(1)

Секторът на търговските недвижими имоти (ТНИ) е важен за финансовата стабилност в Европейското икономическо пространство (ЕИП). В някои държави от ЕИП експозициите към сектора на ТНИ (наричани по-долу „експозиции към ТНИ“) представляват значителен дял от брутния вътрешен продукт, както и от балансите на кредитните институции и на други финансови институции. ТНИ имат силни взаимовръзки както с реалната икономика, така и с финансовата система. Освен това секторът е важен за много участници на финансовите пазари, като например инвестиционни фондове, застрахователни предприятия, пенсионни фондове и кредитни институции. Неблагоприятните тенденции в сектора на ТНИ могат да окажат системно въздействие както върху реалната икономика, така и върху финансовата система.

(2)

Уязвимостите, свързани с експозициите към ТНИ, могат да варират между различните подсектори и сегменти на ТНИ. В своята оценка на уязвимостите, свързани с ТНИ в държавите от ЕИП, Европейският съвет за системен риск (ЕССР) прави разграничение предимно между подсекторите на ТНИ промишленост, офиси, търговия на дребно и жилища, и сегментите на първокласни и второкласни ТНИ. Освен това естеството на уязвимостите се различава в отделните държавите от ЕИП, наред с другото, поради разликите във важността на съответните подсектори и сегменти на ТНИ в тези държави. Настоящата препоръка на ЕССР е насочена към съответните органи на равнището на Европейския съюз и на национално равнище във всички държави от ЕИП, тъй като те са в най-добра позиция да анализират значението на съответните подсектори и сегменти на ТНИ и свързаните с тях рискове за финансовата стабилност, включително риска от разпространение на ефекти от други държави.

(3)

ЕССР постоянно наблюдава отблизо сектора на ТНИ и през 2016 г. издаде препоръка относно запълването на празноти в данните за недвижимите имоти (4). Освен това през 2015 г. и 2018 г. ЕССР публикува доклади относно уязвимости в сектора на ТНИ в ЕС (5) и също така предостави конкретни насоки за последователна оценка на системните рискове, които могат да произтекат както от развитието на пазарите на ТНИ, така и от свързаните с тях макропруденциални политики (6). В неотдавнашния си доклад относно уязвимости в сектора на ТНИ в ЕИП (7) ЕССР установи уязвимости в сектора на ТНИ в ЕИП, както и възможни действия за справяне с тях. Освен това през септември 2022 г. ЕССР издаде Предупреждение ЕССР/2022/7 на Европейския съвет за системен риск относно уязвимостите на финансовата система на Съюза (8). Без да пренебрегва първостепенното значение на другите източници на системен риск, подчертани в предупреждение ЕССР/2022/7, ЕССР действа в съответствие със своя мандат, като издава препоръка, в която се посочват системните рискове, свързани с ТНИ, и се посочват коригиращите действия, които трябва да бъдат предприети в отговор на тези системни рискове.

(4)

Понастоящем секторът на ТНИ е уязвим по отношение на реализиране на циклични рискове във връзка с повишената инфлация и ясно изразеното влошаване на перспективите за растеж след руското нашествие в Украйна, както и с други геополитически напрежения. Обикновено циклите в сектора на ТНИ имат по-големи амплитуди от общите икономически цикли. Намаляващите стойности на недвижимите имоти и потоци от доходи от наем могат да стимулират инвеститорите да продават активи от ТНИ, като добавят допълнителен натиск за понижаване на цените на активите на ТНИ и евентуално водят до отрицателни последици за финансовата стабилност. Освен това затягането на финансовите условия може да намали доходите на дружествата за ТНИ и стойността на техните имоти. Това означава, че обхватът им за рефинансиране на съществуващия дълг и за вземане на нови кредити може да бъде силно ограничен. Това от своя страна може да принуди някои инвеститори да продават имоти, за да посрещат задължения по дълга с настъпващ падеж и нуждите от ликвидност, дори при неблагоприятни пазарни условия, като по този начин допълнително се увеличава натискът за понижаване на цените.

