19.10.2017   

SK

Úradný vestník Európskej únie

L 269/53

(1)

Spoločnosť Gámaþjónustan hf. (ďalej len „sťažovateľ“) podala e-mailom z 2. apríla 2014 sťažnosť dozornému úradu v súvislosti s údajnou neoprávnenou štátnou pomocou poskytnutou mestom Reykjavík (ďalej len „mesto“) prostredníctvom prenájmu nehnuteľností a pozemkov v oblasti Gufunes v Reykjavíku na Islande, spoločnosti Íslenska Gámafélagið (ďalej len „ÍG“) za cenu, ktorá bola údajne nižšia ako trhová cena (2).

(2)

Po predbežnom preskúmaní prijal dozorný úrad 30. júna 2015 rozhodnutie č. 261/15/COL o začatí formálneho vyšetrovania vo veci údajnej štátnej pomoci. Islandské orgány odpovedali na rozhodnutie dozorného úradu listom z 1. októbra 2015 (3).

(3)

Rozhodnutie dozorného úradu o začatí formálneho vyšetrovacieho konania bolo 24. septembra 2015 uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie a v dodatku EHP, pričom sa zainteresovaným stranám poskytol jeden mesiac, aby sa vyjadrili k predbežným stanoviskám dozorného úradu (4).

(4)

Spoločnosť ÍG získala predĺženie lehoty o jeden týždeň a v liste z 29. októbra 2015 predložila pripomienky (5). Dozorný úrad nedostal žiadne ďalšie pripomienky. Po uplynutí jednomesačnej lehoty na predloženie pripomienok dostal dozorný úrad od sťažovateľa informácie o trhu v e-maile z 25. novembra 2015 (6). Dozorný úrad postúpil listom z 26. novembra 2015 (7) pripomienky a informácie o trhu islandským orgánom, aby sa k nim vyjadrili. Islandské orgány odpovedali listom z 5. januára 2016 (8). Zástupcovia islandských orgánov a dozorného úradu o veci diskutovali aj na zasadnutí v Reykjavíku 12. februára 2016.

(5)

Dozorný úrad nakoniec dostal od sťažovateľa dodatočné informácie týkajúce sa situácie v oblasti Gufunes, a to v e-mailoch z 21. mája 2016 (9), 27. mája 2016 (10) a 15. decembra 2016 (11).

(6)

Oblasť Gufunes sa nachádza v Grafarvogure, mestskej časti Reykjavíku, na Islande. Do roku 2001 v tejto oblasti pôsobil závod na umelé hnojivá Áburðarverksmiðjan. V roku 2002 kúpil závod a okolie fond pre plánovanie Reykjavíku (Skipulagssjóður Reykjavíkur, ďalej len „SR“) od akcionárov spoločnosti Áburðarverksmiðjan (ďalej len „kúpna zmluva“). Podľa islandských orgánov sa v tom čase plánovalo odstránenie všetkých budov a zariadení z oblasti. V roku 2007 bol SR zrušený a založil sa nový fond, Eignasjóður, ktorý prevzal aktíva a úlohy SR.

(7)

Podľa územného plánu mesta Reykjavík na roky 2001 – 2024 je oblasť Gufunes určená na obytné účely a nie na priemyselné činnosti (12). Navyše, táto oblasť je určená na výstavbu diaľnice Sundabraut, ktorá spojí Laugarnes a Gufunes. Okrem toho, podľa plánu mesta Reykjavík na roky 2010 – 2030 priemyselná časť oblasti Gufunes ustupuje do pozadia a do budúcnosti sa predpokladá mestská oblasť s kombináciou obytných jednotiek a čistých obchodných činností (13). V žiadnom pláne sa nepredpokladá, že by v tejto oblasti bola v budúcnosti aj naďalej umiestnená priemyselná činnosť.

(8)

Vo februári 2002, keď SR kúpil pozemky a nehnuteľnosti v oblasti Gufunes, nachádzali sa tu viacerí nájomníci (najmä dodávateľské a developerské firmy). V tom čase existovala medzi spoločnosťou ÍG a spoločnosťou Áburðarverksmiðjan nájomná zmluva, ktorá bola uzatvorená 29. októbra 1999 (ďalej len „zmluva z roku 1999“). V zmluve z roku 1999 sa stanovovalo mesačné nájomné vo výške 159 240 ISK na základe ceny za štvorcový meter (14). Spoločnosť ÍG využívala pozemky pre svoje odpadové hospodárstvo. Podľa kúpnej zmluvy SR prevzal od spoločnosti Áburðarverksmiðjan všetky práva a povinnosti týkajúce sa existujúcich nájomných zmlúv vrátane zmluvy z roku 1999 uzatvorenej so spoločnosťou ÍG.

