и градовете за провеждане на реформи	EK	От 2026 г.
Осъществяване на амбициозни и всеобхватни реформи, насочени към финансовата достъпност	ДЧ
Стълб IV. Защита на най-засегнатите
Действие 9. Жилищно настаняване за млади хора
Мобилизиране на инвестиции за студентски жилища	ЕК, ДЧ
Оценка на осъществимостта на гаранционна схема за намаляване/премахване на необходимостта от гаранционен депозит	ЕК, Група на ЕИБ
Набелязване и разпространение на иновативни модели за настаняване на студенти и млади хора	ЕК, ДЧ
Пилотна схема по „Еразъм +“ за мобилни студенти в неравностойно положение	ЕК, градове
Разработване и прилагане на целенасочени схеми за подобряване на достъпа на младите хора до жилищно настаняване	ДЧ
Действие 10. Справяне с бездомничеството и подкрепа за наемателите и домакинствата в уязвимо положение
Препоръка на Съвета относно борбата с изключването от жилищно настаняване	ЕК, ДЧ	2026 г.
Мобилизиране на нови инвестиции в социални жилища и решения, основани на жилищното настаняване, за бездомните хора чрез общоевропейската инвестиционна платформа	ЕК, ЕИБ, ННБИ, МФИ	Трето тримесечие на 2026 г.
Идентифициране на модели и споделяне на добри практики, съчетаващи защитата на правата на собственост на собствениците със сигурността на наемателите	EK
Борба с енергийната бедност и защита на уязвимите хора от изключване чрез енергийния пакет за гражданите	EK	2026 г.
Засилване на подкрепата за бездомните и други групи в уязвимо положение, включително чрез плановете за национално и регионално партньорство в рамките на следващата МФР	ДЧ, региони
Увеличаване на прозрачността на договорите за наем	ДЧ, регионални и местни органи
Европейски алианс за жилищно настаняване за укрепване на сътрудничеството в целия ЕС
Среща на върха на ЕС по въпросите на жилищната политика	ЕК, Съвет, ДЧ	2026 г.
Европейски алианс за жилищно настаняване	EK	2026 г.
Програма за взаимно обучение в областта на жилищното настаняване в рамките на многостепенното управление	ЕК, ДЧ, региони, местни органи	Трето тримесечие на 2026 г.

(1)

Вж. работния документ на службите на Комисията. COM(2025) 1025.

(2)

 Заключения на Европейския съвет, 23 октомври 2025 г. Вж.: https://data.consilium.europa.eu/doc/document/ST-18-2025-INIT/bg/pdf .

(3)

Заключения на председателството, 1 декември 2025 г.

(4)

  https://housing.ec.europa.eu/document/e8944c5e-6098-495c-8ecd-da7da9738588_en . 

(5)

Прогноза на Европейския център за развитие на професионалното обучение (CEDEFOP) за уменията.

(6)

COM(2025) 991.

(7)

Инициативата в рамките на подпрограмата „Преход към чиста енергия“ на програма LIFE се разширява, така че да обхване всички държави членки.

(8)

 Делегиран акт на Комисията за изменение на делегираните актове относно оповестяването по таксономията, климата и околната среда .

(9)

COM (2025) 984.

(10)

COM(2025) 280 final.

(11)

  https://new-european-bauhaus.europa.eu/index_en . 

(12)

COM(2025) 1026 и COM(2025) 1027.

(13)

Регламент на Европейския парламент и на Съвета за изменение на регламенти (ЕС) 2021/1058 и (ЕС) 2021/1056 по отношение на специални мерки за справяне със стратегически предизвикателства в контекста на междинния преглед.

(14)

Включително национално съфинансиране.

(15)

 Вж.: swd-affordable-housing-2025_en.pdf .

(16)

Въздействието може да бъде допълнително засилено чрез използването на заеми за провеждане на политики за държавите членки, които ще могат да подкрепят плановете за национално и регионално партньорство.

(17)

Възобновяемият фонд е финансова схема, която се използва за непрекъснато попълване и повторно използване на капитал за конкретни цели, като например финансиране на проекти или предоставяне на заеми. Тъй като заемите се погасяват, капиталът се отпуска повторно по друг проект, което позволява той да бъде използван многократно.

(18)

Единният портал ще се превърне в единна точка за достъп до консолидирана информация относно възможностите за финансиране за организаторите на проекти в рамките на следващата МФР.

(19)

Включително благодарение на допълнителната гаранция от изменението на сборния пакет.

(20)

Предложения, които вече са получени от държавите членки към 11 декември 2025 г., включително национално съфинансиране.

(21)

 Подкрепата за жилища на достъпни цени попада в общата категория на услугите от общ икономически интерес (УОИИ).

(22)

  Обществено мнение относно предизвикателствата пред градовете и инвестициите в градовете — юни 2025 г. — проучване на Евробарометър .

(23)

Регламент (ЕС) 2024/1028.

(24)

За целите на статистиката на ОИСР „социални жилища под наем“ се определят като жилища под наем, предоставяни на подпазарни цени и разпределяни съгласно специфични правила, а не съгласно пазарни механизми (Salvi Del Pero et al., 2016 г.).

(25)

В рамките на поканата за представяне на предложения по Инструмента за техническа подкрепа за 2027 г.

(26)

 Статистическите данни на ЕС за доходите и условията на живот (SILC) показват, че средно 42 % от младите хора на възраст между 16 и 29 години, които са изложени на риск от бедност, изразходват повече от 40 % от доходите си за жилищно настаняване. 

(27)

База данни на ОИСР за жилища на достъпни цени, HC3.1 Хора, засегнати от бездомничество. Все още не съществуват хармонизирани данни.

(28)

 Евростат.

(29)

От групата на ЕИБ в рамките на консултантския център InvestEU. 

(30)

Водените от жилищното настаняване подходи отдават приоритет на осигуряването на стабилно, постоянно жилищно настаняване възможно най-бързо на хората, които са бездомни или са изложени на риск от бездомничество, като предлагат услуги за подкрепа след нанасянето им, вместо да изискват от тях първо да отговарят на определени условия.

(31)

Например чрез последващи действия във връзка с проекта TEN-LAW, всеобхватно, финансирано от ЕС сравнително проучване, проведено в 28 европейски държави, в което се разглеждат националните закони за наемните правоотношения и по-широките рамки за защита на наемните правоотношения, включително балансът на правата и задълженията между наемателите и наемодателите.

(32)

 По-специално чрез платформата на ЕС за градовете, която ще предостави на градовете опростен достъп до подкрепа от ЕС, като например инструменти за финансиране, ресурси от знания и техническа помощ, включително от Механизма на ЕС.