Категория 1

Категория 2

Категория 3

Категория 4

Фактор: финансова стабилност

Малко на брой конкурентни доставчици или съществено и трайно предимство по отношение на местоположението, разходите или технологиите. Търсенето е голямо и нараства.

Малко на брой конкурентни доставчици или по-добри от средните местоположение, разходи или технологии, но тази ситуация може да не продължи дълго. Търсенето е голямо и стабилно.

Проектът няма предимство по отношение на местоположението, разходите или технологиите. Търсенето е достатъчно и стабилно.

Проектът има по-лоши от средните местоположение, разходи или технология. Търсенето е слабо и намалява.

Добри финансови съотношения предвид нивото на риска по проекта; много устойчиви икономически допускания.

Добри до приемливи финансови съотношения предвид нивото на риска по проекта; устойчиви проектни икономически допускания.

Стандартни финансови съотношения предвид нивото на риска по проекта.

Агресивни финансови съотношения предвид нивото на риска по проекта.

Проектът може да изпълни финансовите си задължения при устойчиви силно неблагоприятни икономически или секторни условия.

Проектът може да изпълни финансовите си задължения при нормални икономически или секторни условия. Проектът е вероятно да не изпълни финансовите си задължения само при тежки икономически условия.

Проектът е уязвим на сътресения, които не са рядкост по време на съответния икономически цикъл, и може да не изпълни финансовите си задължения при икономически спад.

Проектът вероятно няма да изпълни финансовите си задължения, ако условията не се подобрят в скоро време.

Погасяване на дълг без еднократно погасяване.

Погасяване на дълг без или с незначително еднократно погасяване.

Погасяване на дълг с ограничена еднократна погасителна вноска.

Еднократно погасяване или погасяване на дълг с голяма еднократна погасителна вноска.

Няма или има много ограничена експозиция към пазарен или цикличен риск, тъй като очакваните парични потоци покриват всички бъдещи погасявания на кредита по време на срока на падежа и няма значително забавяне между паричните потоци и погасяванията на кредита.

Няма или има много нисък риск при рефинансиране.

Експозицията към пазарен или цикличен риск е ограничена, тъй като очакваните парични потоци покриват по-голямата част от бъдещите погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита и няма значително забавяне между паричните потоци и погасяването на кредита.

Съществува нисък риск при рефинансиране.

Съществува умерена експозиция към пазарен или цикличен риск, тъй като очакваните парични потоци покриват само част от бъдещите погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита или има известно забавяне между паричните потоци и погасяванията по кредита.

Среден риск при рефинансиране.

Съществува значителна експозиция към пазарен или цикличен риск, тъй като очакваните парични потоци покриват само малка част от бъдещите погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита или има известно забавяне между паричните потоци и погасяванията на кредита.

Висок риск при рефинансиране.

Няма валутен риск, защото валутата на кредита и тази на дохода от проекта е една и съща или защото валутният риск е напълно хеджиран.

Няма валутен риск, защото валутата на кредита и тази на дохода от проекта е една и съща или защото валутният риск е напълно хеджиран.

Валутата на кредита е различна от тази на дохода от проекта, но валутният риск се счита за нисък, защото обменният курс е стабилен или защото валутният риск е хеджиран в голяма степен.

Има разлика във валутата на кредита и дохода от проекта и валутният риск се счита за висок, тъй като обменният курс е променлив и валутният риск не е хеджиран до голяма степен.

Фактор: политическа и правна среда

Много ниска експозиция; силни инструменти за редуциране на риска, ако е необходимо.

Ниска експозиция; инструменти за удовлетворително редуциране на риска, ако е необходимо.

Умерена експозиция; инструменти за средно редуциране на риска.

Висока експозиция; Няма инструменти за редуциране на риска или те имат слабо въздействие.

Няма или има много ниска степен на експозиция към риск от непреодолима сила.

Ограничена експозиция към риск от непреодолима сила.

Значителна експозиция към риск от непреодолима сила, който не е достатъчно редуциран.

Значителна експозиция към риск от непреодолима сила, който не е редуциран.

Проект от стратегическо значение за държавата (за предпочитане ориентиран към износ). Силна подкрепа от страна на правителството.

Проект, считан за важен за държавата. Добро равнище на подкрепа от страна на правителството.

Проектът може да не е стратегически, но носи безспорни ползи за държавата. Подкрепата от правителството може да не бъде изрична.

Проектът не е от ключово значение за държавата. Няма или има слаба подкрепа от страна на правителството.

Благоприятна и стабилна регулаторна среда в дългосрочен план.

Благоприятна и стабилна регулаторна среда в средносрочен план.

Регулаторните промени може да бъдат прогнозирани със сравнително голяма степен на сигурност.

Настоящи или бъдещи регулаторни проблеми може да засегнат проекта.

Силно

Удовлетворително

Средно

Слабо

Договорите, залозите и обезпеченията са изпълними.

Договорите, залозите и обезпеченията са изпълними.

