ПРИЛОЖЕНИЕ I

КРИТЕРИИ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ПРЕПОРЪКИТЕ

1.   Препоръка A

Счита се, че националните макропруденциални органи изпълняват препоръка А, параграфи 1 и 2, ако:

а)	оценяват дали показателите за стандартите за отпускане на жилищни ипотечни кредити са взети предвид или се прилагат в рамката за наблюдение на риска на сектора на ЖНИ в тяхната юрисдикция;

б)	оценяват напредъка по отношение на използването на показателите, посочени в препоръка А, параграф 1 за това наблюдение;

в)	оценяват степента, в която информацията относно показателите, която вече е налична или която се очаква да бъде налична в бъдеще, е достатъчно представителна за действащите стандарти за отпускане на кредити на техния пазар на жилищни ипотечни кредити;

г)	оценяват дали жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем, представляват значим източник на рискове, които произтичат от местния сектор на недвижими имоти, или представляват значителен дял от салдото или потоците на общото жилищно ипотечно кредитиране;

д)

в случаите, когато жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем, се считат за значим източник на рискове, които произтичат от местния сектор на недвижими имоти, или представляват значителен дял от салдото или потоците на общото жилищно ипотечно кредитиране, оценяват напредъка по отношение на използването на показателите за наблюдение на риска, посочени в препоръка А, параграф 2.

Счита се, че националните макропруденциални органи изпълняват препоръка А, параграфи 3 и 4, ако:

а)	осигуряват приемането на методите, посочени в приложение IV, за изчисляването на показателите, изброени в препоръка А, параграфи 1 и 2;

б)	в случаите, когато за изчисляването на показателите в допълнение към метода, посочен в приложение IV, се използва и друг метод, докладват за техническите характеристики на метода и ефективността му при наблюдението на рискове, които произтичат от сектора на ЖНИ;

в)	вземат мерки, за да осигурят, че показателите, изброени в препоръка А, параграфи 1 и 2, се използват за наблюдението на рисковете в сектора на ЖНИ поне на годишна база.

2.   Препоръка Б

Счита се, че националните макропруденциални органи изпълняват препоръка Б, параграфи 1 и 2, ако:

а)	оценяват напредъка по наблюдението на едномерното разпределение и избраните съвместни разпределения на показателите, посочени в образец А от приложение II;

б)	оценяват напредъка по отношение на използването на информацията, посочена в препоръка Б, параграф 2 и образец А от приложение II, като насоки за наблюдението на съответните рискове.

В случаите, когато жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем, се считат за значим източник на рискове, които произтичат от местния сектор на недвижими имоти, или представляват значителен дял от салдото и потоците на общото жилищно ипотечно кредитиране, счита се, че националните макропруденциални органи изпълняват препоръка Б, параграф 3, ако:

а)	оценяват напредъка по отношение на отделното наблюдение на показателите за жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем, и жилищните имоти, обитавани от собствениците им;

б)	оценяват напредъка по отношение на наблюдението на съответните данни, разпределени по измеренията, посочени в образци А и Б от приложение II.

3.   Препоръка В

Счита се, че националните макропруденциални органи изпълняват препоръка В, параграфи 1 и 2, ако:

а)	оценяват дали показателите за местни експозиции към ТНИ са взети предвид или се прилагат в рамката за наблюдение на риска на сектора на ТНИ в тяхната юрисдикция;

б)

осигуряват включването в рамката за наблюдение на риска на показатели за физическия пазар, показатели за кредитните експозиции на финансовата система и показатели за стандартите за отпускане на кредити; когато събирането на данни за тези видове показатели на физическия пазар не е в правомощията на макропруденциалния орган, тази невъзможност ще се счита за достатъчна, за да се обясни бездействието на съответния орган на етапа на оценката;

в)	оценяват дали инвестициите представляват значителен източник на финансиране за местния сектор на ТНИ;

г)	в случаите, когато инвестициите се считат за значителен източник на финансиране за местния сектор на ТНИ, оценяват напредъка по отношение на използването на допълнителните показатели за наблюдението на риска, посочени в препоръка В, параграф 2;

д)	оценяват напредъка по отношение на използването поне на показателите, посочени в препоръка В, параграф 1, и ако е приложимо, в препоръка В, параграф 2;

е)	оценяват дали информацията относно тези показатели (която вече е налична или която се очаква да бъде налична в бъдеще) е достатъчно представителна за местния пазар на ТНИ.

Счита се, че националните макропруденциални органи изпълняват препоръка В, параграфи 3 и 4, ако:

а)	във връзка с изчисляването на показателите, изброени в препоръка В, параграфи 1 и 2, осигуряват приемането на методите, посочени в приложение V, и ако е уместно за ТНИ — в приложение IV;

б)	в случаите, когато за изчисляването на съответните показатели в допълнение към метода, посочен в приложения IV и V, се използва и друг метод, докладват за техническите характеристики на метода и ефективността му при наблюдението на рискове, които произтичат от сектора на ТНИ;

в)

вземат мерки, за да осигурят, че съответните показатели, изброени в препоръка В, параграф 1, се използват за наблюдението на промените в сектора на ТНИ поне на тримесечна база за показателите за физическия пазар, потоците на кредитиране (включително потоците на необслужвани кредити и провизиите срещу загуби по кредити) и съответстващите стандарти за отпускане на кредити и поне на годишна база за салдата на кредитите (включително салдата на необслужваните кредити и провизиите срещу загуби по кредити) и съответстващите стандарти за отпускане на кредити;

г)

в случаите, когато инвестициите се считат за значителен източник на финансиране за местния сектор на ТНИ, вземат мерки, за да осигурят, че показателите, изброени в препоръка В, параграф 2, се използват за наблюдение на промените в сектора на ТНИ поне на тримесечна база за потоците на инвестициите (включително корекциите на оценката на инвестициите) и поне на годишна база за салдата на инвестициите (включително корекциите на оценката на инвестициите).

4.   Препоръка Г

Счита се, че националните макропруденциални органи изпълняват препоръка Г, ако:

а)	оценяват напредъка по отношение на наблюдението на показателите, посочени в образци А, Б и В от приложение III;

б)	оценяват напредъка по отношение на използването на съответната информация, посочена в препоръка Г, параграф 2 и представена в образци А, Б и В от приложение III, като насоки за наблюдението на съответните рискове;

в)	в случаите, когато инвестициите се считат за значителен източник на финансиране за местния сектор на ТНИ, оценяват напредъка по отношение на това дали информацията посочена в препоръка Г, параграф 3 и образец Б от приложение III, се използва като насоки за наблюдението на съответните рискове;

г)	в случаите, когато за наблюдението на промените в сектора на ТНИ се използват допълнителни показатели, докладват за допълнителната информация, използвана за наблюдението на рисковете.

5.   Препоръка Д

Счита се, че ЕНО изпълняват препоръка Д, ако:

а)	изготвят образец за публикуването на данни относно експозициите на субектите, които попадат в обхвата на надзорната им дейност, към всеки национален пазар на ТНИ в Съюза;

б)	публикуват поне на годишна база обобщени данни, събрани съгласно действащите изисквания за отчетност, относно експозициите на субектите, които попадат в обхвата на надзорната им дейност, към всеки национален пазар на ТНИ в Съюза.

