28.2.2014   

SL

Uradni list Evropske unije

L 60/34

(1)

Komisija je marca 2003 začela postopek, da bi opredelila in ocenila učinek ovir na notranji trg za kreditne pogodbe za stanovanjske nepremičnine. Dne 18. decembra 2007 je sprejela Belo knjigo o povezovanju trgov hipotekarnih kreditov EU. V beli knjigi je bil naveden namen Komisije, da med drugim oceni učinek možnosti za politiko glede predpogodbenih informacij, zbirk podatkov o kreditih, kreditne sposobnosti, efektivne obrestne mere in svetovanja o kreditnih pogodbah. Komisija je ustanovila strokovno skupino za kreditno zgodovino, da bi ji pomagala pri pripravi ukrepov za izboljšanje dostopnosti, primerljivosti in popolnosti podatkov o kreditih. Prav tako so se začele izvajati študije o vlogi in delovanju kreditnih posrednikov in nekreditnih institucij, ki ponujajo kreditne pogodbe za stanovanjske nepremičnine.

(2)

Notranji trg v skladu s Pogodbo o delovanju Evropske unije (PDEU) obsega območje brez notranjih meja, v katerem sta zagotovljena prost pretok blaga in storitev ter svoboda ustanavljanja. Razvoj preglednejšega in učinkovitejšega kreditnega trga na tem območju je nujen za spodbujanje razvoja čezmejnih dejavnosti ter za vzpostavitev notranjega trga za kreditne pogodbe za stanovanjske nepremičnine. Med zakonodajami držav članic obstajajo znatne razlike glede poslovanja pri odobritvi kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine ter pri regulaciji in nadzoru kreditnih posrednikov in nekreditnih institucij, ki ponujajo kreditne pogodbe za stanovanjske nepremičnine. Takšne razlike ustvarjajo ovire, ki omejujejo raven čezmejne dejavnosti na strani ponudbe in povpraševanja, s tem pa zmanjšujejo konkurenco in izbiro na trgu, povišujejo stroške posojanja za posojilodajalce ter jih celo odvračajo od poslovanja.

(3)

Finančna kriza je pokazala, da lahko neodgovorno ravnanje tržnih udeležencev spodkoplje temelje finančnega sistema, kar lahko privede do pomanjkanja zaupanja pri vseh udeležencih, zlasti potrošnikih, ter do potencialno hudih socialnih in ekonomskih posledic. Veliko potrošnikov je izgubilo zaupanje v finančni sektor in posojilojemalci si posojila vedno težje privoščijo, število primerov neizpolnjevanja plačilnih obveznosti in prisilnih prodaj pa se je posledično povečalo. Zato je skupina G20 Odboru za finančno stabilnost naročila, naj določi načela o zanesljivih standardih za najemanje posojil v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami. Čeprav so se nekatere največje težave v zvezi s finančno krizo pojavile zunaj Unije, imajo potrošniki v Uniji znatne ravni dolga, od katerega je mnogo zbranega v kreditih, povezanih s stanovanjskimi nepremičninami. Zato je ustrezno zagotoviti, da je regulativni okvir Unije na tem področju stabilen in skladen z mednarodnimi načeli ter da pravilno uporablja vrsto razpoložljivih instrumentov, kar lahko vključuje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine, posojilom in dohodkom, dolgom in dohodkom ali podobna razmerja, minimalne ravni, pod katerimi noben kredit ne bi štel za sprejemljivega, ali druge nadomestne ukrepe za primere, v katerih bi bila zadevna tveganja za potrošnike večja, ali po potrebi za preprečevanje prezadolženosti gospodinjstev. Komisija je glede na težave, ki jih je osvetlila finančna kriza, ter z namenom zagotavljanja učinkovitega in konkurenčnega notranjega trga, ki bo prispeval k finančni stabilnosti, v sporočilu z dne 4. marca 2009 z naslovom „Spodbujanje okrevanja evropskega gospodarstva“ predlagala ukrepe v zvezi s kreditnimi pogodbami za stanovanjske nepremičnine, vključno z zanesljivim okvirom za kreditno posredništvo, da bi bili v prihodnosti vzpostavljeni odgovorni in zanesljivi trgi ter da bi se povrnilo zaupanje potrošnikov. Komisija je zavezanost učinkovitemu in konkurenčnemu notranjemu trgu potrdila v sporočilu z dne 13. aprila 2011 z naslovom „Akt za enotni trg: Dvanajst pobud za okrepitev rasti in zaupanja“.

(4)

Ugotovljena je bila vrsta problemov na hipotekarnih trgih v Uniji v zvezi z neodgovornim dajanjem in najemanjem posojil ter morebitnimi možnostmi za neodgovorno ravnanje tržnih udeležencev, tudi kreditnih posrednikov in nekreditnih institucij. Nekatere težave so se nanašale na kredite, denominirane v tuji valuti, ki so jih potrošniki najeli v zadevni valuti, da bi izkoristili ponujeno posojilno obrestno mero, pri čemer pa niso bili ustrezno obveščeni o tveganju, povezanem z menjalnim tečajem, ali ga niso ustrezno razumeli. Vzrok za te težave so nedelovanje trga in regulativna neučinkovitost ter drugi dejavniki, kot so splošne gospodarske razmere in nizka raven finančne pismenosti. Druge težave zajemajo sisteme za kreditne posrednike in nekreditne institucije, ki ponujajo kredite za stanovanjske nepremičnine, in sicer so ti sistemi neučinkoviti, neusklajeni ali sploh ne obstajajo. Ugotovljene težave lahko imajo znatne makroekonomske učinke prelivanja, povzročajo škodo potrošnikom, pomenijo gospodarske ali pravne ovire pri čezmejnih dejavnostih in ustvarjajo neenake konkurenčne pogoje med akterji.

(5)

Da bi omogočili nemoteno delovanje notranjega trga kreditnih pogodb za nepremičnine z visoko ravnjo varstva potrošnikov in zagotovili, da lahko potrošniki, ki to želijo, sklenejo tovrstne pogodbe z zaupanjem, da institucije, s katerimi sodelujejo, ravnajo strokovno in odgovorno, je treba na več področjih vzpostaviti ustrezno harmoniziran pravni okvir na ravni Unije, pri tem pa upoštevati razlike med kreditnimi pogodbami, ki so zlasti posledica razhajanj med nacionalnimi in regionalnimi trgi nepremičnin.

(6)

S to direktivo naj bi zato na podlagi doslednih, prilagodljivih in pravičnih kreditnih pogodb za nepremičnine razvili preglednejši, učinkovitejši in bolj konkurenčen notranji trg, hkrati pa spodbujali vzdržno dajanje in najemanje posojil ter finančno vključenost in posledično zagotavljali visoko raven varstva potrošnikov.

(7)

Da bi vzpostavili pravi notranji trg z visoko in enakovredno ravnjo varstva potrošnikov, so v tej direktivi navedene določbe, ki bodo v zvezi z zagotavljanjem predpogodbenih informacij prek standardizirane oblike evropskega standardnega informativnega lista (ESIS) in izračunom efektivne obrestne mere čim bolj harmonizirane. Ob upoštevanju posebnosti kreditnih pogodb za nepremičnine ter razlik v premikih in razmerah na trgu posameznih držav članic, zlasti v zvezi s tržno strukturo in udeleženci na trgih, kategorijami razpoložljivih produktov in postopki za odobritev kredita, bi državam članicam morali omogočiti, da na področjih, za katera ni jasno določeno, da so predmet čim večje harmonizacije, ohranijo ali uvedejo določbe, ki so strožje od določb v tej direktivi. Takšen ciljno usmerjen pristop je potreben, da ne bi negativno vplivali na raven varstva potrošnikov v zvezi s kreditnimi pogodbami za nepremičnine iz področja uporabe te direktive. Države članice bi na primer morale imeti možnost, da ohranijo ali uvedejo strožje določbe glede zahtev po znanju in usposobljenosti osebja ter navodil za izpolnjevanje ESIS.

(8)

Ta direktiva bi morala s približevanjem zakonov držav članic in določitvijo standardov kakovosti za nekatere storitve, zlasti kar zadeva trženje kreditov ter njihovo zagotavljanje prek dajalcev kreditov in kreditnih posrednikov, ter s spodbujanjem dobre prakse izboljšati pogoje za vzpostavitev in delovanje notranjega trga. Določitev standardov kakovosti za storitve, povezane z dajanjem kreditov, nujno vključuje uvedbo nekaterih določb glede sprejemnih, nadzornih in bonitetnih zahtev.

(9)

Za področja, ki jih ta direktiva ne zajema, je državam članicam dovoljeno, da obdržijo ali uvedejo nacionalno pravo. Zlasti lahko države članice obdržijo ali sprejmejo nacionalne določbe na področjih, kot so pogodbeno pravo v zvezi z veljavnostjo kreditnih pogodb, stvarno pravo, vpis v zemljiško knjigo, pogodbene informacije in popogodbena vprašanja, če niso urejena v tej direktivi. Države članice lahko določijo, da se cenilca ali podjetje za cenitve ali notarje lahko izbere po dogovoru med strankami. Glede na to, da imajo države članice različne postopke za nakup ali prodajo stanovanjske nepremičnine, lahko dajalci kreditov ali kreditni posredniki od potrošnika zahtevajo vnaprejšnje plačilo – pri čemer naj bi tovrstna plačila pomagala zagotoviti sklenitev kreditne pogodbe oziroma nakup ali prodajo nepremičnine –, lahko pa pride tudi do zlorabe tovrstnih praks, zlasti če potrošniki ne poznajo zahtev in običajnih praks v določeni državi članici. Zato je primerno, da se državam članicam omogoči, da uvedejo omejitve za tovrstna plačila.

(10)

Ta direktiva bi se morala uporabljati ne glede na to, ali je dajalec kredita oziroma kreditni posrednik pravna ali fizična oseba. Ta direktiva pa ne bi smela vplivati na pravico držav članic, da v skladu s pravom Unije vlogo dajalca kredita ali kreditnega posrednika po tej direktivi dodelijo samo pravnim osebam ali določenim oblikam pravnih oseb.

(11)

Ker potrošniki in podjetja niso v enakem položaju, ne potrebujejo enake ravni varstva. Čeprav je pomembno, da se pravice potrošnikov zavarujejo z določbami, od katerih pogodbeno ni mogoče odstopati, je smiselno, da se podjetjem in organizacijam dovoli sklepanje drugih pogodb.

(12)

Opredelitev pojma potrošnik bi morala zajeti fizične osebe, ki delujejo zunaj svoje dejavnosti, poslovanja ali poklica. Pri pogodbah z dvojnim namenom, kadar je pogodba sklenjena za namene, ki so deloma znotraj in deloma zunaj okvira dejavnosti, poslovanja ali poklica neke osebe, in je na dejavnost, poslovanje ali poklic nanašajoči se namen tako omejen, da ne prevladuje v celotnem kontekstu pogodbe, pa bi tudi ta oseba morala veljati za potrošnika.

(13)

Čeprav ta direktiva ureja kreditne pogodbe, ki zadevajo zgolj ali pretežno stanovanjske nepremičnine, državam članicam ne preprečuje, da bi ukrepe, sprejete v skladu s to direktivo, razširile tako, da bi zajemali varstvo potrošnikov v zvezi s kreditnimi pogodbami tudi za druge vrste nepremičnin, ali da bi drugače urejale tovrstne kreditne pogodbe.

(14)

Opredelitve pojmov iz te direktive določajo obseg harmonizacije. Obveznost držav članic, da prenesejo to direktivo, bi torej morala biti omejena na njeno področje uporabe, kakor je določeno v teh opredelitvah pojmov. Obveznosti držav članic, da prenesejo določbe te direktive, so denimo omejene na kreditne pogodbe, sklenjene s potrošniki, to je s fizičnimi osebami, ki pri poslih, zajetih v tej direktivi, delujejo zunaj svoje dejavnosti, poslovanja ali poklica. Podobno morajo države članice prenesti določbe te direktive, ki urejajo dejavnost oseb, ki delujejo kot kreditni posredniki, kakor so opredeljeni v direktivi. Ta direktiva pa držav članic ne bi smela ovirati pri uporabi te direktive v skladu s pravom Unije na področjih, ki niso zajeta v njenem področju uporabe. Poleg tega opredelitve pojmov iz te direktive ne bi smele vplivati na možnost, da države članice v nacionalni zakonodaji za posebne namene sprejmejo podrobnejše opredelitve pojmov, pod pogojem, da so te opredelitve pojmov še vedno skladne z opredelitvami pojmov iz te direktive. Tako bi državam članicam morali na primer omogočiti, da v nacionalni zakonodaji določijo podkategorije kreditnih posrednikov, ki v tej direktivi niso navedeni, kadar so te podkategorije na nacionalni ravni potrebne, da se na primer razmejijo zahteve glede ravni znanja in usposobljenosti, ki jih morajo izpolnjevati različni kreditni posredniki.

(15)

Cilj te direktive je zagotoviti, da se zagotovi visoka raven varstva potrošnikov, ki sklepajo kreditne pogodbe za nepremičnine. Zato bi se morala uporabljati za kredite, ki so zavarovani z nepremičninami, ne glede na namen kredita, za pogodbe za refinanciranje ali druge kreditne pogodbe, s katerimi bi lahko lastnik ali delni lastnik tudi v prihodnje ohranil lastništvo nad nepremičnino ali zemljiščem, in za kredite, ki se uporabljajo za nakup nepremičnine v nekaterih državah članicah, vključno s krediti, ki ne zahtevajo odplačila glavnice, ali – v primeru, da države članice nimajo na voljo ustreznega alternativnega okvira – posojili, katerih namen je zagotoviti začasno financiranje med prodajo ene nepremičnine in nakupom druge, ter za zavarovane kredite za obnovo stanovanjske nepremičnine.

(16)

Ta direktiva se ne bi smela uporabljati za določene kreditne pogodbe, pri katerih dajalec kredita prispeva pavšalne zneske, redna plačila ali druge oblike izplačila kredita v zameno za znesek, ki izhaja iz prodaje stanovanjske nepremičnine, in katerih temeljni cilj je olajšati potrošnjo, kot so produkti za poplačilo kredita iz naslova vrednosti zastavljene nepremičnine ali drugi enakovredni specializirani produkti. Tovrstne kreditne pogodbe imajo posebne značilnosti, ki presegajo področje uporabe te direktive. Ocena kreditne sposobnosti potrošnika na primer ni pomembna, saj dajalec kredita plačuje potrošniku in ne obratno. Tovrsten posel bi med drugim zahteval tudi znatno drugačne predpogodbene informacije. Poleg tega drugi produkti, kot so rentne prodaje stanovanja, ki imajo podobno funkcijo kot obratne ali doživljenjske hipoteke, ne vključujejo zagotavljanja kredita in bi torej ostali zunaj področja uporabe te direktive.