(5)

Уязвимостите, свързани със структурни промени, включват въздействието на икономическите политики, свързани с климата, и преминаването към електронна търговия на пазара на ТНИ. Освен това пандемията от COVID-19 ускори търсенето на гъвкавост в офисното пространство с възможност за отдаване под наем, тъй като се разпространиха мобилните и хибридните работни модели. Тези структурни промени увеличават търсенето на енергийно ефективни имоти и логистични съоръжения, като например големи складове, като същевременно намаляват търсенето на имоти за търговия на дребно, офиси и, в по-общ план, на второкласни ТНИ.

(6)

Кредитните институции имат особена експозиция към сектора на ТНИ чрез кредитен риск по кредити за ТНИ. Наличните данни сочат, че банковото кредитиране в сектора на ТНИ се извършва при високи съотношения кредит/стойност (Кр/Ст) в няколко държави от ЕИП. Ако стойността на обезпечението по кредита намалее, съотношението Кр/Ст се увеличава. Това би увеличило съотношенията на загубите при неизпълнение на кредитните институции, което потенциално би довело до по-високи изисквания за провизии и капитал, и следователно би могло да ограничи способността на кредитните институции да поддържат предлагането на кредити. Дори когато съотношенията Кр/Ст са ниски, обобщената информация може да прикрие други рискови характеристики, като например преобладаването на схеми за еднократно погасяване, структури без право на регресен иск, нехеджирани променливи лихвени проценти или много дълги падежи, които могат да бъдат значими в някои случаи.

(7)

Що се отнася до банковия сектор, в междинен доклад относно експозициите към ТНИ (9) Европейската централна банка (ЕЦБ) подчерта опасенията си във връзка със стандартите за кредитиране, оценката на обезпеченията и процесите на наблюдение за единния надзорен механизъм.

(8)

Една от уязвимостите за небанковия сектор са ликвидните несъответствия при инвестиционните фондове за недвижими имоти от отворен тип. Това ликвидно несъответствие възниква, когато тези фондове предлагат на своите инвеститори периоди на обратно изкупуване, които са по-кратки от периода, необходим за ликвидиране по текущи пазарни цени на активите в недвижими имоти, в които фондът е инвестирал. Инвестиционните фондове за недвижими имоти като цяло също са изложени на риск от корекция на цената на активите, ако честотата на оценяване е твърде ниска и има стимули за надценяване на собствеността, особено на пазар, на който цените вече намаляват. Това от своя страна може да доведе до ефекти на срутване при обратното изкупуване на активи.

(9)

Рисковете, свързани с пенсионните фондове и застрахователните предприятия на пазарите на ТНИ, могат да се различават значително в различните юрисдикции, което отразява както различните бизнес модели и практики, така и различните пазарни структури. Разбирането на рисковете, свързани с пенсионните фондове и застрахователните предприятия на пазарите на ТНИ, и потенциалните ликвидни несъответствия между тяхното финансиране и инвестициите им на пазарите на ТНИ, включително когато те се извършват чрез инвестиционни фондове, е предпоставка за справяне с рисковете в сектора на ТНИ за този сегмент на пазара.

(10)

Реализирането на рискове в сектора на ТНИ би оказало отрицателно въздействие и върху кредитния рейтинг на секюритизации, които обединяват кредити за ТНИ и се държат от кредитни институции или други участници на пазара. Уязвимостите, произтичащи от секюритизации на ТНИ, са свързани с базисното кредитно качество на секюритизираните кредити, както и с концентрацията на инвеститори и кредитополучатели и тяхната взаимосвързаност.

(11)

Разпространението на ефектите на финансовите пазари и в държавите може да увеличи уязвимостите, като по този начин увеличи рисковете от разпространение на проблемите в различни сектори или държави. В това отношение обменът на информация се счита за необходим за подобряване на наблюдението и анализа на потенциалните източници на системни рискове. ЕССР би могъл да подпомага обмена на информация, която се счита за необходима за наблюдението на уязвимостите, свързани с ТНИ.