ПРИЛОЖЕНИЕ II

УКАЗАТЕЛНИ ОБРАЗЦИ ЗА ПОКАЗАТЕЛИТЕ ЗА СЕКТОРА НА ЖИЛИЩНИ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

1.   Образец А: показатели и разпределения за жилищни ипотечни кредити

ПОТОЦИ= нови жилищни ипотечни кредити в рамките на отчетния период съгласно възприетото от кредитодателя. Националните макропруденциални органи, които могат да направят разграничение между действително новите жилищни ипотечни кредити и предоговорените кредити, разполагат с възможността да обособят предоговорените кредити като отделно разпределение. САЛДА= Данни за салдата на жилищните ипотечни кредити към отчетната дата (напр. края на годината) нве= сума в национална валута #= брой договори г.= година/и Ср.= средна стойност на съответното съотношение в т.ч.= в това число

ЕДНОМЕРНО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ

Преглед на портфейла от жилищни ипотечни кредити		ПОТОЦИ			Съотношение обслужване на кредита/доход при иницииране (ОКр/Дх—И)		ПОТОЦИ
Отпуснати кредити		нве, #			СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср. (в %)
в т.ч. покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем		нве, #			в т.ч. покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем		Ср. (в %)
в т.ч. покупка на жилищен имот, обитаван от собственика		нве, #			в т.ч. покупка на жилищен имот, обитаван от собственика		Ср. (в %)
в т.ч. купувачи за първи път		нве, #			в т.ч. купувачи за първи път		Ср. (в %)
в т.ч. кредити в чуждестранна валута		нве, #			в т.ч. кредити в чуждестранна валута		Ср. (в %)
в т.ч. изцяло амортизируеми		нве, #			в т.ч. изцяло амортизируеми		Ср. (в %)
в т.ч. частично амортизируеми		нве, #			в т.ч. частично амортизируеми		Ср. (в %)
в т.ч. неамортизируеми (*1)		нве, #			в т.ч. неамортизируеми (*1)		Ср. (в %)
в т.ч. ≤ 1г. първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #			в т.ч. ≤ 1г. първоначален период на фиксиране на лихвения процент		Ср. (в %)
в т.ч. ] 1г.; 5г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #			в т.ч. ] 1г.; 5г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		Ср. (в %)
в т.ч. ] 5г.; 10г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #			в т.ч. ] 5г.; 10г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		Ср. (в %)
в т.ч. > 10г първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #			в т.ч. > 10г първоначален период на фиксиране на лихвения процент		Ср. (в %)
в т.ч. предоговорени (по избор)		нве, #			РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
					≤ 10 %		нве, #
					]10 % ; 20 %]		нве, #
Съотношение кредит/стойност на недвижимия имот при иницииране (Кр/Ст—И)		ПОТОЦИ			]20 % ; 30 %]		нве, #
					]30 % ; 40 %]		нве, #
СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср. (в %)			]40 % ; 50 %]		нве, #
в т.ч. покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем		Ср. (в %)			]50 % ; 60 %]		нве, #
в т.ч. покупка на жилищен имот, обитаван от собственика		Ср. (в %)			> 60 %		нве, #
в т.ч. купувачи за първи път		Ср. (в %)			Не е налично		нве, #
в т.ч. кредити в чуждестранна валута		Ср. (в %)
в т.ч. изцяло амортизируеми		Ср. (в %)
в т.ч. частично амортизируеми		Ср. (в %)			Съотношение обслужване на дълга/доход при иницииране (ОДг/Дх—И) (ПО ИЗБОР)		ПОТОЦИ
в т.ч. неамортизируеми (*1)		Ср. (в %)
РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ					СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср. (в %)
≤ 50 %		нве, #			РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
]50 % ; 60 %]		нве, #			≤10 %		нве, #
]60 % ; 70 %]		нве, #			]10 % ; 20 %]		нве, #
]70 % ; 80 %]		нве, #			]20 % ; 30 %]		нве, #
]80 % ; 90 %]		нве, #			]30 % ; 40 %]		нве, #
]90 % ; 100 %]		нве, #			]40 % ; 50 %]		нве, #
]100 % ; 110 %]		нве, #			]50 % ; 60 %]		нве, #
> 110 %		нве, #			> 60 %		нве, #
Не е налично		нве, #			Не е налично		нве, #

Текущо съотношение кредит/стойност на недвижимия имот (Кр/Ст—Т)			САЛДА		Съотношение кредит/доход при иницииране (Кр/Дх—И)		ПОТОЦИ
СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ			Ср. (в %)		СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср.
РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ					РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
≤ 50 %			нве, #		≤3		нве, #
]50 % ; 60 %]			нве, #		]3 ; 3,5 ]		нве, #
]60 % ; 70 %]			нве, #		]3,5 ; 4]		нве, #
]70 % ; 80 %]			нве, #		]4 ; 4,5 ]		нве, #
]80 % ; 90 %]			нве, #		]4,5 ; 5]		нве, #
]90 % ; 100 %]			нве, #		]5 ; 5,5 ]		нве, #
]100 % ; 110 %]			нве, #		]5,5 ; 6]		нве, #
> 110 %			нве, #		> 6		нве, #
Не е налично			нве, #		Не е налично		нве, #

Срок до падежа при иницииране		ПОТОЦИ			Съотношение дълг/доход при иницииране (Дг/Дх—И)		ПОТОЦИ
СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср. (години)			СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср.
РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ					РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
≤ 5г.		нве, #			≤3		нве, #
]5г. ; 10г.]		нве, #			]3 ; 3,5 ]		нве, #
]10г. ; 15г.]		нве, #			]3,5 ; 4]		нве, #
]15г. ; 20г.]		нве, #			]4 ; 4,5 ]		нве, #
]20г. ; 25г.]		нве, #			]4,5 ; 5]		нве, #
]25г. ; 30г.]		нве, #			]5 ; 5,5 ]		нве, #
]30г. ; 35г.]		нве, #			]5,5 ; 6]		нве, #
> 35г.		нве, #			]6,5 ; 7]		нве, #
Не е налично		нве, #			> 7		нве, #
					Не е налично		нве, #

СЪВМЕСТНО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ

ПОТОЦИ		Съотношение обслужване на кредита/доход при иницииране (ОКр/Дх—И)				ПОТОЦИ		Съотношение обслужване на кредита/доход при иницииране (ОКр/Дх—И)
		≤ 30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %		Първоначален период на фиксиране на лихвения процент		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %
Кр/Ст-И ≤ 80 %						в т.ч. ≤ 1г.		нве, #	нве, #	нве, #
Срок до падежа при иницииране						в т.ч. ] 1г.; 5г.]		нве, #	нве, #	нве, #
≤ 20г.		нве, #	нве, #	нве, #		в т.ч.] 5г.; 10г.]		нве, #	нве, #	нве, #
]20г. ; 25г.]		нве, #	нве, #	нве, #		в т.ч. > 10г.		нве, #	нве, #	нве, #
> 25г.		нве, #	нве, #	нве, #
Кр/Ст-И ]80 %-90 %]						ПОТОЦИ		Съотношение дълг/доход при иницииране (Дг/Дх—И)
Срок до падежа при иницииране
≤ 20г.		нве, #	нве, #	нве, #		Съотношение кредит/стойност на недвижимия имот при иницииране (Кр/Ст—И)		≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20г. ; 25г.]		нве, #	нве, #	нве, #		Кр/Ст-И ≤ 80 %		нве, #	нве, #	нве, #
> 25г.		нве, #	нве, #	нве, #		Кр/Ст-И ]80 % ; 90 %]		нве, #	нве, #	нве, #
Кр/Ст-И ]90 %-110 %]						Кр/Ст-И ]90 % ; 110 %]		нве, #	нве, #	нве, #
Срок до падежа при иницииране						Кр/Ст-И >110 %		нве, #	нве, #	нве, #
≤ 20г.		нве, #	нве, #	нве, #
]20г. ; 25г.]		нве, #	нве, #	нве, #
> 25г.		нве, #	нве, #	нве, #
Кр/Ст-И >110 %
Срок до падежа при иницииране
≤ 20г.		нве, #	нве, #	нве, #
]20г. ; 25г.]		нве, #	нве, #	нве, #
> 25г.		нве, #	нве, #	нве, #

2.   Образец Б: показатели и разпределения за жилищни ипотечни кредити за покупка на жилищни имоти с цел отдаване под наем и на имоти, обитавани от собствениците им

ПОТОЦИ= нови жилищни ипотечни кредити в рамките на отчетния период съгласно възприетото от кредитодателя. Националните макропруденциални органи, които могат да направят разграничение между действително новите жилищни ипотечни кредити и предоговорените кредити, разполагат с възможността да обособят предоговорените кредити като отделно разпределение. САЛДА= Данни за салдата на жилищните ипотечни кредити към отчетната дата (напр. края на годината) нве= сума в национална валута #= брой договори г.= година/и Ср.= средна стойност на съответното съотношение в т.ч.= в това число

КРЕДИТИ ЗА ПОКУПКА НА ИМОТ С ЦЕЛ ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ

Преглед на кредитите за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем		ПОТОЦИ		Коефициент на лихвено покритие при иницииране (КЛхП—И)		ПОТОЦИ
Отпуснати кредити		нве, #		СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср.
в т.ч. купувачи за първи път		нве, #		РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
в т.ч. кредити в чуждестранна валута		нве, #		≤ 100 %		нве, #
в т.ч. изцяло амортизируеми		нве, #		] 100 % ; 125 %]		нве, #
в т.ч. частично амортизируеми		нве, #		] 125 % ; 150 %]		нве, #
в т.ч. неамортизируеми (*2)		нве, #		] 150 % ; 175 %]		нве, #
в т.ч. ≤ 1г. първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #		] 175 % ; 200]		нве, #
в т.ч. ] 1г.; 5г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #		> 200 %		нве, #
в т.ч. ] 5г.; 10г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #
в т.ч. > 10г първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #		Съотношение дълг/наем при иницииране (Дг/Нм—И)		ПОТОЦИ
				СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср.
Съотношение кредит/стойност на недвижимия имот при иницииране (Кр/Ст—И)		ПОТОЦИ		РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
				< 5		нве, #
СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср. (в %)		] 5 ; 10]		нве, #
РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ				] 10 ; 15]		нве, #
≤ 50 %		нве, #		] 15 ; 20 ]		нве, #
]50 % ; 60 %]		нве, #		> 20		нве, #
]60 % ; 70 %]		нве, #
]70 % ; 80 %]		нве, #
]80 % ; 90 %]		нве, #
]90 % ; 100 %]		нве, #
]100 % ; 110 %]		нве, #
> 110 %		нве, #
Не е налично		нве, #

КРЕДИТИ ЗА ПОКУПКА НА ЖИЛИЩЕН ИМОТ, ОБИТАВАН ОТ СОБСТВЕНИКА

Преглед на кредитите за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика		ПОТОЦИ		Съотношение обслужване на кредита/доход при иницииране (ОКр/Дх—И)		ПОТОЦИ
Отпуснати кредити		нве, #		СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср. (в %)
в т.ч. купувачи за първи път		нве, #		в т.ч. купувачи за първи път		Ср. (в %)
в т.ч. кредити в чуждестранна валута		нве, #		в т.ч. кредити в чуждестранна валута		Ср. (в %)
в т.ч. изцяло амортизируеми		нве, #		в т.ч. изцяло амортизируеми		Ср. (в %)
в т.ч. частично амортизируеми		нве, #		в т.ч. частично амортизируеми		Ср. (в %)
в т.ч. неамортизируеми (*2)		нве, #		в т.ч. неамортизируеми (*2)		Ср. (в %)
в т.ч. ≤ 1г. първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #		в т.ч. ≤ 1г. първоначален период на фиксиране на лихвения процент		Ср. (в %)
в т.ч. ] 1г.; 5г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #		в т.ч. ] 1г.; 5г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		Ср. (в %)
в т.ч. ] 5г.; 10г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #		в т.ч. ] 5г.; 10г.] първоначален период на фиксиране на лихвения процент		Ср. (в %)
в т.ч. > 10г първоначален период на фиксиране на лихвения процент		нве, #		в т.ч. > 10г първоначален период на фиксиране на лихвения процент		Ср. (в %)
				РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
Текущо съотношение кредит/стойност на недвижимия имот (Кр/Ст—Т)		ПОТОЦИ		≤ 10 %		нве, #
				]10 % ; 20 %]		нве, #
СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср. (в %)		]20 % ; 30 %]		нве, #
в т.ч. купувачи за първи път		Ср. (в %)		]30 % ; 40 %]		нве, #
в т.ч. кредити в чуждестранна валута		Ср. (в %)		]40 % ; 50 %]		нве, #
в т.ч. изцяло амортизируеми		Ср. (в %)		]50 % ; 60 %]		нве, #
в т.ч. частично амортизируеми		Ср. (в %)		> 60 %		нве, #
в т.ч. неамортизируеми (*2)		Ср. (в %)		Не е налично		нве, #
РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
≤ 50 %		нве, #
]50 % ; 60 %]		нве, #		Съотношение кредит/доход при иницииране (Кр/Дх—И)		ПОТОЦИ
]60 % ; 70 %]		нве, #
]70 % ; 80 %]		нве, #		СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср.
]80 % ; 90 %]		нве, #		РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
]90 % ; 100 %]		нве, #		≤3		нве, #
]100 % ; 110 %]		нве, #		]3 ; 3,5 ]		нве, #
> 110 %		нве, #		]3,5 ; 4]		нве, #
Не е налично		нве, #		]4 ; 4,5 ]		нве, #
				]4,5 ; 5]		нве, #
				]5 ; 5,5 ]		нве, #
				]5,5 ; 6]		нве, #
				> 6		нве, #
				Не е налично		нве, #

Текущо съотношение кредит/стойност на недвижимия имот (Кр/Ст—Т)			САЛДА
СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ			Ср. (в %)
РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
≤ 50 %			нве, #
]50 % ; 60 %]			нве, #
]60 % ; 70 %]			нве, #
]70 % ; 80 %]			нве, #
]80 % ; 90 %]			нве, #
]90 % ; 100 %]			нве, #
]100 % ; 110 %]			нве, #
> 110 %			нве, #
Не е налично			нве, #
Срок до падежа при иницииране в години		ПОТОЦИ
СРЕДНОПРЕТЕГЛЕНА СТОЙНОСТ		Ср. (в години)
РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ
≤ 5г.		нве, #
]5г. ; 10г.]		нве, #
]10г. ; 15г.]		нве, #
]15г. ; 20г.]		нве, #
]20г. ; 25г.]		нве, #
]25г. ; 30г.]		нве, #
]30г. ; 35г.]		нве, #
> 35г.		нве, #
Не е налично		нве, #

---

(*1)  Където е приложимо, неамортизируемите кредити, за които съществуват механизми за погасяване, следва да бъдат обособени отделно.

(*2)  Където е приложимо, неамортизируемите кредити, за които съществуват механизми за погасяване, следва да бъдат обособени отделно.

ПРИЛОЖЕНИЕ III

УКАЗАТЕЛНИ ОБРАЗЦИ ЗА ПОКАЗАТЕЛИТЕ ЗА СЕКТОРА НА ТЪРГОВСКИ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

1.   Образец А: показатели за физическия пазар

	Показател		Разпределение
		Периодичност	Вид имот (1)	Място на имота (2)
Физически пазар	Индекс на цените на ТНИ	Тримесечна	I	I
	Индекс на наемите	Тримесечна	I	I
	Индекс на доходността от наеми	Тримесечна	I	I
	Коефициенти на вакантност	Тримесечна	R	R
	Започнати строежи	Тримесечна	#	#

2.   Образец Б: показатели за експозициите на финансовата система

	Показател		Разпределение
		Периодичност	Вид имот (3)	Място на имота (4)	Вид инвеститор (5), (10)	Вид кредитодател (6)	Националност на инвеститора (10)/кредитодателя (7)	Общо
Потоци  (8)	Инвестиции в ТНИ (10)	Тримесечна	нв	нв	нв		нв	нв
	— в това число пряка собственост на ТНИ	Тримесечна	нв	нв	нв		нв	нв
	— в това число непряка собственост на ТНИ	Тримесечна			нв		нв	нв
	Корекции на оценката на инвестициите в ТНИ	Тримесечна	нв	нв	нв		нв	нв
	Търговско ипотечно кредитиране (вкл. търговско недвижими имоти в строеж)	Тримесечна	нв	нв		нв	нв	нв
	— в това число за търговски недвижими имоти в строеж	Тримесечна	нв	нв		нв	нв	нв
	Необслужвани търговски ипотечни кредити (вкл. търговски недвижими имоти в строеж)	Тримесечна	нв	нв		нв	нв	нв
	— в това число за търговски недвижими имоти в строеж	Тримесечна	нв	нв		нв	нв	нв
	Провизии срещу загуби по търговско ипотечно кредитиране (вкл. търговски недвижими имоти в строеж)	Тримесечна	нв	нв		нв	нв	нв
	— в това число за търговски недвижими имоти в строеж	Тримесечна	нв	нв		нв	нв	нв

	Показател		Разпределение
		Периодичност	Вид имот (3)	Място на имота (4)	Вид инвеститор (5), (10)	Вид кредитодател (6)	Националност на инвеститора (10)/кредитодателя (7)	Общо
Салда  (9)	Инвестиции в ТНИ (10)	Годишна	нв	нв	нв		нв	нв
	— в това число пряка собственост на ТНИ	Годишна	нв	нв	нв		нв	нв
	— в това число непряка собственост на ТНИ	Годишна			нв		нв	нв
	Корекции на оценката на инвестициите в ТНИ	Годишна	нв	нв	нв		нв	нв
	Търговско ипотечно кредитиране (вкл. търговско недвижими имоти в строеж)	Годишна	нв	нв		нв	нв	нв
	— в това число необслужвани кредити за ТНИ	Годишна	нв	нв		нв	нв	нв
	Провизии срещу загуби по търговско ипотечно кредитиране	Годишна	нв	нв		нв	нв	нв
	Кредитиране за търговски недвижими имоти в строеж (като част от търговското ипотечно кредитиране)	Годишна	нв	нв		нв	нв	нв
	— в това число необслужвани кредити	Годишна	нв	нв		нв	нв	нв
	Провизии срещу загуби по кредитиране за търговски недвижими имоти в строеж	Годишна	нв	нв		нв	нв	нв

