31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/1

PRIPOROČILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 31. oktobra 2016

o odpravljanju vrzeli v podatkih o nepremičninah

(ESRB/2016/14)

(2017/C 31/01)

SPLOŠNI ODBOR EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju Uredbe (EU) št. 1092/2010 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 24. novembra 2010 o makrobonitetnem nadzoru nad finančnim sistemom Evropske unije in ustanovitvi Evropskega odbora za sistemska tveganja (1) ter zlasti člena 3(2)(b), (d) in (f) in členov 16 do 18 Uredbe,

ob upoštevanju Sklepa ESRB/2011/1 Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 20. januarja 2011 o sprejetju Poslovnika Evropskega odbora za sistemska tveganja (2) in zlasti členov 18 do 20 Sklepa,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)

Nepremičninski sektor ima pomembno vlogo v gospodarstvu in njegova gibanja lahko pomembno vplivajo na finančni sistem. Pretekle finančne krize so pokazale, da imajo lahko netrajnostna gibanja na nepremičninskih trgih resne posledice za stabilnost finančnega sistema in gospodarstva kot celote. Neugodna gibanja na nepremičninskem trgu v nekaterih državah članicah, tako v zvezi s stanovanjskimi kot poslovnimi nepremičninami, so v preteklosti povzročila velike izgube in negativno vplivala na realno gospodarstvo. V tem se kažejo tesno medsebojno vplivanje nepremičninskega sektorja, ponudnikov financiranja in drugih gospodarskih sektorjev ter močni povratni vplivi med finančnim sistemom in realnim gospodarstvom, kar krepi negativna gibanja.

(2)

Te povezave so pomembne, ker kažejo, da imajo lahko tveganja, ki izvirajo iz nepremičninskega sektorja, sistemski vpliv, ki je po naravi procikličen. Med vzponom nepremičninskega cikla se kopičijo ranljivosti finančnega sistema. Domnevna manjša tveganja in lažji dostop do financiranja lahko prispevajo k hitremu naraščanju kreditiranja in naložb, kar skupaj s povečanim povpraševanjem po nepremičninah spodbuja rast cen nepremičnin. Ker posledične višje vrednosti zavarovanj dodatno pozitivno vplivajo na povpraševanje po posojilih in ponudbo posojil, lahko taka dinamika, ki krepi samo sebe, povzroči špekulativne balone. Nasprotno pa lahko med upadom nepremičninskega cikla strožji pogoji kreditiranja, manjša naklonjenost tveganju in pritisk na nižanje cen nepremičnin negativno vplivajo na odpornost posojilojemalcev in posojilodajalcev ter s tem slabijo gospodarske razmere.

(3)

Vzpostavitev bolj harmoniziranega okvira za spremljanje gibanj na trgih stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, segmentih nepremičninskega sektorja, ki sta najbolj pomembna za namene finančne stabilnosti, je torej ključna za zgodnje ugotavljanje ranljivosti, ki bi lahko vodile do prihodnjih finančnih kriz. Oblikovalci politike morajo imeti na voljo sklop ustreznih informacij, vključno z zanesljivim sklopom ključnih kazalnikov, ki jim pomaga ugotavljati nastajanje sistemskih tveganj in oceniti morebitno potrebo po makrobonitetnem posredovanju. Poleg tega so lahko ti kazalniki pomembni pri odločanju, ali in kdaj je treba postrožiti ali sprostiti harmonizirane makrobonitetne instrumente, ki se nanašajo na posojilodajalce in so na voljo po pravu Unije. Kazalnike je mogoče uporabiti tudi za usmerjanje nacionalnih organov glede uporabe nacionalnih makrobonitetnih instrumentov, ki se nanašajo na posojilojemalce.

(4)

Neobstoj skupno dogovorjenih delovnih opredelitev sektorjev stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v državah članicah in operativne omejitve v zvezi z razpoložljivostjo podatkov za več pomembnih kazalnikov zmanjšujejo zanesljivost analiz finančne stabilnosti ter s tem otežujejo natančno ocenjevanje in primerjanje tveganj na vseh nacionalnih trgih. V zvezi s stanovanjskimi nepremičninami se je pri preteklem delu Evropskega odbora za sistemska tveganja (ESRB) (3) izkazalo, da še vedno niso na voljo primerljivi visokokakovostni podatki o nekaterih ključnih metrikah, potrebnih za nadziranje finančne stabilnosti in oblikovanje politike na tem področju. Poleg tega je zaradi odsotnosti zanesljivih in harmoniziranih časovnih vrst ovirano ocenjevanje sposobnosti teh kazalnikov za zgodnje opozarjanje na nastajanje sistemskih tveganj. V zvezi s poslovnimi nepremičninami je bilo pri podobnem delu ESRB (4) ugotovljeno, da je analiziranje sistemskih tveganj problematično, ker ni harmonizirane delovne opredelitve poslovnih nepremičnin ter okvira podrobnih in skladnih podatkov za zajetje širših tržnih gibanj.

(5)

V državah članicah so bili oblikovani in izvedeni ukrepi za blaženje procikličnih učinkov trgov nepremičnin in krepitev odpornosti kreditnih institucij proti negativnim učinkom prelivanja, ki so posledica dinamike trga nepremičnin. Poleg tega so bonitetna pravila za bančni sektor Unije, kakor so določena v Uredbi (EU) št. 575/2013 Evropskega parlamenta in Sveta (5) ter Direktivi 2013/36/EU Evropskega parlamenta in Sveta (6), uvedla sklop instrumentov, kot so sektorske kapitalske zahteve, namenjene zmanjševanju tveganj, ki nastajajo v posameznih sektorjih, vključno z nepremičninskim. Bonitetni okvir Unije se osredotoča predvsem na kapitalske ukrepe, ki se nanašajo na kapitalsko strukturo kreditnih institucij. Instrumenti, ki se nanašajo na posojilojemalce, kot so omejitve razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine, razmerja med posojilom in dohodkom, razmerja med dolgom in dohodkom, stopnje kritja obresti, razmerja med odplačilom dolga in dohodkom ali stopnje kritja odplačila dolga, ne sodijo v okvir Uredbe (EU) št. 575/2013 in Direktive 2013/36/EU in njihovo izvajanje ureja nacionalno pravo. Več držav članic je že uporabilo nekatere od teh instrumentov, čeprav se opredelitve instrumentov in kazalnikov razlikujejo.

(6)

ESRB bi moral pri izvajanju svoje naloge prispevati k zagotavljanju finančne stabilnosti in zmanjševanju negativnih vplivov na notranji trg in realno gospodarstvo. Za te namene sta ključna razpoložljivost harmoniziranih delovnih opredelitev ter temeljni sklop primerljivih in pravočasno dostopnih nepremičninskih kazalnikov. Boljše razumevanje strukturnih in cikličnih značilnosti trgov stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v Uniji bo nacionalnim makrobonitetnim organom pomagalo, da bodo lahko bolje sledili dinamiki nepremičninskega sektorja, ugotavljali grožnje, ki jih to lahko pomeni za finančno stabilnost, in usmerjali ustrezno ukrepanje.

(7)

Zato bi bilo treba odpraviti sedanje vrzeli v razpoložljivosti in primerljivosti podatkov o trgih stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v Uniji, ki so pomembni za makrobonitetne namene. Za ta namen bi bilo tako treba določiti ciljne delovne opredelitve stanovanjskih in poslovnih nepremičnin. Poleg tega bi bilo treba določiti skupni sklop kazalnikov, za katere se nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da jih spremljajo z namenom ocenjevanja tveganj, ki izvirajo iz sektorjev stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, skupaj s ciljnimi opredelitvami teh kazalnikov. V smernicah bi bilo treba podrobneje določiti dimenzije in stopnjo podrobnosti vsakega kazalnika, obseg predvidenih informacij in merjenje kazalnikov.

(8)

Sprejetje harmoniziranih opredelitev in metod za merjenje kazalnikov, ki se uporabljajo za spremljanje trgov stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, nacionalnim makrobonitetnim organom ne preprečuje, da bi se pri svoji notranji oceni tveganja in politike opirali na nepremičninske kazalnike, ki temeljijo na njihovih lastnih opredelitvah in metrikah ter so lahko ustreznejši za izpolnjevanje nacionalnih zahtev.

(9)

Glede na močno prociklično naravo gibanja trgov poslovnih nepremičnin bi bilo treba na teh trgih spremljanje tveganja izvajati pogosteje kot na trgih stanovanjskih nepremičnin. Zato bi bilo treba fizični trg, tokove naložb in posojil ter ustrezne posojilne standarde spremljati vsaj četrtletno. Stanje naložb, posojanje in ustrezne posojilne standarde v sektorju poslovnih nepremičnin ter gibanje posojilnih standardov v sektorju stanovanjskih nepremičnin bi bilo treba spremljati vsaj enkrat na leto.

(10)

Ker so trgi poslovnih nepremičnin heterogeni, je treba nacionalne makrobonitetne organe spodbuditi, da skupni sklop kazalnikov razčlenijo v skladu z ustreznimi dimenzijami, kot so vrsta nepremičnine, njena lokacija ter vrsta in država sedeža udeležencev na trgu. Poleg tega ESRB nacionalne makrobonitetne organe spodbuja, naj upoštevajo informacije o porazdelitvi ključnih kazalnikov, kot so razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku, sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine, stopnja kritja obresti in stopnja kritja odplačila dolga, po ustreznih skupinah tveganja. Ker trenutno na ravni Unije informacije o teh porazdelitvah niso na voljo, ni mogoče določiti posebnih smernic v zvezi z ustreznimi skupinami tveganja za te kazalnike poslovnih nepremičnin. Če niso na voljo bolj podrobne informacije, se lahko namesto tega spremljanje izvaja na podlagi lastnosti porazdelitve kazalnikov (npr. kvantili), pri čemer se je treba osredotočiti na tveganja z roba statistične porazdelitve (tj. zgornji ali spodnji kvantil, odvisno od obravnavanega kazalnika).

(11)

Za trge poslovnih nepremičnin je običajno značilen širok krog udeležencev na trgu, ki imajo pogosto sedež v tujini in včasih niso pod nikakršnim mikrobonitetnim ali makrobonitetnim nadzorom. Evropske nadzorne organe je zato treba spodbuditi, da letno objavijo ustrezne agregirane podatke na ravni držav o dejavnosti, ki jo na trgih poslovnih nepremičnin izvedejo subjekti pod njihovim nadzorom, pri čemer uporabijo podatke, ki jih zberejo na podlagi obstoječih predlog za regulativno poročanje. Tako javno razkritje bo izboljšalo seznanjenost nacionalnih makrobonitetnih organov z dejavnostjo subjektov iz drugih držav članic na njihovem domačem trgu poslovnih nepremičnin.

(12)	ESRB nacionalne makrobonitetne organe spodbuja, da poleg uporabe kvantitativnih kazalnikov spremljajo gibanja na trgih nepremičnin prek rednih stikov z ustreznimi udeleženci na trgu, zlasti v sektorju poslovnih nepremičnin.

(13)

To priporočilo je bilo pripravljeno ob upoštevanju drugih sedanjih mednarodnih in evropskih pobud na področju harmonizacije in zbiranja podatkov, pri čemer je v zvezi z odpravljanjem vrzeli v podatkih o nepremičninah najpomembnejša Uredba Evropske centralne banke (EU) 2016/867 (7), ki je uvedla projekt zbirke podatkov AnaCredit. Vendar se zaradi nekaterih lastnosti zbirke podatkov AnaCredit za izpolnjevanje potreb po informacijah, določenih v tem priporočilu, ni mogoče opreti zgolj nanjo. Prvič, opredelitve stanovanjskih nepremičnin in poslovnih nepremičnin v priporočilu so podrobnejše in bolj ustrezajo namenom finančne stabilnosti kot opredelitve v Uredbi (EU) 2016/867, ki se zgolj sklicuje na opredelitve v Uredbi (EU) št. 575/2013. Drugič, v Uredbi (EU) 2016/867 niso predvidene informacije o nekaterih ključnih kazalnikih in segmentih trga, ki so v tem priporočilu določeni kot pomembni za finančno stabilnost (na primer segment nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje). Tretjič, v okviru zbirke podatkov AnaCredit so samo države članice euroobmočja. Države članice zunaj euroobmočja lahko pri projektu sodelujejo prostovoljno, vendar v tej fazi še ni jasno, katere države članice se bodo za to odločile. Četrtič, zbirka podatkov AnaCredit je trenutno omejena na pravne osebe in druge institucionalne enote, vključno z nefinančnimi družbami. Informacije o kreditih fizičnim osebam še ne spadajo v njen okvir in časovni razpored za tako razširitev še ni določen. Petič, v okviru zbirke podatkov AnaCredit se zbirajo samo podatki o posojilih, ki jih imajo ali servisirajo kreditne institucije. Ta pristop pomeni, da se posojila, ki jih imajo drugi udeleženci na trgu, registrirajo v zbirki podatkov AnaCredit samo, če ta posojila servisira kreditna institucija. Zaradi pomembnosti drugih udeležencev na trgu financiranja nepremičnin, zlasti poslovnih nepremičnin, je potrebno obsežno zbiranje podatkov o posojilih, ki jih odobrijo te institucije. Kakor je navedeno v uvodnih izjavah (10) in (12) Uredbe ECB/2016/13, bo v pripravah na prihodnje faze projekta AnaCredit obseg posojil v tem segmentu trga ocenjen kot del analize koristi in stroškov, preden se morebiti razširijo poročevalska populacija in zahteve za poročanje, da bi se bolje zajela posojila za stanovanjske in poslovne nepremičnine. Šestič, ob uporabi načela sorazmernosti se lahko majhne banke izključijo iz obsega zbirke podatkov AnaCredit (8), čeprav lahko makrobonitetni organ presodi, da je treba zaradi razlogov finančne stabilnosti spremljati tudi njihovo dejavnost v nepremičninskem sektorju.

(14)	Da bi dosegli usklajeno izvajanje nepremičninskih kazalnikov ter gradili na obstoječih odločitvah, strukturah, projektih in metodološkem delu, se svetuje, naj se pri izvajanju tega priporočila sodeluje s projektom AnaCredit.

(15)

Namen priporočila je, da nacionalni makrobonitetni organi izvedejo okvir za spremljanje gibanj v nepremičninskem sektorju, ki je pomemben za finančno stabilnost ter temelji na priporočenih skupno dogovorjenih ciljnih opredelitvah in kazalnikih. ESRB tudi meni, da bi bilo za oblikovanje politike za finančno stabilnost in makrobonitetne politike koristno, če bi na ravni Unije redno zbirali in razširjali primerljive podatke o teh kazalnikih po državah. S tem bi omogočili natančnejše ocenjevanje tveganj v zvezi z nepremičninami v vseh državah članicah in tudi primerjanje uporabe instrumentov makrobonitetne politike, ki jih države članice aktivirajo za obravnavo ranljivosti v zvezi z nepremičninami. Evropska centralna banka (ECB) mora v skladu s členom 2 Uredbe Sveta (EU) št. 1096/2010 z dne 17. novembra 2010 o dodelitvi posebnih nalog Evropski centralni banki v zvezi z delovanjem Evropskega odbora za sistemska tveganja zagotavljati analitično, statistično, logistično in administrativno podporo ESRB. ECB je zato primerna za usklajevanje takega zbiranja in razširjanja podatkov na ravni Unije. Z delom na tem bi bilo treba začeti takoj po sprejetju priporočila ter se pri tem po potrebi posvetovati z Eurostatom in nacionalnimi statističnimi uradi. Ko bodo makrobonitetni organi začeli izvajati priporočilo in bo steklo dejansko zbiranje podatkov na ravni Unije, bodo potrebne dodatne tehnične smernice in aktivnosti v zvezi s ciljnimi opredelitvami in kazalniki, da se upoštevajo posebnosti trgov ali segmentov trga in zagotovi statistična kakovost podatkov; nobene take podrobnejše smernice za izvajanje pa ne bi smele spremeniti osnovnih lastnosti in namena ciljnih opredelitev in kazalnikov, kakor so določeni v tem priporočilu.

(16)

Pri izvajanju tega priporočila in dodatnih tehničnih aktivnostih, navedenih v uvodni izjavi (15), bi bilo treba upoštevati načelo sorazmernosti. Pri ukrepih za izvajanje ustreznih kazalnikov in metod za njihov izračun bi bilo treba upoštevati velikost in gibanje nacionalnih trgov stanovanjskih in poslovnih nepremičnin. Pri ocenjevanju izvajanja priporočila bi bilo treba upoštevati napredek in omejitve pri zbiranju podatkov na ravni Unije, ki je navedeno v uvodni izjavi (15). Zlasti ni nujno, da končna poročila o izvajanju priporočil A do D, ki jih je treba predložiti do konca leta 2020, obsegajo vse kazalnike, če to utemeljujejo take omejitve.

(17)	To priporočilo ne posega v pristojnosti centralnih bank v Uniji v zvezi z denarno politiko.

(18)	Pri pripravi tega priporočila so bile upoštevane pripombe ustreznih deležnikov iz zasebnega sektorja.

(19)	Priporočila ESRB se objavijo potem, ko je splošni odbor obvestil Svet o nameri, da jih objavi, in mu dal možnost, da se odzove –

SPREJEL NASLEDNJE PRIPOROČILO:

ODDELEK 1

PRIPOROČILA

Priporočilo A – Spremljanje tveganj, ki izvirajo iz sektorja stanovanjskih nepremičnin

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da izvedejo okvir za spremljanje tveganj za njihov domači sektor stanovanjskih nepremičnin, vključno z informacijami o veljavnih posojilnih standardih za domača posojila za stanovanjske nepremičnine. Za ta namen se za učinkovito spremljanje tveganj, ki izvirajo s trga stanovanjskih nepremičnin, priporoča naslednji sklop kazalnikov posojilnih standardov:

(a)	razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O);

(b)	sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C);

(c)	razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku (LTI-O);

(d)	razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku (DTI-O);

(e)	razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O);

(f)	razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku (DSTI-O) kot neobvezni kazalnik;

(g)	število in znesek izplačanih posojil za stanovanjske nepremičnine;

(h)	zapadlost posojila za stanovanjsko nepremičnino ob nastanku.

Informacije o teh kazalnikih se morajo nanašati na domače dajalce kreditov na posamični podlagi in morajo biti dovolj reprezentativne za domači trg posojil za stanovanjske nepremičnine.

Kadar nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, pomenijo pomemben vir tveganj iz domačega nepremičninskega sektorja, morda med drugim zato, ker predstavljajo pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine, se nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da izvedejo okvir za spremljanje tveganj, ki temelji na več dodatnih kazalnikih za ta segment trga. Kadar za oceno pomembnosti nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje, niso na voljo kvantitativne informacije ali je njihov obseg omejen, se lahko ta ocena na začetku opravi na podlagi bolj kvalitativnih informacij. Dodatni kazalniki za ta segment trga morajo obsegati:

(a)	stopnjo kritja obresti ob nastanku (ICR-O);

(b)	razmerje med posojilom in najemnino ob nastanku (LTR-O).

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da za izračun kazalnikov iz odstavkov 1 in 2 upoštevajo smernice iz Priloge IV k temu priporočilu.

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da na podlagi kazalnikov, določenih v odstavkih 1 in 2, vsaj enkrat letno spremljajo gibanja v domačem sektorju stanovanjskih nepremičnin.

Priporočilo B – Ustrezne informacije v zvezi s sektorjem stanovanjskih nepremičnin

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da spremljajo enostavno porazdelitev in izbrane skupne porazdelitve ustreznih kazalnikov, kakor je določeno v predlogi A Priloge II k temu priporočilu. Ta predloga določa smernice o podrobnosti ustreznih informacij za spremljanje tveganj, ki izvirajo iz domačega sektorja stanovanjskih nepremičnin.

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da spremljajo tveganja v zvezi z različnimi kazalniki na podlagi naslednjih informacij, kakor je določeno v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(a)

Za tokove posojil za stanovanjske nepremičnine, odobrenih v obdobju poročanja, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

—	skupno število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti,

—	število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(b)

Za razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku ter razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku, ki sta povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

—	tehtano povprečje ustreznega razmerja, izraženo v odstotkih,

—	tehtano povprečje ustreznega razmerja, izraženo v odstotkih, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu,

—	število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(c)

Za razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku (neobvezni kazalnik), povezano s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

—	tehtano povprečje ustreznega razmerja, izraženo v odstotkih,

—	število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(d)

Za sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine, povezano s stanjem posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

—	tehtano povprečje ustreznega razmerja, izraženo v odstotkih,

—	število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(e)

Za zapadlost ob nastanku, povezano s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

—	tehtano povprečno zapadlost v letih,

—	število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(f)

Za razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku ter razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku, ki sta povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo:

—	tehtano povprečje ustreznega razmerja,

—	število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po porazdelitvenih razredih, ki so določeni v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(g)

Za skupno porazdelitev razmerja med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku, razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku ter zapadlosti posojil za stanovanjske nepremičnine ob nastanku, ki so povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(h)

Za skupno porazdelitev razmerja med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku ter začetnega obdobja določitve obrestne mere, ki sta povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

(i)

Za skupno porazdelitev razmerja med dolgom in dohodkom ob nastanku ter razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku, ki sta povezani s tokovi posojil za stanovanjske nepremičnine, nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo število pogodb in s tem povezan znesek v nacionalni valuti, razčlenjeno po kategorijah, ki so določene v predlogi A Priloge II k temu priporočilu.

Kadar nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, pomenijo pomemben vir tveganj iz domačega sektorja stanovanjskih nepremičnin, morda med drugim zato, ker predstavljajo pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine, se nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da spremljajo tveganja v zvezi z ustreznimi kazalniki ločeno za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in nepremičnine, v katerih bivajo lastniki. V tem primeru nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo tudi razčlenitve, določene v predlogi B Priloge II k temu priporočilu.

Priporočilo C – Spremljanje tveganj, ki izvirajo iz sektorja poslovnih nepremičnin

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da izvedejo okvir za spremljanje tveganj za njihov domači sektor poslovnih nepremičnin. Za ta namen se za učinkovito spremljanje tveganj, ki izvirajo s trga poslovnih nepremičnin, priporoča naslednji sklop kazalnikov:

kazalniki fizičnega trga poslovnih nepremičnin:

(a)	indeks cen;

(b)	indeks dajanja v najem;

(c)	indeks donosa dajanja v najem;

(d)	stopnje nezasedenosti;

(e)	začete gradnje;

kazalniki kreditnih izpostavljenosti finančnega sistema do poslovnih nepremičnin:

(f)	tokovi posojil za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji);

(g)	tokovi nedonosnih posojil za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji);

(h)	tokovi rezervacij za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji);

(i)	tokovi rezervacij za izgube pri posojilih za nepremičnine v gradnji (kot del posojil za poslovne nepremičnine);

(j)	stanja posojil za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji);

(k)	stanja nedonosnih posojil za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji);

(l)	stanja rezervacij za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji);

(m)	stanja posojil za nepremičnine v gradnji (kot del posojil za poslovne nepremičnine);

(n)	stanja nedonosnih posojil za nepremičnine v gradnji (kot del posojil za poslovne nepremičnine);

(o)	stanja rezervacij za izgube pri posojilih za nepremičnine v gradnji (kot del posojil za poslovne nepremičnine);

kazalniki posojilnih standardov za poslovne nepremičnine:

(p)	tehtano povprečje razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku za tokove posojil za poslovne nepremičnine;

(q)	tehtano povprečje sedanjega razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C) za stanja posojil za poslovne nepremičnine;

(r)	tehtano povprečje stopnje kritja obresti ob nastanku (ICR-O) za tokove posojil za poslovne nepremičnine ter tehtano povprečje sedanje stopnje kritja obresti (ICR-C) za stanja posojil za poslovne nepremičnine;

(s)	tehtano povprečje stopnje kritja odplačila dolga ob nastanku (DSCR-O) za tokove posojil za poslovne nepremičnine in tehtano povprečje sedanje stopnje kritja odplačila dolga (DSCR-C) za stanja posojil za poslovne nepremičnine.

Informacije o teh kazalnikih se morajo nanašati na dajalce kreditov na posamični podlagi ter morajo biti dovolj reprezentativne za domači trg poslovnih nepremičnin.