(9)

Podľa mesta bola oblasť Gufunes neustále rušná a jej správa bola náročná. Okrem toho budovy a zariadenia boli v zlom stave, niektorí nájomníci neplatili nájomné a odchádzalo k hromadeniu šrotu, napríklad vrakov automobilov. Pre mesto bolo preto jasné, že na plnenie svojej úlohy vlastníka pozemku musí zamestnať zamestnancov na kontrolu tejto oblasti vo dne aj v noci.

(10)

Vzhľadom na uvedenú situáciu sa nepovažovalo za realistické ponúknuť oblasť na účely prenájmu. Preto sa rozhodlo, že existujúce nájomné zmluvy sa neobnovia a namiesto toho sa uzavrie zmluva len s jednou stranou. V dôsledku toho sa SR rozhodol prerokovať podmienky týkajúce sa prenájmu, čistenia oblasti a dohľadu nad ňou so spoločnosťou ÍG, ktorá okrem toho, že platila nájomné načas, bola v tom čase najväčším samostatným nájomníkom (15). Nasleduje prehľad zmlúv uzatvorených medzi SR a ÍG:

(11)

Mesto sa vyjadrilo, že hoci veľkosť pozemku prenajatého spoločnosťou ÍG je 130 000 m2, použiteľných na jej účely je iba 110 000 m2. Celková zaznamenaná rozloha budov je 24 722 m2. Podľa islandského registra nehnuteľností je hodnota pozemku, ktorý predtým vlastnila spoločnosť Áburðarverksmiðjan, 211 000 000 ISK. Hodnota pozemku, ktorý spoločnosť ÍG prenajíma, sa doposiaľ neurčila, ale mesto odhaduje hodnotu celého pozemku, ktorý predtým vlastnila spoločnosť Áburðarverksmiðjan, na približne 137 000 000 ISK. Celková zaznamenaná hodnota budov prenajímaných spoločnosťou ÍG je 850 323 512 ISK (22).

(12)

Podľa článku 4 ods. 2 islandského zákona o mestských príjmoch č. 4/1995 je majiteľ nehnuteľnosti povinný zaplatiť daň z nehnuteľnosti, s výnimkou prípadov, keď ide o prenajaté poľnohospodárske podniky, prenajaté pozemky alebo iné zmluvné využívanie pozemkov, pričom v takom prípade platí daň rezident alebo používateľ. Dotknuté pozemky, budovy a zariadenia sa nachádzajú vo vymedzenej prístavnej oblasti, ktorá patrí spoločnosti Faxaflóahafnir sf. a prenajíma sa mestu. Mesto preto platí daň z nehnuteľnosti za prenajatý pozemok a za nehnuteľností prenajaté spoločnosti ÍG.

(13)

Hoci ani jedna zo zmlúv neobsahuje informácie o hodnote služieb poskytovaných spoločnosťou ÍG, mesto poskytlo tabuľku, v ktorej sa uvádza odhad nákladov spoločnosti ÍG, stanovených vo Všeobecnej nájomnej zmluve z roku 2005 a v neskorších dodatkoch (ďalej spoločne len „nájomné zmluvy“) od uzatvorenia Všeobecnej nájomnej zmluvy z roku 2005 do konca obdobia prenájmu v roku 2018 (23). Odhad vykonali odborní analyticimesta. Poskytnuté informácie taktiež obsahujú náklady na dokončené aj nedokončené demolačné projekty. Podľa poskytnutých informácií je výška priemerných mesačných nákladov, ktoré znáša spoločnosť ÍG 10 815 624 ISK vrátane nájomného. Mesačné nájomné tvorí preto približne 25 % celkových mesačných nákladov spoločnosti ÍG.

(14)

Pri uzatvorení nájomnej zmluvy z 22. februára 2005 SR neuložil spoločnosti ÍG žiadne povinnosti. Povinnosti spoločnosti ÍG boli zavedené vo Všeobecnej nájomnej zmluve z roku 2005 zo 14. októbra 2005 a stanovili sa s ohľadom na navrhované demolačné práce a odhadované náklady na čistenie, likvidáciu odpadu a dohľad nad oblasťou. Vzhľadom na stav danej oblasti boli povinnosti týkajúce sa čistenia a likvidácie odpadu považované za rozsiahle. Ďalej sa uvádza hodnotenie nákladov spoločnosti ÍG v súlade s jej povinnosťami stanovenými vo Všeobecnej nájomnej zmluve z roku 2005 (24):

(15)