3.   Образец В: показатели за стандартите за отпускане на кредити  (11)

	Показател	Периодичност	Среднопретеглена стойност на съотношенията
Потоци  (12)	Съотношение кредит/стойност на недвижимия имот при иницииране (Кр/Ст—И)	Тримесечна	R
	Коефициент на лихвено покритие при иницииране (КЛхП—И)	Тримесечна	R
	Коефициент на дългово покритие при иницииране (КДгП—И)	Тримесечна	R

	Показател	Периодичност	Среднопретеглена стойност на съотношенията
Салда  (13)	Текущо съотношение кредит/стойност на недвижимия имот (Кр/Ст—Т)	Годишна	R
	Текущ коефициент на лихвено покритие (КЛхП—Т)	Годишна	R
	Текущ коефициент на дългово покритие (КДгП—Т)	Годишна	R

---

(1)  Видът имот се разпределя в следните видове: офиси, за търговия на дребно, индустриални, жилищни и други (всичко на местния пазар).

(2)  Мястото на имота се разпределя в местно първостепенно местоположение и местно второстепенно местоположение.

I= Индекс

R= Съотношение

#= Квадратни метри

(3)  Видът имот се разпределя в следните видове: офиси, за търговия на дребно, индустриални, жилищни и други.

(4)  Мястото на имота се разпределя в местно първостепенно местоположение, местно второстепенно местоположение и чуждестранно.

(5)  Видът инвеститор се разпределя в следните видове: банки, застрахователни дружества, пенсионни фондове, инвестиционни фондове, дружества за недвижими имоти и други.

(6)  Видът кредитодател се разпределя в следните видове: банки, застрахователни дружества, пенсионни фондове, инвестиционни фондове, дружества за недвижими имоти и други.

(7)  Националността се разпределя в следните видове: местна, Европейско икономическо пространство и останал свят.

(8)  Потоците са на брутна база за инвестициите, кредитирането и необслужваните кредити (обхващат се само новите кредити/инвестиции, без да се вземат предвид погасяванията или приспаданията по наличните суми).

Потоците са на нетна база за корекциите на оценката на инвестициите и провизиите срещу загуби по кредити.

(9)  Данни за салдата на инвестициите в ТНИ, корекциите на оценката на инвестициите в ТНИ, (необслужваните) търговски ипотечни кредити и провизиите срещу загуби по търговско ипотечно кредитиране към отчетната дата.

(10)  Само ако инвестициите представляват значителна част от финансирането на ТНИ.

нв= Сума в национална валута

(11)  Не включва търговските недвижими имоти в строеж, които могат да бъдат наблюдавани, като се използва съотношението кредит/разход (Кр/Р).

(12)  Данни за потоците на нови търговски ипотечни кредити през отчетния период.

(13)  Данни за салдото на търговските ипотечни кредити към отчетната дата.

R= Съотношение

ПРИЛОЖЕНИЕ IV

НАСОКИ ОТНОСНО МЕТОДИТЕ ЗА ИЗМЕРВАНЕ И ИЗЧИСЛЯВАНЕ НА ПОКАЗАТЕЛИТЕ

В настоящото приложение се съдържат общи насоки относно методите за изчисляване на показателите, които се използват в образците в приложение II и ако е приложимо — и в приложение III. С него не се цели да се предоставят подробни технически инструкции за попълването на образците, които обхващат всички възможни случаи. Освен това насоките следва да бъдат тълкувани като обхващащи целевите определения и целевите методи, като в някои случаи отклоненията могат да бъдат оправдани с оглед на адаптацията към особеностите на пазарите или пазарните сегменти.

1.   Съотношението кредит/стойност на недвижимия имот при иницииране (Кр/Ст—И)

1.

Кр/Ст—И се определя като:

2.

За целта на изчислението „Кр“: а) включва всички кредити или кредитни траншове, обезпечени от кредитополучателя с недвижимия имот в момента на иницииране (независимо от целта на кредита), след обобщаването на кредитите „според кредитополучателя“ и „според обезпечението“; б) се измерва въз основа на отпуснатите суми и следователно не включва неусвоени суми по кредитни линии; ако имотът все още се строи, „Кр“ е сборът от всички кредитни траншове, отпуснати до отчетната дата, а Кр/Ст—И се изчислява на датата на отпускането на нов кредитен транш (1). Ако горепосоченият метод за изчисляване не съществува или не отговаря на преобладаващата пазарна практика, съотношението Кр/Ст—И може да бъде изчислено и на базата на общата сума на отпуснатите кредити и очакваната стойност при завършването на строежа на ЖНИ; в) не включва кредитите, които не са обезпечени с имот, освен ако доставчикът на кредити, който отчита данни, счита, че необезпечените кредити са част от сделката за финансиране на жилищен кредит, като комбинира обезпечените и необезпечените кредити; в този случай и необезпечените кредити следва да бъдат включени в „Кр“; г) не е коригиран за наличието на други фактори, редуциращи риска; д) не включва разходи и такси, свързани с жилищния ипотечен кредит; е) не включва кредитни субсидии.

3.

За целта на изчислението „Ст“: а) се изчислява въз основа на стойността на имота при иницииране, измерена като по-ниската от: 1. трансакционната стойност, напр. записана в нотариален акт, и 2. стойността съгласно оценката на независим външен или вътрешен оценител. Ако е налице само една стойност, следва да се използва тя; б) не включва стойността на планирани ремонтни или строителни работи; в) ако имотът все още се строи, „Ст“ е общата стойност на имота до отчетната дата (взема се предвид увеличението на стойността поради напредъка на строителните работи). „Ст“ се оценява при отпускането на нов кредитен транш, като по този начин се дава възможност да се изчисли актуализирано Кр/Ст—И; г) е коригирана с общия размер на непогасения жилищен ипотечен кредит, отпуснат или не, който е обезпечен с привилегия върху имота; в случай на по-рано възникнали привилегии върху имота, трябва да се приспадне целият размер на дълга, обезпечен с тях. В случай на привилегии от един и същ ред следва да се направи подходяща съразмерна корекция; д) не е коригирана за наличието на други фактори, редуциращи риска; е) не включва разходи и такси, свързани с жилищния ипотечен кредит; ж) не се изчислява като „дългосрочната стойност“. Докато използването на дългосрочната стойност може да бъде обосновано с процикличността на „Ст“, със съотношението Кр/Ст—И се цели да се отчетат стандартите на кредитиране при иницииране. Следователно, ако в момента, в който жилищният ипотечен кредит е отпуснат и съотношението Кр/Ст—И е регистрирано, „Ст“ не представлява стойността на актива при иницииране съгласно отчетеното в книгите на кредитодателя, тя няма да отрази адекватно действащата кредитна политика на кредитодателя по отношение на съотношението Кр/Ст—И.

4.

В случаите, когато пазарът на кредити за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем и пазарът на кредити за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика, се наблюдават поотделно, се прилага определението за Кр/Ст—И със следните изключения: а) за кредитите за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем: — „Кр“ включва само кредити или кредитни траншове, обезпечени от кредитополучателя с недвижимия имот в момента на инициирането и свързани с кредита за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем, — „Ст“ включва само стойността при иницииране на жилищния имот, купен с цел отдаване под наем; б) за кредитите за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика: — „Кр“ включва само кредити или кредитни траншове, обезпечени от кредитополучателя с недвижимия имот в момента на инициирането и свързани с кредита за жилищен имот, обитаван от собственика; — „Ст“ включва само стойността при иницииране на жилищния имот, обитаван от собственика.

5.

Националните макропруденциални органи следва да обърнат внимание на факта, че характерът на съотношенията Кр/Ст е процикличен и поради това в рамките за наблюдение на риска следва да третират тези съотношения предпазливо. Те биха могли да проучат и използването на допълнителни метрични признаци като кредит/дългосрочна стойност, където стойността се коригира съгласно дългосрочните промени на индекс на пазарните цени.

2.   Текущото съотношение кредит/стойност на недвижимия имот (Кр/Ст—Т)

1.

Кр/Ст—Т се определя като:

2.

За целта на изчислението „КрТ“: а) се измерва като непогасеното салдо по кредита или кредитите съгласно определението за „Кр“ в раздел 1, точка 2 към датата на отчитане, като се вземат предвид погасеният капитал, преструктуриранията на кредита, новите отпускания на капитал, натрупаните лихви, а в случай на кредити в чуждестранна валута — и промените във валутния курс; б) е коригиран, за да се вземат предвид спестяванията, натрупани в инвестиционен механизъм, предназначен за погасяването на главницата по кредита. Натрупаните спестявания могат да бъдат приспаднати от „КрТ“ само ако са спазени следните условия: 1) натрупаните спестявания са безусловно заложени в полза на кредитора с изричната цел да бъдат използвани за погасяването на главницата по кредита на предвидените в договора дати, и 2) прилага се подходящо дисконтиране, определено от националния макропруденциален орган, за да се отразят пазарните рискове и/или рисковете от трети лица, свързани с базисните инвестиции.

3.

За целта на изчислението „СтТ“: а) отразява промените, настъпили в стойността на „Ст“ съгласно определението в раздел 1, точка 3 от последната оценка на имота. Текущата стойност на имота следва да бъде оценена от независим външен или вътрешен оценител. Ако такава оценка липсва, текущата стойност на имота може да бъде определена приблизително, като се използва подробен индекс на стойността на недвижимите имоти (напр. базиран на данни от сделките). Ако липсва и индекс на стойността на недвижимите имоти, може да се използва подробен индекс на цените на недвижимите имоти, след като се приложи подходящо избрано намаление, за да се отчете амортизацията на имота. Индексите на стойността или индексите на цените на недвижимите имоти следва да бъдат диференцирани в достатъчна степен според географското местоположение и вида на имота; б) се коригира за промени в привилегиите върху имота; в) се изчислява на годишна база.

4.

В случаите, когато пазарът на кредити за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем и пазарът на кредити за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика, се наблюдават поотделно, се прилага определението за Кр/Ст—Т със следните изключения: а) за кредитите за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем: — „КрТ“ включва само кредити или кредитни траншове, обезпечени от кредитополучателя с недвижимия имот в момента на инициирането и свързани с кредита за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем, — „СтТ“ е текущата стойност на жилищния имот, купен с цел отдаване под наем; б) за кредитите за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика: — „КрТ“ включва само кредити или кредитни траншове, обезпечени от кредитополучателя с недвижимия имот в момента на инициирането и свързани с кредита за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика, — „СтТ“ включва само текущата стойност на жилищния имот, обитаван от собственика.

3.   Съотношението кредит/доход при иницииране (Кр/Дх—И)

1.

Кр/Дх—И се определя като:

2.

За целта на изчислението „Kр“ има същото значение, както в раздел 1, точка 2.

3.

За целта на изчислението „Дх“ е общият годишен разполагаем доход на кредитополучателя, регистриран от доставчика на кредит в момента на инициирането на жилищния ипотечен кредит.

4.

При определяне на разполагаемия доход на кредитополучателя адресатите се насърчават да се придържат към дефиниция 1) във възможно най-голяма степен и към дефиниция 2) като минимум: Дефиниция 1): „разполагаем доход“ = доход от дейност като заето лице + доход от дейност като самостоятелно заето лице (напр. печалби) + доход от държавни пенсии + доход от частни и професионални пенсии + доход от обезщетения за безработица + доход от социални трансфери, различни от обезщетения за безработица + редовни частни трансфери (например издръжки) + брутен доход от наем на недвижими имоти + доход от финансови инвестиции + доход от частен бизнес или сдружения + редовен доход от други източници + кредитни субсидии – данъци – здравноосигурителни премии/социалноосигурителни премии/премии по медицинско застраховане + данъчни отстъпки. За целите на настоящото определение: а) „брутен доход от наем на недвижими имоти“ включва дохода от наем на собствени имоти, във връзка с които в момента няма непогасен жилищен ипотечен кредит, и на жилищни имоти, купени с цел отдаване под наем. Доходът от наем следва да се определя от информацията, с която разполагат банките или която е косвено извлечена по друг начин. Ако липсва точна информация, отчетната институция следва да предостави най-добра прогнозна оценка на дохода от наем, като опише методологията, използвана за определянето ѝ; б) „данъци“ следва да включват по ред на важност данъци върху доходите на заетите лица, данъчни кредити, пенсии и застрахователни премии, ако се начисляват върху брутния доход, специални данъци, напр. данъци върху имуществото, и други данъци, несвързани с потреблението; в) „здравноосигурителни премии/социалноосигурителни премии/премии по медицинско застраховане“ следва да включват задължителните и фиксирани по размер разходи, които в някои държави се правят след данъците; г) „данъчни отстъпки“ следва да включват възстановените от данъчния орган суми, които са свързани с приспадането на лихвите по жилищния ипотечен кредит; д) „кредитни субсидии“ следва да включват всички интервенции от страна на публичния сектор, чиято цел е да облекчат тежестта на обслужването на дълга на кредитополучателя (напр. субсидирани лихви, субсидии за погасяване). Дефиниция 2): „разполагаем доход“ = доход от дейност като заето лице + доход от дейност като самостоятелно заето лице (напр. печалби) – данъци

5.

В случаите, когато пазарът на кредити за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем и пазарът на кредити за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика, се наблюдават поотделно, се прилага определението за Кр/Дх—И със следните изключения: а) за кредитите за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем: — „Кр“ включва само кредити или кредитни траншове, обезпечени от кредитополучателя с недвижимия имот в момента на инициирането и свързани с кредита за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем; б) за кредитите за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика: — „Кр“ включва само кредити или кредитни траншове, обезпечени от кредитополучателя с недвижимия имот в момента на инициирането и свързани с жилищния имот, обитаван от собственика, — ако кредитополучателят има кредити за покупка на собствен имот, който ще обитава, и кредити за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем, само доходът от наема на жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем, след приспадане на разходите по обслужването на кредитите за покупката им, може да се използва, за да се подпомогне изплащането на кредитите за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика. В този случай първото най-добро определение за „разполагаем доход“ е: „разполагаем доход“ = доход от дейност като заето лице + доход от дейност като самостоятелно заето лице (напр. печалби) + доход от държавни пенсии + доход от частни и професионални пенсии + доход от обезщетения за безработица + доход от социални трансфери, различни от обезщетения за безработица + редовни частни трансфери (например издръжки) + (брутен доход от наем на недвижими имоти – разходи по обслужване на дълга за имота, отдаван под наем) + доход от финансови инвестиции + доход от частен бизнес или сдружения + редовен доход от други източници + кредитни субсидии – данъци – здравноосигурителни премии/социалноосигурителни премии/премии по медицинско застраховане + данъчни отстъпки.

4.   Съотношението дълг/доход при иницииране (Дг/Дх—И)

1.

Дг/Дх—И се определя като:

2.

За целта на изчислението „Дг“ включва общия дълг на кредитополучателя, независимо от това дали е обезпечен или не с недвижим имот, включително всички непогасени финансови кредити, т.е. кредитите, отпуснати от доставчици на жилищни ипотечни кредити и от други кредитодатели, в момента на инициирането на жилищния ипотечен кредит.

3.

За целта на изчислението „Дх“ има същото значение, както в раздел 3, точка 4.

5.   Съотношението обслужване на кредита/доход при иницииране (ОКр/Дх—И)

1.

ОКр/Дх—И се определя като:

2.

За целта на изчислението „ОКр“ са годишните разходи по обслужване на дълга по жилищен ипотечен кредит, определен като „Кр“ в раздел 1, точка 2, в момента на иницииране на кредита.

3.

За целта на изчислението „Дх“ има същото значение, както в раздел 3, точка 4.

4.

В случаите, когато пазарът на кредити за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем и пазарът на кредити за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика, се наблюдават поотделно, определението за ОКр/Дх—И се прилага със следните изключения: а) за кредитите за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем: — „ОКр“ са годишните разходи по обслужване на дълга, свързани с кредита за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем, в момента на иницииране на кредита; б) за кредитите за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика: — „ОКр“ са годишните разходи по обслужване на дълга, свързани с кредита за покупка на жилищен имот, обитаван от собственика, в момента на иницииране на кредита, — съответното първо най-добро определение за „разполагаем доход“ е: „разполагаем доход“ = доход от дейност като заето лице + доход от дейност като самостоятелно заето лице (напр. печалби) + доход от държавни пенсии + доход от частни и професионални пенсии + доход от обезщетения за безработица + доход от социални трансфери, различни от обезщетения за безработица + редовни частни трансфери, напр. издръжки + (брутен доход от наем на недвижими имоти – разходи по обслужване на дълга за имота, отдаван под наем + доход от финансови инвестиции) + доход от частен бизнес или сдружения + редовен доход от други източници + кредитни субсидии – данъци – здравноосигурителни премии/социалноосигурителни премии/премии по медицинско застраховане + данъчни отстъпки.

