19.10.2017   

SL

Uradni list Evropske unije

L 269/53

(1)

Gámaþjónustan hf. (v nadaljnjem besedilu: pritožnik) je z elektronsko pošto z dne 2. aprila 2014 pri Nadzornem organu vložil pritožbo v zvezi z domnevno nezakonito državno pomočjo, ki jo je mesto Reykjavik (v nadaljnjem besedilu: mesto) dodelilo prek oddaje nepremičnin in zemljišč na območju Gufunes v Reykjaviku na Islandiji v najem podjetju Íslenska Gámafélagið (v nadaljnjem besedilu: podjetje ÍG) po ceni, ki je domnevno nižja od tržne (2).

(2)

Nadzorni organ je po predhodni preučitvi 30. junija 2015 sprejel Odločbo št. 261/15/COL o začetku formalnega postopka preiskave domnevne pomoči. Islandski organi so se na odločbo Nadzornega organa odzvali z dopisom z dne 1. oktobra 2015 (3).

(3)

Odločba Nadzornega organa o začetku formalnega postopka preiskave je bila 24. septembra 2015 objavljena v Uradnem listu Evropske unije in Dopolnilu EGP k Uradnemu listu Evropske unije, pri čemer so bile zainteresirane strani pozvane, naj v enem mesecu predložijo svoje pripombe k predhodnim stališčem Nadzornega organa (4).

(4)

Podjetje ÍG, ki mu je bilo odobreno enotedensko podaljšanje roka, je pripombe predložilo z dopisom z dne 29. oktobra 2015 (5). Nadzorni organ ni prejel drugih pripomb. Po izteku enomesečnega roka za predložitev pripomb je od pritožnika z elektronsko pošto z dne 25. novembra 2015 prejel tržne informacije (6). Z dopisom z dne 26. novembra 2015 (7) je pripombe in tržne informacije posredoval islandskim organom ter jim dal možnost, da odgovorijo nanje. Islandski organi so odgovorili z dopisom z dne 5. januarja 2016 (8). Zadevo so na sestanku v Reykjaviku 12. februarja 2016 obravnavali tudi predstavniki islandskih organov in Nadzornega organa.

(5)

Nazadnje je Nadzorni organ od pritožnika z elektronsko pošto z dne 21. maja 2016 (9), 27. maja 2016 (10) in 15. decembra 2016 (11) prejel dodatne informacije o razvoju dogodkov na območju Gufunes.

(6)

Območje Gufunes se nahaja v okrožju Grafarvogur v Reykjaviku na Islandiji. Na tem območju je do leta 2001 delovala tovarna umetnih gnojil Áburðarverksmiðjan. Leta 2002 je reykjaviški urbanistični sklad (Skipulagssjóður Reykjavíkur, v nadaljnjem besedilu: sklad SR) od delničarjev kupil tovarno Áburðarverksmiðjan in okoliško območje (v nadaljnjem besedilu: kupoprodajna pogodba). Po navedbah islandskih organov je bilo takrat predvideno, da se z območja odstranijo vse zgradbe in napeljave. Leta 2007 je bil sklad SR razpuščen, njegova sredstva in naloge pa naj bi prevzel novoustanovljeni sklad Eignasjóður.

(7)

V skladu z reykjaviškim občinskim prostorskim načrtom za obdobje 2001–2024 je območje Gufunes predvideno za stanovanjske namene in ne za industrijske dejavnosti (12). Poleg tega je predvideno za gradnjo avtoceste Sundabraut, ki bi povezovala Laugarnes in Gufunes. Še več, v skladu z reykjaviškim občinskim načrtom za obdobje 2010–2030 se industrija z industrijskega območja Gufunes umika, v prihodnosti pa je predvideno mešano urbano območje s stanovanjskimi enotami in čistimi gospodarskimi dejavnostmi (13). V nobenem načrtu ni v prihodnosti predvidena ohranitev industrijskih dejavnosti na tem območju.

(8)

Ko je sklad SR februarja 2002 kupil zemljišče in nepremičnine na območju Gufunes, je bilo na njem več najemnikov (predvsem izvajalci in razvijalci). Podjetje ÍG je takrat imelo najemno pogodbo s tovarno Áburðarverksmiðjan, ki je bila sklenjena 29. oktobra 1999 (v nadaljnjem besedilu: pogodba iz leta 1999). V njej je bila na podlagi cene na kvadratni meter določena mesečna najemnina v višini 159 240 ISK (14). Podjetje ÍG je zemljišče uporabljalo za svojo dejavnost ravnanja z odpadki. Sklad RS je v skladu s kupoprodajno pogodbo od tovarne Áburðarverksmiðjan prevzel vse obveznosti in pravice v zvezi z obstoječimi najemnimi pogodbami, vključno s pogodbo s podjetjem ÍG iz leta 1999.