Na začiatku roku 2014 sa mestská rada v Reykjavíku dohodla na zriadení riadiaceho výboru s cieľom predstaviť víziu pre oblasť Gufunes (25). Výbor navrhol otvorenú súťaž zámerov týkajúcich sa budúceho plánovania v oblasti Gufunes. Na zasadnutí mestskej rady v Reykjavíku v júni 2015 sa odsúhlasilo zverejnenie oznámenia súťaže, v rámci ktorej sa zainteresovaným stranám odporúčalo predložiť zámery týkajúce sa budúcej organizácie oblasti Gufunes (26). V nadväznosti na zverejnenie oznámenia boli mestu predložené štyri zámery. Jeden z predložených zámerov prišiel od filmovej produkčnej spoločnosti RVK Studios, ktorá prejavila záujem o kúpu časti budov v oblasti Gufunes s cieľom vybudovať v tejto oblasti filmový priemysel. Pri budovách, o ktorých kúpu prejavila záujem spoločnosť RVK Studios, ide o niektoré z pôvodných nehnuteľností spoločnosti Áburðarverksmiðjan, ktoré sa nájomnými zmluvami prenajímali spoločnosti ÍG.

(16)

Mesto a spoločnosť RVK Studios následne poverili dvoch realitných agentov ocenením dotknutej časti oblasti Gufunes (27). Na zasadnutí mestskej rady 18. novembra 2015 rada súhlasila s poverením úradu pre správu nehnuteľností a hospodársky rozvoj, aby na základe ocenenia začal rokovania so spoločnosťou RVK Studios (28). Okrem toho rada poverila daný úrad, aby začal rokovania so spoločnosťou ÍG týkajúce sa evakuácie a možného premiestnenia v súlade s ustanoveniami uvedenými vo Všeobecnej nájomnej zmluve z roku 2005.

(17)

Mestská rada v Reykjavíku sa 19. mája 2016 rozhodla uzatvoriť zmluvu so spoločnosťou RVK Studios o kúpe určitých nehnuteľností v oblasti Gufunes (29). Mesto následne oznámilo, že spoločnosť ÍG presunie svoje prevádzky do novej priemyselnej oblasti mesta v Esjumelar (30). Starosta mesta Reykjavík a výkonný riaditeľ spoločnosti ÍG podpísali 20. mája 2016 dohody týkajúce sa ukončenia nájomných zmlúv a premiestnenia spoločnosti ÍG, a pripravili pôdu pre nové priestory spoločnosti ÍG v Esjumelar. Mesto 27. mája 2016 podpísalo so spoločnosťou RVK Studios zmluvu o predaji niektorých pôvodných nehnuteľností spoločnosti Áburðarverksmiðjan (31). Nehnuteľností, ktoré boli predané spoločnosti RVK Studios mali rozlohu 8 400 m2 a kúpna cena bola 301 650 000 ISK. Mesto okrem toho poskytlo spoločnosti RVK Studios opciou na kúpu oblasti východne od budov, s celkovou rozlohou 19 200 m2. RVK Studios zaplatí za túto opciu ročne 1 000 ISK za m2.

(18)

Podľa sťažovateľa poskytlo mesto spoločnosti ÍG neoprávnenú štátnu pomoc prostredníctvom prenájmu pozemkov a nehnuteľností v oblasti Gufunes za ceny nižšie ako trhové ceny. Vo svojej sťažnosti adresovanej dozornému úradu sťažovateľ uvádza, že hoci je ťažké určiť presnú výšku pomoci, cena je zjavne oveľa nižšia ako primeraná trhová cena. Keďže spoločnosť ÍG neplatí normálnu trhovú cenu, vzniká jej konkurenčná výhoda. Navyše, podľa sťažovateľa sa o pozemok v oblasti Gufunes zaujíma viacero spoločností, ktoré pre svoje prevádzky potrebujú rozsiahly pozemok, napríklad dopravné uzly a skladovacie spoločnosti.

(19)

Sťažovateľ poznamenal, že vo Všeobecnej nájomnej zmluve z roku 2005 bola cena prenájmu stanovená vo výške 2 milióny ISK, s ročným nárastom v súlade s indexom spotrebiteľských cien (daň z nehnuteľnosti, ktorú neplatí spoločnosť ÍG, ale majiteľ nehnuteľnosti, t. j. mesto, predstavuje 41 % ročnej sumy nájomného). Spoločnosť ÍG má okrem toho určité povinnosti údržby, ktoré sa považujú za súčasť ceny prenájmu, hoci v zmluvách sa neuvádzajú približné náklady na tieto povinnosti. Nájomné zmluvy navyše nezakazujú spoločnosti ÍG prenajímať pozemky tretím stranám. Sťažovateľ zdôraznil, že v nájomných zmluvách nie je uvedené žiadne hodnotenie týkajúce sa možných príjmov z ďalšieho prenajímania častí nehnuteľností, ani to, či to má vplyv na cenu prenájmu.

(20)

Sťažovateľ ďalej poznamenal, že nie je jasná výška ceny za meter štvorcový a ako sa určila cena prenájmu. Podľa sťažovateľa by sa trhová cena za prenájom nehnuteľnosti mala pohybovať medzi 12 a 41 miliónov ISK mesačne, a to na základe rôznych uznávaných metód stanovovania cien. Podľa sťažovateľa skutočnosť, že nehnuteľnosť bola prenajatá spoločnosti ÍG za cenu oveľa nižšiu ako trhová hodnota, je v rozpore s pravidlami EHP týkajúcimi sa štátnej pomoci.

(21)

V rozhodnutí č. 261/15/COL dozorný úrad predbežne posúdil, či zmluvy uzatvorené medzi mestom a spoločnosťou ÍG týkajúce sa prenájmu oblasti Gufunes predstavujú štátnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP a ak áno, či možno štátnu pomoc považovať za zlučiteľnú s fungovaním Dohody o EHP.

(22)

Po posúdení informácií poskytnutých islandskými orgánmi dozorný úrad dospel k predbežnému záveru, že nemožno vylúčiť, že zmluvy medzi mestom a spoločnosťou ÍG predstavujú štátnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP. V rozhodnutí č. 261/15/COL boli identifikované tieto aspekty:

(23)

Podľa dozorného úradu boli potrebné ďalšie dôkazy, aby bolo možné určiť, či podmienky nájomných zmlúv mohli byť považované za zlučiteľné s fungovaním Dohody o EHP.

(24)

V dôsledku toho mal dozorný úrad pochybnosti o tom, či nájomné zmluvy medzi mestom a spoločnosťou ÍG predstavovali štátnu pomoc a ak áno, či by ich bolo možné považovať za zlučiteľné s fungovaním Dohody o EHP podľa jej článku 61 ods. 3 písm. c).

(25)

Podľa mesta zmluvy so spoločnosťou ÍG nepredstavovali štátnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP, keďže spoločnosť ÍG nezískala výhodu.

(26)

Podľa mesta boli zmluvy z 22. februára 2005 a zo 14. októbra 2005 uzatvorené za normálnych trhových podmienok, keďže nájomné sa zakladalo na nájomnom určenom na základe postupu verejného oznámenia ku koncu roka 2003 a bolo v súlade s analýzami/odhadmi, ktoré vykonali odborníci mesta.

(27)

Mesto odmieta tvrdenie, že metódy, ktoré predložil sťažovateľ, sú vhodné na stanovenie trhovej ceny prenájmu. Namiesto toho mesto vychádza z porovnania s prenájom inej nehnuteľnosti, t. j. starého štátneho závodu na výrobu cementu na adrese Sævarhöfði 31, ktorý sa nachádza v priemyselnej oblasti podobnej Gufunes.

(28)

V roku 2014 mesto kúpilo nehnuteľnosť na adrese Sævarhöfði 31. V roku 2013 Úrad pre centrálne verejné obstarávanie (Ríkiskaup) v mene islandského štátu verejne oznámil, že nehnuteľnosť je na prenájom. Keď mesto kúpilo nehnuteľnosť, zaviazalo sa, že v súlade s verejným oznámením príjme najvyššiu ponuku. Úrad pre centrálne verejné obstarávanie dostal štyri ponuky, pričom najvyššia bola 420 000 ISK mesačne, bez osobitných služieb alebo povinností stanovených pre nájomcu. Nehnuteľnosť na adrese Sævarhöfði 31 je ocenená na 293 028 000 ISK. Najvyššia ponuka za prenájom ako percento z ocenenia nehnuteľnosti predstavovala 0,147 %. Pre porovnanie, cena prenájmu podľa Všeobecnej nájomnej zmluvy z roku 2005 so spoločnosťou ÍG je 0,320 % ocenenia nehnuteľnosti v oblasti Gufunes. Mesto poukazuje na to, že cena prenájmu na adrese Sævarhöfði 31 bola stanovená po verejnom oznámení a spravodlivo odráža trhovú hodnotu priemyselných oblastí v meste za normálnych trhových podmienok. Z tohto porovnania vyplýva, že cena prenájmu, ktorú platí spoločnosť ÍG, nemôže byť v žiadnom prípade považovaná za nižšiu ako je trhová hodnota pre priemyselné oblasti v meste, a to najmä preto, že v cene prenájmu na adrese Sævarhöfði 31 sa nezohľadnili faktory, ktoré ovplyvnili cenu prenájmu pre oblasť Gufunes.

(29)

Podľa mesta skutočnosť, že ďalšie strany sa neskôr zaujímali o túto oblasť, nemá význam pri posudzovaní dopytu po tejto oblasti v čase uzavretia Všeobecnej nájomnej zmluvy z roku 2005, t. j. v októbri 2005. V danom čase sa ponuka oblasti na účely prenájmu nepovažovala za realistickú. Spoločnosť ÍG znášala všetky náklady na čistenie oblasti, ako aj na uvedenie budov do vhodného stavu. Okrem toho, v čase, keď bola oblasť ponúknutá na prenájom v roku 2003, ostatné strany neprejavili záujem. Preto treba predpokladať, že neskorší záujem súvisí so stavom oblasti po tom, čo jej správu prevzala spoločnosť ÍG.

