ANEXA I

CRITERII DE CONFORMITATE PENTRU RECOMANDĂRI

1.   Recomandarea A

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea A punctele 1 și 2 atunci când acestea:

(a)	evaluează dacă indicatorii relevanți privind normele de creditare pentru creditele BIL sunt luați în considerare sau puși în aplicare în cadrul de monitorizare a riscului sectorului BIL în jurisdicția acestora;

(b)	evaluează progresul realizat privind utilizarea indicatorilor specificați în Recomandarea A punctul 1 pentru această monitorizare;

(c)	evaluează măsura în care informațiile, deja disponibile sau anticipate a deveni disponibile în viitor, privind indicatorii relevanți sunt suficient de reprezentative pentru normele de creditare actuale din piața creditelor BIL ale acestora;

(d)	evaluează dacă locuințele cumpărate în vederea închirierii reprezintă o sursă semnificativă de riscuri care decurg din sectorul imobiliar național sau constituie o parte semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de credite BIL;

(e)

în cazurile în care locuințele cumpărate în vederea închirierii sunt considerate o sursă semnificativă de riscuri care decurg din sectorul imobiliar național sau constituie o parte semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de credite BIL, evaluează progresul realizat privind utilizarea indicatorilor de monitorizare a riscurilor specificați în Recomandarea A punctul 2.

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea A punctele 3 și 4 atunci când acestea:

(a)	asigură adoptarea metodelor prevăzute în anexa IV pentru calcularea indicatorilor enumerați în Recomandarea A punctele 1 și 2;

(b)	în cazurile în care se utilizează altă metodă pe lângă cea prevăzută în anexa IV pentru calcularea indicatorilor relevanți, raportează cu privire la caracteristicile tehnice ale metodei și eficacitatea acesteia în monitorizarea riscurilor care decurg din sectorul BIL;

(c)	asigură utilizarea indicatorilor relevanți enumerați în Recomandarea A punctele 1 și 2 pentru monitorizarea cel puțin anuală a riscurilor în sectorul BIL.

2.   Recomandarea B

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea B punctele 1 și 2 atunci când acestea:

(a)	evaluează progresul realizat privind monitorizarea distribuției univariate și a distribuțiilor multivariate selectate ale indicatorilor relevanți prevăzuți în modelul A din anexa II;

(b)	evaluează progresul realizat privind utilizarea informațiilor specificate în Recomandarea B punctul 2 și în modelul A din anexa II cu titlu de orientare pentru monitorizarea riscurilor relevante.

În cazurile în care locuințele cumpărate în vederea închirierii sunt considerate o sursă semnificativă de riscuri care decurg din sectorul imobiliar național sau constituie o parte semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de credite BIL, se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea B punctul 3 atunci când acestea:

(a)	evaluează progresul realizat privind monitorizarea separată a indicatorilor relevanți pentru locuințele cumpărate în vederea închirierii și pentru imobilele ocupate de proprietari;

(b)	evaluează progresul realizat privind monitorizarea datelor relevante defalcate pe dimensiuni, astfel cum se specifică în modelele A și B din anexa II.

3.   Recomandarea C

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea C punctele 1 și 2 atunci când acestea:

(a)	evaluează dacă indicatorii relevanți pentru expunerile BIC naționale sunt luați în considerare sau puși în aplicare în cadrul de monitorizare a riscului sectorului BIC în jurisdicția acestora;

(b)

asigură includerea indicatorilor privind piața fizică, a indicatorilor privind expunerile la riscul de credit ale sistemului financiar și a indicatorilor privind normele de creditare în cadrul de monitorizare a riscului; atunci când colectarea acestor tipuri de indicatori privind piața fizică nu este de competența unei autorități macroprudențiale, această imposibilitate va fi considerată suficientă pentru a explica inacțiunea autorității relevante în etapa de evaluare;

(c)	evaluează măsura în care investițiile reprezintă o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național;

(d)	în cazurile în care investițiile sunt considerate o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național, evaluează progresul realizat privind utilizarea indicatorilor suplimentari pentru monitorizarea riscului prevăzuți în Recomandarea C punctul 2;

(e)	evaluează progresul realizat privind utilizarea, cel puțin, a indicatorilor prevăzuți în Recomandarea C punctul 1 și, după caz, în Recomandarea C punctul 2;

(f)	evaluează dacă informațiile privind acești indicatori (deja disponibili sau anticipați a fi disponibili) sunt suficient de reprezentative pentru piața BIC națională.

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea C punctele 3 și 4 atunci când acestea:

(a)	asigură adoptarea metodelor de calculare a indicatorilor enumerați în Recomandarea C punctele 1 și 2, astfel cum sunt prevăzute în anexa V și, dacă este cazul pentru BIC, în anexa IV;

(b)	în cazul în care se utilizează altă metodă pe lângă cea prevăzută în anexa IV și anexa V pentru calcularea indicatorilor relevanți, raportează privind caracteristicile tehnice ale metodei și eficacitatea acesteia în monitorizarea riscurilor care decurg din sectorul BIC;

(c)

se asigură că indicatorii enumerați în Recomandarea C punctul 1 sunt utilizați pentru a monitoriza evoluțiile din sectorul BIC cel puțin trimestrial pentru indicatorii pieței fizice, fluxurile de creditare (inclusiv fluxuri de credite neperformante și provizioane pentru pierderile din credite) și normele de creditare corespunzătoare, precum și cel puțin anual pentru stocurile de credite (inclusiv stocuri de credite neperformante și provizioane pentru pierderile din credite) și normele de creditare corespunzătoare;

(d)

în cazurile în care investițiile sunt considerate o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național, se asigură că indicatorii enumerați în Recomandarea C punctul 2 sunt utilizați pentru a monitoriza evoluțiile din sectorul BIC cel puțin trimestrial pentru fluxurile de investiții (inclusiv ajustările evaluării investițiilor), precum și cel puțin anual pentru stocurile de investiții (inclusiv ajustările evaluării investițiilor).

4.   Recomandarea D

Se va considera că autoritățile naționale macroprudențiale respectă Recomandarea D atunci când acestea:

(a)	evaluează progresul realizat privind monitorizarea indicatorilor relevanți prevăzuți în modelele A, B și C din anexa III;

(b)	evaluează progresul realizat privind utilizarea informațiilor relevante specificate în Recomandarea D punctul 2 și indicate în modelele A, B și C din anexa III cu titlu de orientare pentru monitorizarea riscurilor relevante;

(c)

în cazurile în care investițiile sunt considerate o sursă semnificativă de finanțare pentru sectorul BIC național, evaluează progresul realizat privind utilizarea informațiilor relevante specificate în Recomandarea D punctul 3 și indicate în modelul B din anexa III cu titlu de orientare pentru monitorizarea riscurilor relevante;

(d)	în cazurile în care sunt utilizați indicatori suplimentari pentru a monitoriza evoluțiile din sectorul BIC, raportează cu privire la informațiile suplimentare utilizate pentru monitorizarea riscurilor.

5.   Recomandarea E

Se va considera că AES respectă Recomandarea E atunci când acestea:

(a)	definesc un model pentru publicarea datelor privind expunerile entităților care fac obiectul supravegherii acestora față de fiecare piață BIC națională din Uniune;

(b)	publică cel puțin anual date agregate, colectate în temeiul obligațiilor de raportare existente, privind expunerile entităților care fac obiectul supravegherii acestora față de fiecare piață BIC națională din Uniune.

ANEXA II

MODELE ORIENTATIVE PENTRU INDICATORII PRIVIND SECTORUL IMOBILIAR LOCATIV

1.   Modelul A: indicatori și defalcări aferente pentru creditele BIL

FLUXURI= volume de producție nouă de credite BIL în perioada de raportare, astfel cum sunt considerate de către creditor. Autoritățile naționale macroprudențiale care pot distinge între creditele BIL cu adevărat noi și cele renegociate au opțiunea de a identifica creditele renegociate ca o defalcare separată. STOCURI= Date pentru stocurile de credite BIL la data raportării (de exemplu, sfârșitul anului) umn= valoarea în moneda națională #= număr de contracte a= an(i) Med= media raportului respectiv d/c= din care

DISTRIBUȚIE UNIVARIATĂ

Sumarul portofoliului de credite BIL		FLUXURI			Raportul serviciul împrumutului/venituri la inițiere (LSTI-O)		FLUXURI
Credite acordate		umn, #			MEDIE PONDERATĂ		Med (în %)
d/c cumpărate în vederea închirierii		umn, #			d/c cumpărate în vederea închirierii		Med (în %)
d/c ocupate de proprietari		umn, #			d/c ocupate de proprietari		Med (în %)
d/c cumpărători pentru prima dată		umn, #			d/c cumpărători pentru prima dată		Med (în %)
d/c credite în monedă străină		umn, #			d/c credite în monedă străină		Med (în %)
d/c cu amortizare completă		umn, #			d/c cu amortizare completă		Med (în %)
d/c cu amortizare parțială		umn, #			d/c cu amortizare parțială		Med (în %)
d/c fără amortizare (*1)		umn, #			d/c fără amortizare (*1)		Med (în %)
d/c ≤ 1a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #			d/c ≤ 1a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		Med (în %)
d/c ] 1a; 5a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #			d/c ] 1a; 5a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		Med (în %)
d/c ] 5a; 10a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #			d/c ] 5a; 10a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		Med (în %)
d/c > 10a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #			d/c > 10a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		Med (în %)
d/c renegociate (opțional)		umn, #			DISTRIBUȚIE
					≤10 %		umn, #
					]10 % ; 20 %]		umn, #
Raportul împrumut/garanții la inițiere (LTV-O)		FLUXURI			]20 % ; 30 %]		umn, #
					]30 % ; 40 %]		umn, #
MEDIE PONDERATĂ		Med (în %)			]40 % ; 50 %]		umn, #
d/c cumpărate în vederea închirierii		Med (în %)			]50 % ; 60 %]		umn, #
d/c ocupate de proprietari		Med (în %)			> 60 %		umn, #
d/c cumpărători pentru prima dată		Med (în %)			Nu este disponibilă		umn, #
d/c credite în monedă străină		Med (în %)
d/c cu amortizare completă		Med (în %)
d/c cu amortizare parțială		Med (în %)			Raportul serviciul datoriei/venituri la inițiere (DSTI-O) (OPȚIONAL)		FLUXURI
d/c fără amortizare (*1)		Med (în %)
DISTRIBUȚIE					MEDIE PONDERATĂ		Med (în %)
≤ 50 %		umn, #			DISTRIBUȚIE
]50 % ; 60 %]		umn, #			≤10 %		umn, #
]60 % ; 70 %]		umn, #			]10 % ; 20 %]		umn, #
]70 % ; 80 %]		umn, #			]20 % ; 30 %]		umn, #
]80 % ; 90 %]		umn, #			]30 % ; 40 %]		umn, #
]90 % ; 100 %]		umn, #			]40 % ; 50 %]		umn, #
]100 % ; 110 %]		umn, #			]50 % ; 60 %]		umn, #
> 110 %		umn, #			> 60 %		umn, #
Nu este disponibilă		umn, #			Nu este disponibilă		umn, #

Raportul împrumut/garanții curent (LTV-C)			STOCURI		Raportul împrumut/venituri la inițiere (LTI-O)		FLUXURI
MEDIE PONDERATĂ			Med (în %)		MEDIE PONDERATĂ		Med
DISTRIBUȚIE					DISTRIBUȚIE
≤ 50 %			umn, #		≤3		umn, #
]50 % ; 60 %]			umn, #		]3 ; 3,5 ]		umn, #
]60 % ; 70 %]			umn, #		]3,5 ; 4]		umn, #
]70 % ; 80 %]			umn, #		]4 ; 4,5 ]		umn, #
]80 % ; 90 %]			umn, #		]4,5 ; 5]		umn, #
]90 % ; 100 %]			umn, #		]5 ; 5,5 ]		umn, #
]100 % ; 110 %]			umn, #		]5,5 ; 6]		umn, #
> 110 %			umn, #		> 6		umn, #
Nu este disponibilă			umn, #		Nu este disponibilă		umn, #

Scadențe la inițiere		FLUXURI			Raportul datorii/venituri la inițiere (DTI-O)		FLUXURI
MEDIE PONDERATĂ		Med (ani)			MEDIE PONDERATĂ		Med
DISTRIBUȚIE					DISTRIBUȚIE
≤ 5a		umn, #			≤3		umn, #
]5a ; 10a]		umn, #			]3 ; 3,5 ]		umn, #
]10a ; 15a]		umn, #			]3,5 ; 4]		umn, #
]15a ; 20a]		umn, #			]4 ; 4,5 ]		umn, #
]20a ; 25a]		umn, #			]4,5 ; 5]		umn, #
]25a ; 30a]		umn, #			]5 ; 5,5 ]		umn, #
]30a ; 35a]		umn, #			]5,5 ; 6]		umn, #
> 35a		umn, #			]6,5 ; 7]		umn, #
Nu este disponibilă		umn, #			> 7		umn, #
					Nu este disponibilă		umn, #

DISTRIBUȚIE MULTIVARIATĂ

FLUXURI		Raportul serviciul împrumutului/venituri la inițiere (LSTI-O)				FLUXURI		Raportul serviciul împrumutului/venituri la inițiere (LSTI-O)
		≤30 %	]30 % ; 50 %]	> 50 %		Perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		≤30 %	]30 % ; 50 %]	> 50 %
LTV-O ≤ 80 %						d/c ≤ 1a		umn, #	umn, #	umn, #
Scadență la inițiere						d/c ] 1a; 5a]		umn, #	umn, #	umn, #
≤ 20a		umn, #	umn, #	umn, #		d/c ] 5a; 10a]		umn, #	umn, #	umn, #
]20a ; 25a]		umn, #	umn, #	umn, #		d/c > 10a		umn, #	umn, #	umn, #
> 25a		umn, #	umn, #	umn, #
LTV-O ]80 %-90 %]						FLUXURI		Raportul datorii/venituri la inițiere (DTI-O)
Scadență la inițiere
≤ 20a		umn, #	umn, #	umn, #		Raportul împrumut/garanții la inițiere (LTV-O)		≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20a ; 25a]		umn, #	umn, #	umn, #		LTV-O ≤ 80 %		umn, #	umn, #	umn, #
> 25a		umn, #	umn, #	umn, #		LTV-O ]80 % ; 90 %]		umn, #	umn, #	umn, #
LTV-O ]90 %-110 %]						LTV-O ]90 % ; 110 %]		umn, #	umn, #	umn, #
Scadență la inițiere						LTV-O >110 %		umn, #	umn, #	umn, #
≤ 20a		umn, #	umn, #	umn, #
]20a ; 25a]		umn, #	umn, #	umn, #
> 25a		umn, #	umn, #	umn, #
LTV-O >110 %
Scadență la inițiere
≤ 20a		umn, #	umn, #	umn, #
]20a ; 25a]		umn, #	umn, #	umn, #
> 25a		umn, #	umn, #	umn, #

2.   Modelul B: indicatori și defalcări aferente cu privire la creditele BIL pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și pentru imobile ocupate de proprietari

FLUXURI= volume de producție nouă de credite BIL în perioada de raportare, astfel cum sunt considerate de către creditor. Autoritățile naționale macroprudențiale care pot distinge între creditele BIL cu adevărat noi și cele renegociate au opțiunea de a identifica creditele renegociate ca o defalcare separată. STOCURI= Date pentru stocurile de credite BIL la data raportării (de exemplu, sfârșitul anului) umn= valoarea în moneda națională #= număr de contracte a= an(i) Med= media raportului respectiv d/c= din care

