”LIITE I

SUOSITUSTEN NOUDATTAMISTA KOSKEVAT KRITEERIT

1.   Suositus A

Kansallisten makrovakausviranomaisten katsotaan noudattavan suosituksia A(1) ja A(2), jos ne

a)	arvioivat, onko asuinkiinteistölainoja koskevien luotonannon ehtojen merkitykselliset indikaattorit otettu huomioon tai pantu täytäntöön asuinkiinteistösektorin riskien seurantakehyksessä niiden lainkäyttöalueella;

b)	arvioivat tätä seurantaa varten suosituksessa A(1) täsmennettyjen indikaattorien käytössä tapahtuneen edistymisen

c)	arvioivat, miltä osin merkityksellisiä indikaattoreita koskevat tiedot, jotka ovat jo saatavissa tai joiden odotetaan olevan saatavissa tulevaisuudessa, edustavat riittävästi senhetkisiä luotonannon ehtoja niiden asuinkiinteistölainojen markkinoilla;

d)	arvioivat, edustaako sijoitusasuntotoiminta niiden kotimaiselta kiinteistösektorilta johtuvaa merkittävää riskilähdettä tai muodostaako se merkittävän osuuden koko asuinkiinteistölainojen kannasta tai virroista;

e)

tapauksissa, joissa sijoitusasuntotoiminta katsotaan kotimaiselta kiinteistösektorilta johtuvaksi merkittäväksi riskilähteeksi tai se muodostaa merkittävän osuuden koko asuinkiinteistölainojen kannasta tai virroista, arvioi indikaattorien käytön edistymistä suosituksessa A(2) täsmennetyn riskien seurannan yhteydessä.

Kansallisten makrovakausviranomaisten katsotaan noudattavan suosituksia A(3) ja A(4), jos ne

a)	varmistavat liitteessä IV täsmennettyjen menetelmien käyttöönoton laskettaessa suosituksissa A(1) ja A(2) lueteltuja indikaattoreita;

b)	tapauksissa, joissa liitteessä IV täsmennetyn menetelmän lisäksi käytetään toista menetelmää merkityksellisten indikaattorien laskennassa, raportti menetelmän teknisistä ominaispiirteistä ja sen tehokkuudesta asuinkiinteistösektorilta johtuvien riskien seurantaa varten;

c)	varmistavat, että suosituksissa A(1) ja A(2) lueteltuja merkityksellisiä indikaattoreita käytetään asuinkiinteistösektorin riskien seurantaan vähintään vuosittain.

2.   Suositus B

Kansallisten makrovakausviranomaisten katsotaan noudattavan suosituksia B(1) ja B(2), jos ne

a)	arvioivat edistymistä merkityksellisten indikaattorien yhden muuttujan jakauman ja valikoitujen yhteisjakaumien seurannan osalta liitteen II mallissa A täsmennetyllä tavalla;

b)	arvioivat edistymistä suosituksessa B(2) ja liitteen II raportointimallissa A täsmennettyjen tietojen, jotka on tarkoitettu merkityksellisten riskien seurantaa koskevaksi ohjeistukseksi, käytön osalta.

Tapauksissa, joissa sijoitusasuntotoiminta katsotaan kotimaiselta kiinteistösektorilta johtuvaksi merkittäväksi riskilähteeksi tai joissa se muodostaa merkittävän osuuden koko asuinkiinteistölainojen kannasta tai virroista, kansallisten makrovakausviranomaisten katsotaan noudattavan suositusta B(3), jos ne

a)	arvioivat edistymistä sijoitusasuntotoiminnan ja omistusasumiseen käytettävien kiinteistöjen merkityksellisten indikaattorien erillisen seurannan osalta;

b)	arvioivat edistymistä liitteen II raportointimalleissa A ja B täsmennetyllä tavalla muuttujakohtaisesti eriteltyjen, merkityksellisten tietojen seurannan osalta.

3.   Suositus C

Kansallisten makrovakausviranomaisten katsotaan noudattavan suosituksia C(1) ja C(2), jos ne

a)	arvioivat, onko kotimaan liikekiinteistösaamisten merkitykselliset indikaattorit otettu huomioon tai pantu täytäntöön liikekiinteistösektorin riskien seurantakehyksessä niiden lainkäyttöalueella;

b)	varmistavat, että fyysisiä liikekiinteistömarkkinoita, rahoitusjärjestelmän luottosaamisia ja luotonannon ehtoja koskevat indikaattorit on sisällytetty riskien seurantakehykseen;

c)	arvioivat, ovatko sijoitukset kotimaisen liikekiinteistösektorin merkittävä rahoituslähde;

d)	jos sijoituksia pidetään kotimaisen liikekiinteistösektorin merkittävänä rahoituslähteenä, arvioivat edistymisen suosituksessa C(2) täsmennettyjen riskiseurannan lisäindikaattorien käytössä;

e)	arvioivat edistymisen vähintään suosituksessa C(1) ja tarvittaessa suosituksessa C(2) täsmennettyjen indikaattorien käytössä;

f)	arvioivat, edustavatko näitä indikaattoreita koskevat tiedot (jotka ovat jo saatavissa tai joiden odotetaan olevan saatavissa) riittävän kattavasti kotimaisia liikekiinteistömarkkinoita.

Kansallisten makrovakausviranomaisten katsotaan noudattavan suosituksia C(3) ja C(4), jos ne

a)	varmistavat, että menettelytavat suosituksissa C(1) ja C(2) lueteltujen indikaattorien laskemiseksi on otettu käyttöön liitteessä V ja, sikäli kuin liikekiinteistömarkkinoiden kannalta tarkoituksenmukaista, liitteessä IV täsmennetyllä tavalla;

b)	tapauksissa, joissa liitteissä IV ja V täsmennetyn menetelmän lisäksi käytetään toista menetelmää merkityksellisten indikaattorien laskennassa, raportoivat menetelmän teknisistä ominaispiirteistä ja tehokkuudesta liikekiinteistösektorilta johtuvien riskien seurantaa varten;

c)

varmistavat, että suosituksessa C(1) lueteltuja indikaattoreita käytetään liikekiinteistösektorin kehityksen seurantaan vähintään neljännesvuosittain fyysisten liikekiinteistömarkkinoiden indikaattorien, luotonantovirtojen (ml. järjestämättömien lainojen ja luottotappiovarausten virrat) ja vastaavien luotonannon ehtojen osalta, ja vähintään vuosittain lainakantojen (ml. järjestämättömien lainojen ja luottotappiovarausten kannat) ja vastaavien luotonannon ehtojen osalta;

d)

jos sijoituksia pidetään kotimaisen liikekiinteistösektorin merkittävänä rahoituslähteenä, varmistavat, että suosituksessa C(2) lueteltuja indikaattoreita käytetään liikekiinteistösektorin kehityksen seurantaan vähintään neljännesvuosittain sijoitusvirtojen (ml. sijoitusten arvonoikaisut) osalta ja vähintään vuosittain sijoituskantojen (ml. sijoitusten arvonoikaisut) osalta.

4.   Suositus D

Kansallisten makrovakausviranomaisten katsotaan noudattavan suositusta D, jos ne

a)	arvioivat edistymistä liitteen III raportointimalleissa A, B ja C täsmennettyjen merkityksellisten indikaattorien seurannan osalta;

b)	arvioivat edistymistä suosituksessa D(2) ja liitteen II raportointimallissa A täsmennettyjen tietojen, jotka on tarkoitettu merkityksellisten riskien seurantaa koskevaksi ohjeistukseksi, käytön osalta;

c)	jos sijoituksia pidetään kotimaisen liikekiinteistösektorin merkittävänä rahoituslähteenä, arvioivat edistymisen suosituksessa D(3) täsmennettyjen ja liitteen III raportointimallissa B riskiseurannan ohjeistukseksi esitettyjen tietojen käytössä;

d)	raportoivat riskien seurantaan käytetyistä täydentävistä tiedoista tapauksissa, joissa käytetään täydentäviä indikaattoreita liikekiinteistösektorin kehityksen seurantaan.

5.   Suositus E

Euroopan valvontaviranomaisten katsotaan noudattavan suositusta E, jos ne

a)	määrittävät mallit tietojen julkaisemiseksi niiden valvonnan piiriin kuuluvien yhteisöjen saamisista unionin kansallisilta liikekiinteistömarkkinoilta;

b)	julkaisevat vähintään vuosittain aggregoidut tiedot, jotka on kerätty olemassa olevien raportointivaatimusten mukaan niiden valvonnan piiriin kuuluvien yhteisöjen saamisista unionin kansallisilta liikekiinteistömarkkinoilta.

6.   Suositus F

Komission (Eurostat) katsotaan noudattavan suositusta F, jos se

a)

tekee ehdotuksen unionin lainsäädännöksi, jolla otetaan käyttöön merkityksellisiä indikaattoreita koskevan tietokannan kehittämiseksi, tuottamiseksi ja jakamiseksi yhteinen vähimmäistason kehys, joka perustuu jäsenvaltioissa tällä hetkellä käytössä oleviin fyysisten liikekiinteistömarkkinoiden merkityksellisiä indikaattoreita koskevien määritelmien ja erittelyjen soveltuvuuteen, tällaisten indikaattoreiden yhdenmukaistamiseksi;

b)	varmistaa ehdotetun lainsäädännön yhteensovittamisen indikaattoreihin ja niiden määritelmiin, sellaisina kuin niitä käytetään valvonnan ja rahoitusvakauden valvonnan näkökulmasta, jotta vältetään tietoja antavien yhteisöjen rasitteen perusteeton lisääminen;

c)	varmistaa fyysisten liikekiinteistömarkkinoiden merkityksellisten indikaattoreiden laadun kehittämällä tilastostandardeja, lähteitä, menetelmiä ja menettelyjä merkityksellisten indikaattoreiden tietokannan kehittämiseksi;

d)	varmistaa, että fyysisten liikekiinteistömarkkinoiden merkityksellisiä indikaattoreita koskevaan tietokantaan liittyvien kehitettävien tilastostandardien, lähteiden, menetelmien ja menettelyjen täytäntöönpano ei johda siihen, että tietoja antavien yhteisöjen rasite lisääntyy perusteettomasti;

e)	tukee fyysisten liikekiinteistömarkkinoiden merkityksellisiä indikaattoreita koskevan tietokannan tuottamista varten kehitettävien tilastostandardien, lähteiden, menetelmien ja menettelyjen täytäntöönpanoa.