6.   Съотношението обслужване на дълга/доход при иницииране (ОДг/Дх—И)

1.

ОДг/Дх—И се определя като:

2.

За целта на изчислението „ОДг“ са годишните разходи по обслужване на общия дълг на кредитополучателя, определен като „Дг“ в раздел 4, точка 2, в момента на иницииране на кредита.

3.

За целта на изчислението „Дх“ има същото значение, както в раздел 3, точка 4.

4.

ОДг/Дх—И следва да се счита за показател по избор, тъй като не във всички юрисдикции кредитодателите разполагат с достъп до информацията, необходима за изчисляването на числителя. Обаче в юрисдикции, в които кредитодателите имат достъп до тази информация (напр. чрез кредитни или данъчни регистри), макропруденциалните органи се насърчават да включат и този показател в рамката за наблюдение на риска.

7.   Коефициентът на лихвено покритие (КЛхП)

1.

КЛхП се определя като:

2.

За целта на изчислението: а) „брутен годишен доход от наем“ е годишният доход от наем, натрупан от жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем, в който са включени оперативните разходи, свързани с поддръжката на стойността на имотите, и данъците; б) „годишни разходи за лихви“ са годишните разходи за лихви, свързани с жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем.

3.

Коефициентът може да се отнася за стойността му при иницииране на кредита (КЛхП—И) или за текущата му стойност (КЛхП—Т).

8.   Съотношението кредит/наем при иницииране (Кр/Нм—И)

1.

Кр/Нм—И се определя като:

2.

За целта на изчислението: а) „кредит за покупка на жилищен имот с цел отдаване под наем“ има същото значение като „Кр“ в раздел 1, точка 2, но е ограничен до жилищните ипотечни кредити, с които се финансира покупката на жилищен имот с цел отдаване под наем; б) „нетен годишен доход от наем“ e годишният доход от наем на жилищния имот, купен с цел отдаване под наем, след приспадане на оперативните разходи за поддръжка на стойността на имота, но с включени данъци; в) „брутен годишен доход от наем“ е годишният доход от отдаването под наем на жилищния имот, купен с цел отдаване под наем, в който са включени оперативните разходи за поддръжка на стойността на имота, и данъците. За изчислението на Кр/Нм—И следва да се използва нетният годишен доход от наем. Ако тази информация липсва, може да се използва брутният годишен доход от наем.

---

(1)  Ако имотът все още се строи, Кр/Ст—И в даден момент n може да се изчисли като:

Ако i = 1, …, n се отнася до кредитните траншове, отпуснати до момента n, е първоначалната стойност на обезпечението с недвижим имот (напр. земя) и представлява промяната в стойността на имота, настъпила по време на периодите до отпускането на кредитен транш n.

ПРИЛОЖЕНИЕ V

НАСОКИ ОТНОСНО ОПРЕДЕЛЕНИЯТА И ПОКАЗАТЕЛИТЕ ЗА ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

В настоящото приложение се съдържат насоки по конкретни въпроси, свързани с определението на ТНИ, с показателите за ТНИ и по-специално с приложение III. С него не се цели да се предоставят подробни технически инструкции за попълването на образците в приложение III, които обхващат всички възможни случаи. Освен това насоките следва да бъдат тълкувани като обхващащи целевите определения и целевите методи, като в някои случаи отклоненията могат да бъдат оправдани с оглед на адаптацията към особеностите на пазарите или пазарните сегменти.

1.   Определения на търговски недвижим имот

Понастоящем няма определение за ТНИ на равнището на Съюза, което е достатъчно прецизно за макропруденциални цели.

а)

В член 4, параграф 1, точка 75 от Регламент (ЕС) № 575/2013 се съдържа определение на ЖНИ, но липсва точно определение на ТНИ освен описанието му като „офиси или други търговски помещения“ в член 126. В същия регламент се съдържа изискването стойността на имота да не зависи от кредитното качество на кредитополучателя или от състоянието на базисния проект по отношение на ТНИ.

б)	ЕБО предостави един полезен допълнителен критерий: водещите предназначения на имота „следва да бъдат свързани с икономическа дейност“ (1). Макар и полезен, този критерий все пак не е достатъчно прецизен за макропруденциални цели.

в)

Регламент (ЕС) 2016/867 на Европейската централна банка (ЕЦБ/2016/13) (2) е друг възможен източник на определение за ТНИ. На този етап обаче съгласно регламента ТНИ са всички имоти, които не са ЖНИ (съгласно определението в посочения в буква а) регламент). Това определение е прекалено широко за целите на финансовата стабилност, тъй като основният интерес тук е степента, в която очакваните от ТНИ парични потоци, като наемите, ще бъдат достатъчни, за да погасят кредитите, с които е финансиран имотът.

г)

Инициативата на Г-20 във връзка с празнотите в данните (3) е набор от 20 препоръки за подобряване на икономическата и финансовата статистика, чието начало беше поставено след финансовата криза от 2007—2008 г., за да се подобри наличността и съпоставимостта на икономическите и финансовите данни. В препоръка 19 се подчертава изискването за подобряване на наличността на статистически данни за жилищните и търговските недвижими имоти. Мерките, които последваха тази инициатива, включително постигането на съгласие за определение на ТНИ, са все още в процес на реализация и могат да допринесат за данните, необходими за целите на ЕССР.

д)

В консултативен документ на Базелския комитет за банков надзор относно промените в стандартизирания подход за кредитен риск (4) ТНИ също е определен като обратното на ЖНИ. Експозицията към ЖНИ се определя като експозиция, обезпечена с недвижим имот, който представлява място за живеене и отговаря на всички приложими закони и разпоредби, които му позволяват да бъде обитаван за жилищни цели, т.е. жилищен имот. След това експозицията към ТНИ е определена като експозиция, обезпечена с недвижим имот, който не е жилищен имот.

Предвид ограниченията на горепосочените определения в настоящата препоръка се съдържа работно определение на ТНИ специално за макропруденциални цели. Съгласно това определение ТНИ са недвижими имоти, източник на доходи, с изключение на жилищните имоти за социални нужди, имотите, собственост на крайни потребители, и жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем.

Въпросът дали търговските недвижими имоти в строеж следва да бъдат считани за ТНИ може да бъде предмет на дискусия. По отношение на това националните практики варират. Опитът на редица държави членки по време на последната финансова криза обаче показа колко е важно за целите на финансовата стабилност да се наблюдават инвестициите в тази икономическа дейност и финансирането ѝ. Освен това се очаква, че след като бъдат завършени, новите търговски недвижими имоти в строеж ще увеличат бъдещата наличност на ТНИ. Следователно за целите на настоящата препоръка търговските недвижими имоти в строеж се считат за подкатегория на ТНИ.

Жилищните имоти за социални нужди са сложен сегмент от пазара на имоти, тъй като той може да възприема различни форми в различните държави, както и вътре в дадена държава. Той следва да бъде изключен от определението на ТНИ, когато трансакционната стойност на имотите или наемът, прилаган към наемателите на тези имоти, са пряко повлияни от публичен орган, което води до по-ниски наеми от наблюдаваните на текущия пазар. Националните органи следва да определят границата между сектора на жилищните имоти за социални нужди и сектора на частните наемодатели в техните държави съгласно този критерий.

Жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем, са жилищни недвижими имоти, притежавани пряко от частни домакинства (5), основно с цел отдаването им под наем на наематели. В момента тази дейност е от значение само в няколко държави членки. Освен това жилищните имоти, купени с цел отдаване под наем, се намират на границата между ЖНИ и ТНИ. Тъй като обаче тази дейност обичайно се извършва от наемодатели, които не се занимават с нея постоянно по занаят и разполагат с малък портфейл от имоти, за целите на финансовата стабилност тя може да бъде считана като принадлежаща по-скоро към сектора на ЖНИ, отколкото към сектора на ТНИ. Въпреки това поради отличителните рискови характеристики на този сегмент на националните макропруденциални органи се препоръчва да наблюдават промените в него, като използват няколко допълнителни и специфични показатели, ако тази дейност представлява значим източник на рискове или значителен дял от салдата или потоците на общото жилищно ипотечно кредитиране.

2.   Източници на данни за търговските недвижими имоти

2.1.   Показатели за физическия пазар на ТНИ

Показателите за физическия пазар на ТНИ могат да бъдат получени чрез:

а)	публични източници, напр. национални статистически агенции или поземлени регистри; или

б)	доставчици на данни от частния сектор, които обхващат значителна част от пазара на ТНИ.

В доклада на ЕССР за търговските недвижими имоти и финансовата стабилност в ЕС е направен преглед на съществуващите индекси на цените и на възможните източници на данни (6).

2.2.   Показатели за експозицията на финансовата система към ТНИ

Данните за експозициите на участниците на пазара, поне на тези от финансовия сектор, могат да бъдат събрани от надзорната отчетност. Някои данни вече се събират от ЕЦБ и ЕОЗППО на национално равнище. Те обаче не са много подробни. Новите образци за надзорна отчетност за банките, т.е. финансова отчетност (FINREP) и общо отчитане (COREP), за застрахователите съгласно Директива 2009/138/ЕО на Европейския парламент и на Съвета (7) и за инвестиционните фондове съгласно Директива 2011/61/ЕС на Европейския парламент и на Съвета (8) могат да създадат по-подробна представа за експозициите на финансовите институции към ТНИ.

Класификациите съгласно статистическата класификация на икономическите дейности в Европейската общност (NACE rev 2.0) могат да бъдат полезни като заместител на експозициите на финансовите институции към ТНИ, тъй като те са общоприети от институциите на Съюза и се използват в образците за регулаторно отчитане за банките и застрахователните предприятия. От значение в това отношение са два раздела:

а)   раздел F: строителство без строителство на съоръжения; и

б)   раздел L: операции с недвижими имоти без дейност на агенции за недвижими имоти.

Основният недостатък при използването на класификациите съгласно NACE е, че те са насочени към икономическите сектори, а не към кредитите. Например кредит, отпуснат на дружество за недвижими имоти за закупуването на автомобили, ще бъде отчетен в раздел L дори ако не е кредит за ТНИ.

2.3.   Използване на данни от частния сектор

Ако, за да съставят показателите за ТНИ, националните макропруденциални органи използват данни от доставчик на данни от частния сектор, от тях се очаква да посочат разликите в обхвата и в определенията в сравнение с изискваните в настоящата препоръка. Те следва да могат да предоставят и информация относно базисната методология, използвана от доставчика, и покритието на извадката. Данните от доставчика от частния сектор следва да бъдат представителни за целия пазар и значимите разпределения, изложени в препоръка Г:

а)

вид имот;

б)	място на имота;

в)	вид и националност на инвеститора;

г)	вид и националност на кредитодателя.

3.   Значими разпределения на показателите

По отношение на значимите разпределения, изложени в препоръка Г, когато ги използват за целите на наблюдението, националните макропруденциални органи следва да могат да предоставят оценка на значимостта на тези разпределения за техния пазар на ТНИ, като вземат предвид и принципа на пропорционалност.

„Вид имот“ се отнася до основния вид ползване на търговския имот. За показателите за ТНИ това разпределение следва да включва следните категории:

а)	жилищни, напр. сгради с много домакинства;

б)	за търговия на дребно, напр. хотели, ресторанти, търговски центрове;

в)	офиси, напр. имоти, които се използват основно като професионални или бизнес офиси;

г)	индустриални, напр. имоти, които се използват за производство, разпределение и логистика;

д)	други видове търговски имоти.

Ако имотът е със смесено ползване, той следва да се разглежда като различни имоти (въз основа например на повърхността, предназначена за всеки вид ползване), когато е уместно да се направи такова разделение; в останалите случаи имотът може да се класифицира според водещия вид ползване.

„Място на имота“ се отнася до географското разпределение (например по региони) или до сегментите на пазара на недвижими имоти, които включват първостепенните и второстепенните местоположения. За първостепенно най-общо се счита най-доброто местоположение на даден пазар, което се отразява и в доходността от наеми (обикновено най-ниската на пазара). За офис сградите това може да е централното местоположение в голям град. За сградите за търговия на дребно това може да се отнася до центъра на града с много пешеходци или до централно разположен търговски център. За логистичните сгради това може да се отнася до място, където са налице необходимата инфраструктура и необходимите услуги и което е с отличен достъп до транспортни мрежи.

„Вид инвеститор“ се отнася до широки категории инвеститори като:

а)

банки;

б)	застрахователни дружества;

в)	пенсионни фондове;

г)	инвестиционни фондове;

д)	дружества за недвижими имоти;

е)

други.

По всяка вероятност ще има данни само за регистрирания кредитополучател или инвеститор. Националните макропруденциални органи следва обаче да имат предвид, че регистрираният кредитополучател или инвеститор може да бъде различен от крайния кредитополучател или инвеститор и именно тук се крие окончателният риск. Поради това органите се насърчават, когато е възможно, да наблюдават и информацията за крайния кредитополучател или инвеститор, напр. чрез информация, събирана от участниците на пазара, за да получат по-добра представа за поведението на участниците на пазара и за рисковете.

„Вид кредитодател“ се отнася до широки категории кредитодатели като:

а)	банки, включително „лоши банки“;

б)	застрахователни дружества;

в)	пенсионни фондове.

Може да се наложи националните макропруденциални органи да адаптират списъка с видове инвеститори и кредитодатели, за да отразят характеристиките на местния сектор на ТНИ.

„Националност“ се отнася до държавата по учредяването на участника на пазара. Националността на инвеститорите и кредитодателите следва да бъде разпределена поне в следните три географски категории:

а)

местни;

б)	останалата част от Европейското икономическо пространство;

в)	останал свят.

Националните макропруденциални органи следва да имат предвид, че националността на регистрирания инвеститор или кредитодател може да бъде различна от националността на крайния инвеститор или кредитодател и именно тук се крие окончателният риск. Поради това органите се насърчават да наблюдават и информацията за националността на крайния кредитодател или инвеститор, напр. чрез информация, събирана от участниците на пазара.

4.   Методи за изчисляване на показателите за физическия пазар

Цената на ТНИ е константна качествена разчетна единица, т.е. пазарната стойност на имота без качествените промени като амортизация (и морално остаряване) или увеличаване на стойността (напр. обновление) чрез качествена корекция.

В насоките, поместени в труд на Евростат, се препоръчва данните за цените да бъдат събирани от действителнo извършени сделки. Ако тези данни липсват и/или не са напълно представителни, те могат да бъдат определени приблизително от данни, получени от преценка или оценяване, стига тези данни да отразяват настоящата пазарна цена, а не подхода за устойчиво ценово измерване.

5.   Оценка на експозициите на финансовата система към търговски недвижими имоти

Експозицията на финансовата система към ТНИ се състои от кредитиране, често от банки, а понякога и от застрахователни дружества, и от инвестиции, често направени от застрахователни дружества, пенсионни фондове и инвестиционни фондове. Инвестициите могат да обхващат както пряката собственост на ТНИ, напр. притежаване на законното право на собственост върху ТНИ, така и непряката собственост на ТНИ, напр. чрез ценни книжа и инвестиционни фондове. Ако кредитодателят или инвеститорът използва дружество със специална инвестиционна цел като специална техника за финансиране на ТНИ, кредитирането или инвестициите следва да се считат за пряко търговско ипотечно кредитиране или собственост (подход на подробния преглед).

Когато правят оценка на тези експозиции за системата като цяло, националните макропруденциални органи следва да имат предвид риска от двойно отчитане. Инвеститорите могат да правят както преки, така и непреки инвестиции в ТНИ. Например пенсионните фондове и застрахователните дружества често инвестират непряко в ТНИ.

Възможно е също така да е по-трудно да бъдат отчетени експозициите на чуждестранните участници на пазара, които могат да представляват значителна част от него (9). Тъй като тези участници са важни за функционирането на пазара на ТНИ, се препоръчва дейността им да бъде наблюдавана.

Тъй като загубите от дейности с ТНИ са често концентрирани при кредитирането за ТНИ от банките, когато извършват наблюдение, националните макропруденциални органи се насърчават да обърнат особено внимание на тази дейност.

6.   Методи за изчисляване на Кр/Ст

В приложение IV са изложени методите за изчисляване на Кр/Ст—И и Кр/Ст—Т. Съществуват обаче някои особености, които трябва да бъдат взети предвид, когато тези съотношения се изчисляват за ТНИ.

В случай на синдикиран кредит Кр/Ст—И следва да се изчисли като съотношението на първоначалната сума на всички отпуснати на кредитополучателя кредити спрямо стойността на имота при иницииране. В случай на няколко имота Кр/Ст—И следва да се изчисли като съотношението на сумата на първоначалния/те кредит/и към общата стойност на съответните имоти.

Тъй като в сектора на ТНИ броят на имотите е по-нисък и те са по-хетерогенни, отколкото в сектора на ЖНИ, е по-подходящо Кр/Ст—Т да се изчислява въз основа на оценка на стойността на индивидуалните имоти, вместо да се използва индекс на стойността или индекс на цените.

На последно място, националните макропруденциални органи трябва да наблюдават разпределението на Кр/Ст, като отделят специално внимание на най-рисковите кредити, т.е. тези с най-високо съотношение Кр/Ст, тъй като загубите често произтичат от такъв риск с много малка статистическа вероятност от възникване.

7.   Методи за изчисляване на коефициента на лихвено покритие (КЛхП) и коефициента на дългово покритие (КДгП)

Коефициентът на лихвено покритие (КЛхП) и коефициентът на дългово покритие (КДгП) се отнасят за дохода от наем, генериран от ТНИ или група имоти, след приспадане на данъците и оперативните разходи, които кредитополучателят трябва да направи, за да поддържа стойността на имота.

КЛхП се определя като:

За целите на изчисляването на КЛхП:

а)	„нетен годишен доход от наем“ е годишният доход от наем, натрупан от отдаването на ТНИ под наем на наематели след приспадане на данъците и оперативните разходи за поддръжка на стойността на имота;

б)	„годишни разходи за лихви“ са годишните разходи за лихви, свързани с кредита, обезпечен с ТНИ или група имоти.

Целта на КЛхП е да измерва степента, в която доходите, генерирани от имота, са достатъчни за изплащането на направените от кредитополучателя разходи за лихви, за да купи имота. Поради това КЛхП следва да се анализира на равнището на имота.

КДгП се определя като:

За целите на изчисляването на КДгП:

а)	„нетен годишен доход от наем“ е годишният доход от наем, натрупан от отдаването на ТНИ под наем на наематели след приспадане на данъците и оперативните разходи за поддръжка на стойността на имота;

б)	„годишно обслужване на дълга“ е годишното обслужване на дълга, свързано с кредита, обезпечен с ТНИ или група имоти.

Целта на КДгП е да се направи оценка на теглото на общата дългова тежест, която имотът създава за кредитополучателя. Поради това в знаменателя се включват не само разходите за лихви, но и амортизацията на кредита, т.е. вноските за погасяването на главницата. Основният въпрос при този показател е дали да се изчислява на равнището на имота или на равнището на кредитополучателя. Финансирането на ТНИ обикновено се предоставя в условията на ограничена отговорност на кредитополучателя при неизпълнение, т.е. кредитодателят има право да търси погасяването на дълга само от дохода от имота, а не от другите доходи или активи на кредитополучателя. Следователно е по-реалистично и подходящо КДгП да се изчислява на равнището на имота. Освен това акцентът върху общия доход на кредитополучателя би повдигнал важни въпроси във връзка с консолидацията, в резултат от което би било по-трудно да се определи метричен признак, който е съпоставим в държавите членки.

8.   Допълнителни показатели от значение за търговските недвижими имоти в строеж

Вместо съотношението Кр/Ст при иницииране за търговските недвижими имоти в строеж националните макропруденциални органи могат да наблюдават съотношението кредит/разход (Кр/Р). Кр/Р е първоначалната сума на всички отпуснати кредити спрямо разходите, свързани със строежа на ТНИ до завършването му.

Освен това националните макропруденциални органи следва да съсредоточат наблюдението си върху най-рисковите промени, напр. тези, свързани с много ниски съотношения преди отдаването под наем или преди продажбата. За сградите, които все още се строят, съотношението преди отдаването под наем е равно на повърхността, която вече се отдава под наем от строителния предприемач в момента на отпускане на кредита, към общата повърхност след завършването на имота; по подобен начин съотношението преди продажбата е равно на повърхността, която вече е продадена от строителния предприемач в момента на отпускане на кредита, към общата повърхност след завършването на имота.

9.   Годишно публикуване на експозициите към търговски недвижими имоти от ЕНО

Като използват наличната информация от образците за регулаторно отчитане, на ЕНО се препоръчва да оповестяват поне на годишна база обобщена информация за експозициите към различните национални пазари на ТНИ в Съюза за субектите, които попадат в обхвата на надзорната им дейност, и на индивидуална основа. Според очакванията подобно публично оповестяване ще увеличи познанията на националните макропруденциални органи за дейността на субектите от други държави членки на местния пазар на ТНИ. Ако е налице безпокойство във връзка с обхвата и качеството на публикуваните данни, публикуването следва да бъде придружено от подходящи коментари.

По принцип ЕНО следва да създадат възможността всеки национален макропруденциален орган в Съюза да направи оценка на експозициите на всички финансови институции в Съюза към съответния за този орган национален пазар. Това предполага, че данните, събирани за всички финансови институции в Съюза, следва да се обобщават на равнището на държавата.

При оповестяването на тази обобщена информация ЕНО следва да използват информация от образците за регулаторно отчитане, които съдържат географско разпределение на кредитните експозиции и/или (преките и непреките) инвестиции. Когато в образците за отчитане се съдържа разпределение по кодове NACE (10), ТНИ могат да бъдат отнесени както към раздел F, така и към раздел L, въпреки че, стриктно погледнато, някои подкатегории ще трябва да бъдат изключени съобразно определението за ТНИ, прието в настоящата препоръка.

---

(1)  Виж въпрос към ЕБО ID 2014_1214 от 21 ноември 2014 г.

(2)  Регламент (ЕС) 2016/867 на Европейската централна банка от 18 май 2016 г. относно събирането на подробни данни за кредитите и кредитния риск (ЕЦБ/2016/13) (ОВ L 144, 1.6.2016 г., стр. 44).

(3)  Съвет за финансова стабилност и Международен валутен фонд, Финансовата криза и празнотите в данните – доклад до финансовите министри и управителите на централни банки от Г-20, 29 октомври 2009 г.

(4)  Базелски комитет за банков надзор, Промените в стандартизирания подход за кредитен риск — втори консултативен документ, декември 2015 г.

(5)  Съгласно т. 2.118 в глава 2 от приложение А към Регламент (ЕС) № 549/2013 на Европейския парламент и на Съвета от 21 май 2013 г. относно Европейската система от национални и регионални сметки в Европейския съюз (ОВ L 174, 26.6.2013 г., стр. 1) „сектор „Домакинства“ […] включва лица или групи лица в качеството им на потребители и на предприемачи, произвеждащи пазарни стоки и нефинансови и финансови услуги (пазарни производители), при условие че производството на стоки и услуги не се извършва от отделни субекти, разглеждани като квазикорпорации. Този сектор включва също лица или групи лица в качеството им на производители на стоки и нефинансови услуги изключително за собствено крайно потребление.“

(6)  ЕССР, Доклад относно търговските недвижими имоти и финансовата стабилност в ЕС, декември 2015 г., по-специално приложение II, раздел 2.2.

(7)  Директива 2009/138/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 25 ноември 2009 г. относно започването и упражняването на застрахователна и презастрахователна дейност (Платежоспособност II) (ОВ L 335, 17.12.2009 г., стр. 1).

(8)  Директива 2011/61/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 8 юни 2011 г. относно лицата, управляващи алтернативни инвестиционни фондове и за изменение на директиви 2003/41/ЕО и 2009/65/ЕО и на регламенти (ЕО) № 1060/2009 и (ЕС) № 1095/2010 (ОВ L 174, 1.7.2011 г., стр. 1).

(9)  ЕССР, Доклад относно търговските недвижими имоти и финансовата стабилност в ЕС, декември 2015 г., по-специално раздел 2.3. и каре 1.

(10)  Регламент (ЕО) № 1893/2006 на Европейския парламент и на Съвета от 20 декември 2006 г. за установяване на статистическа класификация на икономическите дейности NACE Rev. 2 и за изменение на Регламент (ЕИО) № 3037/90 на Съвета, както и на някои ЕО регламенти относно специфичните статистически области (ОВ L 393, 30.12.2006 г., стр. 1).