(12)

Националните надзорни органи на държавите от Европейския съюз и ЕИП в банковия и небанковия финансов сектор могат да допринесат за устойчивостта на финансовия сектор на ЕИП чрез наблюдение, установяване и преодоляване на свързаните с ТНИ уязвимости на институциите, попадащи в обхвата на тяхната компетентност, в тясно сътрудничество помежду си. Наблюдението на уязвимостите, свързани със сектора на ТНИ, е от ключово значение за установяване на потенциалните рискове за финансовата стабилност и за оценка на възможните ответни мерки за справяне с тези рискове. Това наблюдение би могло също така да надгражда и доразвива оценките, посочени в член 124, параграф 2 и член 164, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 575/2013 на Европейския парламент и на Съвета (10). Националните надзорни органи трябва да останат бдителни за реализиране на рискове, свързани с ТНИ, или, напротив, за по-нататъшно натрупване на уязвимости в сектора на ТНИ в ЕИП. При наблюдението на уязвимостите органите следва да разграничават подсекторите и сегментите на ТНИ.

(13)

В Препоръка ЕССР/2016/14 относно запълването на празноти в данните за недвижимите имоти (11) се подчертава, че съществуват сериозни празноти в данните и липса на общи определения на данните, засягащи пазарите на ТНИ в ЕИП. Наличието и качеството на данните са се подобрили значително след издаването на Препоръка ЕССР/2016/14. Въпреки че срокът за изпълнение на последните части от Препоръка ЕССР/2016/14 е 31 декември 2025 г., препоръката следва да насочва съответните органи при мониторинга на свързаните с ТНИ рискове. Това не следва да възпрепятства съответните органи да полагат допълнителни усилия за наблюдение на пазарите на ТНИ, като използват всички налични данни (12).

(14)

Когато определят честотата на наблюдението, съответните органи следва да вземат предвид принципа на пропорционалност и потенциалните рискове за финансовата стабилност, произтичащи от пазара на ТНИ и от размера на експозициите на финансовите институции към различни подсектори и пазарни сегменти на ТНИ.

(15)

Действията на политиката, предприети от съответните органи, наред с другото, с оглед на изпълнението на настоящата препоръка, следва да вземат предвид резултатите от прогнозното наблюдение, извършвано с цел предотвратяване на реализирането на системни рискове от подсекторите на ТНИ. По-специално, когато калибрират и вземат решение за поетапно въвеждане, съответните органи следва да вземат предвид позицията на съответната държава от ЕИП в икономическия и финансовия цикъл. Освен това при подходящите действия на политиката следва да се прави разграничение между подсекторите и сегментите на ТНИ, когато това е осъществимо.

(16)

Подходящите действия на политиката за справяне с рисковете в сектора на ТНИ трябва да балансират няколко съображения, включително цялостното икономическо развитие и потенциално различаващата се динамика в подсекторите и сегментите на ТНИ. Кредитното качество на портфейлите на ТНИ трябва да бъде наблюдавано и е необходимо адекватно провизиране за категориите кредити, които биха могли да бъдат неблагоприятно засегнати от промени на пазара на ТНИ или от неблагоприятно икономическо и финансово развитие. Ако уязвимостите продължат да се натрупват, е важно допълнително да се гарантират практики за стабилно кредитиране и инвестиране по отношение на сектора на ТНИ, допълнени от потенциални действия на макропруденциалната политика. На държавите от ЕИП вече са на разположение капиталови мерки и други макропруденциални мерки съгласно националното право или правото на Съюза (13), като се предлагат някои макропруденциални мерки за справяне със свързаните с ТНИ рискове в банковия сектор, секторите на инвестиционните и пенсионните фондове и застрахователния сектор. За всяко действие на макропруденциалната политика следва да се обмислят реципрочни мерки от страна на националните органи в различни държави от ЕИП, за да се гарантира ефикасността на националните макропруденциални мерки и да се предотврати прехвърлянето на системен риск от една юрисдикция към друга.

(17)

За да се отрази разнородният характер на пазарите на ТНИ, могат да се обмислят мерки за рисково тегло, както и секторни буфери за системен риск, за да се повиши устойчивостта на банковата система при наличието на системни рискове.