”LIITE II

OHJEELLISET RAPORTOINTIMALLIT ASUINKIINTEISTÖSEKTORIN INDIKAATTOREITA VARTEN

1.   Raportointimalli A: asuinkiinteistölainojen indikaattorit ja niihin liittyvät erittelyt

Asuinkiinteistöjä koskevat raportointimallit

VIRRAT= Tiedot uusien asuinkiinteistölainojen tuotannosta raportointikauden ajalta, lainanantajan tarkastelun mukaan. Jos kansalliset makrovakausviranomaiset kykenevät erottamaan tosiasiallisesti uudet asuinkiinteistölainat uudelleen neuvotelluista asuinkiinteistölainoista, ne voivat yksilöidä uudelleen neuvotellut lainat erillisenä jaotteluna. KANNAT= Asuinkiinteistölainakantaa koskevat tiedot raportointipäivämääränä (esim. vuoden lopussa) ncu (national currency unit)= määrä kansallisessa valuutassa #= sopimusten lukumäärä v= vuotta ka.= kyseessä olevan suhdeluvun keskiarvo j.= joista

YHDEN MUUTTUJAN JAKAUMA

Asuinkiinteistölainasalkun yleiskuva		VIRRAT			Lainanhoitokulujen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (LSTI-O)		VIRRAT
Maksetut lainat		ncu, #			PAINOTETTU KESKIARVO		Ka. (prosentteina)
j. sijoitusasunnot		ncu, #			j. sijoitusasunnot		Ka. (prosentteina)
j. omistusasunnot		ncu, #			j. omistusasunnot		Ka. (prosentteina)
j. ensiasunnon ostajat		ncu, #			j. ensiasunnon ostajat		Ka. (prosentteina)
j. vieraan valuutan määräiset lainat		ncu, #			j. vieraan valuutan määräiset lainat		Ka. (prosentteina)
j. kokonaan lyhennettävät		ncu, #			j. kokonaan lyhennettävät		Ka. (prosentteina)
j. osittain lyhennettävät		ncu, #			j. osittain lyhennettävät		Ka. (prosentteina)
j. lyhentämättömät (*1)		ncu, #			j. lyhentämättömät (*1)		Ka. (prosentteina)
j. kiinteistöt yksittäisillä alueilla (*2)		ncu, #			j. kiinteistöt yksittäisillä alueilla (*2)		Ka. (prosentteina)
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ≤ 1v		ncu, #			j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ≤ 1v		Ka. (prosentteina)
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 1v; 5v]		ncu, #			j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 1v; 5v]		Ka. (prosentteina)
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 5v; 10v]		ncu, #			j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 5v; 10v]		Ka. (prosentteina)
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso > 10v		ncu, #			j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso > 10v		Ka. (prosentteina)
j. uudelleen neuvotellut (valinnainen)		ncu, #			JAKAUMA
					≤10 %		ncu, #
					]10 % ; 20 %]		ncu, #
Luototusaste alullepanohetkellä (LTV-O)		VIRRAT			]20 % ; 30 %]		ncu, #
PAINOTETTU KESKIARVO		Ka. (prosentteina)			]30 % ; 40 %]		ncu, #
j. sijoitusasunnot		Ka. (prosentteina)			]40 % ; 50 %]		ncu, #
j. omistusasunnot		Ka. (prosentteina)			]50 % ; 60 %]		ncu, #
j. ensiasunnon ostajat		Ka. (prosentteina)			> 60 %		ncu, #
j. vieraan valuutan määräiset lainat		Ka. (prosentteina)			Ei saatavilla		ncu, #
j. kokonaan lyhennettävät		Ka. (prosentteina)
j. osittain lyhennettävät		Ka. (prosentteina)
j. lyhentämättömät (*1)		Ka. (prosentteina)			Velanhoitokulujen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (DSTI-O) (VALINNAINEN)		VIRRAT
j. kiinteistöt yksittäisillä alueilla (*2)		Ka. (prosentteina)			PAINOTETTU KESKIARVO		Ka. (prosentteina)
JAKAUMA					JAKAUMA
≤ 50 %		ncu, #			≤10 %		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #			]10 % ; 20 %]		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #			]20 % ; 30 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #			]30 % ; 40 %]		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #			]40 % ; 50 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #			]50 % ; 60 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #			> 60 %		ncu, #
> 110 %		ncu, #			Ei saatavilla		ncu, #
Ei saatavilla		ncu, #

Nykyinen luototusaste (LTV-C)			KANNAT		Lainojen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (LTI-O)		VIRRAT
PAINOTETTU KESKIARVO			Ka. (prosentteina)		PAINOTETTU KESKIARVO		Ka.
JAKAUMA					JAKAUMA
≤ 50 %			ncu, #		≤3		ncu, #
]50 % ; 60 %]			ncu, #		]3 ; 3,5 ]		ncu, #
]60 % ; 70 %]			ncu, #		]3,5 ; 4]		ncu, #
]70 % ; 80 %]			ncu, #		]4 ; 4,5 ]		ncu, #
]80 % ; 90 %]			ncu, #		]4,5 ; 5]		ncu, #
]90 % ; 100 %]			ncu, #		]5 ; 5,5 ]		ncu, #
]100 % ; 110 %]			ncu, #		]5,5 ; 6]		ncu, #
> 110 %			ncu, #		> 6		ncu, #
Ei saatavilla			ncu, #		Ei saatavilla		ncu, #

Maturiteetti alullepanohetkellä		VIRRAT			Velan suhde tuloihin alullepanohetkellä (DTI-O)		VIRRAT
PAINOTETTU KESKIARVO		Ka. (vuotta)			PAINOTETTU KESKIARVO		Ka.
JAKAUMA					JAKAUMA
≤ 5y		ncu, #			≤3		ncu, #
]5v ; 10v]		ncu, #			]3 ; 3,5 ]		ncu, #
]10v ; 15v]		ncu, #			]3,5 ; 4]		ncu, #
]15v ; 20v]		ncu, #			]4 ; 4,5 ]		ncu, #
]20v ; 25v]		ncu, #			]4,5 ; 5]		ncu, #
]25v ; 30v]		ncu, #			]5 ; 5,5 ]		ncu, #
]30v ; 35v]		ncu, #			]5,5 ; 6]		ncu, #
> 35v		ncu, #			]6,5 ; 7]		ncu, #
Ei saatavilla		ncu, #			> 7		ncu, #
					Ei saatavilla		ncu, #

YHTEISJAKAUMA

VIRRAT		Lainanhoitokulujen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (LSTI-O)				VIRRAT		Lainanhoitokulujen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (LSTI-O)
		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %		Alkuperäinen koron kiinnitysjakso		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %
LTV-O ≤ 80 %						j. ≤ 1v		ncu, #	ncu, #	ncu, #
Maturiteetti alullepanohetkellä						j. ] 1v; 5v]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20v		ncu, #	ncu, #	ncu, #		j. ] 5v; 10v]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20v ; 25v]		ncu, #	ncu, #	ncu, #		j. > 10v		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25v		ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]80 %-90 %]
Maturiteetti alullepanohetkellä						VIRRAT		Velan suhde tuloihin alullepanohetkellä (DTI-O)
≤ 20v		ncu, #	ncu, #	ncu, #		Luototusaste alullepanohetkellä (LTV-O)		≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20v ; 25v]		ncu, #	ncu, #	ncu, #		LTV-O ≤ 80 %		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25v		ncu, #	ncu, #	ncu, #		LTV-O ]80 % ; 90 %]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O ]90 %-110 %]						LTV-O ]90 % ; 110 %]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
Maturiteetti alullepanohetkellä						LTV-O >110 %		ncu, #	ncu, #	ncu, #
≤ 20v		ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20v ; 25v]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25v		ncu, #	ncu, #	ncu, #
LTV-O >110 %
Maturiteetti alullepanohetkellä
≤ 20v		ncu, #	ncu, #	ncu, #
]20v ; 25v]		ncu, #	ncu, #	ncu, #
> 25v		ncu, #	ncu, #	ncu, #

2.   Raportointimalli B: sijoitusasuntoja ja omistusasuntoja varten myönnettyjen asuinkiinteistölainojen indikaattorit ja niihin liittyvät erittelyt

Muut raportointimallit sellaisia maita varten, joissa on merkittävät sijoitusasuntotoiminnan markkinat tai niihin liittyviä merkittäviä riskejä

VIRRAT= Tiedot uusien asuinkiinteistölainojen tuotannosta raportointikauden ajalta, lainanantajan tarkastelun mukaan. Jos kansalliset makrovakausviranomaiset kykenevät erottamaan tosiasiallisesti uudet asuinkiinteistölainat uudelleen neuvotelluista asuinkiinteistölainoista, ne voivat yksilöidä uudelleen neuvotellut lainat erillisenä jaotteluna. KANNAT= Asuinkiinteistölainakantaa koskevat tiedot raportointipäivämääränä (esim. vuoden lopussa) ncu (national currency unit)= määrä kansallisessa valuutassa #= sopimusten lukumäärä v= vuotta Ka.= kyseessä olevan suhdeluvun keskiarvo j.= joista

SIJOITUSASUNTOLAINAT

Sijoitusasuntolainojen yleiskuva		VIRRAT		Korkokate alullepanohetkellä (ICR-O)		VIRRAT
Maksetut lainat		ncu, #		PAINOTETTU KESKIARVO		Ka.
j. ensiasunnon ostajat		ncu, #		JAKAUMA
j. vieraan valuutan määräiset lainat		ncu, #		≤ 100 %		ncu, #
j. kokonaan lyhennettävät		ncu, #		] 100 % ; 125 %]		ncu, #
j. osittain lyhennettävät		ncu, #		] 125 % ; 150 %]		ncu, #
j. lyhentämättömät (*3)		ncu, #		] 150 % ; 175 %]		ncu, #
j. kiinteistöt yksittäisillä alueilla (*4)		ncu, #		] 175 % ; 200 %]		ncu, #
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ≤ 1v		ncu, #		> 200 %		ncu, #
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 1v; 5v]		ncu, #
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 5v; 10v]		ncu, #
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso > 10v		ncu, #
				Lainan suhde vuokraan alullepanohetkellä (LTR-O)		VIRRAT
Luototusaste alullepanohetkellä (LTV-O)		VIRRAT		PAINOTETTU KESKIARVO		Ka.
PAINOTETTU KESKIARVO		Ka. (prosentteina)		JAKAUMA
JAKAUMA				≤ 5		ncu, #
≤ 50 %		ncu, #		] 5 ; 10]		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #		] 10 ; 15]		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #		] 15 ; 20 ]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #		> 20		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #
> 110 %		ncu, #
Ei saatavilla		ncu, #

OMISTUSASUNTOLAINAT

Omistusasuntolainojen yleiskuva		VIRRAT		Lainanhoitokulujen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (LSTI-O)		VIRRAT
Maksetut lainat		ncu, #		PAINOTETTU KESKIARVO		Ka. (prosentteina)
j. ensiasunnon ostajat		ncu, #		j. ensiasunnon ostajat		Ka. (prosentteina)
j. vieraan valuutan määräiset lainat		ncu, #		j. vieraan valuutan määräiset lainat		Ka. (prosentteina)
j. kokonaan lyhennettävät		ncu, #		j. kokonaan lyhennettävät		Ka. (prosentteina)
j. osittain lyhennettävät		ncu, #		j. osittain lyhennettävät		Ka. (prosentteina)
j. lyhentämättömät (*3)		ncu, #		j. lyhentämättömät (*3)		Ka. (prosentteina)
j. kiinteistöt yksittäisillä alueilla (*4)		ncu, #		j. kiinteistöt yksittäisillä alueilla (*4)		Ka. (prosentteina)
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ≤ 1v		ncu, #		j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ≤ 1v		Ka. (prosentteina)
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 1v; 5v]		ncu, #		j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 1v; 5v]		Ka. (prosentteina)
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 5v; 10v]		ncu, #		j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso ] 5v; 10v]		Ka. (prosentteina)
j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso > 10v		ncu, #		j. alkuperäinen koron kiinnitysjakso > 10v		Ka. (prosentteina)
				JAKAUMA
Nykyinen luototusaste (LTV-C)		VIRRAT		≤10 %		ncu, #
PAINOTETTU KESKIARVO		Ka. (prosentteina)		]10 % ; 20 %]		ncu, #
j. ensiasunnon ostajat		Ka. (prosentteina)		]20 % ; 30 %]		ncu, #
j. vieraan valuutan määräiset lainat		Ka. (prosentteina)		]30 % ; 40 %]		ncu, #
j. kokonaan lyhennettävät		Ka. (prosentteina)		]40 % ; 50 %]		ncu, #
j. osittain lyhennettävät		Ka. (prosentteina)		]50 % ; 60 %]		ncu, #
j. lyhentämättömät (*3)		Ka. (prosentteina)		> 60 %		ncu, #
j. kiinteistöt yksittäisillä alueilla (*4)		ncu, #		Ei saatavilla		ncu, #
JAKAUMA
≤ 50 %		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #		Lainojen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (LTI-O)		VIRRAT
]60 % ; 70 %]		ncu, #		PAINOTETTU KESKIARVO		Ka.
]70 % ; 80 %]		ncu, #		JAKAUMA
]80 % ; 90 %]		ncu, #		≤3		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #		]3 ; 3,5 ]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #		]3,5 ; 4]		ncu, #
> 110 %		ncu, #		]4 ; 4,5 ]		ncu, #
Ei saatavilla		ncu, #		]4,5 ; 5]		ncu, #
				]5 ; 5,5 ]		ncu, #
				]5,5 ; 6]		ncu, #
				> 6		ncu, #
				Ei saatavilla		ncu, #

Nykyinen luototusaste (LTV-C)			KANNAT
PAINOTETTU KESKIARVO			Ka. (prosentteina)
JAKAUMA
≤ 50 %			ncu, #
]50 % ; 60 %]			ncu, #
]60 % ; 70 %]			ncu, #
]70 % ; 80 %]			ncu, #
]80 % ; 90 %]			ncu, #
]90 % ; 100 %]			ncu, #
]100 % ; 110 %]			ncu, #
> 110 %			ncu, #
Ei saatavilla			ncu, #
Maturiteetti alkullepanohetkellä vuosina		VIRRAT
PAINOTETTU KESKIARVO		Ka. (vuotta)
JAKAUMA
≤ 5v		ncu, #
]5v ; 10v]		ncu, #
]10v ; 15v]		ncu, #
]15v ; 20v]		ncu, #
]20v ; 25v]		ncu, #
]25v ; 30v]		ncu, #
]30v ; 35v]		ncu, #
> 35v		ncu, #
Ei saatavilla		ncu, #

”LIITE III

OHJEELLISET RAPORTOINTIMALLIT LIIKEKIINTEISTÖSEKTORIN INDIKAATTOREITA VARTEN

1.   Raportointimalli A: fyysisiä markkinoita koskevat indikaattorit

Fyysisiä markkinoita koskevat indikaattorit

	Indikaattori		Erittely
		Toistuvuus	Kiinteistön tyyppi (1)	Kiinteistön sijainti (2)
Fyysiset markkinat	Liikekiinteistöjen hintaindeksi	Neljännesvuosittain	I	I
	Vuokraindeksi	Neljännesvuosittain	I	I
	Vuokratuottoindeksi	Neljännesvuosittain	I	I
	Vapaiden tilojen osuus	Neljännesvuosittain	R	R
	Aloitetut rakennushankkeet	Neljännesvuosittain	#	#
I= Indeksi R= Suhdeluku #= Neliömetriä

2.   Raportointimalli B: rahoitusjärjestelmän saamisia koskevat indikaattorit

Saamisia koskevat indikaattorit

nc (national currency)= määrä kansallisessa valuutassa

	Indikaattori		Erittely					Yhteensä
		Toistuvuus	Kiinteistön tyyppi (3)	Kiinteistön sijaintii (4)	Sijoittajan tyyppi (5)  (10)	Lainanantajan tyyppi (6)	Sijoittajan (10) / lainanantajan kansalaisuus (7)
Virrat  (8)	Sijoitukset liikekiinteistöihin (10)	Neljännesvuosittain	nc	nc	nc		nc	nc
	— joista liikekiinteistöjen suorat omistukset	Neljännesvuosittain	nc	nc	nc		nc	nc
	— joista liikekiinteistöjen epäsuorat omistukset	Neljännesvuosittain			nc		nc	nc
	Liikekiinteistösijoitusten arvonoikaisut	Neljännesvuosittain	nc	nc	nc		nc	nc
	Lainananto liikekiinteistöjä varten (ml. kehitysvaiheessa tai rakenteilla olevat kiinteistöt)	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat kehitysvaiheessa olevan liikekiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	Järjestämättömät liikekiinteistölainat (ml. kehitysvaiheessa tai rakenteilla olevat kiinteistöt)	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat kehitysvaiheessa olevan liikekiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	Liikekiinteistölainanannon luottotappiovaraukset (ml. kehitysvaiheessa tai rakenteilla olevat kiinteistöt)	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat kehitysvaiheessa olevan liikekiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	nc	nc		nc	nc	nc

	Indikaattori		Erittely					Yhteensä
		Toistuvuus	Kiinteistön tyyppi (3)	Kiinteistön sijaintii (4)	Sijoittajan tyyppi (5)  (10)	Lainanantajan tyyppi (6)	Sijoittajan (10) / lainanantajan kansalaisuus (7)
Kannat  (9)	Sijoitukset liikekiinteistöihin (10)	Vuosittain	nc	nc	nc		nc	nc
	— joista liikekiinteistöjen suorat omistukset	Vuosittain	nc	nc	nc		nc	nc
	— joista liikekiinteistöjen epäsuorat omistukset	Vuosittain			nc		nc	nc
	Liikekiinteistösijoitusten arvonoikaisut	Vuosittain	nc	nc	nc		nc	nc
	Lainananto liikekiinteistöjä varten (ml. kehitysvaiheessa tai rakenteilla olevat kiinteistöt)	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista järjestämättömät liikekiinteistölainat	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	Liikekiinteistölainanannon luottotappiovaraukset	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista järjestämättömät liikekiinteistölainat	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	Lainananto kehitysvaiheessa oleviin liikekiinteistöihin (osa liikekiinteistölainanantoa)	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	— joista järjestämättömät lainat	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc
	Kehitysvaiheessa oleviin liikekiinteistöihin kohdistuvan lainanannon luottotappiovaraukset	Vuosittain	nc	nc		nc	nc	nc

3.   Raportointimalli C: luotonannon ehtoja koskevat indikaattorit

Luotonannon ehtoja koskevat indikaattorit (11)

R= Suhdeluku

	Indikaattori	Toistuvuus	Suhdelukujen painotettu keskiarvo
Virrat  (12)	Luototusaste alullepanohetkellä (LTV-O)	Neljännesvuosittain	R
	— lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Neljännesvuosittain	R
	— lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	R
	— lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Neljännesvuosittain	R
	— lainat kehitysvaiheessa olevan liikekiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	R
	— lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	R
	Korkokate alullepanohetkellä (ICR-O)	Neljännesvuosittain	R
	— lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Neljännesvuosittain	R
	— lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	R
	— lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Neljännesvuosittain	R
	— lainat kehitysvaiheessa olevan liikekiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	R
	— lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	R
	Velanhoitokate alullepanohetkellä (DSCR-O)	Neljännesvuosittain	R
	— lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Neljännesvuosittain	R
	— lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	R
	— lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Neljännesvuosittain	R
	— lainat kehitysvaiheessa olevan liikekiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	R
	— lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Neljännesvuosittain	R

	Indikaattori	Toistuvuus	Suhdelukujen painotettu keskiarvo
Kannat  (13)	Nykyinen luototusaste (LTV-C)	Vuosittain	R
	— lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Vuosittain	R
	— lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Vuosittain	R
	— lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Vuosittain	R
	— lainat kehitysvaiheessa olevan liikekiinteistöjen hankkimista varten	Vuosittain	R
	— lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Vuosittain	R
	Nykyinen korkokate (ICR-C)	Vuosittain	R
	— lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Vuosittain	R
	— lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Vuosittain	R
	— lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Vuosittain	R
	— lainat kehitysvaiheessa olevan liikekiinteistöjen hankkimista varten	Vuosittain	R
	— lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Vuosittain	R
	Nykyinen velanhoitokate (DSCR-C)	Vuosittain	R
	— lainat kiinteistöjen omistajien hallussa olevien valmiiden tai rakenteilla olevien kiinteistöjen hankkimiseksi niiden liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamista varten	Vuosittain	R
	— lainat vuokra-asuntojen hankkimista varten	Vuosittain	R
	— lainat tuloa tuottavien kiinteistöjen hankkimista varten (muu kuin vuokra-asuntotoiminta)	Vuosittain	R
	— lainat kehitysvaiheessa olevan liikekiinteistöjen hankkimista varten	Vuosittain	R
	— lainat sosiaalista asuntotarjontaa varten hallussa pidettävien kiinteistöjen hankkimista varten	Vuosittain	R

”LIITE IV

INDIKAATTORIEN MITTAAMISESSA JA LASKENNASSA KÄYTETTÄVIÄ MENETELMIÄ KOSKEVA OHJEISTUS

Tässä liitteessä annetaan yleisen tason ohjeistusta liitteen II ja soveltuvin osin myös liitteen III raportointimalleissa käytettyjen indikaattorien laskennassa käytettävistä menetelmistä Sen tarkoituksena ei ole antaa yksityiskohtaisia teknisiä ohjeita raportointimallien täyttämiseen kaikkia mahdollisia tapauksia varten Ohjeistusta olisi pikemminkin tulkittava siten, että se kattaa tavoitemääritelmät ja tavoitemenetelmät, ja joissakin tapauksissa poikkeamat voivat olla oikeutettuja markkinoiden tai markkinasegmenttien erityispiirteiden huomioimiseksi.

1.   Luototusaste alullepanohetkellä (LTV-O)

1.

LTV-O määritellään seuraavasti:

2.

“L” määritetään laskentaa varten seuraavasti: a) Se sisältää kaikki lainat ja lainaerät, joiden vakuutena on lainanottajan kiinteää omaisuutta alullepanohetkellä (lainan käyttötarkoituksesta riippumatta), kun lainat “lainanottajan mukaan” ja “vakuuden mukaan” on aggregoitu. b) Sen määrä perustuu maksettuihin määriin, minkä vuoksi se ei sisällä puitelainojen nostamattomia määriä. Jos kyse on vielä rakenteilla olevasta kiinteistöstä, “L” on kaikkien raportointipäivämäärään mennessä maksettujen lainaerien summa, ja LTV-O lasketaan aina uuden lainaerän maksupäivänä (1). Jos edellä mainittu laskentamenetelmä ei ole käytettävissä tai ei vastaa vallitsevaa markkinakäytäntöä, LTV-O voidaan laskea vaihtoehtoisesti myös myönnettyjen lainojen kokonaismäärän ja rakenteilla olevan asuinkiinteistön valmistumishetken odotetun arvon perusteella. c) Se ei sisällä lainoja, joiden vakuutena kyseinen omaisuus ei ole, ellei raportoiva luoton myöntäjä pidä vakuudettomia lainoja osana asuntolainan rahoitustransaktiota, jossa yhdistetään vakuudellisia ja vakuudettomia lainoja. Tässä tapauksessa vakuudettomat lainat olisi myös sisällytettävä erään “L”. d) Sitä ei oikaista riskejä vähentävien tekijöiden johdosta. e) Se ei sisällä asuinkiinteistölainaan liittyviä kustannuksia ja maksuja. f) Se ei sisällä lainaan liittyviä tukia.

3.

“V” määritetään laskentaa varten seuraavasti: a) Sen laskenta perustuu lainan alullepanohetken mukaiseen kiinteistön arvoon, joka on pienempi seuraavista: 1. transaktioarvo, eli luovutusasiakirjaan kirjattu arvo, ja 2. arvo, joka perustuu riippumattoman ulkopuolisen tai sisäisen arvioijan arvioon. Jos käytettävissä on vain yksi arvo, käytetään sitä. b) Huomioon ei oteta suunniteltujen kunnostustöiden tai rakennustöiden arvoa. c) Jos kyse on vielä rakenteilla olevasta kiinteistöstä, “V” merkitsee kiinteistön kokonaisarvoa raportointipäivään saakka (rakennustöiden edistymisestä johtuva arvonnousu otetaan huomioon). “V” arvioidaan uusien lainaerien maksun yhteydessä, jolloin on mahdollista laskea päivitetty LTV-O. d) Sitä ei oikaista riskejä vähentävien tekijöiden johdosta. e) Se ei sisällä asuinkiinteistölainaan liittyviä kustannuksia ja maksuja. f) Sitä ei lasketa “pitkän aikavälin arvona”. Vaikka pitkän aikavälin arvon käyttäminen voisi olla perusteltua “V”:n myötäsyklisyyden vuoksi, LTV-O:n tavoitteena on kuvata luotonannon ehtoja alullepanohetkellä. Jos hetkellä, jona asuinkiinteistölaina myönnetään ja LTV-O kirjataan, “V” ei vastaisi omaisuuserän arvoa alullepanohetkellä siten kuin se on kirjattu lainanantajan asiakirjoihin, se ei siis kuvaisi asianmukaisesti LTV-O:ta koskevaa lainanantajan todellista luottopolitiikkaa.

4.

Sen lisäksi, että kansalliset makrovakausviranomaiset laskevat LTV-O:n edellä 2 ja 3 kohdassa kuvatun menetelmän mukaisesti, ne voivat myös, mikäli pitävät tätä tarpeellisena niiden markkinoiden erityispiirteiden huomioimiseksi, laskea LTV-O:n vähentämällä 3 kohdan mukaisesta ”V:n” määritelmästä asuinkiinteistölainojen koko takaisin maksetun tai maksamattoman sellaisen kannan kokonaismäärän, jonka vakuutena ovat paremmalla etuoikeudella olevat kiinnitykset kiinteistöön, sen sijaan että se sisällyttäisi nämä lainat 2 kohdassa kuvatulla tavalla ”L:n” laskelmaan.

5.

Jos lainamarkkinoita seurataan erikseen sijoitusasuntojen ja omistusasuntojen osalta, LTV-O:n määritelmää sovelletaan seuraavin poikkeuksin: a) sijoitusasuntolainat: — “L” sisältää vain lainat tai lainaerät, joiden vakuudeksi lainanottaja on antanut sijoitusasuntolainaan liittyvää kiinteää omaisuutta alullepanohetkellä. — “V” sisältää vain sijoituskiinteistön arvon alullepanohetkellä. b) omistusasuntolainat: — “L” sisältää vain lainat tai lainaerät, joiden vakuudeksi lainanottaja on antanut omistusasuntolainaan liittyvää kiinteää omaisuutta alullepanohetkellä. — “V” sisältää vain omistajan omassa käytössä olevan omaisuuden arvon alullepanohetkellä.

6.

Kansallisten makrovakausviranomaisten tulisi kiinnittää huomiota siihen seikkaan, että luototusaste on luonteeltaan suhdanteita vahvistava ja näitä suhdelukuja tulisi sen vuoksi tarkastella varovaisuutta noudattaen riskien seurantakehyksessä. Ne voisivat myös tutkia täydentävien mittareiden käyttöä, kuten lainan suhde pitkän aikavälin arvoon (loanto-long-term-value), jossa arvoa oikaistaan markkinahintaindeksin pitkän aikavälin kehityksen mukaan.

2.   Nykyinen luototusaste (LTV-C)

1.

LTV-C määritellään seuraavasti:

2.

“LC” määritetään laskentaa varten seuraavasti: a) Se on lainan (lainojen) maksamatta oleva määrä – “L” kuten se on määritelty 1 kohdan 2 alakohdassa – raportointipäivämääränä, ottaen huomioon uuden pääomanpalautukset, lainojen uudelleenjärjestelyt, uuden pääoman maksut, kertyneen koron ja vieraan valuutan määräisten lainojen tapauksessa valuuttakurssimuutokset. b) Sitä oikaistaan sijoitusvälineeseen kertyneiden säästöjen, joiden tarkoituksena on lainapääoman takaisinmaksu, huomioon ottamiseksi. Kertyneet säästöt voidaan vähentää “LC”:stä vain seuraavien ehtojen täyttyessä: 1) kertyneet säästöt on ehdoitta pantattu velkojalle sitä nimenomaista tarkoitusta varten, että lainan pääoma maksetaan takaisin sopimuksessa ennakoituina päivinä; ja 2) kansallisen makrovakausviranomaisen määrittämää asianmukaista markkina-arvon aliarvostusta sovelletaan taustalla oleviin sijoituksiin liittyvien markkinariskien ja/tai kolmannesta osapuolesta johtuvien riskien huomioon ottamiseksi.

3.

“VC” määritetään laskentaa varten seuraavasti: a) Se kuvaa 1 kohdan 3 alakohdassa määritellyn arvon “V” muutoksia kiinteistön viimeisimmän arvostuksen jälkeen. Kiinteistön nykyisen arvon tulisi perustua riippumattoman ulkopuolisen tai sisäisen arvioijan arvioon. Jos tällaista arviota ei ole saatavissa, kiinteistön nykyinen arvo voidaan arvioida käyttäen yksityiskohtaista kiinteistöjen arvoindeksiä (joka perustuu esim. transaktiotietoihin). Jos tällaista kiinteistöjen arvoindeksiä ei myöskään ole saatavissa, yksityiskohtaista kiinteistöjen hintaindeksiä voidaan käyttää, kun ensin sovelletaan sopivaa aliarvostusta kiinteistön arvonalentumiseen varautumiseksi. Kiinteistön arvoindeksin tai hintaindeksin tulisi olla riittävän eriytettyjä kiinteistön maantieteellisen sijainnin ja kiinteistön tyypin mukaan. b) Se oikaistaan kiinteistöön kohdistuvan ”paremmalla” etuoikeudella olevan kiinnityksen muutosten perusteella. c) Se lasketaan vuosittain.

4.

Jos asuinkiinteistölainamarkkinoita seurataan erikseen sijoitusasuntojen ja omistusasuntojen osalta, LTV-C:n määritelmää sovelletaan seuraavin poikkeuksin: a) sijoitusasuntolainat: — “LC” sisältää vain lainat tai lainaerät, joiden vakuudeksi lainanottaja on antanut sijoitusasuntolainaan liittyvää kiinteää omaisuutta alullepanohetkellä. — “VC” viittaa sijoituskiinteistön nykyiseen arvoon. b) omistusasuntolainat: — “LC” sisältää vain lainat tai lainaerät, joiden vakuudeksi lainanottaja on antanut omistusasuntolainaan liittyvää kiinteää omaisuutta alullepanohetkellä. — “VC” sisältää vain omistajan omassa käytössä olevan omaisuuden nykyisen arvon.

3.   Lainojen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (LTI-O)

1.

LTI-O määritellään seuraavasti:

2.

Laskennassa “L” tarkoittaa samaa kuin 1 kohdan 2 alakohdassa.

3.

Laskennassa “I” on lainanottajan vuosittaisten käytettävissä olevien tulojen kokonaismäärä, siten kuin lainanantaja on kirjannut sen asuinkiinteistölainan alullepanohetkellä.

4.

Määritettäessä lainanottajan käytettävissä olevia tuloja, suosituksen kohteita kannustetaan noudattamaan määritelmää 1 niin suuressa määrin kuin mahdollista ja vähintään määritelmää 2: Määritelmä 1: ”käytettävissä olevat tulot” = työntekijän tulo + yksityisen ammatinharjoittajan tulo (kuten voitot) + tulo julkisista eläkejärjestelmistä + tulo yksityisistä eläkejärjestelmistä ja työeläkejärjestelmistä + tulo työttömyysetuuksista + tulo muista sosiaalietuuksista kuin työttömyysetuuksista + säännölliset yksityiset siirrot (kuten elatusapu) + kiinteän omaisuuden bruttomääräinen vuokratulo + tulo taloudellisista sijoituksista + tulo yksityisestä liiketoiminnasta tai kumppanuudesta + säännöllinen tulo muista lähteistä + lainatuet – verot – terveydenhoito-/sosiaaliturva-/sairausvakuutusmaksut + verohyvitykset. Tässä määritelmässä a) ”kiinteän omaisuuden bruttomääräinen vuokratulo” sisältää vuokratulon omistuksessa olevista kiinteistöistä, joihin ei liity maksamatta olevaa asuinkiinteistölainaa, sekä sijoituskiinteistöistä. Vuokratulot olisi määritettävä pankkien käytettävissä olevien tietojen tai muulla tavoin johdettujen tietojen perusteella. Jos tarkkoja tietoja ei ole saatavissa, tiedonantajalaitosten tulisi antaa paras mahdollinen arvio vuokratulosta ja kuvata sen saamiseksi käytetty menetelmä; b) ”verojen” tulisi tärkeysjärjestyksessä sisältää työnantajamaksut, verohuojennukset, eläke- ja vakuutusmaksut, jos ne on peritty bruttotulosta, erityiset verot kuten kiinteistöverot ja muut verot, jotka eivät ole kulutusveroja; c) ”terveydenhoito-/sosiaaliturva-/sairausvakuutusmaksujen” tulisi sisältää kiinteät ja pakolliset menot, jotka joissakin maissa maksetaan verojen jälkeen; d) ”verohyvitysten” tulisi sisältää verohallinnolta tulevat palautukset, jotka liittyvät asuinkiinteistölainan korkojen vähentämiseen; e) ”lainatukien” tulisi sisältää kaikki julkisen sektorin tukitoimet, joiden tarkoituksena on pienentää lainanottajan velanhoitorasitetta (esim. korkotuet ja takaisinmaksua koskevat tuet). Määritelmä 2: ”käytettävissä olevat tulot” = työntekijän tulo + yksityisen ammatinharjoittajan tulo (voitot) – verot

5.

Jos asuinkiinteistölainamarkkinoita seurataan erikseen sijoitusasuntojen ja omistusasuntojen osalta, LTI-O:n määritelmää sovelletaan seuraavin poikkeuksin: a) sijoitusasuntolainat: — “L” sisältää vain lainat tai lainaerät, joiden vakuudeksi lainanottaja on antanut sijoitusasuntolainaan liittyvää kiinteää omaisuutta alullepanohetkellä. b) omistusasuntolainat: — “L” sisältää vain lainat tai lainaerät, joiden vakuudeksi lainanottaja on antanut omassa käytössään olevaa kiinteää omaisuutta alullepanohetkellä. — Jos lainanottajalla on omistusasuntolainoja ja sijoitusasuntolainoja, vain sijoitusasunnoista kertyvää vuokratuloa ilman sijoitusasuntolainan hoitokuluja voidaan käyttää omistusasuntolainan maksun tueksi. Tässä tapauksessa paras käytettävissä olevien tulojen määritelmä on seuraava: ”käytettävissä olevat tulot” = työntekijän tulo + yksityisen ammatinharjoittajan tulo, kuten voitot + tulo julkisista eläkejärjestelmistä + tulo yksityisistä eläkejärjestelmistä ja työeläkejärjestelmistä + tulo työttömyysetuuksista + tulo muista sosiaalietuuksista kuin työttömyysetuuksista + säännölliset yksityiset siirrot (kuten elatusapu) + (kiinteän omaisuuden bruttomääräinen vuokratulo – vuokrakiinteistön velan hoitokulut) + tulo taloudellisista sijoituksista + tulo yksityisestä liiketoiminnasta tai kumppanuudesta + säännöllinen tulo muista lähteistä + lainatuet – verot – terveydenhoito-/sosiaaliturva-/sairausvakuutusmaksut + verohyvitykset.

4.   Velan suhde tuloihin alullepanohetkellä (DTI-O)

1.

DTI-O määritellään seuraavasti:

2.

Laskennassa “D” sisältää lainanottajan yhteenlasketut velat riippumatta siitä, onko niiden vakuutena kiinteistö, mukaan luettuina kaikki maksamatta olevat lainat eli asuinkiinteistölainojen tarjoajien ja muiden lainanantajien myöntämät lainat asuinkiinteistölainan alullepanohetkellä.

3.

Laskennassa “I” tarkoittaa samaa kuin 3 kohdan 4 alakohdassa.

5.   Lainanhoitokulujen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (LSTI-O)

1.

LSTI-O määritellään seuraavasti:

2.

Laskennassa “LS” viittaa asuinkiinteistölainan vuotuisiin velanhoitokuluihin, ja “L” on kuten 1 kohdan 2 alakohdassa määritelty lainan alullepanohetkellä.

3.

Laskennassa “I” tarkoittaa samaa kuin 3 kohdan 4 alakohdassa.

4.

Jos asuinkiinteistölainamarkkinoita seurataan erikseen sijoitusasuntojen ja omistusasuntojen osalta, LSTI-O:n määritelmää sovelletaan seuraavin poikkeuksin: a) sijoitusasuntolainat: — “LS” viittaa sijoitusasuntolainan vuotuisiin velanhoitokuluihin lainan alullepanohetkellä. b) omistusasuntolainat: — “LS” viittaa omistusasuntolainan vuotuisiin velanhoitokuluihin lainan alullepanohetkellä. — ”Käytettävissä olevien tulojen” paras määritelmä on seuraava: ”käytettävissä olevat tulot” = työntekijän tulo + yksityisen ammatinharjoittajan tulo, kuten voitot + tulo julkisista eläkejärjestelmistä + tulo yksityisistä eläkejärjestelmistä ja työeläkejärjestelmistä + tulo työttömyysetuuksista + tulo muista sosiaalietuuksista kuin työttömyysetuuksista + säännölliset yksityiset siirrot (kuten elatusapu) + (kiinteän omaisuuden bruttomääräinen vuokratulo – vuokrakiinteistön velan hoitokulut) + tulo taloudellisista sijoituksista + tulo yksityisestä liiketoiminnasta tai kumppanuudesta + säännöllinen tulo muista lähteistä + lainatuet – verot – terveydenhoito-/sosiaaliturva-/sairausvakuutusmaksut + verohyvitykset.

6.   Velanhoitokulujen ja tulojen suhde alullepanohetkellä (DSTI-O)

1.

DSTI-O määritellään seuraavasti:

2.

Laskennassa “DS” viittaa lainanottajan yhteenlaskettujen velkojen vuotuisiin velanhoitokuluihin, ja “D” on kuten 4 kohdan 2 alakohdassa on määritelty lainan alullepanohetkellä.

3.

Laskennassa “I” tarkoittaa samaa kuin 3 kohdan 4 alakohdassa.

4.

DSTI-O:ta tulisi tarkastella valinnaisena indikaattorina, sillä lainanantajilla ei kaikilla lainkäyttöalueilla ole pääsyä sen osoittajan laskentaa edellyttäviin tietoihin. Lainkäyttöalueilla, joilla lainanantajilla on pääsy tällaisiin tietoihin (esim. luottorekisterin tai verotietojen kautta), makrovakausviranomaisia kannustetaan kuitenkin vahvasti sisällyttämään myös tämä indikaattori riskien seurantakehykseensä.

7.   Korkokate (ICR)

1.

ICR määritellään seuraavasti:

2.

Laskennassa a) ”vuotuisen vuokratulon bruttomäärä” on liikekiinteistöjen vuokraamisesta kertyvä vuotuinen vuokratulo, josta ei ole vähennetty kiinteistön arvon ylläpitämisen edellyttämiä käyttökustannuksia eikä veroja. b) ”vuotuiset korkokulut” ovat sijoitusasuntotoimintaan liittyvät vuotuiset korkokulut

3.

Suhdeluku voi viitata arvoon lainan alullepanohetkellä (ICR-O) tai sen nykyarvoon (ICR-C).

8.   Lainan ja vuokran suhde alullepanohetkellä (LTR-O)

1.

LTR-O määritellään seuraavasti:

2.

Laskennassa a) ”sijoitusasuntolaina” tarkoittaa samaa kuin “L” 1 kohdan 2 alakohdassa, mutta se rajoittuu sijoitusasunnon rahoittamiseen tarkoitettuihin asuinkiinteistölainoihin; b) ”vuokratulon vuotuinen nettomäärä” on sijoitusomaisuudesta kertyvä vuotuinen vuokratulo, josta on vähennetty kiinteistön arvon ylläpitämisen edellyttämät käyttökustannukset mutta ei veroja; c) ”vuokratulon vuotuinen bruttomäärä” on tulo, joka kertyy sijoitusomaisuuden vuokraamisesta vuokralaisille ja josta ei ole vähennetty kiinteistön arvon ylläpitämisen edellyttämiä käyttökustannuksia eikä veroja. LTR-O:n laskennassa olisi käytettävä vuotuisen vuokratulon nettomäärää. Jos näitä tietoja ei ole saatavissa, voidaan vaihtoehtoisesti käyttää vuokratulon vuotuista bruttomäärää.

”LIITE V

MÄÄRITELMIÄ JA INDIKAATTOREITA KOSKEVAOHJEISTUS

Tässä liitteessä on ohjeistusta indikaattoreiden määritelmään ja erityisesti liitteeseen III liittyvistä erityisistä kysymyksistä. Sen tarkoituksena ei ole antaa yksityiskohtaisia teknisiä ohjeita liitteen III raportointimallien täyttämiseen kaikkia mahdollisia tapauksia varten. Ohjeistusta olisi pikemminkin tulkittava siten, että se kattaa tavoitemääritelmät ja tavoitemenetelmät, ja joissakin tapauksissa poikkeamat voivat olla oikeutettuja markkinoiden tai markkinasegmenttien erityispiirteiden huomioimiseksi.

1.   Liikekiinteistön määritelmiä

Tällä hetkellä ei ole olemassa unionin laajuista liikekiinteistön määritelmää, joka olisi riittävän tarkka makrovakausvalvonnan tarkoituksia varten.

a)

Asetuksen (EU) N:o 575/2013 4 artiklan 1 kohdan 75 alakohdassa määritellään asuinkiinteistöt, mutta siinä ei anneta tarkkaa määritelmää liikekiinteistöistä, joita kuvataan 126 artiklassa toimisto- tai muiksi liiketiloiksi. Mainitussa asetuksessa edellytetään myös, että kiinteistön arvon ei tulisi liikekiinteistöjen osalta riippua velallisen luottokelpoisuudesta tai hankkeen arvon kehityksestä.

b)	EPV on antanut hyödyllisen kriteerin: kiinteistön pääasiallisen käytön ”tulisi liittyä taloudelliseen toimintaan” (1). Vaikka tämä kriteeri on hyödyllinen, se ei siltikään ole riittävän tarkka makrovakauden valvontaa varten.

c)

Euroopan keskuspankin asetus (EU) 2016/867 (EKP/2016/13) (2) on toinen mahdollinen liikekiinteistön määritelmän lähde. Vaikka tilanteessa, jossa tämä suositus alun perin annettiin, oli rahoitusvakauden valvonnan näkökulmasta perusteltua antaa yksityiskohtaisempia määritelmiä, tilastoinnin viimeaikainen kehitys on korostanut tarvetta sovittaa liikekiinteistön määritelmä tiiviimmin yhteen asetuksen (EU) 2016/867 mukaisen määritelmän kanssa, jotta helpotettaisiin kansallisten makrovakausviranomaisten harjoittamaa seurantaa ja rahoitusvakauden analysointia ja mahdollistettaisiin täysi vertailukelpoisuus maiden välillä.

d)

Tietoaukkoja koskeva G20-ryhmän aloite (3) koostuu 20 suosituksesta talous- ja rahoitustilastojen parantamiseksi, ja sen käynnistämisen tarkoituksena oli parantaa talous- ja rahoitustietojen saatavuutta ja vertailukelpoisuutta finanssikriisin puhjettua vuosina 2007 ja 2008. Tietoaukkoja koskevan G20-ryhmän aloitteen toisen vaiheen (DGI-2) (4) suosituksissa II. 17 ja II. 18 korostetaan vaatimusta parantaa sekä asuinkiinteistö- että liikekiinteistötilastojen saatavuutta. Komissio (Eurostat) julkaisi tämän aloitteen perusteella vuonna 2017 raportin ”Commercial property price indicators: sources, methods and issues” (5), jossa esitetään liikekiinteistöjen hintaindekseihin liittyviä lähdetietoja ja menetelmiä, tarkoituksena antaa tietojen kerääjille ja käyttäjille enemmän tietoja vaihtoehtoisista tietolähteistä, mittauksista, menetelmistä ja haasteista.

e)

Baselin pankkivalvontakomitean kuulemisasiakirjassa, joka koskee standardimenetelmän käyttöä luottoriskin arvioinnissa (6), määritellään liikekiinteistö samoin asuinkiinteistön vastakohdaksi, Asuinkiinteistösaaminen on määritelty saamiseksi, jonka vakuutena on asuinkäyttöön tarkoitettua kiinteää omaisuutta, joka täyttää sovellettavien lakien ja asetusten mukaiset edellytykset kiinteistön asuinkäyttöön; siis asunto-omaisuutta. Liikekiinteistösaaminen on määritelty saamiseksi, jonka vakuutena on muuta kiinteää omaisuutta kuin asunto-omaisuutta.

Edellä mainittujen määritelmien rajoituksista johtuen tässä suosituksessa esitetään liikekiinteistölle erityisesti makrovakauden valvontaan soveltuva työmääritelmä. Siinä määritellään liikekiinteistöllä tarkoitettavan mitä tahansa valmista tai kehitysvaiheessa olevaa tuloa tuottavaa kiinteistöä, ml. vuokra-asuntotoiminta; tai valmista tai rakenteilla olevaa kiinteistöä, jota kiinteistön omistajat käyttävät liiketoimintansa, tehtävänsä tai toimintansa harjoittamista varten ja jota ei luokitella asuinkiinteistöksi; ml. sosiaalinen asuntotarjonta.

On kyseenalaista, tulisiko kehitysvaiheessa olevat kiinteistöt katsoa liikekiinteistöiksi. Tältä osin kansalliset käytännöt vaihtelevat. Useiden jäsenvaltioiden kokemusten mukaan viimeaikainen finanssikriisi on kuitenkin osoittanut, miten tärkeää rahoitusvakauden näkökulmasta on seurata tähän taloudelliseen toimintaan liittyviä sijoituksia ja niiden rahoitusta.

Tuloa tuottavalla kiinteistöllä määritellään tarkoitettavan kaikkea kiinteää omaisuutta, joka tuottaa tuloa vuokran tai myyntivoiton muodossa. Tästä syystä sekä sijoitusasuntotoiminta että vuokra-asuntotoiminta ovat tuloa tuottavan kiinteistön alaryhmiä.

Sijoitusasuntotoiminnalla viitataan kiinteään omaisuuteen, joka on suoraan luonnollisten henkilöiden omistuksessa ja joka on ensisijaisesti tarkoitettu vuokrattavaksi vuokralaisille. Sijoitusasuntotoiminta sijoittuu asuinkiinteistö- ja liikekiinteistötoiminnan välimaastoon. Kun tätä toimintaa kuitenkin tyypillisesti harjoittavat muut kuin ammattimaiset vuokranantajat osa-aikaisesti pienellä kiinteistösalkulla, toiminnan voidaan rahoitusvakauden valvonnan näkökulmasta tulkita kuuluvan pikemminkin asuinkiinteistösektorille kuin liikekiinteistösektorille. Tästä syystä sijoitusasuntotoiminta luokitellaan asuinkiinteistöihin ja jätetään siis automaattisesti liikekiinteistön määritelmän ulkopuolelle, vaikka sitä edelleen pidetään tuloa tuottavana kiinteistönä. Koska siihen liittyvät riskit ovat ominaispiirteiltään erilaisia, kansallisille makrovakausviranomaisille suositetaan kaikesta huolimatta näiden osamarkkinoiden kehityksen seuraamista erikseen, mikäli tämä toiminta edustaa merkittävää riskilähdettä tai merkittävää osuutta koko asuinkiinteistöluotonannon kannasta tai virroista. Tästä syystä mukaan on otettu myös asuinkiinteistölainojen erittely, jotta voidaan erottaa sijoitusasuntolainat ja omistusasuntolainat toisistaan. Myös rakenteilla olevan sijoitusasunnon on katsottava olevan asuinkiinteistö. Samalla tavoin asuntojen, joita rakennetaan omistajien asuinkäyttöön, on katsottava olevan asuinkiinteistöjä.

Vuokra-asuntotoiminnalla viitataan oikeushenkilöiden (kuten ammattimaisten sijoittajien) omistamaan kiinteistöön, joka on tarkoitettu vuokrattavaksi vuokralaisille. Tällaisen omaisuuden on katsottava olevan myös tuloa tuottava kiinteistö, joten se luokitellaan liikekiinteistöksi. Myös rakenteilla olevat vuokra-asunnot luokitellaan liikekiinteistöksi ja erityisesti kehitysvaiheessa oleviksi tuloa tuottaviksi kiinteistöiksi. Vuokra-asuntotoiminnan rahoituksen erillisellä seurannalla voi myös olla merkitystä rahoitusvakauden valvonnan näkökulmasta. Tästä syystä tällaisia lainoja varten on otettu mukaan erilliset erittelyt.

Liikekiinteistön määritelmään sisältyy myös muu tuloa tuottava kiinteistö kuin sijoitusasuntotoiminta ja vuokra-asuntotoiminta, riippumatta siitä, onko se valmis vai rakenteilla. Esimerkkejä tällaisista muista tuloa tuottavan kiinteistön tyypeistä ovat vuokratut toimistorakennukset tai vuokratut liiketilat. Jos tällaiset tuloa tuottavan kiinteistön tyypit ovat rakenteilla, niitä pidetään kehitysvaiheessa olevana tuloa tuottavana kiinteistönä, joka luokitellaan liikekiinteistöksi.

Kiinteistö, jota omistajat käyttävät liiketoimintansa, tehtävänsä tai toimintansa harjoittamista varten, sisältää liiketilat samoin kuin erityiskiinteistöt, kuten kirkot, yliopistot, museot jne. On kyseenalaista, pitäisikö kiinteistö, joka omistajat käyttävät liiketoimintansa, tehtävänsä tai toimintansa harjoittamista varten, luokitella liikekiinteistöksi vai toisentyyppiseksi kiinteistöksi. Tältä osin kansalliset käytännöt vaihtelevat, koska tällaiseen kiinteistöön liittyviä riskejä voidaan joissain jäsenvaltioissa tarkastella eri tavoin kuin liikekiinteistöihin liittyviä riskejä. Vaikka tunnustetaan, että riskit saattavat vaihdella jäsenvaltiosta toiseen, on myös tärkeää seurata tällaisia riskejä rahoitusvakauden valvonnan näkökulmasta. Tästä syystä kiinteistö, jota omistajat käyttävät liiketoimintansa, tehtävänsä tai toimintansa harjoittamista varten, on otettu liikekiinteistön määritelmään. Jotta voitaisiin ottaa huomioon eri kiinteistömarkkinoiden rahoituksen erityispiirteet eri jäsenvaltioissa, mukaan on otettu myös erilliset erittelyt, jotta kyetään seuraamaan erikseen tämäntyyppiseen rahoitukseen liittyviä riskejä. Kiinteistöjä, joita omistajat käyttävät liiketoimintansa, tehtävänsä tai toimintansa harjoittamista varten, pitäisi myös pitää liikekiinteistöinä sekä rakentamisvaiheessa että niiden valmistuttua.

Sosiaalinen asuntotarjonta on monimutkainen segmentti kiinteistömarkkinoilla, sillä sen muodot voivat vaihdella eri jäsenvaltioiden välillä ja yksittäisen maan sisällä. Koska sosiaalista asuntotarjontaa eivät yleensä rakenna, osta eivätkä kunnosta luonnolliset henkilöt, sitä ei luokitella asuinkiinteistöksi vaan liikekiinteistöksi. Joissain maissa on kuitenkin rahoitusvakauden näkökulmasta tärkeää seurata tällaisesta omaisuudesta aiheutuvia riskejä erikseen. Tästä syystä tällaisia lainoja varten on lisätty erilliset erittelyt. Lisäksi valtion suoraan omistaman sosiaalisen asuntotarjonnan on katsottava olevan omistuksessa hallituksen tarkoitusta varten, joten se luokitellaan liikekiinteistöksi. Rakenteilla oleva sosiaalinen asuntotarjonta luokitellaan myös liikekiinteistöksi, ja sitä pidetään kehitysvaiheessa olevana tuloa tuottavana kiinteistönä.

Mitä tahansa muuta rakenteilla olevaa kiinteistöä on pidettävä joko asuinkiinteistönä tai liikekiinteistönä 2 jakson 1 kohdan 1 alakohdassa olevien 4 ja 38 alakohdan yleisten määritelmien mukaisesti.

2.   Liikekiinteistöjen tietolähteet

2.1   Fyysisten liikekiinteistömarkkinoiden indikaattorit

Fyysisten liikekiinteistömarkkinoiden indikaattorit voidaan saada

a)	julkisista lähteistä, kuten kansallisilta tilastolaitoksilta tai kiinteistörekisteristä; tai

b)	yksityisen sektorin tietopalveluyrityksiltä, jotka kattavat liikekiinteistömarkkinoiden merkittävän osan.

EJRK:n liikekiinteistöjä ja EU:n rahoitusvakautta koskevassa raportissa esitetään yleiskuvaus käytettävissä olevista hintaindekseistä ja mahdollisista tietolähteistä (7).

2.2   Rahoitusjärjestelmän liikekiinteistösaamisia koskevat indikaattorit

Tieto markkinaosapuolten, vähintään rahoitussektorin, saamisista voidaan kerätä valvontaraportoinnista. EKP ja EIOPA keräävät jo nyt osan kansallisen tason tiedoista Nämä tiedot eivät kuitenkaan ole kovin yksityiskohtaisia. Uudet valvontaraportointimallit pankeille, eli taloudellisen informaation raportointi (FINREP) ja vakavaraisuusraportointi (COREP), vakuutuksenantajille Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2009/139/EY (8) mukaan ja sijoitusrahastoille Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2011/61/EU (9) mukaan voivat antaa yksityiskohtaisempaa tietoa rahoituslaitosten liikekiinteistösaamisista.

Euroopan yhteisön tilastollisessa toimialaluokituksessa (NACE rev 2.0) täsmennetyt luokitukset voivat olla välillisesti hyödyllisiä arvioitaessa rahoituslaitosten liikekiinteistösaamisia, sillä niistä vallitsee laaja yhteisymmärrys unionin toimielinten kesken ja niitä käytetään pankkeihin ja vakuutusyhtiöihin sovellettavissa lakisääteisissä raportointimalleissa. Tässä yhteydessä merkitystä näyttäisi olevan kahdella jaksolla:

a)	F jakso: rakentaminen, pois lukien maa- ja vesirakentaminen; ja

b)	L jakso: kiinteistöalan toiminta, pois lukien kiinteistönvälitys.

NACE-luokitusta käytettäessä suurin haittapuoli on se, että sen kohteena ovat talouden sektorit eivätkä lainat. Esimerkiksi kiinteistöyhtiölle ajoneuvojen ostamiseen myönnetty laina raportoidaan L jaksossa, vaikka kyse ei ole liikekiinteistölainasta.

2.3   Yksityisen sektorin tietojen käyttö

Kun kansalliset makrovakausviranomaiset käyttävät yksityisen sektorin tietojen toimittajalta saatuja tietoja liikekiinteistöjä koskevien indikaattorien kokoamiseksi, niiden edellytetään panevan merkille tietojen ulottuvuutta ja määritelmiä koskevat erot verrattuna tämän suosituksen vaatimuksiin Niiden tulisi myös pystyä antamaan tiedot toimittajan käyttämistä, taustalla olevista menetelmistä sekä otoksen kattavuudesta. Yksityisen sektorin toimittajalta saatujen tietojen tulisi olla edustavia yleisiin markkinoihin ja suosituksessa D täsmennettyihin merkityksellisiin erittelyihin nähden.

a)	kiinteistön tyyppi;

b)	kiinteistön sijaintipaikka;

c)	sijoittajan tyyppi ja kansallisuus;

d)	lainanantajan tyyppi ja kansallisuus.

3.   Indikaattorien merkitykselliset erittelyt

Kun kansalliset makrovakausviranomaiset käyttävät suosituksessa D esitettyjä merkityksellisiä erittelyjä seurantatarkoituksiin, niiden tulisi pystyä esittämään arvio näiden erittelyjen merkityksestä liikekiinteistömarkkinoiden kannalta, ottaen myös huomioon suhteellisuusperiaatteen.

“Kiinteistön tyyppi” viittaa liikekiinteistön ensisijaiseen käyttötarkoitukseen. Liikekiinteistöindikaattorien osalta tämän erittelyn tulisi sisältää seuraavat luokat:

a)	asuinkiinteistöt eli usean talouden yksiköt;

b)	kaupalliseen tarkoitukseen käytetyt kiinteistöt kuten hotellit, ravintolat ja ostoskeskukset;

c)	toimistot kuten kiinteistöt, joita pääasiassa käytetään ammatti- tai liiketoiminnan tiloina;

d)	teollisuuskiinteistöt kuten kiinteistöt, joita käytetään tuotantoon, valmistukseen, jakeluun ja logistiikkaan;

e)	liikekiinteistöjen muut tyypit.

Jos kiinteistöä käytetään useaan eri tarkoitukseen, sitä tulisi tarkastella erillisinä kiinteistöinä (esimerkiksi kuhunkin käyttöön osoitetun pinta-alan perusteella) aina kun tällaiset erittelyn tekeminen on mahdollista; muussa tapauksessa kiinteistö voidaan luokitella sen pääasiallisen käytön mukaan.

”Kiinteistön sijainti” viittaa maantieteelliseen jaotteluun (esim. alueittain) tai kiinteistömarkkinoiden alamarkkinoihin, ja siihen tulisi sisältyä myös ”paras sijainti” ja ”muut sijainnit”. Parhaaksi sijainniksi katsotaan yleisesti sijainti tiettyjen markkinoiden parhailla paikoilla, mikä myös heijastuu vuokratuottoon (tyypillisesti markkinoiden alhaisin). Toimistorakennusten osalta tämä voi tarkoittaa keskeistä sijaintia suuressa kaupungissa. Kaupallisten rakennusten osalta tämä voi kaupungin kävelykeskustaan tai keskeisellä paikalla olevaan kauppakeskukseen. Logistiikkarakennusten osalta tämä voi viitata sijaintiin, jossa on tarvittava infrastruktuuri ja palvelut ja josta on erinomaiset yhteydet liikenneverkkoihin.

”Kiinteistön alue” viittaa alueeseen, jolla sijaitsee kiinteistö, joka on annettu vakuudeksi minkä tahansa jäsenvaltion kotimaisessa rahoitusjärjestelmässä myönnetystä lainasta. Tämän erittelyn pitäisi sisältää seuraavat alaryhmät:

a)	kotimaan alue;

b)	ulkomainen alue eriteltynä yksittäisiin maihin, joita jäsenvaltion kansalliset makrovakausviranomaiset pitävät rahoitusvakauden valvonnan näkökulmasta tärkeinä.

“Sijoittajan tyyppi” viittaa yleisluonteisiin sijoittajaryhmiin, joita ovat muun muassa

a)

pankit;

b)	vakuutuslaitokset;

c)	eläkerahastot;

d)	sijoitusrahastot;

e)	kiinteistöyritykset;

f)

muut.

On todennäköistä, että saatavissa on tietoja vain kirjatuista lainanottajista tai sijoittajista. Kansallisten makrovakausviranomaisten tulisi kuitenkin olla tietoisia siitä, että kirjattu lainanottaja tai sijoittaja ei välttämättä ole sama kuin perimmäinen lainanottaja tai sijoittaja, johon rahoitusriski liittyy. Viranomaisia kannustetaan sen vuoksi seuraamaan myös perimmäistä lainanottajaa tai sijoittajaa koskevia tietoja aina kun se on mahdollista esimerkiksi markkinaosapuolilta saatujen tietojen avulla. Näin viranomaiset voivat saada paremman käsityksen markkinaosapuolten menettelyistä ja riskeistä.

”Lainanantajan tyyppi” viittaa yleisluonteisiin lainanantajien ryhmiin, joita ovat muun muassa

a)	pankit, roskapankit mukaan luettuina;

b)	vakuutuslaitokset;

c)	eläkerahastot.

Kansallisten makrovakausviranomaisten voi olla tarpeen sopeuttaa sijoittajien ja lainanantajien luetteloa paikallisen liikekiinteistösektorin omaispiirteiden huomioon ottamiseksi.

”Kansallisuus” viittaa maahan, jossa markkinaosapuoli on perustettu. Sijoittajien ja lananantajien kansallisuus tulisi eritellä vähintään kolmeen ryhmään seuraavien maantieteellisten luokkien mukaan:

a)

kotimaa;

b)	muut Euroopan talousalueen maat;

c)

ulkomaat.

Kansallisten makrovakausviranomaisten tulisi olla tietoisia siitä, että kirjatun sijoittajan tai lainanantajan kansallisuus ei välttämättä ole sama kuin perimmäisen sijoittajan tai lainanantajan, johon lopullinen riski liittyy. Viranomaisia kannustetaan sen vuoksi seuraamaan myös perimmäistä lainanantajan tai sijoittajan kansallisuutta esimerkiksi markkinaosapuolilta saatujen tietojen avulla.

Edellä suosituksessa D(2) tarkoitettuja erittelyjä on pidettävä vähimmäissuosituksena. Mikään ei kuitenkaan estä kansallisia makrovakausviranomaisia käyttämästä ylimääräisiä erittelyjä, joita ne pitävät rahoitusvakauden valvonnan näkökulmasta tarpeellisina sen vuoksi, että ne perustuvat niiden omiin määritelmiin ja mittareihin ja niissä otetaan huomioon niiden kansallisten liikekiinteistömarkkinoiden erityispiirteet. Kansalliset makrovakausviranomaiset voivat näiden ylimääräisten erittelyjen osalta päättää seurata ja ryhmitellä näitä markkinasegmenttejä siten kuin pitävät asianmukaisena kansallisten liikekiinteistömarkkinoidensa kannalta. Lisäksi silloin, jos kansalliset maksuvakausviranomaiset katsovat, että liikekiinteistöjen ja asuinkiinteistöjen tietyt alaryhmät eivät ole merkityksellisiä rahoitusvakauden valvonnan näkökulmasta, ne voivat päättää olla seuraamatta riskejä, joita aiheutuu tämäntyyppisistä kiinteistöistä ja/tai niiden rahoituksesta. Tällaisissa tapauksissa kansallisten maksuvakausviranomaisten toimettomuutta on pidettävä perusteltuna sillä edellytyksellä, että tästä esitetään riittävä selvitys.

4.   Fyysisiä markkinoita koskevien indikaattorien laskentamenetelmät

Liikekiinteistön hinta viittaa hintaan laadun pysyessä muuttumattomana, eli kiinteistön markkina-arvoon, jossa ei huomioida laadun muutoksia kuten arvon aleneminen (ja vanhentuminen) tai arvonkorotukset (esim. peruskorjaukset).

Eurostatin käynnistämään työhön perustuvan ohjeistuksen mukaan hintatiedot tulisi kerätä todellisista transaktioista. Tapauksissa, joissa näitä tietoja ei ole saatavissa ja/tai ne eivät ole kovin edustavia, arvio voidaan perustaa arviokirjaan tai arvostustietoihin, kunhan nämä tiedot heijastavat senhetkistä markkinahintaa, eivätkä jonkinlaista kestävän hinnan mittausmenetelmää.

5.   Rahoitusjärjestelmän liikekiinteistösaamisia koskeva arviointi

Rahoitusjärjestelmän liikekiinteistösaamiset koostuvat lainoista, joita antavat yleensä pankit ja joskus myös vakuuslaitokset, sekä sijoituksista, joita yleensä tekevät vakuutuslaitokset, eläkerahastot ja sijoitusrahastot. Sijoituksilla voidaan viitata sekä liikekiinteistöjen suoraan hallintaan, kuten liikekiinteistön omistusoikeuteen, että liikekiinteistöjen välilliseen hallintaan esimerkiksi arvopapereiden ja sijoitusrahastojen välityksellä. Jos lainanantaja tai sijoittaja käyttää erillisyhtiötä liikekiinteistöjen rahoitustekniikkana, tällaista lainanantoa tai sijoitustoimintaa tulisi pitää liikekiinteistöihin kohdistuvana suorana lainanantona tai tällaisten kiinteistöjen suorina omistuksina (ns. jaottelumenetelmä).

Arvioitaessa näitä järjestelmän saamisia kokonaisuutena, kansallisten makrovakausviranomaisten tulisi olla tietoisia kaksinkertaisen laskennan riskistä. Sijoittajat voivat sijoittaa liikekiinteistöihin suoraan ja välillisesti. Esimerkiksi eläkerahastot ja vakuutuslaitokset sijoittavat liikekiinteistöihin usein välillisesti.

Voi myös olla vaikeaa saada oikea kuva ulkomaisten markkinaosapuolten saamisista, jotka voivat muodostaa huomattavan osan markkinoista (10). On suositeltavaa seurata näiden markkinaosapuolten toimia, sillä ne ovat tärkeitä liikekiinteistömarkkinoiden toiminnan kannalta.

Koska liikekiinteistötoiminnasta johtuvat tappiot kohdistuvat usein pankkien liikekiinteistöihin kohdistuvaan lainanantoon, kansallisia makrovakausviranomaisia kannustetaan kiinnittämään seurannassaan erityistä huomiota tähän toimintaan.

6.   LTV:n laskentamenetelmät

Liitteessä IV esitetään menetelmä LTV-O:n ja LTV-C:n laskemiseksi. Laskettaessa näitä suhdelukuja liikekiinteistöjen osalta on kuitenkin otettava huomioon useita erityispiirteitä.

Jos kyse on syndikoidusta lainasta, LTV-O olisi laskettava kaikkien lainanottajalle myönnettyjen lainojen alkuperäisen määrän ja kiinteistön alkuperäisen arvon suhdelukuna. Jos kyse on useista kiinteistöistä, LTV-O tulisi laskea alkuperäisten lainamäärien ja kyseessä olevien kiinteistöjen yhteenlasketun arvon suhdelukuna.

Koska liikekiinteistösektorilla kiinteistöjen määrä on paljon pienempi ja kiinteistöt ovat paljon heterogeenisempia kuin asuinkiinteistösektorilla, on tarkoituksenmukaisempaa käyttää LTV-C:n laskennassa yksittäisiä kiinteistöjä koskevia arvioita kuin arvo- tai hintaindeksiä.

Lopuksi on todettava, että kansallisten makrovakausviranomaisten on tarpeen seurata LTV:n jakaumaa keskittyen erityisesti lainoihin, joiden riski on korkein eli joiden LTV on korkein, sillä tappiot johtuvat usein tällaisesta ns. häntäriskistä.

7.   Korkokatteen (ICR) ja velanhoitokatteen (DSCR) laskennassa käytettävät menetelmät

Korkokatteella (ICR) ja velanhoitokatteella (DSCR) viitataan tuloa tuottavasta kiinteistöstä tai kiinteistöistä kertyneisiin vuokratuloihin tai kassavirtaan, jota kertyy kiinteistön tai kiinteistöjen omistajien liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamisesta ja josta on vähennetty verot ja käyttökustannukset, joita lainanottajalle aiheutuu kiinteistön arvon ylläpitämisestä ja – kun kyseessä on kassavirta – jota on oikaistu muilla omaisuuden käyttöön välittömästi liittyvillä kustannuksilla ja hyödyillä.

ICR määritellään seuraavasti:

ICR:ää laskettaessa

a)

”vuokratulon vuotuinen nettomäärä” kattaa vuotuisen vuokratulon, joka kertyy vuokrakiinteistön vuokraamisesta vuokralaisille, tai vuotuisen kassavirran, jota kertyy kiinteistön omistajien liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamisesta, ja josta on vähennetty verot ja kiinteistön arvon ylläpitämisen edellyttämät käyttökustannukset ja – kun kyseessä on kassavirta – jota on oikaistu muilla omaisuuden käyttöön välittömästi liittyvillä kustannuksilla ja hyödyillä.

b)	”vuotuiset korkokulut” ovat siihen lainaan, jonka vakuutena liikekiinteistö tai -kiinteistöt ovat, liittyvät vuotuiset korkokulut.

ICR:n tarkoituksena on mitata, kuinka suuressa määrin kiinteistön kerryttämä tulo riittää kattamaan korkokulut, joita lainanottajalle aiheutuu kyseisen kiinteistön hankkimisesta. ICR:ää olisi näin ollen analysoitava kiinteistökohtaisesti.

DSCR määritellään seuraavasti:

DSCR:ää laskettaessa

a)

”vuokratulon vuotuinen nettomäärä” on vuotuinen vuokratulo, joka kertyy vuokrakiinteistön vuokraamisesta vuokralaisille, tai vuotuinen kassavirta, joka kertyy kiinteistön omistajien liiketoiminnan, tehtävän tai toiminnan harjoittamisesta, ja josta on vähennetty kaikki verot ja kiinteistön arvon ylläpitämisen edellyttämät käyttökustannukset ja – kun kyseessä on kassavirta – jota on oikaistu muilla omaisuuden käyttöön välittömästi liittyvillä kustannuksilla ja hyödyillä.

b)	”vuotuiset velanhoitokulut” ovat siihen lainaan, jonka vakuutena liikekiinteistö tai -kiinteistöt ovat, liittyvät vuotuiset velanhoitokulut.

DSCR:n tarkoituksena on arvioida sen kokonaisvelkataakan painoa, jonka kiinteistö aiheuttaa lainanottajalle. Siten nimittäjä kattaa korkokulujen lisäksi myös lainan kuolettamisen eli pääoman takaisinmaksun. Tällaiseen indikaattoriin liittyvä olennaisin kysymys on se, pitäisikö se laskea kiinteistökohtaisesti vain lainanottajakohtaisesti. Liikekiinteistörahoitusta tarjotaan tyypillisesti ilman takautumisoikeutta (non-recourse), jolloin lainan lainanantajalla on oikeus takaisinmaksuun vain kiinteistön tuottamasta tulosta eikä lainanottajan muista tuloista tai omaisuudesta. Sen vuoksi on realistisempaa ja tarkoituksenmukaisempaa laskea DSCR kiinteistökohtaisesti. Lisäksi keskittyminen lainanottajan kokonaistuloihin aiheuttaisi merkittäviä konsolidointikysymyksiä, minkä johdosta olisi vaikeampaa määrittää mittari, joka on jäsenvaltioiden kesken vertailukelpoinen.

8.   Kehitysvaiheessa olevan omaisuuden kannalta merkitykselliset täydentävät indikaattorit

Kehitysvaiheessa olevien tuloa tuottavien kiinteistöjen osalta kansalliset makrovakausviranomaiset voivat alullepanohetken LTV:n sijasta seurata lainan osuutta kustannuksista (LTC). LTC edustaa kaikkien myönnettyjen lainojen alkuperäistä määrää suhteessa kiinteistön valmiiksi rakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Lisäksi kansallisten makrovakausviranomaisten tulisi seurannassaan keskittyä kaikkein riskialtteimpiin kehityspiirteisiin, kuten niihin, joissa suhdeluvut ennen vuokrausta tai myyntiä ovat erittäin alhaiset Vielä rakenteilla olevan rakennuksen osalta vuokrausta edeltävä suhdeluku on pinta-alan, jonka kiinteistön kehittäjä on jo vuokrannut lainan liikkeeseenlaskuhetkellä, suhde kiinteistön valmistuessa käytettävissä olevaan kokonaispinta-alaan; samoin myyntiä edeltävä suhdeluku on pinta-alan, jonka kiinteistön kehittäjä on jo myynyt lainan liikkeeseenlaskuhetkellä, suhde kiinteistön valmistuessa käytettävissä olevaan kokonaispinta-alaan.

9.   Euroopan valvontaviranomaisten vuosittain julkaisemat tiedot liikekiinteistösaamisista

Euroopan valvontaviranomaisia suositetaan julkistamaan lakisääteisten raportointimallien perusteella saatavissa olevien tietojen perusteella vähintään vuosittain aggregoidut ja yksittäistä laitosta koskevat tiedot niiden valvonnan piiriin kuuluvien laitosten saamisista unionin eri maiden kansallisilta liikekiinteistömarkkinoilta. Tietojen julkaisemisen odotetaan parantavan kansallisten makrovakausviranomaisten tietämystä muiden jäsenvaltioiden yhteisöjen toiminnasta niiden kotimaisilla liikekiinteistömarkkinoilla. Jos julkistettujen tietojen laajuuden tai laadun osalta ilmenee ongelmia, tietoihin tulisi liittää asianmukaiset kommentit.

Yleisesti Euroopan valvontaviranomaisten tulisi tarjota unionin kansallisille makrovakausviranomaisille mahdollisuus arvioida kaikkien unionin rahoituslaitosten saamisia sen kansallisilta markkinoilta Tämä merkitsee sitä, että unionin kaikilta rahoituslaitoksilta kerätyt tiedot tulisi aggregoida maakohtaisesti.

Julkistaessaan tällaisia aggregoituja tietoja Euroopan valvontaviranomaisten tulisi hyödyntää lakisääteisistä raportointimalleista saatavia tietoja, joissa luottosaamiset ja/tai (suorat tai epäsuorat) sijoitukset on eritelty maantieteellisesti. Kun raportointimalleissa on NACE-koodien (11) mukainen erittely, liikekiinteistöjen osalta voidaan viitata F ja L jaksoihin, vaikka tarkkaan ottaen tietyt alaryhmät olisi jätettävä ulkopuolelle tässä suosituksessa hyväksytyn liikekiinteistön määritelmän johdosta.