(9)

Po navedbah mesta se je na območju Gufunes neprestano kaj dogajalo in ga je bilo težko upravljati. Poleg tega so bile zgradbe in napeljave v slabem stanju, nekateri najemniki niso plačevali najemnine, na območju pa se je kopičil odpadni material, kot so razbiti avtomobili. Mestu je bilo torej jasno, da bo moralo najeti osebje, ki bo dan in noč nadzorovalo območje, če bo želelo opravljati svojo vlogo zemljiškega lastnika.

(10)

Glede na navedene razmere se ni zdelo realno, da bi se območje ponudilo v najem. Mesto je torej sklenilo, da ne bo obnovilo obstoječih najemnih pogodb, temveč bo pogodbo sklenilo le z eno stranko. Zato se je sklad SR odločil, da se bo s podjetjem ÍG, takrat največjim najemnikom, ki je poleg tega pravočasno plačevalo najemnino, pogajal glede pogojev najema, čiščenja in nadzora območja (15). V nadaljevanju so predstavljene pogodbe, sklenjene med skladom SR in podjetjem ÍG:

(11)

Čeprav velikost zemljišča, ki ga je najelo podjetje ÍG, znaša 130 000 m2, je po navedbah mesta za namene podjetja ÍG uporabnih samo 110 000 m2. Skupna evidentirana velikost zgradb je 24 722 m2. Po podatkih islandskega registra nepremičnin je vrednost zemljišča, ki je bilo prej v lasti tovarne Áburðarverksmiðjan, 211 000 000 ISK. Vrednost zemljišča, ki ga ima v najemu podjetje ÍG, ni bila ocenjena, vendar pa mesto vrednost celotnega zemljišča, ki je bilo prej v lasti tovarne Áburðarverksmiðjan, ocenjuje na približno 137 000 000 ISK. Skupna evidentirana vrednost zgradb, ki jih najema podjetje ÍG, je 850 323 512 ISK (22).

(12)

V skladu s členom 4(2) islandskega zakona št. 4/1995 o občinskih prihodkih lastnik nepremičnine plača davek na nepremičnine, razen v primeru v najem oddanih kmetij ali parcel ali druge pogodbene uporabe zemljišča, pri katerih davek plača prebivalec ali uporabnik. Zadevno zemljišče, zgradbe in napeljave so na opredeljenem območju pristanišča, ki pripada podjetju Faxaflóahafnir sf. in je oddano v najem mestu. Mesto torej plačuje davek na nepremičnine za najeto zemljišče in nepremičnine, ki jih oddaja v najem podjetju ÍG.

(13)

Čeprav nobena od pogodb ne vključuje informacij o vrednosti storitev, ki jih opravlja podjetje ÍG, je mesto predložilo preglednico, v kateri je predstavljena ocena stroškov podjetja ÍG, navedenih v splošni najemni pogodbi iz leta 2005 in poznejših dopolnilih (v nadaljnjem besedilu skupaj: najemne pogodbe), od datuma, ko je bila sklenjena splošna najemna pogodba iz leta 2005, do konca najemnega obdobja leta 2018 (23). Oceno so opravili strokovni analitiki mesta. Poleg tega predložene informacije vsebujejo stroške končanih in nekončanih projektov rušenja. Glede na predložene informacije povprečni mesečni stroški, ki jih ima podjetje ÍG, znašajo 10 815 624 ISK, vključno z najemnino. Mesečna najemnina torej predstavlja približno 25 % vseh stroškov, ki jih ima podjetje ÍG na mesec.

(14)

Sklad SR ob sklenitvi najemne pogodbe z dne 22. februarja 2005 podjetju ÍG ni naložil nobenih obveznosti. Te so bile uvedene s splošno najemno pogodbo iz leta 2005 z dne 14. oktobra 2005 ter določene glede na predlagana rušenja in ocenjene stroške čiščenja, odstranjevanja odpadkov in nadzora območja. Obveznosti čiščenja in odstranjevanja odpadkov so se glede na stanje območja štele za obsežne. V nadaljevanju je predstavljena ocena stroškov podjetja ÍG v skladu z njegovimi obveznostmi, določenimi v splošni najemni pogodbi iz leta 2005 (24):

(15)

