Elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por los poderes públicos

Esta Comunicación de la Comisión Europea encuadra la venta de terrenos y construcciones por los poderes públicos respetando las normas de competencia de la UE.

ACTO

Comunicación de la Comisión relativa a los elementos de ayuda en la venta de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos (Diario Oficial C 209 de 10.7.1997, p. 3-5).

RESUMEN

Contexto

Siguiendo el enfoque de la mayoría de los países de la UE, que prevé disposiciones que garantizan que los bienes públicos no se vendan en principio a un precio inferior a su valor, la Comisión tomó la iniciativa de redactar una serie de recomendaciones generales para los países de la UE cuyo objetivo es:

• describir un procedimiento a seguir para las ventas de terrenos y construcciones que excluya automáticamente toda ayuda estatal;
• enumerar de manera muy precisa los casos de ventas de terrenos y construcciones que deben notificarse a la Comisión para examinar si la transacción contiene o no ayuda;
• permitir a la Comisión tratar puntualmente las denuncias o posibles observaciones de terceros.

Estas recomendaciones se refieren solamente a las ventas de terrenos y construcciones que pertenecen al Estado y no se refieren a las operaciones por las cuales los poderes públicos adquieren o alquilan terrenos y construcciones.

Ámbito de aplicación

La Comunicación incluye cualquier venta de terrenos y construcciones por los poderes públicos.

Venta en el marco de un procedimiento de oferta incondicional

En el marco de un procedimiento de oferta abierto e incondicional, la venta de terrenos y construcciones debe ser objeto de una publicidad suficiente, de modo que el precio de venta venga determinado por el valor de mercado. Una oferta es objeto de publicidad suficiente cuando aparezca en sucesivas ocasiones y durante suficiente tiempo (al menos dos meses) en la prensa nacional o internacional y cuando los proyectos de venta de terrenos y construcciones pueden interesar a inversores que operan en el ámbito europeo o internacional.

Una oferta incondicional implica también que el comprador del terreno y el edificio decide el uso del mismo.

Si los criterios de incondicionalidad y publicidad se respetan, la venta no implica elemento de ayuda estatal. Si, por el contrario, la venta es efectuada sin seguir un procedimiento de oferta incondicional, el nombramiento de un experto para estimar el precio de venta es necesario.

Venta efectuada sin procedimiento de oferta incondicional

En este caso, una evaluación debe ser efectuada por uno o más expertos independientes para evaluar el valor de venta sobre la base de indicadores del mercado y criterios de evaluación comúnmente aceptados. El precio de mercado así fijado representa el precio de compra mínimo que puede aceptarse sin que se pueda hablarse de ayuda estatal. El experto encargado de evaluar los activos debe ser de una perfecta honorabilidad y actuar independientemente.

Si todo indica claramente que el precio fijado por el experto no puede lograrse, una divergencia que puede alcanzar hasta el 5% con relación a este precio se considerará conforme a las condiciones de mercado. Si incluso en ese momento la venta no ha sido realizada, una nueva evaluación debe realizarse.

Procedimiento de notificación y denuncias

Sin perjuicio de la regla de minimis los países de la UE deberán notificar lo siguiente a la Comisión:

• toda venta que no se haya realizado en el marco de una licitación abierta e incondicional, adjudicada al mejor o al único postor, y
• toda venta que, a falta de dicho procedimiento, se haya efectuado a un precio inferior al valor de mercado determinado por tasadores independientes.

Un tercero puede plantear el asunto a la Comisión cuando considere que un acuerdo de venta de terrenos y construcciones celebrado por los poderes públicos implica un elemento de ayuda estatal.

22.01.2015