14.5.2008   

BG

Официален вестник на Европейския съюз

L 126/3

(1)

Посредством жалба, регистрирана на 14 ноември 2005 г., Den Nya Välfärden информира Комисията за продажбата на парцел земя от страна на Общината на Åre на Konsum Jämtland Ekonomisk Förening (по-нататък „Konsum“), която според твърденията включва незаконна държавна помощ.

(2)

С писмо от 3 януари 2006 г., Комисията поиска от шведските органи допълнителна информация за сделката, която информация бе представена с писма от 2 март и 28 март 2006 г.

(3)

С писмо от 3 януари 2006 г., Комисията поиска допълнителна информация за сделката и от подателя на жалбата, тази информация бе представена с писмо от 1 февруари 2006 г.

(4)

С писмо от 19 юли 2006 г., Комисията уведоми Швеция, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО, по отношение на помощта (2).

(5)

Решението на Комисията да открие процедурата бе публикувано в Официален вестник на Европейския съюз  (3). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката.

(6)

Швеция представи своите съображения с писмо от 27 септември 2006 г.

(7)

Комисията не получи мнения от заинтересовани страни.

(8)

С писмо от 24 януари 2007 г., Комисията поиска допълнителна информация, която бе представена от шведските органи с писмо от 21 февруари 2007 г.

(9)

Жалбоподателят Den Nya Välfärden е бизнес организация, финансирана от голям брой дружества, и в случая действа от името на едно от тях, а именно Lidl Sverige KB (по-нататък „Lidl“).

(10)

Lidl навлезе на шведския пазар през септември 2003 г. и в момента притежава 130 магазина за търговия с отстъпки. Предвижда се дружеството да достигне пазарен дял от 3 % до края на 2007 г., а в края на 2006 г. то притежаваше пазарен дял от 2,2 %. През 2006/2007 г. неговият оборот бе 3,7 млрд. SEK (приблизително 393 млн. EUR). От започването на дейността си в Швеция Lidl претърпя загуби и обяви оперативна загуба от 339 млн. SEK (приблизително 36 млн. EUR) за 2006/2007 г.

(11)

Lidl е сравнително малък участник на пазара на хранителни стоки на дребно в Швеция.

(12)

Konsum е кооперативно дружество, което продава потребителски стоки, включително хранителни продукти, в цялата област Jämtland. През 2004 г. неговият оборот бе 260 млн. SEK (приблизително 28 млн. EUR).

(13)

На 1 януари 2006 г. Konsum Jämtland Ekonomisk Förening се сля с Konsum Nord Ekonomisk Förening. И двете дружества са членове на Kooperativa Förbundet, шведския кооперативен съюз, който обединява всичките 51 потребителски кооперативни дружества в страната и наброява приблизително 3 милиона членове. Той притежава освен друго и 42 % от Coop Norden, втория по големина участник в сектора на бързооборотните потребителски стоки (Fast Moving Consumer Goods, по-нататък „FMCG“) с пазарен дял 16,2 % за 2005 г. и един от най-големите участници в този сектор в Дания и Норвегия. Kooperativa Förbundet също така участва активно в областта на недвижимото имущество, на медиите и в други дейности. През 2006 г. печалбата му възлиза на 701 млн. SEK (приблизително 74 млн. EUR), а продажбите – на 24,4 млрд. SEK (приблизително 2,6 млрд. EUR).

(14)

Жалбата се отнася до продажбата на земя от страна на Община Åre на Konsum на цена, която според твърденията е под пазарната стойност.

(15)

На 5 октомври 2005 г., Общинският съвет на Åre реши да продаде участък земя в Produkthusområdet (Åre Prästbord 1:30, 1:68 и 1:69) на Konsum за 2 млн. SEK (приблизително 0,2 млн. EUR). Преди продажбата не бе организиран публичен търг.

(16)

До определен момент е ставало дума за продажба на земята на Konsum на цена от 1 SEK и решението за това е трябвало да бъде одобрено на събранието на Общинския съвет на 24 август 2005 г.