Mestni svet Reykjavika se je na začetku leta 2014 dogovoril o ustanovitvi usmerjevalnega odbora, ki bo predstavil vizijo za območje Gufunes (25). Odbor je predlagal odprti idejni natečaj za prihodnjo ureditev območja Gufunes. Mestni svet Reykjavika se je na zasedanju junija 2015 dogovoril o objavi obvestila o natečaju s pozivom zainteresiranim stranem, naj predložijo ideje za prihodnjo ureditev območja Gufunes (26). Mesto je po objavi obvestila prejelo štiri ideje. Eno od teh je predložila družba za filmsko produkcijo RVK Studios, ki je izrazila zanimanje za nakup dela zgradb na območju Gufunes, da bi tam vzpostavila filmsko industrijo. Zgradbe, za nakup katerih se je zanimala družba RVK Studios, so nekatere od starih nepremičnin tovarne Áburðarverksmiðjan, ki so bile na podlagi najemnih pogodb oddane v najem podjetju ÍG.

(16)

Mesto in družba RVK Studios sta nato zadevni del območja Gufunes dala oceniti dvema neodvisnima nepremičninskima posrednikoma (27). Mestni svet se je na zasedanju 18. novembra 2015 dogovoril, da urad za upravljanje nepremičnin in gospodarski razvoj pooblasti za začetek pogajanj z družbo RVK Studios na podlagi cenitev (28). Poleg tega ga je pooblastil za začetek pogajanj s podjetjem ÍG o izselitvi in morebitni preselitvi v skladu z določbami splošne najemne pogodbe iz leta 2005.

(17)

Mestni svet Reykjavika je 19. maja 2016 privolil v sklenitev pogodbe z družbo RVK Studios o nakupu nekaterih nepremičnin na območju Gufunes (29). Mesto je nato sporočilo, da bo podjetje ÍG svoje dejavnosti preselilo na novo industrijsko območje mesta, tj. v Esjumelar (30). Župan Reykjavika in izvršni direktor podjetja ÍG sta 20. maja 2016 podpisala pogodbi o prenehanju najemnih pogodb in preselitvi podjetja ÍG ter postavila temeljni kamen za nove prostore podjetja ÍG v Esjumelarju. Mesto je 27. maja 2016 podpisalo pogodbo z družbo RVK Studios o prodaji nekaterih starih nepremičnin tovarne Áburðarverksmiðjan (31). Velikost nepremičnin, prodanih družbi RVK Studios, znaša 8 400 m2, nakupna cena pa je bila 301 650 000 ISK. Mesto je družbi RVK Studios ponudilo tudi nakup območja vzhodno od zgradb v skupni izmeri 19 200 m2. Družba RVK Studios bo za to plačevala 1 000 ISK na kvadratni meter na leto.

(18)

Po mnenju pritožnika je mesto podjetju ÍG dodelilo nezakonito državno pomoč, ko mu je po cenah, nižjih od tržnih, v najem oddajalo nepremičnine in zemljišča na območju Gufunes. Pritožnik v pritožbi pri Nadzornem organu navaja, da je natančen znesek pomoči sicer težko določiti, vendar da je cena očitno precej nižja od razumne tržne cene. Ker podjetje ÍG ne plačuje običajne tržne cene, ima konkurenčno prednost. Poleg tega se po navedbah pritožnika za zemljišča na območju Gufunes zanimajo številna podjetja, ki potrebujejo obsežne površine za svoje dejavnosti, na primer transportna središča in podjetja za skladiščenje.

(19)

Pritožnik je navedel, da je bila najemnina v splošni najemni pogodbi iz leta 2005 določena na 2 milijona ISK z letnimi zvišanji v skladu z indeksom cen življenjskih potrebščin (davek na nepremičnine, ki ga ne plačuje podjetje ÍG, ampak lastnik zemljišča, tj. mesto, znaša 41 % letnega zneska najemnine). Poleg tega ima podjetje ÍG nekatere obveznosti vzdrževanja, ki se štejejo za del cene najema, čeprav približnih stroškov navedenih obveznosti v pogodbah ni mogoče najti. Prav tako z najemnimi pogodbami podjetju ÍG ni prepovedano, da zemljišče oddaja v podnajem tretjim strankam. Pritožnik je poudaril, da najemne pogodbe ne vsebujejo ocene v zvezi z morebitnim prihodkom od oddajanja delov nepremičnin v podnajem in v zvezi s tem, ali je to vplivalo na ceno najema.