(18)

Що се отнася до мерките на политиката по отношение на сектора на инвестиционните фондове, макропруденциалните ограничения за ливъридж и намаляването на ликвидното несъответствие в сектора (както се препоръчва в Препоръка ЕССР/2020/4 на Европейския съвет за системен риск относно ликвидните рискове в инвестиционните фондове (14)) биха могли да бъдат разгледани с цел преодоляване на установените уязвимости, като същевременно се вземат предвид особеностите на отделните държави. Препоръка ЕССР/2017/6 на Европейския съвет за системен относно ликвидни и ливъридж рискове в инвестиционни фондове (15) има за цел да улесни прилагането на член 25 от Директива 2011/61/ЕС, в който се предвижда макропруденциален инструмент за ограничаване на ливъриджа в алтернативни инвестиционни фондове.

(19)

Въпреки че в повечето държави от ЕИП съществуват базирани на кредитополучателя мерки за смекчаване на системните рискове, свързани с пазарите на жилищни недвижими имоти, само няколко държави от ЕИП разполагат с базирани на кредитополучателя мерки за справяне със системните рискове, свързани с пазарите на ТНИ. Концепцията и разработването на базирани на кредитополучателя мерки за рисковете, свързани с ТНИ, все още се обсъждат на различни форуми и все още не е установено общо виждане относно разработването на такива базирани на кредитополучателя мерки. В този контекст следва да се направи допълнителна оценка на осъществимостта на базираните на кредитополучателя мерки за ТНИ на равнището на ЕС. Когато и ако на национално равнище съществуват такива базирани на кредитополучателя мерки, съответните органи на национално равнище, изправени пред комбинация от силен ръст на цените на недвижимите имоти и кредитна динамика, както и пред подкопаване на кредитните стандарти, следва да разгледат целесъобразността на такива инструменти. Ако се счита за необходимо и осъществимо, съответните национални органи следва също така да допълнят базираните на кредитополучателя мерки с други мерки, за да се гарантира устойчивостта на финансовите институции и да се преодолеят уязвимостите, свързани с ТНИ.

(20)

За да се гарантира последователно третиране на някои рискове във финансовата система, ЕССР разглежда, след цялостен анализ и обсъждане, въвеждането на базирани на дейността инструменти. Като такива макропруденциалните инструменти биха могли да обхващат както кредитни, така и небанкови финансови институции, ако са предназначени да бъдат базирани на дейността инструменти. Те ще допълнят съществуващото базирано на субекта регулиране.

(21)

Всяко действие на макропруденциалната политика следва да има за цел избягване на проциклични ефекти върху реалната икономика и други сегменти на финансовия сектор,

1.

Да наблюдават отблизо настоящите и потенциално нововъзникващите уязвимости, свързани с търговски недвижими имоти (ТНИ), наред с другото, чрез:

2.

Да наблюдават редовно, но най-малко веднъж годишно, рисковете на пазарите на ТНИ съгласно препоръка А, параграф 1. В съответствие с принципа на пропорционалност честотата на наблюдението на рисковете следва да се основава на относителния размер и значимост на експозициите.

3.

Да се координират тясно и да си сътрудничат помежду си и с Европейския съвет за системен риск (ЕССР) в наблюдението на уязвимостите, свързани с ТНИ, при изпълнението на наблюдението на риска съгласно препоръка A, параграф 1. Тази координация и сътрудничество следва да включва обмен на информация, считана за необходима за наблюдението на уязвимостите, свързани с ТНИ, по-специално в контекста на разпространението на ефекти между отделните държави и между отделните сектори. Обменът на информация следва да се извършва въз основа на полагане на максимални усилия с подкрепата на ЕССР в обхвата на правните рамки на различните юрисдикции.

—

редовни оценки на качеството на съществуващите кредити и инвестиции за ТНИ, по-специално по отношение на капацитета за обслужване на дълга на кредитополучателите и стойностите на обезпеченията;

—

стандарти за разумно кредитиране при отпускане на нови кредити;

—

практики за адекватно провизиране;

—

проактивно и редовно коригиране на прогнозите за капитала при базови и неблагоприятни сценарии;

—

адекватно отразяване на установените рискове;

—

отчитане на насоките и очакванията на надзорните органи.

1.

Когато свързаните с ТНИ експозиции, държани от кредитни институции, са съществени, определените органи, на които е възложено задействането на капиталови мерки или други макропруденциални мерки, гарантират устойчивостта на кредитните институции, лицензирани в съответните държави от ЕИП, като предприемат подходящи капиталови мерки, които се считат за необходими за намаляване на рисковете за финансовата стабилност, произтичащи от сектора на ТНИ.

2.

Когато свързаните с ТНИ експозиции, държани от инвестиционни фондове, са съществени, надзорните органи в рамките на съответните си мандати насърчават устойчивостта на инвестиционните фондове, лицензирани в съответните държави от ЕИП, и смекчават уязвимостите в сектора на ТНИ като източник на риск за финансовата стабилност, като разглеждат мерки, които потенциално биха могли да включват:

3.

Когато свързаните с ТНИ експозиции, държани от застрахователни предприятия, са съществени, надзорните органи в рамките на съответните си мандати гарантират устойчивостта на застрахователните предприятия, лицензирани в съответните държави от ЕИП, и смекчават уязвимостите в сектора на ТНИ като източник на риск за финансовата стабилност, като разглеждат мерки, които потенциално биха могли да включват:

4.

Когато свързаните с ТНИ експозиции, държани от пенсионни фондове, са съществени, надзорните органи в рамките на съответните си мандати гарантират устойчивостта на пенсионните фондове, лицензирани в съответните държави от ЕИП, и смекчават уязвимостите в сектора на ТНИ като източник на риск за финансовата стабилност.

5.

Съответните органи на съответното национално равнище разглеждат целесъобразността на базирани на кредитополучателя мерки, при условие че такива инструменти са налични на съответното национално равнище, ако това се счита за необходимо и осъществимо, за да се допълнят други мерки за гарантиране на устойчивостта на финансовите институции и за гарантиране на практики за стабилно кредитиране.

а)

„търговски недвижим имот (ТНИ)“ означава търговски недвижим имот съгласно определението в раздел 2, параграф 1, точка 1, подточка 4 от Препоръка ЕССР/2016/14;

б)

„съответни органи“ означава:

в)

„съответни органи, които имат роля във финансовата стабилност“ означава съответни органи, на които е възложено да допринасят за предотвратяването или смекчаването на системните рискове за финансовата стабилност в Съюза или в държава от ЕИП;

г)

„надзорен орган“ означава:

д)

„Европейски надзорни органи“ означава Европейският надзорен орган (Европейски банков орган), създаден с Регламент (ЕС) № 1093/2010 на Европейския парламент и на Съвета (18), заедно с Европейския надзорен орган (Европейски орган за застраховане и професионално пенсионно осигуряване), създаден с Регламент (ЕС) № 1094/2010 на Европейския парламент и на Съвета (19), и Европейския надзорен орган (Европейски орган за ценни книжа и пазари), създаден с Регламент (ЕС) № 1095/2010 на Европейския парламент и на Съвета (20);

е)

„национален надзорен орган за кредитни институции“ означава компетентен или надзорен орган в държава от ЕИП съгласно определението в член 4, параграф 1, точка 40 от Регламент (ЕС) № 575/2013 и член 3, параграф 1, точка 36 от Директива 2013/36/ЕС;

ж)

„национален надзорен орган за лица, управляващи алтернативни инвестиционни фондове, и за предприятия за колективно инвестиране в прехвърлими ценни книжа“ означава компетентен орган в държава от ЕИП съгласно определението в член 4, параграф 1, буква е) от Директива 2011/61/ЕС и член 2, параграф 1, буква з) от Директива 2009/65/ЕО на Европейския парламент и на Съвета (21);

з)

„национални надзорни органи за застрахователни предприятия“ означава надзорен орган в държава от ЕИП съгласно определението в член 13, точка 10 от Директива 2009/138/ЕО;

и)

„национални надзорни органи за пенсионни фондове“ означава компетентен орган в държава от ЕИП съгласно определението в член 6, точка 8 от Директива (ЕС) 2016/2341 на Европейския парламент и на Съвета (22);

й)

„национален макропруденциален орган“ означава национален орган с целите, правния режим, задачите, правомощията, инструментите, изискванията за отчетност и другите характеристики, изложени в Препоръка ЕССР/2011/3 на Европейския съвет за системен риск (23);

к)

„определен орган“ означава определен орган в съответствие с дял VII, глава 4 от Директива 2013/36/ЕС и в съответствие с член 124, параграф 1а, член 164, параграф 5 и член 458, параграф 1 от Регламент (ЕС) № 575/2013;

л)

„проучване на пазара“ означава източник на информация за оценка на системните рискове и включва информация, получена от срещи с пазарни контакти и от редовен анализ на докладите на пазарните анализатори;

м)

„кредитна институция“ означава кредитна институция съгласно определението в член 4, параграф 1, точка 1 от Регламент (ЕС) 575/2013;

н)

„инвестиционен фонд“ означава инвестиционен фонд съгласно определението в член 4, параграф 1, буква а) от Директива 2011/61/ЕС и предприятия за колективно инвестиране в прехвърлими ценни книжа съгласно определението в член 1, параграф 2 от Директива 2009/65/ЕО;

о)

„застрахователно предприятие“ означава застрахователно предприятие съгласно определението в член 13, точка 1 и презастрахователни предприятия съгласно определението в член 13, точка 4 от Директива 2009/138/ЕО;

п)

„пенсионен фонд“ означава пенсионен план съгласно определението в член 2, точка 10 от Регламент (ЕС) № 648/2012 на Европейския парламент и на Съвета (24) и институция за професионално пенсионно осигуряване съгласно определението в член 6, точка 1 от Директива (ЕС) 2016/2341;

р)

„финансова институция“ означава кредитни институции, инвестиционни фондове, застрахователни предприятия и пенсионни фондове;

с)

„ливъридж“ означава всеки метод, при който инвеститор увеличава експозицията си над активите на фонда независимо дали посредством заемане на парични средства или ценни книжа или чрез ливъридж, включен в деривативни позиции, или по друг начин;

т)

„капиталови мерки“ означава капиталови изисквания, наложени на кредитна институция с цел предотвратяване и/или смекчаване на системния риск съгласно определението в член 2, буква в) от Регламент (ЕС) № 1092/2010, включително съгласно членове 124, 164 или 458 от Регламент (ЕС) № 575/2013 или дял VII, глава 4 от Директива 2013/36/ЕС, като например антицикличния капиталов буфер или секторния буфер за системен риск;

у)

„други макропруденциални мерки“ означава всяка макропруденциална мярка, различна от капиталовите мерки, която е на разположение на държавите от Европейското икономическо пространство (ЕИП) чрез националното право или правото на Съюза и може да включва и правно необвързващи мерки, като предупреждения и препоръки;

ф)

„базирани на дейността инструменти“ означава специална макропруденциална рамка, която включва съгласувани правила за всички финансови институции, когато те извършват едни и същи дейности, като същевременно се отчитат техните специфични рискови профили;

х)

„базирани на кредитополучателя мерки“ означава макропруденциални мерки, насочени към кредитополучателите;

ц)

„секюритизирани кредити“ означава секюритизация съгласно определението в член 2, точка 1 от Регламент (ЕС) 2017/2402 на Европейския парламент и на Съвета (25), чиито базови активи са кредити за ТНИ;

ч)

„кредити с еднократно погасяване“ означава неамортизируеми кредити, при които главницата, в някои случаи включително лихвата, е дължима на падежа.

1.

По отношение на изпълнението на настоящата препоръка се прилагат следните критерии:

2.

От адресатите се изисква да докладват относно оценките и заключенията, направени въз основа на наблюдението съгласно препоръка А, както и относно действията, предприети в отговор на настоящата препоръка, или да предоставят подходяща обосновка в случай на бездействие. Докладите следва да съдържат като минимум:

1.

Секретариатът на ЕССР:

2.

Генералният съвет извършва оценка на действията и обосновките, за които са го уведомили адресатите, и ако е уместно, може да реши, че настоящата препоръка не е била спазена и че адресатът не е предоставил подходяща обосновка за бездействието си.