(30)

Podľa mesta najvyššia cena nie je jediným faktorom, ktorý by mal dozorný úrad zohľadniť pri uplatňovaní kritéria súkromného subjektu v trhovom hospodárstve. Relevantnou otázkou namiesto toho je, či by súkromný subjekt v trhovom hospodárstve vykonal predmetné transakcie za rovnakých podmienok (32). Okrem toho porovnanie správania verejného a súkromného investora treba urobiť so zreteľom na postoj, ktorý by mal počas spornej transakcie súkromný investor s ohľadom na v tom čase dostupné informácie a predvídateľný vývoj.

(31)

Pri uzatváraní zmlúv medzi mestom a spoločnosťou ÍG neboli trhové podmienky normálne, pretože neexistoval aktívny trh pre priemyselné nehnuteľnosti takého typu a v takom stave. Podľa mesta preto musia byť normálne trhové podmienky posudzované z objektívneho a overiteľného hľadiska, ktoré existovalo v tom čase. S ohľadom na vyššie uvedené sa mesto domnieva, že takéto informácie sa nachádzajú v dokumentoch, ktoré Reykjavík v tomto prípade predložil. Okrem toho, ak by bolo možné preukázať normálne trhové podmienky pre priemyselné oblasti tohto typu, príklad ceny prenájmu získanej v roku 2014 pre bývalý štátny závod na výrobu cementu na adrese Sævarhöfði 31 preukazuje trhovú hodnotu priemyselných oblastí, ako je napríklad Gufunes.

(32)

Podľa mesta nie je možné porovnať povinnosti uložené spoločnosti ÍG na základe nájomných zmlúv s povinnosťami v spore vo veci Haslemoen Leir  (33). Povinnosť, ktorá znižovala cenu a ktorá bola predmetom sporu v tejto veci, sa týkala možnej straty pre spoločnosť Haslemoen AS v tom zmysle, že spoločnosť nemohla prenajímať určitú budovu. Povinnosti uložené spoločnosti ÍG sa však týkali údržbárskych prác a vylepšovania nehnuteľnosti, demolačných prác, opätovného zapojenia potrubí pre elektrickú energiu, vodu a kúrenie, a ďalších stavebných činností v danej oblasti. Odborní analytici mesta odhadovali náklady na tieto povinnosti na základe výsledkov z nedávnych verejných súťaží zameraných na podobné projekty. Napriek nedostatku podpornej dokumentácie k presnému hospodárskemu vplyvu služieb, ktorými bola poverená spoločnosť ÍG a neistote pri zonácii, musí dozorný úrad uznať, že tieto povinnosti mali za následok zníženie ceny prenájmu. Podľa mesta by bolo nezohľadnenie vplyvu týchto povinností neprimerané, a to najmä preto, že skutočné náklady, ktoré spoločnosť ÍG znášala z dôvodu povinností, zodpovedajú ich odhadu.

(33)

Mesto podľa svojho vyjadrenia pôsobilo ako súkromný subjekt v trhovom hospodárstve a pri uzatváraní nájomných zmlúv so spoločnosťou ÍG bralo do úvahy otázky zonácie. Mesto zahrnulo do zmlúv znevýhodňujúce doložky a možnosť krátkodobého ukončenia, aby v prípade, keď štát odsúhlasí začatie výstavby diaľnice Sundabraut, dokázalo v krátkom čase oblasť uvoľniť. SR bol dôkladne oboznámený s nehnuteľnosťami a oblasťou a bol schopný objektívne posúdiť, či stav oblasti bol dostatočne vhodný na to, aby sa mohla prenajímať na trhu. Súkromný investor by pri rozhodovaní o využití pozemku a nehnuteľností vždy bral do úvahy územné plány.

(34)

Vzhľadom na uvedené skutočnosti mesto tvrdí, že nájomné zmluvy so spoločnosťou ÍG sú v súlade s kritériami súkromného subjektu v trhovom hospodárstve.

(35)

Podľa spoločnosti ÍG má veľká časť pozemku veľmi obmedzený prínos pre spoločnosť ako nájomcu a len spôsobuje, že povinnosti týkajúce sa údržby a dohľadu sú náročnejšie a nákladnejšie. Navyše, aj keď budovy majú veľkú rozlohu v metroch štvorcových, sú vo veľmi zlom stave. Spoločnosť ÍG zdôrazňuje, že budovy boli v skutočnosti kúpené na to, aby sa zbúrali. Plánovala sa celková demolácia a na ich mieste sa predpokladal vznik obytnej oblasti a diaľnice. Preto je akýkoľvek výpočet založený na metroch štvorcových alebo na rozlohe pozemku irelevantný na účely stanovenia trhovej hodnoty prenájmu oblasti.

(36)

SR v roku 2003 využíval oblasť a budovy v Gufunes na poskytovanie skladovacích priestorov pre rôznych jednotlivcov a spoločnosti, ktorým SR nariadil, aby sa vysťahovali z iných oblastí mesta. Toto usporiadanie sa pre SR z logistického hľadiska čoskoro stalo problematickým, a preto SR ponúkol spoločnosti ÍG celú oblasť na prenájom s cieľom vyčistiť oblasť. Spoločnosť ÍG sa spočiatku veľmi zdráhala vziať na seba túto úlohu, pretože táto oblasť predstavovala niekoľko problémov, ako sú ťažko zvládnuteľní nájomníci a zhromažďovanie vrakov áut a priemyselného odpadu.

(37)

Spoločnosť ÍG za uplynulých 10 rokov vynaložila v priemere 16,5 milióna ISK mesačne na údržbu a ostatné náklady, ktoré by mal za normálnych okolností znášať prenajímateľ. Pri posudzovaní trhovej hodnoty nájomného sa musia tieto náklady zohľadniť.

(38)

Podľa spoločnosti ÍG je stav budov v oblasti Gufunes biedny, a to aj napriek prostriedkom vynaloženým na renováciu. Takmer každá budova zateká a väčšina striech budov je poškodená a nepoužiteľná. Navyše takmer všetky okná s výnimkou okien na administratívnej budove sú poškodené a nepoužiteľné, mnohé poschodia budov sú v nebezpečnom stave a na niektorých miestach sú diery a schody, ktoré nespĺňajú regulačné podmienky. Okrem toho väčšina budov nemá vodu a toalety, a má elektrické vedenia, ktoré nie sú v súlade s regulačnými opatreniami.

(39)

Navyše, spoločnosť ÍG prevažnú časť obdobia prenájmu musela čeliť tomu, že mesto mohlo požiadať o vrátenie pozemku len s krátkou výpovednou lehotou. Ustanovenie o krátkodobom ukončení v rámci 18 mesiacov a povinnosť vrátiť časť pozemku na požiadanie s výpovednou lehotou iba 12 mesiacov bolo nevýhodou pre podnik, ktorý sa zaoberá likvidáciou odpadu, čo zahŕňa ťažké stroje a zariadenia.

(40)

Podľa spoločnosti ÍG má neskorý záujem sťažovateľa obmedzený význam pri posudzovaní dopytu po tejto oblasti v čase, keď bola uzavretá Všeobecná nájomná zmluva z roku 2005. Situácia v roku 2005 bola taká, že v danom čase sa ponuka oblasti na účely prenájmu nepovažovala za realistickú. Odvtedy spoločnosť ÍG vynaložila značné zdroje na renováciu, upratovanie a údržbu oblasti. Preto treba predpokladať, že neskorší záujem súvisí so stavom oblasti po tom, čo jej správu prevzala spoločnosť ÍG.

(41)

Spoločnosť ÍG nakoniec predložila nezávislé posúdenie prenájmu z 15. októbra 2015 od spoločnosti 101 Reykjavík Fasteignasala (34). Toto posúdenie prenájmu poskytuje odhad hodnoty Všeobecnej nájomnej zmluvy z roku 2005 v októbri 2005, na základe hodnoty a stavu jednotlivých nehnuteľností. Záver znalca je taký, že celková mesačná hodnota prenájmu nehnuteľností a oblasti je 1 870 000 ISK.

(42)

V článku 61 ods. 1 Dohody o EHP sa uvádza:

„Ak nie je touto dohodou ustanovené inak, pomoc poskytovaná členskými štátmi ES, štátmi EZVO alebo akoukoľvek formou zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určité podniky alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná s fungovaním tejto dohody, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi zmluvnými stranami.“

(43)

Z toho vyplýva, že opatrenie predstavuje štátnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP, ak sú kumulatívne splnené všetky tieto podmienky: opatrenie: i) je poskytované štátom alebo zo štátnych zdrojov; ii) poskytuje príjemcovi selektívnu hospodársku výhodu; iii) môže ovplyvňovať obchod medzi zmluvnými stranami a narúšať hospodársku súťaž.

(44)

V nasledujúcej časti dozorný úrad vysvetľuje, prečo dospel k záveru, že nájomné zmluvy nepredstavujú pre spoločnosť ÍG výhodu v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP.

(45)

Výhoda je v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP akákoľvek hospodárska výhoda, ktorú by podnik nezískal za normálnych trhových podmienok, t. j. bez zásahu štátu, a ktorou by sa dostal do priaznivejšej pozície v porovnaní s jeho konkurentmi (35). Keby sa transakcia uskutočňovala za výhodných podmienok v tom zmysle, že spoločnosť ÍG by platila nájomné nižšie ako je trhová cena, spoločnosť by získavala výhodu v zmysle pravidiel štátnej pomoci.

(46)

Na preskúmanie tejto otázky dozorný úrad uplatňuje kritérium „súkromného subjektu v trhovom hospodárstve“, čím sa porovnáva správanie štátov alebo verejných orgánov pri predaji alebo prenájme majetku so súkromnými hospodárskymi subjektmi (36).

(47)

Účelom kritéria súkromného subjektu v trhovom hospodárstve je posúdiť, či štát poskytol výhodu podniku tým, že nekonal ako súkromný subjekt v trhovom hospodárstve, pokiaľ ide o určitú transakciu, napr. predaj alebo prenájom majetku (37). Orgán verejnej moci nesmie brať do úvahy ciele verejnej politiky a namiesto toho sa musí sústrediť na jediný cieľ, ktorým je získanie trhovej miery návratnosti alebo zisku z investícií a trhovej ceny za predaj alebo prenájom majetku (38). Dozorný úrad však poznamenáva, že toto posúdenie musí zvyčajne zohľadňovať osobitné práva alebo povinnosti spojené s príslušným majetkom, najmä tie, ktoré by mohli ovplyvniť trhovú hodnotu.

(48)

Súlad s trhovými podmienkami a to, či dohodnutá cena v transakcii zodpovedá trhovej cene, možno stanoviť použitím určitých náhradných hodnôt. Zorganizovanie otvoreného, transparentného a nepodmieneného ponukového konania je vo všeobecnosti vhodným prostriedkom na zabezpečenie toho, aby predaj alebo prenájom majetku vnútroštátnymi orgánmi bol v súlade s kritériom súkromného subjektu v trhovom hospodárstve a aby sa za príslušné tovary a služby zaplatila reálna trhová hodnota. To však automaticky neznamená, že absencia riadneho výberového konania alebo prípadnej chyby v takomto konaní odôvodňuje predpoklad štátnej pomoci. Dozorný úrad sa môže spoľahnúť aj na iné náhradné možnosti vrátane znaleckých ocenení.

(49)

Vzhľadom na uvedené skutočnosti musí dozorný úrad najprv preskúmať, či mesto zorganizovalo verejné obstarávanie primerané a vhodné na stanovenie trhovej ceny (39). V tomto prípade sa však potvrdilo, že v súvislosti s danou oblasťou nebola začatá žiadna verejná súťaž. Navyše pred Všeobecnou nájomnou zmluvou z roku 2005 nebolo vykonané nezávislé ocenenie.

(50)

Mesto však zdôraznilo, že pri určovaní nájomného vo Všeobecnej nájomnej zmluve z roku 2005 uzatvorenej so spoločnosťou ÍG, boli zohľadnené rôzne existujúce nájomné zmluvy v danej oblasti, ktoré boli uzatvorené na základe verejných oznámení v islandských médiách v roku 2003. Dozorný úrad sa však domnieva, že tieto oznámenia sú len výzvami na prejavenie záujmu a nepredstavujú otvorené a konkurenčné výberové konanie. Navyše sa netýkali celej oblasti ponúkanej na prenájom jednému nájomcovi, ale skôr jednotlivých nehnuteľností v rámci tejto oblasti.

(51)

Dozorný úrad preto dospel k záveru, že tento postup oznámenia nespĺňa požiadavky kritéria súkromného subjektu v trhovom hospodárstve. Preto tento postup nemôže poskytnúť spoľahlivú náhradu za stanovenie trhovej ceny predmetného práva na prenájom.

(52)

Ako sa uvádza vyššie, absencia dostatočného výberového konania nevylučuje možnosť dozorného úradu uplatniť kritérium súkromného subjektu v trhovom hospodárstve. Dozorný úrad však musí preskúmať podstatu príslušnej transakcie, a najmä porovnať dohodnutú cenu s trhovou cenou. Na tento účel dozorný úrad zvyčajne využije nezávislú znaleckú hodnotiacu štúdiu ako náhradný ukazovateľ trhovej ceny. Takáto štúdia by sa mala v ideálnom prípade pripraviť v čase transakcie. Dozorný úrad sa však môže vo svojom posúdení opierať aj o hodnotiacu štúdiu ex post  (40).