ÎMPRUMUTURI PENTRU IMOBILE CUMPĂRATE ÎN VEDEREA ÎNCHIRIERII

Sumarul împrumuturilor pentru imobile cumpărate în vederea închirierii		FLUXURI		Rata de acoperire a dobânzilor la inițiere (ICR-O)		FLUXURI
Credite acordate		umn, #		MEDIE PONDERATĂ		Med
d/c cumpărători pentru prima dată		umn, #		DISTRIBUȚIE
d/c credite în monedă străină		umn, #		≤ 100 %		umn, #
d/c cu amortizare completă		umn, #		] 100 % ; 125 %]		umn, #
d/c cu amortizare parțială		umn, #		] 125 % ; 150 %]		umn, #
d/c fără amortizare (*2)		umn, #		] 150 % ; 175 %]		umn, #
d/c ≤ 1a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #		] 175 % ; 200]		umn, #
d/c ] 1a; 5a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #		> 200 %		umn, #
d/c ] 5a; 10a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #
d/c > 10a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #		Raportul împrumut/chirii la inițiere (LTR-O)		FLUXURI
				MEDIE PONDERATĂ		Med
Raportul împrumut/garanții la inițiere (LTV-O)		FLUXURI		DISTRIBUȚIE
				≤ 5		umn, #
MEDIE PONDERATĂ		Med (în %)		] 5 ; 10]		umn, #
DISTRIBUȚIE				] 10 ; 15]		umn, #
≤ 50 %		umn, #		] 15 ; 20]		umn, #
]50 % ; 60 %]		umn, #		> 20		umn, #
]60 % ; 70 %]		umn, #
]70 % ; 80 %]		umn, #
]80 % ; 90 %]		umn, #
]90 % ; 100 %]		umn, #
]100 % ; 110 %]		umn, #
> 110 %		umn, #
Nu este disponibilă		umn, #

ÎMPRUMUTURI PENTRU IMOBILE OCUPATE DE PROPRIETARI

Sumarul împrumuturilor pentru imobile ocupate de proprietari		FLUXURI		Raportul serviciul împrumutului/venituri la inițiere (LSTI-O)		FLUXURI
Credite acordate		umn, #		MEDIE PONDERATĂ		Med (în %)
d/c cumpărători pentru prima dată		umn, #		d/c cumpărători pentru prima dată		Med (în %)
d/c credite în monedă străină		umn, #		d/c credite în monedă străină		Med (în %)
d/c cu amortizare completă		umn, #		d/c cu amortizare completă		Med (în %)
d/c cu amortizare parțială		umn, #		d/c cu amortizare parțială		Med (în %)
d/c fără amortizare (*2)		umn, #		d/c fără amortizare (*2)		Med (în %)
d/c ≤ 1a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #		d/c ≤ 1a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		Med (în %)
d/c ] 1a; 5a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #		d/c ] 1a; 5a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		Med (în %)
d/c ] 5a; 10a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #		d/c ] 5a; 10a] perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		Med (în %)
d/c > 10a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		umn, #		d/c > 10a perioadă inițială fixă a ratei dobânzii		Med (în %)
				DISTRIBUȚIE
Raportul împrumut/garanții curent (LTV-C)		FLUXURI		≤10 %		umn, #
				]10 % ; 20 %]		umn, #
MEDIE PONDERATĂ		Med (în %)		]20 % ; 30 %]		umn, #
d/c cumpărători pentru prima dată		Med (în %)		]30 % ; 40 %]		umn, #
d/c credite în monedă străină		Med (în %)		]40 % ; 50 %]		umn, #
d/c cu amortizare completă		Med (în %)		]50 % ; 60 %]		umn, #
d/c cu amortizare parțială		Med (în %)		> 60 %		umn, #
d/c fără-amortizare (*2)		Med (în %)		Nu este disponibilă		umn, #
DISTRIBUȚIE
≤ 50 %		umn, #
]50 % ; 60 %]		umn, #		Raportul împrumut/venituri la inițiere (LTI-O)		FLUXURI
]60 % ; 70 %]		umn, #
]70 % ; 80 %]		umn, #		MEDIE PONDERATĂ		Med
]80 % ; 90 %]		umn, #		DISTRIBUȚIE
]90 % ; 100 %]		umn, #		≤3		umn, #
]100 % ; 110 %]		umn, #		]3 ; 3,5 ]		umn, #
> 110 %		umn, #		]3,5 ; 4]		umn, #
Nu este disponibilă		umn, #		]4 ; 4,5 ]		umn, #
				]4,5 ; 5]		umn, #
				]5 ; 5,5 ]		umn, #
				]5,5 ; 6]		umn, #
				> 6		umn, #
				Nu este disponibilă		umn, #

Raportul împrumut/garanții curent (LTV-C)			STOCURI
MEDIE PONDERATĂ			Med (în %)
DISTRIBUȚIE
≤ 50 %			umn, #
]50 % ; 60 %]			umn, #
]60 % ; 70 %]			umn, #
]70 % ; 80 %]			umn, #
]80 % ; 90 %]			umn, #
]90 % ; 100 %]			umn, #
]100 % ; 110 %]			umn, #
> 110 %			umn, #
Nu este disponibilă			umn, #
Scadențe la inițiere în ani		FLUXURI
MEDIE PONDERATĂ		Med (în ani)
DISTRIBUȚIE
≤ 5a		umn, #
]5a ; 10a]		umn, #
]10a ; 15a]		umn, #
]15a ; 20a]		umn, #
]20a ; 25a]		umn, #
]25a ; 30a]		umn, #
]30a ; 35a]		umn, #
> 35a		umn, #
Nu este disponibilă		umn, #

---

(*1)  Dacă este cazul, împrumuturile fără amortizare pentru care există mecanisme de răscumpărare ar trebui identificate separat.

(*2)  Dacă este cazul, împrumuturile fără amortizare pentru care există mecanisme de răscumpărare ar trebui identificate separat.

ANEXA III

MODELE ORIENTATIVE PENTRU INDICATORII PRIVIND SECTORUL IMOBILIAR COMERCIAL

1.   Modelul A: indicatori privind piața fizică

	Indicator		Defalcare
		Frecvență	Tip de imobil (1)	Amplasarea imobilului (2)
Piața fizică	Indicele prețurilor BIC	Trimestrial	I	I
	Indicele chiriilor	Trimestrial	I	I
	Indicele randamentului chiriilor	Trimestrial	I	I
	Ratele neocupării	Trimestrial	R	R
	Construcții noi	Trimestrial	#	#

2.   Modelul B: indicatori privind expunerile sistemului financiar

	Indicator		Defalcare
		Frecvență	Tip de imobil (3)	Amplasarea imobilului (4)	Tip de investitor (5), (10)	Tip de creditor (6)	Naționalitatea investitorului (10) / creditorului (7)	Total
Fluxuri  (8)	Investiții în BIC (10)	Trimestrial	mn	mn	mn		mn	mn
	— din care dețineri BIC directe	Trimestrial	mn	mn	mn		mn	mn
	— din care dețineri BIC indirecte	Trimestrial			mn		mn	mn
	Ajustări ale evaluării investițiilor BIC	Trimestrial	mn	mn	mn		mn	mn
	Creditare pentru BIC (inclusiv imobile în dezvoltare)	Trimestrial	mn	mn		mn	mn	mn
	— din care către imobile în dezvoltare	Trimestrial	mn	mn		mn	mn	mn
	Credite BIC neperformante (inclusiv imobile în dezvoltare)	Trimestrial	mn	mn		mn	mn	mn
	— din care către imobile în dezvoltare	Trimestrial	mn	mn		mn	mn	mn
	Provizioane pentru pierderile din credite la creditarea BIC (inclusiv imobile în dezvoltare)	Trimestrial	mn	mn		mn	mn	mn
	— din care către imobile în dezvoltare	Trimestrial	mn	mn		mn	mn	mn

	Indicator		Defalcare
		Frecvență	Tip de imobil (3)	Amplasarea imobilului (4)	Tip de investitor (5), (10)	Tip de creditor (6)	Naționalitatea investitorului (10) / creditorului (7)	Total
Stocuri  (9)	Investiții în BIC (10)	Anual	mn	mn	mn		mn	mn
	— din care dețineri BIC directe	Anual	mn	mn	mn		mn	mn
	— din care dețineri BIC indirecte	Anual			mn		mn	mn
	Ajustări ale evaluării investițiilor BIC	Anual	mn	mn	mn		mn	mn
	Creditare pentru BIC (inclusiv imobile în dezvoltare)	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— din care credite BIC neperformante	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	Provizioane pentru pierderi din credite la creditarea BIC	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	Credite pentru imobile în dezvoltare (ca parte din creditarea BIC)	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	— din care credite neperformante	Anual	mn	mn		mn	mn	mn
	Provizioane pentru pierderile din credite la creditarea pentru imobile în dezvoltare	Anual	mn	mn		mn	mn	mn

3.   Modelul C: indicatori privind normele de creditare  (11)

	Indicator	Frecvență	Media ponderată a raporturilor
Fluxuri  (12)	Raportul împrumut/garanții la inițiere (LTV-O)	Trimestrial	R
	Rata de acoperire a dobânzilor la inițiere (ICR-O)	Trimestrial	R
	Rata de acoperire a serviciului datoriei la inițiere (DSCR-O)	Trimestrial	R

	Indicator	Frecvență	Media ponderată a raporturilor
Stocuri  (13)	Raportul împrumut/garanții curent (LTV-C)	Anual	R
	Rata de acoperire a dobânzilor curentă (ICR-C)	Anual	R
	Rata de acoperire a serviciului datoriei curentă (DSCR-C)	Anual	R

---

(1)  Tipul de imobil este defalcat în birouri, comerț cu amănuntul, industrial, locativ și altele (toată piața națională).

(2)  Amplasarea imobilului este defalcată în amplasări primare naționale și amplasări secundare naționale.

I= Indice

R= Raport

#= metri pătrați

(3)  Tipul de imobil este defalcat în birouri, comerț cu amănuntul, industrial, locativ și altele.

(4)  Amplasarea imobilului este defalcată în amplasări primare naționale, amplasări secundare naționale și amplasări în străinătate.

(5)  Tipul de investitor este defalcat în bănci, societăți de asigurare, fonduri de pensii, fonduri de investiții, societăți imobiliare și altele.

(6)  Tipul de creditor este defalcat în bănci, societăți de asigurare, fonduri de pensii, fonduri de investiții, societăți imobiliare și altele.

(7)  Naționalitatea este defalcată în intern, Spațiul Economic European și restul lumii.

(8)  Fluxurile sunt pe bază brută pentru investiții, creditare și credite neperformante (sunt acoperite numai creditele/investițiile noi, fără a lua în considerare rambursările sau reducerile sumelor existente).

Fluxurile sunt pe bază netă pentru ajustările evaluării investițiilor și provizioanele pentru pierderile din credite.

(9)  Date privind stocurile pentru stocurile de investiții BIC, ajustările evaluării investițiilor BIC, credite (neperformante) BIC și provizioane pentru pierderile din credite la creditarea BIC la data raportării.

(10)  Numai în cazul în care investițiile reprezintă o pondere semnificativă din finanțarea BIC.

mn= valoarea în moneda națională

(11)  Exclude imobilele în dezvoltare, care pot fi monitorizate utilizând raportul împrumut/costuri (LTC).

(12)  Date privind fluxurile pentru producția nouă de credite BIC în perioada de raportare.

(13)  Date privind stocurile pentru stocurile de credite BIC la data raportării.

R= Raport

ANEXA IV

ORIENTĂRI PRIVIND METODELE DE MĂSURARE ȘI CALCULARE A INDICATORILOR

Prezenta anexă furnizează orientări de ansamblu privind metodele de calculare a indicatorilor utilizați în modelele din anexa II și, dacă este cazul, din anexa III. Scopul acesteia nu este de a furniza instrucțiuni tehnice detaliate pentru completarea modelelor, care să acopere toate cazurile posibile. În plus, orientările ar trebui interpretate ca acoperind definiții de referință și metode de referință, iar în anumite cazuri divergențele ar putea fi justificate în vederea adaptării la particularitățile piețelor sau segmentelor de piață.

1.   Raportul împrumut/garanții la inițiere (LTV-O)

1.

LTV-O se definește astfel:

2.

Pentru calcul, „L”: (a) Include toate împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii (indiferent de scopul creditului), în urma unei agregări a creditelor „în funcție de debitor” și „în funcție de garanție reală”. (b) Se măsoară pe baza sumelor acordate efectiv și, prin urmare, nu include sume neutilizate din liniile de credit. În cazul imobilelor încă în construcție, „L” este suma tuturor tranșelor de împrumut acordate până la data raportării, iar LTV-O se calculează la data acordării oricărei noi tranșe de împrumut (1). În mod alternativ, în cazul în care metoda de calcul menționată mai sus nu este disponibilă sau nu corespunde practicii curente a pieței, LTV-O se poate calcula și pe baza împrumuturilor totale acordate și a valorii preconizate la finalizarea BIL în curs de construcție. (c) Nu include credite care nu sunt garantate de imobil, cu excepția cazului în care furnizorul de credit raportor consideră creditele negarantate ca făcând parte din tranzacția de finanțare a creditului pentru locuință, care combină atât credite garantate, cât și credite negarantate. În acest caz, în „L” ar trebui incluse și creditele negarantate. (d) Nu se ajustează pentru prezența altor factori de diminuare a riscului de credit. (e) Nu include costurile și comisioanele aferente creditului BIL. (f) Nu include subvenții pentru credite.

3.

Pentru calcul, „V”: (a) Se calculează pe baza valorii imobilului la inițiere, măsurată ca cea mai mică valoare dintre următoarele: 1. valoarea tranzacției, de exemplu, înregistrată într-un act notarial; și 2. valoarea evaluată de un evaluator extern sau intern independent. În cazul în care este disponibilă o singură valoare, ar trebui utilizată această valoare. (b) Nu ține cont de valoarea lucrărilor de renovare sau construcție planificate. (c) În cazul imobilelor încă în construcție, „V” reprezintă valoarea totală a imobilului până la data raportării (ținând cont de creșterea valorii datorată progresului lucrărilor de construcție). „V” este evaluată la acordarea oricărei tranșe noi de împrumut, permițând calcularea unei LTV-O actualizate. (d) Se ajustează cu totalul soldului creditului BIL, acordat efectiv sau nu, care este garantat printr-o garanție reală anterioară asupra imobilului. În cazul unor ipoteci cu rang superior asupra imobilului, trebuie dedusă valoarea totală a datoriilor garantate cu aceste ipoteci cu rang superior. În cazul unor ipoteci cu rang egal, ar trebui efectuată o ajustare proporțională corespunzătoare. (e) Nu se ajustează pentru prezența altor factori de diminuare a riscului de credit. (f) Nu include costurile și comisioanele aferente creditului BIL. (g) Nu se calculează ca „valoare pe termen lung”. În timp ce utilizarea valorii pe termen lung ar putea fi justificată de caracterul prociclic al „V”, LTV-O urmărește capturarea normelor de creditare la inițiere. Prin urmare, dacă, în momentul în care un credit BIL este acordat și LTV-O este înregistrată, „V” nu a reprezentat valoarea activului la inițiere, astfel cum este înregistrată în înregistrările creditorului, aceasta nu ar captura în mod adecvat politica de creditare efectivă a creditorului în ceea ce privește LTV-O.

4.

În cazul în care piețele creditelor pentru imobilele cumpărate în vederea închirierii și pentru cele ocupate de proprietari se monitorizează separat, se aplică definiția LTV-O, sub rezerva următoarelor excepții: (a) în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii: — „L” include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii; — „V” include numai valoarea la inițiere a imobilului cumpărat în vederea închirierii. (b) în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari: — „L” include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul ocupat de proprietar; — „V” include numai valoarea la inițiere a imobilului ocupat de proprietar.

5.

Autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să acorde atenție faptului că raportul LTV are o natură prociclică și, prin urmare, ar trebui să fie prudente cu privire la acesta în orice cadru de monitorizare a riscurilor. De asemenea, acestea ar putea avea în vedere și utilizarea unor indicatori suplimentari, precum raportul împrumut/valoare pe termen lung (loan-to-long-term-value), unde valoarea garanției se ajustează în conformitate cu evoluția pe termen lung a unui indice al prețurilor de piață.

2.   Raportul împrumut/garanții curent (LTV-C)

1.

LTV-C este definit astfel:

2.

Pentru calcul, „LC”: (a) Se măsoară ca soldul creditului (creditelor) – definit ca „L” în secțiunea 1 punctul 2 – la data raportării, ținând cont de rambursări de capital, restructurări de credite, noi plăți de capital, dobânzi acumulate și, în cazul creditelor în monedă străină, modificări ale cursului de schimb. (b) Se ajustează pentru a ține cont de economiile acumulate într-un vehicul de investiții destinat rambursării principalului creditului. Economiile acumulate pot fi deduse din „LC” numai după îndeplinirea următoarelor condiții: 1. economiile acumulate sunt constituite drept garanție reală necondiționată față de creditor, cu scopul explicit de a rambursa principalul creditului la datele contractuale stabilite; și 2. este aplicată o marjă corespunzătoare de ajustare a valorii, determinată de autoritatea națională macroprudențială, pentru a reflecta riscurile de piață și/sau aferente terților asociate investițiilor subiacente.

3.

Pentru calcul, „VC”: (a) Reflectă modificările valorii „V”, astfel cum este definită în secțiunea 1 punctul 3, de la cea mai recentă evaluare a imobilului. Valoarea curentă a imobilului ar trebui evaluată de un evaluator extern sau intern independent. Dacă o astfel de evaluare nu este disponibilă, valoarea curentă a imobilului poate fi estimată utilizând un indice granular al valorilor bunurilor imobile (de exemplu, pe baza datelor privind tranzacțiile). În cazul în care nu este disponibil un astfel de indice al valorilor bunurilor imobile, poate fi utilizat un indice granular al prețurilor bunurilor imobile, după aplicarea unei reduceri a valorii alese în mod adecvat pentru a ține cont de deprecierea imobilului. Orice indice al valorilor sau prețurilor bunurilor imobile ar trebui să fie suficient de diferențiat în funcție de localizarea geografică a imobilului și de tipul de imobil. (b) Se ajustează pentru modificări ale garanției reale anterioare asupra imobilului. (c) Se calculează anual.

4.

Atunci când piețele de credite BIL pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și imobile ocupate de proprietari sunt monitorizate separat, se aplică definiția LTV-C, sub rezerva următoarelor excepții: (a) în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii: — „LC” include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii. — „VC” se referă la valoarea curentă a imobilului cumpărat în vederea închirierii. (b) în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari: — „LC” include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul ocupat de proprietar. — „VC” include numai valoarea curentă a imobilului ocupat de proprietar.

3.   Raportul împrumut/venituri la inițiere (LTI-O)

1.

LTI-O este definit astfel:

2.

Pentru calcul, „L” are sensul prevăzut în secțiunea 1 punctul 2.

3.

Pentru calcul, „I” este venitul disponibil anual total al debitorului, astfel cum este înregistrat de furnizorul de credit în momentul inițierii creditului BIL.

4.

La determinarea „venitului disponibil” al unui debitor, destinatarii sunt încurajați să respecte definiția (1) în cea mai mare măsură posibilă și cel puțin definiția (2): Definiția (1): „venit disponibil” = venituri din salarii + venituri din activități independente (de exemplu, profituri) + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + venituri brute din închirierea imobilelor + venituri din investiții financiare + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite. În sensul prezentei definiții: (a) „veniturile brute din închirierea imobilelor” includ atât venituri din închirierea bunurilor deținute care nu sunt grevate de un credit BIL, cât și venituri din imobile cumpărate în vederea închirierii. Veniturile din chirii ar trebui determinate din informațiile disponibile băncilor sau, în caz contrar, sunt imputate. În cazul în care nu sunt disponibile informații precise, instituția raportoare ar trebui să furnizeze cea mai bună estimare a veniturilor din chirii și ar trebui să descrie metodologia utilizată pentru a o obține; (b) „impozitele” ar trebui să includă, în ordinea importanței, impozitele pe salarii, creditele fiscale, primele de pensii sau asigurări, dacă sunt aplicate la venitul brut, impozitele specifice, de exemplu, impozitele pe proprietate, și alte impozite care nu se aplică consumului; (c) „primele pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale” ar trebui să includă cheltuielile fixe și obligatorii care, în anumite țări, sunt efectuate după plata impozitelor; (d) „reducerile de impozite” ar trebui să includă restituirile din partea autorității fiscale care sunt legate de deducerea dobânzii la împrumutul BIL; (e) „subvențiile pentru împrumuturi” ar trebui să includă toate intervențiile din sectorul public destinate să reducă povara serviciului datoriei pentru debitor (de exemplu, dobânzi subvenționate, subvenții pentru rambursare). Definiția (2): „venit disponibil” = venituri din salarii + venituri din activități independente (de exemplu, profituri) – impozite.

5.

Atunci când piețele de credite BIL pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și pentru imobile ocupate de proprietari sunt monitorizate separat, se aplică definiția LTI-O, sub rezerva următoarelor excepții: (a) în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii: — „L” include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de împrumutul pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii; (b) în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari: — „L” include numai împrumuturile sau tranșele de împrumut garantate de debitor cu bunul imobil în momentul inițierii care sunt legate de imobilul ocupat de proprietari. — Atunci când un debitor are atât împrumuturi pentru imobile ocupate de proprietari, cât și împrumuturi pentru imobile cumpărate în vederea închirierii, pentru a acoperi plata împrumuturilor pentru imobile ocupate de proprietari pot fi utilizate numai veniturile din închirierea imobilelor cumpărate în vederea închirierii din care s-au scăzut costurile cu serviciul datoriei aferente împrumuturilor pentru imobile cumpărate în vederea închirierii. În acest caz, definiția optimă a „venitului disponibil” este următoarea: „venit disponibil” = venituri din salarii + venituri din activități independente, de exemplu, profituri + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + (venituri brute din închirierea imobilelor – costurile aferente serviciului datoriei pentru imobilele destinate închirierii) + venituri din investiții financiare + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite.

4.   Raportul datorii/venituri la inițiere (DTI-O)

1.

DTI-O este definit astfel:

2.

Pentru calcul, „D” include datoriile totale ale debitorului, garantate sau nu de bunuri imobile, inclusiv toate împrumuturile financiare curente, respectiv cele acordate de furnizorul creditului BIL și de alți creditori, în momentul inițierii creditului BIL.

3.

Pentru calcul, „I” are sensul prevăzut în secțiunea 3 punctul 4.

5.   Raportul serviciul împrumutului/venituri la inițiere (LSTI-O)

1.

LSTI-O este definit astfel:

2.

Pentru calcul, „LS” reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului BIL, definit ca „L” în secțiunea 1 punctul 2, în momentul inițierii creditului.

3.

Pentru calcul, „I” are sensul prevăzut în secțiunea 3 punctul 4.

4.

Atunci când piețele de credite BIL pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și pentru imobile ocupate de proprietari sunt monitorizate separat, se aplică definiția LSTI-O, sub rezerva următoarelor excepții: (a) în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile cumpărate în vederea închirierii: — „LS” reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului pentru imobilul cumpărat în vederea închirierii, în momentul inițierii creditului. (b) în ceea ce privește împrumuturile pentru imobile ocupate de proprietari: — „LS” reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente creditului pentru imobilul ocupat de proprietar, în momentul inițierii creditului. — Definiția optimă relevantă a „venitului disponibil” este: „venit disponibil” = venituri din salarii + venituri din activități independente, de exemplu, profituri + venituri din pensii publice + venituri din pensii private și ocupaționale + venituri din indemnizații de șomaj + venituri din transferuri sociale, altele decât indemnizațiile de șomaj + transferuri private periodice (precum pensii alimentare) + (venituri brute din închirierea imobilelor – costurile aferente serviciului datoriei pentru imobilele destinate închirierii + venituri din investiții financiare) + venituri din afaceri sau asocieri private + venituri periodice din alte surse + subvenții pentru împrumuturi – impozite – prime pentru asistență medicală/asistență socială/asigurări medicale + reduceri de impozite.

6.   Raportul serviciul datoriei/venituri la inițiere (DSTI-O)

1.

DSTI-O este definit astfel:

2.

Pentru calcul, „DS” reprezintă costurile anuale cu serviciul datoriei aferente datoriilor totale ale debitorului, definite ca „D” în secțiunea 4 punctul 2, în momentul inițierii creditului.

3.

Pentru calcul, „I” are sensul prevăzut în secțiunea 3 punctul 4.

4.

DSTI-O ar trebui considerat un indicator opțional, deoarece nu în toate jurisdicțiile creditorii au acces la informațiile necesare pentru calcularea numărătorului acestuia. Totuși, în jurisdicțiile în care creditorii au acces la aceste informații (de exemplu, prin centrale ale creditelor sau evidențe fiscale), autoritățile macroprudențiale sunt încurajate să includă și acest indicator în cadrul acestora de monitorizare a riscurilor.

7.   Rata de acoperire a dobânzilor (ICR)

1.

ICR este definită astfel:

2.

Pentru calcul: (a) „veniturile anuale brute din chirii” sunt veniturile anuale brute obținute din locuința cumpărată în vederea închirierii, înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și a impozitelor; (b) „cheltuielile anuale cu dobânzile” sunt cheltuielile anuale cu dobânzile asociate locuinței cumpărate în vederea închirierii.

3.