(17)

Но на 23 август 2005 г. чрез телефонен разговор с председателя на Общинската изпълнителна служба, последван от електронно съобщение, изпратено на същия ден, Lidl предложи 6,6 милиона SEK (приблизително 0,7 млн. EUR) за същия участък земя.

(18)

На 24 август 2005 г. радио Sweden P4 Jämtland публично обяви офертата на Lidl и излъчи интервю с общински съветник, който потвърди подаването на офертата.

(19)

Вследствие на това Общинската изпълнителна служба заедно с Konsum преразгледа цената на продажбата и се стигна до споразумение за цена от 1 милион SEK.

(20)

На 24 август 2005 г. събранието на Общинския изпълнителен съвет одобри продажбата на цена от 1 млн. SEK. В протокола на това събрание се посочва, че офертата на Lidl е основната причина за продажбата на земята на цена от 1 млн. SEK, а не за 1 SEK, както бе планирано първоначално. Според този протокол, на Общинската изпълнителна служба бе възложена задачата да намери друг участък земя в Åre за Lidl.

(21)

На 20 септември 2005 г. Общинският изпълнителен съвет отмени своето решение за продажбата на цена от 1 млн. SEK, вследствие на жалба, подадена от двама членове на Общината до Административния съд на областта.

(22)

На 5 октомври 2005 г. Общинския изпълнителен съвет одобри продажба на цена от 2 милиона SEK. В официално писмо от 20 септември 2005 г. от Общинската изпълнителна служба до Общинския съвет се посочва офертата на Lidl и се споменава, че Общинската изпълнителна служба е в контакт с Lidl, относно неговото установяване на друго място.

(23)

В писма от 28 октомври 2005 г. до Общинския изпълнителен съвет и от 30 ноември 2005 г. до Den Nya Välfärden, Lidl потвърждава, че офертата му от 6,6 млн. SEK все още е валидна и че се интересува от участие в търг за земята.

(24)

По времето на продажбата Konsum вече присъства в община Åre, а Lidl се опитва да открие първия си търговски пункт в Åre.

(25)

Комисията реши да открие официална процедура по разследване главно поради следните причини:

(26)

Комисията не получи мнения от заинтересовани страни.

(27)

Основният аргумент на шведските органи е, че продажбата на Konsum е част от серия сделки със земя, която включва и продажбата от страна на Konsum на участък земя в друг район на Åre (Åre Torg, намиращ се в централната част на града), който би трябвало да бъде използван от Общината за други развойни цели.

(28)

Чрез сделката със земята Konsum премества своя търговски пункт от този район, позволявайки на Общината да осъществи своите цели. Приемането на офертата на Lidl нямаше да позволи на Общината да продължи този план на развитие, тъй като Konsum биха останали на досегашното си място.

(29)

Но в договора за продажба не се споменава нито друга сделка със земя, нито стойността на земята, продадена от Konsum в другия район на Åre (6).

(30)

Два нови документа бяха представени от шведските органи, а именно оценката на Ernst & Young Real Estate и решението на Административния съд на област Jämtland от 24 май 2006 г. относно жалбата срещу решението на Общинския съвет на Åre да одобри продажбата на земя на Konsum.

(31)

Докладът за оценката не се отнася конкретно до участъка земя, продаден на Konsum, а до други участъци в същия район, един от които е съседен на участъка, продаден на Konsum. Оценката, датираща от май 2003 г. (7), се основава на информация от базата данни на консултанта, сключени договори за наем и покупко-продажба и стандартизирани разходи по поддръжка и експлоатация за съпоставимо имущество. Оценката се основава на анализ на паричния поток, като взима под внимание целите, за които земята е предвидено да се използва.

(32)

Според тази оценка пазарната стойност на земята, продадена на Konsum, би възлязла на 1,65 млн. SEK, което е съпоставимо с цената от 2 млн. SEK на осъществената сделка.

(33)

Според твърденията на шведските органи в момента на продажбата на земята те са взели под внимание факта, че оценката на Ernst & Young Real Estate е извършена през май 2003 г., а продажбата се осъществява през октомври 2005 г., тоест почти две и половина години по-късно. Но доказателства за това не бяха представени.

(34)

Разглеждането на Административния съд на областта бе ограничено до законността на решението. Съдът имаше за задача да прецени, дали Общината е превишила правомощията си, като е предпочела едно частно дружество пред друго без конкретна причина.

(35)

Областният съд реши, че решението е законно и че купувачът не е бил облагодетелстван поради следните причини:

(36)

През януари 2007 г. ГД „Конкуренция“ поиска от шведските органи да обяснят методиката, която са използвали, за да отразят ефекта на изтеклия период от време между оценката на Ernst & Young Real Estate (май 2003 г.) и датата на сделката (октомври 2005 г.) върху стойността на земята, както и да представят доказателства за горното.

(37)

През февруари 2007 г. шведските органи представиха писмо, подписано от председателя на градския съвет на Åre, в което няколко пазарни индекса (индекс на цените на дребно, индекс на цените на недвижима собственост за търговия на дребно и т.н.) се прилагат към продажната цена, за да се оцени увеличението на цената на земята през гореспоменатия период.

(38)

Най-значимият от тези индекси е индексът на цените на недвижима собственост за обекти за търговия на дребно, който се отнася за застроени площи в големи градове, и за 2005 г. е съставен от приблизително една трета търговски центрове и две трети други търговски обекти. Всички тези индекси водят до актуализирана цена на земята, която по времето на продажбата е по-ниска от цената, на която е извършена сделката.

(39)

Шведските органи изтъкнаха, че всъщност в Åre няма пазар на обекти за търговия/търговия на дребно и затова тази оценка не би могла да вземе под внимание цените на реални сделки.

(40)

Съществуването на държавна помощ трябва да бъде оценено с оглед на Съобщението на Европейската комисия относно елементи на държавна помощ при продажба на земя и сгради от обществени органи (8) (по-нататък „Съобщението“).

(41)

Съобщението определя две възможности за изключване на наличието на държавна помощ при продажба на земя и сгради от обществени органи: когато продажбата е извършена чрез безусловна процедура за търг и е приета най-добрата оферта или когато такава процедура отсъства, продажната цена е поне равна на стойността, определена от независима експертна оценка.

(42)

Такава оценка следва да се извърши от един или повече независими оценители на активи (9) преди преговорите за продажба, за да се установи пазарната стойност на актива на базата на общоприети пазарни индикатори и стандарти за оценка.

(43)

В настоящия случай официална процедура за търг не се е състояла. Била е проведена предварителна оценка на съседен участък земя, която е била извършена без съмнение от независим оценител на активи и на базата на общоприети стандарти за оценка, съгласно Съобщението (вж. раздел V.1. по-горе). Макар че оценката не се отнася за продадения участък, а за съседен участък, резултатът от оценката може да се смята за разумна преценка на пазарната цена на земята за момента, в който оценката е била проведена.

(44)

Но тази оценка е била осъществена през май 2003 г., тоест почти две и половина години преди продажбата (през октомври 2005 г.). През толкова дълъг период от време стойността на земята може да се е променила значително.

(45)

По време на официалната процедура на разследване и по искане на Комисията шведските власти представиха актуализация на тази оценка (вж. раздел V.3. по-горе).

(46)

Очевидно преди продажбата не е било предприето официално актуализиране на оценката на Ernst & Young, което да вземе под внимание времето, изминало от датата на оценката до датата, на която земята е била продадена на Konsum. В противен случай шведските органи щяха да представят доказателства, датиращи от времето на продажбата. Затова много вероятно е, информацията, предоставено от Швеция през февруари 2007 г. да е последващо оправдание на продажната цена.

(47)

За разлика от оценката на Ernst & Young актуализацията не е извършена на базата на общопризнати стандарти за оценка (напр. анализ на паричния поток), взимащи под внимание очакваните бъдещи приходи. Тя не представлява пълна оценка на земята, а по-скоро прилагане на общи пазарни индекси за преценка на теоретичното увеличаване на цената на земята. Повечето от тези индекси са общи (напр. индекс на цените на дребно) и национални по обхват, и по този начин не изглеждат подходящи за прилагане по отношение на конкретната продажба.

(48)

Индексът за недвижимо имущество изглежда най-подходящ. Въпреки това неговият обхват е национален и не взима предвид спецификата на региона, в който се осъществява продажбата. Също така той се отнася най-вече за по-големи градове, а Åre е малък град. Освен това той не е свързан с конкретния сектор на продажбата на дребно на хранителни стоки, а по-скоро с продажбата на дребно на потребителски стоки като цяло. Затова не е сигурно дали този индекс отразява действителната промяна на цените на недвижима собственост за целите на продажба на дребно на хранителни стоки в Åre за периода от май 2003 г. до октомври 2005 г.

(49)

Аргументът на шведските органи, че в Åre всъщност не съществува пазар на недвижимости за търговия/търговия на дребно — аргумент, който бе изтъкнат като оправдание за несъобразяването с цените на реални сделки — е в противоречие с факта, че през 2003 г. Ernst & Young са били в състояние да извършат пълна оценка, основана на пазарните перспективи на земята за конкретната дейност по продажбата на хранителни стоки на дребно и на реални договори за наем и покупкопродажба в същия район.

(50)

Във всеки случай преди продажбата е съществувал алтернативен, и по мнението на Комисията, по-надежден индикатор за пазарната цена на земята, а именно офертата, подадена от Lidl (вж. раздел VI.1.1.3. по-долу).

(51)

Въпросната земя е обект на ограничения от градоустройствен характер, а именно по отношение на целевото предназначение като търговски обект за продажба на хранителни стоки и по отношение на търговската площ. Тези ограничения следва да се считат като попадащи в обхвата на законовите пълномощия на общината по отношение на публичното право.

(52)

Шведските власти твърдят, че въпросната сделка със земя е част от по-обхватна сделка, включваща продажбата на земя в централната част на града от страна на Konsum на общината, за да бъде използвана за други развойни цели, в съответствие с генералния план на общината за развитие. Въпреки това в договора за продажба не съществува връзка между двете операции и по време на разследването на Комисията Швеция не представи конкретна информация нито относно другата операция, нито в подкрепа на твърдението, че двете операции са част от една сделка.

(53)

Договорът за продажба не е обвързан със значими ограничения. Така следва да се смята, че към сделката не са приложени „особени задължения“ по смисъла на Съобщението.

(54)

Няма условия, които да са приложени към офертата на Lidl или към договора за продажба. Дейността, която Lidl би развил на същия участък земя (търговски обект за продажба на хранителни стоки), би била подобна по характер и в съответствие с ограниченията за градоустройственото планиране, законно наложени от общината. Затова офертата, предложена от Lidl и действителната цена на продажбата на Konsum са директно съпоставими.

(55)

Съгласно установената съдебна практика (10) отправната точка за преценяване, дали продажбата включва държавни средства, би следвало да бъде Принципът на инвеститора в условията на пазарна икономика. Според този принцип сумата на помощта, която е налице при продажбата на обществен актив, е равна на разликата между сумата, която получателят е платил, и сумата, която той би следвало да плати в пряка сделка на свободния пазар, купувайки равностойна собственост от частен продавач по същото време, по което е осъществена продажбата.

(56)

Така, ако частен продавач би бил в състояние да продаде земята на Lidl на цената на офертата, тоест ако офертата на Lidl би била правдоподобна и обвързваща, то участието на държавни средства би било налице.

(57)

Комисията смята, че офертата на Lidl е правдоподобна и обвързваща поради следните причини:

(58)

Комисията смята, че правдоподобната и обвързваща оферта на Lidl, по-висока от цената на земята, определена в актуализираната оценка, е по-добър индикатор на пазарната стойност на земята, тъй като отразява цената, която пазарът е бил склонен да плати за земята на датата на продажбата.

(59)

Дори ако беше извършена експертна оценка в съответствие със Съобщението, т.е. оценка на конкретния участък земя за продажба, извършена точно преди продажбата и на базата на общоприети стандарти за оценка, в отсъствието на реални ценови оферти тази оценка пак би била второстепенен инструмент за определяне на пазарната цена на земята. От момента, в който е подадена правдоподобна и обвързваща оферта и при условие, че тази оферта е пряко съпоставима и по-висока от цената според оценката, тя би трябвало да бъде предпочетена. Офертата установява истинска пазарна цена. В настоящия случай разликата между офертата и реално заплатената цена дава най-добра представа за загубените държавните средства.

(60)

Така Комисията заключава, че е налице загуба на държавни средства, равна на разликата между офертата, подадена от Lidl, и реалната продажна цена (4,6 млн. SEK или приблизително 0,5 млн. EUR).

(61)

Ако бе организиран публичен търг, цената на земята щеше да достигне поне стойността, предложена от Lidl, и дружеството Konsum щеше да бъде принудено да плати поне тази цена. Затова Комисията смята, че в настоящия случай продажбата на земята предоставя избирателно икономическо предимство на Konsum, равняващо се по стойност на разликата между офертата на Lidl и реалната продажна цена.

(62)

Както Lidl, така и Kooperativa Förbundet извършват дейността си в сектора на бързооборотните потребителски стоки. Този сектор би могъл да бъде разделен на четири подсектора: магазини за стоки с намалени цени тип „soft discount“, магазини за стоки с намалени цени тип „hard discount“, хипермаркети и супермаркети/магазини за услуги/магазини към бензиностанции. През 2005 г. пазарният дял на всеки от тези подсектори е бил както следва: супермаркети — 68,4 %, хипермаркети — 16,4 %, магазини тип „soft discount“ — 11,5 %, магазини тип „hard discount“ — 3,7 %. Пазарният дял на потребителските кооперации от сектора на бързооборотните потребителски стоки е бил 16,2 % за същата година.

(63)

На челно място на пазара на хранителни стоки на едро и дребно в Швеция стоят четири групи: ICA Ahold, Axfood AB, Coop Norden и BergendahlsGruppen AB, чието участие на пазара на стоки на дребно възлиза на около 80 % (12).

(64)

Шведската индустрия за продажба на хранителни стоки на дребно се характеризира отдавна със стабилни структури и ниско ниво на интернационализация. Но тази ситуация започна да се променя през 1999 г., когато холандският гигант в областта на продажбите на храни на дребно Ahold пое 50 % от дяловете във водещата шведска компания по продажби на дребно ICA. Последва вълна от консолидации сред скандинавските компании, продаващи стоки на дребно, и това доведе до промяна на техния характер от национален към скандинавски.

(65)

Общата посока на развитие сочи увеличаване на обема на продажбите, реализирани от хипермаркетите и големите супермаркети, докато малките и средни магазини остават назад.

(66)

Магазините за продажба на стоки с отстъпки увеличават пазарния си дял. Между 1990 г. и 2002 г. тези магазини увеличават своя дял от общите продажби от 3 % на 13 %. В отговор на тази тенденция скандинавските компании, продаващи на дребно, започнаха да разкриват свои собствени отдели за продажба с отстъпки и да увеличават набора от продукти, продавани с тяхна марка.

(67)

По време на официалната процедура по разследване Комисията потвърди първоначалното си мнение, че мярката нарушава конкуренцията и крие в себе си потенциал за въздействие върху търговията между държавите-членки.

(68)

В случая въздействието върху конкуренцията се изрази чрез разпределението на активи между фирми-конкуренти. Пазарът на дребно на храни и бакалски стоки има предимно местен и регионален характер. Но чрез заемането на пазарна ниша, отразяващо се върху стратегията за стъпване на пазара на чуждестранна фирма-конкурент, мярката притежава потенциал за въздействие върху търговията между държавите-членки.

(69)

Също така помощта засили финансовите позициии на предприятие с международна дейност. Съгласно съдебната практика (13)„когато държавна финансова помощ засилва позицията на едно предприятие за разлика от други предприятия, конкуриращи се в междуобщностната търговия, то следва да се счита, че помощта оказва влияние върху нея (решение по Дело 730/79 Philip Morris срещу Комисията [1980] ECR 2671, параграф 11). Поради това не е необходимо самото предприятие-получател да изнася продукцията си. Когато държава-членка предоставя помощ на предприятие, националната продукция може да се запази или увеличи по обем, в резултат на това предприятия от други държави-членки имат по-малка възможност да изнасят своите продукти на пазара на тази държава-членка (решение по Дело 102/87 Френската република срещу Комисията [1988] ECR 4067, параграф 19).“

(70)

Мярката представлява държавна помощ по смисъла на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО.

(71)

В решението си да открие официалната процедура по разследване Комисията посочи, че ако наличието на държавна помощ бъде потвърдено, изглежда не съществува основание, върху което мярката да бъде обявена като съвместима с Договора (14). По-точно, продажбата на земя не би могла да се приеме за съвместима инвестиционна помощ, в съответствие с Насоките за национална регионална помощ (15). Тя представлява по-скоро оперативна помощ, която съгласно точка 4.15 от тези Насоки не е позволена в райони, подпомагани по член 87, параграф 3, буква в) от Договора за ЕО (16). Комисията също подтвърждава първоначалното си заключение, че не съществуват други правни основания за изключване на помощта от основния принцип за забрана.

(72)

Дори ако се приеме, че нарушаването на конкуренцията е с по-скоро местен характер, а въздействието върху търговията — по-скоро ограничено, Швеция не е представила доказателства за цели от общ интерес, към които помощта да е насочена. Аргументите на шведските органи се концентрираха върху наличието на държавна помощ, но не предоставиха доказателства за нейната съвместимост.

(73)

Затова първоначалното заключение се подтвърждава.

(74)

Тъй като мярката е осъществена без предварително уведомление до Комисията и е несъвместима с правилата за държавна помощ, шведските органи се изисква да вземат мерки за възстановяване на помощта от страна на получателя.

(75)

Следва да се напомни, че в този контекст целта на възстановяването е връщане към положението, съществуващо преди предоставянето на помощта. Това може да се постигне чрез връщане от страна на получателя на неправомерната и несъвместима помощ, като по този начин той загубва предимството, с което се е ползвал спрямо конкурентите си на пазара. Сумата за възстановяване следва да бъде такава, че да бъде премахнато икономическото предимство, предоставено на получателя.

(76)

Тъй като помощта, предоставена на Konsum, се равнява на разликата между офертата на Lidl и действителната продажна цена — 4,6 млн. SEK (приблизително 0,5 млн. EUR) — това е сумата на помощта, която следва да бъде възстановена.

(77)

Затова от шведските органи се изисква да възстановят от Konsum сумата от 4,6 млн. SEK плюс лихва, изчислена съгласно член 9 от Регламент (ЕО) № 794/2004 на Комисията от 21 април 2004 година за прилагането от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета относно определянето на подробни правила за прилагането на член 93 от Договора за създаване на ЕО (17). Лихвата следва да бъде платена за периода от датата на предоставяне на Konsum на неправомерната помощ до датата на нейното ефективно възстановяване.

(78)

Комисията констатира, че Швеция незаконно е привела в действие въпросната продажба на земя в нарушение на член 88, параграф 3 от Договора. Комисията смята, че такава мярка, която всъщност представлява оперативна помощ, не отговаря на условията за дерогация съгласно Договора за ЕО, и затова е несъвместима с общия пазар. Поради това помощта следва да бъде възстановена.

а)

Общата сума (главница и лихва), която получателят възстановява;

б)

Подробно описание на мерките, които вече са предприети и които са планирани за спазване на настоящото решение;

в)

Документи, доказващи, че на получателя е наредено да върне помощта.