Éléments d’aide dans les ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics

Cette communication de la Commission européenne propose des recommandations en matière de vente de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics dans le respect des règles de la concurrence de l’UE.

ACTE

Communication de la Commission concernant les éléments d’aide d’État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (Journal officiel C 209 du 10.07.1997, p. 3-5).

SYNTHÈSE

Contexte

Suivant l’approche adoptée par la plupart des pays de l’UE, qui prévoit l’existence de dispositions garantissant que les biens publics ne sont, en principe, pas vendus à un prix inférieur à leur valeur, la Commission a pris l’initiative de rédiger un certain nombre de recommandations générales à l’intention des pays de l’UE. Ces recommandations ont pour objectif de:

décrire une procédure à suivre pour les ventes de terrains et de bâtiments qui exclut automatiquement toute aide d’État;
énumérer de manière très précise les cas de ventes de terrains et de bâtiments qui doivent être notifiés à la Commission pour lui permettre de juger si une transaction donnée contient ou non une aide;
permettre à la Commission de traiter promptement des plaintes ou des observations éventuelles de tiers.

Ces recommandations concernent uniquement les ventes de terrains et de bâtiments appartenant à l’État. Elles ne portent pas sur les opérations par lesquelles les pouvoirs publics acquièrent ou louent des terrains et des bâtiments.

Champ d’application

La présente communication s’adresse à toute vente de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics.

Vente dans le cadre d’une procédure d’offre inconditionnelle

Dans le cadre d'une procédure d’offre ouverte et inconditionnelle, une vente de terrains et de bâtiments doit faire l’objet d'une publicité suffisante, de sorte que le prix de vente soit déterminé par la valeur du marché. Une offre a fait l’objet d’une publicité suffisante lorsqu’elle est parue à plusieurs reprises et pendant suffisamment longtemps (au moins deux mois) dans la presse nationale ou dans la presse internationale et lorsque les projets de vente de terrains et de bâtiments sont susceptibles d’intéresser des investisseurs opérant à l'échelon européen ou international.

Une offre inconditionnelle implique aussi que l’acheteur du terrain et du bâtiment en décide l'usage.

Si les critères d’inconditionnalité et de publicité suffisante sont respectés, la vente n’entraîne pas d'élément d'aide d’État. Si, par contre, la vente est effectuée sans passer par une procédure d’offre inconditionnelle, la nomination d’un expert pour la définition du prix de vente est nécessaire.

Vente effectuée sans passer une procédure d’offre inconditionnelle

Dans ce cas, une évaluation devrait être effectuée par un ou plusieurs expert(s) indépendant(s) chargé(s) d’évaluer la valeur de la vente sur la base d’indicateurs du marché et de critères d’évaluation communément acceptés. Le prix du marché ainsi fixé représente le prix d’achat minimal qui peut être accepté sans que l’on puisse parler d’aide d’État. L’expert chargé d’évaluer les actifs doit être d’une parfaite honorabilité et agir de façon indépendante.

S’il apparaît clairement que le prix fixé par l’expert ne peut être obtenu, un écart pouvant aller jusqu’à 5 % par rapport à ce prix peut être jugé conforme aux conditions du marché. Si, même à ce moment, la vente n'a pas été réalisée, une nouvelle évaluation doit être réalisée.

Procédure de notification et plaintes

Sans préjudice de la règle de minimis, les pays de l’UE doivent notifier à la Commission:

toute vente effectuée sans passer par une procédure d’offre inconditionnelle, en acceptant la meilleure ou l’unique offre; et
toute vente effectuée, en l’absence d’une telle procédure, à un prix inférieur à la valeur du marché, telle que déterminée par l’expert.

Un tiers peut saisir la Commission lorsqu’il se rend compte qu’un accord de vente de terrains et de bâtiments conclu par les pouvoirs publics comporte un élément d’aide d’État.

22.01.2015