Raportul se poate referi la valoarea sa la inițierea creditului (ICR-O) sau la valoarea sa curentă (ICR-C).

8.   Raportul împrumut/chirii la inițiere (LTR-O)

1.

LTR-O este definit astfel:

2.

Pentru calcul: (a) „împrumut pentru un imobil cumpărat în vederea închirierii” are același sens ca „L” în secțiunea 1 punctul 2, dar se limitează la creditele BIL care finanțează imobilele cumpărate în vederea închirierii; (b) „veniturile anuale nete din chirii” reprezintă veniturile anuale din chirii obținute din imobilul cumpărat în vederea închirierii, cu scăderea cheltuielilor de exploatare necesare pentru menținerea valorii imobilului, dar înainte de deducerea impozitelor; (c) „veniturile anuale brute din chirii” reprezintă veniturile anuale din chirii obținute din închirierea imobilului cumpărat în vederea închirierii, înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și a impozitelor. Pentru calcularea LTR-O ar trebui utilizate veniturile anuale nete din chirii. În cazul în care aceste informații nu sunt disponibile, veniturile anuale brute din chirii pot fi utilizate ca alternativă.

---

(1)  În cazul imobilelor încă în construcție, LTV-O la un moment n se poate calcula astfel:

unde se referă la tranșele de împrumut acordate până în momentul n, este valoarea inițială a garanției reale imobiliare (de exemplu, teren) și reprezintă modificarea valorii imobilului care a apărut în perioadele de până la acordarea ultimei tranșe de împrumut.

ANEXA V

ORIENTĂRI REFERITOARE LA DEFINIȚIILE ȘI INDICATORII PRIVIND BUNURILE IMOBILE COMERCIALE

Prezenta anexă oferă orientări privind aspecte specifice legate de definiția BIC, indicatorii BIC și, în special, anexa III. Scopul acesteia nu este de a furniza instrucțiuni tehnice detaliate pentru completarea modelelor din anexa III, care să acopere toate cazurile posibile. În plus, orientările ar trebui interpretate ca acoperind definiții de referință și metode de referință, iar în anumite cazuri divergențele ar putea fi justificate în vederea adaptării la particularitățile piețelor sau segmentelor de piață.

1.   Definiții ale bunurilor imobile comerciale

În prezent, nu există o definiție a BIC la nivelul Uniunii care să fie suficient de precisă în scopuri macroprudențiale.

(a)

Regulamentul (UE) nr. 575/2013 definește BIL la articolul 4 alineatul (1) punctul 75, dar nu oferă o definiție precisă a BIC, altfel decât descriindu-le drept „birouri sau alte sedii comerciale” la articolul 126. De asemenea, acest regulament impune ca valoarea imobilului să nu depindă de calitatea creditului debitorului sau de randamentul proiectului-suport în ceea ce privește BIC.

(b)	ABE a oferit un criteriu suplimentar util: scopul dominant al imobilului „ar trebui să fie legat de o activitate economică” (1). Deși util, acest criteriu totuși nu este suficient de precis în scopuri macroprudențiale.

(c)

Regulamentul (UE) 2016/867 al Băncii Centrale Europene (BCE/2016/13) (2) este altă sursă posibilă a definiției BIC. Totuși, în această etapă, regulamentul definește BIC ca orice imobile care nu sunt BIL [astfel cum sunt definite la regulamentul menționat la litera (a) de mai sus]. Această definiție este prea amplă în scopuri de stabilitate financiară, deoarece interesul principal în acest caz este măsura în care fluxurile de numerar anticipate din BIC, precum chiriile, vor fi suficiente pentru a rambursa împrumuturile cu care a fost finanțat imobilul.

(d)

Inițiativa G20 privind lacunele datelor (3) este un set de 20 de recomandări privind ameliorarea statisticilor economice și financiare care a fost lansată pentru a îmbunătăți disponibilitatea și comparabilitatea datelor economice și financiare în urma crizei financiare din 2007-2008. Recomandarea 19 evidențiază cerința de îmbunătățire a disponibilității statisticilor atât pentru imobilele locative, cât și pentru cele comerciale. Continuarea acestei inițiative, inclusiv convenirea unei definiții a BIC, este încă în curs și poate oferi contribuții privind datele cerute în scopurile CERS.

(e)

De asemenea, documentul consultativ al Comitetului de la Basel pentru supraveghere bancară referitor la revizuirile abordării standardizate pentru riscul de credit (4) definește BIC drept opusul BIL. O expunere BIL este definită ca o expunere garantată cu un bun imobil care are natura unei locuințe și care respectă toate legile și reglementările aplicabile care permit imobilului să fie ocupat în scop de locuire, respectiv să fie un bun imobil locativ. O expunere BIC este definită în continuare drept o expunere garantată de un bun imobil care nu este un bun imobil locativ.

Având în vedere limitările definițiilor stabilite mai sus, prezenta recomandare oferă o definiție de lucru a BIC în mod specific în scopuri macroprudențiale. Aceasta definește BIC ca un bun imobil generator de venituri, excluzând locuințele sociale, imobilele deținute de utilizatorii finali și locuințele cumpărate în vederea închirierii.

Este de discutat dacă imobilele în dezvoltare ar trebui considerate BIC. În această privință, practicile naționale variază. Totuși, experiența mai multor state membre în cursul crizei financiare recente a demonstrat cât este de important în scopuri de stabilitate financiară să se monitorizeze investițiile în această activitate economică și finanțarea acesteia. Mai mult, se așteaptă ca noile imobile în dezvoltare să mărească stocul viitor de BIC după finalizare. Prin urmare, în scopul prezentei recomandări, imobilele în dezvoltare sunt considerate o subcategorie de BIC.

Locuințele sociale reprezintă un segment complex al pieței imobiliare, putând lua forme diverse în diferite țări și chiar în aceeași țară. Acestea ar trebui excluse din definiția BIC atunci când valoarea de tranzacție a imobilelor sau chiria aplicată chiriașilor din aceste imobile este influențată direct de un organism public, ceea ce determină chirii mai mici decât cele observate pe piață. Autoritățile naționale ar trebui să stabilească pe baza acestui criteriu delimitarea între locuințele sociale și sectorul chiriilor private din țara acestora.

Locuințele cumpărate în vederea închirierii se referă la orice bunuri imobile locative deținute direct de gospodăriile private (5) cu scopul primar de a le da în chirie. În prezent, această activitate este semnificativă numai în câteva state membre. De asemenea, locuințele cumpărate în vederea închirierii reprezintă un domeniu intermediar între BIL și BIC. Totuși, deoarece această activitate este desfășurată în general de proprietari neprofesioniști, pe bază de timp parțial de lucru și cu un portofoliu imobiliar mic, aceasta poate fi interpretată în scopuri de stabilitate financiară ca ținând mai mult de sectorul BIL decât de sectorul BIC. Cu toate acestea, din cauza caracteristicilor sale distincte de risc, se recomandă ca autoritățile naționale macroprudențiale să monitorizeze evoluțiile din această subpiață, utilizând o serie de indicatori suplimentari și specifici, în cazul în care această activitate reprezintă o sursă semnificativă de riscuri sau o cotă semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de creditare BIL.

2.   Surse de date privind bunurile imobile comerciale

2.1.   Indicatori privind piața BIC fizică

Indicatorii BIC privind piața fizică pot fi obținuți din:

(a)	surse publice, de exemplu, agenții statistice sau registre cadastrale naționale; sau

(b)	furnizori de date din sectorul privat care acoperă un segment semnificativ al pieței BIC.

Raportul CERS privind bunurile imobile comerciale și stabilitatea financiară în UE oferă o prezentare generală a indicilor prețurilor disponibili și a posibilelor surse de date (6).

2.2.   Indicatori privind expunerea față de BIC a sistemului financiar

Expunerile participanților pe piață, cel puțin cele ale sectorului financiar, pot fi colectate din activitatea de raportare în scopuri de supraveghere. Anumite date sunt deja colectate de BCE și AEAPO la nivel național. Totuși acestea nu sunt foarte detaliate. Modelele noi de raportare în scopuri de supraveghere pentru bănci, respectiv raportare financiară (FINREP) și raportare comună (COREP), pentru asigurători în temeiul Directivei 2009/138/CE a Parlamentului European și a Consiliului (7) și pentru fonduri de investiții în temeiul Directivei 2011/61/UE a Parlamentului European și a Consiliului (8) pot oferi informații cu grad de granularitate mai mare privind expunerile față de BIC ale instituțiilor financiare.

Clasificările furnizate în Nomenclatorul statistic al activităților economice în Comunitatea Europeană (NACE Rev. 2.0) pot fi utile pentru a identifica expunerile instituțiilor financiare față de BIC, întrucât acestea sunt larg agreate de instituțiile Uniunii și sunt utilizate în modelele de raportare de reglementare pentru bănci și întreprinderile de asigurare. În acest sens, par să fie relevante două secțiuni:

(a)   secțiunea F: construcții, exclusiv construcții civile; și

(b)   secțiunea L: activități imobiliare, exclusiv agenții imobiliare.

Principalul dezavantaj al utilizării clasificărilor NACE este că acestea vizează sectoare economice, nu credite. De exemplu, un credit acordat unei societăți imobiliare pentru a achiziționa un parc auto va fi raportat în secțiunea L, chiar dacă nu este un credit BIC.

2.3.   Utilizarea datelor din sectorul privat

Atunci când autoritățile naționale macroprudențiale utilizează date de la un furnizor de date din sectorul privat pentru elaborarea indicatorilor BIC, se așteaptă ca acestea să identifice diferențele în ceea ce privește domeniul de acoperire și definițiile, în comparație cu cele solicitate prin prezenta recomandare. De asemenea, acestea ar trebui să poată oferi detalii privind metodologia aferentă utilizată de furnizor și acoperirea eșantionului. Datele unui furnizor din sectorul privat ar trebui să fie reprezentative pentru ansamblul pieței și pentru defalcările relevante stabilite în Recomandarea D:

(a)	tip de imobil;

(b)	amplasarea imobilului;

(c)	tipul și naționalitatea investitorului;

(d)	tipul și naționalitatea creditorului.

3.   Defalcări relevante ale indicatorilor

În ceea ce privește defalcările relevante stabilite în Recomandarea D, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să poată furniza o evaluare a relevanței acestor defalcări pentru piața BIC a acestora atunci când le utilizează în scopuri de monitorizare, ținând cont și de principiul proporționalității.

„Tip de imobil” se referă la utilizarea primară a unui bun imobil comercial. Pentru indicatorii BIC, această defalcare ar trebui să includă următoarele categorii:

(a)	locativ, de exemplu, clădiri cu mai multe gospodării;

(b)	comerț cu amănuntul, de exemplu, hoteluri, restaurante, centre comerciale;

(c)	birouri, de exemplu, un imobil utilizat în primul rând pentru birouri profesionale sau comerciale;

(d)	industrial, de exemplu, imobile utilizate în scopuri de producție, distribuție și logistică;

(e)	alte tipuri de imobile comerciale.

În cazul în care un imobil are o utilizare mixtă, ar trebui luat în considerare ca reprezentând imobile diferite (de exemplu, în funcție de suprafețele destinate fiecărei utilizări) atunci când este fezabilă această defalcare; în caz contrar, imobilul poate fi clasificat în funcție de utilizarea dominantă a acestuia.

„Amplasarea imobilului” se referă la defalcarea geografică (de exemplu, pe regiuni) sau la subpiețe imobiliare, care includ și amplasări primare și secundare. O amplasare primară este considerată în general cea mai bună amplasare într-o anumită piață, ceea ce se reflectă și în randamentul chiriilor (de obicei, cel mai mic de pe piață). Pentru clădirile de birouri, aceasta ar putea fi o amplasare centrală într-un oraș important. Pentru clădirile de comerț cu amănuntul, aceasta se poate referi la centrul unui oraș, cu mulți pietoni, sau la un centru comercial cu o amplasare centrală. Pentru clădirile de logistică, aceasta se poate referi la o amplasare unde există infrastructura și serviciile necesare și care are un acces excelent la rețelele de transport.

„Tip de investitor” se referă la categorii generale de investitori, precum:

(a)

bănci;

(b)	societăți de asigurare;

(c)	fonduri de pensii;

(d)	fonduri de investiţii;

(e)	societăți imobiliare;

(f)

altele.

Este probabil că vor fi disponibile numai date privind debitorul sau investitorul înregistrat. Totuși, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de faptul că debitorul sau investitorul înregistrat poate fi diferit de debitorul sau investitorul efectiv, în sarcina căruia cade riscul final. Astfel, autoritățile sunt încurajate să monitorizeze și informațiile privind debitorul sau investitorul efectiv, atunci când este posibil, de exemplu, prin informații colectate de la participanții pe piață, pentru o mai bună înțelegere a comportamentului participanților pe piață și a riscurilor.

„Tip de creditor” se referă la categorii generale de creditori, precum:

(a)	bănci, inclusiv „bănci rele”;

(b)	societăți de asigurare;

(c)	fonduri de pensii.

Este posibil să fie necesar ca autoritățile naționale macroprudențiale să adapteze lista de tipuri de investitori și creditori pentru a reflecta caracteristicile sectorului BIC local.

„Naționalitate” se referă la țara de înregistrare a participantului pe piață. Naționalitatea investitorilor și a creditorilor ar trebui defalcată în cel puțin următoarele trei categorii geografice:

(a)

intern;

(b)	restul Spațiului Economic European;

(c)	restul lumii.

Autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de faptul că naționalitatea investitorului sau a creditorului înregistrat poate fi diferită de naționalitatea investitorului sau a creditorului efectiv, în sarcina căruia cade riscul final. Astfel, autoritățile sunt încurajate să monitorizeze și informațiile privind naționalitatea creditorului sau a investitorului efectiv, de exemplu, prin informații colectate de la participanții pe piață.

4.   Metode pentru calcularea indicatorilor pieței fizice

Prețul BIC se referă la o unitate de cont (numéraire) de calitate constantă, respectiv valoarea de piață a imobilului, din care se elimină modificări ale calității, precum deprecierea (și uzura morală) sau aprecierea (de exemplu, renovarea) prin intermediul ajustării calității.

Orientările provenite din activitățile inițiate de Eurostat recomandă colectarea datelor privind prețurile din tranzacțiile efective. În cazurile în care acestea nu sunt disponibile și/sau pe deplin reprezentative, pot fi aproximate prin date provenind din evaluări sau estimări, în măsura în care aceste date reflectă prețul curent al pieței, nu o abordare de măsurare durabilă a prețurilor.

5.   Evaluarea expunerilor sistemului financiar față de bunurile imobile comerciale

Expunerea sistemului financiar față de BIC constă atât din creditare, adesea din partea băncilor și, uneori, din partea societăților de asigurare, cât și din investiții, adesea efectuate de societăți de asigurare, fonduri de pensii și fonduri de investiții. Investițiile se pot referi atât la dețineri BIC directe, de exemplu, deținerea titlului de proprietate pentru un imobil BIC, cât și la dețineri BIC indirecte, de exemplu, prin valori mobiliare și fonduri de investiții. În cazul în care un creditor sau investitor utilizează un vehicul investițional specializat ca tehnică dedicată de finanțare BIC, aceste credite sau investiții sunt considerate credite sau dețineri BIC directe (abordare de tip „look-through”).

La evaluarea acestor expuneri pentru sistem, în ansamblu, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de riscul dublei contabilizări. Investitorii pot investi în BIC atât direct, cât și indirect. De exemplu, fondurile de pensii și societățile de asigurare investesc adesea indirect în BIC.

De asemenea, poate fi mai dificilă capturarea expunerilor participanților străini pe piață, care pot constitui o parte semnificativă a pieței (9). Deoarece acești participanți pe piață sunt importanți pentru funcționarea pieței BIC, se recomandă monitorizarea activității lor.

Deoarece pierderile din activitățile BIC se concentrează adesea în creditarea BIC din partea băncilor, autoritățile naționale macroprudențiale sunt încurajate să acorde o atenție specială acestei activități în cursul monitorizării.

6.   Metode pentru calcularea LTV

Anexa IV stabilește metodele pentru calcularea LTV-O și LTV-C. Totuși, există anumite particularități care trebuie luate în considerare atunci când se calculează aceste raporturi pentru BIC.

În cazul unui credit sindicalizat, LTV-O ar trebui calculat drept valoarea inițială a tuturor creditelor acordate debitorului, raportată la valoarea imobilului la inițiere. În cazul în care este vorba de mai multe imobile, LTV-O ar trebui calculat drept raportul dintre valoarea inițială a creditului (creditelor) și valoarea totală a imobilelor în cauză.

Întrucât în sectorul BIC numărul imobilelor este mult mai mic, iar imobilele sunt mai eterogene decât în sectorul BIL, este mai adecvată calcularea LTV-C pe baza unei estimări a valorii imobilelor individuale, nu prin utilizarea unui indice al prețurilor sau valorilor.

În fine, autoritățile naționale macroprudențiale trebuie să monitorizeze distribuția LTV, cu un accent special pe creditele cele mai riscante, respectiv cele cu cel mai ridicat LTV, întrucât pierderile apar adesea din aceste riscuri privind evenimente extreme.

7.   Metode pentru calcularea ratei de acoperire a dobânzilor (ICR) și a ratei de acoperire a serviciului datoriei (DSCR)

Rata de acoperire a dobânzilor (ICR) și rata de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) se referă la veniturile din chirii generate de un imobil sau un grup de imobile BIC, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare care trebuie suportate de debitor pentru a menține valoarea imobilului.

ICR este definită astfel:

Pentru calcularea ICR:

(a)	„veniturile anuale nete din chirii” includ veniturile anuale din închirierea BIC, cu scăderea cheltuielilor de exploatare necesare pentru menținerea valorii imobilului;

(b)	„cheltuielile anuale cu dobânzile” sunt cheltuielile anuale cu dobânzile asociate creditului garantat de imobilul sau grupul de imobile BIC.

Scopul ICR este de a evalua măsura în care veniturile generate de un imobil sunt suficiente pentru a plăti cheltuielile cu dobânzile suportate de un debitor pentru a achiziționa respectivul imobil. Prin urmare, ICR ar trebui analizată la nivel de imobil.

DSCR este definită astfel:

Pentru calcularea DSCR:

(a)	„veniturile anuale nete din chirii” sunt veniturile anuale din închirierea BIC, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare necesare pentru menținerea valorii imobilului;

(b)	„serviciul anual al datoriei” este serviciul anual al datoriei asociat creditului garantat de imobilul sau de grupul de imobile BIC.

Scopul DSCR este de a estima îndatorarea totală generată de un imobil pentru un debitor. Astfel, numitorul include nu numai cheltuieli cu dobânzile, ci și amortizarea creditului, respectiv rambursarea principalului. Problema principală a unui astfel de indicator este dacă ar trebui calculat la nivelul imobilului sau la nivelul debitorului. Finanțarea BIC este oferită de obicei fără recurs, respectiv creditorul poate fi rambursat numai din venitul imobilului, nu și din alte venituri sau active ale debitorului. Prin urmare, este mai realist și adecvat să se calculeze DSCR la nivel de imobil. În plus, concentrarea pe venitul total al unui debitor ar crea probleme semnificative în ceea ce privește consolidarea, ceea ce ar îngreuna definirea unui indicator comparabil la nivelul statelor membre.

8.   Indicatori suplimentari relevanți pentru imobilele în dezvoltare

Pentru imobilele BIC în dezvoltare, în locul LTV la inițiere, autoritățile naționale macroprudențiale pot monitoriza în schimb raportul împrumut/costuri (LTC). LTC reprezintă valoarea inițială a tuturor creditelor acordate raportată la costurile aferente construcției imobilului BIC până la finalizare.

În plus, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să-și concentreze monitorizarea pe proiectele de construcții cele mai riscante, de exemplu, cele cu rate de preînchiriere sau de prevânzare foarte scăzute. Pentru orice clădire încă în construcție, rata de preînchiriere (pre-let ratio) este egală cu suprafața care a fost deja închiriată de dezvoltatorul imobilului în momentul acordării creditului raportată la suprafața totală care va fi disponibilă după finalizarea imobilului; în mod similar, rata de prevânzare (pre-sale ratio) este egală cu suprafața deja vândută de dezvoltator în momentul acordării creditului raportată la suprafața totală care va fi disponibilă după finalizarea imobilului.

9.   Publicarea anuală de către AES a expunerilor față de bunuri imobile comerciale

Pe baza informațiilor disponibile din modelele de raportare de reglementare, se recomandă ca AES să publice cel puțin anual informații agregate privind expunerile față de diferitele piețe naționale BIC din Uniune pentru entitățile care fac obiectul supravegherii acestora, precum și pe bază individuală. Se anticipează că această publicare va ameliora informațiile autorităților naționale macroprudențiale în ceea ce privește activitatea entităților din alte state membre pe piața BIC națională a acestora. În cazul în care există preocupări cu privire la sfera de acoperire sau calitatea datelor publicate, această publicare ar trebui însoțită de observațiile corespunzătoare.

Ca regulă generală, AES ar trebui să facă posibil ca orice autoritate macroprudențială națională din Uniune să evalueze expunerile tuturor instituțiilor financiare din Uniune față de piața națională a acesteia. Aceasta presupune că datele colectate pentru toate instituțiile financiare din Uniune ar trebui să fie agregate la nivel național.

La publicarea acestor informații agregate, AES ar trebui să utilizeze informațiile din modelele de raportare de reglementare care oferă o defalcare geografică a expunerilor față de riscul de credit și/sau a investițiilor (directe și indirecte). Atunci când modelele de raportare oferă o defalcare pe coduri NACE (10), BIC ar putea fi considerate ca reprezentând ambele secțiuni „F” și „L”, deși, strict vorbind, anumite subcategorii ar trebui excluse în baza definiției BIC adoptate în prezenta recomandare.

---

(1)  A se vedea întrebarea ABE ID 2014_1214 din 21 noiembrie 2014.

(2)  Regulamentul (UE) 2016/867 al Băncii Centrale Europene din 18 mai 2016 privind colectarea datelor cu caracter granular cu privire la credite și la riscul de credit (BCE/2016/13) (JO L 144, 1.6.2016, p. 44).

(3)  Consiliul pentru Stabilitate Financiară și Fondul Monetar Internațional, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors („Criza financiară și lacunele de informații – raport către miniștrii de finanțe și guvernatorii băncilor centrale din grupul G-20”), 29 octombrie 2009.

(4)  Comitetul de la Basel pentru supraveghere bancară, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document („Revizuiri ale abordării standardizate pentru riscul de credit – al doilea document consultativ”), decembrie 2015.

(5)  Potrivit punctului 2.118 din capitolul 2 din anexa A la Regulamentul (UE) nr. 549/2013 al Parlamentului European și al Consiliului din 21 mai 2013 privind Sistemul european de conturi naționale și regionale din Uniunea Europeană (JO L 174, 26.6.2013, p. 1), „sectorul gospodăriile populației […] cuprinde persoane sau grupuri de persoane atât în calitate de consumatori, cât și de întreprinzători, producători de bunuri de piață sau de servicii financiare și nefinanciare de piață (producători de piață), cu condiția ca producția de bunuri și servicii să nu fie realizată de unități distincte tratate drept cvasisocietăți. Acest sector include, de asemenea, persoanele fizice sau grupurile de persoane fizice în calitate de producători de bunuri și servicii nefinanciare exclusiv pentru consum final propriu.”

(6)  CERS, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU („Raport privind bunurile imobile comerciale și stabilitatea financiară în UE”), decembrie 2015, în special anexa II, secțiunea 2.2.

(7)  Directiva 2009/138/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 25 noiembrie 2009 privind accesul la activitate și desfășurarea activității de asigurare și de reasigurare (Solvabilitate II) (JO L 335, 17.12.2009, p. 1).

(8)  Directiva 2011/61/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 8 iunie 2011 privind administratorii fondurilor de investiții alternative și de modificare a Directivelor 2003/41/CE și 2009/65/CE și a Regulamentelor (CE) nr. 1060/2009 și (UE) 1095/2010 (JO L 174, 1.7.2011, p. 1).

(9)  CERS, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU („Raport privind bunurile imobile comerciale și stabilitatea financiară în UE”), decembrie 2015, în special secțiunea 2.3 și caseta 1.

(10)  Regulamentul (CE) nr. 1893/2006 al Parlamentului European și al Consiliului din 20 decembrie 2006 de stabilire a Nomenclatorului statistic al activităților economice NACE a doua revizuire și de modificare a Regulamentului (CEE) nr. 3037/90 al Consiliului, precum și a anumitor regulamente CE privind domenii statistice specifice (JO L 393, 30.12.2006, p. 1).