Договорите, залозите и обезпеченията се считат за изпълними, дори ако може да съществуват някои несъществени проблеми.

Има нерешени ключови проблеми, свързани с действителното изпълнение на договорите, залозите и обезпеченията.

Фактор: характеристики на сделката

Напълно доказани технологии и проектиране.

Напълно доказани технологии и проектиране.

Доказани технологии и проектиране — проблемите, свързани със стартирането, са редуцирани от наличието на солиден пакет от мерки за завършване.

Недоказани технологии и проектиране; съществуват технологични проблеми и/или сложно проектиране.

Всички разрешения са получени.

Някои разрешения все още не са издадени, но тяхното получаване се счита за много вероятно.

Някои разрешения все още не са издадени, но процедурата по издаване на разрешения е добре определена и те се считат за рутинни.

Все още е необходимо да се получат ключови разрешения, които не се считат за рутинни. Те може да бъдат обвързани с редица условия.

Дата с фиксирана цена — определен  (5) договор за инженеринг и доставка (ДИД), свързан със строителство до ключ.

Дата с фиксирана цена — определен ДИД (договор за инженеринг и доставка), свързан със строителство „до ключ“.

Дата с фиксирана цена — определен договор за строителство „до ключ“, сключен с един или няколко изпълнители.

Никакъв или частичен договор с фиксирана цена за строителство „до ключ“ и/или координационни проблеми, свързани с участието на няколко изпълнители.

Почти сигурно е, че проектът ще бъде завършен в рамките на договорения времеви хоризонт и на договорените разходи.

Много вероятно е проектът да бъде завършен в рамките на договорения времеви хоризонт и на договорените разходи.

Не е сигурно дали проектът ще бъде завършен в рамките на договорения времеви хоризонт и на договорените разходи.

Има признаци, че проектът няма да бъде завършен в рамките на договорения времеви хоризонт и на договорените разходи.

Значително предварително уговорено обезщетение при неизпълнение, обезпечено с финансови средства и/или с надеждна гаранция за завършване от спонсори с отлично финансово състояние.

Значително предварително уговорено обезщетение при неизпълнение, обезпечено с финансови средства и/или с гаранция за завършване от спонсори с добро финансово състояние.

Достатъчно предварително уговорено обезщетение при неизпълнение, обезпечено с финансови средства и/или гаранция за завършване от спонсори с добро финансово състояние.

Недостатъчно предварително уговорено обезщетение при неизпълнение или липса на обезпечение с финансови средства или слаби гаранции за завършване.

Стабилни

Добри

Удовлетворителни

Слаби

Силен дългосрочен договор за ЕиП  (8), за предпочитане със стимули за изпълнение по договора  (9), и/или резервни сметки по ЕиП  (10), въпреки че договор за ЕиП не е абсолютно необходим за извършване на необходимата поддръжка, тъй като дейностите по ЕиП са ясни и прозрачни.

Дейностите по ЕиП са сравнително прости и прозрачни и съществуват дългосрочен договор за ЕиП и/или резервна сметка по ЕиП.

Дейностите по ЕиП са сложни и е необходим договор за ЕиП. Има ограничен дългосрочен договор за ЕиП и/или резервна сметка.

Дейностите по ЕиП са сложни и е абсолютно необходим договор за ЕиП. Няма договор за ЕиП. Следователно съществува риск от значително превишаване на оперативните разходи извън средствата за редуциране на риска.

Много силна или ангажирана техническа помощ от страна на спонсорите

Силна

Приемлива

Ограничена/слаба, или местен оператор, който е зависим от местните власти

Отлична стабилност на приходите.

Добра стабилност на приходите.

Приемлива стабилност на приходите.

Приходите от проекта не са сигурни и има признаци, че някои от приходите може да не бъдат получени.

Отлична кредитоспособност на лицето, което изкупува бъдещата продукция; строги клаузи за прекратяване на договора; срокът до падежа на договора надхвърля значително матуритета на дълга.

Добра кредитоспособност на лицето, което изкупува бъдещата продукция; строги клаузи за прекратяване на договора; срокът до падежа на договора надхвърля матуритета на дълга.

Приемлива финансова стабилност на лицето, което изкупува бъдещата продукция; обичайни клаузи за прекратяване; срокът до падежа на договора като цяло съответства на матуритета на дълга.

Слаб купувач на бъдещата продукция; слаби клаузи за прекратяване на договора; срокът до падежа на договора не надхвърля матуритета на дълга.

Проектът произвежда основни услуги или стока, която се продава в големи мащаби на световния пазар; продукцията лесно може да бъде пласирана на прогнозни цени дори при по-ниски от историческите темпове на растеж на пазара.

Проектът произвежда основни услуги или стока, която се продава в големи мащаби на регионален пазар, който ще я поеме по прогнозни цени при исторически темп на растеж.

Стоката се продава на ограничен пазар, който може да я поеме само на по-ниски от прогнозните цени.

Продукцията на проекта се търси само от един или няколко купувачи или обикновено не се продава на организиран пазар.

Дългосрочен договор за доставка с доставчик с отлично финансово състояние.

Дългосрочен договор за доставка с доставчик с добро финансово състояние.

Дългосрочен договор за доставка с доставчик с добро финансово състояние — може да остане известен ценови риск.

Краткосрочен договор за доставка или дългосрочен договор за доставка с финансово слаб доставчик — определено остава известен ценови риск.

Независимо одитиран, доказан и разработен резерв, който значително надвишава изискванията за целия жизнен цикъл на проекта.

Независимо одитиран, доказан и разработен резерв, който надвишава изискванията за целия жизнен цикъл на проекта.

Доказаните резерви могат да осигурят достатъчно захранване на проекта в рамките на матуритета на дълга.

Проектът разчита до известна степен на потенциални и неразработени резерви.

Фактор: стабилност на спонсора (включително публично-частни партньорства)

Силен спонсор с голяма финансова стабилност.

Добър спонсор с добра финансова стабилност.

Спонсор с достатъчна финансова стабилност.

Слаб спонсор с очевидни финансови слабости.

Спонсор с отличен предишен опит и опит в държавата/сектора.

Спонсор с удовлетворителен предишен опит и опит в държавата/сектора.

Спонсор с адекватен предишен опит и опит в държавата/сектора.

Спонсор без или със съмнителен предишен опит или опит в държавата/сектора.

Силна. Проектът е от голямо стратегическо значение за спонсора (основна дейност — дългосрочна стратегия).

Добра. Проектът е стратегически за спонсора (основна дейност — дългосрочна стратегия).

Приемлива. Проектът се счита за важен за спонсора (основна дейност).

Ограничена. Проектът не е от ключово значение за дългосрочната стратегия или основната дейност на спонсора.

Фактор: обезпеченост

Напълно всеобхватно

Всеобхватно

Приемливо

Слабо

Първо по ред юридически оформено право на обезпечение  (17) върху всички активи, договори, разрешения и сметки, необходими за изпълнението на проекта.

Юридически оформено право на обезпечение върху всички активи, договори, разрешения и сметки, необходими за изпълнението на проекта.

Приемливо право на обезпечение върху всички активи, договори, разрешения и сметки, необходими за изпълнението на проекта.

Малко обезпечение или залог за кредиторите; клауза за слаб отрицателен залог  (18).

Силен

Удовлетворителен

Среден

Слаб

Пакетът от ограничителни клаузи е силен за този вид проекти.

Проектът не може да емитира допълнително задължение.

Пакетът от ограничителни клаузи е удовлетворителен за този вид проекти.

Проектът може да емитира изключително ограничен допълнителен дълг.

Пакетът от ограничителни клаузи е среден за този вид проекти.

Проектът може да емитира ограничен допълнителен дълг.

Пакетът от ограничителни клаузи е недостатъчен за този вид проекти.

Проектът може да емитира неограничен допълнителен дълг.

По-дълъг от средния период на покритие, всички резервни фондове са напълно финансирани в брой или с акредитиви на банка с висок рейтинг.

Среден период на покритие — всички резервни фондове са напълно финансирани.

Среден период на покритие — всички резервни фондове са напълно финансирани.

По-кратък от средния период на покритие, резервни фондове, финансирани от оперативни парични потоци.

Категория 1

Категория 2

Категория 3

Категория 4

Фактор: финансова стабилност

Търсенето и предлагането на вида и местоположението на проекта понастоящем са в равновесие. Броят на конкурентните имоти, които се предлагат на пазара, е равен или по-малък от прогнозното търсене.

Търсенето и предлагането на вида и местоположението на проекта понастоящем са в равновесие. Броят на конкурентните имоти, които се предлагат на пазара, е приблизително равен на прогнозното търсене.

Пазарните условия са приблизително в равновесие. На пазара се предлагат конкурентни имоти, а други се намират в етап на планиране. Проектирането и възможностите на съществуващите сравними имоти не са най-съвременните в сравнение с новите проекти.

Пазарните условия са слаби. Не е сигурно кога условията ще се подобрят и ще се върнат към равновесие. Съпоставими имоти на пазара губят наематели при изтичане на срока на договора за наем. Новите условия за отдаване под наем на сравними имоти са по-неблагоприятни в сравнение със съществуващите.

Финансовите съотношения на имота, измерени чрез коефициента на дългово покритие (КДгП  (1)) или коефициента на покритие на лихвите (КЛхП  (2)), се считат за стабилни и се очаква да останат стабилни, като се вземе предвид предишното развитие на финансовите съотношения. КДгП или КЛхП не са приложими и не следва да се изчисляват за имоти, които са в етап на строителство.

Финансовите съотношения на имота, измерени чрез КДгП или КЛхП на имота, се считат за добри и се очаква да останат добри, като се вземе предвид предишното развитие на финансовите съотношения. КДгП или КЛхП не са приложими и не следва да се изчисляват за имоти, които са в етап на строителство.