Kadar se šteje, da naložbe predstavljajo pomemben delež financiranja poslovnih nepremičnin, se nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da v okvir za spremljanje tveganj za domači sektor poslovnih nepremičnin vključijo tudi naslednji sklop dodatnih kazalnikov izpostavljenosti do naložb v poslovne nepremičnine:

(a)	tokovi neposrednih in posrednih naložb v poslovne nepremičnine;

(b)	tokovi prilagoditev vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine;

(c)	stanja neposrednih in posrednih naložb v poslovne nepremičnine;

(d)	stanja prilagoditev vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine.

Informacije o teh kazalnikih se morajo nanašati na vlagatelje na posamični podlagi ter morajo biti dovolj reprezentativne za domači trg poslovnih nepremičnin.

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da za izračun kazalnikov iz odstavkov 1 in 2 upoštevajo smernice iz Priloge V in, kjer je primerno za poslovne nepremičnine, iz Priloge IV k temu priporočilu.

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da na podlagi kazalnikov, določenih v odstavkih 1 in 2, vsaj četrtletno spremljajo gibanja v domačem sektorju poslovnih nepremičnin za fizični trg, tokove posojil in naložb (vključno s tokovi nedonosnih posojil, rezervacij za izgube pri posojilih in prilagoditev vrednotenja naložb) ter ustrezne posojilne standarde. Vsaj enkrat letno je treba tako spremljanje izvajati za stanja posojil in naložb (vključno s stanji nedonosnih posojil, rezervacij za izgube pri posojilih in prilagoditev vrednotenja naložb) ter ustrezne posojilne standarde.

Priporočilo D – Ustrezne informacije v zvezi s sektorjem poslovnih nepremičnin

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da spremljajo ustrezne kazalnike, kakor je določeno v predlogah A, B in C Priloge III k temu priporočilu. Te predloge določajo smernice o podrobnosti informacij, potrebnih za spremljanje tveganj, ki izvirajo iz domačega sektorja poslovnih nepremičnin.

Nacionalnim makrobonitetnim organom se priporoča, da spremljajo tveganja v zvezi z različnimi kazalniki na podlagi naslednjih informacij, kakor je določeno v predlogah A, B in C Priloge III k temu priporočilu:

(a)

Za indeks cen, indeks dajanja v najem, indeks donosa dajanja v najem, stopnje nezasedenosti in začete gradnje nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

—	vrsti nepremičnine,

—	lokaciji nepremičnine.

(b)

Za tokove in stanja prilagoditev vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

—	vrsti nepremičnine,

—	lokaciji nepremičnine,

—	vrsti vlagatelja,

—	državi sedeža vlagatelja.

(c)

Za tokove in stanja posojil za poslovne nepremičnine in podkategorijo posojil za nepremičnine v gradnji nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

—	vrsti nepremičnine,

—	lokaciji nepremičnine,

—	vrsti posojilodajalca,

—	državi sedeža posojilodajalca.

(d)

Za tokove in stanja nedonosnih posojil za poslovne nepremičnine in podkategorijo nedonosnih posojil za nepremičnine v gradnji nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

—	vrsti nepremičnine,

—	lokaciji nepremičnine,

—	vrsti posojilodajalca,

—	državi sedeža posojilodajalca.

(e)

Za tokove in stanja rezervacij za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine in podkategorijo rezervacij za izgube pri posojilih za nepremičnine v gradnji nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

—	vrsti nepremičnine,

—	lokaciji nepremičnine,

—	vrsti posojilodajalca,

—	državi sedeža posojilodajalca.

(a)

Za tokove in stanja naložb v poslovne nepremičnine nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev na:

—	neposredne naložbe v poslovne nepremičnine,

—	posredne naložbe v poslovne nepremičnine.

(b)

Za tokove in stanja neposrednih naložb v poslovne nepremičnine nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

—	vrsti nepremičnine,

—	lokaciji nepremičnine,

—	vrsti vlagatelja,

—	državi sedeža vlagatelja.

(c)

Za tokove in stanja posrednih naložb v poslovne nepremičnine nacionalni makrobonitetni organi upoštevajo razčlenitev po:

—	vrsti vlagatelja,

—	državi sedeža vlagatelja.

Priporočilo E – Objava podatkov o izpostavljenostih do nacionalnih trgov poslovnih nepremičnin s strani evropskih nadzornih organov

Evropskemu bančnemu organu (EBA), Evropskemu organu za zavarovanja in poklicne pokojnine (EIOPA) ter Evropskemu organu za vrednostne papirje in trge (ESMA) se priporoča, da vsaj enkrat letno objavijo agregirane podatke o izpostavljenostih subjektov, ki so pod njihovim nadzorom, do vsakega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin v Uniji v skladu s smernicami iz točke 9 Priloge V k temu priporočilu. Ti agregirani podatki morajo temeljiti na informacijah, ki so evropskim nadzornim organom na voljo na podlagi obstoječih zahtev za poročanje.

ODDELEK 2

IZVAJANJE

1. Opredelitev pojmov

V tem priporočilu se ob upoštevanju dodatnih tehničnih specifikacij iz Priloge IV in Priloge V k temu priporočilu uporabljajo naslednje opredelitve pojmov:

(1)	„posojilojemalec“ pomeni podpisnika ali sopodpisnika pogodbe o posojilu za stanovanjsko nepremičnino ali pogodbe o posojilu za poslovno nepremičnino, ki je prejemnik financiranja posojilodajalca;

(2)	„posojilo za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje“ pomeni vsoto vseh posojil ali obrokov posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje, v trenutku nastanka posojila;

(3)	„nepremičnina, kupljena z namenom oddaje“ pomeni katero koli stanovanjsko nepremičnino, ki je v neposredni lasti zasebnega gospodinjstva in je namenjena predvsem za oddajo najemnikom;

(4)

„poslovna nepremičnina“ pomeni katero koli nepremičnino, ki ustvarja dohodek, obstoječo ali v gradnji, in ne vključuje:

(a)	socialnih stanovanjih;

(b)	nepremičnin v lasti končnih uporabnikov;

(c)	nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje.

Če je nepremičnina v mešani, stanovanjski in poslovni rabi, se šteje kot dve različni nepremičnini (na primer na podlagi površine, ki je namenjena za vsako rabo), če je mogoče narediti tako razčlenitev; drugače se nepremičnina lahko razvrsti glede na prevladujočo rabo;

(5)	„posojilo za poslovno nepremičnino“ pomeni posojilo, ki je namenjeno za nakup poslovne nepremičnine (ali sklopa poslovnih nepremičnin) ali je zavarovano s poslovno nepremičnino (ali sklopom poslovnih nepremičnin);

(6)	„začete gradnje“ pomenijo površino novih poslovnih gradbenih projektov, ki so se začeli v obdobju poročanja, v kvadratnih metrih; če te informacije niso na voljo, se začete gradnje lahko nanašajo na število novih poslovnih gradbenih projektov, ki so se začeli v obdobju poročanja;

(7)	„sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine“ (LTV-C) pomeni razmerje med vsoto vseh posojil ali obrokov posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino, na datum poročanja ter sedanjo vrednostjo nepremičnine;

(8)

„sedanja vrednost nepremičnine“ pomeni vrednost nepremičnine, kakor jo oceni neodvisni zunanji ali notranji cenilec; če taka ocena ni na voljo, se sedanja vrednost nepremičnine lahko oceni z uporabo indeksa vrednosti nepremičnin, ki je dovolj podroben z vidika geografske lokacije in vrste nepremičnine; če tudi tak indeks vrednosti nepremičnin ni na voljo, se lahko uporabi indeks cen nepremičnin, ki je dovolj podroben z vidika geografske lokacije in vrste nepremičnine, po uporabi primerno izbranega odbitka, s katerim se upošteva depreciacija nepremičnine;

(9)	„odplačilo dolga“ pomeni skupni znesek obresti in odplačila glavnice celotnega dolga posojilojemalca v določenem obdobju (na splošno eno leto);

(10)

„stopnja kritja odplačila dolga“ (DSCR) pomeni razmerje med letnim dohodkom od najemnin, ki ga ustvarja poslovna nepremičnina, ki se vsaj delno financira z zadolževanjem, zmanjšanim za davke in operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine, ter letnim odplačilom dolga, ki se nanaša na posojilo, zavarovano z nepremičnino; pri tej stopnji gre lahko za njeno vrednost ob nastanku posojila (DSCR-O) ali na njeno sedanjo vrednost (DSCR-C);

(11)	„razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku“ (DSTI-O) pomeni razmerje med celotnim letnim odplačilom dolga in celotnim letnim razpoložljivim dohodkom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila;

(12)	„razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku“ (DTI-O) pomeni razmerje med celotnim dolgom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila in celotnim letnim razpoložljivim dohodkom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila;

(13)

„razpoložljivi dohodek“ pomeni celoten letni razpoložljivi dohodek, kakor ga dajalec kredita registrira v trenutku nastanka posojila za stanovanjsko nepremičnino, ki zajema vse vire dohodka, zmanjšane za davke (brez vračila davkov) in premije (kakršne so za zdravstveno varstvo, socialno varnost in zdravstveno zavarovanje), pred odštetjem stroškov;

(14)

„novi kupec“ pomeni posojilojemalca, ki v preteklosti še ni prejel posojila za stanovanjsko nepremičnino; če je posojilojemalcev več (v primeru sopodpisnikov posojila za stanovanjsko nepremičnino) in je kateri od njih v preteklosti že prejel posojilo za stanovanjsko nepremičnino, se nobeden od njih ne šteje za novega kupca;

(15)	„tokovi posojil“ pomenijo nova posojila, dana v obdobju poročanja; na novo izpogajana posojila se vključijo med nova posojila, če jih posojilodajalec šteje za nove pogodbe o posojilu;

(16)	„posojilo s popolno amortizacijo“ pomeni posojilo za stanovanjsko nepremičnino, za katero so značilna redna odplačila glavnice v skladu z načrtom amortizacije med trajanjem posojila, tako da je ob zapadlosti posojila glavnica v celoti odplačana;

(17)	„nepremičnina, ki ustvarja dohodek“ pomeni vse nepremičnine, pri katerih se ustvarja dohodek z najemninami ali dobičkom od njihove prodaje;

(18)

„stopnja kritja obresti“ (ICR) pomeni razmerje med bruto letnim dohodkom (tj. pred operativnimi stroški in davki) od najemnin za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje, ali neto letnim dohodkom od najemnin za poslovno nepremičnino ali sklop poslovnih nepremičnin ter letnim stroškom obresti za posojilo, zavarovano z nepremičnino ali sklopom nepremičnin; pri tej stopnji gre lahko za njeno vrednost ob nastanku posojila (ICR-O) ali njeno sedanjo vrednost (ICR-C);

(19)	„rezervacije za izgube pri posojilih“ pomenijo skupni znesek rezervacij, ki se oblikujejo za portfelje posojil, da se upoštevajo potencialne prihodnje kreditne izgube;

(20)	„izplačana posojila“ pomenijo skupna posojila za stanovanjske nepremičnine (število ali znesek posojil), ki se odobrijo v obdobju poročanja;

(21)	„odplačilo posojila“ pomeni skupni znesek obresti in odplačila glavnice posojilojemalčevega posojila za stanovanjsko nepremičnino v določenem obdobju (na splošno eno leto);

(22)	„razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku“ (LSTI-O) pomeni razmerje med letnim odplačilom posojila za stanovanjsko nepremičnino in celotnim letnim razpoložljivim dohodkom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila;

(23)	„razmerje med posojilom in stroški“ (LTC) pomeni razmerje med prvotnim zneskom vseh odobrenih posojil in zneskom stroškov, povezanih z gradnjo nepremičnine do dokončanja;

(24)	„razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku“ (LTI-O) pomeni razmerje med vsoto vseh posojil ali obrokov posojila, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino, v trenutku nastanka posojila in celotnim razpoložljivim letnim dohodkom posojilojemalca v trenutku nastanka posojila;

(25)	„razmerje med posojilom in najemnino ob nastanku“ (LTR-O) pomeni razmerje med posojilom posojilojemalca za nepremičnino z namenom oddaje v trenutku nastanka posojila in bruto letnim dohodkom od najemnin (tj. pred operativnimi stroški in davki) za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje;

(26)	„razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku“ (LTV-O) pomeni razmerje med vsoto vseh posojil ali obrokov posojila, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino, v trenutku nastanka posojila in vrednostjo nepremičnine v trenutku nastanka posojila;

(27)	„zapadlost ob nastanku“ pomeni trajanje pogodbe o posojilu za stanovanjsko nepremičnino v trenutku nastanka posojila, izraženo v letih;

(28)	„nacionalni makrobonitetni organ“ pomeni organ, ki je po nacionalni zakonodaji pooblaščen za izvajanje makrobonitetne politike, kakor je priporočeno v priporočilu B Priporočila ESRB/2011/3 Evropskega odbora za sistemska tveganja (9);

(29)	„posojilo brez amortizacije“ pomeni posojilo za stanovanjsko nepremičnino, za katero so značilna redna plačila, ki vsebujejo kvečjemu obresti od posojila; kjer to pride v poštev, je treba posojila brez amortizacije, za katera obstajajo instrumenti za odplačevanje, navesti ločeno;

(30)

„nedonosna posojila“ pomenijo kreditne izpostavljenosti, ki izpolnjujejo najmanj eno od naslednjih meril:

(a)	pomembne izpostavljenosti, ki so zapadle več kot 90 dni;

(b)	ocenjuje se, da ni verjetno, da bi dolžnik v celoti plačal svoje kreditne obveznosti brez izvršitve zavarovanja, ne glede na obstoj zapadlih zneskov ali število dni zapadlosti;

(31)	„posojilo za nepremičnino, v kateri biva lastnik“ pomeni vsoto vseh posojil ali obrokov posojil za stanovanjsko nepremičnino, ki jih posojilojemalec ob nastanku posojila zavaruje s stanovanjsko nepremičnino, v kateri biva lastnik;

(32)	„nepremičnina, v kateri biva lastnik“ pomeni katero koli stanovanjsko nepremičnino, katere lastnik je zasebno gospodinjstvo in ki je namenjena za bivanje lastnika;

(33)	„posojila z delno amortizacijo“ pomenijo kombinacijo več posojil za stanovanjske nepremičnine, ki imajo različne vrste amortizacije;

(34)	„nepremičnina v gradnji“ pomeni vsako nepremičnino, ki se še gradi in je namenjena za to, da bo po dokončanju ustvarjala dohodek za lastnika v obliki najemnin ali dobička od njene prodaje; ne vključuje rušenja ali čiščenja zemljišč za morebitno gradnjo v prihodnosti;

(35)	„indeks vrednosti nepremičnine“ pomeni indeks, ki izraža spremembe cene in kakovosti nepremičnine v času, na primer indeks, oblikovan na podlagi podatkov o transakcijah;

(36)	„najemnina“ pomeni znesek denarja, ki ga najemnik dejansko plača lastniku nepremičnine, zmanjšan za subvencije (npr. obdobja brez najemnine, prispevki za prenovo) in stroške;

(37)	„donos dajanja v najem“ pomeni razmerje med letnimi najemninami in tržno vrednostjo nepremičnine;

(38)

„stanovanjska nepremičnina“ pomeni katero koli nepremičnino, ki se nahaja na domačem ozemlju, ki je na voljo za bivalne namene in jo pridobi, zgradi ali obnovi zasebno gospodinjstvo ter se ne obravnava kot poslovna nepremičnina. Če je nepremičnina v mešani rabi, se šteje kot dve različni nepremičnini (na primer na podlagi površine, ki je namenjena za vsako rabo), če je mogoče narediti tako razčlenitev; drugače se nepremičnina lahko razvrsti glede na prevladujočo rabo;

(39)	„posojilo za stanovanjsko nepremičnino“ pomeni posojilo zasebnemu gospodinjstvu, zavarovano s stanovanjsko nepremičnino, neodvisno od namena posojila;

(40)	„okvir za spremljanje tveganj“ pomeni redni postopek spremljanja in ocenjevanja sistemskih tveganj, ki izvirajo iz domačega trga nepremičnin, ki temelji na zanesljivih analitičnih metodah in dovolj reprezentativnih podatkih;

(41)

„dovolj reprezentativni podatki“ pomenijo podatke, pridobljene s tehnikami vzorčenja, ki se nanašajo na ustrezne lastnosti, za katere je znano, da so prisotne v statistični populaciji; posebne tehnike vzorčenja niso predpisane in nacionalne prakse se štejejo za primerne, dokler se v skladu s strokovno presojo lahko šteje, da dajejo nepristranske rezultate;

(42)	„stopnja nezasedenosti“ pomeni razmerje med površino, ki je na voljo za najem, in celotno površino nepremičnine;

(43)	„prilagoditve vrednotenja naložb“ pomenijo stroške, ki jih vlagatelj obračuna, da upošteva možno prihodnjo izgubo iz naložb zaradi razmer na trgu;

(44)	„vrednost ob nastanku“ pomeni nižjo vrednost med transakcijsko vrednostjo nepremičnine (na primer, kakor je zabeležena v notarski listini) in vrednostjo, kakor jo oceni neodvisni zunanji ali notranji cenilec ob nastanku posojila; če je na voljo samo ena vrednost, se uporabi ta vrednost.

2. Merila za izvajanje

Za izvajanje priporočila se uporabljajo naslednja merila:

(a)	priporočilo se nanaša samo na kazalnike, ki so potrebni za namene finančne stabilnosti in za katere so bile ugotovljene vrzeli v podatkih;

(b)

upoštevati je treba načelo sorazmernosti in pri tem upoštevati:

(i)	velikost in gibanje trgov poslovnih in stanovanjskih nepremičnin v državah članicah;

(ii)	pooblastila vsakega nacionalnega makrobonitetnega organa;

(iii)

cilj in vsebino vsakega priporočila;

(c)	pri ocenjevanju izvajanja priporočil A do D je treba upoštevati tudi napredek pri zbiranju podatkov na ravni Unije, kakor je navedeno v uvodni izjavi (15);

(d)	posebna merila za skladnost s priporočili A do E so določena v Prilogi I k temu priporočilu.

Naslovniki poročajo ESRB in Svetu o ukrepih, ki so jih sprejeli na podlagi tega priporočila, ali ustrezno utemeljijo vsako neukrepanje. Poročila morajo vsebovati najmanj:

(a)	informacije o vsebini in časovnem okviru sprejetih ukrepov;

(b)	oceno delovanja sprejetih ukrepov ob upoštevanju ciljev tega priporočila;

(c)	podrobno utemeljitev za vsako neukrepanje ali odmik od tega priporočila, vključno z zamudami.

3. Časovni okvir za nadaljnje ukrepanje

Naslovniki poročajo ESRB in Svetu o ukrepih, ki so jih sprejeli na podlagi tega priporočila, ali ustrezno utemeljijo vsako neukrepanje v skladu z naslednjim časovnim okvirom:

Priporočilo A

(a)	Do 31. decembra 2018 nacionalni makrobonitetni organi dostavijo ESRB in Svetu vmesno poročilo o informacijah, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo za izvajanje priporočila A.

(b)	Do 31. decembra 2020 nacionalni makrobonitetni organi dostavijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila A.

Priporočilo B

(a)	Do 31. decembra 2018 nacionalni makrobonitetni organi dostavijo ESRB in Svetu vmesno poročilo o informacijah, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo za izvajanje priporočila B.

(b)	Do 31. decembra 2020 nacionalni makrobonitetni organi dostavijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila B.

Priporočilo C

(a)	Do 31. decembra 2018 nacionalni makrobonitetni organi dostavijo ESRB in Svetu vmesno poročilo o informacijah, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo za izvajanje priporočila C.

(b)	Do 31. decembra 2020 nacionalni makrobonitetni organi dostavijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila C.

Priporočilo D

(a)	Do 31. decembra 2018 nacionalni makrobonitetni organi dostavijo ESRB in Svetu vmesno poročilo o informacijah, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo za izvajanje priporočila D.

(b)	Do 31. decembra 2020 nacionalni makrobonitetni organi dostavijo ESRB in Svetu končno poročilo o izvajanju priporočila D.

Priporočilo E

(a)	Do 31. decembra 2017 evropski nadzorni organi določijo predlogo za objavo podatkov o izpostavljenostih subjektov pod njihovim nadzorom do vsakega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin v Uniji.

(b)	Do 30. junija 2018 evropski nadzorni organi objavijo podatke iz točke (a) po stanju 31. decembra 2017.

(c)	Od 31. marca 2019 evropski nadzorni organi letno objavljajo podatke iz točke (a) po stanju 31. decembra prejšnjega leta.

4. Spremljanje in ocenjevanje

Sekretariat ESRB:

(a)	nudi pomoč naslovnikom z zagotavljanjem koordiniranega poročanja in ustreznih predlog ter, kjer je potrebno, podrobnejšim določanjem postopka in časovnega okvira za nadaljnje ukrepanje;

(b)	preverja nadaljnje ukrepanje naslovnikov in jim nudi pomoč, če zanjo zaprosijo, ter splošnemu odboru prek pripravljalnega odbora predloži poročila o nadaljnjem ukrepanju.

Splošni odbor oceni ukrepe in utemeljitve, ki jih sporočijo naslovniki, ter lahko, kjer je primerno, presodi, da to priporočilo ni bilo upoštevano in naslovnik ni ustrezno utemeljil, zakaj ni ukrepal.

V Frankfurtu na Majni, 31. oktobra 2016

Francesco MAZZAFERRO

Vodja sekretariata ESRB

v imenu splošnega odbora ESRB

(1) UL L 331, 15.12.2010, str. 1.

(2) UL C 58, 24.2.2011, str. 4.

(3) ESRB, Report on residential real estate and financial stability in the EU, december 2015.

(4) ESRB, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, december 2015.

(5) Uredba (EU) št. 575/2013 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 26. junija 2013 o bonitetnih zahtevah za kreditne institucije in investicijska podjetja ter o spremembi Uredbe (EU) št. 648/2012 (UL L 176, 27.6.2013, str. 1).

(6) Direktiva 2013/36/EU Evropskega parlamenta in Sveta z dne 26. junija 2013 o dostopu do dejavnosti kreditnih institucij in bonitetnem nadzoru kreditnih institucij in investicijskih podjetij, spremembi Direktive 2002/87/ES in razveljavitvi direktiv 2006/48/ES in 2006/49/ES (UL L 176, 27.6.2013, str. 338).

(7) Uredba Evropske centralne banke (EU) 2016/867 z dne 18. maja 2016 o zbiranju podrobnih podatkov o kreditih in kreditnem tveganju (ECB/2016/13) (UL L 144, 1.6.2016, str. 44).

(8) Nacionalne centralne banke lahko majhnim kreditnim institucijam odobrijo odstopanja, pod pogojem, da skupni prispevek vseh kreditnih institucij, ki se jim odobri odstopanje, k skupnemu neporavnanemu znesku posojil v poročevalski državi članici ne presega 2 %.

(9) Priporočilo ESRB/2011/3 Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 22. decembra 2011 o makrobonitetnem mandatu nacionalnih organov (UL C 41, 14.2.2012, str. 1).

PRILOGA I

MERILA ZA SKLADNOST S PRIPOROČILI

1. Priporočilo A

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma A(1) in A(2), če:

(a)	ocenijo, ali so ustrezni kazalniki posojilnih standardov za posojila za stanovanjske nepremičnine upoštevani ali izvedeni v okviru za spremljanje tveganj sektorja stanovanjskih nepremičnin v njihovi jurisdikciji;

(b)	ocenijo napredek pri uporabi kazalnikov za tako spremljanje, določenih v priporočilu A(1);

(c)	ocenijo, v kolikšni meri so informacije o ustreznih kazalnikih, ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo v prihodnosti, dovolj reprezentativne za veljavne posojilne standarde na njihovem trgu posojil za stanovanjske nepremičnine;

(d)	ocenijo, ali nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, predstavljajo pomemben vir tveganj, ki izvirajo iz domačega nepremičninskega sektorja, ali pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine;

(e)

v primeru, da nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, predstavljajo pomemben vir tveganj, ki izvirajo iz domačega nepremičninskega sektorja, ali pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine, ocenijo napredek pri uporabi kazalnikov za spremljanje tveganj, določenih v priporočilu A(2).