(53)

Mesto uviedlo, že existuje niekoľko problémov, ktoré ovplyvňujú trhovú cenu prenájmu v oblasti Gufunes. Po prvé, budovy a zariadenia boli v zlom stave, niektorí nájomníci neplatili nájomné a došlo k hromadeniu šrotu, ktorý bolo potrebné odstrániť. Po druhé, v súvislosti s územnými plánmi pre oblasť Gufunes panovala neistota.Podľa predchádzajúcich a súčasných mestských plánov priemyselná činnosť v danej oblasti ustupuje, a mesto preto nie je schopné uzatvoriť dlhodobú zmluvu o prenájme nehnuteľnosti. Po tretie, spoločnosť ÍG je povinná na požiadanie vrátiť časť pozemku na základe 12-mesačnej výpovednej lehoty a výpovedná lehota pre celú oblasť vrátane budov je iba 18 mesiacov.

(54)

Ako sa už uviedlo, mesto si najalo dvoch realitných agentov na ocenenie nehnuteľností a práv na prenájom po tom, ako sa uskutočnili rokovania so spoločnosťou RVK Studios o predaji budov v oblasti Gufunes. Hoci sa tieto nezávislé posúdenia priamo netýkajú trhovej ceny prenájmu za nehnuteľnosti, potvrdzujú zlý stav nehnuteľností a ich trhovú hodnotu. Obaja nezávislí odhadcovia zdôrazňujú, že budovy zatekajú, nie sú dostatočne izolované, obsahujú značné množstvo priemyselného odpadu z čias, kedy bol pozemok obsadený spoločnosťou na výrobu hnojív, a vo všeobecnosti sú zanedbané. Niektoré budovy navyše obsahujú azbest a iné sa musia zbúrať.

(55)

Ako sa už uviedlo, mesto poskytlo aj porovnanie s podobnou priemyselnou nehnuteľnosťou nachádzajúcou sa na adrese Sævarhöfði 31. Úrad pre centrálne verejné obstarávanie ponúkol nehnuteľnosť na prenájom a prijal najvyššiu zo štyroch ponúk v hodnote 420 000 ISK mesačne. Táto nájomná zmluva nezahŕňala žiadne osobitné služby alebo povinnosti, ktoré má vykonať nájomca. Najvyššia ponuka za prenájom ako percento z ocenenia nehnuteľností predstavuje 0,147 %, pričom cena prenájmu podľa Všeobecnej nájomnej zmluvy z roku 2005 so spoločnosťou ÍG predstavuje 0,320 % ocenenia nehnuteľností v oblasti Gufunes.

(56)

Okrem toho spoločnosť 101 Reykjavík Fasteignasala vykonala nezávislé ocenenie Všeobecnej nájomnej zmluvy z roku 2005 (41). Oceňovanie je z 15. októbra 2015. Vychádza z hodnoty a stavu jednotlivých nehnuteľností, ktoré boli individuálne posúdené a preskúmané. Ocenenie sa zaoberá stavom nehnuteľností a oblasti v čase uzavretia Všeobecnej nájomnej zmluvy v roku 2005, ako aj prevládajúcimi trhovými podmienkami v tom čase. Záver odhadcu je taký, že celková mesačná hodnota prenájmu nehnuteľností v októbri 2005 bola 1 870 000 ISK. Podľa Všeobecnej nájomnej zmluvy z roku 2005 však bolo mesačné nájomné pre spoločnosť ÍG stanovené na 2 000 000 ISK, prepočítané mesačne podľa indexu spotrebiteľských cien (42). Nájomné, ktoré mesačne platila spoločnosť ÍG je preto podľa znaleckého ocenenia vyššie ako trhová cena prenájmu.

(57)

Po zohľadnení uvedených skutočností sa dozorný úrad domnieva, že Všeobecná nájomná zmluva z roku 2005 nebola uzatvorená za nižšiu ako trhovú cenu.

(58)

Dozorný úrad nakoniec konštatuje, že ani porovnanie s nehnuteľnosťou nachádzajúcou sa na adrese Sævarhöfði 31, ani ocenenie, ktoré pripravila spoločnosť 101 Reykjavík Fasteignasala, nezohľadňujú osobitné povinnosti obsiahnuté v nájomných zmluvách, najmä krátku výpovednú lehotu (ktorá bola teraz uplatnená) a rôzne povinnosti týkajúce sa údržby. Finančný vplyv týchto povinností na cenu prenájmu je ťažké vyčísliť. Vo svojej podstate sú však v prospech mesta na úkor spoločnosti ÍG, čo podporuje záver dozorného úradu, že Všeobecná nájomná zmluva z roku 2005 bola uzavretá za trhových podmienok.

(59)

Vzhľadom na uvedené skutočnosti dozorný úrad dospel k záveru, že spoločnosť ÍG nezískala z nájomných zmlúv hospodársku výhodu.

(60)

Na základe uvedeného posúdenia sa dozorný úrad domnieva, že nájomné zmluvy uzatvorené medzi mestom a spoločnosťou ÍG týkajúce sa prenájmu oblasti Gufunes nepredstavujú štátnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP.