а)

След продължителен период на корекция и слаб растеж реалният растеж на цените на жилищата се ускори до 8 % на годишна база в началото на 2019 г. От избухването на пандемията от COVID-19 динамиката на цените на жилищата остана силна. Според оценките на Hrvatska narodna banka цените на жилищата се отклоняват все повече от дългосрочните им фундаментални показатели.

б)

Редица фактори както от страна на търсенето, така и от страна на предлагането, могат да засегнат в различна степен развитието на цените на жилищата в различните региони на Хърватия. Първо, в някои региони значителна част от търсенето на жилища е от чуждестранни купувачи (около 10 % като цяло според Hrvatska narodna banka). Въпреки че цялостната дейност по извършване на сделките беше по-ниска след избухването на пандемията от COVID-19, според Hrvatska narodna banka делът на чуждестранните купувачи е останал на равнищата отпреди кризата. Второ, през 2020 г. Хърватия пострада от две земетресения, като и двете удариха региона на Загреб и повредиха жилищата. Тези събития разкриха някои недостатъци в стандартите за качество на жилищата, които са построени преди 60-те години на миналия век, т.е. преди да се въведат антисеизмични стандарти в Хърватия. В резултат на това относително по-ниското ниво на ликвидност на някои от тези жилища може да намали наличностите от жилища, които да бъдат търгувани, потенциално водейки до по-високо общо равнище на цените на жилищата. В същото време постепенното възстановяване на повредените жилища, разходите за които са оценени на 23 % от брутния вътрешен продукт (БВП) през 2020 г., може да увеличи цените на жилищата чрез по-високата строителна дейност и положителното ѝ въздействие върху икономиката. Накрая, през 2020 г. правителството на Хърватия разшири схемата за субсидиране на жилища, която е в сила от края на 2017 г. и предоставя по-високи ставки на субсидии в по-слабо развитите региони, на купувачи за първи път.

в)

Въпреки че според Hrvatska narodna banka само около половината от жилищните сделки се финансират чрез банков кредит, реалният растеж на ипотечните кредити се ускори през втората половина на 2019 г. и особено през 2020 г. Той беше средно около 7,5 % между януари и август 2021 г. До известна степен тази динамика се дължи на държавната схема за субсидиране на жилища, като делът на субсидираните кредити се увеличи от 18 % през 2019 г. на 35 % през 2020 г.

г)

Новото събиране на данни относно стандартите за ипотечно кредитиране, извършено от Hrvatska narodna banka, показва, че през първата половина на 2021 г. значителна част от новите кредити е със съотношение кредит/стойност (Кр/Ст) по-високо от 90 %. Много от тези кредити са субсидирани от държавата кредити, чиито съотношения Кр/Ст обикновено варират между 90 % и 100 %. Приблизително 10 % от новите кредити имаха Кр/Ст над 100 %. Приблизително една четвърт от новите кредити също бяха предоставени със съотношение обслужване на кредита/доход (ОКр/Дх) над 40 %. Освен това някои от тези нови кредити също имаха Кр/Ст над 90 %. В допълнение, през първата половина на 2021 г. при някои от новите кредити матуритетът надхвърли 30 години.

д)

В този контекст в сравнение с банките, извършващи дейност в останалата част на Съюза, банките, извършващи дейност в Хърватия, имат сравнително високи равнища на собствен капитал. Средното съотношение на капитала от първи ред достигна 25 % през декември 2020 г. Средните рискови тегла за ипотечни кредити съгласно вътрешнорейтинговия подход (ВРП) за изчисляване на капиталовите изисквания възлизаха на 38 % през юни 2021 г. Делът на тези кредити представлява около 12 % от пазара в Хърватия. Мнозинството кредитни институции следват стандартизирания подход и, за да определят преференциални рискови тегла на експозиции към ЖНИ, както е разрешено с Регламент (ЕС) № 575/2013 на Европейския парламент и на Съвета (3), трябва да отговарят на по-строгите критерии, посочени в член 124 от същия регламент. През юни 2021 г. средните рискови тегла за кредитните институции, следващи стандартизирания подход, възлизаха на 42 %.

е)

В същото време задлъжнялостта на домакинствата в Хърватия е относително ниска в сравнение с други държави от Съюза. През 2020 г. кредитите за домакинства се увеличиха в реално изражение, но при по-ниски лихвени проценти от жилищните кредити. Това е резултат от спада в общото доверие на потребителите, което намали поемането на потребителски кредити, докато държавните схеми за субсидиране на ипотечни кредити задържаха високо търсенето на кредити за недвижими имоти. Друг стимулиращ фактор може да бъде намаляването на лихвените проценти по кредитите за домакинства. Според Европейския банков орган (ЕБО) през втората половина на 2020 г. се наблюдава леко увеличение на съотношението на необслужваните кредити, по-специално при кредитите за домакинства и ипотечните кредити. През първото тримесечие на 2021 г. съотношението на необслужваните кредити остана непроменено за кредитите за домакинствата като цяло (5,9 %) и леко намаля при ипотечните кредити (до 3,6 %).

ж)

В сравнение с други държави членки, въпреки че делът на ипотечните кредити в банковите портфейли в Хърватия е ограничен, задлъжнялостта на домакинствата е относително ниска, равнището на капитализация на банковия сектор е относително високо и значителна част от търсенето на жилища не се финансира с банкови кредити, благоприятните условия и евентуално облекчените стандарти за отпускане на ипотечни кредити биха могли да представляват риск от спирала, която може да се развие между цените на жилищата и ипотечните кредити в средносрочен план. От една страна, поради увеличаващите се цени на жилищата стойността на обезпеченията за кредити за недвижими имоти се увеличава, като по този начин се дава възможност на кредитополучателите да вземат по-голям ливъридж. От друга страна, ръстът на цените на жилищата обикновено е придружен от положителни макроикономически промени, което от своя страна може да доведе до разхлабване на стандартите за кредитиране от страна на доставчиците на кредити поради общия оптимизъм на пазара. В същото време увеличеното предлагане на кредити за недвижими имоти може да окаже допълнителен натиск за повишаване на цените на жилищата. В средносрочен план такава спирала би могла да доведе до балон на цените на жилищата, обусловен от кредитирането, въпреки факта, че значителна част от търсенето на жилища понастоящем се финансира от източници, различни от местния банков кредит. По-специално, кредитната динамика може да продължи да се подхранва от субсидии за ипотечни кредити, насърчавани от правителството на Хърватия.

з)

ЕССР признава, че в Хърватия са въведени няколко мерки, които смекчават настоящите уязвимости на ЖНИ, по-специално мярката, предвидена в член 124 от Регламент (ЕС) № 575/2013, както и че други капиталови мерки (напр. буфера за системен риск) допринасят за относително високата капитализация на банковия сектор в сравнение с други държави членки. Това предоставя буфер срещу евентуалното осъществяване на рисковете, свързани с ЖНИ. Ограничението за обслужване на непрекия дълг/дохода (ОНДг/Дх), което беше въведено в съответствие с Насоките на ЕБО относно оценка на кредитоспособността и Насоките на ЕБО относно просрочените задължения и реализирането на обезпечение, също служи до известна степен като предпазен механизъм срещу прекомерната тежест за обслужване на дълга на кредитополучателите. ЕССР също така признава, че установената през 2020 г. правна рамка за мерките, основани на кредитополучателите, е разширила значително набора от инструменти на макропруденциалната политика в Хърватия и, че въведеното в края на 2020 г. подробно събиране на данни относно стандартите за кредитиране позволява ефективно наблюдение на рисковете, произтичащи от пазара на ЖНИ.

и)

От гледна точка на бъдещето и като се вземе предвид средносрочната перспектива за риска, настоящият микс от макропруденциални политики се счита за частично подходящ и частично достатъчен. От гледна точка на бъдещето, въпреки относително високата капитализация на банковия сектор, въвеждането на изрични мерки, основани на кредитополучателя, като предпазна мярка срещу потенциалния растеж на спирала между цените на жилищата и кредитите, което би могло да бъде подхранвано от облекчени стандарти за кредитиране и държавни субсидии за ипотечни кредити, би могло да допълни настоящите макропруденциални мерки, свързани с ипотечните кредити. В същото време макропруденциалните политики биха могли да бъдат допълнени от по-широки действия на политиката за справяне с фактори, които улесняват или насърчават увеличаването на задлъжнялостта на домакинствата, а именно държавните субсидии за ипотечни кредити, за да се подкрепят настоящите макропруденциални мерки за справяне с оставащите уязвимости, установени на хърватския пазар на ЖНИ, без да се създават прекомерни разходи за реалната икономика и финансовата система на Хърватия.