(17)

Ta direktiva ne bi smela zajemati drugih izrecno navedenih vrst nišnih kreditnih pogodb, ki so po naravi in zadevnih tveganjih drugačne od običajnih hipotekarnih kreditov in torej terjajo prilagojen pristop, zlasti kreditne pogodbe, ki so rezultat poravnave, dosežene na sodišču ali pred drugim zakonsko določenim organom, in določene vrste kreditnih pogodb, pri katerih delodajalec v določenih okoliščinah odobri kredit svojim zaposlenim, kakor je že določeno v Direktivi 2008/48/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 23. aprila 2008 o potrošniških kreditnih pogodbah (4). Primerno je, da se državam članicam dovoli, da izvzamejo nekatere kreditne pogodbe, kot so tiste, ki se odobrijo omejenemu krogu ljudi pod ugodnimi pogoji ali ki jih ponujajo kreditne zadruge, pod pogojem, da so na voljo druge ustrezne ureditve za zagotovitev, da bo politične cilje v zvezi s finančno stabilnostjo in notranjim trgom mogoče izpolniti, ne da bi bila ovirana finančna vključenost in dostopnost do kreditov. Kreditne pogodbe, pri katerih nepremičnina ne sme služiti kot hiša, stanovanje ali drugo bivališče potrošniku ali družinskemu članu potrošnika, temveč služi kot hiša, stanovanje ali drugo bivališče na podlagi pogodbe o najemu, so po tveganjih in značilnostih drugačne od običajnih kreditnih pogodb, torej je zanje morebiti potreben bolj prilagojen okvir. Države članice bi torej morale imeti možnost, da tovrstne kreditne pogodbe izvzamejo iz direktive, če je zanje na voljo drug ustrezen nacionalni okvir.

(18)

Nezavarovane kreditne pogodbe, katerih namen je obnova stanovanjske nepremičnine, ki vključuje skupni znesek kredita, večji od 75 000 EUR, bi morale spadati v področje uporabe Direktive 2008/48/ES, da se zagotovi enakovredna raven varstva tistih potrošnikov in izogne vsakršni regulativni vrzeli med navedeno direktivo in to Direktivo. Direktivo 2008/48/ES bi zato bilo treba ustrezno spremeniti.

(19)

Zaradi pravne varnosti bi moral biti pravni okvir Unije na področju kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine skladen z drugimi pravnimi akti Unije in jih dopolnjevati, zlasti na področju varstva potrošnikov in bonitetnega nadzora. Določene temeljne opredelitve, vključno z opredelitvijo pojmov „potrošnik“ in „trajni nosilec podatkov“, ter ključni koncepti, ki se uporabljajo v standardnih informacijah za določitev finančnih značilnosti kredita, vključno s konceptoma „skupni znesek, ki ga mora plačati potrošnik“ in „posojilna obrestna mera“, bi morali biti v skladu s tistimi, določenimi v Direktivi 2008/48/ES, tako da se enaka terminologija nanaša na enake stvari, ne glede na to, ali je kredit potrošniški kredit ali kredit za stanovanjsko nepremičnino. Države članice bi zato morale pri prenosu te direktive v nacionalno zakonodajo zagotoviti dosledno uporabo in razlago v zvezi z navedenimi temeljnimi opredelitvami in ključnimi koncepti.

(20)

Da bi za potrošnike zagotovili skladen okvir na področju kreditov in da bi čim bolj zmanjšali upravno breme za dajalce kreditov in kreditne posrednike, bi moral temeljni okvir te direktive po možnosti slediti strukturi Direktive 2008/48/ES, zlasti v smislu, da bi morale biti informacije, vključene v oglaševanje kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine, potrošniku zagotovljene s pomočjo reprezentativnega primera, da bi moral potrošnik podrobne predpogodbene informacije prejeti prek standardnega informativnega lista in da bi moral pred sklenitvijo kreditne pogodbe prejeti ustrezne razlage, da bi bilo treba določiti skupno podlago za izračun efektivne obrestne mere brez notarskih pristojbin in da bi morali dajalci kreditov kreditno sposobnost potrošnika oceniti pred odobritvijo kredita. Podobno bi bilo treba dajalcem kreditov zagotoviti nediskriminatoren dostop do zadevnih zbirk podatkov o kreditih, da bi bili doseženi enaki konkurenčni pogoji, določeni v Direktivi 2008/48/ES. Ta direktiva bi morala podobno kot Direktiva 2008/48/ES zagotoviti ustrezen sprejemni postopek in ustrezen nadzor vseh dajalcev kreditov, ki ponujajo kreditne pogodbe za nepremičnine, ter določiti zahteve glede vzpostavitve mehanizmov za izvensodno reševanje sporov in dostopa do teh mehanizmov.

(21)

Ta direktiva bi morala dopolnjevati Direktivo Evropskega parlamenta in Sveta 2002/65/ES z dne 23. septembra 2002 o trženju finančnih storitev potrošnikom na daljavo (5), ki zahteva, da je pri prodaji blaga na daljavo potrošnik obveščen o obstoju ali neobstoju pravice do odstopa od pogodbe, in to pravico tudi določa. Medtem ko Direktiva 2002/65/ES določa možnost, da ponudnik sporoči predpogodbene informacije po sklenitvi pogodbe, pa to pri kreditnih pogodbah za stanovanjske nepremičnine zaradi pomembnosti finančne obveznosti za potrošnika ne bi bilo primerno. Ta direktiva ne bi smela vplivati na nacionalno splošno pogodbeno pravo, kot so pravila o veljavnosti, sestavi ali učinku pogodbe, če vidiki splošnega pogodbenega prava niso urejeni s to direktivo.

(22)

Hkrati je pomembno, da se upoštevajo posebnosti kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine, ki upravičujejo diferenciran pristop. Glede na vrsto kreditne pogodbe za stanovanjske nepremičnine in morebitne posledice takšne pogodbe za potrošnika bi oglaševalsko gradivo in potrošniku prilagojene predpogodbene informacije morali vključevati ustrezna posebna opozorila o tveganjih, na primer morebitnem učinku nihanj menjalnega tečaja na znesek, ki bi ga moral odplačati potrošnik, ter – če bi države članice ocenile, da je to potrebno – naravi jamstva in posledicah njegove sklenitve. Na podlagi tega, kar se je v panogi na prostovoljni osnovi že izvajalo za stanovanjska posojila, bi morale biti poleg potrošniku prilagojenih predpogodbenih informacij vedno na voljo tudi splošne predpogodbene informacije. Poleg tega je diferenciran pristop upravičen, da se upoštevajo izkušnje iz finančne krize, s tem pa zagotovi, da je dajanje kreditov premišljeno. V zvezi s tem bi bilo treba predvideti strožje določbe o oceni kreditne sposobnosti kot pri potrošniških kreditih, kreditni posredniki bi morali zagotoviti natančnejše informacije o svojem statusu in odnosih z dajalci kreditov, da se razkrijejo morebitna navzkrižja interesov, za vse akterje, ki sodelujejo pri sklepanju kreditnih pogodb za nepremičnine, pa bi bilo treba to ustrezno sprejeti in nadzorovati.

(23)

Treba je tudi urediti nekatera dodatna področja, da bodo upoštevane posebnosti kreditov za stanovanjske nepremičnine. Glede na pomembnost posla je treba zagotoviti, da imajo potrošniki dovolj časa, tj. vsaj sedem dni, za razmislek o posledicah. Države članice bi morale imeti možnost, da ta čas določijo kot obdobje za razmislek pred sklenitvijo kreditne pogodbe, odstopni rok po njenem podpisu ali pa kombinacijo obeh. Primerno bi bilo, da imajo države članice možnost določiti, da je obdobje za razmislek za potrošnika zavezujoče največ deset dni, da pa lahko v drugih primerih zadeve v obdobju za razmislek napredujejo, če potrošniki to želijo; obenem bi bilo primerno, da bi imele države članice zaradi pravne varnosti v okviru nepremičninskih poslov možnost določiti, da se obdobje za razmislek izteče ali da pravica do odstopa preneha, kadar po nacionalnem pravu zaradi potrošnikovega ravnanja nastane ali se prenese lastninska pravica, povezana s sredstvi, pridobljenimi s kreditno pogodbo, ali z uporabo teh sredstev, ali, kadar je primerno, če potrošnik prenese sredstva na tretjo osebo.

(24)

Glede na posebne značilnosti kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine je za dajalce kreditov običajno, da potrošnikom ponujajo vrsto produktov ali storitev, ki jih je mogoče kupiti skupaj s kreditnimi pogodbami. Zaradi pomena, ki ga imajo tovrstne kreditne pogodbe za potrošnika, je torej primerno, da se določijo posebna pravila o vezani prodaji. Dajalci kreditov, ki z združevanjem kreditne pogodbe z eno ali več drugimi finančnimi storitvami ali proizvodi oblikujejo pakete, širijo svojo ponudbo in tekmujejo med sabo, pri čemer mora biti omogočeno, da se posamezni deli paketa kupujejo tudi ločeno. Za potrošnike utegne biti združevanje kreditnih pogodb z eno ali več drugimi finančnimi storitvami ali proizvodi v pakete sicer koristno, vendar lahko hkrati negativno vpliva na njihovo mobilnost in sposobnost premišljenega odločanja, če delov paketa ni mogoče kupiti ločeno. Preprečiti je treba prakse, kot je vezana prodaja nekaterih produktov, zaradi katerih bi potrošniki utegnili sklepati kreditne pogodbe, ki ne bi bile v njihovem najboljšem interesu, pri čemer pa ne bi smeli omejevati paketne prodaje produktov, ki lahko koristijo potrošnikom. Države članice pa bi morale z nadaljnjim pozornim spremljanjem trgov maloprodajnih finančnih storitev zagotoviti, da paketna prodaja ne izkrivlja potrošnikove izbire in konkurence na trgu.

(25)

Na splošno vezana prodaja ne bi smela biti dovoljena, razen v primeru, da finančne storitve ali produkta, ponujenega skupaj s kreditno pogodbo, ne bi bilo možno ponuditi ločeno, ker bi šlo za neločljiv del kredita, na primer zavarovane prekoračitve. V drugih primerih pa lahko dajalci kreditov upravičeno ponudijo ali prodajo kreditno pogodbo v paketu skupaj s plačilnim računom, varčevalnim računom, naložbenim produktom ali pokojninskim produktom, če so denimo sredstva na računu uporabljena za odplačilo kredita ali so predpogoj za pritegnitev sredstev zaradi pridobitve kredita ali če denimo naložbeni produkt ali zasebni pokojninski produkt služi kot dodatno zavarovanje kredita. Čeprav je upravičeno, da dajalci kreditov zahtevajo, da potrošnik sklene ustrezno zavarovalno polico, da zajamči odplačilo kredita ali zavaruje vrednost zavarovanja, bi potrošnik moral imeti priložnost, da izbere svojo zavarovalnico, pri čemer pa mora njegova zavarovalna polica zagotavljati enako jamstveno raven kot zavarovalna polica, ki jo predlaga ali ponuja dajalec kredita. Države članice lahko v celoti ali delno standardizirajo kritje, ki ga ponujajo zavarovalne pogodbe, da bi potrošnikom, ki želijo opraviti primerjave, olajšale take primerjave med različnimi ponudbami.

(26)

Treba je zagotoviti, da je stanovanjska nepremičnina ustrezno ocenjena pred sklenitvijo kreditne pogodbe in – zlasti če cenitev vpliva na ostanek obveznosti potrošnika – v primeru neizpolnjevanja plačilnih obveznosti. Države članice bi morale zato zagotoviti, da so na voljo zanesljivi standardi cenitev. Standardi cenitev se štejejo za zanesljive, če upoštevajo mednarodno priznane standarde cenitev, zlasti tiste, ki jih je izdelal odbor za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (International Valuation Standards Committee), evropska skupina združenj cenilcev (European Group of Valuers‘ Associations) ali kraljevi inštitut pooblaščenih ocenjevalcev (Royal Institution of Chartered Surveyors). Ti mednarodno priznani standardi cenitve vsebujejo načela, sprejeta na visoki ravni, ki od dajalcev kreditov med drugim zahtevajo, da sprejmejo in upoštevajo ustrezne interne procese za upravljanje tveganj in zavarovanj, ki bodo vključevali zanesljive cenitvene postopke, pa sprejeti morajo standarde in metode ocenjevanja, na podlagi katerih bo mogoče izdelati realne in utemeljene ocene vrednosti nepremičnin, kot zagotovilo, da bodo vsa cenitvena poročila pripravljena skrbno in z ustrezno poklicno usposobljenostjo ter da bodo cenilci izpolnjevali določene zahteve glede kvalifikacij, ter da posojilodajalci hranijo ustrezno, celovito in prepričljivo cenitveno dokumentacijo za zavarovanje. V zvezi s tem je zaželeno, da se zagotovi ustrezno spremljanje trgov stanovanjskih nepremičnin in da so mehanizmi v takih določbah v skladu z Direktivo 2013/36/EU Evropskega parlamenta in Sveta z dne 26. junija 2013 o dostopu do dejavnosti kreditnih institucij in bonitetnem nadzoru kreditnih institucij in investicijskih podjetij (6). Skladnost z določbami te direktive v zvezi z s standardi cenitve nepremičnin je mogoče doseči na primer s predpisom ali samourejanjem.

(27)

Ker ima sodna razglasitev zapadlosti hipoteke občutne posledice za dajalce kreditov, potrošnike in morebiti finančno stabilnost, je primerno dajalce kreditov spodbujati, da se nastajajočega kreditnega tveganja lotevajo proaktivno že v zgodnji fazi, ter poskrbeti za sprejetje ustreznih ukrepov, s katerimi bi zagotovili, da bodo dajalci kreditov izkazovali razumno potrpežljivost in si drugače razumno prizadevali za ustrezno rešitev še pred začetkom postopka izvršbe. Po možnosti bi bilo treba najti rešitve, ki bi upoštevale dejanski položaj potrošnika in njegove razumne potrebe glede kritja življenjskih stroškov. Kadar po končanem postopku izvršbe dolgovi še niso poplačani, bi morale države članice zagotoviti zaščito minimalnih življenjskih pogojev ter sprejeti ukrepe za poenostavitev odplačevanja in ob enem preprečevanje dolgoročne prezadolženosti. Vsaj kadar cena, dobljena za nepremičnino, vpliva na znesek, ki ga dolguje potrošnik, bi morale države članice dajalce kreditov pozvati, naj razumno ukrepajo, da bi za nepremičnino, ki je predmet izvršbe, dosegli ceno, ki bi bila v danih tržnih razmerah najboljša. Države članice strankam kreditne pogodbe ne bi smele preprečiti, da bi se izrecno dogovorile, da bo prenos zavarovanja dajalcu kredita zadostoval za odplačilo kredita.

(28)

Posredniki se pogosto ukvarjajo z več dejavnostmi, zlasti zavarovalnim posredništvom ali zagotavljanjem investicijskih storitev, in ne le s kreditnim posredništvom. Ta direktiva bi torej morala zagotoviti določeno skladnost tudi z Direktivo 2002/92/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 9. decembra 2002 o zavarovalnem posredovanju (7) in Direktivo 2004/39/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 21. aprila 2004 o trgih finančnih instrumentov (8). Zlasti od kreditnih institucij, ki pridobijo dovoljenje v skladu z Direktivo 2013/36/EU, in drugih finančnih institucij, za katere velja enakovreden sprejemni postopek po nacionalnem pravu, ne bi smeli zahtevati, da opravijo poseben sprejemni postopek, na podlagi katerega potem lahko poslujejo kot kreditni posredniki, z namenom, da se poenostavita postopek ustanavljanja kot kreditni posrednik in čezmejno delovanje. Neomejena in brezpogojna odgovornost, ki jo dajalci kreditov in kreditni posredniki prevzamejo za dejavnosti povezanih kreditnih posrednikov ali imenovanih predstavnikov, bi morala zajemati samo dejavnosti znotraj področja uporabe te direktive, razen če se države članice ne odločijo, da bodo to odgovornost razširile na druga področja.

(29)

Da bi bili potrošniki bolj sposobni sami premišljeno odločati o odgovornem najemanju posojil in upravljanju dolga, bi se države članice morale zavzemati za ukrepe v podporo izobraževanju potrošnikov na področju odgovornega najemanja posojil in upravljanja dolga, zlasti kar zadeva hipotekarne kreditne pogodbe. Predvsem je treba zagotoviti smernice potrošnikom, ki prvič jemljejo hipotekarni kredit. V zvezi s tem bi Komisija morala izbrati primere najboljše prakse, da bi spodbudila nadaljnji razvoj ukrepov za večjo finančno ozaveščenost potrošnikov.

(30)

Zaradi znatnih tveganj, povezanih z najemanjem posojil v tuji valuti, je treba sprejeti ukrepe kot zagotovitev, da se bodo potrošniki zavedali tveganja, ki ga prevzemajo, obenem pa imeli možnost omejiti svojo izpostavljenost tveganju menjalnega tečaja v obdobju trajanja kredita. Tveganje bi lahko omejili tako, da bi potrošniku dali pravico do pretvorbe valute kredita, ali pa bi to lahko kako drugače uredili, kot na primer z uvedbo zgornje meje ali opozorila, kadar bi le-ta zadostovala za omejitev tveganja menjalnega tečaja.

(31)

Veljavni pravni okvir bi moral potrošnike navdajati z zaupanjem, da imajo dajalci kreditov, kreditni posredniki in imenovani predstavniki v mislih interese potrošnika na podlagi informacij, ki so jim v tistem trenutku na voljo, in smiselnih predpostavk o tveganjih v zvezi s potrošnikovim položajem med trajanjem predlagane kreditne pogodbe. Med drugim bi lahko določal, da dajalci kreditov ne smejo tržiti kredita tako, da s tem bistveno zmanjšajo ali utegnejo bistveno zmanjšati potrošnikovo sposobnost, da temeljito razmisli o najetju kredita, ali dajalcu kredita odobritev kredita ne sme služiti kot glavna tržna metoda pri prodaji blaga, storitev ali nepremičnin potrošnikom. Ključni vidik vzbujanja takšnega zaupanja pri potrošnikih je zahteva, da se v panogi zagotovita visoka stopnja pravičnosti, poštenosti in strokovnosti ter ustrezno urejanje navzkrižja interesov, tudi tistih, ki izhajajo iz plačila, in da se pri svetovanju kar najbolj upoštevajo interesi potrošnika.

(32)

Primerno je zagotoviti, da ima zadevno osebje pri dajalcih kreditov, kreditnih posrednikih in imenovanih predstavnikih ustrezno raven znanja in usposobljenosti, da se doseže visoka raven strokovnosti. V tej direktivi bi bilo torej treba zahtevati, da se na podlagi minimalnih zahtev glede znanja in usposobljenosti iz te direktive na ravni podjetja dokažeta ustrezno znanje in usposobljenost. Državam članicam bi moralo biti dovoljeno, da sprejmejo ali ohranijo takšne zahteve za posamezne fizične osebe. Državam članicam bi moralo biti dovoljeno, da dajalcem kreditov, kreditnim posrednikom in imenovanim predstavnikom dovolijo, da na podlagi vključenosti osebja v opravljanje posamezne storitve ali izvajanje postopka določijo različne minimalne zahteve glede znanja. V zvezi s tem osebje vključuje zunanje osebje, ki dela za dajalca kredita, kreditnega posrednika ali imenovanega predstavnika ali pri njem, ter njegove zaposlene. V tej direktivi bi moralo osebje, neposredno vključeno v dejavnosti iz te direktive, zajemati osebje v oddelku trgovanja (front-office staff) in tisto v oddelku podpore (back-office staff), vključno z vodstvom, ki ima pomembno vlogo pri kreditno-pogodbenem procesu. Osebe s podpornimi funkcijami, ki niso povezane s kreditno-pogodbenim procesom (npr. osebje v kadrovski službi in osebje za informacijsko in komunikacijsko tehnologijo), ne bi smele šteti za osebje v smislu te direktive.

(33)

Kadar dajalec kredita ali kreditni posrednik na podlagi načela svobode opravljanja storitev svoje storitve opravlja na ozemlju druge države članice, bi morala minimalne zahteve glede znanja in usposobljenosti osebja določiti matična država članica. Vendar bi morale imeti države članice gostiteljice, ki menijo, da je to potrebno, možnost, da na nekaterih področjih določijo lastne zahteve glede usposobljenosti za dajalce kreditov in kreditne posrednike, ki na podlagi načela svobode opravljanja storitev svoje storitve opravljajo na ozemlju teh držav članic.

(34)

Ker je treba zagotoviti, da se zahteve glede znanja in usposobljenosti v praksi uporabljajo in upoštevajo, bi morale države članice od pristojnih organov zahtevati, da nadzorujejo dajalce kreditov, kreditne posrednike in imenovane predstavnike, ter jih pooblastiti za pridobitev vseh dokazov, potrebnih za zanesljivo ocenitev upoštevanja teh zahtev.

(35)

Eden ključnih vidikov pri zagotavljanju zaupanja potrošnikov v finančni sektor bi moralo biti to, kako dajalci kreditov, kreditni posredniki in imenovani predstavniki plačujejo svoje osebje. Ta direktiva vsebuje pravila o plačevanju osebja, katerih namen je omejiti prakse zavajajoče prodaje in zagotoviti, da se z načinom plačevanja osebja ne ovira izpolnjevanje obveznosti upoštevanja interesov potrošnika. Dajalci kreditov, kreditni posredniki in imenovani predstavniki zlasti ne bi smeli oblikovati plačnih politik, ki bi osebje spodbujale k sklepanju določenega števila ali vrste kreditnih pogodb ali k ponujanju specifičnih pomožnih storitev potrošnikom brez jasnega upoštevanja njihovih interesov in potreb. V zvezi s tem se državam članicam lahko zazdi potrebno, da neko prakso, na primer pobiranje pristojbin s strani povezanih posrednikov, razglasijo za nasprotno potrošnikovim interesom. Države članice bi morale imeti možnost, da jasno navedejo, da plačilo, ki ga prejme osebje, ni odvisno od števila ali vrste kreditnih pogodb, sklenjenih s potrošnikom.

(36)

Ta direktiva vsebuje harmonizirana pravila glede področij znanja in usposobljenosti na področju sestavljanja, ponudbe in odobritve kreditne pogodbe ali posredništva pri pogodbi, ki ju mora imeti osebje, zaposleno pri dajalcih kreditov, kreditnih posrednikih in imenovanih predstavnikih. Ta direktiva ne določa posebne ureditve, neposredno povezane s priznavanjem poklicnih kvalifikacij, ki jih posameznik pridobi v državi članici, da bi izpolnjeval zahteve glede znanja in usposobljenosti v drugi državi članici. Direktiva Evropskega parlamenta in Sveta 2005/36/ES z dne 7. septembra 2005 o priznavanju poklicnih kvalifikacij (9) bi se torej morala še naprej uporabljati v zvezi s pogoji za priznavanje in dopolnilnimi ukrepi, ki jih država članica lahko zahteva od posameznika, čigar kvalifikacija ni bila izdana na ozemlju pod njeno pristojnostjo.

(37)

Dajalci kreditov in kreditni posredniki pogosto uporabljajo oglaševalska sporočila, ki velikokrat navajajo posebne pogoje, da bi vzbudili zanimanje potrošnika za določen produkt. Potrošniki bi zato morali biti zaščiteni pred nepravičnimi ali zavajajočimi oglaševalskimi praksami ter imeti možnost primerjati oglaševalska sporočila. Posebne določbe glede oglaševanja kreditnih pogodb in seznam točk, ki jih je treba vključiti med oglaševalsko in trženjsko gradivo, namenjeno potrošnikom – kadar so pri takšnem oglaševanju navedene obrestne mere ali kakršne koli številke v zvezi s stroški kredita –, so potrebni, da potrošniki lahko primerjajo različne ponudbe. Države članice bi še naprej morale imeti možnost, da v nacionalno zakonodajo uvedejo ali v njej ohranijo zahteve po razkritju pri oglaševanju, ki ne vsebuje obrestne mere niti številk o stroških kredita. Vsaka tovrstna zahteva bi morala upoštevati posebnosti kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine. V vsakem primeru bi bilo treba v skladu z Direktivo Evropskega parlamenta in Sveta 2005/29/ES z dne 11. maja 2005 o nepoštenih poslovnih praksah podjetij v razmerju do potrošnikov na notranjem trgu (10) zagotoviti, da oglaševanje kreditnih pogodb ne bi ustvarjalo lažnega vtisa o produktu.

(38)

Oglaševanje se navadno osredotoča na enega ali več produktov, medtem ko bi morali imeti potrošniki možnost odločanja ob celovitem poznavanju nabora kreditnih produktov v ponudbi. V zvezi s tem so pri seznanjanju potrošnikov s širokim naborom produktov in storitev, ki so na voljo, ter z njihovimi temeljnimi značilnostmi pomembne splošne informacije. Potrošniki bi zato vedno morali imeti možnost dostopa do splošnih informacij o kreditnih produktih, ki so na voljo. Kadar se ta zahteva ne uporablja za nepovezane kreditne posrednike, to ne bi smelo vplivati na dejstvo, da morajo ti potrošnikom še vedno zagotoviti njim prilagojene predpogodbene informacije.

(39)

Da bi zagotovili enake konkurenčne pogoje in da bi se potrošniki odločali na podlagi značilnosti kreditnih produktov, ki so na voljo, ne pa na podlagi distribucijskega kanala, prek katerega je mogoč dostop do takšnih kreditnih produktov, bi potrošniki informacije o kreditu morali prejeti ne glede na to, ali poslujejo neposredno z dajalcem kredita ali s kreditnim posrednikom.

(40)

Poleg tega bi morali potrošniki pred sklenitvijo kreditne pogodbe pravočasno prejeti njim prilagojene informacije, kar bi jim omogočilo, da bi preučili značilnosti kreditnih produktov in jih primerjali. Na podlagi Priporočila Komisije 2001/193/ES z dne 1. marca 2001 o predpogodbenih informacijah, ki jih morajo potrošnikom dati posojilodajalci, ki ponujajo stanovanjska posojila (11), se je Komisija zavezala, da bo spremljala upoštevanje prostovoljnega kodeksa o Izvajanju predpogodbenih informacij za stanovanjska posojila, ki vsebuje ESIS, v katerem so za potrošnika prilagojene informacije o ponujeni kreditni pogodbi. Dokazi, ki jih je zbrala Komisija, so izpostavili, da je treba spremeniti vsebino in predstavitev ESIS in s tem zagotoviti, da bo ESIS jasen in razumljiv ter da bo vključeval vse informacije, ki naj bi bile relevantne za potrošnike. Vsebinsko in oblikovno bi ESIS moral upoštevati vse potrebne izboljšave, odkrite med testiranjem potrošnikov v vseh državah članicah. Strukturo ESIS, zlasti vrstni red informacij, bi bilo treba spremeniti, besedilo bi moralo biti uporabnikom bolj prijazno, rubrike, kot je „nominalna obrestna mera“ in „efektivna obrestna mera“, bi bilo treba združiti, obenem pa dodati nove, na primer „prožne značilnosti“. Potrošnik bi moral v okviru ESIS prejeti ponazoritveni amortizacijski načrt, kadar gre za kredit z odloženim plačilom obresti, v katerem je odplačevanje glavnice odloženo za določeno začetno obdobje ali če je posojilna obrestna mera za časa trajanja kreditne pogodbe fiksna. Države članice bi morale imeti možnost določiti, da predložitev takšnega ponazoritvenega amortizacijskega načrta v ESIS za druge kreditne pogodbe ni obvezna.

(41)

Potrošniške raziskave so izpostavile, da je treba pri informacijah, namenjenih potrošnikom, uporabljati enostaven in razumljiv jezik. Pojmi, uporabljeni v ESIS, zaradi tega niso nujno enaki pravnim terminom, opredeljenim v tej direktivi, vendar pa imajo isti pomen.

(42)

Zahteve glede informacij o kreditnih pogodbah, vsebovane v ESIS, ne bi smele posegati v zahteve, določene na nacionalni ravni ali na ravni Unije, glede informacij o drugih produktih ali storitvah – denimo o požarnem ali življenjskem zavarovanju ali naložbenih produktih –, ki se lahko ponujajo skupaj s kreditno pogodbo kot pogoj za pridobitev kreditne pogodbe za nepremičnino ali kot pogoj za pridobitev nižje posojilne obrestne mere za to pogodbo. Kadar harmonizirane določbe ne obstajajo, bi moralo biti državam članicam dovoljeno, da obdržijo ali sprejmejo nacionalno pravo; tako lahko na primer zahtevajo, da se informacije o ravni oderuških obresti zagotovijo v predpogodbeni fazi ali da se zagotovijo informacije, ki utegnejo biti koristne za namene finančnega izobraževanja ali za izvensodno reševanje sporov. Vendar bi bilo treba vse dodatne informacije navesti v ločenem dokumentu, ki se lahko priloži ESIS. Države članice bi morale imeti možnost, da za ESIS v svojem jeziku uporabljajo drugačne besede, ne da bi spremenile njegovo vsebino in vrstni red v njem navedenih informacij, če je to potrebno zaradi uporabe jezika, ki bi utegnil biti potrošniku lažje razumljiv.

(43)

Pri izpolnjevanju ESIS bi dajalec kredita moral upoštevati navodila iz te direktive, s čimer bi zagotovil, da ima potrošnik z ESIS na voljo vse zadevne informacije, ki jih potrebuje za utemeljeno odločitev. Države članice bi morale imeti možnost, da na podlagi navodil iz te direktive dopolnijo ali natančneje opredelijo navodila za izpolnjevanje ESIS. Države članice bi morale imeti možnost, da na primer natančneje opredelijo informacije, ki so potrebne za opis „vrste posojilne obrestne mere“, zato da bi upoštevale posebnosti nacionalnih produktov in trga. Vendar takšne natančnejše opredelitve ne bi smele biti v nasprotju z navodili iz te direktive niti se ne bi smelo zaradi njih spremeniti besedilo vzorca ESIS, ki bi ga kot takega moral uporabiti dajalec kredita. Države članice bi morale imeti možnost, da določijo tudi dodatna opozorila glede kreditnih pogodb, ki so prilagojena njihovemu nacionalnemu trgu in praksam, kadar tovrstna opozorila še niso posebej zajeta v ESIS. Države članice bi morale imeti možnost, da določijo, da so informacije iz ESIS za dajalca kredita, pod pogojem, da se ta odloči odobriti kredit, zavezujoče.

(44)

Da bi potrošnik lahko preučil in primerjal značilnosti kreditnih produktov ter se po potrebi posvetoval s tretjo osebo, bi moral informacije prek ESIS prejeti nemudoma po tem, ko bi predložil potrebne informacije o svojih potrebah, finančnem položaju in željah, in pravočasno, preden bi kakšna koli kreditna pogodba ali ponudba zanj postala zavezujoča. Ponudbi, ki je dana potrošniku, je treba priložiti ESIS zlasti v primeru, da gre za zavezujočo ponudbo, razen če ESIS ni bil že predložen in so značilnosti ponudbe v skladu s predhodno navedenimi informacijami. Vendar bi države članice morale imeti možnost določiti, da je treba ESIS zagotoviti pred predložitvijo zavezujoče ponudbe in skupaj z zavezujočo ponudbo, če ESIS, ki vsebuje enake informacije, ni bil predhodno predložen. ESIS bi sicer moral biti prilagojen potrošniku in odražati njegove želje, vendar zagotavljanje tovrstnih, potrošniku prilagojenih informacij, ne bi smelo pomeniti, da je treba zagotoviti tudi svetovanje. Kreditne pogodbe bi se smele skleniti le, kadar je potrošnik imel dovolj časa za primerjavo ponudb, oceno njihovih posledic in po potrebi posvetovanje s tretjo osebo in kadar se je utemeljeno odločil o tem, ali naj ponudbo sprejme.

(45)

Kadar ima potrošnik zavarovano kreditno pogodbo za nakup nepremičnine ali zemljišča in je trajanje jamstva daljše od trajanja kreditne pogodbe ter kadar se potrošnik lahko odloči črpati že odplačano glavnico – pod pogojem, da podpiše novo kreditno pogodbo –, bi mu bilo treba še pred podpisom te nove kreditne pogodbe predložiti nov ESIS, v katerem bi bila prikazana nova efektivna obrestna mera in ki bi temeljil na posebnih značilnostih te nove kreditne pogodbe.

(46)

Vsaj v primeru, da pravica do odstopa ne obstaja, bi moral dajalec kredita, ali kadar je potrebno, kreditni posrednik ali imenovani predstavnik potrošniku zagotoviti izvod osnutka kreditne pogodbe ob predložitvi ponudbe, ki je zavezujoča za dajalca kredita. V drugih primerih bi moral potrošnik izvod osnutka kreditne pogodbe prejeti vsaj ob predložitvi zavezujoče ponudbe.

(47)

Da bi zagotovili čim večjo preglednost in preprečili zlorabe zaradi morebitnih navzkrižij interesov, ko potrošniki uporabljajo storitve kreditnih posrednikov, bi morale za slednje veljati določene obveznosti glede razkritja informacij pred izvajanjem storitev. Takšna razkritja bi morala vključevati informacije o njihovi identiteti in povezavah z dajalci kreditov, na primer o tem, ali nameravajo uporabiti produkte številnih dajalcev kreditov ali produkte samo manjšega števila dajalcev kreditov. Potrošniku bi bilo treba razkriti vse morebitne provizije ali druge spodbude, ki jo dajalci kreditov ali tretje osebe v zvezi s kreditno pogodbo lahko plačajo kreditnemu posredniku, in to pred izvedbo kakršnih koli dejavnosti kreditnega posredništva in v tej fazi bi bilo treba potrošnika obvestiti tudi o znesku takšnih plačil, kadar je znan, ali o dejstvu, da bo znesek razkrit v ESIS naknadno v predpogodbeni fazi, in o tem, da ima v tej fazi pravico biti obveščen o ravni takšnih plačil. Potrošnike bi bilo treba obvestiti o morebitnih pristojbinah, ki bi jih morali plačati kreditnim posrednikom za njihove storitve. Brez poseganja v konkurenčno pravo bi državam članicam moralo biti dovoljeno, da sprejmejo ali ohranijo določbe o prepovedi plačevanja pristojbin s strani potrošnikov nekaterim ali vsem kategorijam kreditnih posrednikov.

(48)

Kljub temu utegne potrošnik potrebovati dodatno pomoč, da se odloči, katera kreditna pogodba med predlaganimi produkti najbolj ustreza njegovim potrebam in finančnemu položaju. Dajalci kreditov in kreditni posredniki, kadar je potrebno, bi takšno pomoč morali zagotoviti v zvezi s kreditnimi produkti, ki jih ponujajo potrošniku, in sicer tako, da bi potrošniku na njemu prilagojen način pojasnili zadevne informacije, zlasti bistvene značilnosti predlaganih produktov, da bi lahko razumel učinke, ki bi jih ti produkti lahko imeli na njegov ekonomski položaj. Dajalci kreditov in, kjer je primerno, kreditni posredniki bi morali način tovrstnega pojasnjevanja prilagoditi okoliščinam, v katerih je kredit ponujen, in potrošnikovi potrebi po pomoči, pri tem pa upoštevati potrošnikovo znanje o kreditu in izkušnje v zvezi z njim ter naravo posameznih kreditnih produktov. Tovrstno pojasnjevanje samo po sebi ne bi bilo osebno priporočilo.

(49)

Zaradi spodbujanja vzpostavitve in delovanja notranjega trga ter zagotavljanja visoke ravni varstva potrošnikov po vsej Uniji je treba enotno zagotoviti primerljivost informacij o efektivni obrestni meri po vsej Uniji.

(50)

Skupni stroški kredita za potrošnika bi morali zajemati vse stroške, ki jih mora potrošnik plačati v zvezi s kreditno pogodbo in jih dajalec kredita pozna. Zato bi morali vključevati obresti, provizije, takse, pristojbine za kreditne posrednike, stroške cenitve nepremičnine za hipoteko in vse druge pristojbine – razen notarskih –, potrebne za pridobitev kredita (na primer stroške za življenjsko zavarovanje) ali za njegovo pridobitev pod ponujenimi pogoji (na primer stroške za požarno zavarovanje). Določbe iz te direktive, ki zadevajo pomožne produkte in storitve (npr. v zvezi s stroški odprtja in vodenja bančnega računa), ne bi smele posegati v Direktivo 2005/29/ES in Direktivo Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nedovoljenih pogojih v potrošniških pogodbah (12). Skupni stroški kredita za potrošnika bi morali izključevati stroške, ki jih potrošnik plača za nakup nepremičnine ali zemljišča, kot so z nakupom povezane takse in notarski stroški ali stroški vpisa v zemljiško knjigo. Treba bi bilo objektivno oceniti, v kolikšni meri dajalec kreditov dejansko pozna stroške, pri tem pa upoštevati zahteve poklicne skrbnosti. V zvezi s tem bi dajalec kreditov domnevno moral poznati stroške pomožnih storitev, ki jih sam ali v imenu tretje osebe ponuja potrošniku, razen če je njihova cena odvisna od posebnih značilnosti ali položaja potrošnika.

(51)

Če uporabljene informacije temeljijo zgolj na ocenah, bi moral biti potrošnik s tem seznanjen, tako kot bi moral biti seznanjen, da naj bi bile te informacije reprezentativne za zadevno vrsto pogodbe ali prakse. Namen dodatnih predpostavk za izračun efektivne obrestne mere je zagotoviti doslednost pri njenem izračunu in njeno primerljivost. Za določene vrste kreditnih pogodb so potrebne dodatne predpostavke, kot na primer kadar znesek, trajanje ali stroški kredita niso gotovi ali pa se razlikujejo glede na način izvajanja pogodbe. Kadar same določbe ne zadostujejo za izračun efektivne obrestne mere, bi dajalec kredita moral uporabiti dodatne predpostavke iz Priloge I. Ker pa bo izračun efektivne obrestne mere odvisen od pogojev posamezne kreditne pogodbe, bi se morale uporabiti samo tiste nujne predpostavke, ki zadevajo določeni kredit.

(52)

Zaradi zagotovitve visoke stopnje primerljivosti efektivnih obrestnih mer med ponudbami različnih dajalcev kreditov časovni intervali med datumi, ki se uporabljajo pri izračunu, ne bi smeli biti izraženi v dnevih, kadar so lahko izraženi kot celo število let, mesecev ali tednov. Če se določeni časovni intervali uporabijo v formuli za izračun efektivne obrestne mere, bi jih seveda bilo treba uporabiti tudi za ugotovitev zneskov obresti in drugih stroškov, uporabljenih v formuli. Zaradi tega bi morali dajalci kreditov pri izračunu zneskov za plačilo stroškov uporabiti metodo za merjenje časovnih intervalov, opisano v Prilogi I. Vendar to velja samo za namene izračuna efektivne obrestne mere in ne vpliva na zneske, ki jih dajalec kredita dejansko zaračuna na podlagi kreditne pogodbe. Kadar se navedeni zneski razhajajo, jih je morebiti treba razložiti potrošniku, da ga ne bi zavajali. To pomeni, da bo efektivna obrestna mera v primeru, da ni neobrestnih stroškov, in ob uporabi enake metode izračuna enaka dejanski posojilni obrestni meri kredita.

(53)

Ker se v fazi oglaševanja efektivna obrestna mera lahko navede samo s primerom, bi moral biti ta primer reprezentativen. Torej bi moral ustrezati na primer povprečnemu trajanju in povprečnemu skupnemu znesku kredita, odobrenega za zadevno vrsto kreditne pogodbe. Pri določitvi reprezentativnega primera bi bilo treba upoštevati razširjenost določenih vrst kreditnih pogodb na danem trgu. Morda je bolj ustrezno, da dajalec kredita reprezentativni primer določi na podlagi zneska kredita, ki je reprezentativen za njegov nabor produktov in pričakovani krog potrošnikov, saj se lahko ta dva od dajalca kredita do dajalca kredita znatno razlikujeta. V zvezi z efektivno obrestno mero, navedeno v ESIS, bi bilo treba po možnosti upoštevati želje in informacije, ki jih navede potrošnik, dajalec kredita ali kreditni posrednik pa bi moral pojasniti, ali so te želje in informacije tudi ponazorjene oziroma upoštevane. Reprezentativni primeri pa nikakor ne bi smeli biti v nasprotju z zahtevami iz Direktive 2005/29/ES. Kadar je potrebno, mora potrošnik na podlagi ESIS jasno vedeti, da efektivna obrestna mera temelji na predpostavkah in se lahko spremeni, zato da bo to lahko upošteval, ko bo primerjal različne produkte. Efektivna obrestna mera bi morala upoštevati tudi vsa črpanja v okviru kreditne pogodbe ne glede na to, ali so plačana neposredno potrošniku ali tretji osebi v njegovem imenu.

(54)

Zaradi zagotovitve usklajenosti pri izračunu efektivne obrestne mere za različne vrste kredita bi morale biti predpostavke, uporabljene za izračune pri podobnih oblikah kreditnih pogodb, na splošno usklajene. V zvezi s tem bi bilo treba v celoti vključiti predpostavke iz Direktive Komisije 2011/90/EU z dne 14. novembra 2011 o spremembi dela II Priloge I k Direktivi 2008/48/ES Evropskega parlamenta in Sveta, ki določa dodatne predpostavke za izračun letne efektivne obrestne mere (13), s katero se spreminjajo predpostavke za izračun efektivne obrestne mere. Čeprav se za trenutno razpoložljive kreditne pogodbe ne bodo nujno uporabljale vse predpostavke, so za to področje značilne številne inovacije na ravni produktov, zato morajo biti predpostavke že kar določene. Poleg tega bi zaradi izračuna efektivne obrestne mere določitev najbolj običajnega mehanizma črpanja morala temeljiti na smiselnih pričakovanjih glede mehanizma črpanja, ki ga potrošniki najpogosteje uporabljajo za vrsto produkta, ki ga ponuja zadevni dajalec kredita. Za obstoječe produkte bi pričakovanje moralo temeljiti na predhodnih dvanajstih mesecih.

(55)

Potrošnikovo sposobnost odplačevanja kredita in njegovo nagnjenost k temu je nujno treba oceniti in preveriti, preden se sklene kreditna pogodba. Pri tej oceni kreditne sposobnosti bi se morali upoštevati vsi potrebni in relevantni dejavniki, ki bi lahko vplivali na sposobnost potrošnika, da odplača kredit v času njegovega trajanja. Zlasti bi morali v zvezi s potrošnikovo sposobnostjo, da servisira in v celoti odplača kredit, upoštevati prihodnja plačila ali povišanja plačil, ki bodo potrebna zaradi negativne amortizacije ali odloga plačila glavnice ali obresti, pa tudi druge redne odhodke, dolgove in druge finančne obveznosti ter dohodek, prihranke in premoženje. Treba bi bilo razumno upoštevati prihodnje dogodke med trajanjem predlagane kreditne pogodbe, kot je zmanjšanje dohodka, kadar se kreditna doba ne konča ob upokojitvi, ali po potrebi povečanje posojilne obrestne mere ali negativna sprememba menjalnega tečaja. Čeprav je vrednost nepremičnine pomemben dejavnik pri določanju zneska kredita, ki se lahko odobri potrošniku na podlagi zavarovane kreditne pogodbe, bi morala biti ocena kreditne sposobnosti usmerjena v potrošnikovo sposobnost izpolnjevanja obveznosti iz kreditne pogodbe. Možnost, da vrednost nepremičnine v prihodnosti preseže znesek kredita ali se poveča, zato praviloma ne bi smela zadostovati za odobritev zadevnega kredita. Vendar bi dajalcu kredita – v primeru, da je namen kreditne pogodbe izgradnja ali obnova obstoječe nepremičnine – morali omogočiti, da razmisli o tej možnosti. Države članice bi morale imeti možnost, da izdajo dodatne smernice glede teh ali dodatnih meril in glede metod za oceno potrošnikove kreditne sposobnosti, na primer z določitvijo mejnih vrednosti za razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine ali med posojilom in dohodkom, in bi jih bilo treba spodbujati k izvajanju načel na področju dobrih praks pri sklepanju stanovanjskih hipotekarnih posojil Odbora za finančno stabilnost.

(56)

Morebiti so potrebne posebne določbe za različne elemente, ki se lahko upoštevajo pri oceni kreditne sposobnosti za določene vrste kreditnih pogodb. Na primer, za kreditne pogodbe v zvezi z nepremičnino, v katerih je izrecno navedeno, da nepremičnina potrošniku ali družinskemu članu potrošnika ne sme služiti kot hiša, stanovanje ali drugo bivališče (pogodbe o nakupu z namenom oddaje), bi morale države članice imeti možnost določiti, da se pri ocenjevanju potrošnikove sposobnosti odplačevanja kredita upošteva prihodnji prihodek od najemnin. V državah članicah, kjer takšna določba ni opredeljena z nacionalnimi predpisi, se dajalci kreditov obenem lahko odločijo vključiti preudarno oceno prihodnjega prihodka od najemnin. Dejstvo, da se pripravi ocena kreditne sposobnosti, ne bi smelo pomeniti, da se odgovornost za potrošnikovo poznejše neizpolnjevanje obveznosti iz kreditne pogodbe, prenese na dajalca kredita.

(57)

Odločitev dajalca kredita o odobritvi kredita bi morala biti skladna z izidom ocene kreditne sposobnosti. Dajalec kredita sicer lahko prenese del kreditnega tveganja na tretjo osebo, vendar to še ne pomeni, da sme spregledati ugotovitve ocenjevanja kreditne sposobnosti in ponuditi kreditno pogodbo potrošniku, ki je verjetno ne bo mogel odplačati. Države članice bi morale imeti možnost, da to načelo prenesejo v zakonodajo, in sicer tako, da od pristojnih organov zahtevajo, da v okviru nadzornih dejavnosti ustrezno ukrepajo in spremljajo, kako dajalci kreditov upoštevajo postopke ocenjevanja kreditne sposobnosti. Pozitivna ocena kreditne sposobnosti pa ne bi smela pomeniti, da mora dajalec kredita kredit tudi odobriti.

(58)

V skladu s priporočili Odbora za finančno stabilnost bi morala ocena kreditne sposobnosti temeljiti na informacijah o potrošnikovem finančnem in ekonomskem položaju, vključno z dohodkom in izdatki. Te informacije je mogoče dobiti iz različnih virov, tudi od potrošnika, dajalec kradita pa bi jih moral pred odobritvijo kredita ustrezno preveriti. Potrošniki bi v zvezi s tem morali zagotoviti informacije, da bi se tako poenostavilo ocenjevanje kreditne sposobnosti, saj se v nasprotnem primeru lahko zgodi, da jim želeni kredit ne bo odobren, razen če informacij ni mogoče dobiti kje drugje. Brez poseganja v zasebno pogodbeno pravo bi morale države članice zagotoviti, da dajalci kreditov ne morejo prekiniti kreditne pogodbe, ker po podpisu kreditne pogodbe ugotovijo, da je bila ocena kreditne sposobnosti zaradi nepopolnih informacij, ki so bile na voljo v času ocenjevanja, napačno izvedena. To pa ne bi smelo posegati v možnost, da države članice dajalcem kreditov dovolijo prekiniti kreditno pogodbo, kadar se lahko izkaže, da je potrošnik med ocenjevanjem kreditne sposobnosti namerno predložil netočne ali ponarejene informacije ali namerno ni predložil informacij, zaradi katerih bi bila ocena kreditne sposobnosti negativna, ali kadar obstajajo drugi tehtni razlogi v skladu s pravom Unije. Sicer ne bi bilo primerno, da se proti potrošnikom uporabijo sankcije, ker ne morejo zagotoviti določenih informacij ali ocen ali ker se odločijo prekiniti postopek v zvezi z vlogo za pridobitev kredita, vendar bi morale države članice imeti možnost, da določijo sankcije, kadar potrošniki zavestno predložijo nepopolne ali napačne informacije, da bi dobili pozitivno oceno kreditne sposobnosti – zlasti kadar bi bila na podlagi popolnih in točnih informacij ta ocena negativna –, in nato ne morejo izpolnjevati pogojev iz pogodbe.

(59)

Poizvedbe v zbirki podatkov o kreditih so koristen element pri ocenjevanju kreditne sposobnosti. Nekatere države članice zahtevajo, da dajalci kreditov potrošnikovo kreditno sposobnost ocenijo na podlagi poizvedbe v ustrezni zbirki podatkov. Dajalcem kreditov bi moralo biti omogočeno, da v času trajanja kredita pogledajo v zbirko podatkov samo zato, da bi prepoznali in ocenili možnost neizpolnjevanja plačilnih obveznosti. Za tovrsten vpogled v zbirko podatkov bi morali veljati ustrezni zaščitni ukrepi, s katerimi bi zagotovili, da se uporablja za zgodnje odkrivanje in odpravljanje kreditnega tveganja v interesu potrošnika, ne pa za poslovna pogajanja. Na podlagi Direktive Evropskega parlamenta in Sveta 95/46/ES z dne 24. oktobra 1995 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov (14) bi morali dajalci kreditov potrošnike obvestiti o poizvedbi v zbirki podatkov o kreditih, in sicer pred poizvedbo, potrošniki pa bi morali imeti pravico dostopa do informacij o sebi, ki se hranijo v takšni zbirki podatkov o kreditih, da bi po potrebi popravili, zbrisali ali blokirali v tej zbirki obdelane, nanje nanašajoče se osebne podatke, če niso točni ali so bili nezakonito obdelani.

(60)

Da bi preprečili vsakršno izkrivljanje konkurence med dajalci kreditov, bi bilo treba poskrbeti, da imajo vsi dajalci kreditov, vključno s kreditnimi institucijami ali nekreditnimi institucijami, ki ponujajo kreditne pogodbe za stanovanjske nepremičnine, dostop do vseh javnih in zasebnih zbirk podatkov o kreditih, ki se nanašajo na potrošnike, pod nediskriminatornimi pogoji. Takšni pogoji torej ne bi smeli vključevati zahteve, da so dajalci kreditov kreditne institucije. Še naprej bi se morali uporabljati pogoji dostopa, kot so stroški dostopa do zbirke podatkov ali zahteve o zagotavljanju informacij za zbirko podatkov na podlagi vzajemnosti. Državam članicam bi moralo biti dovoljeno, da same določijo, ali bodo na ozemlju pod svojo pristojnostjo dostop do takšnih zbirk podatkov omogočile tudi kreditnim posrednikom.

(61)

Kadar je odločitev o zavrnitvi vloge za kredit sprejeta na podlagi podatkov, pridobljenih s poizvedbo v zbirki podatkov, ali na podlagi manjkajočih podatkov v tej zbirki, bi dajalec kredita o tem moral obvestiti potrošnika, obenem pa sporočiti ime uporabljene zbirke podatkov in vse druge elemente, ki jih zahteva Direktiva 95/46/ES, zato da bi potrošnik lahko uveljavil pravico dostopa do nanj nanašajočih se osebnih podatkov, obdelanih v zadevni zbirki podatkov, in jih v upravičenih primerih popravil, zbrisal ali blokiral. Kadar je odločitev o zavrnitvi vloge za kredit posledica negativne ocene kreditne sposobnosti, bi moral dajalec kredita potrošnika nemudoma obvestiti o zavrnitvi. Državam članicam bi moralo biti dovoljeno, da se odločijo, ali morajo dajalci kreditov dodatno utemeljiti razloge za zavrnitev. Vendar pa se od dajalca kredita ne bi smelo zahtevati, da predloži takšne informacije, če to prepoveduje druga zakonodaja Unije, na primer zakonodaja o pranju denarja ali financiranju terorizma. Takšnih informacij ne bi smeli predložiti, kadar bi bilo to v nasprotju s cilji na področju javnega reda ali javne varnosti, kot je preprečevanje, preiskovanje, odkrivanje ali pregon kaznivih dejanj.

(62)

Ta direktiva predvideva uporabo osebnih podatkov v okviru ocene kreditne sposobnosti potrošnika. Za zagotovitev varstva osebnih podatkov za dejavnosti obdelave podatkov v okviru takšnih ocen bi bilo treba uporabljati Direktivo 95/46/ES.

(63)

Svetovanje v obliki individualnega priporočila je ločena dejavnost, ki je lahko združena z drugimi vidiki odobritve kreditov ali posredovanja pri njih, a ne nujno. Da bi torej potrošnik lahko razumel naravo storitev, ki so mu zagotovljene, bi moral vedeti, ali so svetovalne storitve sploh zagotovljene oziroma ali obstaja možnost, da se zagotovijo, kdaj niso zagotovljene in kaj pravzaprav so. Ker je za potrošnike pomembno, v kakšnem smislu se uporabljata pojma „svetovanje“ in „svetovalci“, je primerno, da se državam članicam dovoli, da v primeru, da se potrošnikom zagotavljajo svetovalne storitve, prepovejo uporabo teh ali podobnih pojmov. Primerno je zagotoviti, da države članice uvedejo zaščitne ukrepe, kadar je svetovanje opisano kot neodvisno, in tako zagotovijo, da so zadevni produkti in ureditve glede plačil sorazmerni s potrošnikovimi pričakovanji glede tovrstnega svetovanja.

(64)

Tisti, ki ponujajo svetovalne storitve, bi morali upoštevati določene standarde za zagotovitev, da se potrošniku predstavijo produkti, ki ustrezajo njegovim potrebam in okoliščinam. Svetovalne storitve bi morale temeljiti na pošteni in dovolj obsežni analizi ponujenih produktov, kadar svetovalne storitve zagotavljajo dajalci kreditov ali povezani kreditni posredniki, ali razpoložljivih produktov na trgu, kadar svetovalne storitve zagotavljajo nepovezani kreditni posredniki. Tisti, ki zagotavljajo svetovalne storitve, bi morali imeti možnost, da se specializirajo za nekatere „nišne“ produkte, kot je premostitveno financiranje, pod pogojem, da upoštevajo več produktov znotraj zadevne „niše“ in da potrošnik jasno ve, da so specializirani na področju teh „nišnih“ produktov. Dajalci kreditov in kreditni posredniki bi morali potrošniku v vsakem primeru razkriti, ali pri svetovanju upoštevajo zgolj lasten nabor produktov ali pa njihovo svetovanje zadeva širok nabor produktov s celotnega trga, in tako zagotoviti, da potrošnik razume, na čem temelji priporočilo.

(65)

Svetovalne storitve bi morale temeljiti na pravilnem razumevanju potrošnikovega finančnega položaja, želj in ciljev na podlagi nujnih najnovejših informacij in smiselnih predpostavk o tveganjih za potrošnikov položaj v obdobju trajanja kreditne pogodbe. Državam članicam bi morali dati možnost, da pojasnijo, kako naj se v okviru zagotavljanja svetovalnih storitev oceni primernost danega produkta.

(66)

Sposobnost potrošnika, da odplača kredit pred iztekom kreditne pogodbe, ima lahko pomembno vlogo pri spodbujanju konkurence na notranjem trgu in prostega gibanja državljanov Unije ter prispevanju k zagotovitvi prožnosti, potrebne za spodbujanje finančne stabilnosti, v času trajanja kreditne pogodbe v skladu s priporočili Odbora za finančno stabilnost. Vendar so med nacionalnimi načeli in pogoji, pod katerimi lahko potrošniki odplačujejo kredit, ter pogoji, pod katerimi je mogoče predčasno odplačilo, znatne razlike. Kljub raznovrstnosti mehanizmov hipotekarnega financiranja in raznolikosti razpoložljivih produktov so na ravni Unije nujni določeni standardi glede predčasnega odplačila kredita, zato da se zagotovi, da imajo potrošniki možnost svoje obveznosti izpolniti pred datumom, dogovorjenim v kreditni pogodbi, in samozavestno primerjati ponudbe, da bi našli produkte, ki bi najbolje ustrezali njihovim potrebam. Države članice bi torej morale bodisi v pravu bodisi z drugimi sredstvi, kot so pogodbene klavzule, zagotoviti, da imajo potrošniki pravico do predčasnega odplačila. Vendar pa bi morale države članice imeti možnost, da opredelijo pogoje za uveljavljanje takšne pravice. Ti pogoji lahko vključujejo časovne omejitve glede uveljavljanja pravice, različno obravnavo glede na vrsto posojilne obrestne mere ali omejitve glede okoliščin, v katerih se pravica lahko uveljavlja. Kadar namerava potrošnik predčasno odplačilo izvršiti v obdobju, za katero je bila dogovorjena fiksna posojilna obrestna mera, je lahko uveljavljanje navedene pravice odvisno od tega, ali ima potrošnik za to legitimen interes, ki ga določi država članica. Takšen legitimen interes lahko nastopi denimo v primeru ločitve ali brezposelnosti. Pogoji, ki jih določijo države članice, lahko določajo, da je dajalec kredita upravičen do poštenega in objektivno upravičenega nadomestila za morebitne stroške, ki so neposredno povezani s predčasnim odplačilom kredita. V primeru, da države članice določijo, da je dajalec kredita upravičen do nadomestila, bi moralo biti tovrstno nadomestilo za morebitne stroške, neposredno povezane s predčasnim odplačilom kredita, v skladu z nacionalnimi pravili o nadomestilih pošteno in objektivno upravičeno. Nadomestilo ne bi smelo presegati finančne izgube dajalca kredita.

(67)

Treba je poskrbeti za zadostno preglednost, da se potrošniku pojasnijo narava obveznosti, prevzetih zaradi ohranitve finančne stabilnosti, in možnosti glede prožnosti v času trajanja kreditne pogodbe. Potrošnike bi bilo treba seznaniti tudi z informacijami glede posojilne obrestne mere v času trajanja pogodbenega razmerja in v predpogodbeni fazi. Države članice bi morale imeti možnost, da ohranijo ali uvedejo omejitve ali prepovedi glede enostranskih sprememb posojilne obrestne mere s strani dajalca kredita. Države članice bi morale imeti možnost določiti, da ima potrošnik v primeru spremembe posojilne obrestne mere pravico prejeti posodobljen amortizacijski načrt.

(68)

Čeprav imajo kreditni posredniki osrednjo vlogo pri trženju kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine v Uniji, ostajajo med nacionalnimi določbami o poslovanju in nadzoru kreditnih posrednikov znatne razlike, ki ustvarjajo ovire za začetek opravljanja in opravljanje dejavnosti kreditnih posrednikov na notranjem trgu. Nezmožnost kreditnih posrednikov, da prosto poslujejo po vsej Uniji, ovira pravilno delovanje notranjega trga kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine. Kljub raznolikosti akterjev, udeleženih pri kreditnem posredništvu, so na ravni Unije nujni določeni standardi, da se zagotovi visoka raven strokovnosti in storitev.

(69)

Preden bi kreditni posredniki lahko opravljali svoje dejavnosti, bi morali opraviti sprejemni postopek pri pristojnem organu matične države članice ter bi morali biti pod stalnim nadzorom, da bi zagotovili, da izpolnjujejo stroge strokovne zahteve vsaj glede usposobljenosti, ugleda in zavarovanja poklicne odgovornosti. Takšne zahteve bi morale veljati vsaj na ravni institucije. Države članice pa lahko pojasnijo, ali se takšne zahteve glede sprejema uporabljajo za posamezne zaposlene pri kreditnem posredniku. Matična država članica lahko določi dodatne zahteve – na primer, da uživajo delničarji kreditnega posrednika ugled ali da sme biti povezani kreditni posrednik povezan samo z enim dajalcem kredita –, kadar so te zahteve sorazmerne in združljive z drugim pravom Unije. Zadevne informacije o sprejetih kreditnih posrednikih bi bilo treba vnesti v javni register. Povezane kreditne posrednike, ki sodelujejo izključno z enim dajalcem kredita, ki je neomejeno in brezpogojno odgovoren zanje, bi morale imeti možnost, da jih sprejme pristojni organ pod okriljem dajalca kredita, v imenu katerega ti kreditni posredniki delujejo. Države članice bi morale imeti pravico ohraniti ali uvesti omejitve glede pravne oblike nekaterih kreditnih posrednikov, tj. ali ti lahko nastopajo izključno kot pravne ali fizične osebe. Države članice bi morale imeti možnost, da odločijo o tem, ali se vsi kreditni posredniki vpišejo v en sam register ali pa so potrebni različni registri za kreditne posrednike, ki so povezani, in za takšne, ki nastopajo neodvisno. Poleg tega bi države članice morale imeti možnost ohraniti ali uvesti omejitve glede možnosti, da kreditni posredniki, povezani z enim ali več dajalci kreditov, potrošnikom zaračunavajo pristojbine.

(70)

V nekaterih državah članicah se kreditni posredniki lahko odločijo, da bodo uporabljali storitve imenovanih predstavnikov, ki bodo izvajali dejavnosti v njihovem imenu. Države članice bi morale imeti možnost, da uporabijo posebno ureditev, ki je v tej direktivi določena za imenovane predstavnike. Vendar bi državam članicam moralo biti dovoljeno, da takšne ureditve ne uvedejo ali da drugim subjektom dovolijo imeti vlogo, ki je primerljiva z vlogo imenovanih predstavnikov, pod pogojem, da za te subjekte velja ista ureditev kot za kreditne posrednike. Pravila o imenovanih predstavnikih iz te direktive držav članic ne zavezujejo k temu, da imenovanim predstavnikom dovolijo delovanje na ozemlju pod njihovo pristojnostjo, razen če imenovani predstavniki ne veljajo za kreditne posrednike v skladu s to direktivo.

(71)

Da bi zagotovili, da pristojni organi dejansko nadzorujejo kreditne posrednike, bi morali kreditnega posrednika, ki je pravna oseba, sprejeti v državi članici, v kateri ima registrirani sedež. Kreditnega posrednika, ki ni pravna oseba, bi morali sprejeti v državi članici, v kateri ima glavni sedež. Poleg tega bi države članice morale zahtevati, da je glavni sedež kreditnega posrednika vedno v matični državi članici in da tam tudi dejansko posluje.

(72)

Zahteve glede sprejema bi kreditnim posrednikom morale omogočiti, da poslujejo v drugih državah članicah v skladu z načeloma svobode ustanavljanja in svobode opravljanja storitev, pod pogojem, da so pristojni organi upoštevali ustrezen postopek obveščanja. Tudi v primerih, kadar se države članice odločijo sprejeti vse posamezne zaposlene pri kreditnem posredniku, bi se obveščanje o nameri opravljanja storitev moralo vršiti na ravni kreditnega posrednika, ne pa posameznega zaposlenega. Ta direktiva sicer zagotavlja okvir za poslovanje vseh sprejetih kreditnih posrednikov, vključno s kreditnimi posredniki, ki so povezani s samo enim dajalcem kredita, v vsej Uniji, ne zagotavlja pa tovrstnega okvira za imenovane predstavnike. V takšnih primerih bi imenovani predstavniki, ki želijo poslovati v drugi državi članici, morali izpolnjevati zahteve za sprejem kreditnih posrednikov, določene v tej direktivi.

(73)

V nekaterih državah članicah lahko kreditni posredniki opravljajo dejavnosti v zvezi s kreditnimi pogodbami, ki jih ponujajo nekreditne in kreditne institucije. Sprejetim kreditnim posrednikom bi načeloma moralo biti dovoljeno, da poslujejo na celotnem ozemlju Unije. Vendar sprejem s strani pristojnih organov matičnih držav članic kreditnim posrednikom ne bi smel omogočiti, da storitve v zvezi s kreditnimi pogodbami, ki jih ponujajo nekreditne institucije, opravljajo za potrošnika v državi članici, v kateri takšne nekreditne institucije ne smejo poslovati.

(74)

Države članice bi morale imeti možnost, da določijo, da se za osebe, ki dejavnosti kreditnega posredništva opravljajo samo občasno v okviru poklicne dejavnosti, kot so odvetniki ali notarji, ne uporablja sprejemni postopek, določen v tej direktivi, pod pogojem, da je takšna poklicna dejavnost urejena in zadevna pravila ne prepovedujejo občasnega opravljanja dejavnosti kreditnega posredništva. Takšno izvzetje iz sprejemnega postopka, določenega v tej direktivi, pa bi smelo pomeniti, da za takšne osebe ne more veljati sistem potnega lista iz te direktive. Osebe, ki v okviru svoje poklicne dejavnosti občasno samo predstavijo potrošnika dajalcu kredita ali kreditnemu posredniku, na primer tako, da potrošniku nakažejo, da obstaja določen dajalec kredita ali kreditni posrednik ali določena vrsta produkta, ki jo ta ponuja, ne da bi tudi oglaševale ali sodelovale pri predstavitvi, ponudbi, pripravah ali sklenitvi kreditne pogodbe, ne bi smele veljati za kreditne posrednike v smislu te direktive. Za kreditne posrednike v smislu te direktive ne bi smeli veljati niti posojilojemalci, ki prek subrogacije zgolj prenesejo kreditno pogodbo na potrošnika, ne da bi izvajali kakršno koli drugo dejavnost kreditnega posredništva.

(75)

Da bi države članice zagotovile enake konkurenčne pogoje med dajalci kreditov in spodbujale finančno stabilnost, bi do nadaljnje harmonizacije morale zagotoviti, da se sprejmejo ustrezni ukrepi za sprejem in nadzor nekreditnih institucij, ki ponujajo kreditne pogodbe za stanovanjske nepremičnine. V skladu z načelom sorazmernosti ta direktiva ne bi smela določati natančnih pogojev za sprejem ali nadzor dajalcev kreditov, ki ponujajo takšne kreditne pogodbe in niso kreditne institucije, kakor so opredeljene v Uredbi (EU) št. 575/2013 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 26. junija 2013 o bonitetnih zahtevah za kreditne institucije in investicijska podjetja (15). Število takšnih institucij, ki trenutno delujejo v Uniji, je omejeno, prav tako kot sta, zlasti od začetka finančne krize, omejena njihov tržni delež in število držav članic, v katerih poslujejo. Zaradi istega razloga ta direktiva prav tako ne bi smela določati uvedbe potnega lista za takšne institucije.

(76)

Države članice bi morale določiti pravila o sankcijah za kršitve nacionalnih določb, sprejetih na podlagi te direktive, in zagotavljati njihovo izvajanje. Sankcije, ki se tako določijo, bi morale biti učinkovite, sorazmerne in odvračilne, pri čemer izbira sankcij ostaja v pristojnosti držav članic.

(77)

Potrošnikom bi morali biti na voljo pritožbeni postopki in druga pravna sredstva za izvensodno reševanje sporov, izhajajočih iz pravic in obveznosti iz te direktive, med dajalci kreditov in potrošniki ter med kreditnimi posredniki in potrošniki. Države članice bi morale zagotoviti, da za dajalce kreditov in kreditne posrednike sodelovanje pri tovrstnih postopkih alternativnega reševanja sporov ni prostovoljno. Da bi države članice zagotovile nemoteno delovanje postopkov alternativnega reševanja sporov v primeru čezmejnih dejavnosti, bi morale od organov, odgovornih za izvensodno reševanje pritožb in druga pravna sredstva, zahtevati, da med seboj sodelujejo, in jih k temu spodbujati. V zvezi s tem so organi držav članic, odgovorni za izvensodno reševanje pritožb in druga pravna sredstva, pozvani, naj se vključijo v FIN-NET, mrežo za reševanje finančnih sporov, ki združuje nacionalne izvensodne mehanizme za obravnavanje sporov med potrošniki in ponudniki finančnih storitev.

(78)

Da bi zagotovili dosledno harmonizacijo in upoštevali novosti na trgih kreditnih pogodb ali pri razvoju kreditnih produktov ali v zvezi z gospodarskimi razmerami ter da bi podrobneje določili nekatere zahteve v tej direktivi, bi bilo treba na Komisijo prenesti pooblastilo za sprejemanje aktov v skladu s členom 290 PDEU glede spremembe ustaljenega besedila ali navodil za izpolnitev ESIS in spremembe komentarjev ali posodobitev domnev, uporabljenih za izračun efektivne obrestne mere. Zlasti je pomembno, da Komisija pri svojem pripravljalnem delu opravi ustrezna posvetovanja, vključno na ravni strokovnjakov. Komisija bi morala pri pripravi in oblikovanju delegiranih aktov zagotoviti, da so ustrezni dokumenti predloženi Evropskemu parlamentu in Svetu istočasno, pravočasno in na ustrezen način.

(79)

Da bi kreditni posredniki lažje opravljali svoje storitve na čezmejni ravni, bi morali biti – za namene sodelovanja, izmenjave informacij in reševanja sporov med pristojnimi organi – za sprejem kreditnih posrednikov odgovorni tisti pristojni organi, ki delujejo pod okriljem Evropskega nadzornega organa (Evropski bančni organ) (EBA), kakor je določen v Uredbi (EU) št. 1093/2010 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 24. novembra 2010 o ustanovitvi Evropskega nadzornega organa (Evropski bančni organ) (16), ali drugi nacionalni organi, pod pogojem, da ti za opravljanje svojih nalog v skladu s to direktivo sodelujejo z organi, ki delujejo pod okriljem EBA.

(80)

Države članice bi morale imenovati pristojne organe, ki bi bili pooblaščeni za zagotovitev izvajanja te direktive, in poskrbeti, da so jim podeljena preiskovalna in izvršilna pooblastila ter ustrezna sredstva za opravljanje nalog. Pristojni organi lahko v zvezi z določenimi vidiki te direktive ukrepajo tako, da pristojno sodišče zaprosijo za izdajo sodne odločbe in po potrebi vložijo tudi pritožbo. To bi državam članicam – zlasti če se določbe te direktive prenesejo v civilno pravo – omogočilo, da izvajanje teh določb prepustijo navedenim organom in sodiščem. Države članice bi morale imeti možnost, da imenujejo različne pristojne organe za uveljavljanje raznolikih obveznosti iz te direktive. Glede nekaterih določb lahko države članice denimo imenujejo pristojne organe, odgovorne za uveljavljanje varstva potrošnikov, glede drugih pa se lahko odločijo imenovati organe, pristojne za bonitetni nadzor. Možnost imenovanja različnih pristojnih organov ne bi smela vplivati na obveznosti glede stalnega nadzora in sodelovanja med pristojnimi organi, kakor je določeno v tej direktivi.

(81)

Pregledati bo treba učinkovito delovanje te direktive in napredek pri vzpostavljanju notranjega trga kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine z visoko ravnjo varstva potrošnikov. Pregled bi med drugim moral vključevati oceno upoštevanja te direktive in njenega vpliva, oceno, ali je področje uporabe te direktive še vedno ustrezno, analizo zagotavljanja kreditnih pogodb s strani nekreditnih institucij, oceno potrebe po nadaljnjih ukrepih, vključno s potnim listom za nekreditne institucije, ter presojo o tem, ali je treba uvesti dodatne pravice in obveznosti glede popogodbene faze kreditnih pogodb.

(82)

Samostojno ukrepanje držav članic bo verjetno privedlo do različnih sklopov pravil, ki utegnejo ogroziti ali ustvariti nove ovire za delovanje notranjega trga. Ker cilja te direktive, in sicer oblikovanja učinkovitega in konkurenčnega notranjega trga kreditnih pogodb za stanovanjske nepremičnine in hkrati zagotavljanja visoke ravni varstva potrošnikov, države članice ne morejo zadovoljivo doseči in se ta cilj zaradi učinkovitosti ukrepa lažje doseže na ravni Unije, lahko Unija sprejme ukrepe v skladu z načelom subsidiarnosti iz člena 5 Pogodbe o Evropski uniji. V skladu z načelom sorazmernosti iz navedenega člena ta direktiva ne presega tistega, kar je potrebno za doseganje navedenega cilja.

(83)

Države članice lahko sklenejo, da določene vidike, zajete v tej direktivi, na primer oceno kreditne sposobnosti potrošnika, v nacionalno zakonodajo prenesejo prek bonitetnih predpisov, medtem ko druge vidike, na primer obveznosti v zvezi z odgovornim posojilojemalcem, prenesejo z zakoni na področju boja proti goljufijam oziroma civilnim ali kazenskim pravom.

(84)

Države članice so se v skladu s Skupno politično izjavo z dne 28. septembra 2011 držav članic in Komisije o obrazložitvenih dokumentih (17) zavezale, da bodo uradnemu obvestilu o ukrepih za prenos v upravičenih primerih priložile enega ali več dokumentov, v katerih bo obrazloženo razmerje med elementi direktive in ustreznimi deli nacionalnih instrumentov za prenos. Zakonodajalec meni, da je pošiljanje takšnih dokumentov v primeru te direktive upravičeno.

(85)

Evropski nadzornik za varstvo podatkov je mnenje dal 25. julija 2011 (18) na podlagi člena 28(2) Uredbe (ES) št. 45/2001 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 18. decembra 2000 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov v institucijah in organih Skupnosti in o prostem pretoku takih podatkov (19) –

(a)

kreditne pogodbe, zavarovane s hipoteko ali z drugim primerljivim jamstvom, ki se običajno uporablja v državi članici za stanovanjske nepremičnine, ali zavarovane s pravico na stanovanjski nepremičnini in

(b)

kreditne pogodbe, katerih namen je pridobiti ali obdržati lastninske pravice na zemljiščih ali na obstoječih ali načrtovanih zgradbah.

(a)

kreditne pogodbe s poplačilom kredita iz naslova vrednosti zastavljene nepremičnine, pri katerih dajalec kredita:

(b)

kreditne pogodbe, s katerimi delodajalec v okviru sekundarne dejavnosti odobri svojim zaposlenim kredit, kadar je taka kreditna pogodba brez obresti ali z efektivnimi obrestnimi merami, nižjimi od tistih, ki prevladujejo na trgu, in ni na voljo širši javnosti;

(c)

kreditne pogodbe, pri katerih se kredit odobri brez obresti in brez drugih stroškov, razen tistih, ki so neposredno povezani z zavarovanjem kredita;

(d)

kreditne pogodbe v obliki možnosti prekoračitve, pri katerih morajo biti krediti odplačani v roku enega meseca;

(e)

kreditne pogodbe, ki so rezultat poravnave, dosežene na sodišču ali pred drugim zakonsko določenim organom;

(f)

kreditne pogodbe, ki se nanašajo na brezplačen odlog plačila obstoječega dolga in ki ne spadajo v področje uporabe točke (a) odstavka 1.

(a)

členov 11 in 14 ter Priloge II za potrošniške kreditne pogodbe, ki so zavarovane s hipoteko ali z drugim primerljivim jamstvom, ki se običajno uporablja v državi članici za stanovanjsko nepremičnino, ali so zavarovane s pravico na stanovanjski nepremičnini in katerih namen ni pridobitev ali ohranitev pravice na stanovanjski nepremičnini, pod pogojem, da se za takšne kreditne pogodbe uporabljajo člena 4 in 5 ter prilogi I in III k Direktivi 2008/48/ES;

(b)

te direktive za kreditne pogodbe v zvezi z nepremičnino, kadar je v teh pogodbah določeno, da nepremičnina potrošniku ali družinskemu članu potrošnika v nobenem trenutku ne sme služiti kot hiša, stanovanje ali drugo bivališče in da mora služiti kot hiša, stanovanje ali drugo bivališče na podlagi pogodbe o najemu;

(c)

te direktive za kreditne pogodbe v zvezi s krediti, odobrenimi omejenemu krogu ljudi na podlagi zakonske določbe splošnega interesa, brez obresti ali po posojilnih obrestnih merah, ki so nižje od tistih, ki veljajo na trgu, ali pod drugimi pogoji, ki so za potrošnika ugodnejši od tistih, ki veljajo na trgu, in po posojilnih obrestnih merah, ki niso višje od tistih, ki veljajo na trgu;

(d)

te direktive za premostitvene kredite;

(e)

te direktive za kreditne pogodbe, pri katerih je dajalec kredita organizacija, ki spada v področje uporabe člena 2(5) Direktive 2008/48/ES.

1.

„potrošnik“ pomeni potrošnika, kakor je opredeljen v točki (a) člena 3 Direktive 2008/48/ES;

2.

„dajalec kredita“ pomeni fizično ali pravno osebo, ki v okviru svoje dejavnosti, poslovanja ali poklica odobri kredit, ki spada v področje uporabe iz člena 3, ali obljubi, da bo to storila;

3.

„kreditna pogodba“ pomeni pogodbo, s katero dajalec kredita odobri potrošniku kredit, ki spada v področje uporabe iz člena 3, v obliki odloženega plačila, posojila ali drugega podobnega finančnega dogovora ali pa obljubi, da bo to storil;

4.

„pomožna storitev“ pomeni storitev, ki se ponudi potrošniku v povezavi s kreditno pogodbo;

5.

„kreditni posrednik“ pomeni fizično ali pravno osebo, ki ne deluje kot dajalec kredita ali notar in potrošnika ne le neposredno ali posredno predstavi dajalcu kredita ali kreditnemu posredniku ter v okviru svoje dejavnosti, poslovanja ali poklica v zameno za plačilo, ki je lahko v denarju ali kateri koli drugi dogovorjeni obliki finančnega plačila:

6.

„skupina“ pomeni skupino dajalcev kreditov, ki se za namen sestavljanja konsolidiranih računovodskih izkazov, kakor je opredeljeno v Direktivi 2013/34/EU Evropskega parlamenta in Sveta z dne 26. junija 2013 o letnih računovodskih izkazih, konsolidiranih računovodskih izkazih in povezanih poročilih nekaterih vrst podjetij (20);

7.

„povezani kreditni posrednik“ pomeni kreditnega posrednika, ki deluje v imenu ter v okviru neomejene in brezpogojne odgovornosti:

8.

„imenovani predstavnik“ pomeni fizično ali pravno osebo, ki opravlja dejavnosti iz točke 5, deluje pa v imenu samo enega kreditnega posrednika, ki je neomejeno in brezpogojno odgovoren zanjo;

9.

„kreditna institucija“ pomeni kreditno institucijo, kakor je opredeljena v točki 1 člena 4(1) Uredbe (EU) št. 575/2013;

10.

„nekreditna institucija“ pomeni dajalca kredita, ki ni kreditna institucija;

11.

„osebje“ pomeni:

12.

„skupni znesek kredita“ pomeni skupni znesek kredita, kakor je opredeljen v točki (l) člena 3 Direktive 2008/48/ES;

13.

„skupni stroški kredita za potrošnika“ pomenijo skupne stroške kredita za potrošnika, kot so opredeljeni v točki (g) člena 3 Direktive 2008/48/ES, vključno s stroški cenitve nepremičnine, kadar je takšna cenitev potrebna za pridobitev kredita, a brez pristojbin za vpis nepremične v zemljiško knjigo. Izključeni so vsi stroški, ki jih potrošnik plača zaradi neizpolnjevanja obveznosti, določenih v kreditni pogodbi;

14.

„skupni znesek, ki ga mora plačati potrošnik“ pomeni skupni znesek, ki ga mora plačati potrošnik, kakor je opredeljen v točki (h) člena 3 Direktive 2008/48/ES;

15.

„efektivna obrestna mera“ pomeni skupne stroške kredita za potrošnika, izražene kot letni odstotek skupnega zneska kredita, po potrebi vključno s stroški iz člena 17(2), in je na letni osnovi enaka sedanji vrednosti vseh prihodnjih ali obstoječih obveznosti (črpanj, odplačil in stroškov), o katerih sta se dogovorila dajalec kredita in potrošnik;

16.

„posojilna obrestna mera“ pomeni posojilno obrestno mero, kakor je opredeljena v točki (j) člena 3 Direktive 2008/48/ES;

17.

„ocena kreditne sposobnosti“ pomeni oceno možnosti, da bodo dolžniške obveznosti, ki izhajajo iz kreditne pogodbe, izpolnjene;

18.

„trajni nosilec podatkov“ pomeni trajni nosilec podatkov, kakor je opredeljen v točki (m) člena 3 Direktive 2008/48/ES;

19.

„matična država članica“ pomeni:

20.

„država članica gostiteljica“ pomeni državo članico, ki ni matična država članica in v kateri ima dajalec kredita ali kreditni posrednik podružnico ali opravlja storitve;

21.

„svetovalne storitve“ pomenijo zagotavljanje osebnih priporočil potrošniku glede enega ali več poslov v zvezi s kreditnimi pogodbami in so to storitve, ki so ločene od odobritve kredita in od dejavnosti kreditnega posrednika, določenih v točki 5;

22.

„pristojni organ“ pomeni organ, ki ga država članica v skladu s členom 5 imenuje za pristojnega;

23.

„premostitveni kredit“ pomeni kreditno pogodbo, ki ni sklenjena za določen čas ali pri kateri je treba kredit odplačati v 12 mesecih in ki potrošniku služi kot začasna rešitev glede financiranja, preden sklene drug finančni dogovor za nepremičnino;

24.

„pogojna obveznost ali jamstvo“ pomeni kreditno pogodbo, ki služi kot jamstvo za drug ločen, a pomožen posel in pri kateri se iz glavnice, zavarovane z nepremičnino, črpa samo v primeru okoliščine ali okoliščin, navedenih v pogodbi;

25.

„kreditna pogodba s soudeležbo pri naložbi“ pomeni kreditno pogodbo, pri kateri glavnica, ki jo je treba odplačati, temelji na pogodbeno določenem odstotku vrednosti nepremičnine v trenutku odplačila ali odplačil glavnice;

26.

„vezana prodaja“ pomeni ponujanje ali prodajo kreditne pogodbe v paketu skupaj z drugimi ločenimi finančnimi produkti ali storitvami, pri čemer kreditna pogodba potrošniku ni na voljo posebej;

27.

„paketna prodaja“ pomeni ponujanje ali prodajo kreditne pogodbe v paketu skupaj z drugimi ločenimi finančnimi produkti ali storitvami, pri čemer je kreditna pogodba potrošniku na voljo tudi posebej, a ne nujno pod enakimi pogoji, kot če gre za ponudbo v paketu s pomožnimi storitvami;

28.

„posojilo v tuji valuti“ pomeni kreditno pogodbo, pri kateri je kredit:

(a)

pristojni organi, kot so opredeljeni v členu 4(2) Uredbe (EU) št. 1093/2010;

(b)

organi, ki niso pristojni organi iz točke (a), pod pogojem, da je z nacionalnimi zakoni, upravnimi ali drugimi predpisi določeno, da morajo ti organi zaradi izvajanja nalog iz te direktive, tudi za namene sodelovanja z evropskim nadzornim organom (Evropski bančni organ) (EBA) v skladu s to direktivo, po potrebi sodelovati s pristojnimi organi iz točke (a).

(a)

neposredno v okviru lastne odgovornosti ali pod nadzorom sodnih organov ali

(b)

tako, da zaprosijo sodišče, ki je pristojno za izdajo potrebnih odločb in po potrebi vložijo tudi pritožbo, če prošnji za izdajo potrebne odločbe ni ugodeno, razen v zvezi s členi 9, 29, 32, 33, 34 in 35.

(a)

plačna politika je skladna z ustreznim in učinkovitim obvladovanjem tveganj in ga spodbuja, ne spodbuja pa prevzemanja tveganja, ki presega raven sprejemljivega tveganja za dajalca kredita;

(b)

plačna politika je skladna s poslovno strategijo, cilji, vrednotami in dolgoročnimi interesi dajalca kredita ter vključuje ukrepe za preprečevanje navzkrižja interesov, zlasti z zagotavljanjem, da plačilo ni vezano na število ali razmerje sprejetih vlog.

(i)

prek podružnice, je za določitev minimalnih zahtev glede znanja in usposobljenosti osebja te podružnice pristojna država članica gostiteljica;

(ii)

na podlagi načela svobode opravljanja storitev, je za določitev minimalnih zahtev glede znanja in usposobljenosti v skladu s Prilogo III pristojna matična država članica, vendar lahko države članice gostiteljice določijo minimalne zahteve glede znanja in usposobljenosti za zahteve iz točk (b), (c), (e) in (f) odstavka 1 Priloge III.

(a)

identiteta dajalca kredita ali, kadar je primerno, kreditnega posrednika ali imenovanega predstavnika;

(b)

kadar je primerno, navedba, da bo kreditna pogodba zavarovana s hipoteko ali z drugim primerljivim jamstvom, ki se običajno uporablja v državi članici za stanovanjske nepremičnine, ali s pravico v zvezi s stanovanjsko nepremičnino;

(c)

posojilna obrestna mera, pri čemer je navedeno, ali je fiksna ali spremenljiva ali kombinirana, skupaj s podrobnostmi o vseh stroških, ki so vključeni v skupne stroške kredita za potrošnika;

(d)

skupni znesek kredita;

(e)

efektivna obrestna mera, ki se v reklamnem oglasu izpostavi vsaj v enaki meri kot vse obrestne mere;

(f)

kadar je primerno, trajanje kreditne pogodbe;

(g)

kadar je primerno, višina obrokov;

(h)

kadar je primerno, skupni znesek, ki ga mora plačati potrošnik;

(i)

kadar je primerno, število obrokov.

(j)

kadar je primerno, opozorilo, da bi morebitno nihanje deviznih tečajev lahko vplivalo na znesek, ki ga mora plačati potrošnik.

(a)

odpre ali vodi plačilni ali varčevalni račun, kadar je edini namen takšnega računa zbrati kapital za poplačilo kredita, odplačevanje kredita, pritegnitev sredstev za pridobitev kredita ali dodatno zavarovanje za dajalca kredita v primeru neizpolnjevanja plačilnih obveznosti;

(b)

kupi ali vodi naložbeni produkt ali zasebni pokojninski produkt, kadar je takšen produkt, ki vlagatelju zagotavlja predvsem prihodek po upokojitvi, namenjen tudi zagotavljanju dodatnega zavarovanja za dajalca kredita v primeru neizpolnjevanja plačilnih obveznosti ali zbiranju kapitala za poplačilo kredita, odplačevanje kredita ali pritegnitev sredstev za pridobitev kredita;

(c)

ločeno sklene kreditno pogodbo skupaj s kreditno pogodbo s soudeležbo pri naložbi za pridobitev kredita.

(a)

identiteto in geografski naslov dajalca informacij;

(b)

namen, za katerega se lahko uporabi kredit;

(c)

oblike poroštva, vključno z možnostjo, da je lahko v drugi državi članici, kadar je primerno;

(d)

možno trajanje kreditnih pogodb;

(e)

vrste razpoložljivih posojilnih obrestnih mer z navedbo, ali je fiksna ali spremenljiva ali kombinirana, s krajšim opisom značilnosti fiksne in spremenljive obrestne mere, tudi s tem povezanih posledic za potrošnika;

(f)

kadar so na voljo posojila v tuji valuti, navedbo tuje valute ali valut, vključno z razlago posledic za potrošnika, kadar je kredit denominiran v tuji valuti;

(g)

reprezentativni primer skupnega zneska kredita, skupnih stroškov kredita za potrošnika, skupnega zneska, ki ga mora plačati potrošnik, in efektivne obrestne mere;

(h)

morebitne dodatne stroške za plačila v zvezi s kreditno pogodbo, ki niso vključeni v skupne stroške kredita za potrošnika in jih je treba plačati v povezavi s kreditno pogodbo;

(i)

vrsta različnih možnosti vračila kredita dajalcu kredita, vključno s številom, pogostostjo in višino rednih obrokov odplačila;

(j)

kadar je primerno, jasno in jedrnato izjavo, da izpolnjevanje splošnih pogojev kreditne pogodbe ne jamči odplačila celotnega zneska kredita po kreditni pogodbi;

(k)

opis pogojev, neposredno povezanih s predčasnim odplačilom;

(l)

podatek o tem, ali je potrebna cenitev nepremičnine, in kadar je primerno o tem, kdo mora zagotoviti izvedbo cenitve, ter, kadar je primerno, kdo je odgovoren za izvedbo cenitve in ali ima potrošnik s tem kakšne stroške;

(m)

opis pomožnih storitev, ki jih mora kupiti potrošnik, da bi lahko dobil kredit ali da bi ga lahko dobil pod ponujenimi pogoji, ter, kadar je primerno, pojasnilo, da je nakup pomožnih storitev mogoč tudi pri ponudniku, ki ni dajalec kredita; in

(n)

splošno opozorilo glede morebitnih posledic neizpolnjevanja obveznosti, povezanih s kreditno pogodbo.

(a)

brez nepotrebnega odlašanja, potem ko je potrošnik v skladu s členom 20 posredoval informacije o svojih potrebah, finančnem položaju in željah, ter

(b)

pravočasno, preden kreditna pogodba ali ponudba postane zavezujoča za potrošnika.

(a)

mu ESIS pred tem ni predložen; ali

(b)

so značilnosti ponudbe drugačne od informacij, ki jih vsebuje prej predloženi ESIS.

(a)

je v obdobju za razmislek ponudba zavezujoča za dajalca kredita in

(b)

lahko potrošnik ponudbo sprejme kadar koli v obdobju za razmislek.

(a)

identiteto in geografski naslov kreditnega posrednika;

(b)

register, v katerega je vpisan, kadar je primerno, številko vpisa v register ter na kakšen način je mogoče takšno registracijo preveriti;

(c)

ali je kreditni posrednik vezan na oziroma dela za izključno enega ali več dajalcev kreditov. Kadar je kreditni posrednik vezan na oziroma dela za izključno enega ali več dajalcev kreditov, navede imena dajalcev kreditov, ki jih zastopa. Kreditni posrednik lahko izjavi, da je neodvisen, kadar izpolnjuje pogoje, določene v skladu s členom 22(4);

(d)

ali kreditni posrednik ponuja svetovalne storitve;

(e)

kadar je primerno, pristojbino, ki jo potrošnik plača kreditnemu posredniku za njegove storitve, ali, kadar to ni mogoče, metodo, po kateri se bo pristojbina izračunala;

(f)

postopke, ki potrošnikom ali drugim zainteresiranim stranem omogočajo vložitev internih pritožb proti kreditnim posrednikom, ter po potrebi možnosti za izvensodne pritožbene postopke in druga pravna sredstva;

(g)

kadar je primerno, morebitne provizije in njihove zneske, kadar so znani, ali druge spodbude, ki jih dajalec kredita ali tretje stranke plačajo kreditnemu posredniku za njegove storitve v zvezi s kreditno pogodbo. Kadar znesek ob razkritju ni znan, kreditni posrednik potrošnika obvesti, da bo dejanski znesek naknadno razkrit v ESIS.

(a)

predpogodbene informacije, ki se zagotovijo v skladu s:

(b)

bistvene značilnosti predlaganih produktov;

(c)

posebne učinke, ki jih predlagani produkti lahko imajo na potrošnika, vključno s posledicami neizpolnjevanja plačilnih obveznosti, ter

(d)

kadar so pomožne storitve združene s kreditno pogodbo, ali lahko potrošnik odstopi od vsakega dela posebej ter kakšne so v tem primeru zanj posledice.

(a)

dajalec kredita kredit potrošniku odobri le, kadar ocena kreditne sposobnosti pokaže, da bodo obveznosti, ki izhajajo iz kreditne pogodbe, verjetno izpolnjene tako, kot zahteva ta pogodba;

(b)

v skladu s členom 10 Direktive 95/46/ES dajalec kredita vnaprej obvesti potrošnika, da bo opravljena poizvedba v zbirki podatkov;

(c)

kadar se vloga za kredit zavrne, dajalec kredita potrošnika nemudoma obvesti o zavrnitvi in, kadar je primerno, o tem, da ta odločitev temelji na avtomatski obdelavi podatkov. Kadar je vloga zavrnjena na podlagi rezultata poizvedbe v zbirki podatkov, dajalec kredita potrošnika obvesti o rezultatu takšne poizvedbe in posreduje informacije o zbirki podatkov, v kateri je bila opravljena poizvedba.

(a)

ali bo priporočilo temeljilo na preučitvi zgolj njegovega nabora produktov v skladu s točko (b) odstavka 3 ali širokega nabora s celega trga v skladu s točko (c) odstavka 3, tako da je potrošniku jasno, na čem temelji priporočilo;

(b)

kadar je primerno, pristojbino, ki jo potrošnik plača za svetovalne storitve, ali metodologijo, uporabljeno za njen izračun, kadar ob razkritju ni mogoče določiti njenega zneska.

(a)

dajalci kredita, kreditni posredniki ali imenovani predstavniki pridobijo potrebne informacije o potrošnikovem osebnem in finančnem položaju, njegovih željah in ciljih, da lahko priporoči ustrezne kreditne pogodbe. Takšna ocena temelji na najnovejših informacijah in upošteva smiselne predpostavke glede tveganj za potrošnikov položaj med trajanjem predlagane kreditne pogodbe;

(b)

dajalci kreditov, povezani kreditni posredniki ali imenovani predstavniki povezanih kreditnih posrednikov upoštevajo zadostno število kreditnih pogodb v svojem naboru produktov in priporočijo ustrezno kreditno pogodbo ali več ustreznih kreditnih pogodb iz svojega nabora produktov glede na potrebe, finančni položaj in osebne okoliščine potrošnika;

(c)

nepovezani kreditni posredniki ali imenovani predstavniki nepovezanih kreditnih posrednikov upoštevajo zadostno število kreditnih pogodb, ki so na voljo na trgu, in priporočijo ustrezno kreditno pogodbo ali več ustreznih kreditnih pogodb, ki so na voljo na trgu, glede na potrebe, finančni položaj in osebne okoliščine potrošnika;

(d)

dajalci kredita, kreditni posredniki ali imenovani predstavniki ravnajo v najboljšem interesu potrošnika, tako da:

(e)

dajalci kredita, kreditni posredniki ali imenovani zastopniki potrošniku posredujejo zapis, na papirju ali drugem trajnem nosilcu podatkov, o zagotovljenem priporočilu.

(a)

dajalci kreditov, kreditni posredniki ali imenovani predstavniki upoštevajo zadostno število kreditnih pogodb, ki so na voljo na trgu, ter

(b)

dajalci kreditov, kreditni posredniki ali imenovani predstavniki ne prejmejo nobenega plačila za te svetovalne storitve od enega ali več dajalcev kreditov.

(a)

opravljajo dejavnosti kreditnega posredovanja iz točke 5 člena 4 ali izvajajo svetovalne storitve, kadar se navedene dejavnosti opravljajo ali se storitve izvajajo občasno v okviru poklicne dejavnosti in če to dejavnost urejajo zakonski oziroma podzakonski predpisi ali kodeks poklicne etike, ki ne izključujejo opravljanja teh dejavnosti ali izvajanja teh storitev;

(b)

zagotavljajo svetovalne storitve v okviru upravljanja obstoječega dolga in so stečajni upravitelji, kadar to dejavnost urejajo zakonski oziroma podzakonski predpisi ali javne oziroma prostovoljne službe za svetovanje o odplačevanju dolgov, ki ne opravljajo komercialnih dejavnosti, ali

(c)

izvajajo svetovalne storitve in niso dajalci kreditov, kreditni posredniki ali imenovani predstavniki, kadar pristojni organi sprejmejo in nadzirajo takšne osebe v skladu z zahtevami za kreditne posrednike iz te direktive.

(a)

ima potrošnik pod določenimi pogoji pravico do pretvorbe kreditne pogodbe v drugo valuto ali

(b)

obstajajo druge ureditve za omejitev tveganja menjalnega tečaja, ki mu je potrošnik izpostavljen v okviru kreditne pogodbe.

(a)

valuta, v kateri potrošnik v prvi vrsti prejema dohodek ali ima premoženje, s katerim se odplačuje kredit, kot je navedeno ob zadnji oceni kreditne sposobnosti v zvezi s kreditno pogodbo, ali

(b)

valuta države članice, v kateri je imel potrošnik stalno prebivališče ob sklenitvi kreditne pogodbe ali v kateri ima trenutno stalno prebivališče.

(a)

so vsi indeksi ali referenčne obrestne mere, ki se uporabljajo za izračun posojilne obrestne mere, jasni, dostopni, objektivni in preverljivi za stranki kreditne pogodbe in za pristojne organe; in

(b)

evidence indeksov za izračun posojilnih obrestnih mer hranijo ponudniki teh indeksov ali dajalci kreditov.

(a)

Kreditni posredniki imajo sklenjeno zavarovanje poklicne odgovornosti, ki zajema ozemlja, na katerih ponujajo storitve, ali drugo primerljivo jamstvo za kritje odgovornosti v primeru poklicne malomarnosti. Za povezane kreditne posrednike pa lahko matična država članica določi, da lahko to zavarovanje ali primerljivo jamstvo zagotovi dajalec kredita, za katerega zastopanje je pooblaščen kreditni posrednik.

Na Komisijo se prenese pooblastilo, da sprejme in po potrebi spremeni regulativne tehnične standarde za določitev najnižjega denarnega zneska zavarovanja poklicne odgovornosti ali primerljivega jamstva iz prvega odstavka te točke. Ti regulativni tehnični standardi se sprejmejo v skladu s členi 10 do 14 Uredbe (EU) št. 1093/2010.

EBA izdela osnutek regulativnih tehničnih standardov za določitev najnižjega denarnega zneska zavarovanja poklicne odgovornosti ali primerljivega jamstva iz prvega odstavka te točke, ki ga predloži Komisiji do 21. septembra 2014. EBA prvič pregleda regulativne tehnične standarde 21. marca 2018, nato pa vsaki dve leti in po potrebi izdela osnutek regulativnih tehničnih standardov za spremembo najnižjega denarnega zneska zavarovanja poklicne odgovornosti ali primerljivega jamstva iz prvega odstavka te točke, ki ga predloži Komisiji;

(b)

Fizična oseba, ki je kreditni posrednik, člani upravnega odbora kreditnega posrednika, ki je pravna oseba, in fizične osebe, ki v kreditnem posredniku, ki je pravna oseba, a nima upravnega odbora, opravljajo enakovredne naloge, imajo dober ugled. Najmanjši pogoj za to je, da niso vpisani v kazensko evidenco ali drugem enakovrednem nacionalnem registru, kar zadeva huda kazniva dejanja, povezana s kaznivimi dejanji zoper lastnino ali drugimi kaznivimi dejanji, povezanimi s finančnimi dejavnostmi, in da v preteklosti niso bili v stečaju, razen če so bili sanirani v skladu z nacionalnim pravom;

(c)

Fizična oseba, ki je kreditni posrednik, člani upravnega odbora kreditnega posrednika, ki je pravna oseba, in fizične osebe, ki v kreditnem posredniku, ki je pravna oseba, a nima upravnega odbora, opravljajo enakovredne naloge, imajo ustrezno raven znanja in usposobljenosti v zvezi s kreditnimi pogodbami. Matična država članica v skladu z načeli, določenimi v Prilogi III, določi ustrezno raven znanja in usposobljenosti.

(a)

imena oseb na vodilnih položajih, ki so odgovorne za posredovanje. Države članice lahko zahtevajo registracijo vseh fizičnih oseb, ki imajo v podjetju, ki opravlja dejavnost kreditnega posredništva, neposreden stik s strankami;

(b)

države članice, v katerih kreditni posrednik opravlja posle na podlagi načela svobode ustanavljanja ali svobode opravljanja storitev ter o čemer kreditni posrednik obvesti pristojni organ matične države članice v skladu s členom 32(3);

(c)

ali je kreditni posrednik povezan ali ne.

(a)

ima vsak kreditni posrednik, ki je pravna oseba, glavno upravo v državi članici, kjer je njegov registrirani sedež, če ga po nacionalnem pravu ima;

(b)

ima vsak kreditni posrednik, ki ni pravna oseba, ali kreditni posrednik, ki je pravna oseba, vendar v skladu z nacionalnim pravom nima registriranega sedeža, glavni sedež v državi članici, v kateri dejansko opravlja glavno dejavnost.

(a)

izrecno sporoči, da se odpoveduje sprejemu, ali v zadnjih šestih mesecih ni opravljal dejavnosti kreditnega posredovanja iz točke 5 člena 4 niti ni zagotavljal svetovalnih storitev, razen če zadevna država članica določi, da sprejem v takšnih primerih preneha veljati;

(b)

pridobi sprejem na podlagi netočnih ali zavajajočih izjav ali na kakršen koli drug nedovoljen način;

(c)

ne izpolnjuje več zahtev, na podlagi katerih mu je bil odobren sprejem;

(d)

spada v katerega koli od primerov, za katere je v nacionalnem pravu glede zadev izven področja uporabe te direktive določen preklic sprejema;

(e)

hudo ali sistematično krši predpise, sprejete na podlagi te direktive, ki veljajo za pogoje poslovanja kreditnih posrednikov.

(a)

potem ko obvesti pristojni organ matične države članice, ukrene vse potrebno za zaščito potrošnikov in pravilnega delovanja trgov, med drugim kreditnim posrednikom kršiteljem prepreči nadaljnje dejavnosti na njegovem ozemlju. Komisijo in EBA se brez nepotrebnega odlašanja obvesti o takšnih ukrepih;

(b)

lahko zadevo predloži EBA in ga zaprosi za pomoč v skladu s členom 19 Uredbe (EU) št. 1093/2010. V takšnem primeru lahko EBA ukrepa v skladu s pooblastili, ki so mu dodeljena z navedenim členom.

(a)

bi lahko taka preiskava, preverjanje na kraju samem, nadzorna dejavnost ali izmenjava informacij ogrozili suverenost, varnost ali javni red naslovljene države članice;

(b)

je pred organi naslovljene države članice že sprožen sodni postopek v zvezi z istimi dejanji in osebami;

(c)

je bila v naslovljeni državi članici v zvezi z istimi osebami in istimi dejanji že izrečena pravnomočna sodba.

(a)

se potrošniki ne morejo odpovedati pravicam, ki jih imajo v skladu z nacionalnim pravom, s katerim se prenaša ta direktiva;

(b)

se ukrepom, ki jih sprejmejo zaradi prenosa te direktive, ni mogoče izogniti tako, da bi bili lahko potrošniki prikrajšani za varstvo, ki ga zagotavlja ta direktiva, in sicer zaradi načina oblikovanja pogodb, zlasti z vključitvijo kreditnih pogodb, ki spadajo v področje uporabe te direktive, v kreditne pogodbe, katerih značilnosti ali namen bi lahko omogočili izogibanje uporabe teh ukrepov.

(a)

oceno uporabe ESIS ter razumevanja in zadovoljstva potrošnikov;

(b)

analizo drugih predpogodbenih informacij, ki jih je treba razkriti;

(c)

analizo čezmejnih poslov kreditnih posrednikov in dajalcev kreditov;

(d)

analizo razvoja trga za nekreditne institucije, ki ponujajo kreditne pogodbe za stanovanjske nepremičnine;

(e)

oceno, ali so potrebni nadaljnji ukrepi, vključno s potnim listom za nekreditne institucije, ki ponujajo kreditne pogodbe za stanovanjske nepremičnine;

(f)

presojo, ali je treba uvesti dodatne pravice in obveznosti za popogodbeno fazo kreditnih pogodb;

(g)

oceno, ali je področje uporabe te direktive še ustrezno, upoštevajoč njen učinek na druge, zamenljive oblike kredita;

(h)

oceno, ali so potrebni dodatni ukrepi za zagotovitev sledljivosti kreditnih pogodb, ki se zavarujejo s stanovanjsko nepremičnino;

(i)

oceno dostopnosti podatkov glede gibanja cen stanovanjskih nepremičnin in primerljivosti podatkov;

(j)

oceno, ali je še naprej ustrezno uporabljati Direktivo 2008/48/ES za nezavarovane kredite, katerih namen je obnova stanovanjske nepremičnine, pri čemer skupni znesek kredita presega najvišji znesek iz točke (c) člena 2(2) navedene direktive;

(k)

oceno, ali ureditev objave sankcij iz člena 38(2) zagotavlja zadostno preglednost;

(l)

oceno sorazmernosti opozoril iz člena 11(6) in člena 13(2) ter možnosti za nadaljnjo harmonizacijo opozoril glede tveganj.

1.

drugi pododstavek člena 13(1) se nadomesti z naslednjim:

„Kadar Komisija sprejme regulativni tehnični standard, ki je enak osnutku regulativnega tehničnega standarda Organa, lahko Evropski parlament in Svet nasprotujeta v roku enega meseca od dne uradnega obvestila. Na pobudo Evropskega parlamenta ali Sveta se ta rok podaljša za začetno obdobje enega meseca, ki se lahko podaljša še za en mesec.“;

2.

drugi pododstavek člena 17(2) se nadomesti z naslednjim:

„Pristojni organ brez poseganja v pooblastila iz člena 35 Organu takoj zagotovi vse informacije, ki jih ta potrebuje za preiskavo, vključno s tem kako se akti iz člena 1(2) uporabljajo v skladu s pravom Unije.“