(20)

Pritožnik opozarja tudi, da ni jasno, kakšna je bila cena za kvadratni meter in kako je bila določena višina najemnine. Po mnenju pritožnika bi morala tržna cena za najem nepremičnin glede na različne priznane metodologije za določanje cen znašati od 12 do 41 milijonov ISK na mesec. Pritožnik trdi, da je oddajanje nepremičnin podjetju ÍG po ceni, ki je precej pod tržno vrednostjo, v nasprotju s pravili EGP o državni pomoči.

(21)

Nadzorni organ je v Odločbi št. 261/15/COL predhodno ocenil, ali pogodbe, sklenjene med mestom in podjetjem ÍG v zvezi z oddajo območja Gufunes v najem, pomenijo državno pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP, in če jo, ali bi se lahko državna pomoč štela za združljivo z delovanjem Sporazuma EGP.

(22)

Nadzorni organ je po preučitvi informacij, ki so jih predložili islandski organi, predhodno ugotovil, da ni mogoče izključiti, da pogodbe med mestom in podjetjem ÍG pomenijo državno pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP. V Odločbi št. 261/15/COL so bili opredeljeni naslednji vidiki:

(23)

Po mnenju Nadzornega organa so bili potrebni dodatni dokazi za ugotovitev, ali bi se lahko pogoji najemnih pogodb šteli za združljive z delovanjem Sporazuma EGP.

(24)

Zato je Nadzorni organ dvomil, ali so najemne pogodbe med mestom in podjetjem ÍG pomenile državno pomoč, in če so jo, ali bi se lahko štele za združljive z delovanjem Sporazuma EGP v skladu z njegovim členom 61(3)(c).

(25)

Po mnenju mesta pogodbe s podjetjem ÍG ne vključujejo državne pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP, ker podjetje ÍG ni prejelo prednosti.

(26)

Po navedbah mesta sta bili pogodbi z dne 22. februarja 2005 in 14. oktobra 2005 sklenjeni po običajnih tržnih pogojih, saj je najemnina temeljila na najemnini, določeni na podlagi postopka javne objave ob koncu leta 2003, in je bila v skladu z analizami/ocenami, ki so jih opravili strokovnjaki mesta.

(27)

Mesto trdi, da metodologije, ki jih je predstavil pritožnik, niso primerne za določitev tržne cene najema. Namesto tega opravi primerjavo z najemom druge nepremičnine, tj. stare državne tovarne cementa na Sævarhöfði 31 na industrijskem območju, ki je podobno območju Gufunes.

(28)

Mesto je leta 2014 kupilo nepremičnino na Sævarhöfði 31. Leta 2013 je osrednji organ za javna naročila (Ríkiskaup) v imenu islandske države objavil, da se nepremičnina oddaja v najem. Ko je mesto kupilo nepremičnino, se je zavezalo, da bo v skladu z objavo sprejelo najvišjo ponudbo. Osrednji organ za javna naročila je prejel štiri ponudbe, najvišjo za 420 000 ISK na mesec, ne da bi bile za najemnika določene kakršne koli posebne storitve ali obveznosti. Nepremičnina na Sævarhöfði 31 je ocenjena na 293 028 000 ISK. Najvišja ponudba za najem torej predstavlja 0,147-odstotni delež ocenjene vrednosti nepremičnine. Za primerjavo, cena najema v skladu s splošno najemno pogodbo iz leta 2005 s podjetjem ÍG predstavlja 0,320-odstotni delež ocenjene vrednosti nepremičnin na območju Gufunes. Mesto poudarja, da je bila cena najema nepremičnine na Sævarhöfði 31 ugotovljena po postopku javne objave in da ustrezno izraža tržno vrednost industrijskih območij v mestu pod običajnimi tržnimi pogoji. Ta primerjava kaže, da najemnine, ki jo je plačevalo podjetje ÍG, nikakor ni mogoče šteti za nižjo od tržne vrednosti industrijskih območij v mestu, zlasti ob upoštevanju, da pri ceni najema za Sævarhöfði 31 niso bili upoštevani dejavniki, ki so vplivali na ceno najema za območje Gufunes.

(29)

Po mnenju mesta dejstvo, da so se druge stranke pozneje zanimale za območje, ni pomembno pri presoji povpraševanja po območju v času, ko je bila sklenjena splošna najemna pogodba iz leta 2005, tj. oktobra 2005. Takrat se namreč ni zdelo realno, da bi se območje ponudilo v najem. Podjetje ÍG je nosilo vse stroške čiščenja območja in povrnitve zgradb v ustrezno stanje. Poleg tega druge stranke niso pokazale zanimanja, ko je bilo leta 2003 objavljeno, da se območje oddaja v najem. Zato je treba domnevati, da je poznejše zanimanje za območje povezano s stanjem območja po tem, ko je podjetje ÍG prevzelo njegovo upravljanje.

(30)

Po mnenju mesta najvišja cena ni edini dejavnik, ki bi ga Nadzorni organ moral upoštevati pri uporabi preskusa udeleženca v tržnem gospodarstvu. Ustrezno vprašanje je namreč, ali bi udeleženec v tržnem gospodarstvu sklenil zadevni posel po enakih pogojih (32). Poleg tega je treba ravnanje javnega in zasebnega vlagatelja primerjati glede na to, kako bi v času zadevnega posla ravnal zasebni vlagatelj, ob upoštevanju takrat razpoložljivih informacij in predvidljivega razvoja dogodkov.

(31)

Ko so bile sklenjene pogodbe med mestom in podjetjem ÍG, tržni pogoji niso bili običajni, saj za tovrstne industrijske nepremičnine v takem stanju ni bilo dejavnega trga. Zato je treba po mnenju mesta običajne tržne pogoje oceniti z objektivnega in preverljivega vidika, ki je obstajal takrat. V zvezi z navedenim mesto meni, da so take informacije na voljo v dokumentih, ki jih je v tej zadevi predložil Reykjavik. Če bi bilo poleg tega mogoče dokazati običajne tržne pogoje za tovrstna industrijska območja, primer cene najema, dosežene leta 2014 za nekdanjo državno tovarno cementa na Sævarhöfði 31, dokazuje tržno vrednost za industrijska območja, kot je Gufunes.

(32)

Po mnenju mesta obveznosti, ki so bile podjetju ÍG naložene z najemnimi pogodbami, ni mogoče primerjati s spornimi obveznostmi v zadevi Haslemoen Leir (33). Obveznost znižanja cene, ki je bila sporna v navedeni zadevi, se je nanašala na morebitne izgube za podjetje Haslemoen AS, ker določene zgradbe ne bi moglo oddati v najem. Obveznosti, naložene podjetju ÍG, pa so se nanašale na vzdrževalna dela in izboljšave na nepremičninah, rušitve, ponovno priključitev napeljav za električno energijo, vodo in ogrevanje ter druga gradbena dela na območju. Stroške teh obveznosti so strokovni analitiki mesta ocenili na podlagi rezultatov zadnjih razpisov za podobne projekte. Kljub pomanjkanju dokumentacije v podporo natančnemu ekonomskemu učinku storitev, zaupanih podjetju ÍG, in negotovosti glede prostorskega načrtovanja mora Nadzorni organ priznati, da se je zaradi teh obveznosti cena najema znižala. Po mnenju mesta bi bilo neupoštevanje učinka obveznosti nerazumno, še zlasti ker so dejanski stroški, ki jih je podjetje ÍG imelo zaradi obveznosti, v skladu z ocenjenimi.

(33)

Mesto meni, da je pri sklenitvi najemnih pogodb s podjetjem ÍG ravnalo kot udeleženec v tržnem gospodarstvu in upoštevalo razmisleke glede prostorskega načrtovanja. Mesto je v najemne pogodbe vključilo zelo zahtevne določbe o prenehanju z zelo kratkim odpovednim rokom, da bi lahko hitro izpraznilo območje, če in ko bi država privolila v začetek gradnje avtoceste Sundabraut. Sklad SR je bil v celoti seznanjen z nepremičninami in območjem ter je bil sposoben objektivno oceniti, ali je območje v dovolj dobrem stanju, da se lahko odda v najem na trgu. Zasebni vlagatelj bi bil pri odločanju o uporabi zemljišča in nepremičnin vedno pozoren na prostorske načrte.

(34)

Glede na zgornje razmisleke mesto trdi, da so najemne pogodbe s podjetjem ÍG v skladu s preskusom udeleženca v tržnem gospodarstvu.

(35)

Po mnenju podjetja ÍG ima kot najemnik od velikosti zemljišča zelo omejeno korist, saj so zaradi nje obveznosti vzdrževanja in nadzora težje in dražje. Poleg tega so zgradbe, ki so po kvadratnih metrih ogromne, v zelo slabem stanju. Podjetje ÍG poudarja, da so bile zgradbe dejansko kupljene zato, da bi se porušile. Načrtovano je bilo popolno porušenje, na zemljišču pa sta bila predvidena stanovanjsko območje in avtocesta. Zato je kakršen koli izračun na podlagi kvadratnih metrov ali velikosti zemljišča za namene določitve tržne vrednosti najema območja nepomemben.

(36)

Sklad SR je leta 2003 območje in zgradbe na območju Gufunes uporabil, da je zagotovil skladišča za različne posameznike in podjetja, ki jim je odredil, da morajo zapustiti druga območja v mestu. Ta ureditev je za sklad SR kmalu postala logistično problematična, zato je podjetju ÍG ponudil najem celotnega območja, da bi ga to počistilo. Podjetje ÍG je sprva zelo oklevalo pri sprejetju naloge, saj se je območje srečevalo z več težavami, kot so težavni najemniki ter nakopičeni razbiti avtomobili in industrijski odpadki.

(37)

Podjetje ÍG je v zadnjih desetih letih porabilo povprečno 16,5 milijona ISK na mesec za stroške vzdrževanja in druge stroške, ki bi jih običajno moral nositi najemodajalec. Navedene stroške je treba upoštevati pri oceni tržne vrednosti najema.

(38)

Po navedbah podjetja ÍG so zgradbe na območju Gufunes v obupnem stanju kljub sredstvom, vloženim v obnove. Skoraj vse zgradbe zamakajo, večina njihovih streh pa je poškodovanih in neuporabnih. Poleg tega so skoraj vsa okna razen oken v pisarniški zgradbi poškodovana in neuporabna, tla v številnih zgradbah so nevarna, na nekaterih mestih so luknje, stopnišča pa ne izpolnjujejo zakonsko predpisanih pogojev. V večini zgradb tudi ni vode in stranišč, električna napeljava pa ni v skladu z zakonsko predpisanimi merili.

(39)

Podjetje ÍG je bilo poleg tega večji del najemnega obdobja soočeno z dejstvom, da lahko mesto zemljišče na hitro zahteva nazaj. Določba, v kateri je bil določen kratek odpovedni rok 18 mesecev, in obveznost, da se del zemljišča na zahtevo vrne z le 12-mesečnim odpovednim rokom, sta bili ovira pri opravljanju dejavnosti, kot je odstranjevanje odpadkov, za katero so potrebni težki stroji in oprema.

(40)

Po mnenju podjetja ÍG je poznejše zanimanje pritožnika le malo pomembno pri presoji povpraševanja po območju v času, ko je bila sklenjena splošna najemna pogodba iz leta 2005. Razmere leta 2005 so bile take, da se ni zdelo realno, da bi se območje ponudilo v najem. Podjetje ÍG je od takrat vložilo precejšnja sredstva v obnovo, čiščenje in vzdrževanje območja. Zato je treba domnevati, da je poznejše zanimanje za območje povezano s stanjem območja po tem, ko je podjetje ÍG prevzelo njegovo upravljanje.

(41)

Nazadnje je podjetje ÍG predložilo neodvisno oceno najema z dne 15. oktobra 2015, ki jo je opravilo podjetje 101 Reykjavík Fasteignasala (34). V njej je na podlagi vrednosti in stanja posameznih nepremičnin ocenjena vrednost splošne najemne pogodbe iz leta 2005, kakršna je bila oktobra 2005. Cenilec je ugotovil, da je bila skupna mesečna vrednost najema nepremičnin in območja 1 870 000 ISK.

(42)

Člen 61(1) Sporazuma EGP se glasi:

„Razen če ta sporazum ne določa drugače, je vsaka pomoč, ki jo dodelijo države članice ES, države Efte ali je dodeljena v kakršni koli obliki iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva z delovanjem tega sporazuma, kolikor škodi trgovini med pogodbenicami.“

(43)

Iz tega izhaja, da ukrep pomeni državno pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP, če so izpolnjeni vsi naslednji pogoji: ukrep: (i) dodeli država ali je dodeljen iz državnih sredstev, (ii) upravičencu zagotavlja selektivno gospodarsko prednost, (iii) lahko vpliva na trgovino med pogodbenicami in izkrivlja konkurenco.

(44)

Nadzorni organ v nadaljevanju predstavlja svoje sklepanje, na podlagi katerega je ugotovil, da z najemnimi pogodbami podjetju ÍG ni dodeljena prednost v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.

(45)

Prednost v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP je vsaka gospodarska korist, ki je podjetje ne bi pridobilo pod običajnimi tržnimi pogoji, tj. brez posredovanja države, zaradi česar je v ugodnejšem položaju kot njegovi konkurenti (35). Če bi bil posel izveden pod ugodnimi pogoji v smislu, da je podjetje ÍG plačevalo najemnino, ki je bila pod tržno ceno, bi bilo podjetje deležno prednosti v smislu pravil o državni pomoči.

(46)

Nadzorni organ za preučitev tega vprašanja uporabi preskus „udeleženca v tržnem gospodarstvu“, v katerem se ravnanje države ali javnih organov pri prodaji premoženja ali njegovi oddaji v najem primerja z ravnanjem zasebnih gospodarskih subjektov (36).

(47)

Namen preskusa udeleženca v tržnem gospodarstvu je oceniti, ali je država podjetju dodelila prednost, s tem da v zvezi z določenim poslom, npr. prodajo premoženja ali njegovo oddajo v najem, ni ravnala kot zasebni udeleženec v tržnem gospodarstvu (37). Javni organ mora zanemariti cilje javne politike ter se namesto tega osredotočiti na edini cilj doseganja tržne stopnje donosa ali dobička od svojih naložb in tržne cene pri prodaji premoženja ali njegovi oddaji v najem (38). Vendar Nadzorni organ opozarja, da je treba pri tej oceni običajno upoštevati posebne pravice ali obveznosti, povezane z zadevnim premoženjem, zlasti tiste, ki bi lahko vplivale na tržno vrednost.

(48)

Skladnost s tržnimi pogoji in dejstvo, ali dogovorjena cena posla ustreza tržni ceni, je mogoče ugotoviti na podlagi nekaterih meril. Organiziranje odprtega, preglednega in brezpogojnega razpisnega postopka je običajno ustrezen način za zagotovitev, da je prodaja premoženja ali njegova oddaja v najem, ki jo opravijo nacionalni organi, v skladu s preskusom udeleženca v tržnem gospodarstvu ter da je bila za zadevno blago in storitve plačana poštena tržna cena. Vendar to ne pomeni samodejno, da je mogoče ob neobstoju pravilnega razpisnega postopka ali morebitni napaki v takem postopku upravičeno domnevati o obstoju državne pomoči. Nadzorni organ se lahko opre tudi na druga merila, vključno s strokovnimi ocenami vrednosti.

(49)

Glede na zgornje razmisleke mora Nadzorni organ najprej preučiti, ali je mesto organiziralo razpisni postopek, ki je bil ustrezen in primeren za določitev tržne cene (39). Vendar je bilo v tej zadevi potrjeno, da se v zvezi z zadevnim območjem ni začel noben javni razpis. Poleg tega ni bila pred sklenitvijo splošne najemne pogodbe iz leta 2005 opravljena nobena neodvisna ocena vrednosti.

(50)

Vendar je mesto poudarilo, da so se pri določitvi najemnine v splošni najemni pogodbi iz leta 2005 s podjetjem ÍG upoštevale različne obstoječe najemne pogodbe na območju, ki so bile sklenjene po javnih objavah v islandskih medijih leta 2003. Vendar pa Nadzorni organ meni, da so bile te objave samo pozivi za izkaz interesa ter ne pomenijo odprtega in konkurenčnega razpisnega postopka. Poleg tega se niso nanašale na celotno območje, ki bi se v najem oddalo enemu najemniku, ampak na posamezne nepremičnine na navedenem območju.

(51)

Nadzorni organ torej ugotavlja, da ta postopek javne objave ne izpolnjuje zahtev preskusa udeleženca v tržnem gospodarstvu. Zato ta postopek ne more biti zanesljivo merilo za določitev tržne cene za zadevno najemno pravico.

(52)

Kot je navedeno zgoraj, zaradi neobstoja zadostnega razpisnega postopka ni izključena možnost, da Nadzorni organ uporabi preskus udeleženca v tržnem gospodarstvu. Vendar mora preučiti vsebino zadevnega posla in zlasti primerjati dogovorjeno ceno s tržno ceno. V ta namen se običajno opre na neodvisno strokovno študijo za oceno vrednosti kot merilo za tržno ceno. Taka študija bi morala biti v idealnem primeru opravljena v času posla. Vendar se lahko Nadzorni organ pri svoji oceni opre tudi na naknadno študijo za oceno vrednosti (40).

(53)

Mesto je navedlo, da na tržno ceno najema na območju Gufunes vpliva več dejavnikov. Prvič, zgradbe in napeljave so bile v slabem stanju, nekateri najemniki niso plačevali najemnine, na območju pa se je kopičil odpadni material, ki ga je bila treba odstraniti. Drugič, v zvezi s prostorskimi načrti za območje Gufunes je vladala negotovost. V skladu s preteklimi in sedanjimi občinskimi načrti se industrijska dejavnost z območja umika, zato mesto ne more skleniti dolgoročne najemne pogodbe za nepremičnine. Tretjič, podjetje ÍG mora del zemljišča na zahtevo vrniti na podlagi 12-mesečnega odpovednega roka, odpovedni rok za celotno območje, vključno z zgradbami, pa je znašal le 18 mesecev.

(54)

Kot je že bilo navedeno, je mesto pri dveh neodvisnih nepremičninskih posrednikih naročilo oceno vrednosti nepremičnin in najemnih pravic, ko se je z družbo RVK Studios pogajalo o prodaji zgradb na območju Gufunes. Čeprav se ti neodvisni oceni ne nanašata neposredno na tržno ceno najema nepremičnin, potrjujeta njihovo slabo stanje in tržno vrednost. Oba neodvisna cenilca poudarjata, da zgradbe zamakajo in niso zadostno izolirane, da je v njih precejšnja količina industrijskih odpadkov iz časa, ko je bilo na zemljišču podjetje za umetna gnojila, in da na splošno propadajo. Poleg tega nekatere zgradbe vsebujejo azbest, druge pa je treba podreti.

(55)

Kot je bilo predhodno navedeno, je mesto zagotovilo tudi primerjavo s podobnimi industrijskimi nepremičninami na naslovu Sævarhöfði 31. Osrednji organ za javna naročila je objavil, da se to območje ponuja v najem, sprejeta pa je bila najvišja od štirih ponudb, in sicer za 420 000 ISK na mesec. Ta najemna pogodba ni vključevala posebnih storitev ali obveznosti, ki bi jih moral izpolnjevati najemnik. Najvišja ponudba za najem je kot delež ocenjene vrednosti nepremičnin znašala 0,147 %, medtem ko je cena najema v skladu s splošno najemno pogodbo iz leta 2005 s podjetjem ÍG znašala 0,320 % ocenjene vrednosti nepremičnin na območju Gufunes.

(56)

Poleg tega je podjetje 101 Reykjavík Fasteignasala opravilo neodvisno oceno vrednosti splošne najemne pogodbe iz leta 2005 (41). Ta je bila opravljena 15. oktobra 2015. Temelji na vrednosti in stanju posameznih nepremičnin, ki so bile posamično ocenjene in pregledane. V oceni vrednosti se upoštevajo stanje nepremičnin in območja ob sklenitvi splošne najemne pogodbe iz leta 2005 ter takrat prevladujoče tržne razmere. Cenilec je ugotovil, da je bila oktobra 2005 skupna mesečna vrednost najema nepremičnin 1 870 000 ISK. Vendar je bila v skladu s splošno najemno pogodbo iz leta 2005 mesečna najemnina za podjetje ÍG določena na 2 000 000 ISK, vsak mesec pa se je preračunala v skladu z indeksom cen življenjskih potrebščin (42). Mesečna najemnina, ki jo je plačevalo podjetje ÍG, je torej glede na strokovno oceno vrednosti višja od tržne cene najema.

(57)

Ob upoštevanju vsega zgoraj navedenega Nadzorni organ meni, da splošna najemna pogodba iz leta 2005 ni bila sklenjena po ceni, nižji od tržne cene.

(58)

Nazadnje, Nadzorni organ ugotavlja, da niti v primerjavi z nepremičninami na Sævarhöfði 31 niti v oceni vrednosti, ki jo je pripravilo podjetje 101 Reykjavík Fasteignasala, niso upoštevane posebne obveznosti, vključene v najemne pogodbe, zlasti kratek odpovedni rok (ki je bil zdaj naveden) in različne obveznosti glede vzdrževanja. Finančni vpliv teh obveznosti na ceno najema je težko količinsko opredeliti. So pa nedvomno v korist mesta na račun podjetja ÍG, kar dodatno potrjuje ugotovitve Nadzornega organa, da je bila splošna najemna pogodba iz leta 2005 sklenjena po tržnih pogojih.

(59)

Nadzorni organ ob upoštevanju navedenega ugotavlja, da z najemnimi pogodbami podjetju ÍG ni bila zagotovljena gospodarska prednost.

(60)

Nadzorni organ na podlagi zgornje ocene meni, da najemne pogodbe, sklenjene med mestom in podjetjem ÍG v zvezi z oddajo območja Gufunes v najem, ne vključujejo državne pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP –