—

IAS 1 Présentation des états financiers (révisée en 2007)

—

IAS 8 Méthodes comptables, changements d’estimations comptables et erreurs

—

IAS 11 Contrats de construction

—

IAS 18 Recettes

—

IAS 37 Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels

—

IFRIC 12 Accords de concession de services

—

IFRIC 13 Programmes de fidélisation de la clientèle

1

Dans le secteur immobilier, les entités qui entreprennent la construction de biens immobiliers, soit directement, soit par le biais de sous-traitants, peuvent être amenées à conclure des contrats avec un ou plusieurs acquéreurs avant l’achèvement de la construction. De tels contrats peuvent prendre diverses formes.

2

Par exemple, des entités qui entreprennent la construction de biens immobiliers résidentiels peuvent commencer à commercialiser des logements individuels (appartements ou maisons) «sur plan», c.-à-d. alors que la construction est encore en cours, voire avant même qu’elle ait commencé. Chaque acquéreur conclut avec l’entité un contrat visant l’acquisition d’un logement déterminé dès que celui-ci est prêt à être occupé. En général, l’acquéreur paie à l’entité un acompte qui n’est remboursable que si l’entité ne livre pas le logement achevé conformément aux termes du contrat. Le solde du prix d’achat n’est habituellement payé à l’entité que lors de l’achèvement conforme au contrat, lorsque l’acquéreur prend possession du logement.

3

Les entités qui entreprennent la construction de biens immobiliers commerciaux ou industriels peuvent conclure un contrat avec un acquéreur unique. L’acquéreur peut être amené à verser des paiements partiels pendant la période qui s’écoule entre la conclusion du contrat et l’achèvement conforme au contrat. La construction peut s’effectuer sur un terrain dont l’acquéreur est propriétaire ou locataire avant le début de la construction.

4

La présente Interprétation porte sur la comptabilisation des produits et des charges correspondantes par des entités qui pratiquent la construction de biens immobiliers soit directement, soit par le biais de sous-traitants.

5

Les contrats visés par la présente Interprétation sont des contrats portant sur la construction de biens immobiliers. Outre la construction de biens immobiliers, ces contrats peuvent comprendre la fourniture d’autres biens ou services.

6

La présente interprétation traite de deux questions.

7

La discussion qui suit présuppose que l’entité a préalablement analysé le contrat de construction de biens immobiliers ainsi que tous les contrats connexes et qu’elle a conclu qu’après construction, elle ne conservera sur les biens immobiliers ni une implication dans la gestion d’une ampleur généralement associée au concept de propriété, ni un contrôle réel d’une ampleur susceptible d’empêcher la comptabilisation en produit de tout ou partie du prix. En cas d’empêchement interdisant de comptabiliser en produit une partie du prix, la discussion ci-dessous ne s’applique qu’à la partie du contrat donnant lieu à la comptabilisation d’un produit.

8

Dans un contrat donné, une entité peut s’engager contractuellement à livrer des biens ou des services en plus de la construction des biens immobiliers (par ex. la vente d’un terrain ou la fourniture de services de gestion immobilière). Conformément au paragraphe 13 de IAS 18, il est parfois nécessaire de scinder un tel contrat en composantes séparément identifiables, y compris dans le cas d’un contrat de construction de biens immobiliers. La juste valeur du prix total reçu ou à recevoir pour le contrat doit être attribuée à chaque composante. Si des composantes séparées ont été identifiées, l’entité applique les paragraphes 10 à 12 de la présente Interprétation à la composante pour la construction de biens immobiliers afin de déterminer si cette composante relève du champ d’application de IAS 11 ou de IAS 18. Les critères de segmentation de IAS 11 s’appliquent ensuite à chaque composante du contrat qui est considérée comme étant un contrat de construction.

9

La discussion ci-dessous porte sur un contrat de construction de biens immobiliers mais s’applique également à une composante de construction de biens immobiliers identifiée dans un contrat qui comprend d’autres composantes.

10

Déterminer si un contrat de construction de biens immobiliers relève du champ d’application de IAS 11 ou de IAS 18 dépend des termes du contrat ainsi que des faits et circonstances qui l’entourent. Cette détermination implique d'exercer son jugement sur chaque contrat.

11

IAS 11 s’applique lorsqu’un contrat satisfait à la définition du contrat de construction énoncée au paragraphe 3 de IAS 11: «un contrat spécifiquement négocié pour la construction d’un actif ou d’un ensemble d’actifs …». Un contrat pour la construction de biens immobiliers répond à la définition d’un contrat de construction lorsque l’acquéreur est en mesure de spécifier les éléments structurels majeurs de la conception des biens immobiliers avant le début de la construction et/ou d'en spécifier des modifications structurelles majeures une fois que la construction est en cours (qu’il décide ou non d’exercer cette capacité). Lorsque IAS 11 s’applique, le contrat de construction comprend également tous contrats ou composantes de contrats relatifs à des fournitures de services directement liés à la construction de biens immobiliers conformément au paragraphe 5(a) de IAS 11 et au paragraphe 4 de IAS 18.

12

En revanche, un contrat de construction de biens immobiliers où l’acquéreur ne dispose que d’une capacité limitée d’influencer la conception du bien immobilier, par exemple la possibilité de sélectionner un projet parmi une gamme spécifiée par l’entité, ou ne pouvoir spécifier que des variations mineures par rapport au projet de base, est un contrat de vente de biens au sens de IAS 18.

13

Lorsque le contrat relève du champ d’application de IAS 11 et que son résultat peut être estimé de façon fiable, l’entité doit en comptabiliser le produit des activités ordinaires en fonction du degré d’avancement de l’activité contractuelle conformément à IAS 11.

14

Le contrat peut ne pas répondre à la définition d’un contrat de construction et dès lors relever du champ d’application de IAS 18. Dans ce cas, l’entité doit déterminer si le contrat porte sur la fourniture de services ou sur la vente de biens.

15

Si l’entité n’est pas tenue d’acquérir et de fournir des matériaux de construction, le contrat peut n'être qu’un contrat de fourniture de services conformément à IAS 18. Dans ce cas, si les critères du paragraphe 20 de IAS 18 sont remplis, IAS 18 impose de comptabiliser les produits par référence au degré d’avancement de la transaction en appliquant la méthode du pourcentage d’avancement. Les dispositions de IAS 11 sont en général applicables à la comptabilisation du produit des activités ordinaires et des charges y afférentes pour une telle transaction (IAS 18 paragraphe 21).

16

Si l’entité est tenue de fournir des services en même temps que des matériaux de construction afin d’exécuter ses obligations contractuelles de livraison du bien immobilier à l’acquéreur, le contrat est un contrat de vente de biens et les critères de comptabilisation du produit énoncés au paragraphe 14 de IAS 18 s'appliquent.

17

L’entité peut transférer à l’acquéreur le contrôle, de même que les risques et avantages significatifs inhérents à la propriété des travaux en cours dans leur état actuel, au fur et à mesure que la construction progresse. Dans ce cas, si tous les critères du paragraphe 14 de IAS 18 sont remplis de manière continue au fur et à mesure de l’avancement de la construction, l’entité doit comptabiliser les produits par référence au degré d’avancement en appliquant la méthode du pourcentage d’avancement. Les dispositions de IAS 11 sont en général applicables à la comptabilisation du produit des activités ordinaires et des charges y afférentes pour une telle transaction.

18

L’entité peut transférer intégralement à l’acquéreur le contrôle, de même que les risques et avantages significatifs inhérents à la propriété du bien immobilier, à un moment précis (par exemple à l’achèvement, à la livraison, ou après livraison). Dans ce cas, l’entité doit comptabiliser les produits uniquement lorsqu’il a été satisfait à tous les critères visés au paragraphe 14 de IAS 18.

19

Lorsque l'entité doit effectuer d'autres travaux sur un bien immobilier déjà livré à l'acquéreur, elle doit comptabiliser un passif et une charge conformément au paragraphe 19 de IAS 18. Le passif doit être évalué conformément à IAS 37. Lorsque l’entité doit livrer des biens ou des services supplémentaires qui sont identifiables séparément du bien immobilier déjà livré à l’acquéreur, elle doit avoir identifié les biens ou les services restants en tant que composante séparée de la vente, conformément au paragraphe 8 de la présente Interprétation.

20

Lorsqu’une entité comptabilise des produits des activités ordinaires en utilisant la méthode du pourcentage d’avancement pour les contrats qui remplissent de manière continue tous les critères du paragraphe 14 de IAS 18 au fur et à mesure de l’avancement de la construction (voir paragraphe 17 de l’Interprétation), elle doit indiquer:

21

Pour les contrats décrits au paragraphe 20 qui sont en cours d'avancement à la date de reporting, l'entité doit également indiquer:

22-23

[Amendement qui ne s’applique pas aux Normes elles-mêmes.]

24

Une entité doit appliquer la présente Interprétation pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2009. Une application anticipée est autorisée. Lorsqu’une entité applique l'Interprétation à une période ouverte avant le 1er janvier 2009, elle doit l’indiquer.

25

Les changements de méthodes comptables s’effectuent de manière rétrospective selon IAS 8.