Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīva 94/47/EK

(1994. gada 26. oktobris)

par pircēju aizsardzību attiecībā uz dažiem aspektiem līgumos, saskaņā ar kuriem pērk tiesības uz laiku izmantot nekustamo īpašumu

EIROPAS PARLAMENTS UN EIROPAS SAVIENĪBAS PADOME,

ņemot vērā Eiropas Kopienas dibināšanas līgumu, un jo īpaši tā 100.a pantu,

ņemot vērā Komisijas priekšlikumu [1],

ņemot vērā Ekonomikas un sociālo lietu komitejas atzinumu [2],

saskaņā ar Līguma 189.B pantā noteikto procedūru [3],

(1) tā kā atšķirības dalībvalstu tiesību aktos attiecībā uz līgumiem, saskaņā ar kuriem pērk tiesības uz laiku izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus, var radīt šķēršļus iekšējā tirgus pareizai darbībai un konkurences traucējumus, kā arī izraisīt vietējo tirgu norobežošanos;

(2) tā kā šīs direktīvas mērķis ir radīt kopīgu noteikumu minimumu minētajā jomā, kas ļaus nodrošināt iekšējā tirgus pareizu darbību un tādējādi aizsargāt pircējus; tā kā ir pietiekami, ka šie noteikumi reglamentē darījumu līgumus vienīgi tajos aspektos, kas attiecas uz informāciju par līguma sastāvdaļām, šādas informācijas paziņošanas kārtību, kā arī atcelšanas un atsaukšanas procedūru un noteikumiem; tā kā direktīva ir piemērots līdzeklis minētā mērķa sasniegšanai; tā kā tādējādi šī direktīva atbilst subsidiaritātes principam;

(3) tā kā tiesības, uz ko attiecas šajā direktīvā minētie līgumi, juridiski ir būtiski atšķirīgas dažādās dalībvalstīs; tā kā tāpēc vispārīgi būtu jāatsaucas uz šiem dažādajiem tiesību aktu kopumiem, sniedzot pietiekami plašu šo līgumu definīciju, tomēr tādējādi neparedzot konkrēto tiesību juridiskā definējuma saskaņošanu Kopienā;

(4) tā kā šī direktīva nereglamentē ne to, kādā mērā dalībvalstīs var tikt slēgti līgumi, saskaņā ar kuriem pērk tiesības uz laiku izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus, ne arī šādu līgumu juridisko pamatu;

(5) tā kā praksē līgumi, saskaņā ar kuriem pērk tiesības uz laiku izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus, atšķiras no īres līgumiem; tā kā uz šo atšķirību, cita starpā, norāda tas, kā tiek veikta samaksa;

(6) tā kā novērojumi tirgū liecina par to, ka viesnīcas, viesu mājas un citas līdzīga veida tūristu izmitināšanas vietas veic darījumus, kas līdzīgi tiem, kuru dēļ nepieciešama šī direktīva;

(7) tā kā ir jānodrošina, lai informācijā, kas īpaši attiecas uz tādu tiesību pārdošanu, kas uz laiku ļauj izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus, netiktu sniegtas kļūdainas vai nepilnīgas norādes; tā kā šādai informācijai būtu jāpievieno dokuments, kas uzrādāms pēc katras personas pieprasījuma; tā kā ziņas šajā papildu dokumentā obligāti ir to līgumu sastāvdaļa, saskaņā ar kuriem pērk tiesības uz laiku izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus;

(8) tā kā, lai nodrošinātu augstu aizsardzības līmeni pircējiem un ņemot vērā īpašās pazīmes, kas raksturo sistēmas, atbilstīgi kurām uz laiku izmanto nekustamos īpašumus, līgumā, saskaņā ar kuriem pērk tiesības uz laiku izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus, jābūt dažām obligātām sastāvdaļām;

(9) tā kā, lai pircēji šajā jomā būtu efektīvi aizsargāti, ir jāprecizē pienākumu minimums, kas pārdevējiem jāpilda attiecībā pret pircējiem;

(10) tā kā līgums, saskaņā ar kuru pērk tiesības uz laiku izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus, ir jāsagatavo tās dalībvalsts valsts valodā vai vienā no valsts valodām, kas ir pircēja dzīvesvietas valsts, vai tās dalībvalsts valsts valodā vai vienā no valsts valodām, kuras pilsonis viņš ir; šā līguma sagatavošanai izmantotā valoda ir viena no Kopienas oficiālajām valodām; tā kā dalībvalsts, kas ir pircēja dzīvesvietas valsts, var prasīt, lai līgums būtu sagatavots tās valodā vai valodās; šīs iepriekš minētās valodas ir Kopienas oficiālās valodas; tā kā ir jāparedz, ka formalitāšu kārtošanai dalībvalstī, kurā atrodas attiecīgais īpašums, tiek veikts apliecināts līguma tulkojums;

(11) tā kā, lai dotu pircējiem iespēju pilnīgāk novērtēt pienākumus un tiesības, kas noteiktas līgumā, būtu jāparedz termiņš, kad viņš var atsaukt līgumu, neminot iemeslus, jo attiecīgais īpašums bieži vien atrodas citā valstī un uz to attiecas tiesību akti, kas ir atšķirīgi no pircēja valsts tiesību aktiem;

(12) tā kā pircēja aizsardzību var vājināt pārdevēja prasība veikt avansa maksājumus, pirms beidzies termiņš, kad pircējs var atsaukt līgumu, neminot iemeslus; tā kā šā iemesla dēļ avansa maksājumi pirms šā termiņa beigām ir jāaizliedz;

(13) tā kā gadījumā, ja tiek atcelts vai atsaukts līgums, saskaņā ar kuru pērk tiesības uz laiku izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus, un ja šā līguma cenu pilnīgi vai daļēji sedz aizdevums, ko pircējam piešķir pārdevējs vai trešā persona, pamatojoties uz līgumu, kas noslēgts starp šo trešo personu un pārdevēju, ir jāparedz, ka aizdevuma līgums tiek atcelts bez līgumsoda;

(14) tā kā dažos gadījumos pastāv risks, ka patērētājam var tikt liegta šīs direktīvas paredzētā aizsardzība, kad kā līgumam piemērojamā sistēma ir norādīta kādas trešās valsts tiesību sistēma; tā kā tādēļ šajā direktīvā jābūt noteikumiem, kas paredzēti tam, lai novērstu šo risku;

(15) tā kā dalībvalstu ziņā ir paredzēt pasākumus, lai nodrošinātu, ka pārdevējs pilda savas saistības;

IR PIEŅĒMUŠI DIREKTĪVU.

1. pants

Šīs direktīvas mērķis ir tuvināt dalībvalstu normatīvos un administratīvos aktus attiecībā uz pircēju aizsardzību saistībā ar dažiem aspektiem līgumos, saskaņā ar kuriem pērk tiesības uz laiku izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus.

Šī direktīva aptver vienīgi tos aspektus minētajos aktos par darījumu līgumiem, kas attiecas uz

- informāciju par līguma sastāvdaļām, un kārtību minētās informācijas paziņošanai,

- atcelšanas un atsaukšanas procedūru un noteikumiem.

Attiecīgi ievērojot Līguma vispārīgos noteikumus, dalībvalstis, cita starpā, arī turpmāk ir kompetentas juridiski definēt tiesības, uz ko attiecas līgumi, kas paredzēti šajā direktīvā.

2. pants

Šajā direktīvā:

- "līgums, kurš tieši vai netieši attiecas uz tādu tiesību pirkšanu, kas uz laiku ļauj izmantot vienu vai vairākus nekustamos īpašumus", turpmāk tekstā "līgums", ir jebkurš vismaz uz trim gadiem noslēgts līgums vai līgumu grupa, saskaņā ar kuru tieši vai netieši pēc noteiktas kopējas cenas samaksas tiek nodibinātas īpašumtiesības vai kādas citas tiesības, kas attiecas uz viena vai vairāku nekustamo īpašumu izmantošanu noteiktu vai nosakāmu laikposmu gadā, kas nav mazāks par vienu nedēļu, tiek nodotas šādas tiesības vai uz šādām tiesībām tiek attiecinātas nodošanas saistības,

- "nekustamais īpašums" ir jebkura ēka vai ēkas daļa, ko paredzēts izmantot dzīvošanai un uz ko attiecas līgumā paredzētās tiesības,

- "pārdevējs" ir jebkura fiziska vai juridiska persona, kas darījumos, uz kuriem attiecas šī direktīva, un savā profesionālajā darbībā nodibina, nodod vai apņemas nodot tiesības, kas ir līguma priekšmets,

- "pircējs" ir jebkura fiziska persona, kura – īstenojot šajā direktīvā paredzētos darījumus ar mērķi, ko var uzskatīt par tādu, kurš nav daļa no viņa profesionālās darbības – iegūst tiesības, kas ir līguma priekšmets, vai kuras labā tiek nodibinātas tiesības, kas ir līguma priekšmets.

3. pants

1. Dalībvalstis paredz savos tiesību aktos pasākumus, kas paredzēti, lai nodrošinātu, ka pārdevējam būtu pienākums sniegt ikvienai personai, kas lūdz informāciju par nekustamu īpašumu vai īpašumiem, dokumentu, kas papildus vispārējam īpašuma vai īpašumu aprakstam sniedz vismaz īsu un precīzu informāciju par sastāvdaļām, kas minētas pielikuma a) līdz g), i) un l) punktā, kā arī par to, kā iespējams iegūt sīkāku informāciju.

2. Dalībvalstis paredz savos tiesību aktos, ka visi dati, kas paredzēti 1. punktā un kam ir jābūt šā panta 1. punktā minētajā dokumentā, ir līguma sastāvdaļa.

Ja vien puses nav vienojušās citādi, informācijā, kas sniegta 1. punktā minētajā dokumentā, var izdarīt vienīgi tādas izmaiņas, kuras nosaka apstākļi, ko pārdevējs nespēj ietekmēt.

Par visām izmaiņām šajā informācijā ir jāpaziņo pircējam pirms līguma noslēgšanas. Līgumā skaidri norāda visas šādas izmaiņas.

3. Katrā reklāmā par attiecīgo nekustamo īpašumu norāda iespēju iegūt 1. punktā minēto dokumentu un to, kur to var iegūt.

4. pants

Savos tiesību aktos dalībvalstis paredz, ka:

- līgumā, kas sagatavots rakstiski, ir vismaz pielikumā minētās sastāvdaļas,

- līgums un dokuments, kas minēts 3. panta 1. punktā, pēc pircēja izvēles tiek sagatavots tās dalībvalsts valsts valodā vai vienā no valsts valodām, kas ir pircēja dzīvesvietas valsts, vai arī tās dalībvalsts valsts valodā vai vienā no valsts valodām, kuras pilsonis viņš ir; minētās valodas ir Kopienas oficiālās valodas. Dalībvalsts, kas ir pircēja dzīvesvietas valsts, tomēr var prasīt, lai līgums jebkurā gadījumā būtu sagatavots tās valsts valodā vai valodās, kas ir Kopienas oficiālās valodas, un lai pārdevējs nodrošinātu, ka pircējam izsniedz apliecinātu līguma tulkojumu tās dalībvalsts valsts valodā vai valodās, kurā atrodas nekustamais īpašums; iepriekšminētās valodas noteikti ir Kopienas oficiālās valodas.

5. pants

Dalībvalstis paredz savos tiesību aktos šādus elementus:

1. papildus iespējām, kas pircējam ir saskaņā ar attiecīgās valsts tiesību aktiem par līgumu spēkā neesamību, pircējam ir arī tiesības:

- neminot iemeslu, atsaukt līgumu 10 kalendāro dienu laikā no dienas, kad abas puses parakstījušas līgumu vai kad abas puses parakstījušas saistošu provizorisku līgumu. Ja 10. diena ir valsts svētku diena, tad termiņš tiek pagarināts līdz pirmajai darba dienai, kas ir pēc tās,

- ja līgumā nav pielikuma a), b), c) punktā, d) punkta 1) apakšpunktā, d) punkta 2) apakšpunktā, h), i), k), l) un m) punktā minētās informācijas dienā, kad abas puses paraksta līgumu vai kad abas puses paraksta saistošu provizorisku līgumu, atcelt līgumu trīs mēnešos no minētās dienas. Ja šo trīs mēnešu laikā konkrētā informācija tiek sniegta, no šā brīža pircēja rīcībā ir pirmajā ievilkumā minētais atsaukšanas termiņš,

- ja līdz otrajā ievilkumā minētā trīs mēnešu termiņa beigām viņš nav izmantojis savas atcelšanas tiesības un līgumā nav pielikuma a), b), c) punktā, d) punkta 1) apakšpunktā, d) punkta 2) apakšpunktā, h), i), k), l) un m) punktā minētās informācijas, no dienas, kas ir pēc šā termiņa beigām, izmantot pirmajā ievilkumā minēto atsaukšanas termiņu;

2. ja pircējs paredzējis īstenot 1. punktā minētās tiesības, viņš pirms attiecīgā termiņā beigām un tā, ka to var pierādīt saskaņā ar attiecīgās valsts tiesību aktiem, to paziņo personai, kuras vārds un adrese šim nolūkam norādīta līgumā, saskaņā ar procedūrām, kas līgumā paredzētas, piemērojot pielikuma 1. punktu. Uzskata, ka termiņš ir ievērots, ja paziņojums, ja tas ir rakstisks, ir nosūtīts līdz termiņa beigām;

3. ja pircējs izmanto 1. punkta pirmajā ievilkumā paredzētās tiesības, no viņa vajadzības gadījumā var prasīt vienīgi to, lai tiktu segti izdevumi, kas saskaņā ar attiecīgās valsts tiesību aktiem radušies sakarā ar līguma noslēgšanu un atsaukšanu un kas atbilst juridiskajām formalitātēm, kuras obligāti jānokārto līdz 1. punkta pirmajā ievilkumā minētā termiņa beigām. Līgumā ir jābūt skaidrai norādei uz šiem izdevumiem;

4. ja pircējs izmanto 1. punkta otrajā ievilkumā paredzētās atcelšanas tiesības, no viņa nevar prasīt nekādu izdevumu segšanu.

6. pants

Dalībvalstis paredz savos tiesību aktos pasākumus, kas aizliedz jebkādus pircēja avansa maksājumus pirms atsaukšanas tiesību izmantošanas termiņa beigām.

7. pants

Dalībvalstis paredz savos tiesību aktos, ka gadījumos:

- kad cenu pilnīgi vai daļēji sedz pārdevēja piešķirts aizdevums, vai

- kad cenu pilnīgi vai daļēji sedz aizdevums, ko pircējam piešķīrusi kāda trešā persona, pamatojoties uz līgumu starp trešo personu un pārdevēju,

aizdevuma līgumu atceļ bez līgumsoda, ja pircējs izmanto savas tiesības atcelt vai atsaukt līgumu saskaņā ar 5. pantu.

Dalībvalstis pieņem sīki izstrādātus noteikumus par aizdevumu līgumu atcelšanu.

8. pants

Dalībvalstis paredz savos tiesību aktos, ka jebkāda klauzula, ar kuru pircējs atsakās no priekšrocībām, ko sniedz šajā direktīvā paredzētās tiesības, vai ar kuru pārdevējs tiek atbrīvots no pienākumiem, kas izriet no šīs direktīvas, nav saistoša pircējam atbilstoši nosacījumiem, kas paredzēti attiecīgās valsts tiesību aktos.

9. pants

Dalībvalstis paredz vajadzīgos pasākumus, lai nodrošinātu, ka – neatkarīgi no piemērojamās tiesību sistēmas – pircējam nav liegta aizsardzība, ko paredz šī direktīva, ja attiecīgais nekustamais īpašums atrodas kādā dalībvalstī.

10. pants

Dalībvalstis paredz savos tiesību aktos, kādas ir sekas gadījumā, ja netiek ievēroti šīs direktīvas noteikumi.

11. pants

Šī direktīva neliedz dalībvalstīm tās darbības jomā pieņemt vai paturēt spēkā labvēlīgākus noteikumus par pircēju aizsardzību, neskarot to pienākumus saskaņā ar Līgumu.

12. pants

1. Ne vēlāk kā 30 mēnešus pēc šīs direktīvas publicēšanas Eiropas Kopienu Oficiālajā Vēstnesī dalībvalstīs stājas spēkā normatīvie un administratīvie akti, kas vajadzīgi, lai izpildītu šīs direktīvas prasības. Dalībvalstis par to tūlīt informē Komisiju.

Kad dalībvalstis pieņem minētos aktus, tajos ir atsauce uz šo direktīvu, vai arī šādu atsauci pievieno to oficiālai publikācijai. Dalībvalstis nosaka veidu, kā izdarīt šādas atsauces.

2. Dalībvalstis dara Komisijai zināmus tiesību aktus, ko tās pieņem jomā, uz kuru attiecas šī direktīva.

13. pants

Šī direktīva ir adresēta dalībvalstīm.

Strasbūrā, 1994. gada 26. oktobrī

Eiropas Parlamenta vārdā —

priekšsēdētājs

K. Hänsch

Padomes vārdā —

priekšsēdētājs

J. Eekhoff

[1] OV 299, 5.11.1003., 8. lpp.

[2] OV C 108, 19.4.1993., 1. lpp.

[3] Eiropas Parlamenta 1993. gada 26. maija atzinums (OV C 176, 28.6.1993., 95. lpp. un OV C 225, 20.9.1993., 70. lpp.), kas apstiprināts 1993. gada 2. decembrī (OV C 342, 20.12.1993., 3. lpp.) Padomes 1994. gada 4. marta kopējā nostāja (OV C 137, 19.5.1994., 42. lpp.) un Eiropas Parlamenta 1994. gada 4. maija lēmums (OV C 205, 25.7.1994.); 1994. gada 22. septembra Samierināšanas Komitejas kopīgais projekts.

--------------------------------------------------

PIELIKUMS

Direktīvas 4. pantā minētās obligātās līguma sastāvdaļas

a) Līgumslēdzēju pušu vārdi un adreses, tostarp precīza norāde uz pārdevēja juridisko statusu līguma noslēgšanas laikā, kā arī īpašnieka vārds un adrese.

b) Līgumā paredzēto tiesību precīzs raksturojums un klauzula, kas norāda šo tiesību īstenošanas nosacījumus to dalībvalstu teritorijā, kur atrodas attiecīgais īpašums vai īpašumi, un to, vai šie nosacījumi ir izpildīti, vai – ja tie nav izpildīti – nosacījumus, kas ir vēl jāizpilda.

c) Ja īpašums ir zināms, precīzs šā īpašuma apraksts un tā atrašanās vieta.

d) Ja nekustamajā īpašumā norit būvdarbi, norāda:

1) ciktāl ir veikti paredzētie būvniecības darbi;

2) pamatotu paredzamo termiņu nekustamā īpašuma pabeigšanai;

3) attiecībā uz konkrētu nekustamo īpašumu, būvniecības atļaujas numuru, kā arī nosaukumu un pilnu adresi iestādei vai iestādēm, kas ir kompetentas šajā jomā;

4) ciktāl ir veikti darbi to komunālo pakalpojumu nodrošināšanai, kas nekustamo īpašumu padara par pilnīgi izmantojamu (gāze, elektrība, ūdens un telefona sakari);

5) garantijas attiecībā uz nekustamā īpašuma nodošanu vai - gadījumā, ja īpašums netiek nodots - garantijas attiecībā uz veikto maksājumu atlīdzināšanu, un, vajadzības gadījumā, šo garantiju īstenošanas procedūras;

e) Komunālie pakalpojumi (apgaismojums, ūdens, uzturēšana, atkritumu savākšana), kas pircējam ir vai būs pieejami, un to izmantošanas nosacījumi.

f) Tādi kopīgi izmantojami objekti kā peldbaseins, sauna u.tml., kas pircējam ir vai varētu būt pieejami un, vajadzības gadījumā, ar kādiem nosacījumiem.

g) Principi, pēc kuriem tiek organizēta nekustamā īpašuma uzturēšana un remonts, pārvaldīšana un apsaimniekošana.

h) Precīzs termiņš, kad var izmantot līgumā paredzētās tiesības, un, vajadzības gadījumā, to ilgums; diena, kad pircējs var sākt izmantot līgumiskās tiesības.

i) Cena, kas pircējam būs jāmaksā, lai izmantotu līgumā paredzētās tiesības; tās summas novērtējums, kas pircējam būs jāmaksā, lai varētu izmantot kopīgus labiekārtojuma objektus un komunālos pakalpojumus; bāze, ko izmanto, lai aprēķinātu maksājumus, kas saistīti ar īpašuma apdzīvošanu, obligātos ar likumu noteiktos maksājumus (piemēram, nodokļus un nodevas), kā arī papildu pārvaldīšanas izdevumus (piemēram, apsaimniekošanas, uzturēšanas un remonta izdevumus).

j) Klauzula, kas nosaka, ka tiesību iegūšana nerada citus izdevumus, maksājumus vai saistības, kā vien līgumā noteiktās.

k) Norāde par to, vai ir iespējas pievienoties shēmai, kas ļauj īstenot līgumā paredzēto tiesību maiņu vai tālākpārdošanu, kā arī varbūtējas izmaksas gadījumā, ja pārdevējs vai trešā persona, kuru viņš norādījis līgumā, organizē maiņas un/vai tālākpārdošanas shēmu.

l) Informācija par tiesībām atcelt vai atsaukt līgumu, kā arī norāde par personu, kam jāsūta paziņojums par atcelšanu vai atsaukšanu, precizējot arī kārtību, kā var nosūtīt šādu paziņojumu, precīza informācija par to, kādi izdevumi un kādā apjomā pircējam būs jāsedz saskaņā ar 5. panta 3. punktu, ja viņš izmantos savas tiesības atsaukt līgumu; vajadzības gadījumā, informācija par kārtību, kā tiek atcelts ar līgumu saistīts aizdevuma līgums, ja līgumu atceļ vai atsauc.

m) Ziņas par līguma parakstīšanas laiku un vietu attiecībā uz katru no līgumslēdzējām pusēm.

--------------------------------------------------