Финансовите съотношения на имота, измерени чрез КДгП или КЛхП на имота, са удовлетворителни и се очаква да останат удовлетворителни, като се вземе предвид предишното развитие на финансовите съотношения. КДгП или КЛхП не са приложими и не следва да се изчисляват за имоти, които са в етап на строителство.

Финансовите съотношения на имота, измерени чрез КДгП или КЛхП на имота, са слаби и се очаква да останат слаби, като се вземе предвид предишното развитие на финансовите съотношения. КДгП или КЛхП не са приложими и не следва да се изчисляват за имоти, които са в етап на строителство.

Съотношението кредит/стойност на имота (LTV) се счита за ниско, като се има предвид видът на имота. Когато съществува вторичен пазар, сделката е гарантирана съгласно пазарните стандарти.

LTV на имота се счита за задоволителнo, като се има предвид видът на имота. Когато съществува вторичен пазар, сделката е гарантирана съгласно пазарните стандарти.

LTV на имота се счита за сравнително високо, като се има предвид видът на имота.

Коефициентът на LTV на имота е доста над стандартите за гарантиране на нови кредити.

Ресурсите, непредвидените разходи и структурата на отговорностите на имота му позволяват да изпълнява финансовите си задължения в период на сериозно финансово напрежение (например лихвени проценти, икономически растеж).

Имотът може да изпълнява финансовите си задължения в рамките на продължителен период на финансово напрежение (например лихвени проценти, икономически растеж). Има вероятност имотът да не може да изпълни задълженията си само при тежки икономически условия.

По време на икономически спад имотът би пострадал от спад в приходите, който значително увеличава риска от неизпълнение на задълженията.

Финансовото състояние на имота е напрегнато и е вероятно да изпадне в неизпълнение, освен ако условията не се подобрят в краткосрочен план.

Договорите за наем на имота са дългосрочни с кредитоспособни наематели и датите им на падеж са разпръснати във времето, а публично-частното партньорство гарантира значителна част от договорите за наем.

Имотът има предистория на задържане на наематели след изтичане на срока на договора за наем. Равнището на неговата незаетост е ниско. Разходите (поддръжка, застраховка, сигурност и данъци върху имота) са предвидими.

По-голямата част от имота има няколко дългосрочни договора за наем с наематели, както и с наематели, които имат общо взето висока кредитоспособност, при разпръснати във времето дати на падеж. Публично-частното партньорство може да гарантира част от договорите за наем. Когато имотът има само един договор за наем или един наемател има много голям дял от дохода, генериран от имота, наемателят е с отлична кредитоспособност и договорът включва клаузи, които гарантират плащания до края на срока на проекта или след това.

При изтичане на срока на договора за наем имотът е с нормално ниво на оборота на наематели. Равнището на неговата незаетост е ниско. Разходите са предвидими.

По-голямата част от договорите за наем на имота са средносрочни, а не дългосрочни, с наематели, които имат различна степен на кредитоспособност. Публично-частното партньорство може да гарантира само малка част от договорите за наем. Когато имотът има само един договор за наем или ако наемателят има много голям дял от дохода, генериран от имота, договорът на този наемател включва клаузи, които гарантират плащанията на наема до края на срока на проекта или след него, но наемателят има умерена кредитоспособност.

При изтичане на срока на договора за наем имотът е с умерено ниво на оборот на наематели. Равнището на неговата незаетост е умерено. Разходите са относително предвидими, но се различават по отношение на приходите.

Делът на краткосрочните договори за наем е значителен при наематели, които имат различна степен на кредитоспособност, имотите имат само един договор за наем или един наемател има много голям дял от дохода, генериран от имота, когато наемателят има ниска кредитоспособност и/или договорът не включва необходимите клаузи, които гарантират плащанията на наема до края на срока на проекта или след него.

При изтичане на срока на договора за наем имотът е с много високо ниво на оборота на наематели. Равнището на неговата незаетост е високо. За да се подготви пространството за нови наематели, се правят значителни разходи.

Паричните потоци, получени от отдаването под наем, например получени от публично-частно партньорство, удовлетворяват или надхвърлят очакваните парични потоци, използвани при оценката на имота. Проектът следва да постигне стабилизиране в близко бъдеще.

Паричните потоци, получени от отдаването под наем, например получени от публично-частно партньорство, удовлетворяват или надхвърлят очакваните парични потоци, използвани при оценката на имота. Проектът следва да постигне стабилизиране в близко бъдеще.

По-голямата част от паричните потоци, получени от отдаването под наем, отговарят на очакваните парични потоци, използвани при оценката на имота, но за известно време няма да се постигне стабилизиране.

Паричните потоци, получени от отдаването под наем, не отговарят на очакваните парични потоци, използвани при оценката на имота. Въпреки постигането на целевия процент на заетост, покритието на паричните потоци е затруднено поради разочароващите приходи.

Имотът е изцяло предварително отдаден под наем по време на остатъчния срок на кредита  (5), предварително е продаден на наемател или на купувач с висока кредитоспособност или банката има обвързващ ангажимент за дългосрочно финансиране на по-късен етап от наемател или купувач с висока кредитоспособност, например чрез публично-частно партньорство.

Имотът е изцяло предварително отдаден под наем или е предварително продаден на кредитоспособен наемател или купувач или банката имат обвързващ ангажимент за постоянно финансиране от кредитоспособен кредитор, например чрез публично-частно партньорство.

Отдаването под наем е в рамките на прогнозите, но сградата може да не бъде предварително отдадена под наем и може да не съществува дългосрочно финансиране на по-късен етап. Банката може да бъде постоянен кредитор.

Имотът се влошава поради превишаване на разходите, влошаване на пазарните условия, отмяна на договори за наем от наематели или други фактори. Може да има спор със страната, предоставяща постоянното финансиране.

Фактор: политическа и правна среда

Юрисдикцията е много благоприятна за повторното влизане във владение и изпълнението на договори.

Като цяло юрисдикцията е благоприятна за повторното влизане във владение и изпълнението на договори.

Като цяло юрисдикцията е благоприятна за повторно влизане във владение и изпълнение на договори, но повторното влизане може да бъде продължително и/или трудно.

Лоша или нестабилна правна и регулаторна среда. Юрисдикцията може да направи повторното влизане във владение и принудителното изпълнение на договорите продължително или невъзможно.

Много ниска експозиция; силни инструменти за редуциране на риска, ако е необходимо.

Ниска експозиция; инструменти за удовлетворително редуциране на риска, ако е необходимо.

Умерена експозиция; инструменти за средно редуциране на риска.

Висока експозиция; Няма инструменти за редуциране на риска или те имат слабо въздействие.

Фактор: характеристики на актива/сделката

Имотът е разположен на много желано място, удобно за услугите, търсени от наемателите.

Имотът е разположен на желано място, удобно за услуги, търсени от наемателите.

Местоположението на имота няма конкурентно предимство.

Имотът се намира на нежелано място.

Имотът е предпочитан поради своето проектиране, конфигурация и поддръжка и е силно конкурентен спрямо новите имоти.

Имотът е подходящ от гледна точка на своето проектиране, конфигурация и поддръжка. Проектирането и възможностите на имота са конкурентни спрямо нови имоти.

Имотът е подходящ по отношение на своята конфигурация, проектиране и поддръжка.

Конфигурацията, проектирането и поддръжката на имота са допринесли за затрудненията на имота. Съществуват слабости в конфигурацията, проектирането или поддръжката на имота.

Бюджетът за строителство е консервативен и техническите рискове са ограничени. Изпълнителите са високо квалифицирани и имат висок кредитен рейтинг.

Бюджетът за строителство е консервативен и техническите рискове са ограничени. Изпълнителите са високо квалифицирани и имат добър кредитен рейтинг.

Бюджетът за строителство е достатъчен и техническите рискове обикновено са ограничени и имат среден кредитен рейтинг.

Проектът е надвишил бюджета или е нереалистичен, като се имат предвид неговите технически опасности. Изпълнителите може да са недостатъчно квалифицирани и имат нисък кредитен рейтинг.

Погасяване на дълг без еднократна погасителна вноска

Погасяване на дълг без или с незначителна еднократна погасителна вноска

Погасяване на дълг с ограничена еднократна погасителна вноска

Еднократно погасяване или погасяване на дълг с голяма еднократна погасителна вноска

Няма или има много ограничена експозиция към пазарен или цикличен риск, тъй като очакваните парични потоци покриват всички бъдещи погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита и няма значително забавяне между паричните потоци и погасяванията на кредита.

Няма или има много нисък риск при рефинансиране.

Експозицията към пазарен или цикличен риск е ограничена, тъй като очакваните парични потоци покриват по-голямата част от бъдещите погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита и няма значително забавяне между паричните потоци и погасяването на кредита.

Съществува нисък риск при рефинансиране.

Съществува умерена експозиция към пазарен или цикличен риск, тъй като очакваните парични потоци покриват само част от бъдещите погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита или има известно забавяне между паричните потоци и погасяванията на кредита.

Среден риск при рефинансиране.

Съществува значителна експозиция към пазарен или цикличен риск, тъй като очакваните парични потоци покриват само малка част от бъдещите погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита или има известно забавяне между паричните потоци и погасяванията на кредита.

Висок риск при рефинансиране.

Фактор: стабилност на спонсора/изпълнителя (включително публично-частни партньорства)

Спонсорът/изпълнителят е направил значителна парична вноска за изграждането или закупуването на имота. Спонсорът/изпълнителят разполага със значителни ресурси и ограничени преки и потенциални задължения. Имотите на спонсора/изпълнителя са диверсифицирани географски и по вид на имота.

Спонсорът/изпълнителят е направил значителна парична вноска за изграждането или закупуването на имота. Финансовото състояние на спонсора/изпълнителя му позволява да подкрепи имота в случай на недостиг на парични потоци. Имотите на спонсора/изпълнителя се намират в няколко географски региона.

Приносът на спонсора/изпълнителя може да бъде несъществен или непаричен. Финансовите ресурси на спонсора/изпълнителя са на средно ниво или под средното ниво.

Спонсорът/изпълнителят няма капацитет или желание да подкрепи имота.

Опитни управленски качества и високо качество на спонсорите. Добра репутация и продължителен и успешен опит със сходни имоти.

Подходящо управление и качество на спонсорите. Спонсорът или ръководството има успешен опит със сходни имоти.

Умерено добро управление и качество на спонсорите. Предисторията на управлението или спонсора не пораждат сериозни опасения.

Неефективно управление и качество на спонсорите качество на спонсорите под стандартното. В миналото затрудненията на ръководството и спонсора са допринесли за трудностите при управлението на имотите.

Силни връзки с водещи участници, като например брокери на недвижими имоти.

Доказани взаимоотношения с водещи участници, като например брокери на недвижими имоти.

Подходящи взаимоотношения с брокери на недвижими имоти и други страни, предоставящи важни услуги в областта на недвижимите имоти.

Лоши взаимоотношения с брокери на недвижими имоти и/или други страни, предоставящи важни услуги в областта на недвижимите имоти.

Фактор: обезпеченост

Юридически оформено първо по ред заложно право  (6)

Юридически оформено първо по ред заложно право

Юридически оформено първо по ред заложно право

Възможностите на кредитора за приндудително изземване на имота са ограничени.

Кредиторът е получил прехвърляне за по-голямата част от наемите. Те поддържат актуална информация за наемателите, която би улеснила даването на предизвестие за плащане на наемите директно на кредитора, като например текущо подновяване на наема и копия от договорите за лизинг по проекта.

Кредиторът е получил преотстъпване за значителна част от наемите. Те поддържат актуална информация за наемателите, която би улеснила даването на предизвестие на наемателите за плащане на наемите директно на кредитора, като например текущо подновяване на наема и копия от договорите за лизинг по проекта.

Кредиторът е получил преотстъпване за относително малка част от наемите. Кредиторът не поддържа актуална информация за наемателите, която би улеснила даването на предизвестие на наемателите за плащане на наемите директно на кредитора, като например текущо подновяване на наема и копия от договорите за лизинг по проекта.

Кредиторът не е получил преотстъпване на договорите за лизинг.

Много добро качество

Добро качество

Подходящо качество

Качество под стандартите

Категория 1

Категория 2

Категория 3

Категория 4

Фактор: финансова стабилност

Търсенето е засилено и нараства, наличие на силни бариери за навлизане на пазара, ниска чувствителност към промените в технологиите и икономическите перспективи.

Търсенето е голямо и стабилно. Някои препятствия за навлизане на пазара, известна чувствителност към промените в технологиите и икономическите перспективи.

Търсенето е достатъчно и стабилно, ограничени препятствия за навлизане на пазара, значителна чувствителност към промените в технологиите и икономическите перспективи.

Търсенето е слабо и намаляващо, уязвимо към промените в технологичните и икономическите перспективи, силно несигурна среда.

Силни финансови съотношения предвид видът на актива. Много устойчиви икономически допускания.

Силни/приемливи финансови съотношения, като се има предвид видът на актива. Силни проектни икономически допускания.

Стандартни финансови съотношения за вида актив

Агресивни финансови съотношения, като се взема предвид видът на актива

Силно съотношение LTV, като се има предвид видът на актива.

Силно/добро съотношение LTV, като се има предвид видът на актива.

Стандартно съотношение LTV за вида на актива

Агресивно съотношение LTV, като се има предвид видът на актива

Стабилни дългосрочни приходи, способни да издържат на силно неблагоприятни условия в течение на икономическия цикъл

Удовлетворителни краткосрочни приходи. Кредитът може да устои на някои финансови трудности. Неизпълнението е вероятно само при тежки икономически условия.

Несигурни краткосрочни приходи. Паричните потоци са уязвими по отношение на стреса, който не е рядкост по време на съответния икономически цикъл. Кредитът може да изпадне в неизпълнение в период на икономически спад.

Приходи, които са обект на силна несигурност; дори при нормални икономически условия активът може да изпадне в неизпълнение, освен ако условията не се подобрят.

Пазарът е структуриран в световен мащаб; активите са високоликвидни.

Пазарът е световен или регионален; активите са относително ликвидни.

Пазарът е регионален с ограничени перспективи в краткосрочен план, което предполага по-ниска ликвидност.

Местен пазар и/или лоша видимост. Ниска или никаква ликвидност, особено на нишови пазари.

Фактор: политическа и правна среда

Юрисдикцията е благоприятна за повторното влизане във владение и принудително изпълнение на договори.

Юрисдикцията е благоприятна за повторното влизане във владение и принудително изпълнение на договори.

Като цяло юрисдикцията е благоприятна за повторно влизане във владение и принудителното изпълнение на договори, дори ако влизането във владение може да бъде продължително и/или трудно.

Лоша или нестабилна правна и регулаторна среда. Юрисдикцията може да направи повторното влизане във владение и принудителното изпълнение на договорите продължително или невъзможно.

Много ниска експозиция; силни инструменти за редуциране на риска, ако е необходимо.

Ниска експозиция; инструменти за удовлетворително редуциране на риска, ако е необходимо.

Умерена експозиция; инструменти за добро редуциране на риска.

Голяма експозиция; Няма инструменти за редуциране на риска или те имат слабо въздействие.

Фактор: характеристики на сделката

Погасяване на дълг без еднократна погасителна вноска.

Погасяване на дълг без или с незначителна еднократна погасителна вноска.

Погасяване на дълг с ограничена еднократна погасителна вноска.

Еднократно погасяване или погасяване на дълг с голяма еднократна погасителна вноска.

Няма или има много ограничена експозиция към пазарен или цикличен риск, тъй като очакваните парични потоци покриват всички бъдещи погасявания на кредити по време на остатъчния срок на кредита  (5) и няма значително забавяне между паричните потоци и погасяванията на кредита.

Няма или има много нисък риск при рефинансиране.

Експозицията към пазарен или цикличен риск е ограничена, тъй като очакваните парични потоци покриват по-голямата част от бъдещите погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита и няма значително забавяне между паричните потоци и погасяването на кредита.

Съществува нисък риск при рефинансиране.

Съществува умерена експозиция към пазарен или цикличен риск, тъй като очакваните парични потоци покриват само част от бъдещите погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита или има известно забавяне между паричните потоци и погасяванията по кредита.

Среден риск при рефинансиране.

Съществува значителна експозиция към пазарен или цикличен риск, тъй като очакваните парични потоци покриват само малка част от бъдещите погасявания на кредита по време на остатъчния срок на кредита или има известно забавяне между паричните потоци и погасяванията на кредита.

Висок риск при рефинансиране.

Всички разрешения са получени; активът отговаря на действащите и предвидими правила за безопасност.

Всички разрешения са получени или са в процес на получаване; активът отговаря на действащите и предвидими правила за безопасност.

Повечето разрешения са получени или са в процес на получаване, неполучените се считат за рутинни, активите отговарят на действащите правила за безопасност.

Проблеми при получаване на всички необходими разрешения, част от планираната конфигурация и/или планираните операции може да се наложи да бъдат преразгледани.

Силен дългосрочен договор за ЕиП  (6), за предпочитане със стимули за изпълнение по договора, и/или резервни сметки по ЕиП (ако е необходимо).

Дългосрочен договор за ЕиП и/или резервни сметки по ЕиП  (7)(ако са необходими).

Ограничен договор за ЕиП или резервна сметка по ЕиП (ако е необходимо).

Няма договор за ЕиП: съществува риск от значително превишаване на оперативните разходи извън средствата за редуциране на риска.

Отличен предишен опит и силна възможност за повторно пускане на пазара.

Удовлетворителен предишен опит и възможност за повторно пускане на пазара.

Слаб или кратък предишен опит и несигурна възможност за повторно пускане на пазара.

Опит липсва или не е известен и невъзможност за повторно пускане на актива на пазара.

Фактор: характеристики на активите

Силно предимство при проектирането и поддръжката. Конфигурацията е стандартна, така че обектът е подходящ за ликвиден пазар.

Проектиране и поддръжка над средното ниво. Стандартна конфигурация, може би с много ограничени изключения, така че обектът да е подходящ за ликвиден пазар.

Проектиране и поддръжка на средно ниво. Конфигурацията е донякъде специфична и следователно може да доведе до по-тесен пазар за обекта.

Проектиране и поддръжка под средното ниво. Активът е близо до края на икономическия си живот. Конфигурацията е много специфична; пазарът за обекта е много тесен.

Текущата препродажна стойност е много над стойността на дълга.

Препродажната стойност е умерено над стойността на дълга.

Препродажната стойност е малко над стойността на дълга.

Препродажната стойност е под стойността на дълга.

Стойността на активите и ликвидността са относително нечувствителни към икономическите цикли.

Стойността на активите и ликвидността са чувствителни към икономическите цикли.

Стойността на активите и ликвидността са доста чувствителни към икономическите цикли.

Стойността на активите и ликвидността са силно чувствителни към икономическите цикли.

Фактор: стабилност на спонсора (включително публично-частно партньорство)

Спонсори с отличен предишен опит и много добро финансово състояние.

Спонсори с добър предишен опит и добро финансово състояние.

Спонсори с достатъчен предишен опит и добро финансово състояние.

Спонсори без или със съмнителен предишен опит и/или финансови слабости.

Фактор: обезпеченост

Правната документация осигурява на кредитора ефективен контрол (напр. първо по ред юридически оформено право върху обезпечението  (8) или структура на лизинг, включваща такова обезпечение) върху актива или върху предприятието, което го притежава.

Правната документация осигурява на кредитора ефективен контрол (напр. първо по ред юридически оформено право върху обезпечението или структура на лизинг, включваща такова обезпечение) върху актива или върху предприятието, което го притежава.

Правната документация осигурява на кредитора ефективен контрол (напр. първо по ред юридически оформено право върху обезпечението или структура на лизинг, включваща такова обезпечение) върху актива или върху предприятието, което го притежава.

Предвиденото в договора обезпечение за кредитора не е голямо и оставя възможност за известен риск от загуба на контрол върху актива.

Кредиторът е в състояние да наблюдава местоположението и състоянието на актива по всяко време и на всяко място (редовни доклади, възможност за провеждане на проверки).

Кредиторът може да наблюдава местоположението и състоянието на актива почти по всяко време и на всяко място.

Кредиторът може да наблюдава местоположението и състоянието на актива почти по всяко време и на всяко място.

Възможността на кредитора да наблюдава местоположението и състоянието на актива е ограничена.

Силно застрахователно покритие, включващо и обезпечение за косвени щети при най-реномираните застрахователни дружества.

Удовлетворително застрахователно покритие (което не включва обезпечение за косвени щети) при реномирани застрахователни дружества.

Средно застрахователно покритие (без да се включва обезпечение за косвени щети) с приемливо качество на застраховката.

Слабо застрахователно покритие (без да се включва обезпечение за косвени щети) или със слаб качество на застраховката.

Категория 1

Категория 2

Категория 3

Категория 4

Фактор: финансова стабилност

Силна

Добра

Удовлетворителна

Слаба

Фактор: политическа и правна среда

Няма риск, свързан с държавата.

Ограничена експозиция към риск, свързан с държавата (по-специално офшорно местоположение на резервите в държава с развиваща се икономика).

Експозиция към риск, свързан с държавата (по-специално офшорно местоположение на резервите в държава с развиваща се икономика).

Силна експозиция към риск, свързан с държавата (по-специално континентално местоположение на резервите в държава с развиваща се икономика).

Много силно редуциране на риска:

Силни офшорни механизми

Купувач на стратегически стоки от първа категория

Силно редуциране на риска:

Офшорни механизми

Силен купувач на стратегически стоки

Приемливо редуциране на риска:

Офшорни механизми

Приемлив купувач на по-малко стратегически стоки

Само частично редуциране на риска:

Няма офшорни механизми

Слаб купувач на нестратегически стоки

Фактор: характеристики на активите

Стоките се котират и може да бъдат хеджирани чрез фючърси или извънборсови инструменти. Стоките не са податливи на увреждане.

Стоките се котират и може да бъдат хеджирани чрез извънборсови инструменти. Стоките не са податливи на увреждане.

Стоките не се котират, но са ликвидни. Съществува несигурност по отношение на възможността за хеджиране. Стоките не са податливи на увреждане.

Стоките не се котират на борсата. Ликвидността е ограничена предвид размера и дълбочината на пазара. Няма подходящи хеджиращи инструменти. Стоките са податливи на увреждане.

Фактор: стабилност на спонсора (включително публично-частно партньорство)

Много силна, в сравнение с търговската философия и рисковете.

Силна

Достатъчна

Слаба

Богат опит във връзка с вида на въпросната сделка. Добри резултати по отношение на оперативната успеваемост и ефективността на разходите.

Достатъчен опит с конкретния вид сделка. Оперативната успеваемост и ефективността на разходите са над средните.

Ограничен опит с конкретния вид сделка. Оперативната успеваемост и ефективността на разходите са на средно ниво.

Ограничен или неясен предишен опит като цяло. Нестабилни разходи и печалби.

Строги стандарти за подбор на контрагентите, хеджиране и наблюдение.

Достатъчни стандарти за подбор на контрагентите, хеджиране и наблюдение.

При минали сделки не са възниквали никакви проблеми или са възникнали незначителни проблеми.

Търговецът е понесъл значителни загуби от минали сделки.

Отлично

Добро

Удовлетворително

По отношение на оповестяването на финансовите данни има известна неяснота или то е недостатъчно.

Фактор: обезпеченост

Първото по ред юридически оформено право върху обезпечението  (1) осигурява на кредитора правен контрол върху активите по всяко време, при необходимост.

Първото по ред юридически оформено право върху обезпечението осигурява на кредитора правен контрол върху активите по всяко време, при необходимост.

В даден момент от процеса съществува пробив в контрола на активите от страна на кредитора. Нарушението се смекчава от познаването на търговския процес или на предприятието — трета страна, в зависимост от случая.

Договорът оставя възможност за известен риск от загуба на контрол върху активите. Възстановяването може да бъде застрашено.

Силно застрахователно покритие, включващо и обезпечение за косвени щети при най-реномираните застрахователни дружества.

Удовлетворително застрахователно покритие (което не включва обезпечение за косвени щети) при реномирани застрахователни дружества.

Средно застрахователно покритие (което не включва обезпечение за косвени щети) при приемливи застрахователни дружества.

Слабо застрахователно покритие (без да се включва обезпечение за косвени щети) или слаби застрахователни дружества.