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma A(3) in A(4), če:

(a)	zagotovijo sprejetje metod, določenih v Prilogi IV, za izračun kazalnikov, navedenih v priporočilih A(1) in A(2);

(b)	v primeru, da se poleg metode, določene v Prilogi IV, za izračun ustreznih kazalnikov uporablja druga metoda, poročajo o tehničnih lastnostih te metode in njeni učinkovitosti za spremljanje tveganj, ki izvirajo iz sektorja stanovanjskih nepremičnin;

(c)	zagotovijo, da se za spremljanje tveganj v sektorju stanovanjskih nepremičnin vsaj enkrat letno uporabijo ustrezni kazalniki, navedeni v priporočilih A(1) in A(2).

2. Priporočilo B

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma B(1) in B(2), če:

(a)	ocenijo napredek pri spremljanju enostavne porazdelitve in izbranih skupnih porazdelitev ustreznih kazalnikov, kakor je določeno v predlogi A Priloge II;

(b)	ocenijo napredek pri tem, da se informacije, ki so določene v priporočilu B(2) in v predlogi A Priloge II, uporabijo kot smernice za spremljanje ustreznih tveganj.

V primeru, da nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, predstavljajo pomemben vir tveganj, ki izvirajo iz domačega nepremičninskega sektorja, ali pomemben delež stanja ali tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine, se šteje, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočilom B(3), če:

(a)	ocenijo napredek pri ločenem spremljanju ustreznih kazalnikov za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in nepremičnine, v katerih bivajo lastniki;

(b)	ocenijo napredek pri spremljanju ustreznih podatkov, razčlenjenih po dimenzijah, kakor je določeno v predlogah A in B Priloge II.

3. Priporočilo C

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma C(1) in C(2), če:

(a)	ocenijo, ali so ustrezni kazalniki za izpostavljenosti do domačih poslovnih nepremičnin upoštevani ali izvedeni v okviru za spremljanje tveganj sektorja poslovnih nepremičnin v njihovi jurisdikciji;

(b)

zagotovijo, da se v okvir za spremljanje tveganj vključijo kazalniki fizičnega trga, kazalniki kreditnih izpostavljenosti finančnega sistema in kazalniki posojilnih standardov; kadar makrobonitetni organ ni pristojen za zbiranje teh vrst kazalnikov, se taka nezmožnost šteje kot zadosten razlog za neukrepanje zadevnega organa v fazi ocenjevanja;

(c)	ocenijo, ali naložbe predstavljajo pomemben vir financiranja domačega sektorja poslovnih nepremičnin;

(d)	v primeru, da so naložbe pomemben vir financiranja domačega sektorja poslovnih nepremičnin, ocenijo napredek pri uporabi dodatnih kazalnikov za spremljanje tveganj, določenih v priporočilu C(2);

(e)	ocenijo napredek pri uporabi vsaj tistih kazalnikov, ki so določeni v priporočilu C(1), in, kjer pride v poštev, kazalnikov, ki so določeni v priporočilu C(2);

(f)	ocenijo, ali so informacije o teh kazalnikih (ki so že na voljo ali se pričakuje, da bodo na voljo) dovolj reprezentativne za domači trg poslovnih nepremičnin.

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočiloma C(3) in C(4), če:

(a)	zagotovijo sprejetje metod za izračun kazalnikov iz priporočila C(1) in priporočila C(2), kakor je določeno v Prilogi V in, kjer je primerno za poslovne nepremičnine, v Prilogi IV;

(b)	v primeru, da se poleg metode, določene v Prilogi IV in Prilogi V, za izračun ustreznih kazalnikov uporablja druga metoda, poročajo o tehničnih lastnostih te metode in njeni učinkovitosti za spremljanje tveganj, ki izvirajo iz sektorja poslovnih nepremičnin;

(c)

zagotovijo, da se za spremljanje gibanj v sektorju poslovnih nepremičnin uporabijo kazalniki, navedeni v priporočilu C(1), in sicer kazalniki fizičnega trga, tokovi posojil (vključno s tokovi nedonosnih posojil in rezervacij za izgube pri posojilih) in ustrezni posojilni standardi vsaj četrtletno ter stanja posojil (vključno s stanji nedonosnih posojil in rezervacij za izgube pri posojilih) in ustrezni posojilni standardi vsaj enkrat letno;

(d)

v primeru, da so naložbe pomemben vir financiranja domačega sektorja poslovnih nepremičnin, zagotovijo, da se za spremljanje gibanj v sektorju poslovnih nepremičnin uporabijo kazalniki, navedeni v priporočilu C(2), in sicer tokovi naložb (vključno s prilagoditvami vrednotenja naložb) vsaj četrtletno in stanja naložb (vključno s prilagoditvami vrednotenja naložb) vsaj enkrat letno.

4. Priporočilo D

Šteje se, da so nacionalni makrobonitetni organi skladni s priporočilom D, če:

(a)	ocenijo napredek pri spremljanju ustreznih kazalnikov, kakor so določeni v predlogah A, B in C Priloge III;

(b)	ocenijo napredek pri tem, da se ustrezne informacije, kakor so določene v priporočilu D(2) in navedene v predlogah A, B in C Priloge III, uporabijo kot smernice za spremljanje ustreznih tveganj;

(c)	v primeru, da so naložbe pomemben vir financiranja domačega sektorja poslovnih nepremičnin, ocenijo napredek pri tem, da se ustrezne informacije, kakor so določene v priporočilu D(3) in navedene v predlogi B Priloge III, uporabijo kot smernice za spremljanje ustreznih tveganj;

(d)	v primeru, da se za spremljanje gibanj v sektorju poslovnih nepremičnin uporabljajo dodatni kazalniki, poročajo o dodatnih informacijah, ki se uporabljajo za spremljanje tveganj.

5. Priporočilo E

Šteje se, da so evropski nadzorni organi skladni s priporočilom E, če:

(a)	opredelijo predlogo za objavo podatkov o izpostavljenostih subjektov pod njihovim nadzorom do vsakega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin v Uniji;

(b)	vsaj enkrat letno objavijo agregirane podatke, zbrane na podlagi obstoječih zahtev za poročanje, o izpostavljenostih subjektov pod njihovim nadzorom do vsakega nacionalnega trga poslovnih nepremičnin v Uniji.

PRILOGA II

OKVIRNE PREDLOGE ZA KAZALNIKE SEKTORJA STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN

1. Predloga A: kazalniki in z njimi povezane razčlenitve za posojila za stanovanjske nepremičnine

TOKOVI= nova posojila za stanovanjske nepremičnine v obdobju poročanja, ki jih kot taka šteje posojilodajalec. Nacionalni makrobonitetni organi, ki lahko razlikujejo med popolnoma novimi posojili za stanovanjske nepremičnine in na novo izpogajanimi posojili, imajo možnost, da na novo izpogajana posojila ločeno razčlenijo.

STANJA= podatki o stanjih posojil za stanovanjske nepremičnine na datum poročanja (npr. konec leta)

ncu= znesek v nacionalni valuti

#= število pogodb

Povprečje= povprečje ustreznega razmerja

ENOSTAVNA PORAZDELITEV

Pregled portfelja posojil za stanovanjske nepremičnine	TOKOVI	Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O)	TOKOVI
Izplačana posojila	ncu, #	TEHTANO POVPREČJE	Povprečje (v %)
od tega za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje	ncu, #	od tega za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje	Povprečje (v %)
od tega za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki	ncu, #	od tega za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki	Povprečje (v %)
od tega novi kupci	ncu, #	od tega novi kupci	Povprečje (v %)
od tega posojila v tuji valuti	ncu, #	od tega posojila v tuji valuti	Povprečje (v %)
od tega s popolno amortizacijo	ncu, #	od tega s popolno amortizacijo	Povprečje (v %)
od tega z delno amortizacijo	ncu, #	od tega z delno amortizacijo	Povprečje (v %)
od tega brez amortizacije (*1)	ncu, #	od tega brez amortizacije (*1)	Povprečje (v %)
od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere	Povprečje (v %)
od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	Povprečje (v %)
od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	Povprečje (v %)
od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere	Povprečje (v %)
od tega na novo izpogajana (neobvezno)	ncu, #	PORAZDELITEV
		≤ 10 %	ncu, #
		]10 % ; 20 %]	ncu, #
Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O)	TOKOVI	]20 % ; 30 %]	ncu, #
	TOKOVI	]30 % ; 40 %]	ncu, #
TEHTANO POVPREČJE	Povprečje (v %)	]40 % ; 50 %]	ncu, #
od tega za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje	Povprečje (v %)	]50 % ; 60 %]	ncu, #
od tega za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki	Povprečje (v %)	> 60 %	ncu, #
od tega novi kupci	Povprečje (v %)	Ni na voljo	ncu, #
od tega posojila v tuji valuti	Povprečje (v %)
od tega s popolno amortizacijo	Povprečje (v %)
od tega z delno amortizacijo	Povprečje (v %)	Razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku (DSTI-O) (NEOBVEZNO)	TOKOVI
od tega brez amortizacije (*1)	Povprečje (v %)		TOKOVI
PORAZDELITEV		TEHTANO POVPREČJE	Povprečje (v %)
≤ 50 %	ncu, #	PORAZDELITEV
]50 % ; 60 %]	ncu, #	≤ 10 %	ncu, #
]60 % ; 70 %]	ncu, #	]10 % ; 20 %]	ncu, #
]70 % ; 80 %]	ncu, #	]20 % ; 30 %]	ncu, #
]80 % ; 90 %]	ncu, #	]30 % ; 40 %]	ncu, #
]90 % ; 100 %]	ncu, #	]40 % ; 50 %]	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #	]50 % ; 60 %]	ncu, #
> 110 %	ncu, #	> 60 %	ncu, #
Ni na voljo	ncu, #	Ni na voljo	ncu, #

Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C)	STANJA	Razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku (LTI-O)	TOKOVI
TEHTANO POVPREČJE	Povprečje (v %)	TEHTANO POVPREČJE	Povprečje
PORAZDELITEV		PORAZDELITEV
≤ 50 %	ncu, #	≤ 3	ncu, #
]50 % ; 60 %]	ncu, #	]3 ; 3,5 ]	ncu, #
]60 % ; 70 %]	ncu, #	]3,5 ; 4]	ncu, #
]70 % ; 80 %]	ncu, #	]4 ; 4,5 ]	ncu, #
]80 % ; 90 %]	ncu, #	]4,5 ; 5]	ncu, #
]90 % ; 100 %]	ncu, #	]5 ; 5,5 ]	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #	]5,5 ; 6]	ncu, #
> 110 %	ncu, #	> 6	ncu, #
Ni na voljo	ncu, #	Ni na voljo	ncu, #

Zapadlosti ob nastanku	TOKOVI	Razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku (DTI-O)	TOKOVI
TEHTANO POVPREČJE	Povprečje (leta)	TEHTANO POVPREČJE	Povprečje
PORAZDELITEV		PORAZDELITEV
≤ 5 let	ncu, #	≤ 3	ncu, #
]5 let ; 10 let]	ncu, #	]3 ; 3,5 ]	ncu, #
]10 let ; 15 let]	ncu, #	]3,5 ; 4]	ncu, #
]15 let ; 20 let]	ncu, #	]4 ; 4,5 ]	ncu, #
]20 let ; 25 let]	ncu, #	]4,5 ; 5]	ncu, #
]25 let ; 30 let]	ncu, #	]5 ; 5,5 ]	ncu, #
]30 let ; 35 let]	ncu, #	]5,5 ; 6]	ncu, #
> 35 let	ncu, #	]6,5 ; 7]	ncu, #
Ni na voljo	ncu, #	> 7	ncu, #
		Ni na voljo	ncu, #

SKUPNA PORAZDELITEV

TOKOVI	Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O)			TOKOVI	Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O)
	≤ 30 %	]30 % ; 50 %]	> 50 %	Začetno obdobje določitve obrestne mere	≤ 30 %	]30 % ; 50 %]	> 50 %
LTV-O ≤ 80 %				od tega ≤ 1 leto	ncu, #	ncu, #	ncu, #
Zapadlost ob nastanku				od tega ] 1 leto; 5 let]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20 let	ncu, #	ncu, #	ncu, #	od tega ] 5 let; 10 let]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20 let ; 25 let]	ncu, #	ncu, #	ncu, #	od tega > 10 let	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25 let	ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]80 %–90 %]				TOKOVI	Razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku (DTI-O)
Zapadlost ob nastanku				TOKOVI	Razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku (DTI-O)
≤ 20 let	ncu, #	ncu, #	ncu, #	Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O)	≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20 let ; 25 let]	ncu, #	ncu, #	ncu, #	LTV-O ≤ 80 %	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25 let	ncu, #	ncu, #	ncu, #	LTV-O ]80 % ; 90 %]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]90 %–110 %]				LTV-O ]90 % ; 110 %]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
Zapadlost ob nastanku				LTV-O > 110 %	ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20 let	ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20 let ; 25 let]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25 let	ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O > 110 %
Zapadlost ob nastanku
≤ 20 let	ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20 let ; 25 let]	ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25 let	ncu, #	ncu, #	ncu, #

2. Predloga B: kazalniki in z njimi povezane razčlenitve za posojila za stanovanjske nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in stanovanjske nepremičnine, v katerih bivajo lastniki

STANJA= podatki o stanjih posojil za stanovanjske nepremičnine na datum poročanja (npr. konec leta)

ncu= znesek v nacionalni valuti

#= število pogodb

Povprečje= povprečje ustreznega razmerja

POSOJILA ZA NEPREMIČNINE, KUPLJENE Z NAMENOM ODDAJE

Pregled posojil za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje	TOKOVI	Stopnja kritja obresti ob nastanku (ICR-O)	TOKOVI
Izplačana posojila	ncu, #	TEHTANO POVPREČJE	Povprečje
od tega novi kupci	ncu, #	PORAZDELITEV
od tega posojila v tuji valuti	ncu, #	≤ 100 %	ncu, #
od tega s popolno amortizacijo	ncu, #	] 100 % ; 125 %]	ncu, #
od tega z delno amortizacijo	ncu, #	] 125 % ; 150 %]	ncu, #
od tega brez amortizacije (*2)	ncu, #	] 150 % ; 175 %]	ncu, #
od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	] 175 % ; 200 %]	ncu, #
od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	> 200 %	ncu, #
od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #
od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	Razmerje med posojilom in najemnino ob nastanku (LTR-O)	TOKOVI
		TEHTANO POVPREČJE	Povprečje
Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O)	TOKOVI	PORAZDELITEV
	TOKOVI	≤ 5	ncu, #
TEHTANO POVPREČJE	Povprečje (v %)	] 5 ; 10]	ncu, #
PORAZDELITEV		] 10 ; 15]	ncu, #
≤ 50 %	ncu, #	] 15 ; 20]	ncu, #
]50 % ; 60 %]	ncu, #	> 20	ncu, #
]60 % ; 70 %]	ncu, #
]70 % ; 80 %]	ncu, #
]80 % ; 90 %]	ncu, #
]90 % ; 100 %]	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #
> 110 %	ncu, #
Ni na voljo	ncu, #

POSOJILA ZA NEPREMIČNINE, V KATERIH BIVAJO LASTNIKI

Pregled posojil za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki	TOKOVI	Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O)	TOKOVI
Izplačana posojila	ncu, #	TEHTANO POVPREČJE	Povprečje (v %)
od tega novi kupci	ncu, #	od tega novi kupci	Povprečje (v %)
od tega posojila v tuji valuti	ncu, #	od tega posojila v tuji valuti	Povprečje (v %)
od tega s popolno amortizacijo	ncu, #	od tega s popolno amortizacijo	Povprečje (v %)
od tega z delno amortizacijo	ncu, #	od tega z delno amortizacijo	Povprečje (v %)
od tega brez amortizacije (*2)	ncu, #	od tega brez amortizacije (*2)	Povprečje (v %)
od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	od tega ≤ 1 leto začetnega obdobja določitve obrestne mere	Povprečje (v %)
od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	od tega ] 1 leto; 5 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	Povprečje (v %)
od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	od tega ] 5 let; 10 let] začetnega obdobja določitve obrestne mere	Povprečje (v %)
od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere	ncu, #	od tega > 10 let začetnega obdobja določitve obrestne mere	Povprečje (v %)
		PORAZDELITEV
Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C)	TOKOVI	≤ 10 %	ncu, #
	TOKOVI	]10 % ; 20 %]	ncu, #
TEHTANO POVPREČJE	Povprečje (v %)	]20 % ; 30 %]	ncu, #
od tega novi kupci	Povprečje (v %)	]30 % ; 40 %]	ncu, #
od tega posojila v tuji valuti	Povprečje (v %)	]40 % ; 50 %]	ncu, #
od tega s popolno amortizacijo	Povprečje (v %)	]50 % ; 60 %]	ncu, #
od tega z delno amortizacijo	Povprečje (v %)	> 60 %	ncu, #
od tega brez amortizacije (*2)	Povprečje (v %)	Ni na voljo	ncu, #
PORAZDELITEV
≤ 50 %	ncu, #
]50 % ; 60 %]	ncu, #	Razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku (LTI-O)	TOKOVI
]60 % ; 70 %]	ncu, #	Razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku (LTI-O)	TOKOVI
]70 % ; 80 %]	ncu, #	TEHTANO POVPREČJE	Povprečje
]80 % ; 90 %]	ncu, #	PORAZDELITEV
]90 % ; 100 %]	ncu, #	≤ 3	ncu, #
]100 % ; 110 %]	ncu, #	]3 ; 3,5 ]	ncu, #
> 110 %	ncu, #	]3,5 ; 4]	ncu, #
Ni na voljo	ncu, #	]4 ; 4,5 ]	ncu, #
		]4,5 ; 5]	ncu, #
		]5 ; 5,5 ]	ncu, #
		]5,5 ; 6]	ncu, #
		> 6	ncu, #
		Ni na voljo	ncu, #

Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C)		STANJA
TEHTANO POVPREČJE		Povprečje (v %)
PORAZDELITEV
≤ 50 %		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #
> 110 %		ncu, #
Ni na voljo		ncu, #

Zapadlosti ob nastanku v letih	TOKOVI
TEHTANO POVPREČJE	Povprečje (v letih)
PORAZDELITEV
≤ 5 let	ncu, #
]5 let ; 10 let]	ncu, #
]10 let ; 15 let]	ncu, #
]15 let ; 20 let]	ncu, #
]20 let ; 25 let]	ncu, #
]25 let ; 30 let]	ncu, #
]30 let ; 35 let]	ncu, #
> 35 let	ncu, #
Ni na voljo	ncu, #

(*1) Kjer to pride v poštev, je treba posojila brez amortizacije, za katera obstajajo instrumenti za odplačevanje, navesti ločeno.

(*2) Kjer to pride v poštev, je treba posojila brez amortizacije, za katera obstajajo instrumenti za odplačevanje, navesti ločeno.

PRILOGA III

OKVIRNE PREDLOGE ZA KAZALNIKE SEKTORJA POSLOVNIH NEPREMIČNIN

1. Predloga A: kazalniki fizičnega trga

	Kazalnik		Razčlenitev
	Kazalnik	Pogostost	Vrsta nepremičnine (1)	Lokacija nepremičnine (2)
Fizični trg	Indeks cen poslovnih nepremičnin	Četrtletno	I	I
	Indeks dajanja v najem	Četrtletno	I	I
	Indeks donosa dajanja v najem	Četrtletno	I	I
	Stopnje nezasedenosti	Četrtletno	R	R
	Začete gradnje	Četrtletno	#	#

2. Predloga B: kazalniki izpostavljenosti finančnega sistema

Kazalnik

Razčlenitev

Pogostost

Vrsta nepremičnine (3)

Lokacija nepremičnine (4)

Vrsta vlagatelja (5), (10)

Vrsta posojilodajalca (6)

Država sedeža vlagatelja (10) / posojilodajalca (7)

Skupaj

Tokovi (8)

Naložbe v poslovne nepremičnine (10)

Četrtletno

—	od tega neposredna imetja poslovnih nepremičnin

Četrtletno

—	od tega posredna imetja poslovnih nepremičnin

Četrtletno

Prilagoditve vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine

Četrtletno

Posojila za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji)

Četrtletno

—	od tega nepremičnine v gradnji

Četrtletno

Nedonosna posojila za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji)

Četrtletno

—	od tega nepremičnine v gradnji

Četrtletno

Rezervacije za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji)

Četrtletno

—	od tega nepremičnine v gradnji

Četrtletno

Kazalnik

Razčlenitev

Pogostost

Vrsta nepremičnine (3)

Lokacija nepremičnine (4)

Vrsta vlagatelja (5), (10)

Vrsta posojilodajalca (6)

Država sedeža vlagatelja (10) / posojilodajalca (7)

Skupaj

Stanja (9)

Naložbe v poslovne nepremičnine (10)

Letno

—	od tega neposredna imetja poslovnih nepremičnin

Letno

—	od tega posredna imetja poslovnih nepremičnin

Letno

Prilagoditve vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine

Letno

Posojila za poslovne nepremičnine (vključno z nepremičninami v gradnji)

Letno

—	od tega nedonosna posojila za poslovne nepremičnine

Letno

Rezervacije za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine

Letno

Posojila za nepremičnine v gradnji (kot del posojil za poslovne nepremičnine)

Letno

—	od tega nedonosna posojila

Letno

Rezervacije za izgube pri posojilih za nepremičnine v gradnji

Letno

3. Predloga C: kazalniki posojilnih standardov (11)

	Kazalnik	Pogostost	Tehtano povprečje razmerij
Tokovi (12)	Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O)	Četrtletno	R
	Stopnja kritja obresti ob nastanku (ICR-O)	Četrtletno	R
	Stopnja kritja odplačila dolga ob nastanku (DSCR-O)	Četrtletno	R

	Kazalnik	Pogostost	Tehtano povprečje razmerij
Stanja (13)	Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C)	Letno	R
	Sedanja stopnja kritja obresti (ICR-C)	Letno	R
	Sedanja stopnja kritja odplačila dolga (DSCR-C)	Letno	R

(1) Vrsta nepremičnine se razčleni na pisarne, prodajo na drobno, industrijske, stanovanjske in druge nepremičnine (vse na domačem trgu).

(2) Lokacija nepremičnine se razčleni na domače prvovrstne in domače neprvovrstne.

I= indeks

R= razmerje

#= kvadratni metri

(3) Vrsta nepremičnine se razčleni na pisarne, prodajo na drobno, industrijske, stanovanjske in druge nepremičnine.

(4) Lokacija nepremičnine se razčleni na domače prvovrstne, domače neprvovrstne in tuje.

(5) Vrsta vlagatelja se razčleni na banke, zavarovalne družbe, pokojninske sklade, investicijske sklade, nepremičninske družbe in druge.

(6) Vrsta posojilodajalca se razčleni na banke, zavarovalne družbe, pokojninske sklade, investicijske sklade, nepremičninske družbe in druge.

(7) Država sedeža se razčleni na domače, Evropski gospodarski prostor in tujino.

(8) Za naložbe, posojila in nedonosna posojila so tokovi na bruto osnovi (zajamejo se samo nova posojila/naložbe, brez upoštevanja odplačil ali zmanjšanja obstoječih zneskov).

Za prilagoditve vrednotenja naložb in rezervacije za izgube pri posojilih so tokovi na neto osnovi.

(9) Podatki o stanjih, ki se nanašajo na stanje naložb v poslovne nepremičnine, prilagoditve vrednotenja naložb v poslovne nepremičnine, (nedonosna) posojila za poslovne nepremičnine in rezervacije za izgube pri posojilih za poslovne nepremičnine na datum poročanja.

(10) Samo takrat, kadar naložbe predstavljajo pomemben delež financiranja poslovnih nepremičnin.

nc= znesek v nacionalni valuti

(11) Brez nepremičnin v gradnji, ki se lahko spremljajo z uporabo razmerja med posojilom in stroški (LTC).

(12) Podatki o tokovih novih posojil za poslovne nepremičnine v obdobju poročanja.

(13) Podatki o stanjih, ki se nanašajo na stanje posojil za poslovne nepremičnine na datum poročanja.

R= razmerje

PRILOGA IV

SMERNICE O METODAH ZA MERJENJE IN IZRAČUN KAZALNIKOV

Ta priloga določa splošne smernice o metodah za izračun kazalnikov, ki se uporabljajo v predlogah iz Priloge II in, kjer je primerno, tudi Priloge III. Njen namen ni, da bi določila podrobna tehnična navodila za dokončanje predlog, ki bi zajemala vse možne primere. Poleg tega je treba smernice razlagati tako, da zajemajo ciljne opredelitve in ciljne metode, in v nekaterih primerih so lahko upravičena odstopanja, s katerimi se upoštevajo posebnosti trgov ali tržnih segmentov.

1. Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku (LTV-O)

Razmerje LTV-O se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna „L“:

(a)	vključuje vsa posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka (ne glede na namen posojila), po agregiranju posojil „po posojilojemalcu“ in „po zavarovanju“;

(b)

se meri na podlagi izplačanih zneskov in zato ne vključuje neizkoriščenih zneskov iz kreditnih linij. V primeru nepremičnine, ki se še gradi, je „L“ vsota vseh obrokov posojila, izplačanih do datuma poročanja, in razmerje LTV-O se izračuna na datum izplačila katerega koli novega obroka posojila (1). Če zgoraj navedena metoda izračunavanja ni na voljo ali ne ustreza prevladujoči tržni praksi, se lahko LTV-O namesto tega izračuna tudi na podlagi skupnega odobrenega zneska posojila in pričakovane vrednosti stanovanjske nepremičnine, ki se gradi, po dokončanju;

(c)	ne vključuje posojil, ki niso zavarovana z nepremičnino, razen če dajalec kredita, ki poroča, šteje nezavarovana posojila kot del transakcije financiranja stanovanjskih posojil, ki vsebuje zavarovana in nezavarovana posojila. V tem primeru je treba nezavarovana posojila prav tako vključiti v „L“;

(d)	se ne prilagodi glede na obstoj drugih zmanjšanj kreditnega tveganja;

(e)	ne vključuje stroškov in nadomestil, povezanih s posojilom za stanovanjsko nepremičnino;

(f)	ne vključuje posojilnih subvencij.

Za namen izračuna „V“:

(a)

se izračuna na podlagi vrednosti nepremičnine ob nastanku, ki se meri kot nižja vrednost med:

1.	transakcijsko vrednostjo, npr. kakor je zabeležena v notarski listini, in

2.	vrednostjo, kakor jo oceni neodvisni zunanji ali notranji cenilec.

(b)	ne upošteva vrednosti načrtovane obnove ali gradbenih del;

(c)	v primeru nepremičnine, ki se še gradi, predstavlja celotno vrednost nepremičnine do datuma poročanja (ob upoštevanju povečanja vrednosti zaradi napredovanja gradbenih del). „V“ se oceni ob izplačilu vsakega novega obroka posojila, da se omogoči izračun posodobljenega razmerja LTV-O;

(d)

se prilagodi za celoten znesek izplačanega ali neizplačanega neporavnanega posojila za stanovanjsko nepremičnino, ki je zavarovano s prednostnimi pravicami na nepremičnini. V primeru pravic na nepremičnini, ki so v vrstnem redu razvrščene višje, je treba odšteti celoten znesek dolga, ki je zavarovan s temi višje razvrščenimi pravicami. V primeru pravic, ki so v vrstnem redu na isti ravni, je treba opraviti ustrezno sorazmerno prilagoditev;

(e)	se ne prilagodi glede na obstoj drugih zmanjšanj kreditnega tveganja;

(f)	ne vključuje stroškov in nadomestil, povezanih s posojilom za stanovanjsko nepremičnino;

(g)

se ne izračuna kot „dolgoročna vrednost“. Uporabo dolgoročne vrednosti bi bilo mogoče utemeljiti s procikličnostjo „V“, vendar je razmerje LTV-O namenjeno za zajetje kreditnih standardov ob nastanku. Če v trenutku, ko se odobri posojilo za stanovanjsko nepremičnino in registrira razmerje LTV-O, „V“ ne bi predstavljal vrednosti sredstva ob nastanku, kakor se poroča v evidencah posojilodajalca, se ne bi ustrezno zajela dejanska kreditna politika posojilodajalca v zvezi z razmerjem LTV-O.

Če se trgi posojil za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in nepremičnine, v katerih bivajo lastniki, spremljajo ločeno, se opredelitev razmerja LTV-O uporablja ob upoštevanju naslednjih izjem:

(a)

za posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje:

—	„L“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje,

—	„V“ obsega samo vrednost nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje, ob nastanku;

(b)

za posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki:

—	„L“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, v kateri biva lastnik,

—	„V“ obsega samo vrednost nepremičnin, v kateri bivajo lastniki, ob nastanku.

Nacionalni makrobonitetni organi morajo biti pozorni na to, da so razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine po naravi prociklična, in zato taka razmerja v katerem koli okviru za spremljanje tveganj obravnavati previdno. Lahko proučijo tudi možnost uporabe dodatnih metrik, kot je razmerje med posojilom in dolgoročno vrednostjo nepremičnine, pri katerem se vrednost prilagodi glede na dolgoročno gibanje indeksa tržnih cen.

2. Sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV-C)

Razmerje LTV-C se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna se „LC“:

(a)	meri kot neporavnano stanje posojil(-a) – opredeljeno kot „L“ v oddelku 1(2) – na datum poročanja ob upoštevanju odplačil glavnice, prestrukturiranj posojila, novih izplačil glavnice, obračunanih obresti in, v primeru posojil v tujih valutah, sprememb deviznega tečaja;

(b)

prilagodi, da se upoštevajo prihranki, zbrani v naložbenem instrumentu, ki je namenjen za odplačilo glavnice posojila. Zbrani prihranki se lahko odštejejo od „LC“ samo, če so izpolnjeni naslednji pogoji:

1)	zbrani prihranki so brezpogojno zastavljeni upniku z izrecnim namenom odplačila glavnice posojila na pogodbeno dogovorjene datume in

2)	uporabi se ustrezni odbitek, ki ga določi nacionalni makrobonitetni organ in s katerim se upošteva tržno tveganje in/ali tveganje tretje osebe, povezano z osnovnimi naložbami.

Za namen izračuna „VC“:

(a)

izraža spremembe vrednosti „V“, kakor je opredeljeno v oddelku 1(3), od zadnjega vrednotenja nepremičnine. Sedanjo vrednost nepremičnine mora oceniti neodvisni zunanji ali notranji cenilec. Če taka ocena ni na voljo, se lahko sedanja vrednost nepremičnine oceni z uporabo podrobnega indeksa vrednosti nepremičnin (npr. na podlagi podatkov o transakcijah). Če tudi tak indeks vrednosti nepremičnin ni na voljo, se lahko uporabi podrobni indeks cen nepremičnin po uporabi primerno izbranega odbitka, s katerim se upošteva depreciacija nepremičnine. Vsak indeks vrednosti ali cen nepremičnin mora biti dovolj diferenciran glede na geografsko lokacijo nepremičnine in vrsto nepremičnine;

(b)	se prilagodi glede na spremembe prednostnih pravic na nepremičnini;

(c)	se izračunava letno.

Če se trgi posojil za stanovanjske nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in nepremičnine, v katerih bivajo lastniki, spremljajo ločeno, se opredelitev razmerja LTV-C uporablja ob upoštevanju naslednjih izjem:

(a)

za posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje:

—	„LC“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje,

—	„VC“ se nanaša na sedanjo vrednost nepremičnine, kupljene z namenom oddaje;

(b)

za posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki:

—	„LC“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, v kateri biva lastnik,

—	„VC“ obsega samo sedanjo vrednost nepremičnine, v kateri biva lastnik.

3. Razmerje med posojilom in dohodkom ob nastanku (LTI-O)

Razmerje LTI-O se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna ima „L“ enak pomen kot v oddelku 1(2).

Za namen izračuna je „I“ celotni letni razpoložljivi dohodek posojilojemalca, kakor ga dajalec kredita registrira v trenutku nastanka posojila za stanovanjsko nepremičnino.

Naslovnike se spodbuja, da se pri določanju „razpoložljivega dohodka“ posojilojemalca čim bolj uskladijo z opredelitvijo (1) in najmanj z opredelitvijo (2):

Opredelitev (1): „razpoložljivi dohodek“ = dohodek iz zaposlitve + dohodek iz samozaposlitve (npr. dobiček) + dohodek iz javnih pokojnin + dohodek iz zasebnih in poklicnih pokojnin + dohodek iz nadomestil za brezposelnost + dohodek iz socialnih transferjev razen nadomestil za brezposelnost + redni zasebni transferji (kot so preživnine) + bruto dohodek od najemnin za nepremičnine + dohodek iz finančnih naložb + dohodek iz zasebnih poslov ali partnerstva + redni dohodek iz drugih virov + posojilne subvencije – davki – premije za zdravstveno varstvo/socialno varnost/zdravstveno zavarovanje + vračilo davkov.

Za namen te opredelitve:

(a)

„bruto dohodek od najemnin za nepremičnine“ obsega dohodek od najemnin za nepremičnine v lasti, v zvezi s katerimi trenutno ni neporavnanega posojila za stanovanjsko nepremičnino, in nepremičnine, kupljene z namenom oddaje. Dohodek od najemnin se ugotovi na podlagi informacij, ki so na voljo bankam ali so drugače pripisane. Če natančne informacije niso na voljo, mora institucija, ki poroča, zagotoviti najboljšo oceno dohodka od najemnin in opisati uporabljeno metodologijo za njeno pridobitev;

(b)	„davki“ obsegajo po vrstnem redu glede na pomembnost davke na izplačane plače, davčne olajšave, pokojninske ali zavarovalne premije, če se zaračunajo od bruto dohodka, posebne davke, npr. davke na nepremičnine, in druge davke na nepotrošnjo;

(c)	„premije za zdravstveno varstvo/socialno varnost/zdravstveno zavarovanje“ obsegajo fiksne in obvezne izdatke, ki se v nekaterih državah plačajo po obdavčitvi;

(d)	„vračilo davkov“ obsega povračila davčnega organa, ki so povezana z davčno olajšavo za obresti od posojil za stanovanjske nepremičnine;

(e)	„posojilne subvencije“ obsegajo vse ukrepe javnega sektorja, namenjene za olajšanje posojilojemalčevega bremena odplačevanja posojila (npr. subvencionirane obrestne mere, subvencije za odplačilo).

Opredelitev (2): „razpoložljivi dohodek“ = dohodek iz zaposlitve + dohodek iz samozaposlitve (npr. dobiček) – davki.

Če se trgi posojil za stanovanjske nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, in stanovanjske nepremičnine, v katerih bivajo lastniki, spremljajo ločeno, se opredelitev razmerja LTI-O uporablja ob upoštevanju naslednjih izjem:

(a)

za posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje:

—	„L“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani s posojilom za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje;

(b)

za posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki:

—	„L“ obsega samo posojila ali obroke posojil, ki jih posojilojemalec zavaruje z nepremičnino v trenutku nastanka, ki so povezani z nepremičnino, v kateri biva lastnik,

—

če ima posojilojemalec posojila za nepremičnino, v kateri biva lastnik, in posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, se lahko za podporo odplačila posojil za nepremičnino, v kateri biva lastnik, uporabi samo dohodek od najemnin za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, zmanjšan za stroške odplačila posojil za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje. V tem primeru je najboljša opredelitev „razpoložljivega dohodka“:

„razpoložljivi dohodek“ = dohodek iz zaposlitve + dohodek iz samozaposlitve, npr. dobiček + dohodek iz javnih pokojnin + dohodek iz zasebnih in poklicnih pokojnin + dohodek iz nadomestil za brezposelnost + dohodek iz socialnih transferjev razen nadomestil za brezposelnost + redni zasebni transferji, npr. preživnine + (bruto dohodek od najemnin za nepremičnine – stroški odplačila dolga za nakup nepremičnin, ki se oddajajo) + dohodek iz finančnih naložb + dohodek iz zasebnih poslov ali partnerstva + redni dohodek iz drugih virov + posojilne subvencije – davki – premije za zdravstveno varstvo/socialno varnost/zdravstveno zavarovanje + vračilo davkov.

4. Razmerje med dolgom in dohodkom ob nastanku (DTI-O)

Razmerje DTI-O se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna „D“ obsega celotni dolg posojilojemalca, ne glede na to, ali je zavarovan z nepremičnino ali ne, vključno z vsemi neporavnanimi finančnimi posojili, tj. posojili, ki jih odobrijo ponudnik posojil za stanovanjske nepremičnine in drugi posojilodajalci, v trenutku nastanka posojila za stanovanjsko nepremičnino.

Za namen izračuna ima „I“ enak pomen kot v oddelku 3(4).

5. Razmerje med odplačilom posojila in dohodkom ob nastanku (LSTI-O)

Razmerje LSTI-O se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna so „LS“ letni stroški odplačila dolgov iz naslova posojila za stanovanjsko nepremičnino, opredeljenega kot „L“ v oddelku 1(2), v trenutku nastanka posojila.

Za namen izračuna ima „I“ enak pomen kot v oddelku 3(4).

(a)

za posojila za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje:

—	„LS“ so letni stroški odplačila dolgov, povezani s posojilom za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje, v trenutku nastanka posojila;

(b)

za posojila za nepremičnine, v katerih bivajo lastniki:

—	„LS“ so letni stroški odplačila dolgov, povezani s posojilom za nepremičnino, v kateri biva lastnik, v trenutku nastanka posojila.

—

Ustrezna najboljša opredelitev „razpoložljivega dohodka“ je:

„razpoložljivi dohodek“ = dohodek iz zaposlitve + dohodek iz samozaposlitve, npr. dobiček + dohodek iz javnih pokojnin + dohodek iz zasebnih in poklicnih pokojnin + dohodek iz nadomestil za brezposelnost + dohodek iz socialnih transferjev razen nadomestil za brezposelnost + redni zasebni transferji, npr. preživnine + (bruto dohodek od najemnin za nepremičnine – stroški odplačila dolgov za nakup nepremičnin, ki se oddajajo + dohodek iz finančnih naložb) + dohodek iz zasebnih poslov ali partnerstva + redni dohodek iz drugih virov + posojilne subvencije – davki – premije za zdravstveno varstvo/socialno varnost/zdravstveno zavarovanje + vračilo davkov.

6. Razmerje med odplačilom dolga in dohodkom ob nastanku (DSTI-O)

Razmerje DSTI-O se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna so „DS“ letni stroški odplačila celotnega dolga posojilojemalca, opredeljenega kot „D“ v oddelku 4(2), v trenutku nastanka posojila.

Za namen izračuna ima „I“ enak pomen kot v oddelku 3(4).

Razmerje DTI-O je treba šteti kot neobvezni kazalnik, saj posojilodajalci morda nimajo v vseh jurisdikcijah dostopa do potrebnih informacij za izračun njegovega števca. Vendar pa se v jurisdikcijah, v katerih posojilodajalci imajo dostop do teh informacij (npr. prek kreditnih registrov ali davčnih evidenc), makrobonitetne organe močno spodbuja, da v svoj okvir za spremljanje tveganj vključijo tudi ta kazalnik.

7. Stopnja kritja obresti (ICR)

Stopnja ICR se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna:

(a)	„bruto letni dohodek od najemnin“ je letni dohodek od najemnin za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, v bruto znesku pred zmanjšanjem za operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine in pred davki;

(b)	„letni stroški obresti“ so letni stroški obresti, povezani z nepremičninami, kupljenimi z namenom oddaje.

Pri tej stopnji gre lahko za njeno vrednost ob nastanku posojila (ICR-O) ali njeno sedanjo vrednost (ICR-C).

8. Razmerje med posojilom in najemnino ob nastanku (LTR-O)

Razmerje LTR-O se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna:

(a)	„posojilo za nepremičnino, kupljeno z namenom oddaje“ ima enak pomen kot „L“ v oddelku 1(2), vendar je omejeno na posojila za stanovanjsko nepremičnino, s katerimi se financira nepremičnina, kupljena z namenom oddaje;

(b)	„neto letni dohodek od najemnin“ je letni dohodek od najemnin za nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, zmanjšan za operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine, pred davki;

(c)	„bruto letni dohodek od najemnin“ je letni dohodek od oddaje nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje, najemnikom, v bruto znesku pred zmanjšanjem za operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine in pred davki.

Za izračun razmerja LTR-O se uporabi neto letni dohodek od najemnin. Če ta informacija ni na voljo, se lahko namesto tega uporabi bruto letni dohodek od najemnin.

(1) V primeru nepremičnine, ki se še gradi, se razmerje LTV-O v določenem trenutku n lahko izračuna kot:

Formula

pri čemer se Formula nanaša na obroke posojil, izplačane do časa n, Formula je prvotna vrednost zavarovanja z nepremičnino (npr. zemljišča) in Formula predstavlja spremembo vrednosti nepremičnine, ki je nastala v obdobjih do izplačila n-tega obroka posojila.

PRILOGA V

SMERNICE O OPREDELITVAH IN KAZALNIKIH V ZVEZI S POSLOVNIMI NEPREMIČNINAMI

Ta priloga določa smernice o posebnih vprašanjih, povezanih z opredelitvijo poslovnih nepremičnin, o kazalnikih poslovnih nepremičnin in zlasti v zvezi s Prilogo III. Njen namen ni, da bi določila podrobna tehnična navodila za dokončanje predlog iz Priloge III, ki bi zajemala vse možne primere. Poleg tega je treba smernice razlagati tako, da zajemajo ciljne opredelitve in ciljne metode, in v nekaterih primerih so lahko upravičena odstopanja, s katerimi se upoštevajo posebnosti trgov ali tržnih segmentov.

1. Opredelitve poslovnih nepremičnin

Trenutno na ravni Unije ni opredelitve poslovnih nepremičnin, ki bi bila dovolj natančna za makrobonitetne namene.

(a)

Uredba (EU) št. 575/2013 v členu 4(1)(75) opredeljuje stanovanjske nepremičnine, ne določa pa natančne opredelitve poslovnih nepremičnin, razen da jih v členu 126 opiše kot „pisarne ali druge poslovne prostore“. Navedena uredba zahteva tudi, da vrednost nepremičnine ne sme biti odvisna od kreditne kakovosti posojilojemalca ali uspešnosti osnovnega projekta v zvezi s poslovnimi nepremičninami.

(b)	Organ EBA je določil uporabno dodatno merilo: glavni nameni nepremičnine „morajo biti povezani z gospodarsko dejavnostjo“ (1). Čeprav je to merilo koristno, še vedno ni dovolj natančno za makrobonitetne namene.

(c)

Uredba Evropske centralne banke (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) (2) je prav tako možen vir za opredelitev poslovnih nepremičnin. Vendar uredba v tej fazi poslovne nepremičnine opredeljuje kot vse nepremičnine, ki niso stanovanjske nepremičnine (kakor so opredeljene v uredbi, navedeni v točki (a)). Taka opredelitev je preširoka za namene finančne stabilnosti, saj je tu glavno vprašanje, v kolikšni meri bodo pričakovani denarni tokovi od poslovnih nepremičnin, kot so najemnine, zadoščali za odplačilo posojil, s katerimi je bila nepremičnina financirana.

(d)

Pobuda skupine G20 glede podatkovnih vrzeli (3) je sklop 20 priporočil o izboljšanju ekonomske in finančne statistike, ki je bil uveden z namenom izboljšati razpoložljivost in primerljivost ekonomskih in finančnih podatkov po finančni krizi v letih 2007 in 2008. Priporočilo 19 poudarja potrebo po izboljšanju razpoložljivosti statistike o stanovanjskih in poslovnih nepremičninah. Ukrepanje na podlagi te pobude, vključno s dogovarjanjem o opredelitvi poslovnih nepremičnin, še poteka in lahko prispeva k podatkom, ki so potrebni za namene ESRB.

(e)

Posvetovalni dokument o popravkih standardiziranega pristopa za kreditno tveganje Baselskega odbora za bančni nadzor (4) prav tako opredeljuje poslovne nepremičnine kot nasprotje stanovanjskih nepremičnin. Izpostavljenost do stanovanjskih nepremičnin je opredeljena kot izpostavljenost, zavarovana z nepremičnino, ki je po naravi stanovanjska in ustreza vsem veljavnim zakonom in drugim predpisom, ki omogočajo, da se nepremičnina uporablja za bivalne namene, tj. s stanovanjsko nepremičnino. Izpostavljenost do poslovnih nepremičnin je nato opredeljena kot izpostavljenost, zavarovana z nepremičnino, ki ni stanovanjska nepremičnina.

Glede na omejitve zgoraj navedenih opredelitev to priporočilo določa delovno opredelitev poslovnih nepremičnin posebej za makrobonitetne namene. Poslovne nepremičnine opredeljuje kot nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, razen socialnih stanovanj, nepremičnin, ki so v lasti končnih uporabnikov, in nepremičnin, kupljenih z namenom oddaje.

O tem, ali je treba nepremičnine v gradnji šteti kot poslovne nepremičnine, je mogoče razpravljati. Nacionalna praksa v zvezi s tem je različna. Vendar so izkušnje številnih držav članic med zadnjo finančno krizo pokazale, kako pomembno je za namene finančne stabilnosti spremljati naložbe v to gospodarsko dejavnost in njeno financiranje. Poleg tega se pričakuje, da bodo nove nepremičnine v gradnji, ko bodo dokončane, povečale stanje poslovnih nepremičnin. Za namene tega priporočila se zato nepremičnine v gradnji štejejo za podkategorijo poslovnih nepremičnin.

Socialna stanovanja so kompleksen segment nepremičninskega trga, saj imajo lahko različne oblike po državah in znotraj njih. Iz opredelitve poslovnih nepremičnin jih je treba izključiti, kadar na transakcijsko vrednost nepremičnin ali najemnino, ki se uporablja za najemnike takih nepremičnin, neposredno vpliva javni organ, kar ima za posledico, da so najemnine nižje od tistih, ki veljajo na trgu. Nacionalni organi morajo določiti mejo med socialnimi stanovanji in zasebnim sektorjem najemnih stanovanj v svoji državi v skladu s tem merilom.

Nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, se nanašajo na vse stanovanjske nepremičnine, ki so v neposredni lasti zasebnih gospodinjstev (5), z glavnim namenom oddaje najemnikom. Trenutno je ta dejavnost pomembna le v nekaj državah članicah. Nepremičnine, kupljene z namenom oddaje, so tudi mejno področje med stanovanjskimi nepremičninami in poslovnimi nepremičninami. Ker pa to dejavnost običajno opravljajo najemodajalci z majhnim portfeljem nepremičnin kot neizključno in nepoklicno dejavnost, se lahko za namene finančne stabilnosti šteje, da spada bolj v sektor stanovanjskih nepremičnin kot v sektor poslovnih nepremičnin. Kljub temu se zaradi posebnih značilnosti tveganja na tem podtrgu nacionalnim makrobonitetnim organom priporoča, da spremljajo gibanje na tem podtrgu ter pri tem uporabijo vrsto dodatnih in posebnih kazalnikov, če ta dejavnost predstavlja pomemben vir tveganj ali pomemben delež stanja in tokov celotnega posojanja za stanovanjske nepremičnine.

2. Viri podatkov o poslovnih nepremičninah

2.1 Kazalniki fizičnega trga poslovnih nepremičnin

Kazalnike fizičnega trga poslovnih nepremičnin je mogoče pridobiti prek:

(a)	javnih virov, npr. nacionalnih statističnih uradov ali zemljiških knjig, ali

(b)	ponudnikov podatkov iz zasebnega sektorja, ki zajemajo pomemben del trga poslovnih nepremičnin.

Poročilo ESRB o poslovnih nepremičninah in finančni stabilnosti v EU vsebuje pregled razpoložljivih indeksov cen in mogočih virov podatkov (6).

2.2 Kazalniki izpostavljenosti finančnega sistema do poslovnih nepremičnin

Podatke o izpostavljenostih udeležencev na trgu, vsaj tistih iz finančnega sektorja, je mogoče zbrati prek nadzorniškega poročanja. Nekatere podatke na nacionalni ravni že zbirata ECB in organ EIOPA. Vendar ti podatki niso zelo podrobni. Nove predloge za nadzorniško poročanje za banke, tj. finančno poročanje (FINREP) in splošno poročanje (COREP), za zavarovatelje na podlagi Direktive 2009/138/ES Evropskega parlamenta in Sveta (7) ter za investicijske sklade na podlagi Direktive 2011/61/EU Evropskega parlamenta in Sveta (8) lahko zagotovijo bolj podroben vpogled v izpostavljenosti finančnih institucij do poslovnih nepremičnin.

Klasifikacije iz statistične klasifikacije gospodarskih dejavnosti v Evropski skupnosti (NACE rev 2.0) so lahko koristne za približek izpostavljenosti finančnih institucij do poslovnih nepremičnin, saj glede njih obstaja široko soglasje med institucijami Unije in se uporabljajo v predlogah za regulativno poročanje za banke in zavarovalnice. Dve področji sta upoštevni v tem smislu:

(a) področje F: gradbeništvo, razen gradnje inženirskih objektov, in

(b) področje L: poslovanje z nepremičninami, razen posredništva v prometu z nepremičninami.

Glavna slabost uporabe klasifikacij NACE je v tem, da so usmerjene v gospodarske sektorje in ne v posojila. Na primer, posojilo nepremičninski družbi za nakup voznega parka se poroča v področju L, čeprav ne gre za posojilo za poslovno nepremičnino.

2.3 Uporaba podatkov iz zasebnega sektorja

Če nacionalni makrobonitetni organi za pripravo kazalnikov poslovnih nepremičnin uporabljajo podatke ponudnika podatkov iz zasebnega sektorja, se od njih pričakuje, da določijo razlike pri obsegu in opredelitvah v primerjavi s tistimi, ki se zahtevajo v tem priporočilu. Biti morajo tudi zmožni predložiti podrobnosti v zvezi s osnovno metodologijo, ki jo uporablja ponudnik, in zajetjem v vzorcu. Podatki ponudnika iz zasebnega sektorja morajo biti reprezentativni za celoten trg in ustrezne razčlenitve, določene v priporočilu D:

(a)	vrsta nepremičnine;

(b)	lokacija nepremičnine;

(c)	vrsta in država sedeža vlagatelja;

(d)	vrsta in država sedeža posojilodajalca.

3. Ustrezne razčlenitve kazalnikov

Nacionalni makrobonitetni organi morajo biti v zvezi z ustreznimi razčlenitvami, določenimi v priporočilu D, zmožni predložiti oceno pomembnosti takih razčlenitev za njihov trg poslovnih nepremičnin, kadar jih uporabljajo za namene spremljanja, pri čemer upoštevajo tudi načelo sorazmernosti.

„Vrsta nepremičnine“ se nanaša na primarno rabo poslovne nepremičnine. Za kazalnike poslovnih nepremičnin mora ta razčlenitev obsegati naslednje kategorije:

(a)	stanovanjske, npr. večstanovanjski objekti;

(b)	prodaja na drobno, npr. hoteli, restavracije, nakupovalni centri;

(c)	pisarne, npr. nepremičnine, ki se uporabljajo predvsem za poklicne ali poslovne pisarne;

(d)	industrijske, npr. nepremičnine, ki se uporabljajo za namene proizvodnje, distribucije in logistike;

(e)	druge vrste poslovnih nepremičnin.

Če je nepremičnina v mešani rabi, se šteje kot dve različni nepremičnini (na primer na podlagi površine, ki je namenjena za vsako rabo), če je mogoče narediti tako razčlenitev; drugače se nepremičnina lahko razvrsti glede na prevladujočo rabo.

„Lokacija nepremičnine“ se nanaša na geografsko razčlenitev (npr. po regijah) ali podtrge trga nepremičnin, ki morajo vključevati tudi prvovrstne lokacije in neprvovrstne lokacije. Na splošno se za prvovrstno lokacijo šteje najboljša lokacija na določenem trgu, kar se kaže tudi v donosu dajanja v najem (običajno najnižji na trgu). Za poslovne stavbe je to lahko osrednja lokacija v večjem mestu. Za stavbe za prodajo na drobno se to lahko nanaša na središče mesta z veliko pešci ali osrednje postavljen nakupovalni center. Za logistične stavbe se to lahko nanaša na lokacijo s potrebno infrastrukturo in storitvami, ki ima odličen dostop do transportnih omrežij.

„Vrsta vlagatelja“ se nanaša na širše kategorije vlagateljev, kot so:

(a)

banke;

(b)	zavarovalne družbe;

(c)	pokojninski skladi;

(d)	investicijski skladi;

(e)	nepremičninske družbe;

(f)

drugi.

Verjetno je, da bodo na voljo samo podatki o evidentiranem posojilojemalcu ali vlagatelju. Vendar se morajo nacionalni makrobonitetni organi zavedati, da se lahko evidentirani posojilojemalec ali vlagatelj razlikuje od končnega posojilojemalca ali vlagatelja, kjer je končno tveganje. Zato se organe spodbuja, da spremljajo tudi informacije o končnem posojilojemalcu ali vlagatelju, kadar je to mogoče, npr. prek informacij, ki jih zberejo od udeležencev na trgu, da bi bolje razumeli ravnanje udeležencev na trgu in tveganja.

„Vrsta posojilodajalca“ se nanaša na širše kategorije posojilodajalcev, kot so:

(a)	banke, vključno s „slabimi bankami“;

(b)	zavarovalne družbe;

(c)	pokojninski skladi.

Nacionalni makrobonitetni organi morajo seznam vrst vlagateljev in posojilodajalcev morda prilagoditi, da upoštevajo lastnosti lokalnega sektorja poslovnih nepremičnin.

„Država sedeža“ se nanaša na državo, v kateri ima udeleženec na trgu sedež. Država sedeža vlagateljev in posojilodajalcev se razčleni vsaj na naslednje tri geografske kategorije:

(a)

domači;

(b)	preostali del Evropskega gospodarskega prostora;

(c)

tujina.

Nacionalni makrobonitetni organi se morajo zavedati, da se lahko evidentirana država sedeža vlagatelja ali posojilodajalca razlikuje od države sedeža končnega vlagatelja ali posojilodajalca, kjer je končno tveganje. Zato se organe spodbuja, da spremljajo tudi informacije o državi sedeža končnega posojilodajalca ali vlagatelja, npr. prek informacij, ki jih zberejo od udeležencev na trgu.

4. Metode za izračun kazalnikov fizičnega trga

Cena poslovnih nepremičnin se nanaša na vrednost pri stalni kakovosti, tj. tržno vrednost nepremičnine brez sprememb kakovosti, kot je depreciacija (in zastaranje) ali apreciacija (npr. prenova), s prilagoditvijo kakovosti.

Smernice iz dela, ki ga je začel Eurostat, svetujejo, da je treba podatke o cenah zbirati na podlagi dejanskih transakcij. Če ti podatki niso na voljo in/ali niso popolnoma reprezentativni, se lahko uporabijo kot približek podatki o oceni ali vrednotenju, pod pogojem, da ti podatki izražajo veljavno tržno ceno in ne trajnostnega pristopa merjenja cen.

5. Ocena izpostavljenosti finančnega sistema do poslovnih nepremičnin

Izpostavljenost finančnega sistema do poslovnih nepremičnin sestavljajo posojila, pogosto s strani bank in včasih tudi s strani zavarovalnih družb, ter naložbe, ki jih pogosto izvedejo zavarovalne družbe, pokojninski skladi in investicijski skladi. Naložbe se lahko nanašajo na neposredna imetja poslovnih nepremičnin, npr. posedovanje lastninske pravice na poslovni nepremičnini, in posredna imetja poslovnih nepremičnin, npr. prek vrednostnih papirjev in investicijskih skladov. Če posojilodajalec ali vlagatelj uporablja nosilec s posebnim namenom kot namensko tehniko financiranja poslovnih nepremičnin, je treba tako posojanje ali naložbe šteti kot neposredno posojanje za poslovne nepremičnine oziroma neposredna imetja poslovnih nepremičnin (pristop vpogleda).

Pri oceni teh izpostavljenosti za sistem kot celoto se morajo nacionalni makrobonitetni organi zavedati tveganja dvojnega štetja. Vlagatelji lahko v poslovne nepremičnine vlagajo neposredno in posredno. Na primer, pokojninski skladi in zavarovalne družbe pogosto posredno vlagajo v poslovne nepremičnine.

Možno je tudi, da je težje zajeti izpostavljenosti tujih udeležencev na trgu, ki lahko predstavljajo pomemben del trga (9). Ker so ti udeleženci na trgu pomembni za delovanje trga poslovnih nepremičnin, je priporočljivo spremljati njihovo dejavnost.

Ker se izgube iz dejavnosti poslovnih nepremičnin pogosto koncentrirajo v posojilih bank za poslovne nepremičnine, se nacionalne makrobonitetne organe spodbuja, da pri spremljanju tej dejavnosti posvetijo posebno pozornost.

6. Metode za izračun razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine

V Prilogi IV so določene metode za izračun razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku in sedanjega razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine. Kadar se ti razmerji izračunavata za poslovne nepremičnine, pa je treba upoštevati vrsto posebnosti.

V primeru sindiciranega posojila je treba razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku izračunati kot razmerje med prvotnim zneskom vseh posojil, odobrenih posojilojemalcu, in vrednostjo nepremičnine ob nastanku. Če gre za več nepremičnin, je treba razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku izračunati kot razmerje med prvotno vrednostjo posojila (ali posojil) in skupno vrednostjo zadevnih nepremičnin.

Ker je v sektorju poslovnih nepremičnin število nepremičnin veliko manjše in so nepremičnine bolj heterogene kot v sektorju stanovanjskih nepremičnin, je sedanje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine bolj primerno izračunati na podlagi ocene vrednosti posameznih nepremičnin kot pa z uporabo indeksa vrednosti ali indeksa cen.

Nazadnje, nacionalni makrobonitetni organi morajo spremljati porazdelitev razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine s posebnim poudarkom na najbolj tveganih posojilih, tj. tistih z najvišjim razmerjem med posojilom in vrednostjo nepremičnine, saj izgube pogosto nastanejo zaradi takega tveganja z roba statistične porazdelitve.

7. Metode za izračun stopnje kritja obresti (ICR) in stopnje kritja odplačila dolga (DSCR)

Stopnja kritja obresti (ICR) in stopnja kritja odplačila dolga (DSCR) se nanašata na dohodek od najemnin, ki ga ustvari poslovna nepremičnina ali sklop poslovnih nepremičnin, zmanjšan za davke in operativne stroške, ki morajo posojilojemalcu nastati, da ohrani vrednost nepremičnine.

Stopnja ICR se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna stopnje ICR:

(a)	„neto letni dohodek od najemnin“ vključuje letni dohodek od oddaje poslovne nepremičnine najemnikom, zmanjšan za davke in operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine;

(b)	„letni stroški obresti“ so letni stroški obresti, povezani s posojilom, ki je zavarovano s poslovno nepremičnino ali sklopom poslovnih nepremičnin.

Namen stopnje kritja obresti je meriti, v kolikšni meri dohodek, ki ga ustvari nepremičnina, zadošča za plačilo stroškov obresti, ki posojilojemalcu nastanejo zaradi nakupa te nepremičnine. Zato je treba stopnjo ICR analizirati na ravni nepremičnine.

Stopnja DSCR se opredeli kot:

Formula

Za namen izračuna stopnje DSCR:

(a)	„neto letni dohodek od najemnin“ je letni dohodek od oddaje poslovne nepremičnine najemnikom, zmanjšan za davke in operativne stroške za ohranitev vrednosti nepremičnine;

(b)	„letno odplačilo dolga“ je letno odplačilo dolga, povezano s posojilom, ki je zavarovano s poslovno nepremičnino ali sklopom poslovnih nepremičnin.

Namen stopnje DSCR je oceniti težo celotnega bremena dolga, ki ga nepremičnina ustvarja za posojilojemalca. Zato imenovalec ne vključuje samo stroškov obresti, temveč tudi amortizacijo posojila, tj. odplačila glavnice. Glavno vprašanje za tak kazalnik je, ali bi ga bilo treba izračunati na ravni nepremičnine ali na ravni posojilojemalca. Financiranje poslovnih nepremičnin se običajno zagotavlja brez regresne pravice, tj. posojilodajalec se je upravičen poplačati samo iz dohodka od nepremičnine in ne iz drugih dohodkov ali sredstev posojilojemalca. Zato je bolj realistično in primerno izračunati stopnjo kritja odplačila dolga na ravni nepremičnine. Poleg tega bi osredotočanje na celotni dohodek posojilojemalca sprožilo pomembna vprašanja glede konsolidacije, kar bi otežilo opredelitev metrike, ki bi bila primerljiva med državami članicami.

8. Dodatni kazalniki, upoštevni za nepremičnine v gradnji

Za poslovne nepremičnine v gradnji lahko nacionalni makrobonitetni organi namesto razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine ob nastanku spremljajo razmerje med posojilom in stroški (LTC). Razmerje med posojilom in stroški pomeni razmerje med prvotnim zneskom vseh odobrenih posojil in stroški, povezanimi z gradnjo nepremičnine do dokončanja.

Poleg tega morajo nacionalni makrobonitetni organi spremljanje osredotočiti na najbolj tvegane gradnje, npr. tiste, ki imajo zelo nizko stopnjo predhodne oddaje ali stopnjo predhodne prodaje. Za zgradbo, ki se še gradi, je stopnja predhodne oddaje enaka razmerju med površino, ki jo je graditelj nepremičnine že oddal, ko se posojilo izda, in celotno površino, ki bo na voljo, ko bo nepremičnina dokončana; podobno je stopnja predhodne prodaje enaka razmerju med površino, ki jo je graditelj nepremičnine že prodal, ko se posojilo izda, in celotno površino, ki bo na voljo, ko bo nepremičnina dokončana.

9. Letna objava izpostavljenosti do poslovnih nepremičnin s strani evropskih nadzornih organov

Evropskim nadzornim organom se priporoča, da na podlagi informacij, ki so na voljo iz predlog za regulativno poročanje, najmanj enkrat letno razkrijejo agregirane informacije o izpostavljenosti do različnih nacionalnih trgov poslovnih nepremičnin v Uniji, ki se nanašajo na subjekte pod njihovim nadzorom na posamični podlagi. Pričakuje se, da bo tako javno razkritje izboljšalo seznanjenost nacionalnih makrobonitetnih organov z dejavnostjo subjektov iz drugih držav članic na njihovem domačem trgu poslovnih nepremičnin. V primeru pomislekov glede obsega ali kakovosti objavljenih podatkov se k taki objavi dodajo ustrezne pripombe.

Na splošno bi morali evropski nadzorni organi vsakemu nacionalnemu makrobonitetnemu organu v Uniji omogočiti, da oceni izpostavljenosti vseh finančnih institucij v Uniji do njegovega nacionalnega trga. To pomeni, da bi bilo treba podatke, zbrane za vse finančne institucije v Uniji, agregirati na ravni države.

Pri razkritju takih agregiranih informacij bi morali evropski nadzorni organi uporabiti informacije v predlogah za regulativno poročanje, ki vsebujejo geografsko razčlenitev kreditnih izpostavljenosti in/ali (neposrednih in posrednih) naložb. Kadar predloge za poročanje vsebujejo razčlenitev po kodah NACE (10), bi lahko poslovne nepremičnine uvrstili tako na področje „F“ kot tudi na področje „L“, čeprav bi bilo strogo gledano nekatere od podkategorij treba izločiti na podlagi opredelitve poslovnih nepremičnin, sprejete v tem priporočilu.

(1) Glej odgovor organa EBA na vprašanje z identifikacijsko oznako 2014_1214 z dne 21. novembra 2014.

(2) Uredba Evropske centralne banke (EU) 2016/867 z dne 18. maja 2016 o zbiranju podrobnih podatkov o kreditih in kreditnem tveganju (ECB/2016/13) (UL L 144, 1.6.2016, str. 44).

(3) Odbor za finančno stabilnost in Mednarodni denarni sklad, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors, 29. oktober 2009.

(4) Baselski odbor za bančni nadzor, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, december 2015.

(5) V skladu s točko 2.118 poglavja 2 Priloge A k Uredbi (EU) št. 549/2013 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 21. maja 2013 o Evropskem sistemu nacionalnih in regionalnih računov v Evropski uniji (UL L 174, 26.6.2013, str. 1) „sektor gospodinjstva […] sestavljajo posamezniki ali skupine posameznikov kot potrošniki in kot podjetniki, ki proizvajajo tržno blago ter nefinančne in finančne storitve (tržni proizvajalci), če blaga in storitev ne proizvajajo ločeni subjekti, ki se obravnavajo kot neprave družbe. Vključeni so tudi posameznik ali skupine posameznikov proizvajalcev blaga in nefinančnih storitev za izključno lastno končno porabo.“

(6) ESRB, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, december 2015, zlasti oddelek 2.2 Priloge II.

(7) Direktiva 2009/138/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 25. novembra 2009 o začetku opravljanja in opravljanju dejavnosti zavarovanja in pozavarovanja (Solventnost II) (UL L 335, 17.12.2009, str. 1).

(8) Direktiva 2011/61/EU Evropskega parlamenta in Sveta z dne 8. junija 2011 o upraviteljih alternativnih investicijskih skladov in spremembah direktiv 2003/41/ES in 2009/65/ES ter uredb (ES) št. 1060/2009 in (EU) št. 1095/2010 (UL L 174, 1.7.2011, str. 1).

(9) ESRB, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, december 2015, zlasti oddelek 2.3 in okvir 1.

(10) Uredba (ES) št. 1893/2006 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 20. decembra 2006 o uvedbi statistične klasifikacije gospodarskih dejavnosti NACE Revizija 2 in o spremembi Uredbe Sveta (EGS) št. 3037/90 kakor tudi nekaterih uredb ES o posebnih statističnih področjih (UL L 393, 30.12.2006, str. 1).

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/43

OPOZORILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 22. septembra 2016

o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Avstriji

(ESRB/2016/05)

(2017/C 31/02)

SPLOŠNI ODBOR EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)	Pretekle izkušnje v mnogih državah kažejo, da lahko pojav ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin vodi do pomembnih tveganj za domačo finančno stabilnost in resnih negativnih posledic za realno gospodarstvo ter ima lahko negativne učinke prelivanja na druge države.

(2)

Evropski odbor za sistemska tveganja (ESRB) je nedavno zaključil sistematično in v prihodnost usmerjeno oceno ranljivosti v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami v vsej Uniji. V tem okviru je ESRB v osmih državah ugotovil nekatere srednjeročne ranljivosti, ki so vir sistemskega tveganja za finančno stabilnost in imajo lahko resne negativne posledice za realno gospodarstvo.

(3)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi z Avstrijo izpostavlja naslednje:

(a)

Cene stanovanjskih nepremičnin v Avstriji hitro rastejo, zlasti od leta 2011. Do nedavnega je bila dinamika cen stanovanj na Dunaju bistveno večja kot v ostalih delih Avstrije. Vendar pa je bila letna rast cen stanovanj zunaj Dunaja v zadnjem času pomembna in višja od tiste na Dunaju. To gibanje je privedlo do ravni cen nepremičnin, za katere se zdi, da so v primerjavi z dolgoročnim gibanjem kazalnika razmer na stanovanjskem trgu nad tem kazalnikom, zlasti na Dunaju (2). V ostalih delih države pa so glede na ocene centralne banke Oesterreichische Nationalbank (OeNB) cene stanovanj v glavnem skladne s kazalnikom razmer na stanovanjskem trgu.

(b)

V zadnjem času je visoka dinamika cen stanovanj sovpadala z močno rastjo hipotekarnih posojil. Rezultati raziskave centralne banke OeNB o posojilnih standardih kažejo na znižanje teh standardov. Poleg tega kažejo, da se povečuje delež novih hipotekarnih dolžnikov s povišanim razmerjem med dolgom in dohodkom ter povišanim razmerjem med posojilom in vrednostjo nepremičnine. Vendar pa je treba te rezultate raziskave centralne banke OeNB razlagati previdno, in sicer zaradi velike variance rezultatov raziskave med bankami, majhnosti vzorca in spreminjanja sestave vzorca. Na splošno pa velja, da so lahko gospodinjstva, ki so se glede na dohodek ali vrednost njihovih nepremičnin močno zadolžila, še posebej ranljiva ob ekonomskih pretresih, kot je dvig brezposelnosti, upad dohodkov gospodinjstev ali padec cen stanovanjskih nepremičnin. V takih okoliščinah bi bilo lahko za gospodinjstva odplačevanje dolgov težje in bi se povečal obseg neplačil hipotekarnih posojil, kar bi vodilo do neposrednih kreditnih izgub za banke, zlasti v primeru padca cen stanovanjskih nepremičnin. Poleg tega lahko v primeru uresničitve neugodnega scenarija za gospodarstvo s tem povezani negativni učinki na dohodek in premoženje gospodinjstev okrepijo prvotni pretres ter s tem stopnjujejo negativne neposredne in posredne učinke na finančno stabilnost (na primer, če morajo gospodinjstva zmanjšati potrošnjo, da bi lahko odplačevala hipotekarna posojila). Za oceno sistemskega vpliva morebitnega poslabšanja posojilnih standardov je potrebnih več informacij o posojilnih standardih, ki temeljijo na večjem vzorcu finančnih posrednikov.

(c)

Na splošno hitra rast cen stanovanjskih nepremičnin, ki presega rast dohodka gospodinjstev, kakor je v zadnjem času v Avstriji, gospodinjstvom otežuje nakup stanovanj ter lahko vodi do splošnega povečanja zadolženosti gospodinjstev in/ali povečanja skupine gospodinjstev s povišano ravnjo dolga. Glede na močno kreditno dinamiko in dinamiko cen stanovanj obstaja tudi tveganje za nadaljnje poslabšanje posojilnih standardov.

(d)

Izpostavljenost avstrijskih bank iz naslova hipotekarnih posojil je v primerjavi z drugimi državami Unije nizka. To je povezano z nizko stopnjo lastništva stanovanj (3) in zmernim deležem imetnikov hipotek med lastniki stanovanj v Avstriji. Vendar pa je skupna izpostavljenost avstrijskih bank do nepremičninskih dejavnosti, kar vključuje tudi posojila gradbenemu sektorju itd., v primerjavi z drugimi državami Unije nekoliko višja. Povprečne uteži tveganja za avstrijske banke, ki uporabljajo modele na osnovi notranjih bonitetnih ocen, so precej nad povprečjem Unije. Zaradi tega je avstrijski bančni sektor relativno manj ranljiv za morebitna neposredna tveganja, ki izvirajo iz sektorja stanovanjskih nepremičnin. Vendar pa je treba izpostaviti, da je povprečna stopnja kapitala avstrijskih bank rahlo pod povprečjem Unije.

(e)

Pri analiziranju narave ugotovljenih ranljivosti v Avstriji obstajajo tako olajševalni kot oteževalni dejavniki. Med oteževalne dejavnike spadajo pomemben delež posojil s spremenljivo obrestno mero (tako pri novih posojilih kot tudi pri stanju obstoječih posojil) in obstoječa stanovanjska posojila v tujih valutah, zaradi česar so gospodinjstva izpostavljena obrestnemu oziroma tečajnemu tveganju. Vendar pa se delež hipotekarnih posojil s spremenljivo obrestno mero ali v tuji valuti zmanjšuje. Poleg tega več analiz kaže, da imajo še posebej posojilojemalci s stanovanjskimi posojili v tujih valutah v Avstriji znatne blažilnike tveganj, ki zmanjšujejo s tem povezane ranljivosti. Med druge pomembne olajševalne dejavnike spada relativno nizka stopnja lastništva stanovanj, ki je stabilna že desetletja, v kombinaciji z dobro razvitim najemniškim trgom in na splošno zmerno stopnjo zadolženosti gospodinjstev. Poleg tega je večina hipotek z amortizacijo, dolgove pa imajo običajno premožnejša gospodinjstva.

(f)

ESRB izpostavlja ukrepe, ki so jih uvedli avstrijski organi, vključno s pričakovanji glede trajnostnih posojilnih standardov, ki so bila sporočena bankam (4). Dodatno k temu je avstrijski odbor za stabilnost finančnega trga (Finanzmarktstabilitätsgremium – FMSG) svetoval ministrstvu za finance, naj razširi nabor makrobonitetnih instrumentov z instrumenti na področju financiranja nepremičnin, usmerjenimi na posojilojemalce, da se FMSG zagotovi možnost ukrepanja v primeru sistemskih tveganj, ki izvirajo iz netrajnostnega gibanja nepremičninskega trga (5). Cene stanovanjskih nepremičnin in hipotekarna posojila močno rastejo, obstajajo skupine gospodinjstev s povišano ravnjo dolga in obstajajo nekateri dokazi o slabšanju kreditnih standardov. Ukrepi politike, ki so jih sprejeli avstrijski organi, so sicer ustrezni glede na naravo ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin v Avstriji, vendar morda ne zadostujejo za njihovo celovito obravnavo –

SPREJEL NASLEDNJE OPOZORILO:

ESRB je v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Avstriji ugotovil srednjeročne ranljivosti, ki so vir sistemskega tveganja za finančno stabilnost in imajo lahko resne negativne posledice za realno gospodarstvo. Z makrobonitetnega vidika ESRB meni, da sta glavni ranljivosti močna rast cen stanovanjskih nepremičnin in hipotekarnih posojil, zlasti v zadnjem času, ter tveganje nadaljnjega zniževanja posojilnih standardov.

V Frankfurtu na Majni, 22. septembra 2016

Francesco MAZZAFERRO

Vodja sekretariata ESRB

V imenu splošnega odbora ESRB

(1) UL L 331, 15.12.2010, str. 1.

(2) Na podlagi ocen centralne banke Oesterreichische Nationalbank (OeNB) in Evropske centralne banke (ECB).

(3) Stopnja lastništva stanovanj je nizka predvsem na Dunaju – med gospodinjstvi je 82 % najemnikov.

(4) Po odločitvi ESRB o izdaji tega opozorila je FMSG na seji 23. septembra 2016 obravnaval trajnostne posojilne standarde na področju stanovanjskih nepremičnin.

(5) Nasveti FMSG so javno dostopni na naslovu: https://www.fmsg.at/en/publications/warnings-and-recommendations/advice-2-2016.html.

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/45

OPOZORILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 22. septembra 2016

o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Belgiji

(ESRB/2016/06)

(2017/C 31/03)

SPLOŠNI ODBOR EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)	Pretekle izkušnje v mnogih državah kažejo, da lahko pojav ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin vodi do pomembnih tveganj za domačo finančno stabilnost in resnih negativnih posledic za realno gospodarstvo ter ima lahko negativne učinke prelivanja na druge države.

(2)

(3)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi z Belgijo izpostavlja naslednje:

(a)

Belgija se srečuje s trendom rasti splošne zadolženosti gospodinjstev, ki je v veliki meri posledica kontinuirane hitre rasti kreditiranja za nakup stanovanj. Medtem ko so se kreditni standardi v zadnjih letih poostrili, kaže, da se je to gibanje v zadnjem času zaustavilo. Hkrati podatki na mikro ravni nakazujejo, da obstajajo določene skupine gospodinjstev, ki imajo visoka hipotekarna posojila glede na vrednost njihovih nepremičnin, porabijo velik delež dohodka za odplačevanje dolga ali imajo nizko raven neto finančnega premoženja v primerjavi z ravnjo dolga.

(b)

V primeru gospodarskega ali finančnega pretresa – kot je rast brezposelnosti in/ali upad rasti dohodka – bi bilo lahko za ta močno zadolžena gospodinjstva odplačevanje dolgov posebej težko in bi se povečal obseg neplačil hipotekarnih posojil, kar bi vodilo do neposrednih kreditnih izgub za banke, zlasti ob hkratnem padcu cen stanovanjskih nepremičnin. Poleg tega lahko v primeru uresničitve neugodnega scenarija za gospodarstvo s tem povezani negativni učinki na dohodek in premoženje gospodinjstev okrepijo prvotni pretres ter s tem stopnjujejo negativne neposredne in posredne učinke na finančno stabilnost (na primer, če morajo gospodinjstva zmanjšati potrošnjo, da bi lahko odplačevala hipotekarna posojila).

(c)

Dodatno so cene stanovanjskih nepremičnin, ki so se v preteklih 30 letih znatno zvišale, v zadnjih letih rasle hitreje od dohodkov ali najemnin. Nominalno so cene stanovanjskih nepremičnin zdaj blizu ravni, kakršna je bila pred finančno krizo. Obstajajo nekateri znaki precenjenosti, vendar tega ne potrjujejo vsi modeli vrednotenja tega. Že zdaj visoke in rastoče cene stanovanjskih nepremičnin bi lahko povzročile nadaljnjo rast splošne zadolženosti gospodinjstev in števila ranljivih gospodinjstev.

(d)

ESRB hkrati ugotavlja, da obstaja več dejavnikov, ki zmanjšujejo ranljivosti na belgijskem trgu stanovanjskih nepremičnin. Prvič, skupna vrednost finančnih sredstev belgijskih gospodinjstev je relativno visoka glede na dolg. Drugič, hipotekarna posojila so običajno z amortizacijo in imajo zapadlost manj kot 25 let, kar pomeni, da belgijska gospodinjstva v primerjavi z gospodinjstvi v drugih državah Unije dolg zmanjšujejo relativno hitro.

(e)

ESRB izpostavlja ukrepe v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami, ki so bili izvedeni v Belgiji. Na splošno so se belgijski organi usmerili v zagotavljanje odpornosti bank proti tveganjem, ki izvirajo iz sektorja stanovanjskih nepremičnin. Odločitev centralne banke Nationale Bank van België/Banque Nationale de Belgique (NBB/BNB) iz decembra 2013 o določitvi pribitka k zahtevam glede kapitalske ustreznosti za izpostavljenosti iz naslova hipotekarnih posojil za banke, ki uporabljajo modele na osnovi notranjih bonitetnih ocen (2), in javna sporočila centralne banke NBB/BNB, ki pozivajo k večji pozornosti na tveganja pri stanovanjskih nepremičninah, lahko prav tako prispevajo k zmanjšanju obstoječih ranljivosti. Poleg tega se zmanjšujejo možnosti davčne olajšave za hipotekarna posojila. Pričakuje se, da bo javna zaveza centralne banke NBB/BNB, da bo sprejela dodatne kapitalske ukrepe v zvezi z visoko tveganimi posojili (npr. tistimi, ki imajo visoko razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine), če bodo ta še naprej predstavljala pomemben delež novo odobrenih posojil, do neke mere omejila nadaljnje nastajanje ranljivosti v prihodnosti. Po drugi strani pa niso bili sprejeti ukrepi, ki bi neposredno obravnavali ranljivosti, povezane z močno zadolženimi gospodinjstvi, ali kontinuirano rast cen stanovanjskih nepremičnin. Izvedeni ukrepi politike so sicer ustrezni glede na naravo ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin v Belgiji, vendar morda ne zadostujejo za njihovo celovito obravnavo –

SPREJEL NASLEDNJE OPOZORILO:

ESRB je v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Belgiji ugotovil srednjeročne ranljivosti, ki so vir sistemskega tveganja za finančno stabilnost in imajo lahko resne negativne posledice za realno gospodarstvo. Z makrobonitetnega vidika ESRB meni, da je glavna ranljivost hitra rast splošne zadolženosti gospodinjstev v kombinaciji z velikimi skupinami že zdaj močno zadolženih gospodinjstev, ob upoštevanju znatne rasti cen stanovanjskih nepremičnin v zadnjih nekaj letih.

V Frankfurtu na Majni, 22. septembra 2016

Francesco MAZZAFERRO

Vodja sekretariata ESRB

V imenu splošnega odbora ESRB

(1) UL L 331, 15.12.2010, str. 1.

(2) Pribitek k uteži tveganja za belgijska hipotekarna posojila v višini pet odstotnih točk, ki se uporablja za kreditne institucije, ki za izračun kapitalskih zahtev uporabljajo modele na osnovi internih bonitetnih ocen. Ta ukrep je začel veljati s kraljevim odlokom z dne 8. decembra 2013 – https://www.nbb.be/en/articles/arrete-royal-du-8-decembre-2013-portant-approbation-du-reglement-du-22-octobre-2013-de-la – in je bil nato izveden leta 2014 na podlagi člena 458 uredbe EU o kapitalskih zahtevah. Ta ukrep je bil maja 2016 podaljšan za eno leto (kraljevi odlok z dne 31. maja 2016 – https://www.nbb.be/en/financial-oversight/macroprudential-supervision/macroprudential-instruments/real-estate).

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/47

OPOZORILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 22. septembra 2016

o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Danskem

(ESRB/2016/07)

(2017/C 31/04)

SPLOŠNI ODBOR EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)	Pretekle izkušnje v mnogih državah kažejo, da lahko pojav ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin vodi do pomembnih tveganj za domačo finančno stabilnost in resnih negativnih posledic za realno gospodarstvo ter ima lahko negativne učinke prelivanja na druge države.

(2)

(3)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi z Dansko izpostavlja naslednje:

(a)

Močna rast cen stanovanjskih nepremičnin v kombinaciji z močno zadolženimi gospodinjstvi je ključna ranljivost v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami na Danskem. Cene stanovanjskih nepremičnin, zlasti v velikih mestih, že nekaj časa močno naraščajo in so realno zdaj blizu ravni, kakšna je bila pred finančno krizo. Vendar pa na splošno ne kaže, da bi bile stanovanjske nepremičnine precenjene.

(b)

Povprečna stopnja zadolženosti danskih gospodinjstev je med najvišjimi na svetu. Dolgoletni obstoj visoko razvitega finančnega sistema na Danskem je danskim gospodinjstvom omogočil sorazmerno enostaven dostop do hipotekarnih posojil, izposojanje na podlagi zavarovanja s stanovanjskim premoženjem pa je bilo poceni, predvsem zaradi velikega trga kritih obveznic, za katerega velja „načelo uravnoteženosti“ (2). Hkrati imajo danska gospodinjstva znatno premoženje iz naslova pokojnin, ki zmanjšuje potrebo posameznikov, da po upokojitvi nimajo dolga. Vendar pa so nekatere skupine gospodinjstev močno zadolžene. Na primer, približno tretjina vseh danskih lastnikov stanovanj ima skupno raven dolga, ki presega vrednost njihovih stanovanj (3), in približno četrtina jih ima skupno raven dolga, ki je več kot trikrat tolikšna kot njihov letni dohodek pred obdavčitvijo. Poleg tega imajo tri četrtine gospodinjstev z visoko ravnjo dolga hipotekarno posojilo s spremenljivo obrestno mero, zaradi česar so ranljiva za zvišanje obrestnih mer v prihodnosti.

(c)

Hitra rast cen stanovanjskih nepremičnin v urbanih območjih lahko prispeva k temu, da več posameznikov, na primer tistih, ki prvič kupujejo stanovanje, najame visoka hipotekarna posojila za nakup stanovanjskih nepremičnin. Zato obstaja tveganje, da bi sedanje razmere povzročile nadaljnjo rast zadolženosti gospodinjstev. Močno rast cen stanovanjskih nepremičnin spodbuja tudi vrsta strukturnih dejavnikov, kot sta strogo reguliran najemniški trg in procikličen sistem obdavčitve stanovanj.

(d)

Čeprav je na danskem hipotekarnem trgu zaznati nekatera gibanja, ki naj bi zmanjšala tveganja, povezana s sektorjem stanovanjskih nepremičnin, zlasti poostritev kreditnih standardov, na splošno upočasnjena rast kreditiranja in padajoč delež hipotekarnih posojil brez amortizacije, pa so posojila, pri katerih se sproti odplačujejo samo obresti, še vedno običajna, v velikih mestih pa se nadaljuje rast kreditiranja. Zato je verjetno, da se bo delež močno zadolženih gospodinjstev ohranil tudi v bližnji prihodnosti.

(e)

Ocene v študijah kažejo, da je velika večina danskih gospodinjstev z visoko ravnjo dolga finančno trdna, tudi v primeru stresnih scenarijev. Vendar pa študije kažejo tudi na močno negativno povezavo med ravnjo dolga gospodinjstev in spremembami njihove potrošnje v stresnih obdobjih, in sicer prek dohodkovnih in premoženjskih učinkov. Poleg tega kombinacija visoke stopnje zadolženosti in visokega deleža hipotekarnih posojil s spremenljivo obrestno mero pomeni, da imajo lahko že majhne spremembe višine obrestnih mer močan vpliv na razpoložljivi dohodek gospodinjstev. Dodatno hitra rast cen stanovanjskih nepremičnin povečuje verjetnost in razsežnost morebitnega padca cen v prihodnosti, ki bi lahko v kombinaciji z visoko stopnjo zadolženosti privedel do tega, da bi bila vrednost sredstev številnih gospodinjstev nižja od njihovega dolga. Neto finančna sredstva danskih gospodinjstev so sicer visoka, vendar se lahko likvidnost in vrednost teh sredstev v stresnem scenariju zmanjšata, gospodinjstva pa morda ne bodo pripravljena uporabiti svojih finančnih sredstev, da bi ohranila raven potrošnje.

(f)

Veliko zmanjšanje zasebne potrošnje bi lahko povzročilo makroekonomsko nestabilnost, kar se je na Danskem dejansko zgodilo po svetovni finančni krizi. Poleg tega medsebojna povezanost bank v nordijsko-baltski regiji pomeni, da bi zaradi težav, povezanih s pretresi na področju stanovanjskih nepremičnin v kateri koli državi v regiji, lahko prišlo do znatnih čezmejnih učinkov prelivanja med bančnimi sistemi. Trenutno kaže, da so neposredna tveganja za bančni sistem omejena, saj številne strukturne in institucionalne značilnosti na Danskem omejujejo kreditno tveganje (na primer posojila z možnostjo poplačila iz vseh dohodkov ali sredstev posojilojemalca, zakonodaja, ki ureja osebni stečaj, in koristne mreže socialne varnosti). Poleg tega kaže, da je bančni sektor odporen proti temu, če bi se ta tveganja uresničila: danske banke so na splošno dobro kapitalizirane in velike banke že izpolnjujejo dodatne kapitalske zahteve, ki se bodo postopno uvedle v prihodnjih letih.

(g)

ESRB izpostavlja ukrepe, ki so jih uvedli danski organi, vključno z omejitvijo razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine, smernicami o previdnem kreditiranju za banke in hipotekarne kreditne institucije, postopnim zmanjševanjem davčnih olajšav in tako imenovanim „nadzorniškim diamantom“ za hipotekarne kreditne institucije (4). Ti ukrepi politike so sicer ustrezni glede na naravo ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin na Danskem, vendar morda ne zadostujejo za njihovo celovito obravnavo. Čeprav so hipotekarni upniki poročali o poostritvi posojilnih standardov, to še ni opazno vplivalo na stopnjo zadolženosti gospodinjstev ali cene nepremičnin – nasprotno, tako krediti kot tudi cene v velikih mestih še vedno rastejo. Glede na močno rast cen stanovanjskih nepremičnin, zlasti v največjih mestih, obstaja tveganje, da bo to gibanje privedlo do nadaljnjega povečanja zadolženosti gospodinjstev. Poleg tega ni pričakovati, da bi se visoka raven dolga gospodinjstev bistveno znižala, saj je te politike neposredno ne obravnavajo. Pomembno je izpostaviti, da se pri tej oceni upošteva, da nekateri ukrepi učinkujejo šele kratek čas in začenjajo veljati postopno, nekateri pa zadevajo samo nove posojilojemalce –

SPREJEL NASLEDNJE OPOZORILO:

ESRB je v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Danskem ugotovil srednjeročne ranljivosti, ki so vir sistemskega tveganja za finančno stabilnost in imajo lahko resne negativne posledice za realno gospodarstvo. Z makrobonitetnega vidika ESRB meni, da je glavna ranljivost močna rast cen stanovanjskih nepremičnin – zlasti v velikih mestih – v kombinaciji z močno zadolženimi gospodinjstvi. Poleg tega bi v primeru uresničitve tveganj lahko prišlo do učinkov prelivanja na druge države v nordijsko-baltski regiji.

V Frankfurtu na Majni, 22. septembra 2016

Francesco MAZZAFERRO

Vodja sekretariata ESRB

V imenu splošnega odbora ESRB

(1) UL L 331, 15.12.2010, str. 1.

(2) To pomeni ujemajoče financiranje med obveznicami in hipotekarnimi posojili, ki jih izdajo hipotekarne kreditne institucije.

(3) Za zavarovanje se lahko zastavijo tudi druge vrste sredstev, na primer avtomobili, vendar to ni zajeto v podatkih, ki so tu navedeni.

(4) Nadzorniški diamant določa vrsto referenčnih vrednosti, za katere danski organ za finančne storitve na splošno ocenjujejo, da kažejo dejavnosti hipotekarnega kreditiranja, ki so bolj tvegane. Obsega pet kazalnikov z ustreznimi mejnimi vrednostmi tveganj za institucije: velike izpostavljenosti; rast kreditiranja; obrestno tveganje posojilojemalca; posojila, pri katerih se sproti odplačujejo samo obresti; kratkoročno financiranje.

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/49

OPOZORILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 22. septembra 2016

o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Finskem

(ESRB/2016/08)

(2017/C 31/05)

SPLOŠNI ODBOR EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)	Pretekle izkušnje v mnogih državah kažejo, da lahko pojav ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin vodi do pomembnih tveganj za domačo finančno stabilnost in resnih negativnih posledic za realno gospodarstvo ter ima lahko negativne učinke prelivanja na druge države.

(2)

(3)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi s Finsko izpostavlja naslednje:

(a)

Že zdaj visoka in naraščajoča stopnja zadolženosti gospodinjstev je bila ugotovljena kot glavna ranljivost v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami na Finskem. Zdaj je razmerje med dolgom in dohodkom finskih gospodinjstev najvišje v zgodovini in nad povprečjem Unije. Razlog za to je, da se je rast dohodka gospodinjstev upočasnila, gospodinjstva pa so se hkrati še naprej zadolževala. Poleg tega je dolg skoncentriran pri relativno majhni skupini močno zadolženih gospodinjstev. Ta gospodinjstva bi bila še posebej ranljiva ob neugodnih gospodarskih razmerah ali gibanju na trgu stanovanjskih nepremičnin. Dodatno k temu se na finskem trgu hipotekarnih posojil najpogosteje dajejo posojila s spremenljivo obrestno mero, s čimer se gospodinjstva izpostavljajo obrestnemu tveganju.

(b)

V zadnjih letih sta se zadolževanje gospodinjstev in gibanje cen nepremičnin znatno umirila, zaradi česar se ugotovljena tveganja za finančno stabilnost do neke mere zmanjšujejo. Poleg tega je za finska gospodinjstva običajno, da hipotekarni dolg amortizirajo, zato je povprečno razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri stanju obstoječih hipotek precej nižje kot pri novih posojilih.

(c)

Zdaj so kazalniki cen stanovanjskih nepremičnin, kot sta razmerje med ceno in dohodkom in razmerje med ceno in najemnino, blizu dolgoročnega povprečja, kar kaže, da ni jasnih dokazov za precenjenost stanovanjskih nepremičnin. Kljub temu obstaja glede na sedanje skromne gospodarske obete za finsko gospodarstvo tveganje, da bi cene stanovanjskih nepremičnin padle, če bi prišlo do negativnega gospodarskega pretresa. Julija 2016 je bila v finski zakonodaji za zagotovitev minimalnega zavarovanja novih hipotekarnih posojil uvedena omejitev razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri novih stanovanjskih posojilih, kar bo koristno, če pride do padca cen.

(d)

Finske banke imajo velike portfelje hipotekarnih posojil z nižjimi utežmi tveganja v primerjavi z drugimi evropskimi bankami. Poleg tega so finske banke močno odvisne od financiranja na trgu, ki se je izkazalo za manj stabilen vir financiranja v obdobjih finančne nestabilnosti. Te ranljivosti stopnjujeta visoka koncentracija finskega bančnega sistema in njegova velikost glede na gospodarstvo. Poleg tega medsebojna povezanost bank v nordijsko-baltski regiji pomeni, da bi zaradi težav, povezanih s pretresi na področju stanovanjskih nepremičnin v kateri koli državi v regiji, lahko prišlo do znatnih čezmejnih učinkov prelivanja med bančnimi sistemi. Vendar so finske banke med bankami z najvišjo stopnjo kapitala v Uniji in imajo visokokakovosten kapital. Glede na splošno visoke količnike kapitalske ustreznosti finskih bank in kapitalske blažilnike, ki so jih uvedli finski organi, kaže, da je bančni sistem odporen proti neposrednemu pretresu v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami.

(e)

Gospodarski ali finančni pretres bi lahko povzročil uresničenje nekaterih zgoraj navedenih tveganj – na primer, če se poveča brezposelnost in/ali zmanjša rast dohodka, bi bilo lahko za nekatera močno zadolžena gospodinjstva odplačevanje dolgov težje in bi se povečal obseg neplačil hipotekarnih posojil, kar bi vodilo do neposrednih kreditnih izgub za banke, zlasti ob hkratnem znižanju cen stanovanjskih nepremičnin. Poleg tega lahko v primeru uresničitve neugodnega scenarija za gospodarstvo s tem povezani negativni učinki na dohodek in premoženje gospodinjstev okrepijo prvotni pretres ter s tem stopnjujejo negativne neposredne in posredne učinke na finančno stabilnost (na primer, če morajo gospodinjstva zmanjšati potrošnjo, da bi lahko odplačevala hipotekarna posojila).

(f)

ESRB izpostavlja ukrepe, ki so bili na Finskem izvedeni v zvezi s trgom stanovanjskih nepremičnin, vključno s postopno ukinitvijo možnosti davčne olajšave za plačila obresti hipotekarnega posojila, omejitvijo razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri novih hipotekarnih posojilih, načrtovanimi pobudami za okrepitev zahtev glede kapitalske ustreznosti za izpostavljenosti iz naslova hipotekarnih posojil ter zgodnjim uvajanjem kapitalskih blažilnikov (vključno s posebnimi zahtevami za sistemsko pomembne banke). Ti ukrepi politike so sicer ustrezni glede na naravo ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin na Finskem, vendar morda ne zadostujejo za njihovo celovito obravnavo. Treba pa je izpostaviti, da finski organi nimajo zakonskih pooblastil za izvajanje drugih ustreznih makrobonitetnih ukrepov, kot so omejitve razmerja med posojilom in dohodkom, razmerja med dolgom in dohodkom ali razmerja med odplačilom dolga in dohodkom, ki bi jih bilo mogoče uporabiti za omejitev nadaljnje rasti zadolženosti gospodinjstev –

SPREJEL NASLEDNJE OPOZORILO:

ESRB je v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Finskem ugotovil srednjeročne ranljivosti, ki so vir sistemskega tveganja za finančno stabilnost in imajo lahko resne negativne posledice za realno gospodarstvo. Z makrobonitetnega vidika ESRB meni, da je glavna ranljivost visoka in rastoča zadolženost, predvsem pri nekaterih skupinah gospodinjstev. Poleg tega bi v primeru uresničitve tveganj lahko prišlo do učinkov prelivanja na druge države v nordijsko-baltski regiji.

V Frankfurtu na Majni, 22. septembra 2016

Francesco MAZZAFERRO

Vodja sekretariata ESRB

V imenu splošnega odbora ESRB

(1) UL L 331, 15.12.2010, str. 1.

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/51

OPOZORILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 22. septembra 2016

o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Luksemburgu

(ESRB/2016/09)

(2017/C 31/06)

SPLOŠNI ODBOR EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)	Pretekle izkušnje v mnogih državah kažejo, da lahko pojav ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin vodi do pomembnih tveganj za domačo finančno stabilnost in resnih negativnih posledic za realno gospodarstvo ter ima lahko negativne učinke prelivanja na druge države.

(2)

(3)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi z Luksemburgom izpostavlja naslednje:

(a)

Cene stanovanjskih nepremičnin v Luksemburgu že nekaj časa stalno naraščajo. Zdaj so na doslej najvišji ravni ter naraščajo v primerjavi z dohodki in najemninami. To gibanje cen se je ohranjalo zaradi strukturnega neravnovesja med velikim povpraševanjem po stanovanjih, ki ga med drugim povzročajo demografski dejavniki in spodbude politike, ter omejitvami glede razpoložljivih stanovanj na strani ponudbe.

(b)

Naraščajoče cene stanovanjskih nepremičnin bi lahko vplivale na ranljivosti, ki so povezane z zadolženostjo gospodinjstev ter povzročile nadaljnjo rast splošne zadolženosti in deleža ranljivih gospodinjstev. V zadnjih letih so hipotekarna posojila naglo naraščala in raven hipotekarnega dolga glede na razpoložljivi dohodek luksemburških gospodinjstev je visoka. Poleg tega so gospodinjstva nekoliko izpostavljena obrestnemu tveganju, saj imajo hipotekarna posojila običajno spremenljivo obrestno mero. Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ter razmerje med odplačilom dolga in dohodkom v Luksemburgu sta v povprečju zmerni in sta lahko dejavnik, ki bi zmanjšal izgube v finančnem sistemu v primeru uresničenja ranljivosti. Vendar porazdelitev teh razmerij pri novih in obstoječih hipotekah kaže, da obstaja znaten delež hipotekarnih dolžnikov z visokim dolgom in visokimi stroški odplačevanja dolga glede na dohodek.

(c)

Ranljivosti sektorja gospodinjstev skupaj z že povišanimi in močno rastočimi cenami nepremičnin izpostavljajo realno gospodarstvo Luksemburga tveganjem za finančno stabilnost. V primeru gospodarskega ali finančnega pretresa – kot je rast brezposelnosti in/ali upad rasti dohodka ali padec cen stanovanjskih nepremičnin – bi bilo lahko za močno zadolžena gospodinjstva odplačevanje dolgov posebej težko in bi se povečal obseg neplačil hipotekarnih posojil, kar bi vodilo do neposrednih kreditnih izgub za banke, zlasti v primeru padca cen stanovanjskih nepremičnin. Poleg tega lahko v primeru uresničitve neugodnega scenarija za gospodarstvo s tem povezani negativni učinki na dohodek in premoženje gospodinjstev okrepijo prvotni pretres ter s tem stopnjujejo negativne neposredne in posredne učinke na finančno stabilnost (na primer, če morajo gospodinjstva zmanjšati potrošnjo, da bi lahko odplačevala hipotekarna posojila). Ta težava bi lahko postala bolj izrazita, če se bo nadaljeval trend naraščanja dolgov, ki jih imajo gospodinjstva v Luksemburgu. Treba je izpostaviti, da imajo luksemburška gospodinjstva tudi visoko raven finančnih sredstev, čeprav se v primerjavi z dolgom zmanjšuje, kar bi lahko v primeru pretresa zmanjšalo tveganja, če bi bila gospodinjstva to premoženje pripravljena in zmožna uporabiti.

(d)

ESRB izpostavlja ukrepe, ki so jih luksemburški organi izvedli v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami. Doslej so bili izvedeni ukrepi usmerjeni v povečevanje odpornosti bančnega sektorja, in sicer z zviševanjem uteži tveganja za hipoteke z visokim razmerjem med posojilom in vrednostjo nepremičnine ter z uporabo kapitalskih blažilnikov za celoten bančni sektor in za sistemsko pomembne institucije. Banke v Luksemburgu so v povprečju dobro kapitalizirane in imajo relativno nizko izpostavljenost do stanovanjskih nepremičnin. Glede na te ukrepe politike so neposredna tveganja za bančni sistem, povezana z ranljivostmi v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami, trenutno omejena.

(e)

Izvedeni so bili mikrobonitetni ukrepi, s katerimi se od bank zahteva primerno notranje upravljanje in politika v zvezi s hipotekarnim trgom, niso pa bili izvedeni makrobonitetni ukrepi, s katerimi bi se zmanjšale ranljivosti, povezane z možnim negativnim medsebojnim vplivanjem zadolženosti gospodinjstev in dinamike cen stanovanjskih nepremičnin. Zato politika, ki so jo izvedli luksemburški organi, morda ni ustrezna za celovito obravnavo ugotovljenih ranljivosti –

SPREJEL NASLEDNJE OPOZORILO:

ESRB je v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Luksemburgu ugotovil srednjeročne ranljivosti, ki so vir sistemskega tveganja za finančno stabilnost in imajo lahko resne negativne posledice za realno gospodarstvo. Z makrobonitetnega vidika ESRB meni, da je glavna ranljivost kombinacija visokih cen stanovanjskih nepremičnin in rastoče zadolženosti gospodinjstev.

V Frankfurtu na Majni, 22. septembra 2016

Francesco MAZZAFERRO

Vodja sekretariata ESRB

V imenu splošnega odbora ESRB

(1) UL L 331, 15.12.2010, str. 1.

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/53

OPOZORILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 22. septembra 2016

o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Nizozemskem

(ESRB/2016/10)

(2017/C 31/07)

SPLOŠNI ODBOR EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)	Pretekle izkušnje v mnogih državah kažejo, da lahko pojav ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin vodi do pomembnih tveganj za domačo finančno stabilnost in resnih negativnih posledic za realno gospodarstvo ter ima lahko negativne učinke prelivanja na druge države.

(2)

(3)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi z Nizozemsko izpostavlja naslednje:

(a)	Gospodinjstva na Nizozemskem so močno zadolžena in njihovo razmerje med dolgom in dohodkom gospodinjstva je kljub rahlemu znižanju v zadnjih letih med najvišjimi v Uniji.

(b)

Poleg tega so nizozemska hipotekarna posojila med najvišjimi v Evropi glede na vrednost osnovnega zavarovanja. Približno četrtina vseh imetnikov hipotek in polovica vseh hipotekarnih dolžnikov, ki so mlajši od 40 let, ima skupni dolg, ki presega vrednost njihovega stanovanja. Ta ranljivost bo verjetno ostala povečana, in sicer zaradi tega, ker so nova hipotekarna posojila precej visoka glede na vrednost kupljenih nepremičnin, in zaradi nizkih povprečnih stopenj amortizacije. Vendar so pri novih hipotekarnih posojilih stopnje amortizacije višje, saj se lahko samo pri hipotekah z amortizacijo odštejejo obresti za davčne namene, kar gospodinjstva spodbuja k amortizaciji posojil.

(c)

Trenutno na trgu stanovanjskih nepremičnin na Nizozemskem ni splošnih znakov precenjenosti in z zgodovinskega vidika so cene v primerjavi z dohodkom nizke. To velja kljub temu, da so cene stanovanjskih nepremičnin v zadnjih letih močno rasle, potem ko so po svetovni finančni krizi znatno upadle. V velikih mestih, čeprav ne po celi državi, se cene vračajo na raven pred krizo.

(d)

Visoka zadolženost gospodinjstev skupaj z relativno nizkim zavarovanjem hipotek bi lahko imela znatne negativne neposredne in posredne učinke na makroekonomsko in finančno stabilnost. Na primer, v primeru neugodnega gospodarskega ali finančnega pretresa, kot je rast brezposelnosti in/ali upad rasti dohodka, bi bilo lahko za močno zadolžena gospodinjstva odplačevanje dolgov posebej težko in bi se povečal obseg neplačil hipotekarnih posojil, kar bi vodilo do neposrednih kreditnih izgub za banke, zlasti ob hkratnem znižanju cen stanovanjskih nepremičnin. Poleg tega lahko v primeru uresničitve neugodnega scenarija za gospodarstvo s tem povezani negativni učinki na dohodek in premoženje gospodinjstev okrepijo prvotni pretres ter s tem stopnjujejo negativne neposredne in posredne učinke na finančno stabilnost (na primer, če morajo gospodinjstva zmanjšati potrošnjo, da bi lahko odplačevala hipotekarna posojila).

(e)

Na splošno je nizozemski bančni sistem dobro kapitaliziran in nizozemski organi so določili vrsto kapitalskih blažilnikov, ki bodo postopno uvedeni v prihodnjih letih. Poleg tega stresni testi kažejo, da imajo nizozemske banke dovolj kapitala, da bi lahko prenesle neugodne scenarije v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami. Iz teh razlogov se ocenjuje, da je bančni sistem odporen proti neposrednim pretresom na področju stanovanjskih nepremičnin. Izpostaviti je treba tudi naraščajoči pomen nebančnega sektorja za kreditiranje nakupa stanovanjskih nepremičnin. Trenutno približno polovico novih hipotek odobrijo nebančni ponudniki, kot so zavarovalnice. Izbrani makrobonitetni ukrepi, sprejeti za posojila (kot je omejitev razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine), se uporabljajo tudi za posojila, ki jih odobri nebančni sektor. Vendar ni na voljo celovita analiza možnih tveganj za finančno stabilnost, ki jih povzročajo nebančni ponudniki hipotekarnih posojil.

(f)	Pri zmanjševanju zgoraj navedenih ranljivosti je nekaj strukturnih dejavnikov, ki omejujejo neposredno kreditno tveganje pri hipotekarnih posojilih, kot so močne pravice posojilodajalcev do poplačila iz drugih dohodkov ali sredstev posojilojemalca in stroga pravila o osebnem stečaju.

(g)

ESRB izpostavlja ukrepe, ki so bili na Nizozemskem izvedeni v zvezi s sektorjem stanovanjskih nepremičnin. Ti obsegajo omejitve razmerja med odplačilom dolga in dohodkom in razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri novih posojilih, ki se postopno poostrujejo, ter zmanjšanja davčnih olajšav za plačila obresti hipotekarnega posojila. Ti ukrepi politike so sicer ustrezni glede na naravo ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin na Nizozemskem, vendar morda ne zadostujejo za njihovo celovito obravnavo, saj se večina ukrepov šele postopoma uvaja in tudi po celoviti izvedbi ne bodo zelo omejujoči –

SPREJEL NASLEDNJE OPOZORILO:

ESRB je v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Nizozemskem ugotovil srednjeročne ranljivosti, ki so vir sistemskega tveganja za finančno stabilnost in imajo lahko resne negativne posledice za realno gospodarstvo. Z makrobonitetnega vidika ESRB meni, da je glavna ranljivost vztrajno visoka stopnja zadolženosti gospodinjstev v kombinaciji z nizkim zavarovanjem hipotek. Zlasti je velika skupina gospodinjstev, posebno mlajših hipotekarnih dolžnikov, katerih višina dolga presega vrednost njihovega stanovanja.

V Frankfurtu na Majni, 22. septembra 2016

Francesco MAZZAFERRO

Vodja sekretariata ESRB

V imenu splošnega odbora ESRB

(1) UL L 331, 15.12.2010, str. 1.

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/55

OPOZORILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 22. septembra 2016

o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Švedskem

(ESRB/2016/11)

(2017/C 31/08)

SPLOŠNI ODBOR EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)	Pretekle izkušnje v mnogih državah kažejo, da lahko pojav ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin vodi do pomembnih tveganj za domačo finančno stabilnost in resnih negativnih posledic za realno gospodarstvo ter ima lahko negativne učinke prelivanja na druge države.

(2)

(3)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi s Švedsko izpostavlja naslednje:

(a)

Cene stanovanjskih nepremičnin na Švedskem so se bistveno in dolgotrajno zviševale. V zadnjih letih so cene stanovanjskih nepremičnin rasle hitreje kot dohodek gospodinjstev (čeprav je bilo v zadnjih mesecih opaziti upočasnitev rasti cen). Zaradi tega na podlagi ocen Evropske centralne banke in Mednarodnega denarnega sklada kaže, da so stanovanjske nepremičnine precenjene.

(b)

Gibanje cen stanovanjskih nepremičnin se kaže tudi na ravni dolga švedskih gospodinjstev. Raven dolga glede na razpoložljivi dohodek gospodinjstev in bruto domači proizvod se zvišuje in je povišana tudi v primerjavi z večino držav Unije. Na primer, gospodinjstva, ki so v letu 2015 vzela nova hipotekarna posojila, imajo hipotekarni dolg, ki znaša v povprečju štirikratnik njihovega letnega razpoložljivega dohodka, pri čemer je nezanemarljiv delež gospodinjstev vzel nova posojila, višja od sedemkratnika njihovega letnega razpoložljivega dohodka. Čeprav imajo švedska gospodinjstva visoke stopnje varčevanja in veliko sredstev, je velik del njihovih sredstev v obliki stanovanjskih nepremičnin in pokojninskih shem, katerih vrednost in likvidnost morda nista odporni ob stresnih razmerah na trgu. Poleg tega niso na voljo ustrezni podatki o porazdelitvi teh sredstev med gospodinjstvi.

(c)

Med razlogi za hitro zviševanje cen stanovanjskih nepremičnin in visoko zadolženost gospodinjstev so poleg cikličnih dejavnikov tudi strukturni dejavniki. Nekaterih teh dejavnikov švedski organi ne morejo neposredno nadzirati, na primer demografskih sprememb, urbanizacije in močne rasti dohodka. Vendar pa nekateri dejavniki, ki jih organi lahko nadzirajo, kot so obdavčitev v zvezi z nepremičninami (npr. davčne ugodnosti za lastnike stanovanj, davčne olajšave za obresti hipotekarnega posojila, davek od dobička iz kapitala) in omejitve na strani ponudbe (npr. strogo reguliran najemniški trg in regulativne omejitve v zvezi z gradnjo novih stanovanj), prav tako prispevajo k nastajanju ranljivosti v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami. V tovrstnih primerih se lahko uporabijo ukrepi makrobonitetne politike za izboljšanje odpornosti finančnega sistema in bilance stanja gospodinjstev, če se strukturni razlogi za ranljivosti drugače ne rešujejo s strukturnimi reformami.

(d)

V primeru gospodarskega ali finančnega pretresa – kot je rast brezposelnosti in/ali upad rasti dohodka ali padec cen stanovanj – bi bilo lahko za močno zadolžena gospodinjstva odplačevanje dolgov posebej težko in bi se povečal obseg neplačil hipotekarnih posojil, kar bi vodilo do neposrednih kreditnih izgub za banke, zlasti v primeru znižanja cen stanovanjskih nepremičnin. Poleg tega lahko v primeru uresničitve neugodnega scenarija za gospodarstvo s tem povezani negativni učinki na dohodek in premoženje gospodinjstev okrepijo prvotni pretres ter s tem stopnjujejo negativne neposredne in posredne učinke na finančno stabilnost (na primer, če morajo gospodinjstva zmanjšati potrošnjo, da bi lahko odplačevala hipotekarna posojila).

(e)

Neugodna dinamika cen stanovanjskih nepremičnin in potrošnje gospodinjstev lahko ogrozi tudi bančni sistem. Tveganje negativnih gibanj bi lahko okrepila velika odvisnost švedskih bank od financiranja na trgu in v tujih valutah. Poleg tega medsebojna povezanost bank v nordijsko-baltski regiji pomeni, da bi zaradi težav, povezanih s pretresi na področju stanovanjskih nepremičnin v kateri koli državi v regiji, lahko prišlo do znatnih čezmejnih učinkov prelivanja med bančnimi sistemi. Ne glede na to je švedski bančni sektor dobro kapitaliziran in dobičkonosen v primerjavi z bančnimi sektorji v drugih evropskih državah in zdi se, da so posojilni standardi preudarni. Stresni testi švedskega bančnega sistema kažejo, da je ta dovolj odporen, da bi prenesel resno poslabšanje makroekonomskih razmer. Dodatno so švedski organi sprejeli več ukrepov za povečanje odpornosti švedskega bančnega sektorja, ki vključujejo kapitalske blažilnike, višje kapitalske zahteve za izpostavljenosti iz naslova hipotekarnih posojil in uvedbo ločenih zahtev glede količnika likvidnostnega kritja za več valut.

(f)

ESRB izpostavlja ukrepe, ki so bili izvedeni na Švedskem ter se nanašajo na ranljivosti v zvezi z zadolženostjo gospodinjstev in cenami stanovanjskih nepremičnin. Pričakuje se, da se bo s tem, ko je bila leta 2010 uvedena omejitev razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri novih hipotekarnih posojilih na 85 % ter leta 2016 zahteva za amortizacijo, do neke mere omejilo nastajanje novih ranljivosti. Sedanji ukrepi politike so sicer ustrezni glede na naravo ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin na Švedskem, vendar morda ne zadostujejo za njihovo celovito obravnavo. Glede na to, da se ukrepi uporabljajo samo za nova stanovanjska posojila, bo trajalo nekaj časa, da se bo stopnja zadolženosti gospodinjstev bistveno znižala –

SPREJEL NASLEDNJE OPOZORILO:

ESRB je v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Švedskem ugotovil srednjeročne ranljivosti, ki so vir sistemskega tveganja za finančno stabilnost in imajo lahko resne negativne posledice za realno gospodarstvo. Z makrobonitetnega vidika ESRB meni, da sta glavni ranljivosti hitro rastoče cene stanovanjskih nepremičnin, za katere se zdi, da so precenjene, ter visoka in rastoča zadolženost predvsem pri nekaterih skupinah gospodinjstev. Poleg tega bi v primeru uresničitve tveganj lahko prišlo do učinkov prelivanja na druge države v nordijsko-baltski regiji.

V Frankfurtu na Majni, 22. septembra 2016

Francesco MAZZAFERRO

Vodja sekretariata ESRB

V imenu splošnega odbora ESRB

(1) UL L 331, 15.12.2010, str. 1.

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/57

OPOZORILO EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA

z dne 22. septembra 2016

o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Združenem kraljestvu

(ESRB/2016/12)

(2017/C 31/09)

SPLOŠNI ODBOR EVROPSKEGA ODBORA ZA SISTEMSKA TVEGANJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)	Pretekle izkušnje v mnogih državah kažejo, da lahko pojav ranljivosti na področju stanovanjskih nepremičnin vodi do pomembnih tveganj za domačo finančno stabilnost in resnih negativnih posledic za realno gospodarstvo ter ima lahko negativne učinke prelivanja na druge države.

(2)

(3)

Ocena ranljivosti, ki jo je opravil ESRB, v zvezi z Združenim kraljestvom izpostavlja naslednje:

(a)	Možno je, da je negotovost po referendumu o članstvu Združenega kraljestva v Evropski uniji 23. junija 2016 povzročila obrat na trgu stanovanjskih nepremičnin v Združenem kraljestvu.

(b)	Takoj po referendumu so cene delnic graditeljev stanovanj in zaupanje potrošnikov strmo padli. Cene stanovanjskih nepremičnin so se julija 2016 na mesečni ravni znižale za 0,2 %, nato pa so se avgusta 2016 na mesečni ravni spet zvišale za 0,2 %.

(c)	Pred referendumom so bile glavne ranljivosti v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami v Združenem kraljestvu povezane z visoko stopnjo zadolženosti gospodinjstev in cenami stanovanjskih nepremičnin, ki so več let rasle, ter z možnostjo, da se ta dva pojava med seboj krepita.

(d)

Zlasti je v primerjavi z drugimi državami Unije povišan dolg gospodinjstev glede na njihov dohodek in glede na velikost gospodarstva. To je sicer lahko delno posledica strukturnih dejavnikov, kot sta visoko razvit bančni sistem in strukturno pomanjkanje stanovanj v Združenem kraljestvu, lahko pa je tudi kazalnik povišanih tveganj. Tveganja, povezana z visoko stopnjo zadolženosti gospodinjstev, delno zmanjšuje dejstvo, da se je skupno razmerje med dolgom in dohodkom gospodinjstev med letoma 2008 in 2012/13 znižalo ter je od takrat stabilno. Dodatno je v zadnjih letih upadel delež gospodinjstev z zelo visoko ravnjo dolga glede na dohodek, obseg novih posojil z visokim razmerjem med dolgom in dohodkom pa se je v zadnjem času nekoliko zmanjšal.

(e)

Nominalne cene stanovanjskih nepremičnin so v letu 2015 presegle rekordne vrednosti pred krizo, čeprav so realne cene nižje od rekordnih vrednosti pred krizo. Poleg tega se je prekinila povezava med cenami stanovanjskih nepremičnin ter stopnjama rasti najemnin in dohodka: v zadnjih letih je bila rast cen stanovanj trikrat tolikšna kot rast dohodka, razmerje med ceno in najemnino pa se je od konca leta 2012 močno zvišalo.

(f)

Po referendumu so centralna banka Bank of England in nekatere mednarodne institucije znižale obete za gospodarstvo in stanovanjski trg v Združenem kraljestvu. Bank of England zdaj pričakuje, da se bodo skupne cene stanovanj v naslednjem letu nekoliko znižale in da bo raven odobritev hipotekarnih posojil nižja. Če se izkaže, da je ta napoved pravilna, bi se upočasnila rast hipotekarnega dolga in tako zmanjšale ranljivosti v srednjeročnem obdobju. Vendar pa bi upočasnitev gospodarske rasti lahko povzročila, da bi se uresničila nekatera zgoraj navedena tveganja, na primer, če se poveča brezposelnost in/ali upade rast dohodka, bi bilo lahko za nekatera gospodinjstva odplačevanje dolgov težje.

(g)

Poleg tega lahko v primeru uresničitve neugodnega scenarija za gospodarstvo s tem povezani negativni učinki na dohodek in premoženje gospodinjstev okrepijo prvotni pretres, kar bi imelo negativne neposredne in posredne učinke na finančno stabilnost (na primer, če morajo gospodinjstva zmanjšati potrošnjo, da bi lahko odplačevala hipotekarna posojila, ali če se poveča obseg neplačil hipotekarnih posojil). Dodatno bi lahko rastoči in nezanemarljivi sektor nakupa nepremičnin z namenom oddaje v Združenem kraljestvu okrepil upad stanovanjskega trga, saj so vlagatelji v nakup nepremičnin z namenom oddaje bolj nagnjeni k prodaji, če se pričakuje padec cen stanovanj.

(h)

Bank of England je 3. avgusta 2016 uvedla sveženj ukrepov za podporo gospodarstva, vključno z znižanjem obrestnih mer, in ukrepov za zagotovitev prenosa nižjih obrestnih mer na realno gospodarstvo. Ti ukrepi bi morali pomagati hipotekarnim dolžnikom in stanovanjskemu trgu ter lahko zmanjšajo tveganja v primeru neugodnega scenarija.

(i)

Možno pa je tudi, da je upočasnitev dogajanja na stanovanjskem trgu le začasna ter da bodo čez nekaj časa cene stanovanj, odobritve hipotekarnih posojil in dolg gospodinjstev spet začeli rasti. Po tem scenariju bi se ranljivosti v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami še naprej povečevale. Pred referendumom so odbor za finančno politiko (Financial Policy Committee), organ za bonitetno ureditev (Prudential Regulation Authority) in organ za ureditev opravljanja finančnih storitev (Financial Conduct Authority) izvedli več ukrepov politike, ki so bili namenjeni za zmanjšanje in omejitev teh ranljivosti v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami, vključno s tistimi, ki izvirajo iz rasti zadolženosti gospodinjstev. Kaže, da ti ukrepi izboljšujejo odpornost hipotekarnih dolžnikov.

(j)

Posebej v zvezi z bančnim sistemom je Bank of England ukrepala, da bi zagotovila odpornost bančnega sistema v Združenem kraljestvu proti zelo velikim pretresom na stanovanjskem trgu. V stresnih testih, ki jih je Bank of England opravila v zadnjih letih, je bila ocenjena odpornost bančnega sistema ob znatno hujših scenarijih od zdaj pričakovanih. Ti stresni testi so zagotovili, da imajo banke dovolj kapitala, da bi lahko ne samo prenesle stresne razmere, ampak tudi ves čas ohranjale kreditiranje. Na podlagi te analize se zdi, da bi bil bančni sistem v Združenem kraljestvu dovolj odporen, da bi prenesel pretres na stanovanjskem trgu, če bi se v bližnji prihodnosti uresničile zgoraj navedene ranljivosti.

(k)

Na splošno je trg stanovanjskih nepremičnin v Združenem kraljestvu potencialno na točki obrata. Glede na negotovost v zvezi s posledicami referenduma o članstvu Združenega kraljestva v Evropski uniji se še ne da presoditi, ali se bodo nakopičene ranljivosti zdaj začele uresničevati ali pa bodo morda namesto tega sčasoma spet začele rasti. Ustrezni odziv politike bi se verjetno med tema scenarijema razlikoval. Zato je pomembno, da organi Združenega kraljestva pozorno spremljajo gibanja in glede na njih po potrebi prilagodijo makrobonitetno politiko. V prihodnosti bo treba zagotoviti, da se kakršna koli prilagoditev stanovanjskega trga zgodi z ustreznim tempom in da se ne pojavijo nove ranljivosti –

SPREJEL NASLEDNJE OPOZORILO:

ESRB je v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Združenem kraljestvu ugotovil srednjeročne ranljivosti, ki so vir sistemskega tveganja za finančno stabilnost in imajo lahko resne negativne posledice za realno gospodarstvo. Trenutno so srednjeročni obeti za stanovanjski trg v Združenem kraljestvu zelo negotovi. Vendar z makrobonitetnega vidika ESRB meni, da obstajajo tveganja po različnih scenarijih gibanja stanovanjskega trga – bodisi ob uresničenju nakopičenih ranljivosti, zlasti v zvezi z zadolženostjo gospodinjstev in interakcijo s povišanimi cenami stanovanjskih nepremičnin, bodisi ob nadaljnjem nastajanju ranljivosti. Ustrezni odziv politike bi se verjetno med tema scenarijema razlikoval. Zato je pomembno, da organi Združenega kraljestva pozorno spremljajo gibanja in glede na njih po potrebi prilagodijo makrobonitetno politiko.

V Frankfurtu na Majni, 22. septembra 2016

Francesco MAZZAFERRO

Vodja sekretariata ESRB

V imenu splošnega odbora ESRB

(1) UL L 331, 15.12.2010, str. 1.

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/59

Nenasprotovanje priglašeni koncentraciji

(Zadeva M.8327 – Fairfax/Sagard Holdings/PSG)

(Besedilo velja za EGP)

(2017/C 31/10)

Komisija se je 24. januarja 2017 odločila, da ne bo nasprotovala zgoraj navedeni priglašeni koncentraciji in jo bo razglasila za združljivo z notranjim trgom. Ta odločitev je sprejeta v skladu s členom 6(1)(b) Uredbe Sveta (ES) št. 139/2004 (1). Celotno besedilo odločitve je na voljo samo v angleščini in bo objavljeno po tem, ko bodo iz besedila odstranjene morebitne poslovne skrivnosti. Na voljo bo:

—	v razdelku o združitvah na spletišču Komisije o konkurenci (http://ec.europa.eu/competition/mergers/cases/). Spletišče vsebuje različne pripomočke za iskanje posameznih odločitev o združitvah, vključno z nazivi podjetij, številkami zadev, datumi ter indeksi področij,

—	v elektronski obliki na spletišču EUR-Lex (http://eur-lex.europa.eu/homepage.html?locale=sl) pod dokumentarno številko 32017M8327. EUR-Lex zagotavlja spletni dostop do evropskega prava.

(1) UL L 24, 29.1.2004, str. 1.

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/60

Menjalni tečaji eura (1)

30. januarja 2017

(2017/C 31/11)

1 euro =

	Valuta	Menjalni tečaj
USD	ameriški dolar	1,0630
JPY	japonski jen	121,76
DKK	danska krona	7,4375
GBP	funt šterling	0,84935
SEK	švedska krona	9,4390
CHF	švicarski frank	1,0669
ISK	islandska krona
NOK	norveška krona	8,8758
BGN	lev	1,9558
CZK	češka krona	27,022
HUF	madžarski forint	310,80
PLN	poljski zlot	4,3310
RON	romunski leu	4,5008
TRY	turška lira	4,0561
AUD	avstralski dolar	1,4109
CAD	kanadski dolar	1,3983
HKD	hongkonški dolar	8,2476
NZD	novozelandski dolar	1,4668
SGD	singapurski dolar	1,5177
KRW	južnokorejski won	1 252,27
ZAR	južnoafriški rand	14,4510
CNY	kitajski juan	7,3103
HRK	hrvaška kuna	7,4773
IDR	indonezijska rupija	14 173,38
MYR	malezijski ringit	4,7094
PHP	filipinski peso	52,899
RUB	ruski rubelj	63,7792
THB	tajski bat	37,492
BRL	brazilski real	3,3318
MXN	mehiški peso	22,0850
INR	indijska rupija	72,2315

(1) Vir: referenčni menjalni tečaj, ki ga objavlja ECB.

31.1.2017

Uradni list Evropske unije

C 31/61

SKLEP KOMISIJE

z dne 24. januarja 2017

o ustanovitvi strokovne skupine Komisije „Platforma za dobrobit živali“

(Besedilo velja za EGP)

(2017/C 31/12)

EVROPSKA KOMISIJA JE –

ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije,

ob upoštevanju naslednjega:

(1)

Člen 13 Pogodbe o delovanju Evropske unije priznava živali kot čuteča bitja ter od Unije in držav članic zahteva, naj pri oblikovanju in izvajanju politik Unije na področju kmetijstva, ribištva, prometa, notranjega trga, raziskav in tehnološkega razvoja ter vesolja v celoti upoštevajo zahteve po dobrobiti živali, pri čemer spoštujejo zakonodajne ali upravne določbe držav članic zlasti glede verskih obredov, kulturnih tradicij in regionalne dediščine.

(2)	V skladu s členom 11(2) Pogodbe o Evropski uniji institucije vzdržujejo odprt, pregleden in reden dialog s predstavniškimi združenji in civilno družbo.

(3)	Člen 26 Pogodbe o delovanju Evropske unije določa, da mora Unija sprejeti ukrepe za vzpostavitev in zagotavljanje delovanja notranjega trga s prostim pretokom blaga, oseb, storitev in kapitala.

(4)	Člen 38 Pogodbe o delovanju Evropske unije dodeljuje Uniji nalogo, naj opredeli in izvaja skupno kmetijsko politiko.

(5)

Člen 179 Pogodbe o delovanju Evropske unije določa, da je cilj Unije okrepiti njene znanstvene in tehnološke temelje z oblikovanjem Evropskega raziskovalnega območja. V skladu s členom 180(b) navedene pogodbe Unija spodbuja sodelovanje s tretjimi državami in z mednarodnimi organizacijami na raziskovalnem, tehnološkorazvojnem in demonstracijskem področju Unije.

(6)	Komisija je leta 2011 ustanovila strokovno skupino za dobrobit živali (1), ki naj bi Komisiji pomagala in svetovala v zvezi z vprašanji na področju zakonodaje o dobrobiti živali ter olajšala izmenjavo informacij, izkušenj in dobre prakse na tem področju.

(7)	Evropski parlament (2) in Svet Evropske unije (3) sta pozvala k ustanovitvi platforme Unije za dobrobit živali, da bi izboljšali dialog med deležniki z namenom izmenjave izkušenj, strokovnega znanja in mnenj.

(8)

V skladu z zahtevami Parlamenta in Sveta bi morala nova strokovna skupina z imenom Platforma za dobrobit živali (v nadaljnjem besedilu: platforma) pomagati Komisiji in prispevati k vzdrževanju rednega dialoga o vprašanjih Unije, ki so neposredno povezana z dobrobitjo živali, kot so izvrševanje zakonodaje, izmenjava znanstvenih spoznanj, inovacij in dobre prakse/pobud ali mednarodnih dejavnosti na področju dobrobiti živali. Platforma bi morala Komisiji pomagati tudi pri temah, ki so povezane z Unijo in se lahko prepletajo z vprašanji dobrobiti živali, kot so trgovina, protimikrobna odpornost, varnost hrane, raziskave ali okolje. Ker bo mandat platforme enak mandatu obstoječe strokovne skupine za dobrobit živali, slednja ni več potrebna.

(9)

Platforma bi morala pri svojem delovanju ustrezno upoštevati dejavnosti drugih zadevnih skupin ali mrež za dialog na področju dobrobiti živali, kot so delovne skupine in mreže Evropske agencije za varnost hrane ali regionalna platforma za dobrobit živali za Evropo v okviru Svetovne organizacije za zdravje živali.

(10)

Platforma bi morala vključevati predstavnike pristojnih organov iz vseh držav članic, poslovnih organizacij, ki na ravni Evropske unije sodelujejo v verigi preskrbe s hrano in pri nastanitvi živali za druge namene kmetijske reje, organizacij civilne družbe, ki na ravni Evropske unije delujejo v zvezi z dobrobitjo živali, ter akademskih ustanov in raziskovalnih inštitutov, ki izvajajo znanstvene dejavnosti v zvezi z dobrobitjo živali. Članstvo v platformi bi moralo biti dostopno tudi strokovnjakom iz pristojnih organov v državah, ki niso članice EU in so pogodbenice Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru, ter iz mednarodnih medvladnih organizacij.

(11)	Določiti bi bilo treba pravila o razkrivanju informacij s strani članov platforme.

(12)	Osebne podatke bi bilo treba obdelati v skladu z Uredbo (ES) št. 45/2001 Evropskega parlamenta in Sveta (4).

(13)	Primerno je določiti obdobje uporabe tega sklepa. Komisija bo pravočasno proučila, ali bi bilo priporočljivo podaljšanje trajanja Sklepa –

SKLENILA:

Člen 1

Predmet urejanja

Ustanovi se strokovna skupina z imenom Platforma za dobrobit živali (v nadaljnjem besedilu: platforma).

Člen 2

Naloge

Naloge platforme so:

(a)	pomagati Komisiji pri razvoju in izmenjavi usklajenih ukrepov, katerih namen bo prispevati k izvajanju in uporabi zakonodaje Evropske unije na področju dobrobiti živali ter razumevanju zakonodaje Unije in mednarodnih standardov na področju dobrobiti živali v Uniji in zunaj nje;

(b)	pospešiti razvoj in uporabo prostovoljnih zavez podjetij v zvezi z izboljšanjem dobrobiti živali;

(c)	prispevati k spodbujanju standardov Unije na področju dobrobiti živali, da bi se povečala tržna vrednost proizvodov Unije na svetovni ravni;

(d)	spodbujati dialog med pristojnimi organi, podjetji, civilno družbo, akademskim svetom, znanstveniki in mednarodnimi medvladnimi organizacijami o vprašanjih v zvezi z dobrobitjo živali, ki zadevajo Unijo;

(e)	spodbujati izmenjavo izkušenj in dobre prakse, znanstvenih spoznanj in inovacij o vprašanjih v zvezi z dobrobitjo živali, ki zadevajo Unijo;

(f)	izmenjavati informacije o razvoju politike na navedenih področjih in o navedenih dejavnostih.

Člen 3

Posvetovanje

Komisija se lahko s platformo posvetuje o kakršnem koli vprašanju v zvezi z dobrobitjo živali, ki zadeva Unijo.

Člen 4

Članstvo

1. Platforma ima največ 75 članov.

2. Platforma vključuje naslednje člane:

(a)	pristojne organe držav članic Evropske unije ter držav, ki niso članice EU in so pogodbenice Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru (v nadaljnjem besedilu: članice EGP), odgovorne za dobrobit živali;

(b)	poslovne in strokovne organizacije z dejavnostmi na ravni Unije v verigi preskrbe s hrano, ki vključujejo živali ali živalske proizvode, in dejavnostmi v zvezi z gojenjem živali za druge vzrejne namene;

(c)	organizacije civilne družbe z dejavnostmi na ravni Unije, ki so povezane z dobrobitjo živali;

(d)	neodvisne strokovnjake iz akademskih ustanov in raziskovalnih inštitutov, ki izvajajo znanstvene dejavnosti v zvezi z dobrobitjo živali, ki vplivajo na politiko Unije;

(e)	mednarodne medvladne organizacije z dejavnostmi na področju dobrobiti živali (5);

(f)	Evropsko agencijo za varnost hrane.

3. Člani iz odstavka 2(d) so imenovani osebno ter delujejo neodvisno in v javnem interesu.

4. Člani iz odstavka 2(b) in (c) se izberejo v skladu s postopkom iz člena 5. Svoje predstavnike v platformi imenujejo na ravni višjega vodstva, pri čemer morajo zagotoviti, da so ti predstavniki stalni in imajo dovolj visoko raven strokovnega znanja. Komisija lahko zavrne predstavnika, ki ga imenujejo ti člani, če na podlagi utemeljenih razlogov, navedenih v pravilih povabila platforme k oddaji prijave, meni, da imenovanje ni primerno. V takem primeru je zadevna organizacija pozvana k imenovanju drugega predstavnika.

6. Člani iz odstavka 2(a), (e) in (f) imenujejo svoje predstavnike, odgovorne za dobrobit živali, in zagotovijo, da imajo ti predstavniki dovolj visoko raven strokovnega znanja.

7. Člani, ki ne morejo več učinkovito prispevati k dejavnostim strokovne skupine, ki po mnenju Generalnega direktorata za zdravje in varnost hrane ne izpolnjujejo pogojev iz člena 339 Pogodbe o delovanju Evropske unije ali ki odstopijo, niso več povabljeni na srečanja platforme in se lahko nadomestijo za preostanek mandata.

Člen 5

Izbirni postopek

1. Izbor članov platforme iz člena 4(2)(b) do (d) se izvede na podlagi javnega povabila k oddaji prijave, ki je objavljen v registru strokovnih skupin Komisije in drugih podobnih subjektov (v nadaljnjem besedilu: register strokovnih skupin). Povabilo k oddaji prijave se lahko objavi tudi drugje, vključno z namenskimi spletnimi mesti.

Povabilo k oddaji prijave jasno določa merila za izbor, vključno z zahtevanim strokovnim znanjem in interesi, ki se bodo zastopali pri delu. Minimalni rok za oddajo prijav so štirje tedni.

2. Člani iz člena 4(2)(d) razkrijejo vse okoliščine, ki bi lahko pomenile navzkrižje interesov. Komisija zlasti zahteva, da ti posamezniki v okviru svoje prijave predložijo izjavo o interesih v skladu s standardnim obrazcem za strokovne skupine in posodobljeni življenjepis. Predložitev ustrezno izpolnjene izjave o interesih je nujna, da je lahko posameznik za člana imenovan osebno. Ocena navzkrižja interesov se izvede v skladu s horizontalnimi pravili Komisije o strokovnih skupinah (v nadaljnjem besedilu: horizontalna pravila) (6).

3. Za imenovanje organizacij iz člena 4(2)(b) in (c) je potreben vpis v register za preglednost.

4. Generalni direktor za zdravje in varnost hrane imenuje člane iz člena 4(2)(b) do (d), ki jih izbere med kandidati, ki imajo ustrezne kompetence na področjih iz člena 2 in so se odzvali na javno povabilo k oddaji prijave.

5. Člani se imenujejo za obdobje do 31. decembra 2019. Dolžnosti opravljajo do konca svojega mandata. Njihov mandat se lahko podaljša.

6. Generalni direktor za zdravje in varnost hrane imenuje nadomestne člane za člane iz člena 4(2)(d) pod enakimi pogoji kot zadevne člane, pri čemer ti nadomestni člani nadomestijo katerega koli člana, ki je odsoten ali zadržan. Generalni direktor sestavi tudi rezervni seznam ustreznih kandidatov, na podlagi katerega se lahko imenujejo nadomestni člani, ki s tem soglašajo.

Člen 6

Predsednik

Platformi predseduje generalni direktor za zdravje in varnost hrane ali njegov predstavnik.

Člen 7

Delovanje

1. Platforma deluje na zahtevo predsednika v skladu s horizontalnimi pravili.

2. Platforma se načeloma sestane vsaj dvakrat letno v prostorih Komisije in vsakič, ko se Komisiji to zdi potrebno.

3. Službe Komisije zagotovijo tajniške storitve. Uradniki Komisije iz drugih oddelkov, ki se zanimajo za delo platforme, se lahko udeležijo njenih sestankov in sestankov njenih podskupin.

4. V dogovoru s predsednikom lahko platforma z navadno večino svojih članov odloči, da bodo njena posvetovanja javna.

5. Zapisnik, ki povzema razpravo o vsaki točki dnevnega reda in zaključke razprav, je smiseln in popoln. Zapisnik sestavi sekretariat, zanj pa je odgovoren predsednik.

6. Platforma soglasno sprejme poročila ali zaključke. V primeru glasovanja se o izidu glasovanja odloča z navadno večino članov. Člani, ki so glasovali proti, imajo pravico, da se dokument, ki povzema razloge za njihovo stališče, priloži zadevnemu poročilu ali zaključku.

Člen 8

Podskupine

1. Generalni direktor za zdravje in varnost hrane lahko na podlagi mandata, ki ga določi Komisija, ustanovi podskupine za preučitev posebnih vprašanj. Podskupine delujejo v skladu s horizontalnimi pravili in poročajo platformi. Razpustijo se takoj po opravljenem mandatu.

2. Člani podskupin, ki niso člani platforme, se izberejo na podlagi javnega povabila k oddaji prijave v skladu s členom 5 in horizontalnimi pravili (7).

Člen 9

Povabljeni strokovnjaki

Predsednik lahko strokovnjake s posebnim strokovnim znanjem v zvezi z zadevo na dnevnem redu povabi, da priložnostno sodelujejo pri delu platforme ali podskupin.

Člen 10

Opazovalci

1. Posameznikom, organizacijam ali javnim subjektom se na neposredno povabilo ali na podlagi javnega povabila k oddaji prijave lahko dodeli status opazovalca v skladu s horizontalnimi pravili.

2. Organizacije ali javni subjekti s statusom opazovalca imenujejo svoje predstavnike.

3. Predsednik lahko opazovalcem in njihovim predstavnikom dovoli sodelovanje v razpravah platforme in prispevanje strokovnega znanja. Vendar pa nimajo pravice do glasovanja in ne sodelujejo pri pripravi poročil ali zaključkov platforme.

4. Platforma ima največ pet opazovalcev.

Člen 11

Poslovnik

Na predlog predsednika in v dogovoru z njim platforma z navadno večino svojih članov sprejme svoj poslovnik na podlagi standardnega poslovnika za strokovne skupine v skladu s horizontalnimi pravili.

Člen 12

Poslovna skrivnost in ravnanje s tajnimi podatki

Člani platforme in njihovi predstavniki ter povabljeni strokovnjaki in opazovalci spoštujejo obveznost varovanja poslovne skrivnosti, ki v skladu s Pogodbama in njunimi izvedbenimi pravili velja za vse člane institucij in njihovo osebje, ter varnostne predpise Komisije v zvezi z varovanjem tajnih podatkov Unije iz sklepov Komisije (EU, Euratom) 2015/443 (8) in (EU, Euratom) 2015/444 (9). Če teh obveznosti ne spoštujejo, lahko Komisija sprejme vse ustrezne ukrepe.

Člen 13

Odnos z Evropskim parlamentom

Evropski parlament se stalno obvešča o delu platforme. Komisija lahko na zahtevo Evropskega parlamenta in na načine, določene v Okvirnem sporazumu o odnosih med Evropskim parlamentom in Evropsko komisijo (10), povabi Parlament, naj določi strokovnjake, ki se bodo udeležili sestankov.

Člen 14

Preglednost

1. Platforma in podskupine so vpisane v register strokovnih skupin.

2. V registru strokovnih skupin se v zvezi s sestavo skupine objavijo naslednji podatki:

(a)	imena posameznikov, imenovanih osebno;

(b)	imena organizacij, ki so članice; razkrije se zastopani interes;

(c)	imena drugih javnih subjektov;

(d)	imena opazovalcev.

3. Vsi relevantni dokumenti, vključno z dnevnimi redi, zapisniki in pisnimi prispevki udeležencev, so na voljo v registru strokovnih skupin ali prek povezave z registra na posebno spletno mesto, kjer je mogoče najti informacije. Do posebnih spletnih mest se lahko dostopa brez registracije uporabnikov ali kakršnih koli drugih omejitev. Zlasti dnevni red in drugi relevantni referenčni dokumenti se objavijo pravočasno pred sejo, ki ji sledi pravočasna objava zapisnika. Izjeme glede objave so predvidene le v primeru, ko se zdi, da bi razkritje dokumenta oslabilo varstvo javnega ali zasebnega interesa, kakor je opredeljeno v členu 4 Uredbe Evropskega parlamenta in Sveta (ES) št. 1049/2001 (11).

Člen 15

Stroški sestankov

1. Udeleženci, ki sodelujejo pri dejavnostih platforme in podskupin, za svoje storitve niso plačani.

2. Komisija povrne potne stroške in stroške bivanja, ki udeležencem nastanejo pri opravljanju dejavnosti platforme in podskupin. Povračilo se izplača v skladu z veljavnimi določbami Komisije v mejah razpoložljivih odobrenih sredstev, dodeljenih oddelkom Komisije v okviru letnega postopka razporeditve sredstev.

Člen 16

Uporaba

Ta sklep se uporablja do 31. decembra 2019.

V Bruslju, 24. januarja 2017

Za Komisijo

Vytenis ANDRIUKAITIS

Član Komisije

(1) Strokovna skupina za dobrobit živali (E02668).

(2) Resolucija Evropskega parlamenta z dne 24. novembra 2015 o novi strategiji za dobrobit živali za obdobje 2016–2020 (2015/2957(RSP)).

(3) 3464. seja Sveta – kmetijstvo in ribištvo – 17. maj 2016.

(4) Uredba (ES) št. 45/2001 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 18. decembra 2000 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov v institucijah in organih Skupnosti in o prostem pretoku takih podatkov (UL L 8, 12.1.2001, str. 1).

(5) Na primer Mednarodna organizacija za zdravje živali (OIE), Organizacija Združenih narodov za prehrano in kmetijstvo (FAO).

(6) Sklep Komisije z dne 30. maja 2016 o določitvi horizontalnih pravil o ustanovitvi in delovanju strokovnih skupin Komisije.

(7) Glej člen 10 in člen 14.2 horizontalnih pravil.

(8) UL L 72, 17.3.2015, str. 41.

(9) UL L 72, 17.3.2015, str. 53.

(10) UL L 304, 20.11.2010, str. 47.

(11) Uredba Evropskega parlamenta in Sveta (ES) št. 1049/2001 z dne 30. maja 2001 o dostopu javnosti do dokumentov Evropskega parlamenta, Sveta in Komisije (UL L 145, 31.5.2001, str. 43).

		ISSN 1977-1045
Uradni list Evropske unije		C 31

Slovenska izdaja	Informacije in objave	Letnik 60 31. januar 2017

Obvestilo št.	Vsebina	Stran
	I Resolucije, priporočila in mnenja
	PRIPOROČILA
	Evropski odbor za sistemska tveganja
2017/C 31/01 ESRB/2016/14	Priporočilo Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 31. oktobra 2016 o odpravljanju vrzeli v podatkih o nepremičninah (ESRB/2016/14)	1
2017/C 31/02 ESRB/2016/05	Opozorilo Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 22. septembra 2016 o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Avstriji (ESRB/2016/05)	43
2017/C 31/03 ESRB/2016/06	Opozorilo Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 22. septembra 2016 o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Belgiji (ESRB/2016/06)	45
2017/C 31/04 ESRB/2016/07	Opozorilo Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 22. septembra 2016 o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Danskem (ESRB/2016/07)	47
2017/C 31/05 ESRB/2016/08	Opozorilo Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 22. septembra 2016 o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Finskem (ESRB/2016/08)	49
2017/C 31/06 ESRB/2016/09	Opozorilo Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 22. septembra 2016 o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Luksemburgu (ESRB/2016/09)	51
2017/C 31/07 ESRB/2016/10	Opozorilo Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 22. septembra 2016 o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Nizozemskem (ESRB/2016/10)	53
2017/C 31/08 ESRB/2016/11	Opozorilo Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 22. septembra 2016 o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin na Švedskem (ESRB/2016/11)	55
2017/C 31/09 ESRB/2016/12	Opozorilo Evropskega odbora za sistemska tveganja z dne 22. septembra 2016 o srednjeročnih ranljivostih v sektorju stanovanjskih nepremičnin v Združenem kraljestvu (ESRB/2016/12)	57

	II Sporočila
	SPOROČILA INSTITUCIJ, ORGANOV, URADOV IN AGENCIJ EVROPSKE UNIJE
	Evropska komisija
2017/C 31/10	Nenasprotovanje priglašeni koncentraciji (Zadeva M.8327 – Fairfax/Sagard Holdings/PSG) ( 1 )	59

	IV Informacije
	INFORMACIJE INSTITUCIJ, ORGANOV, URADOV IN AGENCIJ EVROPSKE UNIJE
	Evropska komisija
2017/C 31/11	Menjalni tečaji eura	60
2017/C 31/12	Sklep Komisije z dne 24. januarja 2017 o ustanovitvi strokovne skupine Komisije Platforma za dobrobit živali ( 1 )	61


	(1) Besedilo velja za EGP.